Tren Migrasi yang Mengejutkan Menunjukkan Bahwa Penggerak Pergi ke Pasar Ini

Dalam artikel ini

Pekerjaan jarak jauh, sewa yang meningkat pesat di beberapa kota, dan keinginan untuk mendapatkan lebih banyak fasilitas adalah faktor-faktor yang mendorong orang Amerika untuk pindah — tetapi area yang paling menarik penyewa baru sedang bergeser, menurut laporan baru. Laporan migrasi Rent.com untuk kuartal pertama tahun 2023. 

Kembali di bulan Januari, kami melaporkan bahwa penyewa menunjukkan minat di wilayah Selatan dan Barat Tengah karena perumahan yang relatif terjangkau tersedia di banyak kota di wilayah ini jika dibandingkan dengan Barat dan Timur Laut. Tetapi karena lebih banyak orang berbondong-bondong ke daerah ini untuk melarikan diri dari daerah dengan harga lebih tinggi, harga sewa naik. 

Misalnya, sementara Miami masih lebih murah daripada New York, meningkatnya biaya perumahan di Florida dari masuknya penduduk baru menyebabkan Negara Bagian Sunshine mengalaminya tingkat inflasi tertinggi di bangsa. Akibatnya, beberapa penduduk mungkin diusir dari negara bagian tersebut, bahkan ketika lebih banyak orang dari New York dan California pindah. 

Tren serupa mungkin terjadi di Georgia dan Texas, menurut data migrasi untuk wilayah tersebut. Sekarang tampaknya lebih banyak penduduk yang pergi, daripada memasuki Selatan. 

Laporan migrasi Kuartal 1 2023 Rent.com didasarkan pada data dari Januari, Februari, dan Maret. Peneliti mengukur prospek masuk dan keluar berdasarkan minat pengguna pada properti dan menggabungkan angka untuk mendapatkan delta prospek untuk setiap area geografis. Delta prospek negatif menunjukkan lebih banyak orang yang tertarik untuk meninggalkan area tersebut daripada pindah ke area tersebut. 

Delta timah untuk Selatan turun menjadi -2.07% pada kuartal pertama, satu-satunya delta timah regional negatif yang diamati. Tapi sementara wilayah Selatan kehilangan popularitas secara keseluruhan, banyak orang masih mencari untuk pindah ke kota-kota seperti Knoxville, Tennessee, dan Augusta, Georgia. Khususnya, tidak satu pun wilayah metro dengan delta timbal masuk tertinggi berada di Barat, meskipun minat terhadap wilayah tersebut telah meningkat jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. 

Penting untuk diperhatikan bahwa orang berpindah karena berbagai alasan, dan tren ini bergeser dari satu kuartal ke kuartal berikutnya. Tetapi beberapa kota, seperti Madison, Wisconsin, telah muncul kembali dalam daftar untuk migrasi masuk, sementara yang lain, seperti Chicago, tetap berperingkat tinggi untuk migrasi keluar. 

Meskipun Anda tidak boleh membuat keputusan investasi real estat berdasarkan data ini saja, akan sangat membantu untuk melihat di mana permintaan sewa paling tinggi saat Anda meneliti pasar baru. Mari selami data delta prospek negara bagian dan wilayah metro. 

Area Apa yang Ditinggalkan Orang?

Migrasi keluar menurut negara bagian

Negara	Memimpin Delta
Maine	-57.65%
Vermont	-53.58%
Virginia Barat	-36.57%
Illinois	-29.68%
Montana	-26.19%

Orang-orang yang meninggalkan Maine tertarik pada negara bagian seperti New Jersey, Pennsylvania, Florida, Georgia, dan Ohio, dan penyewa yang keluar dari Vermont memiliki minat yang sama, dengan tambahan New York. Penyewa Virginia Barat ingin tetap dekat di negara bagian yang berdekatan, sementara penduduk Illinois berencana untuk tinggal di Midwest. 

Montana, negara bagian baru dalam daftar migrasi keluar, telah terlihat harga sewa naik dengan cepat selama tiga tahun terakhir. Penduduk negara bagian itu paling tertarik untuk pindah ke Arizona, diikuti di tempat lain di Montana, Colorado, Utah, New Mexico, dan Texas. 

Migrasi keluar dengan metro

Metro	Memimpin Delta
St. Louis, Missouri	-30.05%
Atlanta	-27.53%
Chicago	-26.39%
Denver	-25.55%
Charlotte, North Carolina	-24.04%

Orang-orang yang mempertimbangkan untuk meninggalkan St. Louis tertarik untuk pindah ke bagian lain Missouri atau meninggalkan negara bagian ke Minneapolis-St. Paul, Indianapolis, dan Dallas-Ft. Bernilai. Penyewa Atlanta lebih suka tinggal di Georgia atau negara bagian Selatan lainnya. 

Penyewa Chicago mencari apartemen di kota-kota Midwestern lainnya seperti Milwaukee dan Minneapolis-St. Paul atau kota-kota Selatan seperti Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; dan Memphis, Tennessee. Penyewa Denver ingin pergi ke metro Barat lainnya, seperti Salt Lake City dan Colorado Springs-Pueblo, atau kota Midwestern, seperti Detroit dan Kansas City. Dan penduduk Charlotte berharap untuk tinggal di Carolina. 

Kemana Orang Dituju?

Migrasi masuk menurut negara bagian

Negara	Memimpin Delta
Jersey baru	38.51%
Delaware	34.82%
North Dakota	32.67%
Louisiana	25.48%
Rhode Island	24.30%

New Jersey adalah hot spot bagi para penggerak, menarik penduduk dari New York dan Pennsylvania, serta negara bagian Selatan, seperti Florida dan Georgia yang semakin mahal. Ketertarikan pada Delaware berasal dari negara bagian terdekat dan Midwestern, termasuk Virginia, Maryland, Ohio, dan Pennsylvania. Dan petunjuk Dakota Utara datang dari tempat yang jauh seperti Illinois, Texas, New York, dan California. Louisiana dan Rhode Island masing-masing menarik minat dari negara bagian lain di wilayahnya masing-masing. 

Migrasi masuk dengan metro

Metro	Memimpin Delta
Augusta, Georgia	38.46%
Harrisburg-Lancaster-Lebanon-York, Pennsylvania	37.63%
Madison, Wisconsin	37.54%
Waco-Kuil-Bryan, Texas	31.88%
Knoxville, Tennessee	29.98%

Sebagian besar keinginan untuk pindah ke Augusta datang dari Atlanta. Dibandingkan dengan Atlanta, Augusta adalah 27.6% lebih murah dan tidak terlalu padat, dengan lebih banyak ruang untuk disebar dan masih banyak fasilitas untuk dinikmati. Komunitas Harrison-Lancaster-Lebanon-York paling menarik minat penyewa di daerah perkotaan yang sibuk, seperti Philadelphia; Washington DC; Baltimore; dan New York. 

Madison, Wisconsin, yang menempati posisi ke-11 di US News dan World Report peringkat Tempat Tinggal Terbaik, menarik penduduk dari Chicago, Charlotte, Denver, dan Atlanta. Waco-Temple-Bryan terutama membawa penyewa dari dalam wilayahnya sendiri, sementara Knoxville melihat petunjuk dari komunitas Selatan lainnya dan Chicago. 

Apa Artinya Data

Karena laporan migrasi Rent.com menunjukkan minat dalam relokasi di antara penyewa sebelum mereka pindah, itu jauh di depan data populasi Sensus dalam menangkap tren migrasi. Namun, ada batasannya—misalnya, petunjuk tentang apartemen di Augusta dari penyewa Atlanta saat ini tidak sama dengan perpindahan dari Atlanta ke Augusta. Namun, ketika prospek keluar melebihi prospek masuk untuk sebuah kota, ini mungkin merupakan indikator awal berkurangnya permintaan perumahan di daerah tersebut. 

Sewa cenderung naik di kota-kota yang diinginkan namun murah karena lebih banyak orang pindah ke sana, dan nilai rumah juga meningkat ketika penduduk baru datang ke suatu daerah. Investor dapat mencoba untuk mendahului pergeseran dengan membeli di daerah dengan harga rendah yang mungkin melihat limpahan dari metro tetangga saat populasi meningkat. Tren migrasi cenderung menunjukkan orang-orang pindah ke daerah terdekat yang diinginkan yang masih mengemas fasilitas, meskipun perpindahan lintas negara tidak jarang terjadi di beberapa kota populer. 

Augusta, Georgia, dan Madison, Wisconsin, adalah contoh yang sangat baik. Keduanya masuk dalam 100 besar Tempat Terbaik untuk Tinggal by US News dan World Report untuk kualitas hidup mereka yang tinggi dan biaya hidup yang rendah. Itu adalah tempat relokasi yang logis bagi orang-orang di kota-kota besar seperti Atlanta dan Chicago, dan Madison bahkan menarik penduduk dari tempat yang jauh. Plus, kedua kota memiliki nilai rumah rata-rata di bawah median nasional. 

Ingatlah bahwa lead delta hanyalah salah satu poin data yang perlu dipertimbangkan saat mengevaluasi pasar. Anda juga harus mengevaluasi rasio sewa-ke-harga dan rasio sewa terhadap pendapatan—menemukan area yang dapat menghasilkan arus kas positif, di mana harga sewa masih memiliki ruang untuk meningkat berdasarkan pendapatan rata-rata area, adalah kuncinya. Selain itu, Anda pasti ingin menemukan area dengan pasar kerja yang kuat di mana pengangguran rendah, nilai properti secara historis cenderung naik, dan biaya properti serta pajak dapat dikelola, mengingat pendapatan sewa yang Anda harapkan. 

The Bottom Line

Dibandingkan dengan laporan migrasi sebelumnya, minat di Timur Laut dan Barat meningkat, sedangkan minat di Selatan dan Barat Tengah sedikit menurun. Tetapi beberapa metro Selatan dan Barat Tengah masih menarik minat penyewa. Dan tren orang meninggalkan daerah mahal terus berlanjut. 

Data tersebut hanyalah cuplikan dari permintaan awal berdasarkan petunjuk untuk apartemen, tetapi menganalisis tren migrasi dapat membantu investor memperkirakan kota panas berikutnya bagi penyewa. Pastikan untuk mempertimbangkan data lain yang tersedia sebelum berinvestasi di pasar baru.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.