Bagaimana “Efek Penyebut” Mempengaruhi Investor Real Estat

Dalam artikel ini

Apakah Anda ingin menghancurkan kekayaan Anda? Saya bisa mengajari Anda caranya. Apakah Anda ingin menciptakan lebih banyak kekayaan untuk diri Anda sendiri? Saya bisa mengajari Anda melakukan itu juga. 

Tahukah anda tentang efek penyebut? 

Di bidang keuangan dan investasi, “efek penyebut” terjadi ketika nilai satu porsi portofolio menurun drastis dan menurunkan nilai portofolio secara keseluruhan. Hasilnya, setiap segmen portofolio yang tidak mengalami penurunan nilainya kini mewakili persentase yang besar dari keseluruhan portofolio.

Meskipun hal ini benar dan cukup jelas, ada efek penyebut lain yang berperan dalam real estat. Penghancur impian dan kekayaan investor yang berbahaya. 

Jika Anda memperoleh dan mengoperasikan aset yang hebat dan penyebut ini sesuai dengan keinginan Anda, Anda akan merayakannya dengan kemenangan ganda. Namun bahkan jika Anda membeli dan mengoperasikan aset Anda dengan baik, efek penyebut ini dapat menghancurkan Anda dan melikuidasi ekuitas Anda.

Apa efek penyebut ini? Saya sedang berbicara tentang dekompresi tingkat batas. 

Apa yang Terjadi Dalam Siklus Real Estat Ini? 

Tingkat batas dalam real estat komersial memiliki fungsi yang serupa dengan Rasio P / E dalam investasi pasar saham tetapi sebaliknya. Ini secara efektif adalah rasio pendapatan terhadap harga. Secara khusus: 

Cap Rate = Pendapatan Operasional Bersih Harga Aset

Grafik tingkat topi bergerak berbanding terbalik dengan nilai aset pada saat pembelian/penjualan. Tingkat batas mencerminkan sentimen investor terhadap tingkat pengembalian unleveraged yang diharapkan untuk aset seperti ini, di lokasi seperti ini, dalam kondisi seperti ini, pada saat seperti ini. 

Tingkat batas yang lebih rendah sama dengan aset dengan harga lebih tinggi. Penurunan tingkat pembatasan yang belum pernah terjadi sebelumnya yang kami alami selama dekade terakhir mencerminkan optimisme yang hampir tak terkendali yang dimiliki investor dalam mengakuisisi real estat komersial dan residensial. 

Tapi pohon tidak tumbuh setinggi langit. Seperti yang diungkapkan dengan sinis oleh Ekonom Herb Stein: “Jika sesuatu tidak dapat berlangsung selamanya, maka hal itu akan berhenti.” 

Saya tidak mengatakan ini adalah akhir dari kenaikan harga aset real estat. Saya mengatakan ini adalah momen normal dalam pasang surut siklus pasar real estat. Dan bagi mereka yang belum hadir pada tahun 2008, saya ingin menyatakan dengan jelas bahwa tidak ada alasan untuk panik atau berhenti berinvestasi. 

Sebaliknya, beberapa peluang terbaik akan tersedia sebagai dampak dari buruknya akuisisi yang dilakukan oleh pihak lain dalam beberapa tahun terakhir. 

Saya tidak bisa berbuat lebih baik daripada mengutip tulisan Scott Trench artikel pada topik ini.

Apakah Anda yakin akan kekuatan dahsyat dari efek penyebut? (Jika Anda tidak menyukai istilah tersebut, Anda dapat tetap menggunakan “dekompresi tingkat batas”). 

Meningkatnya tingkat pembatasan dapat menurunkan nilai aset real estat komersial secara signifikan. Dan seperti yang telah kita bahas di tempat lain, leverage bisa membuatnya semakin menyakitkan. Bayangkan jika nilai aset turun 25%, hal ini akan menghapus sekitar 100% ekuitas dalam kesepakatan leverage 75%. 

Ini bukan mimpi buruk dongeng. Ada banyak cerita tentang investor LP yang siap kehilangan seluruh investasinya dalam beberapa kesepakatan sindikasi. Beberapa di antaranya adalah kesepakatan jangka waktu dua atau tiga tahun dengan utang jembatan yang sudah jatuh tempo. Yang lainnya telah dilakukan dalam setahun terakhir ini dengan utang dengan suku bunga mengambang. Sayangnya, banyak dari investor LP ini belum menyadari bahwa mereka sedang menghadapi risiko.  

Kasus Untuk Waktu Penahanan yang Lama 

Tidak ada yang salah dengan waktu tunggu yang singkat. Perdagangan grosir rumah, perdagangan harian, dan banyak transaksi real estat komersial menghasilkan keuntungan yang tinggi IRR keuntungan bagi investornya. Banyak strategi jangka pendek yang populer di masa booming.

Namun investor favorit saya, Warren Buffett, berpendapat berbeda. Dia berkata, “Jika Anda tidak ingin memiliki saham selama sepuluh tahun, jangan pernah berpikir untuk memilikinya selama sepuluh menit.” Oracle of Omaha juga mengatakan: “Atau periode holding favorit adalah selamanya.”  

Jadi bagaimana perasaan investor jangka panjang tentang dekompresi cap rate yang menakutkan ini? Menurut saya, secara umum, dampaknya tidak terlalu besar terhadap mereka, selain memberi mereka kesempatan untuk memperoleh kesepakatan dengan harga yang lebih wajar atau lebih rendah dalam satu atau dua tahun mendatang. 

Pikirkan tentang ini. Bayangkan Anda memiliki aset real estat komersial yang mengalirkan uang tunai. Anda mendapatkannya seharga $3 juta dua tahun lalu, dan kompresi cap rate dalam 18 bulan pertama meningkatkan nilai penilaiannya menjadi $4 juta. Anda masih mengumpulkan arus kas dan menikmati hidup Anda. 

Kemudian dekompresi cap rate terjadi selama enam bulan terakhir, dan tahun berikutnya nilai penilaiannya turun kembali menjadi $2.8 juta. Haruskah Anda panik? Saya tidak tahu alasannya. Anda tetap harus mengumpulkan arus kas dan menikmati hidup Anda.

Pemegang saham jangka panjang tidak terpengaruh oleh perubahan nilai jangka pendek. Mereka biasanya memiliki utang dengan suku bunga tetap yang tidak jatuh tempo dalam waktu lama. Dan mereka yang memperoleh asetnya satu dekade yang lalu, dan sedang menghadapi jatuh tempo utangnya, biasanya telah melihat pertumbuhan nilai dan pembayaran pokok yang signifikan sehingga menempatkan mereka pada posisi yang dapat diterima untuk melakukan pembiayaan kembali sekarang jika diperlukan. 

Mengacu pada Buffett lagi. Dia tidak peduli dengan naik atau turunnya saham-saham yang dipegang oleh Berkshire Hathaway dalam jangka pendek. Dia tidak didorong oleh opini pasar terhadap aset-aset tersebut karena hal ini tidak berdampak pada nilai akhirnya. Dia sebenarnya suka kalau harga turun sehingga dia bisa memperoleh lebih banyak lagi. 

Pendapat pasar saham mengenai nilai serupa dengan tingkat batas dalam real estat komersial. Sebagai investor real estat komersial, sebaiknya kita meniru investor (Buffett), yang bisa kehilangan 99.4% nilai sahamnya dan masih mengalahkan S&P 500 dalam periode waktu yang sama. 

Final Thoughts

Perusahaan investasi saya adalah pemegang jangka panjang. Saya menyadari bahwa ini bukanlah penawaran yang paling populer, dan akibatnya banyak investor yang mengabaikan dana kami. Saya berharap semua pemegang saham jangka pendek baik-baik saja, tapi saya memperkirakan guncangan tingkat batas saat ini dan yang akan datang akan menyebabkan banyak orang memikirkan kembali strategi mereka. Apakah hal ini terjadi atau tidak, kami akan terus mengikuti strategi jangka panjang kami. 

Pendiri Blackstone, Larry Fink, menciptakan “jangka panjang.” Mungkin kita harus menjuluki pemikiran jangka panjang sebagai “Efek Pembilang CRE.” 

Jika memang demikian, maka hal ini akan fokus pada peningkatan pendapatan operasional bersih dalam persamaan kita, dalam jangka waktu yang lama, hingga pada tingkat dimana perubahan pada pembilangnya tidak terlalu berdampak. Strategi ini, dipadukan dengan memperoleh LTV moderat hingga rendah, jangka panjang, dan utang dengan suku bunga tetap, akan terbukti menjadi pemenang di pasar mana pun, baik bullish maupun bearish. 

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.