Anda ekuitas rumah bisa saus rahasia untuk pensiun dini. Dengan begitu banyak pemilik rumah dan investor properti sewaan di seluruh negeri duduk di atas ratusan ribu ekuitas rumah, seseorang bertanya, “bagaimana jika Anda menggunakan ekuitas yang terperangkap ini untuk membangun kekayaan?” Dan meskipun sebagian besar pemilik rumah tidak ingin menjual tempat tinggal utama mereka, membiayai kembali ke tingkat hipotek yang lebih tinggi, atau mengambil risiko mengeluarkan HELOC yang mahal, pemilik properti sewaan berada dalam posisi yang tepat untuk menggunakan posisi ekuitas besar-besaran mereka untuk meningkatkan untuk investasi yang lebih besar dan lebih baik. Kami membawa Chris Lopez, investor dan agen yang berbasis di Denver, untuk menjelaskan.
Chris telah mampu membangun yang cukup besar portofolio real estat cukup cepat, tetapi bahkan dia mengaku mulai sedikit lebih lambat. Setelah menjalani sebagian besar karirnya sebagai pemasar internet yang beralih menjadi pedagang harian, Chris menyerahkan semuanya untuk terjun langsung ke real estat sebagai agen dan investor yang ramah investor. Dan, sebagai investor Denver, dia melihat rumah yang dia beli beberapa tahun lalu EXPLODE nilainya, dan banyak investor lain merasakan hal yang sama. Jadi, jika Anda berada di Austin, Boise, Raleigh, Phoenix, atau lainnya pasar booming real estat, seolah-olah Anda sedang duduk di atas tumpukan kekayaan yang tidak bisa disentuh. Tapi Anda salah.
Dalam episode ini, Chris berjalan melewatinya bagaimana pemilik rumah dan investor real estat dapat membuka ekuitas yang "terperangkap". di rumah mereka. Dia melewati kapan harus membeli, menjual, atau refi dan cara menggunakan Kalkulator Properti Sewa BiggerPockets untuk memutuskan langkah terbaik. Chris tahu bahwa tidak semua properti layak untuk dijual/ditingkatkan, tetapi jika Anda perdagangan beberapa properti loyo untuk yang mengalirkan uang, Anda bisa mencapai tujuan pensiun Anda BERTAHUN-TAHUN lebih cepat, dengan lebih banyak uang masuk dan lebih sedikit stres. Jadi, ingin membuka ekuitas rumah Anda dan mempercepat jalan Anda ke pensiun dini? Bertahanlah!
Klik di sini untuk mendengarkan Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
pikiran:
Selamat datang di podcast BiggerPockets Money, tempat kami mewawancarai Chris Lopez dan berbicara tentang apa yang harus dilakukan dengan ekuitas yang tertahan di rumah Anda.
Chris:
Jadi saya pikir itu selalu bermuara pada, "Hei, apa tujuanmu?" Dan bersikaplah realistis tentang apa tujuan Anda, karena semua real estat adalah kendaraan untuk membawa Anda ke tujuan Anda. Jadi, saya pikir itu sangat bagus karena orang mengevaluasi kembali masalah baru yang mereka miliki. Dan saat mereka mengevaluasi kembali masalahnya, pasar, juga mempertimbangkan apa tujuan Anda saat ini dan bagaimana perkembangannya. Karena itu memberi kita Bintang Utara ke mana harus pergi, dan membantu kita membuat keputusan yang tepat.
pikiran:
Halo. Halo. Halo. Nama saya Mindy Jensen, dan bersama saya seperti biasa adalah co-host pikiran-pada-uang-dan-uang-pada-pikiran saya, Scott Trench.
Scott:
Luar biasa. Sungguh intro yang luar biasa dari co-host saya yang terkenal kejam.
pikiran:
Itu Mengintip. Scott dan saya di sini untuk membuat kemandirian finansial tidak terlalu menakutkan. Apakah Anda benar-benar berpikir itu adalah Notorious BIG? Tidak apa-apa. Itu bahkan lebih baik. Scott dan saya di sini untuk membuat kemandirian finansial tidak terlalu menakutkan, tidak hanya untuk orang lain. Untuk memperkenalkan Anda pada setiap kisah uang, karena kami benar-benar percaya kebebasan finansial dapat dicapai oleh semua orang, kapan pun atau di mana pun Anda memulai.
Scott:
Itu benar. Apakah Anda ingin pensiun dini dan berkeliling dunia, terus melakukan investasi besar-besaran dalam aset seperti real estat, memulai bisnis Anda sendiri, atau menilai kembali portofolio real estat Anda yang sudah dibangun, kami akan membantu Anda mencapai tujuan keuangan Anda dan dapatkan uang agar Anda dapat meluncurkan diri Anda menuju impian Anda.
pikiran:
Scott, saya sangat senang berbicara dengan Chris Lopez hari ini. Dia adalah investor dan agen Denver lokal, dan kami akan berbicara dengannya tentang apa yang harus dilakukan dengan semua ekuitas yang tertahan di rumah Anda. Namun sebelum melakukannya, kami memiliki segmen baru di BiggerPockets Money Podcast yang disebut Momen Uang, di mana kami membagikan retasan, tip, atau trik uang untuk membantu Anda dalam perjalanan finansial Anda. Momen Uang hari ini adalah, jika Anda kesulitan menabung, gunakan tangga tabungan. Di sinilah Anda memilih hadiah, seperti AirPods atau hari spa, dan mengalikan harga barang dengan dua hingga tiga kali lipat nilainya. Setelah Anda mencapai sasaran penghematan ditambah biaya barang, hadiahi diri Anda sendiri. Dapatkan barang itu. Setelah itu, pilih barang yang lebih mahal dan mulai proses dari awal lagi. Jika Anda memiliki tip uang untuk kami, silakan bagikan melalui email
Scott:
Dan sebagai pengingat, kami selalu mencari tamu untuk datang ke acara tersebut untuk membagikan kisah uang mereka, atau datang sebagai tamu untuk episode Finance Friday kami. Jadi jika Anda tertarik, silakan mendaftar di bigpockets.com/guest atau large pockets.com/financereview.
pikiran:
Sebelum kita membawa Chris, mari kita istirahat sejenak.
Dan kami kembali. Chris Lopez adalah agen dan investor real estat Denver. Dia bisa dilihat di saluran YouTube BiggerPockets, dan dia juga pendiri Envision Advisors. Chris, selamat datang di BiggerPockets Money Podcast.
Chris:
Hei, Mindi. Saya senang berada di sini, dan siap untuk membicarakan sejumlah uang dan beberapa toko.
pikiran:
Nah, kita akan berbicara tentang real estat hari ini. Chris, ceritakan sedikit tentang diri Anda dan apa spesialisasi Anda.
Chris:
Jadi, seperti kebanyakan orang, menjadi agen real estate dan menjadi investor real estate bukanlah karir pertama saya. Saya berusia 40 tahun baru-baru ini, dan sekitar delapan tahun yang lalu saya siap untuk tindakan kedua saya dalam hidup. Yang merupakan kelanjutan dari bisnis pertama saya, yang banyak pemasaran internet, dan banyak perdagangan harian di pasar saham dan pasar mata uang asing. Jadi jawaban singkatnya adalah, saya belajar banyak tentang pemasaran internet, banyak sukses di sana. Dan saya melakukan hal yang buruk, seperti kebanyakan orang, dalam perdagangan harian dan perdagangan mata uang asing. Jadi semua itu membuat saya kembali sadar, “Kamu tahu? Real estat adalah tempat yang ingin saya tuju ketika saya berusia 20 tahun, tetapi saya tidak memiliki sumber daya atau uang untuk itu. Tapi sekarang saya berusia awal 30-an. Saya mendapat pengalaman, mendapat uang, mendapat lebih banyak pengalaman. Saya bisa pergi ke sana dan mulai melakukannya.”
Jadi pada saat itu saya memutuskan untuk beralih karir ke real estate, karena saya membutuhkan sumber pendapatan baru untuk bisnis saya, dan saya juga ingin terjun ke investasi real estate. Jadi saya sangat percaya, semakin saya bisa menggabungkan minat dan karier saya dengan tujuan pensiun jangka panjang saya, tujuan investasi, semakin baik. Jadi saya melakukan fix-and-flip, menghasilkan uang, tetapi membencinya. Mencoba grosir. Itu bukan untuk saya. Tapi pergi ke sana dan berbicara dengan agen real estate, dan pergi ke sana dan mulai melakukan transaksi real estate, saya menyadari, “Wow. Ada peluang besar di dunia agen real estat untuk pergi ke sana dan menjadi agen, dan untuk membantu orang pergi ke sana dan melakukan apa yang ingin saya lakukan.” Yang bukan fix-and-flip atau menghasilkan uang grosir jangka pendek, tetapi bagaimana cara keluar dan berinvestasi sehingga selama 20 tahun ke depan saya dapat mencapai tujuan pensiun saya.
Jadi saya mengambil keterampilan pemasaran internet saya, memanfaatkannya untuk menjadi agen real estat. Untuk mulai membangun bisnis saya, memperkenalkan nama saya, pimpinan teknik. Dan saya melakukan ceruk untuk membantu orang berinvestasi di real estat di sini, lokal di Denver. Jadi saya sangat fokus pada wilayah Denver dan pola pikir serta tren investasi real estat jangka panjang. Jadi, itu membawa kita untuk hadir.
Scott:
Ya. Jadi salah satu tantangan yang dihadapi oleh investor real estat Denver, termasuk saya sendiri, mungkin termasuk Anda, Chris, dan Mindy, Anda juga, adalah kami telah melakukannya dengan sangat baik selama 10 tahun terakhir berinvestasi di properti di sini. Nilai properti telah naik jumlah yang luar biasa. Anda membeli properti lima, enam, tujuh, delapan tahun yang lalu, nilainya mungkin dua kali lipat, atau mendekati itu. Kami mungkin memiliki uang tunai untuk membiayai kembali beberapa properti. Saya duduk, secara pribadi, setumpuk ekuitas, dan saya merasa mandek. Saya sangat senang memiliki masalah ini. Saya tidak mengeluh tentang masalah ini, tetapi saya mandek. Benar?
Karena jika saya menjual properti itu, saya harus membayar pajak atas keuntungan itu. Saya harus melunasi hipotek saya, dan kemudian saya harus menggunakan kembali uang tunai ini untuk hal lain yang masuk akal. Jika saya membeli properti lain, misalnya, tanpa pertukaran 1031, saya akan menukar hipotek 3% saya dengan hipotek 5 atau 6%. Jika saya bertukar 1031, saya melakukan hal yang sama. Harus menukar hipotek. Jika saya mencairkan pembiayaan kembali untuk menarik uang tunai, kesepakatan yang sama. Saya menukar suku bunga rendah saya. Jadi masalah kenaikan suku bunga ini menurut saya benar-benar menimbulkan masalah yang menarik bagi kita yang selama ini berinvestasi. Dan saya bertanya-tanya apa pendapat Anda dalam mengakses ekuitas itu, dan bagaimana investor menangani masalah yang baik ini?
Chris:
Ya, dan itulah cara memulainya. Ini adalah masalah besar untuk dimiliki. Ini adalah masalah sukses dunia pertama, dan tempat-tempat seperti Denver, Austin, Salt Lake City, banyak pasar yang telah melihat apresiasi dekade terakhir, mereka mengalami masalah ini. Pada dasarnya apa itu, apakah seseorang membeli properti beberapa tahun yang lalu dengan tingkat kapitalisasi 7, 8, 9%. Penyewaan yang sangat bagus. Maju cepat, sewa sudah naik, 40, 50%. Nilainya berlipat ganda atau tiga kali lipat. Jadi sekarang, tingkat batas telah dikompresi. Jadi sekarang, batas atas adalah 4% dan 5%. Dan semakin rendah tarif batas, biasanya semakin buruk sewanya sebagai aturan umum. Jadi ini memunculkan tantangan yang menarik bagi orang-orang yang berkata, “Hei, saya menghasilkan arus kas yang cukup bagus di properti saya. 800 hingga $1,200 sebulan dari sewa satu keluarga di sini di Denver. Saya memiliki sisa $200,000 di saldo hipotek saya sebesar 3.25%, tetapi properti saya bernilai $800,000.” Dan itu semua poin yang Anda paparkan, Scott, tentang, "Apa yang Anda lakukan?"
Jadi menurut saya sangat penting bagi orang-orang untuk terlebih dahulu mengambil langkah mundur dan melakukan tinjauan global tentang apa tujuan mereka, karena saya akan menggunakan contoh untuk diri saya sendiri. Saya mulai membeli real estat ketika saya masih lajang. Nah, sekarang saya sudah menikah, saya punya bisnis baru, dan saya punya dua anak kecil. Hidup saya telah berubah secara dramatis. Jadi tujuan saya telah berubah, dan juga berapa banyak waktu yang ingin saya investasikan ke dalam investasi real estat saya juga telah berubah. Saya ingin menghabiskan waktu bersama anak-anak saya, tidak pergi ke sana dan mengecat dinding. Jadi saya pikir itu selalu bermuara pada, "Hei, apa tujuanmu?" Dan bersikaplah realistis tentang apa tujuan Anda, karena semua real estat adalah kendaraan untuk membawa Anda ke tujuan Anda. Jadi, saya pikir itu sangat bagus karena orang mengevaluasi kembali masalah baru yang mereka miliki. Dan sementara mereka menilai kembali masalahnya, pasar, juga mempertimbangkan apa tujuan Anda saat ini dan bagaimana perkembangannya. Karena itu memberi kita Bintang Utara ke mana harus pergi, dan membantu kita membuat keputusan yang tepat.
Dan, maksud saya, sering kali tidak ada jawaban benar atau salah bagi orang-orang terkait ekuitas. Dan menurut saya sangat penting untuk melihat terlebih dahulu, "Hei, jika saya menjual ini, apa konsekuensi pajak saya?" Maksudku, rumahku diretas. Scott, rumahmu diretas. Banyak pendengar BiggerPockets telah meretas House. Jika Anda berada dalam peluang di mana Anda dapat menjual properti dan Anda berada dalam pengecualian keuntungan modal dua dari lima tahun itu, maka mungkin ini saat yang tepat untuk membeli dan hanya mengambil 200 , $300,000 ekuitas dari tabel. Ambil hadiah dari Paman Sam itu dan jalankan dengan itu. Sekarang, sebagian besar orang tidak dapat mengakses pengecualian keuntungan modal itu. Dan kemudian orang terpaku pada, "Oh, baiklah, saya tidak ingin menghilangkan suku bunga 3% saya." Ya, tapi saya tidak akan hanya melihat satu metrik itu saja. Karena ada banyak skenario di mana, dengan menahan 3% itu, sementara Anda menyimpan uang dengan bunga, Anda menghemat satu dolar di sini. Tapi Anda benar-benar kehilangan $10 dalam penciptaan kekayaan di sini dengan tidak menerapkannya kembali dengan leverage dan properti dengan tingkat kapitalisasi yang lebih baik.
Jadi, ini benar-benar menjalankan banyak skenario berkali-kali. Hei, cari tahu apa tujuanmu. Dan kemudian, “Apa yang dapat saya lakukan dengan properti itu? Biarkan saya benar-benar menjalankan skenario. Haruskah saya melunasinya?” Dan bagi banyak orang, itu bukanlah jawaban yang tepat. Karena jika Anda perlu mengumpulkan lebih banyak properti untuk tujuan pensiun Anda, melunasi properti tidak akan membawa Anda ke sana.
Scott:
Bisakah saya mengajukan pertanyaan singkat di sini? Anda mengatakan menerapkan kembali ekuitas dari properti saya ke properti dengan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi bisa menjadi ide yang bagus. Tapi saya seorang investor di sini di Denver, dan saya sangat sombong. Dan saya pikir saya membeli beberapa properti sewaan terbaik, properti sewaan yang menghasilkan uang di sini, dan saya tidak yakin bahwa tingkat kapitalisasi properti lain di sini di Denver akan lebih tinggi daripada properti yang saya miliki. Saya pikir saya membangun portofolio yang cukup bagus dengan ini. Jadi, apakah Anda menyarankan dalam hal ini agar saya pergi ke luar negara bagian, misalnya, dan pergi ke properti lain? Saya bertanya-tanya apakah banyak investor merasa portofolio mereka memiliki tingkat batas yang wajar di sana, dan, setidaknya untuk kondisi properti mereka, di antara jenis investasi yang menghasilkan uang lebih baik di wilayah mereka.
Chris:
Berapa tarif batas salah satu properti Anda, rata-rata?
Scott:
Tentu. Saya akan mengatakan, dan saya menggunakan rasio sewa-ke-harga sebagai aturan praktis, tetapi saya akan mengatakan itu dalam kisaran 0.65 sewa-ke-nilai.
Chris:
Terus? Jadi, tingkat batas 5 hingga 6%?
Scott:
Tentu, jika kita bersikap baik. Ya.
Chris:
Yah, maksudku, oke. Jadi, maksud saya-
Scott:
Dan itu tinggi untuk Denver.
Chris:
Ya.
Scott:
Ya.
Chris:
Jadi sering kali banyak orang yang membeli… Terutama di sini di Denver. Saya akan menggunakan skenario ekstrem, karena ini bergantung pada penilaian properti saat ini. Banyak orang membuat kesalahan, “Oh, saya membeli properti ini tujuh tahun lalu.” Besar. Itu tidak penting lagi. Anda membeli properti dengan tingkat kapitalisasi 9%. Kita harus menggunakan angka hari ini. Jadi dari semua analisis yang telah saya lakukan, aturan praktisnya adalah, jika di bawah properti tingkat kapitalisasi 4%, tingkat kapitalisasi 4% dengan biaya PM, seringkali masuk akal untuk menjual dan menerapkan ulang, atau 1031. Jika di atas 4% cap rate properti, seringkali itu berarti, hei, refi dan redeploy.
Sekarang, dengan suku bunga yang lebih tinggi, banyak hal telah berubah. Penyebarannya lebih sulit, tetapi saya menemukan bahwa tingkat batas 4% menjadi ambang batas. Dan sering kali seperti, "Hei, orang memiliki properti dengan tingkat kapitalisasi 3.5%." Karena mereka membeli properti di Sloan's Lake, area yang mendapat apresiasi besar-besaran di Denver. Akan menjual properti cap rate 3.5%. Dan saya akan mengatakan, "Anda membutuhkan sekitar 1.5 hingga 2% peningkatan cap rate seiring dengan peningkatan leverage." Jadi tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi, leverage yang lebih tinggi adalah kunci untuk membuatnya bermanfaat dalam transaksi itu.
pikiran:
Oke. Saya nongkrong di forum BiggerPockets sepanjang waktu, dan Anda dapat menemukannya di bigpockets.com/forums, dan menurut saya konsep cap rate membingungkan bahkan beberapa investor yang sangat berpengalaman. Bisakah Anda menjelaskan apa yang Anda bicarakan, sehingga orang yang mendengarkan yang mungkin sangat bingung dapat mengerti?
Chris:
Tentu saja, dan terima kasih telah membawanya. Jadi, cap rate pada dasarnya adalah pendapatan operasional bersih Anda dibagi dengan nilai rumah Anda saat ini. Jadi artinya adalah, Anda mengambil uang sewa Anda. Anda mengurangi semua data operasi Anda. Jadi pada dasarnya, segala sesuatu selain pembayaran hipotek Anda. PM, perbaikan dan pemeliharaan, pajak, asuransi, biaya HOA, pertamanan, apapun itu. Itu memberi Anda pendapatan operasional bersih Anda, dan itu hanyalah cara lain untuk mengevaluasi bagaimana kinerja properti itu. Saya pribadi, saya melakukan tarif batas. Itu bekerja dengan baik untuk saya, dan itu juga bagus karena Anda memiliki hutang atau tidak punya hutang. Ini adalah cara untuk memahami dari tingkat tinggi bagaimana properti dapat bekerja. Saya tahu banyak orang menggunakan GRM, atau pengganda tarif kotor, tarif batas. Konsepnya sangat mirip, hanya sedikit lebih maju dan bernuansa. Tapi menurut saya ini cara yang sangat bagus untuk membantu tes bicara tingkat tinggi, mengendus. "Hei, ini terlihat bagus." Atau, “Hei, Anda mendapatkan properti dengan tingkat kapitalisasi 4%. Inilah beberapa hal tingkat tinggi yang dapat Anda lakukan.
Scott:
Jadi, saya menggunakan semacam konsep GRM. Rasio sewa terhadap harga adalah kebalikan dari GRM untuk memikirkan arus kas properti saya. Anda mengatakan tarif batas. Tingkat topi lebih baik. Saya harus menggunakan tarif batas. Tapi saya benar-benar melihatnya sebagai rasio sewa-ke-harga pada level tertinggi, meskipun saya dapat dengan mudah memutarnya seperti itu. Tapi bagaimanapun, jadi Anda mengatakan bahwa properti dengan kapitalisasi rendah, sesuatu di kisaran 4 atau lebih rendah sekarang, yang mungkin ditemukan banyak investor di Denver secara khusus, dapat diperdagangkan kembali untuk properti yang dapat menghasilkan Tingkat kapitalisasi 6 atau 7% di pasar. Dan ini bisa melipatgandakan pengembalian Anda, tergantung bagaimana Anda memanfaatkan dan asumsi yang Anda buat.
Jadi, banyak peringatan di sana. Tapi Anda bisa dikerahkan secara tidak optimal, seperti yang Anda katakan, dengan salah satu properti ini. Bagaimana saya membenarkan … Saya harus membuat begitu banyak asumsi dan saya harus percaya begitu banyak hal untuk sampai ke tujuan yang Anda tuju. Saya harus percaya bahwa apresiasi saya akan setinggi ini. Saya harus memahami perbedaan antara suku bunga utang yang saya miliki saat ini dengan yang akan saya dapatkan di properti baru. Bagaimana saya memahami semua penempatan itu dan mengambil untuk merasa yakin bahwa jika saya pada kesimpulan, “Oh, jika saya memiliki properti dengan tingkat kapitalisasi 4%, inilah saatnya untuk menjualnya dan menerapkannya kembali ke properti dengan tingkat kapitalisasi lebih tinggi”?
Chris:
Anda beralih ke kalkulator dan spreadsheet Anda. Jadi, maksud saya, hal yang sangat sederhana adalah, maksud saya, hei, gunakan kalkulator BP dan pasang spread persewaan… Ambil kalkulator spreadsheet persewaan dan pasang persewaan yang Anda miliki hari ini. Tapi jangan gunakan angka yang Anda gunakan lima tahun saat Anda membelinya. Gunakan angka hari ini. “Hei, berapa nilai hari ini? Berapa sewa hari ini? Apa data operasi hari ini?” Dan menanggungnya seolah-olah Anda membeli properti itu hari ini. Karena setiap kali Anda menandatangani penyewa baru, atau menandatangani sewa baru, atau Anda membiayainya kembali, pada dasarnya Anda membeli kembali properti itu untuk sementara waktu. Jadi, telusuri skenario dan katakan, "Hei, apakah properti ini masuk akal?" Jadi Anda bisa melakukannya dengan kalkulator BP, lalu mencari tahu bagaimana kinerjanya.
Jadi saya melihat properti klien minggu lalu, dan ini adalah contoh yang sangat umum. Mereka membeli properti itu seharga $300,000 di Denver. Sekarang nilainya seperti 650. Mereka mendapat hipotek $ 200,000, pinjaman suku bunga 3%, dan ekuitas 400K. Tapi itu properti cap rate 3.5, 3.6%. Besar. Pasang kalkulator dan lihat kinerjanya, lalu cari tahu berapa banyak ekuitas yang Anda miliki. Dalam hal ini, katakanlah $400,000. Dan hanya membulatkan atau membulatkan ke bawah untuk beberapa biaya penjualan, biaya. Asumsikan 1031, dan mainkan beberapa skenario seperti itu. Dan berkata, “Hebat. Jika saya memiliki $500,000 untuk ditabung, saya akan membeli properti dengan tingkat kapitalisasi lainnya.” Mungkin di Denver, mungkin di pasar lokal Anda, atau mungkin di luar negara bagian. Hanya, hei, properti apa pun yang Anda lihat, masukkan, "Hei, jika saya menjual ini, mengambil ekuitas, dan membeli properti dengan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi ini, bagaimana kinerjanya?"
Sekarang, apa yang sering kita lihat … Dan sekali lagi, ambil ini dari sudut pandang Denver. Orang itu menjual properti itu seharga $650,000. Mereka membayar biaya makelar dan biaya penutupan, 1031 itu. Mereka akan membeli tempat seperti $1.1 juta atau lebih. Tetapi untuk membuat arus kas, kami membayar uang muka 35, 40% dengan tingkat bunga 7%. Jadi yang sering terjadi adalah, dalam skenario itu, mereka menjualnya, turun 35%, dan mereka beralih dari properti tingkat kapitalisasi 3.5 menjadi 5.5. Jadi, cukup konservatif dan cukup realistis. Arus kas mereka akan tetap sama. Namun, penilaian total mereka naik dan pendapatan operasional bersih mereka seringkali lebih dari dua kali lipat. Jadi saya sering melihat itu, “Hei, itu dolar masa depan. Itu adalah nilai masa depan.”
Dan ini benar-benar, menurut saya, lebih banyak investasi lepas tangan bagi orang-orang yang ingin pergi ke sana dan menemukan properti bernilai tambah. Ini lebih seperti, “Hei, saya hanya ingin pergi ke sana, melihat beberapa properti, menggunakan kembali modal saya. Saya seorang profesional yang sibuk. Saya orang yang sibuk.” Untuk jenis kecepatan itu, Anda benar-benar lebih hanya melihat pengerahan kembali modal Anda. Dan di situlah intinya, untuk banyak klien yang saya ajak bicara, termasuk saya sendiri, saya tidak hidup dari uang saya dengan properti saya hari ini. Saya memiliki penghasilan lain yang melakukan itu, dan semua sewa saya untuk … Ini pensiun saya. Ini kolam investasi saya. Jadi, saya tidak perlu arus kas besar-besaran di sana.
Sekarang, saya ingin properti saya menjadi arus kas, tetapi intinya adalah, "Hei, apakah Anda ingin lebih banyak arus kas hari ini, atau apakah Anda ingin berdagang untuk menghasilkan lebih banyak arus kas di masa depan?" Sering kali, bahkan dengan contoh ekstrim dari properti dengan kapitalisasi rendah dan ekuitas tinggi ini, meskipun tidak sebaik tahun lalu, masih masuk akal dalam 10, 20, 30 tahun. permainan catur investasi real estat. Saya tidak tahu apakah saya menjawab pertanyaan Anda di sana atau membuat air menjadi keruh.
Scott:
Tidak, saya pikir itu benar. Dan saya pikir saya menyukai jawaban Anda, dan bukan hanya karena itu adalah plug untuk kalkulator kami di bigpockets.com/calc. Tapi itu seperti "Hei, itu jawabannya, masukkan hal-hal ini ke dalam spreadsheet dan buat beberapa keputusan dan buat beberapa asumsi." Dan salah satu asumsi utama yang ada di sana adalah, lihat, jika Anda menganalisis properti baru, Anda akan bisa mendapatkan uang muka, semua angka dasar seputar sewa, arus kas, dan semua itu. macam hal. Mudah-mudahan, jika Anda seorang investor real estat, Anda cukup nyaman membuat asumsi semacam itu.
Tapi yang utama dalam analisis ini adalah tingkat bunga utang Anda yang akan Anda dapatkan dari properti baru, dan tingkat apresiasi yang Anda miliki atas pertumbuhan sewa dan pertumbuhan harga selama 30 tahun ke depan, dan khususnya dalam beberapa tahun mendatang dengan itu. Nah, 30 tahun jika Anda berpikir jangka panjang, atau jangka pendek jika Anda berpikir jangka pendek. Itu sangat penting, dan saya pikir itu akan sangat menarik. Saya pikir orang-orang akan menemukan bahwa jika mereka tidak percaya bahwa apresiasi akan menjadi sangat tinggi, strategi pengerahan ulang dapat merugikan mereka. Itu bisa sangat konsekuensial. Tetapi jika Anda benar-benar percaya pada penghargaan selama beberapa tahun ke depan, dan Anda dapat memasukkan angka penghargaan 3, 4, 5%, maka apa yang Anda katakan akan berhasil dengan sangat baik. Apakah itu sebagian besar akurat, Chris, menurut pengalaman Anda?
Chris:
Ya, tapi saya harus mendorong kembali asumsi apresiasi. Jadi, kamu benar. Maksud saya, saya tidak merekomendasikan underwriting 6%, 8%, 10% apresiasi. Saya tidak merekomendasikan itu bertahun-tahun yang lalu. Saya agak menanggung 3 sampai 5% untuk sarana historis. Sekarang, satu atau dua tahun ke depan saya berkata, “Hei, kita mungkin akan tinggal flat, setidaknya di Denver. Kami mungkin memberikan poin, kami mungkin membuat poin, tetapi anggap saja tidak ada apresiasi. Saya pikir yang lebih penting adalah … Karena Anda benar. Jika Anda melakukan asumsi gila, Anda akan gagal. Tetapi bahkan jika Anda membeli properti lain, katakanlah Anda menjual di Denver dan membeli di Denver dari properti cap rate 3.5 hingga 5.5. Jika Anda benar-benar melakukan penjaminan emisi nyata di sana, Anda masih lebih baik dari pengalaman kekayaan murni atau pengalaman membangun kekayaan, karena itu masih merupakan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi.
Sekarang, jika harga naik atau sewa tumbuh lebih cepat, itu adalah ceri besar dan gemuk di atasnya, yang akan meningkatkan keuntungan Anda. Tetapi bahkan jika apresiasi dan pertumbuhan sewa relatif datar, yang untuk sebagian besar negara menurut saya akan seperti itu selama satu atau dua tahun, atau akan menjadi -3 hingga +3 untuk banyak area, sangat datar , itu masih bisa masuk akal dan masih menjadi langkah yang tepat dalam membangun kekayaan jangka panjang. Jadi, apresiasi tidak akan membuat atau menghancurkannya. Saya hanya akan menanggung dengan sangat, sangat konservatif pada 0, 1% untuk satu atau dua tahun ke depan, dan kemudian mungkin kembali ke 3 atau 4% dalam jangka panjang.
Hal lainnya juga adalah, Anda melihat peluang. Ini adalah beberapa hal, karena saya menyarankan orang-orang pergi ke sana dan hanya, maksud saya, bermain-main dengan banyak perhitungan. Dalam hal ini, “Hai, saya investor Denver. Jual di Denver, beli di Denver.” Dan Anda melakukannya di pasar Anda. Sekarang, Anda juga berkata, "Hei, jual di Denver dan beli di luar negara bagian dengan tingkat kapitalisasi yang lebih baik." Karena Denver adalah apa? Kota non-kosta termahal sekarang, saya percaya. Jadi arus kas sangat, sangat sulit ditemukan. Jadi, jawablah, "Hei, jika saya membeli ini." Dan kemudian saya melakukan transaksi penjaminan emisi yang gila-gilaan di mana kami seperti, “Hei, saya tidak ingin melepaskan pertukaran 1031 saya. Bagaimana jika saya menjualnya dan mengubahnya menjadi DST, sebuah kepercayaan patung Delaware? Ya, Anda menghemat uang Anda untuk pajak. Tapi selama lima tahun ke depan, karena Anda menghasilkan pengembalian 5%, Anda benar-benar mulai kehilangan uang dalam jangka panjang.
Saya menjalankan skenario, "Hei, jika saya benar-benar hanya membayar keuntungan modal, saya harus berjalan dengan $400,000, tetapi $100,000 pergi ke tempat lain." Tapi saya mengambil $300,000 dan melakukan investasi lain di real estat, ke dalam sindikasi, ke bisnis lain. Tapi saya mendapatkan IRR yang lebih tinggi, masih masuk akal dan berkata, “Kamu tahu? Bermanfaat untuk memakan keuntungan modal itu. Jadi, saya tidak memberi Anda rekomendasi di sini. Maksud saya adalah, banyak orang melakukan banyak hal bagaimana-jika. Nah, lakukan hal-hal bagaimana-jika, dan jalankan perhitungan melalui spreadsheet atau kalkulator BiggerPockets. Dan kemudian Anda dapat mengambil satu kalkulator itu dan melakukan semuanya untuk properti Anda, properti di pasar Anda, tempat di luar negara bagian, DST. Anda bisa mengetahui investasi pasif, hal-hal seperti itu. "Hei, seperti apa pengembalian itu, dan seperti apa konsekuensi pajak itu?" Dapatkan gambaran besar tentang berbagai hal.
Dan kemudian level selanjutnya adalah, benar-benar lalui dan pastikan Anda berbicara melalui CPA Anda. Apa konsekuensi pajaknya? Karena sering kali, saya tahu untuk penggunaan pribadi saya sendiri, saya memperkirakan apa yang akan saya miliki dalam depresiasi atau menangkap keuntungan modal, dan perkiraan saya tidak terlalu bagus. Jadi, saya berbicara dengan CPA saya. Dan saya juga akan melihat hal-hal sebagai, “Ya, Anda bisa keluar dari negara bagian dan batas atas lebih tinggi, lebih menarik. Tapi sekarang Anda harus memiliki biaya tambahan untuk bepergian dan mengembangkan jaringan baru di pasar.” Itu tidak baik atau buruk, tetapi jam dan pengeluaran itu biasanya tidak muncul di penjaminan emisi properti. Jadi saya sangat percaya, jalankan banyak skenario dan kemudian lihat metriknya. Dan kemudian lihat juga konsekuensi pajak dan lihat, "Hei, berapa banyak bandwidth dan uang yang saya perlukan untuk benar-benar menjalankan strategi baru ini?" Dan bersenang-senanglah menjalankan skenario.
pikiran:
Saya sangat menyukai saran ini, karena sangat mudah terjebak dalam FOMO atau apa pun yang dilakukan pasar saat ini. Anda seorang agen real estat. Ingat musim semi tahun lalu, ketika semua orang membeli, dan terkadang Anda bahkan tidak bisa mendapatkan pertunjukan di beberapa rumah yang lebih panas ini? Atau Anda akan masuk, dan itu hanya pintu putar orang, dan Anda akan kalah. Anda adalah 1 dari 37 penawaran. Jadi saya bisa melihat orang-orang menjadi sangat, sangat bersemangat tentang itu. Musim semi ini, dari apa yang saya lihat sejauh ini, mulai terlihat seperti itu lagi. Tidak sejauh itu, karena kami tidak memiliki suku bunga yang besar. Tapi tetap saja, di daerah Denver, menjadi sangat, sangat panas. Jadi, bisa tergoda untuk menjual. “Oh, saya sedang mendengarkan Chris di BiggerPockets Money Podcast. Dan dia mengatakan bahwa tingkat kapitalisasi saya tidak bagus, jadi saya harus menjualnya.”
Tidak, dia tidak mengatakan itu. Dia mengatakan menjalankan skenario. Jalankan banyak skenario. Bicaralah dengan agen Anda dan lihat apa yang menurut mereka bisa Anda dapatkan untuk properti Anda. Jalankan angka berdasarkan jumlah itu, mungkin sedikit lebih sedikit, mungkin lebih sedikit. Tapi lihat apa yang akan Anda dapatkan dari semua opsi ini sebelum Anda melompat dengan kedua kaki. Anda menjualnya, lalu Anda seperti, "Oh, saya tidak bisa melakukan 1031 karena garis waktu saya habis." Saya cukup tahu tentang 1031 untuk menjadi berbahaya. Ada waktu yang sangat spesifik untuk membeli properti baru, untuk mengidentifikasi tiga properti. Dan jika tidak, 1031 Anda sudah habis. Jika Anda tidak meminta seseorang terlebih dahulu untuk mengambil uang itu untuk Anda dan menahannya, 1031 Anda tidak mungkin dilakukan. Jika Anda memiliki uang itu, maka Anda sekarang berutang semua pajak itu. Jadi, ada banyak perencanaan yang terlibat. Tetapi jika Anda berpikir untuk menjual, jalankan angkanya. Pastikan itu masuk akal. Jalankan semua nomor. Bicaralah dengan orang. Saya sangat menyukai ini.
Scott:
Ya. Chris, sepertinya ada beberapa pilihan di sini. Saya dapat menjual properti, saya dapat membiayai kembali properti, atau saya tidak dapat melakukan apa pun dan membiarkan utang berbunga rendah saya diamortisasi. Saya telah memilih, biarkan utang berbunga rendah saya diamortisasi. Itulah pendekatan saya saat ini. Saya tidak yakin apakah itu pendekatan yang tepat, dan saya perlu mempertanyakannya. Dan dalam hal menjual properti, saya punya dua opsi di sana. Pertukaran 1031 atau hanya memanen … Saya punya opsi A. Menjual bagian A adalah 1031, dan menjual bagian B adalah memanen keuntungan. Apakah Anda memiliki studi kasus atau mungkin skenario yang dapat memandu kami tentang orang-orang yang telah memilih masing-masing opsi tersebut dan mengapa mereka melakukannya, atau mungkin contoh dari portofolio pribadi Anda?
Chris:
Ya. Sangat. Satu hal, saya ingin melompat kembali ke apa yang dikatakan Mindy. Hal favorit saya tentang … Apa yang akan saya rekomendasikan setelah Anda melakukan semua skenario dan berbicara dengan orang, dan saya melakukan ini sepanjang waktu. Fitur favorit saya dari BiggerPockets adalah forumnya. Saya suka membaca postingan orang lain, tapi saya juga memposting postingan saya sendiri. Dan jangan memposting, “Hei, teman-teman. Saya berpikir untuk menjual properti. Apa yang harus saya lakukan?" Jangan melakukan posting lumpuh seperti itu. Lakukan posting seperti, “Hei, saya menjalankan skenario. Ini angkanya. Dan saya menjalankan tiga keuntungan untuk ini, ini, dan ini. Ini nomor saya. Inilah pikiran saya. Komunitas BP, beri saya masukan Anda.” Dan Anda akan mendapatkan banyak umpan balik yang bagus. Anda juga akan membuat orang menghubungi Anda untuk membawa peluang lain. Jadi, selalu lakukan due diligence. Tetapi komunitas di sana, saya pikir itu adalah bagian terbaik dari BiggerPockets, atau bagian favorit saya. Jadi lakukan semua itu, lalu bagikan dengan forum dan lakukan pemikiran kelompok.
Scott:
Suka sekali. kalkulator BiggerPockets dan forum BiggerPockets. Itu benar. Posting pertanyaan cerdas dan Anda akan mendapatkan jawaban cerdas.
pikiran:
Tanggapan yang cerdas. Dan Anda akan mendapatkan banyak tanggapan yang berbeda. "Hei, aku suka apa yang dikatakan orang ini, tapi kurasa mereka tidak memperhitungkan faktor ini." Anda akan mendapatkan orang yang sangat berpengalaman memberi tahu Anda apa yang akan mereka lakukan dalam situasi itu, dan kemungkinan besar mereka akan menjelaskan alasannya. Orang-orang di forum senang berbicara tentang real estat. Dan itu sedikit berbeda bagi kami, karena kami berada di real estat. Tetapi ketika Anda suka berbicara tentang real estat dan Anda adalah seorang investor real estat, tidak ada orang lain dalam hidup Anda yang peduli. Mereka tidak mau mendengarnya. Mereka hanya ingin memberi tahu Anda tentang pengalaman buruk yang mereka alami. Tapi di forum BiggerPockets, ada orang yang melakukannya. Orang yang telah melakukannya lebih lama dari Anda yang memiliki skenario yang mungkin belum Anda lalui di mana mereka dapat memberi Anda nasihat yang berpengalaman.
Chris:
Ya.
pikiran:
Dan aku tidak bermaksud terdengar seperti iklan, tapi-
Chris:
Tidak. Tapi, maksud saya, apakah ada aset di luar sana, kawan? Gunakan. Maksud saya, itu adalah salah satu aset terbaik yang pernah saya gunakan dalam karir real estat saya sebagai agen, sebagai investor. Baiklah. Jadi, kembali ke beberapa contoh di sini. Jadi untuk mundur selangkah, gelar saya dalam perencanaan keuangan, dan saya selalu memiliki keinginan perencanaan jangka panjang. Saya tidak suka melakukannya di saham dan obligasi di mana saya seperti, "Hei, taruh di dana indeks, dan itu membosankan dan set-it-and-forget-it." Real estat jauh lebih kompleks. Jadi apa yang saya lakukan untuk diri saya sendiri dan apa yang saya lakukan untuk klien saya, saya telah menyusun kerangka kerja lima langkah. Saya akan membingkainya dengan ini, dan ini akan berjalan melalui beberapa skenario umum yang kita lihat di pasar.
Jadi langkah pertama adalah, apa tujuan Anda? Seperti yang saya bicarakan, tinjau kembali apa tujuan Anda. Real estate adalah kendaraan untuk pergi ke sana. Langkah kedua, lihat total portofolio Anda. Banyak orang melihat persewaan mereka terisolasi. Tapi hei, di antara 5, atau 7, atau 10 persewaan Anda, bagaimana kinerjanya secara keseluruhan? Sama seperti Anda akan melihat IRA Anda, 401(k) Anda, ini. “Hei, bagaimana kinerjanya secara keseluruhan?” Langkah ketiga adalah keluar dan mulai melihat properti pribadi Anda, aset pribadi Anda. “Hei, apa peluangnya? Berapa angkanya?” Lakukan analisis SWOT di sana. Langkah keempat, jalankan skenario seperti yang kita bicarakan. Dan langkah kelima adalah, tulis rencana tindakan Anda.
Jadi, ini sangat bagus untuk investor. Selain itu, jika Anda seorang agen di luar sana, menurut saya ini adalah alat penambah nilai klien yang luar biasa bagi klien saya. Jadi, saya dan tim saya melakukan sekitar 30 hingga 40 sesi portofolio ini dalam setahun. Atau, maaf, sebulan. Ini seperti sesi perencanaan keuangan tahunan Anda dengan klien kami dan untuk diri kami sendiri sebagai investor. Jadi, kami mendapatkan banyak data bagus. Kami melihat beberapa tren di sana. Dan untuk mengelompokkan beberapa contoh umum di luar sana, ternyata, banyak orang mendekati pensiun. Nah, bagi mereka, mereka kurang fokus pada pertumbuhan dan lebih fokus pada pendapatan. Jadi mereka mungkin berusia 50-an atau 60-an, mulai pensiun atau ingin mundur selangkah. Anak-anak akan kuliah atau keluar rumah. Mereka tidak membutuhkan banyak pendapatan di masa depan atau banyak pertumbuhan di masa depan. Mereka membutuhkan lebih banyak pendapatan untuk beberapa tahun ke depan.
Jadi itu kasus yang sangat berbeda dari seseorang seperti saya, di mana saya masih perlu mengumpulkan lebih banyak real estat untuk pensiun pada tingkat yang saya inginkan selama 10 atau 20 tahun ke depan. Saya masih fase akumulasi saya. Jadi bagi orang-orang yang sering berada dalam fase menjelang pensiun, masuk akal untuk melunasi properti dan berkata, "Hei, jika properti ini sudah lunas, bagaimana arus kasnya?" Tetapi pada saat yang sama, Anda menjalankan skenario, “Hei, pada saat yang sama, jika Anda melunasi properti ini, hei, lihat jaring tiga kali lipat. Hei, lihat dana utang yang mungkin membayar 8 atau 10% sebagai hasil.” Anda dapat melakukan hal-hal yang berbeda seperti itu, tetapi Anda harus memastikan bahwa sejalan dengan tujuan itu. Jadi bagi banyak orang yang berada dalam fase pensiun itu, banyak yang memilih untuk keluar dan terus melunasi properti mereka. Jadi Anda seperti, "Hei, jika Anda baru saja melunasi properti Anda, Anda sudah mencapai tujuan penghasilan Anda."
Jadi sering kali mereka mengambil pendekatan bola salju utang, dan mulai melunasi satu properti, atau saldo terendah, atau tingkat bunga tertinggi. Jadi, "Hei, mulailah melunasinya." Dan kemudian lunasi yang berikutnya, lunasi yang berikutnya. Dan seringkali mereka akan menjual satu properti yang merupakan milik anjing mereka atau [tidak terdengar 00:30:40]. Seperti, “Hei, properti ini, itu adalah rasa sakit di pantat. Saya membencinya. Itu tidak bekerja dengan baik.” Besar. Yah, singkirkan itu. Pesta apresiasi. Kami akan melanjutkan. Jadi bagi banyak orang, melunasi properti mereka bisa menjadi langkah yang sangat bagus. Namun, sekarang, jika Anda berkata, "Hei, jika saya melunasi properti dan saya tidak memiliki penghasilan yang saya inginkan," kita memiliki masalah di sana.
Scott:
Jadi, kami berdiskusi hebat tentang topik seperti ini di acara BiggerPockets Money 322, Mengapa Arus Kas Properti Sewa Anda Tidak Seperti yang Anda Pikirkan. Kami memiliki tamu di sana yang memiliki sembilan properti sewaan dan hidup dari gaji ke gaji karena arus kas tidak ada. Jadi jika Anda bertanya-tanya tentang hal ini, jika Anda tidak yakin, Anda bisa berada dalam situasi itu jika Anda memiliki beberapa persewaan di mana setidaknya beberapa di antaranya mencapai titik impas terbaik, dan mungkin arus kas negatif. Dan saya pikir dalam situasi itu, Anda akan menemukannya dengan mengikuti lima langkah yang diuraikan Chris. Dan dalam analisis properti per properti yang spesifik itu, Anda akan menentukan mana yang mungkin harus Anda pertimbangkan untuk dijual atau ditinggalkan. Jadi Chris, sudahkah Anda melakukan ini dengan portofolio Anda sendiri dalam satu atau dua tahun terakhir?
Chris:
Saya memiliki. Jadi, saya melakukan review portofolio sendiri. Saya tidak melakukan pergerakan apa pun tahun ini, dan itu lebih karena portofolio saya sebenarnya… Ini cukup dioptimalkan dengan baik dengan suku bunga batas, pinjaman-ke-nilai. Tetapi juga masuk ke faktor luar adalah, karier dan bisnis saya adalah, agen real estat, semuanya terkait dengan real estat. Yah, aku sangat konservatif. Dan karena kita sedang mengalami masa-masa sulit, dan pendapatan sebagian besar orang di bidang real estat turun tahun ini, dan … Untuk tahun 2022 dan '23 pendapatannya lebih rendah untuk banyak orang. Jadi saya seperti, “Hei, saya akan sangat konservatif dalam berinvestasi, karena saya harus memastikan penghasilan harian saya baik-baik saja. Jadi saya tidak ingin keluar dan mulai menginjak-injak atau memperketat arus kas.” Meskipun masuk akal dari sudut pandang investasi, tidak masuk akal dari sudut pandang global tentang apa yang perlu saya lakukan sebagai investor saat ini.
Jadi yang saya lakukan adalah, saya punya dua properti di sini di Denver Metro yang … Maksud saya, itu adalah persewaan yang bagus. Seperti yang saya katakan, mereka bukan favorit saya. Saya tidak akan senang untuk memindahkan mereka. Jadi, saya sudah bicara dengan manajer properti saya. Sewa akan jatuh tempo sekitar bulan Desember adalah tujuan kami, karena waktu terbaik untuk menjual properti di sini di Denver adalah musim semi. Tepat sekitar pertengahan Februari hingga akhir Mei, titik yang tepat untuk mendaftarkan properti. Jadi saya akan memastikan sewa itu sudah habis, dan kemudian saya punya waktu untuk mengeluarkan penyewa sehingga mereka bisa pergi mencari tempat tinggal baru, dan mudah-mudahan saya punya waktu tiga sampai enam minggu untuk pergi ke sana dan melakukan apa saja. pembaruan yang perlu saya lakukan. Karena sebagian besar persewaan, mereka membutuhkan cinta. Mereka membutuhkan perhatian dan kasih sayang. Dan sering kali Anda lebih baik memasukkan 5 hingga $15,000 dalam beberapa pekerjaan dan kemudian menjualnya kepada pemilik-penghuni. Untuk setiap dolar yang saya habiskan untuk membuatnya lebih cantik, saya harus mendapatkan tiga sampai empat dolar lagi sebagai gantinya. Jadi, "Hei, di mana sweet spot bagi saya untuk membuatnya sangat ramah pemilik-penghuni untuk memaksimalkan dolar saya?"
Jadi, saya mulai merencanakan itu. Banyak klien melakukan itu. Satu hal yang sangat menarik. Ini sangat menarik. Jadi, kembali ke skenario ekuitas tinggi dan suku bunga rendah ini. Banyak orang seperti, "Hei, persewaan saya bagus." Mereka adalah tingkat topi 4, 5%. Mereka menyukai persewaan, bagian kota yang bagus. Mereka tidak ingin menyentuhnya, tetapi mereka ingin menerapkan kembali ekuitas. Kami telah melakukan banyak HELOC. Ada satu bank yang saya tahu di Colorado … Mereka biasanya sangat sulit menemukan bank yang akan melakukan investasi HELOC pada properti investasi. Jadi HELOC adalah jalur kredit ekuitas rumah, dan itu tidak seperti hipotek 30 tahun, tetapi lebih seperti cek, kartu kredit di properti Anda.
Kami memiliki banyak orang yang melakukan HELOC investasi pada properti investasi mereka, dan kemudian mereka pergi dari … Mereka memiliki LTV 30%. Mereka mengambil 20 atau 30% dari ekuitas mereka, dan kemudian menerapkannya kembali ke dalam sewa atau beberapa jenis strategi sindikasi. Dan mereka dapat memiliki kue dan memakannya juga, karena mereka memiliki tingkat bunga tetap rendah selama 30 tahun, dan mereka dapat menangani beberapa tingkat bunga variabel, tetapi meminjam pada 6, 7%, tetapi pergi dapatkan pengembalian 15 hingga 20%.
pikiran:
Siapa yang melakukan HELOC ini untuk properti investasi? Karena saya belum dapat menemukan siapa pun yang melakukan investasi HELOCs.
Chris:
Baiklah, DM saya di BiggerPockets, dan saya akan memberi tahu Anda, Mindy. Tidak. Jadi, banyak dari ini berasal… Jadi dengan ini, jadi ini… Maksud saya, senang berbagi nama itu dengan Anda dan memberikan kontak saya di sana, Mindy. Pria yang luar biasa. Tapi Anda ingin mencari bank lokal. Bank-bank besar, dan pemberi pinjaman nasional, dan mungkin orang yang memberi Anda pinjaman konvensional tetap selama 30 tahun, mereka bukanlah orang yang tepat untuk memberi Anda pinjaman itu. Mereka adalah pemberi pinjaman konvensional Fannie dan Freddie.
Jadi, bank besar tidak akan memberi Anda ini. Tetapi sering kali temukan bank lokal, seperti bank yang disewa negara atau credit union, dan merekalah yang melakukan HELOC. Dan akhirnya, saya berbicara dengan 30 bank, ditambah jaringan saya di sini. Dan saya tahu beberapa bank yang akan melakukannya, tetapi sangat sedikit yang akan melakukannya jika mereka tidak memiliki posisi pertama. Dan seringkali, mereka tidak menempati posisi pertama. Jadi itu menjadi sangat, sangat bernuansa. Tapi di situlah banyak orang menjadi frustrasi di real estat, terutama orang-orang teknologi dan orang-orang saham. Saya seperti, "Ya, real estat tidak efisien." Ya, hubungi 30 pemberi pinjaman. Itu tidak menyenangkan, tapi begitulah cara Anda menemukan emas.
Scott:
Jadi, saya suka ini sebagai pendekatan dan sebagai alat. Saya ingin mengingatkan bahwa saya bukan penggemar menggunakan HELOC investasi dengan bunga 6% untuk kemudian dipindahkan ke investasi jenis sindikasi. Saya pikir itu arbitrase yang sangat sulit, dan arus kas serta waktu dari sindikasi tersebut tidak bisa sebaik ini dalam beberapa kasus tersebut. Ini permainan yang sangat agresif. Jadi, ingat saja bahwa jika Anda akan melakukan strategi semacam itu. Ini jauh lebih agresif daripada memindahkan ekuitas dari properti sewaan ke properti lain, menurut pendapat saya, menggunakan utang dengan suku bunga tetap 7 tahun.
Chris:
Ya. Di sinilah, seperti yang saya katakan, bagi banyak orang yang melakukannya, mereka memiliki delapan persewaan dan mereka melakukannya di satu atau dua. Jadi mereka masih sangat seimbang dalam keseluruhan posisi ekuitas, dan suku bunga tetap campuran mereka adalah 3.5, dan sekarang mereka menambahkan jumlah variabel yang sangat kecil. Jadi saya sangat setuju dengan Anda, Scott. Hal ini lebih maju. Ini berisiko lebih tinggi. Dan kami memiliki orang yang melakukan itu untuk persewaan, melakukan itu untuk dana atau sindikasi. Tapi itu jelas merupakan teknik yang jauh lebih maju, dan pastikan Anda memiliki uang tunai untuk mengendarai ombak apa pun dari sana atau menunggangi pukulan apa pun dari sana.
Scott:
Saya ingin mengatakan, saya pikir bijaksana untuk keluar dan melihat apa yang bisa Anda dapatkan untuk investor HELOC jika itu tersedia untuk Anda. Itu selalu baik untuk memiliki akses ke kredit, bahkan jika Anda tidak akan menggunakannya.
pikiran:
Ya. Itu pasti menyelamatkan kulit saya di properti kami. Itu bukan HELOC investor. Itu adalah HELOC di rumah saya sendiri. Tapi saya melakukan bisnis monyet keuangan, dan saya membutuhkan akses ke uang cepat. Dan saya pikir saya mungkin memerlukan akses ke uang cepat, jadi saya membukanya, tetapi saya tidak mengeluarkan apa pun. Itu hanya duduk di sana. Tapi kemudian ketika saya membutuhkannya, itu ada di sana untuk menarik. Apakah HELOC investasi pada tingkat yang sama atau mirip dengan properti pribadi HELOC?
Chris:
Tidak. Sering kali ini lebih seperti bilangan prima ditambah 1 sampai 3%, di mana seringkali pemilik-occ bisa menjadi bilangan prima ditambah 0 atau bilangan prima ditambah 0 banding 1. Jadi, Anda lihat penyebarannya di sana. Hal lainnya adalah, untuk banyak pemilihan pendahuluan, maksud saya, ada banyak serikat kredit dan bank di sekitar kota yang akan naik ke LTV gabungan 95% atau 100%. Mereka akan melakukan LTV yang sangat tinggi. Sekali lagi, masuklah ke sana dengan hati-hati. Anda harus pintar dengan kartu kredit besar. Tetapi seorang investor HELOC, di mana mereka mengetuk berkali-kali adalah LTV gabungan total 70 hingga 80%. Dan gabungan LTV berarti, “Hai, berapa persen dari pembayaran posisi pertama tetap selama 30 tahun itu? Dan kami menambahkan HELOC di atasnya. Apa gabungan keduanya?” Jadi investasi HELOC adalah yang terbaik yang pernah saya lihat. Saya katakan yang terbaik. LTV tertinggi adalah LTV gabungan 80%, yang masih sangat tinggi untuk investasi HELOC.
Scott:
Bisakah kita melihat beberapa contoh dari mungkin klien yang pernah bekerja sama dengan Anda atau orang-orang yang mungkin melalui berbagai opsi ini? Pernahkah Anda berbicara dengan seseorang dan mereka seperti, “Kamu tahu? Saya hanya akan melunasinya dan mengatakan lupakan saja”? Atau, “Saya hanya akan membiarkannya dan tidak melakukan apa-apa. Saya tidak akan melunasi hutang lebih awal. Saya hanya akan membiarkannya diamortisasi. Dan kemudian apakah Anda memiliki beberapa orang yang telah mengalami ini, dan apa alasan mereka di masa lalu?
Chris:
Ya. Maksud saya, semuanya di atas, dan sebagian besar tergantung pada apa tujuan mereka dan apa toleransi risiko mereka secara keseluruhan. Maksud saya, saya punya klien sekarang yang menjual properti dan mereka akan melakukan 1031. Beberapa tetap lokal. Beberapa pergi keluar negara bagian. Besar. Berbagai pilihan di sana. Dan alasan mereka dalam hal itu adalah, "Hei, pesta penghargaan sudah berakhir." Untuk Denver, apresiasi yang gila, sudah berakhir. Sekarang, Anda menjual sekarang, Anda mungkin memberikan beberapa poin kembali. Tapi siapa peduli? Anda menghasilkan 40%. Berikan dua poin kembali dua tahun terakhir. Dan mereka masih berkata, “Dalam jangka panjang, saya ingin pergi ke sana… Banyak orang berkata, “Hei, properti ini adalah properti kelas C, properti yang memusingkan. Ini bukan lagi persewaan yang bagus. Saya ingin memindahkannya ke lokasi yang lebih baik, atau properti kelas A, mengurangi sakit kepala.” Jadi itu harus pemeliharaan yang lebih rendah, tingkat topi yang sama atau lebih tinggi, tetapi lebih lepas tangan. Itu sebagian investasi, dan sebagian juga hanya membuat hidup mereka lebih mudah sebagai investor.
Saya mendapatkan banyak orang juga… Sebenarnya, mayoritas orang berkata, “Kamu tahu? Saya menunggu untuk tahun ini. Yang menggantung ketat untuk tahun ini dan membiarkan uang tunai tetap di bank, membangun, dan terus melunasi hutang bukanlah langkah yang buruk. Jika Anda tidak yakin, menginjak rem tidak akan merugikan Anda. Tidak ada kesepakatan yang akan Anda lewatkan yang akan membuat atau menghancurkan karier Anda. Tapi jika Anda melakukan transaksi, ada kesepakatan yang bisa menghancurkan karir Anda. Jadi, jangan khawatir tentang yang besar yang akan membuat Anda kaya. Khawatir tentang salah satu yang akan meledakkan Anda dan membuat Anda mundur 10 tahun. Dan itulah yang bisa terjadi. Jadi, selalu berhati-hati. Jadi, banyak orang duduk ketat. Seperti yang saya katakan, mereka melakukan apa yang saya lakukan. “Hei, aku dalam posisi yang baik. Properti saya bekerja dengan baik. Saya di LTV yang bagus. Saya duduk ketat selama setahun.
Dan kemudian orang-orang yang melakukan lebih banyak strategi lanjutan dengan menempatkan kedua di sana, seperti perbaikan kedua atau HELOC kedua, ini bukanlah orang-orang dengan satu properti yang melakukannya. Ini adalah orang-orang dengan 5 hingga 10 properti, dan mereka memiliki arus kas yang bagus, dan mereka melakukannya di 1 atau 2 properti untuk meningkatkan LTV global mereka dari 30% menjadi 40%. Jadi mereka masih memiliki LTV yang sangat rendah, dan suku bunga campuran mereka naik sedikit. Dan mereka juga memiliki uang tunai di bank dan uang sewa yang masuk untuk dapat mendanai semua pembayaran. Dan juga untuk menahan, "Oh, saya melakukan langkah itu, dan saya pikir saya akan menghasilkan 20% IR, dan saya membuat 7% IR sekarang di properti ini." Mereka bisa menangani mata hitam itu. Tetapi rasio risiko-imbalan benar untuk mereka, tetapi mereka dikapitalisasi dengan benar dan mereka memiliki penghasilan yang baik.
pikiran:
Chris, di pasar ini, apakah pernah ada kasus yang bagus untuk cashout refi? Maksud saya, saya cukup tua untuk mengingat 7%. Hipotek pertama saya adalah pinjaman 7%, dan saya pikir saya sangat ingin mendapatkan pinjaman 7% itu. Dan sekarang kami memiliki 2, 3, 4% pinjaman selama 20 tahun. Orang-orang panik tentang suku bunga saat ini, dan saya bisa mengerti mengapa cashout refi sepertinya ide yang buruk di atas kertas, tetapi tidak semuanya buruk.
Chris:
Seperti kebanyakan hal, itu tergantung. Tetapi beberapa hal tingkat tinggi. Jadi kembali ke contoh di mana saya berkata, "Jika sebuah properti memiliki tingkat kapitalisasi 4%, itulah aturan praktis saya." Itu bekerja dengan baik di Denver. Saya tidak tahu bagaimana itu diterjemahkan ke pasar lain. Saya menganggap kesamaan. Tapi sekali lagi, itu disclaimer saya. Tingkat tinggi, jika properti tersebut di atas properti dengan tingkat kapitalisasi 4%, pembiayaan kembali uang tunai masuk akal. Jika di bawah properti tingkat kapitalisasi 4%, biasanya tidak masuk akal. Tapi sekarang mungkin sedikit lebih tinggi. Saya mungkin perlu menaikkan aturan praktis saya untuk tingkat kapitalisasi di pasar baru. Karena jika Anda melakukan cashout refi, Anda membeli kembali properti tersebut. Dan saya benar-benar ragu jika Anda melakukan pembayaran tunai penuh, properti itu akan tetap menghasilkan uang. Sebagian besar waktu, itu bukan arus kas negatif.
Jadi dari semua ulasan yang telah saya lakukan dan dari semua klien yang telah bekerja sama dengan saya, saya tidak dapat memikirkan siapa pun yang telah melakukan refi cashout saat ini di pasar saat ini. Mungkin ada satu atau dua, tapi menurut saya mendekati nol karena saya merasa nyaman mengatakannya di depan umum. Kebanyakan orang memilih untuk diam dan tidak melakukan apa-apa, menjual dan memindahkan uang, atau memasang HELOC di sana untuk mengakses ekuitas. Tetapi jika Anda sudah memiliki properti sewaan yang buruk, melakukan cashout refi sebesar 7% biasanya bukanlah hal yang baik. Karena sekarang Anda memiliki aset arus kas negatif dengan tingkat kapitalisasi yang buruk yang sekarang Anda investasikan kembali.
Jadi bagi sebagian besar orang, menurut saya tidak masuk akal untuk memiliki properti arus kas negatif. Sesekali, untuk sebagian kecil portofolio, ya, saya bisa membuat pengecualian untuk aturan itu. Tetapi bagi kebanyakan orang, mengapa Anda ingin memiliki aset yang tidak akan terbayar dengan sendirinya? Jadi jika Anda melakukan refi cashout, banyak waktu yang menjadi negatif. Dan di situlah itu menjadi kewajiban bagi kebanyakan orang. Jadi saya belum melihat pembayaran tunai, dan saya juga tidak melihat investor atau klien saya melakukannya.
pikiran:
Saya sering mendapat pertanyaan itu, dan saya juga belum melihat alasan untuk melakukan cashout refi. Jika Anda memiliki properti yang Anda beli sebelum suku bunga mulai naik Juni lalu, maka jika Anda ingin mempertahankannya, simpan dan HELOC untuk mengakses ekuitas. Jangka pendek, saya setuju dengan Scott bahwa uang HELOC harus menjadi uang jangka pendek. Tapi kemudian, ya, Anda menyimpannya atau menjualnya. Dan jika Anda akan menyimpannya, maka pertahankan suku bunga rendah. Itu tidak masuk akal. Saya tidak tahu apa yang akan Anda lakukan dengan itu. Tapi sekali lagi, itu tergantung. Kemungkinan besar itu tidak akan berhasil. Jalankan skenario Anda, seperti yang Anda katakan sebelumnya. Jika Anda dapat mengakses uang tunai itu sedemikian rupa sehingga akan … Anda menemukan kesepakatan yang mematikan dan ini adalah satu-satunya uang tunai yang Anda miliki, itu bisa menjadi cara yang sangat, sangat spesifik untuk menggunakan refi pembayaran tunai. Tapi ya, saya setuju dengan Anda.
Scott:
Ya. Kecuali dalam kasus mereka yang sangat bersemangat tentang pasar real estat, dan hanya ingin membeli lebih banyak, dan menarik uang tunai mereka, refinancing dari hipotek dengan suku bunga rendah ke hipotek yang jauh lebih tinggi tidak menghasilkan banyak. nalar. Jadi saya melihat kasus penggunaan untuk ini perlahan-lahan kembali dalam beberapa tahun ke depan, karena orang membeli dengan suku bunga pada suku bunga saat ini. Jadi jika Anda membeli properti baru pada 6, 7, 7.5% dengan pinjaman investor, dan kemudian Anda BRRRR tahun depan, jika Anda ingin membiayai kembali pada tingkat 7% dan menarik sejumlah uang tunai, masuk akal untuk Saya. Jadi, saya pikir Anda akan melihat jeda sementara di sebagian besar aktivitas pembiayaan kembali. Itu jelas sudah ada di sini. Saya pikir itu akan berlanjut dan kembali perlahan selama beberapa tahun ke depan.
Chris:
Ya. Maksud saya, saya berbicara dengan banyak pemberi pinjaman, dan maksud saya, pesta refi berakhir sekitar setahun yang lalu. Itu sebabnya kami juga melihat banyak PHK di dunia peminjaman, karena pesta refi berakhir. Saya setuju. Ini bukan permainan besar sekarang. Jadi, ini penggunaan kasing yang sangat kecil saat ini. Biasanya masuk akal untuk seseorang, tapi itu hanya 0.1% di luar sana.
Scott:
Chris, ini luar biasa. Terima kasih telah datang dan menunjukkan serta berbicara tentang masalah yang baik ini. Bagaimana menangani ekuitas yang Anda miliki mungkin terjebak dalam portofolio sewa Anda jika Anda telah menjadi investor jangka panjang. Di mana orang dapat mengetahui lebih banyak tentang Anda?
Chris:
Nah, Anda selalu bisa Google saya. Saya seorang pemasar di sini di Denver. Jadi jika Anda mencari di Google Chris Lopez, Denver, Anda akan menemukan saya. Tapi tempat terbaik mutlak untuk melakukannya adalah BiggerPockets. Saya ada di forum di sana, dan tembak saya DM. Itu benar-benar satu-satunya platform sosial yang benar-benar saya gunakan dan tanggapi, karena itu sebenarnya informasi yang berguna. Jadi saya ingin sekali terhubung dengan orang-orang di BiggerPockets karena saya sangat suka nge-jam dan berbicara tentang real estat, dan juga mempelajari apa yang dilakukan orang lain. Jadi, BiggerPockets adalah tempat terbaik untuk dikunjungi.
Scott:
Luar biasa. Ya. Jika Anda berada di Denver, Chris selalu bersedia untuk bertemu. Saya telah bertemu dengan Anda beberapa kali baru-baru ini. Ya. Jangan ragu juga, jika Anda masuk ke forum BiggerPockets, hubungi saya juga. Saya akan senang bertemu dengan Anda. Jadi, Denver adalah tempat yang menyenangkan bagi investor. Kami senang mengembangkan jaringan.
Chris:
Luar biasa. Baiklah, terima kasih teman-teman. Ini adalah ledakan untuk datang ke sini. Saya suka membicarakan hal-hal yang lebih teknis seperti ini, jadi ini adalah secangkir teh saya. Jadi, terima kasih teman-teman.
pikiran:
Terima kasih, Chris. Ini sangat menyenangkan, dan kami akan segera berbicara dengan Anda.
Chris:
Sampai jumpa, teman-teman.
pikiran:
Baiklah. Itu adalah Chris Lopez. Itu sangat menyenangkan. Scott, kami mengemukakan banyak hal yang belum pernah saya pertimbangkan sebelumnya. Tapi juga, saran yang muncul lagi di setiap pertunjukan yang kami lakukan adalah, jalankan nomor Anda. Kerjakan pekerjaan rumah Anda. Jalankan skenario yang berbeda. Jangan hanya terbang di kursi celana Anda. Lihat jalan apa yang paling menguntungkan secara finansial untuk Anda ambil. Jangan hanya, “Semua orang menjual, jadi saya juga harus menjual.” Itu mungkin bukan pilihan terbaik. Itu mungkin pilihan terbaik. Tapi buat keputusan yang solid berdasarkan matematika, bukan emosi.
Scott:
Ya. Suka sekali. Chris berkata, “Mulailah dengan portofolio Anda. Ajukan pertanyaan pada diri Anda sendiri, 'Apakah itu akan mencapai apa yang saya inginkan?'” Lalu, uraikan itu di dalam komponen real estat portofolio Anda berdasarkan kesepakatan demi kesepakatan. Apakah masing-masing dari kesepakatan ini berkontribusi pada tujuan yang lebih besar itu? Dan jika tidak, apakah saya akan melunasinya? Apakah saya akan melakukan apa-apa dan membiarkan catatan saya saat ini diamortisasi, atau apakah saya akan menjual dan menukar atau menjual dan mendapatkan keuntungan? Serangkaian keputusan rumit yang harus Anda buat di sini. Banyak pemikiran dan energi, dan banyak pengetahuan perlu masuk ke dalamnya. Untungnya, kami memiliki platform bernama BiggerPockets untuk membantu Anda menemukan semua seluk beluk hal-hal semacam itu, dan membuat analisis semacam itu pada komponen propertinya.
Tapi saya juga ingin memberikan satu pertanyaan lain. Saya ingin mengajukan satu pertanyaan lain untuk masalah ini. Yaitu, apa yang akan Anda lakukan jika Anda mengubah seluruh portofolio Anda menjadi uang tunai? Jika saya hanya menyerahkannya secara tunai, bagaimana Anda akan menyebarkannya? Apakah itu akan sama dengan cara Anda menerapkannya hari ini, atau akankah itu menjadi sesuatu yang berbeda? Dan jika itu sesuatu yang berbeda, mengapa Anda tidak kembali ke sana dan berkata, “Bagaimana saya mulai bergerak hari ini dengan semua uang tunai tambahan yang saya kumpulkan, atau bahkan mungkin menggunakan kembali beberapa aset dalam portofolio saya saat ini untuk mencapai keadaan itu? itu adalah portofolio yang saya inginkan”?
pikiran:
Ooh, saya sangat suka pertanyaan itu, Scott. Bagaimana Anda menggunakan uang tunai? Apakah Anda akan menerapkannya dengan cara yang persis sama, atau apakah Anda akan melakukan perubahan? Itu menarik. Saya pikir, sejujurnya, saya akan sama seperti saya sekarang. Saya suka portofolio saya.
Scott:
Ya. Saya cukup senang dengan portofolio saya, tetapi menurut saya hal besar yang perlu direnungkan orang adalah utang. Saya banyak membicarakan hal ini akhir-akhir ini. Tapi saya mendapat pertanyaan tempo hari dari pendengar BP Money, dan mereka seperti, "Hei, saya punya portofolio besar ini, tapi saya tidak menghasilkan arus kas." “Portofolionya seperti 2.5 $3 juta. Bagaimana Anda tidak menghasilkan arus kas?” "Oh, itu karena kita dikerahkan seperti ini." Nah, jika Anda membeli hipotek, jika Anda benar-benar … Hipotek investasi adalah 7 dan 7.5% sekarang untuk hipotek 30 tahun pada properti investasi. Anda baru saja memasukkan beberapa ratus ribu ke salah satu hipotek itu. Beli satu hipotek, dan Anda mendapatkan, hanya dari bunganya, 30, $40,000 setahun dalam arus kas pasif. Jadi sesuatu yang menarik untuk orang-orang di luar sana yang bertanya-tanya apa yang harus dilakukan dengan portofolio mereka, pertimbangkan utang sebagai salah satu tempat di mana Anda dapat menggunakan kembali ke tingkat yang lebih besar, terutama jika Anda menginginkan pendapatan pasif itu.
pikiran:
Itu skenario yang menarik, Scott. Saya suka itu. Baiklah. Haruskah kita keluar dari sini?
Scott:
Ayo lakukan.
pikiran:
Oke. Itu mengakhiri episode BiggerPockets Money Podcast ini. Dia adalah Scott Trench dan saya Mindy Jensen berkata, "Segera bicara denganmu, babon."
Scott:
Jika Anda menikmati episode hari ini, beri kami ulasan bintang lima di Spotify atau Apple. Dan jika Anda mencari lebih banyak konten uang, silakan kunjungi saluran YouTube kami di youtube.com/biggerpocketsmoney.
pikiran:
BiggerPockets Money dibuat oleh Mindy Jensen dan Scott Trench, diproduksi oleh Kailyn Bennett. Diedit oleh Media Keluaran. Copywriting oleh Nate Weintraub. Terakhir, terima kasih banyak kepada tim BiggerPockets yang telah memungkinkan pertunjukan ini.
Tonton Podcastnya Disini
[Embedded content]
Bantu kami menjangkau pendengar baru di iTunes dengan memberi kami peringkat dan ulasan! Hanya membutuhkan waktu 30 detik. Terima kasih! Kami sangat menghargainya!
Di Episode Ini Kami Meliput
- Ekuitas rumah dijelaskan dan bagaimana menggunakannya untuk membangun kekayaan lebih cepat
- Kapan harus membeli, menjual, atau membiayai kembali dan cara menghitung opsi terbaik untuk Anda
- Tarif batas dan menggunakan metrik sederhana ini untuk memutuskan apakah properti sewa layak disimpan
- HELOCs (jalur kredit ekuitas rumah) dan bank mana yang akan menawarkannya pada properti sewaan
- Kerangka kerja lima langkah Chris untuk menilai kembali dan meningkatkan portofolio persewaan Anda
- Kapan harus pembayaran kembali tunai dan apakah masuk akal atau tidak dengan hari ini suku bunga tinggi
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Lihat kami halaman sponsor!
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Platoblockchain. Intelijen Metaverse Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 tahun
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Sanggup
- Tentang Kami
- atas
- Mutlak
- benar
- mengakses
- mengakses
- Akun
- Mengumpulkan
- akumulasi
- tepat
- Mencapai
- di seluruh
- Bertindak
- Tindakan
- kegiatan
- sebenarnya
- menambahkan
- Tambahan
- memajukan
- maju
- nasihat
- penasehat
- Setelah
- Agen
- agen
- agresif
- Rata
- Semua
- sudah
- Meskipun
- selalu
- menakjubkan
- antara
- jumlah
- analisis
- menganalisis
- dan
- tahunan
- Lain
- menjawab
- jawaban
- siapapun
- Apple
- Mendaftar
- menghargai
- apresiasi
- pendekatan
- sesuai
- arbitrase
- DAERAH
- daerah
- sekitar
- aset
- Aktiva
- anggapan
- Dicapai
- menarik
- austin
- penulis
- tersedia
- kembali
- Buruk
- Saldo
- Bandwidth
- Bank
- Bank
- berdasarkan
- dasar
- Pada dasarnya
- dasar
- karena
- menjadi
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- makhluk
- Percaya
- di bawah
- TERBAIK
- Lebih baik
- antara
- Besar
- Gambar besar
- lebih besar
- Bit
- Black
- meniup
- Obligasi
- ledakan
- batas
- Membosankan
- meminjam
- membeli
- BP
- Istirahat
- membawa
- Membawa
- Membawa
- Terbawa
- membangun
- Bangunan
- Bulls
- ikat
- bisnis
- bisnis
- membeli
- Pembelian
- CAKE
- menghitung
- panggilan
- bernama
- Bisa Dapatkan
- tidak bisa
- topi
- modal
- dikapitalisasi
- menangkap
- Menangkap
- kartu
- Lowongan Kerja
- kasus
- Studi Kasus
- kasus
- Uang tunai
- arus kas
- Pencairan
- Pembayaran
- tertangkap
- menantang
- tantangan
- Perubahan
- Saluran
- memeriksa
- Catur
- terpilih
- chris
- Kota
- kelas
- klien
- klien
- Penyelesaian
- penutupan
- Perguruan tinggi
- Colorado
- bergabung
- bagaimana
- nyaman
- kedatangan
- komersial
- Umum
- masyarakat
- kompleks
- komponen
- konsep
- kesimpulan
- kondisi
- yakin
- bingung
- membingungkan
- Terhubung
- Konsekuensi
- konservatif
- Mempertimbangkan
- dianggap
- kontak
- Konten
- terus
- berkontribusi
- konvensional
- dikonversi
- copywriting
- Biaya
- bisa
- negara
- sepasang
- BPA
- dibuat
- penciptaan
- kredit
- kartu kredit
- Serikat kredit
- Serikat Kredit
- Cangkir
- Currency
- perdagangan mata uang
- terbaru
- Sekarang
- Berbahaya
- data
- hari
- Perdagangan hari
- hari ke hari
- transaksi
- Penawaran
- Hutang
- dasawarsa
- memutuskan
- keputusan
- keputusan
- pastinya
- Derajat
- Delaware
- Denver
- Tergantung
- tergantung
- menyebarkan
- dikerahkan
- tujuan
- Menentukan
- berkembang
- MELAKUKAN
- perbedaan
- berbeda
- ketekunan
- menemukan
- diskusi
- Terbagi
- DM
- Tidak
- Anjing
- melakukan
- Dolar
- dolar
- Dont
- Oleh
- dua kali lipat
- meragukan
- turun
- secara dramatis
- mimpi
- menjatuhkan
- setiap
- Terdahulu
- Awal
- mendapatkan
- mudah
- mudah
- makan
- efisien
- antara
- di tempat lain
- tertanam
- energi
- Teknik
- cukup
- Seluruh
- Episode
- keadilan
- terutama
- dasarnya
- perkebunan
- memperkirakan
- mengevaluasi
- Bahkan
- pERNAH
- Setiap
- semua orang
- segala sesuatu
- berkembang
- contoh
- contoh
- Kecuali
- pengecualian
- Pasar Valas
- gembira
- menjalankan
- Keluar
- Keluaran
- biaya
- mahal
- pengalaman
- berpengalaman
- Menjelaskan
- ekstrim
- mata
- faktor
- kipas
- fantastis
- sangat menarik
- lebih cepat
- Lemak
- Favorit
- Fitur
- biaya
- umpan balik
- Biaya
- kaki
- beberapa
- Angka
- keuangan
- keuangan
- Kemandirian finansial
- secara finansial
- Menemukan
- akhir
- Pertama
- Lihat Pertama
- tetap
- datar
- aliran
- terfokus
- berikut
- FOMO
- Untuk Investor
- asing
- mata uang asing
- forum
- forum
- ditemukan
- pendiri
- FRAME
- Kerangka
- Gratis
- Kebebasan
- Jumat
- dari
- frustrasi
- penuh
- kesenangan
- dana
- dana-dana
- masa depan
- pertumbuhan masa depan
- Mendapatkan
- Keuntungan
- permainan
- menghasilkan
- menghasilkan
- mendapatkan
- mendapatkan
- hadiah
- Gadis
- Memberikan
- memberikan
- Pemberian
- Aksi
- Go
- tujuan
- Anda
- Pergi
- akan
- Gold
- baik
- besar
- bruto
- Tumbuh
- Pertumbuhan
- Tamu
- tamu
- Cowok
- terjangan
- hack
- menangani
- Menggantung
- terjadi
- Terjadi
- senang
- panen
- Panen
- memiliki
- kepala
- mendengar
- membantu
- membantu
- membantu
- di sini
- Tersembunyi
- High
- tingkat tinggi
- lebih tinggi
- paling tinggi
- historis
- Memukul
- memegang
- memegang
- Beranda
- Rumah
- pekerjaan rumah
- Secara jujur
- Mudah-mudahan
- PANAS
- JAM
- Rumah
- rumah
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- besar
- Ratusan
- Menyakiti
- SAYA AKAN
- ide
- mengenali
- penting
- in
- termasuk
- Pendapatan
- Meningkatkan
- Pada meningkat
- luar biasa
- kemerdekaan
- indeks
- sendiri-sendiri
- informasi
- asuransi
- bunga
- SUKU BUNGA
- Suku Bunga
- tertarik
- menarik
- Internet
- Wawancara
- memperkenalkan
- inversi
- Menginvestasikan
- investasi
- investasi
- Investasi
- investor
- Investor
- terlibat
- IRA
- terpencil
- isu
- IT
- Diri
- perjalanan
- melompat
- Menjaga
- kunci
- anak
- Jenis
- Tahu
- Kurang bersemangat
- tangga
- danau
- sebagian besar
- lebih besar
- Terakhir
- Tahun lalu
- jalankan
- PHK
- Memimpin
- belajar
- pengetahuan
- meninggalkan
- pemberi pinjaman
- pinjaman
- membiarkan
- Tingkat
- Leverage
- LG
- kewajiban
- Hidup
- Mungkin
- baris
- baris
- Listening
- daftar
- sedikit
- hidup
- hidup
- pinjaman
- Pinjaman
- lokal
- BANK LOKAL
- tempat
- Panjang
- jangka panjang
- lagi
- melihat
- terlihat seperti
- tampak
- mencari
- TERLIHAT
- kehilangan
- kehilangan
- Lot
- cinta
- Rendah
- LTV
- terbuat
- pemeliharaan
- Mayoritas
- membuat
- MEMBUAT
- Membuat
- manajer
- banyak
- Pasar
- Marketing
- pasar
- pasar
- besar-besaran
- matematika
- hal
- Hal-hal
- Maksimalkan
- cara
- Media
- Pelajari
- Bergabung
- metrik
- Metrik
- Metro
- mungkin
- juta
- Mindset
- hilang
- kesalahan
- saat
- uang
- Bulan
- lebih
- Hipotek
- Mortgages
- paling
- pindah
- bergerak
- bergerak
- beberapa
- nama
- bangsa
- nasional
- perlu
- Perlu
- dibutuhkan
- kebutuhan
- negatif
- bersih
- jaringan
- New
- Pasar baru
- berikutnya
- utara
- terkenal jahat
- jumlah
- nomor
- menawarkan
- Penawaran
- sering
- Oke
- Tua
- ONE
- dibuka
- operasi
- Pendapat
- Pendapat
- Peluang
- Kesempatan
- pilihan
- Opsi
- Lainnya
- diuraikan
- di luar
- secara keseluruhan
- ikhtisar
- sendiri
- pemilik
- dibayar
- Sakit
- lukisan
- kertas
- bagian
- tertentu
- pasangan
- pihak
- pasif
- pendapatan pasif
- lalu
- path
- Membayar
- pembayaran
- pembayaran
- pembayaran
- Konsultan Ahli
- orang
- persen
- sempurna
- melakukan
- melakukan
- melakukan
- mungkin
- orang
- pribadi
- Sendiri
- perspektif
- tahap
- phoenix
- memilih
- gambar
- Poros
- Tempat
- Tempat
- rencana
- perencanaan
- Platform
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- Bermain
- pemain
- silahkan
- plus
- saku
- podcast
- Titik
- poin
- merenungkan
- kolam
- miskin
- portofolio
- posisi
- posisi
- milik
- mungkin
- Pos
- Posts
- menyajikan
- cukup
- harga pompa cor beton mini
- primer
- Perdana
- mungkin
- Masalah
- proses
- Diproduksi
- profesional
- tepat
- properties
- milik
- terlindung
- di depan umum
- pemompaan
- Dorong
- menekan
- menempatkan
- Menempatkan
- Puting
- pertanyaan
- Cepat
- raleigh
- jarak
- Penilaian
- Tarif
- penilaian
- perbandingan
- mencapai
- mencapai
- Bacaan
- siap
- nyata
- real estate
- pasar real estate
- realistis
- menyadari
- menyadari
- makelar barang tak bergerak
- alasan
- masuk akal
- baru
- baru-baru ini
- sarankan
- rekomendasi
- refi
- terkait
- relatif
- ingat
- Menyewa
- Penawaran
- mewakili
- Sumber
- Menanggapi
- tanggapan
- pensiun
- kembali
- Pengembalian
- ulasan
- Review
- Pahala
- Kaya
- Membersihkan
- Mengendarai
- kenaikan
- Risiko
- Terguling
- bulat
- Aturan
- Run
- berjalan
- Tersebut
- garam
- Salt Lake City
- Universitas
- sama
- Save
- penghematan
- Tabungan
- mengatakan
- skenario
- skenario
- Kedua
- detik
- Rahasia
- melihat
- tampaknya
- ruas
- menjual
- Penjualan
- Menjual
- rasa
- sesi
- set
- tujuh
- Share
- Menembak
- penembakan
- Belanja
- Pendek
- jangka pendek
- harus
- Menunjukkan
- menandatangani
- mirip
- kesamaan
- Sederhana
- sejak
- tunggal
- Duduk
- situasi
- ENAM
- cukup besar
- keterampilan
- Kulit
- Perlahan
- kecil
- pintar
- So
- sejauh ini
- Sosial
- Platform sosial
- terjual
- padat
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- Segera
- Suara
- sumber
- SPA
- mengkhususkan
- tertentu
- Secara khusus
- kecepatan
- menghabiskan
- Berputar
- Sponsor
- Spot
- Spotify
- penyebaran
- Spread
- Spreadsheet
- musim semi
- Bintang
- awal
- mulai
- Mulai
- Negara
- tinggal
- Langkah
- Tangga
- Tongkat
- Masih
- saham
- pasar saham
- Saham
- Saham dan Obligasi
- Cerita
- strategi
- Penyelarasan
- tekanan
- studi
- sukses
- sukses
- seperti itu
- besar
- manis
- Sindikasi
- tabel
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- Tap
- pajak
- Pajak
- teh
- tim
- tech
- Teknis
- sementara
- penyewa
- uji
- Grafik
- Masa depan
- Dunia
- mereka
- Sana.
- hal
- hal
- Pikir
- Ketiga
- tahun ini
- pikir
- ribuan
- tiga
- ambang
- Melalui
- pengetatan
- waktu
- waktu untuk membeli
- waktu
- kali
- ujung
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- toleransi
- ton
- Nada
- terlalu
- alat
- puncak
- tema
- Total
- SAMA SEKALI
- menyentuh
- tersentuh
- terhadap
- perdagangan
- pedagang
- Trading
- .
- Salinan
- perjalanan
- Perjalanan
- dahsyat
- Tren
- Rangkap tiga
- kesulitan
- benar
- Kepercayaan
- MENGHIDUPKAN
- Berbalik
- jenis
- memahami
- penjaminan
- serikat
- Serikat pekerja
- membuka kunci
- Pembaruan
- meningkatkan
- us
- menggunakan
- gunakan case
- biasanya
- Penilaian
- nilai
- nilai tambah
- Nilai - Nilai
- berbagai
- Luas
- kendaraan
- Lawan
- Video
- ingin
- air
- ombak
- Kekayaan
- minggu
- minggu
- selamat datang
- Apa
- Apa itu
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- akan
- rela
- BIJAKSANA
- tanpa
- hebat
- tanya
- Kerja
- bekerja
- bekerja
- kerja
- bekerja
- dunia
- bernilai
- bermanfaat
- akan
- membungkus
- menulis
- tertulis
- Salah
- tahun
- tahun
- Menghasilkan
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll
- nol