Anda mungkin tahu bagaimana membangun portofolio real estat, tapi bagaimana cara membangun yang tak tergoyahkan? Kebanyakan investor real estat berpendapat demikian membeli beberapa lusin rumah dengan harga murah hanya itu yang perlu mereka lakukan untuk menghasilkan jutaan dan jalani hidup dengan passive income. Ini jauh dari kenyataan, sebagai seluruh milikmu kekayaan bersih bisa runtuh segera setelah pasar perumahan ambruk, koreksi, atau kebijakan sewa baru mulai berlaku. Jadi, bagaimana Anda membangun portofolio real estat yang berkelanjutan—yang mampu mewujudkannya tingkatkan kekayaan Anda bahkan selama masa ekonomi terburuk sekalipun?
David Greene telah menyinggung topik ini berkali-kali, sering kali mengacu pada “arsitektur portofolio” sebagai salah satu aspek terpenting dalam membangun kekayaan melalui real estat. Strategi ini tidak hanya membantu kamu menumbuhkan kekayaan tapi pertahankan bahkan ketika semuanya berjalan salah. Tidak percaya kami? Dengarkan cerita individu David dan Rob tentang apa yang terjadi pada portofolio mereka selama ini 2020 lockdown dan seberapa cepat mereka bangkit kembali sementara investor lain harus membangun kembali sepenuhnya.
Di bagian pertama dari podcast dua bagian ini, David dan Rob akan membahas kelemahan yang paling umum dalam mereka portofolio real estat, apa yang bisa menyebabkan segalanya runtuh, dan lima kunci terpenting untuk arsitektur portofolio. Mereka juga berbicara tentang diversifikasi dan bagaimana memiliki hanya satu jenis real estate di satu lokasi dapat menjadi sebuah kesalahan besar.
Klik disini untuk mendengarkan di Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
David:
Ini adalah Podcast BiggerPockets, acara 705.
Rampok:
Karena itulah seharusnya real estat. Sepertinya Anda akan selalu merasa bangkrut jika berinvestasi dengan benar. Dan mungkin itu adalah episode yang lain, saya selalu menyebutnya sebagai teka-teki jutawan yang bangkrut, di mana Anda sebenarnya adalah seorang jutawan di atas kertas, namun Anda mengerahkan seluruh uang Anda untuk investasi Anda. Jadi Anda selalu berpikir, “Sial, ke mana semua uang saya pergi?” Dan itu hanya terikat pada ekuitas, dan itu merupakan hal yang baik.
David:
Apakabar semuanya? Ini adalah David Greene, pembawa acara BiggerPockets Real Estate Podcast Anda, di sini hari ini bersama rekan pembawa acara saya, Rob Abasolo yang baru saja Anda dengar muncul dengan kegembiraan tentang salah satu pemesanan terbesar kami hingga saat ini, tidak hanya dalam jumlah uang, tetapi juga dalam jangka waktu singkat. Dan saya harap Anda sama bersemangatnya dengan kami. Tapi sebenarnya pertunjukan hari ini bukan tentang sekumpulan kemenangan. Anda akan mendengar tentang banyak hal yang salah dalam portofolio kita, hal-hal yang tidak kita antisipasi namun justru menjadi rintangan bagi kita, kesalahan-kesalahan yang sedang kita coba atasi, perubahan-perubahan dalam perekonomian, hanya banyak hal yang tidak berjalan dengan baik karena banyak orang yang menangani hal ini. Dan cara Anda menangani kesalahan bahkan lebih penting daripada tidak melakukannya.
Pertunjukan hari ini adalah episode fantastis di mana Rob dan saya akan mendalami portofolio, kehidupan, dan bisnis kami masing-masing dan berbagi apa yang kami lakukan untuk menangani kekacauan dan kehancuran yang sering terjadi ketika menjadi investor real estat. Dan saya pikir Anda akan menyukainya. Rob, apa saja bagian favoritmu?
Rampok:
Oh man. Oh, ini hanya berisi pernak-pernik karena kita berbicara tentang multiverse ya? Kami mungkin tidak bisa membuat Anda masuk ke Interstellar, tapi setidaknya kami bisa membuat Anda berbicara tentang konsep alam semesta paralel, tentang matinya portofolio kami. Dan kita bahkan membahas metafora dan analogi secara langsung. Anda berbicara tentang penyimpanan energi. Saya menganalogikannya dengan baterai dan saya berpikir, “Wah, siswa sudah menjadi guru.” Dan yang terakhir, kami memberikan banyak pemikiran bagus tentang arsitektur portofolio, dan bagaimana menyusun portofolio Anda sedemikian rupa sehingga dapat membantu Anda mengatasi badai ekonomi apa pun yang mungkin kita hadapi atau tidak.
David:
Itu benar sekali, dan itulah yang menurut saya penting secara pribadi. Saya berbicara banyak tentang bagaimana Anda membangun sebuah benteng finansial, bukan sebuah gubuk kecil yang bisa Anda bangun dengan sangat cepat, yang sejujurnya banyak orang telah melakukannya dalam lima atau enam tahun terakhir dengan perekonomian, ada orang-orang yang menyatukan segala sesuatunya. bahwa mereka seharusnya tidak melakukan hal tersebut, dan kinerja mereka tidak terlalu baik. Namun ada cara untuk membangun portofolio Anda dengan cara yang tahan terhadap ujian waktu, dan itulah yang kami yakini di BiggerPockets.
Sebelum kita masuk ke pertunjukan hari ini, tip singkat untuk penonton. Tip singkat hari ini adalah pertimbangkan bagaimana portofolio Anda dapat seimbang sempurna, sebagaimana mestinya. Anggap diri Anda Thanos, dan tanyakan, “Bagaimana semua ini bisa berantakan? Dan bagaimana saya dapat menciptakan jumlah saldo yang saya perlukan untuk mencegah hal tersebut terjadi?” Ini bisa bersifat musiman dengan persewaan jangka pendek. Bisa jadi itu berarti memiliki banyak uang di bank dan kemudian menghabiskan semuanya untuk sebuah transaksi. Rob masih berusaha mencari keseimbangan. Ini lebih sulit daripada yang terlihat, bukan?
Rampok:
Anda harus melihatnya di YouTube.
David:
Buat lubang di portofolio Anda sendiri. Buatlah sebuah poke-folio, dan lihat bagaimana hal ini bisa berantakan dan kemudian bersikaplah proaktif dalam mencoba mencegahnya daripada hanya hidup dalam ketakutan, kecemasan, dan kekhawatiran tentang apa yang bisa terjadi, tanpa memiliki rencana untuk apa yang akan Anda lakukan. lakukan jika itu terjadi.
Oleh karena itu, kami akan membuka tirai dan menunjukkan kepada Anda apa yang terjadi dalam portofolio kami, bagaimana kami menangani tantangan tersebut, dan apa yang kami lakukan untuk mengunci dan menjaganya tetap ketat.
Rampok:
Baiklah, David, aku tahu kamu bukan penggemar Interstellar karena kamu masih belum menyelesaikannya dan kamu belum terlalu tertarik dengan dunia paralel, tapi aku ingin memberikan beberapa skenario dunia paralel padamu dan bicarakan hal itu di episode BiggerPockets hari ini. Apakah itu keren?
David:
Saya mungkin bisa masuk ke dunia paralel. Ini seperti dipaksakan pada kita semua, jika Anda menyukai film Marvel. Anda hanya harus menerimanya. Ya, benar sekali. Jadi kita bisa menghadirkan multiverse ke dalam podcast.
Rampok:
Oke, ayo kita lakukan. Jadi hari ini yang ingin saya bicarakan adalah kami adalah investor real estat yang relatif sukses. Kami berada dalam perjalanan yang berbeda, bagian perjalanan yang berbeda, jika Anda mau, dan kami telah melakukannya dengan sangat, sangat, sangat baik untuk diri kami sendiri. Dan menurut saya, kita sudah mempunyai sistem dan perlindungan yang cukup untuk menghadapi badai apa pun yang mendekat atau yang sedang kita alami. Namun saya ingin sedikit membalikkan keadaan hari ini dan berbicara tentang dunia di mana seluruh kerajaan kita berada. berantakan dan berbicara tentang skenario yang akan menyebabkan kematian David Greene dan Rob Abasolo.
David:
Saya pikir itu sehat. Saya pikir terus-menerus merencanakan skenario terburuk yang paranoid hanya akan membuat portofolio Anda lebih kuat. Jadi ini hanya skenario multiverse di mana Thanos adalah raja dan Iron Man kehilangan armornya dan Captain America tidak dapat menemukan perisainya dan Hulk menjadi anoreksia. Dan bagaimana para pahlawan terkuat di dunia bisa mengatasi tantangan ini tanpa kekuatan super mereka?
Rampok:
Oke. Jadi ya, maksud saya, saya penasaran, pernahkah Anda memikirkan dunia di mana seluruh portofolio Anda hancur?
David:
Ya, aku sering memikirkannya. Saya pikir tantangannya adalah ketika segala sesuatunya berjalan dengan baik, Anda mempunyai pemikiran di kepala Anda, hal itu tidak akan selalu seperti ini atau Anda harus mempersiapkan diri untuk apa pun. Namun lingkungan emosional tempat Anda bekerja sangatlah berbeda. Dan hal yang sama berlaku di sisi lain, ketika keadaan menjadi sangat sulit, Anda mempunyai pemikiran di kepala Anda, saya tahu saya bisa menghasilkan uang melalui real estat, itu bisa berhasil, tetapi keadaan emosi Anda sangat negatif dan didasari rasa takut. , sangat sulit untuk dioperasikan. Jadi latihan ini bagus, karena memaksa Anda keluar dari keadaan emosional yang Anda alami saat ini berdasarkan faktor-faktor sementara seperti pasar, bagaimana transaksi terakhir Anda, atau apa yang Anda makan untuk sarapan pagi ini dan masuk ke sisi mentalnya. dimana akan jauh lebih stabil dan bermanfaat jika melakukan pendekatan terhadap aspek keuangan dari perspektif tersebut.
Rampok:
Namun jauh di lubuk hati, saya tahu Anda mungkin selalu terhibur mengetahui bahwa Anda memiliki 10 juta poin kartu kredit, bukan? Bukankah itu skenario apokaliptik Anda, jika semuanya lenyap?
David:
Ya. Itu satu-satunya rencana cadanganku. Jadi ya, kami bercanda tentang bagaimana saya memiliki banyak poin kartu kredit karena memilikinya di sana, membuat saya merasa lebih baik kalau-kalau semuanya terhapus. Jika Thanos menjentikkan jarinya dan separuh kekayaanku hilang, aku masih punya poin kartu kredit yang bisa kudapatkan selama enam bulan tanpa harus khawatir kelaparan.
Rampok:
Ya, David belum membeberkan berapa banyak yang dimilikinya. Itu dugaanku. Saya akan mengatakan itu adalah satu hal, saya lebih protektif terhadap poin kartu kredit saya daripada portofolio real estat saya. Menurutku, aku punya poin kartu kredit senilai $12,000. Aku tidak tahu. Berapa 1.2 juta poin kartu kredit, seperti 12,000 dolar? Dan saya berkata, "Saya tidak akan pernah menyentuh ini."
David:
Lucu sekali, itu dan koleksi Beanie Baby saya yang saya simpan di berbagai brankas di seluruh Midwest.
Rampok:
Aku pernah melihatnya, kawan. Itu sangat luas.
David:
Ya.
Rampok:
Baiklah, ayo kita lakukan, kawan. Mari kita bicarakan hal itu. Izinkan saya memberikan sudut pandang saya sebelum kita membahasnya. Saya pikir, seperti yang Anda katakan, adalah sehat untuk membicarakan yang baik dan yang buruk dan hei, skenario apa, ini dan itu. Kita mempunyai pola pikir ketika segalanya berjalan baik, “Hei, kita menghancurkannya, bla, bla, bla.” Sejujurnya, saya tidak peduli dengan satu atau lain cara, ini mungkin merupakan hal yang menarik, bagaimana kinerja portofolio real estat sehari-hari. Sepertinya arus kasnya selalu bagus, tapi saya menyimpan semuanya di rekening bank dan saya sangat mengandalkan apresiasi. Jadi saya mengalami bulan-bulan yang sangat menyenangkan. Saya punya waktu berbulan-bulan. Seringkali, itu adalah bulan-bulan yang baik.
Tapi sejujurnya, pada akhirnya, ini adalah pertandingan yang panjang. Jadi saya seperti setiap hari mendorong batu itu ke depan, jika Anda mau. Bukan begitu yang terjadi, tapi Anda tahu maksud saya.
David:
Ya. Jadi dari sudut pandang Anda, ketika Anda… salah satu cara Anda bermain pertahanan di sini adalah Anda tidak akan menghabiskan uang dari arus kas. Jadi Anda memproyeksikan arus kas yang ingin Anda peroleh, namun Anda tidak mengandalkannya. Jadi tidak pernah ada hubungan emosional yang Anda katakan tentang keselamatan Anda yang bergantung pada arus kas.
Rampok:
Ya. Ya. Saya sangat mendukung agar real estat Anda berfungsi untuk Anda dan membangun kekayaan dan segalanya, tetapi untuk memiliki banyak sumber pendapatan lain yang benar-benar dapat Anda jalani… Jadi saya mungkin memiliki 10 hingga 15 aliran pendapatan. Itulah yang saya jalani, sehingga saya selalu dapat memajukan portofolio real estat.
David:
Saya pikir itu sehat. Dan alasan mengapa menurut saya ada baiknya kita membicarakan hal ini adalah karena kebanyakan orang tidak mengakui fakta tersebut. Seringkali, jika Anda mendapatkan informasi gratis tentang investasi real estat, jika Anda membayar seseorang, hal ini akan berbeda jika Anda membayar untuk pelatihan atau kursus atau semacamnya, tetapi jika Anda mendapatkan informasinya gratis, orang yang memberikannya kepada Anda harus menghasilkan uang. Jadi mereka biasanya akan menghasilkan uang dengan mencoba membuat Anda… menyukai untuk beriklan, atau untuk mendapatkan penayangan, untuk mendapatkan perhatian guna mendapatkan pengikut. Cara tercepat untuk melakukannya adalah dengan memberi tahu seseorang bahwa mereka dapat menghasilkan lebih banyak uang dengan lebih mudah daripada apa yang mereka lakukan saat ini. Ini sudah ada selamanya.
Jadi kalau ada cewek yang kamu suka dan dia punya pacar, hal pertama yang ingin dilakukan cowok adalah menceritakan semua alasan pacarnya menyebalkan dan bagaimana dia bisa menjadi lebih baik, bukan? Hal yang sama juga berlaku jika Anda menginginkan uang seseorang, Anda harus memberi tahu mereka bahwa tempat mereka mendapatkan uang saat ini mungkin lebih baik. “Dan jika kamu datang ke dunia ini, Nak, aku akan menunjukkan kepadamu cara menghasilkan arus kas pasif. Bukankah itu lebih baik daripada harus pergi bekerja setiap hari?”
Jadi Anda sering melihat TikTok dan Instagram serta skrip media sosial dengan emoji kecil di dalamnya yang bertuliskan, “Apakah Anda ingin menghasilkan $6,000 sebulan? Apakah Anda ingin tahu bagaimana saya menghasilkan $300,000 setahun tanpa bekerja?” Dan mau tidak mau, ini adalah suatu bentuk arus kas dari real estat, dan memang benar bahwa pada prinsipnya, Anda dapat menghasilkan uang secara pasif dari real estat. Benar juga bahwa pendapatan ini kurang dapat diandalkan dibandingkan pendapatan W2 yang dibuang-buang semua orang.
Jadi pria baru itu akan selalu memberi tahu Anda betapa dia lebih baik daripada pacar Anda dalam semua hal ini. Tapi kemudian jika Anda melompat dan terhubung dengan pria baru, Anda menyadari, "Oh, ada banyak hal yang dilakukan pacar saya namun pria ini tidak melakukannya, yang mungkin saya anggap remeh." Dan bagi banyak orang, pekerjaan W2 mereka bukanlah hal terbaik yang mereka perlukan untuk keluar dari pekerjaan tersebut. Namun bagi orang lain, Anda lupa bahwa ketika Anda mengalami minggu yang buruk atau Anda merasa sedih atau perhatian Anda terganggu atau anak Anda sakit dan Anda tidak bisa tidur, kawan, gaji itu terus datang. Tidak masalah jika Anda tidak tampil.
Anda masuk ke dunia real estate atau kewirausahaan dan Anda tidak berada dalam permainan A Anda, uang mungkin akan berhenti. Oleh karena itu, patut diakui bahwa pendapatan yang berasal dari sumber yang aman memiliki nilai yang tidak dimiliki oleh pendapatan yang berasal dari sumber yang tidak aman seperti arus kas. Dan patut juga diakui bahwa hal ini tidak pernah dibicarakan di bidang real estat karena kebanyakan orang yang berbagi informasi tidak ingin memberi tahu Anda bahwa arus kas tidak dapat diandalkan. Karena dengan begitu Anda tidak akan mengikuti mereka. Anda tidak akan berlangganan saluran mereka, Anda tidak akan memberi mereka suka, Anda tidak akan memberi mereka mata uang yang mereka perlukan untuk membenarkan konten gratis yang mereka keluarkan.
Rampok:
Oh ya. Ini sangat lucu karena saya selalu seperti, baik di YouTube, di konten saya, atau hanya di siswa saya, saya seperti, “Baiklah, mari kita berikan $10,000 sebulan. Aku akan mengajarimu cara melakukan itu.” Dan mereka berkata, “Ya Tuhan, ayo kita lakukan.” Saya seperti, “Baiklah. Dan inilah yang akan terjadi ketika Anda menghasilkan $10,000 sebulan, Anda tidak akan membelanjakannya.” Dan mereka seperti, “Tunggu, apa?” Saya seperti, “Mengerti. Aku membuatmu kaya dan Aku tidak akan membiarkanmu membelanjakannya,” karena itulah seharusnya real estat. Sepertinya Anda akan selalu merasa bangkrut jika berinvestasi dengan benar.
Saya selalu menyebutnya sebagai teka-teki jutawan yang bangkrut, di mana Anda sebenarnya adalah seorang jutawan di atas kertas, namun Anda mengerahkan semua uang Anda untuk investasi Anda. Jadi Anda selalu berpikir, “Sial, ke mana perginya semua uang saya?” Dan itu hanya terikat pada ekuitas, dan itu merupakan hal yang baik.
David:
Dan itulah salah satu alasan saya mulai menyebut uang sebagai penyimpan energi dan pekerjaan sebagai energi. Saya mencoba mengalihkan pikiran kita dari Dolar AS, yang nilainya selalu berfluktuasi seiring dengan inflasi. Sangat sulit untuk mengetahui berapa nilai satu dolar, dalam pemahaman tentang energi hingga di mana Anda dapat menghasilkan banyak uang, yang mana Anda hanya mengubah pekerjaan menjadi energi dan kemudian menjadikannya dalam bentuk uang. Dan kemudian Anda menukar uang itu dengan pakaian mewah, sepatu mewah, mobil mewah, dan liburan mewah, dan Anda hanya menghabiskan energi Anda di luar.
Hanya itu saja. Anda tidak lebih kaya dari orang lain. Anda hanya memasukkan energi ke dalam hal-hal seperti mobil dan pakaian, dibandingkan dengan real estate, kita terus-menerus memasukkan energi kita kembali ke dalam aset, kembali ke dalam portofolio. Kami mewujudkannya di masa depan yang akan tumbuh dan mereplikasi serta menciptakan lebih banyak energi, dan kami dapat mengeluarkan energi dari portofolio melalui arus kas, melalui pembiayaan kembali tunai. Ada kendaraan yang kami gunakan untuk mengakses energi itu. Tapi Anda benar, cara yang lebih baik untuk meningkatkan kekayaan Anda adalah dengan menyimpan sesedikit mungkin energi untuk diri Anda sendiri, dan menyimpannya sebanyak mungkin di dalam kendaraan karena energi tersebut akan bertambah banyak, yang sering kali menyebabkan orang-orang memakai t- kemeja seperti kamu.
Rampok:
Itu benar. Milikku, baju tunggalku, aku hanya punya satu. Sebenarnya menurut saya menggunakan analogi Anda di sini, menurut saya lebih baik memikirkan… Oh, ini bagus sekali. Oke. Saya harus menyelesaikannya bersama Anda saat siaran di sini. Tapi uang dan kekayaan Anda adalah semacam baterai, tempat penyimpanan baterai, oke? Jadi Anda dapat menyimpan semua baterai Anda untuk menghadapi badai, dan ketika badai itu datang, Anda dapat menggunakannya untuk menghadapi badai tersebut.
Namun, jika Anda menggunakan baterai Anda untuk hal-hal bodoh, entahlah, remote RC atau mobil RC atau apa pun, begitu energi itu habis, maka energinya pun hilang. Anda tidak mendapatkannya kembali. Itu adalah sumber yang semakin menipis. Dan di sisi lain, baterai tidak bertahan selamanya. Jika Anda hanya menyimpan baterai di lemari selama 20 tahun, baterai akan kehilangan daya seiring waktu, yang disebut inflasi. Jadi, Anda harus bisa secara konsisten memindahkan energi Anda ke sesuatu yang akan menghasilkan lebih banyak energi. Saya melakukannya.
David:
Aku menyukainya. Ya. Dan banyak sekali orang yang berpikir, “Oh, laptop saya sudah terisi dayanya. Saya seratus persen. Saya tidak perlu mencolokkannya.” Sikap yang buruk. Anda tidak boleh berkata, “Saya kaya, baterai saya seratus persen.” Pasangkan. Pertahankan energi pada sumber listrik dan dapatkan energi baru yang berasal dari listrik untuk memulihkannya, yang akan menjadi cara baru untuk menghasilkan pendapatan melalui real estat, cara baru untuk menghasilkan pendapatan melalui kewirausahaan.
Ya, Anda memiliki banyak kekayaan yang tersimpan di dalam real estat Anda. Jangan mencabutnya begitu saja karena Anda tidak pernah tahu kapan Anda akan membutuhkannya. Anda tidak tahu. Apa yang terjadi jika listrik padam? Seperti yang kamu bilang, kamu tidak bisa mengisi ulang baterai itu dan kamu hanya tinggal 4%, kamu hanya 12% karena kamu terlalu malas untuk mencolokkannya.
Jadi dalam acara hari ini, kita benar-benar berbicara tentang bagaimana kita bersiap menghadapi badai yang akan menghentikan Anda untuk dapat mengganti energi tersebut, bagaimana Anda bersiap menghadapi badai yang akan mengurangi separuh masa pakai baterai Anda. Bagaimana ketika semuanya baik-baik saja dan Anda pikir semuanya akan selalu baik, kami merencanakan kapan keadaannya tidak akan bagus karena badai tersebut cenderung tidak selalu terjadi. Kita tidak mengalami badai dalam 20 tahun. Badai tersebut cenderung berupa badai yang sangat jahat dan dahsyat yang terjadi dalam beberapa tahun setelah kehancuran dan kemudian perekonomian menjadi lebih baik.
Jadi secara keseluruhan, inilah alasan mengapa kami selalu berjalan dengan baik, mengumpulkan energi dan mengumpulkan listrik dalam portofolio kami saat kami menginvestasikannya. Namun bodoh jika Anda tidak merencanakan kenyataan bahwa Anda akan mengalami kemerosotan, dan tujuannya hanyalah bertahan hidup. Bagaimana kita bisa bertahan dalam periode waktu yang singkat ketika badai melanda dan kita harus menutup pintu, masuk ke ruang bawah tanah, menunggu sampai badai berlalu, dan setelah selesai, keluar dari sana dan mulai menanam tanaman kita. bendera dan meraup semua real estate yang kita bisa.
Rampok:
Ya, kami benar-benar ahli menyusun analogi yang bagus di sini selama 13 menit terakhir. Saya berharap itu benar-benar berhasil mencapai episode terakhir. Jika Anda hanya mendengarnya satu menit saja, ketahuilah bahwa ada banyak hal baik yang baru saja kita bicarakan.
Tapi ya, mari kita bicarakan itu, kawan. Mari kita bahas kelemahan struktural portofolio kita dan skenario apa saja yang dapat menyebabkan kehancurannya. Tentu saja, hal tersebut tidak mungkin terjadi, namun kita harus mempertimbangkan apa yang dapat menjatuhkan kita.
David:
Ya. Jadi, dari mana Anda ingin memulai?
Rampok:
Maksud saya, pertanyaan umum di sini adalah bagaimana seluruh kekaisaran bisa hancur? Dan menurut saya ada beberapa cara yang bisa kita lakukan. Jadi kita bisa mulai dengan pertanyaan, seperti apa saja kelemahan yang mungkin ada dalam strategi Anda saat ini? Apakah Anda punya sesuatu untuk dibicarakan tentang poin-poin pertama seperti itu?
David:
Dan saya baru saja berpikir sebelum kami merekam, saya sedang berbincang dengan seseorang dan kami membicarakan tentang di mana bisnis berjalan baik dan di mana bisnis berjalan buruk. Dan secara umum bagi saya, keputusan sebenarnya yang saya buat hampir seratus persen solid. Saya jarang membuat keputusan yang buruk ketika menyangkut apa yang harus dibeli atau bagaimana mengelolanya atau bagaimana mengelola aliran energi.
Jadi saya akan membicarakannya di acara itu, bagaimana saya melihatnya sehingga saya jarang membuat keputusan yang buruk, namun saya masih memiliki stres dan masalah yang signifikan serta hal-hal yang tidak beres. Jadi saya mencoba mencari tahu bagaimana hal itu bisa terjadi jika saya membuat keputusan yang baik dalam semua investasi saya? Dan yang saya sadari adalah hal ini disebabkan oleh dua hal dan ada hal yang tidak dapat saya kendalikan. Mereka adalah orang lain dan itu seperti peraturan.
Jadi saya bisa melihat kesepakatan, menganalisisnya dari setiap situasi, mewujudkannya dengan rencana yang sangat bagus, membeli properti, dan tetangga mengeluh tentang pembangunannya dan pemerintah kota ikut terlibat dan mereka memperlambat Anda dan itu berubah menjadi a proyek enam bulan alih-alih proyek 30 hari dan Anda kehilangan 10 ribu sebulan bahkan sebelum Anda mengeluarkan properti itu dan Anda kehilangan $60,000.
Jadi Anda tidak menyadari bahwa Anda memerlukan izin jenis kedua. Ya, itu akan memakan waktu tiga bulan lagi sebelum Anda bisa mendapatkannya, bukan? Dan kemudian Anda menelusuri jalur kelinci yang hanya berupa konstruksi Anda, atau bagian lompatan Anda memakan waktu sembilan bulan dan Anda tidak memiliki $90,000 yang disisihkan, dan hal berikutnya yang Anda tahu, Anda berubah dari ekstra cair menjadi hampir cair sama sekali. Dan kemudian jika Anda memiliki masalah lain yang tidak beres di tempat lain dalam portofolio Anda, boom, Anda berada pada titik di mana Anda tidak akan mampu menghadapi badai tersebut.
Jadi regulasi adalah satu hal yang sangat sulit dinavigasi oleh investor saat ini. Dan hal ini terutama berlaku untuk persewaan jangka pendek. Anda tidak tahu apa yang dikeluhkan tetangga Anda kepada dewan kota dan mereka datang dan berkata, “Ini tidak diperbolehkan lagi.” Atau rekan saya baru-baru ini harus menjual tiga properti miliknya di Virginia karena entah dari mana, HOA baru saja memutuskan bahwa kami tidak akan lagi mengizinkan persewaan jangka pendek. Jadi apa yang akan dia lakukan? Dia harus menjual rumah-rumah itu ke pasar dan menjualnya. Dia tidak bisa menjual untuk mendapatkan keuntungan. Sebagian besar uang yang telah mereka hasilkan selama sembilan bulan sebelumnya dari semua pekerjaan yang mereka lakukan, digunakan untuk menutupi biaya penutupan dan biaya makelar barang tak bergerak. Dan kemudian setelah dia dan rekannya membagi uangnya, hampir tidak ada keuntungan yang didapat selama sembilan bulan kerja keras dan kesuksesan. Tidak ada yang bisa mereka kendalikan.
Jadi hal-hal seperti regulasi benar-benar bisa mengacaukan saya. Dan yang lainnya adalah manusia. Aku sedang memikirkan semua masalah yang aku alami. Selalu ada masalah dari kesepakatan yang saya lakukan dengan orang lain. Mitra dalam suatu kesepakatan menjadi serakah atau malas, atau tidak memiliki sistem nilai yang sama dengan saya dan mereka membuat keputusan yang tidak saya anggap sangat buruk. Jadi meskipun denah dan propertinya sempurna, namun orangnya belum sempurna.
Atau rekan bisnis tempat Anda berbisnis dan Anda mengetahui bahwa persahabatan Anda dengan seseorang tidak sama dengan hubungan yang Anda miliki ketika uang terlibat. Jadi saya pernah mengalami situasi di mana kami memulai sebuah usaha dan mereka berhasil dengan sangat cepat, dan semuanya berubah total. Mereka tidak mempunyai nilai-nilai yang sama, mereka bertindak jauh berbeda. Ego mereka lebih penting bagi mereka daripada kesuksesan bisnis. Mereka belum pernah mengalami kemakmuran sebanyak itu secepat itu, dan hal itu menimpa mereka dengan cara yang tidak dapat saya perkirakan.
Jadi hal-hal itulah yang biasanya menyebabkan stres dalam hidup saya. Oleh karena itu, mencoba belajar membatasi ketergantungan saya pada orang lain di perusahaan ini adalah ancaman terbesar bagi portofolio saya. Dan sebagian besar masalah yang saya alami saat ini berasal dari hal itu.
Rampok:
Itukah sebabnya Anda menutup layanan persewaan kumbang Volkswagen merah muda Anda? Saya selalu bertanya-tanya mengapa hal itu terjadi.
David:
Kami mendapat banyak permintaan, dan itu sangat bagus untuk citra saya. Tapi ya, pasangan yang telah saya putuskan, mereka tidak ingin warnanya menjadi merah jambu lagi, mereka ingin pindah ke warna ungu dan saya tidak bisa hidup dengan itu.
Rampok:
Perbedaan kreatif. Tidak, itu sangat masuk akal. Saya rasa pasti ada… Maksud saya, peraturannya sudah lewat, menurut saya undang-undang dan undang-undang persewaan jangka pendek dan sejenisnya. Maksud saya, kita tahu bahwa saya adalah tuan rumah sewa jangka pendek. Tentu saja, kita selalu membicarakannya, tetapi ada peraturan lain yang benar-benar dapat membuat Anda bingung. Dan saya akan memberi Anda satu contoh di mana kerajaan seseorang mungkin runtuh. Syukurlah, punyaku tidak. Saya kira untuk tujuan podcast ini, kami akan mengatakan itu adalah kerajaan saya.
Saya memiliki operasi Airbnb yang relatif sukses dan operasi glamping kecil yang menghasilkan uang, banyak uang, segalanya berjalan baik, saya terbang dengan panas… Icarus, jika Anda mau, terbang dekat dengan matahari. Dan kemudian kita mengalami hal kecil yang disebut pandemi COVID-19 di seluruh dunia. Dan coba tebak? Airbnb membatalkan semua reservasi yang kami lakukan selama tiga bulan berturut-turut, lalu kota tersebut ditutup dan mereka tidak mengizinkan Anda melakukan Airbnb.
Jadi kami benar-benar harus mengembalikan dana reservasi senilai 40 hingga $50,000 dalam semalam. Sekarang, menurut saya, bagi sebagian besar orang yang terlalu bersemangat dan memiliki banyak leverage serta tidak memiliki banyak cadangan atau semacamnya, hal ini akan menghabiskan sebagian besar bisnis. Namun sudut pandang saya adalah menyimpan semua uang kita di rekening bank, jangan dibelanjakan. Seperti yang saya katakan, saya mencoba untuk tidak menghabiskan uang real estat. Jadi itu bukan masalah besar. Bukan masalah besar bagi kami untuk mengembalikannya. Tentu saja, saya tidak suka pengembalian uang sebanyak 50 ribu dolar, tapi rasanya, oke, kami punya uang, kami tidak akan bisa melunasinya. Itu bukan masalah besar.
Lalu coba tebak? Kami akhirnya, karena kami mampu mengatasi hal tersebut, kami sebenarnya adalah yang paling menguntungkan yang pernah kami dapatkan selama sisa tahun ini. Meskipun ada banyak orang yang terlibat dalam arbitrase sewa, seperti kontrak sewa induk di mana mereka memiliki seratus unit, banyak dari mereka yang bangkrut pada saat itu terutama karena mereka tidak bisa mendapatkan penyewa untuk menyewa Airbnb mereka.
Jadi, peraturan global yang lebih besar lagi dapat menyebabkan kerajaan Anda runtuh. Apakah Anda mengalami masalah selama waktu tersebut dengan sisa portofolio Anda, atau apakah Anda baik-baik saja? Apakah Anda mengalami sesuatu saat pertama kali COVID-19 menyerang yang menyebabkan keretakan struktural pada sistem Anda atau apakah Anda baik-baik saja karena sebagian besar Anda berada di persewaan jangka panjang?
David:
Ya, properti sewaannya kurang lebih… Oke. Saya memiliki beberapa penyewa yang tidak membayar, dan saya memiliki satu penyewa yang tidak membayar selama lebih dari setahun. Masalahnya adalah saya tidak terlalu memperhatikan portofolionya karena semua bisnis lain yang saya miliki. Jadi saya bahkan tidak tahu bahwa satu tahun telah berlalu atau lebih dari satu tahun tanpa orang ini membayar. Manajer properti tidak mendorongnya ke depan perhatian saya.
Itu adalah masalah terbesar dalam persewaan. Masalah yang lebih besar ada pada tim real estate. Agen real estat dianggap tidak penting. Jadi kami benar-benar tidak bisa menunjukkan rumah lagi. Bukan sekadar menggelar open house. Anda bahkan tidak bisa masuk ke rumah untuk menunjukkannya. Tidak ada yang akan membeli rumah. Jadi seluruh aliran pendapatan ini pada dasarnya ditutup saja. Anda tidak akan bisa menjual rumah siapa pun dan Anda tidak akan bisa membantu pembeli membelinya.
Dan sangat mudah dari sudut pandang emosional untuk melihat uang terus mengalir masuk. Saya bisa terus membeli, saya bisa terus belanja, saya bisa terus melakukan apapun yang saya lakukan. Dan kemudian COVID melanda, yang merupakan peristiwa angsa hitam, yang tidak pernah terpikirkan oleh siapa pun, boom. Mereka sebenarnya memiliki periode beberapa minggu di mana pinjaman tidak dapat didanai. Pinjaman Fannie Mae dan Freddie Mac, seperti yang dikatakan pemerintah, “Kami tidak mendanai apa pun.” Satu-satunya cara Anda bisa membeli rumah dengan uang tunai dan satu-satunya cara Anda bisa membeli rumah adalah dengan tidak melihatnya.
Jadi tidak ada yang akan membeli rumah pada saat itu. Jadi portofolio Anda secara keseluruhan bukan hanya aset yang Anda miliki, melainkan hidup Anda, bukan? Seperti yang Anda sebutkan mengatakan bahwa Anda sudah berakhir… Anda bisa saja terlalu terpengaruh. Semua orang berasumsi bahwa itu berarti mengambil pinjaman atas properti yang LTV-nya terlalu besar. Tidak, Anda bisa saja berada pada LTV 50% yang sangat rendah, tetapi bagaimana jika hidup Anda terlalu terbebani? Anda mendapat pembayaran mobil dalam jumlah besar, Anda mendapat pembayaran rumah dalam jumlah besar yang tidak mampu Anda bayar. Anda punya banyak sekali hutang yang tidak pernah Anda lunasi. Anda mempunyai gaya hidup dimana orang lain menghabiskan uang Anda dan Anda tidak memerhatikannya. Anda dapat melakukan investasi yang bijaksana tetapi menjalankan gaya hidup Anda dengan cara yang tidak terlalu disiplin dan Anda dapat dengan mudah kehilangan aset karena apa yang terjadi di sisi lain.
Rampok:
Ya, tentu saja. Maksud saya, saya pikir berbicara tentang pinjaman saat ini, hal lain yang mungkin menjadi kendala bagi banyak orang adalah pinjaman jembatan, atau orang-orang yang saat ini beralih berdasarkan ARV dari enam bulan yang lalu dibandingkan sekarang kita memakainya. mungkin a… Saya tidak tahu apa koreksinya saat ini, tapi anggap saja 20 sampai 30% dalam enam sampai 12 bulan ke depan kalau memang begitu. Saya tidak tahu di luar kepala saya. Namun jika itu yang terjadi, maka akan sangat sulit untuk mencairkan dan mendapatkan kembali uang Anda. Atau jika Anda hanya menjual, jika Anda sudah memiliki margin yang sangat tipis dan Anda hanya akan memperoleh keuntungan 10 hingga $30,000 dengan perombakan yang sangat ringan, koreksi harga dan kemudian kenaikan suku bunga mungkin menyebabkan pembeli tidak melakukannya. ingin membeli flip Anda dan dengan demikian Anda berada dalam pinjaman uang keras atau pinjaman jembatan yang tidak dapat Anda keluarkan.
David:
Itu sebenarnya terjadi pada saya saat ini di beberapa properti. Jadi saya melakukan pembelian besar-besaran tepat sebelum harga naik, dan kemudian harga terus naik. Jadi saya punya beberapa properti, seperti rehabilitasi yang cukup besar senilai jutaan dolar atau beberapa juta properti di Bay Area tempat saya mendapatkan pinjaman jembatan selama 12 bulan dengan bunga sekitar sembilan, 10%. Pada saat itu, tarifnya empat setengah, mungkin lima, tapi mungkin lebih rendah. Dan suku bunga telah naik begitu cepat sehingga untuk membiayai kembali pinjaman jembatan saya, yang merupakan bentuk pinjaman uang keras, pinjaman tetap saya selama 30 tahun akan lebih tinggi daripada pinjaman uang keras itu.
Dan saya tidak bisa menjualnya karena nilainya sudah turun. Mereka tidak suka jatuh, tapi harganya turun lebih sedikit dibandingkan saat saya membayarnya karena tarifnya naik begitu tinggi.
Jadi, badai sempurna inilah yang sedang kita bicarakan. Saya punya banyak rencana keluar, oke, beli properti, perbaiki, ARV harus ada di sini, saya akan mendapatkan lebih dari seratus persen modal saya kembali dan saya akan memiliki aset hebat ini . Sekarang, arus kasnya berkurang secara signifikan karena harga berada di level lima dan kemudian melonjak hingga 10 setengah untuk properti khusus yang saya punya ini. Dan saya tidak bisa exit dengan berjualan saat pasar baru mendaki, mendaki, mendaki karena harganya sudah turun dan juga sedang direnovasi. Jadi saya harus menyelesaikan renovasi.
Dan tentu saja, Anda mendapatkan masalah dengan renovasi, berapa lama waktu yang dibutuhkan, dan kemudian ketika Anda mendapatkan masalah izin yang muncul, barang-barang baru terus bertambah dan Anda tidak dapat mengumpulkan pendapatan apa pun untuk properti tersebut. . Anda tidak bisa menjual properti dan Anda harus tetap memasukkan uang ke dalamnya, sampai properti itu selesai sehingga Anda benar-benar bisa memiliki sesuatu yang bisa disewakan.
Dan kemudian ketika disewakan, penghasilan Anda tidak akan sebanyak yang Anda rencanakan karena harga telah naik jauh lebih tinggi dan Anda tidak akan mendapatkan semua uang Anda kembali, atau uang kembali sebanyak itu karena nilainya turun. Hal ini memang terjadi di bidang real estat.
Dan hal yang harus Anda pahami adalah hal itu tidak dapat diprediksi. Kami tidak tahu kapan harga akan naik seperti ini. Kami tidak tahu kapan COVID akan terjadi. Anda tidak dapat mengetahui apa yang akan terjadi. Dan sisi sebaliknya adalah ketika Anda membiarkan rasa takut akan sesuatu yang tidak beres menyebabkan kelumpuhan analisis dan Anda tidak melakukan apa pun, dan Anda melihat semua orang di sekitar Anda menghasilkan uang.
Jadi, Anda berada dalam posisi di mana tidak ada langkah bebas risiko. Anda akan rugi jika tidak mengambil tindakan atau Anda akan mengambil tindakan seperti yang saya lakukan dan Anda tidak akan mendapatkan hasil yang Anda inginkan. Satu-satunya cara untuk menguranginya adalah dengan tidak melihat apa yang terjadi dalam waktu dekat. Anda melihat apa yang terjadi dalam jangka panjang. Saya melakukan hal-hal tertentu dengan baik, saya membelinya di lokasi yang dijamin akan dihargai lebih dari apa pun di sekitarnya, lokasi kelas A, kan.
Saya membuat unit tambahan di properti ini, sehingga arus kas saya akan lebih dari nilai properti serupa. Pada titik tertentu, suku bunga akan turun, saya akan dapat melakukan pembiayaan kembali dan saya akan dapat kembali ke angka yang semula saya pikirkan. Ini benar-benar hanya waktu yang hilang. Saya pikir saya akan menghasilkan sejumlah uang dalam enam bulan, mungkin dua setengah, tiga, empat tahun, mudah-mudahan kurang, tapi bisa memakan waktu lama sebelum saya akhirnya menghasilkan uang. Jadi saya hanya kehilangan waktu.
Tapi masih ada pertanyaan, bagaimana jika saya membelinya di lokasi yang buruk? Oh, tidak ada yang bisa kulakukan saat ini. Anda hanya akan kacau, bukan? Jadi prinsip real estat, dari sinilah asalnya, adalah kita merencanakan skenario terburuk. Apakah menurut saya tarifnya akan naik dari lima menjadi 10 setengah untuk saya? Tidak. Apakah saya pernah berpikir saya akan melakukan pembiayaan kembali untuk perbaikan selama 30 tahun yang lebih besar daripada pinjaman uang keras yang saya gunakan untuk memulai rehabilitasi? Tidak. Apakah saya berpikir bahwa ARV akan turun drastis karena tarifnya naik begitu tinggi? Untuk rumah seharga $2 juta, jika tarifnya berlipat ganda, nilainya jauh lebih buruk daripada rumah seharga $200,000. Tidak, aku tidak memikirkan hal-hal itu. Tapi apa yang Anda lakukan dengan uang Anda dan bagaimana Anda menyusun portofolio Anda akan memungkinkan Anda bertahan di masa-masa itu.
Rampok:
Baiklah, izinkan saya menanyakan hal ini kepada Anda, hanya karena penasaran. Ketika Anda pergi untuk memperbaiki rumah-rumah itu, Anda mengatakan bahwa Anda mungkin tidak mendapatkan seluruhnya… Anda mungkin tidak mendapatkan semua uang Anda kembali, Anda hanya akan meninggalkan uang tunai dalam kesepakatan di rumah tersebut/
David:
Ya.
Rampok:
Jadi hanya energi saja yang tinggal di dalam rumah, ya, jika Anda mau. Ya. Saya benci menggunakan ini untuk melawan Anda, tetapi di Burr Bible Anda sering membicarakan hal ini ke mana orang-orang pergi dan merehabilitasi rumah dan bagi mereka, mereka ingin mendapatkan semua uang mereka kembali, tetapi mereka mungkin hanya bisa mendapatkan 80 % uang mereka kembali dan mereka harus menyisakan 20% dalam kesepakatan dan itu seperti, “Oh, sayang sekali.” Sekarang Anda baru saja mengunci kekayaan bersih di rumah atau apa pun.
Jadi menurut saya pada akhirnya, selama Anda melihatnya dari perspektif jangka panjang, Anda tidak benar-benar rugi… Sulit untuk merugi di bidang real estat dalam siklus 20 hingga 30 tahun, jika Anda sebenarnya memegang aset Anda.
David:
Hampir tidak mungkin.
Rampok:
Ya.
David:
Itu benar sekali. Dan itulah yang kami tunjukkan, yang hilang dari saya adalah waktu. Saya pikir saya akan berada pada titik tertentu dalam timeline saya lebih cepat, dan ternyata tidak. Namun saya mendapatkan banyak waktu untuk membeli barang-barang yang saya beli dalam delapan tahun terakhir karena inflasi yang sangat tinggi dan kenaikan harga sewa yang sangat gila-gilaan, sehingga saya mencapai posisi yang seharusnya saya capai dalam 20 hingga 25 tahun dalam lima tahun.
Saya memiliki beberapa properti yang saya beli pada tahun 2013 yang harga sewanya meningkat lebih dari dua kali lipat. Jadi sebuah properti, fourplex adalah yang sering saya gunakan. Saya belinya dengan harga sewa 700. Sekarang harga sewanya sekitar 1750, 1850 tergantung unitnya. Hal ini seharusnya tidak terjadi dalam 20 atau 30 tahun ke depan. Itu terjadi pada saya dalam delapan atau sembilan tahun. Jadi saya mendapat banyak waktu dalam kesepakatan itu. Dan pada saat pasar berbalik pada saya dengan cepat, saya kehilangan waktu.
Tapi ya, selama Anda menahannya cukup lama, Anda akan baik-baik saja jika mengikuti prinsip yang benar. Tapi itu tidak menyenangkan. Salah satu alasan kami ingin membuat episode ini adalah agar orang lain mendengarnya. Anda bukan satu-satunya yang mengalami hal ini. Ketika pasar berubah begitu cepat dan tanpa diduga, permadani tercabut dari bawah Anda, Anda tidak tahu ke arah mana Anda akan jatuh.
Rampok:
Untuk ya. Saya rasa, saya ingin berbicara tentang seberapa likuidnya portofolio Anda untuk menentukan prioritas perubahan besar dalam perekonomian. Apakah Anda memiliki likuiditas dalam keseluruhan portofolio Anda untuk dapat keluar? Karena saya tahu ini adalah sesuatu yang mungkin harus dihadapi banyak orang di tahun depan. Mereka mungkin sedang dalam masa pinjaman, mereka mungkin sedang dalam pembiayaan kembali, mereka mungkin memiliki banyak rumah, mereka mungkin kehilangan pekerjaan dan mereka akan membutuhkan uang.
Jadi melalui triase, tingkat prioritas apa yang pada dasarnya dapat Anda tetapkan pada rumah yang berbeda? Bisakah kamu menyingkirkannya? Apa fleksibilitas Anda saat ini dengan keseluruhan portofolio Anda?
David:
Itu bagus. Masalah saya didasarkan pada perolehan terlalu banyak properti dalam waktu yang terlalu cepat. Semua yang saya lakukan mulai dari masalah akuisisi, rehabilitasi, masalah perizinan. Semua properti yang sudah dimiliki baik-baik saja. Jadi itu hanya satu hal yang ingin saya… Saya tidak ingin semua orang yang mendengar ini menjadi takut dan berkata, “Oh, David bahkan tidak bisa berhasil di pasar ini.” Jika Anda membeli 20 persewaan jangka pendek dalam jangka waktu empat bulan, siapa pun akan mengalami masalah jika semuanya tidak berjalan sempurna. Jadi saya baru saja membeli banyak properti dan mengalami badai yang sempurna pada saat yang sama, itu masalah.
Mengenai properti yang sudah Anda miliki, pertanyaannya adalah, berapa banyak likuiditas yang Anda inginkan, atau ekuitas yang ingin Anda pertahankan di properti tersebut? Itu tergantung pada seberapa banyak energi yang Anda simpan di rekening bank Anda. Ada keseimbangan di sana.
Jadi beberapa orang tidak menyimpan banyak energi di propertinya, jadi mereka tidak punya banyak ekuitas, tapi tidak apa-apa karena mereka menyimpan banyak energi di rekening bank mereka dalam bentuk likuiditas tunai. Jadi mereka baik-baik saja. Mereka tidak perlu menjual properti. Jika Anda adalah seseorang yang berpikir, “Saya tidak ingin punya banyak uang di bank, saya hanya ingin menyimpan semuanya di properti,” mungkin Anda adalah tipe orang yang suka melunasi utang-utangnya. , jadi Anda merasa senang mengetahui, “Oh, nilai pinjaman saya hanya 30%. Saya aman, saya bisa menjualnya.” Ya, itulah orang yang bisa menjual properti itu. Namun untuk mengakses energi tersebut, Anda harus menjualnya. Dan saya tidak pernah suka menjual di pasar pembeli. Saya tidak ingin menjual properti kecuali ada manfaatnya bagi saya untuk menjualnya.
Alasan saya tidak menyukai strategi menyimpan energi Anda di rumah daripada di bank adalah satu-satunya cara untuk mengaksesnya adalah dengan membiayai kembali atau menjualnya atau mendapatkan HELOC, suatu bentuk dari itu. Dan jika nilainya turun, artinya saya tidak ingin menjual, harga mungkin naik, artinya saya tidak ingin membiayai kembali. Sebenarnya tidak ada skenario yang bagus di sana, itulah sebabnya saya sering menghadapi keyakinan bahwa membayar atau melunasi rumah Anda tidak seaman yang Anda pikirkan. Saya lebih suka menyimpan uang itu di bank agar saya bisa menggunakannya untuk hal lain, atau saya bisa melakukan pembayaran lebih lama.
Jadi beberapa orang akan memiliki 300 ribu dolar di bank dan berkata, “David, saya ingin menyisihkan 250 ribu dolar ini untuk membayar pinjaman $500,000 saya menjadi pinjaman $250,000.” Saya seperti, “Oke, jadi jika Anda kehilangan penyewa dan tidak dapat melakukan pembayaran, bukankah Anda lebih suka memiliki $250,000 di bank untuk melakukan pembayaran selama sembilan tahun jika harus, daripada membuang semuanya ke dalam rumah dan membuat diri Anda sangat kurus dalam hal kemampuan Anda untuk melakukan pembayaran tagihan?
Rampok:
Ya. Teman, aku sering kesulitan dengan yang satu ini. Saya akan jujur. Saya tahu bahwa aturan praktisnya adalah selalu memanfaatkan dan menggunakan uang orang lain dan hal-hal semacam itu. Saya sangat mendukung hal itu. Hei, mari kita manfaatkan, gunakan itu untuk meningkatkan skala, gunakan uang bank, bukan? Tapi saya mulai merasa sedikit lebih ke arah setidaknya memiliki… jika Anda bisa berusaha untuk mendapatkan pembayaran pokok Anda, itu akan selalu menjadi… itu adalah rekening tabungan yang Anda miliki jika Anda kehilangan segalanya, Anda tidak tidak perlu membayar hipotek dan Anda bisa tinggal di rumah Anda.
Aku agaknya tidak membenci hal itu. Kamu tahu apa maksudku? Dan jika Anda benar-benar membutuhkannya, pada akhirnya Anda bisa mengeluarkan HELOC. Jadi menurut saya itu adalah preferensi pribadi. Saya tidak mengatakan lakukan itu pada properti investasi Anda, tetapi dengan properti utama Anda, saya pikir ada sedikit kenyamanan mengetahui saya memiliki setengah juta dolar ekuitas yang jika saya benar-benar membutuhkannya, saya dapat mengambilnya. .
David:
Namun Anda tidak akan merasakan kenyamanan yang sama jika memiliki setengah juta dolar di bank?
Rampok:
Tidak juga, tidak. Ini sebenarnya cukup menegangkan.
David:
Apakah itu karena Anda tergoda untuk membelanjakannya?
Rampok:
Bahkan bukan itu, kawan. Maksudku, aku punya uang tunai di rekeningku saat ini dan aku tidak menyukainya. Karena saya hanya melihatnya layu, nilainya. Dan saya juga selalu… Entahlah, tidak nyaman untuk memindahkannya dan mentransfernya ke bank lain, lalu asuransi FDIC, dan sebagainya. Aku tidak tahu. Saya hanya berpikir, ya, senang memilikinya. Hampir terasa enak. Tapi kemudian itu juga merupakan pengingat bagi semua karyawan yang harus saya bayar. Entahlah, ini tidak nyata. Ini lebih [tidak terdengar 00:34:25]-
David:
Tidak, tapi begitulah manusia… inilah hubungan kita dengan uang dan energi yang sedang kita bicarakan saat ini. Ini sangat nyata. Tidak masuk akal mengapa Anda merasa seperti itu, tapi siapa peduli, karena begitulah cara Anda mengambil keputusan. Anda akan melihatnya. Ini akan menyebabkan Anda mengalami stres.
Jadi menurut saya ini adalah salah satu alasan mengapa Anda dan saya selalu ingin merasa seperti kita bangkrut. Sebab, saat Anda merasa kaya, Anda mulai mengambil keputusan yang menganggap uang tidak berharga, Anda mulai kehilangan rasa hormat terhadap uang. Anda mulai membelanjakannya untuk berbagai hal dengan mudah atau membiarkan orang-orang tetap menerima gaji yang tidak melakukan pekerjaan dengan baik atau membayar lebih dari yang seharusnya Anda bayarkan untuk rumah karena Anda punya uang.
Ketika Anda selalu merasa bangkrut atau setidaknya disiplin atau sedikit tekanan finansial, Anda lebih menghargai uang itu. Anda memperlakukannya dengan lebih hormat karena Anda tidak punya banyak. Saya pikir mungkin itulah maksud Anda.
Rampok:
Tentu saja. Jadi, berapa banyak uang yang Anda miliki di rekening bank Anda? Tidak, aku hanya bercanda. Baiklah. Jadi saya sebenarnya ingin berbicara tentang likuiditas portofolio saya. Secara teoritis, sebagian besar portofolio saya sebenarnya cukup likuid. Saya mempunyai begitu banyak ekuitas karena saya telah membeli selama lima tahun terakhir dan saya tidak pernah benar-benar menjualnya.
Jadi saya membeli rumah di Sevierville, Gatlinburg, Tennessee satu setengah tahun, dua tahun lalu. Saya pikir saya membelinya seharga 500, barangnya berada di kisaran 808 dan 850. Banyak ekuitas di sana. Saya membeli rumah seharga 300 yang nilainya 550, 600. Saya punya semua rumah yang memiliki enam angka ekuitas. Hampir setiap rumah yang saya miliki memiliki ekuitas enam digit atau kelipatan enam digit. Dan itu bukan karena saya jenius, itu hanya karena saya membeli secara konsisten.
Jadi jika saya benar-benar perlu menjual, saya bisa menjualnya sekarang juga di pasar pembeli. Apakah saya akan kehilangan uang untuk ekuitas saya? Mungkin. Tapi saya masih punya ekuitas jadi tidak… Dalam pikiran saya, saya seperti, baiklah, rumah kecil saya di Joshua Tree, saya membangunnya seharga 165K. Entah saya menjualnya seharga 300 atau 350 tidak terlalu penting bagi saya, karena jumlah ekuitas yang saya bangun, jelas saya ingin uang sebanyak-banyaknya, tetapi jika saya harus kehilangan 50K karena pasar, tidak apa-apa. Uang itu semua permainan… seperti uang Monopoli. Aku tidak pernah menyadarinya dan itu bahkan bukan milikku. Begitulah cara saya memikirkannya.
Jadi menurut saya sebagian besar portofolio saya seperti itu, selain beberapa pembelian terbaru, seperti rumah kami di Scottsdale. Kami membelinya seharga 3.25 juta. Kami memiliki 20% ekuitas di dalamnya dari uang muka yang kami berikan. Tapi jika kita mencoba menjualnya sekarang, entahlah, mungkin akan baik-baik saja, tapi dengan itu, maksud saya, biaya makelar sebesar 6% akan benar-benar mengurangi banyak uang itu bagi kita. Jadi secara keseluruhan, saya merasa cukup aman untuk bisa menjual portofolio saya jika diperlukan, namun sebenarnya saya tidak menginginkannya.
David:
Dan Anda tidak pernah ingin berada dalam posisi di mana Anda memang harus melakukannya. Anda selalu ingin menjual karena masuk akal bagi Anda untuk menjual. Leverage ada di pihak Anda, jika Anda ingin menjual.
Dan penjualan itu sendiri adalah peristiwa yang rumit karena Anda mungkin akan dikenakan pajak atas uang yang Anda hasilkan dan Anda ingin melakukan 1031. Jadi, jika Anda menjual rumah ini, apakah Anda punya tempat untuk meletakkan uangnya atau Anda ingin menaruh uang itu? Apakah hal ini akan menimbulkan lebih banyak stres dalam hidup Anda dibandingkan jika Anda hanya menyimpan properti tersebut?
Namun membangun portofolio Anda sendiri sehingga Anda berada di tempat di mana Anda tidak perlu menjualnya, menurut saya sudah lebih dari separuh perjuangan. Properti sebenarnya yang Anda pilih dan cara kerjanya satu sama lain merupakan komponen yang cukup penting untuk memastikan bahwa Anda tidak pernah berada dalam posisi harus menjual saat Anda tidak menginginkannya. Jadi, apa saja hal yang telah Anda lakukan, Rob, hingga saat ini, mungkin untuk mendiversifikasi bentuk portofolio tersebut atau membeli berbagai jenis aset yang dapat melindungi Anda, sehingga Anda tidak berada pada posisi di mana, “Ya ampun, bisnis tidak berjalan sebaik yang saya inginkan beberapa bulan terakhir. Saya harus menjual sesuatu.”
Rampok:
Jadi saya penggemar berat diversifikasi, bahkan hanya dengan… Saya jelas sebagian besar, jika tidak semuanya pendek… Ya, sewa jangka pendek adalah sewa jangka menengah saat ini. Tapi saya penggemar berat diversifikasi. Saya punya 35 pintu di seluruh negeri, oke. Saya punya pasangan di California. Saya punya satu di… Ya, saya punya sepasang di Arizona, sepasang di Tennessee, sepasang di Texas, satu di Wisconsin, beberapa di West Virginia, 20 di New York.
Jadi aku ada di mana-mana. Dan orang-orang selalu berkata, “Mengapa kamu melakukan itu pada dirimu sendiri? Bukankah sulit untuk merekrut Avengersmu?” Namun bagi saya, yang saya temukan adalah saya ingin melakukan diversifikasi ke seluruh negeri untuk melawan musim. Dan ini juga merupakan sesuatu yang sering Anda bicarakan mengenai arsitektur portofolio, yang ingin saya bahas di sini sebentar lagi. Namun bagi saya, saya telah melakukan begitu banyak persewaan jangka pendek dengan kepribadian yang berbeda-beda sehingga saya tidak pernah merasa rugi dalam satu bulan tertentu.
Saya akan memberi Anda contoh yang bagus. Jika Anda membeli rumah pantai dan menutupnya pada bulan Mei, Anda akan merasa seperti seorang jenius karena Anda akan menghancurkannya dari bulan Mei hingga Agustus. Anda akan berpikir, “Ya Tuhan, saya adalah investor real estate terpintar yang pernah ada. Saya akan menghasilkan setengah juta dolar dari rumah ini.” Dan kemudian bulan September tiba dan Anda berpikir, “Oh, saya bangkrut dan saya tidak menabung satu pun uang saya,” bukan?
Jadi untuk mengatasi hal ini, Anda harus memahami bahwa pasar pantai, misalnya, sangat bersifat musiman dan hanya buka selama tiga bulan dalam setahun. Artinya, jika Anda akan membeli properti lain, Anda mungkin tidak ingin membeli properti pantai lagi atau Anda hanya akan menghasilkan uang selama tiga bulan dalam setahun. Jadi yang ingin Anda lakukan adalah mencari properti lain yang mungkin selama sembilan bulan dalam setahun, berbeda dengan tiga bulan lainnya, benar-benar menghasilkan arus kas sehingga Anda selalu punya uang masuk.
Jadi ini adalah sesuatu yang sebenarnya saya alami secara khusus, dengan cara yang baik… atau saya telah mempelajarinya dengan cara yang baik, seperti properti Scottsdale kami. Kami membeli rumah besar seluas 6,000 kaki persegi di padang pasir, tertutup pada bulan Juni ketika tidak ada orang yang pergi ke Scottsdale. Dan pada dasarnya dari bulan Juni sampai November, saya tidak akan mengatakan itu adalah jangkrik, tapi bulan Oktober baik-baik saja, bulan November agak lambat. Dan itu seperti, ya ampun, jika orang lain yang tidak siap menghadapi hal ini melakukan pembayaran hipotek sebesar $17,500, mereka akan dirugikan. Mereka akan berkata, “Ya Tuhan, saya akan bangkrut.” Tapi karena sisa 35 unit saya pada dasarnya hancur, semuanya terhuyung-huyung sepanjang tahun, itu bukan masalah besar.
Dan sekarang kita memasuki bulan Desember, pemesanan kita sudah setengah, dan kemudian kita baru saja mendapat reservasi $7,000 kemarin untuk bulan Januari selama lima hari, reservasi $7,000. Dan itu hanya salah satu yang masuk. Dan sekarang di bulan Januari, kami mengenakan tarif sekitar 1500 hingga $2,200 per malam. Dan sekarang seperti, “Oh, oke. Ya, bagus. Catatan untuk diri sendiri, belilah properti mewah di musim ramai sehingga Anda tidak memakan pembayaran hipotek selama enam bulan dalam setahun.” Namun, Anda dan saya mampu mengatasi badai tersebut karena kita memiliki portofolio yang relatif terdiversifikasi.
David:
Itu adalah contoh arsitektur portofolio yang sangat bagus. Anda memiliki musim dalam persewaan jangka pendek. Dan itu penting karena permainan mental. Dan seperti yang Anda sebutkan, banyak orang menghabiskan uang yang berasal dari sewa mereka karena mereka menggantikan pendapatan W2 mereka dan Anda membelanjakan pendapatan W2. Jadi mengapa Anda tidak membelanjakan penghasilan pasif Anda dari real estat?
Masalahnya adalah dengan persewaan tradisional, hal itu sangat, sangat erat kaitannya dengan cara Anda mengelola keuangan pribadi. Jadi Anda dibayar setiap bulan atau setiap dua minggu. Jadi Anda berkata, 'Saya menghasilkan uang sebanyak X sebulan.' Kemudian tagihan Anda sudah siap untuk keperluan bulanan. “Saya membayar tagihan sebanyak ini setiap bulan sehingga saya dapat menyusun anggaran berdasarkan bulannya.” Nah, jika penyewa membayar sewa yang sama setiap bulan, itu sangat cocok karena Anda melakukan pembayaran hipotek setiap bulan.
Nah, persewaan jangka pendek, kacaukan semuanya karena Anda tidak bisa melihat apa yang Anda hasilkan dalam sebulan. Kami melihat penghasilan mereka dalam setahun, karena tidak setiap bulan sama. Jadi jika Anda membelanjakan uang Anda, oh, sangat mudah untuk menjadi lengah, seperti yang Anda katakan, berpikir bahwa Anda akan menghancurkannya, Anda melakukan hal yang luar biasa, sekarang Anda membuang uang ke dalam properti, mungkin sebaiknya Anda tidak, atau Anda menghabiskan lebih banyak uang daripada yang seharusnya. Anda membenarkan perjalanan mahal ke properti untuk hal-hal yang sebenarnya tidak perlu terjadi karena uang terus mengalir, dan kemudian Anda memasuki bulan-bulan musim dingin dan keadaan menjadi sangat buruk, Anda kehilangan uang dan sekarang Anda merasa benar-benar buruk. Emosi Anda menurun dibandingkan, seperti yang Anda katakan, jika Anda bisa mendapatkan emosi yang mengimbangi yang lain, Anda tidak akan pernah benar-benar mengalami lonjakan besar, kenaikan, dan penurunan besar.
Menurut saya, cara lain agar rumah besar Scottsdale berhasil dalam hal arsitektur portofolio adalah karena kami tahu kami tidak akan menghasilkan banyak uang saat pertama kali membelinya. Saya pikir kami berencana untuk mencoba mencapai titik impas pada 18 hingga 24 bulan pertama. Dan sebagian dari itu adalah karena kami harus mengeluarkan begitu banyak uang untuk properti tersebut untuk menyiapkannya. Dan juga, kami tahu kami tidak akan tahu apa yang salah. Kita harus mencari pasar baru.
Anda dapat melakukannya ketika portofolio Anda saat ini memiliki arus kas yang solid. Anda tidak dapat melakukan hal tersebut jika ini adalah satu-satunya properti yang Anda beli, ini adalah satu-satunya properti yang masuk ke dalam portofolio Anda, Anda tidak mempunyai banyak uang, Anda akan kehilangan properti tersebut. Kami juga membeli rumah ini dengan cakrawala jangka panjang.
Kita seperti, “Kami membeli semua ini dengan harga yang lebih murah dibandingkan harga tanah itu sendiri jika kami hanya membeli tanah.” Oke, tapi kita mungkin tidak akan menyadari nilai tersebut dalam lima hingga 10 tahun ke depan. Ini adalah area yang kami tahu sangat kami sukai dalam jangka panjang di Scottsdale, tipe orang yang pindah ke sana, cara perekonomian diatur. Kami pikir pasar akan berjalan dengan sangat baik, namun Anda tidak memiliki kemewahan untuk mendapatkan uang dalam 10 tahun ke depan jika Anda hampir tidak berhasil saat ini. Jika Anda seperti, “Saya ingin berhenti dari pekerjaan W2 saya, ini akan menjadi rumah yang buruk untuk dibeli.” Jadi alasan kami bahkan bisa-
Rampok:
Pada saat kita membelinya, pada bulan kita membelinya, ya.
David:
Tetapi meskipun kami membelinya pada saat orang-orang mengunjungi Scottsdale, kami tetap… Seperti pemanas kolam, kami harus menggantinya dan pemanas air rusak serta lapangan olah raga yang perlu diperbaiki. Anda masih bisa masuk ke dalam lubang beberapa ratus ribu dolar yang tidak Anda rencanakan saat membeli rumah sebesar ini di daerah baru. Kami mampu melakukannya, karena barang-barang yang kami beli sebelumnya berkinerja sangat baik sehingga memberi kami kemampuan untuk memberikan rejeki nomplok yang besar bagi diri kami sendiri di masa depan. Ini seperti Anda memasukkan seratus dolar ke dalam saku jas Anda dan kemudian 10 tahun kemudian, Anda kembali lagi dan Anda akan mengetahui bahwa jumlahnya adalah seratus ribu dolar. Situasinya seperti itu. Namun jika Anda tidak punya uang untuk hidup, Anda tidak bisa memasukkan seratus dolar ke dalam saku jas itu.
Rampok:
Ya, ya, pastinya. Ya. Dan ketika saya mengatakan waktu kami membelinya, maksud saya lebih seperti kami membelinya pada bulan Juni versus Januari. Jadi sekarang saya mulai sampai pada titik di mana saya berpikir, “Oh, hei, kami pintar. Lihatlah kami. Lihat reservasi $7,000 ini atau reservasi $10,000 ini,” dan sekarang orang-orang menghubungi kami untuk acara dan hal-hal semacam itu. Itu hanya aliran kecil yang lambat. Namun seperti yang Anda katakan, kami merencanakan portofolio kami dengan tepat. Saya tidak akan pernah menyuruh siapa pun untuk pergi dan membeli properti senilai $3 juta kecuali mereka memiliki kemampuan untuk benar-benar menanggung segala jenis rintangan di jalan. Tetapi juga aspek finansial dari memiliki portofolio yang dapat membantu Anda.
David:
Anda juga tidak akan pernah menyuruh siapa pun untuk terus membeli rumah seharga $40,000 di Midwest sampai Anda memiliki 700 rumah. Itu juga tidak berhasil, kan? Jadi, ada perkembangan tentang bagaimana investasi real estat harus berubah. Anda mulai dengan roda latihan atau sepeda roda tiga, lalu Anda masuk ke roda latihan, lalu Anda naik sepeda dan Anda berpindah melalui kelas aset sambil belajar. Mengingat hal itu saat Anda membangun portofolio akan membantu Anda mengatasi badai kehidupan yang akan datang.
Rampok:
Itu benar. Dan izinkan saya mengatakan, Anda memang merusak real estat… Bagaimana saya mengatakan ini? Anda telah merusak hal ini bagi saya ketika saya ingin pergi dan membeli 10 rumah senilai $300,000, Anda berpikir, “Mengapa Anda melakukan itu? Itu pekerjaan. Belilah rumah senilai $3 juta.” Dan saya seperti, "Ugh." Lalu kami membelinya dan saya berpikir, “Oh ya, saya tidak seharusnya membeli rumah seharga $300,000 ini lagi.” Jadi sekarang aku tidak melakukannya.
Jadi sekarang sepertinya saya melihat penawaran ini muncul di meja saya sepanjang waktu dan itu merupakan penawaran yang bagus, namun seperti yang telah saya pelajari dari Anda, tidak terukur untuk terus membeli penawaran ini. Jadi sekarang saya sangat selektif mengenai perubahan yang saya ambil dalam skenario yang lebih besar. Saat ini, saya mencoba mengerjakan 50 pintu sekaligus atau mencoba mengerjakan properti mewah, atau mencoba melakukan hal-hal yang jauh lebih bermakna bagi waktu saya. Jadi saya rasa terima kasih pada kedua ujungnya. Terima kasih telah merusaknya untukku, dan terima kasih telah mengubahku.
David:
Anda adalah seekor kucing dan Anda sedang berburu tikus dan Anda mendapatkan semua kebutuhan kalori Anda terpenuhi dari tikus-tikus itu. Tapi sobat, kamu telah tumbuh menjadi singa dan sekarang tikus tidak pantas untuk singa sebesar kamu dan kamu sekarang mengejar rusa, sebagaimana seharusnya.
Rampok:
Jadi David, jika berbicara tentang arsitektur portofolio, dapatkah Anda memberi kami beberapa, entahlah, beberapa pilar atau beberapa kriteria yang digunakan untuk menyusun portofolio real estat Anda?
David:
Ya. Jadi ketika Anda melihat portofolio Anda secara keseluruhan, ada lima hal yang ingin saya coba untuk menciptakan keseimbangan karena ini semua adalah cara Anda membangun kekayaan berkelanjutan yang benar-benar Anda nikmati. Ini adalah bentuk bangunan seperti benteng finansial yang akan tetap berdiri tidak peduli apa pun yang terjadi, versus rumah cetakan 3D yang dapat Anda bangun dengan sangat cepat dan berskala cepat, tetapi ketika badai pertama melanda, ia akan runtuh.
Yang pertama adalah ekuitas. Anda ingin memiliki banyak energi dalam portofolio itu. Seperti yang kamu katakan, Rob, jika kamu mengalami masa-masa sulit, kamu bisa mengatasinya. Di sinilah keuntungan besar dalam portofolio Anda. Anda akan membangun kekayaan terbesar Anda melalui ekuitas yang Anda hasilkan dengan memegang real estat dalam jangka panjang. Jadi itulah salah satu hal pertama yang ingin Anda pikirkan.
Berikutnya adalah arus kas. Anda membutuhkan arus kas, tidak hanya untuk menggantikan penghasilan Anda, tetapi juga untuk memastikan Anda dapat mempertahankan properti tersebut dalam jangka waktu yang lama. Karena arus kas adalah cara Anda memastikan bahwa Anda dapat melakukan pembayaran tersebut, yang memungkinkan terjadinya ekuitas, kecuali Anda langsung terjun ke ekuitas.
Berikutnya adalah likuiditas. Itu bukan hanya dalam portofolio tetapi dalam hidup Anda. Anda harus memiliki cadangan. Itu adalah bentuk likuiditas, uang yang bisa Anda manfaatkan. Bisakah Anda meminjam dari program pensiun? Apakah Anda sudah menyiapkan HELOC di properti? Jika Anda berada dalam keadaan darurat, jika Anda mendapat peluang bagus, apakah Anda punya uang yang bisa langsung digunakan untuk membeli properti baru, memperbaiki sesuatu yang tidak beres, memperbaiki properti, apa pun masalahnya. , apakah itu merupakan kondisi terbaik portofolio Anda secara keseluruhan?
Berikutnya adalah kemudahan kepemilikan. Anda tidak akan pernah membangun portofolio besar yang berhasil jika Anda benci memilikinya. Jika Anda memiliki 40 persewaan jangka pendek dan Anda mengelola semuanya sendiri, Anda tidak memiliki kemudahan kepemilikan. Itu bukanlah sesuatu yang akan Anda nikmati. Jika Anda membeli properti di lingkungan yang buruk, meskipun Anda mendapatkan penawaran bagus, Anda akhirnya benci memilikinya dan Anda tidak akan tumbuh menjadi besar. Anda tidak akan mendapatkan ekuitas atau arus kas itu. Jadi, Anda dapat memiliki beberapa anak bermasalah dalam portofolio Anda. Kadang-kadang itu sepadan, tapi itu tidak bisa menjadi sesuatu yang sebagian besar portofolio Anda adalah sesuatu yang tidak Anda sukai.
Dan Anda harus mempertimbangkan hal itu saat Anda sedang membangun. Dan yang terakhir adalah skalabilitas. Apakah Anda melakukan ini sedemikian rupa sehingga Anda dapat terus berkembang dan terus maju? Apakah Anda membeli 10 rumah senilai $300,000 berulang kali? Kedengarannya bagus di podcast ketika kita berkata, “Oh, Anda bisa meminjam uang dari investor.” Dan kami menyusun keseluruhan bagan organisasi yang berisi arah setiap bagian dan kedengarannya bagus bagi seorang insinyur, mereka berkata, “Itu berhasil.” Namun kemudian ketika Anda benar-benar mencoba mengeksekusi drama yang baru saja Anda buat, Anda menyadari bahwa Anda tidak memiliki keterampilan untuk melakukannya atau dalam praktiknya tidak berhasil, seperti dalam teori.
Jadi skalabilitas adalah bagian yang sangat penting dari portofolio Anda secara keseluruhan. Dan seringkali, hal ini berarti mengurangi beberapa properti yang terlalu sulit untuk diukur dan menggantinya dengan properti yang lebih mudah atau berpindah dari satu kelas aset ke kelas aset lainnya selama empat persyaratan lainnya terpenuhi.
Rampok:
Ya ya ya. Jadi sepertinya apa yang kami cari adalah keseimbangan dari banyak hal yang berbeda versus benar-benar fokus pada satu aspek dan itu masuk akal. Anda bertanya kepada saya bagaimana saya melakukan diversifikasi dan saya berkata, “Baiklah, saya melakukan diversifikasi di lokasi,” tetapi sebenarnya itu bukan satu-satunya cara saya melakukan diversifikasi ketika saya ingin membangun portofolio saya. Saya sebenarnya juga mendiversifikasi jenis unit yang saya daftarkan di platform persewaan jangka pendek.
Jadi ya, saya mendapatkannya di Arizona, Texas, California, dan New York. Tapi saya juga punya unit keren yang membuat saya senang bersenang-senang. Dan terkadang saya membeli sebuah unit hanya karena properti tersebut tampak keren. Jadi saya punya rumah mungil, saya punya yurt, saya punya Airstreams, saya punya chalet, saya punya kabin, saya punya kabin modern abad pertengahan, saya punya kondominium, saya' aku punya sedikit dari semuanya.
Dan itu sebenarnya karena saya ingin menarik semua jenis penonton di luar sana. Dengan begitu, saya tahu apakah ada sesuatu yang sedang tren atau tidak terlalu panas, seperti rumah mungil misalnya, orang-orang selalu menyukainya. Orang-orang tidak ingin tinggal di rumah mungil dalam satu atau dua tahun, seperti yang mereka lakukan tahun ini. Kalau begitu saya memiliki semua jenis properti lainnya untuk memenuhi semua itu. Jadi bagi saya, saya selalu mencari keseimbangan dalam portofolio saya dalam jenis listingan aktual yang saya buat dan pengalaman yang saya sajikan kepada orang-orang.
David:
Itu dia. Anda pasti berpikir seperti itu. Dan ketika semuanya berjalan baik di pasar, kita tidak memikirkan diversifikasi. Kami tidak memikirkan bagaimana jika terjadi kesalahan. Kami hanya memikirkan cara termudah, tercepat, dan terlucu untuk meningkatkan apa yang kami lakukan. Dan begitulah cara Anda membangun rumah pohon untuk diri Anda sendiri. Anda dapat membuatnya dengan sangat cepat. Dalam beberapa jam, Anda bisa membangun rumah pohon, namun yang terpenting bukanlah cara Anda membangun benteng yang mampu bertahan dalam ujian waktu.
Rampok:
Saya telah mengerjakan desa rumah pohon saya di Gatlinburg, Tennessee selama sekitar satu setengah tahun, tetapi saya baru mendapat kabar terbaru hari ini. Dan menurut saya kita akan melakukan peletakan batu pertama dalam waktu satu bulan dan itu akan menjadi empat rumah pohon berkubah yang berada di udara, karena menurut saya cukup standar untuk sebuah rumah pohon, dan kemudian sebuah rumah mungil, sebuah rumah pohon kecil berbingkai juga. Dan itu juga mempengaruhi cara saya melakukan diversifikasi. Saya ingin lebih mendalami pengalaman menginap yang unik. Tapi ya, agar saya memahami parameter arsitektur portofolio Anda, saya hanya ingin merangkumnya untuk audiens. Kami memiliki ekuitas, arus kas, likuiditas, kemudahan kepemilikan, dan skalabilitas. Apakah saya melewatkan sesuatu? Dan dengan lima hal itu, kita ingin keseimbangan yang baik.
David:
Itu dia. Dan Anda menginginkannya… jadi masing-masing hal tersebut harus menutupi kelemahan yang lain.
Rampok:
Oke, luar biasa. Ini sangat bagus. Saya menyesal memberi tahu semua orang bahwa kami mengalami banyak keretakan pada paruh pertama ini sehingga kami akan memberi Anda yang lain… Saya rasa, saya tidak menyesal, saya bersemangat.
David:
Tidak. Dua pertunjukan.
Rampok:
Ya, kami memberi Anda bagian kedua di mana kita membahas beberapa pertanyaan yang lebih menarik, bahkan mungkin lebih mendalam. Apa tantangan sebenarnya yang kita alami dalam bisnis kita, apa saja kendalanya? Jika kita benar-benar kehilangan semuanya besok, bagaimana kita membangun kembali portofolio kita mulai dari awal dengan $0? Itu akan ada di episode BiggerPockets berikutnya. Saya sangat bersemangat karena saya belum tahu apakah saya sudah punya jawabannya, tapi kita akan segera mencari tahu jawabannya.
David:
Ini pasti sangat menyenangkan. Apa yang akan Anda lakukan jika Anda memulai dari awal pertanyaan selalu menjadi favorit saya, karena ini memaksa Anda untuk menarik hal-hal dari diri Anda yang biasanya tidak Anda miliki.
Rampok:
Seperti itulah rasanya setiap kali Anda memiliki sistem kejeniusan yang mendalam. Dan saya seperti, “Uh-oh. Saya tahu jawaban saya tidak seperti itu.” Itu bagus. [tidak terdengar 00:52:49]…
David:
Itu sebabnya saya [tidak terdengar 00:52:50] detik karena saya brengsek.
Rampok:
Saya tahu saya tahu.
David:
Baiklah. Terima kasih, Rob. Saya menghargai beberapa wawasan yang Anda bagikan di sini dan Anda juga mengajukan beberapa pertanyaan yang sangat bagus, jadi terima kasih untuk itu. Saya tidak akan bisa memberikan jawaban yang baik jika saya tidak mendapatkan pertanyaan yang bagus.
Dan bagi Anda para pendengar, kami harap Anda menikmati episode ini tentang semua hal yang bisa dan bisa salah dalam real estate dan apa yang kami lakukan untuk mengurangi risiko tersebut. Pada tayangan berikutnya, kita akan membahas apa yang akan kita lakukan jika kita memulai dari awal untuk membantu mempersiapkan diri menghadapi hal-hal buruk, karena investor yang bijak tidak mempersiapkan segala sesuatunya agar berjalan baik. Mereka membuat rencana tentang apa yang akan mereka lakukan jika ada masalah, dan mereka mempersiapkannya.
Jika Anda menyukai acara ini, tolong bantu kami, beri kami ulasan bintang lima di mana pun Anda mendengarkan podcast sebenarnya, baik itu Apple Podcast, Spotify, Stitcher, apa pun favorit Anda. Luangkan waktu sebentar, dan tolong beri kami ulasan itu sehingga kami dapat tetap menjadi podcast real estat teratas di dunia. Dan jika Anda punya waktu, dengarkan episode kami yang lain. Ini David Greene untuk Rob, punya satu kaos, Abasolo.
Tonton Episodenya Disini
Bantu Kami!
Bantu kami menjangkau pendengar baru di iTunes dengan memberi kami peringkat dan ulasan! Hanya butuh 30 detik dan instruksi dapat ditemukan di sini. Terima kasih! Kami sangat menghargainya!
Dalam Episode Ini Kami Meliputi:
- Mengapa arus kas tidak as dapat diandalkan seperti yang dipikirkan sebagian besar investor dan mengapa Anda TIDAK BISA bergantung padanya
- Beberapa hal yang bisa sepenuhnya menghancurkan portofolio real estat Anda
- Likuiditas dan berapa banyak uang tunai yang ada di tangan/siap untuk diterapkan ketika terjadi masalah
- Mengapa semua investor real estat harus melakukannya berusaha untuk menjadi “jutawan bangkrut”
- Diversifikasi real estat dan mengapa Anda ingin memiliki persewaan di lebih dari satu pasar
- Grafik lima faktor arsitektur portofolio yang harus diperhatikan oleh SETIAP investor
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Lihat kami halaman sponsor!
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Platoblockchain. Intelijen Metaverse Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 juta
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 bulan lagi
- 20 tahun
- 3d
- a
- kemampuan
- Sanggup
- Tentang Kami
- tentang itu
- benar
- Setuju
- mengakses
- demikian
- Akun
- Akun
- mengakui
- memperoleh
- mengakuisisi
- perolehan
- di seluruh
- Tindakan
- sebenarnya
- Tambahan
- pengiklanan
- pengacara
- Setelah
- terhadap
- agen
- UDARA
- Airbnb
- Semua
- memungkinkan
- sudah
- selalu
- menakjubkan
- Amerika
- jumlah
- analisis
- menganalisa
- dan
- Lain
- menjawab
- jawaban
- mengharapkan
- Diantisipasi
- Kegelisahan
- selain
- banding
- Apple
- menghargai
- apresiasi
- mendekat
- arbitrase
- arsitektur
- DAERAH
- daerah
- arizona
- sekitar
- penampilan
- aspek
- aset
- kelas aset
- Aktiva
- Menghubungkan
- perhatian
- para penonton
- dengar pendapat
- Agustus
- penulis
- Bayi
- kembali
- backup
- Buruk
- Saldo
- Bank
- akun bank
- akun bank
- bangkrut
- berdasarkan
- Pada dasarnya
- BAT
- baterai
- baterai
- Baterai
- penyimpanan baterai
- Pertarungan
- Teluk
- Pantai
- karena
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- makhluk
- keyakinan
- Percaya
- bermanfaat
- Manfaat
- TERBAIK
- Lebih baik
- Besar
- lebih besar
- Terbesar
- Uang kertas
- Bit
- Black
- pemesanan
- ledakan
- batas
- meminjam
- membeli
- kotak
- Istirahat
- Sarapan
- Melanggar
- JEMBATAN
- membawa
- Broke
- anggaran belanja
- membangun
- Bangunan
- dibangun di
- ikat
- bisnis
- bisnis
- membeli
- pembeli
- Pembelian
- california
- panggilan
- bernama
- Bisa Dapatkan
- dibatalkan
- tidak bisa
- modal
- mobil
- kartu
- yang
- mobil
- kasus
- Uang tunai
- arus kas
- Pencairan
- KUCING
- tertangkap
- Menyebabkan
- disebabkan
- tertentu
- menantang
- tantangan
- perubahan
- Perubahan
- Saluran
- Kekacauan
- dibebankan
- pengisian
- Grafik
- memeriksa
- anak-anak
- Pilih
- Kota
- kelas
- kelas-kelas
- Penyelesaian
- rapat
- penutupan
- pakaian
- pembinaan
- mengumpulkan
- Mengumpulkan
- koleksi
- memerangi
- bagaimana
- kenyamanan
- Terhibur
- kedatangan
- Umum
- sebanding
- sama sekali
- rumit
- komponen
- konsep
- koneksi
- Mempertimbangkan
- dianggap
- terus-menerus
- membangun
- membangun
- konstruksi
- Konten
- terus
- kontrak
- kontrol
- Percakapan
- dingin
- Biaya
- Biaya
- bisa
- Dewan
- negara
- sepasang
- Tentu saja
- Pengadilan
- menutupi
- Jelas
- Covid-19
- Pandemi COVID-19
- Crash
- Hancur
- benar-benar
- membuat
- dibuat
- membuat
- kredit
- kartu kredit
- kriteria
- sangat penting
- rasa ingin tahu
- ingin tahu
- Currency
- terbaru
- Sekarang
- Memotong
- pemotongan
- Tanggal
- David
- hari
- Hari
- transaksi
- berurusan
- Penawaran
- Hutang
- Desember
- memutuskan
- keputusan
- keputusan
- mendalam
- Pertahanan
- Permintaan
- tergantung
- Tergantung
- tergantung
- menyebarkan
- penggelaran
- deposit
- menghancurkan
- penghancuran
- MELAKUKAN
- perbedaan
- berbeda
- sulit
- berdisiplin
- Display
- diversifikasi
- berjenis
- melakukan diversifikasi
- Tidak
- melakukan
- Dolar
- dolar
- Dont
- pintu
- dua kali lipat
- dua kali lipat
- turun
- penurunan
- lusin
- Menjatuhkan
- membuang
- selama
- setiap
- mudah
- termudah
- mudah
- Ekonomis
- ekonomi
- ekonomi
- antara
- listrik
- emosi
- Kekaisaran
- karyawan
- berakhir
- energi
- insinyur
- menikmati
- cukup
- Enterprise
- perusahaan
- Seluruh
- Lingkungan Hidup
- keadilan
- terutama
- penting
- perkebunan
- Eter (ETH)
- Bahkan
- Acara
- peristiwa
- akhirnya
- pERNAH
- setiap hari
- semua orang
- segala sesuatu
- persis
- contoh
- gembira
- Kegembiraan
- menjalankan
- ada
- Exit
- mahal
- berpengalaman
- Pengalaman
- luas
- tambahan
- Menghadapi
- faktor
- Jatuh
- Air terjun
- kipas
- fantastis
- FAST
- tercepat
- mendukung
- Favorit
- Favorit
- fdic
- takut
- Biaya
- beberapa
- Angka
- angka-angka
- terisi
- terakhir
- uang
- keuangan
- secara finansial
- Menemukan
- akhir
- Pertama
- Memperbaiki
- tetap
- keluwesan
- Penerjunan
- aliran
- Mengalir
- Mengalir
- penerbangan
- mengikuti
- berikut
- Kaki
- Untuk Investor
- pasukan
- selama-lamanya
- bentuk
- Benteng
- Depan
- ditemukan
- Gratis
- sering
- teman
- Persahabatan
- dari
- depan
- penuh
- kesenangan
- dana
- pendanaan
- lucu
- masa depan
- permainan
- Umum
- jenius
- mendapatkan
- mendapatkan
- Gadis
- Memberikan
- diberikan
- Pemberian
- Aksi
- Go
- tujuan
- Tuhan
- Pergi
- akan
- baik
- pekerjaan yang baik
- kelas
- diberikan
- besar
- Serakah
- Tanah
- Tumbuh
- dewasa
- terjamin
- Penjaga
- Cowok
- Setengah
- segenggam
- menangani
- Penanganan
- terjadi
- terjadi
- Terjadi
- Sulit
- kerja keras
- menetas
- memiliki
- kepala
- Kesehatan
- sehat
- mendengar
- pendengaran
- membantu
- di sini
- Pahlawan
- Tersembunyi
- High
- lebih tinggi
- sangat
- menyewa
- Memukul
- Hits
- memegang
- memegang
- Lubang
- Lubang
- Beranda
- Rumah
- berharap
- Mudah-mudahan
- horison
- tuan rumah
- PANAS
- JAM
- Rumah
- rumah
- perumahan
- pasar perumahan
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- besar
- manusia
- Lapar
- Pemburuan
- Lari gawang
- SAYA AKAN
- gambar
- Segera
- penting
- mustahil
- memperbaiki
- in
- Pendapatan
- Meningkatkan
- Meningkatkan
- luar biasa
- sendiri-sendiri
- mau tak mau
- inflasi
- informasi
- wawasan
- sebagai gantinya
- instruksi
- asuransi
- bunga
- Suku Bunga
- investasi
- investasi
- Investasi
- investor
- Investor
- terlibat
- iron man
- masalah
- IT
- Diri
- iTunes
- Januari
- Pekerjaan
- Perjalanan
- melompat
- hanya satu
- Menjaga
- pemeliharaan
- kunci-kunci
- Jenis
- King
- Tahu
- Mengetahui
- Tanah
- laptop
- Terakhir
- Hukum
- Memimpin
- BELAJAR
- belajar
- pengetahuan
- Meninggalkan
- meninggalkan
- membiarkan
- Tingkat
- Leverage
- LG
- Hidup
- gaya hidup
- cahaya
- Mungkin
- MEMBATASI
- baris
- Cair
- Likuiditas
- Listening
- daftar
- Daftar
- sedikit
- hidup
- hidup
- hidup
- pinjaman
- Pinjaman
- tempat
- lokasi
- terkunci
- Panjang
- Permainan Panjang
- lama
- jangka panjang
- lagi
- melihat
- mencari
- TERLIHAT
- kehilangan
- kehilangan
- Lot
- cinta
- Rendah
- LTV
- Kemewahan
- mac
- terbuat
- utama
- Mayoritas
- membuat
- menghasilkan uang
- MEMBUAT
- Membuat
- pria
- mengelola
- manajer
- rumah besar
- banyak
- banyak orang
- peta
- margin
- Pasar
- kehancuran pasar
- pasar
- keajaiban
- besar-besaran
- menguasai
- hal
- makna
- berarti
- cara
- Media
- Pelajari
- mental yang
- tersebut
- tikus
- Tengah
- Tengah semester
- mungkin
- juta
- Jutaan dolar
- juta dolar
- Jutawan
- jutaan
- keberatan
- Mindset
- menit
- kesalahan
- Mengurangi
- modern
- uang
- Bulan
- bulanan
- bulan
- lebih
- pagi
- Hipotek
- paling
- pindah
- bioskop
- bergerak
- beberapa
- multiverse
- Arahkan
- hampir
- perlu
- Perlu
- dibutuhkan
- kebutuhan
- negatif
- bersih
- New
- Pasar baru
- NY
- berikutnya
- malam
- biasanya
- November
- nomor
- banyak sekali
- Oktober
- sering
- Oke
- ONE
- Buka
- beroperasi
- operasi
- operasi
- Pendapat
- Kesempatan
- menentang
- urutan
- organisatoris
- semula
- Lainnya
- Lainnya
- di luar
- secara keseluruhan
- semalam
- sendiri
- dimiliki
- kepemilikan
- dibayar
- pandemi
- kertas
- Paralel
- parameter
- bagian
- tertentu
- pasangan
- bagian
- pasif
- pendapatan pasif
- lalu
- Membayar
- pembayaran
- pembayaran
- pembayaran
- Daftar gaji
- negara
- Puncak
- Konsultan Ahli
- orang
- persen
- sempurna
- melakukan
- melakukan
- periode
- periode
- orang
- pribadi
- Kepribadian
- Sendiri
- perspektif
- memilih
- bagian
- Tempat
- rencana
- berencana
- perencanaan
- rencana
- Menanam
- Platform
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- Bermain
- pemain
- bermain
- silahkan
- podcast
- Podcast
- Titik
- Sudut pandang
- poin
- kebijaksanaan
- kolam
- miskin
- portofolio
- portofolio
- posisi
- mungkin
- kekuasaan
- praktek
- diprediksi
- lebih suka
- Mempersiapkan
- siap
- cukup
- mencegah
- sebelumnya
- harga
- primer
- prinsip
- prinsip-prinsip
- prioritas
- Proaktif
- mungkin
- Masalah
- masalah
- menghasilkan
- Keuntungan
- menguntungkan
- deret
- proyek
- Mendorong
- properties
- milik
- Protektif
- dibeli
- pembelian
- tujuan
- Dorong
- Mendorong
- menempatkan
- Puting
- pertanyaan
- Pertanyaan
- Cepat
- tercepat
- segera
- jarak
- cepat
- Tarif
- penilaian
- mencapai
- siap
- nyata
- real estate
- menyadari
- menyadari
- makelar barang tak bergerak
- alasan
- alasan
- rekap
- baru
- baru-baru ini
- Isi ulang
- tercatat
- refi
- mengembalikan uang
- menyesali
- Regulasi
- peraturan
- rehab
- hubungan
- relatif
- dapat diandalkan
- merombak
- Menyewa
- Penawaran
- menggantikan
- mewakili
- Persyaratan
- Pemesanan
- Cadangan
- ISTIRAHAT
- mengakibatkan
- pensiun
- pendapatan
- ulasan
- Kaya
- Membersihkan
- keretakan
- Risiko
- jalan
- bergulir
- gulungan
- bulat
- merusak
- Aturan
- Run
- aman
- Safety/keselamatan
- Tersebut
- sama
- Save
- Tabungan
- rekening tabungan
- Skalabilitas
- terukur
- Skala
- skala
- takut
- skenario
- script
- Musim
- Kedua
- detik
- aman
- melihat
- selektif
- DIRI
- menjual
- Penjualan
- rasa
- September
- layanan
- porsi
- set
- beberapa
- Share
- berbagi
- berbagi
- Melindungi
- Pergeseran
- Pendek
- jangka pendek
- harus
- Menunjukkan
- Pertunjukkan
- menutup
- penting
- signifikan
- tunggal
- Duduk
- situasi
- situasi
- ENAM
- Enam bulan
- keterampilan
- kendur
- lambat
- kecil
- pintar
- So
- Sosial
- media sosial
- terjual
- padat
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- di suatu tempat
- Segera
- sumber
- Space
- berbicara
- berbicara
- tertentu
- Secara khusus
- menghabiskan
- Pengeluaran
- paku
- sepatu berduri
- membagi
- Sponsor
- Olahraga
- Spotify
- kotak
- stabil
- berdiri
- standar
- awal
- mulai
- Mulai
- Simpanan
- Negara
- tinggal
- Langkah
- pelekatan
- Masih
- BATU
- berhenti
- penyimpanan
- menyimpan
- tersimpan
- cerita
- badai
- badai
- lurus
- Penyelarasan
- aliran
- stream
- tekanan
- lebih kuat
- struktural
- struktur
- Perjuangan
- mahasiswa
- Siswa
- berlangganan
- sukses
- sukses
- matahari
- besar
- bertahan
- berkelanjutan
- angsa
- Swings
- sistem
- sistem
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- Tap
- Pajak
- guru
- tim
- sementara
- penyewa
- uji
- texas
- Grafik
- Masa depan
- informasi
- Dunia
- mereka
- Sana.
- hal
- hal
- Pikir
- tahun ini
- pikir
- ancaman
- tiga
- Melalui
- di seluruh
- Pelemparan
- Terjalin
- Tiktok
- waktu
- waktu
- kali
- ujung
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- besok
- ton
- terlalu
- puncak
- tema
- menyentuh
- terhadap
- perdagangan
- tradisional
- Pelatihan
- Salinan
- mengubah
- mengobati
- triase
- benar
- MENGHIDUPKAN
- Berbalik
- jenis
- khas
- bawah
- memahami
- pemahaman
- unik
- satuan
- unit
- Alam semesta
- Memperbarui
- upside
- us
- Dolar Amerika
- menggunakan
- biasanya
- Berharga
- nilai
- Nilai - Nilai
- berbagai
- Kendaraan
- Lawan
- Video
- View
- 'view'
- Desa
- virginia
- volkswagen
- menunggu
- ingin
- Menonton
- menonton
- air
- cara
- Kekayaan
- Cuaca
- minggu
- minggu
- Barat
- Virginia Barat
- Apa
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- Liar
- akan
- Wins
- Musim dingin
- Kawat
- Wisconsin
- BIJAKSANA
- tanpa
- Kerja
- bekerja
- bekerja
- kerja
- bekerja
- dunia
- terburuk
- bernilai
- akan
- tertulis
- Salah
- X
- tahun
- tahun
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll