Mivel foglalkozik a Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium (HUD)?

Ebben a cikkben

A Amerikai Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium (HUD) egy szövetségi kormányzati ügynökség, amely segít az embereknek megfizethető lakhatáshoz jutni. A legtöbb amerikai a HUD-t az állami lakhatási támogatással és az alacsony jövedelmű családok segítésével társítja. A HUD programok azonban segítik az egyéneket a jogosultságban FHA kölcsönök, lakásfelújításokat végezzen, és országszerte érvényesítse a tisztességes lakhatási törvényeket. 

Sok ingatlanbefektető fontolgatja, hogy HUD lakásokat vásárol portfóliójának bővítése érdekében. A HUD-elzárt otthonokat gyakran a piaci érték alatt adják el, ami lehetővé teszi a rehabilitációt és az ingatlan megfordítását profitszerzés céljából. 

A HUD lakhatási programok azonban nagyszerű lehetőséget jelentenek a családok számára az első lakás megvásárlására. Az olyan rendszerek, mint a „Good Neighbor Next Door Program” vagy a „HUD $ 100 Dollar Program”, rendkívül megfizethető finanszírozási lehetőségeket kínálnak az alacsony jövedelmű családok számára lakásvásárláshoz.

Ez a cikk azt vizsgálja meg, hogy mi kell egy HUD otthon megvásárlásához, és hogy ez a fajta ház jövedelmező lehet-e. Azt is megtudhatja, hogy milyen előnyökkel és hátrányokkal járhat egy letiltott HUD ingatlan megvásárlásakor.

Mi az a HUD Home

A HUD otthon egy lefoglalt ingatlan, amelyet azoktól a lakástulajdonosoktól foglaltak le, akik nem fizették be a Szövetségi Lakásügyi Hivatal (FHA) hitelét. A HUD otthonok bármilyen típusú ingatlanok lehetnek – hagyományos otthonok, duplexek vagy akár pótkocsik is. Az FHA fizeti a jelzáloghitel fennmaradó részét, a HUD pedig a lakáspiacra helyezi az ingatlant. 

Az ingatlanpiacon megjelenő HUD otthonokat „ahogy vannak” értékesítik. Ezért nem számíthat semmilyen ingatlan korszerűsítésre, felújításra vagy javításra. Ezenkívül, mivel a korábbi ingatlantulajdonosok anyagi nehézségeket szenvedtek, az ingatlan leromlott állapotba kerülhet. Ezek a lakások azonban jellemzően a legolcsóbban eladók a környéken. 

HUD programok

A HUD programok 1965-ben indultak, amikor Lyndon B. Johnson elnök megalakította az ügynökséget. Küldetése, hogy „erős, fenntartható, befogadó közösségeket és minőségi, megfizethető otthonokat hozzon létre mindenki számára”. E cél elérése érdekében a HUD különféle programokat futtat, hogy megfizethető bérlakást biztosítson, és segítse a családokat anyagi biztonságban és jobb életminőségben.

Íme néhány a különböző HUD lakhatási programok közül, amelyek célja, hogy pénzügyi segítséget nyújtsanak mindenkinek, aki lakást szeretne vásárolni vagy bérelni.

Lakásválasztási utalvány program

Általában hívják 8. szakasz ház, ez a program bérleti segítséget nyújt alacsony jövedelmű családoknak, fogyatékkal élőknek vagy időseknek. A 8. szakasz szerinti bérlőknek bérbeadó bérbeadóknak biztosítaniuk kell, hogy az ingatlan megfeleljen vagy meghaladja a minimális egészségügyi és biztonsági előírásokat. Ezenkívül a bérlők utalványokat kapnak a jelzáloghitel kifizetésére. 

A 8. szakasz szerinti lakhatásra való jogosultsághoz a családnak meg kell felelnie bizonyos feltételeknek. Ezek közé tartozik a család méretén alapuló mediánjövedelem, a jó bérleti előzmények, a büntetlen előélet hiánya, valamint a HUD lakások vagy otthonok jóváhagyott listájáról történő választás. 

Ezt követően a helyi lakásügyi hatóság jóváhagyja a 8. § szerinti kérelmezőket. 

Szövetségi lakástámogatási hitelek

Az FHA jelzálog- és hitelbiztosítást kínál azoknak az embereknek, akik egyébként nem felelnének meg a szokásos jelzálogszabályok szerint. Ahelyett, hogy közvetlenül kínálna hiteleket, az FHA megvédi a jóváhagyott hitelezőket a pénzügyi kockázatoktól, ha a lakástulajdonos nem fizeti a jelzáloghitel-fizetést. Az FHA azonban kizárhatja ezeket az ingatlanokat, amelyek aztán „HUD otthonokká” válnak.

Íme néhány kritérium az FHA-kölcsön igénybevételéhez:

• az adósság/jövedelem aránya kevesebb, mint 43%
• Legyen legalább 580-as hitelképessége 3.5%-os előleghez
• Legyen 500 és 579 közötti hitelképessége 10%-os előlegért
• Fizesse a Jelzálogbiztosítási díj (MIP)
• Munkaviszony igazolása és állandó jövedelemmel rendelkezzen
• Elsődleges lakóhelyként élj otthon

Közösségi fejlesztési támogatások (CDBG)

A HUD programok a biztonságos lakhatást és a tisztességes lakhatási lehetőségeket is segítik. Például a CDBG program anyagi segítséget nyújt a közösségeknek a lakó- és nem lakáscélú épületek felújításához és fejlesztéséhez. Emellett a támogatások hozzájárulnak a közszolgáltatások javításához, valamint a foglalkoztatáshoz és a közszolgáltatásokhoz való hozzáférés javításához.

HOME befektetési partnerségi program

A HOME program Szövetségi alapokat biztosít a bérlők és lakástulajdonosok lakhatási javítására. Ez a program kifejezetten azoknak a családoknak szól, akiknek a kombinált jövedelme nem éri el a térség medián családi jövedelmét.

Például egy alacsony jövedelmű háztulajdonos pénzhez juthat otthona javításához vagy rehabilitációjához, hogy elviselje azt, vagy sürgősségi javításokat végezzen. Vagy a családok igényelhetnek bérlő alapú bérleti támogatást, hogy meg tudják fizetni a lakhatási költségeket, vagy befizessék a bérlemény kaucióját. 

Tisztességes lakhatási törvény

A Tisztességes lakhatási törvény egy HUD program, amely biztosítja, hogy a lakhatási szolgáltatók ne tagadhassák meg senkitől a lakhatást diszkrimináció alapján. Ezért a bérbeadók nem zaklathatják, nem tagadhatják meg az eladást vagy bérbeadást, illetve nem tehetik elérhetetlenné a lakást a következő tényezők miatt: 

• Kor
• Nemi identitás
• szexuális irányultság
• Vallás
• Nemzeti származás
• Családi állapot
• Futam
• színek
• Fogyatékosság

A méltányos lakhatásról szóló törvény egyformán vonatkozik a lakást értékesítő lakástulajdonosokra vagy a lakást bérlő bérbeadókra. 

Hogyan vásároljunk HUD otthont

HUD otthon vásárlása nagyszerű módja annak, hogy jó üzletet kössön egy ingatlanra. Ezeket a kizárt otthonokat gyakran kedvezményes áron értékesítik, így vonzóvá teszik őket a potenciális befektetők és lakástulajdonosok számára.

A kérdés azonban az: hogyan vásárolhat HUD otthont?

Mint minden ingatlanvásárlásnál, a vásárlási folyamat is kellő körültekintéssel kezdődik. Ezért kulcsfontosságú a célpiac kutatása, az értékesítési ajánlatok elemzése és a számítások elvégzése javítás utáni értékek (ARV). Ezenkívül az lenne a legjobb, ha tájékozódna a HUD otthon megvásárlásával kapcsolatos díjakról.

A következő lépés annak biztosítása, hogy rendelkezésre álljon a finanszírozás. Tehát, hacsak nem tud készpénzes ajánlatot tenni a lakásra, előzetesen jóvá kell hagynia a jelzáloghitelhez. Ez a lépés megmutatja, hogy mennyit engedhet meg magának egy HUD-tulajdonra licitálni.

Íme a szükséges lépések, amikor elkezd lakást keresni a HUD lakhatási program keretében:

• Keresse az eladó HUD otthonokat: A HUD weboldal felsorolja a különböző szövetségi ügynökségeket, amelyek eladható ingatlanokkal rendelkeznek. Ott kereshet lakásokat állam vagy irányítószám alapján. Ne feledje, hogy befektetési ingatlanvásárlási ajánlat benyújtása előtt meg kell várnia a kezdeti jegyzési időszak lejártát. 
• Keressen egy HUD által jóváhagyott ingatlanügynököt: A HUD csak engedéllyel rendelkező ügynököktől vagy brókerektől fogad el ingatlanokra vonatkozó ajánlatokat. Ezért elengedhetetlen a HUD vásárlási folyamatban tapasztalattal rendelkező ügynök megtalálása.
• Az ajánlattal kapcsolatos információk összeállítása: A következő lépés az összes ajánlati információ összegyűjtése. Ez magában foglalja a határidőt, az ajánlattételre jogosultat, és azt, hogy „tulajdonos által használt ingatlanként” van-e megjelölve.
• Ingatlanszemle ütemezése: Ha lehetséges, kérjen házfelügyelőt az ingatlan állapotának ellenőrzésére. A HUD otthonokat „ahogy vannak” értékesítik, és kiterjedt javításokat igényelhetnek. Ha a licitálás előtti ellenőrzés nem lehetséges, győződjön meg arról, hogy az ajánlat tartalmaz egy lakásvizsgálati esetet.
• Adja meg ajánlatát: Együttműködjön ingatlanügynökével vagy brókerével, hogy ajánlatot tegyen a kívánt ingatlanra. Ha az Öné a nyertes ajánlat, akkor általában 30-60 nap áll rendelkezésére az ügylet véglegesítésére. 

Ki jogosult a HUD otthonra?

Bárki jogosult HUD otthon vásárlására. A tulajdonos-lakó vásárlók azonban elsőbbséget élveznek az ajánlattételi eljárásban. Ezért az ajánlattételi folyamat első 30 napja a tulajdonosok számára van fenntartva – ami azt jelenti, hogy az otthonnak 12 hónapig az Ön elsődleges lakhelye kell, hogy legyen. Ezenkívül az elmúlt 24 hónapban nem vásárolhatott HUD-os otthont.

A kezdeti 30 napos ajánlattételi folyamat lejárta után az eladási feltételek már nem kizárólag a tulajdonos használatára vonatkoznak. Ezt követően a licit mindenki számára nyitva áll, beleértve a fix-and-flip befektetőket vagy a bérleményeket vásárló befektetőket is.

Hogyan találhat HUD otthonokat

A HUD lakhatási program keretében értékesített ingatlanok megtalálásának egyetlen módja a HUDHomestore.gov weboldal. A webhely lehetővé teszi az eredmények szűrését a HUD-kizárások megtalálásához állam, irányítószám, ingatlan mérete, ár és vevő típusa alapján. Ezek a kizárási ingatlanok nem találhatók az MLS-en vagy más ingatlanwebhelyeken. 

Hogyan finanszírozzunk egy HUD otthont

HUD otthont vásárolhat hagyományos finanszírozás útján, akár hagyományos jelzáloghitellel, FHA-hitellel, VA-hitellel, FHA203(k)-hitellel vagy készpénzzel. A HUD-lakásokhoz azonban több további finanszírozási lehetőség is kínálkozik. Íme a leggyakoribbak:

• Jó szomszéd program: Ez a program segíti a szakképzett közalkalmazottakat – tanárokat, rendőröket, tűzoltókat és egészségügyi technikusokat – 50 százalékos kedvezménnyel lakásvásárlásban. Vannak azonban bizonyos kritériumok, amelyeknek meg kell felelniük. Például a kérelmezőknek legalább három évig az ingatlanban kell élniük.
• Egy dolláros program: Ez az ösztönző segít az alacsony jövedelmű családoknak otthont vásárolni 1 dollárért. A jogosult otthonoknak legalább hat hónapja a piacon kell lenniük.
• 100 dolláros program: Az alacsony jövedelmű tulajdonos-lakó vásárlók 100 dolláros előleggel vásárolhatnak otthont. 
• Lakásválasztási utalvány program: Alacsony jövedelmű családok pályázhatnak a 8. szakasz szerinti lakhatásra, hogy pénzügyi támogatást kapjanak a jelzáloghitel-fizetés megfizethetőbbé tételéhez. 

A HUD otthon vásárlásának előnyei és hátrányai

Tegyük fel, hogy egy HUD otthon vásárlását fontolgatja. Melyek azok a főbb tényezők, amelyek segítenek eldönteni, hogy ennek anyagilag van-e értelme? Íme a HUD ingatlan vásárlásának előnyei és hátrányai. 

Érvek

1. A HUD otthon vásárlása olcsóbb

A HUD otthonok legjelentősebb előnye az ára. Ezek az ingatlanok jellemzően piaci értékük alatt kelnek el. Ez vonzóbbá teheti őket a megfizethető lakást kereső befektetők vagy családok számára. 

2. Alacsonyabb előleg

Ha FHA-hitellel vásárol egy HUD otthont, az előleg akár a vételár 3.5%-a is lehet. Ezért a tipikus befizetés 500 és 2,000 dollár között mozog a normál 20% helyett. Ezenkívül jogosult lehet a 100 dolláros előlegprogramra. 

3. Segítség a zárási költségekhez

Sok esetben a HUD lakásvásárlók jogosultak a zárási költség támogatására. Ez segíthet az átutalási adók, a felvételi díjak és egyéb kapcsolódó költségek kifizetésében. 

4. Kevesebb verseny a HUD lakáspiacon

A HUD otthon vásárlásának másik előnye, hogy kisebb a verseny. Az a sikeres pályázó, aki a legnagyobb nettó nyereséget termeli a Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium számára. Nem a váratlan eseményeken, a finanszírozáson vagy az előleg nagyságán alapul.

Hátrányok

1. A HUD-házakat „láthatatlanul” adták el

Soha nem vásárolhat kulcsrakész ingatlant, ha HUD házra licitál. Az ingatlanokat „ahogy vannak” értékesítik, és ezekről az ingatlanokról nincs tárgyalás. Még egy ingatlan átvizsgálása esetén is sok láthatatlan javítási és rehabilitációs probléma adódhat. 

2. Kihasználtsági szabályok és értékesítési korlátozások

Ha „tulajdonos-lakóként” vásárol egy HUD otthont, két korlátozás vonatkozik rád. Először is legalább egy évig az ingatlanban kell élnie. Másodszor, két évig nem vásárolhat másik HUD-házat. Talán nem nagy probléma, de érdemes megfontolni.

3. Pénzgödör vásárlásának kockázata

A HUD-elzárások gyakori problémája, hogy a rehabilitációs számlák hatalmasak lehetnek. Mivel az előző lakástulajdonos nem tudta fizetni a jelzálogkölcsönt, valószínű, hogy a ház rossz állapotban van. Ezenkívül a kizárási folyamat hosszú ideig tarthat, ami azt jelenti, hogy több hónapig vagy évig üresen állhatott.

4. Használjon HUD által jóváhagyott ingatlanügynököt

A HUDHomestore webhelyen felsorolt ​​otthon vásárlása korlátozza a használható ügynök típusát. Az ingatlanügynöknek vagy brókernek HUD-jóváhagyással kell rendelkeznie az ajánlat benyújtásához. 

5. Korlátozott HUD lakásállomány

Az MLS-hez képest viszonylag kevés az eladó. Például sok államban tíznél kevesebb ingatlan van eladó. A rendelkezésre álló ingatlanok hiánya kihívást jelenthet a megfelelő otthon megtalálásában.

HUD főoldal GYIK

Melyek a HUD fő funkciói és céljai?

A Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium célja erős, fenntartható, befogadó közösségek és minőségi, megfizethető otthonok létrehozása mindenki számára. A HUD különféle programokon keresztül igyekszik fellendíteni a lakástulajdonosokat, támogatni a közösségfejlesztést és növelni a diszkriminációtól mentes, megfizethető lakhatáshoz való hozzáférést.

A HUD állami és helyi önkormányzatokkal, állami lakásügynökségekkel és nonprofit szervezetekkel működik együtt e cél elérése érdekében.

Ki jogosult a HUD otthonra?

A HUD otthon vásárlásakor a két minősítő tényező tulajdonos-lakó és befektető típusra oszlik. A licitálás első 30 napján csak azok a vásárlók vehetnek részt, akik vállalják, hogy 12 hónapig maradnak az ingatlanban. Ez magában foglalja azokat a vásárlókat is, akik HUD-programon keresztül vásárolnak otthont.

A HUD ajánlattételi folyamat második szakasza akkor indul, ha a kezdeti szakaszban nem érkezett sikeres ajánlat. Bárki jogosult licitálni egy több mint egy hónapja jegyzett HUD otthonra. 

Mit csinál a HUD titkára?

A Lakásügyi és Városfejlesztési Főosztály (HUD) titkára ad tanácsot az elnöknek a lakhatási ügyekben. Ezenkívül a titkár politikákat és szabályokat kezdeményez, és programokat felügyel annak érdekében, hogy elősegítse az ügynökség küldetését, hogy megfizethető lakhatást – bérbeadást és lakástulajdont – mindenki számára hozzáférhetővé tegyen, különösen az alacsony jövedelmű családok számára.

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.