6 lépésből álló útmutató az ELSŐ bérlemény megvásárlásához

Dávid
Ez a BiggerPockets Podcast 703. műsora. Hé, hé, hé, mi újság, mindenki? David Greene, a BiggerPockets Real Estate Podcast műsorvezetője, ma itt van egy különleges epizóddal. A mai podcastban belevágunk a 90 napos kihívásba, ahol végigvezetem, hogy pontosan mit kell tenned, hogy elérd céljaidat a következő 90 napban. Remélem, hogy ezek a célok valamilyen fantasztikus ingatlan vásárlását jelentik. A 90 napos kihívás segít kitűzni a célt, felállítani a tervet, és 90 napon belül megkapni a következő ingatlant. Szeretnénk egy idővonalat felállítani rá, mert gyakran jobban fog működni, ha szűkös az idő. Ha az egész évet rád adtam, hogy megtegyél valamit, akkor az egész évet rászánod. Tehát a 90 nap egy igazán jó időszak arra, hogy megadja magának a szükséges időt a fejlődéshez, és ebben a webináriumban megmutatom, hogyan kell ezt megtenni.
Az epizód időzítésével az év majdnem véget ért, és ez azt jelenti, hogy nagyon jó idő van arra, hogy felkészülj 2023-ra. Meg akarsz bizonyosodni arról, hogy a következő év jobb lesz, mint az idei volt, és ezt nevezzük lendületnek. Ha végighallgatod a műsor végéig, adok egy speciális kódot, amivel kedvezményt kaphatsz a profi tagságodból, de ha nem szeretnéd végig hallgatni a műsort, most neked adom. Írd le, Célok 2023-ra.
Ha jelentkezik egy profi tagságra, hogy segítsen a következő ingatlan megszerzésében, akkor nemcsak 20% kedvezményt kap a profi tagság első évében, hanem egy ingyenes szándéknaplót is kap. Ez az a napló, amelyet Brandon Turner írt, és használja céljai nyomon követésére, hogy időben tudjon maradni, és azt javaslom, hogy kezdje el ezt is, különösen, ha naplóíró vagy. Dőljön hátra, kapcsolja be a biztonsági övet, és készüljön fel egy kis energia- és magas oktánszámú tartalomra azzal kapcsolatban, hogy mit kell tennie, hogy a következő 90 napban megkapja a következő ingatlant. Rendben. Kezdjük a mai webináriummal. Igen, örömömre. Köszönöm, hogy feltetted a kérdést.
A 90 napos kihívás, hogyan szerezheti meg az első vagy a következő ingatlant a következő 90 napban, a házigazda az Ön igazi David Greene, a BiggerPockets Podcast házigazdája. Nyugodtan kövessen az Instagramon vagy bárhol máshol, @DavidGreene24. Van rá esély, jó eséllyel, hogy ezt hallgatod, és lesz egy olyan kérdésed, amelyhez nem fogok tudni hozzáférni. Így írhatsz nekem DM-et, vagy még jobb, küldhetsz üzenetet a BiggerPockets platformon, és ott el tudom érni.
Tehát miközben hallgatod, vedd elő a telefonod, mert a diavetítés során többször meg fogom kérni, hogy készíts egy képet, például egy képernyőképet, mert emlékezni akarsz majd. az a cucc. Ezért szeretné, ha kéznél legyen a telefonja, amikor ezt teszi. Rendben. Köszönöm, hogy eljöttél. Ennek szórakoztatónak kell lennie.
Íme a célunk. Ez nagyon egyszerű. Szeretnék segíteni Önnek egy lépésről lépésre elkészített tervet, amellyel első vagy következő ingatlanát a következő 90 napban megvásárolhatja, függetlenül attól, hogy mennyi tapasztalattal, idővel vagy pénzzel rendelkezik. Beszéljünk egy kicsit rólunk, a Bigger Pockets-ről. Alapvetően ez egy olyan webhely, amelyen van egy blog, egy fórum, podcast, webináriumok, webináriumok ismétlése, elemző eszközök, hálózatépítési lehetőségek, könyvek, videók és egyebek, amelyek mind arra szolgálnak, hogy segítsenek Önnek ingatlanbefektetéssel elérni céljait. Van egy ingyenes tagság, amely magában foglalja az oktatást, a hálózatépítést, a kérdezz-felelek fórumokat, valamint a cselekvéshez való bizalommal.
Profi tagság, szakértői oktatás és adatok, befektetési kalkulátorok, bérbeadó, jogi fórumok és eszközök állnak rendelkezésre a cselekvéshez, mert a BiggerPocketsben úgy gondoljuk, hogy az ingatlan a világ legnagyobb vagyonteremtő eszköze. Nem gyors és egyszerű, hanem egyszerűen megtanulható üzlet. Bárki befektethet, függetlenül a múltbeli vagy jelenlegi pozíciótól.
David Greene vagyok. Magam is ingatlanbefektető vagyok. Kaliforniában, a Bay Area-ben élek. Bérleti ingatlanom van. Felforgatom a házakat. Kereskedelmi ingatlanokba fektetek. Rövid távú bérbeadásba fektetek. Vannak nálam bankjegyek, alapvetően olyan emberek, akik úgy fizetnek nekem, mintha én lennék a jelzáloghitelük bankja. Én vagyok a BiggerPockets Podcast házigazdája. Írtam néhány könyvet a BiggerPockets számára, a The BRRRR Book: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, A Long Distance Real Estate Investing, valamint az Eladva: Minden ügynök útmutatója nyereséges üzletépítéshez című könyvet, és van még két könyv. A Sold után megjelennek, amelyeket az ügynököknek írnak, hogy segítsenek nekik jobban végezni munkájukat, és megérteni, hogyan szolgálják ki az ügyfeleket magasabb szinten.
Szerepeltem a Forbes-ban, a HGTV-ben, a CNN-ben stb. Hozzád hasonlóan én is egykor kezdő voltam az ingatlanügyekben. Íme, miért tettem bele mindezt. Csak azt szeretném, ha megértenéd, hogy az én szemszögemből hallgatsz valakit, mert a tanácsok, amelyeket ma adni fogok neked, jó, hogy megérted, mit csinálok, hogy megértsd, miért adom neked a tanácsot. Én vagyok, de nem számít, hol vagyok éppen. Egy ponton ott ültem, ahol te. Csak folytattam ezt az ingatlanbefektetési utat. Nagyon tetszett, és végül sikerült megcsinálni ezt a nagyszerű dolgot, és ez az, ami fantasztikus az ingatlanban, mert minél többet adsz rá, annál többet adsz vissza.
Az ingatlanügyekben való siker hasonló ahhoz, hogy bármiben is sikerüljön. Ezt szeretném igazán kiemelni. Nincs varázslat vagy titok annak, hogy csodálatos ingatlanbefektetővé váljon. Véleményem szerint valószínűleg ez az egyik vagy a legegyszerűbb módja annak, hogy sikeresen gazdagodjon. Nem hiszem, hogy létezik jobb út az ingatlannál, legalábbis nem az, amit valaha találtam.
Ezért nem kell meglepődnie azon, hogy az ingatlanpiaci sikerbe való befektetés ugyanolyan, mint bármi másban való siker. Mire gondolok? Nos, általában mit tesznek az emberek a siker érdekében? Erős okuk van arra, hogy formába lendüljenek. Az embereknek tudniuk kell, hogy miért tesznek valamit, ha elkötelezettek akarnak maradni mellette. Aztán gondolkodnak rajta, olvasnak róla, beszélnek róla, és más módon megszállottan kezdik formába hozni magukat. Egy adott edzéssorozatra összpontosítanak. Nem csinálnak semmit, igaz. Nagyon céltudatos és szándékos, hogy mit fognak csinálni, amikor elmennek edzeni.
A megfelelő formára nevelik magukat, hogy ne sérüljenek meg. Olyanokkal veszik körül magukat, akik igyekeznek fejleszteni fizikumukat. Nem dőlnek be az elszakadt gyorssémáknak vagy programoknak, de fizetnek felszerelésekért, eszközökért és edzőtermi tagságért. Ez annyira fontos, hogy költsön egy kis pénzt, ha formába szeretne kerülni, de ennek nem kell egy gyors meggazdagodásnak vagy egy gyors meggazdagodásnak lennie. Látod mit csináltunk ott? Csak megtalálni a megfelelő felszerelést, a megfelelő eszközöket és a megfelelő edzőtermet.
Akkor ez az, ami nagyon fontos. Folyamatosan jelennek meg annak ellenére, hogy nem látnak azonnali előrelépést. Továbbra is csak nyomják a játékot. Ez olyan nagy. Bármit csinálsz, például most próbálok jujitsut vállalni, és ez nagyon nehéz, nem látok nagy előrelépést, de folytatnom kell. Minden egyes ember, akivel beszélek, azt mondja: „A titok az, hogy folyamatosan felbukkansz. Ha fáradt vagy, és nem akarsz gurulni vagy görcsölni, akkor ne csak gyere el az órára és tanuld meg a technikákat. Nézze meg, hogy mások csinálják. Csatlakozz az emberek közösségéhez. Érezd jól magad. Építs itt kapcsolatokat, de folyamatosan jönnöd kell." Minden egyes ember ugyanazt mondja. Csak arra késztet, hogy elgondolkodjak minden más dologról, amiben sikeres voltam. Hogyan lettem sikeres? Folytattam, amikor mások megálltak.
Ez egy fourplex, amit Brandon haverom vásárolt. Ő a kislánya, Rosie, akit a bejárati ajtóban tart. Ez a dolog havi 1,432 dollárt tesz neki. Ez egy triplex, ami az ő tulajdonában van. Ez valamivel több mint ezer dollárt jelent havonta. Ez egy fourplex, amit ő alakított át ötplexre. Ez majdnem 1,600 dollárt keres neki havonta. Nem kell annyi ingatlan a pénzügyi szabadság eléréséhez. Csak a megfelelőekre van szükség, és arról beszélünk, hogyan azonosíthatja be a megfelelő ingatlant, hogy ugyanoda jusson el, ahová Brandon és én, és még több tízezer ember.
Ezt nevezzük ingatlanbefektetői mesteri útnak. Ez a lépésről lépésre szóló útmutató az ingatlanbefektetések elsajátításához, és sokkal egyszerűbb lesz, mint gondolnád. Szóval hajrá, készülj fel. A mai bemutatónk hússal és krumplival fogunk kezdeni, és remélem, izgatottak vagytok, mert nem fújok füstöt. Ez mind olyan dolog, amit én csináltam, és én csak egy rendőr voltam, aki nem akart többé rendőr lenni, és kidolgoztam belőle. Bármilyen helyzetben is vagy az életben, te is meg tudod csinálni.
Első lépés, a célod. Ezért beszéltünk az edzés analógiájáról. Miért akarsz elsősorban ingatlanba fektetni? Nézzünk meg néhány okot, amelyek miatt egyesek ezt teszik. Gazdagságot akarnak. Ragyogóságot akarnak. Szép autókat akarnak. Valakinek akarják érezni magukat. Mutatni akarnak. Konferenciákra akarnak menni, hogy azt mondhassák: „700 egységem van”, és olyan fantáziadús kifejezéseket használnak, mint a felső kamatláb, és azt mondják, hogy pénzügyek helyett pénzügyek, és beszélni akarnak az ajtók számáról, ami nevetséges számomra, mert jó néhányat ismerek. befektetők, amelyek végül magukban foglalják a garázsajtót, a bejárati ajtót, az oldalajtót, a hátsó ajtót, a fürdőszobaajtót, a szekrényajtót. Nagyon sok ajtó van beépítve ezekbe a fiókokba. Ezért akarod csinálni, vagy más indítékot keresel?
Íme, miért mondom ezt. Ha az edzés motivációja az, hogy jól akar kinézni, hogy romantikus partnert találjon, általában elég lesz ahhoz, hogy elmenjen az edzőterembe, és jobban és formában étkezzen, de ha megtalálja a párját, valószínűleg abbahagyja. A miérted az volt, hogy eljuss odáig, és ennyi. Ha az edzésre az volt az oka, hogy egészséges akart lenni, hogy tovább élhessen, vagy partnert akart találni, és büszkévé tenni őket arra, akivel együtt vannak, akkor igazán, igazán szolgálni akarta őket azzal, hogy fitt vagy. Ha megtalálja azt a partnert, akkor továbbra is edzeni. A miért igazán számít.
Sok ember van olyan élethelyzetben, amikor nem boldog. Hiányzik a biztonságuk. Lehet, hogy személyként bizonytalanok. Figyelik, hogy a körülöttük lévő emberek jobban teljesítenek, vagy nem szeretik a munkájukat, csak most szeretnének kilépni a munkájukból. Nos, ha ez az oka, akkor valószínűleg ingatlanügyekbe fog nyúlni, amíg ki nem szabadul ebből a fájdalomból, majd abbahagyja. Ebben az a szívás, hogy az ingatlanokat úgy tervezték, hogy idővel egyre jobbak legyenek. Ez olyan, mint a kamatos kamat elmélet.
Számomra az ingatlanbefektetés sokkal, de sokkal inkább faültetés. Az ok, amiért ez olyan jól működik, de hogy olyan kevesen csinálják, az a késleltetett kielégülés összetevője. Minden alkalommal, amikor most veszek egy házat, a jövőbeli Davidet szolgálom. Az összes pénzem, amit jelenleg ingatlanpiacon keresek, a múltamban hozott döntésekből származott. Nem kapod meg az azonnali elégtételt. Ezért most azért hozom fel ezt, hogy tisztázzuk, hogy hosszú távra szól az ok, amiért belevágunk.
Ez olyan, mint amikor először kezd el edzőterembe járni. Nem látod a fejlődést. Csak úgy érzed, hogy fáj. Csak mindig fáj. A legrosszabb dolog az, amikor elkezdesz haladni, és haladsz, majd abbahagyod, aztán mindent elölről kell kezdened, és mindig az indulás gyötrelmében vagy, de soha nem látod az eredményt. Az egyetlen ok, amiért érdemes belevágnia a fitneszbe, az az, hogy következetesen ragaszkodni fog hozzá. Továbbra is az edzőterembe fogsz járni. Továbbra is egészségesen fogsz étkezni. Jó szokásokat fogsz kialakítani, és akkor lehetetlen, hogy ne legyél formában, de akkor megkapod a formában lét minden előnyét.
Nos, ma a pénzügyi helyzetről beszélünk. Az ingatlan is ugyanúgy működik. Azt nézi, hogy ez az ingatlan mit fog nyújtani Önnek öt év múlva, 10 év múlva, 30 év múlva, nem pedig azt, hogy mit fog tenni Önért azonnal. Tehát ezt a kérdést jó, ha felteszed magadnak. Szerintem készíts egy képet erről. Adok egy percet, hogy lefotózza a képernyőt. Amikor felteszi magának ezt a kérdést, hogy miért szeretne ingatlanba fektetni, azt szeretném, ha fontolja meg, hogy leírja a választ. Állíts össze egy listát az összes okról, amiért ezt szeretnéd.
Brandon megvette azt a házat, ahol a képen látható lányát tartotta, hogy odaadja neki. Ez az egyik legmenőbb dolog, amit csinálni fog. Megveszi ezt a házat. Feltette egy kölcsönre, amiből 18 év múlva fizetik ki az ingatlant. Azt a 18 évet a pénzforgalomból fogja megélni, és amikor Rosie 18 éves lesz, megkapja azt a házat. Abban az időben, amikor a kölcsön kifizetése és a felértékelődés megtörtént, képesnek kell lennie arra, hogy kifizesse a főiskolát, az autóját, az első ingatlanát, a nyaralást, ahová szeretne menni, és még többet is csak abból az egyetlen házból. Életre kész lesz, ha jó döntéseket hoz. Brandon döntést hozott, és 18 éven belül a meghozatala után a gyereke hihetetlen előnyökkel fog járni, ami aztán neki is hasznára válik.
Ez egy csodálatos történet arról, hogyan működhet az ingatlan, és mikor működik jól. Amikor ez nem működik jól, az az, amikor pénzügyi kényszerben vagy, és azonnal ingatlan használatával próbálsz kilábalni. Oké? Tehát, ha leírjátok az összes okot, amiért ingatlanba szeretnének fektetni, akkor látni fogjátok, hogy ez azért van, mert örökséget akar hagyni a gyerekeinek, mert a pénzét egy jó, biztonságos helyre szeretné tenni. idővel növekedni fog, mert valami másra szeretnél összpontosítani, mint azokra a dolgokra az életben, amiket most bámulsz, és amelyek nem tesznek semmit érted. Ezek erőteljes miértek, és szükséged lesz rájuk, hogy átvészeld ezt a hosszú távú elkötelezettséget, amelyről beszélünk.
A második lépés a terv. Hogyan fog ingatlanba fektetni? Rengeteg különféle, amit mi fülkéknek nevezünk, vagy ha elegáns akar lenni, nevezheti fülkéknek, családi házaknak, kis többcsaládosoknak, nagy többcsaládosoknak, irodaterületeknek, üzlethelyiségeknek, mobilházaknak, mobilházaknak. otthoni parkok vagy nyersföldek. Ezek példák arra, hogyan fektethet be ingatlanba. Akkor megvannak ezek a stratégiák, vedd meg és tartsd, én mindig ezt használom. Javítsd meg és fordítsd meg, alkalmanként használom.
Nos, itt van az a klassz, hogy ezek a stratégiák a legtöbb esetben bármilyen résnél működhetnek. A nagykereskedelem, ott lekötsz egy ingatlant, majd haszonszerzés céljából eladod a szerződést másnak. Fejlesztés, kulcsrakész ingatlanok vásárlása BRRRR módszerrel, házfeltörés, diákbérlés, nyaralóbérlés. Rengeteg stratégiát használhat minden egyes réssel. Csak annyit kell tennie, hogy nem az a fontos, hogy melyiket választja, csak az a fontos, hogy válasszon egyet, és elkezdjen haladni rajta. Kezdésként válasszon egy rést és egy stratégiát. Nem kell mindent megtanulnod.
Tehát hol fog ingatlanba fektetni? Nos, vannak választási lehetőségei. Helyi és távolsági kapcsolat van. Aztán ha a kettő közül választ egyet, megvan a környék. Valójában itt kell feltenned a kérdést: „A saját kertemben akarok kezdeni, és itt működni akarok egy rést és egy stratégiát, vagy máshova akarok menni, ahol jobban szeretem a piacot?” Majd miután kiválasztja a teljes területet, melyik környéken szeretne lenni, majd tanulmányozza a piacot. Szeretné tudni, hogy milyen típusú emberek vásárolnak házat, mennyit ér egy átlagos ház, melyik városrészben lesznek a legjobb ajánlatok, hol lesz a kereslet a bérlőkre, hol a legjobb iskolai körzetek.
Ez az oka annak, hogy a legtöbb ember ott kezdi, ahol él, mert már ismeri a piacot, de nem az a lényeg, hogy hol élsz, hanem az, hogy mit tudsz. Tehát válassza ki azt a piacot, amelyet meg szeretne ismerni, majd tanulmányozza át annyira, hogy olyan legyen, mintha ott élne.
Harmadik lépés: meg kell találnia az ajánlatokat. Most sokan a harmadik lépéssel kezdik az első lépést, és ez a probléma. Nem a miértjükkel kezdték: „Mi az oka annak, hogy ezt csinálom?” és akkor nem álltak elő tervvel. Tehát minden üzlet jó vagy rossz üzletnek tűnik. Nem tudják, mert nem tudják, mit keresnek. Ezért nem szabad ezt megtennie a harmadik lépésig.
Hogyan találja meg ezeket az ingatlanajánlatokat? Nos, itt van néhány különböző módszer. Az egyszerű módszer: menjen a realtor.com vagy a zillow.com oldalra, rendezze a kritériumok szerint, majd keresse meg a rejtett lehetőségeket. Egy pillanat alatt leírom a rejtett lehetőségeket, de tudok ennél még egyszerűbb módszert is adni. Keressen egy ingatlanügynököt, aki tetszik Önnek, és kérje meg, hogy keressen. Mondja el nekik, mik az Ön kritériumai, és kérje meg, hogy küldjenek Önnek ajánlatokat, majd kiegészítheti az ingatlanügynökkel vagy a Zillow-val.
Ha Kaliforniában élsz, üss meg engem, mert meg tudjuk csinálni helyetted. Ha nem Kaliforniában él, meg kell próbálnia, hogy ismerek-e olyan ingatlanost, akihez utalhatnám, vagy használhatja-e a BiggerPockets ügynökkeresőjét, hogy találjon egyet, de az ingatlanügynök és a Zillow-ra menni csak annyira jó. mi van az MLS-ben, és akkor keresnie kell egy ingatlanost, akinek felteheti a kérdéseit, ha úgyis talál egy házat. Tehát véleményem szerint a legjobb út az ingatlanügynökkel kezdeni. Ezután egészítse ki a keresést olyan dolgokkal, mint az ingatlanügynök és a Zillow.
Amikor azt mondom, keress rejtett lehetőségeket, a hozzám hasonló srácok ezt keresik egy ingatlanban. Volt idő, 2010, '11, '12, amikor a legmotiváltabb eladó volt, amit kerestem. Rengeteg ház volt a piacon. Valójában senki sem próbálta megvenni őket, egy üzlet a piaci érték alá került. Tehát megkeresném az eladót, akinek meg kell szabadulnia a háztól, és a lehető legagresszívebb ajánlatot tenném, és így kerestem pénzt az ingatlanon. Most egy olyan piacon vagyunk, ahol alig van motivált eladó. Mindenki birtokolni akarja az eszközt. Ezért vagy most itt. Ingatlant szeretne birtokolni.
Akkoriban, amikor mindenhol akciók voltak, nem voltak olyan emberek, akik megjelentek a webináriumokon, és megkérdezték volna, hogyan lehet megvásárolni azokat. Senki nem akarta megvenni őket. Ezért voltak üzletek. Nos, elértük a 180-at. Most olyan helyzetben vagyunk, hogy mindenki meg akarja venni ezt a cuccot. Tehát ahelyett, hogy motivált eladót keresnék, ami nem fog megtörténni, mert nem motiváltak, ha mindenki meg akarja venni a házát, inkább olyan dolgokat keresek, amelyek más befektetők számára hiányoznak.
Szóval most nézek egy házat a kaliforniai Moragában, és írtam rá egy ajánlatot, és valójában tudod mit? Mindjárt küldök SMS-t az ügynökömnek. Amikor azt mondom, hogy az ügynököm, ő a csapatom egyik ügynöke, és megkérdezem, hol vagyunk vele. Csak eszembe jutott. Tehát ez egy olyan ingatlan, amely sokáig üresen állt, és végül kikerült a forgalomból, mert a tulajdonosok elégedetlenek voltak az ajánlatok hiányával. Az ügynöküket hibáztatták érte.
Így hát elmentem, megnéztem ezt a házat, és láttam, hogy egy furcsa alaprajz. Látom, hogy az emberek miért nem akarják az otthont, oké? Ez volt a kézenfekvő válasz, de aztán azt is láttam, hogy van egy hatalmas alagsora, amiben már van vízvezeték és villany, de még nincs kész. Az emeleten van egy tetőtér beépítésére szolgáló terület is. Ez jelentősen megnövelné a ház alapterületét. Ezután olyan beállítással rendelkezik, hogy felosztható különböző egységekre, és egyenként bérelhető.
Tehát amikor ránézek arra a házra, azt látom, hogy egy csodálatos területen rengeteg bérleti potenciált lehet teremteni, és négyzetmétereket lehet hozzáadni. Amit mindenki más látott, az egy furcsa alaprajz volt egy szürke területen lévő házon, de nem tetszett nekik. Ezt értjük a rejtett potenciál keresése alatt. Ha ki tudja fejleszteni ezeket a kreatív szemeket, és olyan szögeket lát, amelyeket mások nem fogadtak el, akkor alapvetően olyan ajánlatokat találhat, ahol mások nézik őket, de nem látják, amit Ön lát.
Aztán ott van a közepes módszer. Ülj be az autóba és vezess. Keressen egy üres vagy leromlott ingatlant, és adja hozzá a CRM-hez. Ez az ügyfélkapcsolati menedzser rövidítése. Ez alapvetően egy olyan adatbázis, amellyel vonzhat dolgokat. Leveleket vagy képeslapokat küldjön a potenciális ügyfélnek, hogy valóban azt mondhassa: „Hé, az a ház ott leromlottnak tűnik. Levelet vagy képeslapot fogok küldeni a ház tulajdonosának, és közlöm velük, hogy meg akarom venni. Ismételje meg az első három lépést újra és újra és újra és újra. Aztán ha egyszer tényleg olyan embereket kapsz, akik azt mondják: „Igen, megveheted a házam. Mit akarsz fizetni érte?" Elkezdheti azzal tölteni az idejét, hogy tárgyaljon azokkal az emberekkel, akik telefonálnak, és másokat bérelhet, hogy vezessenek helyette. Aztán elmennek megkeresni a címeket, elmondják nekik, aztán megkeresed őket, majd felhívod a tulajdonosokat, és csak az idődet egyeztetéssel töltöd.
Letöltheti a potenciális ügyfelek nagy listáját a Listsource-ról, a Propstream-ről vagy más helyekről. Havonta több ezer embernek küldhet leveleket vagy képeslapokat, majd csak felveheti a telefonját. Ezt nevezzük direkt mailnek. Tehát a média módszere az lesz, hogy maga vezeti és keresi a házakat. A fejlett módszer az, hogy leveleket küld, és hagyja, hogy ezek az emberek hozzád jöjjenek. Ezek mind olyan módszerek, amelyekkel alapvetően csak feltölt egy tölcsért potenciális ügyfelekből, amelyeket aztán elkezdhet keresni, és hamarosan beszélni fogunk erről, de meg kell szereznie a leadeket, ahogy csak tud, függetlenül attól, hogy az ügynöke segít-e. megtalálod őket az MLS-en, ami az általam preferált módszer, vagy te magad keresel rájuk, amit sokan csinálnak, mint általában a nagykereskedők. Ott kezdődik minden, hogy a leadekkel kezded.
Ne feledje, hogy azt mondtam, hogy egy dologban a siker általában ugyanúgy jár, mint sok más dologban. Ez igaz. Ha sikeres ingatlanvállalkozást akarok vezetni, akkor a potenciális ügyfelek keresésével kezdem. Hányan szeretnének házat venni vagy eladni, hogy hozzám jöjjenek? Van egy jelzáloghitel-társaságom. Hány ember szeretne kölcsönt kapni, akivel beszélhetek, és azt mondhatom: „Hé, használd a cégemet”, igaz? Minden egyes vállalkozás innen indul, így nem kell meglepődni azon, hogy mi most itt kezdjük. Hogyan tudom ezeket a leadeket elemezni? Nos, itt van az egyik út. Elmész a biggerpockets.com/blog/provideos oldalra, és miért nem csinálsz itt egy képet?
Itt van a dolog, amit érdemes megérteni egy ingatlanról. Minden ingatlannak van házszáma. Ez egy olyan ár, amelyért megkaphatja, ami otthoni használatra teszi. Most egy figyelmeztetést teszek hozzá. Az ingatlanpiacok ugyanúgy változnak és változnak, mint a gazdaságok. Melyek azok a hibák, amelyeket az emberek elkövetnek a vagyonépítés vagy a pénzkeresés során? Hogy akarom ezt elmondani? Sportos hasonlattal készülök, mert egy labdapályát nézünk. Szóval ha nem sportolsz, tarts velem, igaz?
A gazdagság felépítésének módja nagyon hasonlít ahhoz, ahogy a sportban nyersz. Az teszi hasonlóvá, hogy másokkal versenyszel, akik szintén megpróbálják megszerezni, amit szeretnél, igaz? Pénzt akarsz, mások is. Te a legjobb munkát akarod, így mások is. Ön is ezeket a legjobb ingatlanokat akarja, így mások is, nem? A sport az, hogy megpróbálom bevinni a labdát a kosárba vagy a futballt az end zone-ba, vagy megpróbálom a baseballt egy szabad térre juttatni, ahol el tudom ütni, és a másik csapatnak van egy csomó ember, aki próbál megállítani. A sport minden stratégiája összefügg azzal, hogyan csináljuk, amit akarunk, és megakadályozzuk őket abban, hogy azt csinálják, amit akarnak. Ezért használhatom ezeket a hasonlatokat, amikor gazdagságépítésről beszélünk. Tehát egy otthoni számról beszélünk, mert vannak mások, akik megpróbálják megállítani.
A sporttal kapcsolatban az a helyzet, hogy a játékszabályok megváltoztatják a játék módját, változnak és idővel fejlődnek, ahogy a gazdaságok is. Ami 2002-ben különböző szempontok szerint működött, az más, mint 2010-ben, ami más, mint 2020-ban, és erre tudok példákat mondani. 2001-2002-ben óriási előnyt jelentett, hogy rendelkezett egy weboldallal, vagy képes volt kódolni és weboldalakat készíteni, igaz? Abban az időben a számítógépes hálózatok rendkívül népszerűek voltak. Ha el tudnánk venni két számítógépet, összekötni őket egymással, és kommunikációra késztetni őket, rengeteg pénzt kereshetnénk. Ez most őrülten hangzik, de a technológia még nem fejlődött oda, ahol tart. Tehát nagyon jó problémamegoldó készségekkel kellett rendelkeznie ahhoz, hogy két számítógépet összekapcsoljon ugyanabban az irodában. Nos, nem volt olyan felhőnk, amelyhez minden csatlakozott.
Nos, egy bizonyos ponton a technológia úgy fejlődött, hogy ezt automatikusan meg lehetett tenni. Nem kellett manuálisan megtennie, és akkor a számítógépes hálózatépítők kiestek, ahogy azokra, akik képesek voltak weboldalt létrehozni, sokkal kevésbé volt szükségük, amikor egyszerűen felkeresheti a Wixet vagy a Squarespace-t, és rendelkezhet egy sablonnal a saját oldal elkészítéséhez. Látod, hogyan beszél ez?
Nos, ugorjunk előre 2010-re. Rengeteg ingatlan van odakint. Senkinek nincs pénze megvenni, és senki sem akarja birtokolni, mert azt gondoljuk, hogy depresszióba esünk, és ingatlanvásárlás olyan érzés volt, mintha horgonyt vásárolnánk. Ez le fog húzni. Alapvetően csak jelzáloghitelt ír alá, amelyet fizetnie kell. Nem tudod, hogy lesznek-e olyan bérlőid, akik ott akarnak majd lakni, mert egyiküknek sem volt munkája. Azt kell mondanom, hogy nyertél azon a területen vagy azon a piacon, ha egy házat jóval alulmúlnak, mint amennyiért gondoltad. Ez lenne az otthoni futás száma 2020-ban.
2020-2022-ben a jövőben nem ugyanúgy nyersz. Nem mintha senki sem akarna házat venni. A kormány pénzt nyomtat. Mindenkinek kiosztják. A gazdaság viszonylag jól áll. A legtöbb embernek van munkája, és nem fél attól, hogy nincs munkája. Valójában sokan otthonról dolgoznak. Lakáshiány van. Tehát most, hogy az otthoni számot másképp kell kiszámítani, most inkább úgy kell néznie, hogy „Mit fog érni ez a ház öt vagy tíz év múlva, és hová költhetem még a pénzem?” Ebben az esetben az ingatlan szinte mindig úgy néz ki, mint az otthoni tulajdon, ha összehasonlítjuk más eszközosztályokkal.
Negyedik lépés, elemezze az ajánlatokat. Tehát vannak vezetői. Most elemeznie kell őket. Ezt nevezzük kihagyási rendszernek. Srácok, készítsenek képet erről a képernyőről. Ez a legegyszerűbb és legegyszerűbb módja annak, hogy megértse, mit próbál tenni ingatlanbefektetőként. Négy lépésből áll. Valójában ez csak három lépés. A negyedik lépés csak eredmény. Kezdje a leadekkel. Erről beszéltünk. Ingatlanközvetítőtől szerezheti be őket. A zillow.com webhelyről szerezheti be őket. Megkaphatod őket, ha azt mondod az összes barátodnak: „Házat akarok venni”. Megszerezheti őket, ha körbevezet, és olyan ingatlanokat keres, amelyek segítségre szorulnak. Levelek küldésével kaphatja meg őket. Mindezek a dolgok csak a potenciális ügyfelek megszerzésének módjai.
Amikor bejönnek a vezetékek, elemzi őket. Így néz ki, ha látja: „Ez lenne a megfelelő ingatlan számomra?” és arról fogunk beszélni, hogy a BiggerPockets hogyan tud ebben segíteni egy kicsit itt. Ha olyat lát, amelyik túljut az elemzésén, és jól néz ki, folytatja azt. Aztán ha utánajártál, vagy van sikered, vagy nem. Tehát a potenciális ügyfelek felkutatása, elemzése és üldözése az, amit ingatlanbefektetőként újra és újra meg újra és újra megteszünk. Aztán ha elégszer megcsinálod, sikert érsz el.
Tehát itt van egy példa. 300 direkt mail levelet küld ki. Visszakapsz 40 embert, akik azt mondták: "Hé, eladom neked a házam." Tehát most 40 lead van az elemzésre. Ebből a 40-ből 12 ajánlatot tesz. Ezek azok, akiket követsz. Tehát 300 levél kiküldésével kezdtük. Ezzel 40 vezetést kaptunk. Elemeztük azt a 40 leadet. Ebből a 40-ből 12 tetszett nekünk. 12-re írtunk ajánlatot, majd az egyiket elfogadták. Ennek eredménye havi 1432 pénzforgalom és százezer dollár saját tőke.
Ez milyen egyszerű. Ezért mondtam neked az elején, hogy nem vagy rakétatudós, de ez nem könnyű, igaz? Leveleket még küldeni kell. Még mindig meg kell találni a vezetőket. Aztán megtanultad, hogyan kell elemezni őket, és ez sem rakétatudomány, de eltart egy ideig. Akkor azt kell követned, ami neked tetszik, és képesnek kell lenned meghozni ezt a döntést, és helyesen követni őket. Tehát nem bonyolult, de nem is könnyű, ami a legjobb dolog. Ez pont olyan, mint a fitnesz. A fittség valóban nem bonyolult. Jó ételeket eszik és kalóriát éget, ami nehéz. Ez az, hogy nem szeretjük csinálni. nem akarjuk elkötelezni magát.
Szóval hogyan néz ki a folyamatod. Miközben erről beszélünk, eszedbe jutnak olyan dolgok, amelyekről úgy gondolod, hogy megtehetnéd? Hogyan generál majd leadeket? Jelenleg mi a következő végrehajtható lépés, amelyet megtehetsz, és amivel potenciális ügyfeleket szerezhetsz? Hány leadet vagy hány ügyletet fog elemezni ezekből a leadekből? Hányat fogsz elemezni egy hónap, egy hét vagy egy nap alatt? El tudod vállalni ezt? Ha formába akarnál jönni, megmondanád, hogy hetente hányszor fogsz edzeni, megterveznéd az edzésedet, igaz? Az enyém általában úgy néz ki, hogy a hétfő a mellkas és a tricepsz. Kedden vállak és bicepsz. Szerda visszatért, és általában egy kis hasizom. Aztán csütörtökön vagy pénteken a lábak, a hétvégén pedig valamilyen kardió vagy bármi, amit kihagytam a héten, az az izomcsoport készen áll. Aztán ezt kiegészítem jujitsu edzéssel és trail futással.
Szóval tudom, hogy ott akarok-e formában lenni, ahol lennem kell. Benne van a naptáramban, és tudom, mit dolgozom. Van egy tervem. Nem vagyok a legjobb formában, de ez csak azt mutatja, hogy nem vállalom el ezt a legjobban, és nem eszem a legjobban, igaz? Lassan jobban eszem, de még mindig nem eszem túl jól. Az ingatlanok pontosan ugyanúgy működnek majd. Sokkal több időt fordítok az üzletre és az ingatlanügyekre, ezért vagyok anyagilag jobban fitt, mint fizikailag, igaz? Azt akarom, hogy te is ilyen legyél. Azt akarom, hogy anyagilag fitt legyél, de az oda jutás folyamata pontosan ugyanaz, mint bármi másban, amit csinálsz. Hány ajánlatot tesz egy hónap, egy hét, egy nap alatt?
Tehát most csináljunk egyet közösen, hogy lássa, milyen hihetetlenül egyszerűvé teszi a BiggerPockets azt, amiről beszélek, igaz? Itt fogjuk elemezni ezt az üzletet. Ez a 185 Landings Drive Frankfurtban, Kentucky államban. Hadd mutassam meg, milyen egyszerű az ügylet elemzése. Az egérmutatót az eszközök fölé viszi, majd a Bérbecslőhöz lép. Most beírjuk az ingatlan címét. A 185 Landings Drive-ot nézzük, szerintem Frankfurt volt. Igen. Erre kell kattintani, oké? Ne nyomja meg a keresési címet, amíg nem kattint a gombra, mert nem fogja tudni, hogy mit keres.
Ez az ingatlan két hálószobás, egy fürdőszobás volt, és rájöttem, hogy ti valószínűleg nem láttátok. Most vettem le a képernyőről. Azt mutatta, hogy nyolc hálószoba, négy fürdőszoba és négy egység, oké? Tehát tudjuk, hogy ha nyolc hálószoba és négy fürdőszoba, akkor minden egységben van két hálószoba és egy fürdőszoba. Tehát azt fogjuk mondani a BiggerPockets szoftvernek, hogy keressen a 185 Landings Drive közelében lévő ingatlanokat, amelyekben két hálószoba és egy fürdőszoba található, és ezt mondja nekünk. Nagy a bizalom, hogy ez az ingatlan havi 630 dollárt fog termelni. Most éppen ezért bérelnek, oké?
Tegyük fel, hogy szkeptikus vagy, és azt mondod: „Ah, nem is tudom. Hogyan bízhatok ebben?" Nos, ez tulajdonképpen jó. Így kellene lenned. Lefelé görgetve láthatja az összes többi hasonló területet vagy ingatlant, és láthatja, hogy mire bérelnek. Most pedig állandóan ezt csinálom. Szóval úgy látom, ez itt 925-ért bérelhető. Ez lényegesen több. Ez is kettő, egy, nem? Nos, lehet, hogy nagyobb a négyzetmétere, mint az enyém, szóval lehet, hogy ezért bérel többért, de mondjuk nem.
Nos, azt tenném, hogy felkeresném a 112-es frankfurti Lee Courtot a Google-lal, és megnézném a róla készült képeket, és azt látnám, hogy „Ó, az ingatlanomban kopott szőnyegek, tölgyfa szekrények és elavult készülékek vannak.” Az egyetlen különbség ez között az, hogy parkettás padlóval, felújított konyhával és csempézett zuhanyzós fürdőszobával rendelkezik. Tehát a kérdés a következő lenne: „Mennyi pénzt kellene költenem, és az enyémet Lee Courthoz hasonlítani, mert akkor nagyobb valószínűséggel kapok havi 925-öt 630 helyett, ami jelentősen javítaná a pénzáramlásomat?”
Nos, ez azt feltételezi, hogy ugyanazon a környéken van. Látod, mennyi ilyen ingatlan van itt, azt hiszem, ez a miénk? Ezek hasonló területen vannak, valószínűleg mindegyik többcsaládos lakás. Ezek szét vannak terítve. Ez a három úgy néz ki, mintha ugyanazon a helyen lenne, de ezek szét vannak terítve. Ez talán jobb terület, mert közelebb van a Kentucky State University-hez. Ez egy kicsit szebb. Lehet, hogy ezek nem olyan szépek, és így a 930 comp az egyik olyan tulajdonság, ami itt lent van, ahogy ezt látod, ugye, a 902, míg ezek nem egészen mennek annyiért. Ezek inkább a 600-as évekből származnak, igaz?
Mi, ingatlanbefektetők így értékeljük az ingatlanokat. Talán jobban csinálom ezt, mint egy átlagember, mert egy ideje vezetek egy ingatlanos csapatot, és nézem az ingatlanokat, és megértem, hogyan értékelik, de nem kell szakértőnek lenni ahhoz, hogy képes megérteni azokat az alapokat, amelyekre most megyek át. Nagyon remélem, hogy miközben ezt hallgatod, tanulsz valamit, és meglátod, hogyan tehetnéd meg ugyanezt. Ha bármilyen kérdése van ezzel kapcsolatban, amihez nem jutottam el, csak küldjön egy DM-et, vagy küldjön üzenetet a BiggerPockets-en. Mindent megteszek, hogy visszatérjek hozzád.
Tehát most, hogy látjuk, hogy azt hisszük, hogy havi hat 30-at kapunk egységenként, és tudjuk, hogy négy egység van, most bementem a számológépembe, és 630-szor négyet csináltam, és ez 2520-at mutatott. ennek az ingatlannak a bruttó bérleti díja körülbelül 2520. Most, hogy tudom, mire adná bérbe, visszatérek az eszközökhöz, és rákattintok a számológépekre, a bérleményre, és új jelentést indítok. Hagyom, hogy a szoftver minden munkát elvégezzen helyettem. Meg fogsz lepődni, hogy milyen egyszerű és milyen pontos lehet az ügyletek elemzése, ha már megvannak a potenciális ügyfelek.
Tehát a vezetésünk a 185 Landings Drive. Remélem, a frankfurti Drive volt. Igen, ott van. Kattintson rá. Ha szeretné, fényképet is csatolhat az ingatlanról. Ide beteheti, mert elmenti, hogy később visszatérhessen. Megállapítjuk a vételárat. Mennyi volt a vételár? 240. Ezt tedd ide, 240,000 XNUMX. Kéri tőlem a zárási költségeket. – Nos, David, ezt nem tudom. Nem vagyok olyan ügynök, mint te, aki egy csomó ingatlant vásárol és könyveket írok, és nekem jobb a hajam, mint neked, de ez minden.” Oké, ne aggódj. A zárási költségek kiszámításához kattintson ide. A BiggerPockets beállította, így láthatja, milyen számot kell beírnia. A tipikus zárási költségek az ingatlan vételárának egy-két százaléka, de helytől és finanszírozástól függően eltérőek lehetnek. Ha bizonytalan, a vételár másfél százaléka kezdetnek jó szám, nem?
Most, amikor közelebb kerül ahhoz, hogy ténylegesen megvásárolja ezt az ügyletet, az ingatlanügynöke és a tulajdonjoggal rendelkező cége meg tudja mondani, hogy mi lesz, de kezdetben nem pontos számokra van szükségünk, hanem labdarúgókra. Tehát öt ezret fogunk választani, ami egy kicsit közelebb van a 2%-hoz, mint az 1%-hoz, csak hogy egy kicsit konzervatívak legyünk. Ezután kattintson a Tovább gombra, és megjelenik a kölcsön részletei. Nos, ha háztörésként vásárolja meg a házat, akkor 10%-ot, esetleg 0%-ot, ha VA-hitelről van szó. Feltételezzük, hogy ezt befektetési célú ingatlanként vásároljuk meg, ami azt jelenti, hogy 20%-ot kell lejjebb hoznunk, és mivel ezt választottuk, mint ahogy látod, ha a 25-re kattintasz, ez a szám nő. , 20 visszamegy, tudja a vételáron azt mondtuk, hogy nem kell számolni. Azt jelzi, hogy az előleg 48,000 XNUMX lesz.
Tegyük fel, hogy egy befektetési célú ingatlan kamata jelenleg 4% körül van az elsődleges lakóhelyen. Kicsit közelebb van a három és félhez, de a befektetési célú ingatlanok egy kicsit több, és nincs pont. A pontok csak annyi pénzt jelentenek, amelyet azért fizetne, hogy alacsonyabb áron vásároljon. Aztán a kölcsön futamidejére mindig 30 évet szeretne berakni, mert a legtöbb hitel ilyen, 30 éves, és fix kamatozású, a legtöbb esetben nem állítható kamatozású. Kattintson a következőre a bevételért. Havi bruttó jövedelem, ne feledje, azt mondtam, hogy 2520. Ez volt a 630 egységenkénti négyszer.
Most a költségekről fogunk beszélni. Mi lesz az ingatlanadó, nem? Nos, itt van egy gomb, ha ki szeretné deríteni, hogyan határozhatja meg ingatlanadóját. Tudom, hogy a legtöbb esetben kevesebb, mint 1.5% évente. Tehát 240-szer megszorzom 0.015-öt, ami 1.5%. Ez 3,600 egy év alatt. Valószínűleg ennél kevesebb lesz. Itt magasabb számmal megyünk, nem? Tehát 3,600-unk van, és éves szinten fogunk kattintani. Ennyit kell fizetni az ingatlanadóért.
A biztosítás erre a dologra, tapasztalataim alapján, körülbelül 75 dollár lesz havonta. Most, amikor ténylegesen megköti a szerződést, ha folytatja ezt az ügyletet, felhívhat egy biztosítótársaságot, és árajánlatot kérhet. muszáj lesz. Valószínűleg a hitelező készteti erre. Tehát ha havi 500 dollár lesz, akkor egyszerűen kilép az üzletből, de soha nem lesz havi 500 dollár. Valószínűleg kevesebb lesz, mint a 75, de amikor kezdetben egy ingatlant elemezünk, ez az, amit szeretnénk. Szeretnénk golyós figurákat, mert általában nem jó befektetés az az idő, ami alatt minden olyan ingatlanról pontos számokat kapunk, amelyeket még meg sem vásárolt.
A javításra és karbantartásra 5%-ot tervezünk. Az üresedésekre tervezzük a költségvetést, a bruttó bérleti díjak 5%-át. Ugyanez vonatkozik a tőkekiadásokra is, és 8%-ot fogunk fordítani a menedzsmentre. Most a bérlők maguk fizetik az áramot és a gázt, valamint a saját vizet és csatornát. Tegyük fel, hogy mi fizetjük a szemetet. Tehát ebben az esetben tegyük fel, hogy ez havi 50 dollár lesz. Kattintson az elemzés befejezése gombra. Itt van a fantasztikus. Készülj fel rá.
Ez a számológép mindezt megteszi helyettünk. Nem kell jónak lennünk matekból. Tehát milyen számokat adtunk meg itt, az azt mutatja, hogy havi 604 dolláros pénzforgalomra számíthatunk. Az általunk befektetett 2520 bevételből és az általunk kiszámított 1915-ös kiadásokból azt kapjuk, hogy valamivel több mint 13.5%-os készpénzhozamot adunk. Ez csak a számok lebontása, ha ilyen formában szeretné látni az információkat, és azt mutatja, hogy a szükséges készpénz teljes összege 53,000 XNUMX lenne.
A havi kiadások bontása így néz ki. Ez a narancssárga rész lesz a változó kiadás. Ez lesz az üresedés, a beruházás, a karbantartás. Ez a kék rész, a legnagyobb része a jelzáloghitel lesz, igaz? Ez csak a kiadásait mutatja. Így vannak lebontva. A nettó működési bevétel, ennyi pénzre számíthatunk egy év alatt ennek az ingatlannak a megtermelésére. Aztán ismét látjuk a készpénzt a készpénzvisszaküldéskor.
Nos, itt van a kedvenc részem. Imádom ezt a grafikont. Ez a grafikon hosszabb időn keresztül, például 20 éven keresztül mutatja, hogy mire számíthatok az ingatlantól. Most személy szerint úgy gondolom, hogy a BiggerPocketsnél nagyon konzervatívak vagyunk. 3%-os növekedést feltételezünk. Az ország legtöbb részén jóval több, mint 3%. Tehát reálértéken sokkal jobbnak kellene lennie ennél, mint elméletileg, de láthatod, hogy 240-ért hoztuk az ingatlant, és az értéke lassan megy felfelé idővel.
Itt is látszik, ez a lila vonal, ez a kölcsön. Ez a pénz, amit azért vettünk fel kölcsön, hogy megszerezzük az ingatlant, az idő múlásával lassan csökken. A különbség aközött, hogy mennyit ér, és amivel tartozunk, az a saját tőkénk. Látod, hogy tényleg nő. Ha lejön ide, és megnézi a cash flow-t, akkor az első év cash flow körülbelül 7,613 dollár lesz. Nos, ez növekszik, nő és nő, ahogy a bérleti díjak minden egyes évben emelkednek, egészen a 30. évig. Ez inkább 22,000 XNUMX. Lefogadom, hogy a dolgok jelenlegi állása szerint ez háromszor-négyszerese lesz, de ez óvatos becslés.
Ugyanez a tőkével, nem? Látja, hogy a saját tőkéje idővel növekszik, növekszik, növekszik, növekszik, növekszik. Ki ne szeretne most olyan döntést hozni, amely 435,000 év múlva 30 30 dollárt érne? Mi lenne, ha 435,000 ilyen döntést hozna, és mindegyik XNUMX XNUMX-et érne? Gondolod, hogy az ingatlanok nem tesznek multimilliomossá, ha ma cselekszel és vársz, majd még többet teszel és vársz, és folyamatosan teszel, hogy a jövőd masszívan gazdaggá váljon a mai dolgok miatt most csináltad?
Tehát itt van, amit a szakértők tudnak. Nem a piac időzítéséről van szó. Mindenki ezt akarja tenni: „Várni akarok, hogy megvehessem a mártogatóst.” Itt az ideje a piacon. Én, David Greene, nem várom meg, hogy megvegyem a mártogatóst. állandóan vásárolok. Most azt mondom, hogy agresszívebb vagyok a lemerüléseknél, de ez nem jelenti azt, hogy közben semmit sem csinálok, rendben? Az életben néha a fitneszre vagy az egészségre kell koncentrálnom, és sokkal több erőfeszítést teszek rá. Az életben néha nehéz időszakon megy keresztül, szakításon megy keresztül, nehéz időszakot él át a családjával, rossz híreket kap, és valójában sokkal többet kell edzőteremben lenni, hogy dolgozzon ki valamennyit. Máskor nagyon elfoglalt vagyok, és néha meg kell találnom a módját, hogy bejussak oda. Én így tekintek az ingatlanokra.
Amikor megmártózik a piacon, mindig az edzőteremben vagyok. Folyamatosan nézem az ajánlatokat. Még több ajánlatot írok. Sokkal agresszívabb vagyok. Szerintem remek piac a vásárláshoz. Nagyon felpörgetem, amit csinálok, de ha nem merülésről van szó, akkor nem olyan, mintha egyáltalán nem megyek edzőterembe. Ez őrültség lenne. Továbbra is vásárolok, csak kicsit körültekintőbb vagyok, vagy más típusú stratégiát alkalmazok, vagy úgy alakítom, ahogyan ezt tervezem, hogy ne legyen azonnali kielégülés, esetleg hosszabb távon. Példát akarsz? Ha azt szeretnéd, hogy mondjak egy példát a csevegésben, hogyan nézne ki ez a való életben, amit itt leírok. Ha nem, akkor folytathatom az előadás többi részét. Nem kell belemennünk egy valós elemzésbe a piaci versszak időzítéséről a piacon. Szeretné valaki, hogy megosszam, hogyan nézne ki ez gyakorlati szempontból? Oké, példát akarsz. tessék.
2010-ben ez volt, vagy talán nem kellene ezt mondanom. Egy olyan piacon, mint 2010, amikor rengeteg üzlet van, oké? Szóval volt idő, amikor Észak-Floridában fektettem be, és nem volt ott sok más befektető, és rengeteg depressziós ingatlan volt. Szomorúak és depressziósak voltak, és sok munkára volt szükségük. Akkoriban havonta három-öt ingatlant vásároltam. Nem versenyeztem senki mással. Nem voltam ostoba, és beszéltem róla a podcastban, ahol mindenki elkezdte azt csinálni, amit én. Az ingatlanok egyszerre hat hónapig voltak a piacon. Volt egy nagyon jó vállalkozóm, aki minden munkát végzett. Balra szedtem őket, és tényleg nem foglalkoztam sokat az ingatlaneladásokkal.
Nem volt jelzáloghitel-társaságom. Nem ügynököket fogadtam fel és nem képeztem őket a csapataimban. Azt mondtam: „Ember, kaptam egy nagyszerű lehetőséget. Meg fogok vásárolni annyi ingatlant, amennyit tudok – és keményen mentem. Aztán egy bizonyos ponton, mivel túl sokat beszéltem róla, mások elkezdtek befektetni ugyanerre a területre. Aztán a vállalkozók egyre nehezebben használhatók. Aztán az üzletek elkezdtek kiszáradni. Mások mentek utánuk. Aztán egyre nehezebb volt megtenni, igaz?
Tehát amikor felismertem: „Rendben. Nem tudok itt annyi üzletet kötni, mint korábban.” Áthelyeztem a fókuszt, és elkezdtem új ügynököket felvenni, bővíteni a csapatomat, kiképezni őket, házakat eladni az ügyfeleknek, pénzt keresni és más módon gazdagítani, de soha nem ott hagyta abba a vásárlást. Csak kevesebb időt szánok erre az edzőteremben, igaz? Nem dolgozom annyira a bicepszemen. Lehet, hogy többet csinálok lábnappal, jó lenne ránézni.
Amikor megvettem, más dolgokra tértem át. Szóval akkor azt tenném, hogy elkezdtem költözni oda, ahol most vagyok, ahol luxusingatlanokat vásárolok igazán jó piacokon, amelyek nagyon drágák, mert tudom, hogy ha összeomolunk, akkor ezeket a piacokat nem sújtják. olyan kemény. Azt is tudom, hogy az első vásárláskor a készpénzem sokkal alacsonyabb lesz. Ezek hosszú távú játékok. 10 év alatt több száz és száz, ha nem millió dollárt keresnek nekem ingatlanonként. Rövid távon karcsú lesz. Ez egyszerűen így működik.
Ezért a stratégiámat erre változtattam, mert ez most nagyon versenyképes. Ha eljutunk arra a pontra, hogy bármilyen okból újabb depresszióba esünk, senki sem akar ingatlant vásárolni, akkor visszamegyek a másik útra, de a helyzet az, hogy nem… Amit próbálok kiemelni, az az, hogy légy ostoba, ha azt mondod, hogy most nem fogok ingatlant venni. Vannak emberek, akik nagyon jó pénzt keresnek rövid távú bérletekkel. Egy kicsit én is beleköltöztem ebbe, de ez több munka. Valójában egy rövid távú bérletet kell kezelnie. Nem olyan, mint régen, ahol beállították, és felejtsd el, csak megvettem és odaadtam egy ingatlankezelőnek. Lehet, hogy neked is ugyanezt kell tenned. Ahhoz, hogy időt töltsön ezen a piacon, előfordulhat, hogy aktívabb bevételi forráshoz kell mennie, ahol ez nem olyan passzív.
Aztán ha a piac megváltozik, lehet, hogy ez a ház csak hosszú távú bérbeadás lesz. Nem kell többé aggódnia miatta. Mindenféle lehetőséged van, de nem szeretném, ha azt mondod: „Nehéz üzletet kötni, ezért most ne vásároljak.” Több pénzt keresek azokkal az üzletekkel, amelyeket most vásárolok egy kemény piacon, mint amikor könnyű volt. Nem akarom, hogy kimaradjanak.
Ezután a második, összpontosítson arra, hogyan fog kinézni a portfóliója 10 év múlva. Ezt nem lehet eléggé hangsúlyozni. Mindenki, aki három-négy évvel ezelőtt azt mondta, talán két-három évvel ezelőtt, jobb példa lenne. „David, járvány van. Van menedékhelyünk. A gazdaság megbénul. Soha nem fogunk kigyógyulni ebből. mindent eladom. Jelenleg nem veszek semmit, és megtartom a készpénzemet.” Azt mondtam: „Rendben. Nos, nem hiszem, hogy kellene. Nem hiszem, hogy ez meg fog történni. Szerintem nagyon rövidlátóan gondolkodsz. Valójában ez egy nagyszerű lehetőség a vásárlásra”, és sokan azt mondták: „Nem, kiszállok a játékból”, és ingatlanokat adtak el, letétbe helyezték, vagy egyszerűen abbahagyták a keresést.
Ugyanazok az emberek, akik több mint hat számjegyű tőkeminimumtól estek el azon a piacon, amelyen én vagyok a Bay Area-i piacon. Tehát azok a házak, amelyekre szerződést kötöttünk a visszalépő ügyfelekkel, több mint 200,000 XNUMX dollárral olcsóbbak voltak, mint a jelenlegiek. Ennek az az oka, hogy nem mentünk recesszióba. Egy rakás pénzt nyomtattunk, nagy inflációt okoztunk. Tehát az első számú dolog, ami megakadályozza az embereket a vásárlásban, az az, amikor úgy érzik, hogy túl meleg van, az árak túl magasak, és nem veszik észre, hogy nem csak az árak emelkednek magasra, hanem a pénz értéke is. lemegy.
Egymillió dollár már nem az, ami volt. Százezer dollár már nem az, ami volt. Régen ha százezer dollárt keresel évente, akkor meg voltál állítva. Ez jelenleg közepes jövedelmű Bay Area-ben. Nem akarok úgy hangozni… Csak olyan drága itt élni, de ez nem igazán sok pénz. A jövőben a százezer dollárt aligha fogjuk semminek tekinteni az infláció alakulásával. Nem tud döntést hozni a jelenlegi pillanatfelvétel alapján, mert egy évig nem vásárol ingatlant. 30 évre, 40 évre, 50 évre veszed.
Tehát azt mondom, hogy „10 év múlva milyen lesz ez az ingatlan?” Tehát vegyük például azt, amit leírtam, hogy most írtam SMS-t az ügynökömnek, hogy megvan-e még szerződésünk Moragában. 2.25 milliós ajánlatot írtam arra az ingatlanra. Kiterjedt rehabilitáció lesz. Azt hiszem, 10 év múlva ez az ingatlan valószínűleg inkább öt-hat millió dollár lesz, és ezt mondhatom, mert az infláció, amit látunk, nem nevetséges belegondolni. Ez még azelőtt van, hogy kijavítanám, és mielőtt ez a terület fellendülne, éppen a normál infláció alatt. Ez az, amit szerintem látni fogunk.
Tehát amit mondok, 10 év múlva ez öt-hat milliót ér. Most mit kell tennem, hogy 10 év legyen? Nos, növelnem kell a pénzforgalmat, oké? Ezt úgy fogom megtenni, hogy négyzetmétereket adok hozzá, hogy ki tudjam bérelni ezeket a területeket. Rendben. Hogyan kaphatom vissza a pénzemet ebből az ügyletből, hogy ne tudjon több ingatlant vásárolni? Rendben. Nos, a házat is korszerűsítenem, szebbé kell tennem, hogy növelhessem az értéket, így újrafinanszírozhassam és visszakapjam a pénzemet. Oké. Szóval olyan átalakításra van szükségem, ami szebbé teszi a házat, hozzá négyzetmétert, ami többet ér és növeli a pénzforgalmat. Meg tudom csinálni. lépjünk tovább rajta.
Tehát most az fog történni, hogy meglesz ez a hely, megjavítom, újrafinanszírozom. Valószínűleg száz vagy 200,000 10 dollárt hagyok ebben az üzletben, de a pénz nagy részét visszakapom. Aztán 6 év múlva öt vagy hat milliót ér, nem? Ebből az egy ingatlanból három-négy milliót kerestem. Mi van, ha ezt évente háromszor vagy négyszer csinálom? Nem mintha égett hajammal rohangálnék. Vicces égő haj, mert nincs hajam, de ezek példák. Lehet, hogy nem olyan piacon él, ahol kétmillió dolláros házak vannak, én ezt értem, de lehet, hogy ott van, ahol négy vagy 4 500,000 dolláros házuk van, és 10 év múlva ezek milliós ingatlanok lesznek, valószínűleg több.
Tehát mit csinálsz most, hogy 10 év múlva 10-20 ingatlanod legyen, amelyek mindegyike 500,000 10 dollárt nyert. Nem sok ilyen eszköz van forgalomban. Vagy azok közé tartozol, akik megkapják, és hasznot húznak belőle, vagy azok közé tartozol, akik nem, és azt mondják: „Ó, bárcsak…” mint az összes többi XNUMX évvel ezelőtti mai naptól. ezt mondják: "Bárcsak akkor vettem volna." Ezért vagy ma itt ezen a webináriumon. Ez az oka annak, hogy Isten, az univerzum, bármiben is hiszel, itt van, mert azt mondja, hogy az ingatlan a legbiztonságosabb, legmegbízhatóbb késleltetett kielégülés. Ez pont olyan, mint a fitnesz. Sok időbe telik, amíg elindul, de soha senki nem mondja: „Ó, tényleg túl sokat dolgoztam, és túl egészséges voltam. Bárcsak ne tettem volna ezt.” Mindenki azt mondja: Bárcsak jobb szokásokat alakítottam volna ki az edzéshez.
Megosztom veletek, hogyan csináltam, és hogyan csinálom még mindig, mert még mindig benne vagyok. Nem próbálom elvenni a pénzét. Nem azt mondom: „Hé, az összes pénzedet akarom. Add ide, hogy gazdagságot építhessek." Be tudom fektetni helyetted a pénzedet. Én ezt teszem, és fizetek is az embereknek, de azt mondom neked, hogy ezt kell tenned. Ha ma itt vagy, be kell szerezned ezeket az eszközöket, amelyeket mutatok neked, és most be kell lépned a játékba, hogy a 10 éves verziód a jövőben megköszönje, amit tettél.
Ötödik lépés, szerezzen finanszírozást. Tudod mit? Készítsen egy képet erről. Azt akarom, srácok, hogy ezen agyaljatok igazán. Segített nektek az a példa, hogyan váltok stratégiákat? Úgy tűnik, a legtöbben igent mondanak, vagy legalábbis olyan hangulatjeleket küldenek, amelyek ezt jelzik. Fantasztikus. Örülök, hogy ott segíthettem. Rendben. Ötödik lépés, finanszírozást kell szereznie. Tehát hogyan fogja finanszírozni ingatlanügyleteit? Nos, számos lehetőség közül választhat: hagyományos kölcsönök, partnerségek, kemény pénzkölcsönzők vagy házfeltörés. Hasonlóak, de az emberek általában így vesznek fel kölcsönt ingatlanaik megvásárlására.
Az ingatlanfinanszírozás kulcsa, hogy jó üzletet szerezzen. Ha igazán jó üzletet kapsz, a rendszer felméri, hogy mennyit fizetsz érte. Könnyen összegyűjtheti a pénzt. Most van egy cégem, amely tud neked ebben segíteni, és ti felvehetitek velem a kapcsolatot, és én kapcsolatba lépek velük. Alapvetően olyan hiteleink vannak, ahol ha az ingatlana elég pénzt termel, akkor elegendő pénzmozgást jelent, ami a legtöbben meg is fog. Ezt a bevételt a kölcsön megszerzésére fordíthatja. Tehát mindaddig, amíg jó üzletet köt, amíg olyan ingatlant kap, amely több bevételt hoz, mint amennyibe kerül a birtoklása, a hitelező engedi, hogy kölcsönt vegyen fel rá. Aztán odamehetsz valaki máshoz, akinek több pénze van, mint neked, és azt mondod: „Hé, szeretnéd fedezni az előleget? Gondoskodom az üzletről, a kölcsönről és a menedzsmentről. Feloszthatjuk” – igaz?
Itt az a lényeg, hogy ha elég jó üzletet köt, a pénz megtalálja. Azok az emberek, akiknek gondjai vannak a finanszírozással, általában nem kapnak túl jó ajánlatokat. – De mi van, ha nincs pénzem? Nos, a BiggerPocketsnek is van valami az Ön számára, a profi videók oldala. Tartalmaz egy műhelyt, amelyet Brandon Turner és én vezetünk, a How to Invest With No or Low Money Down címmel. Ez a fickó itt fent. Talán ez a legjobb munka, amit Brandon és én valaha együtt csináltunk. Varázslatos volt. Olyan volt, mint a Beatles. Melyik a legjobb Beatles album? A fehér album, a fekete album? Nem vagyok igazán nagy Beatles-rajongó, de ha tudod, hogy ebben a zónában vagy, és nagyszerű, nagyszerű munkát végzel, akkor ez így volt.
Az egész arról szólt, hogyan fektess be ingatlanba, ha nincs sok pénzed. Ha Ön BiggerPockets pro tag, hozzáférhet ezekhez a műhelyekhez, bérleti lehetőségekhez, házfeltörésekhez, partnerségekhez, ahhoz, amit Brandonnal csináltam. Ha profi tag vagy, mindent ingyen megkapsz.
Ezután a hatodik lépés, a motiváció. Meddig maradsz kitartó hosszú távon? A két hónapos intenzív munka során senki sem lett fitt. Már akkor is fittek voltak, ha két hónap intenzív munka segített rajtuk, oké? Ez az a hosszú táv, amelyre regisztrál. Be fogsz kapcsolódni egy ötletgazda csoportba? Pont erre a célra futtatok egyet. Sok más ember csinálja ugyanezt. Ez egy módja annak, hogy felelősségre vonja az embereket, tanítsa őket, izgassa őket. Ez a különbség aközött, hogy magadnak kell-e edzőterembe menned, vagy van-e edzőpartnered. Ember, megmondom mit. Ha van olyan időszak az életemben, amikor valaki edzeni velem, 90%-kal nagyobb valószínűséggel megyek, és nagyobb valószínűséggel élvezem is, és jobban edzek, mert most van egy megfigyelőm.
Mi a helyzet a napi naplóírással vagy nyomon követéssel? Naponta emlékezteted magad a céljaidra? Mit szólnál a teljesítmény coachinghoz? Vannak teljesítményedzőim, és hadd mondjam el, drágák. Havi 6,000 dollárt költök, és néha még többet is csak a különböző üzleteink coachingjára, oké? Nos, az a 6,000 dollár, amit elköltöttem, sokkal többet keres, mert javítják az én és a csapatom teljesítményét, de néha egy kis pénzt kell költeni, hogy sokkal nagyobb hozamot érjen el, mint a befektetés, és ennyi. .
Ez az ingatlanbefektető mesteri útja. Ez hat lépés. Ez a cél, a cél megtalálása, egy terv, az ügyletek megtalálása, az ügyletek elemzése, a finanszírozás megszerzése és a motiváltság megőrzése. Ha ezt a hat dolgot megteszed, sikeres leszel. Miért nem megy előre, és készít egy képet a kerékről, hogy emlékeztesse magát arra, milyen egyszerű ez, a 90 napos kihívás, tervez, előkészít, vásárol? Teljesítse a főút mind a hat fázisát a következő 90 napban úgy, hogy napi 15 percet, heti öt napon, egymás után 90 napon keresztül dolgozzon a vállalkozásán.
„Az élet nem véletlenül lesz jobb. A változás által jobb lesz” – nagyszerű, nagyszerű idézet Jim Rohntól. Kétféle ember létezik, igaz? Ha valaha is randevúztál valakivel, aki nem megfelelő típusú, akkor ismeri a frusztrációt. Arról beszélek, ha volt már olyan partnere valakivel, mint egy üzleti partner, aki rossz típusú volt. Ha volt valaha barátod, bármi legyen is az, pontosan tudni fogod, miről beszélek. Vannak emberek, akik arra várnak, hogy eljöjjön hozzájuk az élet, és megváltoztassák a dolgokat. Ezek gyakran olyan emberek, akik az érzéseik szerint élnek. Ha rossz kedvük van vagy depressziós, egyszerűen nem tesznek semmit. Ha jó kedvük van, akkor nagyon izgatottak, de várják, hogy az élet meghajoljon előttük. Tudom, hogy ez mély dolog, de annyira igaz.
Vannak emberek, akik csak arra várnak, hogy a főnökük megérkezzen: „Tudod mit? Előléptetést fogunk adni. Megpróbálod jobban? Arra várnak, hogy Bájos herceg kijöjjön a famunkából, és azt mondja: „Egész életemben rád vártam. Most van az, amikor valóban elkezdened próbálni, hogy jobb ember legyél.” Arra várnak, hogy az a csodálatos üzlet az ölükbe hulljon, majd megszólal a telefonjuk egy hitelezővel, aki azt mondja: „Van egy rakás pénzem. Szeretnéd használni?" és egy vállalkozó, aki így szól: "Annyira szükségem van a munkára, olcsón megcsinálom", és csak erre várnak, a véletlenre, és ez nem történik meg, mert az élet nem lesz így jobb. Változással jobb lesz. Megjutalmazza azokat az embereket, akik keresni mennek, igaz?
„Társat szeretnék. Olyan emberré válok, akivel egy partner szeretne együtt lenni. Üzleti partnert szeretnék. Olyan készségeket fogok elsajátítani, amelyeket egy üzleti partner szeretne. Azt az emelést akarom. Most remek munkát fogok végezni, és gondoskodni fogok róla, hogy a főnököm is lássa.” Ők azok az emberek, akiket jutalmaznak, és én ezt értem a kétféle ember alatt. Ha részt vesz egy ilyen webináriumon, nem számít, mennyi információt osztok meg veled. Nem számít, mennyit beszélek arról, amit csinálok, vagy mennyit adok neked stratégiát. Ha arra vársz, hogy az élet tesz érted valamit, az soha nem fog megtörténni. Körbe fogsz táncolni a táncparketten, de valójában soha nem találsz társat. Meg fogod keringeni a bolygót, de soha nem érsz földet. Közel fogsz jutni, de nem jutsz el oda, ahol ténylegesen hasznot húzol. Ez akkor történik, amikor úgy döntesz, hogy megváltozol, és felelősségedre teszed, hogy megszerezd a kívánt dolgokat.
Az ingatlanbefektetések gyakran ilyen érzések. Ez nagyon jó. Ezt azért tudom, mert ügynökként a megszámlálhatatlanul több ember jött be az irodámba, és leül, és amikor igazán, de tényleg, tényleg ráérek, mi van a félelmük hátterében, akkor ez a következő: „Nem akarom, hogy vége legyen. egy házzal, amit nem szeretek. Nem akarok olyan ingatlannal végezni, amelyről nem veszem észre, hogy minden rosszul sül el.” Azt gondolják, hogy választanak egy ingatlant, leugranak a szikláról, és abban reménykednek, hogy tetszik nekik, ahol leszállnak, és azt az ingatlant kapják, ahol leszállnak. Nem így kellene éreznie.
Ha ezt érzed, akkor rosszul csinálod. Rossz ügynököd van, rossz stratégiád van, rossz gondolkodásmódod van. Ez nem így van. Soha nem vettem még olyan üzletet, ami ilyen érzést keltett volna itt. Ha azon kapod magad, hogy azt reméled, hogy tetszik, ahol leszállsz, le kell szállnod a hopiumról. A hopium nem jó stratégia. ez nem segít. Hazugság. Ilyennek kell lennie. Hadd mondjak egy gyakorlati példát. Ti szeretitek? Mondja el a chatben, ha azt szeretné, hogy gyakorlati példát adjak arra vonatkozóan, hogy az ingatlannak milyen érzése lehet másokkal egy ösvényen, ösvényen sétálni. Nem akarok elmenni a lényegen, ha már látjátok, amit mondok, de szóljatok, ha azt akarjátok, hogy adjak egy példát arra, hogyan kell kinéznie az ingatlanbefektetésnek. Oké. látom az igent.
Lépésről lépésre kell. Ezen az úton minden lépés, ennek az útnak a végén van az a tulajdonság, amit meg akarsz szerezni, vagy a cél, amit el akarsz érni. Rendben? Az első dolog, amit észre kell vennie, hogy nem egyedül csinálja. Vannak veled mások, akik segítenek, tanítanak, melletted lesznek, amikor elesel. Talán már járták ezt az utat. Mint én, én is útmutató vagyok. Ezt folyamatosan csinálom. Állandóan fel-alá járok ezen az úton. Így elmondhatom neked: „Itt kerüld el a mérges borostyánt. Itt lesz a víz. Itt van az árnyék. Itt fogunk megállni. Ó, nem akarunk arra járni. Ó, ebben a napszakban nem szabad arra mennie. Ez nem a megfelelő piac erre.” Útmutató vagyunk. Tudjuk, mire számíthatunk, de még ennél is praktikusabb, hogy lépésről lépésre, oké?
Megnézed a leadeket, kapsz és elemezed őket. 60%-uk nem fog működni ezeken a leadeken, akkor abbahagyja a továbblépést. Jól vagy, biztonságban vagy. Nem ugrottál le a szikláról. A bevált 40%-on követed őket. Ezek közül talán 10%-uk visszajön Önhöz. Oké. A többi 90%-ot el kell dobni. Jol vagy. Nem ugrottál le a szikláról. A visszakapott 10%-ból esetleg szerződésbe köti. Ezzel még nincs vége az utazásnak. Ez csak egy lépés.
A szerződés megkötése után ellenőrzést rendel el. Nézze meg az ellenőrzési jelentést. Ha rosszul néz ki, hagyja abba az utat. nem veszed meg. Nem ugrottál le a szikláról. Ha az ellenőrzési jelentés jól néz ki, akkor tárgyal a másik féllel, hátha kap egy kis plusz pénzt. Tegyél még egy lépést. Most jön az értékelés. Ó, az értékelés alacsony volt, és az eladó nem engedi le az árat. Oké. Abbahagyjuk az előrehaladást. nem ugrottam le a szikláról. Jól vagyok. Jobb?
Aztán megállapodunk az értékelésben, különben jól jön vissza az értékelés. Megnézed, mennyi lenne a bérleti díj a környéken: „Ó, a bérleti díjak sokkal alacsonyabbak, mint gondoltam. Beszéltem egy ingatlanvezetővel. Azt mondták, nem fogunk annyit kapni.” Jol vagy. Megállsz. Abbahagytad a sétát. Ez egy kis lépés egy kis lépés után, egy kis lépés után, nagyon kevés tényleges elkötelezettséggel az üzlet mellett. Most elkötelezned kell magad amellett, hogy ezen az úton járj, de nem kell elkötelezned magad amellett, hogy minden egyes üzlet ezt az utat választja.
Ezért nem szabad megijedni. Ezért nem félek. Rendszeresen odajön hozzám valaki, aki azt mondja: „David, ez a csodálatos üzlet. Szerintem vedd meg, én pedig azt mondom: „Remek. Azonnal írja meg az ajánlatot, és tegye szerződésbe." erről vagyok ismert. Ezt hívjuk ötperces ajánlatnak. Valamit csak becsomagolok és azonnal szerződésbe kötök, de lesznek olyan eshetőségeim a szerződésben, amitől visszaléphetek, ha valami nem tetszik, és pontosan tudom, mit keresek.
Aztán ha továbblépek vele, és elkészítem az ellenőrzési jelentést, és "Ó, ember, szörnyű termeszek vagy borzalmas alapja van, 50,000 50,000 dollár lesz a javítása", odamegyek az eladóhoz, és azt mondom: "Én adjon nekem egy XNUMX XNUMX dolláros jóváírást, vagy javítsa ki ezeket a dolgokat, vagy engedje le az árat. nem akarod megtenni? Oké. Csak kilépek az üzletből. Nincs kár, nincs szabálytalanság. Add vissza a pénzemet."
Nem félek megtenni ezt az utat, mert rájöttem, hogy nem csak leugrok egy szikláról, és remélem, hogy tetszik, ahol leszállok, és ez ugyanúgy éreznie kell az ön számára. Csak akkor ijesztő, ha úgy érzed, hogy nem ismered az utat, de ha van kísérőd, vagy más emberek, akik veled sétálnak, a kockázat jelentősen csökken, és már nem ijesztő. A BP-nél olyan eszközöket építünk, amelyek segítik a befektetőket életcéljaik felé vezető úton. Ez nem csak elmélet. Így talált pénzügyi szabadságot ingatlanbefektetők ezrei, köztük jómagam is.
So here, two big questions. Are you fired up and truly committed to using real estate to obtain financial freedom? I’m not just saying, are you interested in it, okay? Do you feel some emotion? Do you feel some passion? Are you excited? Are you like, “This is where I’m supposed to be? This feels right. This is one of the only times in my life where I’ve been like, ‘That’s it. I know that’s what I need to do. I just don’t know how to get there.’”?
Másodszor, vállalod-e a 90 napos kihívást, és elköteleznéd magad amellett, hogy napi 15 percet dolgozol, heti öt napon keresztül 90 napon keresztül, és követed a kihagyási tölcsért, potenciális ügyfeleket keresel, elemezsz és követsz? Íme egy másik nagyszerű idézet: "Ha több információ lenne a válasz, mindannyian milliárdosok lennénk tökéletes alkalmazásokkal." Sok információt adtam neked. Podcastjainkon, YouTube csatornánkon sok információhoz juthat. Rengeteg információt kapsz bárhonnan. Nem az lesz, amire szüksége van. Mindannyian tudjuk, mi kell a hasizmok megszerzéséhez, és ez fegyelem, elszámoltathatóság, szenvedély, cselekvés, nem információ.
Tehát mi a siker kulcsa, ha pénzügyi hatos csomagot akarunk kapni? Ez akció. Nincs rá mód. Ez az egyetlen módja annak, hogy hasizmokat edz, ha igazán jót eszel, és edzel, és nem csak cselekvéssel, hanem napi következetes cselekvéssel is, igaz? Nem tudsz hasizmot úgy szedni, hogy a nap felében igazán egészségesen eszel, a többi időben pedig nem. Ennek összhangban kell lennie azzal, amit csinálsz.
Íme egy sor Ethantől, aki profi tag Washingtonban. „Épp ma kötöttem le az első befektetési célú ingatlanomat. A webinárium kihívást jelentett számomra a tervezéstől a cselekvésig. Köszönjük a motivációt és a BP csapatának értékes információkat.”
Ez a Dawnból származik: „Gratulálok, Mindy, a könyvedhez. Remek információ, mint mindig. Nem várnék kevesebbet a BP-től. Tavaly teljesítettem a 90 napos kihívást, ami elvezetett az első bérleményemhez, miután több tucat vagy akár százat elemeztem, és több ajánlatot tettem fel, hogy a számomra legmegfelelőbbet megtalálják. Szeretem a BP-t, és szeretem a BP-könyveket és egyéb termékeket. Még mindig a pólókra vár.”
Nem tudom, miért jöttél ma ide. Eleged van a teljes munkaidős munkádból? Kimerítő lehet, ha nem tetszik. El kell kezdenie a felkészülést a jövőbeli nyugdíjazásra? Eleged van abból, hogy vállalkozó helyett keresett vállalkozó vagy? Nos, itt van, amit tudok. Az ingatlanbefektetés akkor működik, ha dolgozol rajta. Ez olyan, mintha azt mondanám, hogy az edzés akkor működik, ha gyakorolsz. Célunk a nagyobb zsebekben, hogy segítsünk Önnek elérni pénzügyi céljait az ingatlanon keresztül, és ezért készítettünk olyan hihetetlen eszközöket, amelyek segítségével gyorsabban és kevesebb fájdalommal érheti el.
Azt javaslom, hogy a BiggerPockets Pro ezt tegye. A BiggerPockets Pro segít az ingatlanok elemzésében, és gyorsabban megszerzi a következő ajánlatot. Percek alatt elemezheti az ingatlanokat, ahogy az imént tettük együtt, és meghatározhatja, melyeket érdemes folytatni az ügyletelemző kalkulátorok korlátlan hozzáférésével. Ez az, amin végigvezettelek benneteket, amikor megláttátok, milyen könnyű ezt a tölcsért dolgozni. Jobb befektetővé válhat válogatott cikkekkel és videókkal, webinárium-ismétléssel és exkluzív cikkekkel, amelyek mindent lefednek, amire szükség van az okos befektetésekhez és a rossz piacok elkerüléséhez.
Ez az összes tartalom elérhető a BiggerPockets Pro tagjai számára. Többcsaládos befektetési tippeket kaptunk Brandon Turnerrel és Brian Murray-vel, Befektetés a mai piacon: Gazdasági trendek és az ingatlanok hatásai. Videók vannak arról, hogyan használhatja fel a SEO-t vállalkozása fejlesztésére, nagyszerű üzleteket találhat és finanszírozhat Anson Younggal, aki az azonos nevű könyvet írta a BiggerPockets (Canadian Investing: How Newbie Can Start Wealth Through Real Estate) számára. Mindez csak a profi tagok számára elérhető.
Profi jelvényével megmutathatja a közösségnek, hogy üzletre gondol. Blaine Algernek profi jelvénye van. Tehát ha Blaine üzenetet küld nekem vagy bárki másnak, akkor tudjuk, hogy nem csak egy szemerkélő, nem egy keresett vállalkozó, hanem elkötelezett e folyamat mellett. Ez egy olyan személy, akit ismerek, és nagyon-nagyon-nagyon ingatlanbefektető akar lenni.
Időt és pénzt takaríthat meg, valamint minimalizálhatja a kockázatot az ügyvéd által jóváhagyott bérleti dokumentumokkal mind az 50 államban. Így a BiggerPockets ügyvédei szabványos bérleti szerződést állítottak össze mind az 50 államra. Ha saját tulajdonát szeretné kezelni, ingyenesen elérhető, ha profi tag vagy. Ezután több ezer dollárt kap kölcsönökre és egyéb eszközökre, amelyeket a BiggerPockets jutalmakkal ingatlanügyletében használhat fel. Ezt a pénzt megtakaríthatod. Ráadásul kedvezményes oktatótáborainkba is bejuthat. Tehát ezek mind olyan cégek, amelyek a BiggerPockets-szel partneri kapcsolatban állnak, hogy kedvezményeket adhassanak tagjaiknak, a foreclosure.com, ahol a letiltásokat találja, az AirDNA, ahol elemzi a rövid távú bérleti ajánlatokat, az Open Letter Marketing, egy olyan cég, ahol leveleket küldhet embereket, hogy potenciális ügyfeleket találjanak, mindenféle klassz dolgot.
Ezután a BiggerPockets bérletbecslő eszköz segítségével pontosan megbecsülheti a bérleti díjakat a helyi ingatlanok összehasonlítása, a listázás újdonsága és a tartózkodási helye közelsége alapján. Ez az, amit végigsétáltam veletek, és kitaláltuk, hogy mennyiért adják az ingatlant. Ez a profi tagok számára is ingyenes. Nagyon, nagyon hatékony eszköz az ingatlanbefektetések világában, de mi a legnagyobb ok arra, hogy profivá váljon? Mert működik.
A BiggerPockets számológépek a potenciális tulajdonságok elemzésére szolgálnak. Semmiképpen nem tudnám elemezni a kötettulajdonságokat anélkül, hogy pro tag lennék. Majdnem egy éve zároltam az első három egységemet, amelyet most közel 70,000 XNUMX dolláros haszonért adok el, és valami nagyobbra fog menni. „A BiggerPockets számológépek óriási szerepet játszottak abban, hogy a számok helyesek legyenek.” Ez Aaron Carajotól származik.
Van köztetek olyan, aki nem akar plusz 70,000 200,000 dollárt csak azért, mert megállapodást kötött? Tudom, hogy ez őrülten hangzik, de sok piacon ez valójában nem is olyan sok. Vannak nagyobb összegek. Úgy értem, októberben vettem egyet a kaliforniai Pleasant Hillben, tehát ez körülbelül négy hónap, és ez négy hónap alatt XNUMX XNUMX dollárba került, igaz? Annyi pénz lebeg jelenleg, hogy akkora az infláció, hogy ha nem cselekszel, akkor lemaradsz.
„Még júniusban részt vettem az egyik webináriumán. Közvetlenül ezután jelentkeztem a pro-ra. A következő néhány hétben egy csomó üzletet elemeztem. Végül találtam egy fourplexet. Három héttel azután kaptam szerződést, hogy regisztráltam a profira, és egy héttel később egy másik ingatlant zártam be, amely hat egységből állt. Nagy köszönet neked és az egész csapatnak. Utolsó gyors tipp, iratkozzon fel a profira. A záróasztalnál visszakerestem a pénzem.” Ez Patrick Menifee-től származik.
Most, hogy részt vett ezen a webináriumon, felhatalmazásom van arra, hogy 20%-os kedvezményt biztosítsunk a profi tagságból, ha a képernyőn látható kód használatával szeretné megtenni azt. Ezért kérjük, szánjon egy percet, hogy megfogja a telefont, és készítsen képet a képernyőről, hogy megkapja a kódot, és még sok minden más. Több mint 20% kedvezményt tudok adni. Rendben. Tehát szükséged lesz arra a kódra. Meg kell győződnie arról, hogy helyesen írja le. Ha BiggerPockets Pro tagságot szeretne, az évi 390 dollár. Most egy prémiumnál ennyi van, igazából évi 1,200 dollár. Ez az ügynököknek és más embereknek szól, akik megpróbálnak leadeket szerezni a BiggerPockets-től.
Ha profi vagy, sokkal olcsóbb, csak évi 390 dollár. Nem olyan sok, de ha most regisztrálsz azzal a 20% kedvezményes kóddal, akkor csak 312, oké? Ez hihetetlenül alacsony kiadást jelent az év során az ingatlanbefektetési útja során. Ez kevesebb, mint egy otthoni ellenőrzés, igaz? Ez kevesebb, mint egy otthoni garancia. Ennél sokkal többet fog költeni, ha csak azokat az ingatlanokat nézi, amelyekre a kellő gondosság elvégzésével szerződést kötött. Ez sok esetben kevesebb, mint egy tetővizsgálat, de szüksége lesz rá, hogy megtalálja azokat az ingatlanokat, amelyekkel először is szerződést szeretne kötni, mert rendelkezik azokkal az eszközökkel, amelyek segítenek kitalálni.
Oké. A szándéknaplót is megkapod. Ez egy bevált elszámoltathatósági eszköz, amely követi a következő befektetési célt. Vannak heti csatatervezési oldalak a célok áttekintésére, a szokások nyomon követésére, a jegyzetek készítésére és egyebekre, valamint napi akcióoldalak a reggeli rutinhoz, az időkorlátozáshoz, a céláttekintéshez, az esti elmélkedéshez stb. Mivel ez a 90 napos terv, a szándéknaplót, amely általában 40 dollárba kerül, ingyen adjuk.
Meg fogod kapni ezt a műhelyt, amelyről azt mondtam, hogy Brandon és én valaha is csináltunk a legjobban, 200 dollár értékben, ingyen. Ez a Befektetés nélkül vagy alacsony pénzzel workshop. Meg fogod kapni a Nagyszerű ajánlatok keresése mesterkurzust. Ez az a hely, ahol Brandon Turner négy szakértővel ült le négy különböző résben, ajtókopogtatásban, direkt mail marketingben, kapcsolatépítésben és dollárért való hajtásban. Interjút készített olyan emberekkel, akik nagyon megdöbbentőek ezekben a dolgokban, és mi átadjuk őket Önnek, hogy megnézze, hogyan tehetné meg ugyanezt, 990 dollár értékben, ingyen.
Ezenkívül ingyenesen megkapja Brandon ingyenes e-könyvét, a The Best Ways to Find Real Estate Deals for Investing Success címet. Most hozzáférést fog kapni a kezdő táborokhoz is. Tehát ha profi vagy, akkor exkluzív hozzáférést kapsz a BiggerPockets 12 hetes ingatlanbefektetési táborához. Ha nem vagy profi, nem mehetsz ezekre. A Pro éves tagok kedvezményes áron csatlakozhatnak az a la carte-hoz. Minden héten hozzáférést kap az Ashley Care igény szerinti videóihoz, élő kérdezz-felelek ülésekhez ingatlanbefektetési szakértőkkel, házi feladatokat a tudás alkalmazásához, valamint egy elszámoltathatósági csoportot a befektetési érdekeltségi helyein és sok máson, ezer dollár értékben, ha most jelentkezel.
Szóval beszéljünk mindenről, amit kapni fog. Több mint 2,000 dollár értékben van bónuszban. 20% kedvezményt kap a pro éves tagságából. Megkapod a 40 dolláros szándéknaplót. Megkapod a műhelyt Brandonnal és én együtt. Megkapja a Hogyan keressünk nagyszerű ajánlatokat osztályt. Megkapod az online bootcamp hozzáférést, és mindössze annyit kell tenned, hogy vedd a kódot, amit adtam, és menj a biggerpockets.com/proupgrade oldalra. Szóval, ha ez valami érdekel benneteket, adok egy percet, hogy felkeressétek a biggerpockets.com/proupgrade oldalt, és beírjátok a kódot a biggerpockets.com/proupgrade címre.
Most az éves opciót kell választanod, ha minden jutalmat szeretnél. Továbbra is regisztrálhat a profi programra, ha havonta szeretne menni, de az évest kell választania, ha szeretné azokat az ingyenes jutalmakat, amelyekről már beszéltünk. Mi van akkor, ha már profi? Nos, ugyanazokhoz a dolgokhoz fog hozzáférni. Ha meg szeretné nézni a videókat, látogasson el a biggerpodcasts.com/pro/videos oldalra, és megtalálja az online bootcamp információkat a biggerpodcasts.com/bootcamp oldalon.
Íme a mi garanciánk a BiggerPockets Podcastnál. Próbáljon ki profival akár 30 napig. Ha nem szereted, csak írj e-mailt a biggerpodcast.com webhelyre, és 100%-os visszatérítést kapsz, ha kipróbálod. Megy a biggerpockets.com/proupgrade oldal, és beírod a képernyőn látható kódot. Meg akarok győződni arról, hogy működik. Tehát bárki, aki itt regisztrál, kérem, mondja meg, működik-e a kód, vagy van-e valami hibánk, hogy megbizonyosodhassak arról, hogy nem marad le a kedvezményről, és nem marad le a kedvezményekről.
Ez egy nagyszerű idézet, amelyet minden sikeres ember, akit ismerek, elhiszi: „Ha igazán meg akarsz tenni valamit, megtalálod a módját, ha pedig nem, találsz kifogást.” Nagyon igaz szavak. Ha milliomos akarsz lenni, az lesz. Mindenki más, ó, nem mindenki, sokan mások csinálták, te is meg tudod csinálni. Ha nem akarod megtenni, megtalálod a módját, hogy kifogást keress, hogy ne tegyed, és ennyi. Ez csak azt mondja meg, mi van a szívében. Vannak emberek, akik valóban azt akarják, hogy ez megtörténjen, utat törnek maguknak, és vannak, akik azt kívánják, hogy ez megtörténjen, és kifogást keresnek.
Oké. Milyen kérdéseitek vannak? Megnézem, tud-e itt valaki jelentkezni. Dean: "Leírható az adóból egy ilyen tagság?" Igen, ellenőriznie kell a CPA-ját, de levonom az enyémet. Ez egy üzleti kiadás az ingatlanbefektetési vállalkozása számára, abszolút.
– Működnek az eszközök Kanadában? Igen, sok kanadai tag profi tag, és ugyanazokat az eszközöket használják. Jó kérdés ott is. Rendben. Milyen kérdéseik vannak hozzám? Úgy tűnik, sokat adtam nektek, srácok. Nagyon bátorítalak, ha a kerítésen állsz, menj előre, és tedd meg, különösen azért, mert van garancia arra, hogy ha nem tetszik, visszakaphatod a pénzed.
Viszonylagosan szólva, ez nem olyan sok pénz ahhoz képest, hogy ingatlanbefektetőként mire fog pénzt költeni, és mit fog kihozni belőle. Az évi 312 dollár, ha figyelembe vesszük, hogy mennyi pénzt fog keresni ingatlannal, többet fog keresni egy hónap alatt, és hosszú hónapokig birtokolni fogja ezeket az ingatlanokat, igaz? Évente 12 hónap és 30 év, meg tudod számolni, és ez csak egy ingatlanra vonatkozik. Nagyon ajánlom.
Lássuk. Ian azt mondja: „Ez egy igazán motiváló webinárium volt. Nagyon szépen köszönöm." Ez az én örömöm.
Dean azt mondja: „Véletlen földesúr lettem katonai lépések miatt, és két ingatlanban van jókora tőkerészem. Javasolná az eladást a részvény felhasználása vagy agresszívabb befektetés érdekében, vagy csak hosszú távú megtartását? Dean, erről üzenetet kell küldened nekem a BiggerPockets-en, és tudasd velem, hogy melyik területen vannak, és jobb ötletet adhatok a teendőkről. Ez arra fog következni, hogy elemezzük, mekkora hozamot ér el a bennük lévő részvény, majd megnézzük, hogy magasabb hozamot érhetünk-e el, ha máshol fektetnénk be.
Palal, profi, az biztos. Gratulálok, Palal. Szeretem, hogy most tetted meg az első lépést afelé, hogy ingatlanmilliomos legyél. Ez elképesztő.
Rendben. Hagyom, hogy elmenjenek innen. Nagyon szépen köszönöm az idejét. Még egyszer, ha akarod, ha Kaliforniában vagy, mindenképpen fordulj hozzám, mert szeretnék találkozni veled. Ha nem Kaliforniában vagy, az rendben van. Kövess engem a közösségi médiában, DavidGreene24. Küldjön üzenetet a BiggerPockets platformon keresztül. Mondja el, hogyan tudok segíteni. Sokféle módom van. Megnézheti webhelyemet is, a davidgreene24.com. Ebben benne van egy kicsit az összes dologból, amiben részt veszek, szóval menj végig rajta, nézd meg, melyik lehet érdekes a számodra, majd küldj üzenetet, és meglátjuk, miként segíthetek én és a csapatom. .
Nagyon hálás vagyok titeket. Nagyon szépen köszönöm. Örülök, hogy most a BiggerPockets közösség tagja vagy. Több mint 2 millió emberrel utazol együtt, akik mind ugyanazt keresik és keresik, mint te, és én segíteni akarok neked. Tehát jó helyen jársz. Mindannyiótokat látni fogom a következő alkalmon, és Isten áldjon benneteket.
Ez volt a mi műsorunk. Köszönöm szépen, hogy meghallgattál. Ismétlem, nagyon remélem, ha jelenleg nem vagy profi tag, akkor fontolóra veszed a beszerzését. A kód ismét a Goals 2023. Ha ezt a kódot használja, 20% kedvezményt kap a profi tagság első évében és egy ingyenes szándéknaplót. Köszönöm, hogy hallgattál és velem voltál, és csak szeretnélek emlékeztetni arra, hogy a BiggerPockets más podcastokkal és YouTube-csatornával is rendelkezik. Egyszerűen keressen fel minket, a BiggerPockets-et a YouTube-on, és tekintse meg a gazdagépet, a többi tartalom könyvtárát, amelyet az Ön számára kínálunk. Nem mindegyik webinárium, nem mindegyik podcast formában. Sok minden csak rövid videó. Ha jobban szereti az 10, 15, XNUMX perces videókat, hallhat engem ott, vagy hallhat más BiggerPockets személyiségeket, akik mind az ingatlanokról oktatnak.
Köszönöm szépen a figyelmet. Bármely közösségi médián megtalálsz online a DavidGreene24 oldalon. Hallgass meg néhány YouTube-videómat, és írj nekem egy megjegyzést, mondd el, mit gondolsz róluk, és mit tehetünk, hogy jobbá tegyük őket. Ha van egy kis időd, hallgass meg egy másik BiggerPockets videót, és ha nem, jövő héten elkaplak.