Lehet, hogy tudod hogyan építsünk ingatlanportfóliót, de hogyan lehet rendíthetetlent építeni? A legtöbb ingatlanbefektető ezt gondolja vesz néhány tucat piszokolcsó házat csak annyit kell tenniük, hogy milliókat keressenek és passzív jövedelemmel teli életet élni. Ez távol áll a valóságtól, úgy mint az egész nettó érték lezuhanhat amint életbe lép egy lakáspiaci összeomlás, korrekció vagy új bérleti politika. Hogyan építsünk fel egy fenntartható ingatlanportfóliót – olyat, amelyik így lesz gyarapítsa vagyonát még a legrosszabb gazdasági időkben is?
David Greene számtalanszor érintette ezt a témát, gyakran hivatkozva a „portfólió architektúra” mint az ingatlanon keresztül történő vagyonépítés egyik legfontosabb szempontja. Ez a stratégia nem csak segít neked gazdagodni de akkor is tartsa meg, ha minden rosszul sül el. Nem hisz nekünk? Hallgassa meg David és Rob egyéni történeteit arról, hogy mi történt a portfóliójukkal a 2020-as lezárások és milyen gyorsan talpra álltak, miközben más befektetőknek teljesen újjá kellett építeniük.
Ennek a kétrészes podcastnak az első részében David és Rob végigmegyünk a leggyakoribb gyengeségei saját ingatlanportfóliók, mi okozhatja, hogy minden összeomlik, és a A portfólió architektúra öt legfontosabb kulcsa. Beszélnek a diverzifikációról és arról is, hogy egy helyen csak egyfajta ingatlan lehet a hatalmas hiba.
Kattintson ide hogy hallgathassa az Apple Podcastokon.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Dávid
Ez a BiggerPockets Podcast, a 705. műsor.
Rob:
Mert az ingatlannak ilyennek kell lennie. Ez olyan, mintha mindig úgy kellene éreznie magát, mint aki csődöt mondott, ha helyesen fektet be. És ez egy egész „másik valószínűleg epizódja annak, amit mindig a tönkrement milliomos rejtvénynek hívok, ahol valójában papíron milliomos vagy, de minden készpénzedet a befektetéseidre fordítod. És így mindig azt mondod: "A fenébe, hova megy a pénzem?" És ez csak a saját tőkéhez van kötve, ami jó dolog.
Dávid
mi van mindenkivel? Ő itt David Greene, a BiggerPockets Real Estate Podcast műsorvezetője, aki ma itt van műsorvezetőtársammal, Rob Abasolommal, akiről az imént hallotta, hogy az egyik legnagyobb foglalásunkkal kapcsolatban izgatottan jelentkezett, nem csak pénzösszegben, hanem rövid időn belül. És remélem, te is ugyanolyan izgatott vagy, mint mi. De a mai műsor valójában nem egy csomó győzelemről fog szólni. Sok olyan dologról fogsz hallani, ami rosszul megy a portfólióinkban, olyan dolgokról, amelyekre nem számítottunk, és amelyek valójában akadályokká váltak számunkra, hibákról, amelyeket megpróbálunk átdolgozni, a gazdaság változásairól, egyszerűen egy csomó dolog, ami nem megy jól, mert sokan foglalkoznak ezzel. És az, hogy hogyan kezeled a hibákat, még fontosabb annál, mint hogy ne kövesd el azokat.
A mai műsor egy fantasztikus epizód, amelyben Rob és én mélyen bemegyünk saját portfólióinkba, életünkbe és üzleteinkbe, és megosztjuk, mit teszünk annak érdekében, hogy kezeljük azt a káoszt és pusztítást, ami gyakran adódik ingatlanbefektetőként. És azt hiszem, szeretni fogod. Rob, melyek voltak a kedvenc részeid?
Rob:
Oh ember. Ó, ez csak tele van finomságokkal, mert a multiverzumról beszélünk, igaz? Lehet, hogy nem tudjuk rávenni, hogy bekerüljön az Interstellarba, de legalább rá tudjuk venni, hogy beszéljen a párhuzamos univerzumok fogalmairól, portfólióink megszűnéséről. És még a metaforákon és a hasonlatokon is lábujjhegyre jutunk. Energiatárolásról beszélsz. Egy elem-hasonlattal hozom, és azt mondom: „Hú, a diákból lett a tanár.” Végül pedig sokat gondolunk a portfólió-architektúráról, és arról, hogyan strukturálhatjuk fel portfólióját úgy, hogy segítsen átvészelni minden olyan gazdasági vihart, amellyel szembesülünk vagy nem.
Dávid
Ez pontosan így van, és ez az, amit személyesen fontosnak tartok. Sokat beszélek arról, hogyan építhetsz egy pénzügyi erődöt, nem egy gyengécske kunyhót, amit nagyon gyorsan össze lehetne rakni, amit őszintén szólva sokan csináltak az elmúlt öt-hat évben a gazdasággal, voltak, akik összedobták a dolgokat. amit soha nem kellett volna, és nem állnak jól. De van mód arra, hogy portfólióját úgy állítsd össze, hogy az kiállja az idő próbáját, és mi, a BiggerPocketsnél ebben hiszünk.
Mielőtt rátérnénk a mai előadásra, egy gyors tipp a közönségnek. A mai gyors tippünk az, hogy fontolja meg, hogyan lehet portfólióját tökéletesen kiegyensúlyozni, ahogy mindennek lennie kell. Tekintsd magad Thanosnak, és tedd fel a kérdést: „Hogy eshetett szét ez az egész? És hogyan teremthetem meg azt az egyensúlyt, amelyre szükségem lenne, hogy ez ne történhessen meg?” Szezonalitás lehet rövid távú bérlés esetén. Lehetséges, hogy sok pénz van a bankban, majd az egészet egy üzletre költi. Rob még mindig próbálja kiegyenlíteni az egyensúlyt. Nehezebb, mint amilyennek látszik, nem igaz?
Rob:
Látnod kell a YouTube-on.
Dávid
Szúrjon lyukakat a saját portfóliójába. Csinálj belőle egy poke-fóliót, és nézd meg, hogyan eshet ez szét, majd proaktívan próbáld ezt megakadályozni, ahelyett, hogy csak félelemben, szorongásban élsz és aggódsz amiatt, hogy mi történhet, és nincs terved arra, hogy mit fogsz csinálni. csináld, ha igen.
Ezzel lerántjuk a rolót, és megmutatjuk, mi folyik a portfóliónkban, hogyan kezeljük ezeket a kihívásokat, és mit teszünk annak érdekében, hogy bezárjuk és szorosan tartsuk.
Rob:
Rendben, David, tudom, hogy nem rajongsz az Interstellarért, mert még mindig nem fejezted be, és nem igazán vagy benne az egész párhuzamos univerzum dologgal, de szerettem volna pár párhuzamos univerzum forgatókönyvet feldobni neked, és beszéljen róla a BiggerPockets mai epizódjában. Ez menő?
Dávid
Valószínűleg bekerülhetek a párhuzamos univerzum dologba. Valahogy rákényszerítenek minket, ha szereted a Marvel-filmeket. Csak el kell fogadni. Igen, pontosan helyesen. Így bevihetnénk a multiverzumot a podcastba.
Rob:
Oké, akkor csináljuk. Tehát ma arról akartam beszélni, hogy viszonylag sikeres ingatlanbefektetők vagyunk. Különböző utakon járunk, utunk különböző részein, ha úgy tetszik, és nagyon-nagyon-nagyon jót tettünk magunknak. És azt hiszem, van elég rendszerünk és védelem a helyükön ahhoz, hogy valóban átvészeljünk minden közeledő vagy éppen aktuális vihart. De ma egy kicsit át akartam fordítani a forgatókönyvet, és egy olyan világról beszélni, ahol az egész birodalmunk szétesik, és azokról a forgatókönyvekről beszélnek, amelyek David Greene és Rob Abasolo halálát okoznák.
Dávid
Szerintem ez egészséges. Szerintem a paranoiás legrosszabb forgatókönyv folyamatos tervezése csak erősebbé teheti a portfóliót. Tehát ez csak egy multiverzum forgatókönyv lenne, ahol Thanos a király, Vasember pedig elvesztette páncélját, Amerika Kapitány pedig nem találja a pajzsát, Hulk pedig anorexiás lett. És hogyan fogják a Föld leghatalmasabb hősei megbirkózni ezekkel a kihívásokkal szuperképességeik nélkül?
Rob:
Oké. Szóval igen, úgy értem, kíváncsi vagyok, gondoltál már valaha olyan világra, ahol az egész portfóliód összeomlik?
Dávid
Igen, sokat gondolok rá. Szerintem az a kihívás, hogy amikor a dolgok nagyon jól mennek, az a gondolat jár a fejedben, hogy ez nem lesz mindig így, vagy bármire fel kell készülnöd. De az érzelmi környezet, amelyből kilép, nagyon más. És ugyanez igaz a másik oldalon is, amikor nagyon nehéz a helyzet, az a gondolat jár a fejedben, hogy tudom, hogy tudok pénzt keresni ingatlanon keresztül, ez működhet, de az érzelmi állapotod annyira negatív és félelem alapú. , nagyon nehéz működtetni. Szóval ezek a gyakorlatok jók, mert kikényszerítenek abból az érzelmi állapotból, amiben jelenleg vagy olyan átmeneti tényezők alapján, mint a piac, hogyan sikerült a legutóbbi üzleted, vagy mit ettél ma reggelire, és ennek mentális oldalára kényszerítenek. ahol sokkal stabilabb és előnyösebb a pénzügyi szempontokat ebből a szempontból közelíteni.
Rob:
De legbelül tudom, hogy valószínűleg mindig megnyugtat az a tudat, hogy 10 millió hitelkártya-pontja van, igaz? Nem ez a te apokaliptikus forgatókönyved, ha minden elmúlik?
Dávid
Igen. Ez az egyetlen tartalék tervem. Szóval igen, azon viccelődtünk, hogy sok hitelkártya-pontom van, mert ha ott vannak, akkor jobban érzem magam, ha minden eltörlődik. Ha Thanos felpattintja az ujját, és a vagyonom fele eltűnik, még mindig megvannak a hitelkártya-pontjaim, amelyekből hat hónapig megélhetek anélkül, hogy attól kellene tartanom, hogy éhes leszek.
Rob:
Igen, David nem igazán árulta el, mennyi van. Ez az én tippem. Azt mondom, ez az egyetlen dolog, jobban védek a hitelkártya-pontjaimért, mint az ingatlanportfólióm. Azt hiszem, 12,000 1.2 dollár értékű hitelkártyapontom van. Nem tudom. Mennyi 12,000 millió hitelkártyapont, például XNUMX XNUMX dollár? És azt mondom: "Soha nem fogok hozzányúlni."
Dávid
Ez olyan vicces, és a Beanie Baby kollekcióm, amit különféle széfekben tartok szerte Közép-Nyugaton.
Rob:
Láttam azt, haver. Ez kiterjedt.
Dávid
Igen.
Rob:
Hát csináljuk, haver. Beszéljünk róla. Hadd mondjam el a véleményemet, mielőtt belevágunk. Úgy gondolom, ahogy mondtad, egészséges beszélni a jóról és a rosszról, és micsoda forgatókönyv, erről és arról. Ha jól mennek a dolgok, akkor ez a gondolkodásmódunk: „Hé, összetörjük, bla, bla, bla”. Őszintén szólva, nem érdekel, hogy így vagy úgy, ez valószínűleg egy forró dolog, hogy az ingatlanportfólió hogyan teljesít a mindennapokban. Mint a készpénzforgalom mindig szép, de valahogy mégis a bankszámlán rejtem az egészet, és amúgy is nagyon bízom a megbecsülésben. Szóval nagyon jó hónapjaim vannak. Olyan-olyan hónapjaim vannak. Legtöbbször jó hónapok.
De őszintén szólva, a nap végén ez egy hosszú játék. És így olyan vagyok, mintha minden nap egy lábbal előre tolnám azt a követ, ha úgy tetszik. Ez nem így megy, de érted, mire gondolok.
Dávid
Igen. Tehát a te szemszögedből, amikor… az egyik módja a védekezésnek az, hogy nem költöd el a cash flow-ból származó pénzt. Tehát előrevetíti azt a pénzáramlást, amelyet szeretne elérni, de nem támaszkodik rá. Tehát soha nincs érzelmi kapcsolat, amiről azt mondod, hogy biztonságod a pénzáramlástól függ.
Rob:
Igen. Igen. Nagy szószólója vagyok annak, hogy az ingatlanod neked dolgozzon, vagyont építsen, meg minden mást, de hogy legyen egy csomó más bevételi forrás, amiből meg tud élni… Szóval valószínűleg 10-15 bevételi forrásom van. Valójában ebből élek, hogy mindig előre tudjam vinni az ingatlanportfóliót.
Dávid
Szerintem ez egészséges. És az az ok, amiért úgy gondolom, hogy jó, ha ezt felhozzuk, az az, hogy a legtöbb ember nem ismeri el ezt a tényt. Az esetek többségében, ha ingyenes információkat kapsz az ingatlanbefektetésről, ha fizetsz valakinek, ez más lehet, ha coachingért, tanfolyamért vagy ilyesmiért fizetsz, de ha megkapod az információt ingyen, annak, aki neked adja, pénzt kell keresnie valahogy. Tehát általában azzal fognak pénzt keresni, hogy megpróbálnak rávenni téged… például reklámozásra, vagy nézettség megszerzésére, figyelem felkeltésére, hogy követőket szerezzenek. Ennek leggyorsabb módja, ha elmondja valakinek, hogy könnyebben több pénzt kereshet, mint amit jelenleg csinál. Ez már örökké így volt.
Szóval, ha van egy lány, akit szeretsz, és neki van barátja, minden srác első dolga, hogy elmondja neki az összes okot, amiért a barátja szívás, és hogyan lenne jobb, igaz? Ugyanez igaz arra is, ha valaki pénzét akarja, meg kell mondania neki, hogy az a hely, ahonnan jelenleg a pénzét kapja, jobb is lehetne. – És ha átjössz erre a világra, lányom, megmutatom, hogyan szerezhetsz egy kis passzív pénzáramlást. Nem lenne jobb, mintha minden nap dolgozni kellene?”
Ezért gyakran látja a TikTok és Instagram, valamint a közösségi média szkriptjeit kis hangulatjelekkel, amelyek a következőket mondják: „Szeretne havi 6,000 dollárt keresni? Szeretné tudni, hogyan keresek évi 300,000 2 dollárt munka nélkül? És ez elkerülhetetlenül az ingatlanból származó pénzforgalom valamilyen formája, és igaz, hogy elvileg passzívan lehet pénzt keresni az ingatlanokból. Az is igaz, hogy eleve kevésbé megbízható, mint az a WXNUMX-bevétel, amit mindenki szemetel.
Tehát az új srác mindig azt fogja mondani, hogy mennyire jobb, mint a barátod. De aztán, ha felugrasz a hajóra, és kapcsolatba lépsz az új sráccal, rájössz: „Ó, sok olyan dolgot csinált a barátom, amit ez a srác nem csinál, amit talán természetesnek vettem.” És sok ember számára a W2-es munkája nem a legjobb dolog, amire szüksége van, hogy kilépjen belőle. Mások azonban elfelejtik, hogy ha rossz hetetek van, vagy rosszul érzi magát, vagy elzavart, vagy a gyereke beteg, és nem alszik, ember, az a fizetés folyamatosan jön. Nem számít, ha nem teljesít.
Ha bekerülsz az ingatlanügyek vagy a vállalkozói szellem világába, és nem veszel részt az A játékban, akkor ez a pénz valójában megállhat. És ezért érdemes tudomásul venni, hogy a biztos forrásból származó bevételnek van olyan értéke, amilyen a bizonytalan forrásból, például a pénzforgalomból származó bevételnek nincs. És azt is érdemes tudomásul venni, hogy erről soha nem esik szó az ingatlanpiacon, mert a legtöbb információt megosztó ember nem akarja elmondani, hogy a cash flow megbízhatatlan. Mert akkor nem fogod követni őket. Nem fogsz feliratkozni a csatornájukra, nem adsz nekik lájkot, nem fogod megadni nekik azt a pénznemet, amelyre szükségük van, hogy igazolják az általuk kiadott ingyenes tartalmakat.
Rob:
Ó igen. Ez annyira vicces, mert mindig azt szoktam mondani, nos a YouTube-on, a tartalmaimban, vagy csak a tanítványaimban: „Rendben, hozzunk 10,000 10,000 dollárt havonta. Meg foglak tanítani, hogyan kell ezt csinálni." És azt mondják: "Istenem, csináljuk." Azt mondom: „Rendben. És itt van, mi fog történni, ha havi XNUMX XNUMX dollárt keresel, nem fogod elkölteni." És azt mondják: "Várj, mi van?" Olyan vagyok, mint: „Megvan. Gazdaggá tettelek, és nem engedem, hogy elköltsd”, mert az ingatlannak ilyennek kell lennie. Ez olyan, mintha mindig úgy kellene éreznie magát, mint aki csődöt mondott, ha helyesen fektet be.
És ez egy teljesen nem valószínű epizód, mindig a tört milliomos rejtvénynek hívom, ahol valójában papíron milliomos vagy, de minden készpénzedet a befektetéseidre fordítod. És így mindig azt mondod: "A fenébe, hova tűnt a pénzem?" És ez csak a saját tőkéhez van kötve, ami jó dolog.
Dávid
És ez az egyik oka annak, hogy elkezdtem a pénzt energiaraktárként, a munkát pedig energiaként emlegetni. Megpróbálom elmozdítani a gondolatainkat az amerikai dollárról, amelynek értéke folyamatosan az inflációval együtt ingadozik. Nagyon nehéz megtudni, mennyit ér egy dollár, az energia megértéséhez, ahol egy csomó pénzt kereshetsz, ami annyi volt, hogy a munkát energiává alakítod át, majd pénz formájában veszed fel. Aztán elcseréled ezt a pénzt díszes ruhákra, divatos cipőkre, divatos autókra és divatos nyaralásokra, és csak kívülről viseled az energiádat.
Ez minden. Nem vagy gazdagabb másoknál. Ön csak energiát fordít olyan dolgokra, mint például az autók és a ruhák, szemben az ingatlanokkal, mi folyamatosan visszafektetjük energiánkat az eszközökbe, vissza a portfólióba. A jövőbe helyezzük, ahol növekedni fog, szaporodni fog, és több energiát hoz létre, és energiát vonhatunk ki a portfólióból a cash-flow, a készpénzes refinanszírozás révén. Vannak ezek a járművek, amelyekkel hozzáférünk ehhez az energiához. De igazad van, a vagyon gyarapításának jobb módja, ha az energiából a lehető legkevesebbet tartasz magadnak, és a lehető legtöbbet a járművekben tartod, ahol tovább fog növekedni, ami gyakran ahhoz vezet, hogy az emberek viselik a olyan ingeket, mint te.
Rob:
Úgy van. Az én ingem, csak egy ingem van. Valójában azt hiszem, hogy a hasonlatodat használjam, jobb, ha a te… Ó, ez nagyon jó. Oké. Végig kell dolgoznom veled az éterben. De a pénzed és a vagyonod egyfajta akkumulátor, akkumulátortároló, rendben? Így az összes akkumulátorát elrakhatja egy viharhoz, és amikor jön a vihar, használhatja a vihar átvészelésére.
Viszont ha hülyeségre használod az elemeidet, nem tudom, RC távirányítókra vagy RC autókra vagy bármi másra, amint ez az energia elfogy, elfogy. Nem kapod vissza. Ez egy kimerítő forrás. És a másik oldalon az akkumulátorok nem tartanak örökké. Ha 20 évig csak a szekrényben tartja az akkumulátorokat, idővel elveszítik erejüket, ami infláció. Tehát képesnek kell lenned arra, hogy az energiádat következetesen áthelyezd valamire, ami több energiát termel. Megcsináltam.
Dávid
Szeretem. Igen. És nagyon sokan azt gondolják: „Ó, a laptopom fel van töltve. Száz százalékon vagyok. Nem kell bedugnom." Szörnyű hozzáállás. Nem szabad azt mondanod: „Gazdag vagyok, száz százalékos a töltöttségem.” Csatlakoztassa. Tartsa az energiát az áramforrásban, és új energia jöjjön be az áramból, hogy helyreállítsa azt, ami új bevételszerzési módok lennének ingatlanon keresztül, új bevételszerzési módok a vállalkozói szellem révén.
Igen, van egy csomó vagyonod az ingatlanodban. Ne csak húzd ki, mert sosem tudhatod, mikor lesz rá szükséged. Nem tudod. Mi történik, ha elmegy az áram? Ahogy mondtad, nem tudod újratölteni azt az akkumulátort, és csak 4%-on vagy csak 12%-on, mert lusta voltál ahhoz, hogy bedugd.
Tehát a mai adásban szó szerint arról beszélünk, hogyan készülünk fel arra a viharra, amely megakadályozza, hogy pótolja ezt az energiát, hogyan készüljön fel a viharra, amely felére csökkenti az akkumulátor élettartamát. Hogy amikor minden nagyszerű, és azt hiszed, hogy mindig nagyszerű lesz, akkor megtervezzük, mikor nem lesz nagyszerű, mert ezek a viharok általában nem mindig vannak. Nálunk nincsenek 20 éves viharok. Általában gonosz, csúnya hurrikánok, amelyek néhány év pusztítása alatt jönnek át, és akkor jobb a gazdaság.
Összességében tehát ez az, amiért mindig jól járunk, amikor befektetünk, portfóliónkba gyűjtjük az energiát és az áramot. De bolond lennél, ha nem terveznéd, hogy visszaesések lesznek, és a cél csak a túlélés. Hogyan fogjuk túlélni azokat a rövid időszakokat, amikor a viharok lecsapnak, és le kell csapni a nyílásokat, be kell jutnunk a pincébe, megvárni, amíg elmúlik, majd ha kész, gyere ki onnan, és kezdjük el ültetni zászlót, és összeszedjük az összes ingatlant, amit csak tudunk.
Rob:
Nos, az elmúlt 13 percben nagyon-nagyon mesterien összehoztunk egy jó hasonlatot. Remélem tényleg bekerül az utolsó epizódba. Ha csak egy percet hallott ebből, csak tudja, hogy sok jó dolog volt, amiről az imént beszéltünk.
De igen, beszéljünk róla, haver. Nézzük meg tulajdonképpen a portfólióink szerkezeti gyengeségeit, és hogy melyek azok a forgatókönyvek, amelyek összeomlását okozhatják. Nyilvánvalóan nem valószínű, de meg kell fontolnunk, mi történhet, ami lebukhat.
Dávid
Igen. Szóval hol akarod kezdeni?
Rob:
Nos, úgy értem, az általános kérdés itt az, hogyan eshetett szét az egész birodalom? És úgy gondolom, hogy van néhány módja ennek. Kezdhetnénk tehát azzal a kérdéssel, hogy melyek a lehetséges gyenge pontok jelenlegi stratégiájában? Van valami beszélnivalója az első ponttal kapcsolatban?
Dávid
És csak arra gondoltam, mielőtt felvételt készítettünk, beszélgettem valakivel, és arról beszélgettünk, hogy hol megy jól az üzlet, hol rosszul. És általában véve számomra a tényleges döntéseim közel száz százalékig szilárdak. Ritkán hozok rossz döntést, amikor arról van szó, hogy mit vegyek, hogyan kezeljem, vagy hogyan kezeljem az energiaáramlást.
És szóval erről fogok beszélni a műsorban, hogyan nézek rá úgy, hogy ritkán hozok rossz döntéseket, de még mindig jelentős stressz és gondok vannak, és rossz dolgok. Szóval megpróbáltam kitalálni, hogyan történik ez, ha minden befektetésemben jó döntéseket hozok? És azt veszem észre, hogy ez két dologra vezethető vissza, és vannak dolgok, amelyeket nem tudok befolyásolni. Ők mások, és olyan dolgok, mint az előírások.
Szóval megnézhetnék egy ügyletet, minden egyes szituációból kielemezhetném, belevághatnék egy nagyon jó tervbe, megvehetném az ingatlant, és a szomszéd panaszkodik az építkezésre, a város belekeveredik, lelassítanak, és ez egy 30 hónapos projekt a 10 napos projekt helyett, és havonta 60,000 ezret veszítesz, mielőtt még kihoznád az ingatlant, és XNUMX XNUMX dollár a lyukba kerülsz.
Így aztán nem veszi észre, hogy szüksége van egy második típusú engedélyre. Nos, ehhez még három hónap kell, mire megkapod, igaz? Aztán végigmész ezen a nyúlösvényen, ami csak az ön építkezése volt, vagy a leugrásod kilenc hónapig tartott, és nem volt félretéve 90,000 XNUMX dollárod, és a következő dolog, amit tudsz, az extra folyékonyból alig folyékony lettél. És akkor, ha egy másik problémád elromlik valahol a portfóliódban, boom, akkor azon a ponton vagy, ahol nem fogod átvészelni a vihart.
A szabályozás tehát egy olyan dolog, amiben a befektetők jelenleg nagyon nehezen tudnak eligazodni. És ez különösen igaz a rövid távú bérletekre. Nem tud arról, hogy a szomszéd mit panaszkodik a városi tanácsnak, és bejönnek és azt mondják: „Ez már nem megengedett.” Vagy egy munkatársamnak a közelmúltban el kellett adnia három ingatlanát Virginiában, mert a semmiből a HOA úgy döntött, hogy többé nem engedjük meg a rövid távú bérbeadást. Szóval mit fog csinálni? A házakat piacra kellett dobnia és eladnia. Nem tudta nyereséggel eladni. A legtöbb pénzt, amit az azt megelőző kilenc hónap alatt összezúztak, a befektetett munkájukból a bezárási költségek és az ingatlanos díjak fedezésére fordították. Aztán miután párjával felosztották a pénzt, alig volt nyereség kilenc hónap kemény munkával és sikerrel. Semmit, amit kontrollálhattak volna.
Szóval az olyan dolgok, mint a szabályozás, teljesen felboríthatnak. A másik pedig az emberek. Az összes problémámra gondoltam. Mindig vannak problémák a másokkal kötött üzletekből. Egy üzlettárs kapzsi vagy lusta lett, vagy nem ugyanolyan értékrendje volt, mint nekem, és olyan döntéseket hoztak, amelyeket én nem láttam, és nagyon rosszak voltak. Tehát bár a terv és az ingatlan tökéletes volt, az ember nem volt tökéletes.
Vagy egy üzleti partner, akivel üzleti kapcsolatba lép, és rájön, hogy a barátság, amit valakivel ápolt, nem ugyanaz a kapcsolat, mint akkor, amikor a pénz belekerül. Szóval voltak olyan helyzeteim, amikor elindítottunk egy vállalkozást, és nagyon gyorsan mentek, és teljesen megváltoztak. Nem ugyanazok az értékrendjük, sokkal másképp viselkednek. Az egójuk fontosabb számukra, mint a vállalkozás sikere. Soha nem tapasztaltak ekkora jólétet ilyen gyorsan, és ez úgy érte őket, ahogyan azt előre sem tudtam volna.
Tehát általában ezek azok a dolgok, amelyek stresszt okoznak az életemben. Így hát az, hogy megpróbálom korlátozni, mennyire függök másoktól ezekben a vállalkozásokban, jelenti a legnagyobb veszélyt portfóliómra. És a legtöbb problémám, amivel most küzdök, ebből fakad.
Rob:
Ezért zárta le rózsaszín Volkswagen bogárkölcsönző szolgáltatását? Mindig is azon töprengtem, hogy ez miért ment el.
Dávid
Rengeteg kereslet volt ránk, és ez nagyon jót tett az imázsomnak. De igen, a partner, akit elhatároztam, nem akarták, hogy már rózsaszín legyen, hanem lilába akartak költözni, és én egyszerűen nem tudtam ezzel együtt élni.
Rob:
Kreatív különbségek. Nem, ember, ennek sok értelme van. Szerintem biztosan vannak… úgy értem, hogy a szabályozások még túl is lépnek, azt hiszem, a törvények és a rövid távú bérleti törvények és minden hasonló. Úgy értem, tudjuk, hogy rövid távú bérbeadó házigazda vagyok. Nyilvánvalóan állandóan beszélünk róla, de vannak más szabályozások is, amelyek nagyon megdobhatják az embert. És mondok egy példát, ahol valakinek a birodalma összeomlhatott. Az enyém szerencsére nem. Azt hiszem, ennek a podcastnak a céljára azt mondjuk, hogy az én birodalmam volt.
Volt egy viszonylag sikeres Airbnb-műveletem és egy kis glamp oldali műveletem, amiben készpénz folyt, sok pénz volt, a dolgok jól mentek, forrón repültem… Ikarusz, ha úgy tetszik, közel a naphoz. És akkor megkaptuk ezt a kis dolgot, amit COVID-19-járványnak hívnak az egész világon. És képzeld csak? Az Airbnb törölte az összes foglalásunkat, amely három hónapig folyamatosan volt, majd a város leállt, és nem engedték meg az Airbnb-t.
Így valójában 40-50,000 50 dollár értékű foglalást kellett visszatérítenünk egyik napról a másikra. Nos, úgy gondolom, hogy a legtöbb túlbuzgó és nagyon bevett embernél, akiknek nincs sok tartaléka vagy ilyesmi, ez felemésztette volna a legtöbb üzletet. De az én álláspontom mindig is az volt, hogy csak tartsuk az összes pénzünket a bankszámlán, ne költsük el. Mint mondtam, igyekszem nem ingatlanpénzt költeni. Szóval tényleg nem volt nagy baj. Számunkra nem volt nagy dolog visszafizetni. Nyilvánvalóan nem szerettem az XNUMX ezres visszatérítést, de úgy volt, oké, megvan a pénz, csak nem fogjuk megcsinálni. Ez nem egy nagy dolog.
És akkor találd ki, mit? Végül is, mivel ezt átvészeltük, az év hátralévő részében a valaha volt legjövedelmezőbbek voltunk. Míg sok ember volt bérleti arbitrázsban, mint például a száz darab egységgel rendelkező főbérleti szerződésben, sokuk alulmaradt ezalatt kifejezetten azért, mert nem tudták rávenni a bérlőket az Airbnb-jük bérlésére.
Tehát a még nagyobb globális szabályozás miatt valóban összeomolhat a birodalma. Volt-e bármilyen problémája ezalatt a portfóliója többi részével, vagy minden rendben volt? Volt egyáltalán valami a COVID-19 első kitörése során, ami szerkezeti repedéseket okozott a rendszerében, vagy nem volt semmi baja, mert többnyire hosszú távú bérbeadásban volt?
Dávid
Nos, a bérlemények többé-kevésbé… Oké. Volt néhány bérlőm, aki nem fizetett, és volt olyan is, ahol a bérlő több mint egy évig nem fizetett. A probléma ezzel az volt, hogy nem figyeltem túl közel a portfóliót az összes többi vállalkozásom miatt. Szóval nem is tudom, hogy eltelt-e egy év vagy több mint egy év anélkül, hogy ez a személy fizetett volna. Az ingatlankezelő nem terelte a figyelmem elé.
Ez volt a legnagyobb probléma a bérletekkel. A nagyobb probléma az ingatlanos csapattal volt. Az ingatlanügynököket nem tartották elengedhetetlennek. Így szó szerint már nem tudtunk otthonokat bemutatni. Nem csak nyílt napokat tartanak. Még csak azért sem mehet be egy házba, hogy megmutassa. Senki nem akart lakást venni. Tehát ez az egész bevételi forrás lényegében csak le volt zárva. Nem fogja tudni eladni senki otthonát, és nem fog tudni segíteni a vásárlóknak a megvásárlásában.
Érzelmi szempontból nagyon könnyű látni, hogy a pénz folyamatosan befolyik. Folyamatosan vásárolhatok, költhetek, folytathatom, amit csinálok. És akkor beüt a COVID, ami egy fekete hattyú esemény volt, senki sem gondolta volna, bumm. Valójában volt egy pár hetes időszakuk, amikor a hitelekből nem lehetett finanszírozni. Fannie Mae és Freddie Mac kölcsönei, a kormány így szól: „Csak nem finanszírozunk semmit.” Az egyetlen módja annak, hogy készpénzzel vásároljon házat, és az egyetlen módja annak, hogy házat vásároljon, ha nem látja.
Tehát senki nem fog házat vásárolni abban az időben. Így a portfóliója nem csak az Ön tulajdonában lévő eszközök, hanem az élete is, igaz? Ahogy azt mondtad, hogy túl vagy túl… lehet, hogy túlságosan kihasználták. Mindenki azt feltételezi, hogy ez azt jelenti, hogy kölcsönt kell felvenni az ingatlanra, ami túl nagy az LTV. Nem, lehet, hogy az LTV 50%-a nagyon alacsony, de mi van akkor, ha az életed túl van húzva? Hatalmas autófizetései vannak, hatalmas lakáskifizetései vannak, amit nem engedhet meg magának. Rengeteg adóssága van, amit soha nem fizetett ki. Olyan életstílusod van, hogy mások a te pénzedet költik, te pedig nem figyelsz rá. Megfontolt befektetései lehetnek, de életvitelét nem túl fegyelmezetten vezeti, és könnyen elveszítheti vagyonát a másik oldalon történt események miatt.
Rob:
Igen, az biztos. Úgy értem, ha most a kölcsönügyről beszélünk, akkor egy másik dolog, ami valószínűleg sok ember számára akadozó pont az áthidaló kölcsönök, vagy az olyan emberek, akik a hat hónappal ezelőtti ARV-k alapján most átfordulnak, és most veszünk. talán egy… Nem tudom, hogy most mi a korrekció, de mondjuk ez 20-30% lesz a következő 12-10 hónapban, ha ez az. A fejemből nem tudom. De ha ez az, akkor nagyon nehéz lesz kivenni és ténylegesen visszakapni a pénzét. Vagy ha még csak elad, ha már borotvavékony árrései voltak, és csak 30,000-XNUMX XNUMX dollár nyereséget akart elérni egy igazán könnyű átalakításon, az árak korrekciója, majd a kamatok emelkedése arra késztetheti a vevőket, hogy nem. szeretné megvenni a flipjét, és így ebben a keménypénzes kölcsönben vagy áthidaló kölcsönben van, amelyből nem tud kiszállni.
Dávid
Valójában ez történik most több ingatlanon is. Így hát közvetlenül az árfolyamok emelkedése előtt vásároltam, aztán csak tovább emelkedtek. Szóval van pár ingatlanom, például elég nagy rehabilitációs létesítmények millió dolláros vagy több milliós ingatlanon Bay Area-ben, ahol 12 hónapra zároltam egy hídkölcsönt, körülbelül kilenc, 10%-os kamattal. Akkoriban az arány négy és fél volt, talán öt, de valószínűleg kevesebb. A kamatlábak pedig olyan gyorsan emelkedtek, hogy az áthidaló kölcsönömből, amely egy keménypénzes kölcsön, a 30 éves fix hitelem magasabb lesz, mint a keménypénzes kölcsön.
Eladni pedig nem tudom, mert leszálltak az értékek. Nem szeretik a lezuhanást, de kevésbé csökkentek, mint amikor kifizettem, mert az árak olyan magasra emelkedtek.
Tehát ezekről a tökéletes viharokról beszélünk. Rengeteg kilépési tervem volt, oké, vedd meg az ingatlant, javítsd meg, az ARV-nek itt kell lennie, a tőkém több mint száz százalékát visszakapom, és lesz ez a nagyszerű eszköz. . Nos, a készpénzforgalom lényegesen kisebb, mert az árfolyamok 10-nél voltak, majd XNUMX és félre ugrottak fel erre a bizonyos ingatlanra. És nem tudok kiszállni belőle úgy, hogy eladom, amikor a piac csak mászott, mászott, mászott, mert az árak lementek, és a felújítás előtt állnak. Szóval be kell fejeznem a felújítást.
Aztán persze problémák vannak a felújítással, hogy mennyi ideig tart, majd amikor előkerülnek az engedélykérdések, egyre csak jönnek az új dolgok, és nem tud bevételt szedni az ingatlanért. . Nem tudja eladni az ingatlant, és folyamatosan pénzt kell beletennie, amíg el nem készül, hogy valóban legyen valamije, amit ki lehet adni.
Aztán amikor bérbe adják, közel sem fog annyit keresni, mint tervezte, mert a kamatlábak sokkal magasabbra mentek, és nem kapja vissza az összes pénzét, vagy annyi pénzt, mert érték csökkent. Ez az ingatlanügyekben előfordul.
És amit meg kell értened, az az, hogy nem lehetett előre megjósolni. Nem tudtuk, hogy mikor fognak így emelkedni az árfolyamok. Nem tudtuk, mikor fog bekövetkezni a COVID. Nem tudhatod, mi fog történni. A másik oldala pedig az, amikor hagyod, hogy a félelem, hogy valami elromlik, elemzési bénulást okozzon, és nem csinálsz semmit, és figyeled, hogy mindenki pénzt keres körülötted.
Tehát olyan helyzetben vagy, ahol nincs kockázatmentes lépés. Vagy veszít, ha nem tesz semmit, vagy úgy fog cselekedni, mint én, és nem éri el a kívánt eredményt. Az egyetlen módja annak, hogy enyhítse ezt, ha nem nézi, mi történik a közeljövőben. Hosszú távon nézed, mi történik. Bizonyos dolgokat jól csináltam, olyan helyeken vettem őket, amelyek garantáltan sokkal jobban értékelik, mint minden mást körülöttük, az A kategóriás helyszíneken, ugye.
Ezekben az ingatlanokban további egységeket hoztam létre, így a pénzáramlásom több lesz, mint amennyit egy hasonló ingatlan megérne. Egyszer a kamatlábak csökkenni fognak, újrafinanszírozhatom, és visszatérhetek az eredetileg elképzelt számokhoz. Tényleg itt az ideje, hogy elvesztettem. Azt hittem, hogy hat hónap alatt keresni fogok egy bizonyos összeget, talán két és fél, három, négy év, remélhetőleg kevesebb, de lehet, hogy ennyi idő múlva megkeresem azt a pénzt. Szóval csak időt vesztettem.
De még mindig van, hogy mi van, ha szörnyű helyeken vettem volna ezeket? Ó, nem tudnék most semmit tenni. Csak becsapnál, igaz? Tehát az ingatlanelvek, innen erednek, a legrosszabb esetre tervezünk. Azt hittem, hogy az árfolyamok 10-ről 30 és félre fognak menni számomra? Nem. Gondoltam valaha, hogy újrafinanszírozok egy 2 évre szóló javítást, ami több volt, mint a rehab elindításához használt keménypénzes kölcsön? Nem. Azt hittem, hogy az ARV jelentősen csökkenni fog, mert az arányok olyan magasra emelkedtek? Egy 200,000 millió dolláros háznál, ha az árak megduplázódnak, az sokkal jobban árt, mint egy XNUMX XNUMX dolláros ház. Nem, ezekre a dolgokra nem gondoltam. De amit a pénzeddel teszel, és hogyan tudod felépíteni a portfóliódat, az lehetővé teszi, hogy túléld azokat az időket.
Rob:
Hát hadd kérdezzem meg ezt, csak úgy kíváncsiságból. Amikor elmész felújítani azokat az otthonokat, azt mondtad, hogy nem kapod meg a telit… lehet, hogy nem kapod vissza az összes készpénzedet, csak hagysz készpénzt az üzletben a házban/
Dávid
Igen.
Rob:
Tehát csak az energia marad a házban, igaz, ha úgy tetszik. Igen. Utálom ezt ellened használni, de a Burr Bibliában nagyon sokat beszélsz erről, ahol az emberek elmennek és rehabilitálják a házat, és nekik vissza akarják kapni az összes pénzüket, de lehet, hogy csak 80-at kaphatnak. A pénzük %-át vissza kell kapniuk, és 20%-ot az üzletben kell hagyniuk, és ez olyan, mint: "Ó, kár." Most már csak nettó vagyonod van egy lakásba vagy bármibe.
Szóval azt gondolom, hogy a nap végén, amíg hosszú távú perspektívából nézi, nem igazán veszít… Nehéz veszíteni az ingatlanügyben egy 20-30 éves ciklusban, ha tulajdonképpen a vagyonát tartod.
Dávid
Szinte lehetetlen.
Rob:
Igen.
Dávid
Pontosan így van. És erre mutatunk rá, hogy elvesztettem az időt. Azt hittem, hamarabb leszek az idővonalam egy bizonyos pontján, de nem. De rengeteg időt nyertem az elmúlt nyolc évben vásárolt cuccaimra, mert az infláció olyan vad volt, és a lakbéremelések olyan őrültek voltak, hogy öt alatt eljutottam oda, ahol 20-25 év múlva kellett volna.
Vannak olyan ingatlanaim, amelyeket 2013-ban vettem, és a bérleti díjak több mint duplájára emelkedtek. Tehát egy ingatlan, egy fourplex az, amit sokat használok. 700-ért vettem bérleti díjon. Most 1750, 1850 bérleti díjak vannak, attól függően, hogy melyik egységtől. Ennek nem lett volna szabad megtörténnie 20-30 évig. Ez történt velem nyolc-kilenc év alatt. Így sok időt nyertem ezekkel az üzletekkel. És ezeken, ahol a piac gyorsan megfordult velem, elvesztettem egy kis időt.
De igen, mindaddig, amíg elég sokáig tartod, rendben leszel, ha a megfelelő elveket követed. De nem szórakoztató. Az egyik oka annak, hogy miért akarjuk elkészíteni ezt az epizódot, hogy mások is hallják. Nem te vagy az egyetlen, aki ezen megy keresztül. Amikor ilyen gyorsan és váratlanul elmozdul a piac, kihúzzák alólad a szőnyeget, nem tudod, merre fogsz esni.
Rob:
Biztosan. Nos, azt hiszem, ezzel kapcsolatban szerettem volna beszélni arról, hogy mennyire lehet likvid a portfóliójával, hogy előidézze a gazdaságban bekövetkezett jelentős változásokat. Van-e likviditása a teljes portfóliójában ahhoz, hogy ki tudjon lépni? Mert tudom, hogy ezzel valószínűleg sok embernek szembe kell néznie a következő évben. Lehetnek a hitelek közepén, lehetnek a refinanszírozás közepén, lehet egy csomó lakásuk, lehet, hogy elvesztették a munkájukat, és pénzre lesz szükségük.
Tehát az osztályozás révén alapvetően milyen szintű prioritást rendelhet hozzá a különböző otthonokhoz? Meg lehet szabadulni tőlük? Mennyire rugalmas jelenleg a teljes portfóliójával?
Dávid
Az jó. A problémáim azon alapulnak, hogy túl sok ingatlant túl gyorsan szereztem meg. Minden, amit csinálok, az beszerzési problémák, a rehabok, az engedélyezési problémák miatt van. A már birtokolt ingatlanok mindegyike rendben van. Szóval ez csak egy dolog, amit szeretnék… Nem szeretném, ha mindenki megijedne, és azt mondaná: "Ó, David még ezen a piacon sem tud bejönni." Nos, ha 20 rövid távú bérletet vásárolt négy hónap alatt, akkor bárkinek gondja lesz, ha minden nem megy tökéletesen. Szóval most vettem egy csomó ingatlant, és tökéletes vihart ütöttem, ugyanakkor ez egy probléma.
Ami a már birtokolt ingatlanokat illeti, az a kérdés, hogy mekkora likviditást, vagy saját tőkét szeretnél megtartani azokban az ingatlanokban? Attól függ, hogy mennyi energiát tartasz a bankszámládon. Ott van az egyensúly.
Tehát vannak, akik nem tartanak túl sok energiát magában az ingatlanban, így nincs sok saját tőkéjük, de ez rendben van, mert egy csomó energiát tartanak a bankszámlájukon készpénzlikviditás formájában. Szóval jól vannak. Soha nem kell ingatlant eladniuk. Ha Ön valaki azt gondolja, hogy „nem akarok sok készpénzt a bankban, hanem az egészet az ingatlanokba akarom tenni”, akkor lehet, hogy Ön az a fajta ember, aki szeret kifizetni. , így jól érzi magát, ha tudja: „Ó, a hitelem csak 30%-os. Biztonságban vagyok, el tudom adni." Nos, ez az a személy, aki el tudja adni az ingatlant. De ahhoz, hogy hozzáférjen ehhez az energiához, el kell adnia. És soha nem szeretek vevőpiacon eladni. Soha nem akarok eladni egy ingatlant, hacsak nem előnyös az eladás.
Az ok, amiért nem szeretem azt a stratégiát, hogy az energiát a házban tartom, nem pedig a bankban, az egyetlen módja annak, hogy hozzájusson, ha refinanszírozom, vagy eladom, vagy HELOC-ot szerezek, annak valamilyen formáját. És ha az értékek csökkennek, vagyis nem akarok eladni, akkor valószínűleg emelkednek az árfolyamok, vagyis nem akarok refinanszírozni. Nincs igazán jó forgatókönyv, ezért gyakran szembesülök azzal a meggyőződéssel, hogy az, hogy kifizetik vagy kifizetik a házat, nem olyan biztonságos, mint gondolná. Inkább a bankban tartom a pénzt, ahol másra tudom használni, vagy csak hosszabb ideig tudok fizetni.
Így néhány embernek 300 ezre lesz a bankban, és azt mondják: „David, ebből 250 ezret akarok adni, hogy fizessem az 500,000 250,000 dolláros hitelemet egy 250,000 XNUMX dolláros hitelre.” Azt gondolom: „Rendben, szóval, ha valahogy elvesztetted a bérlőt, és nem tudod kifizetni, akkor inkább tarts XNUMX XNUMX dollárt a bankban, hogy kilenc éven keresztül fizess, ha kell, mintsem az egészet bedobnád a házat, és nagyon vékonyra vágja magát, amikor a bankjegyfizetési képességéről van szó?
Rob:
Igen. Haver, sokat küzdök ezzel. őszinte leszek. Tudom, hogy a hüvelykujjszabály mindig a tőkeáttétel, és mások pénzének felhasználása, meg minden ilyesmi. Én nagyon érte vagyok. Hé, használjuk a tőkeáttételt, használjuk fel a skálázásra, használjuk a bank pénzét, igaz? De kezdek egy kicsit jobban érezni, hogy legalább a… ha dolgozhatna azon, hogy az elsődleges pénze kifizethető legyen, az mindig egy… ez egy megtakarítási számla, amely arra az esetre van, ha mindent elveszít, nem nem kell jelzálogkölcsönt fizetnie, és a házban maradhat.
Ezt valahogy nem utálom. Tudod, mire gondolok? És ha valóban szükség van rá, végül kivehet egy HELOC-ot. Szóval szerintem ez csak személyes preferencia. Nem azt mondom, hogy tedd ezt a befektetési ingatlanoddal, de az elsődleges ingatlanoddal szerintem egy kis megnyugvás a tudat, hogy egy félmillió dolláros tőkén ülök, és ha tényleg szükségem lesz rá, akkor el tudom viselni. .
Dávid
De nem érezné ugyanazt a kényelmet, ha van félmillió dollárja a bankban?
Rob:
Nem igazán, nem. Valójában elég stresszes.
Dávid
Ez azért van, mert kísértést érezne, hogy elköltse?
Rob:
Még az sem, haver. Úgy értem, jelenleg van készpénz a számlámon, és ez nem tetszik. Mert csak azt látom, hogy elsorvad, az értéke. És én is mindig… nem tudom, kényelmetlen mozgatni, és átkötni egy másik bankba, aztán az FDIC biztosításba, meg ilyesmi. Nem tudom. Én csak úgy, igen, jó, hogy megvan. Szinte jó érzés. De ez egyben emlékeztet az összes alkalmazottra, akiknek fizetnem kell. Nem tudom, ez nem igazán az igazi. Ez inkább [hallhatatlan 00:34:25]-
Dávid
Nem, de az emberi lények ilyenek… ez a pénzzel és energiával való kapcsolatunk, amiről most beszélünk. Nagyon is valóságos. Logikailag nem logikus, hogy miért érzel így, de kit érdekel, mert így fogod meghozni a döntéseidet. Majd meglátod. Ez némi stresszt fog okozni.
És ezért azt hiszem, ez részben az oka annak, hogy te és én mindig azt akarjuk érezni, hogy összetörtünk. Mert abban a pillanatban, amikor úgy érzi, hogy gazdag, elkezd olyan döntéseket hozni, mintha a pénz nem lenne értékes, elkezdi elveszíteni a tiszteletét iránta. Egyszerűen kezdi el költeni dolgokra, vagy hagyja, hogy olyan emberek maradjanak a bérlistán, akik nem végeznek jó munkát, vagy többet fizetnek, mint amennyit kellett volna a házért, mert megvan a pénz.
Amikor mindig úgy érzed, hogy valami tönkrement, vagy legalábbis fegyelmezett vagy kis mértékben anyagilag feszült vagy, sokkal jobban értékeled a pénzt. Nagyobb tisztelettel kezeled, mert nincs annyi. Azt hiszem, valószínűleg erre gondolsz.
Rob:
Egyértelműen. Tehát ezzel mennyi pénz van a bankszámláján? Nem, csak viccelek. Rendben. Tehát tulajdonképpen a portfólióm likviditásáról akartam beszélni. Elméletileg a portfólióm nagy része valójában meglehetősen likvid. Olyan sok részvényem van, mert az elmúlt öt évben vásároltam, és soha nem adtam el igazán.
Így hát vettem egy házat Sevierville-ben, Gatlinburgban, Tennessee-ben, másfél éve, két éve. Azt hiszem 500-ért vettem, 808 és 850 tartományba kerül a dolog. Rengeteg tőke van ott. Vettem egy házat 300-ért, ami 550-600-at ér. Minden házam van, amelyek hat számjegyű saját tőkével rendelkeznek. A tulajdonomban lévő házak közül szinte mindegyikben vagy hat számjegyű vagy többszörös hat számjegyű saját tőke van. És ez nem azért van, mert zseni vagyok, hanem azért, mert folyamatosan vásároltam.
És így, ha valóban el kell adnom, azonnal eladhatnám a vevőpiacon. Pénzt veszítek a saját tőkémért? Talán. De még mindig megvan a tőkém, így nem… Gondolom úgy gondolom, rendben van, az én apró házam Joshua Tree-ben, 165 ezerért építettem. Az, hogy 300-ért vagy 350-ért adom el, nekem teljesen mindegy, mert a saját tőke mennyisége, amit felépítettem, nyilván annyi pénzt akarok, amennyit csak lehet, de ha 50 ezret kellene elveszítenem a piac miatt, rendben van. A pénz csak játék… mint a Monopoly-pénz egyébként. Soha nem vettem észre, így nem is az enyém. Valahogy így gondolom a dolgot.
Szóval azt mondanám, hogy a portfólióm nagy része ilyen, kivéve néhány újabb vásárlást, például a Scottsdale-i házunkat. 3.25 millióért vettük. 20% saját tőkénk van benne az előlegből, amit rátettünk. De ha most megpróbáljuk eladni, akkor nem tudom, talán rendben is lenne, de a 6%-os ingatlanközvetítői díjjal valóban nagyon sok pénzbe vágnánk bele. Összességében tehát elég biztonságban érzem magam, hogy eladhatom a portfóliómat, ha kell, de nem igazán akarom.
Dávid
És soha nem akarsz olyan pozícióba kerülni, ahol muszáj. Mindig szeretne eladni, mert van értelme eladni. A tőkeáttétel az Ön oldalán áll, ha el akarja adni.
És akkor az eladás önmagában is bonyolult esemény, mert valószínűleg adót kell fizetnie a megkeresett pénz után, és 1031-et akar majd csinálni. Tehát ha eladja ezt a házat, van egy hely, ahol elhelyezheti a pénzt, vagy azt, hogy be akarja tenni a pénzt? Ez több stresszt okoz az életében, mint akkor, ha megtartotta volna az ingatlant?
De úgy érzem, hogy magának a portfóliójának felépítése, hogy olyan helyen legyen, ahol soha nem kell eladnia, úgy érzem, több mint a fél siker. A ténylegesen kiválasztott ingatlanok és az egymáshoz való viszonyuk nagyon fontos összetevője annak, hogy soha ne kerüljön olyan helyzetbe, hogy el kell adnia, amikor nem akarja. Tehát mi volt néhány dolog, amit eddig tett, Rob, annak érdekében, hogy diverzifikálja a portfólió megjelenését, vagy vásároljon különböző típusú eszközöket, amelyek fedezik az Ön számára, hogy ne kerüljön abba a pozícióba, ahol „Ó, ember, az elmúlt pár hónapban nem ment olyan jól az üzlet, ahogy szerettem volna. Valamit el kell adnom."
Rob:
Szóval nagy rajongója vagyok a diverzifikációnak, még csak a… Nyilvánvalóan többnyire, ha nem teljesen alacsony vagyok… Nos, igen, a rövid távú bérletek jelenleg középtávú bérletek. De én nagy híve vagyok a diverzifikációnak. 35 ajtóm van országszerte, rendben. Van egy párom Kaliforniában. Van egy párom Arizonában, egy pár Tennessee-ben, egy pár Texasban, egy Wisconsinban, több Nyugat-Virginiában, 20 New Yorkban.
Szóval mindenhol a térképen vagyok. És az emberek mindig azt mondják: „Miért tennéd ezt magaddal? Nem nehéz felvenni a Bosszúállókat? De számomra azt tapasztaltam, hogy szeretek diverzifikálni az egész országot a szezonalitás leküzdése érdekében. És ez az, amiről te is sokat beszélsz a portfólió-architektúrával kapcsolatban, amelyre itt egy pillanat alatt szeretnék kitérni. De számomra olyan sok rövid távú bérletemet osztogattam különböző személyiségekhez, hogy soha nem fájt egy adott hónapban.
Mondok egy jó példát. Ha veszel egy tengerparti házat, és májusban bezársz, zseninek fogod magad érezni, mert májustól augusztusig összetöröd. Azt fogod mondani: „Úristen, én vagyok a valaha élt legokosabb ingatlanbefektető. Félmillió dollárt fogok keresni ezen a házon. Aztán elgurul a szeptember, és azt mondod: „Ó, tönkrementem, és nem mentettem meg a pénzemet”, igaz?
Tehát ennek leküzdéséhez meg kell értened, hogy például a tengerparti piacok erősen szezonálisak, és évente csak három hónapig törik össze. Ez azt jelenti, hogy ha egy másik ingatlant szeretne felvenni, valószínűleg nem szeretne másik tengerparti ingatlant vásárolni, különben csak az év három hónapjára fog pénzt keresni. Tehát azt szeretné, ha keresne egy másik ingatlant, amely az évből kilenc hónapon keresztül, a másik három hónappal elosztva, ténylegesen készpénzt termel, hogy mindig legyen pénze.
És ez egy olyan dolog, amit én konkrétan megtapasztaltam, jó értelemben… vagy megtanultam igazán jó értelemben, például a Scottsdale-i ingatlanunkon. Vettünk egy 6,000 négyzetméteres kastélyt a sivatagban, bezárva júniusban, amikor senki sem megy Scottsdale-be. És alapvetően júniustól novemberig, nem mondanám, hogy tücskök volt, de az október rendben volt, a november kicsit lassú volt. És ez olyan, ó, ember, ha valaki más, aki nem volt felkészülve erre, 17,500 35 dolláros jelzáloghitel-törlesztésbe kezdene, az fájna. Azt mondanák: "Úristen, csődbe megyek." De mivel a többi XNUMX egységem alapvetően összetöri, az egész év során mind eltántorodik, ez nem volt nagy baj.
És most decemberbe érkezünk, félúton lefoglaltuk, aztán tegnap kaptunk egy 7,000 dolláros foglalást januárra öt napra, egy 7,000 dolláros foglalást. És ez csak egy azok közül, amelyek bejöttek. És most januárban 1500-2,200 dollárt számítunk fel éjszakánként. És most olyan, mint: „Ó, oké. Igen remek. Ne feledje, vásároljon luxusingatlant a csúcsszezonban, hogy ne egye meg azt a jelzáloghitel-részletet az év hat hónapjában.” Ön és én azonban átvészeltük ezt a vihart, mert viszonylag szerteágazó portfólióink vannak.
Dávid
Ez egy nagyon jó példa a portfólió architektúrára. A rövid távú bérleteknél szezonalitás tapasztalható. És ez a mentális játék miatt fontos. És ahogy említetted, sokan azért költik el a bérletükből származó pénzt, mert helyettesítik a W2 bevételüket, te pedig a W2 bevételét költöd el. Miért ne költené el passzív jövedelmét ingatlanokból?
A probléma a hagyományos bérbeadásokkal van, nagyon-nagyon szorosan illeszkedtek egymáshoz, nagyon jól ahhoz, ahogyan Ön kezeli személyes pénzügyeit. Tehát havonta vagy kéthetente kap fizetést. És így azt mondod: "X összeget keresek havonta." Ezután a számláit egy havi dologra állítják össze. „Havonta fizetek ennyi számlát, hogy össze tudjam állítani a költségvetést egy hónap alapján.” Nos, ha a bérlő minden egyes hónapban ugyanazt a bérleti díjat fizet, az nagyon jól belefér, mert minden egyes hónapban fizetsz jelzálogkölcsönt.
Nos, rövid távú bérlés, csavarja el ezt az egészet, mert nem tudja megnézni, mit keres egy hónap alatt. Megnézzük, mit termelnek egy év alatt, mert nem minden hónap egyforma. És ha tehát elkölti a pénzét, ó, olyan könnyű véletlenül elkapni, ahogy mondtad, ha azt gondolod, hogy összetöröd, elképesztően jól csinálod, most pénzt dobálsz az ingatlanba, talán ne legyen, vagy több pénzt költ, mint amennyit kellene. Olyan dolgokkal indokolja a drága ingatlanutakat, amelyeknek nem kell megtörténniük, mert a pénz befolyik, aztán eltalálja azokat a téli hónapokat, és nagyon rossz lesz, pénzt veszít, és most nagyon érzi magát. rossz. Az érzelmek tombolnak, szemben, ahogy mondtad, ha tudsz olyat szerezni, ami ellensúlyozza a másikat, akkor igazából soha nem lesznek hatalmas kiugrások, felkapaszkodások és lefelé a hatalmas tüskék.
Egy másik módja annak, hogy a Scottsdale-kastély a portfólió-architektúra szempontjából bevált az volt, hogy tudtuk, hogy nem fogunk sok pénzt keresni, amikor először megvásároltuk. Azt hiszem, azt terveztük, hogy az első 18-24 hónapban többé-kevésbé megpróbáljuk kiegyenlíteni. És ennek részben az volt az oka, hogy annyi pénzt kellett bedobnunk az ingatlanba, hogy elkészüljön. És azt is tudtuk, hogy nem fogjuk tudni, mi a baj. Új piacot kell kitalálnunk.
Ezt akkor teheti meg, ha meglévő portfóliója szilárd cash flow-val rendelkezik. Ezt nem teheti meg, ha ez az egyetlen ingatlan, amit vásárol, csak ez kerül a portfóliójába, nincs sok pénze, elveszítené az ingatlant. Megvettük ezt a hosszú távú házat is.
Úgy gondoljuk: „Az egészet olcsóbban vesszük meg, mint amennyibe maga a föld kerülne, ha csak földet vásárolnánk.” Oké, de valószínűleg nem fogjuk felismerni ezt az értéket 10-10 év múlva. Ez egy olyan terület volt, amelyről tudjuk, hogy hosszú távon nagyon szeretjük Scottsdale-t, az odaköltöző emberek típusát, a gazdaság felépítését. Úgy gondoljuk, hogy ez a piac hihetetlenül jól fog menni, de nincs meg az a luxus, hogy 2 év múlva beváltson, ha most alig éri el. Ha így gondolja: „Fel akarok lépni a WXNUMX-es munkámmal, akkor szörnyű házat lehetett volna megvenni.” Tehát az ok, amiért képesek voltunk...
Rob:
Abban az időben, amikor megvettük, abban a hónapban, amikor megvettük, igen.
Dávid
De még ha akkor is vásároltuk volna, amikor az emberek Scottsdale-be látogatnak, akkor is… A medencefűtéshez hasonlóan nekünk is ki kell cserélnünk, és betörik a vízmelegítő és a sportpálya, amit meg kell tenni. Még mindig beleléphetsz ebbe a párszázezer dollárba abba a lyukba, amit nem terveztél, amikor ekkora házat veszel egy új területen. Képesek voltunk rá, mert az előzőleg vásárolt cuccok olyan jól teljesítettek, hogy lehetővé tette számunkra, hogy a jövőben alapvetően hatalmasat tudjunk adni magunknak. Ez olyan, mintha száz dollárt teszel a kabátod zsebébe, majd 10 év múlva visszajössz, és megtudod, hogy százezer dollárról van szó. Ez egy ilyen helyzet. De ha nincs pénzed, amiből megélhetsz, nem tehetsz száz dollárt abba a kabátzsebbe.
Rob:
Igen, igen, biztosan. Igen. És amikor azt az időpontot mondom, amikor megvettük, akkor inkább arra gondoltam, hogy júniusban vettük, mint januárban. Szóval most kezdek eljutni arra a pontra, ahol azt mondom: „Ó, hé, okosak vagyunk. Nézz ránk. Nézze meg ezt a 7,000 dolláros vagy ezt a 10,000 3 dolláros foglalást”, és most az emberek kapcsolatba lépnek velünk események és hasonló dolgok miatt. Ez csak egy kicsit lassú csordogás. De ahogy mondtad, ennek megfelelően terveztük portfóliónkat. Soha senkinek nem mondanám, hogy menjen és vegyen egy XNUMX millió dolláros ingatlant, hacsak nem tudna elviselni bármilyen úthibát. De a portfóliónak csak a pénzügyi vonatkozásait is fel lehet venni az Ön számára.
Dávid
Soha nem mondaná senkinek, hogy vásároljon 40,000 700 dolláros házat Közép-Nyugaton, amíg nem lesz XNUMX belőlük. Ez sem működik, igaz? Tehát előrelépés van abban, hogy az ingatlanbefektetések hogyan változhatnak. Az edzőkerekekkel vagy egy triciklivel kezdted, aztán bekerülsz a gyakorlókerekekbe, aztán beültél egy kerékpárba, és a tanulás közben az eszközosztályokon haladsz. Ha ezt szem előtt tartva portfóliója építése során, akkor könnyebben átvészelheti az élet jövő viharát.
Rob:
Ez igaz. És csak hadd mondjam el, hogy tönkretette az ingatlanokat… Hogy is mondjam ezt? Elrontottad ezt nekem azzal, hogy amikor 10 300,000 3 dolláros házat akartam venni, azt mondtad: „Miért tennéd ezt? Ez egy munka. Menj és vegyél egy 300,000 millió dolláros házat. És én azt mondtam: "Uh." Aztán megvettük, és azt mondom: "Ó, igen, nem kellene többé megvennem ezeket a XNUMX XNUMX dolláros házakat." És így most nem.
Szóval most olyan, mintha mindig az asztalomon látnám ezeket az ajánlatokat, és jó ajánlatok, de ahogy tőled megtudtam, egyszerűen nem méretezhető, hogy folyamatosan vásároljak ilyeneket. És ezért most nagyon válogatom a kilengéseket illetően, amelyeket nagyobb forgatókönyvben veszek fel. Jelenleg 50 ajtót próbálok megcsinálni egyszerre, vagy luxusingatlanokat keresni, vagy olyan dolgokat csinálni, amelyek sokkal jelentőségteljesebbek az időmben. Szóval azt hiszem, köszönöm mindkét végét. Köszönöm, hogy tönkretetted helyettem, és köszönöm, hogy átalakítottál.
Dávid
Macska voltál, egerekre vadásztál, és minden kalóriaszükségletedet ezektől az egerektől fedezted. De barátom, te oroszlánná nőttél, és most az egerek nem illenek a te termetű oroszlánhoz, és most gazellákat kergetsz, ahogy kellene.
Rob:
Szóval David, ha a portfólió-architektúráról van szó, meg tudna adni néhány, nem tudom, néhány pillért, vagy néhány kritériumot, amelyek az ingatlanportfólió összeállításához szükségesek?
Dávid
Igen. Tehát, ha a portfóliója egészét nézi, öt olyan dolog van, amelyekkel megpróbálok valamiféle egyensúlyt teremteni, mert ezek mind olyan módszerek, amelyekkel fenntartható jólétet építhet fel, amelyet valóban élvezni fog. Ez egy olyan építési forma, mint egy pénzügyi erőd, amely megállja a helyét, függetlenül attól, hogy mi éri, szemben egy 3D-nyomtatott otthonnal, amelyet nagyon gyorsan fel lehet dobni és gyorsan méretezhet, de amikor az első vihar kiüt, le fog dőlni.
Az első a méltányosság. Sok energiát szeretne ebben a portfólióban. Ahogy mondtad, Rob, ha nehéz idők jönnek, kihúzhatod. Ez az, ahol a nagy felfelé mutató portfólió. Legnagyobb vagyonát azon saját tőkén keresztül fogja felépíteni, amelyet hosszú távon ingatlan birtoklásában hoz létre. Tehát ez az egyik első dolog, amelyre gondolni kell.
A következő a pénzforgalom. Pénzforgalomra van szüksége, nem csak a bevételek pótlására, hanem azért is, hogy hosszú ideig megőrizze az ingatlant. Mert a cash flow-k révén biztosíthatja, hogy meg tudja fizetni ezt a befizetést, ami lehetővé teszi, hogy akár méltányosságra is sor kerüljön, hacsak nem rögtön a saját tőkébe lépett.
A következő a likviditás. Ez nem csak a portfólióban van, hanem az életedben is. Tartalékokkal kell rendelkeznie. Ez a likviditás, a pénz egy formája, amelyet ki lehet használni. Felvehetsz kölcsönt a nyugdíjprogramból? Be van állítva a HELOC az ingatlanon? Ha nehéz helyzetben vagy, ha kapsz egy jó lehetőséget, van-e pénzed, amit azonnal fel tudsz fordítani, hogy új ingatlant vásárolj, megjavíts valamit, ami elromlott, javíts egy ingatlant, bármi is legyen a helyzet , ez az Ön portfóliója egészének legjobb állapota?
A következő a könnyű birtoklás lenne. Soha nem fogsz olyan nagy portfóliót építeni, amely jól teljesít, ha utálod a birtoklást. Ha 40 rövid távú bérlete van, és mindegyiket maga kezeli, akkor nincs könnyű birtoklása. Ezt nem fogod élvezni. Ha szörnyű negyedekben vásárol ingatlant, még akkor is, ha remek ajánlatokat kap, akkor is utálja birtokolni, és nem fog nagyra nőni. Nem fogod megkapni azt a részvényt vagy azt a pénzáramlást. Így egy maroknyi problémás gyerek lehet a portfóliójában. Néha megéri, de ez nem lehet olyan, ahol a portfóliója nagy részét nem szereti birtokolni.
És ezt figyelembe kell vennie, amikor épít. Az utolsó pedig a méretezhetőség lenne. Ezt úgy csinálod, hogy folyamatosan skálázhatsz, és folytathatod? 10, 300,000 XNUMX dolláros házat veszel újra és újra és újra? Nos, ez nagyszerűen hangzik egy podcaston, amikor azt mondjuk: "Ó, kölcsönkérhetsz pénzt a befektetőktől." És valahogy felállítjuk a teljes szervezeti diagramot, hogy hova kerül minden darab, és ez nagyszerűen hangzik egy mérnök számára, azt mondják: "Ez működik." De aztán, amikor megpróbálod végrehajtani a darabot, amit most összeállítottál, rájössz, hogy nincs meg a hozzáértésed, vagy a gyakorlatban nem működik, mint elméletben.
Tehát a méretezhetőség rendkívül fontos része a portfólió egészének. És ez gyakran azt jelenti, hogy néhány olyan tulajdonságot ritkítanak, amelyek túlságosan nehezen méretezhetők, és egyszerűbb tulajdonságokkal cserélik le őket, vagy egyik eszközosztályból a másikba költöznek, amíg a másik négy követelmény teljesül.
Rob:
Igen igen igen. Tehát úgy hangzik, hogy valójában egy csomó különböző dolog egyensúlyát keressük, és valóban egy aspektusba való belemenés, és ennek van értelme. Megkérdezte, hogyan diverzifikálom, és azt mondtam: „Hé, én diverzifikálom a helyszínt”, de valójában nem ez az egyetlen módja annak, hogy diverzifikáljak, amikor a portfóliómat szeretem építeni. Valójában diverzifikálom a rövid távú bérleti platformokon is felsorolt egységtípusokat.
Szóval igen, vannak Arizonában, Texasban, Kaliforniában és New Yorkban. De vannak nagyon klassz egységeim is, amelyekkel csak szeretek szórakozni. És néha veszek egy egységet csak azért, mert az egy klassz ingatlan. Szóval vannak apró otthonaim, jurtáim, Airstreameim, faházaim, faházaim, századközepi modern kabinjaim, társasházaim, mindenből van egy kicsi.
És ez valójában azért van, mert szeretem megszólítani a különböző típusú közönségeket. Így tudom, hogy valami divatos-e, vagy éppen nem olyan meleg, amit például egy apró házhoz hasonlóan az emberek mindig imádnak. Az emberek nem akarnak egy-két év múlva apró házaknál maradni, mint idén. Nos, akkor az összes többi tulajdonságom megvan, hogy megfeleljek ezeknek. Így számomra mindig az egyensúlyt keresem a portfóliómban az általam létrehozott listák tényleges típusai és az emberek számára nyújtott élmények között.
Dávid
Ez az. Biztosan így kell gondolkodnod. És amikor minden jól megy a piacon, nem gondolunk a diverzifikációra. Nem gondolunk arra, hogy mi van, ha valami elromlik. Csak arra gondolunk, hogy mi a legegyszerűbb, leggyorsabb és legviccesebb módja annak, hogy méretezzük, amit csinálunk. És így építhetsz magadnak egy faházat. Ezeket nagyon gyorsan meg tudod építeni. Néhány órán belül felállíthat magának egy faházat, de nem az, ahogyan épít egy erődöt, kiállja az idő próbáját.
Rob:
Nos, a Tennessee állambeli Gatlinburgban lévő faházas falumon dolgozom már körülbelül másfél éve, de csak ma kaptam meg a frissítést. És tulajdonképpen azt hiszem, egy hónapon belül betörünk, és négy kupolás faház lesz a levegőben, ahogy azt hiszem, egy faháznál eléggé megszokott, majd egy pici ház, egy pici egykeretes faház is. És ez beletartozik abba is, hogyan diverzifikálom. Szeretnék többet foglalkozni az egyedi tartózkodásokkal. De igen, csak azért, hogy megértsem a portfólió-architektúra paramétereit, csak szerettem volna összefoglalni a közönségnek. Rendelkezünk saját tőkével, cash flow-val, likviditásunkkal, könnyű birtoklásunkkal és skálázhatósággal. Kihagytam valamit? És ezzel az öt dologgal jó egyensúlyt akarunk.
Dávid
Ez az. És te ezt akarod… szóval ezeknek a dolgoknak mindegyiknek pótolnia kell a többi gyengeségét.
Rob:
Oké, nagyszerű. Hát ez nagyon jó lett. Sajnálattal értesítek mindenkit, hogy annyira szakadunk ennek az első felében, hogy adunk még egyet… Azt hiszem, nem sajnálom, izgatott vagyok.
Dávid
Két előadás.
Rob:
Igen, ennek a második részét adjuk, ahol sokkal szaftosabb, talán még mélyrehatóbb kérdésekbe is belemerülünk. Melyek azok a tényleges kihívások, amelyeken vállalkozásunkban keresztül megyünk keresztül, néhány buktató? Ha holnap elveszítenénk az egészet, hogyan építenénk újjá portfóliónkat a nulláról indulva 0 dollárral? Ez lesz a BiggerPockets következő epizódjában. Nagyon izgatott vagyok, mert még nem tudom, hogy megvan-e a válasz, de hamarosan megtudjuk, mik azok.
Dávid
Nagyon szórakoztatónak kell lennie. Mindig is a kedvenceim közé tartoznak a következők: mit tennél, ha kérdésekről kezdenél, mert arra kényszerítenek, hogy olyan dolgokat húzz ki magadból, amiket általában nem tennél.
Rob:
Ilyen minden egyes alkalommal, amikor mélyreható zseniális rendszereid vannak. Én pedig azt mondom: „Ó-ó. Tudom, hogy a válaszom semmi ilyesmi.” Az jó. [hallhatatlan 00:52:49]…
Dávid
Ezért [unible 00:52:50] másodjára tennék, mert bunkó vagyok.
Rob:
Tudom, tudom.
Dávid
Rendben. Nos, köszönöm, Rob. Nagyra értékelem néhány meglátásodat, amelyeket itt megosztottál, és nagyon jó kérdéseket is feltettél, ezért köszönöm ezt. Nem tudnék jó válaszokat adni, ha nem kapnék jó kérdéseket.
Nektek, hallgatóknak pedig reméljük, hogy élvezte ezt az epizódot, amely minden olyan dologról szól, ami elromolhat és elromolhat az ingatlanügyekben, valamint arról, hogy mit teszünk ennek a kockázatnak a csökkentése érdekében. A következő adásban arról fogunk beszélni, hogy mit tennénk, ha újrakezdenénk, hogy segítsünk felkészülni a rossz dolgokra, mert a bölcs befektetők nem készülnek fel arra, hogy minden jól menjen. Terveket készítenek arra vonatkozóan, hogy mit fognak tenni, ha valami rosszul sül el, és ennek megfelelően készülnek.
Ha tetszik ez a műsor, kérjük, tegyen nekünk egy szívességet, írjon nekünk egy ötcsillagos értékelést, bárhol is hallgatja a tényleges podcastot, legyen az Apple Podcast, Spotify, Stitcher, bármi a kedvence. Csak egy pillanatra, és kérjük, adja meg nekünk ezt az értékelést, hogy továbbra is a világ legjobb ingatlanpiaci podcastja maradhassunk. És ha van egy kis időd, hallgass meg egy másik epizódunkat. Ez David Greene Robnak, van egy pólója, Abasolo.
Nézze meg az epizódot itt
Segíts nekünk!
Segítsen nekünk új hallgatókat elérni az iTunes-on azzal, hogy értékelést és véleményt ír nekünk! Mindössze 30 másodpercet vesz igénybe, és az utasítások megtalálhatók itt. Kösz! Nagyon nagyra értékeljük!
Ebben az epizódban:
- Miért pénzforgalom nem as megbízható ahogy a befektetők többsége gondolja, és miért NEM TEHETSZ rá
- Az a néhány dolog, amit teljesen tönkreteszi ingatlanportfólióját
- Likviditás és mennyi készpénz legyen kéznél/készen áll a telepítésre, ha a dolgok rosszul mennek
- Miért kellene minden ingatlanbefektetőnek? törekedj arra, hogy „törött milliomosok” legyél
- Ingatlandiverzifikáció és miért szeretne egynél több piacon bérelni
- A a portfólió architektúra öt tényezője amire MINDEN befektetőnek oda kell figyelnie
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Nézze meg a mi szponzori oldal!
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- 10 millió $
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 hónap
- 20 év
- 3d
- a
- képesség
- Képes
- Rólunk
- erről
- teljesen
- Elfogad!
- hozzáférés
- Eszerint
- Fiók
- Fiókok
- elismerni
- szerez
- megszerzése
- beszerzés
- át
- Akció
- tulajdonképpen
- További
- Hirdetés
- szószóló
- Után
- ellen
- szerek
- AIR
- Airbnb
- Minden termék
- lehetővé teszi, hogy
- már
- mindig
- elképesztő
- Amerika
- összeg
- elemzés
- elemez
- és a
- Másik
- válasz
- válaszok
- számít
- várható
- Szorongás
- külön
- fellebbezés
- Apple
- méltányol
- felértékelődés
- közeledik
- arbitrázs
- építészet
- TERÜLET
- területek
- arizona
- körül
- megjelenés
- szempontok
- vagyontárgy
- eszközosztály
- Eszközök
- Társult
- figyelem
- közönség
- közönség
- Augusztus
- szerző
- Baba
- vissza
- mentés
- Rossz
- Egyenleg
- Bank
- bankszámla
- bankszámlák
- csődbe jutott
- alapján
- Alapvetően
- BAT
- akkumulátorok
- akkumulátor
- Elem élettartam
- akkumulátor tárolása
- Csata
- öböl
- strand
- mert
- válik
- egyre
- előtt
- hogy
- hit
- Hisz
- előnyös
- Előnyök
- BEST
- Jobb
- Nagy
- nagyobb
- Legnagyobb
- Bankjegyek
- Bit
- Fekete
- foglaltságot
- bumm
- határ
- kölcsönkér
- megvett
- dobozok
- szünet
- Reggeli
- Törés
- HÍD
- hoz
- Törött
- költségvetés
- épít
- Épület
- épült
- Csokor
- üzleti
- vállalkozások
- megvesz
- vásárlók
- Vásárlás
- Kalifornia
- hívás
- hívott
- Kaphat
- törölve
- nem tud
- tőke
- autó
- kártya
- ami
- autók
- eset
- Készpénz
- pénzforgalom
- Cash Out
- CAT
- elkapott
- Okoz
- okozott
- bizonyos
- kihívás
- kihívások
- változik
- Változások
- csatorna
- Káosz
- töltött
- töltés
- Táblázatos
- ellenőrizze
- Gyerekek
- A pop-art design, négy időzóna kijelzése egyszerre és méretének arányai azok az érvek, amelyek a NeXtime Time Zones-t kiváló választássá teszik. Válassza a
- Város
- osztály
- osztályok
- közel
- szorosan
- záró
- ruházat
- coaching
- gyűjt
- Gyűjtő
- gyűjtemény
- elleni küzdelem
- hogyan
- kényelem
- vigasztalta
- érkező
- Közös
- hasonló
- teljesen
- bonyolult
- összetevő
- fogalmak
- kapcsolat
- Fontolja
- figyelembe vett
- állandóan
- konstrukció
- építése
- építés
- tartalom
- tovább
- szerződések
- ellenőrzés
- Beszélgetés
- Hűvös
- Költség
- kiadások
- tudott
- Tanács
- ország
- Pár
- tanfolyam
- Bíróság
- terjed
- Covidien
- Covid-19
- COVID-19 járvány
- Crash
- Crashed
- Összeomlik
- teremt
- készítette
- létrehozása
- hitel
- hitelkártya
- kritériumok
- kritikus
- kíváncsiság
- kíváncsi
- Valuta
- Jelenlegi
- Jelenleg
- vágás
- vágás
- találka
- David
- nap
- Nap
- üzlet
- foglalkozó
- Ajánlatok
- Adósság
- december
- határozott
- döntés
- határozatok
- mély
- Védelem
- Kereslet
- függő
- attól
- függ
- telepíteni
- bevezetéséhez
- letét
- elpusztítani
- pusztulás
- DID
- különbségek
- különböző
- nehéz
- fegyelmezett
- kijelző
- diverzifikációs
- változatos
- Diversify
- Nem
- Ennek
- Dollár
- dollár
- ne
- ajtók
- kétszeresére
- megduplázódott
- le-
- visszaesések
- tucat
- Csepp
- kiírása
- alatt
- minden
- könnyebb
- legegyszerűbb
- könnyen
- Gazdasági
- gazdaság
- gazdaságé
- bármelyik
- villamos energia
- érzelmek
- Empire
- alkalmazottak
- vége
- energia
- mérnök
- élvez
- elég
- Vállalkozás
- Vállalatok
- Egész
- Környezet
- részvény
- különösen
- alapvető
- birtok
- Eter (ETH)
- Még
- esemény
- események
- végül is
- EVER
- minden nap
- mindenki
- minden
- pontosan
- példa
- izgatott
- Izgalom
- kivégez
- létező
- Kilépés
- drága
- tapasztalt
- Tapasztalatok
- kiterjedt
- külön-
- Arc
- tényezők
- Esik
- Vízesés
- ventilátor
- fantasztikus
- GYORS
- leggyorsabb
- kedvez
- Kedvenc
- Érdekes
- bizalom
- félelem
- díjak
- kevés
- Ábra
- ábrák
- megtöltött
- utolsó
- Pénzügyek
- pénzügyi
- pénzügyileg
- Találjon
- végén
- vezetéknév
- Rögzít
- rögzített
- Rugalmasság
- Flip
- áramlási
- Folyó
- flow
- repülő
- következik
- következő
- Láb
- A befektetők számára
- erők
- örökké
- forma
- Erőd
- Előre
- talált
- Ingyenes
- gyakran
- barát
- Barátság
- ból ből
- front
- Tele
- móka
- alap
- finanszírozás
- vicces
- jövő
- játék
- általános
- zseni
- kap
- szerzés
- Girl
- Ad
- adott
- Giving
- Globális
- Go
- cél
- Jó
- Goes
- megy
- jó
- jó munkát
- fokozat
- megadott
- nagy
- Kapzsi
- Földi
- Nő
- felnőtt
- Garantált
- Őr
- Fickó
- fél
- maréknyi
- fogantyú
- Kezelés
- történik
- történt
- megtörténik
- Kemény
- kemény munka
- kelt
- tekintettel
- fej
- Egészség
- egészséges
- hallott
- hallás
- segít
- itt
- Heroes
- Rejtett
- Magas
- <p></p>
- nagyon
- bérel
- Találat
- Találat
- tart
- holding
- Lyuk
- Holes
- Kezdőlap
- Homes
- remény
- remélhetőleg
- horizont
- vendéglátó
- FORRÓ
- NYITVATARTÁS
- Ház
- házak
- ház
- lakáspiac
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- hatalmas
- emberi
- Éhes
- Vadászat
- gátfutás
- BETEG
- kép
- azonnali
- fontos
- lehetetlen
- javul
- in
- Jövedelem
- Növelje
- Növeli
- hihetetlenül
- egyéni
- elkerülhetetlenül
- infláció
- információ
- meglátások
- helyette
- utasítás
- biztosítás
- kamat
- Kamat-
- befektetés
- beruházás
- Beruházások
- befektető
- Befektetők
- részt
- Iron Man
- kérdések
- IT
- maga
- iTunes
- január
- Munka
- Journeys
- ugrás
- csak egy
- Tart
- tartás
- kulcsok
- Kedves
- király
- Ismer
- Ismerve
- Telek
- hordozható számítógép
- keresztnév
- törvények
- vezetékek
- TANUL
- tanult
- tanulás
- Szabadság
- kilépő
- bérbeadása
- szint
- Tőkeáttétel
- LG
- élet
- életmód
- fény
- Valószínű
- LIMIT
- vonal
- Folyadék
- fizetőképesség
- Kihallgatás
- felsorolás
- listák
- kis
- él
- életek
- élő
- hitel
- Hitelek
- elhelyezkedés
- helyszínek
- zárt
- Hosszú
- Hosszú játék
- hosszú idő
- hosszú lejáratú
- hosszabb
- néz
- keres
- MEGJELENÉS
- veszít
- vesztes
- Sok
- szerelem
- Elő/Utó
- LTV
- Luxus
- esőkabát
- készült
- fontos
- Többség
- csinál
- pénzt keres
- KÉSZÍT
- Gyártás
- férfi
- kezelése
- menedzser
- kastély
- sok
- sok ember
- térkép
- margók
- piacára
- tőzsdekrach
- piacok
- csoda
- tömeges
- mester
- Anyag
- jelenti
- jelentőségteljes
- eszközök
- Média
- Találkozik
- szellemi
- említett
- egerek
- Középső
- Félév
- esetleg
- millió
- Millió dollár
- millió dollár
- Milliomos
- Több millió
- bánja
- Gondolkodásmód
- jegyzőkönyv
- hibákat
- Enyhít
- modern
- pénz
- Hónap
- havi
- hónap
- több
- reggel
- Jelzálog
- a legtöbb
- mozog
- Filmek
- mozgó
- többszörös
- Multiverse
- Keresse
- közel
- szükségszerűen
- Szükség
- szükséges
- igények
- negatív
- háló
- Új
- New Market
- New York
- következő
- éjszaka
- rendszerint
- november
- számok
- számos
- október
- gyakorta
- Rendben
- ONE
- nyitva
- működik
- üzemeltetési
- működés
- Vélemények
- Alkalom
- ellentétes
- érdekében
- szervezeti
- eredetileg
- Más
- Egyéb
- kívül
- átfogó
- éjszakai
- saját
- tulajdonú
- tulajdon
- fizetett
- járvány
- Papír
- Párhuzamos
- paraméterek
- rész
- különös
- partner
- alkatrészek
- passzív
- passzív jövedelem
- múlt
- Fizet
- fizet
- fizetés
- kifizetések
- Payroll
- ország
- Csúcs
- Emberek (People)
- emberek
- százalék
- tökéletes
- teljesít
- előadó
- időszak
- időszakok
- person
- személyes
- Személyiségek
- Személyesen
- perspektíva
- vedd
- darab
- Hely
- terv
- tervezett
- tervezés
- tervek
- Ültetés
- Platformok
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- játék
- kérem
- podcast
- Podcastek
- pont
- Nézőpont
- pont
- politika
- medence
- szegény
- portfolió
- portfóliók
- pozíció
- lehetséges
- hatalom
- gyakorlat
- jósolt
- jobban szeret
- Készít
- előkészített
- szép
- megakadályozása
- előző
- Áraink
- elsődleges
- alapelv
- elvek
- prioritás
- proaktív
- valószínűleg
- Probléma
- problémák
- gyárt
- Nyereség
- nyereséges
- haladás
- program
- Hajt
- ingatlanait
- ingatlan
- Védő
- vásárolt
- vásárlások
- cél
- Nyomja
- Toló
- tesz
- elhelyezés
- kérdés
- Kérdések
- Quick
- leggyorsabb
- gyorsan
- hatótávolság
- gyorsan
- Az árak
- értékelés
- el
- kész
- igazi
- ingatlan
- észre
- realizált
- ingatlanügynök
- ok
- miatt
- újrafutóz
- új
- nemrég
- Töltse fel
- feljegyzett
- Refi
- visszatérítés
- Sajnálattal
- Szabályozás
- előírások
- rehabilitáció
- kapcsolat
- viszonylag
- megbízható
- átalakít
- Bérlés
- kölcsönzés
- cserélni
- képvisel
- követelmények
- Booking
- tartalékok
- REST
- eredményez
- nyugdíjazás
- jövedelem
- Kritika
- Gazdag
- megszabadít
- rés
- Kockázat
- út
- Gördülő
- tekercs
- körül
- rom
- Szabály
- futás
- biztonságos
- Biztonság
- Mondott
- azonos
- Megtakarítás
- Megtakarítás
- Takarékszámla
- skálázhatóság
- skálázható
- Skála
- skálázás
- félek
- forgatókönyvek
- szkriptek
- Évad
- Második
- másodperc
- biztonság
- látás
- szelektív
- MAGA
- elad
- Eladási
- értelemben
- szeptember
- szolgáltatás
- szolgáló
- készlet
- számos
- Megosztás
- megosztott
- megosztás
- Shield
- Műszakok
- rövid
- rövid időszak
- kellene
- előadás
- Műsorok
- Állítsa le
- jelentős
- jelentősen
- egyetlen
- Ülés
- helyzet
- helyzetek
- SIX
- Hat hónap
- készségek
- laza
- lassú
- kicsi
- okos
- So
- Közösség
- Közösségi média
- eladott
- szilárd
- néhány
- Valaki
- valami
- valahol
- Nemsokára
- forrás
- Hely
- beszél
- beszélő
- különleges
- kifejezetten
- költ
- Költési
- tüske
- tüskék
- osztott
- Szponzorok
- Sport
- Spotify
- négyzet
- stabil
- állvány
- standard
- kezdet
- kezdődött
- Kezdve
- biztos helyre eltesz
- Állami
- tartózkodás
- Lépés
- ragasztás
- Még mindig
- STONE
- megáll
- tárolás
- tárolni
- memorizált
- TÖRTÉNETEK
- vihar
- viharok
- egyenes
- Stratégia
- folyam
- patakok
- feszültség
- erősebb
- szerkezeti
- struktúra
- Küzdelem
- diák
- Diákok
- Iratkozz fel
- siker
- sikeres
- nap
- szuper
- túlélni
- fenntartható
- hattyú
- Hinták
- rendszer
- Systems
- Vesz
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- Érintse
- Adók
- tanár
- csapat
- ideiglenes
- bérlő
- teszt
- Texas
- A
- A jövő
- az információ
- a világ
- azok
- Ott.
- dolog
- dolgok
- Gondolkodás
- idén
- gondoltam
- fenyegetés
- három
- Keresztül
- egész
- Dobás
- Bekötött
- tiktok
- idő
- időrendben
- alkalommal
- típus
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- holnap
- tonna
- is
- felső
- téma
- érintse
- felé
- kereskedelem
- hagyományos
- Képzések
- Másolat
- transzformáló
- kezelésére
- egészségügyi osztályozás
- igaz
- FORDULAT
- Fordult
- típusok
- jellemzően
- alatt
- megért
- megértés
- egyedi
- egység
- egységek
- Világegyetem
- Frissítések
- fejjel
- us
- Amerikai dollár
- használ
- rendszerint
- Értékes
- érték
- Értékek
- különféle
- Járművek
- Ellen
- videó
- Megnézem
- nézetek
- Falu
- Virginia
- volkswagen
- várjon
- kívánatos
- Nézz
- őrzés
- Víz
- módon
- Vagyon
- időjárás
- hét
- Hetek
- Nyugati
- Nyugat-Virginia
- Mit
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- Vadon
- lesz
- Győzelem
- Téli
- Huzal
- Wisconsin
- BÖLCS
- nélkül
- Munka
- dolgozzanak ki
- dolgozott
- dolgozó
- művek
- világ
- Legrosszabb
- érdemes
- lenne
- írott
- Rossz
- X
- év
- év
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet