Újonc válasza: Az eladó finanszírozása, squatterek és megéri ügynöknek lenni?

Ashley:
Ez a Real Estate Rookie 268. epizódja.

Tony:
Azt hiszem, sok újonc tévesen feltételezi, hogy engedélyre van szüksége ahhoz, hogy ingatlanbefektető legyen, amikor az általam ismert ingatlanbefektetők többségének nincs engedélye, és ehelyett felveszünk valakit, aki szakértő. ezt a konkrét dolgot, és kihasználjuk a szakértelmüket, mert az ügynököm a Joshua Tree-nél, őt és a csapatát, nagyon szeretem őket, mert náluk az ingatlanvásárlási és -eladási folyamat egészen a tudományig ért. Például, ha elfelejtem beütemezni az ellenőrzésemet, a tranzakciós koordinátora azt mondja: „Hé, beütemezem az ellenőrzést ön helyett.”

Ashley:
A nevem Ashley Kehr, és itt vagyok a műsorvezetőtársammal, Tony Robinsonnal.

Tony:
Üdvözöljük az ingatlanújonc podcastban, ahol minden héten, hetente kétszer elhozzuk neked azokat az inspirációkat, motivációkat és történeteket, amelyeket meg kell hallanod befektetési utazásod elindításához. Mint mindig, a mai epizódot is azzal szeretném kezdeni, hogy valakit KSP75 felhasználónévvel kiabálok. A KSP ötcsillagos értékelést írt nekünk az Apple Podcastról. Ez így szól: „Egy többcsaládos házam van, és a családom a ház egy részében él, így van némi kitettsége a bérlőknek, bérleti szerződéseknek stb. Az Real Estate Rookie-t fantasztikusan lehet hallgatni, mivel információkat, útmutatást és magabiztosságot ad az ingatlanbefektetések következő szintjére lépéshez. Azt tervezem, hogy minden epizódot felfalok, jegyzeteket készítek, olvasok, kutatok, és 100%-osan készen állok a következő üzletemre, ha megfelelőek a feltételek.” Tehát a KSP-t nagyra értékeljük, Ön és én szeretem, hogy hamarosan megkapja az információkat, útmutatást és magabiztosságot, hogy megszüntesse a következő üzletet.

Ashley:
Szóval Tony, mi újság veled?

Tony:
Ma más színű inget vettem fel, úgyhogy a gesztenyebarna színben hintázom. Azt hiszem. Majdnem fekete, de nem egészen.

Ashley:
Fokoztatnom kellett a telefonom fényerejét, mert még mindig azt hittem, hogy fekete, amíg a producer nem mondott valamit, és el nem állítottam a fényerőt, és azt mondtam: "Ó, igen, ez egy másik árnyalat."

Tony:
Azt hiszem, kipróbálhatok egy másik színt 2023-ra, úgyhogy meglátjuk. De nem, komolyra fordítva a szót, valójában azt hiszem, ezen a hétvégén Nyugat-Virginiába fogok repülni. Nemrég írtunk alá egy LOI-t egy olyan megállapodásról, amelyet kint vizsgáltunk. Nagyon klassz földet nézünk. Körülbelül hat hektáros, és egy új nemzeti park közelében van Nyugat-Virginiában, és magának az ingatlannak van egy főépülete, egy vendégháza, öt lakóautó-padlója, és van engedélye egy csomó glamping-hely hozzáadására is. . Tehát az ötlet az, hogy megvesszük azt az ingatlant, hozzáadjuk a fénypontokat, felújítjuk az elsődleges házat, majd valószínűleg veszünk néhány Airstream lakókocsit is, hogy egy kis célponttá tegyük. Szóval izgatottak vagyunk érte.

Ashley:
Ez elképesztő. Ez igazán izgalmas.

Tony:
Igen.

Ashley:
Járt már Nyugat-Virginiában?

Tony:
Soha az életemben. Ez lesz az első alkalom.

Ashley:
Fiatalabb koromban ott jártam az IBO íjászvilágbajnokságra. Én, apám és a bátyám felhívtunk [hallhatatlan 00:02:51].

Tony:
Részt vettél az íjász világbajnokságon?

Ashley:
Mint egy liga, az IBO League, de igen.

Tony:
Miért csak most hallok erről? Mondtad már nekem, hogy részt vettél az íjász világbajnokságon?

Ashley:
Nem tudom. Úgy értem, úgy érzem, ez nem olyan nagy ügy. Nem tudom. De igen, fiatalabb koromban 3D-s célíjászattal foglalkoztam.

Tony:
Úgy értem, hányan mondhatják el magukról, hogy bármiért is részt vettek a világbajnokságon?

Ashley:
De mindenesetre a Snowshoe Mountainben volt minden évben Nyugat-Virginiában, és nagyon szerettem oda járni. Olyan, mint egy kis sífalu a hegy tetején, és nagyon klassz volt. Az egész íjászverseny fel-alá járkált a dombokon, hogy megcsináljam a 3D-s lövöldözést és egyebeket, szóval nagyon klassz volt.

Tony:
Igen, még soha nem voltam, szóval azt hiszem, ezen a hétvégén indulunk, és ez egy gyors átállás lesz, de nagyon izgatottak vagyunk. Ez lesz az első alkalom, hogy bármit is csinálunk glampinggel. Nem is igazán volt benne a játéktervben, de az ingatlan valahogy bemutatkozott. Valójában ez a személy megkeresett az Instagramon, és nem vagyok a legjobb a DM-jeim ellenőrzésében, de időnként átmegyek, és megpróbálom törölni őket, és valaki küldött nekem egy üzletet. , így szólt: "Hé, igen, szeretnék felajánlani ezt." Szóval, ha van még néhány jó ajánlatuk, amely megfelel ezeknek a kritériumoknak, kérjük, továbbra is küldje el nekem, mert ez a srác nélkül nem történt volna meg.

Ashley:
Én is elmegyek ezen a hétvégén, de sajnos nem üzlet. Ez egy ingatlanos lányok hétvégéje Las Vegasban. Így néhány női ingatlanbefektető lett a legközelebbi barátom. Szóval lányos hétvégét töltünk Las Vegasban. Sokat utazunk együtt, de ez általában az egész baráti társaságunk, de ezúttal csak pár lány lesz, és igen, mindjárt levesszük a Las Vegas-i sávot.

Tony:
Amíg nem szórakozol jobban velük, mint velem és Sarah-val tavaly nyáron, szerintem teljesen rendben van.

Ashley:
Nos, tudod mit? Azt hiszem, biztonságban vagy, mert a medencék zárva vannak ebben az évszakban, így nem lesz medenceparti.

Tony:
Nincs medenceparti.

Ashley:
De én is jártam Las Vegasban, nem tudom, valószínűleg 12-szer, de soha nem voltam Las Vegas-i szórakozóhelyen. Valószínűleg ez lesz az első alkalom ezen a hétvégén.

Tony:
Nos, mindaddig, amíg ez a második legszórakoztatóbb vegasi utazásod, és azt hiszem, jóban vagyunk. Jók vagyunk.

Ashley:
Tehát ma az Újonc Válaszban van néhány nagyszerű kérdésünk, amelyeket producerünk az Ingatlan Újonc Facebook-csoportból húzott ki. Tehát a forgalom miatti takarításról fogunk beszélni. Tehát miután egy bérlő kiköltözik, hogyan kell fizetni érte, mi a gyakori, különböző módok, ahogyan a takarításért díjat számítanak fel. Valamint egy kis eladói finanszírozás, ha az eladó ezt kínálja Önnek, hogyan működik ez a banki finanszírozás ugyanitt történő megszerzésével, majd beszélünk arról, hogy felmérést készítsünk egy ingatlanon. Tonynak és nekem nagyon eltérő tapasztalataink vannak ezzel kapcsolatban, ezért ha szeretnétek mérlegelni, hogy mi a gyakori a területetekben, akkor örülnénk, ha beugrálnának a YouTube-hozzászólások közé, és kommentálnátok lentebb, hogy általában így tesztek-e. vagy nem kap felmérést ingatlanvásárláskor és miért.
Oké, szóval a mai első kérdés Jason Dorseytől származik. „Ingatlanvásárláskor mi a célja a felmérésnek? Az ingatlanos azt kérdezi, hogy veszek-e egyet. Oké, egy felmérés, egy felmérés a földről. Tehát hol vannak a határvonalak, akkor megtudja, hol, mekkora a parcella, tehát hány hektár és hová mennek ezek a vonalak. Tehát mi az Ön tulajdona, amelyet valójában vásárol, és mi a szomszédos ingatlan. Tony, gyakori, hogy az emberek felméréseket végeznek az Ön lakóhelyén, hogy megvásárolják az ingatlant?

Tony:
Legalábbis az általam vásárolt ingatlanokat nem. Nem hiszem, hogy ingatlanügynök vagy bárki, sőt még a hitelezőim sem kértek volna fel felmérést, de a csomagjaink is elég kicsik. Azt hiszem, a tételsorok általában meglehetősen jól meghatározottak. Szóval talán ezért nem annyira aggasztják a piacokat, amelyeken én vagyok.

Ashley:
Igen, azt hiszem, még soha nem zártam be egy ingatlant anélkül, hogy nem végeztem volna egy érdekes felmérést.

Tony:
Nem olyan őrültség?

Ashley:
Igen. Itt nagyon elterjedt a felmérés elvégzése, és általában az eladó fizet a felmérésért, ahol kijön egy földmérő, megjelöli az ingatlant, esetleg megkockáztatja a telek sarkait, majd lényegében kihúzza. a felmérési térképet. Általában azt a helyet teszik meg, ahol a ház található az ingatlanon, az ingatlanvonalakat pedig ott, ahol az utca található. Néha előfordulhat, hogy valakinek már elvégeztetett egy felmérést, talán korábban, amikor megvásárolta a házat, vagy tavaly vettem egy kis A-keretes kabint, és volt egy régi felmérés a '90-es évekből, és elfogadtam a felmérést, és csak Az eladó aláírja a változás nélküli nyilatkozatot, amelyben azt állítja, hogy a csomagsoron nem történt változás. Általában csak azt javasoljuk, hogy menjen vissza, és fogadjon el egy olyan felmérést, amely talán csak néhány éves, csak azért, hogy meglegyen az a biztonságérzete, hogy nem történt változás a csomagban és a felmérési sorokban.
Volt egy olyan tulajdonságom, hogy amikor a felmérés megtörtént, vita támadt a szomszédokkal, hogy valójában nem jól csinálták, és nem zártuk be, és a lezárásunk el volt tolva, amíg az a tényleges vita meg nem történt, és a vonalak megtörténtek. ténylegesen meghatározta, hogy a csomag ténylegesen hová ment. Itt azt is megtudhatja, hogy van-e szolgalmi jog az ingatlanon. Körülbelül lakhelyem nagyon gyakori, hogy szolgalmi jogot adnak a gáztársaságnak, ahol van gázvezetékük. Tulajdonképpen az elsődleges lakóhelyemen van egy gázkút, és van egy út, ami visszamegy a gázkúthoz azon az ingatlanon, amelyre a Nemzeti Üzemanyag az a gáztársaság, ahova bármikor bemehet és hozzáférhet. És akkor fizetnek, ingyen kapunk gázt a házunkba, ami nagyszerű. Ja, korlátlan fogyasztás, amiről manapság nem is hallani. Tehát vannak különféle dolgok, amelyeket az ingatlan felméréséből is megtudhat.
Tehát ha az ingatlanügynöke ezt javasolja, kérdezze meg, hogy az eladó nyújt-e ilyet. Ha nem, akkor mindig kifizetheti a felmérés költségeit, és a telek méretétől függően általában pár hektárt látok, nem egy csomó épületet vagy bármit, akkor ez a tartományban mozoghat. 400-tól maximum 1,000 dollárig.

Tony:
Érdekes. Igen, szó szerint soha nem hallottam róla. Átnézem a lezáró dokumentumokat, miközben néhány régi ingatlanunkról beszél, hogy megtudja, talán ott volt-e, és csak nem is vettem észre, de nem látok semmit a felmérésről egyikben sem. dokumentumok, amelyek nálam vannak. A legközelebbi dolog, ami nálam van, még a tételsorokat is mutatja, a címadó jelentésből származik, és a legutolsó oldalon madártávlati képe látható az utcán lévő különböző parcellákról, és csak körvonalazza, hogy melyik parcellánk a miénk. . De nem, ez olyan érdekes. Szó szerint még soha nem csináltam ilyet.

Ashley:
Igen, én is meg vagyok döbbenve ettől. Volt egy epizódunk, ahol a kutakról beszélgettünk, és arról, hogy nektek általában nincs olyan kutak, ahol először vásároltatok, de igen, egy felméréshez, hogy ezt megtegyük. Igen, azt javaslom, hogy készítsenek egy felmérést, vagy nézzék meg, van-e már egy felmérés. Egyszerűen ez is nagyban megkönnyíti a dolgokat, ha banki finanszírozást kap. Nemrég előfordult, hogy a bankok is kértek másolatot a felmérésről, amit korábban nem csináltattam meg, de most adtam fel egy kereskedelmi hitelt, ahol kérték a felmérés másolatát.

Tony:
Igen, és most elgondolkodtat, hogy talán megnyílok-e az úton lévő problémák előtt, ha nem csinálom meg ezt a felmérést az ingatlan megvásárlásakor, különösen, ha csak néhány száz dollárról van szó. Csupán azért, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincs probléma az ingatlanvonalakkal, vagy ha a szomszéd kerítése 10 méterrel messzebb van, mint amilyennek lennie kellene. Láthat néhány ilyen dolgot, például az ingatlanügynökömet, használják a LandGlide-ot, az alkalmazást vagy valami ilyesmit. Tehát ha az ingatlanban vagyunk, azt fogják szeretni, hogy „Hé, itt van a határ” és hasonlók, de valószínűleg most, hogy hallok erről, egy kicsit komolyabban kellene vennünk ezt.

Ashley:
Igen, mi is használjuk a LandGlide-ot és az onX Hunt-ot. Néhány hete csináltunk egy kis kísérletet, ahol ezen a 30 hektáron, amit vásároltam, végigjártuk az ingatlanvonalat. Közvetlenül azután történt, hogy véget ért a vadászati ​​szezon, és elképesztő, milyen közel volt néhány faállomány a szomszédokhoz, akik… A birtokuk felé fordultak, de volt néhány olyan eset, amikor ez így hangzott: „Eh, ez valójában a mi birtokunkon lehet” – faállományuk. De az onX Hunt, amit észrevettünk, és a LandGlide is egy kicsit távolabb volt attól a helytől, ahol a tényleges tét az ingatlan sarkaiban volt. Nem volt túl pontos.

Tony:
Helyezze be.

Ashley:
Igen.

Tony:
Menő. Nos, át kellene térnünk a második kérdésre?

Ashley:
Igen, menjünk a következőre. „Megoszthatja az ingatlanengedély megszerzésének előnyeit és hátrányait, csak azért, hogy segítsen magának ingatlanbefektetési ügyletekben?” Ez a kérdés Teresa Moltertől származik, az Ingatlanújonc Facebook-csoportból. Ha még nem vagy az Ingatlan Facebook csoportban, feltétlenül csatlakozzon. Már csak azért is érdemes regisztrálni a Facebookra, hogy bekerülhess ebbe a csoportba, és sok hasonló gondolkodású befektetővel kapcsolatba kerülhetsz, illetve olyan kérdéseket is feltehetsz, amiket bejátszhatunk a műsorba. Szóval Tony, egyikünknek sincs ingatlanengedélye, de Sara megszerzi a jogosítványát, igaz?

Tony:
Sara azon dolgozik, hogy megszerezze az övét. Annak ellenére, hogy ezen az egész folyamaton keresztülment, most már majdnem a célegyenesben van, és még mindig azon vitatkozunk, hogy egyáltalán át kell-e mennie a teszt utolsó lépésén. Van néhány dolog, amit nézünk, igaz? Először is, Kaliforniában meglehetősen hosszadalmas folyamat az engedély megszerzése. Három tanfolyamot kell elvégeznie, van néhány további bizonyítvány, amit meg kell szereznie, és végre le kell tennie ezt a vizsgát, ami szintén elég hosszú vizsga, és nyilvánvalóan mindezekhez költségek is társulnak. De nem úgy, hogy 30-45 nap múlva megkapod a jogosítványod. Olyan ez, mint egy legalább hat hónapos megpróbáltatás, talán még hosszabb is, attól függően, hogy milyen gyorsan kell végigmennie a tanfolyamon.
Szóval szerintem az első kérdés, amit bárkinek fel kell tennie magának, de Teréznek konkrétan az, hogy mennyi időbe, pénzbe és energiába kerül az engedély megszerzése. És akkor a második dolog az, hogy mi a célod ezzel. Azt mondta, talán csak azért, hogy segítsen magának a saját ingatlanügyleteiben. Csak azt keresi, hogy rendelkezik MLS-hozzáféréssel? Szeretné esetleg megspórolni a jutalékokat, amelyeket a vevő ügynökének fizetne, amikor vásárol valamit, vagy az eladó ügynökének, ha elad valamit? Mi a motivációd erre? És akkor mi az a hangerő, amit úgy gondolsz, hogy valóban használni fogod? Ha évente egy ügyletet vásárol, valóban van értelme évente, vagy akármilyen gyakran is megszerezni és fenntartani ezt a licencet?
Azt hiszem, sok újonc tévesen feltételezi, hogy engedélyre van szüksége ahhoz, hogy ingatlanbefektető legyen, amikor az általam ismert ingatlanbefektetők többségének nincs engedélye, és helyette felveszünk valakit, aki ebben jártas. konkrét dolog, és kihasználjuk a szakértelmüket, mert az ügynököm a Joshua Tree-nél, őt és a csapatát, nagyon szeretem őket, mert náluk az ingatlanvásárlási és -eladási folyamat egészen a tudományig ért. Ha elfelejtem beütemezni az ellenőrzést, a tranzakciós koordinátora azt mondja: „Hé, beütemezem az ellenőrzést ön helyett”, vagy: „Hé, Tony, csak emlékeztetőül, az átvilágítási időszak hét nap múlva lejár. Ha szeretné teljesíteni kérését, tegyük meg még ma.” Szóval azt gondolom, Teresa, hogy ha a célod csak a megtakarítás, akkor talán ne tedd meg, de ha tényleg ügynök akarsz lenni, akkor valószínűleg nekivágok.

Ashley:
Háromszor kezdtem el az ingatlanjogosítványomat. Azt hiszem, 99 dollárt fizettem az online tanfolyamért. Ez, nem tudom, öt éve volt, vagy mi. Egy év után újra kell vásárolni a tanfolyamot, vagy bármi más. De odáig jutott, hogy miért van szükségem rá, és valójában csak azért akartam megszerezni, hogy el tudjam vinni magam a bemutatókra, így nem kellett mással ütemezni a bemutatókat, egy ügynök, és elmehetnék az ingatlanokhoz. Aztán eljutottam odáig, hogy az ingatlanaim nagy része off-market volt. Ez volt számomra az egyetlen előny. Természetesen spórolva a jutalékon, de szerintem megéri kifizetni a pénzt, hogy valaki más intézze a papírmunkát, megkösse a szerződést, beszélgessen a másik ügynökkel, intézze el a felmerülő dolgokat.
Különösen nagy előnynek tartom, ha van egy ügynök, ha bérlők vannak az ingatlanban, és eladni próbálja. Az ingatlanok bérlőivel való bemutatók ütemezése rémálom lehet, ha csak egyeztetünk velük, és ráveszik őket, hogy engedélyezzék a hozzáférést. Annyi ingatlanbemutatón jártam, ahol egy egységbe kellene bejutnom, és odaérünk, és ez olyan, mint: „Nem, elnézést. A bérlő azt mondta, hogy nem, vagy itt kellett volna lenniük, de nincsenek. Nincsenek kulcsaink”, ilyesmi. Valójában eladtam két olyan ingatlant az elmúlt évben, amelyeknek bérlői voltak, és szó szerint elmentem egy ingatlanügynökkel, aki az ingatlankezelő cégemmel dolgozott, és azt mondtam: „Ezért szeretném eladni. Itt az én ingatlanom” – és az ingatlankezelő cégtől megkapta a bérlő minden információját, minden bemutatót közvetlenül velük egyeztetett. Ez a pont önmagában megérte a megbízást, hogy meg kellett tennie.
Ebben egyetértek Tonyval. Ha valóban ingatlanügynökként szeretne vállalkozást vezetni, és házakat vásárolni és eladni másoknak, akkor igen, megérheti, mert ne feledje, ott vannak a továbbképzési költségek. A jogosítvány fenntartása pénzbe fog kerülni, és időbe kerül a továbbképzési órák elvégzése is.

Tony:
Igen, teljesen egyetértek, Ash. Szerintem ez a végső motiváción múlik. Ahogy mondtad, szívesebben fizetek valakinek azért, hogy az összes adminisztratív munkát elvégezze, mintsem magam csináljam. De megint értem. Különböző tereken járunk az ingatlanos utazásunk során, így talán ésszerűbb, ha ezt tesszük. De az én személyes véleményem, Teresa, hogy ha nem tervezi, hogy ez tényleges bevételi forrást jelentsen magának, lehet, hogy az időm nagyobb részét először az ingatlanvállalkozásom felépítésére fordítom, majd az ügynökségi dolgokra vagy az ügynöki munkára. a későbbiekben.

Ashley:
Oké. Rick Watts következő kérdésünkre. „Vett már valaki olyan otthont, amelyben lakók voltak? Van valami, amit figyelembe kell vennem, amikor megpróbálom kiszedni őket? Az előző tulajdonos engedélyével voltak ott, de nincs semmiféle bérleti szerződés, és úgy tűnik, nem hajlandók elmenni. Valószínűleg egy ügyvéddel fogok beszélni a jogi kötelezettségeimről. Kicsit utánanézek az etikai kötelezettségeknek is. Csak azt nem tudtam, hogy valaki tapasztalt-e már ilyet.”

Tony:
Ash, kezdhetek egy kérdéssel, ami neked szól, igaz? Soha nem veszek ingatlant bérlőkkel. Még az általunk vásárolt flipeink is sokszor hosszú távra bérelnek előre, de számomra mindig az a követelmény, hogy a vevő megbizonyosodjon arról, hogy a bérlők kiürültek. Valójában van egy flip, amivel már majdnem két hónapja kötöttünk szerződést, mert az eladó azon dolgozik, hogy kiszabadítsa a bérlőket. Tehát az alapállásom az, hogy nem fogom megvenni, ha van benne bérlő, mert nem akarom azt a fejfájást, hogy megpróbálnom kell kilakoltatni. Az Ön szemszögéből nézve, ha van egy ingatlana, amelynek megvásárlása előtt áll, és már tudja, hogy a bérlők nem akarnak elmenni, akkor is továbblépne annak megvásárlásával?

Ashley:
Igen, és azt gondolom, hogy ezzel a kérdéssel kapcsolatban Rick nem tudta, hogy kellő gondossággal járjon el, azt hiszem, mivel ez az ingatlan szerződésben volt, mert azt hiszem, van néhány módja annak, hogy kezelhette volna, mielőtt szerződést köt. Bízzon bennem, nagyon sok olyan dolog van, amit bárcsak tudtam volna az első pár ingatlanról, amit szintén megtettem.
Jó néhány ingatlant vettem, ahol bérlők vannak, de azt csinálom, hogy megkötök egy estoppel-megállapodást, ahol összehasonlítom a bérbeadó és a bérlő mondandóját. A bérlő vagy a bérbeadó azt mondja: „Íme a bérleti feltételek, itt a bérleti szerződés.” Vagy ha Rick helyzetében van, nincs bérleti szerződés, akkor csak havi 400 dollár készpénzt adnak nekem, és hónapról hónapra járnak, és ez a nevük, ez a telefonszámuk, ez mindenem. Ezután felveszem a kapcsolatot a bérlővel, természetesen a tulajdonos engedélyével, és megkérem, hogy töltsenek ki egy estoppel szerződést, amely alapvetően több információt ad róluk, de megerősíti, amit a bérbeadó mondott. Azt mondják, a bérleti díjuk is havi 400 dollár? Azt mondják, hogy valójában egy ötéves bérleti szerződést kötnek, ahol a tulajdonos azt mondja: „Nem, nos, azonnal kiszedheti őket, amint bezárja az ingatlant”?
Tehát vannak lépések, amelyeket megtehet. Ezt tárgyalásra is használhatod. Nemrég eladtam egy ingatlant, és az azt vásárló személy el akarta távolítani a bérlőket az ingatlanról a vásárlás előtt. Mi azt tettük, hogy értesítettük őket, hogy hagyják el. Hónapról hónapra jártak, megfelelő értesítést adtunk, és azt mondták: „Nem, nem megyünk el.” Megkezdtük tehát a kilakoltatási eljárást, és tulajdonképpen még mindig bezártuk az ingatlant, de letétben tartottuk vissza a pénzt, hogy kifizethessük az ügyvédi díjakat, ha folytatniuk kellene a kilakoltatást. Meghatároztunk egy dolláros összeget, azt hiszem, 1,200 dollár volt, vagy bármi az ügyvédi költségek fedezésére, ha folytatniuk kellett a kilakoltatást, ha a bérlő nem távozik. Így, amikor a bérlő magától távozott anélkül, hogy folytatnia kellett volna a kilakoltatást, visszakaptam azt az 1,200 dollárt. És ha a teljes kilakoltatáson kellett volna keresztülmenniük, a vevő megtartotta volna azt az 1,200 dollárt, hogy fedezze a költségeket.
Valamilyen módon megoldhatja ezt a problémát az ingatlan lezárása előtt, ha a szerződésében kijelenti, hogy az ingatlan üres. Pontosan ebben a helyzetben itt, Rickkel, el kell kezdenie a kilakoltatási folyamatot, hogy kiszabadítsa ezeket az embereket az egységekből. Ami aggodalomra ad okot, az az, hogy az ingatlanra nincs bérleti szerződés, és ügyelni kell arra, hogy bírósághoz forduljon, és egyszer csak megjelenik egy bérleti szerződés. Tehát ha kapok valamilyen dokumentumot esetleg az előző tulajdonostól, hogy ők ennél az X összegnél laknak ott, nem volt bérleti szerződés vagy hónapról hónapra, valami ilyesmi biztosan segíthet az Ön ügyében.
De ami az etikai kötelezettségek után kutatja a lelkedet, akkor jogod van ehhez a tulajdonhoz, és csak a kilakoltatás jogi eljárását kell elvégezned. És akkor, Tony, többet tudhatsz erről a squatter-jogokról. Úgy értem, fizetnek itt egyáltalán albérletet, vagy csak az ingatlanban laknak? Mert ez önmagában egy teljesen más kérdés lehet, ahol újra át kell mennie a kilakoltatási eljáráson, de elnézést kérek, Kaliforniában úgy gondolom, hogy nagyon engedékenyek a házalók jogai. Ez helyes?

Tony:
Nincs hosszú távú bérletem Kaliforniában. soha nem. De ezt tudom, és ne idézz engem, mert lehet, hogy kicsit eltévednék, de egészen biztos vagyok benne, hogy még ha valaki csak talál egy nyitott napot, és elég sokáig ott marad senki engedélye nélkül, műszakilag rendelkezhet bérlői jogokkal. Ez határozottan változni fog államonként, Rick. Tehát csevegjen egy ügyvéddel az államában, hogy megkapja a megfelelő információkat, de mindig is az volt a kedvencem, hogy ne vásároljak olyan ingatlant, ahol vannak bérlők, ha nem tervezem megtartani ezeket a bérlőket.

Ashley:
Igen, és csináltam egy házat James Dainarddal Seattle-ben, Washingtonban, és ott is elég kedvező squatterjogok vannak. Mindig vicceltem vele, hát, ha ez az üzlet délre megy, akkor csak beköltözöm az ingatlanba, és legalább egy-két évig ingyen lakhatok, hogy visszakapjam.

Tony:
Mielőtt kilakoltatnak.

Ashley:
Rendben, akkor folytassuk a következő kérdésünkkel. Ez a kérdés Rob Youngtól származik, és szintén az ingatlanújonc Facebook-csoportból származik. „Milyen kockázattal jár, ha az eladó finanszírozza az előleget? Én vagyok a vevő. Az eladónak nem szabad és tiszta a lakása. Felvehetem a jelzálogkölcsönt, de nincs pénzem az előlegre. Az eladó hajlandó meghosszabbítani a feltételeket. Amikor eladja, ki kell fizetnie a jelzálogkölcsönét. Valami tanács?” Oké, először ezt térképezzük fel. Oké, Rob jelzálogkölcsönt fog felvenni, hogy megvásárolja ezt az ingatlant. Oké, használjuk az egyszerű matematika kedvéért, tegyük fel, hogy megveszi 100,000 80 dollárért. 80,000%-os jelzáloghitelt kap, tehát 20,000 20,000 dollárt, és XNUMX XNUMX dollárra van szüksége. Az eladó azt mondja: „Kölcsönadom a XNUMX XNUMX dollárt az előleghez. Öt év alatt X összeget kell fizetned nekem”, vagy bármi is az.
Tehát ezzel az a helyzet, hogy a bank látni akarja, honnan származik ez a pénz, különösen akkor, ha lakossági lakásban csinálja, ahol bizonyítania kell, hogy megkereste ezt a bevételt, vagy megtakarította, vagy az a pénz jött. tőled, vagy egy családtag ajándéka volt. Ha látja, hogy a pénzt az eladótól kapta, az nem feltétlenül minősül az ingatlan pénzeszközeinek igazolásának. Ez az első megbeszélésem, hogy elmegyek a hitelügyintézőhöz, az Ön által használt hitelezőhöz, és megkérdezem a helyzetről.
Ha Ön kereskedelmi finanszírozást végez, tudom, hogy ez elég gyakran előfordul, amikor az eladó finanszírozza az eladót az előlegért. Felfedi a bankkal, a bank lefuttatja a számokat, és azt mondja: „Rendben, ez a bérlemény megengedheti magának, hogy kifizesse a havi költségeit, beleértve ezt a két jelzálogtörlesztést is, az egyiket a banknak 80,000 20,000 dollárért, a másikat pedig az eladónak XNUMX XNUMX dollárért. . Jóváhagyott. Menj tovább. Menjünk előre.” De ez az én gondom ezzel kapcsolatban. Ez lakossági finanszírozás lesz, vagy ez kereskedelmi finanszírozás lesz? Szóval ez olyan, mint az első lépés, amit ilyen helyzetekben megvizsgálnék.

Tony:
És azt hiszem, Rob, csak hogy tisztázzam, hogyan áramlik a pénz a vevő, bank, eladó, bank között, mert ott van néhány lépés, igaz? Tehát visszatérve a példádhoz, Ashley, miszerint Rob megveszi ezt a házat 100,000 80,000 dollárért, jelzáloghitelt kap 20 35,000 dollárért, és van egy 100 előlege, és tegyük fel, hogy ez az eladó 35,000 65,000 dollárral tartozik a házra. Kerek számokat használva, ha XNUMX-ért adják el, akkor kifizetik a XNUMX XNUMX dolláros jelzáloghitelüket, utána marad XNUMX XNUMX dollár, ugye?
De Rob, a pénz nem áramlik tőled közvetlenül az eladóhoz. Általában van köztük egy harmadik fél is. Kaliforniában tulajdonjogú és letéti társaságokat használunk, és ez az a mód, ahogyan a bank elküldi a csekkjét 80,000 35,000 dollárért, azt tulajdonjogba és letétbe helyezik. Letéti ezután odamegy az eladóhoz, és azt mondja: „Hé, eladó úr, ez a pénz az ingatlanért van, amit elad Robnak. Úgy látjuk, hogy még mindig 35,000 65,000 dollárral tartozik a Bank of America felé ezért az ingatlanért. Tehát mielőtt pénzt bocsátunk ki Önnek, először kifizetjük XNUMX XNUMX dolláros tartozását, amely a Bank of America felé tartozik, és megkapja a XNUMX XNUMX egyenleget.” Tehát, Rob, nem kell feltétlenül attól tartanod, hogy az eladó kifizeti az eredeti jelzálogkölcsönt, mert amíg átmegy a tulajdonjogon és a letétbe helyezésen, gondoskodni fognak arról, hogy bármilyen adósság vagy bármilyen zálogjog, bármi ez ellen. kifizetik, mielőtt a pénz ténylegesen az eladóhoz kerülne.

Ashley:
Igen, ez egy nagyszerű pont, hogy meg akar bizonyosodni arról, hogy a fizetett pénz, azaz a példánkban szereplő 80,000 XNUMX dollár fedezi a jelzáloghitel tartozását, vagy hogy az eladónak van pénze. De ahogy Tony mondta, ez egy olyan dolog, amiről a jogcím gondoskodik a záráskor, és nem lesz hirtelen az ingatlan tulajdonosa, hanem az előző tulajdonostól még egy zálogjog marad az ingatlanon.

Tony:
Ash, az általad elmondottak alapján egyetértek. Azt hiszem, gyakori, hogy az eladó néha visszaviszi az előleg egy részét, és őszintén szólva azt hiszem, van néhány kisebb bank is, ha Rob esetleg egy helyi hitelszövetkezettel dolgozik, vagy valami olyasvalamivel, amelyik kényelmes. az eladónak második zálogjoga is van az ingatlanra. Rob, a bankok általában ilyen furcsán érzik magukat, ahol nem akarnak senkit másodlagos zálogjogban. Azt akarják, hogy valamiféle bőr legyen a játékban, és ne egy másik hitelező. De ha esetleg egy kisebb hitelszövetkezettel vagy helyi bankkal dolgozik, akkor lehet, hogy nyugodtan adnak Önnek 80 ezret az elsőért, majd az eladótól 20 ezret a másodikért. Szóval szerintem ez attól függ, hogy melyik bankkal dolgozol.

Ashley:
Főleg, ha piaci érték alatt vásárolja meg az ingatlant. Ha fel tudod mutatni a banki tájékoztatót, és azt mondod: „Nézd, én 100,000 150,000-ért veszem ezt a házat, de a körülöttem lévő többi házat legalább 50,000 XNUMX-ért adják el. Már megveszem XNUMX XNUMX dollárral a piac alatt”, vagy bármi legyen is az, az biztosan segítene az Ön ügyében.
Rendben, a következő kérdésünk Eric Donnótól származik. „Takarítási és beköltözési díjak, hogyan dolgozol a díjakkal? Hosszú távú bérleteim esetén beköltözési díjat számoltam fel, amely fedezi a beköltözés előtti professzionális takarítást. Úgy gondoltam, jobb ezt megtenni, mint beköltözéskor levenni a kauciójukból a takarítási díjat. Ti hogy viselitek a takarítást? Csak megeszi a költséget, beköltözéskor kiveszi a kaucióból, egyáltalán nem takarít?” Oké, ez inkább hosszú távú kérdés, de Tony, talán miután átestünk a hosszú távú bérleti helyzeten, még a rövid távú bérlési oldalon is fedezheti.
Hosszú távú bérlés esetén beköltözési takarítási díjat számíthat fel. Általában nem látok ilyet gyakran. Tényleg, őszintén szólva nem tudom, láttam-e valaha valakit ilyet csinálni. Úgy értem, díjat számíthat fel, hacsak az állam nem engedi meg ezt. Amit csinálok, az az, hogy elkészítek egy takarítási ellenőrzőlistát. Amikor valaki beköltözik a lakásba, átsétál velem, és szinte úgy nézünk ki, mint az ingatlan átvizsgálása, ahol azt mondhatják: „Tudod mit? Itt van egy horpadás a burkolaton. Nem akarok ezért fizetni. A szőnyegnek ebben a sarkában egy folt van”, bármi is legyen ezekről a dolgokról. Átmenhetnek és megjelölhetnek, vagy átmennek, és csak azt mondják: „igen, minden remek állapotban van, remek állapotban, remek állapotban.” Lehet, hogy van egy kis kopás az egyik szekrényen, ezt le tudják jegyezni. Mindent dokumentálj fotókkal, te, mint bérbeadó aláír vagy az ingatlankezelő, majd a bérlő is aláír, dátumozd, és ez az a dátum, amikor megkapják a kulcsokat, bemennek a lakásba. Oké? Minden jó és jó.
Aztán amikor eljött a kiköltözés ideje, kapnak egy takarítási ellenőrzőlistát. Valójában ezt előre megadom, amikor beköltöznek. Szóval hé, csak hogy tudd, amikor kiköltözöl, ez minden, amit meg kell tisztítani. Ezt a listát valójában a nővéremtől kaptam. Amikor elvégezte a főiskolát, el kellett költöznie tanári állás miatt pár évre, és a lakásba, ahol volt, elmentem, hogy kiköltöztessék, amikor végzett, és odaadták neki ezt a takarítási ellenőrző listát, és minden tételesen szerepelt benne. ha ez nem történik meg, mennyit kell fizetnie. Tehát ha nem takarította ki a hűtőszekrényt, az 10 dollár volt, vagy bármi. Úgy értem, ez egy elég finnyás lista volt, és ahol letörli a rolót, minden ilyesmi.
Emlékszem, a nővérem kiakadt, hogy nem lesz elég tiszta. Úgy értem, szó szerint nem is érintette ezt a helyet egész évben, amikor benne élt, vagy bármi volt az. Szeplőtelen volt. Emlékszem, hogy a menedzser eljött, hogy megvizsgálja a kiköltözést, és csak körülnézett, és azt mondta: „Rendben, jól néz ki.” Azt mondja: "Ez az?" És azt mondja: „Igen, igen, nagyon jól vigyáztál erre a helyre. Köszönöm." És előtte két napot töltött azzal, hogy minden apró sarokfoltot megtisztított, bár még csak nem is volt benne semmi szennyeződés vagy por. Tehát egy olyan ellenőrző lista bevezetése, amelyről a bérlői előre tudják, ez az elvárás a kiköltözéskor, hogy ne legyen meglepetés, és már aláírták azt a vizsgálati lapot, miszerint mindketten egyetértenek abban, hogy jó állapotban van. Nem volt semmi baj az egységgel, amikor beköltöztek.
Aztán mindig felfrissítem, amikor értesítik, hogy elköltöznek, odaadom az ellenőrző lapot. Ide írhatod, hogy ez az egy tétel költsége. Ha a szőnyegeket meg kell tisztítani, mert foltok vannak, akkor szakszerűen meg kell tisztítani, vagy valami hasonló, ez 100 dollár, bármi legyen is az. Vagy fizethet átalánydíjas takarítási díjat. Ha nem tisztítja meg az egységet, tisztíttassa meg ezt az ellenőrzőlistát, 250 USD-t fogunk felszámítani, mert ennyibe kerül, ha valaki bejön és megcsinálja. Aztán amikor a bérlők kiköltöznek, megvan a holmijuk. Bejössz, és végigcsinálod a bérlőt, és kijelented: „Rendben, ezt nem itt takarították ki, ez nem volt ott.”
New York államban 2019 júniusában ténylegesen megváltoztatták a törvényt, és ténylegesen fel kell ajánlani a bérlőnek, hogy végezze el a kiköltözést, mielőtt ténylegesen elköltözne. Amikor felmondanak, szerintem két héttel a tényleges kiköltözés időpontja előtt meg kell ajánlani nekik a lehetőséget, hogy ott átvizsgálják, ez olyan, mint egy elővizsgálat, hogy legyen lehetőségük bármit kijavítani. Mondjuk, hogy van egy lyuk a falon, vagy ilyesmi. Ez lehetőséget ad nekik a foltozásra és a festésre, amit ha követtek az Instagramon, láthatjátok, hogy nem mindig az a legjobb, ha a bérlői maguk végeznek javítást. Én is így csináltam, és általában azt látom, hogy nincs díjat felszámítva, és azt a kauciójukból le lehet venni addig, amíg el nem költöztek.

Tony:
Igen, ez egy nagy összeomlás, Ashley. A legtöbb tapasztalatom ezzel az ingatlankezelő céggel volt, ahol a főiskola után dolgoztam, és a folyamatuk szinte pontosan az volt, amit az imént mondott, ahol bizonyos idővel a vendégek, vagy a vendég, mielőtt a bérlő ténylegesen kellett volna Kiköltöznek, megcsinálják a kezdeti áttekintést, majd azon a napon, amikor a bérlő visszaadja a kulcsokat, elvégzik az utolsó áttekintést, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy minden rendben van. Amit nem javítottak ki, azt kiszámlázták, nyilván kivették a kauciójukból, és ha túlmegy, akkor kiállítanak egy számlát, de minden kintlevő tételt kiszámláztak. Ez volt a folyamatuk. De igen, nem hiszem, hogy valaha találkoztam volna senkivel, aki beköltözést, például takarítási díjat számítana fel a bérlőinek, ha beköltöznek az ingatlanba, de azt hiszem, Eric, ha ez neked működik, és az emberek még mindig keresnek. mondjuk nálad, és talán működik, de ahogy Ash mondta, sok más lehetőség is van.

Ashley:
Oké, ennyi a mai újonc válasz. Remélem, ti sok értéket elvettek ebből. Ha kérdése van, amire választ szeretne kapni, kérjük, küldjön Tonynak vagy nekem egy DM-et az Instagramon. Hagyhatsz egy kérdést az Ingatlanújonc Facebook-csoportban, ahol valószínűleg rengeteg választ fogsz kapni, mielőtt ténylegesen sugározhatnánk az epizódot a mi válaszunkkal. Nagyon köszönöm srácok, hogy csatlakoztak hozzánk. Én Ashley vagyok a wealthfromrentalsnél, ő Tony a tonyjrobinsonnál, és szerdán visszatérünk egy vendéggel.