Többcsaládos piac frissítése + mit tud egy 20 éves veterán

András:
Ez a BiggerPockets 767 podcast show.

Angie:
Az alapkezelő társaság tudja, mit csinálnak. Ők a szakemberek, ők a tapasztalattal rendelkezők. Ha van egy ügyfele, akit túlságosan is bevonnak, esettanulmányról esettanulmányra, az ingatlan nem sikeres. Ha vannak ügyfelei, akiknek nincs keze, és hetente telefonál velük, elküldi a heti jelentést, a tulajdonosi jelentést. Ezek a tulajdonságok újra és újra rendkívül sikeresek.

András:
Andrew Cushman itt a haverunkkal, Matt Faircloth-al. David Greene ismét üresen hagyta a hangstúdiót, és úgy gondoltuk, talán megtanulta a leckét a legutóbbi alkalomból, ezért átvesszük az irányítást.

Matt:
Örülök, hogy itt lehetek veled, Andrew. Hálás vagyok, hogy veled végezhetem az átvételt. Izgalmas beszélgetés következik ma, és az emberek azt kérdezik: Miért izgat az ingatlankezelés? Ez annyira unalmas. Hadd mondjam el, srácok, szégyellje magát, hogy unalmasnak gondolja az ingatlankezelést. Az ingatlankezelés az, ami növeli vagy megtöri a nyereségességét egy ügylet során. Egy jó ingatlanmenedzser elfogad egy közepes üzletet, és csodálatossá teszi, ők pedig elképesztő üzletet kötnek, és teljes szarságot csinálnak belőle. És srácok, még egy dolog. Ha többet szeretnének hallani arról, hogy mi teszi nyereségessé az ügyleteket, az ingatlankezelésről és a vagyonkezelésről, akkor hallgassa meg a 739-es műsort, ahol én, Andrew és David mélyen belemerülünk abba, hogy mi az vagyonkezelés, mi nem az, és hogyan. az ingatlangazdálkodással van összefüggésben. Tehát miután meghallgatta ezt, nézze meg azt az epizódot. 739. szám.

András:
Ma egy többcsaládos piac szakértője van velünk. Először egy kis piaci frissítésbe fogunk bele, mert a dolgok gyorsan változnak, és szeretnénk mindenkit naprakészen tartani arról, amit valós időben látunk a piacokon. Aztán beszélni fogunk az ingatlankezelésről, és sok mindenről. Néhány dologra azonban nagyon fontos odafigyelni, ezek azok a kulcsfontosságú tulajdonságok, amelyeket a befektetőnek egy harmadik fél ingatlankezelő társaságában kell keresnie. Melyek a legnagyobb hibák, amelyeket az új befektetők elkövetnek, amikor harmadik féltől származó ingatlankezelést kezdeményeznek? És hallani fogunk egy történetet egy bérlőről, akinek vertikálisan integrált hentesüzlete és grillezője volt az egységében. Szóval maradjon velünk mindezzel kapcsolatban. Matt, van egy gyors tipped? Készen állsz?

Matt:
Gyors tipp. Oké, srácok, itt van a nap gyors tippje. Andrew és én összeállítottunk egy fenomenális forrást, amelyet használhattok, amikor ingatlankezelő társaságokkal interjúznak. Ez 27, nem egy, nem kettő, nem három, 27 kérdés, amelyet fel kell tennie egy ingatlanmenedzsernek, amikor azt fontolgatja, hogy felveszi őket. És ez a nagybetűs F mentes, amit Andrew-val kedves ajándékként adtunk össze, köszönöm szépen. Vissza hozzátok srácok. Nyissa meg a biggerpockets.com/resources oldalt.

András:
Igen, fogd meg, tedd magadévá. Tegyen fel néhány további kérdést, és tudassa velünk a YouTube-on található megjegyzésekben, hogy mit gondol erről. Rendben, izgatott vagyok. Tehát menjünk előre, és ugorjunk bele a piaci frissítésbe.

Matt:
Szóval srácok, beszéljünk a piacról. A dolgok naponta változnak. Mit gondoltok, srácok? Hol vagyunk?

András:
Nos, ez érdekes, mert mindenki tudja, hogy ez volt, de határozottan tudok betekintést nyújtani, elég aktívak voltunk ebben az utolsó negyedévben. Az üzlet mennyisége, enyhe növekedést tapasztalunk a megtekinthető kínálatban. Több ügyletet írunk alá, mint eddig, nem fogadunk el több ajánlatot, de legalább több ingatlant kell megtekintenünk. Nagyon sok cím van odakint. Az elmúlt hat hónapban hatszor láttam olyan dolgokat, mint például a bérleti díj csökkenése, meg minden. Ezt nem látjuk. Minden ingatlanunkban emelkedtek a bérleti díjaink. Márciusban szinte minden ingatlanunkban volt lemezgyűjtemény. Szerintem nagyon fontos különbséget tenni, hogy mely piacokról van szó. Ne feledje, az ingatlan helyi, nem országos.
Tehát igen, a bérleti díj valószínűleg csökken, ha A osztályú ingatlant vásárol San Franciscóban, de ha van egy B osztályú ingatlanja egy erősen növekvő részpiacon, akkor valószínűleg még mindig elég jól megy. Ne hagyja, hogy a címek elriasszanak. Sok ingatlan még mindig fantasztikusan működik. Egy akvizíciót is most zártunk le március végén. Ez volt az eddigi legnagyobb részvényemelés. Egy hét alatt elfogyott. Szóval ismét sok szó esik arról, hogy manapság nem lehet tőkét emelni. És igen, ez nehezebb, de ha megvan a megfelelő üzlet és a megfelelő befektetők, és ezt a kettőt összeadja, akkor is megkötheti az üzletet. És végül, a másik oldalon, csak felsoroltunk egy eladó ingatlant, és rögtön kaptunk egy elég erős ajánlatot kemény pénzzel. Egyelőre nem fogjuk elfogadni.
De azt tapasztaljuk, hogy a banki vagy áthidaló hitelt igénylő ingatlanokat jelenleg meglehetősen nehéz eladni, mert ezek a hitelezők megfeszítik a záróizmukat, és a finanszírozás nagyon nehéz. De ha van egy jó piacon stabilizált ingatlanja, amely alkalmas ügynökségi finanszírozásra, az ügynökségek továbbra is nagyon aktívak, és kölcsönt adnak a stabilizált ingatlanokra. Tehát mivel olyan kevés az eladó készlet, az ingatlanok valójában egész jól mennek. Ez az a négy dolog, amelyre rátalálnék, és eloszlatnék néhány mítoszt, a végzetet és a komorságot, ami odakint van. De Angie, Matt.

Matt:
Érdekes dolgok, Andrew. De először is, nem tudom mást mondani, gratulálok a vásárláshoz és az eladásra kínált ingatlan listázásához, és nem tudok mást tenni, mint megemlíteni. Én is sok eladót látok. És sajnos, ha megnézzük az általam látott eladó ingatlanokat, akkor sok olyan dolog, amit egy éve, két éve vettek az emberek. Valószínűleg sok olyat láttál, ahol az emberek vettek valamit, az eladó megvette két éve, és duplájáért adják, mint amennyiért fizettek, vagy a brókerek, akiknél a duplájáért adják, mint amennyit fizettek. érte. Ez egy zseblista, igaz? Ez azt jelenti, hogy a brókernek nincs is aláírt tőzsdei megállapodása. Csak körbejárnak. Az eladó azt mondta, ha meg tudod szerezni ezt a számot, akkor eladom.
Láttam egy csomó ilyet, és nem tudom, nem akarok valaki más problémáját megvenni. És nyavalygós vagyok, ha bármit megveszek, ami 18 hónapnál vagy két évnél rövidebb ideig volt a tulajdonában. Mert ezzel az a probléma, hogy első kézből láttam, nem lehet valódi tőkejavítással foglalkozni. Ilyen rövid tulajdonosi ciklus alatt nem tudja kezelni a valódi halasztott karbantartást. Kicsit hosszabb ideig kell birtokolnia egy ingatlant, hogy minden olyan dologgal foglalkozzon, amivel foglalkozni kell. Tehát ezek mind csak olyan ingatlanok, amelyeket egy kicsit csiszoltak, és visszakerült a piacra. Szóval ez az, amit a napokban sokat láttam. De nem tudom, hogy ez valóban a piacra utal-e. Csak azt gondolom, hogy sokan csak várakoznak.

András:
Egyetértek. És ezek nem fognak kereskedni. Ők azok az eladók, akik a végén lerohanják a piacot. A piac 10, 10%-ot fog esni, majd XNUMX, XNUMX%-ot. Nos, mit gondol? Még mindig a nyolcas golyó mögött vannak, és le fogják üldözni, és örökké kitartanak. Tehát igen, az ingatlan, amit vásároltunk, hosszú távú tulajdon volt, körülbelül hat évre. Az pedig, amit eladunk, hat éve a miénk.

Matt:
Nesze.

András:
Tehát ez valóban működik. Szóval most, Angie, egy kicsit más belátásod van, mert látod a durva szemcséket ennek a másik oldalán, közel mihez? 25, 26,000 XNUMX egység.

Angie:
Igen, 25,000 XNUMX egység. Ez egy kicsit más. Ügyfeleink, vagy amit látunk, az az, hogy ügyfeleink valójában nem vásárolnak semmit. Először is, az árak még mindig nevetségesek. Emelkednek a kamatok. És vannak ügyfeleink is, akiknek aggodalmaik vannak, mert áthidaló kölcsöneik vannak, és attól tartanak, hogy elveszítik ingatlanaikat, és felszámolás alá kerülnek. A dolgok egész sokféleségét látjuk. Ami pedig a bérleti díjakat illeti, bizonyos piacokat illetően, teljesen igazad van, Andrew, vannak piacok, a másodlagos és a tercier piacok, ahol a bérleti díjak még mindig erősek. De a nagyvárosokban, pontosan amit mondott, San Franciscóra hivatkozott, meg minden, mivel mi egy Georgia állambeli alapkezelő társaság vagyunk, én Atlantára fogok hivatkozni.
Már kezdjük látni a rámpák csökkenését. Látjuk, hogy engedményeket kínálnak. És így kezdi látni azt a gyengeséget a piacon az A-n és a B-n. És történelmileg A esni kezd, majd a B megkapja az A-lakókat, majd ez egy ördögi kör, és lemegy a B-be, a C-be. Vannak aggályok, és azt hiszem, ez nehéz lesz. És azt hiszem, sok ingatlant fogunk látni a nyár második felében, kora ősszel pedig felszámolási eljárás és lefoglalás.

András:
És így azok számára, akik hallgatnak, és nem ismerik a vevőkészüléket, meg tudnátok ezt gyorsan meghatározni?

Angie:
Igen. Ha egy ingatlan felszámolás alá kerül, a pénzügyi hitelező elviszi az úgynevezett speciális szolgáltatóhoz. Tehát sok speciális szolgáltató van az Egyesült Államokban, így a kölcsön az úgynevezett speciális szolgáltatóhoz megy. Aztán a speciális szolgáltató ténylegesen bíróság elé állítja az ingatlan tulajdonosát, mert nem fizetik a jelzálogkölcsönt, és bíróság elé állítják az ingatlan tulajdonosát, és a bíróság kijelöl egy vagyonfelügyelőt. Tehát az Ön bírósága csődgondnokot jelölt ki, ami azt jelenti, hogy egy alapkezelő társaságot kell bevonni az eszköz kezelésére. A vagyonkezelőnél az átvevő tulajdonképpen a kölcsönadót kezeli, mi a vagyonkezelő helyett, és addig marad a vagyonkezelő, amíg a speciális szolgáltató az eszköz eladásáról nem dönt.

András:
És a szakszerviz ettől jellemzően viszonylag gyorsan eladásra adja? Vagy van késés vagy?

Angie:
Ez az eszköz állapotától függ. Tehát, ha ez egy nagyon rossz vagyontárgy, és így olyan ingatlanra gondol, ahol a jelzáloghitelt nem fizetik, általában más dolgokat nem fizetnek, sok a halasztott karbantartás, és előfordulhat, hogy nem fizetik ki a vízszámlát. És sokszor látja, hogy ezek az ingatlanok a hírekbe kerülnek. Olyan ez, várjunk csak, 200 lakásos közösség, elzárták a vizet, mert nincs pénz semmire. És így általában egy nagyon nyomorult eszközhöz jut. Tehát, miután kinevezték a vagyonkezelőnek, bejön a menedzser, bejön az alapkezelő társaság, és megfordítja az ingatlant. A szakszerviz valóban odaadja a pénzt, ami fenomenális, hogy az ingatlant megfordítsd, olyan állapotba hozd, amilyenre el lehet adni.
Tehát az eszköz állapotától függ, hogy mikor kapjuk meg. Nem mindig rosszak, de általában igen, mert mire a kölcsön nemteljesítésétől egészen a bíróságokon át a csődgondnok kijelölése tart, akár egy évig is megviselheti az eszköz.

András:
És vicces, hogy megemlítette őket a hírekben, másfél évtized alatt, amíg ez a vállalkozás működött, nem hiszem, hogy valaha is jó okkal láttam volna ingatlant a hírekben. Ez szinte általánosan nem olyasmi, amit az Ön tulajdonában lévő ingatlannal szeretne megtörténni. És akkor egyetlen befektető sem maradt le. Merüljünk el. Csak egy gyors meghatározás. Mi az a speciális szerviz?

Angie:
A speciális szerviz egy cég, és mondok néhány példát. CWCapital, LNR Partners Miamiban, akikkel sokat dolgozunk együtt. A Rialto Capital speciális szolgáltatók, és szó szerint a nehéz helyzetben lévő hitelekre összpontosítanak.

András:
Tehát alapvetően bejönnek és átveszik, függetlenül attól, hogy a tulajdonos akarja-e vagy sem?

Angie:
Igen.

András:
És akkor az utolsó kérdés azokhoz, akiknek nagyon sokan vagyunk odakint, és különösen azok, akik az elmúlt néhány évben próbáltak beszállni az üzletbe, olyan nehéz volt üzletet kötni az elmúlt néhány évben. Az árak magasak. Rengeteg verseny van. Látsz a függöny mögé, igaz? Mert több ezer vagyont kezel. Mattnek és nekem csak pár ezren vannak. Neked sokkal szélesebb a látásmódod, mint nekünk. Hallottam olyan ingatlanokról, ahol nem tudják fizetni a jelzáloghitelt. Aztán ahogy mondtad, nem az eladóknak fizetnek, hanem tőkelehívásokat intéznek. Nincs több disztribúció. Hat hónap múlva esedékes a léggömbkölcsönük. Valaki, aki hallgat, szerinte ezek a dolgok mikor válhatnak olyan lehetőséggé, hogy egy új befektető bekerüljön a következő ciklus végén?
Meddig rúghatják még az ingatlantulajdonosok a konzervdobozt, mielőtt speciális szervizbe, majd eladásra kerülnek, mielőtt lehetőség nyílna a következő személy számára?

Angie:
Nos, az előrejelzésünk a nyár vége, kora ősz, hogy elkezdjük látni a folyamat beindulását, és onnantól építkezünk. Mert amint tudod, Andrew, sokan túlfizettek ezekért az eszközökért, és ez egyszerűen nem mehet tovább. Tehát bekerülsz abba az ördögi körbe, amely 2008-ban történt, és kilencben, amikor túlfizettél ezért az eszközért, aláírtad, hogy ezek a csillagászati ​​bérleti díjak, és nem tudod megszerezni a bérleti díjat, mert a piac szétesik, engedményeket kínálnak, és ez csak az az ördögi lejtmenet. Hoppá, most nem tudjuk fizetni a jelzáloghitelt. Hoppá, ezt most nem tudjuk kifizetni. Azt hiszem, látni fogjuk az elejét, főleg ezeknél a léggömbkölcsönöknél, megint a nyár végi, kora ősz az előrejelzésünk.

András:
Rendben, így késő nyár, kora ősz. És akkor az utolsó kérdés, és nagyon érdekel, hogy halljam ezzel kapcsolatos gondolatait. Néhány ember, akivel beszélgetek, és akiket hallgatok, azt mondják: hé, ez csak egy szelete lesz a többcsaládosok piacának. Mások azt mondják, hogy ez az egész piacot tönkreteszi, mint 2008. Megvannak a gondolataim, de szeretném hallani, mit gondoltok arról, hogy ez inkább olyan lehetőségeket jelent majd, mint azok számára, akik vásárolni, vagy ez csak egy széles körben elterjedt szorongás lesz, ami a nagy pénzügyi válságban volt?

Angie:
Nem, véleményem szerint nem lesz, mert szerintem nagyon sok ingatlantulajdonos van, akinek jó szilárd kölcsönei vannak ésszerű kamatozású. Most már készpénz folyik. Így elviselhetnek egy kis bérleti díjat és néhány nehéz időszakot, és mondjuk meghúzzák a nadrágszíjat. Szóval véleményem szerint nem hiszem, hogy tömegpusztítás lesz. Azt hiszem, megint azoknak az embereknek kellett kihozniuk a pénzt, akik túlfizettek az ingatlanokért, és nem voltak okos vásárlók. És szerintem ezek fognak szenvedni.

András:
Oké. Rendben, jó. Nos, ez remélhetőleg jó releváns információ mindenki számára, aki ajánlatokat keres, és esetleg még saját ingatlanja is van. Matt, van valami hozzáfűznivalód az átállás előtt?

Matt:
Egyetértek azzal, hogy sok ingatlannal lesz gond, de én sem vagyok a világvége előrelátója. Úgy gondolom, hogy sokan meg fogják találni a kiutat, vagy megtalálják a módját annak, hogy működjön. Nem hiszem, hogy vér lesz az utcákon. Azt hiszem, sok üzlet lesz, talán több is. És úgy gondolom, hogy akik nyerni fognak ebben a játékban, vagy akik beszálltak ebbe a játékba, azok a hosszú játékot játsszák. Azok, akik bekerültek, fel akartak forgatni egy bérházat, mint a forró krumplit, és bejutni, kiszállni egy év, két év múlva, ahogy látják az embereket a közösségi médiában, vagy módosítaniuk kell a tervüket, vagy véget vethetnek. ingatlan elvesztése miatt. Ki tudja?
De úgy gondolom, hogy akik belevágnak a játékba vagy terjeszkednek egy többcsaládossal, Andrew példája, Andrew éppen üzletet kötött, éppen bezárt egy ingatlant, vagy éppen szerződést kötött egy ingatlannal, és nemrég zárta be. Meg lehet csinálni. Ebben még mindig lehet jó ajánlatokat kötni. Azt gondolom, hogy akik ülnek a kezükben és várják, hogy leszakadjon az ég, azok egy darabig kézen fogva ülnek. Akár egyszerűen kiszállhatsz, és megpróbálhatsz lehetőségeket találni. Csak legyen körültekintő, és licitáljon olyan ügyletekre, amelyek annak tudatában, hogy készpénzforgalmat szeretnének elérni, és ezt az elismerést szeretné elérni, mert lehet, hogy a megbecsülés egy ideig nem lesz szó. Azt gondolom, hogy a többcsaládosoknál nagyon sokáig a pénzforgalom lesz a király.

Angie:
Folyamatosan azt mondom az ügyfeleknek, hogy legyenek óvatosak a jegyzéssel, mert a piac szó szerint az inflációval és minden mással együtt, a szüneteknek folytatódniuk kell. Ebben a tempóban nem lehet folytatni. És eljön az idő, amikor az emberek azt mondják: ezt nem engedhetem meg magamnak. És nem engedheti meg magának ezeket a hatalmas áremeléseket. Tehát biztosítási kötelezettségem, bár lehet, hogy vannak jó ajánlatok, nem jegyezhet, és 30, 40%-os bérleti díjemelésre számíthat. A piac nem tudja elviselni. És ez az, amit folyamatosan tanácsolunk ügyfeleinknek, hogy ne tervezzék túl a bérleti díjakat, mert ez nem fog megtörténni. És láttuk. Az emberek olyanok, hogy elegem van. Nem. Tehát nagyon-nagyon óvatosnak kell lennie, és továbbra is ezt tanácsoljuk ügyfeleinknek. Ha vállalnia kell ezeket a hatalmas bérleti díjemeléseket, ne vásárolja meg az üzletet, mert meghiúsul.

Matt:
Tehát mielőtt továbblépne a piacelemzésünkhöz, szeretném mindenkivel tudatni, hogy Matt, Andrew és Angie kristálygömbjei a boltban vannak. Úgy tűnik, nem tudjuk kihozni őket a boltból. Tehát hozza meg saját piaci döntéseit saját piaci adatai alapján. Saját ajánlatokat tesz saját felelősségére. Tehát ez a mi Matt, Andrew és Angie nyilatkozata a napra. De remélem, hogy informatívnak találta ezt a piaci beszélgetést. Továbbmenve, Angie, te vagy az a valaki, akivel Andrew és én mindketten úgy gondoljuk, hogy sokan kapcsolatba kerültek a szakmában, de azok, akik még nem hallottak rólad, nem ismernek benneteket, röviden bemutathatnák és mondja el nekünk, ki az Angie Smith, és egy fantasztikus beszélgetésbe kezdünk az ingatlankezelésről és a többcsaládosokról.

Angie:
Oké. Igen remek. Üzleti partneremmel, Cindy Batey-vel 2010-ben alapítottuk a Strategic Management Partners-t, vagyis az SMP-t, ahogy mindenki ismer minket. Szó szerint nulla vagyonnal indítottuk a céget. És olyan cégeknek dolgoztunk, amelyek csődbe mentek vagy bajba kerültek. Cindy és én egymásra néztünk, és azt mondtuk: mit fogunk csinálni? És vagy elmegyünk valaki máshoz dolgozni, vagy saját céget alapítunk. Így 2010-ben elindítottuk az SMP-t, 0 egységgel, és szó szerint dollártárcsázásnak hívtuk. Cindy ügyvédeket és brókereket hívott, akiket a múltjából ismert. Valójában speciális szervizeket hívtam. Tehát ebbe vezet. És akkor volt, amikor a piac szétesett. És végül egy úriember a nevében, és el kell mondanom, mert szerintem ennek az embernek a világa, a neve Hector Gomez, és azt mondta: "Angie, adok neked egy esélyt."

Matt:
Szép.

Angie:
És úgy voltam vele, hogy igen. Végül szerződést kaptunk egy speciális szerviztől, és ez gyönyörűen sikerült. És ő adta nekünk a legszomorúbb eszközt, amit csak el lehet képzelni, hogy valakinek adjon. És nekünk adta a vagyonát. Megfordítottuk, és az LNR-ben Georgia lányok néven váltunk ismertté. És a Georgia lányoknak többet kell adnunk nekik, többet kell adnunk nekik. És szó szerint az LNR 18 ingatlant adott nekünk egy nap alatt Georgia államban, bár át kellett vennünk. És így a brókerek, a bennünk hívő ügyvédek és az LNR-nél dolgozó Hector Gomez között valóban így indult az SMP. És olyan jó munkát végeztünk azokon a bajba jutott eszközökön, és ez csak növelte a hírnevünket a brókerek körében, mert látták, hogy ezek az eszközök bajban vannak, nem hitték el, hogy képesek vagyunk megfordítani őket, és nagyszerű áron el tudták adni őket. árak a speciális szerviznek. És tessék. És az SMP valóban így kezdődött.

András:
Kicsit kitérünk a szaftos dolgokra. Mindenkinek azt üzeni, hogy a közelmúlt történelmének egyik legkezelhetetlenebb időszakában a többcsaládosok legkezelhetetlenebb eszközeivel kezdte a cégét. Tehát mondja el nekünk, mondja el az egyik legérdekesebb ingatlankezelési történetét, amellyel az SMP élete során találkozott.

Angie:
Nos, ez egy Hector Gomez LNR sztori. Nesze. És nem az ingatlan adta meg nekünk az esélyeinket. Egy másik volt. És ez egy multikulturális ingatlan volt. És amikor átvettük, lennének, és nem túlzok, nem viccelek, lennének kecskék a teraszokon vagy csirkék. Aztán elkezdtük járni az egységeket, és lyukak voltak a szőnyegen a nappaliban, és mindannyian megyünk, mi van? És valójában az állatokról gondoskodtak.

Matt:
Itt megyünk.

Angie:
Ők vigyáztak az állatokra.

Matt:
Nos, nem voltak vegánok, azt mondod.

Angie:
Egyáltalán nem voltak vegánok. És akkor a lakásban a padlón főzték az említett állatokat, mert nem tudtak használni a gépeket, az amerikai készülékeket, mert gondolni kell, hogy ezek az emberek olyan helyekről jöttek, ahol nem volt modern felszerelésük, villany, bármi. Szóval ezzel kellett foglalkoznunk. Valójában táblákat kellett kihelyeznünk, ezen az ingatlanon volt egy visszatartó tó, amelyben kacsák és libák voltak, és valójában egy táblát kellett kihelyeznünk, nem emberi fogyasztásra alkalmas élőhelyet, mert kiviszik a lényeket a visszatartó tóból és vacsorára vacsoráznak. is.

Matt:
Angie, ők fizettek bérleti díjat a kecskékért és a csirkékért?

Angie:
Tudod Mattet, tényleg vicceltünk ezen. Még a vagyonkezelőnknél is vicc lett, felszámítod az állatbérletet? Itt sok pénzt kereshetünk.

Matt:
Ez egy bevételi forrás, ember.

Angie:
Bevételi forrás. De nem, abba kellett hagynunk a gyakorlatokat. Nesze.

Matt:
Oh ember. Különböző ütések, igaz?

Angie:
Az is totális oktatási helyzet volt, hogy az embereknek segíteni kellett, hogy valóban megtanuljanak főzni és modern eszközöket használni. Vad idő volt, szórakoztató volt. Talán ez a legvadabb történetem.

Matt:
Nesze. Minden tulajdonosnak vannak olyan történetei, hogy a koktélpartin ők az, akikkel le kell állítani a zenét, és mindenki a gazdi körül zsúfolódik, hallod, ahogy őrült háziúri sztorikat mesélnek. Szóval köszönöm, hogy megosztottad.

Angie:
Pontosan.

Matt:
Itt van egy érdekes dolog, igaz? Mert vannak olyanok, akik hallgatják ezt a podcastot, akik talán éppen most kezdenek bele az ingatlanos játékba, vagy olyanok, akik hallgatják az önmenedzselést vagy bármi mást. Ingatlankezelés, akár hiszi, akár nem, Angie, néhány ember nem találja annyira érdekesnek. És néhányan azt is mondhatják, hogy nem is kell beszélnem az ingatlankezelésről, vagy meg sem hallgatnom azt a podcast-epizódot, mert ez nem olyan fontos. Jobb? Mit mondanál, ha azt mondanád, hogy egy harmadik fél menedzsmentje miért használ külön PM-céget, a házon belüli irányításon kívül, miért van ez így, ha azt mondanám, hogy egy softball-t dobok ide, mert úgy gondolom, Andrew és én is egyetértünk abban, hogy ez elengedhetetlen, de miért fontos ez egy ingatlanbefektetőnek, miért nem lehet egyszerűen megvenni az ingatlant, és hagyni, hogy a piac szele vigye az ingatlant oda, ahova megy?

Angie:
Jó kérdés. És sokan, igazad van, Matt, nem értik, de a nap mint nap a földön heverő csizma teszi ezt. A lakossal kell foglalkoznia, bérelnie kell a lakást, be kell szednie a bérleti díjat, és meg kell értenie a piacot, ahol éppen tartózkodik. Tegyük fel, hogy valaki San Franciscóból, Kaliforniából vásárol egy ingatlant Savannah-ban, Grúzia. Mit tud az a San Francisco-i személy Savannah-ról? Az esetek 99%-ában kevés vagy semmi. Ahhoz, hogy sikeres legyen, fel kell vennie valakit, aki jól ismeri a piacot, tudja, mit csinál, ismeri annak a városnak és államnak a törvényeit, ahol működik, hogy sikeres legyen, és nehéz kezelni egy ingatlant több ezer mérföldről. Szüksége van egy professzionális alapkezelő cégre a helyszínen, amely az eszközeit üzemelteti.

András:
Lépjünk hátrébb egy kicsit. Hogyan definiálja pontosan, mi az a harmadik fél ingatlankezelés?

Angie:
És valójában három különböző típusú alapkezelő társaság létezik. Van egy harmadik féltől származó alapkezelő társaság, amely 100%-ban díjkezelést végez. Mi például az SMP nem birtokol ingatlant. És akkor van egy tulajdonos menedzser, ahol lehet, hogy birtokolnak ingatlant, de ők egy alapkezelő társaság is. Akkor szigorúan megvan a tulajdonos, aki kezel, és tudom, hogy ez őrülten hangzik, de lehet, hogy egy tulajdonos irányít egy ingatlancéget, amely az ő tulajdonában van, és harmadik felet irányít, majd az a tulajdonos, akinek saját alapkezelő társasága van és irányít. Tehát valakinek, aki alapkezelő társaságot keres, és az SMP előtti karrierem tulajdonosi menedzser alapkezelő társaság volt, és sok ügyfél azt mondaná, hé, Angie, honnan ismerem az alapkezelő társaság tulajdonosát?
Ő kapja a figyelmet, a legjobb alkalmazottakat kapja, és mindezt megkapja. Tehát sok súrlódást okozott, így nem azt akarom mondani, hogy nem jó alapkezelő társaságok, vagy nem fognak jó munkát végezni az Ön számára, de egy harmadik fél 100%-os alapkezelő társasága sok ember számára vonzó.

Matt:
Szeretnék valamit kiemelni, mert Ön nem csak olyan magánszemélyeknek dolgozik, mint én és Andrew, akik vagy szindikátorok, vagy nagyobb társaságok, amelyek fedezeti alapok, bármi más, és több család tulajdonosa. Létezik egy fogalom is, amit vevőszolgálatnak hívnak. És említetted, amikor a piacokról beszéltünk. Itt említetted. Tisztában vagyok vele, hogy néhány ember számára lehet, hogy csak az ingatlanszlenggel dobálózunk, igaz? Mi az a felszámolás? Határozzuk meg ezt a kifejezést, és beszéljünk arról, hogy miben más, mint egy olyan közvetlen operátornál dolgozni, mint én vagy Andrew.

Angie:
Jobb. Nos, különleges szolgálattevőként vagy vagyonkezelőként, tulajdonképpen ha vagyonkezelőnek neveznek ki, akkor annak a megyének a bírósága nevezi ki, ahol az ingatlan található. És a bíróság a szó szoros értelmében kinevezi önt a vagyonfelügyelőnek, és te jelentesz a bíróságnak. Tehát Ön a speciális szolgáltatóval dolgozik, ők finanszírozzák a pénzt az eszköz üzemeltetéséhez, de valójában a bíróságnak kell jelentenie.

Matt:
Ez olyan, mint egy bank tulajdonában lévő ingatlan? Mert sok ember az ingatlanok más sávjában ezt elzárásnak nevezheti, ha az ingatlan jelenleg a bank tulajdonában van. De a felszámolási megállapodás lehet, javíts ki, ha tévedek, Angie, ahol még mindig a tulajdonos tulajdonában van, de a bank átvette a felelősségvállalási intézkedéseket, és visszaadta, te átadtad a cégednek, hogy a lehető legjobban járjon el. ha akarod, akkor is, ha nem ők a tulajdonosok.

Angie:
Helyes. És a kizárás. Tehát csődeljárások és letiltások vannak. Tehát ha egy ingatlan lefoglalás alá kerül, akkor a hitelező visszavette, majd felvesz egy alapkezelő társaságot az üzemeltetésre. És nagyjából ugyanazon a feltevésen alapul, mint amilyen a vagyonkezelő. Tehát ők finanszírozzák, Ön addig működik, amíg a hitelező el nem akarja adni az eszközt. Tehát egy felszámolási eljárásban, technikailag igen, Matt, a tulajdonos továbbra is a tulajdonosa az ingatlannak, de a kölcsönadó bemegy, odaadja egy speciális szolgáltatónak, aki bírósághoz fordul, hogy jelöljön ki egy vagyonfelügyelőt, mert nem teljesítik a kölcsönt. És sokszor egy felszámolási ingatlan szívesen vagy általában nem megy kizárásra. Tehát kihozza belőle a tulajdonost. Tehát elzárásba kerül. De vannak esetek, és volt ez az évek során, amikor annyit sikerült kezelnünk, hogy az egész idő alatt csődgondnokságban maradt.

Matt:
Látott már olyan helyzetet, amikor egy felszámolás alatt álló ingatlan végül kikerült a felszámolási eljárásból, és visszakerült a tulajdonoshoz?

Angie:
Soha.

Matt:
Oké.

Angie:
Soha.

András:
Hallottam történeteket a tulajdonosokról, akik ezzel próbálkoztak, de általában rájönnek, és ez nem megengedett. A befektetők egyik kulcsfontosságú dolga, különösen azok számára, akik más piacra szeretnének költözni, vagy először szeretnének belépni, egy ingatlankezelő cég kiválasztása. Kaliforniában élek, Georgiában fogok befektetni. Ott vannak ezek az ingatlankezelő cégek. Hogyan találhatom ki, hogy melyik a megfelelő számomra és a vállalkozásom számára, és hogyan működtetem? Szóval, Angie, elmagyaráznád egy kicsit, hogyan választ valaki ingatlankezelő céget? És akkor ebben, mondjon egy kicsit többet az SMP-ről, hány egysége van? Ki illik hozzád? Ki nem? És esetleg használja az SMP-t példaként arra, hogy valaki hogyan végezze el ezt a kiválasztási folyamatot, amikor harmadik fél ingatlankezelő csapatát építi?

Angie:
Jó dolog, ha egy ingatlantulajdonos több alapkezelő céggel is interjút készít, mert sokszor, és ezt fogom kezdeni a mai beszélgetésünk során, ez lesz a kulcs. Ez emberek ügye. Minden az emberekről szól, az ingatlantulajdonosokról, az ingatlankezelő cégről, az eladókról, a lakókról. Tehát minden, amit az ingatlankezelésben teszünk, az emberek ügye. És így sokszor személyiségek. Milyen a személyiség a tulajdonos és az ingatlankezelő között? Akkor az ingatlankezelő cég rendelkezik a szakértelemmel? Tehát megvan-e a szakértelem a megvásárolt eszközosztályban? Megvan nekik a piaci képességük? Értik a piacot, és rendelkeznek-e a megfelelő könyvelő szoftverrel?
Barátságosak? Rendben, azt akarom, hogy a tulajdonomat felhalmozással számolják. Ó, nem, készpénzben akarom a tulajdonomat. Az alapkezelő társaság vállalja ezt? Szóval ez tényleg egy kapcsolat. És ezért neveztük el Cindyvel cégünk stratégiai menedzsment partnereit. Stratégiai gazdálkodást szerettünk volna ügyfeleinkkel. És így találtuk ki a nevet, mert azt akartuk, hogy ez egy partnerség legyen. Itt van még egy érdekes dolog, és ismét megkért, hogy használjam az SMP-t, úgyhogy megteszem. Tehát amikor Cindyvel elindítottuk az üzletet, és elkezdtünk találkozni potenciális ügyfelekkel, és megrendeztük a kutya- és pónikiállításunkat, szó szerint el kellett mondanunk az embereknek, hogy nem leszünk 100%-os sütivágó cég. Tehát az ingatlannak, mint Andrew-nak, két ingatlanja van ugyanabban a városban. Én például azt fogom használni. Ezt a két ingatlant nem ugyanúgy üzemeltetjük. Nem érdekel, ha egy mérföldnyire vannak egymástól, más vagyon, más lakossal, más mindennel.
Nem fogom pontosan úgy vezetni az A ingatlant, ahogy a B ingatlant. Természetesen vannak általánosságok, ugyanúgy szeded be a bérleti díjat, megpróbálsz mindenkit rávenni, hogy online fizesse ki a bérleti díjat, stb., stb. . De az eszköz marketingje vagy az, amit csinálsz, teljesen más lehet. És azt hiszem, ez azon kívül is, hogy elkezdjük a vagyonkezelői üzletet, és bebizonyítjuk a világnak, hogy képesek vagyunk olyan dolgokkal is foglalkozni, amelyekről senki sem gondolta, hogy kezelni lehet. Elkötelezettségünk volt ügyfelünk felé, hogy ne futtassunk mindent pontosan ugyanúgy, mert nincs két teljesen egyforma eszköz.

András:
Egy gyors dolog, amit meg kell kérdezni, mielőtt egy másik témára térnénk. Hol van most az SMP? Mert amikor találkoztunk, azt hiszem, körülbelül 3000 egységnél voltatok. Hol tart most, és ez hol helyezi el az SMP-t azon alapkezelő társaságok skáláján vagy spektrumán, amelyek közül a befektetőknek választaniuk kell?

Angie:
Jobb. Dang Andrew, túl régóta ismerjük egymást. Ha 3000 darabról indultunk, akkor jelenleg 24 és 26,000 24 darab között futunk. Ismételten, mivel kizárólag díjkezelő társaság, az ügyfelek vásárolnak, az ügyfelek eladnak. Tehát számaink hónapról hónapra szó szerint emelkednek és csökkennek. De általában a 26,000 és XNUMX XNUMX egység között futunk, ahol kiegyenlítettünk. És vannak nagyobb alapkezelő társaságok, vannak kisebb alapkezelő társaságok. Szerintem jó, mondhatnám jó résbe illünk. És nem működünk minden államban. Tehát ha egy ügyfél azt kéri, hogy menjünk például Kentuckyba, a válasz az lenne, hogy nem. Először is, nagy rossz szolgálatot tennénk az ügyfélnek, mert nem ismerjük Kentucky-t a város nevein kívül, és ott versenyeznek a lovakkal. Szóval nem ez az erősségünk. Vagy elmenni Arkansasba vagy Andrew-ba, Kaliforniába.

Matt:
Én sem mennék Kaliforniába.

Angie:
én nem mennék.

Matt:
Nem befektetésre, nem.

Angie:
Tehát nem akarsz oda menni, ahol rossz szolgálatot teszel az ügyfeleidnek. És ha egy ügyfél rossz üzletet vásárol, és mi nem értünk vele egyet, akkor azt is közöljük ügyfeleinkkel, hogy nem, ez nem az SMP-nek való. És valószínűleg több üzletet vesztettünk. Valószínűleg most 50 vagy 60,000 30 egységnél tarthatunk. Nem fogjuk megtenni, ha nem megfelelő. Tehát ennek ismét kölcsönös partnerségnek és megállapodásnak kell lennie, mert nem akarjuk ügyfelünket kudarcra késztetni, és nem akarjuk, hogy ügyfelünk kudarcot valljon. Tökéletesek vagyunk és kudarcot vallottunk? Teljesen. Csináljuk a jövőben? Teljesen. Az élet része. Néha működik, néha nem, és ez rendben van. És ezért van XNUMX napos kilépés a kezelési szerződésünkben.
Ha nem vagy elégedett velünk, vagy mi nem vagyunk elégedettek veled, válasszunk barátainktól. Az élet túl rövid. És ismét, ez az üzlet 100%-ban az emberekről és a kapcsolatokról szól.

Matt:
Teljesen. És ha tovább megyünk, beszéljünk az emberekről, igaz? Mert két különböző ember van, a tulajdonos és az ingatlankezelő. És beszéljük meg egy kicsit ezt a kapcsolatot. Mi a leginkább félreértett része a tulajdonosi, PM-es kapcsolatnak, amit újra és újra és újra lát, és azt kívánja, hogy most sok-sok ingatlantulajdonossal beszél, így itt a lehetőség, hogy prédikáljon szószéken, és mondd el ezeknek a tulajdonosoknak, mi a nagy félreértés a tulajdonosokban, akár valamivel kapcsolatban, amit egy PM-nek meg kellene tennie, ha azt gondolják, hogy a tulajdonosoknak azt kellene tenniük, amit nem? Vagy csak egy általános tévhit, amely szerinted a tulajdonosok között él a PM és a tulajdonosi kapcsolat?

Angie:
Nos, ez nehéz kérdés, Matt, de én így válaszolok rá. Az alapkezelő társaság tudja, mit csinálnak. Ők a szakemberek, ők a tapasztalattal rendelkezők. Tehát amikor egy tulajdonos, különösen az új tulajdonosok túlságosan részt vesznek a napi működésben, és azt akarják mondani, hogy istenem, éppen megüresedett egy egységünk, emeljük fel a bérleti díjat 250 dollárral. Nos, Ügyfél úr, nem, ki fogja árazni a piacról, és ésszerűtlen erre a bérleti díjra számítani. Mindenképpen csináld. Tehát ha van egy ügyfele, aki túlzottan érintett, az alapkezelő cég sikerének esélyei vannak, és ez nem SMP, hanem minden egyesült államokbeli alapkezelő társaság, akkor okkal vette fel őket, hagyja, hogy végezzék a dolgukat.
Azoknál az ügyfeleknél pedig, akik túlságosan elkötelezettek, esettanulmányok után esettanulmányok után az ingatlan nem jár sikerrel. Ha vannak ügyfeleid, akiknek nincs kezed, és hetente telefonálsz velük, elküldöd a heti jelentést, a tulajdonosi jelentést, és jót beszélgetsz velük. Ezek a tulajdonságok újra és újra rendkívül sikeresek.

András:
Egy pillanatra az ördög ügyvédjét fogom játszani, Angie. Az ingatlan az enyém, jobban törődöm vele, mint bárki mással, ezért a legjobb munkát fogom végezni a kezelésével.

Matt:
Az én pénzem.

András:
Ez az én pénzem, az én tulajdonom. Erről megvannak a saját gondolataim. De mit mondanál annak a befektetőnek, aki azt mondja, hogy ezért akar önmenedzselni?

Angie:
És megtartjuk ezt a PG-t, erre előre figyelmeztettek. Tehát PG-ben fogjuk tartani. Nos, Ügyfél úr, ön nem forgat, és mindent tud, és sajnálom. Igyekszünk professzionálisan elmondani ügyfeleinknek, hogy kérem, rendelkezünk piaci szakértelemmel. Értjük. Ezt csináljuk nap mint nap. Ezt a megélhetésért csináltuk. Nem tetted. Kérem, engedje meg nekünk. És néha igen, néha nem. De egy jó menedzsment cég, és Cindy és én mindig ezt mondjuk az ügyfeleinknek, Cindy és én, elmegyünk az előző életekbe. Jelentős ingatlantulajdonunk volt. Megértjük, milyen egy ingatlan birtoklása, és azt szeretnénk, hogy az ingatlan sikeres legyen. Ezt beültetjük vezetői csapatunkba.
Amikor újra és újra elmondjuk nekik, úgy kezeli ezt az eszközt, mintha a sajátja lenne. Szóval Andrew és Matt, tessék. Beleültetjük az embereinkbe, tegyünk úgy, mintha ez a te vagyonod lenne, hogy a te tulajdonod lenne. És ezt igyekszünk mindig megadni embereinknek.

Matt:
Lelép róla, igaz? Van azonban egy sor olyan dolog, amit a tulajdonosoknak meg kellene tenniük, és talán egy PM-cégtől várják, hogy ezt tegye. Tehát melyek azok a gyakori dolgok, amelyeket egy tulajdonosnak saját magának kellene megtennie, és talán elvárja, hogy egy képzetlen tulajdonos a PM-cégétől várja el, de ez valójában a tulajdonos feladata?

Angie:
Csak néhány példát mondok, mert sok van. De az adófellebbezéshez hasonlóan az alapkezelő társaság sem varázsló az adófellebbezésben. Mi nem csinálunk ilyet. Ez nem az erősségünk. Tehát vannak adófellebbezési cégek. Tulajdonos úr, mi biztosítjuk Önnek az adófellebbezési céget, de a menedzsere nem fog adószámlát benyújtani helyette. Refit kell csinálnom. Dolgozol ezen? Nem, nem a mi dolgunk az ön refinanszírozása. Az Ön feladata a refinanszírozás. A mi feladatunk az ingatlan kezelése. Tehát ez csak néhány gyors példa azokra a dolgokra, amelyeket néha megkérdeznek tőlünk, és azt mondják, miért nem lehet egyszerűen fellebbezni? Az adófellebbezési cégek ezért díjat kapnak. És az ügyfél azt mondja: ó, nem, meg tudod csinálni. Nem, nem tehetjük.

Matt:
Nem hiszem el, hogy tulajdonosai megkérték, hogy kezelje a refinanszírozást. Arról is hallottam, hogy a tulajdonosok most megkérték a PM-cégüket, hogy kezeljék helyettünk a befektetői elosztásokat. Például, hé, fizethetsz közvetlenül a befektetőimnek, és negyedévente elküldheted őket, csak küldd el nekik közvetlenül a cégtől. Jobb?

Angie:
Mindig megtörténik.

Matt:
Az ok, amiért ezt nem teheti meg, ott bizalmi kötelesség van. Ezzel még nem ér véget a pálca, amelyet a befektetőkkel való közvetlen kapcsolattartás során szeretne felvenni. És ezt valószínűleg ennek a szindikátornak vagy magának az üzemeltetőnek, a befektetői kapcsolatoknak és mindennek kellene kezelnie. Igen. Nagy. Köszönöm. Nos, mik azok a dolgok, amik ébren tartanak éjszakánként, olyan dolgokról, amelyek rosszul mennek ezeken az ingatlanokon, és olyan dolgokról, mint például, ahol van, éppen mi tart fenn éjszaka PM-esként, jó ingatlankezelőként, érdekel? És mondhatom, hogy igen. Tehát, mint olyan miniszterelnököt, akit valóban érdekel, mi az, ami igazán foglalkoztatja Önt, mint ingatlankezelőt a mindennapokban?

Angie:
Első számú. És ez az első, második, harmadik, a bűnözés és a perek. Ez nagyon egyszerű. Ez a legnehezebb dolog, amivel bármely alapkezelő társaság valaha is foglalkozni fog, az a bűnözés és a per. Nem mulatság. Lehet fulladni, lehet lövöldözni, kieshet egy gyerek a fáról, és beperelnek. Valaki leesik a létráról. Ennek jogi vonatkozása. És ma mindenki annyira pereskedik, hogy innen bemehetünk a biztosításba, és órákig tudok veled beszélni a biztosításról és arról, hogy milyen nehéz most biztosítást kötni. De a peres társadalom, amelyben ma élünk, nagyon megnehezíti az ingatlankezelőt. És valójában ijesztő. És akkor igen, ez nem tud ébren tartani minket éjszaka, különösen, ha ilyen helyzetek valamelyike ​​megtörténik.

Matt:
Nos, menjünk oda, mert sok minden, amiről beszélt, a bűnözés és a perek megnövelik a tulajdonosok biztosítási költségeit. Nem csak azért, mert egyre több hurrikán van, vagy bármi más, mert nem minden terület kap ilyet. A többcsaládosoknál drasztikusan emelkednek a biztosítási költségek. Miert van az? Már kommentáltad, hogy miért van ez. Mit javasolsz, mit tehetnek a tulajdonosok? Léteznek olyan módok, amelyek segítségével eligazodhatunk a biztosítási költségekben, és amelyekre a többcsaládosok tulajdonosai csak felkészülhetnek a biztosítási költségek tekintetében?

Angie:
Nem. És tényleg nincs egyszerű válasz, Matt. Egyszerűen nem tudom azt mondani, hadonászok ezzel a varázspálcával, vagy tedd ezt vagy azt. Mert ha elmegy egy biztosítási alkuszhoz, és kivezetik a piacra, és nem tetszenek ezek az árajánlatok, és egy másik biztosítási alkuszhoz fordulsz, akkor a következő biztosítási alkusz ki lesz zárva a piacról. Tehát nem kérhetik az ajánlatokat, mert már ki vannak zárva az adott ingatlan piacáról. Tehát szó szerint bíznia kell a brókerben, aki minden szempontból vásárol, hogy a lehető legjobb biztosítást kapja. De vajon létezik-e manapság egy egyszerű „pattintható” megoldás a biztosításra? Nem. És ismét, elsősorban Georgiában vagyunk, Georgia államban kötünk biztosítást, különösen Atlantában, így hagyom, Metro Atlanta.
Szinte lehetetlen, mert Grúziában megváltoztak a törvények, és annyi magas kitüntetést osztottak ki az esküdtszékekből, hogy a biztosítótársaság igazságos, az élet túl rövid, kijöttünk Georgiából. Így a tulajdonosok nagyon nehezen tudnak biztosítást kötni Georgiában.

Matt:
Mindenhol baj van. Jó belátás. Az, ami. Sokan beszélek, akikről beszélek, úgy tekintenek az ingatlankezelésre, mint aki elhiszi, és lehet üvölteni, ha akarod, ne tedd most azonnal, vagy önmenedzselésről beszélnek, vagy akár zihálva, saját alapításról beszélnek. ingatlankezelő társaság és mások nevében történő kezelés. Meginni a Kool-Aid-et, amit sok évvel ezelőtt ivott, és saját maga csinálja bevételi forrásként, saját vállalkozásként. Mit üzennél azoknak, akik azt fontolgatják, hogy belevágnak a vállalkozásba, ahogyan Ön és Cindy tette sok évvel ezelőtt, és saját PM-céget alapítanak?

Angie:
A különbség az, hogy Cindy és én ebben az iparágban nőttünk fel. Így hát lízingtanácsadóként kezdtem, és egy alapkezelő társaság tulajdonosa lettem. Nem egyik napról a másikra történt. Megkaptuk a nagy ütéseket, lezuhantunk, és közben megsérült a térded. Így azt tapasztaltuk, hogy megtanultuk az iparágat egy tulajdonossal szemben, hogy most vették meg az első ingatlanukat, és úgy gondolják, hogy bemennek és kezelik azt. Fogalmuk sincs. Nem tudják, első számú, szükséged van egy szoftverre. Nos, néhány ember bemegy, és megpróbálja használni a QuickBooks szolgáltatást, amikor megveszi első ingatlanát. És hogyan kell embereket felvenni. Minek bérelsz? Honnan szerzi be az árusokat? És ez az a tapasztalat, ami egy alapkezelő társaságtól származik, hogy ezt tudja.
Vannak olyan tulajdonosok, akik sikeresen alapították saját alapkezelő társaságukat, de ez megérti az üzletet, és ez sem történt egyik napról a másikra. Nem vásárolja meg az első ingatlant, majd alapít egy alapkezelő társaságot. Általában egyszerűen nem működik.

András:
Ezzel mindenképpen egyetértenék. És akkor is, szóval sokan hallgatják, akik azt mondják, oké, ez nagyszerű, de még mindig ki kell választanom egy alapkezelő céget. Tehát mit mondana a legfontosabbak közül, ha kiválasztaná azt a három legfontosabb kérdést, amelyet egy ingatlankezelő cégekkel interjúztatónak fel kell tennie, mi lenne ez a három kérdés? És akkor a bónuszkérdésedre, mi az a kérdés, amit mindenki feltesz, és ami tényleg nem olyan fontos, pedig szerintük az?

Angie:
Azt hiszem, mi az asztrológiai jelem? Olyan fontos dolgokat kérdezni. Megint vissza kell mennem. Érted, ismered a piacot és tudsz azon a piacon működni? Mert ha felvesz egy alapkezelő társaságot, amely nem ismeri a piacot, akkor az a kanyar mögött fog elindulni. Meg lehet csinálni? Igen, meg lehet csinálni. De ha nem tudják, ismét menjünk Lexingtonba, Kentucky államba, ahol az SMP nem működik, akkor óriási hibát követne el. Tehát tudniuk kell, ismeri a piacot, ahol megvásároljuk az eszközünket? Milyen szoftvert használ? Megvan a sávszélessége ahhoz, hogy átvegye ingatlanunkat? Még egy jó kérdés.

Matt:
Ez egy nagyszerű kérdés. És lefogadom, hogy ezt senki sem kérdezi.

Angie:
Nagyon ritkán. Időnként, de nagyon ritkán kérdeznek rá. És milyen visszatérítések vagy rejtett díjak vannak? Sokan nem ezt kérdezik. És Cindy és én, amikor elindítottuk az SMP-t, ismét nagyon nagy cégektől származtunk az elmúlt életünkben, amelyek közül néhányuknak volt vagy volt visszaszámlázásuk. És amikor az ügyfél meglát egy részét, mintha sikoltozna. Tehát Cindy és én teljes nyilvánosságot kaptunk, pontosan megmondjuk, hogy mit fizet az SMP-vel, és minden kiírt csekket lát, mindent, nincs rejtett napirend. És amikor Cindyvel elkezdtük, mert én a díjak oldaláról jöttem tulajdonosi résszel, és ő teljesen tulajdonosi irányítású cégtől származott, így nem értette, amit mondok. De úgy voltam vele, hogy nem, visszaküldések, teljes körű tájékoztatás az ügyfeleinknek, és ezzel a tisztességgel élünk minden nap.

Matt:
Gyorsan meg tudod csinálni, mi az a billback? Csak hogy segítsek itt tanulni. Mi az a billback?

Angie:
A visszaszámlázás olyan lehet, mint ha van egy marketing osztály, vagy a könyvelési díjak egy részét visszaszámlázzák az ügyfélnek, és ez nem szerepel a kezelési megállapodásban.

Matt:
Mint a PM díjon felüli és azon túli díjak.

Angie:
Igen. Vagy a regionális menedzser egy részét, vagy bármit, amit az ügyfélre terhelnek, anélkül, hogy tudták volna.

András:
Az általad elmondottak közül kettőt szeretnék kiemelni, Angie, amelyek tapasztalataim és megfigyeléseim szerint a két legnagyobb oka annak, hogy a tulajdonos és a harmadik fél menedzsment kapcsolatai meghiúsulnak. És ez az első számú, azt mondta, ügyeljen arra, hogy vegyen fel egy olyan alapkezelő társaságot, amely ismeri a piacot. Ez ott abszolút kulcsfontosságú, mert sajnos ott van két hiba. Az egyik, egy tulajdonos bérelt egy ingatlankezelő céget, amely nem ismerte a piacot. A második hiba az volt, hogy az ingatlankezelő cég vállalta a munkát. Ezt nem kellett volna megtenniük. És akkor ez kudarchoz vezet, mert nem ismerik a piacot, és a tulajdonos nem igazán fog jobb szolgáltatást kapni, mintha saját maga csinálná, mert az ingatlankezelő cég sem ismeri azt a piacot. Azt gondolom, hogy ezt nagyon fontos, hogy mindenki tudomásul vegye.
A második a sávszélesség. Sok vállalat – nem csak az ingatlanügyekben, hanem az összességében – minden költséggel növekszik. És különösen az ingatlankezelésben ez óriási hiba, mert ha van egy régiója, amely már 27 ingatlant kezel, és a tiéd a 28. lesz, akkor valószínűleg nem fog olyan jó felügyeletet kapni, és a dolgok egyszerűen nem mennek. jól fog működni. Tehát azok számára, akik hallgatnak, ez két abszolút kulcskérdés. Valóban ismeri a piacot az ingatlankezelő cég, akivel beszél, van-e tapasztalata a piacon? És ha igen, kérdezze meg tőlük, hogy tudnak-e segíteni a jegyzésben és az ajánlatok megtekintésében, igaz? Mert ahogy Angie említette, azt mondta az ügyfeleknek, hogy nem, nem fogjuk megkötni az üzletet. Nos, ha beszélsz egy ingatlankezelő céggel, és hajlandóak elfogadni bármit, amit rádobsz, az egy piros zászló, nem? Ez mindenáron növekedés.

Angie:
Az első számú piros zászló valószínűleg.

András:
Ezt nem akarod. És akkor is, igen, megvan a sávszélességük? Helyükön vannak az emberek? Megvannak a rendszereik? Képesek-e új alkalmazottakat felvenni, felvenni és vonzani? Egy ingatlanmenedzser, aki az Ön ingatlanát fogja vezetni, szeretne ennél a cégnél dolgozni? Szóval ismét Angie két nagyon-nagyon jó dolgot hozott fel. Győződjön meg arról, hogy ismerik a piacot, győződjön meg arról, hogy rendelkezik a sávszélességgel. És akkor azoknak is, akik lemaradtak az előző, ingatlankezelésről szóló epizódról, mindenkinek megadtunk egy 27 kérdésből álló listát. Tehát ha legutóbb lemaradt róla, akkor a műsor jegyzeteiben lesz egy link, menjen, és az biztosan segít. Matt.

Matt:
Nagyszerű, nagyszerű, nagyszerű cucc. Andrew és Angie, ez egy fenomenális beszélgetés volt. Angie, köszönjük, hogy eljöttél, mindenki nevében, hogy eljöttél és csatlakoztál hozzánk.

Angie:
Jó móka volt.

Matt:
Mindig szórakoztató. Nagyon gyorsan, azok számára, akik többet szeretnének hallani Önről vagy az SMP-ről, vagy valamilyen módon szeretnének kapcsolatba lépni egymással, hogyan tennék ezt az emberek?

Angie:
Látogasson el weboldalunkra a www.smpmgt címen, és megtalálhat minket.

Matt:
Smpmgt. Angie, köszönöm. Nagyon szépen köszönöm. És gratulálok az SMP növekedéséhez és sikeréhez. Várom, hogy hamarosan újra beszélhessünk.

Angie:
Igen. Jól hangzik. Jó móka volt srácok. Kösz.

András:
Rendben, vigyázz magadra. Nos, ez volt az interjúnk Angie Smith-szel az ingatlankezelésről. Csak a töredékéhez jutottunk el annak a dolognak, amiről szívesen beszéltünk volna, de ez nem egy hatórás podcast. Tehát a dolgokhoz, amelyekről beszéltünk, Matt, mit emelne ki az egyik legfontosabb vagy legfontosabb dologként, amiről beszéltünk?

Matt:
Először is egy fenomenális interjú. Angie iparági szakértő. Nagyon régóta csinálja ezt, és több ezer és ezer, ezer egységet kezel. Szóval nagyszerű beszélgetést folytatni valakivel, akinek ennyi fűszerezése és iparági tapasztalata van. Néhány kiemelés számomra a vége felé, amikor arról beszélt, hogy megkér egy ingatlanmenedzsert, hogy írjon alá ügyleteket. És azt hiszem, kevesen veszik észre, hogy egy ingatlanmenedzser nem csak azt tud neked adni, hogy mi így irányítanánk az ingatlant, hanem egy igazán jó vagy akár nagyszerű ingatlankezelő képes lesz ránézni a pénzügyeidre és érvényesítse őket, és mondja azt, hogy ezen a piacon a bérleti díjak X-nek kell lenniük. Ön ezeket Y-ként használja, vagy úgy gondoljuk, hogy kibírjuk a kisebb vagy valószínűleg nagyobb költségterhelést.
Útmutatást tudnak adni a bérszámfejtéshez azoknak az embereknek, akiket fel kell vennie. Egy jó módja annak, hogy megtudja, hogy az ingatlankezelő valóban a pulzusán van-e vagy sem, ha jó pénzügyi elemzést ad az ügyletekről. És ezért azt gondolom, hogy a PM-től kérni a biztosítási kötelezettségüket, az előadójukat fogják hívni, az Ön tulajdonára, az szerintem nagyon-nagyon fontos. És örülök, hogy ezt felhoztad az interjú során. Ez nekem is jó emlékeztető volt.

András:
Az egyik olyan dolog, amit nagyon fontosnak tartottam kiemelni, az az, hogy az egyik legnagyobb új befektetői hiba az, hogy kiválasztja a tökéletes ingatlankezelő céget, és azt mondja, rendben, felveszi őket, elhelyezi az ingatlanon, majd mikromenedzser. halálig. Csak belemerülök ennek az egységnek az apró részleteibe, amit erre akarok bérelni, és ez az egység legyen. És a hölgy a 6A-ban van, kifizette a kisállat albérletét? Lépjen vissza egy kicsit, és hagyja, hogy az ingatlankezelő cég kezelje a napi részleteket. Ezért vannak ott. És ha a megfelelő céget alkalmazta, ők jobbak lesznek ebben, mint te.
Ez nem azt jelenti, hogy átadod nekik az ingatlant, és azt mondod: rendben, egy hónap múlva beszélek veled, amikor elküldöd a jelentést. Még mindig szeretnél részt venni. Továbbra is azt szeretné, ha az ingatlannal kapcsolatos átfogó jövőképet és irányvonalat kapná, de hagyja, hogy ők végezzék a dolgukat, ne mikrogazdálkodást végezzenek. És tudod mit? Ha hagyod, hogy végezzék a munkájukat, de ők nem, akkor az egy másik beszélgetés, és kereshetsz másik ingatlankezelő céget. De ha harmadik félhez fordul, hagyja, hogy végezzék el a munkát. Szóval ez az egyik dolog, amit kiemelnék. Matt, azoknak, akik talán még csak most ismerkedtek a BiggerPockets-szel, és valahogy hiányoznak, hogyan találnak meg az emberek?

Matt:
Az emberek nagyon könnyen megkereshetnek, Andrew, ha felkeresik a cégünk weboldalát, a derosagroup.com-ot. Derosagroup.com. Mindenféle klassz cuccot hallhatnak, amivel mi készülünk azon a weboldalon.

András:
Andrew Cushman vagyok. Egyszerűen beírhatja a google-ba a nevemet, vagy megtalálhat a Vantage Point Acquisitions webhelyen, a vpacq.com oldalon. És van egy maroknyi módja annak, hogy kapcsolatba léphess velem. És természetesen a BiggerPockets pro tagja vagyok, úgyhogy először a BiggerPockets-en vegye fel velem a kapcsolatot. Tehát itt Andrew Cushman, Matt, Amerika Kapitány, Faircloth, aláír.