Mennyire fontosak jelzálog kamatlábak nak nek ingatlanbefektetés? vegyek ki annyit értékcsökkenés lehetőleg csökkentsem az adómat? És mit tegyek, amikor az A DTI (adósság-jövedelem) arány túl magas? Megvannak a kérdések, és David Greene-nek megvannak a válaszai! Ezen az epizódban Greene láttán, David megy magas szinten, bekerül a témák, mint ingatlanadó kedvezmények, tőkearányos megtérülés (ROE), és miért hitelek és tőkeáttétel kockázatosabbak, mint azt a legtöbb újonc gondolná!
Házihackerektől, BRRRR-esektől, többcsaládos és kereskedelmi befektetőktől és még sok mástól kaptunk kérdéseket az eheti Seeing Greene-vel kapcsolatban. Először egy főiskolai hallgatótól hallunk, aki megpróbálta háztörés egy drága lakáspiacon. Aztán egy család, aki kinőtte a terét és használni akarja kreatív finanszírozás hogy megvásárolják a következő elsődleges lakhelyüket. És végül egy anya aggódott emiatt ingatlanbefektetés tudott befolyásolja gyermekei stabilitását. Nem tudod mit tennél ilyen helyzetekben? Akkor maradj! David megvan a válasz!
Szeretnél feltenni egy kérdést Davidnek? Ha igen, itt küldje el kérdését így David válaszolhat rá a Seeing Greene következő epizódjában. Ugrás a BiggerPockets fórumok és kérje meg más befektetők véleményét, vagy kövesd Davidet az Instagramon hogy lássa, mikor indul élőben, így élő kérdezz-feleleteket kaphat, és a helyszínen választ kaphat kérdésére!
Kattintson ide hogy hallgathassa az Apple Podcastokon.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Dávid
Ez a BiggerPockets Podcast show 720. A tőkeáttétel nagyszerű. Nem mindenkinek jó. Azoknak szól, akik értik, hogyan kell használni. Sok ilyen dolog van az életben. Oké. Az autók nagyszerűek, de nem engedjük, hogy kilencévesek vezessék őket. Még 25 éveseknek sem engedjük őket vezetni, ha nem teljesítettek egy vezetői biztonsági tanfolyamot és nem teljesítették a vizsgát, és nem értik a KRESZ szabályait. Meg kell szerezni a vezetési jogot. Ki kell érdemelned a jogot, hogy játssz a tűzzel, ugye. Vannak emberek, akik a munkájuk során tüzet használnak. Vannak hegesztők. Különböző típusú emberek vannak, akik hőt használnak bizonyos dolgok vezetésére, de nem csak megadod nekik az eszközt, és nem engeded, hogy rögtön játszanak vele. Ezt a jogot ki kell érdemelni. A tőkeáttétel nagyon hasonló.
Mi újság, mindenki? Itt van David Greene, a BiggerPockets Real Estate Podcast műsorvezetője, aki ma itt van egy Seeing Greene epizóddal, hogy élvezze a megtekintését és a hallgatást. Ha podcaston hallgatod [unible 00:00:50], az fantasztikus. Nagyra értékelem, hogy. De megnézhetsz minket a YouTube-on is, ha meg akarod nézni, hogy nézek ki. Gyakran mondják nekem, hogy a való életben magasabb vagyok, mint amit az emberek gondolnak. Nem tudom, hogy ez bók-e, vagy azt akarják mondani, hogy van egy éles, apró hangom, amitől úgy hangzik, mintha négy láb magas lennék. Nem biztos benne, hogy melyik utat vegye. Szóval tudasd velem, amikor nézel engem a YouTube-on, úgy nézek ki, mint amit a fejedben elképzeltél? Mindig szórakoztató, amikor azt látod, hogy néz ki valaki, és ez nagyon-nagyon más, mint amire számítottál, és soha többé nem nézhetsz rá ugyanúgy.
A mai műsorban nagyon klassz dolgokkal találkozunk. Arról beszélünk, hogyan folytathatja a házfeltörést még akkor is, ha az adósság/jövedelem aránya csökkenni kezdhet az összes új ingatlan birtoklásától. Arról beszélünk, hogy a jelenleg birtokolt ingatlant bérbe kell-e adni, vagy abban az ingatlanban kell maradni, és nem újat venni. Abba belemerülünk, ha valakinek 300,000 XNUMX dollár adót kellene megtakarítania, vagy ezt elkerülnie, és a jövőben megtakarítania, mindezt és még sok mást a mai Seeing Greene epizódban. Nos, ha még soha nem hallgattad meg ezeket az epizódokat, hadd bontsam le gyorsan. Ezekben a műsorokban kérdéseket fogadunk tőletek, hallgatóinktól, eljátsszuk, majd válaszolok rájuk, hogy mindenki hallhassa, azzal a céllal, hogy növelje tudásbázisát és ingatlanvagyonát, hogy Ön sikeresebb legyen a saját útján, pénzügyi szabadság az ingatlanon keresztül.
Mielőtt belevágnánk a mai műsorba, még egy utolsó munkarend a Gyors tipp, vagyis itt van 2023. 2024 nem lesz jobb 2023-nál, ha nem hajt végre szándékos változtatásokat ennek érdekében. És 2023 nem lesz más, mint 2022, ha nem teszel szándékos változtatásokat, hogy így legyen. Tehát fordítson egy kis időt arra, hogy meditáljon azon, hogy milyennek szeretné az életét. És ami még fontosabb, kinek kell lenned ahhoz, hogy ez megtörténjen. Néha elkövetjük azt a hibát, hogy megkérdezzük: „Mit kell tennem, vagy mit kell felhalmoznom, hogy megkapjam, amit akarok?” Sokkal jobb megkérdezni: „Kivé kell válnom?” Mert amikor azzá a személyré válsz, ezek a dolgok megtalálnak téged. Rendben, térjünk rá az első kérdésünkre.
Shalom:
Szia David. Örülök, hogy válaszol a kérdésemre. A nevem Shalom, és lelkesen hallgatom a BiggerPockets-t. A kérdésem a következő. Jelenleg tehát főiskolai hallgató vagyok New Yorkban, és hamarosan le fogok diplomázni évi 85,000 275 dolláros jövedelemmel. Azon tűnődöm, hogyan kezdhetném el a házfeltörést, vagy hogyan tudnám folytatni az ingatlanos utamat. Tehát jelenleg van egy parkolóhelyem, amelyen arbitrálok. 335-ért bérbe adom, majd az arbitrázsok havi XNUMX-ért albérletbe adják másnak.
Most szeretnék terjeszkedni, de nem tudom, hogyan építsem be a hackelést, vagy hogyan tudnék növekedni anélkül… mert a piacom olyan drága. Tehát New Yorkban vagy Brooklynban vagy New Jersey külvárosában a duplexek másfél millióért, plusz kétmillióért mennek. Szóval hogyan tudnék behatolni vagy terjeszkedni ezen a piacon, ha ilyen korlátozó korlátok vannak… a bevételekkel és más dolgokkal? Kösz.
Dávid
Rendben, Shalom. Nagyon köszönöm, hogy feltetted ezt a kérdést. Értékelem ezt. Merüljünk el ebbe, mert van válasz arra, amit kérdez. Ön a házfeltörésről beszél, ami valószínűleg a kedvenc témám az összes ingatlanpiacon. Nagyon sok módja van ennek. Ez egy kiváló befektetési stratégia. Ez lehet egy… Rugalmas. Mindenki stratégiájának része kell, hogy legyen, még akkor is, ha különböző eszközökkel vásárol ingatlant. A házfeltörés nagyszerű.
Amiről te beszélsz, az egy gyakran előforduló probléma a magas árfekvésű területeken, drágább dolgoknál. Mint amiről beszélsz, New Jersey, New York, ezt gyakran látni fogod. Azért adják el ennyiért a duplexeket, mert valaki megveszi, és tudom, hogy ez hülyén hangzik, de gondolj bele. Ha általában havi négyezret fizet a jelzáloghiteléért, de vásárolhat egy duplexet, és kibérelheti az egyik oldalát 2,500-ért, akkor óriási nyeremény, ha csak 1,500-at kell fizetnie.
Tehát ha pénzforgalmat akar szerezni, az nem fog működni, de ha a jelzáloghitelén próbál spórolni, akkor működni fog. Tehát sajnos minden versenytársa rendben van, ha nem kap készpénzt, ami nagyobb keresletet generál. A kínálat változatlan marad. Az árak emelkednek. Ezzel állsz szemben. Tehát, ha házat szeretne feltörni egy drága piacon, amit meg kell tennie, két dologra kell gondolnia. Az első, nos, most fizetsz bérleti díjat?
Ha figyelembe veszi a fizetett bérleti díjat, és azt bevételként beszámítja a befektetésbe, akkor előfordulhat, hogy a számok sokkal jobban néznek ki, mint az, amit nem tesz meg. A második dolog az, hogy valószínűleg nem fog tudni duplexet vásárolni, mert minél nagyobb az egységszám az ingatlanban, annál valószínűbb, hogy jobban fog kinézni a számok.
A másik dolog az, hogy belenézhetsz a nem hagyományos házfeltörésekbe. Ezért mindig leírjuk a házhackelés stratégiáját. Brandon Turner és én mindig ezt csináltuk, és arról beszéltünk: „Vegyél egy duplexet, vegyél egy triplexet, lakj egy egységben, fogyaszd el a többit”, mert nagyon egyszerű megérteni a koncepciót. De ez nem jelenti azt, hogy a végrehajtást valóban így kell végrehajtani. Kicsit nehéz így működni, őszintén szólva.
Könnyebb, ha veszünk egy öt hálószobás házat három fürdőszobával, hozzáadunk még egy-két hálószobát, így van hat vagy hét hálószoba, bérbe adjuk azokat, és magunk lakunk az egyik szobában. Nos, ez nem olyan kényelmes, de ez az, amit feladsz. Lemondasz a kényelemről, hogy pénzt tudj keresni. Most már fiatal srác vagy. Évente 85 ezret keresel, ami egyáltalán nem rossz.
Ingatlanvásárlással kockázatot vállalhat. Szerintem ez okos lépés. Be kell fektetnie a pénzét, de fel kell áldoznia a kényelmét. Nem kell csak egy duplexet vásárolnia és az egyik oldalát bérelnie. Ha ezt tenné, vennék egy duplexet, amelynek mindkét oldalán két-három hálószoba van, és ezeket külön-külön kiadnám. Mindig növelni fogja az ingatlan bevételét azáltal, hogy növeli a bérelhető egységek számát.
Ezt úgy teheti meg, hogy duplexből háromlakássá vagy triplexből négyszintesre vagy négylakásosra vált, amelyben egy hálószoba helyett két hálószoba van, és a hálószobákat külön-külön bérbe adják, vagy egy családi szobát hálószobává alakítanak át és bérbe adják. Ez most nem működik nagy méretekben. Nagyon nehéz nagy portfóliót felépíteni ezzel, mert most 10-12 hálószobát ad ki minden egyes egységen. Ezt nagyon nehéz kezelni.
De ha új vagy, és csak próbálsz vonzani, és megbecsülést akarsz építeni, drága piacot vásárolsz, valószínűleg ez a legjobb módja ennek. Csökkenti a kockázatát is, miközben egy kicsit megtanulja az ingatlanbefektetés alapjait. Szóval ez a tanácsom a számodra. Ne nézd tovább a duplexeket.
Meg kell nézni a hármas vagy négylakásos házakat, és meg kell nézni a családi házakat, amelyekben sok hálószoba és sok fürdőszoba van, elegendő parkolóval és szomszédokkal, amelyek nincsenek túl közel, mert nem akarja, hogy panaszkodjanak és a bérlő parkjait a házuk elé helyezi. Tehát gyakrabban kell keresnie az MLS-t, és gyakrabban kell keresnie a megfelelő ajánlatot, de más típusú megállapodást kell keresnie, és azt fogja tapasztalni, hogy a házfeltörés sokkal jobban működik.
Rendben. A következő kérdésünk Jesse Goldsteintől származik. „Hé, David. Köszönjük, hogy létrehozta azt, ami egyértelműen az elérhető ingatlantartalom legjobb forrása. A műsorod tele van ingatlanfehérjével, mint a családom a hálaadásnapi vacsora után. A kérdésem az, hogy a befektetési ügyletekhez használt kreatív finanszírozási stratégiákat hogyan lehet a lakóingatlanok területén alkalmazni. Háttérként a feleségemmel a negyedik gyermekünket várjuk, és gyorsan kinőjük a 2300 négyzetméteres lakóházunkat.
Az a tervünk, hogy ha találunk nagyobb helyet bérbe adjuk, de mivel a keresgélésünk óta eltelt néhány hónap alatt nem találtunk megfelelő árat, egy kolléga decemberben külföldről költözik, nemrég listázta. gyönyörű otthon, de a mai kamatokkal ez lényegesen több, mint amennyit kényelmesen elköltek. Néhány héttel ezelőtt beszélgettem vele, miután hallottam, hogy azt mondta, két árcsökkentés után nem kaptak semmit, és az ingatlan bérbeadását fontolgatják.
Úgy tűnik, mindkettőnket bántottak a magasabb kamatok. Úgy gondolom, hogy most olyan helyzetbe kerülhetünk, hogy kreatív finanszírozási ötletekkel találkozhatnak mindkét problémánk megoldására. Az 1.3 milliós piaci árra vannak beállítva, de jelenleg nagyon alacsony kamatozásúak kettesben, és most már inkább motiváltak, mintsem bérbe adják. Röviden beszéltünk hitelrészletről, telekadásvételi szerződésről, lízinglehetőségről vagy potenciálisan második jelzáloghitelről, és mindketten ingatlanjogászoktól kérünk tanácsot.
Mi a benyomása ezeknek a stratégiáknak a lakóterületen történő alkalmazásáról? A helyi pennsylvaniai ingatlanforgalmazók egyike sem hallott erről a megközelítésről. Ha ezen az úton haladunk, hogyan kompenzálhatja mindkét fél ügynökeinket az elmúlt hónapokban végzett kemény munkájukért? Köszönöm." Oké, merüljünk el ebbe, Jesse.
Először is, amikor az ügynökök kártalanításáról van szó, ez olyan dolog, amiért az eladó lesz felelős. Ennek az eladói oldalról kell érkeznie, függetlenül attól, hogy a tranzakció hogyan épül fel. Most a jogcím- és letétbe helyezési társaság meg tudja oldani ezt Ön helyett. Csak levonják a jutalékokat, amelyeket az ügynökök kaptak volna, és akkor is kifizetik őket, ha nem az ügyletet úgy hívjuk, hogy fegyverkezési technikát alkalmazunk, és Ön nem vette fel az MLS-t. Nemcsak olyan vevőt találtak, akit nem ismernek. Eladják neked.
A kérdés a kreatív strukturálásra irányul, és úgy hangzik, hogy úgy gondolja, hogy jobb ajánlatot kaphat, ha így tesz. Az itt látottak alapján az üzlet egyetlen része, ami jobban hangzik, az a kamat, amelyet kapni fog. Kettesben kapod meg, és nem hetesben vagy hatosban, vagy bárhol is vannak.
Valójában nem kapsz jobb árat. Azt az 1.3 milliót akarják. Egy dologgal tisztában kell lennie, hogy ha átveszi ezt, és nem kap saját kölcsönt, akkor egy kicsit kevesebb kellő gondossággal kell eljárnia. Tehát szeretne egy értékbecslést kérni, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nem fizet túl sokat az ingatlanért, hacsak nem fizet 1.3-at, és nem érdekli, hogy az ingatlan mire értékeli. De az esély az, hogy ha nem adják el, akkor valószínűleg túl magasan vannak feltüntetve, és fontolgatják, hogy eladják neked, mert ugyanannyit akarnak kapni.
Most tulajdonképpen nem veszítenek itt semmit azon kívül, hogy ezt az adósságot úgymond a saját könyvükön tartják. Tehát továbbra is ők lesznek felelősek a fizetésért, még akkor is, ha Ön fizeti helyettük, és ha megpróbálják megvásárolni a következő házukat, azt nehéznek fogják találni. Így néha azért, mert az eladók nem értik egy tárgy árnyoldalait, te csinálsz mindent, te rakod össze, esetleg be is zárod a lakást, elmennek megvenni a következőt, és a kölcsönadójuk azt mondja: Nem vehetsz házat. Még mindig a nevén van ez a jelzálog.”
És azt mondják: „Nos, nem. Ez-az kifizeti.” Nem számít. Még mindig támaszkodva jelenik meg az alattad lévő ingatlanon. Nem ez a gyűjtőfogalom, amely minden egyes problémát megold. Sok esetben működhet, de más esetekben nem. Nem tudom, hogy ez úgy hangzik-e, mint amikor azonnal azt mondják: „Ó, attól függően, hogy az üzlet működni fog.” Nem említetted, hogy a számok milyen kamatozásúak kettesben. Oké, az emberek beleszeretnek a kamatlábba. Ez egy ego dolog. „Magas az arányom. Alacsony az árfolyamom. Én kettesben vagyok.” Ez nem jelent semmit.
Ha az ingatlan minden hónapban pénzt veszít, vagy olcsóbban fizethet, ha valaki mástól vett házat, amelyet nem tett ki. Nem mindegy, hogy milyen arányban jársz. Az számít, hogy az ingatlan valójában mit termel. Elméletileg vásárolhat egy házat 40%-os kamattal, ha készpénz folyik. Ha elég pénzt hozott, az számít igazán. Tehát itt meg kell csinálni egy kis házi feladatot, le kell futtatnia néhány számot, és meg kell néznie: „Ha megveszem ezt az ingatlant a jelzálogkölcsönükkel, akkor az úgy fog működni, ahogyan szeretném?”
Ha nem hagyja abba a nézést. Itt a vételár lesz a probléma, nem csak a kamat. Ha működik, ott a válasz. Most már csak azt kell kitalálnia, hogyan kell felépíteni, ha meg akarja vásárolni. A probléma egy része az, hogy meg kell találnia a különbséget aközött, amivel tartoznak, és amit kérnek. Tehát tegyük fel, hogy erre a dologra van jelzáloghitel 700,000-ért, és 1.3-ért akarják eladni.
Nos, azt a 600,000 XNUMX dolláros különbözetet, amelyet előlegként kellene befizetnie, vagy bankjegyként kell fizetnie nekik, vagy másik hitelezőtől kell kérnie, és az a hitelező nem akarja megadni Önnek a hitelt, mert a második helyen lesznek a már ott lévő kölcsön mögött. Nézze meg, amikor hitelt kapunk ingatlanvásárláshoz, akkor az új hitelből származó pénzzel törlesztjük a meglévő zálogjogot, ami visszahelyezi az új hitelt az első helyre, ahol mindig is szeretnének lenni. . Ez egy másik bonyodalom, ami a stratégia tárgyával kapcsolatban merül fel.
Tehát ha csak 1.1 millióval tartoznak, és 1.3 millióért próbálják eladni, és megvan az a 200,000 XNUMX dollár, amit amúgy is fizetne előlegként, az működhet. De mindennek tökéletesen meg kell felelnie az Ön számára, ha valami ilyesmit szeretne megvalósítani. Azt tanácsolom, hogy ne tekintsünk a kreatív finanszírozásra úgy, mint arra, hogy egy rossz üzlet jó üzletnek tűnjön. Szinte úgy hangzik, mintha megpróbálnád rábeszélni magad erre az üzletre, mert az arányuk kettős, vagy azt mondod: „Hé, ismerjük egymást. Itt a lehetőség, hogy felhasználjam a BiggerPockets-ben tanultakat.”
Nagyon szeretem az izgalmat, de a kreatív finanszírozást nem erre tervezték ideálisan. Inkább az, amikor valaki hihetetlenül szorult helyzetben van, és nagyon motivált az eladásra, és hajlandó kreatív finanszírozásra, még akkor is, ha ez általában nem az ő érdeke. Ha most szeretné megvásárolni ezt a házat magának, mert említette, hogy lecseréli a városi lakását, tehát talán ez az elsődleges lakóhely, akkor az átvilágítás még könnyebb. Nézze meg, mekkora jelzáloghitel lenne erre a házra, ha feltételezi az ő jelzálogukat.
Hasonlítsa össze ezt azzal, hogy mennyi lenne a jelzáloghitelje egy hasonló háznál, amelyet megvásárolhat, ha a mai kamatozás mellett venné meg, és nézze meg, hogy az alábbi helyzetek közül melyik érzi magát jobban. Neked ez tetszik jobban ezen az áron, vagy az a másik ezen az áron? És ha jobban szereti ezt a házat, csak azt a helyzetet kell megoldania az eladóval, ahol eltérés lehet aközött, hogy mennyivel tartoznak a régi jelzáloghitelükhöz, amelyet átvesz, és a vételár mennyi. hogy neked kell kifizetned a különbözetet. Sok sikert azzal.
Fickó:
Szia David, köszönöm, hogy feltetted a kérdést. A nevem Guy Baxter. 26 éves vagyok San Diego-ból, Kaliforniából. Már majdnem három éve hallgatom a podcastot, és éppen ebben az évben vettem meg az első ingatlanomat San Diegóban. Májusban vettem.
A hatodik hónaphoz közeledem, és lenne néhány kérdésem a BRRRRinggel kapcsolatban, csak a jelenlegi piaci feltételek mellett. Amióta megvettem az ingatlant, a kamatlábak egy kicsit emelkedtek, és csak azon próbálom eldönteni, hogy továbbmenjek-e a BRRRR útján, és beleharapjak-e a magasabb kamatokkal, és kivegyem az összes készpénzem. ki, hogy elhelyezhessem és telepíthessem valahova, vagy ha fenntartanám az alacsonyabb havi törlesztőrészletet, és csak takarékoskodnék egy kicsit a következő évre, hogy újra feltörhessem.
Szerencsére a San Diego-i kamatok emelkedése miatt az árak még nem estek egészen, így a legtöbbet vissza kell kapnom, visszakapom az összes pénzemet, talán egy kicsit többet, és igen, remélhetőleg ennek van értelme. . Alig várom, hogy halljam a választ. Kösz.
Dávid
Hé, köszönöm ezt, Guy. Rendben. Ez egy gyakran feltett kérdés, és minden tőlem telhetőt meg fogok tenni annak érdekében, hogy úgy bontsa le, hogy az mindenkinek segítsen. Amikor megpróbálja eldönteni, hogy „refinanszírozzam-e az alacsony kamatlábomat egy magasabb kamatlábra”, ezt kell tennie, hogy kihozza a pénzét az ügyletből a következő ügylet megvásárlásához. Rossz a kérdés, amit fel kell tenni: „Megtartsam az alacsony kamatlábomat, vagy vegyek magasabbat?”
A helyes kérdés, amit fel kell tenni: „Mennyi pénzt kellene havonta költenem, ha refinanszírozok, hogy többet vegyek ki a pénzemből, mint amennyit most költök?” Tehát tegyük fel, hogy az adóssága havi háromezer, és ha refinanszíroz, akkor a magasabb hitelegyenleg mellett 3,500-ra emelkedik, mert kihúzza a pénzt. Oké. Tehát most 500 dollár vesztesége van, ha ezt teszi.
Ezt szeretné összehasonlítani azzal, hogy mennyi pénzt kereshet, ha újra befekteti a kivett pénzt. Tehát ha 250,000 250,000 dollárt vesz fel, befektethet-e 500 500 dollárt úgy, hogy többet keressen, mint az az XNUMX dollár, amelybe havonta többletköltséget jelent az új hitel felvétele? Tehát most XNUMX pluszt hasonlítasz össze azzal, amit máshol kaphatok. Ez a helyes módja ennek a problémának. Természetesen ez most csak a készpénzáramlást nézi, míg az ingatlanok sokféle módon hoznak pénzt.
De ha sikerül valamennyire közelíteni a készpénzáramlást, akkor semmi gond megvenni az új ingatlant, mert előbb-utóbb felértékelődik. Egy új ingatlanra hitelt fogsz fizetni. Az új ingatlan bérleti díja emelkedik, miközben a jelzáloghitele változatlan marad. Tehát minden évben elméletileg értékesebb lesz az Ön számára, és egy 5, 10, 15, 20 éves periódus alatt szinte mindig kiváló befektetési stratégia lesz, ha két ingatlannal rendelkezik egy helyett. Így legtöbbször, legtöbbször jobb lesz hosszú távon több ingatlan vásárlására húzni a pénzt, de nem mindig ez a helyzet.
Rendben. Ha hihetetlenül jól mozog a pénzed a San Diego-i ingatlanon, akkor talán jobb életminőséget biztosító lépés, ha ebből élsz, és nem fektetsz be újra. Ha van egy csomó ingatlanod, és nem akarsz többet vásárolni, talán jobb lépés, ha maradsz a jelenleginél. De azt szeretném elérni, hogy ne tegyem fel a kérdést: „Ki kell lépnem a 4%-ból, hogy hat és fél százalékba kerüljek?” Egyszerűen nem számít. Az számít, hogy mennyibe kerül ez a tőke.
Mennyibe kerül ennek a pénznek a kivonása, és mennyit kereshet a pénzzel, ha újra befekteti, vagy veszít pénzt, ha újra befekteti? Mi van, ha egyszerűen nincs lehetőség odakint? Ez sok ember számára reális forgatókönyv. Semmi olyat nem vásárolnak, ami tetszik nekik. Ebben az esetben nem tesz jót, ha készpénzes refinanszírozást hajt végre, és tőkével rendelkezik, ha nem költi el semmire. Oké.
Tehát tedd fel magadnak a megfelelő kérdéseket. Gondold át ezt. Esetleg küldjön nekünk egy másik videót, amelyen különféle befektetési lehetőségeket mutathatnék be, amelyeket össze tudnék hasonlítani. És akkor jobb választ tudok adni arra, hogy ki kell-e vennie a pénzt a San Diego-i házból, és visszatenni a piacra egy másik ingatlanban.
Rendben. Köszönöm mindenkinek, hogy feltette kérdéseit. Ha nem tennéd, nem lenne műsorunk, és nagyon nagyra értékelem, hogy tudunk egyet. És azt szeretném kérdezni: „Tetszik a műsor?” A műsornak ebben a szakaszában olvasom a YouTube-videók megjegyzéseit a korábbi műsorokban, így hallhatod, mit mondanak mások. És itt azt is szeretném megkérdezni, hogy tetszik-e, feliratkozna-e erre a videóra és erre a csatornára, és hagyná-e megjegyzéseit a YouTube-on, hogy elolvashassuk esetleg egy következő epizódban.
Rendben, ez a 699. epizódból származik, egy hallgató tippje Ariel Eve nem biztonságos bérlőjével kapcsolatban. A második kérdéssel kapcsolatban hívja fel a Felnőttvédelmi Szolgálatot, hogy hangot adjon aggályainak. Vizsgálatot fognak folytatni az egyedüllét biztonságát illetően. Következő megjegyzésünk Iceman Ant-tól származik. Ariel megjegyzése egy olyan személytől származott, akinek volt bérlője, és aggódtak a biztonságuk miatt. Attól féltek, hogy a személy elájul, vagy akár meghalhat is abban az egységben, amelyikben volt, és tudni akarták, van-e tényleges gondozási kötelezettségük vagy felelősségük ebben a forgatókönyvben.
Következő megjegyzésünk Iceman Ant-tól származik. "LOL. Azt mondta, programok. Ez klassz, David. Én is a VHS területen nőttem fel.” Rendben, ez egy kis kritika, amit megérdemelek. Régi tévéműsorokra hivatkozva tettem egy megjegyzést, és műsoroknak neveztem, mert a nagymamám így hívta őket, és ez megragadt a fejemben, és akkor jött ki, amikor beszéltem. És Iceman felhívott erre. Régen ez volt: „Nézed a kedvenc műsorodat?” Tudom, hogy valaki emlékszik arra, hogy az emberek tévéműsorokat, műsorokat hívtak.
Vannak olyan dolgok, amiket még mindig mondunk. Mintha valaki azt mondaná: „Forgatsz?” És úgy gondolom, hogy már nem igazán használunk filmet. Senki nem használt filmet sokáig. Mint most, valószínűleg azt mondanánk, hogy felvétel, de még mindig hallani fogja, hogy filmezés. Rendben. Következő megjegyzésünk Brie-től származik. „Aggódok az első néző kérdése miatt, mivel a sorozatos házfeltörés volt az én stratégiám is az induláshoz. Ha azonban nem tudja alkalmazni a jelenleg használt ingatlanból származó bérleti díjból származó bevételt az adósság jövedelmi arányára, az óriási akadályt jelent a második házra való jogosultság előtt. Most hallok először erről. Tehát az alternatíva az, hogy béreléssel költözik el, vagy növeli a W2 jövedelmét, hogy megengedhesse magának a két házat anélkül, hogy a bérleti bevételt számolná. Egyéb tippek?”
Rendben. Brie megjegyzések és kérdések azzal a ténnyel kapcsolatosak, hogy amikor házakat hackel, nem használhatja fel a kapott bevételt a következő ingatlan bevételére. A legtöbb esetben nem használhatja fel az elsődleges lakóhelyből származó jövedelmet arra, hogy több ingatlanra és a következő ingatlanra jogosult legyen. Nos, úgy gondolom, hogy ha van ADU-ja, vagy néha duplex, vagy ha az egyik egységben lakik, és kiadja a másikat, akkor lehet. De sokszor a hitelezők azt mondják: „Nem, ez az elsődleges. Nem tudod megszámolni az ebből származó bevételt, mert nem tudjuk ellenőrizni.”
Ez akkor is probléma, ha az emberek ezt a bevételt nem követelik az adójukból. Ha nem követeli az adójából származó bevételt, akkor biztosan nem fogja tudni felhasználni a következő ház megszerzésére. És gyakran mondom az embereknek, hogy minden évben házasodjanak fel. A kulcs az, hogy amikor kiköltözik az utolsó házból, az már nem az elsődleges lakóhely. Nem számít, ha kölcsöne elsődleges lakáshitel.
És mellesleg, ha kíváncsi, nem. Ha kiköltözik otthonról, az az elsődleges lakhelye, nem csak automatikusan igazodik a magasabb kamatozású befektetési célú ingatlanhitelhez. A bank nem tudja, nem érdekli, nem számít. Ezt a kölcsönt elsődleges lakóhelyként kapta, és ezek a kölcsönfeltételek, ha fix kamatozásúak, nem változnak a következő időszakra, általában 30 évre, amíg a kölcsön van.
Tehát amikor kiköltözik belőle, továbbra is kap egy kölcsönt, amely elsődleges lakhatási kölcsön, de most az adója után jövedelemtermelő ingatlanként igényelhető. Ön most igényt tart az általa termelt bevételre, és ezt a bevételt további ingatlanok vásárlására használhatja fel. Tehát néha veszel egy házat, feltöröd, kiköltözöl belőle valami másba, aztán elkezded követelni az adódból származó bevételt befektetési ingatlanként, ami nem fog ártani a DTI-nek. Aztán megveheti a következő házát. Ezt a folyamatot a végtelenségig megismételheti. Így lelassítja, hogy milyen gyorsan szerezhet új házakat.
De a legrosszabb esetben is megteheti kétévente, igaz. És amint elér egy bizonyos pontot, nem lesz szüksége többletjövedelemre a minősítéshez. Az adósság-jövedelem aránya jó lesz, ha az összes korábbi vásárolt ház bérleti díja beleszámít a bevételébe. Így egy kicsit lelassíthatja az indulást, de hosszú távon nem fog annyira fájni. Köszönöm, Brie.
A következő megjegyzés Austintól származik. „Azt hiszem, Eli, aki feltette a háztörést, megtehet valamit. Minden évben egyszer vásárolhat elsődleges házat. Tehát ha arra az évre jön, tegyük fel, hogy a házában töltött egy éve 12., akkor ráveheti a szobatársakat, hogy írjanak alá egy új bérleti szerződést, ami nem csak szobabérleti szerződés, hanem az egész ház bérletét. Akkor kérd meg a lakótársakat, hogy írják alá, mondjuk 11. január 22-jére. Bár most december van, most új bérleti szerződést köthetnek. Tehát 1/2022-től 12/11-ig lakhat a házban, és próbál új házat keresni.
Most már elmehet a kölcsönadójához, és felmutathatja a január 1-jei bérleti szerződését, és a bérleti díj 75 vagy 80%-át fogják bevételnek számolni. Vagy ha az összes szobatársa el akar költözni december 31-én, egyszerűen bérelhet, előbérbe adhatja az egész házat egy családnak, és aláírhat egy bérleti szerződést. Vigye el az aláírt bérleti szerződést a hitelezőhöz, és a bérleti díj 75 vagy 80%-át bevételként számolják el, hogy segítsenek a DTI-nek. A másik dolog, amit Eli tehet, hogy megpróbál duplexet vásárolni. Tegyük fel, hogy a duplexnek az A oldala van bérelve ezerrel, és a B oldal üres. A hitelező az A oldal bérleti díjából származó bevétel 75 vagy 80%-át beszámítaná a DTI-be. Érdeklődnék, van-e valakinek más ötlete. Én is házkutatással foglalkozom, és szeretnék lépni.”
Rendben. Nos, köszönöm, Austin, a hozzájárulását. Én… Lehet, hogy helyes, de ezt ellenőriznünk kell, mielőtt azt feltételeznénk, hogy az Ön által kapott tanácsok bármelyike működne. Tehát valahányszor ilyen forgatókönyvben vagyok, elmegyek egy kölcsönügynökhöz, és azt mondom: „Hé, ez hogy működik?” Most legtöbbször a kölcsönügynökök sem fognak tudni. Ez túl szemcsés. Tehát elmennek a hitelezőhöz, és azt fogják mondani: „Hé, beszélnem kell egy számlavezetővel. Milyen szabályok vonatkoznak rád a jegyzésre, ha ezekről a forgatókönyvekről van szó?”
És elmennek beszélni egy aljegyzővel. Várni fognak a visszajelzésre. A biztosító meg fogja vizsgálni, hogy milyen feltételekkel rendelkeznek az összes különböző hitelprogramhoz, és tudatja Önnel, hogy működik-e, nem működik-e, vagy mi működne. És akkor visszatérünk hozzád. Ezért van egy hitelcégem, az egyetlen brókercégem, és ezért megyek hozzájuk, és azt mondom: „Hé, ez az én problémám. Hogyan tudjuk megjavítani?" És hagytam, hogy a szakemberek dolgozzák ki. Nagy a kísértés, hogy megpróbáljuk kitalálni mindezt egy YouTube-rovatban, de nem bölcs dolog. Nincs lehetőség arra, hogy itt bárki megtudja, és ezek a szabályok folyamatosan változnak.
Tehát a legjobb megoldás, ha kérdése van, ha felveszi a kapcsolatot egy hitelügyintézővel vagy egy hitelközvetítővel, és megkérdezi őket: „Hé, ez az én problémám. Hogyan tudom megjavítani?" Hadd térjenek vissza hozzád néhány válasszal. És az utolsó megjegyzésünk Kelly Olsontól származik. „David, mindig azt mondod, elszámoltatható partner. Próbáld meg azt mondani, hogy accountabilabuddy. Legurul a nyelvről, és szórakoztató kimondani.” Accountabilabuddy. Oké, ezt könnyebb mondani, és kicsit sajtosabb is, és nem tudom, hogy a zöld sajt mennyire jön be. Tehát egyelőre a nagyon szögletes elszámoltathatósági partnert fogom használni, de azt mondom, Kelly, az accountabilabuddy valószínűleg felszáll. Nagyon népszerű lesz.
És ha ti inkább az accountabilabuddy-t részesítik előnyben, kérjük, ossza meg velünk a megjegyzésekben úgy, hogy egyszerűen írja be az accountabilabuddy-t. Rendben. Szeretjük és nagyra értékeljük az eljegyzését. Kérjük, továbbra is ezt tegye. Lájkold, iratkozz fel és kommenteld ezt a YouTube-csatornát. Ha pedig podcastalkalmazásban hallgat, szánjon egy kis időt, hogy ötcsillagos értékelést adjon nekünk. Szeretnénk jobbakká válni, és relevánsak maradni, ezért kérjük, lépjen velünk kapcsolatba, ha az Apple Podcaston vagy a Spotifyon, a Stitcheren, bármi legyen is az. Nem maradunk a világ legjobb ingatlanokkal kapcsolatos podcastja, ha nem adjátok meg nekünk ezeket a véleményeket. Szóval ezért kérem. Nagyon szépen köszönjük. Rendben. Térjünk vissza a műsorba. Következő videónk a Missouri állambeli St. Louis-i JJ Williamstől származik.
JJ:
Szia David. Szerződésem van egy eladó pénzügyi ingatlannal. Ez egy történelmi otthon, amelyet meg fogunk vizsgálni, hogy azzá alakíthassuk… Három egység lenne a főházban, és egy apró ház is kapcsolódik hozzá. Ez egy zóna többcsaládos és kereskedelmi. Tehát két Airbnb-t keresünk az alsó szinten, valamint az apró otthonban. Utána pedig irodahelyiséget vagy hosszú távú bérbeadást keresünk a felső szinten.
Az üzlet 125, amely 10%-kal csökkenti az eladói finanszírozást, majd körülbelül 70 és 80,000 XNUMX dollár közé fog kerülni minden rehabilitációja. Csak kíváncsi vagyok. Vannak készleteim, amelyekből minden pénzt ki kell húznom, hogy elvégezzem a rehabilitációt. Okosabb, ha hitelt veszek fel ezekre a részvényekre, vagy vegyem ki őket, használjam fel a pénzt, és akkor egy kicsit jobb a pénzáramlásom? Tudasd velem mire gondolsz. Értékelem Önt.
Dávid
Hú, JJ, ez egy nagyon érdekes kérdés. Ritkán kapom meg ezeket, ami vicces, mert úgy kezdted a kérdést, hogy megadtad az ügylet minden részletét, majd amikor a végén felteszed a valódi kérdést, rájövök, hogy ezeknek a részleteknek egyike sem releváns. De gratulálok az üzlethez, amelyet megköt, és hogy elmagyarázta, hogyan fog működni. Az nagyon menő.
Rendben. Az igazi kérdés itt a következő: „Részvényeim vannak. Eladjam a részvényeket, és a pénzt az előlegre fordítsam, vagy vegyek fel kölcsönt a részvények ellenében? Ez attól függ, hogy milyen erős az anyagi helyzete. Ha a pozíciója erős, érdemesebb a kölcsönt a részvényekkel szemben felvenni. Természetesen ez azt feltételezi, hogy a részvények megtartják értéküket, vagy felfelé mennek. Ha a részvények csökkennek, és hitelt vesz fel ellenük, akkor dupla veszélybe került. Pénzt vesztett a részvényeken, és pénzt veszít a kölcsön miatt, amit fizetnie kell, igaz.
És soha nem tudjuk pontosan, hogyan fog működni. Tehát a legtöbb pénzügyi guru, mint én, konzervatív tanácsokat fog adni. Majdnem mindenki azt fogja mondani: „Ne csináld!” Oké. Ez itt van a kis Dave Ramsey kalapomra. „Soha ne használjon tőkeáttételt a részvények ellen. Valójában semmire sem szabadna befolyást gyakorolnia. Adja el az egészet, és fizessen készpénzben a házért, adja el az egészet, és fizessen készpénzben a házért. Ne légy hülye." Nos, lehet, hogy igaza van, mert nem ismerem annyira a helyzetét, hogy elmondhassam. De azt mondom, ha erős anyagi helyzetben van, és hisz a részvényekben, véleményem szerint nem szörnyű ötlet hitelt felvenni ellene, hogy megvegye az ingatlant.
Szörnyű ötlet, ha nem tudja a készletei ellenében kifizetni a házat és a hitelt is, feltételezve, hogy ezzel a bérlettel minden rosszul sül el. Rendben. Nos, ezt a tanácsot mindenkinek adom. Tegye fel a legrosszabb eset előnyét. Az ingatlant nem lehet bérbe adni, kilenc hónap telik el ott, ahol üres. Ki kell fizetni a hitelt annak, aki eladta neked az ingatlant, és a kölcsönt a részvények ellenében kell fizetni, és a rehabilitáció magasra megy. Még mindig fedezni tudja az összes adósságtartozását a megtakarított és a munkahelyén keresett pénzből?
Ha a válasz nem, ne vegyen fel kölcsönt a részvényekkel szemben. Ne csináljon semmi extra kockázatot, ha nincs több pénze. Ha a válasz: „Igen, David, öt éve élek a babám alatt. Minden hónapban rengeteg pénzt spórolok. Nagyon keményen dolgozom. Jóban vagyok a készpénzzel.” Nos, akkor a barátom kiérdemelte a tőkeáttétel használatának jogát, és én csak így látom. A tőkeáttétel nagyszerű. Nem mindenkinek jó. Azoknak szól, akik értik, hogyan kell használni. Sok ilyen dolog van az életben.
Oké. Az autók nagyszerűek, de nem engedjük, hogy kilencévesek vezessék őket. Még 25 éveseket sem engedjük vezetni, ha nem teljesítettek egy vezetői biztonsági tanfolyamot, és nem teljesítették a vizsgát, és nem értik a KRESZ szabályait. Meg kell szerezni a vezetési jogot. Ki kell érdemelned a jogot, hogy játssz a tűzzel, ugye. Vannak emberek, akik a munkájuk során tüzet használnak. Vannak hegesztők. Különböző típusú emberek vannak, akik hőt használnak bizonyos dolgok vezetésére. De nem csak odaadja nekik az eszközt, és nem engedi, hogy azonnal játsszanak vele. Ezt a jogot ki kell érdemelni. A tőkeáttétel nagyon hasonló. Legyen okos hozzá. Ha bírod, használd. Ha nem tudja, csak várjon, és használja a jövőben.
Mondja el nekem a megjegyzésekben, mit gondol a tőkeáttétel felhasználásával kapcsolatos megközelítésemről. Rendben. A következő kérdésünk a rad, és Claudia Domingueztől származik a floridai Coral Springsből. „2021 végén vásároltam egy ingatlant, amely az elsődleges lakóhelyemként szolgált, amíg később 2022-ben bérbe nem adhatom, az egyesületenkénti egyéves tulajdonosi kihasználtság követelménye.” Szóval úgy hangzik, hogy Claudia itt vásárolt egy ingatlant HOA-ban. "Mivel ez lesz az első bérelt ingatlanom, lenne néhány kérdésem, amiben szívesen segítek."
Rendben. Ez egy háromágyas, két fürdőszobás, 1800 négyzetméteres ház. Saroklakás, egyszintes sorház, 322-ért vásárolt két autós garázzsal, 10 éves jelzáloghitel 30%-os kedvezménnyel. Claudia úgy véli, hogy havi 2,500-2,800-ért bérelhetne. "A havi költségünk, beleértve az egyesületi díjakat is, 2100." Tehát valójában havi 400-700 dollár pénzforgalomra számítunk, mielőtt megvizsgálnánk a karbantartást és minden mást. Rendben. Kérdés. „Hogyan számíthatnám ki a potenciális ROI-t az ingatlanon? Előlegünk és zárási költségünk 50,000 volt. További 5,000-et költöttünk új padlókra a beköltözés után, mielőtt a korábban ott lévő laminátum megsérült volna.”
Rendben, kezdjük ezzel. A ROI-t nem számolod ki, mert egy éve benne élsz, és nem mindegy, hogy mit teszel le. Számít, hogy jelenleg mekkora tőkével rendelkezik az ingatlanban. Tehát vonja le az ingatlanügynöki díjakat, a bezárási költségeket, az eladási költségeket a lakás eladásából, és derítse ki, mennyi pénze maradna. Rendben. Ezután kiveszi azt a havi 400-at, amit akkor kapna, ha 2,500-ért bérelné. Konzervatívak leszünk. Ezt megszorozzuk 12-vel. Oké. 12 hónap havi 400-zal 4,800 dollár egy évben.
Rendben. Ezt el fogod osztani azzal a saját tőkével, amely jelenleg a házban van. Tehát 322-ért vették 10%-os kedvezménnyel. Tehát a legvalószínűbb, hogy egyáltalán nincs saját tőkéje. Oké. Mert ha eladtad a házat, a zárási költségeid valószínűleg közel 6% lesz. Így tehát csak 4% saját tőke marad ebben az ingatlanban, ami valószínűleg 12 ezer. Tehát tegyük fel, hogy egy kicsit nőtt, és mondjuk, hogy van beleszólása… Ember, legyünk itt segítőkészek, mert Floridának jó éve volt, és tegyük fel, hogy 40,000 XNUMX dollárnyi részvénye van ebben az ingatlanban.
Tehát ha elosztjuk a 4,800-at 40,000 12-rel, akkor 40,000%-os tőkearányos megtérülést kapunk, ami elég jó a mai piacon. Oké. De tegyük fel, hogy még 4,800 12,000 saját tőkéd sincs. Ha ezt a 40-at elosztjuk… Tegyük fel, hogy a háza egyáltalán nem állt fel, és csak körülbelül XNUMX XNUMX dollár van benne. Nos, most a saját tőke megtérülése XNUMX% lesz. Tehát minél kevesebb tőke van az ügyletben, annál magasabb a saját tőke megtérülése, ami azt jelenti, hogy annál értelmesebb bérbe adni, mint eladni és máshol elhelyezni a pénzt.
Szóval, mielőtt mélyebben belemennék a kérdésébe, már most úgy tűnik, hogy kiköltözik ebből az ingatlanból, és bérbe adni nem lesz gond az Ön számára, de folytassuk. "Hogyan tudhatom meg, hogy pénzügyileg ésszerű-e a fürdőszobák frissítése?" Valószínűleg nem. Csak az a pénzösszeg, amelyet a fürdőszobák felújítására kell költenie, nem fogja annyira megemelni a bérleti díjat, mint gondolná. De a kérdésed nem az volt: „Kell? Ez volt: "Honnan tudhatnám?" Tehát a válaszom az lesz, ha a fürdőszobák korszerűsítése növeli a bérleti díjat, amelyet a befektetés pozitív megtérülése hozhat, akkor van értelme ezt megtenni.
Tehát ha fel tudná emelni a bérleti díjat 2,400-ról 2,800-ra pusztán a fürdőszobák korszerűsítésével, és csak mondjuk 15 ezerbe kerülne a fürdőszobák felújítása, és elég ideig bérleti díjként fogja tartani. A 15 ezret visszafizetni ideje, így határozza meg ezt a kérdést. „Küzdök a saját elfogultságommal, hogy ne adnék bérbe egy ingatlant, amelynek elavult fürdőszobája van. Kis költségvetésű átalakításon gondolkodom, mert kaphatok modernebb használt mosdót, és azt tapasztaltam, hogy a kádak festhetők. Egyszerűen nem vagyok biztos abban, hogy továbbra is költsek-e erre pénzt.”
Oké, először is, jó munkát neked, hogy felismerted saját elfogultságodat. Valószínűleg nem olyan nagy ügy, mint gondolod. Te azonban megingottál. Ha egy kis költségvetésű átalakítást szeretne végrehajtani, egy részét saját maga, ahol csak új mosdókagylót szerez be, és kádat fest, igen, ennek valóban van értelme. Feltételezem, hogy ez egy teljes fürdőszobai átalakítás volt, amiről beszéltünk.
„Ha a piac úgy folytatódik, mint az elmúlt néhány negyedévben, az azt jelenti, hogy jóval többet kell költeni a következő ingatlanra, amelyet bérbeadási szándékkal vásároltam. Milyen kritériumokat kell figyelembe vennem annak biztosítására, hogy jó befektetést vásároljak felfújt árakon? Azt hiszem, hallottam, hogy a felértékelődésnek nem szabad azonnalinak lennie, vagy a hosszú távú tartások esetén értékeljem? Nem tudom, hogyan becsüljem meg a bérleti díjak növekedését, amely egyébként támogatná a következő ingatlan megvásárlását egy szűk piacon.”
Ismétlem, a kamatlábak nem számítanak, amikor meghozza ezt a döntést. Tudom, hogy furcsa érzés hallani, és a vételár nem számít. Mit számít, hogy fel fog-e nőni az értéke attól a pillanattól kezdve, amikor fizettem érte, és hogy lesz-e készpénzforgalom? Most a kamatlábak és a vételárak valóban befolyásolják a készpénzáramlást, és csak erre a célra relevánsak. Ez azt jelenti, hogy minél magasabb a vételár és minél magasabb az árfolyam, annál nehezebb a pénzforgalom. De önmagukban nem fontosak. Tehát azt a kritériumot, amelyet szerintem figyelembe kell vennie, az az, hogy több időt és erőfeszítést kell fordítania arra, hogy egy másik üzletet keressen, hogy helyettesítse a meglévőt.
Ez pedig nem ritka az ingatlanügyekben. Valójában ez valószínűleg közelebb áll egy egészségesebb piachoz, mint amit a legutóbbi összeomlás óta látunk. Tudom, hogy őrülten hangzik, de el vagyunk kényeztetve. Hozzászoktunk ahhoz, hogy olyan ingatlant vásároljunk, amely minden egyes évben felértékelődött, és nagyon kevés munkát igényelt, és nem a pénzforgalom volt az elsődleges célja. Ez többnyire lakóingatlan volt. Mindannyian vásároltunk. Ez a készpénz az első naptól kezdve áramlott, és nem csak a pénzforgalom, hanem a készpénz is két számjegyű. Csak ezzel vagyunk elkényeztetve. És most, hogy már nem vagyunk elkényeztetve, dühösek vagyunk emiatt.
De hagyományosan az ingatlan felépítésének módja az, hogy hosszú távon keressen pénzt, nem pedig rövid távon. Szóval nem baj, ha nehezebb, mint amit gondoltunk, hogy sikerüljön. Az ingatlan továbbra is jó befektetési döntés. A három kölcsön lehetőség közül kettő. „Melyek a legjobb hitellehetőségek ingatlanvásárláshoz? Van egy W2-es állásom, ami átlagon felül fizet a területemen. És jó hitelem van, de a következő ingatlanon csak kb 10% előlegre elég. Mivel már van egy ingatlanom, úgy gondolom, hogy ez egy hagyományos, 10%-os levonást igénylő hitel lesz kénytelen.”
Rendben. Tehát a legjobb hitellehetőség az Ön számára, ha a következő házán ugyanazt csinálja, mint az első háznál, amelyről az imént beszéltünk. Elsődleges lakáshitelt szeretne igénybe venni, és a lehető legkevesebbet letenni. Nem kell 10%-ot letenned. Valójában sok esetben letehet 5%-ot, vagy három és fél százalékot, ha még nincs FHA-kölcsöne. Ha nem elsődleges lakóhelyként vásárolja meg, vagyis elköltözik abból, ahol tartózkodik, és nem vesz másik házat, ahol lakhat, akkor máshová fog lakni. A 10%-ot sokszor leteheti nyaralóként. Oké.
Tehát ezek olyanok, mint egy ház, amelyet időnként bérbe ad. De ki fogsz adni másoknak, vagy nem fogsz ott lakni elsődleges lakosként. Tehát keressen meg minket, ha azt szeretné, hogy keressünk egy nyaralóhitelt, vagy menjünk el valakihez a BiggerPockets-en, használjuk ott az eszközeiket, és keressünk egy tagot, aki jelzáloghitelekkel foglalkozik, és kérdezze meg tőle: „Hé, milyen lehetőségeket válasszak van, ha nem akarom elégetni a nyaralóhitelemet? Elsődleges lakást szeretnék vásárolni.” De nem feltételezem, hogy 10%-ot kell letenned. Valószínűleg három és fél-5%-ért belevághat valamibe, mióta elköltözik jelenlegi elsődleges lakhelyéről.
Sokan azt gondolják, hogy egyszerre csak egy elsődleges lakáshitel lehet. Ez nem igaz. Egyszerre általában csak egy FHA- vagy egy VA-kölcsöne lehet. Egyszerre azonban több elsődleges lakáshitel is lehet, mert nem minden elsődleges lakáshitel VA és FHA. Kaphat hagyományos kölcsönt, gyakran 5%-os kedvezménnyel az elsődleges lakóhelyén. A háromból harmadik kérdés. Ez családdal kapcsolatos kérdés.
– Kezdem a házat feltörni. A gyerekeimmel élek abban az ingatlanban, amit bérelnek. Nemrég költöztünk el egy lakásból, amelyben csak hét hónapig voltunk, miután 2021-ben elköltöztünk a házból, amit eladtunk. Szándékom az, hogy veszek egy másik ingatlant, és egy kicsit benne lakok, mielőtt kiadnám azt, és végül megvásárolnám a hosszú lakásomat. ideje otthon. Úgy érzem, hogy a gyermekeim egy-kétévenkénti költözésre kényszerítése negatív hatással lehet rájuk, de nem akarom, hogy a gyerekeimet ürügyként használhassák fel arra, hogy ne teljesítsék céljaimat. Hogyan lehet összeegyeztetni az ingatlanbefektetéssel, az én esetemben a házfeltöréssel járó igényeket, amikor a gyerekeimet minden évben új helyre költöztetem, azzal, hogy a családalapítás során hiányosságnak tűnik?”
Ó, ez egy jó kérdés. És természetesen egy olyan srácot kérdezel, akinek nincs családja és nincs gyereke, de én még mindig itt fogok ülni, és mindent megteszek, hogy elhárítsam ezt a nehéz beszélgetést. Először is csak azt szeretném mondani, hogy valójában értem, szó szerint nem értem, de átérzem, amin keresztülmész, és úgy gondolom, hogy jó ember vagy, hogy feltedd ezt a kérdést. Mert az ilyen podcastokon mindig az ingatlan pénzügyi összetevőiről beszélünk. Ezért vannak itt az emberek, hogy meghallgassák. Azonban ostobák lennénk, ha nem vennénk tudomásul, hogy az ingatlannak van érzelmi összetevője is.
Ez része a folyamatnak, és ha azt akarod, hogy tudatalattid mögé álljon, amit csinálsz, és támogassanak benne, akkor érzelmi oldaladat kell kielégítened. Szóval örülök, hogy ezt kérdezed, és ha mások is kíváncsiak voltak erre, ne érezd magad emiatt. Ez teljesen normális, és befektetőként mindannyiunknak meg kell küzdenünk vele. Valójában az egyik ok, amiért azt gondolom, hogy hosszabb ideig tartott a családalapítás az életemben az volt, mert tudtam, milyen nehéz lesz a bűnüldözési karrierem, a százórás munkaheteim, az üzletépítés és az ingatlanokkal való pénzkeresés iránti elkötelezettségem. egy család negatívan. Ez nehezebb, és azt hiszem, ez járt a fejemben, és csak azért löktem el a családalapítástól, mert először ezen az arénán akartam sikert elérni.
Nyilvánvalóan más a helyzet, amiben most vagyok. Tehát most, ha családot akarnék alapítani, azt hiszem, megtehetném némi bűntudat nélkül. De te ott vagy, csapj bele az anyai bűntudat közepébe. Tehát haladjunk végig ezen. Claudia, az első dolog, amire gondolok, az az, hogy szeretne őszinte beszélgetést folytatni a gyerekeivel, és megosztani, hogy a döntés miért lesz a család javára a jövőben. Ez egy tanítási eszköz, igaz.
Tehát lehet, hogy a gyerekei nem elég idősek ahhoz, hogy megértsék a matematikát, de ha igen, elmagyarázhatja nekik: „Ez a mi házfizetésünk. Most, ha beköltözünk a második házba, akkor csak ennyi lesz. Ez azt jelenti, hogy anyunak nem kell annyit dolgoznia a munkahelyén, és többet tudok otthon lenni veled, ha újra elköltözünk.” Nem mondanám, hogy „Ez azt jelenti, hogy anyu sokkal több pénzt keres”, mert ha gyerek lennék, ezt hallottam volna, akkor azt mondanám: „Ó, klassz, most már vehetsz nekem több játékot”. nem az a hely, ahol a beszélgetést szeretnéd. Tehát teremtse meg az összefüggést aközött, hogy minél több pénzt takarít meg, annál többet tud velük lenni.
A következő dolog az, hogy megpróbálnám megtalálni a módját annak, hogy szórakoztatóvá tegyem. Senki sem szeret mozogni. Fájdalom, igaz. Szóval szórakoztatóvá tudod tenni? Lehet-e valamiféle jutalmat adni ezeknek a gyerekeknek, ami nem kerül pénzbe, ami miatt ez kevésbé lesz… Nem tudom, hogy traumatikus a megfelelő szó, de kevésbé negatív élmény. Mindannyian összegyűlhettek, és költözés közben pizzát vagy pattogatott kukoricát fogyaszthatnának a földön, babzsákra ülnének, és megoszthatnátok történeteket az új ház kedvenc részeiről?
Egy családdal kalandozhatsz, és körbejárhatod a környéket, és megjelölheted azokat a házakat, amelyeket a legjobban szeretsz, vagy megnézheted, milyen messze vannak az éttermek, a fagylaltozó vagy a mozi? El tudod vinni őket az új filmekbe, és azt mondod: "Hé, gyerekek, hasonlítsuk össze ezt a másik mozival, és nézzük meg, mi lehet jobb?" Jobb. Képes-e játékká, rendszerré vagy mintává alakítani, ahol minden alkalommal, amikor mozognak, megtanulják, mi kell a mozgáshoz, és így egyre jobban megteszik? Nem tudom, hogy ha ez egy olyan költözés, ami annyira megnehezíti a gyerekeket, mint az iskolaváltás, akkor ezt gondolnám. El kell veszítenie néhány barátjukat.
Tehát ha egy iskolai körzetben tud otthont adni a hacknek, az határozottan jobb lenne. Ha nem, akkor sokat beszélgetnék arról, min mennek keresztül az iskolában. Sok szülő elköveti azt a hibát, hogy azt feltételezi, hogy minden jó a gyerekeinek, mert a gyerekeik nem mondanak semmit. De gyerekkoromban nem akartam hazamenni és beszélni anyámmal vagy apámmal, ha zaklatnak, vagy ha valami gondom van. Ez ritkán fordult elő, de határozottan nem fogok beszélni róla. És amikor megpróbáltam beszélni róla a szüleimmel, valahogy elvetették, mert más dolgok is történtek az életükben, ami miatt jobban feszültek.
Szóval úgy voltam vele, hogy amikor költöztünk, az nagyon-nagyon-nagyon nehéz lépés volt számomra. Hetedik osztályba jártam, így egy új iskolába jártam középiskolába egy csomó gyerekkel, akiknek jóval több pénzük volt, mint az előző iskolában. És nem öltöztem túl jól, és csúfoltak, és soha nem csúfoltak, mert nagyon népszerű voltam az első iskolámban. Csak azt nem tudtam, hogyan kezeled az ilyen helyzeteket. És nem volt kivel beszélni.
Szóval nyitott lennék velük, hogy extrovertáltak? Új barátokat szereznek? Introvertáltak? Nehezen kötnek barátságot? És csak adj nekik néhány tanácsot, mit tehetnek, hogy általánosságban szimpatikusabbak legyenek, hogy ne legyen olyan nehéz számukra az átállás. Természetesen szeretném elismerni, hogy itt hozol némi áldozatot. Nehezebb lesz nekik, mert ezt csinálod. Köszönet tehát neked, hogy a családodat helyezed előtérbe, még akkor is, ha ez rövid távon nehéz lesz. Rendben, a következő kérdésünk Jack Grahamtől származik.
Jack:
Szia, David. A nevem Jack Graham, és van egy nagy kérdésem, ami az, hogy el kell különítenem a bónuszköltségeket egyes ingatlanaimon, hogy ne kelljen jövedelemadót fizetnem a rendszeres jövedelmem után? És csak a kontextus kedvéért: körülbelül öt ingatlanom van összesen körülbelül 2.5 millió értékben. Körülbelül 40%-a részvényben van, és próbálok szerezni néhány ilyen ingatlant, amelyek közül kettőt idén vásároltam, és megnéztem a YouTube-ot, néhány videót, mindenki felhozza a bónuszköltségek elkülönítését.
Főállású ingatlanos és ultrabefektető lévén havonta több mint 75 órát dolgozom ingatlanügyben. Tehát technikailag felhasználhatnám az adótörvénynek azt a részét a személyes jövedelmem ellensúlyozására. És ebben az évben körülbelül 300-350,000 XNUMX dollár adót kellene fizetnem, és tényleg nem akarok. Tehát a kérdésem az volt hozzád: „Hé, csináljam ezt? Használjam-e azt a két ingatlant, amelyeket ebben az évben vásároltam bónuszköltségre, hogy elkülönítsem őket, hogy a pénzt a bankomban tarthassam, és remélhetőleg a jövőben új ingatlanokat vásárolhassak, és jobban fel tudom használni a pénzemet jelenleg, mint megtartani… a kormánynak?
És mik a következményei? Több adót fizetek a jövőben? Ha ez a helyzet, akkor is ezt kell tennem?” Mondd el, mi a véleményed. Nagy rajongója a BiggerPocketsnek, nagy rajongója önnek és annak, amit csinál. Szóval nagyon köszönök mindent, és várom válaszát.
Dávid
Rendben, Jack, nagyon köszönöm ezt. Milyen nagyszerű kérdés van itt. Tehát elmondom a leírtak lényegét azoknak, akik nem ismerik a bónusz értékcsökkenést, majd mindent megteszek, hogy válaszoljak a kérdésére. Jack itt arról beszél, hogy ha veszel egy ingatlant, nevezzük lakóingatlannak, a kormány megengedi, hogy 27 és fél évente leírd az ingatlan egy részét, mert szét fog esni. Tehát azt mondják, hogy ennek az ingatlannak a hasznos élettartama több mint 27 és fél év lesz. Tehát kiveszi az ingatlan teljes árát, elosztja 27.5-tel, és ezt leírja az ingatlan által termelt bevételből. Tehát ha havi 500 dollárt keres, de az imént leírt szám havi 400 dollár, akkor csak havi 100 dollár után fizet adót.
Ha Ön főállású ingatlanszakértő, engedik, hogy vállalja a veszteségeket. Tehát néha az történik, hogy havi 700-at ír le, de ez csak havi 500-at tesz ki. Tehát van havi 200 dollárja, ami extra, amit nem fedeznek. Ha Ön teljes munkaidős ingatlanszakértő, akkor azt a 200 dollárt felveheti más olyan módszerekkel szemben, amelyekkel ingatlanokkal, jutalékokkal, jövedelmet váltó házakkal keresett pénzt. Szinte minden bevételszerzési móddal 200%-ig megvédheti magát. Most, amikor ezt a juttatást a bónusz értékcsökkenéssel kombinálja, valójában nem várhat 27 és fél évet, hogy megkapja ezt a pénzt. Csinálhatsz egy tanulmányt, ahol az első évben engedik, hogy mindent megtegyél. Ezt költségelkülönítési tanulmánynak hívják. Ez egy kicsit bonyolultabb, mint ahogy leírom, de egész nap itt lennék, hogy beszéljek róla.
Tehát anélkül, hogy megadná a részleteket, az általános stratégia az, hogy megnéz egy ingatlant. Elhatározod: „Rendben. Nos, ez a nagy része sokkal gyorsabban elhasználódik, mint 27 és fél év alatt, úgyhogy az ebből származó veszteséget az első évben le fogom szedni.” Ha kombinálja azt a stratégiát, hogy az összes veszteségét az első évre számolja el azzal a ténnyel, hogy most már más dolgokból is fedezheti a bevételt, a teljes munkaidőben foglalkoztatott ingatlanszakértők végül elkerülhetik a jövedelemadó fizetését. Nos, az olyan emberek, mint Robert Kiyosaki, Donald Trump és én, így mondjuk: „Nem fizetek semmilyen jövedelemadót. Egyáltalán nem fizetek adót. Nem vagyok hülye." Valójában erre törekednek. Oké. Nem arról van szó, hogy úgy kerülik el az adókat, mintha megsértenék a törvényt, hanem arról, hogy minden pénzüket új ingatlanokba fektették be, így mindezt az új veszteségeket el kell viselniük az általuk keresett pénzzel szemben.
Nos, ez jól hangzik, és ezért tesszük, mert nem akarunk adót fizetni. Jack itt, te sem akarsz adót fizetni, de van egy árnyoldala. Valójában van néhány hátránya, amelyeket le fogok írni, mielőtt megtudnánk, hogy ez a helyes lépés. Először is, soha nem hagyhatja abba az ingatlanvásárlást, amikor ezt teszi. Azt mondom, ez olyan, mintha a farkast elvennénk az évektől. Mindaddig, amíg új ingatlant veszel… Mintha minden évben ingatlant kell vennem, hogy ellensúlyozzam a keresett pénzt, és néha a keresett pénzemnek közel, néha több mint 100%-át kell elköltenem. visszamenni az ingatlanokhoz, hogy ne fizessenek utána adót. Oké. Tehát ha egy nagy fészektojás megtakarítása a cél, ez nem mindig működik. Néha, ha csak készpénzt szeretne a bankban, jobb, ha kifizeti az adót.
Másodszor. Nem ingyenes. Valójában, ha mindent előre vesz, elveszíti azt a képességét, hogy a következő 27 és fél évben átvehesse, mert az egészet az első évben vette, így az értékcsökkenés megszűnik. Nem kaphat védelmet ebből a bevételből, miután azonnal levette, ami azt jelenti, hogy magasabb adót fog fizetni az ingatlan jövőbeli bevétele után. Mindaddig, amíg elveszi azt a jövőbeli bevételt, amely benne van az ingatlanszakértőként keresett összes pénzében, és folyamatosan újabb ingatlanokat vásárol, addig nem kell utána adót fizetnie. De látod, miről beszélek itt? Egyre mélyebbre kerülsz ebbe a világba, ahol soha nem tudod abbahagyni az ingatlanvásárlást.
És amikor abbahagyja az ingatlanvásárlást, akkor adót fog fizetni a megkeresett pénz után, és adót kell fizetnie az ingatlanok által termelt bevétel után, és ezt a bevételt nem fogja fedezni értékcsökkenés. Az utolsó hátrány, amelyre a fejemből eszembe jut, az a tény, hogy ez nem ingyenes. Valójában fizetnie kell a költségelkülönítési tanulmányokért, amelyek tapasztalataim szerint bárhol hat és 10,000 10,000 dollár között mozoghatnak. Így nem csak, hogy nem örökre elviselheti az amortizációt, hanem csak azonnal. Hattól 350,000 XNUMX dollárig kellett költeni a luxusért. Tehát igen, XNUMX XNUMX dollárt takarít meg, de veszteségeket is vállal az általam leírt egyéb módokon.
Mindezek ellenére, ha olyan piacra megyünk, mint most, ahol jobb lehetőségeket várok, mint amit láttunk, akkor az a plusz 300-350,000 350,000, amit adókra költene, megteszi. jobb vagy, mint általában. Ha olyan piacra mennénk, ahol az árak folyamatosan emelkedtek, fel, fel, fel, fel. És nem számított, mennyi pénzed van. Egyszerűen nem fogsz tudni semmit sem vásárolni, és ha megtesz, pénzt veszítesz, amikor megvetted, vagy összeomolhat. Ez egy másik történet. De most olyan helyzetben vagyunk, hogy felveheti azt a XNUMX XNUMX-et, és kivárhat, hogy meglátja, nem fog-e még süllyedni. Összeomlik? Jelenlegi tőkével rendelkezni sokkal előnyösebb, mint más forgatókönyvekben, ahol az ingatlanok folyamatosan felrobbannak a kormány által nyomtatott pénzek miatt.
Szóval hajlok arra a tényre, hogy azt gondolom, hogy ezt kellene tenned, igaz. Egy másik dolog, amire érdemes gondolni, hogy ha bölcsen fektet be a jövőbe, és növeli a saját tőkéjét, akkor vannak olyan módszerek, amelyekkel pénzt kereshet olyan ingatlanokkal, amelyek nem adókötelesek, és amelyek nem pénzforgalmat jelentenek. Tehát a pénzforgalmát bevételként kell jelentenie, mert az. Ez az oka annak, hogy amikor az emberek azt mondják: "Cash flow, cash flow, cash flow", és csak a kis dollárjeleket látják a szemükben, mint Scrooge McDuck, és egyszerűen megszállottjai a cash flow-nak, mert az megoldja minden problémájukat. problémákat. Nem. Nem. Nos, ez nagyszerű. Nem azt mondom, hogy kerülje el, de azt mondom, hogy ez nem olyan jó, mint ahogy hiszik.
Ha részvényhez jut, akkor készpénzes refinanszírozást végezhet, amely nem adózik, egyáltalán nem. A készpénzes refinanszírozásban pedig az a klassz, hogy általában hosszú időbe telik, mire felhalmozódik a saját tőke. Tehát általában az idő alatt, amíg ezt a tőkét építed, a bérleti díjak emelkedtek a vásárolt dolog után. Tehát mire készpénzes refinanszírozást hajt végre, a bérleti díjak eléggé megemelkedtek ahhoz, hogy támogassák a további adósságot, amelyet a készpénz-kifizetési refinanszírozás során vesz fel. Tehát valójában nem vállal semmilyen veszélyt. Nem veszítesz pénzt, ha ezt csinálod. Az ingatlan továbbra is fizeti az Ön által felvett kölcsönt. Készpénzes refinanszírozást kap, amely nem adózik. Megélhet ebből a pénzből, vagy újra befektetheti azt a jövőbeli ingatlanokba, amelyeket folyamatosan meg kell vásárolnia, ha költségelkülönítési tanulmányokat és bónusz értékcsökkenést kíván használni.
A legutolsó pont, amelyre az imént gondoltam, amit egy kis cseresznyét fogok a tetejére dobni önnek, Mr. Jack Graham, hogy a bónusz értékcsökkenés nem lesz örökké. Valójában úgy gondolom, hogy 2023-ban vissza kell skálázni az érték 80%-át, 2024-ben pedig már csak a 60%-át, és így tovább, míg végül nullára kerül. Tehát ha ezen gondolkodik, akkor azt mondanám, hogy most meg kell tennie, mert évről évre fokozatosan kevésbé lesz előnyös, amíg egyáltalán nem lesz. Köszönöm szépen kérdését. Kérjük, ossza meg velünk, mit döntött.
Rendben, és ez volt a mai műsorunk. De amiket ti, a végén kaptatok egy kis magas szintű cuccot, olyan divatos szavakkal, mint a költségek elkülönítése, a bónusz értékcsökkenés, néhány klassz dolog ott, és aztán kaptok néhány dolgot a kezdőktől is, például: „Hé, micsoda kölcsön megvehetem a következő házat, és vegyek egyáltalán házat? Hogyan tarthatnám magasan az adósságomat a bevételhez képest, ha folyamatosan házakat törek fel?” És ezért vagyunk itt. Szeretnénk Önnek annyi értéket adni, amennyit csak tudunk, hogy megtalálja a pénzügyi szabadságot az ingatlanon keresztül, ahogyan sokan, köztük én is tettem. És szívesen ülnénk itt és szurkolnánk nektek, srácok, hogy nézzünk titeket az úton.
Szóval nagyon köszönöm, hogy követsz. Ha többet szeretne tudni rólam, kövessen a közösségi médiában @davidgreene24. Kövess az Instagramon most azonnal. Megtalálhat a YouTube-on is, ha felkeresi a youtube.com/@ kis @ jelet, davidgreene24, feliratkozik a csatornámra, és megnézi az ott található videókat, ahol egy kicsit személyesebb dolgokat csinálok. A YouTube BiggerPockets oldalán is követhetsz minket. Az Instagramon követhetsz minket. A közösségi médiában mindenhol követhet minket. Szóval keress fel minket ott és kövess te is.
Nézd, szabadulj meg néhány szartól az életedben. Oké. Szabadulj meg néhány olyan dologtól, amely semmiben nem segít. Csak az esztelen görgetés vagy a végzet görgetés, amit csinálsz, és kezdj el olyan dolgokat hallgatni, amelyek jobb jövőt biztosítanak számodra, mint ami most van. Nagyon szépen köszönöm az idejét és a figyelmet. Szeretlek titeket srácok. Ha van egy kis időd, nézz meg egy másik videót, ha nincs, jövő héten találkozunk.
Nézze meg az epizódot itt
Segíts nekünk!
Segítsen nekünk új hallgatókat elérni az iTunes-on azzal, hogy értékelést és véleményt ír nekünk! Mindössze 30 másodpercet vesz igénybe, és az utasítások megtalálhatók itt. Kösz! Nagyon nagyra értékeljük!
Ebben az epizódban:
- Hogyan házhoz hack még a magas árfekvésű lakáspiacon is
- BRRRR magasabb kamatláb és mikor van értelme kifizetni
- Kreatív finanszírozási stratégiák és hogy érdemes-e lakóingatlanként használni őket
- Margóhitelek és mikor van értelme kivenni tőkeáttétel az Ön részvényportfólió
- ROI (a beruházások megtérülése) vs. ROE (sajáttőke-arányos megtérülés) és hogyan kell értékelni az elsődlegesen esztergált bérleményt
- Ház feltörésehatása a családi életre és amikor a költözés nem éri meg a pénzt
- pótlék értékcsökkenés magyarázható és a rövid távú nyereség és hosszú távú fájdalom nagy adókedvezmények
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Nézze meg a mi szponzori oldal!
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 hónap
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- képesség
- Képes
- Rólunk
- erről
- felett
- Fiók
- felelősségre vonhatóság
- felhalmozásra
- elismerni
- szerez
- át
- tulajdonképpen
- További
- Felnőtt
- Előny
- Kaland
- tanács
- érint
- Után
- ellen
- szerek
- Minden termék
- kizárólag
- már
- alternatív
- mindig
- összeg
- és a
- Másik
- válasz
- válaszok
- hangya
- bárki
- bárhol
- külön
- Apartman
- app
- Apple
- alkalmaz
- értékelés
- méltányol
- felértékelődés
- megközelítés
- arbitrázs
- arbitrázsok
- TERÜLET
- területek
- Arena
- körül
- társult
- Egyesület
- figyelem
- Austin
- szerző
- automatikusan
- elérhető
- átlagos
- elkerülve
- vissza
- háttér
- Rossz
- táskák
- Egyenleg
- Bank
- korlát
- bázis
- alapján
- BAT
- babzsákok
- szép
- mert
- válik
- egyre
- előtt
- Kezdők
- mögött
- hogy
- Hisz
- úgy gondolja,
- előnyös
- haszon
- BEST
- Tét
- Jobb
- között
- előítélet
- Nagy
- nagyobb
- Bit
- pótlék
- könyv
- határ
- kölcsönkér
- Mindkét fél
- megvett
- Brandon
- szünet
- Törés
- tömören
- hoz
- Bring
- bróker
- ügynöki jutalék
- Brooklyn
- hozott
- épít
- Épület
- Csokor
- éget
- üzleti
- vállalkozások
- megvesz
- Vásárlás
- Kalifornia
- hívás
- hívott
- Kaphat
- nem tud
- tőke
- ami
- Karrier
- szállítás
- autók
- eset
- esetek
- Készpénz
- pénzforgalom
- Cash Out
- bizonyos
- esély
- változik
- Változások
- változó
- csatorna
- beszélgetni
- olcsóbb
- ellenőrizze
- gyermek
- Gyerekek
- Város
- követelés
- azt állította,
- világosan
- közel
- közelebb
- záró
- kód
- kolléga
- Főiskola
- Oszlop
- össze
- hogyan
- kényelem
- kényelmes
- érkező
- megjegyzés
- Hozzászólások
- kereskedelmi
- jutalékok
- elkötelezettség
- általában
- vállalat
- összehasonlítani
- összehasonlítva
- verseny
- bonyolult
- összetevő
- alkatrészek
- koncepció
- az érintett
- aggodalmak
- Körülmények
- Magatartás
- megerősít
- Következmények
- konzervatív
- megfontolás
- figyelembe véve
- korlátok
- kapcsolat
- tartalom
- kontextus
- folytatódik
- tovább
- szerződés
- hozzájárulás
- hagyományos
- Beszélgetés
- beszélgetések
- Hűvös
- Korall
- Sarok
- Összefüggés
- Költség
- kiadások
- tudott
- Pár
- tanfolyam
- terjed
- fedett
- Crash
- Összeomlik
- Krém
- teremt
- létrehozása
- Kreatív
- Kreatívan
- hitel
- kritériumok
- kritika
- kíváncsi
- Jelenlegi
- Jelenleg
- hangyányi
- Apu
- VESZÉLY
- Dave
- David
- nap
- üzlet
- Ajánlatok
- Adósság
- december
- döntés
- csökkenés
- mélyebb
- minden bizonnyal
- Kereslet
- igények
- telepíteni
- leírni
- leírt
- megérdemel
- tervezett
- részletek
- Határozzuk meg
- DID
- az
- Diego
- különbség
- különböző
- nehéz
- számjegy
- szorgalom
- Vacsora
- Dip
- eltérés
- kijelző
- szomorú
- kerület
- Nem
- Ennek
- Dollár
- Donald Trump
- ne
- végzet
- kétszeresére
- dupla számjegy
- le-
- hátránya
- hátrányok
- hajtás
- Csepp
- csökkent
- DTI
- alatt
- minden
- pénzt keres
- szerzett
- könnyebb
- hatás
- erőfeszítés
- bármelyik
- Egyéb
- végrehajtás
- eljegyzés
- elég
- elég pénz
- szórakoztat
- Egész
- Epizódok
- részvény
- feltételekhez kötött kötelezvény
- birtok
- becslés
- Eter (ETH)
- este
- Még
- végül is
- EVER
- Minden
- mindenki
- mindenki
- minden
- pontosan
- izgatott
- Izgalom
- végrehajtás
- végrehajtó
- létező
- Bontsa
- vár
- költségek
- drága
- tapasztalat
- Magyarázza
- magyarázható
- magyarázó
- külön-
- Szemek
- néző
- Esik
- Eső
- család
- ventilátor
- Kedvenc
- díjak
- kevés
- Ábra
- Film
- film forgatás
- Végül
- finanszíroz
- pénzügyi
- finanszírozás
- Találjon
- megtalálása
- természet
- vezetéknév
- első
- Rögzít
- rögzített
- rugalmas
- Emelet
- padló
- Florida
- áramlási
- Folyó
- következik
- következő
- következik
- Láb
- örökké
- fórumok
- Előre
- talált
- Negyedik
- Ingyenes
- szabadság
- gyakran
- barát
- barátok
- ból ből
- front
- Tele
- móka
- alapjai
- vicces
- jövő
- Nyereség
- játék
- garázs
- általános
- generál
- kap
- szerzés
- Ad
- ad
- Giving
- Go
- cél
- Célok
- Goes
- megy
- jó
- jó munkát
- Kormány
- fokozat
- nagy
- Zöld
- Nő
- Növekvő
- Fickó
- csapkod
- hackerek
- hacker
- hack
- fél
- fogantyú
- történik
- megtörténik
- Kemény
- kemény munka
- kalap
- tekintettel
- fej
- egészségesebb
- hallott
- hallás
- segít
- hasznos
- segít
- itt
- Rejtett
- Magas
- magas szinten
- <p></p>
- történelmi
- Találat
- tart
- holding
- tart
- Kezdőlap
- Homes
- házi feladat
- remélhetőleg
- vendéglátó
- NYITVATARTÁS
- Ház
- házak
- ház
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- hatalmas
- Fáj
- hype
- BETEG
- ICE
- jégkrém
- ötlet
- ötletek
- azonnali
- fontos
- in
- Más
- tartalmaz
- beleértve
- Beleértve
- Jövedelem
- Növelje
- <p></p>
- növekvő
- hihetetlenül
- Egyénileg
- részlet
- helyette
- utasítás
- A szándék
- Szándékos
- kamat
- KAMATLÁB
- Kamat-
- érdekes
- befektet
- vizsgálat
- befektetés
- beruházás
- befektető
- Befektetők
- kérdés
- IT
- maga
- iTunes
- csatlakozó
- január
- Jersey
- Munka
- Állások
- utazás
- Tart
- tartás
- Kulcs
- Kölyök
- gyerekek
- Kedves
- Kiyosaki
- Ismer
- tudás
- DICSŐSÉG
- Telek
- nagy
- keresztnév
- Késő
- Törvény
- bűnüldözési
- TANUL
- tanult
- tanulás
- Szabadság
- kilépő
- hitelezők
- hitelezők
- Lets
- szint
- Tőkeáttétel
- LG
- felelősség
- élet
- Valószínű
- vonal
- Listázott
- Kihallgatás
- kis
- él
- életek
- élő
- hitel
- Hitelek
- helyi
- Hosszú
- hosszú idő
- hosszú lejáratú
- hosszabb
- néz
- hasonló
- nézett
- keres
- MEGJELENÉS
- veszít
- veszít
- vesztes
- le
- veszteség
- Sok
- Louis
- szerelem
- Elő/Utó
- szerencse
- Luxus
- készült
- Fő
- fenntartása
- karbantartás
- csinál
- pénzt keres
- KÉSZÍT
- Gyártás
- férfi
- kezelése
- sok
- jel
- piacára
- piaci feltételek
- matematikai
- Anyag
- számít
- jelenti
- eszközök
- Média
- tag
- említett
- Középső
- esetleg
- millió
- hiba
- MLS
- modern
- mom
- Mami
- pénz
- Hónap
- havi
- hónap
- több
- Jelzálog
- Jelzálog
- a legtöbb
- anya
- motivált
- mozog
- film
- Filmek
- mozgó
- többcsaládos
- név
- szükségszerűen
- Szükség
- szükséges
- igények
- negatív
- negatívan
- szomszédok
- Fészek
- Új
- New Jersey
- New York
- new york city
- következő
- jövő héten
- normális
- rendszerint
- szám
- számok
- kötvények
- kihasználtság
- Esély
- Office
- Tiszt
- tisztviselők
- eltolt
- Rendben
- Régi
- ONE
- Egy ár
- nyitva
- Vélemény
- Vélemények
- Lehetőségek
- opció
- Opciók
- érdekében
- Más
- Egyéb
- másképp
- Több mint 27
- átfogó
- saját
- tulajdonú
- tulajdonos
- csomagolt
- fizetett
- Fájdalom
- festmény
- szülők
- parkolás
- parkok
- rész
- különösen
- fél
- partner
- Elmúlt
- ösvény
- Mintás
- Fizet
- fizet
- fizetés
- ország
- Pennsylvania
- Emberek (People)
- százalék
- teljesít
- időszak
- person
- személyes
- Pizza
- Hely
- terv
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- kérem
- öröm
- plusz
- podcast
- Podcastek
- pont
- Népszerű
- portfolió
- pozíció
- pozitív
- lehetséges
- potenciális
- potenciálisan
- jobban szeret
- ajándékot
- szép
- előző
- ár
- Áraink
- elsődleges
- valószínűleg
- Probléma
- problémák
- folyamat
- szakmai
- tehetséges alkalmazottal
- Program
- Programok
- fokozatosan
- ingatlanait
- ingatlan
- Védő
- Fehérje
- vontatás
- Vásárlás
- vásárolt
- beszerzési
- cél
- meglökött
- tesz
- helyezi
- elhelyezés
- Kérdések és válaszok
- jogosultak
- képesítő
- kérdés
- Kérdések
- Quick
- gyorsabb
- gyorsan
- emelés
- Arány
- Az árak
- értékelés
- hányados
- el
- Olvass
- igazi
- ingatlan
- való élet
- valószerű
- észre
- ingatlanügynök
- ok
- miatt
- nemrég
- elismerik
- felvétel
- tekintettel
- Tekintet nélkül
- szabályos
- rehabilitáció
- átalakít
- Bérlés
- ismétlés
- cserélni
- jelentést
- képvisel
- követelmény
- azok
- válasz
- felelős
- Éttermek
- visszatérés
- jövedelem
- Kritika
- Vélemények
- Jutalom
- megszabadít
- felkelő
- Kockázat
- Kockázatos
- út
- ROBERT
- kiyosaki robert
- ROI
- tekercs
- Szoba
- Szobák
- gyökér
- körül
- szabályok
- futás
- futás
- sacrificar
- Biztonság
- Mondott
- eladás
- azonos
- San
- San Diego
- Megtakarítás
- Skála
- forgatókönyvek
- Iskola
- Iskolák
- görgetés
- Második
- másodperc
- látás
- keres
- Úgy tűnik,
- részes
- elad
- Sellers
- Eladási
- értelemben
- sorozatszám
- Szolgáltatások
- szolgáló
- készlet
- hét
- számos
- Megosztás
- Menedék
- váltás
- Webshop
- rövid
- rövid időszak
- kellene
- előadás
- Műsorok
- <p></p>
- aláírt
- jelentősen
- Jelek
- hasonló
- Egyszerű
- óta
- egyetlen
- helyzet
- helyzetek
- SIX
- lassítja
- okos
- intelligensebb
- So
- Közösség
- Közösségi média
- eladott
- SOLVE
- néhány
- Valaki
- valami
- némileg
- valahol
- Nemsokára
- hang
- forrás
- Hely
- beszél
- beszélő
- költ
- Költési
- pénzköltés
- költött
- Szponzorok
- Spotify
- négyzet
- kezdet
- kezdődött
- Kezdve
- Állami
- tartózkodás
- bot
- Még mindig
- készletek
- megáll
- TÖRTÉNETEK
- Történet
- stratégiák
- Stratégia
- erős
- struktúra
- szerkesztett
- küzd
- diák
- tanulmányok
- Tanulmány
- tárgy
- benyújtása
- Iratkozz fel
- siker
- sikeres
- ilyen
- elegendő
- szuper
- felettes
- kínálat
- támogatás
- feltételezett
- rendszer
- Vesz
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- adó
- Adók
- Tanítási
- bérlő
- feltételek
- teszt
- Hálaadás
- A
- A jövő
- törvény
- a világ
- Színház
- azok
- maguk
- Ott.
- dolog
- dolgok
- Gondolkodás
- idén
- gondoltam
- három
- Keresztül
- idő
- alkalommal
- típus
- tippek
- Cím
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- is
- szerszám
- szerszámok
- felső
- téma
- Témakörök
- Végösszeg
- TELJESEN
- felé
- vontatás
- hagyományosan
- tranzakció
- Másolat
- átmenet
- igaz
- adu
- FORDULAT
- Fordult
- Turning
- tv
- típusok
- Végül
- Ultra
- Ritka
- alatt
- megért
- jegyzési
- ismeretlen
- egység
- egységek
- Frissítések
- frissítése
- us
- használ
- rendszerint
- vakáció
- Értékes
- érték
- ellenőrzése
- Ellen
- videó
- Videók
- Hang
- várjon
- kívánatos
- Nézz
- őrzés
- módon
- hét
- Hetek
- Mit
- Mi
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- feleség
- lesz
- hajlandó
- nyer
- BÖLCS
- nélkül
- Farkas
- csodálkozó
- szó
- szavak
- Munka
- dolgozzanak ki
- művek
- világ
- érdemes
- lenne
- adna
- ír
- írás
- írott
- Rossz
- év
- év
- fiatal
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla