A kereskedelmi ingatlanbaleset egyre többet keres valószínűleg 2023-ban. Emelkedő kamatok, tömörített felső kamatokés új leltár Hamarosan piacra kerül a kereskedelmi ingatlanok, pontosabban a többlakásos ingatlanok, amelyek olyan vonzóvá teszik, mint valaha egy ingatlanbefektető számára. De mivel még mindig sok pénzt dobnak többcsaládos befektetésekre, a mindennapi befektetőket el fogja ragadni a sok hisztéria? Vagy ez csak egy túlzásba vitt összeomlás ami évekig nem fog megvalósulni?
Scott Trench, A BiggerPockets vezérigazgatója és a BiggerPockets Money Podcast, gyanúja támadt a többcsaládos lakással kapcsolatban, mióta a jelzáloghitelek kamatai elkezdtek emelkedni. Most a műsorban van, hogy elmagyarázza miért történhet baleset, kit érint majdés mit tehetnek a befektetők hogy felkészítsék magukat. NEM itt az ideje a 2020-ban és 2021-ben olyan kiemelkedően magas tétű ügyletek megkötésére. Scott javaslatokat tesz arra vonatkozóan, hogy a passzív és az aktív befektetők mit tehetnek vagyonuk megőrzése érdekében, ha és amikor végre összeomlik.
De ez még nem minden! Enélkül nem beszélnénk több családról Andrew Cushman és a Matt Faircloth, két nagy többcsaládos befektető, akik több évtizedes tapasztalattal rendelkeznek a térben. Andrew és Matt kérdéseket tesz fel két BiggerPockets mentorálttól, Philip és a Danny, pár kaliforniai befektető próbálja bővíteni többcsaládos portfóliójukat. Ha akarod a megfelelő módon kerüljön be többcsaládba vagy kibújik egy silány üzlet elől, maradj ki!
Kattintson ide hogy hallgathassa az Apple Podcastokon.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Scott:
Ez a BiggerPockets Podcast, a 721-es műsorszám.
András:
Ne feledje, hogy a nagyobb szellemileg ijesztőbb, de a nagyobb könnyebb. Ugyanannyi munka lesz egy 10 egységet, mint egy 100 egységet. Tehát az én filozófiám az, hogy menjen olyan nagyra, amennyire kényelmesen tud. Ha úgy értem, kényelmes az, ha nem teszi ki magát vagy befektetőit pénzügyi kockázatnak, de ne ijedjen meg attól a ténytől, hogy „Nos, ez egy 100 egység. Még soha nem csináltam ilyet.” Ha leszedtél egy 10-est, akkor leszedtél egy 100-at is. Ez csak az anyagiak összege, és valójában annál könnyebb lesz, minél nagyobbra mész.
Scott:
Mi történik mindenkivel? Ő Scott Trench, a BiggerPockets Podcast ideiglenes vendége a műsorvezetővel, Dave Meyerrel. Sajnálom, ezt tőled loptam, Dave.
Dave:
Óh ne. Nem tudom, hogy én vagyok-e a házigazda vagy a vendég. Bármi is legyen, együtt vagyunk, és ma átvesszük a műsort.
Scott:
Nos, köszönöm, hogy velem voltál ma, Dave. Értékelem ezt.
Dave:
Ja persze. Nagyon ügyes vagy ebben a bevezetőben. Öreg vagy ebben. Szerettük volna felvenni Önt, mert volt néhány kérdésünk. Te és én valójában sok nagyszerű offline beszélgetést folytattunk erről. Nagyon érdekes gondolataid vannak, és őszintén szólva néhány aggályod is a többcsaládos kereskedelmi területtel kapcsolatban, amelyekről itt fogunk beszélni a műsor első 20 percében.
Scott:
Igen, csinálom. Úgy gondolom, hogy a kereskedelmi többcsaládos család az elmúlt 10-12 évben rendkívüli módon hatalmas vagyont teremtett, mivel a bérleti díjak az elmúlt évtizedben szinte gyorsuló ütemben nőttek, ahogy a kamatlábak lefelé ketyegtek ezalatt az idő alatt, és mivel a felső kamatlábak csökkentek. Ez hihetetlen környezetet teremtett a vagyonteremtéshez, amitől attól tartok, hogy befutott, és a következő 12-18 hónapban ebből sokat fog visszaadni. Szeretnék hangot adni ezeknek az aggodalmaknak, és megkongatni itt a vészharangot, hogy a befektetők nagyon-nagyon óvakodjanak attól az eszközosztálytól, amely 2023-ban tart.
Dave:
Rendben, nagyszerű. Nos, ez egy nagyszerű beszélgetés lesz. Alig várom. Nagyon sok kérdésem van hozzád. Csak hogy mindenki hallgatja, körülbelül 20 percig fogunk beszélgetni Scott-tal. Majd átadjuk Matt Fairclothnak és Andrew Cushmannak, akik válaszolnak néhány mentorált és hallgató kérdésre a többcsaládos térrel kapcsolatban. Szóval van ma egy nagyszerű műsorunk számotokra. Sokat fogunk foglalkozni a kereskedelemmel és a többcsaládosokkal, ezért mindenképp ragaszkodni kell ehhez. Van néhány gondolata arról, hogy mi történik a többcsaládos és kereskedelmi területen, és szeretnénk hallani, mit gondol.
Scott:
Azt hiszem, az első dolog, ami aggaszt a többlakásos vagy kereskedelmi többcsaládos és kereskedelmi ingatlanterületen, az az, hogy a felső kamatlábak alacsonyabbak, mint a jelenlegi kamatlábak ezen a területen. Ez azt jelenti, hogy amikor egy kereskedelmi ingatlant veszek, akkor bevételi forrást veszek. Ha ez 5%-os felső határ mellett, akkor 10 millió dollárt költök egy olyan ingatlan megvásárlására, amely évi 500,000 5.5 dollár nettó működési bevételt termel. Nos, ha az én kamatlábom 6.5% vagy 30%, például a Freddie Mac 6.42 éves fix kamatozású jelzálogkölcsöneim átlagosan XNUMX% az év végén, az azt jelenti, hogy az adósságom hígító. Valójában jobb megtérülést fogok elérni, ha készpénzt veszek, vagy ha a tőkeoldal helyett a hitelezési oldalon állok, hacsak nem vagyok igazán törékeny a felértékelődés terén. Kereskedelmi ingatlanok esetében ez azt jelenti, hogy nagyon lájkolom a bérleti díjak növekedését, vagy valamilyen okból úgy gondolom, hogy csökkenthetem a működési költségeket. Szóval ez óriási probléma. Ez szerintem nem fenntartható. Amikor a piac átlaga azt látja, hogy a kamatlábak alacsonyabbak, mint a kamatlábak, ez azt jelenti, hogy a piac mindent belemegy ezekbe a növekedési feltételezésekbe. És ezt nem értem. Szerintem ez egy nagyon kockázatos és ijesztő pozíció.
Tehát nézzük meg, minek kell igaznak lennie ahhoz, hogy ez működjön a kereskedelmi területek befektetői számára. Az egyik, hogy a bérleti díjak növekedését fel kell emelni. Ennek egyik módja a kereslet és kínálat dinamikája. A kínálati oldalon az 1970-es évek óta a legtöbb készletünk lesz az interneten. Ivy Zelman becslése szerint az elkövetkező 1.6-12 hónapban 18 millió darab lesz online a lemaradásban. Az építők befejezik ezt a leltárt, és bevételt szereznek belőle. Lehetséges, hogy ha a dolgok nagyon rosszra fordulnak, leállíthatják az építkezést, de ez csak azt bizonyítja, hogy ezen a téren nagy a kockázat.
Aztán ennek a másik oldala… Szóval szerintem ez egy ellenszél a bérleti díjak növekedésének feltételezéséhez, hogy a piac mindenre megy, rengeteg kínálat érkezik az internetre, rengeteg építkezés. Csak annyit kell tennie, hogy kikukucskál az ablakon itt, Denverben, és látni fogja, hogy a darvak szaporábbak, mint valaha. Ez mond valamit, mert a város már régóta virágzik. Most mindez regionális lesz. Egyes városok nem látják a kínálat online megjelenését. Egyes városok tonnányi kínálattal fognak megjelenni az interneten, és továbbra sem okoz gondot ezen egységek felszívódása.
Dave:
Nos, csak hogy megismételjük, hogy ezt hangsúlyozzuk, Scott, már most azt látjuk, hogy a bérleti díjak, különösen a többcsaládosok esetében, ellaposodnak, és egyes területeken csökkenni kezdenek. Ez még azelőtt is történt, amit mondasz, ez a kínálatnövekedés online, mert úgy gondolom, hogy ez nagyjából 2023 közepe felé van, amikor ez megtörténik. Tehát ezt már azelőtt látjuk, hogy a kínálati zsúfoltság elkezdi befolyásolni ezt a dinamikát.
Scott:
Igen, feltétlenül. Azt hiszem, jobb fogadás az, ha a bérleti díjak változatlanok maradnak, vagy akár csökkenhetnek is a következő 12 hónapban a többcsaládos környezetben, szemben azzal az implicit feltételezéssel, amikor a felső kamatlábak alacsonyabbak a kamatoknál, és robbanásszerűen meg fognak emelkedni.
Ami a keresletet illeti, úgy gondolom, hogy itt egy wild card van, és nem igazán vannak olyan előrejelzéseim, amelyekben igény esetén igazán magabiztosnak érezném magam. Az egyik nagy érv a kereslet mellett, hogy több az ember, felgyorsul a háztartásépítés. Vannak hosszú távú trendek, amelyek ezt támogatják. Ez igaz, de az egész COVID-helyzetben van egy csomó ingadozás: rengeteg ember költözik el, válnak el, szakítanak. Ez szerintem mesterségesen hozza létre a háztartásalakítást. Ez egy olyan mérőszám, amely megmozgathatja és megzavarhatja a közgazdászokat. Tehát nem tudom, hogyan lehet megjósolni a háztartások kialakulását 2023-ban így vagy úgy. Szerintem a legbiztosabb az, ha nagyon kevés háztartásalakítást feltételezünk. Ha enyhe recesszió van, vagy a kamatok folyamatosan emelkednek, az nyomást fog gyakorolni a gazdaságra. Ez kisebb bérnövekedést fog eredményezni, és lehet, hogy visszaadjuk a bérleti díjemelések egy részét. Azt hiszem, ha valami, akkor van okunk azt hinni, hogy a bérleti díjak ismét változatlanok maradnak, vagy évről évre csökkennek. Ez megint problematikus.
Ezért aggódom amiatt, hogy 2023-ban a felső korlátok emelkedhetnek, ami azt jelenti, hogy a többcsaládosok vagyonértékei csökkennek. Tehát ugyanaz az ingatlan, amely 500,000 10 dollár nettó működési bevételt termel, 5.0 millió dollárról 7.7%-os felső határ mellett 6.5%-ra változik 23%-os felső határ mellett. Ez 70%-os összeomlást jelent az ingatlan értékében. Ha a tőkeáttétel 30/70 arányban van, akkor 30% adósságot, 2023% saját tőkét használtál fel, az el fogja törölni a saját tőkéd túlnyomó részét. Ez az a probléma, amit ezen a téren látok, vagy amitől tartok, hogy a XNUMX-as térben készülhet.
Dave:
Látja ezt az összes többcsaládos vagyonon? Aránytalanul érinti ez a nagyobb szindikációkat vagy a kisebb többcsaládosokat?
Scott:
Úgy gondolom, hogy ez átfogó fenyegetést jelent a kereskedelmi ingatlanvagyonra, amely magában foglalná az irodaterületeket, a kiskereskedelmi, többlakásos és egyéb ingatlanokat. Úgy gondolom, hogy nagyobb nyomás nehezedik majd a nagyobb eszközökre. Nyomás lesz azokra az eszközökre, amelyeket nem Freddie Mac kölcsönökből finanszíroznak 30 éves fix kamattal. Úgy gondolom, hogy ez aránytalanul nagy hatással lesz az emberekre. Azt is gondolom, hogy látni fogsz olyan embereket, akik egyszerűen nem árulnak ebben az időszakban. Ha egy szindikációba fektet be, akkor valószínűleg a konzorcium nem fogja eladni a következő egy-két évben, és reméli, hogy az árak helyreállnak. Az aggaszt azonban, hogy ha a kamatlábak magasak maradnak, és egy kicsit csökkenhetnek is, akkor tudom, hogy arra gondol, hogy a jelzáloghitelek kamatai valószínűleg csökkennek jövőre, de mindaddig, amíg sokkal magasabbak maradnak, mint voltak. Az elmúlt néhány évben azt gondolom, hogy a felső korlátokat magasabb szintre állítják vissza, talán 6.5%, 7% országos szinten, ismét régiónként eltérően.
Dave:
Nos, ideális esetben a legtöbb szindikátor és operátor valószínűleg kitart. De tekintettel a kereskedelmi hitelezés természetére, a legtöbbjüknek nincs hosszú lejáratú fix adóssága. Némelyiküknek esedékessé válhat az esedékessége, vagy egy állítható kamatozású jelzáloghitel, amely a következő néhány évben módosul, és ez potenciálisan kikényszerítheti az eladást, vagy további negatív hatással lehet az ingatlanok pénzforgalmára.
Scott:
Azt hiszem, ez igaz, és azt hiszem, ez egy nagyon nagy ismeretlen a térben. Nem ismerek senkit, akinek nagyszerű adatok lennének a kereskedelmi többlakásos ingatlantartozások átlagáról. Mennyi ezen adósságok átlagos súlyozott élettartama? Öt év? 10 év? 30 év? Mindenki fix kamatozású Freddie Mac kölcsönt kap erre, és készen is vagyunk? Feltételezem, hogy ezeken a területeken nagy a terjedés, és a különböző embereket nagyon eltérően érintik. A legjobb tippem az, hogy ennek a korlát visszaállításának folyamata lesz, nem pedig esemény. 12-18 hónapon keresztül folyamatosan nehezedik az ilyen eszközök üzemeltetőire nehezedő nyomás, de mindig előfordulhat valamilyen eseményprobléma, amikor a dolgok egyszerre dőlnek el.
Ez egyébként nem hír. Az eszközök értéke ezen a területen már 20-30%-kal csökkent számos piacon. Egyes piacokon ez olyan volt, mint egy villanykapcsoló, és néhányan az idő múlásával jártak. Azt hiszem, Brian Burke-nek nagyon jó részlete van erről egy korábbi BP podcastban. Akkor azt is szeretném felhívni, Ben Miller volt az On the Market Podcastban, a Fundrise vezérigazgatója. Azt hiszem, nagyon jól tudja kezelni az időzítést és a hitelkérdéseket, amelyek a térben felmerülnek, és hogyan használják fel az embereket, és miért vett fel A hitelező B hitelezőtől a C ingatlan finanszírozására, és mindenkinek azonnal szüksége van likviditásra. problémákat okozhat. Szerintem ezt nagyon nehéz megjósolni. Azt hiszem, ez egy olyan tér, ahol senkinek nincsenek nagy adatai, és van itt egy nagy ismeretlen.
Dave:
Nagyon nehéz megtalálni ezt az információt. Ha szeretnéd megnézni azt a podcastot, amelyről Scott beszélt, karácsony környékén jelent meg az On the Market feedben. Ezt meg tudod nézni. Úgy hívják, hogy a nagy tőkeátvonás Ben Millerrel. Scott, szerintem ez lenyűgöző, és nagyra értékelem a véleményedet. Kíváncsi vagyok, mit javasol a befektetőknek. Szerintem ennek két oldala van. Operátorként, többcsaládos szindikátorként mit javasolna nekik? Mit tanácsolna, mint én, akik passzívan fektetnek be többcsaládos ügyletek szindikálásába, mint én?
Scott:
Nos, azt hiszem, ha egy jelenlegi szindikációban vagy, csak imádkoznod kell, és kitartanod. Nem igazán van más lehetőség. Ön korlátozott partner, és nincs mit tennie. Tehát minden azon múlik, hogy mit tudsz tenni a továbbiakban. Úgy gondolom, hogy ha egy szindikációba való befektetést fontolgatja, győződjön meg arról, hogy az még bérleti díj nélküli növekedési környezetben is hatalmas nyerő. Dobja ki a szindikátor előrejelzéseit a piaci bérleti díjak növekedésére vonatkozóan, és mondja azt, hogy ha nincs bérleti díj növekedés, akkor ennek a dolognak még mindig van értelme a következő néhány évben? És van-e értelme hol, még akkor is, ha 150 bázispontos kamatemelés mellett kell eladnom az ingatlant azon a piacon…? Ez egy általános ökölszabály. Minden régió eltérő lesz. Ezeket a feltételezéseket minden bizonnyal módosíthatja régiója szerint, ha van egy olyan piaca, ahol nagy a nettó migráció és nagyon kevés új építkezés.
Egy másik lehetőség az, hogy ahelyett, hogy a részvényoldalra kerülne egy szindikációban, fontolja meg az adósságoldalt. Létezik az előnyben részesített részvény, amely a hozamprofilját tekintve valóban összhangban van az adóssággal, bár ez a rangsor tetején lévő magasabb adósságnál alacsonyabb. Vagy egyszerűen bekerülhetsz egy adósságpénztárba. Ha a felső kamatláb 5%, a kamatláb pedig 6.5%, miért nem kereshet 6.5%-os vagy még magasabb kamatot más hitelalapokkal? Ez egy alacsonyabb kockázatú módja annak, hogy egy ideig jobb pénzforgalmat szerezzen. Amikor a dolgok megváltoznak, vagy ha változnak, mindig visszatérhet a tőkeoldalra, vagy ha bízik a bérleti díj növekedésében. Ha részvényügyletet akar kötni, fontolja meg, hogy keressen valakit, aki tőkeáttétel nélkül szindikált. Ismételten, ha az ingatlan 5%-os felső határ mellett hozamot fog termelni, fontolja meg az adósság megszüntetését. Ez valójában növeli a hozamot bérleti díj nélküli vagy alacsony növekedési környezetben, miközben alacsonyabb kockázatot jelent. Szóval ez igazán vonzó.
Ezek nagyon merész vélemények, amelyeket megpróbálok idehozni, de nagyon szeretném hangot adni ennek az aggályomnak, mert úgy érzem, hogy az emberek ezt nem értik, és úgy érzem, információkat kapnak… Ha mindent megkapsz az ingatlanügyleteket szindikált emberektől származó információi, ismerje fel, hogy ezek a szindikátorok nagyszerű emberek, sok esetben nagyszerű munkát végeznek, de ez a megélhetésük. Nehéz belátni a kockázatok egy részét ezen a téren, ha a megélhetése attól függ, hogy nagy mennyiségű tőkét gyűjt, ügyleteket vásárol, és pénzt keres akvizíciós díjakból, kezelési díjakból, majd a [hallhatatlan 00. :13:51].
Dave:
Ez nagyszerű tanács, Scott. Köszönöm. Látja ezt a potenciális visszaesést a kereskedelmi ingatlanok terén? Abból, amit mondasz, úgy hangzik. Személy szerint úgy gondolom, hogy a lakóingatlanok terén mérsékelt visszaesést fogunk tapasztalni, de ennek a kereskedelminek több árnyoldala is van az Ön elemzése szerint. Látod, hogy ez átterjed a lakossági vagy az ingatlanszektor bármely más részére?
Scott:
Ez általános értelemben nem jó hír az ingatlanok számára. Nézze, azt hiszem, hogy Ön különösen a lakossági piacon nagyon jól ismeri. Jó fogásod van minden piacon. Nem hiszem, hogy túl sok időt töltesz a kereskedelmi területen. Egyébként azt mondanám, hogy vegyen egy kis sóval a véleményemet, mert amatőr törekvő ember vagyok az itteni kereskedelmi ingatlanpiacok megértésében. De a lakóterületen azt hiszem, ésszerűen kezeljük ezt. Sokféle eredmény létezik. De nem, a kereskedelmi ingatlanok értékének csökkenése valószínűleg kéz a kézben jár majd a lakóingatlanok értékének csökkenésével. Ezt már előre megjósoltuk. Azt hiszem, a 3–10%-os visszaesés az a labdarúgó, amelyről a lakossági lakások esetében beszéltek, attól függően, hogy a kamatlábak hol érnek el a következő év végén.
Dave:
Nos, ez nagyon hasznos.
Scott:
Egyébként, ha lakóingatlanba való befektetést fontolgat, tedd be a BiggerPockets kalkulátorba, és nézd meg az ingatlant 30 éves jelzáloghitellel, ésszerű felértékelődéssel és bérleti díj növekedési feltételezésekkel, és tedd oda jelzáloghitel nélkül, és nézd meg, mit a visszatérések úgy néznek ki. Sok esetben a hozam jobb lesz az ingatlan jelzáloghitel nélkül, ami megint csak egy nagyon érdekes dolog, amitől meg kellene fordulni. Ahhoz, hogy ez működjön, most tényleg találnia kell néhány jó ajánlatot, és érdemes megfontolni az adósságoldalt.
Dave:
Fantasztikus. Nos, Scott, nagyon nagyra értékeljük ezt a nagyon józan és átgondolt elemzést. Nyilvánvaló, hogy közönségünknek és mindenkinek, aki ingatlanbefektetést fontolgat, el kell gondolkodnia ezen, és többet kell tudnia róla.
Scott:
Nos, Dave, egy kérdésem lenne hozzád: mit gondolsz? Forrón jövök egy kis végzet és borongás miatt, amiatt, hogy aggódom, hogy egy igazán nagy kockázati tényező van kialakulóban a kereskedelmi ingatlanok területén. Szerintetek ésszerű vagyok ezzel, vagy úgy gondolja, hogy el vagyok tévedve?
Dave:
Nem, igen. Szerintem ez komoly aggodalomra ad okot. Nagyon nehezen tudom elképzelni, hogy a felső kamatlábak ott maradjanak, ahol vannak. Nem tudok elképzelni egy olyan világot, ahol nem tágulnak. Amint azt nagyon jól illusztrálta, a felső kamatlábak csak szerény emelése valóban jelentős káros hatással van az eszközök értékére. Csak azt látjuk, hogy a feltételek megfordulnak oly módon, hogy a felső határok nagyon hosszú ideje rendkívül alacsonyak voltak, és a gazdasági feltételek, azt hiszem, már nem igazán támogatják ezt.
Szerintem igaz, amit a bérleti díj növekedéséről mondtál. Azt a pártot, amelyet az elmúlt néhány évben mindannyian láttunk, ahol a ranglétszám robbanásszerű növekedést mutat, a gazdasági viszonyok már nem igazán támogatják. Azt hiszem, itt az ideje, hogy nagyon óvatosnak és konzervatívnak legyünk. Nem látok hátrányt abban, hogy valóban konzervatív vagyok. Ha tévedsz, és ha én tévedek, akkor ez csak bónusz neked. Ha nagyon konzervatívan fektet be, és a bérleti díjak növekedése nő, és a felső korlátok alacsonyak maradnak, jó az Ön számára. De ahogy mondtad, úgy gondolom, hogy a legjózanabb és legmegfelelőbb tanács mind a kereskedelmi, mind a lakossági területen jelenleg az, ha nagyon szerény bérleti díjnövekedést feltételezünk, ha egyáltalán van ilyen, akkor nagyon csekély felértékelődést feltételezünk, és ha az üzletek továbbra is működnek, akkor ennek van értelme. . De nem hiszem, hogy a feltételek javulását remélni bölcs lépés, legalábbis a következő évre, de talán két évre sem.
Scott:
Nos, nagyszerű. Ismét egy kicsit idegesnek érzem magam, ha hangot adok ennek az aggodalmának. Lényegében eljövök a műsorba, és azt mondom: „Csinost jósolok…” Nem jósolok. Aggódom a kereskedelmi többcsaládosok eszközértékének akár 30%-os csökkenése miatt. Ez az egyik terület, ahol nagyon élveztem Ben Miller podcastját, ahol a hitelkockázatokról beszélt itt, de tényleg úgy gondolom, hogy a többcsalád nincs elszigetelve ettől. Kockázata a kereskedelmi, például egy kiskereskedelmi irodára vonatkozott, azokra a többi eszközosztályra. Úgy gondolom, hogy a többcsaládosok jelenleg nagyon ki vannak téve, és aggódom amiatt, hogy ezeknek a dolgoknak egy része nem került megfelelő áron a piacon.
Ez megint csak arra az egyszerű tényre vezethető vissza, hogy befektetőként próbálunk pénzt keresni. Hogyan kereshet pénzt, ha a bérleti díjak nem fognak növekedni, és az adóssága drágább, mint a megvásárolt pénzforgalom? Ennek változnia kell. Úgy gondolom, hogy országos átlagban körülbelül 150 bázispont az ésszerű különbség a felső kamatlábak és a kamatlábak között. Ez nagyon nagy növekedést jelent, amely a jelenlegi országos átlag körülbelül 5%-ról 6.5%-ra emelkedik. Ez ismét sok értéket rombol. Szóval remélhetőleg ez hasznos.
Dave:
Az egyetlen alternatíva az, hogy a kamatlábak csökkennek, ahogy mondod, szükséged van erre a különbözetre. De személy szerint úgy gondolom, hogy a jelzáloghitelek kamatai csökkenhetnek 2023 végére, de nem sokat, nem hiszem, hogy 100 bázisponttal a jelenlegi helyzethez képest. Ez az én véleményem, de nem hiszek ebben túl erősen. Szerintem ez sokféleképpen történhet. Tehát úgy gondolom, hogy a valószínűbb eredmény, ahogy Ön is mondta, az, hogy a felső kamatlábak emelkednek, hogy elérjék ezt a történelmileg egészséges felárat, ahelyett, hogy a kamatlábak csökkennének.
Scott:
Lehetséges kombináció. Ez enyhítő tényező lehet. Esetleg csökkenhetnek, és a felső kamatlábak is emelkedhetnek ennek egy részét, de nagyon félek ettől a tértől a következő évben.
Dave:
Rendben, Scott. Nos, nagyon nagyra értékeljük ezt az őszinte értékelést, és azt, hogy megosztja velünk érzéseit. Nagyon hasznos mindenkinek, aki ezt hallgatja, és sok elgondolkodtatót adott nekem. Mielőtt elengednénk, mi a gyors tipped mára?
Scott:
Gyors tippem az, hogy ha kereskedelmi ingatlant vagy bármilyen más ingatlant elemez, a mai környezetben először próbálja meg elemezni adóssággal és anélkül. Másodszor, ha a szindikált lehetőségeket nézi, ha továbbra is érdeklődik a szindikált lehetőségek iránt, győződjön meg arról, hogy a szponzor mélyen vásárol, a piaci értékhez képest meredek kedvezménnyel vásárol, és hogy jelentős bérleti díj-emelési lehetőségek vannak a jelenlegi piaci bérleti díjak, és hogy az ingatlan továbbra is elfogadható nyereséget termelhet, ha a konzorciumnak el kell adnia azt három-öt év múlva, még akkor is, ha ez 1.5%-kal magasabb, 150 bázisponttal magasabb kamatláb mellett történik, mint amilyen volt. ma vásárolt.
Dave:
Nos, köszönöm Scott Trenchnek, a BiggerPockets vezérigazgatójának. Nagyra értékeljük, hogy itt vagy. Ezzel átadjuk Matt Fairclothnak és Andrew Cushmannak, akik megválaszolják néhány mentorált kérdését a többcsaládos befektetésekkel kapcsolatban.
András:
Philip Hernandez, üdvözöljük a BiggerPockets Podcastban. Hogy van, uram?
Fülöp:
Jól vagyok. Nagyon örülök, hogy itt lehetek. Köszönöm szépen, Andrew.
András:
Ön a BiggerPockets mentorált programjának induló csoportjának tagja. Itt van néhány kérdéssel, amelyekben remélhetőleg ma tudunk segíteni. Ez helyes?
Fülöp:
Igen, igen, ez így van. Nagyon el vagyok ragadtatva, és nagyon köszönöm srácok az idejét. A kérdésem az lenne, hogy a többcsaládosok világában, de általában az ingatlanok világában is, amikor elkezdjük, sokszor azt a tanácsot adják, hogy válasszunk partnert valakivel, akinek több tapasztalata van, mint te, azáltal, hogy valamilyen értéket biztosít neki. , akár megtalálja az üzletet, akár lebonyolítja az ügyletet, vagy valamilyen módon megkönnyíti annak a személynek, akinek több tapasztalata van, mint Ön. Mi van akkor, ha az a dolog, amit az értéknövelés érdekében tehet, az a tőkeemelés? Kezdek találni néhányat… A hálózatom kezd érdeklődni az iránt, hogy többet fektessenek be velem. Mi van, ha nincs megállapodásom? Mi a teendő, ha valaki másnak üzletet köt, de én még csak most kezdem megismerni őket, hogyan vizsgálnád meg azt a személyt, akiért a barátaid és a családod pénzét szeretnéd kötni? Hogyan nézne ki az ellenőrző listája, hogy ezt jó értelemben csinálja?
András:
Fontos téma. Csak hogy megbizonyosodjunk arról, hogy jól döntöttünk, a kérdésed alapvetően az, hogy ha tőkeemelőként kezdem, hogyan néz ki az ellenőrző lista a megfelelő partner vagy társszponzor kiválasztásához, akivel befektetem ezt a pénzt?
Fülöp:
Igen, pontosan. Mivel az ügylet átvilágítása és a saját kellő gondosságom elvégzése során meglehetősen kompetensnek érzem magam, de ez az, ha mindent én irányítok. Szóval mi van, ha nem én irányítok mindent?
András:
Igazad van. Mattnek valószínűleg sok mondanivalója van ezzel kapcsolatban, szóval elgurítok néhány dolgot, aztán hagyom, hogy ő vegye át a vezetést. Az első, azt mondanám, hogy olvassa el Brian Burke könyvét, a The Hands-Off Investor-t, mert az LP passzív befektetőknek íródott. Ez a legrészletesebb, legmélyebbre ható kézikönyv egy kezelő állatorvosi vizsgálatához, amelyet életemben láttam. Tehát ha pénzt szeretne gyűjteni, és ezt a pénzt valaki mással elhelyezni, akkor szakértőnek kell lennie ebben a könyvben. Ez az első dolog, amit megtennék. Még úgy is, mint aki másfél évtizede csinálja ezt, elolvasom a könyvének minden oldalát. Sokat lehet ott tanulni. Szóval tedd ezt.
Másodszor, ha mások pénzét akarod összegyűjteni, majd valaki más üzletébe fekteted, akkor ne csak egy betéti társaságban legyen. Győződjön meg arról, hogy tagja vagy a közkereseti társaságnak, vagy legalábbis rendelkezzen bizonyos szintű hozzájárulással vagy ellenőrzéssel az ügyletben. Sajnos éppen a múlt héten egy barátom gyűjtött pénzt, és egy másik szponzorral kötött egy texasi üzletet. Tűz volt náluk. Rosszul alakul az üzlet. A saját tőke 100%-a el fog veszni. Az egyik legnagyobb frusztráció a barátommal kapcsolatban, aki felvette a pénzt, hogy nem tudja irányítani. Még csak nem is tud minden információt megszerezni arról, hogy mi történik. Tehát győződjön meg arról, hogy rendelkezik bizonyos szintű bemenettel, bizonyos szintű vezérléssel.
Azt is javaslom, ha egy konkrét ügyletet keres, jegyezze le az ügyletet, és végezze el az ügylet kellő körültekintését, mintha a saját ügylete volna, és megtalálta. Ön alapvetően megkettőzi a biztosítási szerződést és a kutatást, amit a szponzornak kellett volna végeznie. Remélhetőleg minden rendben lesz, és azt mondod: „Hú, ez a srác nagyszerű.” De ha nem, akkor meg fogod találni, és sok mindentől megkíméled magad… Megkíméli a befektetői kockázatot, és megmenti saját hírnevét. Akkor azt is vegyük észre, hogy valóban többet fogadunk az adott szolgáltatóra, mint bármely konkrét ügyletre, különösen, mivel a piac átalakulóban van. A vagyonkezelés és a jó működés az, ahol a pénz valóban megterem. Mindannyian egy hatalmas hullámot lovagoltunk meg az elmúlt 10 évben, ami elérte a csúcsot, és a jó kezelők lesznek a megkülönböztető tényező a jövőben.
Akkor a te szemszögedből is, Philip, értsd meg, hogy bármi is legyen, bizonyos mértékig valaki más kezébe adod a hírnevedet. Végezze el az ellenőrzési folyamatot, lassan. Ha jól csinálod, akkor ez egy csodálatos dolog lehet a növekedésben és a méretezésben, valamint arra, hogy arra koncentrálj, amiben jó. De ezt csak tartsd észben. Matt, átdobom rád, hogy lássa, mit kell hozzátenned?
Matt:
Nos, csak annyit mondhatnék: „Hé, egyetértek Andrew-val”, amit legtöbbször meg is teszek. Minden, amit Andrew mondott, 100%-ban igaz. Igen, vizsgálja meg őket úgy, mintha saját tőkéjét fektetné be, és így kell néznie. Mindenekelőtt, Philip, úgy nézd ezt, mintha ez a te pénzed lenne a másik szolgáltató üzletébe. Tedd azt, amit tennél, ha ezt a csekket írnád. Mert lényegében a befektető személy nem fektet be az ügyletbe. Beléd fektetnek. Azért jönnek hozzád, hogy segítsenek nekik parkolóhelyet találni a fővárosuknak. Nem olyanok, mint… Mehetnének közvetlenül az operátorhoz. Miért kellene átmenniük rajtad? Azért kell átmenniük rajtad, mert bíznak benned. Philip Hernandezzel együtt fektetnek be a hálózatába, biztosítási képességébe és piaci tudásába.
Szóval tedd ezt. Menjen át és vizsgálja meg a piacot, és megtudja, miért csodálatos a piac. Ne csak a szindikátusra, az operátorra vagy a szervezőre hallgass. Találja ki saját házi feladatát, hogy miért. Ne csak a szindikátor pénzügyi adatokat bemutató PDF-dokumentumaira hagyatkozzon. Szerezze meg valós számukat Excelben. Írja alá az üzletet saját maga. Szerezze meg a bérleti díj összegét és az eredménykimutatást attól a jelenlegi tulajdonostól, akitől az ingatlant vásárolja, és végezze el saját elemzését az ingatlanról. Esetleg jöjjön ki a saját átvilágítása, saját jegyzése, és stressztesztje is az üzletet. Mindezeket a jó LP-befektetők csinálják, akik be akarnak fektetni egy ügyletbe, és Önnek úgy kell viselkednie, mintha az Ön portékája lenne az ügyletben, nem pedig a befektetők. Ez az első számú.
Arra is tudnék ajánlani néhány gondolatot, ha keres, hogyan védheti meg magát, ha pénzt gyűjt másnak. Mert szerintem te nagyszerű srác vagy, ezt véletlenül tudom, de nem hobbiból csinálod. Ezt azért teszi, mert szeretne valamilyen kompenzációt kapni azért cserébe, hogy az egyik befektetőjét belehelyezi az ügyletbe, igaz?
Fülöp:
Igen, határozottan.
Matt:
A probléma az, hogy ha nem tévedek, nincs Series 7 licence. Ugye nem vagy engedéllyel rendelkező értékpapír-tőzsdei bróker?
Fülöp:
Helyes.
Matt:
Tehát ez az üzemeltető nem tud kompenzálni önt a tőkeemelésért, mert amit csinál, az az, hogy értékpapírt ad el nekik. Nem vághatok ki neked egy csekket dollárból és részvényekből, amelyeket tőkeemelésért cserébe vesz fel, mert az öntőke-brókerként kompenzálna egy értékpapír eladásáért, és ehhez engedélyre van szüksége, amivel nincs. . De megnyugodhat, gondoskodtam róla.
Az a mód, ahogy ezt megteszed, a háziorvos, a közkereseti társaság tagja leszel, ahogy Andrew mondta. Nos, ott van egy faragvány. Nem lehet csak úgy háziorvos, mint tőkeemelő. Aktív szerepet kell betöltenie a társaságban. A tőkeemelő munkája a cég megalakulása után nagyjából véget ért. Tudod, miről beszélek? Nem mintha örökké több tőkére lenne szükséged. Felemelte a tőkét, és az üzlet lezárul, és kész. Tehát mit szeretne látni a SEC, ha valaha is megvizsgálják az ügyletet, és hogy őszinte legyen, nem pedig azt, amit a befektető szeretné látni, továbbra is aktív partner marad az ügyletben? Phillip munkája tehát nem ér véget a tőkeemelés után, mert így tulajdonosként aktív szerepet kap a cégben. Ha Ön egy vállalat tulajdonosa, bármilyen méretű tulajdonos, akkor eladhat részvényeket. Nincs szükség értékpapír-engedélyre, ha a cég egy része a tulajdonosa. Kövess engem?
Fülöp:
Igen.
Matt:
Most Ön a cég egy része tulajdonosa, de mást is kell tennie, mint csupán tőkeemelést. Tehát beülhetne a vagyonkezelő csapatba. Akárcsak mi a DeRosa-nál a cégemnél, megteheti, hogy létrehozunk egy igazgatótanácsot, és ennek az igazgatótanácsnak van hangja. Mondják. Rendszeresen tartunk igazgatósági üléseket. Jegyzőkönyvet vezetünk. Még mi is totális dögök vagyunk, és követjük a Robert rendi szabályait, ahol vannak mozdulatok, másodpercek, igen, és ez az egész. Tehát mindezt igazgatótanácsként megteheti, ha a fővárosi felemelők rendszeresen megszólalnak a cégben. Ha az operátor hajlandó labdázni veled, és így beállítja a dolgokat, akkor ez egy nagyszerű módja annak, hogy a háziorvos tagja legyél, hogy beleszólhass és irányíthass, valamint hogy tagja legyél a háziorvosnak. a háziorvost, hogy a főszervező legálisan kártalaníthassa Önt, bármilyen formában vagy módon, ahogyan megtárgyalja magának.
Fülöp:
Tehát ha kisebb üzletről van szó, és ha három ember vesz részt az üzletben, akkor négyen vesznek részt az üzletben, Andrew, akkor azt mondta, győződjön meg arról, hogy van egy bizonyos szintű ellenőrzés. Hogy néz ki ez valójában? Irányítás egészen a diszpóig vagy a kontrollig…? Mit mondanék: „Ó, én így akarom kinézni?” ami az ellenőrzést illeti?
András:
Irányítsd magad, amennyire csak lehetséges. Tehát szavazhat, ahogy mondtad, a rendelkezésről, mikor/hogyan, az ár jóváhagyásáról. Jóvá kell hagynia, refinanszírozásra kerül? Elbocsátja az ingatlanvezetőt, és újat vesz fel? Kellene valami beleszólása ebbe. Bemenetet kap arról, hogy kell-e nagy tőkekiadásokat végrehajtani vagy sem. Vissza kell tartani őket, vagy menni kell velük előre? Hozzá kell járulnia, hogy kell-e szétosztani, vagy vissza kell tartani az ingatlan pénzügyi helyzetének megőrzése érdekében, hogy átvészelje az esetleges nehéz időszakokat? Tehát minél több inputja van, annál jobb a befektetői számára. Akkor te is többet fogsz tanulni. Főleg, ha a tőkeemelési oldalon áll, nem fog annyi időt tölteni műveletekkel. Ezzel is többet fogsz tanulni.
Matt:
Az az érdekes, Philip, hogy beszéltél róla, ez csak egy kis üzlet. Csak hárman-négyen vesztek részt ebben a projektben, igaz? Nem akartalak megijeszteni sem téged, sem másokat, akik arra gondolnak: „Ó, igazgatótanács. Nos, istenem, a Microsoftnak van igazgatótanácsa, de ez egy kicsivel bármennyire is nagy üzlet. Nem kell ehhez igazgatótanács.” Nos, igen és nem. Nem kell hagynia, hogy az ilyen kifejezések megijesztsenek téged vagy bárki mást. Csak olyan ingatlanok működtetésének módjai vannak, amelyekben néhány partner vesz részt. Magántőke bevonásával jár az ügylet. Amint Andrew mondta, minden partner beleszólása elengedhetetlen a projektbe. Minden partnernek van szavazata.
Egyébként nem úgy kell, ahogy Phillip mondja. Csak az kell, hogy Phillipnek van szavazata, Philipnek van hangja. Mindezekben a dolgokban tipikusan konszenzus, vagy akár „igen igen, nem mond nem” típusú dolog annak eldöntése, hogy elfogadja-e az ajánlatot, vagy sem, dönt-e a tetőcsere mellett. Így jön létre a félig komplex ingatlan. Ez lehet egy négy egységből álló ingatlan vagy egy 10 egységből álló ingatlan, bármi legyen is az. Nem akarom, hogy az emberek ezt a kelleténél bonyolultabbnak tekintsék. Ez lehet egy nagyon felfelé és lefelé tartó, gyors Zoom hívás, amelyben csak rögzíti, hogy a Zoom hívás megtörtént. Talán újra és újra, üljön fel egy repülőgépre, Philip, és menjen ki és nézze meg az ingatlant.
Az utolsó dolog, amit meghagyok neked, és mindenki másnak is, túl sok ember fektet be ingatlanba, mint ám. Ha magántőkét gyűjt egy szolgáltatónak, akkor ne vegyen fel tőkét ennek az üzemeltetőnek, hacsak nem azt tervezi, hogy 10-szer megteszi a következő 10 ügylet során, vagy esetleg a saját dolga lesz. De nem szabad tőkésíteni egy üzemeltetőnek. Újra és újra meg kell tennie, hogy a márkája kötődjön hozzájuk, hogy az emberek tőkeforrásként tekintsenek rád, és ezt újra és újra megteheted. Ezt nem lehet egyszer kipróbálni, mert egy tipikus ingatlanprojekt öt évig tarthat, és ha a gazdaság egy kicsit megváltozik, akkor ezeknél a projekteknél jóval tovább tarthat öt évnél. Tehát meg kell győződnie arról, hogy szeretne ezekkel az emberekkel dolgozni, és szeretne még sokkal többet dolgozni velük.
Fülöp:
Ez nagyszerű tanács. Nagyon köszönöm srácok. Nagyra értékelem.
Matt:
Philip, mielőtt szétválasztottad az embert, szeretném tudatni veled, hogy egy félelmetes, félelmetes, félelmetes juggernaut voltál a Multifamily Bootcamp-ben, ami a néhány hónapja elindított táborban volt, és szeretném megköszönni, hogy elhoztál. a szószt, amit erre vittél. Úgy tűnik, te is ugyanezt csinálod a mentorált programban. Nagyon hálás vagyok, hogy itt látlak. Láttalak a BP Con-on. Imádom a hangulatodat, szeretem az energiádat, bár ott vagy Los Angelesben.
Fülöp:
Köszönöm. Értékelem. Becsülök srácok.
András:
Rendben, vigyázz, Phil.
Matt:
Andrew, van itt még egy kérdésünk. Be akarom hozni… Dannyt kaptam, Danny Zapatát. Danny, üdvözöljük a BiggerPockets Podcastban, ember. Hogy van ma?
Danny:
Kiválóan teljesítek. Köszönöm, hogy benéztél.
Matt:
Nagyon szívesen. Mi jár a fejedben? Hogyan tudnánk Andrew és én egy kicsit feldobni a napodat? Mi az az ingatlannal kapcsolatos kérdésed, amelyet fel szeretnél hozni, hogy Andrew és én válaszoljunk, és hogy a tömegek hallhassák a gondolatainkat?
Danny:
Hadd adjak egy kis kontextust. Jelenleg egy kis többcsaládos befektető vagyok, van néhány ingatlanom Sacramentóban, és ezt a következő nagy lépést szeretném megtenni. Szóval ez egy igazán nagyszerű lehetőség, hogy mindkettejüket itt találja meg. A kérdésem az, hogy a kis és nagyobb többcsaládosok közötti hitelezési különbségeken kívül milyen egyéb dolgokra figyelt, amikor ötnél kevesebb lakásról 10-ről 20 lakásosra skáláz?
Matt:
Nos, tudom, Andrew, te és én baráti vitákat folytatunk arról, hogy melyik a jobb. Andrew nagyjából beleszeretett a nagy többcsaládos ingatlanokba, mert ő egy szuperhős, és képes erre. A legtöbb közembernek, mint én, fel kell másznia ötről 10 egységre 30-ról 40-re, és ebben fel kell lépnie. Andrew, tudom, hogy neked is vannak gondolataid ezzel kapcsolatban. De röviden elmondom a gondolataimat, Danny, hogy az eredménykimutatás továbbra is ugyanaz. Még mindig van nyereség, és még mindig vannak veszteségek. Még mindig vannak bevételek és kiadások. Tehát továbbra is lesz bevételi forrásod.
De ahogy egyre nagyobb és nagyobb ügyleteket köt, ez talán még több bevételi forrás lesz. Talán ez nem csak a bérleti díjból származó bevétel. Lehet, hogy a P&L-je megmutatja a mosodai díjakat és mindenféle egyéb szórakoztató dolgot, mint például a szemétkosár, a bérlők kábelezése vagy egyéb bekerülő dolgok. Így a bevételi oldalon ez bonyolultabbá válik. Ezen kívül olyan dolgok, mint a késedelmi díjak és így tovább. Vizsgáltak, hogy a késedelmi díjat bevételként tüntettem fel egy négylakásos ingatlanon, mert azt bevételként tünteti fel. Kicsit próbálod nyújtani. De képzeld csak? Nagyobb többcsaládosoknál ez egyre gyakoribbá válik, és elvárhatóvá válik, hogy ez a bevétel része legyen.
Ezen túlmenően, a kiadási oldalon ez nagyon megnövelheti a többcsaládos kiadások költségeit, nem nagy dollárban, de nagy számban előfordulhat, hogy sorai lehetnek. Öt egységnél, mit találsz? Ingatlanadó, biztosítás, karbantartás, esetleg négy-öt egyéb sor. Nagyobb többlakásos ingatlan esetén 30 vagy 40 sor szerepelhet a költséglapon. Van egy nagy, amelyre sok kis többcsaládos ember nem gondol, ez pedig a bérszámfejtés. Íme, ez mit jelent. Egy négylakásos ingatlanra vonatkozóan, amely az Ön tulajdonában van, mondjon egy valós példát, Danny, egy kis multiról, amely jelenleg az Ön tulajdonában van.
Danny:
Van egy fourplexem West Sacramentóban, két hálószobából és egy stúdióból.
Matt:
Ki kezeli?
Danny:
Ehhez ingatlankezelőnk van.
Matt:
Ugye nem írsz W2-es csekket annak az ingatlankezelőnek a fizetésére, aki beszedi a lakbért és üzemelteti azt az ingatlant?
Danny:
Helyes.
Matt:
Nagyobb többcsaládosok esetén látni fogja az ingatlankezelési díjat, de látni fogja a személyzeti költségeket is. Ez egy jó és egy rossz dolog, mert ez azt jelenti, hogy teljes munkaidőben dolgozik. A hüvelykujjszabály az, hogy egy ingatlan 80 egység körül megengedheti magának a teljes munkaidős személyzetet, és ez nagyszerű, mert ez azt jelenti, hogy az illető karrierje, munkája azon alapul, hogy a többlakásos ingatlan megfeleljen a céljainak, igaz? Ez lehet egy lízingügynök, lehet egy karbantartó, ilyesmi. De ezek a sorok nincsenek meg a négyes, a 10 vagy a 30 egységben. Nincsenek benne ilyen dolgok.
Tehát teljes munkaidős alkalmazottakra kell költenie, akiknek az a feladata, hogy azt a többcsaládot énekelje el, amit szeretne, lízingügynököknek, esetleg nagyobb ingatlanoknak van telephelyvezetője. A nagyobb ingatlanoknál több karbantartó technikus is lehet, akiknek az a feladata, hogy megjavítsák az ingatlanon nagy és kicsi dolgokat. Ez messze az a tétel, amelyen sok kisebb befektető, ahogy én is, meglepődik, és azt mondja: „Ó, hú. Erre kell költségvetést készítenem”, de egyben izgalmas is. Most már tudok ezeknek az embereknek munkaköri leírásokat és feladatlistákat adni nekik, és szoftvert vagy bármi mást használhatok, hogy segítsem őket abban, hogy teljes mértékben optimalizálják pozíciójukat, amit csinálnak, és segíthetek abban, hogy elhozzák a tulajdonomat. Szóval jó dolog, de ehhez költségvetést kell szerezni. Andrew, tudom, hogy te is gondoltál erre. Milyen más dolgokat lát a nagyobb többcsaládosoknál, amelyek esetleg nincsenek benne a kis többcsaládos bevételeknél a kiadások szempontjából?
András:
A megjegyzéseidben tehát egyenesen a 92 egységre ugrottam, mert az egyik dolog, amit mondtál, hogy a nagyobb ingatlanok el tudják majd tartani a saját főállású alkalmazottaikat, mert úgy voltam vele, hogy nem akarok egy 30 egység külföldről. Ez nagyon nehéz. Valójában jó néhányat említettél, és sok nagyon fontosat.
Néhány másik, amely valójában nem feltétlenül sorelem a P&L-ben, de néhány más különbség, Danny, ne feledje, hogy a nagyobb mentálisan ijesztőbb, de a nagyobb könnyebb. Ugyanannyi munka lesz egy 10 egységet, mint egy 100 egységet. Tehát az én filozófiám az, hogy menjen olyan nagyra, amennyire kényelmesen tud. Ha úgy értem, kényelmes az, ha nem teszi ki magát vagy befektetőit pénzügyi kockázatnak, de ne ijedjen meg attól a ténytől, hogy „Nos, ez egy 100 egység. Még soha nem csináltam ilyet.” Ha leszedtél egy 10-est, akkor leszedtél egy 100-at is. Ez csak az anyagiak összege, és valójában annál könnyebb lesz, minél nagyobbra mész.
A másik különbség, amikor a négyplexről 10 egységre és 20 egységre skálázunk, a demográfiai adatok sokkal fontosabbá válnak. Ha van egy fourplexe, és ez egy olyan piacon van, amely lapos vagy esetleg egy kicsit hanyatlik, akkor nem olyan nehéz betölteni egy-két üresedést, mert nincs szükség annyi emberre, hogy tele maradjon. De ha van egy 20 lakrészed, és az emberek kiköltöznek a környékről, és elkezdesz két, három, négy üresedést kapni, akkor egyre nehezebb lesz telten tartani azt az ingatlant, és egyre kevésbé valószínű a bérleti díj. felmenni. Így a lépték növekedésével a demográfia egyre fontosabbá válik, mert egyre nagyobb hal lesz a tóban. Ha egy millió fős MSA-ban négyes vagy, úszhatsz a saját irányodba, és megúszhatod. Miközben 10 és 20, 30 egységből álló tulajdonságokat gyűjt, egy kicsit jobban ki van téve a körülöttünk folyó áramoknak.
Aztán még egy dolog, amit szem előtt kell tartani, amikor 10 és 20 egységhez jutsz, ha veszel egy fourplexet, mondjuk feltöröd, kapsz FHA-kölcsönt, beköltözöl, megüresedsz, valószínűleg megvan a tartalék az üresedés fedezésére egy-két-három hónapig. Amikor elkezd 10 és 20 egységre menni, az egy mentális elmozdulás: „Nem, én személyesen nem fogom tudni lefedni ezeket az összes ingatlant, amikor hozzáadom a portfóliómhoz.” Mert ha öt darab 20 darabot veszel, akkor most 100 darabról beszélsz. Tehát át kell váltania a mentalitást úgy, hogy mindegyiket valóban vállalkozásként vezesse, és ez azt jelenti, hogy jó előre tőkésíteni kell. Igen, nem fogja tudni lebegtetni azt a havi 30,000 250,000 dolláros jelzálogkölcsönt, de ez rendben van, mert 10 20 dollár plusz összeget hozott az asztalra, amikor megvette, és azt tartalékszámlának állította be. Tehát ezek is azok a különbségek, amelyeket szem előtt tartanék, amikor a kisebb négyplexekről XNUMX-re, XNUMX-ra váltasz, majd onnan felfelé.
Danny:
Ez egy nagyszerű perspektíva, mert mindig a nagyobb léptékben néztem, ha több mint 20 lakásod van, akkor egy üresedés közel sem fáj annyira, mint egy kis többcsaládosnak, ugyanakkor mérlegelni kell. az összes többi dolog, hanyatló területek és demográfiai adatok, amelyek hatással lehetnek rád, és rendkívül megnehezíthetik annak betöltését és megtartását.
Matt:
Ez egy kétélű kard, Danny. Ez azt jelenti, hogy nagyon nehéz lehet elvinni egy nagyobb ingatlant, és elhozni… Hoztam egy 200 egységet 30%-os kihasználtságról 95%-os kihasználtságra, és elmondhatom, hogy ez durva volt. Ott kaptam a legtöbb ősz hajam. Kemény volt. Mert minden alkalommal, amikor bérelsz egy lakást, nagyszerű, fél százalékos a kihasználtság. Csak mozgasd a tűt. Míg Ön egy négylakásos lakást bérel, az 25%-os kihasználtságot jelent, és csak mozgatta a tűt. Egy lakás bérbeadása a mínuszból a feketébe vihetné. Előfordulhat, hogy 30, 40, 50 lakást kell bérelnie egy nagyobb többcsaládban, hogy valóban jelentős pénzforgalmi különbségeket érjen el.
A jó oldala az, hogy az ilyen ingatlanok kihasználtságot tekintve egy kicsit elkaphatják a piacot, akár 5%-ot is. Nem fog a víz alá tenni. Szóval elveszítesz pár lakást, ez nem a világ vége. A költségvetésedben üresedés lesz. Míg egy négyes egységnél vagy üres vagy, vagy nem. Vagy 75%-ban vagy 100%-ban foglalt. Míg egy 100 lakásos lakóépületben 85%-ban lakott lehet, és minden rendben van. Egyéb kérdések, más gondolatok, Danny? Milyen más fényt világíthatunk itt neked?
Danny:
Nagyszerű. Köszönöm. Mint már említettem, van néhány kis többcsaládos családom, amelyek pénzforgalmi szempontból rendben vannak, és ezekből a dolgokból, amelyekről Ön beszélt, a költségvetésbe beterveztem néhányat a nagyobb egységek, valamint az üresedési és egyéb elszámolások tekintetében. sorokat ott. De amit megértek, a közelmúltban kaptam néhány jó tanácsot vagy néhány érdekes tanácsot a pénzáramlás és a felértékelődő ingatlanok közötti egyensúly megteremtésével kapcsolatban. Szóval tanácsot szeretnék kérni, hogyan lehet ezeket egyensúlyba hozni? Mert tudod, hogy vannak olyan pénzforgalmi ingatlanok, amelyek kifizetik a számlákat. Ekkor befektethet olyan ingatlanokba, ahol sok potenciált lát, de nem feltétlenül fizetik ki a számlákat, vagy alig érik el a nyereséget. Létezik olyan számítás, amelyet abból a szempontból végez, hogy mindegyikből mennyi van a portfóliójában?
András:
Danny, bele tudok ugrani. Van néhány gondolatom ezzel kapcsolatban. Tudom, hogy David is sokat beszél ilyesmiről a podcastban. Ez megváltozik, amikor a kisebb dolgokról a nagyobb dolgokra lépsz át. Először is, ez is változik a piaccal. David sokszor beszélt arról, hogy az elmúlt néhány évben olyan dolgokat vásárolt, amelyek szinte néha negatív cash flow-val jártak, mert tudja, hogy három-négy év múlva sokkal többet fog érni. Ez egy nagyszerű többcsaládos stratégia volt az elmúlt hét évben is. Vásárolhat egy hozzáadott értéket, amelynek negatív pénzforgalma volt, és javítsa ki szépen. Ahogy Matt mondta, 30%-ról 95%-ra foglalt valamit. Nos, 30%-os negatív cash flow volt, de valószínűleg elég jól áramlott, és 95%-nál sokkal többet ért.
A piac egy másik részén vagyunk. Ha ismét egy 10-es, 20-ast nézel, akkor ragaszkodnék valamihez, ami legalább készpénzáramlást eredményez, így a legrosszabb esetben, ha a piac ellened tolódik, vagy a bérleti díj nem. növekszik, vagy nem tud kilépni, vagy még nem tudja megvalósítani a hozzáadott értékét, vagy bármi legyen is az üzleti terve, a legrosszabb forgatókönyv az, hogy tartod és vársz. Most egy olyan ponton vagyunk, ahol a nagyobb hangsúly a lefelé mutató kockázatok elleni védekezésre irányul. Aztán ha ez le van fedezve, most arra koncentrálsz, hogy mit tehetek a jó irányba?
A másik szép dolog a többcsaládban az egycsaládosokhoz képest, hogy ha egy család van, akkor tényleg a piac szeszélye vagy. Ez az értékesítési tanács. A többcsaládossal, ha Ön jó üzemeltető, olyan tervet hajthat végre, amely növeli a nettó működési bevételt, és a nettó működési bevétel növelésével kikényszerítheti az ingatlan értéknövekedését. Számomra, ha egy 10 lakásos ingatlant nézek, a jelenlegi cash flow fontos a lefelé mutató kockázatok fedezése szempontjából, majd a jövőbeni cash flow egy üzleti terv végrehajtásával és a megfelelő piacokon történő vásárlással. Ez fontos a méltányosság megteremtése szempontjából. Tehát a többcsaláddal valóban mindkét világból a legjobbat élvezheti. Nem kell azt mondanod, hogy „Nos, nem lesz pénzmozgásom, csak azért, hogy megbecsülhessem.” A többcsalád számomra az egyik legjobb befektetés, mert mindkettőt megteheti.
Vegyen globális nézetet is. Hordozhatja személyesen vagy vállalkozásán belül? Egy perce beszéltünk arról, hogy ha van egy 20 egységem és van egy üresedésem, az valószínűleg nem lesz hatással rám. Ez így van, és ismétlem, ez az egyik előnye. Ha vesz egy 20 darabot, amely szinte teljesen üres, hogyan fogja ezt fedezni, amíg nem üres? Megteheti személyesen? Előre nagy kamattartalékot fog összegyűjteni, mielőtt megveszi? Vannak módok ennek enyhítésére, de csak győződjön meg róla, hogy fedezi. A mai piaci környezetben ezt az elmúlt öt-hét évben sokkal többet kell figyelembe venni.
Csak rövid összefoglalóként, az a megközelítésem, hogy megpróbálom megszerezni mindkettőt, a készpénzáramlást, majd képes vagyok kikényszeríteni az elismerést. Ha lemond a cash flow-ról, próbáljon meg még több elismerést szerezni. Ügyeljen arra, hogy sok tartalékot hozzon le az asztalra, legyen szó a tiédről, akár befektetőkről, akár partnerekről, hogy átvigyen téged ezen az időszakon, és átjusson a másik oldalra. Matt, szeretne még valamit hozzátenni?
Matt:
Igen haver. Bedobom csak… Andrew, te és én mindketten elég idősek vagyunk ahhoz, hogy elmondhassuk, mindketten 2007/2008-ban fektettünk be, amikor kiesett a mélypont. Nem hiszem, hogy ez újra megtörténhet a piaccal, de abban biztos vagyok, hogy a piac megváltozik. Valahol 2023-ban fog menni, és én nem bízom a felértékelődésben. A megbecsülés miatt sok ember zseninek tűnt az elmúlt 10 évben, de valójában azt csinálták, hogy a megfelelő piacokat választották, és sok pénzt kerestek az elismeréssel, amely felett nem volt befolyásuk. Ez azt jelenti, hogy csak a felső árfolyamok csökkentek, az ingatlanok értéke emelkedett, bizonyos piacok pedig felrobbantottak a listákról. Sok ember sok pénzt keresett olyan tevékenységekkel, amelyek felett nem volt tényleges befolyásuk, de elmondhatják, hogy igen. Szóval szerintem váltást fogsz látni.
Személy szerint ma, csak annak alapján, amit 2007/2008-ban tanultam, a cash flow a király, és úgy gondolom, hogy a következő néhány évben ez még királyabb lesz. Azok az ingatlanok, amelyek 2007/2008-ban a tulajdonomban voltak, jól teljesítettek abban a recesszióban, ha készpénzforgalommal bírtak. Azok az ingatlanok, amelyek pénzforgalmúak voltak, nem biztos, hogy annyit értek, amennyiért egy-két éve fizettem. De ha pénzforgalmúak lennének, átvészelheti a vihart. Nem csak pénzt kell rájuk dobnia, hogy életben maradjanak. Személy szerint az én befektetési stratégiám az lenne, hogy semmibe fektessenek be, ami nem jár készpénzzel az első napon, amikor birtokomba veszem. Nem csinálok negatív elismerést. Nem ítélek el senkit, aki így tesz. Egyszerűen nem ez a stratégiánk. A cash flow-ba fektetnék be, mert a cash flow időt ad. A cash flow időt ad arra, hogy egy ideig megtartsa, a fix kamatozású adósság esetén pedig a cash flow a megtartására. Ha a dolgok egy kicsit mókássá válnak a piacon, folytassa a készpénzáramlást, amíg a közeljövőben el nem tudja adni.
Ezen a ponton, ha olyan ingatlant vásárol, amelynek célja az Ön vagy a befektetők hosszú távú befektetési céljainak elérése, akkor valóban olyan dologba fektet be, amit nem tud ellenőrizni. Igen, a bérleti díjak emelésével, az ingatlan NOI-jának növelésével erőltetett felértékelődést tehet. De a kényszerű felértékelődés másik tényezője a felső érték, és a felső érték az, hogy hogyan értékelik az ingatlant. A NOI osztva ezzel a felső határértékkel az akkori érték. Tehát ha a felső kamatlábak egy kicsit bővülnek, és ha a kamatlábak egy ideig magasak maradnak, a kamatlábak elkezdhetnek emelkedni. Az a többcsalád, amely ma X értéket ért, egy-két év múlva X mínusz 10%-ot érhet, ha a felső kamatlábak továbbra is megmaradnak… ha a felső kamatláb emelkedik, és a befektetők nem tudják kifizetni az ingatlanokért azt, amit ma képesek fizetni. . Nem tudom szabályozni, hogy mit csinálnak a felső határok. Nem tudom irányítani a NOI-t. Én szabályozhatom, hogyan kezelem az ingatlanomat. Tehát 100%-ot fektetek be olyan dolgokba, amelyeket irányítani tudok a következő néhány évben. Már nem hiszek abban, hogy a piac elvisz az ígéret földjére.
András:
Egyetértek Matttel. Én személy szerint már nem veszek negatív cash flow-t. Az elején ezt csináltuk. már nem csinálom. Azt hiszem, 2023-ban sok, mondjuk, motivált eladó olyan ember lesz, aki az elmúlt egy-két évben vásárolt, és sajnos nincs meg a pénzforgalom, amelyre szüksége lenne az ingatlan megtartásához.
Matt:
100%-ban egyetértek. Ismétlem, nem hiszem, hogy egy buborék kipukkan, hanem az alja fog kiesni. De azt hiszem, olyan ingatlanokat fog látni a piacon olyan emberek számára, akikről, ahogy Andrew mondta, csak azért kell kiszállniuk, hogy elállítsák a vérzést, vagy bármi legyen is az.
Danny:
Gyors nyomon követés itt. Nagyon érdekes, hogy megemlítette, hogyan változik a piac, és vannak olyan emberek, akiknek olyan ingatlanjaik vannak, amelyek nem rendelkeznek cash-flow-val, ami lehetőséget jelenthet azoknak a befektetőknek, akik többet szeretnének szerezni a piacon. Aztán mindketten említettétek: „Nem akarunk olyan dolgokba fektetni, vagy nem akarunk olyan dolgokba fektetni, amelyekből az első napon nincs pénzáramlás.”
Én is Kaliforniában élek, ahol nagyon érdekes bérlői törvények vannak, meglehetősen szigorúak. Tehát megnézek néhány ilyen ingatlant, és a kisebbekről szerzett tapasztalataim szerint nem mindig azok a bérlők, akikkel együtt vásárolja meg az ingatlant, nem mindig azok, akiket hosszú távra szeretne megtartani az áthelyezéskor. Ebből a szempontból tehát azt gondoltam, hogy az alacsonyabb foglaltság jobb, mert segít felgyorsítani az áthelyezést. De ha jól hallgatok rátok, ez nem ideális egy ilyen piaci helyzethez. Szóval talán kap egy pár gondolatot erről.
Matt:
Gyorsan elgondolkodom ezzel kapcsolatban, Andrew. Ne feledje, Danny, amikor a negatív pénzforgalmi ingatlanokról beszélek, vagy az ingatlanok nem teljesítenek, a kihasználtság, akkor megoldhatja. Ismét egy olyan ingatlanba kerültünk, amely 30%-os gazdaságosan teljesített. Valószínűleg ma is megtenném ezt az üzletet, mert ha egy ügylet piacra kerül, és bármilyen piaci kihasználtság is legyen, 90, 95%, és még mindig a cash flow-ra támaszkodik, az nem jó üzlet. De ha megtehetem, amit irányítani tudok, lízingelhetek, akciós lízingajánlatokat tudok lebonyolítani, gyönyörű konyhákat és gyönyörű fürdőszobákat építhetek be, és megtehetem, amit tudok, és megtehetem, amit tudok, hogy készpénzre váltsam az ingatlant. Ha egy olyan ingatlanról beszél, amely talán 70%-ban foglalt egy olyan piacon, ahol sok a bérleti díj szabályozása és hasonló dolgok, akkor ez talán egy lehetőség, ahol az egységek másik 20%-át megteheti. tedd vissza a piacra, rakhatod vissza a piacon, ez tetszik. Andrew, mit gondol, 60%, 75%-ban foglalt ingatlan a mai piacon?
András:
Ismét csak győződjön meg arról, hogy le tudja fedni, és győződjön meg arról, hogy hosszabb ideig fedheti, mint azt tavaly vagy előző évben tervezte. Ott van lehetőség. Csak nagyobb a kockázat. Kockázat, vannak módok annak csökkentésére, és ha vállalja ezt a kockázatot, csak győződjön meg róla, hogy ezt teszi.
Matt:
Danny, ez egy fantasztikus beszélgetés volt, és remélhetőleg mindenkivel rokonítható. Nagyra értékellek, ember. Köszönjük, hogy eljött a mai előadásra.
András:
Jó beszélgetni veled, Danny.
Danny:
Rendben, köszönöm szépen.
Nézze meg az epizódot itt
Segíts nekünk!
Segítsen nekünk új hallgatókat elérni az iTunes-on azzal, hogy értékelést és véleményt ír nekünk! Mindössze 30 másodpercet vesz igénybe, és az utasítások megtalálhatók itt. Kösz! Nagyon nagyra értékeljük!
Ebben az epizódban:
- A kereskedelmi ingatlanok összeomlása és rossz hír a magas kamatozású befektetőknek
- Cap rate tömörítés, bérleti díj stagnálása, és vörös zászlók a többcsaládosok piacára
- Ajánlások aktív és passzív többcsaládos befektetőknek egyaránt
- Hogyan állatorvos a ingatlan szindikálás üzletet a magántőke bevonásakor
- Méretezés kicsitől nagy többcsaládosig és miért könnyebb az ugrás, mint gondolnád
- Cash flow kontra felértékelődés és melyik a jobb fogadás, ha az értékelések csökkenni kezdenek
- Balloon fizetések, állítható kamatozású jelzáloghitelek és kockázatos finanszírozási lehetőségek nehéz helyzetbe hozni az új befektetőket
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
A műsorban megemlített könyv
Lépjen kapcsolatba Andrew-val, Matt-tel, Dave-vel és Scott-tal:
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Nézze meg a mi szponzori oldal!
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- 10 millió $
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 hónap
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- Képes
- Rólunk
- felett
- teljesen
- gyorsul
- gyorsuló
- elfogadható
- Szerint
- Fiók
- Fiókok
- pontos
- szerez
- beszerzés
- át
- törvény
- Akció
- aktív
- tevékenységek
- tulajdonképpen
- Ezen kívül
- állítható
- előnyei
- tanács
- érint
- Után
- ellen
- Ügynök
- szerek
- Repülőgép
- riasztás
- Minden termék
- már
- alternatív
- Bár
- mindig
- amatőr
- elképesztő
- összeg
- Összegek
- elemzés
- elemzése
- és a
- Angeles
- Másik
- válasz
- bárki
- Apartman
- apartmanok
- Apple
- méltányol
- felértékelődő
- felértékelődés
- megközelítés
- megfelelő
- megfelelő
- jóváhagyás
- jóváhagy
- TERÜLET
- területek
- érvek
- körül
- becsvágyó
- értékelés
- vagyontárgy
- eszközosztály
- Vagyonkezelés
- Eszközök
- feltevés
- vonzó
- közönség
- szerző
- átlagos
- vissza
- Rossz
- Egyenleg
- labda
- Banking
- alapján
- Alapvetően
- alap
- szép
- mert
- válik
- válik
- egyre
- előtt
- kezdődött
- Kezdet
- hogy
- Hisz
- Csengő
- BEST
- Tét
- Jobb
- Fogadás
- között
- Nagy
- nagyobb
- Legnagyobb
- Bankjegyek
- Bit
- Fekete
- Vérzés
- bizottság
- Igazgatóság
- pótlék
- könyv
- határ
- kölcsönzött
- Alsó
- megvett
- BP
- agyvelő
- márka
- szünet
- Törés
- Brian
- tömören
- hoz
- Bringing
- bróker
- hozott
- költségvetés
- költségvetésben
- építők
- Épület
- Bullish
- Csokor
- üzleti
- üzleti terv
- megvesz
- Vásárlás
- kábel
- Kalifornia
- hívás
- hívott
- Kaphat
- sapka
- tőke
- Tőkebevonás
- nagybetűs
- kártya
- ami
- Karrier
- visz
- eset
- esetek
- Készpénz
- pénzforgalom
- elkapott
- óvatos
- vezérigazgató
- bizonyos
- biztosan
- változik
- Változások
- változó
- díjak
- töltés
- táblázatok
- ellenőrizze
- Karácsony
- városok
- osztály
- osztályok
- világosan
- mászik
- Bezárja
- gyűjt
- összegyűjti
- kombináció
- hogyan
- kényelmes
- érkező
- Hozzászólások
- kereskedelmi
- Kereskedelmi hitelezés
- kereskedelmi ingatlan
- Közös
- vállalat
- képest
- Kárpótlás
- illetékes
- teljes
- teljesen
- bonyolult
- Vonatkozik
- aggodalmak
- Körülmények
- bizalom
- magabiztos
- megegyezés
- konzervatív
- Fontolja
- figyelembe véve
- következetes
- építés
- kontextus
- folytatódik
- ellenőrzés
- Beszélgetés
- beszélgetések
- tudott
- Pár
- tanfolyam
- terjed
- fedett
- Covidien
- Crash
- teremt
- készítette
- teremt
- létrehozása
- teremtés
- hitel
- kíváncsi
- Jelenlegi
- Jelenleg
- vágás
- dátum
- Dave
- David
- nap
- üzlet
- Ajánlatok
- Viták
- Adósság
- évtized
- évtizedek
- Elutasítása
- visszautasításai
- Hanyatló
- mély
- minden bizonnyal
- Fok
- Kereslet
- Demográfiai
- Denver
- attól
- függ
- részlet
- részletes
- Határozzuk meg
- DID
- különbség
- különbségek
- különböző
- nehéz
- szorgalom
- közvetlen
- irány
- igazgatók
- Kedvezmény
- megbeszélése
- kijelző
- disztribúció
- megosztott
- dokumentumok
- Kitérés
- Nem
- Ennek
- dollár
- ne
- végzet
- le-
- hátránya
- LE
- Csepp
- alatt
- dinamikus
- dinamika
- minden
- pénzt keres
- bevételt hozó
- könnyebb
- Gazdasági
- Gazdasági feltételek
- közgazdászok
- gazdaság
- bármelyik
- Egyéb
- hangsúlyt helyez
- energia
- elég
- Környezet
- Részvények
- részvény
- különösen
- lényeg
- lényegében
- birtok
- becslések
- Eter (ETH)
- Még
- esemény
- végül is
- EVER
- Minden
- mindennapi
- mindenki
- minden
- pontosan
- példa
- Excel
- kiváló
- csere
- izgalmas
- kivégez
- végrehajtó
- Kilépés
- Bontsa
- várható
- költségek
- drága
- tapasztalat
- szakértő
- Magyarázza
- kitett
- külön-
- rendkívüli módon
- család
- elbűvölő
- Divat
- díj
- díjak
- kevés
- kitöltése
- Végül
- finanszíroz
- Pénzügyek
- pénzügyi
- pénzügyeit
- finanszírozás
- Találjon
- megtalálása
- végén
- természet
- vezetéknév
- Hal
- rögzített
- zászlók
- lakás
- Úszó
- áramlási
- Folyó
- Összpontosít
- összpontosítás
- következik
- A befektetők számára
- Kényszer
- örökké
- forma
- képződés
- alakult
- Előre
- talált
- barát
- barátságos
- barátok
- ból ből
- termés
- Csalódások
- Tele
- teljesen
- móka
- alap
- alapok
- további
- jövő
- általános
- generál
- generál
- generáló
- kap
- szerzés
- Ad
- adott
- ad
- Globális
- Go
- cél
- Célok
- Goes
- megy
- jó
- GP
- hálás
- szürke
- nagy
- nagyobb
- őrlés
- Csoport
- Nő
- Növekvő
- felnőtt
- Növekedés
- Vendég
- Fickó
- csapkod
- Haj
- fél
- fogantyú
- kezek
- történik
- történt
- megtörténik
- Kemény
- tekintettel
- fej
- Cím
- egészséges
- Sövényes
- fedezeti
- hős
- segít
- hasznos
- segít
- itt
- Rejtett
- Magas
- <p></p>
- bérel
- történelmi
- Találat
- Találat
- tart
- házi feladat
- remény
- remélhetőleg
- remélve
- vendéglátó
- FORRÓ
- Ház
- háztartás
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- hatalmas
- Fáj
- BETEG
- ideális
- Hatás
- befolyásolta
- Hatások
- parancsoló
- fontos
- javuló
- in
- mélyreható
- alakuló
- tartalmaz
- Jövedelem
- Növelje
- Növeli
- növekvő
- hihetetlen
- ipar
- információ
- bemenet
- helyette
- utasítás
- biztosítás
- kamat
- KAMATLÁB
- Kamat-
- érdekelt
- érdekes
- leltár
- befektet
- befektetett
- befektetés
- beruházás
- Befektetési stratégia
- Beruházások
- befektető
- Befektetők
- részt
- kérdés
- kérdések
- IT
- tételek
- iTunes
- Munka
- bíró
- ugrás
- Tart
- tartás
- Kedves
- király
- Ismer
- tudás
- Telek
- nagy
- nagyobb
- keresztnév
- Tavaly
- Késő
- törvények
- TANUL
- tanult
- tanulás
- haszonbérlet
- Szabadság
- kilépő
- hitelezők
- hitelezési
- szint
- Tőkeáttétel
- LG
- Engedély
- Engedélyezett
- élet
- fény
- Valószínű
- Korlátozott
- betéti társaság
- vonal
- vonalak
- fizetőképesség
- Kihallgatás
- listák
- kis
- él
- hitel
- Hitelek
- Hosszú
- hosszú idő
- hosszú lejáratú
- Hosszú távú trendek
- hosszabb
- néz
- hasonló
- nézett
- keres
- az
- Los Angeles
- veszít
- le
- veszteség
- Sok
- szerelem
- Elő/Utó
- LP
- esőkabát
- készült
- Fő
- karbantartás
- Többség
- csinál
- pénzt keres
- KÉSZÍT
- Gyártás
- férfi
- kezelése
- vezetés
- Management Team
- menedzser
- kezelése
- kézikönyv
- sok
- sok ember
- piacára
- piaci környezet
- piacok
- tömegek
- Anyag
- jelenti
- eszközök
- Találkozik
- találkozók
- tag
- szellemi
- említett
- csupán
- metrikus
- Meyer
- microsoft
- Középső
- esetleg
- elvándorlás
- Molnár
- millió
- bánja
- minimum
- perc
- jegyzőkönyv
- Enyhít
- enyhítő
- módosítása
- bevételt
- pénz
- Hónap
- hónap
- több
- Jelzálog
- Jelzálog
- a legtöbb
- motivált
- mozog
- mozgó
- több
- többszörös
- nemzeti
- Országos
- Természet
- Közel
- közel
- szükségszerűen
- Szükség
- igények
- negatív
- negatívan
- háló
- hálózat
- Új
- Új építés
- hír
- következő
- szám
- számok
- kihasználtság
- ajánlat
- Office
- Nem elérhető
- Rendben
- Régi
- ONE
- online
- működik
- üzemeltetési
- Művelet
- operátor
- üzemeltetők
- Vélemény
- Vélemények
- Lehetőségek
- Alkalom
- Optimalizálja
- opció
- Opciók
- érdekében
- Más
- saját
- tulajdonú
- tulajdonos
- fizetett
- Park
- rész
- különös
- partner
- partnerek
- Létrehozása
- alkatrészek
- párt
- passzív
- múlt
- Fizet
- kifizetések
- Payroll
- Emberek (People)
- emberek
- százalék
- előadó
- talán
- időszak
- person
- Személyesen
- személyzet
- perspektíva
- rendkívüli
- PHIL
- filozófia
- vedd
- válogatott
- darab
- Hely
- forgalomba
- terv
- tervezett
- tervezés
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- plusz
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- TAVACSKA
- portfolió
- pozíció
- pozíciók
- lehetséges
- potenciális
- potenciálisan
- előre
- előrejelzésére
- előnyben részesített
- Készít
- be
- nyomás
- szép
- előző
- ár
- Áraink
- magán
- valószínűleg
- Probléma
- problémák
- folyamat
- gyárt
- profil
- Nyereség
- Program
- program
- előrejelzések
- projektek
- kiemelkedő
- igért
- ingatlanait
- ingatlan
- védelme
- bizonyul
- amely
- bátorság
- vásárolt
- Nyomja
- tesz
- elhelyezés
- kérdés
- Kérdések
- Quick
- emel
- emelt
- emelés
- tőkeemelés
- Arány
- Az árak
- értékelés
- el
- Olvass
- igazi
- ingatlan
- ingatlanpiacok
- észre
- ok
- ésszerű
- újrafutóz
- nemrég
- recesszió
- elismerik
- ajánl
- ajánlások
- rekord
- Meggyógyul
- Piros
- csökkenteni
- tekintetében
- vidék
- regionális
- szabályos
- marad
- eszébe jut
- Bérlés
- javítás
- cserélni
- képvisel
- hírnév
- kutatás
- Tartalék
- tartalékok
- REST
- Korlátozó
- eredményez
- kiskereskedelem
- visszatérés
- Visszatér
- jövedelem
- fordított
- lovaglás
- Gyűrű
- felkelő
- Kockázat
- Rizikó faktor
- kockázatok
- Kockázatos
- Szerep
- Tekercs
- tető
- körül
- Szabály
- szabályok
- futás
- futás
- Sacramento
- legbiztonságosabb
- Mondott
- fizetés
- eladás
- értékesítés
- só
- azonos
- Megtakarítás
- Skála
- skálázás
- félek
- SEC
- Második
- másodperc
- Értékpapír
- biztonság
- látás
- lát
- elad
- Sellers
- Eladási
- idősebb
- értelemben
- Series of
- súlyos
- készlet
- hét
- megosztás
- váltás
- VÁLTOZÁS
- Műszakok
- ragyog
- kellene
- előadás
- Sides
- jelentős
- Egyszerű
- egyszerűen
- óta
- egyetlen
- Úr
- weboldal
- helyzet
- Méret
- lassú
- kicsi
- kisebb
- So
- szoftver
- SOLVE
- néhány
- Valaki
- valami
- valahol
- forrás
- Hely
- különleges
- kifejezetten
- költ
- Költési
- tüske
- Centrifugálás
- osztott
- szponzor
- Szponzorok
- terjedése
- verem
- Személyzet
- személyzeti
- STAGNÁLÁS
- kezdet
- Kezdve
- kezdődik
- Állami
- nyilatkozatok
- tartózkodás
- Lépés
- bot
- Még mindig
- stóla
- megáll
- vihar
- egyenes
- Stratégia
- folyam
- patakok
- feszültség
- erősen
- stúdió
- tárgy
- szuper
- szuperhős
- kínálat
- Kereslet és kínálat
- támogatás
- Támogató
- feltételezett
- meglepődött
- fenntartható
- kapcsoló
- szindikátus
- szindikált
- hírszolgáltatás
- táblázat
- Vesz
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- Talks
- Feladat
- Adók
- csapat
- tech
- ideiglenes
- bérlő
- feltételek
- teszt
- Texas
- A
- A terület
- Főváros
- az információ
- a világ
- azok
- maguk
- Ott.
- dolog
- dolgok
- Gondolkodás
- gondoltam
- fenyegetés
- három
- Keresztül
- idő
- alkalommal
- időzítés
- típus
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- Tónus
- is
- felső
- téma
- dobás
- Végösszeg
- felé
- Másolat
- borzasztó
- Trends
- baj
- igaz
- Bízzon
- FORDULAT
- Turning
- tipikus
- jellemzően
- megért
- megértés
- víz alatt
- jegyzési
- egység
- egységek
- fejjel
- us
- használ
- értékbecslés
- érték
- értékes
- Értékek
- fajta
- Hatalmas
- Ellen
- VET
- videó
- Megnézem
- Hang
- Illékonyság
- Szavazás
- bér
- várjon
- kívánatos
- hullám
- módon
- Vagyon
- időjárás
- hét
- fogadtatás
- Nyugati
- Mit
- Mi
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- Vadon
- lesz
- hajlandó
- BÖLCS
- belül
- nélkül
- csodálatos
- Munka
- dolgozzanak ki
- dolgozó
- világ
- világ
- aggódik
- Legrosszabb
- érdemes
- lenne
- Azta
- ír
- írás
- írott
- Rossz
- X
- év
- év
- Hozam
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- gyertya