Új felmérés egy családi bérbeadásról

Dave:
Hello mindenki. Üdvözöljük a piacon. Én vagyok a házigazdád, Dave Meyer, akihez ma csatlakozott műsorvezetőtársam, James Dainard. James, azt hiszem, kaptam egy kis korai karácsonyi ajándékot neked. Mi lenne, ha azt mondanám, hogy ma 270,000 XNUMX családi bérbeadás betekintést nyerhetünk?

James:
Nos, ez sok kibontandó. Tehát mindaddig, amíg elvégzi az összes elemzést és eljuttatja nekem.

Dave:
Nem kell megtenned. Van egy vendégünk, aki megcsinálja. Valójában van Rick Palacios Jr., aki a John Burns Research and Consulting kutatási igazgatója és ügyvezető igazgatója. Ha nem ismeri ezt a céget, akkor az egyik legjobb adatszolgáltató az egész iparágban. Az alapítójuk, John Burns néhányszor szerepelt a műsorban, és Rick ma csatlakozik hozzánk, mert felmérést készítenek. Évek óta csinálják ezt, és 270,000 XNUMX egyéni családi bérletet bérelnek. Soha nem hallottam még ekkora felmérési hangulatindexről. Úgyhogy azt hiszem, ma néhány igazán hihetetlen betekintést nyerünk majd Ricktől. Valami olyasmit vársz, amit nagyon szeretnél tudni az egycsaládosok bérleti piacáról?

James:
Már alig várom, hogy beszélhessek egy kicsit arról, hogy mit csinálnak a fedezeti alapok srácai, merre tarthatnak a lehetőségek, és hogy szerintünk-e még néhány készlet a piacra. Mert mint tudjuk, szűk a készlet, de az emberek mostanság szomjaznak a befektetésekre, ezért remélem, hogy többet lazítunk, hogy több üzletet köthessünk 2024-ben.

Dave:
Szomjas vagyok.

James:
2023 szomjas év volt.

Dave:
Nagyon szomjas év lesz. Jövőre innunk kell.

James:
Igen, nyissa meg a csapot, kérem, és folytassuk az üzletmenetet.

Dave:
Mielőtt Ricket idehoznánk, csak azt akarom mondani, hogy Rick nagyon alapos információval rendelkezik. Mindenféle témáról fog beszélni, nagyon könnyen érthető, de van két dolog, amiről beszélni fog. Az egyik a NOI. Ha nem ismeri ezt a betűszót, akkor a nettó működési bevételt jelenti. Akkor gondolhatod úgy, mint a nyereséget, de alapvetően az ingatlanból származó összes bevételed, majd levonod a működési kiadásaidat. Nem tartalmazza a finanszírozási költségeit vagy a CapEx-jét, tehát csak erről van szó. Ha nem ismeri, gondolhatja úgy, mint egy ingatlan nyereségének mérésére.
És akkor beszélünk a lock-in hatásról is. A műsorban folyamatosan beszélünk erről, de ha még új vagy a műsorban, akkor ez alapvetően az az elmúlt pár év jelensége, hogy az emelkedő kamatok nem csak a keresletet vonták ki a piacról, hanem kivonták a kínálatot a piacról, mert sokan, akik nagyon alacsony kamattal birtokolnak lakást, nem akarják eladni a lakásukat, mert nagyon szeretik az alacsony jelzálogkamatukat, és nem kapnak másik jót. És ez a bezárási hatás. Mindennek lesz értelme, ha beszélünk róla Rickkel.
Rendben, tartunk egy kis szünetet, aztán visszatérünk Rick Palacios Jr-hoz.
Rick Palacios, üdvözöljük a piacon. Köszönjük, hogy csatlakozott hozzánk.

Rick:
Igen. Köszönöm, hogy velem vagy, Dave.

Dave:
Nos, Rick, csatlakozott hozzánk John Burns a John Burns Research and Consulting részlegétől, de mondja el, mit tesz a cégért.

Rick:
Technikailag én vagyok a kutatási igazgatónk, és ez azt jelenti, hogy mindenben, amit csinálunk, a kezem van. És tudom, hogy Johnt már néhányszor bevontad, de a cégről gyorsan. 20 éve létezünk. Körülbelül 17, 18 éve foglalkozom lakásépítéssel. A legtöbbet Johnnal. És így érintjük az otthonépítőket, a bérelhető helyiséget, amibe, tudom, hogy be fogunk lépni, az építőipari termékekhez. Tehát ha ez számít a lakhatás szempontjából, általában teszünk valamit ügyfeleink érdekében.

Dave:
Ezt határozottan tanúsíthatom. Hihetetlen adatokat hoztok létre, és az összes többi elemző és ember, akit igazán tisztelek, mindig hivatkozik az Ön adataira. Ezért nagyra értékeljük az Ön által nyújtott betekintést.

Rick:
És adatot használt, rengeteg nagyszerű adatot, de akkor az insights szót is használja. Azt hiszem, ezt próbáljuk megtenni. Ez a két dolog keveréke.

Dave:
Igen, nagyon érdekes. És azt hiszem, csak kevesen szeretik igazán a nyers adatokat nézegetni. Azt hiszem, a legtöbb ember tényleg csak a "Na és mi van?" az egészről, és ti remek munkát végeztek ezzel.

Rick:
Igen.

Dave:
Ma egy új jelentésben fogunk merülni, amelyet az Ön által készített családi bérletekről készített. Mesélnél nekünk egy kicsit erről a jelentésről? Mi a hatókör? Mi a módszertan?

Rick:
Egészen 2019-ig készítettünk felmérést az intézményi családi házas bérbeadók körében, és ez egy nagyon jó mintanagyság. Az Országos Bérleti Tanáccsal együttműködve működik, de úgy gondolom, hogy a minta mérete körülbelül 270,000 XNUMX kezelés alatt álló ingatlan, tehát jó a mintanagyság. És ez állami entitások keveréke, a REIT-ek, amelyeket mindannyian ismerünk, de sok magáncsoport is. És ha Ön egy adathalász, akkor rájön, hogy ezt a piacot valójában a magáncsoportok irányítják, bár a sajtó szeretné elhinni, hogy ez nem így van.
Szóval igen, fantasztikus mintaméret. És azt hiszem, minden olyan dolgot kérdezünk, amelyre gondolunk, a bérleti díjak kihasználtsága hat hónap múlva néz ki. Aztán azt hiszem, amit én is szeretek, az az, hogy szeretem, amikor elkezdek sok kérdést kapni a postaládámban az ügyfelektől, és akkor megyek, és önző módon irányíthatok egy egyedi kérdést, amelyet havonta vagy negyedévente feltehetünk, hogy tájékozódhassak a dolgokról. . És hát ez az, amit szeretek csinálni. Tehát amikor ez tematikus és időszerű, megpróbálunk feltenni egy kérdést. És úgy gondolom, hogy belemegyünk néhány dologba, amelyeket a legutóbbi negyedévben kérdeztünk. De tudomásom szerint ez az egyik legrégebben futó felmérés az űrben. Szóval tetszik nekünk.

Dave:
Ez nagyszerű, 270,000 XNUMX ingatlan. És csak szeretném tisztázni, Rick. Tehát sokan, akik ezt a podcastot hallgatják, valószínűleg kisebb befektetők, akiknek van néhány ingatlanuk. Ezek az emberek is jelen vannak a felmérésben, vagy ezek többnyire nagyvállalatok?

Rick:
Ezek általában nagyobb léptékű, professzionálisan irányított cégek.

Dave:
Nagy.

Rick:
Valószínűleg meg kellene próbálnunk többet megragadni a kisebb anyákat és a popokat, mert ahogy korábban említettem, ők alkotják a teljes piac 97%-át.

Dave:
97%-ot mondtál?

Rick:
Igen. Az a statisztika, hogy kik birtokolnak családi házakat szerte az országban, az intézményeket, amelyek egyesek szerint 100 plusz, 1,000 plusz, ez nagyjából 3%-os tulajdoni hányad. És akkor a normális emberek országszerte, akik felgöngyölítették a portfóliókat, vagy véletlenül bérbeadók lettek az első otthonuk után, a másik 97%, igen. Tehát ők a piac.

James:
Ez őrület. Mindenki mindig azt hiszi, hogy a fedezeti alapok vásárolják meg az összes bérleti díjat, de ebben még mindig bőven van hely.

Rick:
Igen.

James:
Rick, szerinted van nagy különbség a nagy fedezeti alapoktól származó jelentések és a REIT-ek között, amelyek birtokolják ezeket a családi házakat? Nagyon jó beszámolóik vannak. Sokkal több munkatárs áll mögöttük. Szerinted nagy különbség van az anya és a pops üzemeltetője és a nagy fedezeti alapok vagy intézmény között, ami a kihasználatlansági rátákkal és a bérléssel történik? Egyes fedezeti alapok sokkal fegyelmezettebbek a bérleti díjak emelésével kapcsolatban, és szerinted nagy eltérés van a kettő között?

Rick:
Azt hiszem, az egyik, leegyszerűsítettebb módon, ahogy gondoltuk, az átlagos anyukád és a lakástulajdonos, bérbeadó, menedzser vagy bárminek is nevezzük, valószínűleg nem fogják exponenciálisan nyomni a bérleti díjakat. . És ennek az az oka, hogy számukra, ha csak egy ingatlanuk van, a pénzforgalom kritikus. És így kimarad egy-két hónap, ne adj isten többet, amikor át kell forgatnia az ingatlant, mert esetleg túlságosan megnyomja a bérleti díjakat, akkor ez nagyon nagy probléma lesz számukra.
És azt hiszem, valószínűleg ez az egyik oka annak, hogy miért is, és megint láttad azt a felmérést, amit mi csinálunk, de hát istenem, rengeteg más jelentést is készítünk erről a térről. És az egyik dolog, amit szeretek nézni, amikor emberekkel beszélgetek, különösen azokkal, akik meglehetősen újak a térben, hogy megkérdezik: „Nos, hogyan teljesít ez a szektor az idő múlásával?” És visszahozom a lakbér megjegyzésére. Visszatérhet és megnézheti, és van saját indexünk, amely az ország 99 piacán követi nyomon a bérleti díjakat az egész országban, kifejezetten az egycsaládos bérbeadás tekintetében, és történelmileg az országos bérleti díjak növekedése meglehetősen közel követi a szélesebb körű inflációt. Aztán azt is elég közelről követi nyomon, hogy mit tesz a háztartások jövedelmének növekedése. Szóval ez egy történelmileg vaníliás, kissé unalmas eszközosztály, ha ebből a szemszögből nézzük.

Dave:
És hát mi történt ebben az évben, Rick? Az Ön által megkérdezett közönség bérleti díjai követték az inflációt?

Rick:
Azt mondanám, ha az idei évet a családi házas bérbeadási ágazatra kellene címkéznem, az egy normalizálódó év lenne. A 2023-as tézis pedig az volt, hogy nem számítunk arra, hogy ez az iparág, a családi bérbeadás semmiképpen sem fog összeomlani, befagyni. És én a fundamentumokról beszélek, nem a tőkepiacokról, és ebbe később is kitérhetünk, ha akarja. Ez inkább a következő volt: „Hé, a dolgok lehűlnek, de normalizálódni fognak. Nem fogunk leesni egy szikláról.”
Tehát ez alatt mindazt értem, amit a COVID 2020 tavaszi kitörésétől 2022-ig megtapasztaltunk, ezt ki kell vetni, és úgy kell gondolni rá, mint ez az egyszeri esemény az életben, amikor a migráció szteroidokkal történt. Háztartási szétválasztásod volt. És ez alapvetően azt jelenti, hogy lehet, hogy két-három ember élt együtt, COVID támad, és azt mondják: „Nos, kimegyek a külvárosba. El kell mennem, hogy legyen egy saját helyem, ahol otthonról dolgozom.” És ez pont olyan volt, mint a szteroidok a teljes bérleti piacon, mind a többcsaládos, mind az egycsaládos bérlés esetében.
Szóval volt ez, volt migrációd, és ezek a dolgok mostanra lemaradtak. Amit most látunk, és ez szerepel a felmérésünkben is, a bérleti díjak növekedési trendjei, a kihasználtsági trendek, minden valóban visszatér ahhoz, amit a 2019 körüli felmérésünkben láttunk. És az általunk végzett felmérési munkán túlmenően említettük, hogy országszerte 99 piacra vonatkozóan rendelkezünk védett adatpontokkal. Ezt nyomon követjük. Valójában ez az a téma, hogy a dolgok csak normalizálódnak ahhoz, ahogy ez az eszközosztály a fundamentumok szemszögéből nézett ki 2020 előtt.
És ez az, ha megnézzük, mi történt idén a többcsaládos környezetben, nem nagyszerű. Túlkínálat volt. Azt lehet érvelni, hogy ezek egy része a beépített bérlést is eléri, de az egycsaládos bérelhető eszközosztály meglehetősen egészségesen teljesített. És azt hiszem, ez volt az egyik fő oka annak, hogy az emberek szeretik ezt az eszközosztályt, hogy nem kapsz hatalmas ingadozást, különösen a bérleti díjak terén. A lakásárak ezúttal eltérőek voltak. És így tervezhet körülötte. Nem fog megőrülni sem felfelé, sem lefelé. Az általunk vizsgált mutatók alapján eléggé recesszióbiztos, és ez jelenleg is érvényesül.

Dave:
Szerintem nagyon fontos, hogy az emberek tudják, hogy történelmileg a bérleti díjak az infláció körül vagy valamivel az infláció felett nőnek, ahogy Rick mondta. És az, amit az elmúlt néhány évben láttunk, talán ha a világjárvány óta ingatlanbefektetésbe kezdett, az rendellenesen magas növekedés volt. És James, kíváncsi vagyok a véleményére, de úgy gondolom, hogy 3-5%-os növekedést látok, bár ez alacsonyabb, mint az év során, én személy szerint szeretem ezt látni. Szeretek visszatérni a normalitásba.

James:
Nagyon örültem az idei 5%-os növekedésnek. Arra számítottam, hogy egy kicsit laposabb lesz, csak a világjárvány alatt látott jégkorongütő alapján. És történelmileg, ahogy mondtad, egy kicsit az infláció felett követjük nyomon. Ha egy többlakásos ingatlanra vagy egy családi bérbeadásra tekintünk hosszú távú pro forma, akkor minden évben 3-4%-os bérleti díj növekedéssel számolunk. És úgy érzem, a járvány miatt olyan őrült volt, mintha letértünk volna az autópályáról. És bevettük a kanyarrámpát, és még mindig oda megyünk, ahová mennünk kellene, de úgy érzem, sokkal lassabb, mert nem ugyanaz. De 5%-os növekedés, ha minden évben elérjük az 5%-os növekedést, akkor nagyon elégedettek leszünk ezzel a hozamtal. És ezért azt gondolom, hogy az embereknek fontos emlékezniük arra, ahogy Rick mondta, ez nem volt normális. Ki kell dobnia ezeket az éveket, mert az ingatlanokból valóban a folyamatos növekedést lehet kihozni, nem pedig ezekből a hokiütőkből, mint ahogyan azt láttuk.

Rick:
A legtöbb ember, aki hosszú ideje fektet be ebbe a területbe, teljesen rendben van ezzel. Az éjszakai légy későn érkezett, és azt mondta: „Ó, 10%-os bérleti díj növekedést vállalhatok a következő öt évben.” Ezek azok az egyének és entitások, akiknek problémáik vannak, és aztán nyilvánvalóan most belefutnak a nyüzsgésbe, látták, mi történik a tőkepiacokon is.

Dave:
Ez megmagyarázza és némi betekintést ad abba, hogy mi történt az egyenlet bevételi oldalán. Mondana egy kicsit többet a kiadási oldalról?

Rick:
Örülök, hogy felhoztad ezt, mert ez volt az egyik legingatagabb zseb a… És gondolj csak a NOI matematikájára. Ez csavarkulcsot dobott a dolgokba. És azt hiszem, ezt hallod kisebb csoportoktól, valamint a nagy intézményektől, és van néhány összetevője.
Szerintem az egyik az, hogy fantasztikusnak tartjuk az eszközök értékét és megbecsülését. És ez általában, de ha 10, 20%-kal még többet kap az áremelkedésből, az végül sok államban bekerül az ingatlanadóba. Hacsak nem Kaliforniában vagy, ahol a 13-as Prop-juk van, eltalálsz. De azt hiszem, ez sok csoportot meglepett, és pillanatnyilag az volt, hogy „Ó, ez fantasztikus. Az értékek aratnak”, majd megkapod az ingatlanadó-számlát, és azt mondod: „Jaj, a francba, ezt nem mi modelleztük.” Szóval szerintem ez az egyik összetevője.
És akkor szerintem ennek a másik összetevője is, ami a kiadási oldalon a biztosítási költségek. Ez újra és újra és újra előjön. Nemrég tartottuk a nagy ügyfélkonferenciánkat New Yorkban, és ez volt a téma mind az otthonépítők, mind a bérbeadók számára, ahol a bérlési oldalon, és erre az egycsaládosra és a bérbeadásra is összpontosítok. A megújítási értesítések biztosítási költségeit sújtják, amelyek 10, 20, 30 plusz százalékkal emelkednek. Tehát ez azonnal hatással lesz a kiadási oldalra. És akkor is, ha ezt követően modelleznie kell, hogy a jövőben nem fog tudni megszerezni, mert a matematika azonnal megváltozik az akvizíciós célok és a vásárlási doboz tekintetében.
És ezért azt gondolom, hogy ez sok csoport számára nagy problémává vált. És beszél Floridáról, beszél Texasról, Kaliforniáról. Sok olyan csoport van, amely már nem ír irányelveket, és úgy tűnik, ez nem fog egyhamar megszűnni. Szóval ez nagy probléma volt. Tehát az egyenlet költségoldala az utóbbi időben nem tűnt túl ideálisnak sok csoport számára.

James:
Számunkra nagyon sok lakásszindikációt végzünk. Rengeteg különböző bérleményünk van. Biztosítási számlánk valós költség ezeken az ingatlanokon. És nem csak azt. Amikor hozzáadott értéket készít, az építési terveit csaknem megkétszerezi a költségek. Tehát ez a rövid távú finanszírozás, amikor stabilizáláson és új kódexen keresztül kapja meg, és ha éppen most vesz egy régi épületet, a költségek tetőfokig vannak. És Kaliforniát érinteni, az egy rémálom. Most vettem meg az első ingatlanomat Kaliforniában. Több mint három hétbe telt, amíg megtaláltam a biztosítást egy családi házra. A költségek pedig abszurdak voltak. Néhány árajánlatom évi 50,000 XNUMX dollárért érkezett egy családi házra.

Rick:
Hol van ez a ház? Egy sziklán van, ahol feljön a víz?

Dave:
Ez egy szép ház.

James:
Egy sziklán van. Abszurd volt, és le is kaptuk, de örökké tartott. És megszoktam… A biztosítás soha nem volt probléma. 24 órába telik, amíg megkapjuk a biztosítási szerződést és a szabályzatot. És az a tény, hogy két-három hétbe telt, mire a biztosítás életbe lép, majd ennek költsége, az csillagászati. És abból, amit biztosítási szolgáltatóink és brókereink mondanak, ez nem javul.

Rick:
Nem.

James:
Ez egyre rosszabb lesz. És ez óriási változást hoz az általános működési költségeinket és az eredményt illetően. A biztosítási költségek mellett a munkaerőköltség is nagyon megviselt minket. Az ingatlanmenedzserek bérbeadásának és az üzleti könyvének megfelelő vezetésének költségei legalább 25%-kal nőttek annak béréhez képest, amit azért kell fizetnünk, hogy valaki jót kapjon, aki kitart. Ebből nem lesz nagy forgalom. Az alsó vég, olyan magas a forgalma, hogy akár csak magasabb bért fizethetsz.

Rick:
Nem is éri meg.

James:
Igen.

Dave:
Ó, ez brutális.

Rick:
Milyen idő-összehasonlítást használ ehhez a 25%-os növekedéshez? Ez az elmúlt két év, három év? Mert az sok.

James:
Általában a csendes-óceáni északnyugati ingatlankezelőinknél, ha béresek vagyunk, az átlagos fizetés 55-60 ezer volt. Ha felvesszük azt az 55-öt, ami szerintem nem rossz fizetés erre a pozícióra, de ha ott 55,000 ezres amolyan közepes áron felveszünk, akkor négy-hat havonta van a forgalom, akkor elmentek. Így azt tapasztaltuk, hogy 55-ről 60-ról 65-re, akár 70-re kellett mennünk az igazán jók esetében, amelyek képesek megváltoztatni a dolgokat, mert csökkentik az üresedési arányt. A jó alkalmazottaidat érdemes megtartani, de ez óriási ugrás, ha 55-ről 65-re beszélünk. Ez nagy-nagy növekedés. És ez az elmúlt 12-18 hónapban volt, láttuk azt a nagy növekedést, de még mindig elég erős a Csendes-óceán északnyugati részén.

Rick:
És ez nagy része annak, hogy miért folytatunk beszélgetéseket, majd az adatokat, amelyeket ténylegesen nyomon követünk ezzel kapcsolatban országszerte. Az akvizíciós oldalon a dolgok nagymértékben lelassultak, mert ezek a bemenetek végig vannak gördülve, amelyekről most beszéltünk arról, hogy a kiadási oldal nem néz ki fantasztikusan. A lakbér növekedése normalizálódik, lehűl. És akkor a tőkeköltség éppen kimerült. És ez azonnal arra kényszeríti az embereket, hogy lehúzzák a ceruzákat, vagy legalább azt mondják: "Hé, itt egy kicsit élesítenünk kell a ceruzáinkat, és ki kell találnunk ezt." Az akvizíciós oldal pedig egyelőre nagyrészt elzárkózott attól, amit láttunk.

Dave:
Rick, az imént említette a tőkeköltséget, mint az akvizíció egyik fő akadályát. Mi a helyzet a tőke rendelkezésre állásával? Csak a kereskedelmi piacon sokat hallani arról, hogy nehéz hitelhez jutni. Szűk a hitel. Ugyanez történik egy családban?

Rick:
Szerintem igen, különösen, ha az objektív ma van, szemben azzal, amikor a SOFR nulla volt.

Dave:
Rick, el tudnád magyarázni, mi az a SOFR?

Rick:
Ez egy biztonságos egynapos finanszírozási kamatláb, és a LIBOR-t váltotta fel. Az ezen a területen élők számára ez az a viszonyítási alap, amelyet figyelembe kell venniük, amikor finanszírozási ügyletekről gondolkodnak. És így, amikor a nulla kamatpolitika világában voltunk, a SOFR nulla körül volt, azt hiszem, két évig, 2020 márciusától 2022 körül. Aztán nyilvánvalóan bejön a Fed, és teszi a dolgát. És ma, azt hiszem, 5 körül lebeg, és változott, amikor legutóbb ellenőriztem, és nem jött be, mint a hozamgörbe többi része. Tehát nézzük a kétéves, az ötéves és a 10 éves kamatlábakat, ezek mind bejöttek, de a SOFR továbbra sem mozdul. Ott van a közelben.
Szóval szerintem ez nagy része annak, hogy miért. Vásárolhat egy 10 éves kincstárat 4,015-ért, és a SOFR jelenleg 5 pluszban van, tehát olyan, mintha most nagyon megnehezítené az üzletkötéseket ezen a területen. És ezért azt hiszem, mindenki abban reménykedik, hogy… Ma megtudjuk. Ezt december 13-án rögzítjük, és a Fed hamarosan megmondja, mit fognak tenni, legalábbis útmutatást ad ahhoz, hogy mit fognak tenni a következő évben. És úgy gondolom, hogy ezen a területen mindenki nagyon reméli, hogy igen, lesz egy puha landolásunk, és jövőre lesz némi megszorítás, mert ennek be kell gyűrűznie a SOFR finanszírozásába.
És megint, ha hosszabb távon nézem ezt a szektort, azt hiszem, az egyik oka annak, hogy az emberek megszerették ezt a teret, amikor az árfolyamok nullán voltak, és ez egy ideig az volt, hogy nagyon nehéz volt sehol is hozamot szerezni. Mármint bárhol. Így hát az emberek ránéztek erre az eszközosztályra, és azt mondták: „Ó, igen, tudok kölcsönkérni. felemelem. Növekszik a bérleti díj. Az otthoni ár elismerését kapom.” És ez elég tisztességes hozam egy olyan világban, ahol szinte nem is létezik hozam. És így most ez majdnem olyan, mint egy 180, ahol ma mindenhol ott van a hozam, és ez… Ó, mellesleg kockázatmentes. Tehát itt egy kicsit nehezebb üzletet kötni ezen a területen. És a tőke most más helyekre is figyel.

James:
Azt tapasztaltuk, hogy az elmúlt 12, mondhatnám 12-18 hónapban ezek a nagy fedezeti alapok nagyon lelassították ezeket a családi házakat. És jelenleg a kamatlábakkal nehéz fedezetet kötni. De van még egy kicsivel több lehetőség. Jelenleg ismerem az anya és a pops befektetőt, elég magas kamatot kapnak. Ha bérelhető ingatlant szeretne vásárolni, akkor a legjobb esetben 7.5-8%-os árfolyamot adnak. És ez megnehezítheti a fedezetet, de azt tapasztaltuk, hogy ezeknek a nagy intézményeknek egy része kivonult, és nem csak ez, a szezonális befektetők is kivonultak a piacról, azok, amelyek voltak, ahogy mondtad. , azt a 10%-os bérleti díj növekedést vetítik előre, amely csak azon a forró piacon volt. Kivonultak.
Szóval láttunk néhány lehetőséget, de szerinted mi fog történni azzal a kismamával és befektetővel? Gondolja, hogy megnő az étvágyuk a bérlemények iránt? Mert még mindig úgy tűnik, hogy a hang: „Ó, túl magasak a tarifák. Nem tudsz ceruzát készíteni." Láttunk már lehetőségeket, és vásároltunk ingatlanokat, de ez sokszor rengeteg hajjal jár. Nagyon sok hozzáadott értéket kell tennie ahhoz, hogy elérje a részvénypozíciót, hogy a bázis elég alacsony legyen. Úgy gondolja, hogy az anya és a pops befektetők 2024-ben is folytatni fogják a vásárlást, vagy úgy gondolja, hogy ez egy kicsit laposabb lesz, mint 2023-ban?

Rick:
Ha, amiről korábban beszéltünk, és valóban lágy landolást kapunk, akkor jövőre elkezdenek bejönni az árfolyamok, úgy gondolom, hogy ez kedvezően hat majd arra, hogy több csoport érkezzen, és remélhetőleg néhány kisebb anyuka és pop. Amit az általunk nyomon követett adatokban látunk, az az, hogy az intézmények az elmúlt nagyjából egy évben, valójában azóta, hogy a Fed elkezdte emelni a kamatlábakat, és a mai szinten lebeg, tömegesen kivonultak. A legtöbben szinte eltűntek. De a kisebb csoportok, akikre hivatkozol, a kisebb anya és a popsok, még mindig ott vannak. És azt hiszem, amit az adatpiacunkon piaconként látunk, az az, hogy ők vevők a ciklusokon keresztül, így mindig ott vannak, mindig játszanak. Azt hiszem, amit írtál, van rajta némi szőr, és hozzáadott értéket képvisel, ami egy eufemizmus, mert stresszes, ez nem könnyű üzlet.

Dave:
Jamesnek nem. Ezt nagyon megnyugtatónak találja.

Rick:
Valószínűleg itt találja most a lehetőséget. Megnézzük, hogy a REIT-ek miről számolnak be és miről beszélnek, és az egyik kedvenc statisztikám az utolsó negyedévből, amit az American Homes for Rent említett, az AMH, azt hiszem, most már hivatalosan is így hívják őket. Azt hiszem, az általuk elmondott statisztika ez. Mert mindig vannak olyan üzleteik, amelyeket a biztosítási modelljeiken keresztül görgetnek, és úgy gondolom, hogy olyan volt, mint 22,000 XNUMX otthon, amikor átfutották a biztosítási modelljüket, és csak nyolcat vettek.

Dave:
Hűha.

Rick:
Így ebből a 22,000 XNUMX-ből csak nyolc felel meg ahhoz, amire szükségük volt az otthonok megszerzéséhez. Tehát van egy mikrokozmosz annak, amit az országban jelenleg a nagyobb csoportok adataiban látunk.

Dave:
Hú, ez nem biztató. Nem akarok számokat futtatni a 22,000 XNUMX-es ajánlatokkal, hogy nyolcat kapjak.

Rick:
Az ön modellje valószínűleg nem olyan kifinomult, mint az övék.

Dave:
Határozottan nem. Rick, szeretném kikérni a gondolatait arról, hogy 2024-ben mi változhat az egycsaládos bérleményben. Nagy vonalakban, mire számíthat a következő évben?

Rick:
Átfogó tézisünk az, hogy nem lesz recesszió. És ha ez így van, az jó az ágazatnak. Tehát akkor gondol a bérleti díjak növekedésére, és ez visszanyúlik korábbi megjegyzéseinkre. Ne pro forma kétszámjegyű bérleti díjat emeljen, mert az megint csak dobja ki. Ez valószínűleg egyszer van az életben.

Dave:
Örökké. Igen, örökre.

Rick:
A helyről való gondolkodás valószínűleg 95, 96%-os kihasználtság. A legtöbb piacon 3-5%-os bérleti díjnövekedés érhető el. És ezt mi egy új bérleti szempontból gondoljuk át. És ez egy szép vanília típusú háttér ehhez az eszközosztályhoz. És akkor gondolj a beszerzési mennyiségekre. És ez az a hely, ahol azt hiszem, ha megteszed… Tulajdonképpen miközben én beszélek erről, örülök, hogy ezt megszakítjuk. Mert az egyik másik dolog, ami szerintem jól működött a családi bérleti szektorban, az az, hogy ebben a ciklusban nem sok hirdetés jelent meg a piacon. És ennek nagy része az, ami az SFR-ben történik, az egycsaládos bérlés, a tőzsdei oldalon általában az egycsaládos eladó oldalon zajló események áttekintése, vagyis amikor a listák eladásra kerülnek, az oroszlánrész A bérleti csoportok beszerzései az MLS-n keresztül érkeznek.
És hát, amit nem láttunk ebben a ciklusban, és rengeteg oka van annak, hogy miért, lock-in, ebbe nem megyek bele, csak nem láttunk kiugrót a listázási aktivitásban. Tehát értelemszerűen nem láttál átmenetet a bérelt területre érkezők némelyikénél. Amit azonban 2024-re képzelünk el, az az, hogy úgy gondoljuk, és ez az adatokon is látszik, a csúcspont 2022 közepe körül volt. Kezdünk látni, hogy egyre több eladásra kerülő hirdetés jelenik meg a piacon egy nagyon nem szezonális időszakban. . Ebben a hónapban készítettük el az egyik jelentésünk elemzését. És ezért azt hiszem, elkezdesz ezen gondolkodni, és gyorsan előrelépsz 2024-re, és azt mondod: „Rendben. Nos, ez valószínűleg azt súgja nekem, hogy a piaci akvizíciós lehetőségekben egyre nagyobb aktivitást tapasztalhatunk az egycsaládos bérbeadások terén”, mert ez a kínálat valóban csak az elmúlt egy évre volt bezárva.
És ez is része az okéról szóló tézisünknek, így valószínűleg több készletet fog kapni. Valószínűleg arra kell gondolnia, hogy a bérleti díjak növekedése normalizálódik az előző évekhez képest. Szóval ez a jövő évi gondolkodásmódunk egy kis aprósága.

Dave:
Ez szuper érdekes. És kíváncsi vagyok. Gondolja, hogy a bezárási hatás tovább csordogál, lassan megszűnik, vagy úgy gondolja, hogy van ez a varázslatos pont, amikor a jelzáloghitelek kamatai egy bizonyos pontra csökkennek, akkor kínálat özönét kezdjük látni?

Rick:
Igen, utálom az árvíz szót használni, mert általában csak akkor kap áradatot, ha nagy baj van.

Dave:
Igen, igaz.

Rick:
Ez nem szerepel a dolgozatunkban. Nem hallottam, hogy bárki is erre kiáltott volna, hacsak nem egy örökmedve. Szóval azt gondolom, hogy a bezárás csak lassan fog... A bilincseken lévő billentyűk lassan kezdenek egyre több embert kinyitni. És azt is gondolom, ha van egy világ, ahol a jelzáloghitelek kamatai, szóval gondoljunk a jelzálogkamatokra, a piaci jelzálogkamatok egy hétig, november elején 8-at értek. Most visszatértek a 7-hez, és átöltöznek. És azt hiszem, ha az emberek jobban belenyugodnak a gondolatba, hogy „Hé, nem fogunk egyhamar visszatérni a 3%-os 30 éves fix jelzáloghitelek világába”, akkor fel kell adnom a reményt. És most egy éve vagyok, két évvel tovább ebbe a magasabb szintre a hosszabb háttérért, és tudod mit? Az élet megtörténik, és újra üzletelni fogok. Nem fogok megint 3%-os, 4%-os jelzálogkamatra várni. És ezért azt gondolom, hogy lassan, de biztosan ez meg fog történni.
És a másik dolog, ez egy wild card ebben, ahol a készlet feloldási képességéről beszélsz. Az egyik oka annak, hogy az új otthoni terek, az otthonépítők, és mi nagyon közel vagyunk ehhez a területhez, az idei évben fenomenálisan fejlődött, az az, hogy nincs túl sok viszonteladói kínálat, így nem lehet vele versenyezni. De aztán, B, a belépő szinten kifejezetten 5-re csökkentették a jelzáloghitel-kamatokat. Egyes építők még mindig 5 alatt hirdetnek, ami elképesztő. És ezt azért hozom fel, mert fantasztikusan futottak ezzel. Kezd látni néhány olyan csoportot, amelyek ilyesmire képesek a viszonteladási piacon.
És azt értem ez alatt, hogy a brókercégek elkezdenek olyan beszélgetéseket folytatni, mint: „Hé, ez egy olyan eszköz, amelyet ügyfeleink számára használhatunk?” És mivel ez valóban óriási előny, ha 5, 5 1/2 jelzálogkamattal érkeznek új lakások, egy viszonteladó lakás, 7%, esetleg 7% pluszt kell fizetni. És így ha a viszonteladói készlet egy része olyan versengő arányra tud csökkenni, amit az építők csinálnak, akkor szerintem itt kezd több készlet kerülni a piacra. És van egy csoport. Úgy érzem, majdnem megfeledkeztünk az iBuyerekről, de még mindig ott vannak. És van egy Offerpad nevű csoport, ahol felkeresheted a honlapjukat, bóklászhatsz. A minap ezt csináltam a Phoenixnek, és láthatja, hogy olyan lakásokat hirdetnek, amelyeket megvásároltak, és most 5%-os jelzálogkamattal adják el.

Dave:
Wow.

Rick:
Így lejjebb vásárolják ezt az árfolyamot az elvitelre, ami egy kiskereskedelmi vásárló. Úgy gondolom, hogy ez az a hely, ahol a viszonteladói piac felkarolja ezt a pénzügyi eszközt, amelyet az építők használtak, és így szólnak: „Rendben, kezdjük el mi is, és valószínűleg lesz némi eladásunk.”

Dave:
Ez nagyon érdekes, Rick. Mindenkinek el akarom magyarázni, hogy mindenki megértse. Alapvetően az elmúlt egy-két évben, pusztán az építtető üzleti modellje alapján, arra ösztönözték őket, hogy gyorsan szállítsák át a terméket, általában gyorsabban, mint a meglévő otthonok. És így levásárolják az emberek kamatait. Ezek átmeneti dolgok, ahol a vevő fizet pár ezer dollárt, hogy 1, 2 vagy 3%-kal csökkentse a kamatát egy, két vagy három évre.
Ez az egyik oka annak, hogy nagy felfutást tapasztalunk, amikor arról beszéltünk, hogy az emberek új építményeket vásárolnak. És ez vonzóbbá tette a meglévő otthonokhoz képest, mint a múltban. De úgy hangzik, Rick, Ön azt állítja, hogy az ügynökök, brókercégek próbálnak kitalálni olyan módokat vagy hasonló ösztönzőket ajánlani vagy fontolóra venni, hogy esetleg egy kicsit kiegyenlítsék a versenyfeltételeket a kamatlábak tekintetében, hogy minél több eladó legyen motivált az eladásra és minél több kínálat a piacon.

Rick:
Pontosan, pontosan. Igen. És az egyetlen dolog, amit mondanék, az az, hogy néha ideiglenes felvásárlásokról van szó, de ezek oroszlánrésze abból adódik, amit az építők csináltak, a teljes hároméves időtartamot rögzítették.

Dave:
Ó, valóban?

Rick:
Igen. Így aztán-

Dave:
Nagyszerű.

Rick:
Ez egy hatalmas eszköz, mert ha erre gondolunk, és a fogyasztóra, nyilvánvalóan nagy a kereslet a lakásvásárlásra. És ha meg tud beszélni egy kiskereskedelmi vevővel, és azt mondja: „Hé, a piaci árfolyamok itt 7 1/2-en vannak, vagy bármi is volt”, akkor most 7, „de 5-nél be tudjuk hozni. ó, egyébként ez a 30 éves kölcsön teljes futamideje.” Ez egy nagyszerű értékesítési eszköz.

Dave:
Teljesen.

Rick:
Nézz körül az építők weboldalain, és szinte mindegyik 30 éves fix levásárlásra hajlik. Egyesek újra állítható jelzáloghiteleket kezdenek hirdetni, ebbe pedig mi is belevághatunk, ha akarja. De szerintem az állítható kamatozású jelzáloghitelek fogyasztói pszichéje a következő: „Ó, nem, emlékszem ezekre. Emlékszem, mit csináltak, és nem akarom ezt.” Így a legtöbb fogyasztó a 30 éves fix levásárlás felé hajlik, és ezért hajlanak az építők is.

Dave:
Rick, amíg idehoztalak, elmondhatok egy elméletet vagy egy kérdést? Nem szerepel a jelentésében, de sokat olvastam, és sokat beszéltünk a műsorban a túlkínálatról és a sok túlépítésről a többlakásos helyiségekben, és ott kezditek látni a bérleti díjak gyengeségét. A kihasználtság egy kicsit csökken. Ön szerint fennáll annak a veszélye, hogy az egycsaládos bérleménybe belekerül?

Rick:
A bérlői profil nagyon eltérő. És hát ez az a pont, ahol azt gondolom, és megvannak azok az adatok, amelyek ezt alátámasztják, a többlakásos lakások területe, történelmileg nagyon ingatag. Ellátási hullámokat kapsz, hatalmas kínálati hullámok emelkednek, összeomlik, elvérzik a bérleti díjak, a bérleti díjak összeomlanak. És lényegében ezt látjuk most is. De annak, amit látunk, nem igazán látja a hatást az egycsaládos bérlés oldalára. És elfelejtem a statisztikát, de megvan. Ez olyan, mintha tűt találnánk a szénakazalban, amikor egy háromágyas lakást keresünk, és ez valóban nagy része az egycsaládos bérbeadásnak. És ez az a pont, ahol történetileg nézzük, és szerintem még ebben a ciklusban is, jövőre negatív bérleti díjnövekedést prognosztizálunk a lakások területén, és elég szép bérleti díj növekedést jósolunk a családi bérleti díjak terén. évben és jövőre.
Tehát az egyetlen dolog, amit elmondhatok, az az, hogy van egy családi bérleti indexünk, ahol 99 piacon követjük nyomon az új bérleti szerződéseket, van néhány olyan piac, ahol a bérleti díjak negatívak vagy ahhoz közeliek, és van kapcsolat. Tehát Vegas és Phoenix azok a piacok, amelyekről beszélek. És ha ismeri az apartmanok területét, Vegas és Phoenix is ​​rengeteg kínálatot látott a rendszerbe. Tehát ez az a két piac jelenleg, ahol csak tágabb értelemben véve azt mondhatnánk: „Ó, a bérleti ökoszisztéma két része, mind a lakások, mind a családi bérbeadás ezeken a piacokon jelentősen lelassult.” De az ország többi részén még nem igazán láttuk ezt az összefüggést.

Dave:
Megvan. Köszönöm. Ez nagyon hasznos. Nos, Rick, ez egy fantasztikus beszélgetés volt. Nagyon köszönjük, hogy megosztotta velünk kutatásait és meglátásait. Ha az emberek szeretnék megkapni a jelentést, vagy többet szeretnének megtudni az Ön munkájáról, hol kell ezt megtenniük?

Rick:
Igen, felkeresheti weboldalunkat, és kitölthet egy kérdőívet. Sok kutatási felmérést végzünk ügyfeleink számára, de valójában úgy gondolom, hogy a legjobb dolgaink az ingyenes hírlevelünkön keresztül érhetők el. És így regisztrálhat ott a weboldalunkon. És akkor nagyon sok ember van a közösségi médiában. Ha a LinkedIn-en vagy, ott követhetsz minket. Ha Twitteren vagy X-en vagy, ott követhetsz minket. És akkor még a szálaknál is egyre többen kezdenek turkálni a szálakon, szóval meglátjuk.

Dave:
Szép. Nos, nagyon köszönöm, Rick. Köszönjük, hogy csatlakozott hozzánk.

Rick:
Igen, ugyanígy. Értékeljétek, srácok.

James:
Köszönöm, Rick.

Dave:
Szóval James, ez a kutatás megváltoztatja a véleményét arról, hogy mi fog történni jövőre, vagy mit fog tenni?

James:
Tudod mit, továbbra is azt fogjuk csinálni, amit csinálunk. Profi formán vagyunk, és ha eléri a vásárlási dobozaink számát, folytatjuk a vásárlást. Azt hiszem, ez az, amire számítottunk, a dolgokat normalizálni fogjuk. Folyamatos bérleti díjnövekedést látunk, de csak nyomon kell követnünk ezeket a költségeket. Valójában azt jósolta, hogy a következő néhány évben ezek a kiadások növekedni fognak. És amíg így van, addig vásárolunk.

Dave:
Igen haver. Valójában megerősíti azt, amit jövőre tervezek. Az elmúlt néhány évben passzívan fektettem be többcsaládosokba, de vissza kell térnem, és családi házakat és kis többcsaládosokat kell vásárolnom. Azt hiszem, ez egy nagyon stabil eszközosztály, hogy párosítsunk néhány nagyobb ingadozással, amit a többcsaládosoknál tapasztaltam. Ez csak egy jó módja egy kiegyensúlyozottabb portfólió felépítésének, így jó érzéssel tölt el, hogy mit tervezek a következő évre.

James:
Igen, ez olyan, mintha mindenki azt mondaná: "Ó, én többcsaládba szeretnék bekerülni, mert nagyobb projektekben szeretnék részt venni." De a nap végén egy családi házas ingatlan nyújtja a legnagyobb hatást rövid távon, mint egy többcsaládos ingatlan hosszú távon. Ez csak a részvények növekedése és a cashflow, páratlan ebben az eszközosztályban. Tehát ne feledkezzünk meg az apró ajánlatokról. Pénzt keresnek.

Dave:
Tudom, igen. Mindenki csak 20 egységet akar egyszerre szerezni. De ha nincs csapatod, az sok. Nagyon hatékony, ha csak egyenként haladsz lassan, és nagyon jó munkát végzel az egyes ügyleteknél, ahelyett, hogy megpróbálnál egy nagy grand Slamet megszerezni.

James:
A kis ajánlatok működnek.

Dave:
Teljesen.

James:
Nincs velük semmi baj.

Dave:
Rendben. Nos, köszönöm, James, hogy csatlakoztál hozzánk. És köszönöm mindenkinek, hogy meghallgattak. Nagyra értékeljük. És ha tetszik ez az epizód, kérjük, írjon nekünk véleményt. Hetek óta nem kaptunk értékelést. Nem tudom, mi folyik itt. Ha tehát a műsort hallgatja, kérjük, lépjen be az Apple-re vagy a Spotify-ra, és írjon nekünk őszinte értékelést az On the Market podcastról. Még egyszer köszönöm mindenkinek. Találkozunk legközelebb.
Az On The Marketet én, Dave Meyer és Kaitlin Bennett készítettem. A műsor producere Kaitlin Bennett, a vágást az Exodus Media végzi. A szövegírást a Calico Content végzi, és szeretnénk köszönetet mondani mindenkinek a BiggerPocketsnél, hogy lehetővé tették ezt a műsort.