Les principes fondamentaux de l'investissement dans les terres agricoles

Republié par Platon

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Au début des années 2000, une prise de conscience soudaine que le monde aurait besoin de nourrir une population en expansion rapide a conduit plusieurs investisseurs institutionnels américains à créer des véhicules d'investissement dans les terres agricoles. Au début des années 2010, des fonds célèbres comme le Soros Fund Management ont encore investi dans des entreprises exploitant des fermes en Amérique du Sud. Mais le principal événement qui a mis en lumière les investissements dans les terres agricoles aux yeux du public a été lorsque Bill Gates a commencé à investir des milliards dans des entreprises exploitant des fermes aux États-Unis. Après que les investisseurs institutionnels ont créé pour la première fois des véhicules d'investissement dans les terres agricoles dans les années 2000, Bill Gates est devenu le plus grand propriétaire privé de terres agricoles en Amérique. Cet article décrit les principes fondamentaux des terres agricoles en tant que classe d'actifs.

Approvisionnement limité

L'un des arguments les plus forts en faveur de la terre est que son offre est limitée. Alors que la population mondiale ne cesse de croître, le monde doit se contenter de la superficie actuelle des terres qui existent.

Cela a deux implications. Premièrement, à mesure que la demande de terres agricoles augmente, sa valeur augmente également. Deuxièmement, les agriculteurs devront produire de plus en plus de nourriture sur leurs terres pour nourrir la population.

Cela explique pourquoi l'agriculture est une industrie qui ne cesse d'innover. Selon la Commission européenne, le volume actuel de terres agricoles devrait légèrement diminuer en raison du développement de nouvelles techniques agricoles qui permettront aux agriculteurs de produire davantage d'une part ; et par la volonté de recréer des écosystèmes naturels d'autre part. À mesure que la demande de terres agricoles augmente et que l'offre diminue, les terres agricoles continueront de s'apprécier.

Demande croissante

La valeur du terrain est influencée par deux variables.

L'offre et la demande. Plus la demande est élevée, plus le prix est élevé. Comme nous l'avons souligné ci-dessus, la demande de terres agricoles et de produits agricoles devrait augmenter en raison de la croissance démographique.
La valeur de la production du terrain. Si la terre produit des aliments dont la valeur augmente (souvent en raison d'une pénurie), la valeur de la terre suivra.

Étant donné que les prévisions actuelles indiquent que le monde devra éventuellement nourrir plus de 9 milliards de personnes d'ici 2050, la demande et le prix des terres agricoles devraient continuer à augmenter.

Non corrélé avec le marché boursier

Cela signifie que lorsque la bourse s'effondre ou que l'économie entre en récession, la valeur des terres diminue rarement. Cela est dû au fait que la valeur des terres dépend en partie du prix et du marché de la nourriture. Récession ou pas, les gens ont besoin de manger.

Cela explique pourquoi tant d'investisseurs institutionnels investissent dans les terres agricoles. Cela les aide à diversifier leur portefeuille et à réduire les risques en cas de krach boursier.

Suit l'IPC

L'IPC est l'indice des prix à la consommation. C'est un indicateur calculé à partir des différences moyennes de la somme des prix d'un panier de biens et de services. C'est l'une des mesures disponibles pour calculer la trajectoire de l'inflation d'une année à l'autre. L'un des arguments les plus forts en faveur des investissements dans les terres agricoles est le fait que leur valeur augmente avec l'inflation.

Alors que le marché boursier devrait baisser en cas d'inflation à long terme, le prix des terres agricoles devrait augmenter avec l'inflation.

Étant donné que la valeur des terres agricoles est liée aux prix des denrées alimentaires et que les prix des denrées alimentaires sont l'une des premières choses à augmenter lorsque l'inflation frappe, la valeur des terres agricoles suit l'inflation. Les terres agricoles sont ainsi l'un des rares actifs, avec l'or, que les investisseurs peuvent acquérir pour se prémunir contre les effets de l'inflation.

Faible volatilité des investissements dans les terres agricoles

Les terres agricoles ont faible volatilité pour plusieurs raisons.

Premièrement, les terres agricoles ne sont pas cotées en bourse. Cela signifie que le prix des terres agricoles à tout moment est le prix calculé de toutes les offres de terres agricoles disponibles à l'instant T. Comme les prix des terres agricoles ne changent pas d'un jour à l'autre, la volatilité des terres agricoles est faible.

Deuxièmement, acheter et vendre des terres agricoles est un processus lent. Il faut au moins 30 jours (selon le pays) pour organiser une vente complète et transférer la propriété dans le registre officiel de l'État. Cela signifie que nous ne voyons pas d'énormes fluctuations de haut en bas, contrairement aux actions qui peuvent être achetées et vendues rapidement.

Troisièmement, le volume d'investissement dans les terres agricoles n'est pas aussi important que dans d'autres actifs.

Quatrièmement, contrairement à l'immobilier ou aux actions, les investisseurs empruntent rarement de l'argent pour acheter des terres agricoles. Cela est dû au fait que les terres agricoles sont illiquides. Les risques d'acheter des terres agricoles avec de l'argent emprunté sont trop élevés car il n'est pas facile de vendre l'investissement pour récupérer de l'argent.

Enfin, les investissements fonciers s'inscrivent dans la durée. Les terres agricoles ne sont pas un actif sur lequel les investisseurs spéculent car elles ne sont ni assez volatiles ni assez liquides.

Retours importants

Les terres agricoles ont enregistré un rendement moyen à deux chiffres en Europe centrale et orientale au cours des dix dernières années.

Il y a deux raisons principales à cela. À la fin de l'URSS, les économies de ce qui sont aujourd'hui les pays du centre et de l'est de l'UE étaient moins développées, ce qui signifie que la vie était moins chère que dans l'ensemble des pays occidentaux. L'établissement du capitalisme pour remplacer l'ancienne « économie planifiée » a conduit à un boom économique qui a considérablement augmenté à la fois la qualité de vie et les prix. Ensuite, les agriculteurs ont augmenté leur production en adoptant de meilleures techniques de culture des aliments, et la valeur de la terre a suivi.

Entre 2011 et 2020, la valeur des terres agricoles dans les anciens pays de l'UE du bloc soviétique est passée de 79 % en Lettonie à 424 % en Roumanie, selon Eurostat revendre.

Tangible

La terre agricole est un actif tangible. Comme l'or ou l'immobilier, il est peu probable que sa valeur tombe à zéro car, d'une part, il
ne peut pas faire faillite, et d'autre part il sera toujours utile. Le fait que la terre soit tangible la rend également résiliente.

Les terres agricoles en tant qu'actif résistent aux catastrophes naturelles et à la plupart des catastrophes. En cas d'incendie ou d'inondation, la récolte de l'année est perdue, mais il sera possible de semer pour la prochaine récolte. Contrairement aux forêts qui peuvent perdre vingt ans de croissance d'arbres lors d'un incendie, les pertes de terres agricoles sont faibles puisqu'elles ne font pousser que quelques mois. De plus, les pertes n'ont pas d'incidence sur la valeur du terrain lui-même.

Risques d'investissement dans les terres agricoles

Les terres agricoles, comme tout actif, ne sont pas totalement sans risque. Fondamentalement, il existe trois risques qui pourraient faire baisser le prix d'un terrain.

Accident nucléaire

La première menace est un accident nucléaire. Comme l'ont montré les incidents de Tchernobyl, les terres polluées ont perdu toute leur utilité et donc leur valeur après l'accident. Ce risque ne concerne que les terrains entourant les réacteurs nucléaires. Ses chances sont estimées très faibles.

Guerre

La guerre est un autre risque. Lorsqu'un pays en envahit un autre et prend la terre, il devient difficile pour l'ancien propriétaire de la récupérer.

Déluge de mer

Enfin, le dernier risque est que les terres situées en bord de mer, et notamment les terres déjà en dessous du niveau de la mer, soient inondées en raison de la montée du niveau de la mer provoquée par le réchauffement climatique.

Résumé

Le foncier est l'un des actifs dont les fondamentaux sont les plus solides.
C'est aussi le plus ancien actif du monde.
Les humains ont commencé à faire du commerce et à attribuer la propriété privée de la terre il y a environ 12,000 XNUMX ans lorsque
nous sommes devenus sédentaires.
La technologie ne remplacera pas le besoin de la terre, et elle sera toujours nécessaire tant que
les humains habitent la Terre.

Ces caractéristiques font de la terre, et plus particulièrement des terres agricoles, l'une des meilleures classes d'actifs du monde.
monde.

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