Gagner 90 XNUMX $/an avec une seule location en combinant compassion et flux de trésorerie

Ashley:
Voici Real Estate Rookie, épisode 265.

Dévana :
J'ai également contacté la Sober Living Coalition de notre région, puis nous avons commencé à assister à leurs réunions. Et ils ont distribué une sorte de paquet, je suppose, d'une certaine sorte qui contenait des papiers d'admission. Et puis, Reid et moi nous sommes vraiment assis et avons réfléchi à ce qu'était notre pourquoi, comment nous voulions que les gens se sentent dans notre maison. Et nous avons commencé à structurer notre paperasse à partir de cela et à partir d'expériences que nous savions que les gens avaient dans d'autres modes de vie sobres, comme, eh bien, comment pourrions-nous le rendre différent? Et nous l'avons en quelque sorte formé à partir de là.

Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur Tony Robinson.

Tony:
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie, où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires dont vous avez besoin pour démarrer votre voyage d'investissement. Et aujourd'hui, je veux commencer par crier une personne spéciale dans le public Rookie qui porte le nom d'utilisateur Smiley21. Et Smiley21 a laissé une critique cinq étoiles sur Apple Podcast qui dit: «À écouter absolument en tant que débutant. Je suis tellement heureuse d'avoir découvert le podcast Real Estate Rookie. Ashley et Tony font un excellent travail pour décomposer les choses tout en gardant le spectacle divertissant avec leurs plaisanteries et leurs blagues. J'espère commencer mon voyage cette année dans l'immobilier et ce podcast a été si inspirant. Alors Smiley21, nous vous apprécions. Nous espérons également que cette année sera un grand succès pour vous et merci de soutenir le podcast. Donc, si vous ne l'avez pas encore fait, laissez-nous une note honnête, passez en revue sur la plate-forme que vous écoutez. Plus nous recevons d'avis, plus nous pouvons toucher de personnes, plus nous pouvons toucher de personnes, plus nous pouvons aider.

Ashley:
Et soyons clairs à propos de cette critique, ce sont mes blagues, car je pense qu'il y a eu deux fois, dans l'histoire de ce podcast, où vous avez fait une blague. Je me souviens de vous avoir tapé "Oh mon Dieu, c'était un peu du bon travail."

Tony:
C'est vrai. C'est vrai. Mais ils aiment aussi les plaisanteries, ce qui est génial. Et c'est tellement drôle, Ash, parce que je suis à Houston en ce moment, donc si vous regardez sur YouTube, je suis comme dans un Airbnb à Houston, et j'ai eu tellement de gens qui sont venus me voir, c'est en fait Rob du podcast immobilier, Rob Abasolo, il est venu ici, et j'ai eu tellement de gens qui sont venus me dire : « Tony, j'aime tes plaisanteries et celles d'Ashley, s'il te plaît, n'arrête jamais ça. Oubliez les ennemis qui disent que les plaisanteries sont ennuyeuses. Donc je vous remercie d'avoir notre dos.

Ashley:
Ouais. Ouais. Nous l'apprécions vraiment parce que je ne peux accepter aucune critique constructive. Mais Tony, comment se passe la conférence ? Et vous avez aussi votre propre conférence à venir.

Tony:
Ouais, c'est la saison des conférences en ce moment. Donc, Rob a son événement appelé Host Con, qui consiste évidemment à investir dans des locations à court terme, des conférenciers incroyables qui sortent. J'étais donc sur scène avec Rob et notre pote, Kai Andrew. Nous avons fait un truc en direct sur YouTube et avons fait des questions-réponses avec le public et c'est super cool. Rob est évidemment un hôte incroyable et tellement de bon contenu à venir. Et puis, littéralement dans neuf jours, je partirai pour Orlando pour notre événement, le STR Summit. Nous aurons donc près de 400 personnes toutes réunies à Orlando pour parler location courte durée pendant quelques jours. Ce sont donc certainement deux semaines chargées pour nous, mais nous sommes ravis. Les événements en personne sont toujours amusants.

Ashley:
Au moment où cela sera diffusé, ces deux événements seront révolus depuis longtemps. Je pense que cela sort en mars environ.

Tony:
Ouais. Mais si vous voulez aller au prochain strsummit.com ou hostcon.com pour l'événement de Rob. Vous pouvez passer du temps avec nous en personne.

Ashley:
Ouais, j'assiste à l'événement de Tony à Orlando, et crois-moi, j'espère vraiment qu'il fera chaud.

Tony:
Ouais. Je suis presque nerveux que tu viennes parce que tu apportes du mauvais temps partout où tu vas, alors j'espère que nous briserons cette séquence.

Ashley:
Je sais cela. Comme en décembre quand nous sommes allés à Phoenix, il faisait très froid. J'ai apporté mon maillot de bain, tout. C'est comme "Non". J'ai failli DoorDashed un survêtement à Airbnb parce qu'il faisait si froid.

Tony:
Donc j'espère que nous aurons plus de chance à Orlando.

Ashley:
D'accord. Donc, le point principal de cet épisode de cette semaine n'est pas seulement d'apprendre de certains grands investisseurs, mais aussi d'apprendre à quel point Tony est un voisin effrayant alors que nous amenons deux personnes qu'il conduit près de leur maison, et quand il les a réellement rencontrées lors d'une rencontre dit: «Je sais en fait où tu habites. Je sais où est ta maison. Nous allons donc entrer dans cette histoire. Mais Tony, tu veux présenter tout le monde à tes voisins ?

Tony:
Ouais. Donc aujourd'hui, nous avons Devana et Reid, ils sont un duo mari et femme, et ils ont en fait un créneau très unique, c'est pourquoi j'étais si excité de les avoir sur le podcast. Mais ils investissent dans des logements sobres, ce que je n'ai jamais rencontré d'autre qui le fasse. Donc, dans l'épisode d'aujourd'hui, nous décrivons exactement ce qu'est une installation sobre, comme une maison de vie sobre, les étapes que vous devez suivre pour faire entrer les gens dans la maison, ils parlent de la façon dont ils gèrent les propriétés, ils parlent de la façon dont ils filtrent les locataires, et ils expliquent également pourquoi ces types d'investissements sont si importants pour eux. Et ils avertissent vraiment tout le monde à la fin de cet épisode qu'une fois que vous entendez les formidables retours qu'ils obtiennent, ne commencez pas simplement à poursuivre la stratégie uniquement pour les retours, mais assurez-vous que votre cœur y est également. J'ai donc pensé que c'était une chose très importante à appeler également pour nos auditeurs.

Ashley:
Ouais. J'aime la partie sur leur modèle commercial, car quelle que soit la stratégie immobilière que vous menez ou l'entreprise dans laquelle vous êtes, avoir le bon modèle commercial et la bonne structure et votre énoncé de mission peuvent vraiment vous aider à augmenter le bénéfice réel que vous êtes Écoutez donc comment ils se sont développés, comment ils gèrent leurs propriétés et comment cela a un impact sur le succès qu'ils ont dans ces propriétés. Et quand vous les écoutez parler de leur taux de rotation, je pense que certains d'entre vous vont être très jaloux de ne pas avoir cela en ce moment dans vos locations à long terme. Et puis, quand vous le comparez au taux de rotation des locations à court terme de Tony…

Tony:
Devana et Reid, je suis incroyablement heureuse de vous avoir dans le podcast Real Estate Rookie. Avant même de vous laisser entrer dans votre histoire, je veux juste faire savoir à tout le public Rookie que je devais essentiellement vous supplier de venir à ce podcast. Donc, comme histoire rapide, nous organisons une rencontre mensuelle sur l'immobilier ici à SoCal, ma femme et moi le faisons. Et Devana et Reid vivent dans la même ville que moi, ils sont venus à la rencontre. Et je discute tout le temps avec des gens à la rencontre, et après avoir entendu leur histoire et le genre de créneau unique dans l'immobilier dans lequel ils opèrent, j'ai dit: "Nous devons vous mettre sur le podcast."
Ce qui est encore plus bizarre, c'est que je savais où vivaient Devana et Reid avant même de les rencontrer. Encore une fois, nous vivons dans la même ville, et chaque matin, quand je conduis mon fils à l'école, j'ai vu cette ADU en construction dans l'une des maisons du coin, et c'est super unique car dans notre ville, il n'y a pas d'ADU nulle part. Et moi, étant un investisseur immobilier, je me disais : "C'est plutôt cool, quelqu'un construit une ADU dans la ville où je vis." Alors quand je leur parlais et qu'ils me racontaient leur histoire et qu'ils faisaient ce truc, mais ensuite ils construisaient aussi cette ADU, et je me disais: "Attendez, est-ce que votre maison est dans cette rue et dans cette rue?" Et ils étaient comme, "Oui, c'est notre maison." Nous sommes donc devenus rapidement amis après cela. Bref, Devana, Reid, merci beaucoup à vous deux d'être venus sur le podcast. Nous sommes super excités de vous avoir ici avec nous.

Réid :
Merci beaucoup.

Dévana :
Thank you.

Tony:
J'ai donc déjà donné à chacun un peu de contexte. Droite. De toute évidence, vous avez obtenu l'ADU, mais si vous pouvez revenir en arrière, quel a été le point de départ pour Devana et Reid en tant qu'investisseurs immobiliers et quel genre de vous a tous conduits dans le créneau dans lequel vous vous spécialisez actuellement. ?

Dévana :
Je vais donc commencer par ça. J'ai une formation en toxicomanie. Je ne suis pas personnellement en rétablissement moi-même, mais certaines personnes proches que je connaissais dans ma vie luttaient contre la dépendance et l'alcool. En 2007, j'ai perdu une personne très proche à cause d'une overdose d'héroïne, et cela a en quelque sorte déclenché mon cerveau, comme si j'étais en colère contre la dépendance, mais que pourrais-je faire pour ne plus être en colère ? Pourrais-je faire quelque chose pour aider au lieu de m'asseoir dans cette colère ? Mes enfants étaient donc trop petits à l'époque, mais j'ai commencé à tourner la tête. Alors je suis venu voir Reid un jour et j'ai dit: "Nous cherchons autre chose à faire avec les investissements et tout, pourquoi ne pas acheter une maison et la transformer en une vie sobre?" Et il m'a regardé et a dit: "D'accord", mais je n'avais aucune idée de ce que j'allais lui faire faire.

Tony:
Et Devana, juste pour ceux qui ne le savent pas, définit la vie sobre. Qu'est-ce qu'un foyer sobre ?

Dévana :
Un foyer sobre est un foyer structuré qui a une responsabilité et une structure pour quelqu'un qui se remet de la drogue et de l'alcool. Donc, souvent, les gens quittent un centre de traitement de 30 jours, puis au lieu de retourner dans leur environnement toxique ou peut-être de retourner dans une maison où leur conjoint boit encore ou quelque chose comme ça, ils vont vivre sobrement là où ils ont, comme je l'ai dit, la responsabilité, la structure, et ils peuvent remettre leur vie sur les rails avec une communauté de personnes qui sont au même endroit qu'eux, c'est beaucoup de soutien pour eux.
Alors tout de suite nous avons commencé à chercher une maison. Et il est plus le gars des chiffres et de la construction et je suis plus la vision et oh, tout ira bien. "Faisons-le." Alors nous l'avons fait, et pour être honnête avec vous, je ne savais pas vraiment ce que je faisais, j'ai juste pensé : « Je vais juste faire ça et ça va marcher. Et donc, nous l'avons fait, nous sommes entrés et nous l'avons construit et nous avons pensé à toutes les choses et comment nous pouvons y installer des lits. Et puis, une fois que tout a été fait, c'est à ce moment-là que nous avons pris des photos et j'ai commencé, sans vraiment le commercialiser , mais aller en cure de désintoxication et me présenter.

Réid :
Nous n'avions aucune idée de ce dans quoi nous nous embarquions. Nous n'en avions aucune idée.

Dévana :
Oh, ça a été un voyage formidable.

Réid :
C'était génial.

Dévana :
Donc, les deux premières semaines ont été vraiment stressantes parce que c'était en 2014, donc je n'étais pas vraiment sur les réseaux sociaux et tout ça à l'époque non plus, alors j'ai juste fait le jeu de jambes et je suis allé en cure de désintoxication pour me présenter. Et après les deux premières semaines, quand nous avons eu notre premier client, c'est comme si je ne pouvais jamais regarder en arrière. Nous avons été remplis de la liste d'attente depuis.

Ashley:
Eh bien, c'est vraiment cool. La première question que j'ai à ce sujet est qu'il s'agit en fait d'une entreprise, vous exploitez une entreprise à partir de cela. Ce n'est pas un achat à long terme où vous obtenez le locataire, puis vous le laissez tranquille et il paie simplement son loyer, il y a en fait une sorte d'opération qui entre en jeu. Alors, comment avez-vous appris cela? Pendant que vous construisiez cette propriété, comment saviez-vous que quelqu'un serait à la recherche d'une vie sobre, comment les attirer, et puis, aussi, comment développer les opérations ? Avez-vous des employés ou des membres de l'équipe qui vous aident dans ce projet ?

Dévana :
Ouais. Ce qui est étrange, c'est qu'en grandissant, ma grand-mère menait une vie sobre. Je ne le comprenais pas vraiment quand j'étais plus jeune ou je ne savais pas…

Tony:
Y étiez-vous déjà allé ou?

Dévana :
Je suis peut-être passé en voiture, je n'y suis même pas allé, je veux dire, j'étais jeune. J'avais donc déjà entendu le terme. Et puis, en grandissant avec des personnes proches de moi qui étaient une dépendance, je devais en fait amener les gens à vivre sobrement auparavant. Et j'entrais toujours et je sortais en pleurant parfois parce que ce n'était tout simplement pas un endroit où je voulais laisser quelqu'un. J'avais donc en tête que je voulais faire ça différemment.
Et puis, j'ai aussi contacté la Sober Living Coalition dans notre région, puis nous avons commencé à aller à leurs réunions et ils ont distribué une sorte de paquet, je suppose, d'une sorte de papiers d'admission. Et puis, Reid et moi nous sommes vraiment assis et avons réfléchi à ce que notre pourquoi était la façon dont nous voulions que les gens se sentent dans notre maison. Et nous avons commencé à structurer notre paperasse à partir de cela et à partir d'expériences que nous savions que les gens avaient dans d'autres modes de vie sobres, comme comment pourrions-nous le rendre différent? Et nous l'avons en quelque sorte formé à partir de là.

Réid :
Eh bien, et Devana, être ou aller dans des foyers sobres avant de me raconter des histoires sur leur horreur. Et c'était le cadre de vie. Le propriétaire ne remettait pas d'argent dans la maison, donc ils étaient sales ou les choses ne fonctionnaient pas et les prises électriques ne fonctionnaient pas ou différentes choses. Alors elle me raconte les histoires et je pense, j'ai une formation en construction, et je me dis: «Eh bien, rendons ça génial. Je sais donc exactement quoi faire. Nous pouvons mettre des prises électriques de chaque côté du lit au lieu de derrière le lit et nous rendrons tout super pratique pour tout le monde. Et je peux faire tout ce genre de choses. Je veux dire, vous pouvez donner un meilleur exemple de ce que vous avez vu auparavant, mais il s'agissait de savoir comment faire de cet endroit un endroit où nous voudrions vivre ?

Dévana :
Une grande qualité.

Réid :
Par exemple, pourquoi un propriétaire lésine-t-il sur l'espace de vie de ses locataires ? Vous voulez que vos locataires soient heureux et vous voulez qu'ils soient là, ils veulent vouloir être là. Et je pense que c'est là que se situe le combat. Nous avons vu un domaine que nous pouvions vraiment aider.

Tony:
Eh bien, tout d'abord, permettez-moi de prendre quelques pas en arrière. Droite. J'aime l'approche que vous adoptez tous les deux, car elle montre qu'il y a des gens qui se soucient vraiment des gens qui restent à l'intérieur de leurs propriétés. Quand il y a des propriétaires qui ne prennent pas soin de leurs propriétés, ne font pas de réparations, ne font pas de CapEx, cela donne une mauvaise réputation à tous les propriétaires. Et c'est pourquoi lorsque vous parlez d'être un investisseur immobilier dans certains cercles, vous êtes immédiatement une mauvaise personne parce que vous possédez des immeubles de placement. Et je pense que si plus de gens adoptaient l'approche que vous, Devana et Reid adoptez en venant d'un lieu d'attention et en fait en vous inquiétant et en travaillant sur l'expérience que les gens ont lorsqu'ils viennent chez vous, cela en fera une meilleure chose pour tous de nous.
Mais avant d'aller trop loin, j'adore cette conversation, si nous pouvions faire un zoom arrière une seconde. À quoi ressemble votre portefeuille actuel aujourd'hui ? Combien de ces maisons avez-vous ? Quel autre type d'investissements immobiliers ? Donnez-nous juste la vue à 30,000 XNUMX pieds.

Dévana :
Nous avons donc trois logements sobres actuellement avec un total de 47 lits, 48 ​​parce que j'ai un lit d'urgence. Donc c'est assez intéressant parce que j'ai ces trois maisons, mais j'ai en fait 47 personnes payantes, donc c'est un petit appartement ou un complexe ou quelque chose comme ça ?

Réid :
Ouais, ce sont des maisons unifamiliales, elles n'ont rien de spécial, mais-

Dévana :
Il n'y a donc pas vraiment de terme, comme une stratégie, comme vous entendez tout le temps, comme à court terme ou à moyen terme ou quoi que ce soit. Je ne sais pas vraiment. Je suis presque en train de pirater un lit au lieu de pirater une maison. Je ne sais pas vraiment comment vous le diriez autrement. Nous louons donc le lit au lieu de simplement la chambre. Il y a donc des chambres partagées. Nous en avons donc trois, puis nous en avons un à long terme et nous venons de construire notre premier ADU de quatre chambres à coucher de 1200 pieds carrés à l'arrière de notre maison. Donc, avec un total de 52 locataires payants dans tout cela.

Ashley:
C'est génial. Félicitations à vous les gars.

Dévana :
Thank you.

Réid :
Thank you.

Tony:
Je voulais juste poser une question de suivi, et nous aborderons peut-être cela, mais comment ces locataires paient-ils leurs lits ? Est-ce un programme parrainé par le comté où il y a une sorte de financement qu'ils ont demandé qui est quelque chose comme la section 8 ou est-ce un programme d'auto-paiement que chaque personne paie en quelque sorte pour son propre lit ?

Dévana :
Personnellement, nous faisons de la rémunération privée, donc la rémunération privée de tout le monde. Je connais certaines maisons qui proposent des lits de comté parce qu'il existe des programmes d'État et de comté qui paient pour la sobriété. Personnellement, je ne le fais pas parce que j'aime vraiment avoir le contrôle sur qui entre et qui n'entre pas et je pense que c'est en partie pourquoi nous avons un taux de roulement très faible. Je veux dire, mes personnes moyennes qui restent dans nos maisons ont entre un et six ans. J'ai littéralement des gens qui sont là depuis six ans en ce moment. Et donc, je n'ai pas que toutes les deux semaines quelqu'un se retourne et parte. J'ai des gens à qui je propose de la qualité sobrement pour que les gens ne partent pas. J'ai peut-être un lit ouvert tous les quelques mois, donc ma liste d'attente est longue, j'ai l'impression de devoir refuser beaucoup de gens.

Ashley:
Parlons un peu de ça, comme avoir une liste d'attente. Vous avez donc mentionné que vous alliez au-delà de ces propriétés. Êtes-vous les seuls à avoir une liste d'attente ou avez-vous fait des études de marché et constaté qu'il y a en fait une forte demande pour ce type de logement et qu'il n'y avait tout simplement pas assez d'offre dans la région ou est-ce à cause de votre modèle ou peut-être un mélange des deux ?

Dévana :
Ouais. Je pense un mélange des deux. Il y a une très forte demande, mais les autres maisons ont une telle fréquentation que les gens y vont et puis, il se passe quelque chose et ils partent. Alors ils recherchent cette bonne maison pour y rester. Alors ils iront dans ces autres maisons, mais ils ne resteront pas, vous entendez beaucoup d'histoires à ce sujet. Nous n'avons tout simplement pas eu cette expérience parce que lorsque nous accueillons les gens, ils se disent : « Wow, je me sens chez moi. Je me sens bien ici et je ne veux pas partir.

Réid :
Nous avons entendu d'autres propriétaires de logements sobres dire : « Eh bien, comment faites-vous pour rester rassasié en ce moment ? » Et nous n'avons pas eu les problèmes que d'autres personnes sobres ont eues. Maintenant, il y a évidemment de bonnes vies sobres là-bas, il n'y en a tout simplement pas beaucoup, il y en a beaucoup de mauvaises.

Ashley:
Dans ce sens, quel est le loyer moyen que vous facturez par lit ? Et puis, quelle serait la différence s'ils allaient louer un studio ou un appartement unifamilial ou une chambre simple ? J'essaie simplement d'examiner la différence de coût et de montrer quelle est cette motivation à payer pour avoir ce genre d'environnement autour de vous.

Dévana :
Tout dépend donc du domaine. Nous sommes en Californie, nous sommes dans le comté de Riverside, donc nous facturons 700 par lit pour nos maisons pour hommes et 650, je pense que nous sommes à 650 pour notre maison pour femmes. Si vous descendez dans le comté d'Orange en Californie, je veux dire, un lit bon marché coûte 1500, je ne sais pas ce que vous obtenez, mais 2,500 par lit, c'est la moyenne. Si vous allez à LA, 2,500 5,000 à 35,000 450 par lit est la moyenne. Je veux dire, ils vont jusqu'à XNUMX XNUMX $ par lit si vous êtes dans un très bel endroit à Malibu. Donc j'ai vu des vies sobres jusqu'à trois… De nos jours, probablement XNUMX est comme un bas de gamme, mais c'est comme-

Ashley:
Donc, ceux que vous avez qui sont de 650 à 700, comment cela se compare-t-il à s'ils allaient louer un studio dans ce même marché, dans cette même zone, quel serait le loyer pour cela ?

Dévana :
En Californie, un studio coûterait probablement 1200. D'accord. Avez-vous ce Tony? Je ne sais pas ce qu'est un studio… Je veux dire, un appartement d'une chambre coûterait probablement 1500 pour un appartement d'une chambre en Californie.

Tony:
La dernière fois que j'ai eu un appartement en Californie, c'était il y a six ans et je pense que je payais 1,800 650 $ pour un deux chambres. Donc, quelque part là-bas semble probablement juste dans le marché d'aujourd'hui. Je suppose qu'une question de suivi pour moi. Quelles sont donc les responsabilités ? En fait, avant de poser cette question, permettez-moi de vous demander comment fixez-vous vos prix ? Donc, vous êtes à 700 contre XNUMX, y a-t-il un processus pour comparer d'autres maisons sobres dans la région afin que vous sachiez combien facturer ?

Dévana :
Ouais, pour être honnête avec vous, je pourrais facturer beaucoup plus parce que nous avons la qualité que nous donnons par rapport à ce que sont les autres modes de vie sobres, je pourrais. Mais c'est ma philosophie, je gagne de l'argent, je gagne beaucoup d'argent, et je veux que chaque personne qui vient chez moi puisse le faire par elle-même parce qu'au moment où elle arrive chez nous, elle a famille épuisée, ils ont coupé les ponts. Et donc, je veux qu'ils acquièrent ce respect de soi. Donc, même s'ils devaient aller chercher un emploi de premier échelon chez McDonald's, ils pourraient payer leur propre loyer et se sentir bien dans leur peau, économiser de l'argent et réussir dans la vie.
Je pourrais donc demander plus, mais j'ai l'impression d'être dans ce très bon équilibre où nous gagnons toujours beaucoup d'argent, mais nous aidons également les gens. Si nos maisons étaient dans le comté d'Orange, elles coûteraient très cher. Nous sommes comparables à Riverside, alors c'est peut-être aussi pour cela que nous avons une liste d'attente parce qu'ils se disent : « Eh bien, je pourrais payer autant pour la Maison du Courage et je vais aller ailleurs pour à peu près le même prix. et je suis loin d'avoir la même qualité de vie.

Réid :
Eh bien, je pense revenir sur ce qu'Ashley avait demandé plus tôt, de sorte que 700 $ par mois, qui comprend tous les services publics, nous payons pour les articles de toilette, les produits de nettoyage, la télévision par câble, la climatisation, le chauffage à n'importe quelle température, peu importe comment qu'il fasse chaud ou froid, nous avons donc tout cela incorporé dans ce montant en dollars. Si vous allez louer un appartement à, disons, 1,500 1,200 $, 18 XNUMX $, XNUMX $, peu importe, vous payez aussi les services publics et les autres choses. Nous avons Netflix inclus et certaines choses incluses. Donc, beaucoup de gens quittent la maison sobre et vont prendre leur propre logement et se rendent compte : « Wow, je pensais que c'était juste le loyer mensuel de l'appartement, non, il y a beaucoup plus pour obtenir la même qualité de vie que que j'avais à la Maison du Courage. Donc, cela fait partie de l'avantage d'entrer dans une vie sobre et de payer ce montant. Mais tu dois vivre dans une chambre avec quelqu'un d'autre, alors...

Dévana :
Comme une chambre dans notre ville, ils vont juste louer une chambre dans la maison de quelqu'un. Ils coûtent entre 950 et même mille dollars pour une chambre dans la maison de quelqu'un d'autre. Mais je pense plus que ce qu'ils recherchent, ce n'est pas seulement qu'ils ont besoin d'un endroit peu coûteux pour rester, mais ils ont besoin de la structure. Les gens viennent me voir et me disent : « J'ai besoin de responsabilité parce que si je suis seul dans une chambre, je pourrais consommer ou boire et je veux être entouré de gens qui assistent à des réunions auxquelles je peux rentrer à la maison et parler de mon jour et je reçois ce soutien. Donc, ils recherchent en fait la partie responsabilité.

Tony:
Alors maintenant, disons que je suis quelqu'un qui est tout nouveau et que je cherche à démarrer mon premier centre de vie sobre, et je sais que vous avez dit que vous sous-facturiez un peu, mais y a-t-il un outil ou un site Web ou ce qui devrait mon processus serait-il si je voulais comprendre quel est le tarif en vigueur pour le lit dans ma ville ?

Dévana :
Je commencerais donc par qui vous cherchez à attirer. Donc, si vous cherchez à attirer plus d'un professionnel qui veut avoir un anonymat très strict, peut-être un policier ou un avocat ou quelque chose comme ça, ils ne veulent pas partager de chambres avec des gens, vous pourriez faire plus d'un sobre exclusif vivre et facturer un tarif plus élevé et peut-être faire une situation de type chambre privée. Si vous recherchez juste la personne moyenne, je pense que vérifier d'autres modes de vie sobres et ce qu'ils offrent, il n'y a pas vraiment de livre ou de chose à suivre, je connais des gens qui facturent un peu plus que moi, un peu moins , c'est juste un peu ce que vous avez l'impression d'offrir.

Réid :
Vous pouvez trouver les personnes sobres qui se trouvent dans une région sur plusieurs sites Web différents et vous pouvez simplement les appeler et leur demander.

Dévana :
"Qu'est-ce que vous chargez les gars ? Et que proposez-vous ? Quelles sont vos commodités ? » Nous avons beaucoup de commodités.

Ashley:
Ouais. Et c'est tellement intéressant pour moi parce que je pense à la cure de désintoxication, vous regardez des films et il y a des gens qui vont en cure de désintoxication et c'est comme si c'était si cher, nous ne pouvons pas nous le permettre ou quoi que ce soit et c'est pourquoi j'étais curieux de savoir comment ce prix de location par rapport à avoir votre propre appartement où c'est vraiment plus abordable et c'est une excellente option, en plus vous obtenez cette structure et cette responsabilité de la vie sobre. Pouvez-vous en dire plus sur cette opération réelle ? Y a-t-il quelqu'un qui y habite à plein temps ? Avez-vous des gens, des employés qui entrent et sortent et surveillent en quelque sorte si quelqu'un a abusé d'une substance?

Dévana :
Ouais. Nous avons donc des gérants qui vivent dans toutes nos maisons, ils y vivent 24h/XNUMX. Ils sont autorisés à avoir leur propre travail à l'extérieur, alors ils vont et viennent et ils surveillent, ils vérifient les tâches qui doivent être faites tous les jours, ils s'assurent que tout le monde est à l'heure. Ils rendent ma vie si agréable. Ils s'occupent de toutes les opérations quotidiennes, ils s'occupent des affaires disciplinaires, à moins que ce ne soit quelque chose dans lequel je dois intervenir, ce que je n'ai pas eu à faire depuis très longtemps, ils gèrent la maison pour moi. Donc, comment nous structurons cela avec eux, c'est qu'ils vivent là-bas gratuitement et qu'ils obtiennent la chambre du directeur et qu'ils perçoivent le loyer pour moi si quelqu'un paie, s'il ne paie pas. Certaines personnes n'ont pas encore de compte bancaire et ce genre de choses, donc s'ils doivent payer d'une manière différente de Venmo ou d'une autre manière, alors le responsable collectera cela et je le récupérerai. Mais ils font à peu près tout pour moi.

Tony:
Donc, un suivi, lorsque vous recherchez ces managers, recherchez-vous quelqu'un avec une formation ou des qualifications spécifiques ou est-ce vous, Devana et Reid qui trouvez uniquement des personnes que vous pensez être de bonnes personnes et ensuite vous les formez comment être des managers dans cette maison ?

Dévana :
C'est donc un fait très important. Je pense qu'ils doivent comprendre la dépendance parce qu'ils font face à… Beaucoup de choses viennent avec la dépendance, il peut y avoir de la manipulation, un ancien comportement et comment ils fonctionnaient lorsqu'ils étaient dans leur dépendance. Donc, la partie la plus difficile pour trouver un manager est le premier manager parce que vous devez trouver quelqu'un qui a été en convalescence pour le faire. Une fois que vous avez une maison pleine de monde, je tire de la maison. Donc, si mon manager me disait qu'ils déménageaient demain, j'ai 19 autres gars qui sont là depuis trois ans et qui savent comment gérer la maison, ils ont tout fait, je sais qu'ils sont responsables et peu importe. Donc, je vais généralement chercher quelqu'un qui aimerait avoir ce poste. Nous avons donc généralement un directeur et un directeur adjoint pour qu'il y ait toujours une sorte d'yeux et d'oreilles si l'un travaille, l'autre ne travaille pas, et il pourrait en avoir la moitié.

Tony:
Alors, juste pour clarifier, donc vos managers et directeurs adjoints sont des gens qui sont venus dans votre maison sobre pour y rester et puis ils ont en quelque sorte évolué pour devenir votre équipe de direction, je comprends bien ?

Dévana :
Oui.

Réid :
Correct.

Dévana :
Oui.

Réid :
Yep.

Tony:
C'est fantastique. C'est fantastique.

Dévana :
Et cela leur donne quelque chose à mettre sur leur CV. Cela leur donne une responsabilité et un but, que la plupart d'entre eux veulent simplement aider à redonner à la communauté qui les a aidés.

Réid :
Ouais. Et vous avez des gens qui vivent dans la maison et ils sont fiers de l'endroit où ils vivent, et donc, ils veulent que cela continue de fonctionner de la même manière qu'il a fonctionné. S'ils ont un excellent gestionnaire qui a tout supervisé et que cette personne part, il y a généralement beaucoup de gens qui sont intéressés à intervenir pour s'assurer que la maison conserve la qualité et le niveau de gestion qu'ils ont vus. Nous avons donc généralement beaucoup de gens formidables parmi lesquels choisir.

Tony:
Vous avez donc parlé un peu des commodités que vous offrez et de ce à quoi ressemble cette communauté. Y a-t-il certaines cases que vous devez cocher pour être considéré comme un foyer sobre comme vous devez offrir ceci ou vous devez offrir cela ? Et si oui, quelles sont ces exigences ?

Dévana :
Il n'y a donc aucune exigence en termes d'équipements. Je veux dire, j'ai vu de base où ils n'allument même pas le climatiseur en Californie parce qu'ils ne veulent pas avoir la facture de climatisation.

Réid :
Malheureusement, ouais.

Dévana :
C'est assez triste. Pour vivre sobrement, les qualifications, je suppose, si l'application du code devait venir chez vous, nous faisons des tests de dépistage de drogue et d'alcool au hasard et mes managers font tout cela, alors ils enregistrent cela. Et puis, nos gens font une sorte de soins personnels, comme des réunions AA ou NA, une thérapie, pas dans notre maison, c'est à l'extérieur. Nous ne fournissons aucun service. Alors on exige, c'est trois à cinq fois par semaine qu'ils fassent quelque chose, un programme ambulatoire, une réunion AA ou NA, quelque chose comme ça. Et puis, nous gardons leurs journaux. Donc, si quelqu'un devait venir à la porte, nous pourrions dire : "Non, regardez, voici leurs affaires et nous les testons ici." Et ils signent quelque chose disant qu'ils se remettent de la drogue et de l'alcool, mais nous n'avons jamais eu de problème à devoir le prouver à qui que ce soit ou à quoi que ce soit. Vous pouvez simplement acheter une maison et commencer une vie sobre, il n'y a pas de licence parce que nous ne fournissons aucun service vraiment, ce sont juste des personnes partageant les mêmes idées qui vivent ensemble, vraiment, si vous voulez le décomposer.

Ashley:
Alors, comment trouvez-vous ces personnes ? Vous allez en cure de désintoxication et vous leur donnez l'information, puis ils doivent vous référer des gens. Et ensuite, à quoi ressemble le processus de sélection ?

Dévana :
C'est une autre chose intéressante. Je veux dire, nous payons pour nos noms de domaine. Je ne sais pas, qu'est-ce que c'est ? Cent dollars par an ou quelque chose comme ça. C'est le seul argent que nous ayons investi dans le marketing.

Réid :
Déjà.

Dévana :
Jamais. Pas un seul centime en marketing. Nos gens dans notre maison sont les meilleurs spécialistes du marketing, donc quand ils vont à leurs réunions et retournent dans leurs cures de désintoxication et partout où ils vont, les gens se disent : « Oh, dans quelle maison êtes-vous ? C'est comme toute cette communauté. Et puis, nous recevons 90% de nos appels uniquement par le bouche à oreille, je suppose.
Le processus de sélection, je fais toujours tout cela. Pour moi c'est vraiment important. Je n'ai pas encore donné ça aux managers. Et je viens de passer par une série de questions. Et je ne sais pas si je fais ça depuis si longtemps, je sais juste. Comme dans les trois premières secondes de l'appel téléphonique, je sais si c'est quelqu'un avec qui je vais continuer ou non. Et je viens de devenir assez bon dans ce processus.
Pour que ma vie ne soit pas super chaotique en recevant mille appels téléphoniques par jour parce que je pourrais probablement recevoir une centaine d'appels par jour sur mon téléphone, je passe juste en revue, je les filtre d'abord parce que je n'ai pas de lits ouverts . Alors, je vais parcourir mes messages vocaux et je leur réponds ou je leur envoie un SMS rapide ou une réponse du type : « Non, nous n'avons pas de lit ouvert. Je vais te mettre sur la liste. Ou quelque chose comme ça. Donc, c'était au début, je voulais parler à tout le monde et je devais le faire, j'ai appris à simplifier un peu ma vie et à ne pas avoir à parler à chaque personne qui appelle, mais toujours obtenir une bonne qualité personne. Avoir de bons processus et procédures en place a rendu ma vie si simple à ce sujet. Je ne pense pas que cela me prenne plus de temps là où j'en suis dans mon stade qu'avec un parc de maisons mobiles ou je pense que même une location à court terme serait probablement plus de travail pour moi que ce que je fais tout de suite.

Ashley:
Eh bien, surtout avec votre faible chiffre d'affaires et le fait que les gens restent si longtemps, ce n'est pas comme si vous aviez un nouveau chiffre d'affaires chaque mois.

Tony:
Nos propriétés à Joshua Tree tournent en moyenne 12 à 15 fois par mois, donc avoir quelqu'un qui y reste un à six ans, c'est fou.

Dévana :
Et quand je reçois l'appel, je fixe l'heure, j'envoie un texto à mon responsable et je dis : "Quelqu'un vient pour l'admission." Ils s'occupent de tous les documents d'admission, ils les font entrer. Je n'ai pas besoin d'aller faire tout cela, ils le font pour moi.

Tony:
Ouais. Je suppose que nous allons parler de ce processus. Donc, quelqu'un, un prospect, est-il généralement en train de remplir un formulaire sur votre site Web ou comment cette personne vient-elle généralement à vous ?

Réid :
Il n'y a pas de vérification des antécédents, soit dit en passant.

Dévana :
C'est tellement différent de n'importe qui.

Réid :
Comme n'importe qui d'autre.

Dévana :
Oui, oui.

Réid :
Pas complètement.

Dévana :
Nous ne faisons pas de vérification des antécédents, nous ne faisons pas de vérification de crédit parce qu'ils ont tous du passé, ils ont probablement tous un crédit en retour. Je ne sais pas vraiment comment je peux expliquer cela, c'est comme une intuition ou simplement comment ils répondent à la question. Ensuite, je viens de vivre une très bonne expérience.

Réid :
Eh bien, je pense que vous pouvez dire quand vous parlez à quelqu'un au téléphone, vous pouvez dire s'il veut vraiment être en convalescence ou s'il est forcé d'être en convalescence. Et c'est un facteur important. Nous voulons que tout le monde veuille être là. Si vous avez des gens qui sont mandatés par l'État pour vivre sobrement ou quelque chose comme ça, ce n'est pas toujours mauvais, ils peuvent être mandatés, mais vous pouvez dire s'ils veulent vraiment être là. Et c'est qui nous voulons en tant que locataire. C'est ce qui fait que tout le monde dans la maison partage les mêmes idées. Quand vous avez des gens qui disent "Ouais, je dois juste être là, mais j'ai hâte de sortir" et font des choses négatives, ça n'aide pas la maison.

Dévana :
Donc, pour revenir en arrière, je ne me souviens pas si Tony ou Ashley m'ont posé la question, mais il y a environ, je ne sais pas, sept questions que je pose et que je peux dire tout de suite.

Ashley:
Pouvez-vous nous en donner un exemple, juste peut-être deux ou trois ?

Dévana :
Ouais. Donc, la première question que je pose est de savoir si vous êtes un inscrit 290, qui est un délinquant sexuel enregistré. Et permettez-moi de lancer cela là-bas, ces questions ne sont pas simplement pour protéger ma maison ou moi-même, c'est aussi pour voir si cela leur convient parce que je veux les mettre en place pour réussir. Et je sais que certaines personnes ont parfois un enfant qui vient leur rendre visite, donc je ne veux pas qu'elles aient des ennuis parce qu'elles côtoient un enfant dans un certain voisinage. Donc je demande toujours ça.
Ma deuxième question serait, depuis combien de temps êtes-vous abstinent et sobre ? Et c'est là que ça devient un peu délicat, vous avez une sorte d'expérience. Ils vous diront quelque chose, mais vous vous direz : « Hé, c'est quand le dernier jour où tu as consommé ? Ne me dis pas qu'il y a deux ans, quand tu es devenu abstinent, mais as-tu rechuté ? » Vous posez en quelque sorte ces questions. « Ouais, c'est quoi ton pourquoi ? Pourquoi voulez-vous vivre sobrement ? » Si c'est : « Oh, ma mère me met dehors et je n'ai pas d'autre endroit où aller et je dois faire ça pendant un mois » ou « Je veux vraiment faire ça. Je veux faire ça pour moi, je veux faire ça pour ma famille », peu importe, vous pouvez simplement dire comment ils répondent aux questions. Une autre serait : « Avez-vous commis des délits violents ou des incendies criminels ? Êtes-vous enregistré pour incendie criminel ? » Certaines choses comme ça.
Maintenant, il y a des gens sobres qui ne posent aucune de ces questions et ils laissent tout simplement qui que ce soit. S'ils ont un lit ouvert et que vous voulez venir, vous pouvez venir, ce sont ceux qui ont le taux de roulement et qui ont des histoires folles parce qu'ils sont juste vraiment… Je pose des questions sur la santé mentale parce qu'encore une fois, je veux les mettre en place pour succès. Donc, je ne prends qu'un certain niveau de santé mentale et cela doit être secondaire pour qu'ils ne puissent pas être bipolaires et à cause de cela, ils boivent une ou deux fois. La drogue et l'alcool doivent être leur principal problème.
Et puis, souvent, une certaine santé mentale viendra avec cela simplement à cause de la consommation de drogue et d'alcool. Donc, s'il s'agit d'un niveau de soins plus élevé, je veux les renvoyer parce que je ne veux pas installer chez moi quelqu'un qui souffre de schizophrénie que nous ne sommes pas capables de gérer et je ne veux pas qu'ils échouent dans ma maison. Donc, juste certaines questions comme ça et ensuite, je peux les déplacer pour leur donner un numéro de téléphone où ils doivent regarder ou dire: "Bien sûr, présentez-vous mardi, le responsable vous rencontrera."

Tony:
Alors, y a-t-il un type de propriété idéal que vous recherchez tous lorsque vous êtes à la recherche de nouveaux emplacements pour vos maisons sobres ?

Réid :
Pour nous personnellement, oui. Et cela revient un peu à ce que Devana disait plus tôt, cela dépend du type de locataire que vous souhaitez avoir. Donc pour nous, nous avons plusieurs locataires par chambre. Nous ne voulons pas avoir un seul locataire par chambre. Nous ne recherchons pas une gamme de prix supérieure. Nous voulons donc déterminer combien de personnes nous voulons avoir. Pour nous, nous recherchons environ 16 à 20 personnes par foyer, c'est notre gamme. Maintenant, nous avons une maison dans laquelle nous avons 10 personnes, mais nous en avons d'autres qui ont plus de personnes, et nous venons de découvrir que c'est un peu notre sweet spot. La taille de la maison est donc très importante. Le nombre de chambres et le nombre de salles de bains sont vraiment importants. Les chambres, pas autant car avec mon expérience en construction, nous pouvons toujours faire des chambres à partir de certains espaces de vie, mais les salles de bains sont un peu plus chères à construire, nous voulons donc avoir le nombre approprié de salles de bains pour vos locataires.

Ashley:
Reid, une question très rapide. Existe-t-il une certaine loi ou réglementation sur le nombre de personnes par salle de bains ? Alors, faut-il contourner, d'accord, si vous pouvez installer six lits là-dedans, vous avez besoin d'au moins deux salles de bains ou quelque chose comme ça ?

Dévana :
C'est six personnes dans une salle de bain.

Tony:
Et désolé, est-ce basé sur les règlements de la ville ?

Réid :
Oui.

Dévana :
Quatre personnes par réfrigérateur et six personnes par salle de bain, nous avons donc cinq réfrigérateurs.

Ashley:
D'accord. C'est donc un excellent conseil. Si quelqu'un cherche à le faire, vous devez consulter les règlements de votre ville. Je n'aurais même jamais pensé qu'un réfrigérateur soit quelque chose dont il faudrait faire attention au nombre de personnes que vous avez sur la propriété. OK, désolé, allez-y. Continuez, Reid.

Réid :
En dehors de la taille de la maison et des chambres et salles de bains, nous préférerions avoir un terrain d'angle car nous allons avoir beaucoup de places de stationnement, nous voulons donc nous assurer que nous avons suffisamment d'espace pour que les gens puissent se garer. la rue. Et un cul-de-sac ne fonctionnerait pas, il n'y a pas assez d'espace de stationnement là-bas. Et puis, nous voulons que l'emplacement soit en quelque sorte central au réseau de récupération.
Je veux dire, il y a une grande ville et il y a généralement comme un petit centre où se déroulent la récupération et les réunions, donc vous voulez être plus proche de cela parce que tout le monde n'a pas de véhicule. Les transports en commun sont donc très importants pour nous. Nous devons être proches d'un arrêt de bus et faciles d'accès pour des réunions rapprochées et ce genre de choses.
Un autre point important pour nous est que nous devons être proches des emplois de niveau d'entrée, donc généralement à côté de grandes zones commerciales, ou peut-être de nombreuses zones industrielles. Les types d'emplois d'entrée de gamme doivent également être assez proches pour les gens, car 95 % des personnes qui arrivent n'ont pas d'emploi, elles ont perdu leur emploi, elles sont en cure de désintoxication depuis longtemps , et donc, ils sortent, ils doivent repartir à zéro. Ce sont certaines des choses les plus importantes. quelque chose me manque ?

Dévana :
Ouais. J'aborderais davantage la raison pour laquelle nous aimons aussi les terrains d'angle, c'est parce que parfois les gars sortent pour fumer et donc, ma réflexion est de mettre la table du côté où le voisin n'est pas juste pour ne pas avoir… Nous tous vous connaissez les NIMBY, n'est-ce pas ? Vous pourriez donc avoir un NIMBY dans votre jardin. J'essaie donc d'être un très bon voisin et de penser à ces petites choses pour ne pas irriter un voisin autant que possible.

Tony:
Puisque vous avez mentionné les voisins, parlons-en un peu. Dans quelle mesure le quartier est-il réceptif à l'idée d'avoir un logement sobre dans sa communauté ? Et pensez-vous qu'il y a une stigmatisation partout dans la maison ? Quelle est la réaction, généralement, lorsque vous emménagez ?

Réid :
J'ai oublié de mentionner que vous devez vérifier les ordonnances de votre ville, où que vous cherchiez à commencer votre vie sobre ou votre foyer de groupe, vous devez vous assurer que… Certaines villes ont des ordonnances ou tout ce qui peut rendre le fonctionnement plus difficile. Mais-

Dévana :
Ouais, je dirai ceci, ce sont des ordonnances illégales, mais c'est juste combien de temps voulez-vous repousser là-dessus ? Combien d'argent voulez-vous dépenser pour un avocat pour faire reculer cela ? Notre ville n'a pas d'ordonnances qui continuent, mais le comté de San Bernardino a quelques ordonnances. Donc, pour vous faciliter la vie, je vérifierais d'abord les ordonnances.
Et oh, les trucs NIMBY, donc nous avons eu un problème avec l'un de nos voisins dans notre maison numéro deux, et il a vu beaucoup de gars et il a posé des questions et je lui ai dit que c'était une vie sobre. Pour moi, j'ai l'impression que c'est plus de l'éducation. Lorsqu'ils entendent parler d'une vie sobre, ils pensent : « Oh, il y a 20 toxicomanes qui vivent à côté de moi. Ça va être cette maison folle et sauvage. Et quand je les éduque et leur dis que ce sera la maison la plus calme du quartier, ils doivent respecter un couvre-feu. Ils ne boivent même pas un verre de vin le soir. Il n'y a pas de fêtes, il n'y a rien. Puis après quelques mois, il s'est dit : « Wow, c'est comme… » Notre maison se trouve près de l'Université de Riverside, donc il y a beaucoup de logements étudiants à proximité. Alors ils sont comme, "Oh, on y va, une autre maison de fête" ou quoi que ce soit, mais il est comme, "Wow, c'est la plus belle maison."
Et nous veillons à ce que notre extérieur soit bien entretenu, de sorte que vous ne seriez même pas en mesure de dire que c'était une vie sobre en passant devant. Et maintenant, il est vraiment très proche de certains voisins. Ils l'aident à décharger son camion la nuit. Ils rentreront ses poubelles pour lui. Et maintenant, il n'y a plus de problème. Mais je pense que la stigmatisation au début, c'est comme "Whoa, qu'est-ce que c'est?"
Mais je pense qu'éduquer les gens sur ce qui se passe et ensuite ils reculent. Maintenant, cela dépend aussi de la communauté. Si vous êtes dans un HOA, vous pourriez être repoussé parce que ce n'est pas légalement autorisé car ils sont protégés contre la loi fédérale sur le logement équitable. Personne ne peut dire qu'il ne peut pas être là, mais vous pourriez être repoussé. Si vous êtes dans un quartier vraiment exclusif, vous pourriez être plus repoussé qu'un simple quartier de famille ouvrière.

Réid :
Nous voulons également être la plus belle maison du quartier. Nous sommes très fiers, non seulement de l'intérieur de la maison et des opérations de la maison, mais d'avoir l'air présentable à l'extérieur. Nous investissons donc de l'argent dans l'extérieur et nous avons vraiment la plus belle maison du quartier partout où nous sommes avec l'aménagement paysager et les soins et tout ce qui s'y rapporte. Et les voisins savent assez rapidement : "D'accord, ce n'est pas ce que je pensais."

Ashley:
Voudriez-vous entrer dans l'un des chiffres de l'une de ces propriétés pour nous et nous expliquer en quelque sorte le prix d'achat, toute cure de désintoxication que vous avez effectuée, puis ce que vous apportez ?

Réid :
Donc je peux faire ça. Je vais vous donner un bref historique de certains de ces éléments pour essayer de comprendre certains des chiffres. Je vais donc donner notre deuxième maison que nous avons achetée comme exemple. Nous avons donc trouvé cette propriété sur la MLS et c'est là que nous avons acheté toutes les nôtres. Nous n'avons pas eu de biens immobiliers particuliers.

Dévana :
Liberté.

Réid :
Quoi qu'il en soit, nous avons trouvé la maison sur MLS. C'était une maison de cinq chambres et trois salles de bain. Il faisait 2,800 415,000 pieds carrés lorsque nous l'avons acheté. Le prix d'achat était de XNUMX XNUMX $.

Tony:
Ce qui est plutôt bon pour la Californie du Sud.

Dévana :
Oui.

Réid :
C'était en 2015. Nous n'étions pas encore complètement sortis de la récession, donc c'était un peu bon marché. Donc, nous venons de faire avec la voie de prêt conventionnelle, 20% de moins que cela. Et nous avons fini par investir beaucoup plus dans la construction que nous ne le pensions au départ. Et la trame de fond rapide à ce sujet était que notre agent immobilier nous a fait savoir qu'il y avait une structure supplémentaire qui était sur le côté de la maison ou à l'arrière de la maison qui était attachée et qui n'était pas autorisée. Et nous avions l'impression, eh bien, ce n'est pas autorisé, cela ne compte pas comme pieds carrés de la propriété et tout ce genre de choses. Nous avons donc acheté la propriété sans en avoir besoin, mais nous sommes allés chercher des permis pour faire des travaux de construction. Nous avons refait la tuyauterie de la maison avec une nouvelle plomberie et fait quelques travaux d'électricité, obtenu des permis pour tout cela.
Et ce que nous n'avions pas réalisé, la ville était au courant de la structure non autorisée et ils ont dit: "D'accord, ouais, ici, voici tous ces permis." C'était super facile d'obtenir des permis. Et puis, dès que nous avons obtenu les permis, je suis allé pour notre première inspection, un inspecteur est sorti et a dit : « Ouais, je ne vais pas vous donner une inspection tant que vous n'aurez pas démoli cette structure. Et cela a totalement perturbé l'arrière-cour. Nous avons donc fini par ajouter 600 pieds carrés à la maison pour couvrir toute cette zone. Sans entrer dans tous les détails, c'était une partie vraiment moche de la propriété qui, après l'avoir démolie, n'était plus qu'un gâchis. Nous avons donc fini par investir 97,870 XNUMX $ dans les coûts de construction de la maison. Donc bien plus que prévu.

Ashley:
Mais c'était l'intérieur, en ajoutant trois chambres et ensuite, les 600 pieds carrés ?

Réid :
Corriger. Ouais.

Tony:
Et vous devez aussi les fournir, n'est-ce pas ?

Réid :
Correct. Et nous l'avons toujours fait de manière très créative en matière d'ameublement. Donc nous n'avons mis que 9,000 XNUMX $ de meubles dans cette maison, mais oui, nous-

Dévana :
Mais c'est bien fait.

Réid :
Vraiment sympa. Mais oui, nous avons utilisé du bois récupéré et juste peint des choses et nous faisons beaucoup de décoration et de meubles nous-mêmes. Nous avions donc 83,000 20 $ d'acompte sur le prêt conventionnel pour les 97 %. Nous avions 97,000 et de la monnaie, 9,000 189,000 et de la monnaie pour la construction, 190,000 20 pour l'ameublement. Et donc, tout compris, nous étions comme 18 3,500, près de 1800 2000 $ sur la propriété. Cela étant dit, nous avons un total de 7,580 locataires, dont 200,000 et demi sont payants car au prorata pour le sous-gérant et le gérant n'ont pas de versements ni de cotisations. L'hypothèque est de 48 XNUMX $. Les services publics sont d'environ XNUMX à XNUMX. Notre bénéfice mensuel net est donc de XNUMX XNUMX $. Cash on cash return, tout le monde s'inquiète des presque XNUMX XNUMX $ que vous mettez en cash sur cash return, nous sommes à XNUMX %. Il nous a donc fallu à peu près deux ans, un peu plus de deux ans pour-

Dévana :
Payons-nous.

Réid :
… nous rembourser complètement. C'était donc beaucoup à mettre. C'était plus que ce que nous pensions. Nous pensions que nous allions avoir un meilleur retour sur investissement, mais-

Dévana :
Nous sommes satisfaits de 48 %.

Réid :
Étaient heureux.

Ashley:
Ouais, c'est incroyable.

Tony:
Mon esprit est soufflé en ce moment. Ce sont des chiffres phénoménaux. Félicitations les gars. C'est fantastique. Vous allez avoir tellement de gens après ce podcast qui vous contacteront pour vous demander comment entrer dans cet espace. Ça va être fou.

Dévana :
Je ne sais pas, BiggerPockets, peut-être qu'il y aura besoin d'un livre à l'avenir, Comment démarrer une vie sobre.

Ashley:
C'est le pire dans le fait d'être l'hôte de ce podcast, c'est que nous obtenons immédiatement le syndrome des objets brillants. C'est comme moi et Tony comme juste quand ça se termine, il est comme googler des trucs et se dire: "As-tu même vu ça?"

Tony:
Ai-je le temps de mon calendrier pour démarrer une autre entreprise ? Nous verrons.

Dévana :
Je veux dire cela parce qu'il y a vraiment beaucoup d'argent à gagner en vivant sobrement, je ne veux pas que tout le monde attrape le syndrome des objets brillants et commence simplement et n'y ait pas le cœur non plus. Droite. Il doit donc y avoir un bon équilibre entre je veux aider les gens et je gagne de l'argent parce que ce sont des humains et ce n'est pas parce qu'ils consomment de la drogue et de l'alcool qu'ils ne méritent pas une bon endroit où vivre, mais deuxièmement, qu'ils sont juste regardés comme, "Oh, vache à lait." Droite?
Et cela étant dit, j'ai vu beaucoup de gens essayer de commencer une vie sobre, et je suis sûr que Tony, vous avez probablement eu la même chose dans vos espaces où les gens obtiennent l'objet brillant et ils disent, "Je peux faire cette location à court terme », peu importe et ensuite, ils s'estompent parce qu'ils n'ont pas ce cœur ou cette passion pour ce qu'ils font réellement, c'est juste une question d'argent. Et puis, j'ai l'impression que 90% du temps, ça ne marche pas toujours pour les gens si ce n'est que pour l'argent, il faut avoir du cœur dans ce que l'on fait. C'est juste mon point de vue.

Ashley:
Et vous avez vraiment abordé cela aussi tout au long de cet épisode quant à la façon dont vous allez au-delà. Et une chose qui a vraiment un impact sur cela, c'est que vous n'avez pas de roulement, vous obtenez des gens qui restent pendant six ans. Et avoir un chiffre d'affaires si fréquent peut vraiment nuire à votre résultat net, donc vous n'allez pas voir cette énorme vache à lait si vous vous contentez de vous en tirer et de faire de la médiocrité et de dire simplement: «Je veux juste retirer de l'argent de ça. Je me fiche des locataires ou des résidents de la propriété ou de ce à quoi ressemble la propriété. Je pense donc que vous avez fait un excellent travail en montrant que si vous vous lancez dans quelque chose comme ça et que vous voulez vraiment en faire une vache à lait et la rendre rentable, vous devez vraiment avoir cet équilibre pour garder vos résidents , pour que vos clients restent dans la maison.

Dévana :
Oui.

Réid :
Certainement.

Dévana :
Et à ce sujet, Ashley, je regarde d'autres foyers sobres et parfois j'y vais même parce que je dois les inspecter pour savoir s'ils veulent faire partie de la Coalition parce que je siège au conseil d'administration de la Sober Living Coalition à Riverside, et je pense, « Wow, c'est juste intéressant. Pourquoi ne remplaceriez-vous pas ces torchons ? » C'est probablement 10 dollars ou quelque chose comme ça. Vue d'ensemble, je gagne encore beaucoup d'argent si je mets de nouveaux torchons. Mais mon taux de roulement, si c'est junky et moche, ça va être tellement plus que ça va être tellement chaotique pour mon vie. Juste pour aller au-delà, ce sont les petits extras qui font que les gens se sentent spéciaux et vous obtiendrez de meilleurs clients et garderez vos locataires plus longtemps.

Ashley:
Permettez-moi de poser une question à ce sujet. Faites-vous des inspections de temps en temps sur les propriétés ou demandez-vous à votre responsable de vous faire un rapport du type « Hé, nous avons besoin de nouveaux torchons » ? Est-ce que c'est à eux de vous l'apporter s'il y a quelque chose à remplacer ? Comment ça marche?

Dévana :
Ouais. Nous avons donc une liste de tout ce que nous avons dans la maison qui est comme du stratifié. Et chaque mois, quand ils me donnent leur liste de fournitures ou ce dont ils ont besoin, il y a un endroit qu'ils pourraient mettre comme j'ai besoin d'ampoules ou de torchons, peu importe, et ils peuvent juste mettre des torchons ou autre, et puis, je allez vous ravitailler. Quand je vais visiter les propriétés, j'y allais beaucoup plus souvent, maintenant, j'y vais peut-être deux fois par mois, je pourrais aller plus si je voulais, mais j'ai été tellement occupé ces derniers temps, quand je entre et je remarque quelque chose, comme l'autre jour, j'ai remarqué que ces armoires avaient l'air un peu funky, alors j'ai demandé à mon bricoleur d'aller les peindre. Je vois des choses qu'ils ne voient pas avec certitude, mais la plupart du temps, ils me feront savoir si les tapis ou les petites choses doivent être remplacés, ils nous le feront savoir tous les mois.

Réid :
Mais vous avez dû en quelque sorte enseigner cela parce que beaucoup de gens ne réalisent même pas à quel point les choses sont usées, ils l'ont juste utilisé et c'est acceptable pour eux, alors vous allez en quelque sorte dire : "Écoutez les gars, quand ça a l'air si mauvais, nous avons besoin d'un nouveau.

Dévana :
Nous avons besoin d'un nouveau tapis sans taches. Nous sommes d'accord avec ça. Mais je pense qu'ils sont aussi tellement habitués à d'autres modes de vie sobres que c'est juste la norme. Ouais, j'ai dû leur apprendre, "Nous sommes d'accord pour les remplacer et je veux que ce soit agréable pour vous."

Réid :
Oui, les locataires, comme nous l'avons dit plus tôt, ce sont eux qui vendent la maison, ils la commercialisent pour vous et donc, si vous ne la tenez pas constamment à jour et en faites plus que d'autres… Nous faisons juste plus que tout le monde. Et donc, ils le font savoir à tout le monde. Et donc, ce marketing, pour tout ce que nous y avons mis, ils ont fait savoir à tout le monde, oui, « Nous avons ceci et nous avons du nouveau quoi que ce soit. Nous n'avons même pas eu à le demander, ça vient tout seul. C'est ainsi que nous gardons-

Dévana :
De plus, quand j'ai commencé cela, j'ai en quelque sorte eu quelques mentors qui m'ont semblé, oh, laissez-moi leur demander comment faire. Et leur conseil pour moi était : « Peignez tout en beige. Va à la friperie et achète tout, parce qu'ils vont saccager ta maison. Et je me suis dit : « Vraiment ? Cela semble si déprimant. Je ne voudrais pas vivre ça autrement comme ça. Alors j'ai fait juste ma vie, c'est comme ce que je fais de toute ma vie, je fais le contraire de ce que tout le monde me dit de faire. C'est un peu rebelle en moi.
Mais j'ai fait le contraire. J'ai tout acheté neuf. J'ai tout bien fait. J'ai peint les murs, ça ressemble à un Joshua Tree, comme une chose brillante, des peintures. Et ils entrent et ils disent juste "Oh mon Dieu, c'est incroyable." Ils se sentent si bien quand ils entrent. Et je n'ai jamais eu une seule personne au cours des neuf années où j'ai fait ce thrash ma maison, peut-être qu'ils ont cassé une tasse par accident ou quelque chose ou laissé tomber une assiette ou quelque chose, jamais un fois que quelqu'un a battu une seule chose dans ma maison, jamais. Donc ça a bien marché pour nous.

Tony:
J'adore l'histoire que vous avez à partager parce que… Et cela revient à ce que vous avez dit plus tôt, Devana, à propos de ce sont toujours des gens et des gens dans des logements sobres, un peu comme les gens qui ont des bons d'alimentation ou qui sont en section 8, ils ont mauvaise réputation parce qu'il y a une minorité de gens qui ne traitent pas bien les propriétés. Mais en réalité, ce sont des gens qui sont presque à votre meilleur dans ce domaine parce qu'ils en ont autant besoin, sinon plus, que vous en avez besoin en tant que locataire. J'aime donc que vous puissiez partager cela.

Dévana :
Ayant ce respect mutuel les uns avec les autres, comme s'ils savaient que je les respecte en tant que personne, ils me sont si fidèles, je vous le dis, si je m'arrête et que j'ai des provisions dans ma voiture, j'ai 10 gars qui déchargent mon … Je veux dire, ils sont si gentils avec moi. Et certains d'entre eux ont un tatouage sur l'œil, on dirait qu'ils ont été en prison, ils ne comprennent même pas ce qu'ils font de ma vie, comme tout ce qu'ils m'apprennent dans ma vie aussi. Alors sans émouvoir, j'adore… Ce sont mes meilleurs locataires. Et parce qu'ils ont brûlé tant de ponts, ils ne veulent pas quitter une bonne maison. Ils n'ont nulle part où aller. Soit ils retournent dans la rue, soit ils deviennent des junkies sobres. Ils ont donc été vraiment bons.
Et vous penseriez qu'avec 20 gars dans la maison ou 17 filles dans la maison, ce serait comme, oh, quand vous entrez, mais je vous dis, la façon dont j'ai mes corvées et tout, je leur dis, Chaque jour, une mère ou un agent de libération conditionnelle ou n'importe qui devrait pouvoir entrer dans cette maison et être fier de regarder cette maison et de dire : « Wow, c'est propre. Et quand j'entre, c'est toujours propre. Et nous avons des corvées le matin et l'après-midi, donc ça ne peut jamais vraiment devenir aussi sale. Et ils le font, ils font leur petite corvée et ça reste propre pour autant de personnes.

Tony:
Eh bien, Devana, vous avez partagé tant de pépites d'or sur la façon dont ce créneau dont on ne parle pas beaucoup a été un succès pour vous et pour les personnes de votre foyer.
Avant de conclure, je veux juste répondre à une question de l'auditoire. Il s'agit donc d'une ligne de demande Rookie. En règle générale, nous sortons un message vocal. Aujourd'hui, nous avons décidé de tirer une question du groupe Facebook. Mais si vous voulez que votre messagerie vocale soit diffusée dans l'émission, appelez-nous au 8885ROOKIE, laissez un message vocal et nous pourrions l'utiliser dans l'émission.
Donc, la question d'aujourd'hui vient de Sarah L. Et la question de Sarah est : « Je travaille dans le logement pour la ville de Boston et je cherche à ouvrir une maison de traumatologie, de sobriété ou de violence domestique pour les femmes. Je vois de première main le besoin et le financement disponible, mais j'ai du mal à trouver un mentor et / ou des conseils sur le sujet. J'ai essayé de tendre la main à l'État, et cetera, et j'ai continué à être redirigé. Je veux commencer à acheter des logements locatifs et j'aimerais bien ouvrir une association à but non lucratif. Même si vous n'êtes pas familier avec les organisations à but non lucratif, j'apprécierais vraiment tout conseil. »
Voici donc un peu la deuxième partie de sa question. « Devrions-nous utiliser tous les 100 2 pour mettre sur une autre propriété ou essayer d'en acheter deux ? Elle et son mari occupent toujours des emplois WXNUMX et ils ont quelques jeunes enfants. Alors, quel est votre conseil pour eux ? Ils recherchent essentiellement des conseils sur la façon de pénétrer dans l'espace et d'obtenir de meilleures informations.

Dévana :
Ouais. Alors à la recherche d'un mentor, dois-je en parler très vite ? À la recherche d'un mentor, il y a quelques organisations nationales auxquelles quelqu'un pourrait s'adresser, même sur Google, et rechercher des informations sur la vie sobre ou la vie domestique. Il y a aussi un très grand besoin de femmes et d'enfants et d'hommes et d'enfants comme les pères célibataires qui ont des enfants qui ont besoin d'un endroit sûr. Il y a donc beaucoup de petites niches différentes dans le logement sobre.
Dois-je donner le…

Réid :
Les noms des-

Dévana :
Non. La NARR est donc une très bonne organisation nationale. C'est [email protected], NARR, .org. Et puis, thehouseofruth.org est vraiment génial pour les situations domestiques. Ils ont fait une très bonne chose avec la façon dont ils aident les femmes victimes de violence domestique. Donc, ce sont peut-être deux endroits où les gens peuvent aller chercher des informations ou même trouver des mentors. En ce qui concerne la mise de fonds de cent mille dollars...

Réid :
Je vais en parler. Si vous débutez dans cet espace, un créneau qu'il s'agisse de vie sobre ou de violence domestique, d'aide ou autre, je suggérerais de ne pas aller à deux endroits en même temps. Je pense que vous avez vraiment besoin de comprendre vos processus et tout. Nous ne sommes pas allés trop loin dans le reste du podcast, mais le début de notre voyage avec notre vie sobre, je dirais que les six premiers mois de l'année A ont été assez mouvementés. Ce n'était pas seulement un saut facile et nous l'avons compris, nous avons dû créer nos processus au fil du temps. Et je ne voudrais pas de niveaux de stress supplémentaires avec plusieurs emplacements, c'est juste moi.

Dévana :
Quand tu ne sais pas ce que tu fais.

Réid :
Ouais. Il n'y a pas de manière standard de gérer votre emplacement, en particulier dans la vie sobre, il y a beaucoup de façons différentes, beaucoup de règles et de processus différents que d'autres endroits ont, nous avons dû comprendre le nôtre et nous avons dû comprendre notre créneau dans le créneau de la façon de gérer et de récupérer notre arriéré. Je suggérerais donc de choisir un seul endroit. Et l'idée de mettre toutes les centaines de milliers dedans ou pas, je ne suis pas sûr de la taille de l'emplacement-

Dévana :
Ouais, ça dépend du nombre, de la maison.

Réid :
Ouais, c'est difficile à demander. Je veux dire, le cas que nous avons évoqué où nous avons mis près de 200,000 XNUMX personnes, c'était presque le double de ce que nous avons mis dans l'une de nos autres maisons. Cela dépend donc du projet ou de l'emplacement et de ce que vous pensez pouvoir en tirer. Je pense que c'est tout ce que j'ai.

Ashley:
Eh bien, pour notre examen Rookie aujourd'hui, parce que nous vous avons tous les deux, nous allons en quelque sorte l'adapter à vous les gars. Et nous voulons savoir quelle est votre prochaine étape en matière d'investissement ? Où voulez-vous l'emmener ?

Dévana :
Alors nous cherchons toujours une autre maison, une autre vie sobre. En ce moment, en Californie, on dit que les prix ont baissé, mais ces grandes maisons que nous recherchons sont encore très chères. Nous cherchons donc constamment. Si une autre bonne affaire se présente, je sauterai dessus.
On va aussi commencer, un peu nerveux, hors de ma zone de confort, mais je pense qu'on va commencer à chercher hors de l'état, quelque chose hors de l'état avec peut-être un autre mi-parcours comme ce qu'on fait avec notre ADU . Et nous avons déjà tous nos plans pour commencer à construire une autre ADU sur l'une de nos autres propriétés, c'est donc quelque chose que nous décidons en ce moment. Nous sommes dans cette phase de début d'année, nous nous disons : « OK, dans quelle direction devrions-nous aller ? Nous avons toutes ces différentes options. Alors oui, nous essayons vraiment de décider. Construisons-nous l'ADU en ce moment ? Avons-nous acheter quelque chose hors de l'état? Avons-nous une autre vie sobre? Mais ce seront tous quelque chose, je pense, sur lequel nous nous concentrons cette année, mais je ne sais pas dans quel ordre ils arriveront.
Et puis aussi, nous avons une autre propriété que nous avons achetée cette année qui est juste ici près de la direction est, mais c'est une propriété d'un acre et nous avons en quelque sorte acheté cela plus comme une propriété personnelle, même s'il y a une maison dessus pour un long terme locataire. Nous aimerions construire un grand magasin pour, nous avons une caravane de voyage de 1948 que nous aimons, donc juste pour ranger nos affaires, des outils supplémentaires et des choses. Et donc, c'est un peu plus un projet personnel. Nous allons probablement construire un ADU sur celui-là aussi. Nous avons donc toutes ces petites choses, mais nous ne savons pas encore dans quel ordre nous les faisons.

Tony:
Eh bien, nous vous remercions d'avoir partagé votre histoire. Avant de conclure, je veux juste remercier le Rookie Rockstar de cette semaine. La Rockstar de cette semaine est Emily Murray. Et Emily dit: «Nous sommes des débutants et fiers d'avoir acheté quatre propriétés cette année. Je viens de fêter mes 10 ans à mon hôpital. C'est un travail bien rémunéré pour lequel je suis reconnaissant, mais ma prime de 10 ans était de 100 $. Après avoir fulminé pendant des heures, j'ai décidé de transformer cela en positif et j'ai fait don du bonus à un fonds pour les patients aux prises avec des difficultés financières. Alors félicitations à vous, Emily, et les objectifs d'acheter quatre autres propriétés en 2023.

Ashley:
Vous les gars, merci beaucoup d'être venus sur le podcast, nous l'apprécions vraiment. Pouvez-vous faire savoir à tout le monde où ils peuvent vous contacter et obtenir plus d'informations ?

Dévana :
Oui. Donc, mon compte Instagram, j'en ai quelques-uns, mais Investing Mama est mon seul pour investir. Et puis, celui sur lequel j'aime voyager et investir, c'est Bee Organ Mama, comme le petit insecte, l'abeille. Mon e-mail est devana, DEVANA, c'est comme ça que tu épeles mon nom bizarre et fou, donc [email protected] or [email protected]

Ashley:
Devana, nous n'avons pas du tout abordé ce sujet, mais je l'avais vu dans les notes de l'émission, c'est que vous, en fait, une partie de la raison pour laquelle vous vouliez commencer cela parce que vous vouliez aussi être une mère au foyer , c'était donc un grand pourquoi pour vous, n'est-ce pas ?

Dévana :
Ouais. J'étais mère au foyer et je voulais continuer. Je voulais trouver quelque chose que je pourrais continuer à faire avec mes enfants. Et mon fils, il s'est fait traîner et a dû déchirer des maisons ouvertes, et il m'accompagne tout le temps. Et c'est une si bonne expérience pour lui aussi, une expérience si révélatrice pour lui de rencontrer ces gens aussi et de comprendre qu'il y a de la diversité dans le monde. Et-

Ashley:
Merci beaucoup les gars. Et nous apprécions vraiment que vous veniez et que vous partagiez tant de valeur avec tout le monde. Et j'espère qu'il y aura des gens qui en seront passionnés et qui voudront vraiment aider les gens qui continuent à faire de cet excellent modèle commercial que vous avez créé où il y a de l'argent qui coule et qui aide aussi d'autres personnes.
Je suis Ashley de Wealth Firm Rentals et il est Tony de Tony J Robinson et nous serons de retour samedi pour Rookie Reply. (en chantant).