Plusieurs jalons extraordinaires ont été franchis récemment sur le marché immobilier qui, une fois mis ensemble, ne semblent pas avoir de sens.
Pour commencer, l’ARM moyen sur 5 ans cassé 8% en la première fois depuis le milieu des années 1990. (Et l’hypothèque fixe sur 30 ans est à peine inférieure à cela, à 7.946 % à la date d’écriture de ces lignes.)
Normalement, on pourrait penser que si les taux doublaient en 18 mois, le marché immobilier en prendrait un coup dur.
Eh bien, rien dans ce marché n’est normal, car on se tromperait sur cette prédiction. En fait, en juillet, les prix nationaux de l’immobilier sont sortis de leur « crise » de très courte durée et sont à nouveau positifs sur un an. Selon l'indice Case-Shiller, en juillet 2023, l'indice s'est établi à 310.16, contre 307.14 en juillet 2022 (308.3 en juin 2022 était le pic précédent). La « crise » (si on peut même l’appeler ainsi) ressemble à ceci :
Les données de la National Association of Realtors (NAR) s'étendent jusqu'en septembre de cette année et révèlent que les prix de vente sont en hausse. 2.8% année après année, avec une maison médiane d'une valeur de 394,300 XNUMX $. La période de baisse des prix (au moins jusqu’à présent) a été extraordinairement de courte durée.
Il convient bien entendu de noter qu’il ne s’agit que de prix nominaux. En termes réels (c'est-à-dire corrigés de l'inflation), les prix de l'immobilier ont baissé beaucoup plus. Si nous utilisons un calculateur d'inflation, la valeur d’un dollar aujourd’hui ne valait qu’environ 0.91 $ au début de 2022. Ainsi, en termes réels, l’immobilier a diminué de près de 10 % depuis que les taux ont commencé à augmenter.
Même si les taux d’intérêt se situent actuellement, il est étonnant de constater à quel point les prix de l’immobilier ont résisté.
Pourquoi le marché ne s’est-il pas effondré ? Ou l'a-t-il ?
En août de l'année dernière, J'ai prédit le marché immobilier ne s’effondrerait pas pour de multiples raisons, notamment de solides pratiques de prêt, une inflation générale, une pénurie de logements et, en particulier, un grand nombre de propriétaires bénéficiant de taux d’intérêt fixes et à faible taux. Comme je l'ai dit :
«[T]il y a moins de prêts hypothécaires à taux variable qu’il n’y en avait dans les années précédant le krach [de 2008]. Comme le souligne The Financial Samurai, seulement 4.7 % des crédits immobiliers contractés en 2021 étaient des crédits immobiliers à taux révisable ! Le reste était à taux fixe… »
« Mon prêt immobilier personnel est à 3 % sur un taux fixe sur 30 ans. Évidemment, je ne refinancerai jamais celui-là. En effet, de nombreuses personnes bénéficient désormais de prêts à des taux d’intérêt incroyablement bas, fixés sur 30 ans.
Ce que cela a provoqué, c'est un grève des vendeurs, où peu de gens sont prêts à vendre et à renoncer à ces taux fixes avantageux pour acheter une nouvelle maison avec une hypothèque de 8 %.
(En passant, si vous avez un prêt hypothécaire inférieur à 4 %, vous ne devriez certainement pas vendre. Si vous devez déménager, louez votre maison actuelle, puis louez là où vous déménagez si l'achat ne fonctionne pas. a du sens.)
Ce qui a commencé comme un gel sur le marché immobilier est devenu un gel profond. Il suffit de regarder le numéro de maisons existantes vendues:
C’est le type d’activité de vente (et non de prix, évidemment) que nous avons observé pendant la Grande Récession.
Selon le RAN, Ventes des maisons existantes « a diminué de 2.0 % par rapport à août pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 3.96 millions en septembre. D'une année sur l'autre, les ventes ont chuté de 15.4 %. Mais si l’on remonte à janvier 2022, les ventes de logements existants ont diminué de plus d’un tiers.
Les mois d'approvisionnement sont passés de 3.2 à 3.3 mois d'août 2022 à août 2023 (c'était seulement environ un mois en 2021). Mais cela s'est produit malgré le nombre de maisons vendues étant tombé à travers le sol.
Le stock existant de logements à vendre s’élève à 1.1 million, contre près de 1.25 million au milieu de 2022. (Il a brièvement dépassé les 4 millions au plus fort de la Grande Récession en 2008.)
Nous avons récemment vendu quelques propriétés pour lever des fonds supplémentaires, étant donné que les refinancements ne sont pas une option. Il y a plusieurs mois, alors que le marché n'était pas chaud, nous obtenions encore généralement ces maisons sous contrat en une semaine ou deux. Maintenant, c'est presque complètement silencieux. Nous avons entendu dire que c'était une expérience courante, du moins là où j'en suis.
Selon toute vraisemblance, cela est dû au moins en partie à des facteurs psychologiques chez les acheteurs potentiels. Avec des taux égaux ou proches de 8 %, de nombreux acheteurs souhaitent attendre au moins un mois environ pour voir s’ils redescendent. C’est ce que j’ai vécu lorsque les taux ont atteint pour la première fois 6 %. Mais ce n'est qu'un sentiment, ce n'est pas une chose sûre. Tout comme il n’est pas sûr que les taux baisseront à partir de maintenant, même si la Réserve fédérale le signale. je vais "mettre en pause" les futures randonnées.
Où allons-nous?
Le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, a récemment déclaré que la trajectoire budgétaire actuelle des États-Unis est la suivante : «insoutenable.” Avec des déficits record en temps de paix (enfin, en quelque sorte) et des taux d'intérêt élevés exigeant des paiements d'intérêts de plus en plus exorbitants, il faudra que quelque chose cédera relativement bientôt.
Et la combinaison de prix élevés et de taux d’intérêt élevés a rendu le logement est inabordable comme cela a toujours été le cas dans l’histoire américaine. Une analyse fin 2022 (quand les taux étaient plutôt de l’ordre de 6 %) conclu, « Les prix de l’immobilier doivent baisser de plus de 40 % » pour que le logement redevienne abordable. Espérons que ce seront simplement les taux qui baisseront.
Les prévisions économiques n’ont pas un historique particulièrement positif. Mais pour ce que ça vaut, le NAR s'attend à ce que les taux hypothécaires reviennent autour 6% d'ici l'année prochaine. D'un autre côté, Deutsche Bank est je suis presque sûr qu'il y aura une récession.
Personnellement, j’ai du mal à imaginer comment nous en sortir sans au moins quelques difficultés économiques. Mais on ne sait jamais avec certitude.
Conclusion
Pour l’instant, la chose la plus importante à comprendre est que ce marché est illiquide. Peu de gens ont besoin de vendre. Donc, pour la plupart, ce n’est pas le cas.
Si vous avez besoin de vendre pour lever des fonds, ne tardez pas, car cela pourrait prendre un certain temps avant que votre propriété ne déménage. Il serait judicieux d’offrir également des concessions financières.
Le refinancement est fondamentalement un échec, et donc BRRRRanneau est très difficile, même s'il existe certainement encore des opportunités soumises à des accords. Avec les flips, attendez-vous à une période de détention plus longue, et il serait sage de se démarquer, c'est-à-dire de vraiment faire ressortir la maison.
Et pour l’amour de tout ce qui est bon dans ce monde, si vous avez une hypothèque fixe datant d’avant le milieu de l’année 2022, conservez-la pour le reste de votre vie !
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