Votre offre lowball peut sembler offensant pour la plupart des vendeurs. Mais, une fois formulé et chronométré correctement, vous serez en mesure de sécuriser les transactions immobilières au prix idéal, parfois sans même que le vendeur le sache. Malheureusement, la plupart des investisseurs immobiliers font un Erreur MASSIVE lors de la négociation. Trop souvent, ils demander tout ce qu'ils veulent lorsque vous faites une offre, sans savoir qu'il existe des moyens d'obtenir un prix encore meilleur plus tard. Vous voulez voir comment fonctionne ce style de négociation sournois ? Rester dans les parages!
Nous sommes de retour avec notre mentorés en immobilier alors qu'ils se rapprochent de l'achat de leur prochaine propriété et de la construction de leur portefeuille immobilier de rêve. Tout d'abord, nous discutons avec Philippe, Qui j'ai perdu l'accord parfait mais connaît désormais une meilleure façon de mettre des propriétés sous contrat. Alors, Danny nous rejoint pendant qu'il reste à la recherche d'un multifamilial de plusieurs millions de dollars mais il a du mal à trouver des propriétés à des prix raisonnables dans sa région. Enfin, Wendy est allumé alors qu'elle débat laquelle de ses locations a la meilleure locataire à moyen terme potentiel. Elle se lance également dans un nouveau marché qui pourrait être parfait pour elle flux de trésorerie élevé piratage de maison stratégie.
Nous approfondissons également la mentalité de ces investisseurs intermédiaires. Nous parlerons de pourquoi il est si difficile de lâcher beaucoup de choses, comment systématiser votre apprentissage pour améliorer constamment vos compétences (même pendant une journée chargée), briser la paralysie de l'analyse, et pourquoi vos croyances limitantes sont souvent fausses. Donc, si vous souhaitez lancer votre prochaine transaction immobilière comme Philip, Danny et Wendy, connectez-vous à cet épisode !
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David:
Il s'agit de l'émission de podcast BiggerPockets 726. À l'avenir, verrouillez-le, comprenez votre contrat et vos éventualités, demandez à votre agent immobilier de revenir en arrière et de renégocier dans le vif du sujet, n'est-ce pas ? Parce que maintenant, ils sont dans un état émotionnel. Ils disent : Ooh, nous allons enfin vendre notre propriété. Ils réfléchissent à ce à quoi ils vont dépenser leur argent. Ils achètent leur prochaine chose. Alors, quand vous revenez et dites : j’ai besoin de 30 jours supplémentaires, ils ne vous diront pas de piler du sable. C’est une excellente leçon d’apprentissage. Je suis heureux que nous ayons pu traverser cela ensemble. Je suis désolé que vous l'ayez manqué, mais cela devrait vous encourager à rédiger 10 autres offres bien en dessous du prix demandé sur d'autres propriétés et à voir laquelle de ces personnes veut jouer au ballon. C'est le nom du jeu.
Quoi de neuf tout le monde? Voici David Greene, votre animateur du podcast BiggerPockets Real Estate, le plus grand, le meilleur et le plus méchant podcast d'investissement immobilier au monde. Voici aujourd'hui mon co-animateur et partenaire criminel, Rob Abasolo. Nous avons un épisode fantastique pour vous les gars. Dans l'émission d'aujourd'hui, nous ramenons nos trois mentorés et obtenons une mise à jour sur les progrès qu'ils ont réalisés au cours de leur voyage, et nous avons en fait des choses plutôt intéressantes à partager. Nous commençons à voir des progrès se réaliser. Rob, qu'as-tu pensé de l'émission d'aujourd'hui ?
Rob:
C'est bien, mec. C'est vraiment bien. C'est vraiment agréable de voir qu'ils commencent tous à franchir le cap et qu'ils commencent tous à comprendre exactement ce qu'ils veulent faire et qu'ils commencent tous à agir et on peut en quelque sorte voir leur esprit s'ouvrir. et évoluer et être comme, wow, d'accord. Parce que beaucoup de choses qu'ils font maintenant, j'ai l'impression qu'elles leur semblent tellement inconcevables comme il y a un mois ou deux mois, lorsque nous avons commencé cela, n'est-ce pas ? Et donc maintenant qu'ils le font réellement, c'est juste drôle parce que c'est comme si beaucoup de ces choses étaient très simples, mais de petits objectifs et ils les font tous les jours et chaque fois qu'ils atteignent un petit objectif, vous pouvez il suffit de voir la confiance qui rayonne chez eux.
David:
Oui, c'est une énorme réussite et nous apprenons qu'avec ces mentorés, vous avez un grand objectif, un endroit que vous essayez d'atteindre, une destination finale, mais vous n'y arrivez pas en une seule étape. . En fait, vous devez mettre en place de nombreux jalons plus petits tout au long du chemin qui vous guident dans votre voyage. C’est l’une des choses que j’ai apprises de Jocko Willink lorsqu’il parle des Navy Seals et de la façon dont ils réussissent tout au long de la journée. Je crois que c'est Andy Stump que j'ai entendu parler de cela, où ils décrivent que lorsque vous êtes dans la formation des phoques, la formation des bourgeons, c'est incroyablement difficile et plutôt que d'y penser, je dois passer par deux semaines ou un mois de cela. , disent-ils, passez simplement à la partie suivante. Dans deux heures, ils vont te nourrir et tu vas te reposer une minute. Pensez simplement aux deux prochaines heures.
Si vous parvenez à en arriver là, souciez-vous de ce qui se passera après lorsque vous y arriverez. Et ce que nous faisons ici, c'est la même chose, fixer de petits objectifs, les transformer en petits morceaux gérables, se demander et débriefer à la fin de la prochaine étape, qu'ai-je appris ? Que pourrais-je faire de mieux ? Comment préparer le prochain ? Et passer à l’étape suivante peut changer considérablement les choses en matière de réussite. En réalité, le succès n’est qu’une accumulation de tous ces petits objectifs.
Avant d’entrer dans l’émission d’aujourd’hui, j’ai un petit conseil pour tout le monde ici. Lorsque vous êtes perdu dans un océan de possibilités, examinez vos tâches et votre entreprise et évaluez ce que vous pourriez mettre en œuvre comme système pour rationaliser ou suivre vos progrès. C’est très difficile quand vous vous promenez et que vous vous dites simplement : que dois-je faire ensuite ? Et vous commencez à demander aux gens : que dois-je faire ? Lorsque vous commencez à regarder l’univers pour trouver une sorte de direction au lieu de l’avoir écrit et planifié, je vais faire ceci, puis ceci, et puis cela. Le simple fait de supprimer la question de savoir ce que je suis censé faire et de le remplacer par un système sur lequel vous pouvez travailler peut faire des merveilles pour votre tranquillité d'esprit et éliminer l'anxiété. Et cela peut également vous responsabiliser, car vous pouvez toujours dire : qu'aurais-je pu faire de mieux et comment puis-je faire mieux pour la prochaine étape ? Rob, avant de recruter notre premier mentoré, y a-t-il quelque chose que vous aimeriez dire avant de commencer ?
Rob:
Non, j'allais juste vous demander s'il vous est arrivé des trucs fous ou quelque chose de loufoque dans votre portefeuille immobilier ces jours-ci ?
David:
Oui, je me « noie » sous les problèmes en ce moment. Je viens de [inaudible 00:03:42] ça hier. Une de mes locations courte durée, c'est vraiment sur l'ensemble des 18 propriétés que j'ai achetées, c'était la seule… Je suis désolé, sur les 8 qui sont en cours de réhabilitation, c'est la seule qui n'a pas eu de problème . J’en étais très reconnaissant. Je penserais à Dieu chaque jour que cette propriété se portait bien. Et je me suis réveillé hier pour découvrir que pendant que le garage était transformé en espace de vie, l'unité principale était restée dans deux pieds et demi d'eau la semaine dernière, et nous pensons qu'un tuyau a éclaté dans la cuisine et a commencé inonder la maison sans que personne ne le sache, et l'eau n'a cessé de monter et de monter depuis très longtemps.
Ainsi, lorsque j'ai envoyé mon entrepreneur là-bas pour prendre une vidéo de l'intérieur de la propriété afin de pouvoir l'envoyer à un designer, en prenant une page de votre livre pour essayer de rendre la propriété plus belle, il n'a pas pu ouvrir la porte. ouvert parce que l'eau était très haute. Il s'avère que tout l'étage, tout le sous-plancher, toutes les prises électriques, tous les meubles, tout ce qui est de deux pieds et demi et moins sur cette propriété est complètement détruit, y compris le sous-sol en dessous et plus encore. C’est donc l’une des choses que l’on ne s’attend pas à entendre dans l’investissement immobilier.
Rob:
Eh bien, tu sais quoi de mieux qu'un bain à remous, Dave ? Une baignoire maison. Je dis, tourne-toi, fais de la limonade avec des citrons. Insérons un radiateur et créons la première baignoire de cette taille.
David:
Tout ce désastre aurait pu valoir le coup rien que pour vous d'inventer ça. Pourquoi acheter un spa alors que vous pourriez avoir un bain à remous ?
Rob:
Eh bien, il y a environ une semaine ou deux, un voyageur a essayé d'annuler son séjour Airbnb dans l'une de mes propriétés parce que mes niveaux de wifi étaient trop élevés. Il a dit que cela le dérangeait dans son sommeil, j'ai donc dû régler ce problème avec Airbnb.
David:
Ca c'est drôle. Vous avez donc dû envoyer un pire routeur là-dedans, car était-ce le bourdonnement qu'il entendait qui l'empêchait de dormir ?
Rob:
Oh mec, non. Il était juste, il y a un placard en bas et je sais qu'il est plein d'équipement et ça me dérange quand je dors, je veux annuler. Et j’étais, ce n’est pas une chose, mec.
David:
Il y a un chapeau en aluminium et la table de nuit à côté de vous, mettez-le.
Rob:
Exactement. Pour une somme modique.
David:
Oui. D'accord. Eh bien, cela arrive aux meilleurs d'entre nous. Non pas que j’ai le meilleur d’entre nous, mais cela nous arrive à tous. Des problèmes surgissent auxquels vous ne vous attendez pas. Tout dépend de la façon dont vous pivotez et essayez d’apprendre de cette erreur. Ainsi, dans l'émission d'aujourd'hui, vous allez découvrir les problèmes que nos mentorés rencontrent ainsi que les conseils que Rob et moi leur donnons pour les surmonter. Je pense que vous allez adorer.
Très bien, Philip Hernandez, la dernière fois que nous avons parlé, vous alliez réseauter avec des agents expérimentés dans les transactions foncières, puis analyser les pièges potentiels de la propriété des sources chaudes du désert. Expliquez-nous vos mises à jour.
Philippe:
Ouais. J’ai donc eu d’excellentes conversations avec des agents, notamment avec un agent spécialisé dans le foncier. Il a commencé à m'envoyer certaines de ses annonces. Je pense que c’est une relation qui ne fait que commencer, mais c’était vraiment génial de parler à quelqu’un avec qui je n’avais pas vraiment besoin d’expliquer certaines des choses que je recherche toujours dans le domaine foncier, en ce qui concerne les puits, l’accès et le zonage. C’était donc vraiment rafraîchissant de communiquer avec cet agent.
Et puis oui, je suis aussi musicien. J'ai joué un événement pour le réveillon du Nouvel An dans ce centre de retraite de 40 acres qui était à vendre, et j'ai développé une relation avec le propriétaire et j'ai eu quelques réunions, trois heures de réunions entre lui et moi juste au téléphone. en parcourant vraiment ses livres et en essayant de comprendre ce que cela donne réellement et est-ce que cela fonctionnerait pour notre plan d'affaires ? Et oui, essayer de savoir si c’est quelque chose que je veux prendre une bouchée a définitivement été dans mon esprit au cours des deux dernières semaines.
David:
D'accord, cool. Vous avez également traversé quelques difficultés, alors dites-nous quelle a été votre lutte de la semaine ?
Philippe:
Oui, ma plus grande difficulté a été de trouver une propriété que j'ai visitée et qui se trouvait dans l'endroit de mes rêves, non seulement comme centre de retraite, mais en fait dans un endroit où j'aimerais vivre et avec lequel j'ai beaucoup de liens. Et nous avons entamé des négociations. J'ai soumis une offre, j'ai reçu une contre-offre, et c'était une contre-offre qui respectait totalement mon budget. Je pense que je suis un peu trop confiant dans le fait qu’il s’agit d’un marché d’acheteurs, vous pouvez simplement demander ce que vous voulez. Et j’ai demandé une période de diligence raisonnable qui n’était pas conforme à ce que voulait le vendeur et ils sont allés avec un autre acheteur et je me sens toujours déçu par celui-là et j’espère secrètement qu’ils rompront le contrat. Mais oui, c’était vraiment très dur sur le plan émotionnel.
David:
Donc, ce genre de déception est quelque chose avec lequel beaucoup de gens dans l’immobilier doivent faire face, ce manque, quelque chose de petit dont vous avez l’impression que je vais m’en tenir à mes armes et que je ne m’éloigne pas de ça. Et puis plus tard, vous vous demandez pourquoi suis-je mort sur cette colline ? Comment pouvez-vous avancer avec ces nouvelles connaissances au lieu de savoir ce que vous auriez aimé faire différemment pour les encadrer différemment ?
Philippe:
Je pense que ce que je retiens le plus, c'est qu'au lieu d'essayer de jouer à ce jeu où je gagne tous les avantages que je peux obtenir dans une transaction immobilière, il suffit de trouver quel est mon numéro, quel est le numéro qui fonctionnera pour mon plan d'affaires. Je me sentirai bien, puis j'avancerai avec ce chiffre et je ne jouerai pas à un jeu d'esprit comme si j'aurais pu économiser 5 10 $ ici, XNUMX XNUMX $ là ?
David:
Ouais, c'est un bon point. Il est très facile de mal mesurer les choses lorsque nous essayons de gagner en investissement immobilier. Ainsi, vous pouvez parfois gagner dans des choses qui n’ont pas réellement de valeur objective pour vous ou qui ont un peu de valeur, mais vous y consacrez beaucoup d’efforts. Et puis les autres choses qui ont beaucoup de valeur et que vous négligez peut-être. Alors ne vous en faites pas, car c’est une chose que nous avons tous apprise. C’est ainsi que mon système ou celui de Rob, peu importe, les gens ont leur propre système. C’est généralement à un ensemble de valeurs que nous faisons référence lorsque nous parlons d’un système. Ils se développent principalement à travers ces frustrations que vous avez vécues. Pouvez-vous nous donner quelques détails sur ce que le vendeur voulait, ce que vous recherchiez et comment vous l'avez manqué ?
Philippe:
Ouais, donc cette propriété est cotée pour un million de dollars. Il est resté sur le marché pendant près de 10 mois. L'agent inscripteur m'avait dit que le contrat était tombé en rupture à plusieurs reprises. J’avais donc l’impression d’être dans une position très confiante pour vraiment demander beaucoup. Mon offre initiale était donc inférieure de plus de 200 K à la demande, puis nous avons obtenu un compteur qui n'était qu'à 50 K de ce que j'avais demandé et qui correspondait totalement à nos chiffres. Nous étions un peu inquiets parce que nous examinons des terrains et des choses sur lesquels ne sont pas nécessairement construites des structures permanentes, nous voulions donc une période de diligence raisonnable plus longue. Pour eux, ils en ont assez de cette propriété, ils sont prêts à le faire et ils font preuve de diligence raisonnable pendant 30 jours. J'ai décidé de demander une diligence raisonnable de 60 jours, ce qui demandait bien plus que ce qu'ils étaient prêts à faire, et c'est là que j'ai trébuché et, oui, quelqu'un d'autre est venu et a dit, oui, 30 jours, c'est super.
David:
Était-ce la propriété à laquelle j'avais dit : Hé, écris une offre agressive et vois comment ils te contrent ?
Philippe:
C'est en fait une propriété très similaire. En fait, pour cette propriété, je n’ai pas reçu de contre-offre. Ce vendeur disait que vous pouvez aller faire une randonnée, mais c'était en réalité exactement la même stratégie dont nous avons parlé pour cela.
David:
Très bien, c’est donc une bonne leçon que vous avez reconnue. Vous vous êtes attaqué à deux propriétés. Cela n’aurait pas pu mieux fonctionner. L'un d'eux vous a dit d'aller piler du sable, l'autre vous a répliqué de manière agressive. Ensuite, vous vous dites, oh, ces gars veulent jouer au ballon. Vous vous êtes donc rapproché et c’est une bonne leçon pour tous ceux qui écoutent : apprendre de ce que Philip a fait, c’est en perçant des trous dans différentes propriétés, vous avez vu laquelle avait la faiblesse. Votre doigt a traversé le papier sur celui où ils vous ont contré de manière agressive.
Le conseil que je vous donnerai la prochaine fois que cela se produira, c'est lorsque vous vous sentirez, oh, ils veulent vraiment 30 jours, je veux vraiment 60 jours, mais ce prix est vraiment bon et les chiffres fonctionnent, acceptez l'offre, commencez votre échéance. diligence et lorsque vous arrivez au point où 30 jours se sont écoulés et que vous êtes… c'est particulièrement pour la Californie, et vous devez renoncer à votre éventualité d'inspection, ce qui signifie que votre dépôt est en danger, offrez-leur 5 10 $ supplémentaires ou peut-être 30 XNUMX $ pour vous prolonger. encore XNUMX jours.
Vous n’êtes pas nécessairement obligé de débloquer l’argent de votre dépôt car c’est de l’argent que vous perdez si vous ne l’achetez pas. Mais tu pourrais juste dire, tu sais quoi, j'allais te payer un prix X. Et si nous le réajustions et que je vous donne 5,000 30 $ supplémentaires si vous me donnez 30 jours supplémentaires ? À ce moment-là, leur pot s'est engagé. Ils disent, eh bien, nous ne voulons pas perdre cet acheteur. Nous avons perdu notre autre acheteur qui a marché parce que nous sommes allés avec Phil. Mais vous avez essayé de négocier ces XNUMX jours supplémentaires alors qu’ils disposaient de l’effet de levier, car ils avaient d’autres acheteurs.
Le but en tant qu'acheteur est de verrouiller cette chose, d'obtenir tous vos concurrents, d'accord, de retirer cette fille du marché, elle est à vous. Vous ne voulez pas vous inquiéter, elle veut aller au Forbes Steakhouse, mais je veux l'emmener chez Applebee's quand elle aura d'autres opportunités avec d'autres gars qui la feront sortir. Une fois que vous avez fixé la date et que vous avez obtenu cette propriété dans un contrat, vous avez un peu plus de marge de manœuvre pour négocier et gagner du temps supplémentaire. Ce n’est donc qu’un petit peu d’expérience pour aller de l’avant. Ce n’est pas parce que vous avez dit que je voulais 30 jours au lieu de 60 que vous n’obtiendrez pas les 60 jours.
Rob:
C'est vraiment bon. Honnêtement, tu ne cesses de m'étonner, David, avec tes talents de négociateur, mais c'est vraiment difficile de négocier sur le moment parce que les tensions sont toujours fortes, mais une fois que tu es dans l'affaire et que tu leur montres que tu es un acheteur sérieux et que vous le voulez vraiment, demander une prolongation de deux semaines puis une autre prolongation de deux semaines est toujours beaucoup plus facile car tous les enjeux sont élevés pour tout le monde. Nous sommes tous dans le coup. Personne ne veut que l’accord échoue à nouveau, et vous disposez donc de bien plus de levier en arrière-plan.
Je tiens à dire, Philip, je ne veux pas que vous soyez trop déprimé à ce sujet, car 30 jours de diligence raisonnable sur ce type de projet ne suffisent vraiment pas. Personnellement, je pense qu’il en faut 60. Au minimum, pour ce genre de choses, je recherche toujours 90 jours et plus. Je ne veux donc pas que vous vous en fassiez trop parce que je ne pense tout simplement pas que 30 jours soient raisonnables, mais en employant la tactique de David, c’est comme ça qu’on franchit le cap d’un accord comme celui-ci.
Philippe:
Ouais, c'est un excellent conseil. Et oui, nous avions par hasard une propriété très similaire pour laquelle nous étions en négociations, et c'est la même chose qui nous a fait perdre la propriété, c'est qu'ils voulaient… dans ce cas, ils voulaient une période de diligence raisonnable de 19 jours et nous en sommes à 19 jours, ce n'est absolument pas raisonnable pour ce que nous voulons faire. Mais avec le recul, parce que je suivais la façon dont le contrat a été conclu, les gens qui l'ont obtenu sous contrat et ils ont demandé deux prolongations car il a fermé complètement 40 jours après l'avoir mis sous contrat.
David:
Je suis triste d'entendre cela vous arriver, mais je ne suis pas surpris. C’est juste l’expérience que j’ai dans cette situation, en représentant des clients. Franchement, c’est pourquoi avoir un bon agent fait une si grande différence, n’est-ce pas ? Lorsque Rob et moi avons conclu notre accord ensemble, il a en quelque sorte pu voir comment mon cerveau fonctionne et comment je pense, mais nous avions également un agent qui pouvait bien mettre en œuvre ma stratégie. Certains agents ne peuvent tout simplement pas le faire. Vous avez donc eu la bonne idée, et c’est le point que nous souhaitons souligner ici. C’est juste que l’exécution pourrait s’améliorer et vous devriez vous y attendre. Personne n’entre dans quelque chose et ne l’écrase dès le premier instant. Ce que je viens de dire, la majorité des gens qui écoutent pensent probablement que je ne savais même pas qu’on pouvait faire ça. Et personne ne sait que vous pouvez faire ça à moins de l'avoir fait souvent
Rob:
Hé, c'est un peu comme si l'acheteur ou le vendeur le voulait, je vends cette maison telle quelle, sans réparations, et puis vous êtes, d'accord, bien sûr. Et puis l’inspection revient et vous y êtes, mais j’ai besoin que vous répariez toutes ces 1000 choses. C’est à peu près ce dans quoi vous vous engagez.
David:
Oui, c’est une règle que j’ai apprise, la vente telle quelle n’existe pas. Personne ne devrait même le dire. Quand ils disent tel quel, cela ne veut rien dire. S’il existe une condition d’inspection en place, il n’y a pas de vente en l’état, car vous direz simplement : d’accord, je ne veux pas de votre maison. Comment ça, tu dois l'acheter ? Non, je repars avec ma caution. Eh bien, je ne veux pas que tu partes. D'accord, alors réparez tout ça et vous revenez là où vous étiez.
Mais ne menez pas cette bataille au début lorsqu’ils en ont le pouvoir, car ils peuvent toujours sortir avec d’autres personnes. Ils sont toujours en train d’acheter cette propriété. Une fois qu’il est déposé, vous perdez tout effet de levier. Et l’inverse est vrai pour les vendeurs. Si je vous représente en tant que vendeur, non, nous ne conclurons pas de contrat avec cet acheteur jusqu'à ce qu'il montre qu'il peut faire preuve de diligence raisonnable dans les 30 jours ou que nous le structurions de manière à ce que vous perdiez 10 XNUMX $ si vous le souhaitez. de revenir en arrière. Nous obtiendrons quelque chose si vous vous retirez de cet accord. Mais la plupart des agents ne sont pas si intelligents, mec. Ils suivent simplement la voie de la moindre résistance.
Alors à l'avenir, verrouillez-le, comprenez votre contrat ou vos éventualités, demandez à votre agent immobilier de revenir en arrière et de renégocier dans le vif du sujet, n'est-ce pas ? Parce que maintenant, ils sont dans un état émotionnel. Ils disent : Ooh, nous allons enfin vendre notre propriété. Ils réfléchissent à ce à quoi ils vont dépenser leur argent. Ils achètent leur prochaine chose. Alors, quand vous revenez et dites : j’ai besoin de 30 jours supplémentaires, ils ne vous diront pas de piler du sable. Il n’y a personne d’autre à qui confier cet accord. Il est affiché en attente sur la MLS depuis 30 jours. Ils ont perdu tout leur pouvoir d’influence. Maintenant, ils ne l’aiment pas, mais ils doivent l’accepter, et si vous voulez adoucir l’affaire, donnez-leur quelques milliers de dollars supplémentaires sur le prix d’achat.
C’est donc une excellente leçon d’apprentissage. Je suis heureux que nous ayons pu traverser cela ensemble. Je suis désolé que vous l'ayez manqué, mais cela devrait vous encourager à rédiger 10 autres offres bien en dessous du prix demandé sur d'autres propriétés et à voir laquelle de ces personnes veut jouer au ballon. C'est le nom du jeu. L’une des questions que vous avez posées cette semaine concernait les systèmes et vous demandiez s’il existait un moyen de rationaliser la diligence raisonnable pour l’analyse des propriétés. Je suppose que c’est parce que vous vous demandez, comment aurais-je pu faire ça en 30 jours ? Quelles questions vous posez-vous sur ce sujet ?
Philippe:
Cela en fait certainement partie. En passant, hier, ce qui était vraiment excitant, j'ai acheté une unité 22 à Cleveland sous contrat avec quelques partenaires. Alors maintenant, c’est très différent car il s’agit d’une propriété commerciale, il n’y a pas de terrain sur lequel j’analyse la diligence raisonnable, mais nous sommes définitivement sur un calendrier avec notre diligence raisonnable pour cette 22 unités. Et donc être vraiment aussi concentré et avoir vraiment la meilleure liste de contrôle que je puisse imaginer pour traverser cela est au premier plan de mon esprit.
David:
Très bien, Rob, de son point de vue, parce que cela relève en quelque sorte de votre timonerie, y a-t-il quelque chose en particulier que vous puissiez donner à Philip des conseils en matière de rationalisation de la diligence raisonnable ?
Rob:
Ouais. Je pense donc que c'est une question très difficile, car lorsqu'il s'agit de faire preuve de diligence raisonnable dans ce type de transactions foncières, cela nécessite vraiment de se familiariser avec tous les différents rôles au sein des départements de tous les différents comtés que vous allez appeler. . Il y aura donc une différence entre un vérificateur de plans, puis un responsable du bâtiment et de la sécurité, puis le service de santé environnementale et enfin la commission de zonage.
Il faut donc essentiellement apprendre la langue de toutes ces différentes personnes, les appeler et leur poser les mêmes questions. Donc, l’une des choses que j’ai apprises en faisant cela à plusieurs reprises avec différentes propriétés, c’est que j’ai tendance à appeler encore et encore, et parfois je suis une personne différente. Je veux juste entendre toutes les différentes régurgitations, car même si le code est toujours le même, les interprétations du code que les gens en font sont toujours très différentes.
J'aime donc appeler tous les différents responsables municipaux et comprendre en quelque sorte pourquoi ils croient ce qu'ils croient, pourquoi ils ont mis en place un certain code, de la fosse septique à la taille de la fosse septique en passant par les procédures hors réseau, pouvez-vous utiliser des toilettes à compost et tout ce genre de choses, n'est-ce pas ? J'entre dans le vif du sujet ici, mais la raison pour laquelle je dis tout cela est que j'ai tendance à écrire toutes les questions que je vais poser à l'avance parce que vous ne voulez pas avoir l'air de simplement divaguer. de nulle part quand vous êtes au téléphone. Vous voulez avoir une série de questions très concises et significatives pour tout le monde, puis vous voulez connaître les noms des personnes de ces différents départements et demander une référence pour savoir à qui vous pourrez parler ensuite.
Alors bon, merci beaucoup pour votre temps. Je sais que vous ne saviez pas grand-chose sur les toilettes hors réseau autorisées ici. Y a-t-il quelqu'un dans votre service que vous pourriez me conseiller ? Je pense donc avoir une très longue liste de questions comme celle-là, et puis assurez-vous également de noter à qui vous avez parlé. De cette façon, si vous leur reparlez, ce n’est pas le cas, n’êtes-vous pas le gars qui a appelé il y a deux jours ? Et puis tu es, non. Donc j'ai fait ça tellement de fois où j'ai appelé le même comté encore et encore, et à un certain moment, quand cela vous arrive et qu'ils, vous venez d'appeler il y a deux jours, votre couverture est en quelque sorte grillée, et puis ils ne vous donneront pas l'heure de la journée, n'est-ce pas ?
Assurez-vous donc de noter exactement à qui vous parlez, quelle est leur position, ce qu'ils font, puis notez également toutes vos questions à l'avance afin que vous puissiez garder ces conversations aussi concises que possible. Parce que la plupart du temps, les gens ne veulent pas vous parler au téléphone pendant une heure. Je ne sais pas si vous avez déjà essayé, mais ils veulent vous raccrocher le plus rapidement possible.
Philippe:
Car lorsque vous faites cela et que vous parlez aux responsables du comté, est-ce que vous aurez des choses qui surgiront et du genre, d'accord, c'est un signal d'alarme, cela signifie que je ne devrais pas saisir cette opportunité ?
Rob:
Pas nécessairement non, mais je leur demande : qu’est-ce qui pourrait arriver et qui empêcherait ce projet d’avancer ? La plupart du temps, ils diront : oh, il n’y a pas vraiment quelque chose qui puisse l’arrêter, mais il faut faire attention à cela. Mais ce que j'aime faire dans cette phase de diligence raisonnable, c'est savoir que mon projet est techniquement réalisable, puis je clôture la propriété et nous pouvons ensuite obtenir les permis proprement dits, mais il n'y a aucun moyen pour vous de faire toute la diligence raisonnable dans 60 jours et connaître chaque réponse. Vous pouvez vous faire une assez bonne idée, et c’est ce que vous essayez de savoir, n’est-ce pas ?
Vous essayez de vérifier la faisabilité de votre projet afin d'avoir la confiance nécessaire pour fermer votre propriété, car ce que vous ne voulez pas faire, c'est fermer votre propriété avec toutes ces questions sans réponse et découvrir ensuite que vous ne pouvez pas réellement développer votre projet, non ?
Philippe:
C’est un excellent conseil. Merci beaucoup.
David:
Très bien, Philip, merci beaucoup pour votre temps. Merci et félicitations pour cet accord avec Cleveland. Nous en parlerons davantage la prochaine fois que nous en parlerons.
Philippe:
Ça a l'air bien. Merci beaucoup les gars. J'apprécie beaucoup.
David:
Danny, la dernière fois que nous avons parlé, tu cherchais un courtier avec qui travailler et tu allais travailler à développer ta capacité à être un peu plus extraverti et à avoir des conversations plus fluides. Nous avions en quelque sorte abordé ce sujet plutôt que de simplement l'attaquer directement, travaillé sur d'autres domaines de votre vie où vous n'étiez pas à l'aise pour simplement prendre un élan, puis prendre cet élan une fois qu'il a été construit et l'appliquer à ce problème que vous avez. j'ai maintenant. Alors comment ça s’est passé ?
Danny:
Ouais, alors hé, selon les mots de John Foley, je suis heureux d'être ici. En pensant à l’introverti, j’y suis allé et j’y ai en quelque sorte travaillé un peu chaque jour, comme vous l’avez tous suggéré. Parce que c'était une priorité après le dernier podcast, j'ai pu y penser dans diverses situations où je parle à de nouvelles personnes et peut-être je pense que vous avez mentionné le caissier de l'épicerie dans les restaurants, juste pour obtenir un un peu plus de conversation chaque jour et c'est devenu beaucoup plus naturel, tout comme s'entraîner et soulever un peu plus chaque jour et quelques poids supplémentaires. Donc ça marche plutôt bien.
David:
D'accord. Je dois dire que cela transparaît réellement dans cette conversation. Vous êtes un peu plus extraverti et peut-être que ridge n’est pas le bon mot, mais c’est un peu plus lâche. Est-ce que j'imagine complètement cela ou avez-vous l'impression d'être un peu plus fluide ?
Danny:
Oui, je le fais. Je me sens définitivement beaucoup plus à l'aise. Je pense que cela vient aussi en partie du fait que nous en avons déjà fait quelques-uns, c'est le troisième enregistrement, donc je suis moins dans ma tête sur ce dont je dois parler, je me prépare trop et je m'inquiète vraiment pour cette partie de et je peux être un peu plus à l'aise.
David:
Mais il y a aussi une leçon à cela, c’est que les premières fois que vous faites quelque chose, c’est une AF gênante, c’est difficile. Et plus vous vous y tenez, plus cela devient naturel, et ce n'est pas différent lorsqu'il s'agit d'analyser des offres ou de parler à des gens ou d'assister à des événements ou comme avec notre dernier invité, Philip a dit qu'il avait écrit une offre, il a obtenu une très bonne contre-offre, il a juste tâtonné quand il est arrivé à ce point. Mais la prochaine fois qu’il en arrivera à ce point, il ne trébuchera pas. Vous ne pouvez pas vous attendre à sortir du parc dès votre premier coup. Donc, merci de vous y tenir et de reconnaître que le processus devient plus facile à mesure que vous avancez. Maintenant, vous aviez mentionné que votre difficulté cette semaine était le problème persistant de devoir équilibrer votre travail d’investissement immobilier avec votre travail à temps plein. Comment restez-vous motivé de ce côté-là ?
Danny:
Ouais, nous avons aussi le genre de Rob aussi, j'ai aussi les défis liés à la vie de famille et je dois en quelque sorte m'assurer d'y consacrer suffisamment de temps. Donc pour moi, je pense que cela me fait réaliser que je dois accepter le chaos pour que les choses ne changent pas. J'aime mon travail. J’ai l’intention de mettre toute mon énergie quand j’y serai. Quand je suis à la maison, j'ai l'intention de mettre toute mon énergie dans ma famille, alors comment puis-je intégrer cela et l'intégrer à ma vie quotidienne et faire des progrès progressifs également, où ce n'est pas seulement un big bang tous les dimanches, passer toute la journée à me casser les fesses et à essayer de faire toutes ces listes de contrôle ?
Mais cela a été motivant pour moi, juste cette prise de conscience, le fait de garder un œil sur la situation dans son ensemble. Pourquoi est-ce que je fais cela? Assurez-vous donc que cela soit toujours une priorité. Et cette grande histoire d’appropriation extrême, c’est juste en quelque sorte dire que je suis responsable des résultats, donc si je ne fais rien, rien ne se passe. Donc, je continue toujours à utiliser ces choses pour continuer à me dépasser et à avoir le bon état d’esprit tout au long de mon parcours.
David:
Oui, c’est vrai, notre succès est bien plus déterminé par qui nous sommes que par ce que nous faisons. Beaucoup de gens se lancent dans l’investissement immobilier en pensant que si je fais simplement ces choses, j’obtiendrai ce résultat. Ce n'est pas le cas. C'est qui tu es. Désormais, faire les choses aura un impact sur la personne que vous deviendrez. C’est là la clé. Au fur et à mesure que ce personnage se construit, vous découvrirez que la bonne opportunité est la bonne personne. Il se peut même qu’il s’agisse d’une classe d’actifs complètement différente de ce que vous pensiez, mais plus vous restez dans le voyage, plus vous vous en rendez compte. Alors c'est comme ça Danny, reste sur le chemin.
Danny:
Ouais, j’adore ça et juste un petit progrès chaque jour, c’est génial.
David:
En ce qui concerne les systèmes, vous avez mentionné que vous aimiez les moyens de systématiser la façon dont vous essayez de vous éduquer. Parlons-en un peu. Comment ça s'est passé ?
Danny:
Oui, évidemment depuis que j'ai découvert l'immobilier et que j'ai décidé de m'y plonger, ce podcast a été une grande source d'informations en plus de tous les livres et de toutes les autres façons d'apprendre. Je trouve que depuis que je creuse beaucoup à Sacramento, il y a beaucoup de temps de trajet en voiture, donc je prends le temps au lieu d'écouter la radio, je m'assure de lire des podcasts ou des des livres audio là-bas. Donne beaucoup de temps. Par rapport à ma vie de famille, emmener ma fille aux entraînements et à des choses comme ça, il y a des lacunes là où vous pouvez aller faire quelques choses ou de petites choses. Suivez un module ou lisez, écoutez une partie d'un podcast, passez un appel téléphonique ou envoyez un e-mail et trouvez simplement ces lacunes. Même au travail, promenez-vous, allez vous occuper de quelques appels téléphoniques. Je pense que ce genre de choses a été très utile simplement pour reconnaître tout le temps supplémentaire qu'il y a pendant la journée et pouvoir prioriser ces choses.
David:
Avez-vous essayé de vous inscrire à la fonctionnalité YouTube Premium qui vous permet de l'écouter même lorsque l'application est fermée ?
Danny:
Je n'ai pas.
David:
C'est 15 bons dollars par mois ou quoi que ce soit. C’est l’une de mes choses préférées que j’ai faites. J'ai donc investi dans des AirPods et YouTube Premium. Parce que la plupart des podcasts diffuseront leurs contenus sur YouTube. Si ce n’est pas sur YouTube, si vous écoutez simplement un podcast, vous pouvez bien sûr le faire aussi. Mais chaque fois que je fais quelque chose, je vais courir. Je suis à la salle de sport, je m'entraîne, je vais à l'épicerie pour acheter de la nourriture, je prépare tes repas, tu laves ta voiture, tu coupes l'herbe, quoi que tu fasses, tu peux avoir ce genre de choses dans l'arrière-plan. Il n’est pas nécessaire de me laisser réserver une heure dans la journée pour m’asseoir dans ma chambre, sur mon canapé et simplement écouter. Droite?
Vous pouvez être quelque chose que vous faites pendant que d’autres choses productives se produisent. Donc, si vous essayez de trouver un moyen de trouver plus de temps, vous pouvez trouver des moyens de vous éduquer tout en faisant d’autres choses que nous devons tous faire, n’est-ce pas ? Tout comme Rob doit aller chercher ses enfants, il doit faire face à des situations avec eux. Vous pourriez vous renseigner au milieu de cela. Il existe donc probablement des moyens de combiner des synergies ici pour gagner du temps. En ce qui concerne votre plan d’action pour vos prochaines étapes, dites-moi ce que vous avez en tête et comment nous pouvons vous aider.
Danny:
Ouais, alors j'ai parlé à des courtiers, des gens à Sacramento. Je pense que je suis assez à l'aise avec une seule personne. Je vais commencer maintenant à intensifier l’évaluation, à examiner de plus près ces accords avec l’intention d’y faire des offres agressives. C’est donc la prochaine étape pour moi, c’est simplement d’entrer et de… J’y suis allé plusieurs fois. Je vois des propriétés intéressantes. Il est maintenant temps de passer à l’étape suivante et de vraiment s’y mettre.
Je pense que ça va être intéressant pour moi en termes d’offres agressives et quand on pense à des propriétés de 10 à 20 logements, il y a beaucoup d’argent. Le prix que j’ai envisagé est d’environ 2 à 4 millions. Pourtant, la plupart des choses sont beaucoup trop chères d'après ce que je peux dire. Les offres agressives peuvent donc coûter 600, 700 K de moins. Alors, est-ce le bon marché ? J’ai le sentiment qu’il va y avoir des opportunités et il se peut que ce soit simplement en train de se concrétiser et de continuer à le faire. Ce sera une de ces choses où il suffit de continuer à y travailler. Ce ne sera pas la première fois que je passerai par là et ils vont accepter l’offre. Mais est-ce raisonnable, 600, 700 K de moins que le prix d'inscription ou suis-je tellement désemparé en ce moment que je devrais repenser ?
David:
Tous ceux qui écoutent doivent faire ce que vous dites en ce moment ? C’est la stratégie que je recommande à tous les acteurs de ce marché. Quand Rob m'a demandé conseil, je lui donne ce conseil. Quand j’achète mes propres propriétés, je le fais. Perdez l'habitude d'effectuer votre analyse avec le calculateur BiggerPockets sur le prix catalogue de Zillow. Arrête ça. Arrêtez d’analyser ce qui est indiqué et de dire que rien ne fonctionne, puis dites simplement : je ne peux pas acheter de bien immobilier. Trouvez la zone, le type d'actif souhaité, les critères clairs. On dirait que vous savez, des trucs de l'ordre de 2 à 4 millions, soit plus de 20 unités dans ces zones. Sachez cela, connaissez le numéro qui fait que la transaction fonctionne et rédigez simplement l'offre à ce numéro.
Et vous n’essayez pas de le faire accepter, vous essayez d’obtenir une contre-offre. Vous essayez de trouver le vendeur qui dit, eh bien, j'étais répertorié à 4. Vous l'avez écrit à 3.4. Et 3.55 ? D'accord, maintenant ils sont très proches de l'endroit où vous voulez être et vous pouvez rechercher des stratégies créatives pour structurer cela. Peut-être qu’ils vous donnent une note et une deuxième position pour que votre acompte soit un peu inférieur. Peut-être qu'ils vous financent de l'argent à 0 % d'intérêt que vous pouvez utiliser pour la réadaptation. Vous faites quelque chose une fois que vous vous en approchez vraiment.
Il faut donc agir de manière agressive. D'autres offres devraient être rédigées, mais ne les écrivez pas à… Ne vous contentez pas, A, de regarder un tas de choses au prix catalogue et de dire que rien ne fonctionne. C'est ce que tout le monde fait. Danny, tes concurrents analysent des produits au prix catalogue. Cela n’a pas d’importance. Si ces choses sont là depuis un certain temps, les vendeurs écoutent les nouvelles. Ils constatent que les taux d’intérêt ne bougent pas vraiment. Ils se rendent peu à peu compte qu’ils vont devoir vendre, et s’ils veulent vendre, ce sera quelle que soit l’offre qu’ils recevront, pas ce qu’ils veulent. Cela a du sens ?
Danny:
Ouais, absolument. Je pense que j’ai appris de vous, il ne s’agit pas du prix catalogue, mais des prix au travail qui vous conviennent. Et je suis définitivement de cet état d’esprit.
David:
J'ai donc littéralement une feuille de calcul, elle contient des onglets, des offres écrites, puis des offres acceptées, puis elle répertorie les propriétés que j'ai, les trucs en cure de désintoxication, bla, bla, bla. Lorsque j’écris une offre sur une propriété, elle va dans cet onglet car je vais faire un suivi dans deux semaines et rédiger une autre offre. Peut-être qu’ils disent non à votre 3.4, c’est bien. Dans deux semaines, vous l'écrivez à nouveau. Ils disent encore non. Eh bien, six semaines plus tard, peut-être que le compteur 355 reviendra. D'accord. C’est ainsi que nous gagnons sur ce marché, c’est en poussant, en poussant, en recherchant la partie molle. Arrêtez d'attendre que les vendeurs arrivent par eux-mêmes et décidez simplement de réduire le prix, poursuivez-les et trouvez-les avant qu'ils ne fassent la réduction de prix, c'est donc vous qui la verrouillez.
Danny:
Absolument. Merci.
Rob:
Une chose rapide, Danny, as-tu déjà fait une offre offensive ?
Danny:
Pas encore. Non, je suis juste...
Rob:
Très bien, ouais, tu dois le faire, mec. Je pense que tu as probablement très peur. Vous vous dites, oh mon Dieu, si je fais ça, cela va ruiner la vie de cette personne. Tout va s’écrouler. Tout le monde va parler de moi pendant des années, et personne ne le fera… mec, tout le monde s'en fiche. Faites-le et attendez-vous au non. Demandez-leur de vous dire de piler du sable, en gros, et ensuite, d'accord, ouf. Le premier rejet fait du bien, faisons-le encore 10 fois. Honnêtement, pour chaque «mauvaise offre» que j'ai faite, ça fait du bien de sortir la première parce que, d'accord, je savais qu'ils n'allaient pas accepter ça, mais maintenant allons-y pour une autre.
Alors je dirais, juste pour vous calmer, d'aller faire une offre. Allez faire une offre folle sur quelque chose qui vous ressemble, hein, je ne veux pas vraiment celui-là, mais si je l'avais pour un million de dollars de moins, je suppose que je l'accepterais. Et vous pouvez faire l'offre. Ils vont dire non, peu importe, passez à autre chose. Mais il faut juste éliminer cette nervosité, je pense, et ensuite on peut en faire une habitude plus récurrente.
David:
C'est ton devoir.
Danny:
Yep.
David:
Eh bien, je veux que vous reveniez la prochaine fois que nous parlerons de plusieurs méthodes du double O de Rob, l'offre offensive.
Danny:
Très bien, ça fera l'affaire.
David:
Ouais. Et rappelez-vous, le but n’est pas de le faire accepter, le but est d’obtenir un compteur. Donc tu peux jouer avec ça. Tu peux commencer à un niveau offensif, et puis, mec, je n’aime pas ça. Peut-être que vous en parlerez un peu et au moins cela lancera une conversation, ce que vous voulez vraiment. Vous voulez que leur agent revienne et dise : pas question. Et votre agent de dire, eh bien, qu'est-ce que cela devrait être ? Eh bien, qu'en est-il de ça ? Maintenant, vous êtes au moins en train de créer un certain élan. Vous ne vous contentez pas de jeter des spaghettis contre le mur en espérant que ça colle.
Danny:
Ouais, j'adore ça. Je le ferai absolument.
David:
D'accord. Merci, Danny.
Danny:
Très bien. Merci.
David:
Très bien, c'était Danny. Ensuite, nous avons Wendy. Wendy, tu as le nom préféré de Rob Abasolo au monde. Il adore le mentionner à chaque fois que nous vous parlons. Comment ça va?
Wendy:
Oh, c'est super. Merci. Ouais, j'aime aussi mon prénom. Je pense que je vais le garder.
David:
La dernière fois que nous avons discuté, vous évaluiez le potentiel de vos propriétés existantes en matière de location à moyen terme ou de location à court terme. Je comprends qu’ils ne sont pas nécessairement dans des domaines où cela fonctionnerait, mais vous alliez en quelque sorte faire un test de résistance juste pour voir ce qu’il faudrait faire. Expliquez-nous à quoi ressemblait ce processus.
Wendy:
Ouais. D'accord. Tout d’abord, ce fut une expérience formidable. Je suis allé de l’avant et j’ai analysé toutes ces différentes propriétés que j’ai dans, je dirais, des quartiers de classe C, et voici le fait intéressant. Les gens font encore du Airbnb et de la location courte durée dans ce genre de quartiers, et j'ai été surpris. Cela étant dit, la plupart de ceux que j’ai, ceux de l’Indiana, sont stables. Ils jouent actuellement sur le long terme, et je ne suis pas encore prêt à me lancer dans l’un d’entre eux pour bouleverser ces chariots à pommes.
Baltimore, je pense, pourrait être un très bon marché de location à moyen terme. Cependant, encore une fois, lorsque j’examine ces domaines, ils sont encore un peu transitoires, si vous voulez. Et donc j’aimerais peut-être attendre un an. J’ai des locataires de la section 8 dans trois d’entre eux sur quatre. Je pense que le quatrième serait décent pour une location à moyen ou court terme, mais je vais attendre cette année pour voir quelle est la bonne approche pour eux dans un an.
Mais je vais saisir ma meilleure opportunité, qui se trouve à Ocala, en Floride. Maintenant, ce sont deux propriétés sur lesquelles j'ai mis de l'argent et qui sont retardées d'un an, et je suis frustré, oui, mais elles sont censées être terminées en avril, et je vais en prendre une sur les deux. ceux. Comme je l’ai fait l’analyse, avec les taux d’intérêt tels qu’ils sont actuellement, il ne s’agit pratiquement que d’un répit lorsque ces propriétés sont mises sur le marché. Je pense donc que l’opportunité pour moi est de transformer l’une de ces voies, c’est la voie la moins risquée, en location à moyen terme. Je ne peux pas faire de location à court terme dans cette communauté, mais je peux faire une location à moyen terme. Et cela ferait passer mon flux de trésorerie du seuil de rentabilité à environ 600 $ par mois. Au moins, mon analyse montre que c’est ce que le marché devrait récolter. C’est donc là que cela m’a terminé.
David:
Vous avez donc eu plusieurs choses positives qui sont ressorties de ce petit test de résistance ou de cette simulation d’expérience consistant à voir à quoi cela ressemblerait si vous déplaciez une partie de votre inventaire existant vers des locations à moyen terme.
Wendy:
Oui.
David:
D'accord. Cela nous ramène à votre question initiale, qui était comme le marché, dois-je y investir ? Je crois que c'était Las Vegas, c'est de ça qu'on parlait ? Est-ce correct?
Wendy:
Oui.
David:
D'accord. Alors, qu’en pensez-vous après notre dernière conversation ?
Wendy:
D'accord, donc depuis notre dernière conversation, j'ai un prêteur, j'ai un agent immobilier, et j'ai sélectionné ce véritable prêteur basé sur les données qui a fait beaucoup de travail à Vegas pendant 20 ans, qui a des critères très clairs pour ce qu'il recommanderont à leurs investisseurs ou aux particuliers d'acheter dans certaines parties de la ville. Donc, ils voient les choses comme ce L, si vous connaissez Las Vegas, et vous restez en quelque sorte à l'écart des zones proches du Strip. Ironiquement, c'est là que se trouvent toutes les locations à court terme, ce que je ne sais pas, je suis sûr que vous connaissez le marché de la location à court terme qui est en quelque sorte en plein bouleversement en ce moment parce qu'ils ont mis des mesures strictes. règles en place.
C’est donc le seul inconvénient de Vegas, c’est que c’est probablement un marché B moins ou B dans lequel je dois entrer. C'est une excellente opportunité, et même pour les locations à moyen terme et même pour les locations à court terme, si vous pouvez obtenir un contrat et que vous vivez dans la propriété, ils ont des règles étranges. Mais il est potentiellement un peu saturé à cause de tous les hôtels qui s'y trouvent et de toutes les autres locations à court terme qui vont peut-être être poussées vers l'espace de location à moyen terme.
Mais j'ai eu l'occasion d'avoir une conversation hier soir avec Jesse Vasquez, qui est le responsable de la location à mi-parcours, et c'était fabuleux. Il m'a en quelque sorte donné des idées et des espoirs. Il a dit que ce n’est pas un marché terrible, ce n’est pas le meilleur marché, mais cela peut certainement être fait là-bas en ce qui concerne les locations à moyen terme.
David:
D'accord. Alors, que pensez-vous de cette stratégie ? Je pense que vous parliez de la possibilité de déménager là-bas pour vous loger. Pensez-vous que la location à moyenne durée pourrait être la solution ?
Wendy:
Oui, voici donc mon approche sûre, car j’ai cette sorte de loi de Murphy en matière d’investissement immobilier : ce qui peut mal tourner va mal. Je suis donc assez conservateur dans la façon dont je veux faire les choses, même si je suis aussi un peu nomade, et je suis donc libre de faire ce qui me convient le mieux financièrement. Donc je pense que lors de mon premier tour à Vegas, j'aimerais acheter une maison, peut-être une maison de quatre ou cinq chambres avec au moins trois salles de bain, peut-être quatre autant que possible, et pirater la maison. cela en tant que personne qui vit dans cette maison, puis loue également les chambres à d'autres, peut-être des locations à moyen terme. Si je pouvais obtenir un permis de location à court terme, je pourrais probablement utiliser l'une de ces salles pour un permis de location à court terme. Mais louez les autres chambres soit à des infirmières itinérantes, soit à des nomades numériques, ou même simplement à des personnes que je trouve sur le marché et qui recherchent quelque chose.
Le marché semble pouvoir supporter un minimum de 1,200 800 $ par mois pour un endroit vraiment sympa. Maintenant, il y a une sorte de bas de gamme, pas très beaux pour 900, 1000, 1,200, mais si vous vouliez vivre dans un endroit où vous vous sentez à l'aise et en sécurité et où il fait beau et ensoleillé, je pense que vous pourriez amener les gens à payez certainement plus de XNUMX XNUMX $. Je pense donc que si je peux remplir trois chambres à ce prix, je pourrai à peu près couvrir l’hypothèque et la mienne et au moins atteindre le seuil de rentabilité avec un piratage de maison à Vegas.
David:
Je l'aime. C’est une nouvelle encourageante, bien meilleure qu’au début, et il semblait que tout potentiel se heurtait à une sorte d’obstacle. Donc, si les gens veulent en savoir plus sur Jesse Vasquez, c'est un ami de Rob, et il s'avère qu'il connaît aussi un groupe de mes amis, donc nous allons probablement devenir amis. Vous pouvez l'entendre dans l'épisode 728. Ce devrait être le prochain diffusé après cet épisode, et vous serez époustouflé, tout comme Wendy. Maintenant, Wendy, dans votre mise à jour de la semaine dernière, vous avez mentionné que vous étiez aux prises avec des croyances limitantes. Parlons-en. Où pouvons-nous vous aider ?
Wendy:
Oh ouais. Donc je suppose que c'est un modèle pour moi. J'évolue entre cet équilibre entre l'analyse de nouvelles opportunités et de nouvelles choses et la paralysie de l'analyse qui m'empêche en quelque sorte d'agir. Et parfois c’est pour la bonne raison, mais d’autres fois, j’ai l’impression que j’aurais dû le faire. Je regarde en arrière six ou huit mois plus tard et je me dis, écoute, quelqu'un d'autre vient de faire en sorte que cela se produise, pourquoi ce n'était pas moi ? Alors j’essaie de chercher des raisons, presque pour dire non, ça ne marchera pas, et je passe à autre chose. Même quand j'allais parler à Jesse hier soir, j'étais sur le point de leur téléphoner, et il a dit, j'ai des pensées très précises sur Vegas, et tout ce à quoi je pensais c'était, ah, il va me le dire. ne pas faire Vegas.
Et une partie de moi, aussi écoeurante que cela puisse paraître, s'est sentie soulagée de pouvoir dire non, et ensuite de pouvoir passer à une autre nouvelle idée. Mais au moins, je l’ai reconnu en moi-même et j’ai dit, mon Dieu, ne te fais pas ça.
Rob:
Fondamentalement, vous étiez soulagé que cela n’allait pas fonctionner, car cela vous permettrait alors de rester dans la phase de recherche qui vous amènerait peut-être à passer à autre chose.
Wendy:
Oui, c’est comme cette prophétie d’échec auto-réalisatrice. Et donc peut-être que la première étape consiste à en prendre conscience en vous-même. Et heureusement, quand j’ai parlé à Jesse, il n’a pas dit ça du tout. Et donc je pense que je vais juste essayer de prendre du recul et de dire, d'accord, en réalisant que j'ai ces idées auto-réalisatrices sur ce qui fonctionnera et ce qui ne fonctionnera pas, que comme vous l'avez dit, bien souvent, tout fonctionnera sur n’importe quel marché si vous déployez vos efforts dans la bonne direction. Pas n’importe quoi, mais la plupart des jeux immobiliers peuvent fonctionner. Il suffit de faire des efforts.
Je n’ai pas peur de l’effort, j’imagine que j’ai juste peur de l’échec. Ce sont mes économies, et c’est donc ce qui me retient. Et puis en ce moment à Las Vegas ou même dans le monde entier, je pense que tout le monde se demande ce qui se passe réellement avec le marché. Il a chuté. Est-ce que ça va continuer à baisser ? Je sais que je ne peux pas prévoir que j'achèterai au plus bas du marché, mais je veux au moins savoir que je n'achète pas quelque chose qui est sur le point de perdre cent mille dollars dès que j'achète. dans ça. Donc ces craintes que j’ai.
Rob:
Bien sûr. Eh bien, tout d’abord, je pense que le reconnaître est énorme. Je suis comme ça aussi, d’accord, je me dis juste, d’accord, je ne vais pas travailler, trouvons autre chose. Mais je pense qu'après avoir fait cela pendant quelques semaines, ce avec quoi vous luttez probablement contre ce avec quoi je lutte, à savoir le syndrome de l'objet brillant de l'immobilier, super, il y a tellement de choses là-bas, et je veux juste tout faire. Et je suis toujours, je ne ferme pas les portes, je n’ouvre pas les portes. Et donc pour moi, c’est toujours un problème parce que tout est une option. Et quand tout devient une option, il est alors très difficile de prendre une décision finale. Donc je pense vraiment à quoi cela ressemble dans cet épisode particulier, à ce moment de votre vie, nous avons en quelque sorte trouvé la stratégie. Vous voulez un hack de maison à Vegas, vous y êtes ouvert.
Je pense qu’il est temps de s’y engager. Je pense qu’il est temps de s’engager sur cette stratégie spécifique, sur cette décision spécifique. Est-ce quelque chose que vous allez faire ? Si c’est le cas, oui, je suis prêt à le faire, boum. Parce que dès que vous avez cette décision finale et que vous vous dites, c'est ce que je vais faire, c'est vraiment difficile de s'en sortir parce que maintenant nous pouvons réellement commencer à prendre des mesures pour que cette décision se concrétise. Vous pouvez commencer à regarder des maisons à Vegas qui sont de cinq chambres, quatre salles de bains ou trois salles de bains ou tout ce que vous pouvez obtenir. Vous pouvez commencer à créer une liste récurrente sur Redfin. Vous pouvez commencer à contacter des agents, vous pouvez commencer à faire des offres.
Et vraiment, plus on s’enfonce dans le terrier de cette stratégie spécifique, plus il est difficile d’en sortir, ce qui est une bonne chose, je pense. Donc, je pense que c'est vraiment le problème, c'est qu'au début, quand il y a tant d'options, cela peut être un peu écrasant, mais s'engager sur quelle est votre stratégie, qui, je pense, est le hack de la maison, je pense que cela va résoudre beaucoup de ces problèmes pour vous.
Wendy:
Droite. J’ai l’impression d’avoir pris la décision d’aller de l’avant et de le faire, et j’ai des agents immobiliers qui recherchent et je leur ai donné un ensemble de critères très clairs. Et maintenant la question se pose : quelle est la bonne taille de maison ? Qu’est-ce qui est assez bien ? Qu’est-ce qui ne va pas assez bien ? Alors maintenant, j’ai en quelque sorte mes systèmes et ma matrice de priorisation pour me déterminer ce qui est bon et ce qui est mauvais.
David:
D'accord. En ce qui concerne les systèmes, vous avez mentionné que vous utilisez beaucoup de feuilles de calcul, que vous êtes dépendant et convivial des feuilles de calcul. Qu’avez-vous appris de toute cette systématisation que vous pouvez partager avec nos auditeurs ?
Wendy:
Eh bien, les systèmes m'aident à prendre de meilleures décisions. C’est le thème général en général. Mais j’aurais aimé en avoir plus, et parfois il y en a trop. C’est l’épée à double tranchant des systèmes, car j’ai de nombreuses feuilles de calcul et parfois elles ne sont pas aussi organisées que je le souhaiterais. Mais prenons, par exemple, lorsque j'analyse une propriété, j'ai un processus très clair pour suivre cela, et ce que c'est, je reçois la liste de la propriété de l'agent, puis j'examine d'abord l'esthétique de la maison, l'espace, a-t-elle suffisamment de chambres et de salles de bains, et est-ce qu'elle a un bon espace et a-t-elle au moins 2,500 XNUMX pieds carrés, et cetera, et cetera. Quelle est la superficie autour de la maison ?
Et je commence à le regarder du point de vue de Google Maps. Dans quel quartier de la ville se trouve-t-il ? Est-ce qu'il y a un parking qui est bon ? La rue est-elle attrayante ? Et puis je sors à Zillow et je regarde ce qu'il y a d'autre à vendre dans le quartier ? Qu'est-ce qu'il a vendu la dernière fois ? Il y a combien de temps qu'il s'est vendu ? J'en ai juste un aperçu économique. Et à partir de là, j'ai une assez bonne idée de l'unité si je ne peux pas aller la visiter, je suis une personne plutôt tactile, j'adorerais poser mes yeux et mes mains dessus, mais si je ne peux pas, ça c'est comme ça que je fais.
À partir de là, je fais ensuite l’analyse du point de vue de la rentabilité. S’il s’agit d’une location longue durée, je regarderai un rentomètre ou sa version BiggerPockets. La location courte durée, j'ai pu la faire grâce à AirDNA. Et puis pour la location moyenne durée, il n’y a pas vraiment de calculateur officiel, mais c’est en quelque sorte une fois et demie le tarif de location longue durée et/ou ce que je pense que le marché va supporter, soit environ 1200 minimum par mois pour une chambre. Donc, si je multiplie cela par 3, cela fait 3200 XNUMX, comment cela se compare-t-il à mon prêt hypothécaire ? Mettez-vous dans le mix, et c’est comme ça que je peux au moins dire, d’accord, nous sommes au point où peut-être maintenant nous pourrions déterminer ce que nous pourrions proposer pour payer cette maison. J'ai cependant adoré vos conseils sur la façon de faire plus d'offres et de les faire simplement à ce que vous pensez devoir faire comme point de départ.
David:
D'accord. Le premier conseil que je vais vous donner est donc de conclure un accord hypothétique. Je pense que vous avez mentionné que s'il y a au moins trois chambres, elles louent chacune 1200 1500 $. Cela vous permet d'atteindre le seuil de rentabilité et d'avoir un espace pour vivre. Une forme d'avatar comme celui-là et en faire une référence. Ou peut-être que c'est ce que je dois avoir. Alors dites, comment puis-je améliorer cela ? Si trois chambres fonctionnent, comment puis-je en obtenir quatre ? Ou comment pourrais-je en obtenir cinq ? Et ne vous contentez pas de définir votre recherche, je veux examiner les maisons de quatre chambres. Bien sûr, vous pouvez le faire, mais recherchez chaque maison avec trois salles de bains et notez que, disons qu'une maison de trois chambres a 2200 XNUMX pieds carrés, que se passe-t-il si vous définissez votre paramètre sur XNUMX XNUMX pieds carrés ? Vous allez avoir quatre chambres supplémentaires.
Et si vous le fixiez à 2,600 2,600 pieds carrés, mais que vous trouviez une maison de trois chambres ? D'accord, les personnes qui envisagent des maisons de 2,600 XNUMX pieds carrés recherchent probablement cinq chambres. Cette maison va donc leur manquer. Il y a probablement suffisamment de superficie dans ces XNUMX XNUMX pieds carrés pour ajouter deux chambres supplémentaires, voire trois. Vous devez regarder chaque plan d'étage. Mais vous allez définir les joyaux comme ça. Si vous savez que trois chambres fonctionnent, cherchez des moyens d’obtenir plus de superficie et dites : puis-je en ajouter quatre ? Puis-je en ajouter cinq ? Pourrais-je en avoir six ? Et si la réponse est oui, y a-t-il un parking ? Y a-t-il suffisamment de salles de bains ? Le plan d'étage fonctionne-t-il ?
Cela vous donnera quelque chose à faire. Comme tu l’as dit, tu n’as pas peur de l’effort. Le fait que vous puissiez consacrer cette énergie à cela sera productif pour vous, plutôt que de simplement chercher quelles sont les maisons de trois chambres et quelle est la meilleure. C’est une approche frustrante à adopter, d’accord ? Lorsque vous la trouverez, elle sera probablement sur le marché depuis plus longtemps que la concurrence, car il n’y a pas beaucoup de gens à la recherche d’une maison de trois chambres d’une superficie de 2,600 XNUMX pieds carrés.
Ensuite, vous rédigez l’offre au prix qui vous convient. Maintenant, il peut s'agir du prix catalogue, il peut être inférieur au prix catalogue, mais faites quelque chose comme nous l'avons mentionné lorsque vous rédigez une offre pour essayer d'obtenir un compteur. Maintenant, ce qui se passe, c'est ma stratégie, c'est que je ne cherche pas à réussir un coup de circuit dans un seul domaine d'un accord, je cherche à accumuler plusieurs domaines dans lesquels je gagne et qui se combinent pour en faire un grand chelem. Donc, si vous achetez une maison de 2,600 2,500 pieds carrés dans laquelle vous pourriez obtenir cinq ou six chambres maintenant au lieu d'atteindre le seuil de rentabilité, vous gagnerez environ XNUMX XNUMX dollars par mois avec cette offre. Peut-être que vous entrez dans un meilleur quartier et que vous obtenez alors moins que ce qu’il vaut, et qu’il y a alors une composante de valeur ajoutée.
Ceux-ci se combinent pour rendre l’affaire vraiment bonne. Après en avoir vu quelques-unes, votre cerveau va les reconnaître comme, Ooh, c'est celui que je veux regarder. Cela a du potentiel. Il ne sera alors plus aussi difficile de les trouver. Ils commenceront à vous sauter dessus lorsque vous regarderez des maisons. Cela a-t-il du sens?
Wendy:
Ouais. Et cela m'amène à une de mes autres questions : avec cette histoire de piratage de maison, combien de personnes vivront dans une seule maison de 3000 XNUMX pieds carrés ? Devons-nous limiter à quatre personnes qui ne se connaissent pas ? Essayons-nous d'avoir quelques couples ? Quel est le bon mélange de cela ? Et je n’ai tout simplement pas encore maîtrisé cette compréhension.
David:
Ouais, je ne peux pas le dire avec certitude. Je n’ai jamais eu personne qui m’ait posé la question : combien de personnes vivent là-bas ? La plupart du temps, ce qu'ils disent, c'est à quoi ressemble la chambre et quel est mon loyer ? C'est la majorité, non ? Parce que lorsque vous vivez dans une pièce d’une maison, il est en quelque sorte compris que vous ne passerez pas beaucoup de temps dans les espaces communs. Il s’agit plutôt d’un environnement de type hostile. Je veux juste économiser de l'argent. Je veux un lit pour dormir. Je veux un endroit pour mes affaires, mais je ne cherche pas de maison. C’est un type de situation très transitoire.
Je suis donc sûr qu’ils préfèrent avoir moins de monde, mais je ne pense pas que ce soit une priorité aussi élevée que d’avoir ma propre salle de bain ? Avec combien de personnes dois-je partager une salle de bain ? C’est ce qui préoccupera la plupart des gens. Tout comme lorsque vous vous enregistrez dans un hôtel, vous ne vous demandez pas combien d’autres personnes séjournent dans l’hôtel ?
Wendy:
Mais vous voulez que votre espace commun soit attrayant et peut-être un espace extérieur où je pourrais m'asseoir et lire un livre. Ce sont des choses auxquelles je pense, mais je ne sais pas si c’est à cela qu’ils pensent. Ils disent simplement : j’ai besoin d’un endroit pour dormir et j’ai besoin d’un endroit pour prendre une douche.
David:
Je ne pense pas qu’ils pensent autant à « Je veux un endroit pour lire un livre ». Si vous aimez votre intimité, vous ne cherchez pas de chambres à louer, vous cherchez un appartement. Les gens qui recherchent cela recherchent une option économique, et c'est ainsi que j'ai vécu ma vie de flic pendant des années. Je me disais, je ne veux pas d’endroit où m’asseoir et lire un livre. J'ai juste besoin d'un endroit pour dormir et prendre une douche, puis retourner travailler. Vous allez donc avoir des infirmières itinérantes qui essaient d’accumuler ces heures supplémentaires et d’autres personnes qui souhaitent faire de la randonnée, explorer et faire des choses. Ils ne veulent pas d’endroit ni de demeure pour se détendre. Ces gens achètent ou louent leur propre maison ou louent leur propre logement, sans partager de chambre. C'est logique?
Wendy:
Oui.
David:
D'accord. Voilà donc un conseil que je vais vous donner. Et puis je vérifierais également les ordonnances locales pour m'assurer qu'il n'y a pas de limites au nombre de personnes pouvant vivre dans une maison, ce qui, je ne pense pas, sera très grave car ce sont généralement les voisins qui le signalent. . Ce qui sera une affaire énorme et ce que je dis tout le temps aux gens, parce que nous travaillons avec beaucoup de hackers domestiques dans l'équipe de David Greene, et nous avons compris cela, assurez-vous qu'il y a suffisamment de places de stationnement. Tout le monde l’oublie.
S’il n’y a pas assez de stationnement, vos locataires se gareront devant les maisons voisines. Les voisins vont se mettre en colère parce que même s’ils ne sont pas propriétaires de l’espace devant leur maison, ils pensent que c’est le cas. Et quand ils ne peuvent pas se garer devant leur propre maison, cela les incite à appeler la ville et à faire de leur vie un enfer. Vous recherchez donc des maisons, pas nécessairement des maisons de type track, où vos voisins sont très proches, vous voulez un peu plus d'espace et vous voulez vous assurer qu'il y a suffisamment de places de stationnement.
Wendy:
Intéressant. Ouais. D'accord. Et puis je peux également transformer les combles en d’autres chambres, n’est-ce pas ?
David:
Zut ouais. Vous voulez chercher ça. C'est ce que je faisais, c'est que je trouvais une maison avec un loft de trois chambres, je transformais le loft en chambre, je transformais le salon en deux chambres, et j'avais toujours une salle familiale, et je pouvais transformer trois chambres en six.
Wendy:
Wow.
Rob:
Ouais. Nous faisons cela tout le temps sur Airbnb. Nous marquons les lofts comme chambres. On le dévoile, on dit : Hé, c'est un espace ouvert, mais il y a des lits. Nous y mettons deux lits et cela peut certainement être utilisé comme chambre.
David:
Ou vous installez simplement des cloisons sèches et les transformez d'un loft en une pièce. C’est peu coûteux de faire cela si vous voulez simplement installer une porte et un cadre sur ce loft.
Wendy:
Intéressant. D'accord. Eh bien, je pense que si ça marche, ce sera ma première incursion dans cette ville de Las Vegas, et j'adopterai probablement ensuite l'approche de Jesse Vasquez avec d'autres unités, et je louerai peut-être toute la maison, les maisons, obtenez un certain nombre de propriétés, en quelque sorte sous contrat ou par arbitrage, et commencez à nouer des relations et à bâtir une entreprise. Peut-être que c'est ma façon de sortir un jour de mon W2 pour devenir en quelque sorte vraiment un spécialiste de la location à moyen terme dans ce domaine. Voilà donc ma réflexion à long terme.
David:
Eh bien, c’est quelque chose d’excitant.
Rob:
Ouais. C'est super.
David:
Nous vous contacterons bientôt. Merci beaucoup, Wendy.
Wendy:
Thank you.
David:
D'accord. Je tiens à remercier tous nos mentorés d'avoir participé à ce programme avec Rob et moi et d'avoir partagé leur parcours avec la communauté BiggerPockets. Cela a été génial. Rob, un dernier mot avant de partir d'ici ?
Rob:
Non, mais je dirai que ça a été vraiment cool de voir le voyage puis le développement réel du personnage de tant de personnes. Par exemple, nous avons en quelque sorte passé sous silence cela, mais Philip a mentionné avec désinvolture qu'il était entré dans une unité 20
David:
22 accord, ouais.
Rob:
Ouais. Nous n’en avons même pas parlé. Je me demande, attendez une minute, où était-ce il y a deux semaines lorsque nous en avons parlé avec eux ou il y a deux mois ? Je ne me souviens pas du calendrier à ce sujet. Mais c’est un énorme progrès. Et ce n’est que la pointe de l’iceberg pour certains de ces gens. C’est vraiment cool de voir qu’ils agissent réellement. Je pense qu’ils sont si près de franchir le cap, et je suis excité. Je pense que dès que Danny fait une offre basse et obtient un gros non, je pense que ça va être un peu effrayant au début, mais je pense qu'il va se sentir bien après.
David:
Oui, il fait de gros progrès. Vous pouvez simplement le dire avec sa personnalité, il commence définitivement à s'ouvrir et vous voyez certains de ces talents et dons naturels que possède Danny se manifester. Avant, quand il pensait, je n’en savais pas vraiment assez pour faire ça, une partie de cela était retenue. Et puis Wendy, je peux aussi le dire et la concentration commence à se faire sentir. Elle commence à avoir cette cible en ligne de mire, et j'ai le sentiment que Wendy est le genre de personne qui, lorsqu'elle se concentre sur cette cible, elle l'abat. . Rien ne l’arrêtera. Cela a donc été très cool à voir.
Et je tiens à vous remercier, Rob, tout le monde, si vous pouviez envoyer un message à Rob ou lui laisser un remerciement dans les commentaires, il est ici avec un très mal de gorge, se débattant tout au long du spectacle, crachant un poumon parce qu'il se consacre à cela processus et aime nos auditeurs autant que moi. Alors merci, Rob, d'être ici.
Rob:
À coup sûr. Heureux d'être ici.
David:
Et merci aux auditeurs. De plus, nous n’aurions pas ce podcast sans vous. Nous sommes là pour vous aider à gagner plus d'argent et à construire une vie meilleure, et nous vous aimons sincèrement et vous remercions d'être ici. Si vous le pouvez, donnez-nous une note cinq étoiles partout où vous écoutez des podcasts, cela nous aide beaucoup. D'accord. C'est tout ce que j'ai. C'est David pour la signature de Rob « The Infirmary » Abasolo.
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- Pourquoi toi NE JAMAIS soumettre votre offre finale lorsque vous essayez d'obtenir une propriété parfaite sous contrat
- Acheter des terres brutes et comment jouer due diligence sur un actif non traditionnel
- Embrasser le chaos Et comment constituer votre portefeuille immobilier avec un emploi du temps chargé
- Pourquoi 2023 est le marché idéal pour rédiger des « offres offensantes » sur les propriétés
- Investissement locatif à moyen terme et quels marchés fonctionnent le mieux pour cela
- Paralysie de l'analyse et comment ton esprit te trompe pour ne pas réussir
- La SEULE chose que la plupart des investisseurs en piratage immobilier oublient lorsqu’ils recherchent de nouvelles offres
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- semble
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- situations
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- quelque chose
- quelque part
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- Son
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- spécialiste
- spécialise
- groupe de neurones
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- Dépenses
- Commanditaires
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- j'ai commencé
- Commencez
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- succès
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- prend
- prise
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- Mises à jour
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- Vidéo
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- Attendre
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- marche
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- vouloir
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- Wells
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