A commercial crash immobilier cherche de plus en plus probablement en 2023. Hausse des taux d'intérêt, compressé taux plafondet une nouvel inventaire sur le point d'arriver sur le marché rend l'immobilier commercial, et plus particulièrement multifamilial, moins attrayant que jamais pour un investisseur immobilier. Mais avec tant d'argent encore investi dans les investissements multifamiliaux, les investisseurs ordinaires vont-ils être pris dans toute cette hystérie ? Ou est-ce simplement un crash sur-médiatisé qui ne se concrétisera pas avant des années ?
Tranchée Scott, PDG de BiggerPockets et hôte de la Podcast sur l'argent de BiggerPockets, a eu des soupçons sur l'espace multifamilial depuis que les taux hypothécaires ont commencé à monter en flèche. Maintenant, il est dans l'émission pour expliquer pourquoi un crash pourrait arriver, qui cela affecteraet une ce que les investisseurs peuvent faire pour se préparer. Ce n'est PAS le moment de s'attaquer aux transactions à enjeux élevés qui étaient si importantes en 2020 et 2021. Scott donne ses recommandations sur ce que les investisseurs passifs et actifs peuvent faire pour conserver leur richesse si et quand un crash se produit enfin.
Mais ce n'est pas tout! On ne parlerait pas de multifamilial sans Andrew Cushman ainsi que le Faircloth mat, deux grands investisseurs multifamiliaux qui ont des décennies d'expérience dans l'espace. Andrew et Matt répondent aux questions de deux mentorés de BiggerPockets, Philippe ainsi que le Danny, un couple d'investisseurs californiens essayant de faire évoluer leurs portefeuilles multifamiliaux. Si tu veux entrez dans le multifamilial de la bonne façon ou esquivez une mauvaise affaire, restez dans les parages !
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Scott:
Ceci est le podcast BiggerPockets, numéro d'émission 721.
Andrew:
Gardez à l'esprit que plus grand est mentalement plus intimidant, mais plus grand est plus facile. C'est la même quantité de travail pour démonter une 10 unités que pour démonter une 100 unités. Ma philosophie est donc d'aller aussi loin que vous le pouvez confortablement. Quand je veux dire confortable, c'est sans vous exposer, vous ou vos investisseurs, à un risque financier, mais ne soyez pas effrayé par le fait que « Eh bien, c'est 100 unités. Je n'ai encore jamais fait ça. Si vous avez pris un 10, vous avez pris un 100. C'est juste le montant des finances, et cela devient en fait plus facile plus vous montez.
Scott:
Qu'est-ce qui se passe tout le monde? Voici Scott Trench, invité temporaire sur le podcast BiggerPockets ici avec l'hôte, Dave Meyer. Désolé, je t'ai volé ça, Dave.
Dave:
Oh non. Je ne sais pas si je suis l'hôte ou l'invité. Quoi qu'il en soit, nous sommes ici ensemble, et nous prenons le contrôle de l'émission aujourd'hui.
Scott:
Merci de m'avoir invité aujourd'hui, Dave. Je vous en suis reconnaissant.
Dave:
Ouais, bien sûr. Vous êtes très fluide à cette intro. Vous êtes un vieux routier. Nous voulions vous avoir parce que nous avons eu quelques questions. Vous et moi avons en fait eu beaucoup de bonnes conversations hors ligne à ce sujet. Vous avez des réflexions vraiment intéressantes et, franchement, des inquiétudes concernant l'espace commercial multifamilial dont nous allons parler ici pendant les 20 premières minutes de l'émission.
Scott:
Ouais, je le sais. Je pense que le multifamilial commercial a connu une course vraiment phénoménale en créant une énorme quantité de richesse au cours des 10, 12 dernières années, car les loyers ont vraiment augmenté presque de manière accélérée au cours de la dernière décennie, les taux d'intérêt ayant baissé au cours de cette période et alors que les taux de capitalisation ont baissé. Cela a créé un environnement incroyable pour la création de richesse qui, je le crains, a suivi son cours et devrait en redonner une grande partie au cours des 12 à 18 prochains mois. Je veux vraiment exprimer ces inquiétudes et tirer la sonnette d'alarme ici afin que les investisseurs soient très, très méfiants à l'égard de cette classe d'actifs à l'approche de 2023 en particulier.
Dave:
D'accord, super. Eh bien, ce sera une excellente conversation. J'ai hâte d'y être. J'ai beaucoup de questions pour vous. Juste pour que tout le monde écoute, nous allons parler à Scott pendant environ 20 minutes. Ensuite, nous allons céder la parole à Matt Faircloth et Andrew Cushman qui répondront à des questions de mentorés et d'auditeurs sur l'espace multifamilial. Nous avons donc un grand spectacle pour vous aujourd'hui. Nous allons couvrir beaucoup de choses sur le commercial et le multifamilial, vous voudrez donc certainement rester dans les parages. Vous avez des idées sur ce qui se passe dans l'espace multifamilial et commercial, et nous aimerions entendre ce que vous pensez.
Scott:
Je pense que la première chose qui me préoccupe dans le domaine de l'immobilier multifamilial ou commercial multifamilial et commercial, c'est que les taux de capitalisation sont actuellement inférieurs aux taux d'intérêt dans une grande partie de cet espace. Cela signifie que lorsque j'achète un bien immobilier commercial, j'achète un flux de revenus. Si c'est à un taux de plafond de 5 %, je pourrais dépenser 10 millions de dollars pour acheter une propriété qui génère 500,000 5.5 $ par an en bénéfice d'exploitation net. Eh bien, si mon taux d'intérêt est de 6.5 % ou 30 %, comme Freddie Mac, les prêts hypothécaires à taux fixe sur 6.42 ans sont en moyenne de XNUMX % à la fin de l'année, cela signifie que ma dette est dilutive. Je vais en fait obtenir un meilleur rendement en achetant tout en espèces ou en étant du côté des prêts au lieu du côté des actions, à moins que je ne sois vraiment optimiste sur l'appréciation. Dans le cas de l'immobilier commercial, cela signifie que je suis vraiment optimiste quant à la croissance des loyers ou que, pour une raison quelconque, je crois que je peux réduire les dépenses d'exploitation. C'est donc un énorme problème. Ce n'est pas tenable à mon avis. Lorsque la moyenne du marché voit des taux de capitalisation inférieurs aux taux d'intérêt, cela signifie que le marché mise sur ces hypothèses de croissance. Et je ne comprends pas ça. Je pense que c'est une position vraiment risquée et effrayante.
Passons donc en revue ce qui doit être vrai pour que cela fonctionne pour les investisseurs dans l'espace commercial. Premièrement, la croissance des loyers doit augmenter. Une façon qui pourrait se produire est la dynamique de l'offre et de la demande. Du côté de l'offre, nous allons avoir le plus grand inventaire en ligne depuis les années 1970. Ivy Zelman estime qu'il y aura 1.6 million d'unités mises en ligne au cours des 12 à 18 prochains mois dans l'arriéré ici. Les constructeurs compléteront cet inventaire et le monétiseront. Il est possible que si les choses tournent vraiment mal, ils puissent arrêter la construction, mais cela prouve simplement qu'il y a un gros risque dans cet espace.
Ensuite, l'autre côté de cela… Je pense donc que c'est un vent contraire à cette hypothèse de croissance des loyers selon laquelle le marché va à fond, beaucoup d'offre en ligne, beaucoup de construction. Tout ce que vous avez à faire est de jeter un coup d'œil par la fenêtre ici à Denver et vous voyez les grues plus prolifiques qu'elles ne l'ont jamais été. C'est peu dire car la ville est en plein essor depuis longtemps. Maintenant, tout cela sera régional. Certaines villes ne verront pas l'offre arriver en ligne. Certaines villes verront des tonnes d'approvisionnement arriver en ligne et n'auront toujours aucun problème avec l'absorption de ces unités.
Dave:
Eh bien, juste pour réitérer, pour souligner ce point, Scott, nous constatons déjà que les loyers, en particulier dans les multifamiliaux, s'aplatissent et commencent à baisser dans certaines régions. C'est même avant, ce que vous dites, que cette augmentation de l'offre ne soit mise en ligne parce que je pense que c'est en quelque sorte vers le milieu de 2023, lorsque cela est prévu. Nous le constatons donc déjà avant même que la surabondance de l'offre ne commence à avoir un impact sur cette dynamique.
Scott:
Ouais, absolument. Je pense qu'un meilleur pari est que les loyers restent stables ou peuvent même diminuer au cours des 12 prochains mois dans l'espace multifamilial par rapport à l'hypothèse implicite lorsque les taux de capitalisation sont inférieurs aux taux d'intérêt qu'ils vont exploser.
Du côté de la demande, je pense que nous avons un joker ici, et je n'ai pas vraiment de prévisions dans lesquelles je sois vraiment confiant sur la demande. L'un des grands arguments en faveur de la demande est qu'il y a plus de monde, la formation des ménages s'accélère. Il y a des tendances à long terme qui soutiennent cela. C'est vrai, mais il y a tout un tas de volatilité dans toute la situation du COVID : beaucoup de gens déménagent, divorcent, rompent. Cela crée la formation de ménages, à mon avis, artificiellement. C'est une mesure qui peut déplacer et confondre les économistes. Je ne sais donc pas comment prédire la formation des ménages en 2023 dans un sens ou dans l'autre. Je pense que le pari le plus sûr est de supposer très peu de formation de ménages. S'il y a une légère récession ou si les taux d'intérêt continuent d'augmenter, cela exercera des pressions sur l'économie. Cela entraînera une moindre croissance des salaires, et nous pourrions rembourser une partie de ces augmentations de loyer. Je pense que, si quoi que ce soit, il y a des raisons de croire que les loyers, encore une fois, restent stables ou diminuent d'année en année. Là encore, c'est problématique.
Je crains donc qu'en 2023, nous puissions voir les taux de capitalisation augmenter, ce qui signifie une baisse des valorisations des actifs multifamiliaux. Ainsi, cette même propriété qui génère 500,000 10 $ de bénéfice d'exploitation net passe de 5.0 millions de dollars à un plafond de 7.7 % à 6.5 % à un plafond de 23 %. C'est un effondrement de 70 % de la valeur de l'actif de cette propriété. Si vous avez un effet de levier 30/70, vous avez utilisé 30 % de dettes, 2023 % de fonds propres, cela va anéantir la grande majorité de vos fonds propres. C'est le problème que je vois se préparer dans cet espace ou dont je crains qu'il ne se prépare dans l'espace XNUMX.
Dave:
Voyez-vous cela dans tous les actifs multifamiliaux ? Les syndications plus importantes ou les petites multifamiliales seront-elles affectées de manière disproportionnée par cela ?
Scott:
Je pense qu'il s'agit d'une menace pour les actifs immobiliers commerciaux à tous les niveaux, ce qui comprend les espaces de bureaux, les commerces de détail, les immeubles multifamiliaux et autres. Je pense que vous allez voir plus de pression sur les actifs plus importants. Vous allez voir une pression sur les actifs qui ne sont pas financés par des prêts Freddie Mac à taux fixes sur 30 ans. Je pense que les gens seront touchés de manière disproportionnée. Je pense aussi que vous allez voir des gens qui ne vendent tout simplement pas pendant cette période. Si vous êtes investi dans une syndication, votre syndicateur ne vendra probablement pas avant un an ou deux et espère que les prix se redresseront. Ce qui m'inquiète cependant, c'est que si les taux d'intérêt restent élevés, et qu'ils peuvent même baisser un peu, je sais que vous pensez que les taux hypothécaires vont probablement baisser l'année prochaine, mais tant qu'ils restent beaucoup plus élevés qu'ils ne l'étaient au cours des deux dernières années, je pense que les taux de capitalisation seront réinitialisés à un niveau plus élevé, peut-être 6.5 %, 7 % à l'échelle nationale, encore une fois, variant selon la région.
Dave:
Eh bien, idéalement également, la plupart des syndicateurs et des opérateurs tiendront probablement le coup. Mais étant donné la nature des prêts commerciaux, la plupart d'entre eux n'ont pas de dette fixe à long terme. Certains d'entre eux pourraient avoir des paiements forfaitaires à venir ou une hypothèque à taux variable qui s'ajustera au cours des deux prochaines années, ce qui pourrait potentiellement forcer une vente ou avoir un impact négatif supplémentaire sur les flux de trésorerie des propriétés.
Scott:
Je pense que c'est vrai, et je pense que c'est une très grande inconnue dans l'espace. Je ne connais personne qui dispose d'excellentes données sur les moyennes des dettes immobilières multifamiliales commerciales. Quelle est la durée de vie moyenne pondérée de ces dettes ? Est-ce cinq ans? Est-ce 10 ans ? Est-ce 30 ans ? Est-ce que tout le monde obtient des prêts à taux fixe Freddie Mac à ce sujet et nous sommes tous prêts? Je suppose qu'il y a une grande dispersion dans ces domaines et que différentes personnes seront touchées de manière très différente. Ma meilleure hypothèse est qu'il y aura un processus plutôt qu'un événement pour cette réinitialisation du taux plafond. Il y aura juste une pression continuelle sur les opérateurs de ces actifs sur 12 à 18 mois, mais il pourrait toujours y avoir une sorte de problème d'événement où les choses arrivent à un point critique en même temps.
Soit dit en passant, ce n'est pas une nouvelle. La valeur des actifs dans l'espace a déjà baissé de 20 à 30 % sur de nombreux marchés. Pour certains de ces marchés, c'était comme un interrupteur et une partie du temps. Brian Burke, je pense, a de très bons détails à ce sujet sur un précédent podcast de BP. Ensuite, je tiens également à rappeler que vous aviez Ben Miller sur le podcast On the Market, le PDG de Fundrise. Il a vraiment une bonne idée, je pense, des problèmes de calendrier et de crédit qui se posent dans l'espace, et de la façon dont les gens sont endettés et pourquoi le prêteur A a emprunté au prêteur B pour financer la propriété C, et tout le monde a besoin de liquidités à la fois, cela pourrait créer des problèmes. Je pense que c'est vraiment difficile à prévoir. Je pense, encore une fois, que c'est un espace où personne n'a de grandes données, et il y a une grande inconnue ici.
Dave:
Il est vraiment difficile de trouver cette information. Si vous voulez consulter ce podcast dont parlait Scott, il est sorti vers Noël sur le flux On the Market. Vous pouvez vérifier cela. C'est ce qu'on appelle le grand désendettement avec Ben Miller. Scott, je pense que c'est fascinant et j'apprécie votre point de vue. Je suis curieux de savoir ce que vous recommanderiez aux investisseurs de faire. Je suppose qu'il y a deux côtés à cela. En tant qu'opérateur, syndicateur multifamilial, que leur recommanderiez-vous de faire ? Alors, en tant que personnes comme moi qui investissent passivement dans des syndications d'offres multifamiliales, quel serait votre conseil ?
Scott:
Eh bien, je pense que si vous êtes dans une syndication en cours, vous devez simplement prier et tenir. Il n'y a pas vraiment d'autre option. Vous êtes un commanditaire, et il n'y a rien à faire. Tout se résume donc à ce que vous pouvez faire à l'avenir. Je pense que si vous envisagez d'investir dans une syndication, assurez-vous que c'est un énorme gagnant, même dans un environnement de croissance sans loyer. Jetez les projections du syndicateur sur la croissance des loyers du marché et dites, s'il n'y a pas de croissance des loyers, est-ce que cela a encore du sens au cours des deux prochaines années pour moi ? Et cela a-t-il un sens où, même si je dois vendre la propriété avec une augmentation de 150 points de base des taux de capitalisation sur ce marché… ? C'est une règle générale. Chaque région variera. Vous pouvez certainement modifier ces hypothèses selon votre région si vous avez un de ces marchés qui a beaucoup de migration nette avec très peu de nouvelles constructions.
Un autre est, au lieu d'être du côté des capitaux propres dans une syndication, envisagez d'être du côté de la dette. Il y a les actions privilégiées, qui sont vraiment cohérentes avec la dette en termes de profil de rendement, bien qu'elles soient inférieures à la dette plus senior au sommet de la pile. Ou vous pouvez simplement entrer dans un fonds de dette. Si le taux plafond est de 5 % et que les taux d'intérêt sont de 6.5 %, pourquoi ne pas simplement gagner des taux d'intérêt de 6.5 % ou même plus avec d'autres fonds de dette ? C'est une façon moins risquée d'obtenir de meilleurs flux de trésorerie pendant un certain temps. Lorsque les choses changent ou si elles changent, vous pouvez toujours revenir à l'équité ou lorsque vous avez confiance dans la croissance des loyers. Si vous envisagez de conclure une transaction sur actions, envisagez peut-être de trouver quelqu'un qui se syndiquera sans aucun effet de levier. Encore une fois, si la propriété va produire un rendement à un taux de capitalisation de 5 %, envisagez de ne pas utiliser de dette du tout. Cela va en fait augmenter vos rendements dans un environnement de croissance nulle ou à faible loyer tout en étant à moindre risque. Alors c'est vraiment attirant.
Ce sont des opinions super audacieuses que j'essaie d'apporter ici, mais je veux vraiment exprimer cette inquiétude parce que j'ai l'impression que les gens ne comprennent pas cela et j'ai l'impression qu'ils obtiennent des informations… Si vous obtenez tout vos informations provenant de personnes qui syndiquent des transactions immobilières, reconnaissez que ces syndicateurs, ce sont des gens formidables, ils font un excellent travail dans de nombreux cas, mais c'est leur gagne-pain. Il est peut-être difficile de voir certains des risques dans cet espace si votre gagne-pain dépend de la levée de gros capitaux, de l'achat d'offres et de gagner de l'argent grâce aux frais d'acquisition, aux frais de gestion, puis à un intérêt porté sur le [inaudible 00 :13:51].
Dave:
C'est un bon conseil, Scott. Merci. Voyez-vous ce ralentissement potentiel dans l'immobilier commercial? D'après ce que vous dites, cela ressemble à. Personnellement, je crois que nous verrons un modeste ralentissement de l'immobilier résidentiel, mais celui-ci commercial a plus d'inconvénients selon votre analyse. Le voyez-vous se répandre dans le secteur résidentiel ou dans d'autres secteurs de l'immobilier ?
Scott:
Ce n'est pas une bonne nouvelle pour l'immobilier au sens général. Écoutez, je pense que vous maîtrisez très bien le marché résidentiel en particulier. Vous avez une bonne maîtrise de tous les marchés. Je ne pense pas que vous passiez autant de temps dans l'espace commercial. Je dirais, en passant, que vous devriez prendre certaines de mes opinions ici avec un grain de sel parce que je suis un aspirant amateur qui comprend les marchés de l'immobilier commercial ici. Mais dans l'espace résidentiel, je pense que nous avons une idée raisonnable de cela. Il y a toute une variété de résultats. Mais non, la baisse des valeurs des actifs immobiliers commerciaux ira probablement de pair avec la baisse des valeurs des actifs immobiliers résidentiels. Nous le prédisons déjà. Je pense que des baisses de 3 à 10 % sont le stade approximatif dont vous avez parlé pour le secteur résidentiel, selon le niveau des taux d'intérêt à la fin de l'année prochaine.
Dave:
Eh bien, c'est super utile.
Scott:
Soit dit en passant, si vous envisagez d'investir dans l'immobilier résidentiel, mettez-le sur la calculatrice BiggerPockets et regardez la propriété avec une hypothèque de 30 ans et des hypothèses raisonnables d'appréciation et de croissance des loyers et mettez-la là-bas sans hypothèque et voyez ce que les retours ressemblent. Dans de nombreux cas, les rendements seront meilleurs sans hypothèque sur la propriété, ce qui, encore une fois, est quelque chose de vraiment intéressant et qui devrait faire tourner les roues. Vous devez vraiment trouver de bonnes affaires dès maintenant pour que cela fonctionne, et vous voudrez peut-être envisager d'être du côté des dettes.
Dave:
Génial. Eh bien, Scott, nous apprécions vraiment cette analyse très sobre et réfléchie. C'est clairement une chose à laquelle notre public et toute personne envisageant d'investir dans l'immobilier devraient réfléchir et en apprendre davantage.
Scott:
Eh bien, Dave, une question que j'ai pour vous est, qu'en pensez-vous ? J'arrive chaud avec un peu de malheur et de tristesse ici, craignant qu'il y ait un très gros facteur de risque qui se prépare dans l'espace immobilier commercial. Pensez-vous que je suis raisonnable avec cela, ou pensez-vous que je suis loin?
Dave:
Non, je fais. Je pense que c'est une préoccupation sérieuse. J'ai vraiment du mal à imaginer que les taux de capitalisation restent là où ils sont. Je ne peux pas imaginer un monde où ils ne se développent pas. Comme vous l'avez très bien illustré, de modestes augmentations des taux de capitalisation ont des effets néfastes très importants sur la valeur des actifs. Nous voyons simplement les conditions s'inverser d'une manière telle que les taux de capitalisation sont extrêmement bas depuis très longtemps, et les conditions économiques, je ne pense pas, le supportent vraiment plus.
Je pense que ce que vous avez dit au sujet de la croissance des loyers est exact. Le parti que nous avons tous vu au cours des deux dernières années où la croissance des rangs a explosé, les conditions économiques ne le supportent plus vraiment. Je pense qu'il est temps d'être très prudent et conservateur. Je ne vois aucun inconvénient à être vraiment conservateur. Si vous vous trompez et si je me trompe, alors ce n'est qu'un bonus pour vous. Si vous investissez de manière très prudente et que la croissance des loyers augmente et que les taux de capitalisation restent bas, tant mieux pour vous. Mais comme vous l'avez dit, je pense que le conseil le plus sobre et le plus approprié, à la fois dans le secteur commercial et résidentiel en ce moment, est de supposer une croissance très modeste des loyers, voire aucune, supposer une très faible appréciation, et si les offres fonctionnent toujours, alors cela a du sens . Mais je ne pense pas qu'espérer une amélioration des conditions soit une sage ligne de conduite, du moins pour l'année prochaine et peut-être deux ans.
Scott:
Bien grande. Encore une fois, je me sens un peu nerveux d'exprimer cette préoccupation. Je viens essentiellement dans l'émission et je dis : « Je prédis une jolie… » Je ne prédis pas. Je m'inquiète d'une baisse pouvant atteindre 30 % de la valeur des actifs dans les multifamiliaux commerciaux. C'est un domaine où j'ai vraiment apprécié le podcast de Ben Miller où il a parlé des risques de crédit ici, mais je pense vraiment que la multifamiliale n'est pas à l'abri de cela. Son risque était pour le commercial, comme un bureau de vente au détail, ces autres classes d'actifs. Je pense que la multifamiliale est très exposée en ce moment, et je crains que certaines de ces choses n'aient pas été correctement évaluées sur le marché.
Encore une fois, cela revient simplement au simple fait que nous essayons de gagner de l'argent en tant qu'investisseurs. Comment pouvez-vous gagner de l'argent si les loyers n'augmentent pas et que votre dette est plus chère que le flux de trésorerie que vous achetez ? Cela doit changer. Je pense qu'un écart raisonnable entre les taux de capitalisation et les taux d'intérêt en moyenne nationale est d'environ 150 points de base. Cela équivaut à une très forte augmentation qui passe d'environ 5 % en moyenne nationale à l'heure actuelle à 6.5 % de taux de plafonnement. Encore une fois, cela détruit beaucoup de valeur. J'espère donc que cela est utile.
Dave:
La seule alternative est que les taux d'intérêt baissent, comme vous le dites, vous avez besoin de cet écart. Mais personnellement, je pense que les taux hypothécaires pourraient baisser d'ici la fin de 2023, mais pas beaucoup, je ne pense pas de 100 points de base par rapport à leur niveau actuel. C'est ma pensée, mais je n'y crois pas très fort. Je pense qu'il y a beaucoup de façons différentes que cela pourrait aller. Je pense donc que le résultat le plus probable, comme vous l'avez dit, est que les taux de capitalisation augmentent pour atteindre cet écart sain historique plutôt que les taux d'intérêt ne baissent.
Scott:
Il peut y avoir une combinaison. Cela pourrait être un facteur atténuant. Ils pourraient baisser un peu et les taux de capitalisation pourraient encore augmenter une partie de cela, mais j'ai très peur de cet espace au cours de la prochaine année.
Dave:
D'accord, Scott. Eh bien, nous apprécions vraiment cette évaluation honnête et vous partagez vos sentiments avec nous. C'est super utile pour tous ceux qui écoutent ça et ça m'a donné beaucoup à réfléchir. Avant de vous laisser partir d'ici, quel est votre petit conseil pour aujourd'hui ?
Scott:
Mon petit conseil est que si vous analysez un bien immobilier commercial ou tout autre bien immobilier, dans l'environnement actuel, essayez d'abord de l'analyser avec et sans dette. Ensuite, si vous envisagez des opportunités syndiquées, si vous êtes toujours intéressé par des opportunités syndiquées, assurez-vous que le sponsor achète en profondeur, achète avec une forte remise par rapport à la valeur marchande, qu'il existe d'importantes opportunités d'augmentation de loyer juste pour apporter les loyers actuels au marché, et que le bien peut encore générer un profit acceptable lorsque le syndicateur devra le revendre trois à cinq ans plus tard, même si c'est à un taux plafond supérieur de 1.5 %, soit 150 points de base supérieur à ce qu'il était acheté à aujourd'hui.
Dave:
Eh bien, merci Scott Trench, le PDG de BiggerPockets. Nous vous remercions d'être ici. Sur ce, nous allons céder la parole à Matt Faircloth et Andrew Cushman qui répondront à quelques questions des mentorés sur l'investissement multifamilial.
Andrew:
Philip Hernandez, bienvenue sur le podcast BiggerPockets. Comment allez-vous, monsieur?
Philippe:
Je vais bien. Je suis super content d'être ici. Merci beaucoup, André.
Andrew:
Vous faites partie du groupe inaugural du programme de mentoré de BiggerPockets. Vous êtes ici avec quelques questions auxquelles nous espérons pouvoir répondre aujourd'hui. Est-ce exact?
Philippe:
Ouais, ouais, c'est vrai. Je suis super content et merci beaucoup pour votre temps. Ma question, dans le monde multifamilial, mais aussi juste dans le monde de l'immobilier en général, souvent quand on débute, le conseil est donné de s'associer à quelqu'un qui a plus d'expérience que vous en lui apportant une certaine valeur , soit pour trouver l'accord, soit pour gérer l'accord, soit pour faciliter la tâche de la personne qui a plus d'expérience que vous. Et si la seule chose que vous puissiez faire pour ajouter de la valeur était de lever des capitaux ? Je commence à en trouver… Mon réseau commence à être intéressé à investir davantage avec moi. Et si je n'ai pas le deal ? Et si quelqu'un d'autre a un accord, mais que je commence tout juste à le connaître, comment évalueriez-vous la personne pour qui vous envisagez d'apporter l'argent de vos amis et de votre famille dans un accord ? À quoi ressemblerait votre liste de contrôle pour que vous le fassiez correctement ?
Andrew:
Sujet important. Juste pour être sûr que nous avons bien compris, votre question est essentiellement la suivante, si je débute en quelque sorte en tant que collecteur de capitaux, à quoi ressemble la liste de contrôle pour choisir le bon partenaire ou co-sponsor avec lequel investir cet argent ?
Philippe:
Oui exactement. Parce que vérifier un accord en ce qui concerne ma propre diligence raisonnable, je me sens raisonnablement compétent pour cela, mais c'est si je contrôle tout. Et si je ne contrôlais pas tout ?
Andrew:
Vous avez raison. Matt a probablement beaucoup de choses à dire là-dessus, donc je vais me contenter de quelques petites choses, puis je le laisserai prendre le relais. Premièrement, je dirais d'aller lire le livre de Brian Burke, The Hands-Off Investor, car il est écrit pour les investisseurs passifs LP. C'est le manuel le plus détaillé et le plus approfondi sur la façon de contrôler un opérateur que j'ai jamais vu de ma vie. Donc, si vous envisagez de collecter des fonds et de mettre cet argent avec quelqu'un d'autre, vous devez être un expert dans ce livre. C'est la première chose que je ferais. Même en tant que personne qui fait cela depuis une décennie et demie, j'ai lu chaque page de son livre. Il y a beaucoup à apprendre là-dedans. Alors fais ça.
Deuxièmement, si vous allez collecter l'argent d'autres personnes et le mettre ensuite dans l'accord de quelqu'un d'autre, ne soyez pas simplement dans un commanditaire. Assurez-vous que vous faites partie de la société en nom collectif ou que vous avez au minimum un certain niveau de participation ou de contrôle dans la transaction. Malheureusement, pas plus tard que la semaine dernière, un de mes amis a collecté de l'argent, l'a mis avec un autre sponsor dans le cadre d'un accord au Texas. Ils ont eu un incendie. L'affaire tourne mal. 100% du capital va être perdu. L'une des plus grandes frustrations avec l'ami à moi qui a collecté l'argent est qu'il n'a aucun contrôle. Il ne peut même pas obtenir toutes les informations sur ce qui se passe. Assurez-vous donc que vous avez un certain niveau d'entrée, un certain niveau de contrôle.
Je recommanderais également, lorsque vous examinez un accord spécifique, de souscrire à l'accord et de faire preuve de diligence raisonnable sur l'accord comme s'il s'agissait de votre propre accord et que vous l'avez trouvé. Vous dupliquez essentiellement la souscription et la recherche que le promoteur est censé faire. J'espère que tout s'aligne et que vous vous dites : « Wow, ce mec est génial. Mais si ce n'est pas le cas, vous allez trouver cela, et vous allez vous épargner beaucoup de… Vous évitez les risques à vos investisseurs et vous sauvez votre propre réputation. Ensuite, réalisez également que vous pariez vraiment plus sur cet opérateur que sur une transaction spécifique, d'autant plus que le marché est en train de changer. La gestion des actifs et les bonnes opérations sont là où l'argent est vraiment gagné. Nous surfons tous sur une énorme vague depuis 10 ans, qui a culminé, et les bons opérateurs vont être le facteur de différenciation à l'avenir.
Ensuite, de votre point de vue, Philip, comprenez simplement que quoi qu'il arrive, vous placez dans une certaine mesure votre réputation entre les mains de quelqu'un d'autre. Passez par ce processus de vérification, faites-le lentement. Si vous le faites correctement, cela peut être une chose merveilleuse pour grandir, évoluer et vous concentrer sur ce dans quoi vous êtes doué. Mais gardez cela à l'esprit. Matt, je vais vous le lancer pour voir ce que vous avez à ajouter ?
Matt:
Eh bien, je pourrais simplement dire: "Hé, je suis d'accord avec Andrew", ce que je fais la plupart du temps. Tout ce qu'Andrew a dit est 100% correct. Oui, examinez-les comme si vous investissiez votre propre capital, et c'est ainsi que vous devriez le voir. Avant tout, Philip, regardez cela comme si c'était votre argent qui allait dans l'accord de cet autre opérateur. Faites ce que vous feriez si vous faisiez ce chèque. Parce qu'en substance, la personne qui investit n'investit pas dans cette transaction. Ils investissent en vous. Ils viennent vers vous pour les aider à trouver un endroit où garer leur capital. Ils ne sont pas tellement comme… Ils pourraient simplement s'adresser directement à cet opérateur. Pourquoi auraient-ils besoin de passer par vous ? La raison pour laquelle ils doivent passer par vous est qu'ils vous font confiance. Ils investissent avec Philip Hernandez dans son réseau, ses prouesses en matière de souscription et sa connaissance du marché.
Alors fais ça. Parcourez et examinez le marché, découvrez pourquoi le marché est incroyable. Ne vous contentez pas d'écouter le syndicat, l'opérateur ou l'organisateur. Venez avec vos propres devoirs pour savoir pourquoi. Ne vous fiez pas uniquement aux documents PDF du syndicateur qui affichent les états financiers. Obtenez leurs nombres réels dans Excel. Souscrivez l'accord vous-même. Obtenez le registre des loyers et les relevés de profits et pertes du propriétaire actuel auprès duquel il achète la propriété et faites votre propre analyse de la propriété. Peut-être proposez-vous votre propre vérification, votre propre souscription et testez également l'accord. Toutes ces choses sont faites par de bons investisseurs LP qui veulent investir dans une transaction, et vous devez agir comme si c'était votre poudre qui allait dans cette transaction, pas vos investisseurs. C'est le numéro un.
Je pourrais aussi vous proposer quelques réflexions, si vous le cherchez, sur la façon dont vous pouvez vous protéger en collectant des fonds pour quelqu'un d'autre. Parce que j'imagine que tu es un gars formidable, je le sais, mais tu ne fais pas ça pour un passe-temps. Vous faites cela parce que vous aimeriez obtenir une sorte de compensation en échange de la participation de l'un de vos investisseurs à l'opération, n'est-ce pas ?
Philippe:
Ouais absolument.
Matt:
Le problème est que, sauf erreur de ma part, vous ne détenez pas de licence Series 7. Vous n'êtes pas un courtier agréé en valeurs mobilières, n'est-ce pas ?
Philippe:
Correct.
Matt:
Cet opérateur ne peut donc pas vous dédommager pour avoir levé des capitaux parce que vous vendez un titre pour lui. Je ne peux pas vous faire un chèque en dollars et en actions que vous collectez en échange d'une levée de fonds, car cela reviendrait à vous rémunérer en tant que courtier en actions pour la vente d'un titre, et vous avez besoin d'une licence pour le faire, ce que vous n'avez pas . Mais rassurez-vous, je vous ai couvert.
Pour ce faire, vous devenez membre du GP, la société en nom collectif, comme l'a dit Andrew. Maintenant, il y a une découpe là-bas. Vous ne pouvez pas simplement devenir médecin généraliste en tant que collecteur de capitaux. Vous devez avoir un rôle actif dans l'entreprise. Le travail d'un collecteur de capitaux est à peu près terminé après la création de l'entreprise. Tu sais ce que je dis? Ce n'est pas comme si vous aviez besoin de plus de capital pour toujours. Vous avez levé le capital et la transaction est conclue, puis vous avez terminé. Donc, ce que la SEC voudra voir, s'il y a un jour un examen minutieux de l'accord, et pour être honnête, pas ce que votre investisseur voudra voir, restez-vous un partenaire actif dans l'accord ? Ainsi, le travail de Phillip ne se termine pas une fois le capital levé, car cela vous permet de jouer un rôle actif dans l'entreprise en tant que propriétaire. Si vous êtes propriétaire d'une entreprise, quelle que soit sa taille, vous êtes autorisé à vendre des actions. Vous n'avez pas besoin d'une licence de valeurs mobilières si vous possédez une partie de l'entreprise. Tu me suis?
Philippe:
Oui.
Matt:
Maintenant, vous possédez une partie de l'entreprise, mais vous devez également faire autre chose que simplement lever des capitaux. Ainsi, vous pourriez siéger dans l'équipe de gestion d'actifs. Vous pourriez, comme nous le faisons chez DeRosa pour mon entreprise, ce que nous faisons, c'est que nous formons un conseil d'administration, et ce conseil d'administration a une voix. Ils ont dit. Nous organisons régulièrement des réunions du conseil d'administration. Nous gardons des minutes. Nous sommes même des abrutis et suivons les Robert's Rules of Order où il y a des motions, des seconds et des oui et tout ça. Vous pouvez donc faire tout cela en tant que conseil d'administration avec les éleveurs de la capitale ayant une voix régulière sur l'entreprise. Si l'opérateur est prêt à jouer avec vous et à organiser les choses de cette façon, c'est un excellent moyen pour vous de devenir membre du GP, pour que vous ayez votre mot à dire et que vous ayez le contrôle, et aussi pour que vous deveniez membre de le GP afin que l'organisateur principal puisse légalement vous indemniser sous la forme ou la manière que vous négociez pour vous-même.
Philippe:
Donc, s'il s'agit d'un petit accord et s'il y a trois personnes sur l'accord, quatre personnes sur l'accord, Andrew, vous avez dit assurez-vous d'avoir un certain niveau de contrôle. À quoi cela ressemble-t-il réellement ? Contrôle jusqu'à la dispo ou contrôle… ? Que dirais-je, "Oh, c'est comme ça que je veux que ça ressemble?" jusqu'au contrôle ?
Andrew:
Contrôlez dans la mesure du possible. Vous pouvez donc voter sur, comme vous l'avez dit, la disposition, quand/comment, l'approbation du prix. Vous devez approuver, est-ce qu'il est refinancé ? Allez-vous licencier le gestionnaire immobilier et en embaucher un nouveau ? Vous devriez avoir votre mot à dire là-dessus. Vous obtenez des informations sur l'opportunité de faire ou non de grosses dépenses en capital. Devraient-ils être retenus ou devriez-vous aller de l'avant avec eux? Vous avez la possibilité d'avoir des commentaires sur les distributions à effectuer ou à retenir pour préserver la situation financière de la propriété afin de traverser d'éventuelles périodes difficiles ? Donc, plus vous avez de commentaires, mieux c'est pour vos investisseurs. Ensuite, vous allez également en apprendre davantage. Surtout si vous êtes du côté de la collecte de capitaux, vous ne passerez pas autant de temps dans les opérations. Vous allez en apprendre plus en faisant cela aussi.
Matt:
Ce qui est intéressant Philippe, c'est que tu en avais parlé, ce n'est qu'une petite affaire. Vous n'êtes que trois ou quatre impliqués dans ce projet, n'est-ce pas ? Je ne voulais pas vous effrayer ou qui que ce soit d'autre en pensant : « Oh, conseil d'administration. Eh bien, bon sang, Microsoft a un conseil d'administration, mais c'est un petit accord de taille. Il n'a pas besoin d'un conseil d'administration. Eh bien, oui et non. Vous n'avez pas à laisser des termes comme ça vous effrayer ou qui que ce soit d'autre. Il n'y a que des façons d'exploiter des biens immobiliers qui impliquent quelques partenaires. Cela implique l'arrivée de capitaux privés dans l'affaire. Chaque partenaire ayant son mot à dire, comme l'a dit Andrew, dans le projet est impératif. Chaque partenaire ayant un vote.
Au fait, ça n'a pas à être ce que dit Phillip. Il faut juste que Phillip ait un vote, Philip a une voix. Dans toutes ces choses, il s'agit généralement d'un consensus ou même d'un genre de chose «Oui, dis oui, non, dis non» pour déterminer si vous acceptez ou non l'offre, si vous décidez ou non de remplacer le toit. C'est ainsi que se déroule l'immobilier semi-complexe. Il peut s'agir d'une propriété de quatre logements ou d'une propriété de 10 logements, peu importe. Je ne veux pas que les gens considèrent cela comme plus complexe que nécessaire. Il peut s'agir d'un appel Zoom rapide et très rapide que vous enregistrez simplement que l'appel Zoom s'est produit. Peut-être ici et encore, mettez-vous dans un avion, Philip, et sortez et regardez la propriété.
La dernière chose que je vais vous laisser, et tout le monde aussi, trop de gens font de l'investissement immobilier comme ça comme un barbotage. Si vous levez des capitaux privés pour un opérateur, vous ne devriez pas lever de capitaux pour cet opérateur à moins que vous ne prévoyiez de le faire 10 fois pour leurs 10 prochaines transactions ou peut-être de devenir éventuellement votre propre entreprise. Mais vous ne devriez pas tenter de lever des capitaux pour un opérateur. Vous devriez le faire encore et encore et encore pour que votre marque s'y attache afin que les gens vous considèrent comme une source de capital pour eux, et c'est quelque chose que vous pouvez faire encore et encore et encore. Ce n'est pas quelque chose que vous pouvez essayer une fois, car un projet immobilier typique peut durer cinq ans, et si l'économie change un peu, cela pourrait prendre un peu plus de cinq ans dans ces projets. Vous devez donc vous assurer que vous aimez travailler avec ces gens et que vous voulez faire beaucoup plus de travail avec eux.
Philippe:
C'est un excellent conseil. Merci beaucoup les gars. J'apprécie vraiment cela.
Matt:
Philip, avant de vous séparer mec, je veux vous faire savoir que vous étiez un mastodonte génial, génial, génial dans le Bootcamp multifamilial que nous avons eu dans celui que nous avons lancé il y a quelques mois, et je tiens à vous remercier d'avoir apporté la sauce que vous avez apportée à cela. Il semble que vous fassiez exactement la même chose pour le programme de mentoré. Je suis vraiment reconnaissant de vous voir ici. Je t'ai vu au BP Con. J'aime ton ambiance, j'aime ton énergie même si tu es emmitouflé là-bas à Los Angeles.
Philippe:
Merci. Appréciez-le. Je vous remercie les gars.
Andrew:
D'accord, fais attention, Phil.
Matt:
Andrew, nous avons une autre question en ligne ici. Je veux faire venir… J'ai Danny, Danny Zapata. Danny, bienvenue sur le podcast BiggerPockets, mec. Comment allez-vous aujourd'hui?
Danny:
Je vais très bien. Merci de m'avoir invité.
Matt:
Vous êtes bienvenue. A quoi es-ce que tu penses? Comment Andrew et moi pouvons-nous égayer un peu votre journée ? Quelle est votre question immobilière que vous voulez apporter à Andrew et moi pour répondre et pour que les masses entendent nos réflexions ?
Danny:
Permettez-moi de vous donner un peu de contexte. Je suis actuellement un petit investisseur multifamilial, j'ai quelques propriétés à Sacramento, et je cherche à franchir cette prochaine étape importante. C'est donc une très bonne occasion de choisir vos deux cerveaux ici en ce moment. La question que je me pose est la suivante : outre les différences de prêt entre les petites et les grandes multifamiliales, quelles sont les autres choses que vous avez recherchées lorsque vous passez de moins de cinq unités à des propriétés de 10 à 20 unités ?
Matt:
Eh bien, je sais, Andrew, vous et moi avons des débats amicaux sur ce qui est le mieux. Andrew s'est pratiquement lancé dans l'immobilier multifamilial parce qu'il est un super-héros et qu'il est capable de le faire. La plupart des roturiers comme moi doivent passer de cinq à 10 unités à 30 à 40 et évoluer dans ce sens. Andrew, je sais que vous avez également des idées à ce sujet. Mais je vais te faire part brièvement de mes réflexions, Danny, dans la mesure où le compte de profits et pertes est toujours le même. Il y a toujours des profits, et il y a toujours des pertes là-dedans. Il y a encore des revenus et des dépenses. Donc, vous allez toujours avoir un flux de revenus.
Mais au fur et à mesure que vous vous engagez dans des transactions de plus en plus importantes, cela devient peut-être quelques sources de revenus supplémentaires. Il ne s'agit peut-être pas seulement de revenus locatifs. Peut-être que votre P&L va montrer les frais de blanchisserie et toutes sortes d'autres choses amusantes comme le valet de poubelle ou facturer les locataires pour le câble ou d'autres choses qui entrent. Cela devient donc plus complexe du côté des revenus. De plus, des choses comme les frais de retard et autres. J'ai été scruté pour avoir indiqué des frais de retard comme revenu sur une propriété de quatre logements parce que vous le montrez comme revenu. Vous essayez en quelque sorte de l'étirer. Mais devinez quoi ? Sur les multifamiliaux plus grands, cela devient plus courant et on s'attend à ce que cela fasse partie des revenus.
De plus, du côté des dépenses, cela peut devenir très important pour les dépenses multifamiliales, pas gros en dollars mais gros en nombre d'éléments de ligne que vous pourriez avoir. Sur un cinq unités, qu'est-ce que vous avez ? Les taxes foncières, les assurances, l'entretien, peut-être quatre ou cinq autres postes. Pour une propriété multifamiliale plus grande, vous pouvez avoir 30 ou 40 postes sur une feuille de dépenses. Vous en avez une importante à laquelle beaucoup de personnes vivant dans un petit multifamilial ne pensent pas, et c'est la masse salariale. Voici ce que cela signifie. Pour une propriété de quatre logements que vous possédez, donnez-moi un exemple concret, Danny, d'une petite multi que vous possédez en ce moment.
Danny:
J'ai un quadruplex à West Sacramento, un mélange de deux chambres et un studio.
Matt:
Qui le gère ?
Danny:
Nous avons un gestionnaire immobilier pour cela.
Matt:
Vous n'écrivez pas un chèque W2 sur le salaire de ce gestionnaire immobilier qui perçoit votre loyer et gère cette propriété pour vous, n'est-ce pas ?
Danny:
Correct.
Matt:
Pour les multifamiliaux plus grands, vous verrez des frais de gestion immobilière, mais vous verrez également des frais de personnel. C'est une bonne et une mauvaise chose parce que cela signifie que vous avez du personnel à temps plein. La règle générale est d'environ 80 unités qu'une propriété peut se permettre de personnel à temps plein, et c'est génial parce que cela signifie que la carrière de cette personne, son travail consiste à faire en sorte que votre propriété multifamiliale atteigne ses objectifs, n'est-ce pas ? Cela pourrait être un agent de location, cela pourrait être un technicien de maintenance, ce genre de choses. Mais vous n'avez pas ces éléments de ligne dans votre quatre unités ou dans votre 10 unités ou dans votre 30 unités. Il n'a pas ces choses.
Vous devez donc prévoir un budget pour le personnel à temps plein dont le travail consiste à faire en sorte que cette multifamiliale chante la chanson que vous voulez, les agents de location, peut-être que les grandes propriétés peuvent avoir un gestionnaire de site. Les grandes propriétés peuvent avoir plusieurs techniciens de maintenance dont le travail consiste à réparer les choses qui surviennent sur la propriété, grandes et petites. C'est de loin l'élément de ligne que beaucoup de petits investisseurs, comme moi, sont surpris et disent: «Oh, wow. Je dois prévoir un budget pour ça », mais aussi excitant. Je peux maintenant donner à ces personnes des descriptions de poste et leur donner des listes de tâches et utiliser un logiciel ou quoi que ce soit pour les aider à optimiser pleinement leur position dans ce qu'ils font et à aider à apporter ma propriété. C'est donc une bonne chose mais il faut prévoir un budget pour cela. Andrew, je sais que tu y as pensé aussi. Quelles autres choses voyez-vous dans les seaux des grands multifamiliaux qui ne sont peut-être pas dans les seaux des petits revenus multifamiliaux en termes de dépenses ?
Andrew:
Dans vos commentaires, j'ai donc sauté directement à 92 unités parce que l'une des choses que vous avez dites est que les plus grandes propriétés pourront soutenir leur propre personnel à temps plein parce que j'étais comme, mec, je ne veux pas gérer un 30 unités de l'extérieur de l'état. C'est vraiment difficile. Vous en avez vraiment mentionné quelques-uns et beaucoup de ceux qui sont vraiment importants.
Certains des autres qui ne sont en fait pas nécessairement des éléments de ligne sur le P&L, mais certaines des autres différences, Danny, un, gardez à l'esprit, plus gros est mentalement plus intimidant, mais plus gros est plus facile. C'est la même quantité de travail pour démonter une 10 unités que pour démonter une 100 unités. Ma philosophie est donc d'aller aussi loin que vous le pouvez confortablement. Quand je veux dire confortable, c'est sans vous exposer, vous ou vos investisseurs, à un risque financier, mais ne soyez pas effrayé par le fait que « Eh bien, c'est 100 unités. Je n'ai encore jamais fait ça. Si vous avez pris un 10, vous avez pris un 100. C'est juste le montant des finances, et cela devient en fait plus facile plus vous montez.
L'autre différence lorsque vous commencez à passer de quadruplex à 10 unités et 20 unités est que la démographie devient d'autant plus importante. Si vous avez un quadruplex et que le marché est stable ou peut-être même un peu en déclin, il n'est pas si difficile de pourvoir un ou deux postes vacants, car vous n'avez pas besoin d'autant de personnes pour rester plein. Mais si vous avez 20 logements et que les gens quittent la zone et que vous commencez à avoir deux, trois, quatre logements vacants, il sera de plus en plus difficile de garder cette propriété pleine, et c'est de moins en moins probable pour les loyers à monter. Ainsi, à mesure que vous évoluez, la démographie devient de plus en plus importante parce que vous devenez un plus gros poisson dans l'étang. Lorsque vous êtes un quadruplex dans une MSA avec un million de personnes, vous pouvez en quelque sorte nager dans votre propre direction et vous en tirer. À mesure que vous collectionnez des propriétés de 10 et 20, 30 unités, vous êtes un peu plus soumis aux courants qui circulent autour de vous.
Ensuite, une autre chose à garder à l'esprit lorsque vous arrivez à 10 et 20 unités est que si vous achetez un quadruplex, disons que vous le piratez, vous obtenez un prêt FHA, vous emménagez, vous obtenez un poste vacant, vous avez probablement le réserve pour couvrir cette vacance pendant un mois ou deux ou trois. Lorsque vous commencez à passer à 10 et 20 unités, c'est un changement mental de "Non, je ne vais pas personnellement pouvoir couvrir toutes ces propriétés au fur et à mesure que je les ajoute à mon portefeuille". Parce que si vous achetez cinq unités, vous parlez maintenant d'environ 20 unités. Vous devez donc changer de mentalité pour vraiment les gérer chacun comme une entreprise, et cela signifie bien capitaliser dès le départ. Ouais, vous ne pourrez pas faire flotter cette hypothèque de 100 30,000 $ par mois, mais ce n'est pas grave parce que vous avez apporté 250,000 10 $ supplémentaires sur la table lorsque vous l'avez achetée et vous l'avez définie comme un compte de réserve. Ce sont donc aussi quelques-unes des différences que je garderais à l'esprit lorsque vous passerez de plus petits quadruplex à 20, XNUMX, puis à partir de là.
Danny:
C'est une excellente perspective parce que j'ai toujours regardé à plus grande échelle en termes de si vous avez plus de 20 unités, une vacance ne vous fait pas autant de mal qu'une petite multifamiliale, mais en même temps vous devez considérer toutes ces autres choses et les zones en déclin et la démographie qui peuvent vous affecter et rendre très difficile le remplissage et le maintien de cette situation.
Matt:
C'est une épée à double tranchant, Danny. Cela signifie qu'il peut être très difficile de prendre une propriété plus grande et de l'amener… J'ai fait passer un logement de 200 logements de 30 % à 95 % d'occupation, et je peux vous dire que c'était un peu difficile. C'est là que j'ai eu la plupart de mes cheveux gris. C'était dur. Parce que chaque fois que vous louez une unité, eh bien, c'est un taux d'occupation d'un demi pour cent. Vous déplacez simplement l'aiguille. Alors que vous louez un appartement sur un quatre logements, c'est 25% d'occupation, et vous venez de déplacer l'aiguille. La location d'un appartement pourrait vous faire passer du rouge au noir. Vous devrez peut-être louer 30, 40, 50 unités dans un multifamilial plus grand pour vraiment faire des différences de flux de trésorerie importantes.
Le bon côté est que des propriétés comme celle-ci peuvent être un peu touchées par le marché en ce qui concerne l'occupation, peut-être 5%, peu importe. Cela ne vous mettra pas sous l'eau. Donc tu perds quelques appartements, ce n'est pas la fin du monde. Votre budget va contenir des postes vacants. Alors que pour un quatre logements, soit vous êtes vacant, soit vous ne l'êtes pas. Vous êtes soit occupé à 75 %, soit occupé à 100 %. Alors que pour un immeuble de 100 logements, vous pourriez être occupé à 85 % et vous en sortir. D'autres questions, d'autres pensées, Danny ? Quelle autre lumière pouvons-nous faire briller pour vous ici ?
Danny:
C'est super. Merci. Comme je l'ai mentionné, j'ai quelques petites multi-familles dont les flux de trésorerie sont corrects, et j'ai en fait budgétisé certaines des choses dont vous avez parlé en termes d'unités plus grandes et de tenue de comptes pour les postes vacants et différents éléments de campagne là-bas. Mais d'après ce que je comprends, j'ai récemment reçu de bons conseils ou des conseils intéressants sur l'équilibre entre les flux de trésorerie et l'appréciation des propriétés. J'aimerais donc avoir votre avis, comment équilibrez-vous cela? Parce que vous savez que vous avez des propriétés de trésorerie qui paient en quelque sorte les factures. Ensuite, vous pouvez investir dans des propriétés appréciées où vous voyez beaucoup de potentiel, mais elles ne paient pas nécessairement les factures ou atteignent à peine le seuil de rentabilité. Y a-t-il une sorte de calcul que vous faites en fonction de la quantité de chacun que vous avez dans votre portefeuille ?
Andrew:
Danny, je peux intervenir. J'ai quelques réflexions là-dessus. Je sais que David parle aussi beaucoup de ce genre de choses sur le podcast. Cela change lorsque vous passez des petites choses aux plus grosses choses. Premièrement, cela change aussi avec le marché. David a parlé de nombreuses fois où il achèterait des choses ces dernières années avec des flux de trésorerie presque parfois négatifs, car il sait que dans trois ou quatre ans, cela vaudra beaucoup plus. C'était également une excellente stratégie multifamiliale au cours des sept dernières années. Vous pourriez acheter une valeur ajoutée qui avait un flux de trésorerie négatif, le faire réparer. Comme Matt le disait, il a pris quelque chose de 30% à 95% occupé. Eh bien, c'était un flux de trésorerie négatif à 30 %, mais il s'agissait probablement d'un flux de trésorerie assez bon et qui valait beaucoup plus à 95 %.
Nous sommes dans une autre partie du marché. Si vous envisagez, encore une fois, une unité de 10, 20 unités, je m'en tiendrai à quelque chose qui génère au moins des flux de trésorerie afin que, dans le pire des cas, si le marché évolue contre vous ou si le loyer ne grandir ou vous ne pouvez pas sortir ou vous ne pouvez pas encore exécuter votre valeur ajoutée ou quel que soit votre plan d'affaires, votre pire scénario est que vous le teniez et que vous attendiez. Nous sommes maintenant à un point où l'accent est davantage mis sur la couverture contre le risque de baisse. Ensuite, une fois que c'est couvert, maintenant vous vous concentrez sur, que puis-je faire pour la hausse ?
L'autre belle chose à propos de la multifamiliale par rapport à la unifamiliale est qu'avec une seule famille, vous êtes vraiment à la merci du marché. C'est la composition des ventes. Avec multifamilial, si vous êtes un bon exploitant, vous pouvez exécuter un plan qui augmente le bénéfice d'exploitation net, et vous pouvez forcer l'augmentation de la valeur de cette propriété en augmentant le bénéfice d'exploitation net. Pour moi, si je regarde une propriété de 10 unités, les flux de trésorerie actuels sont importants en termes de couverture du risque de baisse, puis des flux de trésorerie futurs en exécutant un plan d'affaires et en achetant sur les bons marchés. C'est important pour créer de l'équité. Ainsi, avec multifamilial, vous pouvez vraiment avoir le meilleur des deux mondes. Vous n'avez pas à dire : « Eh bien, je n'aurai pas de trésorerie juste pour que je puisse être apprécié. » Le multifamilial, pour moi, est l'un des meilleurs investissements là-bas parce que vous pouvez faire les deux.
Ayez aussi une vision globale. Pouvez-vous le porter personnellement ou au sein de votre entreprise? Nous avons parlé il y a une minute du fait que si j'ai un logement de 20 logements et qu'il me reste un poste vacant, cela ne va probablement pas m'affecter. C'est exact, et, encore une fois, c'est l'un des avantages. Si vous allez acheter un logement de 20 logements qui est presque entièrement vacant, comment allez-vous le couvrir jusqu'à ce qu'il ne soit plus vacant ? Peut-on le faire personnellement ? Allez-vous lever une grosse réserve d'intérêts avant de l'acheter ? Il existe des moyens d'atténuer cela, mais assurez-vous simplement que vous l'avez couvert. Dans l'environnement de marché actuel, tenez compte de cela bien plus que ce que nous avons fait au cours des cinq à sept dernières années.
Pour récapituler rapidement, mon approche consiste à essayer d'obtenir les deux, les flux de trésorerie, puis à pouvoir forcer l'appréciation. Si vous renoncez au flux de trésorerie, essayez d'obtenir encore plus d'appréciation. Assurez-vous d'amener beaucoup de réserves sur la table, que ce soit les vôtres, qu'il s'agisse d'investisseurs ou de partenaires, pour vous aider à traverser cette période et vous sortir de l'autre côté. Matt, avez-vous autre chose à ajouter ?
Matt:
Oui mon gars. Je vais lancer juste... Andrew, vous et moi sommes tous les deux assez vieux pour pouvoir dire que nous avons tous les deux investi en 2007/2008 lorsque le fond s'est effondré. Je ne crois pas que ce soit ce qui va se reproduire sur le marché, mais je suis convaincu que le marché va changer. Ça va aller quelque part en 2023, et je ne miserais pas sur l'appréciation. L'appréciation a fait passer beaucoup de gens pour des génies au cours des 10 dernières années, mais ce qu'ils ont fait, c'est qu'ils ont choisi les bons marchés et qu'ils ont gagné beaucoup d'argent sur l'appréciation sur laquelle ils n'avaient aucun contrôle. Autrement dit, seuls les taux de capitalisation ont baissé, la valeur des propriétés a augmenté, certains marchés ont explosé. Beaucoup de gens ont gagné beaucoup d'argent sur des activités sur lesquelles ils n'avaient aucun contrôle réel, mais ils peuvent se vanter d'avoir gagné. Je pense donc que vous allez voir un changement.
Personnellement, aujourd'hui, compte tenu de ce que j'ai appris en 2007/2008, les flux de trésorerie sont rois, et je pense qu'ils le deviendront davantage au cours des deux prochaines années. Les propriétés que je possédais en 2007/2008 se sont très bien comportées pendant cette récession si elles disposaient de liquidités. Les propriétés qui rapportaient de l'argent, elles ne valaient peut-être pas ce que j'ai payé il y a un an ou deux. Mais s'ils avaient des liquidités, vous pouvez affronter la tempête. Vous n'avez pas seulement à leur donner de l'argent pour qu'ils continuent de fonctionner. Personnellement, ma stratégie d'investissement serait d'investir dans rien qui ne rapporte pas de trésorerie le premier jour où je le possède. Je ne fais pas de trucs d'appréciation négative. Je ne juge personne qui le fait. Ce n'est tout simplement pas notre stratégie. J'investirais dans les flux de trésorerie parce que les flux de trésorerie vous donnent du temps. Le flux de trésorerie vous donnera le temps de le conserver pendant un certain temps, et le flux de trésorerie avec une dette à taux d'intérêt fixe vous donnera le temps de le conserver. Si les choses deviennent un peu funky sur le marché, continuez simplement à encaisser jusqu'à ce que vous puissiez vendre à un moment donné dans un proche avenir.
À ce stade, acheter une propriété avec un objectif d'appréciation pour atteindre vos objectifs d'investissement à long terme pour vous-même ou pour vos investisseurs, c'est vraiment investir dans quelque chose que vous ne pouvez pas contrôler. Oui, vous pouvez pousser une appréciation forcée en augmentant les loyers, en augmentant le NOI sur la propriété. Mais l'autre facteur d'appréciation forcée est le taux de capitalisation, et le taux de capitalisation est la façon dont une propriété est évaluée. Le NOI divisé par ce taux plafond est la valeur à ce moment-là. Donc, si les taux de capitalisation augmentent un peu, si les taux d'intérêt restent élevés pendant un certain temps, les taux de capitalisation peuvent commencer à augmenter. La multifamiliale qui valait X aujourd'hui pourrait valoir X moins 10 % dans un an ou deux si les taux de capitalisation continuent de se maintenir… si les taux de capitalisation augmentent et que les investisseurs ne sont pas en mesure de payer pour les propriétés ce qu'ils sont en mesure de payer aujourd'hui . Je ne peux pas contrôler ce que font les taux de capitalisation. Je ne peux pas contrôler NOI. Je peux contrôler la façon dont j'exploite ma propriété. J'investis donc à 100% dans les choses que je peux contrôler au cours des deux prochaines années. Je n'ai plus confiance dans le marché qui m'emmènera vers la terre promise.
Andrew:
Je suis d'accord avec Mat. Personnellement, je n'achète plus de flux de trésorerie négatifs. Nous l'avons fait au début. Je ne le fais plus. Je pense qu'en 2023, beaucoup de, disons, les vendeurs motivés seront des gens qui ont acheté au cours des deux dernières années et qui n'ont malheureusement pas les liquidités dont ils ont besoin pour conserver la propriété.
Matt:
Je suis d'accord à 100 %. Encore une fois, je ne pense pas qu'une bulle va éclater, le fond va tomber. Mais je pense que vous allez voir des propriétés sur le marché pour des personnes qui, comme Andrew l'a dit, ont juste besoin de sortir juste pour arrêter le saignement ou quoi que ce soit.
Danny:
Suivi rapide ici. C'est vraiment intéressant que vous ayez mentionné comment le marché évolue et vous avez tous ces gens qui ont des propriétés qui n'ont pas de flux de trésorerie, ce qui peut présenter une opportunité pour les investisseurs qui veulent obtenir plus sur le marché. Ensuite, vous avez tous les deux mentionné : "Nous ne voulons pas investir dans des choses ou nous ne voulons pas investir dans des choses où il n'y a pas de flux de trésorerie le premier jour."
Je vis aussi en Californie, qui a des lois sur les locataires vraiment intéressantes, assez restrictives. Je regarde donc certaines de ces propriétés, et d'après mon expérience des plus petites, les locataires avec lesquels vous acquérez la propriété ne sont pas toujours ceux que vous souhaitez conserver à long terme lorsque vous vous repositionnez. Donc, de ce point de vue, je pense qu'un taux d'occupation inférieur est en fait préférable car cela vous aide à accélérer le repositionnement. Mais si je vous écoute correctement, ce n'est pas l'idéal pour ce genre de situation de marché. Alors peut-être avoir quelques réflexions à ce sujet.
Matt:
Je vais jeter des réflexions rapides sur celui-là, Andrew. Rappelez-vous, Danny, quand je parle de propriétés à flux de trésorerie négatifs ou de propriétés non performantes, d'occupation, vous pouvez résoudre. Encore une fois, nous sommes entrés dans une propriété qui fonctionnait économiquement à 30 %. Je referais probablement cet accord aujourd'hui, je le ferais, parce que si un accord est mis sur le marché, et quel que soit le taux d'occupation du marché, 90, 95%, et qu'il dépend toujours des flux de trésorerie, ce n'est pas une bonne affaire. Mais si je peux faire ce que je peux contrôler, je peux louer, je peux organiser des promotions de location, je peux mettre de belles cuisines et de belles salles de bains et ce genre de choses, et je peux faire ce que je peux contrôler pour obtenir une propriété à encaisser flux, je suis tout à fait d'accord. Si vous parlez d'une propriété qui est peut-être occupée à 70% dans un marché où il y a beaucoup de contrôle des loyers et ce genre de choses, c'est peut-être une opportunité où les 20% restants d'unités vous pouvez remettre sur le marché, vous pouvez remettre sur le marché, j'aime ça. Andrew, qu'en pensez-vous, 60 %, 75 % de propriété occupée sur le marché actuel ?
Andrew:
Encore une fois, assurez-vous simplement que vous pouvez le couvrir et assurez-vous de pouvoir le couvrir plus longtemps que prévu l'année dernière ou l'année précédente. Il y a là une opportunité. Il y a juste plus de risques. Le risque, il existe des moyens de l'atténuer, et si vous allez prendre ce risque, assurez-vous simplement de le faire.
Matt:
Danny, cette conversation a été formidable et, espérons-le, accessible à tout le monde ici. Je t'apprécie, mec. Merci d'être venu dans l'émission aujourd'hui.
Andrew:
Bonne discussion avec toi, Danny.
Danny:
D'accord, merci beaucoup.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- Les krach immobilier commercial et de mauvaises nouvelles pour les investisseurs à taux d'intérêt élevés
- Compression du taux de plafond, la stagnation des loyers et drapeaux rouges pour le marché multifamilial
- Recommandations pour les investisseurs multifamiliaux actifs et passifs
- Comment vérifier un syndication immobilière traiter lors de la levée de capitaux privés
- Passer d'une petite à une grande multifamiliale et pourquoi le saut est plus facile que vous ne le pensez
- Flux de trésorerie vs appréciation et quel est le meilleur pari si les valorisations commencent à chuter
- Paiements forfaitaires, prêts hypothécaires à taux révisable et options de financement risquées mettre les nouveaux investisseurs dans une situation difficile
- Et So Beaucoup plus!
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