Pankit leikkaavat luottoja, onko markkinoiden "taantuma" todella ohi?

Dave:
Hei, mitä kaikille tapahtuu? Tervetuloa markkinoille. Olen isäntäsi Dave Meyer, ja saimme koko jengin takaisin yhteen. Meillä on tänään Kathy, James, Henry ja Jamil. Minusta tuntuu, että siitä on aikaa, kun olemme kaikki äänittäneet yhdessä. Mukava nähdä teitä kaikkia.

Kathy:
Samoin.

James:
Perhe on palannut yhteen.

Kathy:
Ja James on paljon vanhempi.

James:
Olen, enkä yhtään viisaampi.

Dave:
Tiedän, äänitimme eilen hänen varsinaisena syntymäpäiväänsä ja ajattelin laulaa hänelle podcastissa, mutta sitten tulin hyvin itsetietoiseksi enkä tehnyt sitä.

Kathy:
Vielä on mahdollisuus.

James:
Joo, odotan sitä. Kathy, sinulla on albumi, sinun pitäisi laulaa.

Kathy:
Se on totta. Se on totta. Voi mies, sana on nyt julki.

Dave:
Selvä, emme pakota teitä kaikkia laulamaan, mutta James, hyvää syntymäpäivää kaikilta. Nauhoitimme eilen, joten sinulla on paljon hyvää syntymäpäivää jaksoja, mutta ansaitset ne kaikki.

James:
Arvostan sitä.

Dave:
Tänään jaksossamme käymme läpi joitakin kiinteistöotsikoita. Meillä on neljä erinomaista tarinaa sinulle. Aiomme puhua asuntojen taantumasta ja siitä, onko se ohi vai ei. Luottostandardit ja niiden tiukentuminen ja mitä se tarkoittaa kiinteistösijoittajille. Puhumme siitä, oletko myymässä kiinteistöä, kuinka varmistaa, että et saa edullisia tarjouksia, ja puhumme 15 kaupungista, jotka ovat hyvässä vauhdissa vakaalle kasvulle ja jotka todennäköisesti säilyttävät arvonsa seuraavat pari vuotta. Pysy siis paikallasi tauon jälkeen, niin päästään näihin aiheisiin.
Ensimmäisessä tarinassamme puhumme tietysti asuntojen taantumasta. Jos kuuntelet tätä ohjelmaa, puhumme tästä aiheesta melko paljon, mitä tapahtuu asuntojen hintojen kanssa. Mutta vain parin viime kuukauden aikana olemme nähneet melko merkittävän muutoksen asuntojen hintakehityksessä. Ne laskivat vuositasolla, vain hieman, se ei ollut mitään vakavaa, mutta olemme saavuttamassa pistettä useimpien standardien mukaan. Kaikkien tiedot ovat hieman erilaisia, sanoen, että olemme nyt periaatteessa samassa tasossa viime vuoden kanssa. se on noin litteä. Joten kysymys, josta tässä artikkelissa puhutaan, NAR:n kysely, joka osoittaa, että asuntoalan taantuma saattaa olla ohi, tämä oli ehkä kaikkien aikojen lyhin asuntokorjaus ja nyt olemme valmiita tulevaan kasvuun. Joten Henry, aloitetaan sinusta. Luuletko, että asuntojen taantuma on ohi eikä kukaan teistä saa sanoa: "Se riippuu markkinoista". Tiedän, että aiot tehdä, puhumme kansallisella tasolla.

Kathy:
Hän melkein sanoi sen, se tuli hänen suustaan.

Dave:
Tiedän, voisin nähdä sen. Luin hänen huuliltaan alkavan sanoa: "Arkansasissa kaikki on mahtavaa ja teidän kaikkien idioottien pitäisi vain muuttaa Arkansasiin."

Kathy:
Siellä ei ole taantumaa.

Dave:
Mutta ole myötätuntoinen meitä muita kohtaan, Henry, ja kerro meille, mitä kansallisella tasolla tapahtuu.

Henry:
Voi ei. Luulen, että näemme sen, mistä olemme kaikki puhuneet. Alamme todella tuntea tämän varaston puutteen, ja koska varaston puute ja ihmiset vain ymmärtävät, korot ovat kuuden ja kahdeksan välillä ja he ovat tyytyväisiä siihen. Syyt ihmisten muuttoon eivät aina ole taloudellisia. Heidän elämäntapansa, elämänsä, työnsä muuttuvat tai he haluavat vaihtaa työpaikkaansa, koska he haluavat ansaita enemmän rahaa. Palkkasi korottamiseksi on paljon työpaikkoja, ja se voi edellyttää muuttoa, joko paikkakunnallasi tai kaupunkisi ulkopuolella. Ihmisiä hakee ihmissuhteita ja elämä alkaa tapahtua. Ihmisten täytyy ostaa asuntoja, asuntoja ei ole ostettavana, koska olemme puhuneet lukitusvaikutuksesta, ihmiset, joilla on alhainen korko, eivät halua myydä ja varastoa ei ole paljon.
Ja niin, alat nähdä, että ihmiset taistelevat siellä olevan varaston puolesta. Näet siis jälleen useita tarjoustilanteita, ja saamme useita tarjouksia melkein kaikesta, mitä listaamme. Se on hyvä. Listaamme asiat, jotka eivät ole niin hyviä tai ovat, koska pidämme pyrstökiinteistöjä, joten ostamme kiinteistöjä, siivoamme ne ja laitamme ne takaisin markkinoille, jotta ne ei remontoitu. Niiden myyminen kestää kauemmin. Joten uskon, että näet terveet markkinat. Ja niinhän sen pitäisi tapahtua, eikö niin? Jos listaat paskan, sen myyminen kestää kauemmin kuin oikein tehdyn. Niiden pitäisi saada useita tarjouksia ja myydä nopeasti. Onko istunto siis ohi? Luulen niin, varsinkin jos korot eivät enää nouse. Jos ne alkavat näyttää merkkejä laskusta, uskon, että sinun tulee näkemään kiire ostaa mitä siellä on, ja sitten näet vielä enemmän tarjouksia.

Dave:
Kathy, olen utelias mitä mieltä olet. Meillä oli esitys Kathyn, J. Scottin ja Scott Trenchin kanssa eilen, ja sain esikatselun siitä, mitä Kathy ajattelee täällä tapahtuvan, mutta haluaisimme kuulla ajatuksesi tästä ja siitä, olemmeko mielestäsi poissa. metsään hintakorjausten suhteen.

Kathy:
Logan Mohtashamin lainausta käyttäen: "Olemme hirvittävän epäterveillä asuntomarkkinoilla." Joten, kuten Henry sanoi, ehkä palata markkinoille, jossa sinun täytyy itse asiassa yrittää myydä jotain ja sen täytyy näyttää hyvältä. Se on todella vaikeaa agentille juuri nyt, sinun on hinnoiteltava se oikein.

Henry:
Sinun täytyy tehdä töitä.

Kathy:
Joo. No taas, se oli vain noin 18 kuukautta sitten, voit vain kiinnittää kyltin ulkopuolelle ja kiinteistö meni kaupaksi riippumatta siitä, missä kunnossa. Joten se on terveellisempää siinä mielessä, että myyjän on itse asiassa tarjottava laadukas koti, useimmissa tapauksissa saattaakseen sen avoimille markkinoille, ei niinkään sijoittajamarkkinoille. Ja ostajat saavat käyttää aikaa kiinteistön tutkimiseen. Jälleen 18 kuukautta sitten joissain tapauksissa ei voinut edes saada tarkastuksia, piti vain ostaa sellaisenaan ja ottaa se, mitä sai, koska sitä odotti sata ihmistä monissa kaupungeissa.
Joten tässä mielessä se on terveellisempää ostajalle, heillä on enemmän aikaa katsoa, ​​mitä he ostavat. Mutta hirvittävän epäterveellinen osa on se, että korkeat korot ja korkeat hinnat ovat edelleen myynnissä, kiinteistöt myydään edelleen, koska ei vain ole muita vaihtoehtoja, paitsi uusia asuntoja. Ja siksi rakentajat ovat tavallaan innoissaan juuri nyt. Rakentajien luottamus kasvaa, koska heidän tavaransa menevät kaupaksi. Rakennusyritysten myynti on kasvanut 20 %, kun taas olemassa olevien asuntojen myynti on laskenut 20 %, koska se on myytävänä. Rich ja minä sulkimme juuri uuden duplexin Palm Coastissa, saimme 4.75 koron, koska pystyimme neuvottelemaan siitä rakentajan kanssa, koska heillä oli tilaa neuvotella, ja se kassavirtaa hyvin. Ja tämä on mielestäni mahdollisuus rakentajille ja ihmisille, jotka haluavat ostaa uusia koteja, koska se on saatavilla.

Dave:
James tai Jamil, onko jompikumpi teistä sitä mieltä, että tämä ei pidä paikkaansa, että on mahdollista, että hinta laskee lisää seuraavien parin kuukauden aikana?

James:
Se todella riippuu siitä, rikkovatko he työmarkkinat vai eivät. Luulen, että kaikki katsovat korkoja koko ajan. He sanovat: "Jos korot laskevat ja asuminen menee hulluksi." Mutta on niin monia muita ulkopuolisia tekijöitä, joihin sinun on pidettävä silmäsi. Mitä tapahtuu työmarkkinoille, mitä tapahtuu työttömyydelle, onko se pehmenemistä? Ja jos ei, he voivat jatkaa näiden korkojen nostamista.
Ja mitä tämä artikkeli tavallaan ennustaa, on se, että se on hyvin positiivista ja aggressiivista, ja toivon, että se menee sen kanssa. Sen mukaan hinnat voivat laskea noin 6.5:een vuoden loppuun mennessä, 6 prosenttiin vuonna 2024. Olemme tällä hetkellä noin 7.5-10:ssä ostajille, ja markkinat ovat edelleen liikkua ja pysyä paikallaan. Joten on järkevää, että markkinat elpyisivät, jos korko laskee suunnilleen pisteen, se on XNUMX % edullisempi seuraavalle kuluttajalle. Ja niinpä uskon, että jos hinnat laskevat, se jatkuu hyvänä varaston puutteen vuoksi. Mutta sinun on pidettävä silmäsi… Et voi vain katsoa korkoja, sinun on katsottava kaikkea, mitä maailmassa tapahtuu. Koska jos menemme jonkinlaiseen globaaliin taantumaan, mikä saattaa tapahtua, uskon, että asuntomarkkinat laskevat siellä. En oikeastaan ​​usko, että kyse on enää paljoakaan koroista.

Jamil:
Joo, James, se on hyvä pointti. Toinen asia, johon meidän on mielestäni kiinnitettävä huomiota, on se, kuinka paljon käteistä, kuinka monta asuntoa todella ostetaan käteisellä ja kuinka paljon sijoittajatoimintaa on edelleen markkinoilla. Se on edelleen osa sitä, mikä tukee asioita tällä hetkellä. Voin kertoa teille vain sen perusteella, mitä teemme liiketoiminnassamme, että siellä on edelleen valtavasti sijoittajatoimintaa, joka ahmii varastoja. Ja mitä tapahtuu, jos yhtäkkiä meillä on sijoittajia, jotka alkavat listata kiinteistöjään tai tuovat lisää tätä varastoa markkinoille?
Tai toisella puolella, entä jos ihmiset sanovat: "Okei, tiedätkö mitä? Hinnat ovat laskeneet juuri sen verran, että pystymme jotenkin voittamaan tämän lukkiutuneen vaikutuksen." Ja sitten kaikki ihmiset, jotka ovat istuneet tällä kiinteistöllä ja koko inventaariolla, koska he sanoivat: "No, en aio myydä, korkoni on liian alhainen." Nyt he muuttavat mielensä ja saamme sen varaston markkinoille, uskon, että se voi myös luoda hinnoittelutilanteita. Joten en usko, että olemme vielä aivan pihalla, koska mielestäni meillä ei ole kaikkia muuttujia selvitetty, emmekä tiedä kuinka ihmiset tulevat toimimaan, kun meillä on hieman normaalimpia tilanteita.

Dave:
Olen tavallaan kanssasi Jamil. En väitä, että hinnat laskevat, mutta mielestäni asuntojen taantuman julistaminen ohi on tässä vaiheessa hieman ennakoivaa. Tällä hetkellä on paljon todisteita siitä, että asuntolainojen korot pysyvät korkeammalla hieman pidempään. Nauhoitamme tämän elokuun alussa. Fitch alensi juuri Yhdysvaltain luottoluokitusta, mikä nosti joukkolainojen tuottoa, mikä nostaa asuntolainojen korkoja seuraavien parin päivän aikana. Fed on ilmoittanut, että he aikovat pitää korot korkeammalla pidempään, eikä minulla ole mitään syytä olla uskomatta niitä.
Ja niinpä uskon, että on näyttöä siitä, että joissakin asioissa saatamme kesän kiireisen myyntikauden jälkeen nähdä asuntojen hintojen pienen laskun. Älä usko, että se olisi dramaattista, mutta en usko, että meillä on tarpeeksi tietoa, kuten sanoit, Jamil, voidaksemme sanoa, että asuntojen taantuma on ohi. Itse olisin edelleen varovainen tai ainakin toimin näin.
Toisen tarinamme otsikko on: "Fed sanoo, että yhdysvaltalaiset pankit tiukensivat luottoa edelleen epäonnistumisten jälkeen." Joten, Fed julkaisi tämän raportin ja sanoi periaatteessa, että sen jälkeen, kun kaikki tietävät, mitä pankkikriisissä tapahtui, että pankit pohjimmiltaan nostivat standardejaan välttääkseen maksukyvyttömyysriskin, kuten näimme muutaman pankin, etenkin Silicon Valley Bankin, kanssa. lainojen kysyntä oli heikkoa. Ja pohjimmiltaan he sanovat, että pankit ovat nostaneet standardejaan ja nyt se on noin 50% vaikeampaa, luotto on tiukennettu noin 50%, erityisesti kaupallisissa ja teollisissa lainoissa. Joten olen utelias, James, aloitetaan sinusta tästä. Miten uskot tämän vaikuttavan jo ennestään riskialtiselta näyttävälle kaupalliselle sektorille?

James:
Minusta tuntuu, että tästä on puhuttu jo noin puoli vuotta, että tämä on tullut niin. Eikä sen pitäisi olla mikään yllätys, sillä kaupallisella sektorilla on vielä paljon tyhjiä paikkoja, teollisuus oli yliostettu, tavallaan omavarasto. Ja pankit pitävät sitä riskialttiina, joten ne aikovat tiukentaa vaatimuksiaan. Tuossa on järkeä. He sanovat: "Hei, tämä ei näytä todella hyvältä." Ja lisäksi rahan hinta on paljon korkeampi kattamaan tämän velkaturva.
Ja niin, luulen, että tätä kiristetään edelleen, enkä usko, että se koskee vain teollisuutta. Tässä artikkelissa viitattiin paljon kaupallisiin ja teollisiin, ja he sanovat, että kysyntä on laskenut 50 %. Mutta siinä on järkeä, sillä alueella, toimistossa tai teollisuudessa, ei ole meneillään paljon liiketoimia, en vain näe näiden sopimusten laskevan paikallisilla markkinoillamme. Näemme edelleen moniperheitä, eivätkä he ole niin tiukkoja tuon kaupallisen luotonannon suhteen, vaan lukitsimme vain melko hyviä korkoja. Mutta he todella halusivat… Nämä pankit ovat eniten huolissaan velan kattavuussuhteista. He eivät ole niin huolissaan lainasta arvoille, he eivät ole huolissaan kaupan oikeudenmukaisuudesta. He haluavat varmistaa, että omaisuus maksaa itsensä takaisin, eivätkä he usko, että toimisto aikoo tehdä niin. Ja niinpä uskon, että on todella vaikeaa saada rahaa seuraavien 12–24 kuukauden aikana. Tälle alueelle tarvitaan paljon enemmän omistajarahoitusta, jotta liiketoimet palautuvat. Ja en näe sen tulevan ainakaan yhdestä kahteen vuoteen.
Ja jos olet sijoittaja ja sinun on mentävä ulos ja ostamaan pankkeja juuri nyt. Puhumme niin monien paikallisten pankkien kanssa ja keskustelemme talletusten siirtämisestä, miten saamme lisää luottoja niiltä? Minulla oli pankki duplex-tilassa juuri nyt ja he haluavat 40 % alennuksen, ja ostan 25 % markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla, sillä ei ole mitään järkeä lainan arvon suhteen. He olivat enemmän huolissaan velkaturvasta. Niinpä tarjosimme siirtää joitakin talletuksia, ja yhtäkkiä 40 %:n sijasta ne putosivat 25 %:iin. Joten se on vain, he tarkastelevat kaikkia vakuuksia ja haluavat varmistaa, että he suojaavat sitä. Ja sijoittajille on juuri nyt tärkeää tehdä ostoksia pankeissa, mennä keskustelemaan heidän kanssaan, kenellä on kysyntää, kuka tarvitsee talletuksia, käyttää talletuksiasi, hankkia ystäviä tiimiisi ja pääset käsiksi rahaan. Mutta lyhyellä aikavälillä en näe kaupallisen luotonannon liikkuvan kovinkaan paljon seuraavien 12–18 kuukauden aikana.

Jamil:
Joo, halusin lisätä siihen. Luulen, että James onnistui. Ja avain, jonka uskon todella vievän markkinoita tai ainakin elvyttävän niitä, on ihmisten ajattelutavan muuttaminen luovempiin tilanteisiin ja ratkaisuihin. Omistajarahoitus, luulen, että jos myyjät, jotka todella haluavat päästä pois tilanteestaan, jos he voivat tarjota näitä omistajarahoitusmahdollisuuksia ihmisille, voisimme alkaa nähdä uusia sijoittajia tai ihmisiä, jotka tulevat pöytään ja sanovat: "Katso, minä ottaisin tämän päälle, ottaisin tämän projektin eteenpäin. Katsoisin tätä omaisuutta, mutta siinä on oltava järkeä." Ja kuten James myös sanoo, olet luova pankkien kanssa, siirrät talletuksia, luot ihanteellisen tilanteen joko lainanantajalle tai ihanteellisen tilanteen sinulle tietylle ostajalle, jolla on omistajan rahoitustilanne. . Mutta luovuus on avain. Mitä luovempia ihmiset ottavat tämän tyyppisen omaisuuden käyttöön, sitä enemmän kauppaa syntyy. Mutta vasta kun ihmiset astuvat ulos normaalista ajattelulaatikosta, se todella tapahtuu.

Dave:
Joo, se on hyvä pointti. Ja ymmärrän, että luovuudessa on järkeä, mutta tuntuu vain siltä, ​​että toinen asia, joka pitää tämän yllä, on se, että kuulemme jatkuvasti, että kaupallinen omaisuusluokka kaatuu. Ja kattokorot ovat nousseet, hinnat laskevat hieman, mutta minusta tuntuu, että se on toinen asia, joka vain lukitsee tämän, on kuin kaikki odottavat tätä lähestyvää romahdusta, jonka uskon edelleen tapahtuvan, mutta sitä ei ole vielä tapahtunut. Joten Kathy, olin utelias, mitä mieltä olet tästä.

Kathy:
Luulen, että Fed iloitsee tästä uutisesta. Juuri tätä he yrittävät luoda. Näin tapahtuu kiristyssyklissä, kun Fed yrittää hidastaa asioita, vetää rahaa takaisin järjestelmästä. Se tapahtuu lainaamalla vähemmän. Ja tiedämme, että taas, kuten 18 kuukautta sitten, pankit tekivät hulluja juttuja. Ihmiset vakuuttivat mielettömästi ja jotenkin pankit hyväksyivät sen ja se on muuttunut.
Joten usein, kun tapahtuu ylikorjaus, joka tapahtuu, kun pankit ovat liian maltillisia ja he maksavat siitä hinnan, sitten ne kiristyvät ja niin he tekevät. Lainaisitko liikekiinteistöä juuri nyt ilman suurta käsirahaa? Sen pitäisi olla 50 % elinkaariarvosta, kuten monet vaativat, koska emme tiedä, missä liikekiinteistöjen pohja on. Se on siis erittäin riskialtista. Tapahtuu valtava ylikorjaus, koska pankit olivat liian lempeitä vain ei niin kauan sitten. Joten he maksavat hinnan. Mutta kysymys kuuluu, kuinka pankit selviytyvät, kun ne eivät harjoita liiketoimintaa? Jos he eivät lainaa, se on ongelma. Joten tulemme näkemään lisää ongelmia sen vuoksi.

Henry:
Olen täysin samaa mieltä. Luulen, että James löi sen nenään. Pankit ovat bisnestä, kaverit. He tarjoavat palvelun, ja tämä palvelu on tyypillisesti rahan lainaamista, ja heidän on lainattava pysyäkseen toiminnassa. Ja niin, sinun on selvitettävä "Mitä siitä minulle on hyötyä?" pankkisi puolella. Jos haluat pankkisi lainaavan, ne kiristävät, he eivät lainaa, he kiristävät. Se tarkoittaa vain sitä, että asioissa, jotka ovat heille epämukavia, he haluavat, että sinulla on enemmän ihoa pelissä heidän kanssaan. Niiden asioiden osalta, joiden kanssa he pitävät paremmin, he vaativat todennäköisemmin vähemmän ihoa peliin, koska he ovat tyytyväisiä kyseiseen omaisuusluokkaan.
Ja niin, sinun täytyy löytää paikallinen pankki, joka pitää sellaisesta kiinteistösijoittamisesta, jota teet, ja rakentaa tämä suhde. Ja kiristäminen tarkoittaa vain sitä, että he haluavat sinun saavan todella hyvän kaupan, he haluavat sinun olevan todella hyvä kiinteistösijoittaja. Ja niin, jos olet vahva tietyllä markkinaraolla ja löydät pankin, joka sopii kyseiseen markkinarakoon, uskon, että voit löytää edullisen lainan. Se vain vaatii työtä. Et vain voi soittaa pankkiin, mihin tahansa haluamaasi pankkiin ja saada edulliset ehdot kuin vuosi sitten tietyille omaisuuserille, se vaatii työtä. Joskus sinun täytyy soittaa 20, 30 pankkiin ja keskustella heidän kanssaan tekemisistäsi, ennen kuin löydät pankin, joka on valmis lainaamaan etsimäsi korolla ja ehdoilla.
Joten kyllä, ne kiristyvät, rahan löytäminen tulee olemaan vaikeampaa, mutta rahaa on edelleen siellä. Ja sitten luulen, että James todella osui päähän, että heidän täytyy jatkaa liiketoimintaa ja siksi he haluavat talletuksesi. Joten jos löydät "Mitä heille hyödyttää?" ja tuot heille talletuksesi, voit todella neuvotella hyvät ehdot tietyille varoille. Jälleen riskialtisempi omaisuus, enemmän nahkaa pelissä, vähemmän riskialtista omaisuutta, vähemmän nahkaa pelissä. Ja jos tuot heille talletuksia, vielä parempi. Se ei ole maailmanloppu.

Dave:
Kaikilla meistä ei ole sinun ja Jamesin kokoisia talletuksia. En tiedä, olisivatko he yhtä vaikuttuneita omastani ja olisivatko halukkaita kirjoittamaan minulle lainoja.

James:
Mutta se kaikki on suhteellista. Markkinoistasi riippuen he etsivät prosenttiosuutta siitä, mitä he lainaavat sinulle. Joten jos olet 200,000 40,000 dollarin markkinoilla, sinun on siirrettävä 40,000 20 dollaria. Jos voit siirtää XNUMX XNUMX ylimääräistä talletusta tai jotain sinne, koska he saavat käsirahansa ja sitten he pitävät kiinni XNUMX% rahoistasi, niin siksi he tuntevat olonsa hyväksi ja voivat lainata sen uudelleen. Joten et tarvitse tonnia rahaa ostaaksesi sen, se riippuu markkinoista. Nyt jos olet Seattlessa, sinun on siirrettävä rahaa, se on kallista tai sama LA:ssa, mutta kyse on enemmän prosenteista kuin koosta.

Henry:
Joo, olen Arkansasissa, voin antaa heille viisi taalaa, olemme hyvin.

Dave:
Selvä. Kolmannen tarinamme otsikko on "Kiinteistöasiantuntijat, viisi syytä, miksi saat edullisia tarjouksia ja kuinka korjata tämä." Näen Jamesin virnistävän korvasta korvaan, hän on valmis puhumaan tästä. James, annan sinun vain aloittaa.

Kathy:
Hän näyttää myös vähän vihaiselta.

Dave:
Kyllä, hän on valmis taistelemaan.

James:
Tiedän, että Jamil voi samaistua minuun, kun ihmiset sanovat: "Voi, sinä olet niin matala palloilija." On niin töykeää soittaa jollekin, ollakseni rehellinen. Se on kuin, ei, emme ole alhaisia ​​pelaajia, vaan tarjoamme sinulle markkina-arvoa omaisuuden kunnosta. Ja niinpä mielestäni on tärkeää tietää kaikista näistä ihmisistä, jotka käyttävät tuota termiä low baller. Ei, olet vain hinnoiteltu väärin. Et ole alhainen, jos voit toimittaa tilastotietoja tarjoussumman varmuuskopioimiseksi. Ja se on mielestäni todella tärkeää tukkukauppiaiden ja sijoittajien tietävän. Kirjoitamme tarjoukset markkina-arvon perusteella sellaisenaan. Ja emme välitä mitä… Tuleva markkina-arvo on sijoittajalle etupuoli, jolla ei ole mitään tekemistä sen kanssa, mitä omistaja omistaa juuri nyt, ostamme nyt.
Ja siksi, kun ihmiset kutsuvat minua matalaksi, varmistamme vain, että lähetämme aina kolmesta viiteen ilmoitusta, jotka osoittavat, että olemme myyjälle aidon verkon tasolla. Mutta pidin todella tästä artikkelista. He tavallaan huusivat sitä, koska he sanoivat: "Hei myyjä, jos saat paljon edullisia tarjouksia, ehkä se olet sinä, ei he." Ja siitä se johtuu. Jos haluat myydä kiinteistösi markkina-arvoon tänään, sinun on oltava edullinen. Ihmiset ostavat tavaraa, joka on hyvä tuote. Mutta jos olet keskellä, pääset keskihintaan. Jos tarvitset työtä, saat työn hinnoittelun. Ja myyjän tehtävänä on tehdä nämä muutokset muuttaakseen tapaa, jolla se myy. Ja jos he eivät halua tehdä näitä muutoksia, heidän on alennettava hintaa. Juuri näin tämä bisnes toimii.
Ja pidin artikkelista todella paljon. Se korosti monia asioita, esittelemällä omaisuuttasi, sinun on tehtävä töitä sen eteen. Ymmärrä todella mitä sinulla on ja mitä myyt. Ja jos sinulla on nämä asiat, aiot hinnoitella sen vastaavasti etkä saa alhaisia ​​​​palloja, saat vain kaupan. Ja niin, mielestäni katso vain todella mitä sinulla on. Jos se ei myy, katso mitä sinulla on, ja ehkä se on vain hinnoittelu ja hintapiste, ja jätät sen rauhaan ja sanot vain: "Hei, tällaisen varaston myynti kestää kauemmin, joten aion istu siihen." Mutta jos asiat tapahtuvat ympärilläsi, mutta se ei ole, se on yleensä tuoteongelma.

Jamil:
Aion tuplata tämän, koska James, sinä ja minä ja Henry… Kathy on ainoa, joka ostaa kimaltelevia kiinteistöjä, koska hän rakastaa uutta ja mielestäni se on hienoa. Emme tee, vaan käytämme kauppaa tavaroilla, jotka on asetettava uudelleen ja joilla on lisäarvoa. Tässä on mielestäni todella tärkeä asia. Joten katsotaanpa kiinteistönvälittäjiä. He ovat luottamushenkilö, mikä tarkoittaa, että heillä on velvollisuus kertoa myyjilleen totuus. Heillä on velvollisuus toimia asiakkaansa parhaan edun mukaisesti. Ja se tarkoittaa, että on rehellinen heille sanomalla heille: "Kuuntele. Katsos, en välitä mistä naapuri myi, he käyttivät 100,000 1970 dollaria tuossa talossa sen korjaamiseen, et tule saamaan niitä rahoja. Sinulla on vielä vuoden XNUMX Shea-matto täällä ja sinulla on Electroluxin jääkaappi, se ei toimi. Tässä on mitä se on, meillä on vaihtoehtoja, okei? Vaihtoehto numero yksi, käytät rahaa, korjaat tämän talon, minä hankin sinulle sen, mitä Dave myi kadun toisella puolella. Et halua tuhlata rahaa ja tehdä niin, teen sinulle käteistarjouksen sijoittajalta, joka käyttää rahat ja tekee sen.”
Mutta ollaan rehellisiä ihmisille. Tosiasia on, että kun olet listautumistilaisuudessa ja valehtelet asiakkaallesi vain saadaksesi sopimuksen allekirjoitettua, jotta voit tuhlata kuusi kuukautta heidän ajastaan, jotta talon ollessa markkinoilla ja he luulevat, että teit huonoa työtä, ja sitten he ajattelevat, kun sijoittajien tarjouksia tulee, että he ovat alhaisia, koska olet ollut heille epärehellinen kiinteistön todellisen arvon suhteen. Se on minulle ongelmallista.

Dave:
Rakastan tätä. Meidän pitäisi puhua tästä koko ajan, tätä energiaa tarvitsemme.

James:
Rakastan sitä.

Dave:
Kaveri, laita sille miehelle vesipullo pyyhkeeseen, hän teki vain täyden kierroksen kehässä.

James:
Teit juuri syntymäpäiväni.

Dave:
Meidän täytyy tuulettaa häntä hieman. Selvä, Henry?

Henry:
Tämä artikkeli sanoo minulle, tämä on kiinteistö, näin se toimii. Jotain pitää myydä sillä arvolla, jolla se on. Et voi odottaa saavasi enemmän rahaa jostain, joka ei ole sen arvoista. Mutta ihmiset ovat edelleen 2020-2022 kuplassa päässään, jossa he sanovat: "Voin vain heittää tämän ulos ja joku tulee antamaan minulle kaiken mitä haluan." Eikä se ole enää sellaista. Jälleen tämä mallintaa enemmän terveistä markkinoista. Mikä tarkoittaa, että jos haluat myydä jotain, sinun on asetettava se myymään sen arvoisella arvolla. Tulemme siis tarjoamaan sinulle, minkä arvoinen kiinteistö on mielestämme nykyisessä kunnossaan. Kausi. Tarinan loppu. Jos haluat saada lisää rahaa, sinun on laitettava rahaa omaisuuteen, sinun on saatava omaisuus näyttämään hyvältä.
Minulle kaikki, mitä listaan ​​juuri nyt, jos olen myymässä kiinteistöä ja olen tehnyt hienoa työtä uudistamalla kiinteistön ja olen kiinnittänyt huomiota yksityiskohtiin. Koska taas kerran, ennen kuin voit vain laittaa huulipunaa sikalle ja heittää sen ulos, mutta nyt ihmiset kävelevät uudistuksesi läpi ja sanovat: "Näen, että he laittoivat maalia seinille, mutta he eivät korvanneet kaikkea. pistorasiat, mikä saa minut uskomaan, että saattaa olla jokin ongelma, jota he eivät onnistuneet korjaamaan. Ja siksi en aio antaa täyttä hintatarjousta tai en tarjoa ollenkaan." Se pakottaa meidät sijoittajia, jotka korjaavat ja kääntelevät kiinteistöjä, tekemään sen kunnolla, kiinnittämään huomiota yksityiskohtiin, tekemään pieniä asioita ennen kuin kiinnität kiinteistön markkinoille, jos haluat saada huippudollarin.
Sama koskee asunnonomistajia, jotka myyvät omaisuuttaan. Sinun on kiinnitettävä huomiota yksityiskohtiin. Jos haluat huippudollarin, sinun on näytettävä ihmisille, että omaisuudesta pidetään huolta ja siitä huolehditaan ja se on sijoitettava oikein. Näin pitäisi tapahtua, kun myyt omaisuutta. Tämä sanoo minulle, tämä on kiinteistö.

Dave:
Minusta tuntuu, että saimme hermomme täällä. Tästä meidän pitäisi ehkä puhua enemmän. Ja ehkä minun pitäisi myös lukea artikkeli ja sanoa, mitä siinä sanotaan, jotta kaikki tietävät, koska siinä sanottiin, että sinulla on viisi syytä, miksi saat matalan pallon tarjouksia. Ja se on periaatteessa samaa mieltä siitä, mitä te kolme juuri sanoitte. Joten ensimmäinen oli, että odotuksesi saattoivat ylittää markkinoiden todellisuuden. Periaatteessa sinulla on epärealistiset odotukset. Toiseksi, et voi listata kiinnityspäällisiä avaimet käteen -periaatteella. Se on aivan oikein. Kolmanneksi huono estetiikka hylkii ostajia, vaikka talo olisi rakenteellisesti kunnossa. Oletko koskaan kävellyt taloon ja saanut jonkun vain sanomaan: "Se on rakenteellisesti terve, älä välitä kaikesta muusta rumasta. Meillä on hyvä perusta, se on täysin kunnossa. Neljänneksi, kotisi on juuri niin hyvä kuin sen esittely. Luulen, että kyse on enemmän sen lavastusta, hyvän näköisestä saamisesta. Ja lopuksi, taloudelliset vaikeudet herättävät vääränlaista huomiota. Joten periaatteessa, jos olet taloudellisissa vaikeuksissa ja ilmoitat siitä, se ei todennäköisesti tule toimimaan sinulle hyvin. Joten mielestäni kaikki nämä ovat hyviä neuvoja, jotka on tuotu suurella intohimolla näiltä kolmelta. Kathy, onko sinulla jotain lisättävää?

Kathy:
Ai niin, tämä on mielestäni agenttiongelma. Agentin pitäisi todella tietää arvo ja pystyä selittämään myyjälle: "Voit laittaa niin paljon rahaa siihen ja saat tämän paljon enemmän." Tai: "Jos laitat näin paljon rahaa, se ei todellakaan mene pois, myy se siellä missä se on." Joten luulen, että markkinoille tuli paljon uusia agentteja, jotka eivät tiedä mitä he tekevät, eivät ole tottuneet sellaisiin markkinoihin, he ovat tottuneet markkinoille, joilla heidän ei tarvitse tehdä mitään . Heidän on työskenneltävä kovemmin, heidän on todella osoitettava arvonsa tänään.

James:
Ja he syövät kanan luita juuri nyt, ei ole paljon myytävää.

Jamil:
Totta. Mutta James, lisensoinnin koulutusprosessissa on perustavanlaatuinen tilanne. Jokainen henkilö, jonka kanssa olen puhunut kaikissa 50 osavaltiossa, jotka käyvät läpi lisensoinnin, olen kysynyt heiltä kaikille saman kysymyksen: "Opettivatko he sinulle laskemisen?" "Ei."

Henry:
Tässä sitä mennään.

Dave:
Onko se totuus?

James:
Se on totta.

Dave:
Eivätkö he opeta sinua laskemaan?

Jamil:
Se on totta. "Eivätkö he opettaneet sinulle kiinteistöjen keräämistä, kun sait kiinteistölisenssin?" "Ei, he eivät tehneet." "Vau. Sinulla ei siis ole aavistustakaan arvon löytämisestä, mutta sinulla on luottamusvelvollisuus olla vastuussa asiakkaalle, eivätkä he ole vielä opettaneet sinua arvostamaan omaisuutta.” Siinä se ongelma on.

James:
Olen 100% samaa mieltä. Ja sitten, paljon välittäjiä on tullut viimeisen kolmen vuoden aikana. Se on eri markkinat. Säännöt vain listaamisesta ja myymisestä olivat sääntö ja voit tehdä sen. Että nyt olemme takaisin peruskiinteistöjen parissa.

Kathy:
Ja tiedoksi, meidän rahastomme, yhden perheen vuokrarahastomme ostaa vanhoja rumia kiinteistöjä ja korjaa ne. Mutta minä henkilökohtaisesti pidän hienoista asioista.

Henry:
Joten teet sen huviksesi, mutta et tee sitä itse. Okei. Okei. Selvä. Selvä. Hyvä on, kuulostaa hyvältä.

Dave:
Tee niin kuin hän sanoo, älä niin kuin hän tekee. Minusta tuntuu, että tämä on ollut Kathyn teemana viime aikoina. Hän sanoo aina: "Teidän kaikkien pitäisi tehdä tämä, mutta minä teen jotain täysin erilaista."

Kathy:
Ei ei ei ei. No, se on minun… Mitä ostaisin saman asian Dallasista. Se on vain sitä, mitä on myynnissä, alueilla, joita haluamme ostaa, ei ole mitään uutta. Joten ostamme vanhaa ja teemme siitä uutta.

Dave:
Mahtava.

Kathy:
Osoitin vain monipuolisuuteni, siinä kaikki.

Dave:
Selvä. Viimeisessä artikkelissamme on tarina osoitteessa gobankrates.com. Sen otsikko on "Nämä 15 kaupunkia ovat valmiita vakaimpaan kasvuun ja todennäköisesti säilyttävät arvonsa." Kathy, luulen, että olet erityisen kiinnostunut markkinoista, joita ei mainita täällä pidetyssä ohjelmassa kovin usein. Mikä näistä 15:stä oli suosikkisi?

Kathy:
Ai, puhutko Fackervillestä?

Dave:
Ei, kukaan ei halua puhua Fackervillestä, vaikka sinä haluat. Ei, sinun piti varastaa Henryn markkinat häneltä.

Kathy:
Ai kuinka voisin unohtaa?

Dave:
Ennen esitystä luimme tätä ja kerroin, että yksi markkinoista on Fayetteville, joka on ilmeisesti Henryn takapihalla.

Kathy:
Ei, ei, otan sen.

Dave:
Sanoin Henrylle, ettei hän voi valita sitä, joten...

Kathy:
Hän ei voi valita sitä, se on minun.

Dave:
… Kathy, valitse sinä.

Kathy:
Joo, menen Fayettevilleen ja löydän Henryn ja pyydän häntä tekemään minulle sopimuksen. Miltä tuntuu?

Henry:
Tule.

Kathy:
Näin minä sijoittaisin sinne.

Dave:
Selvä. Onpa täydellistä. No, nämä 15 markkinaa, periaatteessa tapa, jolla GOBankRates arvioi näitä, ovat yhden kuukauden ja kolmen kuukauden ennustettu kodin arvon muutos. Sitten he ennustivat vuodesta toiseen. Joten yksi kuukausi, kolme kuukautta ja vuodesta toiseen, ja sitten näiden kolmen keskiarvo. Olen vain rehellinen, mielestäni se on kauhea tapa arvioida kiinteistöjen ostamista, on vain tarkastella yhden kuukauden näkymiä. Mutta pidätkö näistä markkinoista? Nyt kun olen spoilaanut koko artikkelin, pitääkö kukaan teistä jostain näistä 15 markkinoista?

James:
Tahdon.

Jamil:
Yksi asia, josta pidän, Dave, on se, että meillä on useita Georgian markkinoita, ja mielestäni se on hyvä merkki siitä, että siinä osavaltiossa on hyvä tilanne. Atlantan suurelta metroasemalta tulee ihmisiä, jotka muuttavat noille pienille alueille. Ja mielestäni se vain osoittaa, että siinä tilassa on paljon muuttoa ja paljon voimaa. Joten minun kohdallani asettaisin panokseni Georgian toissijaisille ja korkea-asteen markkinoille. Luulen, että siellä on jotain todella mielenkiintoista.

Dave:
Kiva. Pidän siitä. James, eikö vaimosi ole yksi näistä markkinoista?

James:
Niin sattumanvaraisesti vaimoni kertoi minulle aivan äskettäin muuttaa Wilmingtoniin, Pohjois-Carolinaan, jossa on noin 125,000 XNUMX asukasta. Elämänlaatu on siellä hämmästyttävä, ja hinnoittelu on huomattavasti halvempi. Se on tavallaan kuin Napoli, Florida, Newport Beach, mutta murto-osa hinnasta. Hyvät koulut, laadukas asuminen, korkeat tulot ja markkinoilla menee erittäin hyvin, siellä ei ole paljon. Keskimääräinen asunnon hinta on alhaisempi, joten se on mielestäni vahva markkina, koska olen nyt kaivellut sitä ja se on todella siisti paikka asua. Mutta yhden asian halusin korostaa tässä artikkelissa, sen paikan lisäksi Wilmington on mahtava. Onko kenelläkään muulla ollut ongelmia joidenkin näistä kaupungeista? Koska Coeur d'Alene sijoittui kakkoseksi.

Kathy:
Joo.

Dave:
Vai niin-

James:
… Olin kuin: "Mitä tapahtuu..."

Dave:
… ei onnistu. Joo, kaikki Idahossa pitäisi karkottaa juuri nyt.

James:
Ja se on toissijainen kotimarkkina, siellä asui 60,000 XNUMX ihmistä, hinnat ovat katon läpi. Coeur d'Alenessa on tulossa valtavia rakennuslevyjä juuri nyt, markkinoille on tulossa tonnia yksiköitä, ja ne pidetään toiseksi vakaimpana. Minulla oli vakava ongelma sen kanssa, koska he viittasivat… Se on keskellä ei mitään, Washingtonin rajan vieressä ja se on kallista, ja markkinoille on tulossa paljon tuotetta. En usko, että tämä on vahva kokonaismarkkina.

Kathy:
Olin melko yllättynyt nähdessäni sen siellä, mutta se näyttää myös olevan paikka, josta monet varakkaat ihmiset puhuvat. Tiedämme siis, että meillä on tavallaan kaksihaaraiset markkinat, joilla varakkaat ihmiset näyttävät luovan lisää vaurautta, jopa tässä ympäristössä, ja Coeur d'Alene on paikka, jossa he ostavat. Joten kuka tietää, ehkä koska se on tulossa suositummaksi, se pysyy vakaana.
Mutta olen kanssasi samaa mieltä siitä, että jos haluamme sijoittaa ja puhumme sijoituksista, emme kakkoskodista, joistakin Georgian markkinoista, niillä on paljon järkeä, jos olemme investoineet näille alueille pitkään. aika. Koska jälleen kerran, kun olet lähellä suurta metroa, kasvulla on taipumus mennä esikaupunkiin aina joka tapauksessa, kaikilla markkinoilla ihmiset jahtaavat aina kohtuuhintaisuutta. Näin se on aina. Joten ne korkea-asteen markkinat, jotka sijaitsevat vain suurten markkinoiden ulkopuolella, joilla myös työpaikat alkavat liikkua, se on aina hyvä suunnitelma. Näin myös Portlandin, Maine. Ihmettelin sitä, Dave, koska olit juuri Mainen ja tyttäreni oli juuri siellä hyvin lähellä paikkaa, jossa olit naimisissa samaan aikaan, hän jahtasi sinua. Ehkä hän otti kuvia, en tiedä, paparazzit.

Dave:
No, taisin kertoa teille, että meillä oli hääjuhla häissämme, kaksi heistä-

Kathy:
Se ei ollut Krista, mutta hän halusi.

Dave:
… Okei. Tunnistaisin Kristan, ja hänet olisi kutsuttu. Mutta joo, olin juuri pari viikkoa Mainen ja pidin siitä todella. En rehellisesti sanottuna tiedä tarpeeksi kaupungin ja talouden taloudesta, mutta elämänlaatu on loistava. Erittäin mukavia ihmisiä, todella yhteisöllistä tunnelmaa, vaikka se ei olekaan suuri kaupunki, vaan tämä korkea-asteen kaupunki. Todella hieno vanha asuntokanta ja uskomattomat hummerirullat. Söin vähintään kahdesta kolmeen hummerirullaa päivässä ja olin innoissani siitä. Joten luulen pelkästään sen perusteella, että harkitsisin sijoittamista Portlandiin, mutta en tiedä siitä tarpeeksi, rehellisesti.

Henry:
No, koska Dave leikkasi siipiäni eikä antanut minun puhua Fayettevillestä, Arkansasista, sain hänet silti, koska Joplin, Missouri on listalla, ja se on vain 45 minuutin päässä, ja omistan sielläkin omaisuutta. Joten, Joplin, Missouri. Olen ostanut Joplinista, Missourista täsmälleen, luultavasti yksi syy siihen, miksi se on tässä luettelossa, ja se johtuu siitä, että Luoteis-Arkansas kasvaa niin paljon ja ihmiset eivät halua asua tai heidän on vaikea löytää sieltä koteja. Ja 45 minuutin - tunnin matkan päässä Joplinista voit saada paljon suuremman kodin, ja Joplinilla itsessään on edelleen melko hyvä kukoistava talous. Siellä on tonnia valmistusta ja kaikki työmahdollisuudet Luoteis-Arkansasin alueella, mikä ajaa ihmisiä ulos. Mutta voit saada asioita, voit ostaa asioita, jotka käyvät kassavirtaa markkinoilla joskus.
Ja niin, se on aika hyvä paikka. Nyt on kassavirtamarkkinat, et tule saamaan paljon arvostusta, mutta tässä artikkelissa sanotaan, että ehkä tulet saamaan tulevaisuudessa. Uskon, että se tulee arvostamaan tulevaisuudessa, vain Luoteis-Arkansasin markkinoiden kasvun vuoksi. Joten, olen jo sijoittamassa sinne, minulla on siellä noin kuusi ovea ja aion jatkaa ostamista. Sain sinut.

Dave:
No, luulen, että vuoden, puolentoista vuoden tämän esityksen jälkeen, Henry, nyt tiedämme, että valitset vain markkinat gobankingrates.com-sivuston perusteella, menet vain listan alaspäin täällä.

Henry:
Otan shekini, gobankingrates.com, voit lähettää sen suoraan minulle.

Dave:
Hänen kumppanimaksunsa nousi juuri. Ei, se on Henry, naulaat sen selvästi tämän perusteella. Ja ostatko tarpeeksi volyymia tukeaksesi Joplinin markkinoita juuri nyt?

Henry:
Ei vielä. Ei vielä. Ei vielä.

Dave:
Okei. Hän ei liikuta markkinoita.

Jamil:
Mutta Henry ja minä päätimme, että hän oli suoraan myyjäsijoittaja Luoteis-Arkansasissa, mikä on syy siihen, miksi hänen markkinointinsa sopimuskohtainen hinta on niin alhainen.

Henry:
Ei, sinä päätit sen.

Jamil:
Tämä oli esitys, jonka Henry piti paikkakunnan leiritapahtumassamme ja hän tappoi sen, muuten, minä vain pellesin häntä. Jos on joku, jota kuuntelisin ja johon luottaisin sen ymmärtämisessä, miten suoraan myyjämarkkinointiin voi tehdä, se on se mies.

Henry:
Jamil sabotoi minut täysin lavalla. Tein esittelyä siitä, kuinka suora myyjämarkkinointi toimii minulle hyvin ja kuinka saan valtavan tuoton rahoilleni, jotka käytän suoramarkkinointiin myyjälle ja hieroin sen Jamilin kasvoihin, koska hän kakkaa aina suoraan myyjän markkinointi. Sitten hän nousi lavalle ja sanoi: "Ainoa syy miksi markkinointini menee niin hyvin, on se, että olen ainoa sijoittaja Arkansasissa." Ja sitten, kun menemme järjestämään hyväntekeväisyysrahaa, hyväntekeväisyyslahjani oli se, että lennäisin jonkun tänne Luoteis-Arkansasiin näyttämään heille kiinteistöni ja ajelen heitä ympäriinsä ja näytän heille toimistoni ja kaiken sen. Ja kukaan ei halunnut tulla Arkansasiin, koska Jamil kakasi sen lavalla. Ja niin-

Kathy:
Kaveri-

Henry:
… maksat hyväntekeväisyyteen rahaa.

Dave:
Haluan mennä, teen siitä tarjouksen.

Kathy:
… Menisin.

Henry:
Tule, tehdään se.

Dave:
Olen mukana. Kathy, mennään, sinä ja minä.

James:
Olen myös sisällä.

Dave:
Haluatko mennä ennen BP Conia?

Henry:
Tule mennään.

Dave:
James, sinun täytyy ohittaa Vegas.

Henry:
Älä viitsi. Aion laittaa teidät Swankiest-hotelliin ja Jamilin navettaan.

Dave:
Ovatko ne sama paikka?

James:
Mielestäni meidän pitäisi kuitenkin mennä ovea koputtamaan siellä. Annetaan Henrylle kilpailua näillä markkinoilla.

Henry:
Tuo se. Tuo se.

Dave:
Selvä. No, lähdetään täältä. Kathy, James, Henry, Jamil, kiitos teille kaikille, että olitte täällä, oli hienoa saada jengi takaisin yhteen. Kiitos kaikille kuuntelemisesta. Jos pidit esityksestä, pyydämme sinua antamaan meille arvostelun Applessa tai Spotifyssa, se merkitsee meille maailmaa. Se todella auttaa meitä tekemään lisää mahtavia esityksiä juuri näin. Kiitos vielä kerran. Nähdään seuraavan kerran On The Marketissa.
On The Marketin olen luonut minä, Dave Meyer ja Calin Bennett, tuottanut Calin Bennett, editoinut Joel Esparza ja Onyx Media, tutkimuksen Puja Gendal, tekstin kirjoittanut Nate Weintraub. Ja erityinen kiitos koko BiggerPockets-tiimille. On The Market -ohjelman sisältö on vain mielipiteitä. Kaikkien kuuntelijoiden tulee itsenäisesti tarkistaa datapisteet, mielipiteet ja sijoitusstrategiat.