Kuinka nimittäjävaikutus vaikuttaa kiinteistösijoittajiin

Tässä artikkelissa

Haluatko tuhota omaisuutesi? Voin opettaa sinulle kuinka. Haluatko luoda lisää vaurautta itsellesi? Voin myös opettaa sinut tekemään niin. 

Tiedätkö nimittäjävaikutuksesta? 

Rahoituksessa ja sijoittamisessa "nimittäjävaikutus” tapahtuu, kun salkun yhden osan arvo laskee rajusti ja vetää alas salkun kokonaisarvoa. Tämän seurauksena salkun osat, joiden arvo ei laskenut, edustavat nyt suurta prosenttiosuutta kokonaispiirakasta.

Vaikka tämä on totta ja jokseenkin ilmeistä, kiinteistöissä on toinen nimittäjävaikutus. Salakavala sijoittajien unelmien ja vaurauden tuhoaja. 

Jos hankit ja käytät suurta omaisuutta ja tämä nimittäjä menee sinun suuntaan, juhlit tuplavoitolla. Mutta vaikka ostaisit ja käytät omaisuuttasi hyvin, tämä nimittäjävaikutus voi tuhota sinut ja likvidoida oman pääomasi.

Mikä tämä nimittäjävaikutus on? Puhun ylärajan dekompressiosta. 

Mitä tässä kiinteistökierrossa tapahtuu? 

Liikekiinteistöjen kattokorko palvelee samanlaista tehtävää kuin P / E-suhde osakemarkkinasijoittamisessa, mutta päinvastoin. Se on käytännössä tulos-hinta-suhde. Erityisesti: 

Kattokorko = Nettotoimintatuotot ÷ Omaisuuden hinta

- korkokanta liikkuu käänteisesti suhteessa omaisuuden arvoon osto-/myyntihetkellä. Yläkorko heijastaa sijoittajan mielipidettä tämänkaltaisen omaisuuserän odotetusta velattomasta tuotosta tällaisessa paikassa, tällaisessa kunnossa, tällaisena ajankohtana. 

Pienempi yläraja vastaa korkeampihintaista omaisuutta. Kuluneen vuosikymmenen aikana kokemamme ennennäkemätön korkotason supistuminen heijastaa sitä lähes hillitöntä optimismia, joka sijoittajilla on ollut liike- ja asuinkiinteistöjen hankinnassa. 

Mutta puut eivät kasva taivaalle. Kuten taloustieteilijä Herb Stein haikeasti huomautti: "Jos jokin ei voi jatkua ikuisesti, se pysähtyy." 

En sano, että tämä on kiinteistöjen hintojen nousun loppu. Sanon, että tämä on normaali hetki kiinteistömarkkinoiden sykleissä. Ja niille, jotka eivät olleet paikalla vuonna 2008, haluan sanoa selvästi, ettei ole syytä paniikkiin tai lopettaa sijoittamista. 

Päinvastoin, osa parhaista mahdollisuuksista tulee saataville osana muiden viime vuosien huonojen hankintojen seurauksia. 

En voi tehdä paremmin kuin lainata Scott Trenchin kirjoituksia artikkeli tässä aiheessa.

Oletko vakuuttunut nimittäjävaikutuksen tuhoisasta voimasta? (Jos et pidä tästä termistä, voit pysyä "Cap rate dekompression" kanssa). 

Nouseva kattokorko voi merkittävästi alentaa liikekiinteistöomaisuuden arvoa. Ja kuten olemme keskustelleet muualla, vipuvaikutus voi tehdä siitä vielä tuskallisempaa. Ajattele tätä, jos omaisuuserien arvot putoavat 25 %, tämä pyyhkii noin 100 % omasta pääomasta 75 %:n vipuvaikutteisessa kaupassa. 

Tämä ei ole mikään sadun painajainen. On olemassa monia tarinoita LP-sijoittajista, jotka ovat jo valmiina menettämään koko sijoituksensa joissakin syndikoiduissa kaupoissa. Jotkut näistä ovat noin kaksi tai kolme vuotta vanhoja sopimuksia erääntyvistä siltaveloista. Muut tehtiin kuluneen vuoden aikana vaihtuvakorkoisella velalla. Valitettavasti monet näistä LP-sijoittajista eivät vielä tiedä olevansa vaarassa.  

Pitkän pitoajan tapaus 

Lyhyissä pitoajoissa ei ole mitään pahaa. Tukkukaupat, päiväkauppa ja monet kaupalliset kiinteistökaupat tarjoavat korkean tason IRR tuottoa sijoittajilleen. Monet lyhyen aikavälin strategiat ovat suosittuja nousukauden aikoina.

Mutta suosikkisijoittajani Warren Buffett ajattelee toisin. Hän sanoo: "Jos et ole valmis omistamaan osaketta kymmeneen vuoteen, älä edes ajattele omistavasi sitä kymmentä minuuttia." Omahan Oracle sanoi myös: "Tai suosikki pitoaika on ikuinen."  

Miten pitkän aikavälin sijoittajat sitten ajattelevat tästä pelottavasta korkotason laskusta? Sanoisin, että suurimmaksi osaksi heihin ei ole juurikaan vaikutusta, paitsi että heille tarjotaan mahdollisuus hankkia oikeudenmukaisempia tai alihinnoiteltuja tarjouksia seuraavan vuoden tai kahden aikana. 

Mieti tätä. Kuvittele, että omistat kassavirtaavan kaupallisen kiinteistön. Ostit sen 3 miljoonalla dollarilla kaksi vuotta sitten, ja ensimmäisen 18 kuukauden enimmäiskorkopakkaus nosti sen arvioidun arvon 4 miljoonaan dollariin. Keräsit edelleen kassavirtaasi ja nautit elämästäsi. 

Sitten ylärajan dekompressio tapahtuu viimeisen kuuden kuukauden aikana, ja seuraavana vuonna sen arvioitu arvo laskee takaisin 2.8 miljoonaan dollariin. Pitäisikö panikoida? En tietäisi miksi. Sinun pitäisi silti kerätä kassavirtaa ja nauttia elämästäsi.

Pitkäaikaiset haltijat eivät kuluta lyhytaikaisten arvojen muutokset. Heillä on yleensä kiinteäkorkoinen velka, joka ei eräänty kovin pitkään. Ja ne, jotka ostivat omaisuutensa vuosikymmen sitten ja joutuvat erääntymään velkansa, ovat tyypillisesti nähneet merkittävää arvon kasvua ja pääoman takaisinmaksua, mikä antaa heille hyväksyttävän aseman jälleenrahoittaa nyt, jos se on tarpeen. 

Viitaten taas Buffettiin. Hän ei voisi välittää Berkshire Hathawayn omistamien osakkeiden lyhytaikaisista nousuista tai laskuista. Häntä ei ohjaa markkinoiden mielipide näistä varoista, koska sillä ei ole vaikutusta niiden lopulliseen arvoon. Hän itse asiassa pitää siitä, kun hinnat laskevat, jotta hän voi ostaa vielä enemmän. 

Osakemarkkinoiden mielipide arvosta on samanlainen kuin liikekiinteistöjen kattokorko. Liikekiinteistösijoittajina meidän olisi hyvä jäljitellä sijoittajaa (Buffettia), joka voi menettää 99.4 % osakkeen arvostaan ​​ja silti voittaa S&P 500:n samalla ajanjaksolla. 

Loppuajatukset

Sijoitusyritykseni on pitkäaikainen omistaja. Ymmärrän, että tämä ei usein ole suosituin tarjous, ja sen seurauksena monet sijoittajat ohittavat rahastomme. Toivon kaikille lyhyemmän aikavälin omistajille hyvää, mutta veikkaan, että nykyinen ja tuleva korkotason sokki saa monet ajattelemaan strategioitaan uudelleen. Tapahtuipa näin tai ei, jatkamme pitkän aikavälin strategiamme noudattamista. 

Blackstonen perustaja Larry Fink loi "pitkän tähtäimen". Ehkä meidän pitäisi kutsua pitkän aikavälin ajattelua "CRE-osoittimien vaikutukseksi". 

Jos näin olisi, se keskittyisi yhtälömme nettoliikevoiton laajentamiseen pitkällä aikavälillä siinä määrin, että osoittajan muutoksilla olisi vähemmän vaikutusta. Tämän strategian, yhdistettynä kohtalaisen tai alhaisen elinkaariarvon, pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen velan hankkimiseen, pitäisi osoittautua voittajaksi kaikilla markkinoilla, härällä tai karhulla. 

BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.