- "Doom Loop" voi aiheuttaa pankeille, yrityksille ja liikekiinteistö romahtaa. Kun kiinteistöjen arvostus laskee, omaisuutta omistajat alkavat olla oletusarvoisiaja luotto kiristyy, jolloin sama sykli toistuu uudestaan ja uudestaan ja vetää pankkeja ja taseita alas, kunnes me saavuttaa pohja. Mutta onko tämä "Doom Loop" -skenaario vain ruokkimassa pelkoa a asuntomarkkinoiden romahdus, vai olemmeko kuukausien päässä siitä, että tästä tulee uusi todellisuutemme?
Kysyimme Richard Barkham, CBRE:n globaali pääekonomisti, hänen näkemyksensä mikä voisi aiheuttaa "Doom Loopin" ja mihin meidän tulee valmistautua. Richardin tiimi käsittelee joitain planeetan kattavimpia kaupallisia kiinteistötietoja. Kun massat pakenevat peloissaan, Richardin tiimi näkee mahdollisuuden, ja jos kuuntelet tämän päivän jakson, tiedät tarkalleen joissa hinnat ovat liian alhaiset siirrettäväksi eteenpäin.
Richard antaa omansa talousennuste seuraavalle vuodelle, jolloin Yhdysvallat voisi liittyä a lama, kuinka korkea työttömyys voisi saada ja mistä liikekiinteistöjen hinnat ovat menossa. Jotkut liikekiinteistösektorit kohtaavat dramaattista hintojen laskua, kun taas toiset näyttävät yllättävän vahvoilta. Mutta heikentyneen talouden ja "Doom Loopin" valtaamisen pelossa, ovatko jokapäiväiset sijoittajat turvassa tältä mahdolliselta talouskatastrofilta?
Napsauta tätä kuunnellaksesi Apple Podcasteja.
Kuuntele podcast tästä
Lue tekstitys tästä
Dave:
Hei kaikki. Tervetuloa On The Marketiin.
James Dainard, mitä tapahtuu? Hyvä, että olet täällä.
James:
Olen iloinen saadessani olla täällä. Laskeutui juuri punasilmäisyyteen Napolissa, Floridassa. Olen siis satunnaisessa hotellihuoneessa juuri nyt.
Dave:
Miksi olet Napolissa, Floridassa?
James:
Se on myynnin vetäytymistä varten. Meillä on joukko kavereita tapaamassa kumppanimme taloa, joten se on aika siistiä. Mutta kirjaimellisesti laskeuduin, astuin Uberiin ja ajoin satunnaiseen hotelliin hyppäämään podcastiin.
Dave:
Herranjumala. Joten se ei ole edes paikka, jossa sinä asut.
James:
Ei, tämä on puolivälissä.
Dave:
Vuokrasit juuri huoneen podcastin tallentamista varten.
James:
Täytyy hankkia hyvä wifi.
Dave:
Vau. Herranjumala. Vau. Asut paremmissa hotelleissa kuin minä. Wifini on aina kauhea siellä. Mutta se on omistautumista, arvostamme sitä suuresti. No, tänään meillä on hieno esitys. Saanen kysyä sinulta, oletko kuullut termin "doom loop" viime aikoina?
James:
Se on toistossa. Se on ainakin kuukauden termi. Tiedän sen verran.
Dave:
No, jos ette ole kuulleet, yleisöllemme doom loop on skenaario, josta monet toimittajat ja analyytikot puhuvat mistä liikekiinteistöjen maksuhäiriöt alkavat, pankit lopettavat luotonannon, luotto kiristyy, mikä lisää hintojen laskupaineita. , useammat ihmiset jättävät oletuksensa, ja siitä tulee negatiivinen alaspäin suuntautunut kierre. Ja tämä on tapahtunut menneisyydessä. Tämä ei ole fiktiota tai teoriaa. Näin on tapahtunut, ja monet analyytikot ajattelevat, että se voisi tapahtua Yhdysvalloissa kaupallisten kiinteistöjen kanssa.
Joten tänään olemme saaneet uskomattoman vieraan. Se on Richard Barkham, joka on maailmanlaajuinen pääekonomisti ja globaalin tutkimuksen johtaja CBRA:lle, joka on yksi suurimmista kiinteistöalan yrityksistä koko maassa, jos et ole tuttu. Hän ylläpitää valtavaa analyytikko- ja taloustieteilijöiden tiimiä, ja meillä on hänen kanssaan uskomaton keskustelu doom-silmukasta, siitä, mitä kansainvälisillä kiinteistömarkkinoilla tapahtuu ja kuinka se voi vaikuttaa Yhdysvaltoihin. Joten luulen, että tulemme kuulemaan joitain todella kiehtovia asioita tässä keskustelussa.
James, onko sinulla kysymyksiä, jotka olet erityisen kiinnostunut kysymään Richardilta?
James:
Joo, missä tarjoukset tulee olemaan? Emme ole vielä nähneet suuria tarjouksia.
Dave:
Anna minulle ne tarjoukset.
James:
Minne he ovat menossa? Mennään etsimään niitä.
Dave:
Joo. Kaikki nämä taloustieteilijät puhuvat paljon teoriasta. He ovat ihania vieraita ja erittäin avuliaita, mutta en usko, että he näyttävät sinulle kiinteistöjä, joista tulee sinulle suuria tarjouksia.
James:
He antavat sinulle pieniä kultahippuvinkkejä, joita sinun pitäisi alkaa etsiä.
Dave:
Kyllä, he kertovat strategiastasi.
James:
Joo, tee muistiinpanoja ja kaivaa kaikkia sektoreita, joista hän aikoo puhua.
Dave:
Ennen kuin aloitamme keskustelumme Richardin kanssa, halusin vain sanoa, että tulet kuulemaan kaksi eri termiä, joita et ehkä tiedä. Yksi on ylärajat. Puhumme siitä kohtuullisen paljon esityksessä. Mutta yläkorot ovat yksi tapa, jolla kaupallisia kiinteistöjä arvostetaan usein. Ja se on pohjimmiltaan vain markkinoiden mielialan mittaus ja kuinka paljon sijoittajat ovat valmiita maksamaan tietystä tulovirrasta tai tietystä omaisuusluokasta. Mitä korkeampi yläraja, sitä halvempi rakennus on. Joten ostajat pitävät yleensä korkeista korkista. Mitä pienempi kattokorko, sitä kalliimpi rakennus on. Joten myyjät yleensä pitävät siitä. Joten pidä se mielessä, kun käymme tätä haastattelua läpi.
Toinen asia, josta aiomme puhua, on IRR. Jos et ole koskaan kuullut, se tarkoittaa sisäistä tuottoprosenttia, ja se on periaatteessa vain mittari, jota todella kaikenlaiset kiinteistösijoittajat käyttävät, mutta sitä käytetään erityisen usein liikekiinteistöissä, ja se on kaupallisten sijoittajien suosima mittari. koska se on erittäin hienostunut. Olen kirjoittanut siitä kirjassani, mutta en voi edes kertoa sinulle kaavaa päähäni.
Pohjimmiltaan se, mitä IRR tekee, kaikkein yksinkertaisimmassa merkityksessä, antaa sinun ottaa huomioon kaikki eri tulovirrat, jotka saat kiinteistöstä. Niinpä monet ihmiset tarkastelevat kassavirtaa ja käteisvarojen tuottoa, tai he tarkastelevat osakepääoman kasvua ja oman pääoman monikerrosta. Mitä IRR tekee, se tarkastelee saamaasi erilaista kassavirtaa, erilaista pääomaa, jota olet rakentamassa, tuottojen ajoitusta ja antaa sinulle yhden vankan luvun kokonaistuottosi ymmärtämiseksi. Ja se on hieno asia oppia, jos olet kiinteistösijoittaja. Puhumme siitä Real Estate by the Numbers -lehdessä. Tiedä vain, että Richard ja James ja minä aiomme puhua IRR:stä ja sitä se tarkoittaa.
Hyvä on, James, ilman pitkiä puheita, otetaan esille Richard Barkham, CBRE:n globaali pääekonomisti.
Dave:
Richard Barkham, tervetuloa On The Marketiin. Kiitos, että liityit joukkoomme.
Richard:
Erittäin iloinen olla täällä.
Dave:
Aloitetaan kertomalla yleisöllemme hieman itsestäsi ja asemastasi CBRE:ssä.
Richard:
Olen siis CBRE:n globaali pääekonomisti, ja CBRE on maailman suurin kiinteistöpalveluyritys. Olen toiminut tässä roolissa kahdeksan vuotta. Sitä ennen olin hyvin tunnetussa englantilaisessa yrityksessä nimeltä Grosvenor, ja sitä ennen olin syntieni vuoksi yliopistoprofessori.
Dave:
Erinomainen. Ja voitko kertoa meille hieman siitä, mitä sinä ja oletan myös tiimisi työskentelevän CBRE:llä talouden ennustamisen ja analyysin alalla?
Richard:
Joo. Tiimiini kuuluu siis 600 ihmistä ympäri maailmaa, ja toimimme ensisijaisesti kiinteistömarkkinoita koskevien tietojen keräämisessä ja hallinnassa. Nyt teemme vain yhteydenpitoa globaaleihin kiinteistömarkkinoihin, ja haluamme olla markkinoiden ensimmäisiä kommentoimalla viimeaikaisia kiinteistöalan trendejä ja haluamme saada parhaat ideat kiinteistöjä ohjaavista voimista.
Dave:
Oi hyvä. No, haluamme kuulla suurista ideoistasi. Aloitetaan kuitenkin vain yleisellä näkemyksellä. Jokaisella on nykyään erilainen mielipide siitä, mihin Yhdysvaltain talous on menossa. Mikä on sinun?
Richard:
Yhdysvaltain talous on ollut yllättävän sitkeä, mutta odotamme silti taantuman tulevan. Olemme laatineet sen vuoden 4 neljännelle neljännekselle ja vuoden 2023 ensimmäiselle neljännekselle. Mutta talouden kestävyyden vuoksi emme voi olla täysin varmoja siitä. Voisin nähdä meidän työntävän sitä hieman pois, mutta jyrkin korkojen nousu 1 vuoteen vaikuttaa lopulta talouteen. Se vaikuttaa jo tiettyihin sektoreihin, kiinteistöala on yksi niistä. Myös globaalit olosuhteet heikkenevät, mikä osoittaa meitä enemmän taantuman suuntaan.
Dave:
Ja mitkä ovat ne globaalit olosuhteet, joihin viittaat ja joilla uskot olevan suurin vaikutus Yhdysvaltain talouteen?
Richard:
Luulen, että ennen kaikkea odotimme Kiinan, kun se putosi Ziglarista, tuosta covid-sulkusta, lähtevän todella nopeaan kasvuun. Ja se kesti neljänneksen. Mutta toisella vuosineljänneksellä Kiinan talous on hidastunut melkoisesti, mikä johtuu osittain siitä, että ihmiset käyttivät kaikki rahansa Q2:lla ja ovat hieman hillinneet itseään Q1:lla. Mutta uskon, että Kiinassa on perustavanlaatuisempia kysymyksiä asuntomarkkinoiden heikkoudesta, erityisesti kakkos- ja kolmannen tason kaupungeissa. Ja myös Kiinan talous on ajamassa normaaliin kasvukanavaansa vientiin, mutta länsimarkkinat ovat hyvin vaisut.
Joten uskon, että Kiinan taloudella on ongelmia. Miksi se nyt vaikuttaa Yhdysvaltoihin? Tämä johtuu siitä, että kulissien takana noin 20 viime vuoden aikana Kiina on ollut yhä tärkeämpi globaalin kysynnän veturi. Ja vaikka Yhdysvallat on melko eristetty ja kestävä talous, se ei voi täysin selviytyä heikentyneestä maailmanlaajuisesta kysynnästä. Ja se on iso asia Kiinassa. Mutta olen myös huomannut, että myös Eurooppa on heikentynyt. Saksan, Ranskan ja Italian BKT:n kasvu oli negatiivinen toisella neljänneksellä. Joten myös suuremmat kehittyneet taloudet alkavat tuntea nipistystä.
James:
Hyvä, että otit asian esille, koska olen itse asiassa lukenut Kiinan taloudesta melko vähän ja kuinka paljon se on jäähtynyt ja mahdollisesti menossa kohti stagflaatiota. Se on valtava juttu, koska se on valtava talous, joka on noussut esiin. Mitä se tekee mahdolliselle lamallemme paikallisesti? Minun huolenaiheeni on se, että se voisi itse asiassa lähettää maailman jonkinlaiseen pyörähdyskohtaan, mikä saattaisi pitää hinnat hieman korkeammalla. Luuletko, että tämä vaikuttaa korkoihin seuraavien 12 kuukauden aikana myös minkäänlaisen maailmanlaajuisen hidastumisen vaikutuksesta?
Richard:
Ei, luulen asian olevan päinvastoin Kiinan tapauksessa. Uskon, että Kiina lähettää deflaatioimpulssin, hidastumisen Kiinaan, koska Kiina on erittäin raskas resurssien ja hyödykkeiden käyttäjä maailmantaloudessa. Jos Kiinan talous hidastuu, se asettaa hyödykkeisiin laskupaineita ja auttaa vähentämään inflaatiota kehittyneissä maissa. Ja uskon myös, että Kiina ohjaa paljon kehittyvillä markkinoilla. Kiina ja kehittyvät markkinat voivat yhdessä muodostaa 35 prosenttia maailmantaloudesta. Yhdysvaltalaiset yritykset vievät näille markkinoille. Joten uskon, että Yhdysvaltojen talouteen ja muille kehittyneille markkinoille lähetetään hidastusimpulssi. Mutta en usko, että se on inflaatio, mielestäni se on deflaatio.
Dave:
Joten yksi kysymys, jota esitän jatkuvasti joillekin vieraillemme, on niille, jotka uskovat taantuman olevan tulevaisuudessa, mikä muuttuu tämän hetken välillä, jota kuvailit kimmoisaksi, siihen, mikä itse asiassa uppoaa taantumaan? Mitä luulet joidenkin kuljettajien olevan, jotka kallistavat vaa'an?
Richard:
Uskon, että jossain vaiheessa yritykset haluavat vähentää henkilöstöään. Jos kysyntä hidastuu, yritykset haluavat päästää työvoimasta irti, ja uskon, että alamme nähdä työttömyyden tikittyvän. Meillä on uskomattoman alhainen työttömyys. Se on ollut 3.5. Viimeinen luku oli 3.8, mutta luulen, että taantuman aikana voi helposti nousta 4, 4.5. Ja todellakin, se oli paljon suurempi kuin suuressa finanssikriisissä. Joten vähemmän työpaikkoja, vaikeampi saada työtä, pidempään työpaikkojen välillä, ja tämä vaikuttaa kuluttajien tunteeseen. Ja luulen, että se saa kotitaloudet olemaan paljon varovaisempia kulujensa suhteen. Ja alamme nähdä jonkin osan siitä, koska tällä hetkellä Yhdysvaltain talous jatkaa työpaikkojen lisäämistä, uusia työpaikkoja, jotka kompensoivat jo työssä olevien ihmisten menojen hidastuvan.
James:
Joten Richard, milloin luulet… Työraportti alkaa kääntyä. Luulen, että tämä viime kuukausi osoitti, että se alkaa jäähtyä. Se alkaa ehdottomasti jäähtyä, ja ymmärtääkseni monet korotetut korot ovat korkeita, sillä (a) inflaatiota vastaan, mutta myös työmarkkinoiden jäähdyttämiseksi. Luuletko, kunnes näemme lisää työttömyyttä, uskotko, että Fed jatkaa korkojen nostamista yrittääkseen taistella työmarkkinoita vastaan? Vai onko se jotain, että he voivat tehdä siitä enemmän pehmeää laskua, jossa meidän ei tarvitse nähdä tonnia työttömyyttä saadaksemme hinnat hallintaan? Koska rahan hinta on tällä hetkellä liian korkea. Tiedän, että maksan sen kaikista päivittäisistä kiinteistöalan toiminnoistani. Luulen, että me kaikki odotamme niiden laskevan takaisin, ja näemme inflaation alkavan hidastua. Työmarkkinat alkavat hidastua, mutta tarvitseeko meidän todella nähdä katkon työmarkkinoilla, jotta se alkaa muuttua toisin päin?
Richard:
Luulen, että Fed haluaisi hidastaa taloutta ilman, että se todella vaikuttaisi työmarkkinoihin. Joten en usko, että Fed hyökkää työmarkkinoita vastaan, mutta tällä hetkellä tämän päivän tiedot osoittavat, että työllisyyskustannusindeksiä tarkistettiin ylöspäin. Joten työvoimakustannukset ovat edelleen korkeammat kuin on ihanteellinen. Ja yksi yksinkertainen tapa ilmaista se on tuntipalkkojen kasvuvauhti Yhdysvaltain taloudessa tällä hetkellä 4.4 %. Fed haluaisi nähdä sen noin 3.5 prosentissa, koska, ja tämä on teknisen taloustieteen vastaus, 3.5 prosentin palkkojen kasvu plus 1.5 prosentin tuottavuuden kasvu antaa sinulle 2 prosentin kasvun yksikkötyökustannuksissa, ja se on 2 prosentin mukainen. inflaatio. Joten 4.4 % on korkeampi kuin 2 %:n inflaatio, ja todellakin tuottavuus on tasaista, joten työmarkkinoilta tuleva impulssi.
Nyt on kaksi tapaa, joilla se voi helpottaa. Ensinnäkin voimme saada lisää työntekijöitä takaisin työelämään. Joten työvoimaosuus voi nousta, ja niin on tapahtunut. Mutta toinen tapa, jolla se voi tapahtua, on viedä kysyntä pois työmarkkinoilta. Ja työpaikkojen kysyntä, luodut työpaikat vähenevät, mutta uskon, että Yhdysvaltain taloudessa on edelleen noin 8 miljoonaa avointa työpaikkaa. Joten kaikesta huolimatta siitä, että se hidastaa, työmarkkinat ovat edelleen vahvat, enkä usko, että keskuspankki haluaa aiheuttaa työttömyyttä, mutta se aikoo pitää korot korkealla, kunnes palkkojen kasvu hidastuu huomattavasti, ja se voi sitten laukaista nousun. työttömyydessä.
James:
Joo, toivottavasti jäähtyy. Yritämme edelleen palkata tällä hetkellä, ja on mahdotonta saada ihmisiä, kuten Tyynenmeren luoteisosassa, se on vain kauheaa. Joka kerta kun laitamme työpaikkailmoituksen, sen täyttäminen vie kolmesta neljään kuukautta 30 päivän sijaan, kuten ennen.
Richard:
No, luulen, ettet ole ainoa liikemies, joka todella tuntee. Ja minusta tuntui, että valmistusteollisuus oli hidastumassa. Mutta jos tarkastellaan valmistavan teollisuuden tutkimuksia, suurin ongelma ei ole tuotannon rahoituskustannukset, vaan ammattitaitoisen työvoiman saatavuus. Se on todellinen asia. Yksi syy siihen on tietysti väestörakenne. Sinulla on paljon buumilaisia poistumassa työmarkkinoilta. Kaiken suhdanneherkän ja koko makrotalouden suhdannekierron lisäksi sinulla on demografiset tiedot, jotka peittävät sen, ja sinulla on buumia, joka poistuu työmarkkinoilta. Ja jotkut ennusteet todella sanovat Yhdysvaltain työmarkkinoiden kutistuvan seuraavan viiden vuoden aikana. Sitä on siis mielestäni täydennettävä, sanoisin, ammattitaitoisten ihmisten laillisella muuttoliikkeellä. Ja se on piristymässä, mutta kuten ehdotatte, työmarkkinaolosuhteet ovat jäähtyneet, mutta ne ovat edelleen tiukat.
Palatakseni alkuperäiseen kysymykseen, se on Fedin huolenaihe. Ehdottomasti on.
Dave:
Selvä, Richard. No, olemme kertoneet sinulle paljon makrotaloudesta, mutta haluaisimme kuulla kokemuksesi CBRE:stä perusteella näkemyksesi kaupallisista kiinteistömarkkinoista. Näyttää siltä, että joka ikinen päivä luemme otsikon jostakin tuhon ja synkkyyden skenaariosta, ja haluaisimme kuulla, jos sinusta tuntuu samalta? Tai mitä mieltä olet kaupallisista markkinoista?
Richard:
Okei. No, anna minun laittaa se asiayhteyteen ihmisille, vain kokonaisuutena, juuri ennen kuin aloitan. Liikekiinteistöjen arvo Yhdysvalloissa on noin 10 biljoonaa. Se on vähän enemmän. Omakotitalojen tai asuinkiinteistöjen arvo on 45 biljoonaa. Joten asuinkiinteistömarkkinat ovat paljon, paljon suuremmat, ja se on itse asiassa hyvässä kunnossa. Hinnat nousevat ja jopa rakentaminen kääntyy nousuun, ja se on todella outoa, kun otetaan huomioon, että meillä on asuntolainojen korot 7.5 %. Luulen, että syynä on suuri talouskriisi. Emme juuri pystyneet rakentamaan tarpeeksi koteja Yhdysvaltoihin. Alijäämä on 4-XNUMX miljoonaa asuntoa, joten asuntomarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan tasapaino on kohtuullisen hyvä.
Nyt voimme siirtyä siihen, miten se vaikuttaa asuntomarkkinoihin. Ihmiset puhuvat tuhosta ja synkyydestä. Otetaanpa vain kaupallinen kiinteistö kontekstissa. Ja liikekiinteistöjen todellinen taantuma on toimistosektori. Ja tästä 10 biljoonasta toimistot voivat olla 25 prosenttia siitä. Joten jälleen kerran, se on iso sektori, se on hyvin näkyvä, se on kasvomme edessä. Ja toimistosektorin vajaakäyttö on 19 %, kun se parin vuoden takainen oli 12 %, mikä on sellainen vajaakäyttöaste, jota emme ole nähneet 1980-luvun alun säästö- ja lainakriisin jälkeen. Yritykset todella vähentävät käyttämänsä tilan määrää etätyön vuoksi.
Lisäksi olemme saaneet markkinoille uutta kiinteistöä edelliseltä rakennusaalolta. Perusasiat virassa, erittäin heikkoja juuri nyt. Tämä on vivahde, aion puhua kiinteistöasioista.
James:
Ole hyvä.
Richard:
Ei ole totta, että toimistomarkkinat ovat täysin kuolleet. Katsoin CBRE:n vuonna 2023 tekemien transaktioiden määrää, ja se on vain 5 % vähemmän kuin vuonna 2019 tekemiemme tapahtumien määrä. Mutta kun yritykset vievät tilaa, se on 30 % vähemmän kuin vuonna 2019. , joten markkinat ovat aktiiviset, yritykset vain vievät vähemmän tilaa, ja he myös suosivat uudempaa rakennetta. Todellinen lento laatuun ja kokemukseen, mielestäni. Markkinat eivät ole kuolleet, mutta tyhjä varasto on kasvanut 12 prosentista 18 prosenttiin.
Tarkasteltaessa muuta kiinteistöä, jolla tarkoitan asuntoja, jolla tarkoitan vähittäiskauppaa, jolla tarkoitan teollisuutta, ja yhä useammin vaihtoehtoja, kuten datakeskuksia, lääketieteellistä toimistoa, biotieteitä, sanoisin, että perusasiat ovat olemassa. kohtuullisen vankka. Se on todella yllättävää, kun sitä katsoo. Vajaakäyttöaste on nousussa, kysyntä ei ole aivan sitä mitä se oli, mutta sanoisin, että perustekijät kaikilla noilla sektoreilla ovat kohtuullisen kunnossa. Tällä tarkoitan, että ihmiset ovat aktiivisia markkinoilla, vievät tilaa, eikä tyhjiöissä ja tyhjissä tiloissa ole suurta nousua.
James:
Richard, oletko nähnyt paljon hintapuristusta? Olemme nähneet sen joissakin asuintiloissa, mutta nyt olemme nähneet asuntojen mediaanihinnan nousevan takaisin. Oletko nähnyt paljon paineita nousevien korkojen ja kysynnän kanssa? Kuten juuri sanoit, vuokralaiset vievät vähemmän tilaa. Oletko nähnyt paljon puristusta kaikilla näillä segmenteillä, kuten teollisuus, toimisto, vähittäiskauppa ja hinnoittelu? Mitä säätöjä olet nähnyt? Koska olen nähnyt hinnoittelun alkavan laskea näillä sektoreilla, ei niin monta transaktiota meneillään, mutta millaisia hinnanmuutoksia olemme nähneet vuodesta toiseen, koska kysyntä on pienempi?
Richard:
Joo. Tarkoitan, tämä on monimutkainen tarina, joten tästä tulee hieman pitkä vastaus, mutta aloitetaan asunnoista. Jos olet asuntojen käyttäjä, maksamasi hinta on tietysti vuokra. Sinä ajanjaksona 2020–2022, jolloin ihmiset todella putosivat Covidista, näimme asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 24 prosenttia Yhdysvalloissa. Se on kamalaa. Sanoisin, että asuntojen vuokrakasvu on pudonnut noin 2 %:iin. Joten hinnat nousevat edelleen, mutta se on alle inflaation. Ja tietyillä markkinoilla uskoakseni rakennetaan melko paljon uusia asuntoja, joilla on itse asiassa nähty hintojen laskua. Mutta keskimäärin uskon, että asuntojen hinnat kaikkialla Amerikassa nousevat edelleen hitaasti.
Vähittäiskaupan tapauksessa se on toinen outo tarina. Emme ole rakentaneet yhtään liiketilaa 15 vuoteen. Ja vähittäiskauppa on käynyt läpi Covidin. Se on siivonnut taseensa, se on keksinyt itsensä uudelleen omnichannel-operaattoriksi, erittäin snick omnichanneliksi ja luulen, että osa siitä tosiasiasta, että kuluttajien runsaus on lähettänyt ihmisiä kauppakeskuksiin. Joten itse asiassa vähittäiskaupassa välittäjämme kertovat meille, että A-luokan tilaa ei ole tarpeeksi. Yrityksiä estetään laajentumasta, koska tilaa ei ole tarpeeksi. Emme ole rakentaneet tarpeeksi. Vuokra hiipii siis edelleen vähittäiskaupassa. Tämä ei tarkoita, etteikö B- ja C-luokan ostoskeskuksissa olisi ongelmia. Luulen, että jokainen näkisi sen jokapäiväisessä elämässään, mutta jopa jotkut heistä keksivät itseään uudelleen yhteisön keskuksiksi ja antiikkisiksi ostoskeskuksiksi. Ja he löytävät muita käyttötarkoituksia, jopa joustavat toimistot menevät joihinkin B- ja C-ostoskeskuksiin.
Se on siis asunto, se on vähittäiskauppa. Teollisuus, jolla on digitaalitalouden, sähköisen kaupankäynnin myötätuuli, on edelleen hyvin ja todella sen takana, ja teollisuuden leasing supistuu tänä vuonna 30 % viime vuoden miljardista neliöjalosta ehkä 750 miljoonaan neliöjalkaan. , mutta siitä tulee silti historian kolmanneksi vahvin vuosi. Vuokrat ovat siis nousemassa ja teollisuudessa enemmän kuin vähän, ehkä noin 9-12 %. Joten tämä on erittäin kuuma markkina. Ja tietysti muut asiat, kuten datakeskukset. Täällä Dallasissa, jossa asun, on ihmisiä, jotka vuokraavat tilaa kuudeksi vuodeksi. Tietokeskuksille on todella valtava kysyntä pilvitekniikan, tekoälyn ympärillä, se on uskomattoman kuuma sektori.
Joten pysähdyn siihen. On muitakin sektoreita, joista voisi puhua, mutta mielestäni kiinteistöjen perustekijät toimistoja lukuun ottamatta ovat yllättävän vahvoja, mikä ei tarkoita sitä, että sijoittajat olisivat aktiivisia. Jos teet eron ihmisiin, jotka käyttävät kiinteistöä siihen, mihin se on rakennettu ja he maksavat vuokraa, ja ihmisiin, jotka omistavat kiinteistöjä, jotka ovat eläkerahastoja, henkivakuutusyhtiöitä, yliopistojen säätiöitä ja muuta yksityistä pääomaa, on erittäin hiljaista investointirintamalla juuri nyt. Ja hinnat laskevat. Todellinen hinta, jonka maksaisit kiinteistöstä omaisuuseränä, on 15–20 % pienempi kuin kaksi vuotta sitten.
Dave:
Siis vain yhteenvetona. Joo, joten kysyntä vuokralaisten keskuudessa, olivatpa he sitten asunnon vuokralaisia, liikevuokralaisia, näyttää kestävän suhteellisen hyvin, mutta sijoittajien kysyntä on luisumassa. Näin olemme nähneet, ja tarkastelemani tiedot osoittavat, että kattokorot ovat nousemassa. Sitäkö sinä näet? Ja jos näin on, toimiston ulkopuolella uskon, että ymmärrämme kaikki toimiston suurimpana hittinä, mutta yleisömme on erityisen kiinnostunut moniperhehuoneistotyyppisistä yleisöistä, joten olen vain utelias, kuinka kattokorot toimivat tällä tietyllä kaupallisten kiinteistöjen alalla. kiinteistö.
Richard:
No, mielestäni se on kuten kaikilla muilla aloilla. Kattokorot olisivat noin 125 - 150 peruspistettä omaisuuserän tyypistä ja sijainnista riippuen noin 3.5 prosentista 4 tai 5 prosenttiin sijainnista riippuen. Ja ehkä korkeampi kuin se, riippuu siitä, mikä on lähtökohta. On olemassa erilaisia ylärajoja, jotka heijastavat eri luokituksia ja eri paikkoja. Sanoisin yleisesti, että hinnat ovat alle 150 peruspistettä, mikä vastaa noin 20 prosentin hintojen laskua.
Dave:
Ja luuletko, että se jatkuu?
Richard:
Kyllä, itse asiassa. Näen… Ei ikuisesti.
Dave:
Ei, rakastan vain jotakuta, joka antaa suoran vastauksen. Joten yleensä kun kysymme jotain sellaista, he, hei, no. Koska se on monimutkainen, älkää ymmärtäkö minua väärin, siinä on monia varoituksia, mutta arvostan aina tällaista erittäin selkeää vastausta.
Richard:
Joo. Uskon, että arvon aleneminen voi jatkua, eikä se käänny itsestään ennen kuin sijoittajat alkavat nähdä selkeän koron liukupolun. Aloimme nähdä, luulisin ehkä kaksi kuukautta sitten, vain vähän tunnetta siitä, missä ihmiset olivat… Katsoessani sitä, mitä näin, eli itse asiassa toimistoja, siinä on ongelma, mutta kiinteistöjen perusteet eivät itse asiassa ole liian huonot. näyttävät olevan inflaation huipulla. Ja ne termiinituottokorot, ottamalla 5 %:n kattokorko, lisää 2 %:n vuokran kasvu, ja meillä on oletusarvoisesti 7 % termiini IRR, joka vastaa velkakuluja jossain 6.5-7.5 %:n välillä. Ihmiset alkoivat ajatella, että alamme katsoa tarjouksia uudelleen.
Mutta uskon, että 10 vuoden valtionkassan piikki, kun se nousi 4.2:sta 4.4:ään viimeisen kahden viikon aikana, toi jälleen mieleen epävarmuuden korkojen liukupolusta. Joten ihmiset vain laittoivat kynänsä alas ja ajattelivat, että me vain odotamme ja katsomme mitä tapahtuu. Luulen, että olemme tässä maailmassa, että hyvät uutiset ovat huonoja uutisia, kun taas vuosina 2009–2020 kiinteistöjen huonot uutiset olivat hyviä uutisia, koska ne pitivät korot alhaalla. Nyt olemme vastakkaisessa maailmassa, se on sama maailma, mutta se on päinvastainen. Mutta hyvät uutiset ovat huonoja uutisia, koska ne lisäävät ihmisten huolta korkeammista koroista pidempään.
James:
Joten Richard, sanot, että voimme nähdä lisää ostoksia seuraavien 12 kuukauden aikana. Minusta tuntuu, että moniperhemarkkinat ovat hieman laskeneet, mutta myyjät roikkuvat edelleen siellä, eikä kauppoja ole juurikaan meneillään, koska ylärajat eivät ole tarpeeksi houkuttelevia, jotta voimme katsoa niitä. Koska olen nähnyt saman asian, näimme ylärajat kuten 3.5, ehkä matalat 4 sekuntia, ja nyt ne ovat jopa 5.5. Se ei ole kovin houkuttelevaa, kun velka on olemassa juuri nyt.
Richard:
Ei ei. Tarkoitan, että jos ihmisillä olisi enemmän luottamusta, et vain katsoisi teknisiä tietoja, et katsoisi vain ylärajaa. Sinun on katsottava IRR:tä, joka ottaa huomioon saamasi vuokran arvon.
James:
Oikea.
Richard:
Ja uskon, että IRR:t, vaikka olettaisitkin 2 % vuokran kasvun, 2.5 %, antavat sinulle IRR:n, joka on tulossa palloparkkiin. Mutta luulen, että kun luottamus haihtuu, ihmiset eivät ole IRR-sijoittajia. IRR-sijoittajat tekevät oletuksia vuokrasta tulevaisuudessa, eivätkä ihmiset halua tehdä niin. Ja kuten sanot, positiivista vipuvaikutusta ei ole juuri nyt, ja ihmiset eivät ole halukkaita hyväksymään negatiivista vipuvaikutusta markkinoilla.
Mutta en usko, että yhtälön kaataminen vie paljon. Haluaisimme vain saada hieman selvemmän suunnan siihen, mihin inflaatio on menossa, hieman selvempää ohjeistusta siitä, että olemme saavuttaneet Fedin rahastosyklin huipun, Fed on suhtautunut asiaan hyvin epäselvästi. kärki. Koska leasingpuolella leasing katosi vuoden 2 toisella neljänneksellä, juuri kun korot alkoivat nousta, ihmiset putosivat markkinoilta. No, leasing on palannut. Tämän vuoden toisen neljänneksen leasing palasi. Ja meillä on melko paljon uutta rakentamista, ehkä 2022 2 yksikköä neljännesvuosittain, mutta markkinat imevät 90,000 - 60 70,000 yksikköä neljännesvuosittain, ainakin Q2:n todisteiden ja Q3-radan perusteella.
Kysyntä on siis noussut. Avoimet työpaikat todennäköisesti kasvavat hieman. Mutta kysynnän palatessa se ei vie liikaa, koska ihmiset odottavat, että täällä on tarjolla joitain löytöjä. Sanoisin, että juuri sinun kohdallasi myyjien kestävyydestä, jos Fed ei olisi puuttunut asiaan ja tarjonnut likviditeettiä pankkisektorille, mikä on mahdollistanut pankkisektorin kulkemisen läpi laina-ajan. He saattavat silti maksaa korkoja, mutta niiden arvo on alle veden. Meillä olisi voinut olla eri tilanne. Fed on ollut erittäin aktiivinen likviditeetin tarjoamisessa pankkisektorille. Ja tietysti, luulen, että se on hillinnyt omistajien paineita, ja siksi sinulla on tämä vastakkainasettelu ostajien ja myyjien tai omistajien ja potentiaalisten ostajien välillä.
Dave:
Richard, haluan seurata pankkisektoria ja mitä siellä tapahtuu. Juuri eilen luin artikkelin Wall Street Journalista, jossa he julistivat "tuomiosilmukasta" kaupallisessa kiinteistössä. Perusoletus on, että heidän arvostus on jo laskenut. Se on laittanut osan kiinteistöistä veden alle, ja nyt ihmiset alkavat laiminlyödä noita lainoja. Pankkiluotot kiristyvät, mikä tarkoittaa, että ihmiset eivät voi jälleenrahoittaa tai he eivät voi ostaa, mikä lisää arvostuspaineita ja luo kierteen, joka luo jatkuvaa laskupainetta liikekiinteistöjen hintoihin. Olen utelias, onko tämä doom-silmukka mielestäsi olemassa, tai miksi haluat sitä kutsua, jos pankkien kaatumiset ja likviditeetin puute vaikuttavat kaupallisiin markkinoihin enemmän?
Richard:
Tarkoitan, se, mitä aion kertoa teille, on melko monimutkainen argumentti, joka on jossain välissä, ei ole ongelmaa ja siellä on doom-silmukka.
Dave:
Okei.
Richard:
Luulen suurella kunnioituksella, että journalistinen periaate on yksinkertaistaa ja liioitella.
Dave:
Oikea.
Richard:
Ja uskon, että tietyssä määrin kiinteistöjen kohdalla näin tapahtuu. Enkä väitä, etteikö lainan arvonalentumisessa olisi ongelmaa, mutta uskon, että se, mitä kuulemme ja mitä näemme, on, että pankeilla on runsaasti likviditeettiä, ja sen vuoksi ne eivät kärsi talletuspaosta. . Joten jos he tekevät tappiota tai he joutuvat alaskirjaamaan lainoja, he voivat tuoda sen voitto- ja tulostililleen suhteellisen säännöllisin väliajoin. Ei ole epäilystäkään siitä, että uuden rahoituksen luoton kustannukset ja saatavuus ovat paljon tiukemmat. Se on uskomattoman tiukka. Mutta en usko, että pankit haluavat päätyä kiinteistöjen kirjanpitoon. Tarkoitan, he ovat käyneet tämän läpi ennenkin. He eivät halua laittaa ihmisiä laiminlyöntiin, ja sitten heillä on kiinteistö, jota heidän on joko hallinnoitava tai heidän on myytävä se jollain alennuksella jollekin, joka omistaa sen kaksi vuotta ja tekee sitten voittoa kaksi vuotta myöhemmin. He ovat kokeneet sen ennenkin, eivätkä he halua kokea sitä uudelleen.
Joten luulen, että näemme, että pankit laajentavat toimintaansa mahdollisuuksien mukaan. Sanoisin jopa laajentamista ja teeskentelyä, mutta on olemassa monia luovia tapoja, joilla pankit voivat työskennellä lainanottajien kanssa selviytyäkseen akuutin stressin ajanjaksosta. Enkä sano, etteikö tappioita tulisi. Oma tutkimuksemme kertoo meille, että todennäköisesti 60 miljardia lainaa laiminlyö. Lainoja liikekiinteistöihin on 4.5 miljardia. Se 60 miljardia, ehkä 1.5 % pankin kokonaisvarallisuudesta. Joten se tulee olemaan tuskallista, mutta se ei aio kaataa pankkisektoria. Siksi doom-silmukka ei ole hyvä, eikä tappioiden tekeminen ole koskaan hyväksi, mutta en usko, että se on aivan yhtä aggressiivinen doom-silmukka kuin olemme nähneet aiemmissa kiinteistökriiseissä. Olemme nähneet doom-silmukat olemassa todellisuudessa. He tekivät säästölainakriisissä, he tekivät suuressa finanssikriisissä, mutta tällä hetkellä useista syistä en usko, että olemme vielä perillä.
James:
On varmasti paljon artikkeleita, joissa on sana doom silmukka. Se on uusi aikaväli, jonka näen jokaisessa artikkelissa, jossa se on doom-silmukka, doom-silmukka, se on kaikki mitä kuulen.
Dave:
Odota vain, James, jakson nimi on nyt doom loop, ja meillä on luultavasti kaikkien aikojen parhaiten suoriutuva jakso, jos kutsumme sitä doom loopiksi.
Richard:
Emmekö voi puhua hyveellisistä piireistä doom-silmukan sijaan?
Dave:
Joo, kukaan ei halua kuulla hyveellisistä piireistä, he haluavat kuulla doom loopeista, valitettavasti. Haluaisin hyveellisiä piirejä.
James:
Mutta jos on tulossa doom-silmukka, Richard, koska kuulostaa siltä, että tunnet olosi luottavaiseksi joillakin kaupallisilla aloilla eteenpäin, mitkä osa-alueet ovat mielestäsi eniten sijoittajia tällä hetkellä? Jos aiot ostaa seuraavan sopimuksen seuraavan 12 kuukauden aikana, miltä aloilta pidät. Hei, rauhoittaisin sitä tai olisin varovainen?
Richard:
No, on erittäin houkuttelevaa sanoa toimistot, koska toimistoissa, kuten sanoin, meillä on tämä hyppy vajaakäytössä 12 prosentista 19 prosenttiin. Meillä ei ole varmuutta töihin palaamisesta Yhdysvaltain toimistoon. Uskomme, että töihin paluu kiihtyy, mutta hieman pidemmällä aikavälillä, mutta varmuutta siitä ei tällä hetkellä ole. Toisaalta noin 40 vuoden ikäisenä kiinteistöalan ammattilaisena saat parhaat löydöt kaikkein pommitteimmilla markkinoilla. Joten kaiken tämän uudelleenhinnoittelun keskellä toimistoalalla tulee olemaan erittäin hyviä mahdollisuuksia. Ja jos todella haluat olla päinvastainen, juokset päinvastaiseen suuntaan. Kaikki nuo ihmiset, jotka juoksevat yhteen suuntaan sanoen doom loop, doom loop, voit selvittää, mistä he tulevat ja liikkua vastakkaiseen suuntaan.
Luulen, että myös vähittäiskaupalla on tällä hetkellä paljon tekemistä. Näimme melko paljon yksityistä pääomaa. Ja se ei ole kuin toimisto, omaisuuskoot voivat olla pienempiä. Pienemmät sijoittajat voivat osallistua vähittäiskauppaan, ja näemme tiloista pulaa ja näemme erittäin, erittäin mielenkiintoisia trendejä vähittäiskaupassa. Seksikkäät sektorit, jos haluan asian ilmaista näillä termeillä, tai alat, joihin luotamme eniten myötätuulen vuoksi, ovat teollisuussektori ja moniperhesektori, jos haluat investoida pidemmän aikavälin vuokrakasvuun. Mutta kun markkinat alkavat liikkua, siellä hinnat nousevat nopeimmin. Joten jos haluat sijoittaa tuohon pitkän aikavälin tarinaan, sinun on toimittava nopeasti, sanoisin.
Älkää ymmärtäkö minua väärin, moniperheen ja asunnon tietyissä osissa uskon olevan ongelmia. Monisektorilla oli melko paljon erittäin halpaa siltarahoitusta, jossa ihmiset ostivat 24 prosentin vuokrakasvun nousukauden aikana C-luokan omaisuutta erittäin pienellä velalla ja he aikoivat kunnostaa ja sijoittaa ne uudelleen. B tai B plus tai A luokkatila. Kun otetaan huomioon yleinen heikkous ja korkotaso, uskon, että jotkut niistä voivat päätyä maksukyvyttömyyteen. Joten jos olet näiden asioiden opiskelija, kyseisellä markkinasegmentillä saattaa olla omaisuutta, joka on hankittava tai pääomapohjainen.
Dave:
James alkaa nyt vuotaa sylkeä.
Richard:
Oi, olin. Olin töissä.
Dave:
Se on hänen ohjaushyttinsä.
James:
Minulle tuli yhtäkkiä kutiava sormet. Olen kuin, kyllä, näillä mennään. Ja mielestäni Richard onnistui. Tuntuu kuin kaikki olisivat ostaneet näitä tarjouksia erittäin tiukoilta toimijoilta, ja sitten heidän velkasi oikaistaan puolivälissä, ja rakennuskustannukset ovat korkeammat, lupaajat pitempiä, ja sitten yhtäkkiä rahasi ovat nousseet ja se on on varmasti ongelmia tällä alalla. Ihan kuin tavarat, jotka ovat vakiintuneet, liikkuvat edelleen, mutta puolivälissä vakiintuneet tavarat ovat siellä, missä näemme mahdollisuuksia. Ja sieltä ehdottomasti etsitään.
Richard:
Oikein. Ja jälleen, pitkän uran aikana ihmiset, jotka ovat tehneet erittäin hyviä ostopäätöksiä, ovat ostaneet vaikeuksissa olevilta kehittäjiltä tai ongelmallisilta rakennusyrityksiltä. Olemme nähneet tämän ennenkin.
Dave:
No, toivottavasti kukaan ei menetä paitaansa. En kannata sitä ollenkaan. Mutta mielestäni on hyödyllistä tunnustaa, että näin tapahtuu ja että todennäköisesti tulee olemaan vaikeuksissa olevia omaisuuseriä, jotka jonkun muun kuin nykyisen omistajan on sijoitettava uudelleen.
Richard:
Joo. Tarkoitan, että pankkisektori lyhentää tällä hetkellä paljon velkaa, joka on veden alla, joten tästä aiheutuu taloudellisia kustannuksia, mutta se ei vain ole riistäytynyt tällä hetkellä. Ja onneksi se ei ole vielä aivan osunut kuluttajasektoriin, asuntomarkkinoihin, koska se sitten vaikuttaa tavallisiin ihmisiin, eikä se ole ollenkaan miellyttävää.
Dave:
No, Richard, kiitos paljon liittymisestäsi. Tämä on ollut uskomattoman oivaltava. Haluan kertoa yleisöllemme, että sinä ja tiimisi olette kirjoittaneet uskomattoman talousraportin nimeltä The Midyear Global Real Estate Market Outlook 2023. Se on kiehtovaa luettavaa, ja siihen liittyy myös hieno video.
Richard, voitko kertoa meille lyhyesti tästä ja mistä yleisömme löytää sen, jos he haluavat oppia lisää?
Richard:
Kyllä, se on CBRE:n verkkosivustolla cbre.com. Siirry kohtaan Research and Insights ja napsauta sitä. Se voi kestää kaksi tai kolme napsautusta, mutta se on siellä. Minulla on tutkimusasiantuntijoita ympäri maailmaa, ja pyrimme olemaan neutraaleja, tasapainoisia ja datalähtöisiä. Annamme vain laajan yleiskatsauksen kiinteistömarkkinoista Yhdysvalloissa ja ympäri maailmaa. Itse asiassa osallistuin siihen ja opin myös siitä.
Dave:
Se on paras tutkimusprojekti, eikö?
Richard:
Kyllä, ehdottomasti.
Dave:
Selvä. No, Richard, kiitos jälleen liittymisestä.
Richard:
Se on minun ehdoton iloni.
Dave:
Joten James, Richard on kertonut meille, että hänen mielestään omaisuuden arvot laskevat, mikä ei tietenkään ole hyvä asia kenellekään kiinteistönomistajalle, mutta myös, että saattaa olla joitain mahdollisuuksia, joista tiedän, että olet erityisen kiinnostunut hyödyntämään niitä. Miten tämäntyyppinen ennuste tai ennuste saa sinut tuntemaan yrityksestäsi?
James:
Pidän siitä, että hän vahvisti minulle, että sinun pitäisi ostaa, kun muut ihmiset eivät halua ostaa. Siellä oli niin monia tärkeitä pieniä asioita, kun hän puhui siitä, kuinka teollisuusvuokrat nousevat, mutta hinnoittelu laskee. Joten niillä sektoreilla on mahdollisuus käydä läpi ja etsiä niitä mahdollisuuksia juuri nyt, koska kuulet sen koko ajan, että ihmiset sanovat: "Ah, et voi ostaa mitään. Et voi ostaa mitään." Mutta pelkästään se tilasto, josta hän puhui, teollisuus, vuokrat nousevat, mutta hinnoittelu laskee, sinne haluat mennä katsomaan. Joten olen yhä enemmän innostunut seuraavien 12 kuukauden aikana, ja se tulee olemaan kärsivällinen ja oikean tilaisuuden löytäminen.
Dave:
Mainitsit ohjelmassa, että enimmäishinnat ovat nyt, sanoit Seattlessa, mitä ne ovat 5.5?
James:
Joo, sanoisin 5.25-5.5, siellä, jossain siellä.
Dave:
Mutta kun otetaan huomioon, missä korot ovat, se on negatiivinen vipuvaikutus, se ei ole tyypillisesti houkutteleva sijoittajille, kun otetaan huomioon velkakustannukset. Missä vaiheessa kattokorkojen pitäisi nousta, jotta olet todella innoissasi ostettavien tarjousten mahdollisuuksista?
James:
No, voit aina saada hyvän ylärajan, jos ostat lisäarvoa. Siellä voit lisätä sitä. Mutta teoriassa en todellakaan halua ostaa alle ylärajan. Haluaisin olla siinä 6.5. Jos se on vakiintunut pienellä nousulla, haluan olla noin 6.5 tällä hetkellä.
Dave:
Ja jotta kaikki ymmärtäisivät, kattokorot ovat markkinoiden tunteen mitta. Ja kuten James osoittaa, se laskee ja virtaa velan kustannusten, kysynnän ja havaitun riskin perusteella. Ja yleisesti ottaen ylärajat ovat alhaisemmat vakautetuille omaisuuserille. Ja kun yläkorot ovat alhaisemmat, se tarkoittaa, että ne käyvät kauppaa korkeammalla hinnalla. Kun enimmäishinnat ovat korkeammat, ne ovat halvempia. Ja yleensä voit saada korkeamman koron ostajana, jos ostat, kuten James sanoo, korjauslaitteen tai jotain, joka tarvitsee lisäarvoa.
Mutta anteeksi, James, mene eteenpäin.
James:
Kyllä, luulen, että se on se, mitä näemme juuri nyt. Suurin osa tapahtumista, joita näemme tämän viimeisen kuuden kuukauden aikana, on paljon 1031 rahan liikettä, mutta ei paljon uusia ostajia, jotka ostavat tätä yleistä 5.5 korkoa. Jos heillä on tarkoitus mennä ostamaan, he tekevät sen. Muuten kaikki jahtaavat sitä lisäarvoa, jossa sinun on käärittävä hihat ja ryhdyttävä töihin. Mutta nyt on todella hyviä ostoksia. Tiedän, että IRR-arvomme ovat nousseet melkoisesti viimeisten yhdeksän kuukauden aikana, ja olemme nyt 17, 18 %, joten ne ovat kaikki hyviä asioita.
Dave:
Se on erittäin hyvä asia. No, meidän on vain pidettävä asioita silmällä ja katsottava kuinka käy, mutta olen yleisesti ottaen samaa mieltä Richardin arviosta. Kattokorot ovat nousseet, ja uskon, että ne jatkavat nousuaan, vaikka oletan, että vuokrat ainakin moniperheissä, jonka ymmärrän parhaiten, todennäköisesti hidastuvat. Ne saattavat pysyä nollan yläpuolella ja kasvaa, mutta luulen, että nämä järjettömät vuokrankorotukset, joita näimme moniperheissä, ovat toistaiseksi ohi. Yhdessä yläratojen nousun kanssa pudotamme moniperheen arvoja entisestään, missä ne ovat nyt, mikä saattaa tarjota mielenkiintoisia mahdollisuuksia. Meidän on siis pidettävä tätä silmällä.
James, kiitos paljon, että olet täällä. Arvostamme sitä aina. Ja kaikille, jotka kuuntelevat sitä, arvostamme sinua. Jos pidät tästä jaksosta, älä unohda jättää meille arvostelu joko Spotifyssa tai Applessa tai YouTubessa, jos katsot sitä siellä. Kiitos vielä kerran, ja nähdään seuraavassa On The Market -jaksossa.
On The Marketin ovat luoneet minä, Dave Meyer ja Kailyn Bennett. Tuotanto Kailyn Bennett, editointi Joel Esparza ja Onyx Media, tutkimuksen Pooja Jindal, tekstinkirjoitus Nate Weintraub. Ja erityinen kiitos koko BiggerPockets-tiimille. On The Market -ohjelman sisältö on vain mielipiteitä. Kaikkien kuuntelijoiden tulee itsenäisesti tarkistaa datapisteet, mielipiteet ja sijoitusstrategiat.
Katso jakso täältä
Auta meitä!
Auta meitä tavoittamaan uusia kuuntelijoita iTunesissa jättämällä meille arvio ja arvostelu! Se kestää vain 30 sekuntia ja ohjeet löytyvät tätä. Kiitos! Arvostamme sitä todella!
Tässä jaksossa käsittelemme:
- hän kiinteistö "Doom Loop" selitti ja mistä tämä voi johtua ketjureaktio säiliöhintoihin
- - "globaali hidastuminen" ja lama ennusteet vuosille 2023 ja 2024
- Heikoin ja liikekiinteistön vahvimmat sektorit (ja mitkä ovat alihinnoiteltuja)
- Korkotason päivitykset ja mikä lopulta saa hinnat nousemaan jälleen
- Parhaat ostomahdollisuudet vuonna 2023 ja omaisuus, jossa vuokrat nousevat ja hinnat laskevat
- Työttömyys, inflaatio, deflaatio ja mitä voimme odottaa ensi vuodelta
- Ja So Paljon enemmän!
Linkkejä esityksestä
Näyttelyssä mainittu kirja
Ota yhteyttä Richardiin:
Haluatko tietää lisää tämän päivän sponsoreista tai ryhtyä itse BiggerPockets-kumppaniksi? Sähköposti .
BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.
- SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
- PlatoData.Network Vertical Generatiivinen Ai. Vahvista itseäsi. Pääsy tästä.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
- PlatoESG. hiili, CleanTech, energia, ympäristö, Aurinko, Jätehuolto. Pääsy tästä.
- PlatonHealth. Biotekniikan ja kliinisten kokeiden älykkyys. Pääsy tästä.
- BlockOffsets. Ympäristövastuun omistuksen nykyaikaistaminen. Pääsy tästä.
- Lähde: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :on
- :On
- :ei
- :missä
- $ YLÖS
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 kuukautta
- 125
- 15 vuotta
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2% inflaatio
- 20
- 20 vuotta
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- pystyy
- Meistä
- siitä
- edellä
- absoluuttinen
- ehdottomasti
- Hyväksyä
- pääsy
- Tili
- Tilit
- poikki
- aktiivinen
- toiminta
- todellinen
- todella
- Ad
- lisätä
- Oikaistu
- oikaisut
- Etu
- vaikuttaa
- uudelleen
- aggressiivinen
- sitten
- eteenpäin
- Kaikki
- sallittu
- mahdollistaa
- yksin
- pitkin
- jo
- Myös
- vaihtoehdot
- Vaikka
- aina
- am
- Amerikka
- keskellä
- keskuudessa
- määrä
- määrät
- an
- analyysi
- analyytikot
- ja
- Toinen
- vastaus
- Kaikki
- joku
- mitään
- kaikkialla
- erilleen
- Kerrostalo Huoneisto
- huoneisto
- omena
- arvostaa
- arvostus
- suunnilleen
- OVAT
- perustelu
- noin
- artikkeli
- artikkelit
- keinotekoinen
- tekoäly
- AS
- kysyä
- pyytäminen
- arviointi
- etu
- omaisuuslaji
- Varat
- olettaa
- oletukset
- At
- Hyökkäävä
- houkutteleva
- yleisö
- kirjoittaja
- tekemääsi
- saatavuus
- keskimäärin
- pois
- b
- takaisin
- Huono
- Balance
- taseita
- Pankki
- pankki epäonnistumisia
- Pankkitoiminta
- pankkisektori
- Pankit
- perustua
- perustiedot
- Pohjimmiltaan
- perusta
- Taistelu
- BE
- Bear
- koska
- tulee
- tulossa
- ollut
- ennen
- alkoi
- alkaa
- Alku
- takana
- kulissien takana
- ovat
- Uskoa
- alle
- PARAS
- välillä
- Iso
- Suuri kuva
- suurempi
- Suurimmat
- Miljardi
- Bitti
- kirja
- Kirjat
- puomi
- reunus
- lainanottajat
- osti
- Tauko
- SILTA
- lyhyesti
- tuoda
- laaja
- välittäjät
- toi
- rakentaa
- Rakentaminen
- rakennettu
- Nippu
- liiketoiminta
- yritykset
- rintakuva
- mutta
- Ostetaan
- OSTAJA..
- ostajille
- Ostaminen
- Ostaa
- by
- Numeroiden mukaan
- soittaa
- nimeltään
- tuli
- CAN
- Voi saada
- korkki
- pääoma
- Ura
- tapaus
- Aiheuttaa
- aiheuttaen
- varovainen
- CBRE
- keskuksissa
- tietty
- varmuus
- muuttaa
- muuttuviin
- Kanava
- halpa
- halvempaa
- päällikkö
- Kiina
- Chinas
- kiinalainen
- piireissä
- Kaupungit
- luokka
- selkeä
- napsauttaa
- kiivetä
- pilvi
- cloud computing
- Kerääminen
- KOM
- yhdistetty
- Tulla
- tuleva
- selostus
- kaupallinen
- kaupallinen Kiinteistö
- Hyödykkeet
- yhteisö
- Yhteisökeskukset
- Yritykset
- yritys
- täysin
- monimutkainen
- kattava
- tietojenkäsittely
- Koskea
- olosuhteet
- luottamus
- luottavainen
- kytketty
- johdonmukainen
- rakentaminen
- kuluttaja
- kuluttajien mielipiteet
- pitoisuus
- tausta
- jatkaa
- jatkuu
- ohjaus
- Keskustelu
- Viileä
- copywriting
- yrityksiltä
- Hinta
- kustannukset
- voisi
- maa
- Pari
- kurssi
- kattaa
- Covidien
- Crash
- luotu
- luo
- Luova
- pisteitä
- kriisien
- kriisi
- utelias
- Nykyinen
- leikkaus
- sykli
- syklinen
- päivittäin
- Dallas
- tiedot
- datakeskukset
- datapisteet
- Dave
- päivä
- päivää
- kuollut
- sopimus
- Tarjoukset
- Velka
- kunnollinen
- päätökset
- Lasku
- laskussa
- omistautuminen
- oletusarvo
- oletusarvot
- ALIJÄÄMÄ
- ehdottomasti
- deflaatio
- deflatorinen
- toimitus
- Kysyntä
- demografiset
- Väestötiedot
- Riippuen
- riippuu
- tallettaa
- on kuvattu
- kohteet
- kehitetty
- kehittäjille
- DID
- eri
- DIG
- digitaalinen
- Digitaalinen talous
- ohjata
- suunta
- Alennus
- näyttö
- ero
- huolestunut
- do
- ei
- tekee
- Dont
- tuomio
- doom-silmukka
- Epäilen
- alas
- alaspäin
- dramaattisesti
- ajanut
- kuljettaja
- kuljettajat
- asemat
- ajo
- Pudota
- putosi
- pudottamalla
- verkkokaupan
- Varhainen
- helpottaa
- hellittää
- helposti
- Ebbs
- Taloudellinen
- Taloustiede
- talouksien
- Taloustieteilijä
- ekonomistit
- talous
- muokkaus
- myöskään
- elementti
- muu
- syntymässä
- kehittyvät markkinat
- Työllisiä
- työllisyys
- loppu
- kihloissa
- Englanti
- tarpeeksi
- enter
- Koko
- episodi
- rinnastaa
- oma pääoma
- Vastaava
- olennaisesti
- omaisuus
- Eetteri (ETH)
- Eurooppa
- Jopa
- lopulta
- Joka
- jokainen
- arjen
- jokainen
- kaikki ovat
- näyttö
- täsmälleen
- liikaa
- innoissaan
- olla
- laajenee
- odottaa
- odotukset
- odotettu
- kallis
- experience
- asiantuntijat
- vienti
- vientiä
- ulottuu
- laajuus
- silmä
- Kasvot
- päin
- tosiasia
- tekijä
- Epäonnistui
- melko
- tuttu
- perhe
- paljon
- lumoava
- pelko
- Fed
- ruokinta
- tuntea
- jalat
- vähemmän
- Kaunokirjallisuus
- täyttää
- Vihdoin
- taloudellinen
- finanssikriisi
- rahoitus
- Löytää
- löytäminen
- yritykset
- Etunimi
- viisi
- tasainen
- lento
- Florida
- virrat
- seurata
- varten
- voima
- Joukot
- Ennuste
- ennusteet
- johtava
- ikuisesti
- kaava
- Eteenpäin
- löytyi
- neljä
- Ranska
- alkaen
- etuosa
- perus-
- Perusteet
- varat
- edelleen
- tulevaisuutta
- kerätä
- antoi
- BKT
- bruttokansantuotteen kasvu
- general
- yleensä
- Saksa
- saada
- saada
- Antaa
- tietty
- antaa
- Global
- Maailmantalous
- Go
- Hyvä
- Goes
- menee
- Kulta
- poissa
- hyvä
- sai
- luokka
- suuri
- suuresti
- Kasvaa
- Kasvu
- vieras
- vieraat
- ohjaus
- HAD
- puolitie
- käsi
- Vetimet
- tapahtua
- tapahtui
- Happening
- tapahtuu
- onnellinen
- kovemmin
- Olla
- ottaa
- he
- pää
- pääluku
- Otsikko
- otsikko
- terveys
- terve
- kuulla
- kuuli
- kuulo
- raskas
- sankari
- hyödyllinen
- auttaa
- tätä
- kätketty
- Korkea
- korkeampi
- häntä
- vihjeitä
- vuokraus
- hänen
- Osuma
- lyömällä
- pitää
- pito
- pitää
- Etusivu
- Kodit
- toivoa
- toivoen
- KUUMA
- hotelli
- hotellit
- kotitalouksien
- talot
- kotelo
- asuntomarkkinat
- Miten
- Kuinka korkea
- HTTPS
- solmukohdat
- valtava
- i
- Minä
- ihanteellinen
- ideoita
- if
- Vaikutus
- vaikuttavia
- Vaikutukset
- vajaatoiminta
- tärkeä
- mahdoton
- parantaa
- in
- Tulo
- Kasvaa
- kasvoi
- Lisäykset
- lisää
- yhä useammin
- uskomaton
- uskomattoman
- itsenäisesti
- indeksi
- ilmaisee
- teollinen
- teollisuus
- inflaatio
- ilmoittaa
- HULLU
- oivaltava
- oivalluksia
- ohjeet
- vakuutus
- Älykkyys
- korko
- korot
- kiinnostunut
- mielenkiintoinen
- sisäinen
- kansainvälisesti
- Haastatella
- tulee
- Investoida
- investointi
- sijoittaja
- Sijoittajat
- aiheuttaa
- osallistuva
- irr
- yksittäinen
- kysymys
- kysymykset
- IT
- Italia
- SEN
- itse
- iTunes
- Jaakob
- Job
- Työpaikat
- työpaikat -raportti
- tuloaan
- liittyä meihin
- päiväkirja
- journalistit
- jpg
- hypätä
- vain
- Pitää
- pito
- säilytetään
- avain
- potkaista
- laji
- Tietää
- työ
- työmarkkinat
- Lack
- lasku
- Sukunimi
- Viime vuonna
- OPPIA
- oppinut
- oppiminen
- leasing
- vähiten
- jättää
- jättäen
- juridinen
- luotonanto
- vähemmän
- vähemmän
- antaa
- Taso
- Vaikutusvalta
- LG
- elämä
- Life Sciences
- pitää
- Todennäköisesti
- linja
- vuori
- likviditeetti
- Kuunteleminen
- vähän
- Lives
- lainata
- Lainat
- paikallisesti
- sijainti
- sijainnit
- Lockdown
- Pitkät
- pitkän aikavälin
- kauemmin
- katso
- Katsoin
- näköinen
- ulkonäkö
- Menettää
- pois
- tappiot
- Erä
- rakkaus
- Matala
- alentaa
- makrotalouden
- kokonaistalouden
- tehty
- ylläpitää
- tehdä
- TEE
- Tekeminen
- mies
- hoitaa
- toimitusjohtaja
- valmistus
- Tuotantoteollisuus
- monet
- Merkitse
- markkinat
- markkinaolosuhteet
- markkinanäkymät
- markkinoiden mielipide
- markkinat
- markkinat
- massat
- massiivinen
- asia
- Matters
- Maksiimi
- Saattaa..
- ehkä
- me
- tarkoittaa
- välineet
- mitata
- mittaus
- Media
- lääketieteellinen
- Tavata
- mainitsi
- metrinen
- Meyer
- Keskivuosi
- ehkä
- muutto
- miljoona
- mielessä
- hetki
- raha
- Kuukausi
- kk
- lisää
- Kiinnitys
- eniten
- liikkua
- liike
- liikkuvat
- paljon
- monitoimiala
- moninkertainen
- my
- välttämättä
- Tarve
- tarpeet
- negatiivinen
- Neutraali
- ei ikinä
- Uusi
- Uudisrakentaminen
- uudempi
- uutiset
- seuraava
- Nro
- Ei eristetty
- normaali
- Huomautuksia
- nyt
- Vivahde
- numero
- numerot
- Ilmeinen
- of
- pois
- Office
- toimistot
- usein
- oh
- Okei
- omnichannel
- on
- kerran
- ONE
- yhdet
- vain
- onyksi
- avata
- operaattori
- Lausunto
- Lausunnot
- Mahdollisuudet
- Tilaisuus
- päinvastainen
- or
- tilata
- tavallinen
- alkuperäinen
- Muut
- Muuta
- meidän
- ulos
- näkymät
- ulkopuolella
- yli
- yleinen
- yleiskatsaus
- oma
- omistaja
- omistajat
- Rauha
- Tyynenmeren
- tuskallinen
- osa
- osallistui
- osallistuminen
- erityinen
- erityisesti
- kumppani
- osat
- kulkea
- Ohi
- polku
- potilas
- tauko
- Maksaa
- maksaa
- Peak
- eläke
- Ihmiset
- ihmisten
- varten
- koettu
- esiintyjät
- esittävä
- aika
- poimitaan
- kuva
- Platon
- Platonin tietotieto
- PlatonData
- soitin
- Ole hyvä
- ilo
- plus
- podcast
- podcastit
- Kohta
- pistettä
- sijainti
- positiivinen
- mahdollinen
- mahdollisesti
- Kirje
- mahdollinen
- ennustus
- Ennusteet
- Suositut
- valmis
- esittää
- paine
- aika
- edellinen
- hinta
- Hinnat
- hinnoittelu
- pääasiallisesti
- Aikaisempi
- yksityinen
- todennäköisesti
- Ongelma
- ongelmia
- valmistettu
- tuottavuus
- ammatillinen
- Opettaja
- Voitto
- projekti
- ominaisuudet
- omaisuus
- suojattu
- mikäli
- tarjoamalla
- vetämällä
- osto
- tarkoitus
- Työnnä
- laittaa
- puts
- Q1
- Q2
- Q3
- laatu
- Neljännes
- kysymys
- kysymykset
- nopein
- nopeasti
- nostamalla
- satunnainen
- alue
- nopea
- hinta
- Hinnat
- pikemminkin
- luokitus
- tavoittaa
- saavutettu
- Lue
- Lukeminen
- todellinen
- kiinteistöt
- kiinteistömarkkinoilla
- kiinteistömarkkinoilla
- Todellisuus
- ihan oikeesti
- syistä
- äskettäinen
- äskettäin
- lama
- tunnistaa
- ennätys
- punainen
- vähentää
- viittaaminen
- heijastava
- suhteellinen
- suhteellisesti
- kaukosäädin
- etätyö
- Vuokrata
- toistaa
- raportti
- edustaa
- tutkimus
- asuin-
- kimmoisuus
- kimmoisa
- Esittelymateriaalit
- kunnioittaminen
- REST
- vähittäiskauppa
- Retriitti
- palata
- käänteinen
- arviot
- Richard
- oikein
- Nousta
- nouseva
- Riski
- luja
- Rooli
- rulla
- Huone
- juurtuvat
- kierros
- ajaa
- juoksu
- s
- turvallista
- Said
- myynti
- sama
- Säästöt
- näki
- sanoa
- sanonta
- asteikot
- skenaario
- kohtaukset
- tieteet
- Seattle
- sekuntia
- sektori
- sektorit
- nähdä
- koska
- näyttää
- näyttää
- nähneet
- näkee
- segmentti
- segmentit
- Myydään
- Myyjät
- lähettää
- tunne
- lähetetty
- näkemys
- Palvelut
- palveluyritys
- Jaa:
- Terävin
- puute
- shouldnt
- näyttää
- näyttää
- Näytä
- puoli
- Yksinkertainen
- yksinkertaistaa
- koska
- single
- tilanne
- SIX
- Kuusi kuukautta
- koot
- taitava
- liukastumisen
- hidas
- Hidasta
- hidastaa
- Hitaasti
- hidastuu
- hidas
- pienempiä
- So
- Pehmeä
- vankka
- jonkin verran
- Joku
- jotain
- jokseenkin
- jonnekin
- hienostunut
- Tila
- puhuminen
- erityinen
- erityinen
- viettää
- menot
- käytetty
- piikki
- Kierre
- Sponsorit
- Spotify
- neliö
- stagflation
- seisoo
- Alkaa
- alkoi
- Aloita
- alkaa
- Valtiot
- pysyä
- pysyminen
- Yhä
- ärsyke
- Varastossa
- stop
- Tarina
- strategiat
- Strategia
- virta
- puroihin
- katu
- stressi
- vahva
- opiskelija
- merkittävästi
- niin
- äkillinen
- kärsimystä
- ehdottaa
- YHTEENVETO
- suuri
- toimittaa
- syntyy
- yllättävä
- jatkuva
- myötätuuli
- ottaa
- vie
- ottaen
- Puhua
- puhuminen
- säiliö
- joukkue-
- Tekninen
- kertoa
- kertoo
- vuokralainen
- termi
- ehdot
- kauhea
- kuin
- kiittää
- Kiitos
- että
- -
- Fed
- Tulevaisuus
- Wall Street Journal
- maailma
- heidän
- Niitä
- itse
- sitten
- teoria
- Siellä.
- siksi
- Nämä
- ne
- asia
- asiat
- ajatella
- Ajattelu
- ajattelee
- tätä
- Tämä vuosi
- ne
- vaikka?
- ajatus
- kolmella
- Kautta
- rasti
- tikittää
- porras
- kiristys
- tiukempi
- aika
- kertaa
- ajoitus
- kärki
- että
- tänään
- tämän päivän
- yhdessä
- kertoi
- tonni
- liian
- otti
- ylin
- Yhteensä
- kohti
- kauppaa
- kehityskaari
- Liiketoimet
- Jäljennös
- kauttakulku
- valtiovarainministeriö
- Trendit
- laukaista
- Biljoona
- ongelmia
- totta
- todella
- Säätiöt
- yrittää
- yrittää
- VUORO
- kaksi
- tyyppi
- tyypit
- tyypillisesti
- meille
- Yhdysvaltain taloutta
- Uber
- Epävarmuus
- varten
- ymmärtää
- ymmärtää
- työttömyys
- valitettavasti
- yksikkö
- Yhtenäinen
- Yhdysvallat
- yksiköt
- yliopisto
- asti
- yläpuoli
- us
- käyttää
- käytetty
- käyttäjä
- käyttötarkoituksiin
- yleensä
- Arvostukset
- arvo
- arvostettu
- arvot
- lajike
- Vahvistus
- todentaa
- hyvin
- Video
- näkyvä
- palkka
- palkat
- odottaa
- odotus
- kävely
- Seinä
- Wall Street
- Wall Street Journal
- haluta
- halusi
- haluaa
- oli
- katsomassa
- vesi
- Aalto
- Tapa..
- tavalla
- we
- heikkous
- Verkkosivu
- viikkoa
- tervetuloa
- HYVIN
- tunnettu
- meni
- olivat
- western
- Mitä
- Mikä on
- mikä tahansa
- kun
- taas
- onko
- joka
- vaikka
- KUKA
- miksi
- wifi
- tulee
- halukas
- with
- ilman
- ihana
- sana
- Referenssit
- treenata
- työskenteli
- työntekijöitä
- työskentely
- maailman-
- maailman
- arvoinen
- olisi
- Vau
- kirjoittaa
- kirjoittaminen
- kirjallinen
- Väärä
- vuosi
- vuotta
- Joo
- eilen
- vielä
- te
- Sinun
- itse
- youtube
- zephyrnet
- nolla-