Mitä asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD) tekee?

Tässä artikkelissa

- Yhdysvaltojen asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD) on liittovaltion virasto, joka auttaa ihmisiä saamaan kohtuuhintaisia ​​asuntoja. Useimmat amerikkalaiset yhdistävät HUD:n julkiseen asumiseen ja vähätuloisten perheiden auttamiseen. HUD-ohjelmat auttavat kuitenkin myös yksilöitä kelpuuttamaan FHA: n lainat, tehdä kodin parannuksia ja valvoa oikeudenmukaista asumista koskevia lakeja valtakunnallisesti. 

Monet kiinteistösijoittajat harkitsevat HUD-kotien ostamista laajentaakseen salkkuaan. HUD-suljetut kodit myydään usein alle markkina-arvon, jolloin voit kuntouttaa ja kääntää kiinteistön voiton saamiseksi. 

HUD-asunto-ohjelmat ovat kuitenkin myös loistava tapa perheille ostaa ensimmäinen koti. Järjestelmät, kuten "Good Neighbor Next Door -ohjelma" tai "HUD $ 100 Dollar -ohjelma", tarjoavat erittäin edullisia rahoitusvaihtoehtoja pienituloisille perheille kodin ostamiseen.

Tämä artikkeli tutkii, mitä HUD-kodin ostaminen vaatii ja voiko tämäntyyppinen asuminen olla kannattavaa. Opit myös suljetun HUD-omaisuuden ostamisen edut ja haitat.

Mikä on HUD-koti

A HUD kotiin on takavarikoitu omaisuus asunnonomistajilta, jotka laiminlyöneet Federal Housing Administrationin (FHA) lainansa. HUD-kodit voivat olla mitä tahansa kiinteistötyyppiä - perinteinen koti, paritalo tai jopa perävaunu. FHA maksaa loput asuntolainasta ja HUD laittaa kiinteistön asuntomarkkinoille. 

Kiinteistömarkkinoille tulevat HUD-kodit myydään "sellaisenaan". Siksi et voi odottaa mitään kiinteistöjen parannuksia, peruskorjauksia tai korjauksia. Lisäksi, koska aiemmat kiinteistönomistajat kärsivät taloudellisista vaikeuksista, kiinteistö voi olla huonokuntoinen. Nämä kodit ovat kuitenkin tyypillisesti alueen halvimpia myytäviä. 

HUD-ohjelmat

HUD-ohjelmat alkoivat vuonna 1965, kun presidentti Lyndon B. Johnson perusti viraston. Sen missiona on "luoda vahvoja, kestäviä, osallistavia yhteisöjä ja laadukkaita kohtuuhintaisia ​​koteja kaikille". Tämän tavoitteen saavuttamiseksi HUD toteuttaa erilaisia ​​ohjelmia varmistaakseen kohtuuhintaiset vuokra-asunnot ja auttaakseen perheitä nauttimaan taloudellisesta turvasta ja paremmasta elämänlaadusta.

Tässä on joitain erilaisista HUD-asunto-ohjelmista, jotka on suunniteltu tarjoamaan taloudellista apua kaikille, jotka haluavat ostaa tai vuokrata kodin.

Asunnon valintakuponkiohjelma

Yleisesti kutsuttu § 8 asunto, tämä ohjelma tarjoaa vuokra-apua pienituloisille perheille, vammaisille tai vanhuksille. Vuokranantajan, joka vuokraa 8 §:n mukaisille vuokralaisille, on varmistettava, että kiinteistö täyttää tai ylittää terveys- ja turvallisuusvaatimukset. Lisäksi vuokralaiset saavat tositteita asuntolainojen maksamiseen. 

Perheen on täytettävä tietyt kriteerit saadakseen 8 §:n mukaisen asunnon. Näitä ovat perheen kokoon perustuva mediaanitulo, hyvä vuokrahistoria, rikosrekisterin puuttuminen ja valinta HUD-asuntojen tai -kotien hyväksytystä luettelosta. 

Tämän jälkeen paikallinen julkinen taloyhtiö hyväksyy 8 §:n hakijat. 

Liittovaltion asuntotukilainat

FHA tarjoaa asuntolaina- ja lainavakuutuksen ihmisille, jotka muuten eivät välttämättä täytä tavallisia asuntolainasääntöjä. Sen sijaan, että tarjoaisi lainaa suoraan, FHA suojelee hyväksyttyjä lainanantajia taloudelliselta riskiltä, ​​jos asunnonomistaja laiminlyö asuntolainamaksujen. FHA voi kuitenkin sulkea pois nämä kiinteistöt, joista tulee sitten "HUD-koteja".

Tässä on joitain kriteereitä FHA-lainan saamiseksi:

• velan suhde tuloihin on alle 43 %
• Luottopisteesi on vähintään 580 3.5 % käsirahaa varten
• Luottopisteesi on välillä 500–579 10 % käsirahaa varten
• Maksaa Asuntolainavakuutusmaksu (MIP)
• Sinulla on työtodistus ja vakaat tulot
• Asua kotona ensisijaisena asuinpaikkana

Yhteisön kehitysapurahat (CDBG)

HUD-ohjelmat auttavat myös varmistamaan turvallisen asumisen ja oikeudenmukaiset asumismahdollisuudet. Esimerkiksi, CDBG ohjelma tarjoaa taloudellista apua yhteisöille asuin- ja muiden rakennusten kunnostamiseen ja parantamiseen. Lisäksi apurahoilla parannetaan julkisia palveluita ja parannetaan työllistymistä ja julkisten palvelujen saatavuutta.

HOME sijoituskumppanuusohjelma

- HOME-ohjelma tarjoaa liittovaltion varoja vuokralaisten ja asunnonomistajien asumisen parantamiseen. Tämä ohjelma on tarkoitettu erityisesti perheille, joiden yhteenlasketut tulot ovat alle alueen mediaanitulotason.

Esimerkiksi pienituloinen asunnonomistaja voi saada varoja kotinsa korjaamiseen tai kunnostamiseen sääolosuhteiden säätämiseksi tai hätäkorjausten tekemiseen. Tai perheet voivat hakea vuokralaiskohtaista vuokratukea asumiskulujen rahoittamiseksi tai vuokra-asunnon vakuuden maksamiseksi. 

Fair Housing Act

- Fair Housing Act on HUD-ohjelma, joka varmistaa, että asunnon tarjoajat eivät voi kieltää asumista keneltäkään syrjinnän perusteella. Näin ollen vuokranantajat eivät voi häiritä, kieltäytyä myymästä tai vuokraamasta tai tehdä asunnosta pois käytöstä seuraavista syistä: 

• Ikä
• Sukupuoli-identiteetti
• seksuaalinen suuntautuminen
• Uskonto
• Kansallinen alkuperä
• Siviilisääty
• Rotu
• Väri
• Vammaisuus

Reilu asuntolaki koskee yhtä lailla asuntoa myyviä asunnonomistajia tai asunnon vuokraajia. 

Kuinka ostaa HUD-koti

HUD-kodin ostaminen voi olla loistava tapa saada hyvä kauppa kiinteistöstä. Näitä suljettuja koteja myydään usein alennettuun hintaan, mikä tekee niistä houkuttelevia mahdollisille sijoittajille ja asunnonomistajille.

Kuitenkin kysymys kuuluu: kuinka voit ostaa HUD-kodin?

Kuten kaikki kiinteistön ostot, myös ostoprosessi alkaa due diligencellä. Siksi on erittäin tärkeää tutkia kohdemarkkinoitasi, analysoida myyntikommentteja ja laskea korjauksen jälkeiset arvot (ARV). Lisäksi olisi parasta oppia HUD-kodin ostamiseen liittyvistä maksuista.

Seuraava askel on varmistaa, että sinulla on rahoitus kunnossa. Joten, ellet voi tehdä käteistarjousta kodista, sinun on hankittava ennakkohyväksyntä asuntolainaa varten. Tämä vaihe kertoo, kuinka paljon sinulla on varaa tehdä tarjous HUD-omaisuudesta.

Tässä ovat välttämättömät vaiheet, kun alat etsiä asuntoa ostettavaksi HUD-asuntoohjelmasta:

• Etsi myytäviä HUD-koteja: - HUD-verkkosivusto luettelo eri liittovaltion virastoista, joilla on myytäviä kiinteistöjä. Siellä voit etsiä koteja osavaltion tai postinumeron mukaan. Muista, että ennen sijoituskiinteistön ostotarjouksen jättämistä sinun on odotettava alkuperäisen listautumisajan päättymistä. 
• Etsi HUD-hyväksytty kiinteistönvälittäjä: HUD hyväksyy kiinteistöjen tarjoukset vain lisensoiduilta agenteilta tai välittäjiltä. Siksi on välttämätöntä löytää edustaja, jolla on kokemusta HUD-ostoprosessista.
• Kokoa tiedot tarjouksesta: Seuraava vaihe on kaikkien tarjoustietojen kerääminen. Tämä sisältää määräajan, kuka on oikeutettu tekemään tarjouksen, ja jos se on nimetty "omistajan käyttöön".
• Varaa aika kiinteistön tarkastukseen: Jos mahdollista, pyydä kodintarkastaja tarkistamaan kiinteistön kunnon. HUD-kodit myydään "sellaisenaan", ja ne voivat vaatia laajoja korjauksia. Jos tarjouskilpailua edeltävä tarkastus ei ole mahdollista, varmista, että tarjouksesi sisältää kodin tarkastuksen.
• Lähetä tarjouksesi: Tee tarjous haluamastasi kiinteistöstä yhteistyössä kiinteistönvälittäjän tai välittäjän kanssa. Jos sinun on voittanut tarjous, sinulla on yleensä 30–60 päivää aikaa viimeistellä sopimus. 

Kuka pätee HUD-kotiin?

Kuka tahansa voi olla oikeutettu ostamaan HUD-kodin. Omistaja-asujilla ostajat saavat kuitenkin etusijalla tarjouskilpailussa. Siksi tarjousprosessin ensimmäiset 30 päivää on varattu omistajille, mikä tarkoittaa, että kodin on oltava ensisijainen asuinpaikkasi 12 kuukauden ajan. Lisäksi et ole ostanut HUD-kotia edellisten 24 kuukauden aikana.

Alkuperäisen 30 päivän tarjousprosessin jälkeen myyntiehdot eivät enää koske yksinomaan omistusasumista. Tämän jälkeen tarjouskilpailu on avoin kaikille, mukaan lukien fix-and-flip-sijoittajat tai vuokra-asuntoja ostavat sijoittajat.

Kuinka löytää HUD-koteja

Ainoa tapa löytää HUD-asuntojärjestelmän alla myytäviä kiinteistöjä on osoitteessa HUDHomestore.gov verkkosivusto. Sivuston avulla voit suodattaa tuloksia löytääksesi HUD-sulkemisia osavaltion, postinumeron, kiinteistön koon, hinnan ja ostajan tyypin perusteella. Näitä sulkukiinteistöjä ei löydy MLS:stä tai muilta kiinteistösivustoilta. 

Kuinka rahoittaa HUD-koti

HUD-koti on mahdollista ostaa perinteisellä rahoituksella, joko perinteisellä asuntolainalla, FHA-lainalla, VA-lainalla, FHA203(k)-lainalla tai käteisellä. HUD-asumiseen on kuitenkin useita lisärahoitusvaihtoehtoja. Tässä ovat yleisimmät:

• Hyvä naapuri -ohjelma: Tämä ohjelma auttaa päteviä virkamiehiä – opettajia, poliiseja, palomiehiä ja lääketieteellisiä teknikoita – ostamaan kodin 50 prosentin alennuksella. Tietyt kriteerit on kuitenkin täytettävä. Esimerkiksi hakijoiden on asuttava kiinteistössä vähintään kolme vuotta.
• Yhden dollarin ohjelma: Tämä kannustin auttaa pienituloisia perheitä ostamaan asunnon 1 dollarilla. Tukikelpoisten asuntojen on oltava olleet markkinoilla vähintään kuusi kuukautta.
• 100 dollarin alennusohjelma: Pienituloiset omistaja-asujat voivat ostaa kodin 100 dollarin käsirahalla. 
• Housing Choice Voucher -ohjelma: Pienituloiset perheet voivat hakea 8 §:n mukaista asuntoa saadakseen taloudellista tukea asuntolainan maksujen edullisemmaksi. 

HUD-kodin ostamisen hyvät ja huonot puolet

Oletetaan, että harkitset HUD-kodin ostamista. Mitkä ovat tärkeimmät tekijät, jotka auttavat päättämään, onko se taloudellisesti järkevää? Tässä on HUD-omaisuuden ostamisen edut ja haitat. 

Plussat

1. HUD-kodin ostaminen on halvempaa

HUD-kotien merkittävin hyöty on niiden hinta. Tyypillisesti nämä kiinteistöt myydään alle markkina-arvon. Tämä voi tehdä niistä houkuttelevamman vaihtoehdon sijoittajille tai perheille, jotka etsivät kohtuuhintaista asuntoa. 

2. Pienempi käsiraha

HUD-kodin ostaminen FHA-lainalla tarkoittaa, että käsirahasi voi olla jopa 3.5 % ostohinnasta. Siksi tyypillinen talletus vaihtelee välillä 500–2,000 20 dollaria tavallisen 100 prosentin sijaan. Lisäksi voit saada XNUMX dollarin käsirahaohjelmaan. 

3. Apua sulkemiskustannuksissa

Monissa tapauksissa HUD-asunnon ostajat ovat oikeutettuja sulkemiskustannusapuun. Tämä voi auttaa maksamaan siirtoveroja, tallennusmaksuja ja muita niihin liittyviä kuluja. 

4. Vähemmän kilpailua HUD-asuntomarkkinoilla

Toinen HUD-kodin ostamisen etu on vähemmän kilpailua. Tarjouskilpailun voittaja on se, joka tuottaa suurimmat nettovoitot asunto- ja kaupunkikehitysministeriölle. Se ei perustu ennakoimattomiin tapahtumiin, rahoitukseen tai käsirahaan.

MIINUKSET

1. HUD-koteja myyty "näkemättä"

Et voi koskaan ostaa avaimet käteen -asuntoa tehdessäsi tarjouksen HUD-talosta. Kiinteistöt myydään "sellaisenaan", eikä niistä neuvoteta. Jopa kiinteistön tarkastuksessa voi esiintyä monia ennennäkemättömiä korjaus- ja kuntoutusongelmia. 

2. Käyttösäännöt ja myyntirajoitukset

Jos ostat HUD-kodin "omistaja-asukkaana", sinulla on kaksi rajoitusta. Ensinnäkin sinun on asuttava kiinteistössä vähintään yksi vuosi. Toiseksi, et voi ostaa toista HUD-taloa kahteen vuoteen. Ehkä se ei ole suuri ongelma, mutta se on harkittava asia.

3. Riski ostaa rahakuoppa

Yleinen ongelma HUD Foreclosures on, että kuntoutus laskut voivat olla valtavia. Koska edellinen asunnonomistaja ei pystynyt maksamaan asuntolainaa, talo on todennäköisesti huonokuntoinen. Lisäksi sulkemisprosessi voi kestää kauan, mikä tarkoittaa, että se on voinut olla tyhjänä useita kuukausia tai vuosia.

4. Käytä HUD-hyväksyttyä kiinteistönvälittäjää

HUDHomestore-verkkosivustolla listatun kodin ostaminen rajoittaa käyttämäsi agenttityyppiä. Kiinteistönvälittäjällä tai välittäjällä on oltava HUD-hyväksytty tarjouksen tekeminen. 

5. Rajoitettu HUD-asuntokanta

MLS:ään verrattuna ulosmittauksia on myynnissä suhteellisen vähän. Esimerkiksi monissa osavaltioissa on alle kymmenen kiinteistöä myytävänä. Kiinteistöjen puute voi tehdä sopivan kodin löytämisestä haastavaa.

HUD-kotisivun UKK

Mitkä ovat HUD:n päätoiminnot ja tarkoitus?

Asunto- ja kaupunkikehitysosaston tavoitteena on luoda vahvoja, kestäviä, osallistavia yhteisöjä ja laadukkaita kohtuuhintaisia ​​koteja kaikille. HUD pyrkii eri ohjelmien avulla lisäämään asunnonomistusta, tukemaan yhteisön kehitystä ja lisäämään kohtuuhintaisen, syrjimättömän asunnon saatavuutta.

HUD työskentelee valtion ja paikallishallinnon, julkisten asuntovirastojen ja voittoa tavoittelemattomien järjestöjen kanssa tämän tavoitteen saavuttamiseksi.

Kuka pätee HUD-kotiin?

HUD-kodin ostoon vaikuttavat kaksi tekijää on jaettu omistaja-asukkaan ja sijoittajaan. Ensimmäiset 30 tarjouspäivää ovat avoinna vain ostajille, jotka sitoutuvat oleskelemaan kiinteistössä 12 kuukautta. Tämä sisältää ostajat, jotka ostavat kodin HUD-ohjelman kautta.

HUD-tarjousprosessin toinen vaihe alkaa, jos alkuvaiheessa ei ole saatu onnistuneita tarjouksia. Kuka tahansa voi saada tarjouksen HUD-kodista, joka on ollut listalla yli kuukauden. 

Mitä HUD-sihteeri tekee?

Asunto- ja kaupunkikehitysosaston (HUD) sihteeri neuvoo presidenttiä asumiseen liittyvissä asioissa. Lisäksi sihteeri käynnistää politiikkoja ja sääntöjä sekä valvoo ohjelmia edistääkseen viraston tehtävää tehdä kohtuuhintainen asunto - vuokra ja asunto - kaikkien saatavilla, erityisesti pienituloisille perheille.

BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.