Talo, joka melkein "rikoi" minut: 350 XNUMX dollarin menetys

David:
Tervetuloa BiggerPockets-podcastiin. Tänään pudotamme syötteeseesi bonusohjelmalla. Tämä on ensimmäinen kahdesta jaksosta, joissa käsitellään epäonnistuneita sopimuksia.

Ryöstää:
Oikein. Koska David, jos voit uskoa sitä, jopa meidän kaltaiset asiantuntijasijoittajat tekevät huonoja sopimuksia, ja haluamme sinun oppivan virheistämme, jotta et lähde tekemään samoja sanottuja virheitä.

David:
Tuo on oikein. Sydämemme haluaa auttaa sinua, rahojasi, tulevaisuuttasi ja vaurauttasi suojelemaan. Joten tuomme sinulle joitakin virheitä, joita muut sijoittajat tekivät. Tämän päivän jakso on Mindy, joten toivottavasti voit välttää tekemästä samaa. Tämä on yksi kovimmista kiinteistömarkkinoista, joita olen koskaan nähnyt. Se on paljon anteeksiantamattomampaa kuin koskaan aikaisemmin. Ja väärä sopimus voi upottaa sinut.

Ryöstää:
Oikein. Ja tämänpäiväisessä ohjelmassa aiomme itse asiassa puhua Mindy Jensenin kanssa sopimuksesta, joka melkein upposi hänet kirjaimellisesti ja kuvaannollisesti.

David:
Joten ilman pitkiä puheita, otetaan Mindy mukaan. Tervetuloa takaisin. Miten teillä kaksi menee tänään?

Mindy:
Minulla menee hyvin. Kiitos, että sait minut takaisin, David. Olen niin innoissani voidessani olla BiggerPocketsin suurin häviäjä. Mistä puhuimme viimeksi? Sopimukseni, joka oli negatiivinen kassavirta, ja nyt puhun kaupastani, joka meni pieleen.

David:
Joo, se on yksi juoksuvitsemme. Joka kerta kun teemme esityksen, jossa sanomme: "Hyvä on, puhutaan kaikesta, mikä meni kauheasti. Kiinteistöjen roskakoripalot", olemme kuin, "Mindy ja James. Se on meidän kansaamme. Nämä ovat BiggerPocketsin suurimmat häviäjät.

Ryöstää:
Se on ainoa kerta, kun voit ylpeillä häviämisestäsi. Se on kuin "Hyvä on, kuka täällä hävisi eniten?" Ja se on kuin "Voi, minulla on hyvä."

David:
Selvä. Mindy, kuinka paljon menetit tässä kaupassa? Paljonko se maksoi?

Mindy:
No, kauppani tapahtui vuonna 2006, kun tein alkuperäisen ARV:ni. Joten menetin noin 350,000 XNUMX dollaria paperilla ja niin monta tuntia unta ja niin paljon stressiä ja niin paljon ahdistusta tämän sopimuksen takia, joka kesti ikuisuuden. Ja.

Ryöstää:
Nyt kun sanoit ARV, luuletko, että voisit vain lyhyesti selittää ihmisille, mitä tarkoitat sillä?

Mindy:
ARV tarkoittaa after rehab value tai after remont value. Tämä oli siis arvioitu summa, jonka ajattelin tämän kiinteistön olevan arvoinen, kun olimme saaneet päätökseen kaiken tekemämme kuntoutuksen.

Ryöstää:
Sain sen. Okei. Okei hienoa. Joten 350,000 XNUMX dollarin paperitappio. Ei paha. Melko hyvä. David ja minä aiomme käydä läpi joitakin nopeita kysymyksiä saadaksemme kaikki yksityiskohdat sopimuksesta, ja sitten pohditaan, missä asiat menivät pieleen. Mindy, aloitetaan sinusta.

Mindy:
Minulla on täällä vähän sydämentykytys. Tämä on kauppa, joka melkein mursi minut kiinteistön suhteen. Olen rakastanut kiinteistöjä niin kauan kuin muistan, ja tästä kaupasta olin kuin "Olen poissa." Tämä oli viides live-flipimme ja ensimmäinen pop-toppimme. Se oli ensimmäinen kerta, kun palkkasimme urakoitsijoita, jotka ennakoivat siellä.

Ryöstää:
Selvä. Joten hyppäämme tähän sopimukseen. Ennen kuin minä mainitsit tämän pop-topina, ja vain siksi, että saan asian selväksi, pop-top on pohjimmiltaan lainaus unquote "Katon kaltaisen kiinteistön yläosan leikkaaminen, jotta voit lisätä toisen kerroksen. ” Eikö?

Mindy:
Kyllä.

Ryöstää:
Okei hyvä. Siistiä, siistiä, siistiä. Selvä, joten milloin tämä sopimus tapahtui ja kuinka kokenut olit?

Mindy:
Tämä oli viides live in flip ja ensimmäinen pop-topimme, ja ostimme sen syyskuussa 2006.

Ryöstää:
Ja vain yhteenveto, tämä on omaisuus, sanoit, että sinulla oli 350,000 XNUMX dollarin paperihäviö, eikö niin?

Mindy:
Oikea. Ja sanon paperin menetyksen, koska arvioitu ARV:ni oli 1.1 miljoonaa vuonna 2006, kun ostimme sen, mutta todellinen myyntihintani vuonna 2012 oli 750,000 XNUMX dollaria.

David:
Tarkoitatko siis ennustetulla paperihäviöllä rahaa, jonka menetit siitä, mitä luulit hyötyväsi?

Mindy:
Joo. En oikeastaan ​​menettänyt 350,000 350,000 dollaria. Toivoin vain tienaavani XNUMX XNUMX enemmän kuin todellisuudessa.

David:
Okei. Ja millainen omaisuus tämä oli?

Mindy:
Tämä oli yhden perheen koti, joka sijaitsee kauniilla Monona-järven rannalla Mononassa, Wisconsinissa.

Ryöstää:
Ja miten löysit tämän kiinteistön?

Mindy:
Olimme etsineet sopimusta nimenomaan Mononajärveltä ja ajelimme vain ympäriinsä. Ei se niin iso järvi ole. Ajoimme vain ympäriinsä ja aina kun talo oli myynnissä, pysähdyimme katsomaan sitä tai sovimme tapaamisen kiinteistönvälittäjämme kanssa.
Tämä kiinteistö oli huutokaupassa ja osallistuimme huutokauppaan. Se maksoi 700,000 XNUMX dollaria, ja me sanoimme: "Jumala, se haisee." Joten lähdimme ja sitten viisi minuuttia myöhemmin he soittivat kaikille: "Hei, huutokaupan voittaneilla ihmisillä ei itse asiassa ole varoja ostaa taloa, joten se on taas markkinoilla."

David:
Näin käy niille alakouluikäisille lapsille, jotka nostivat kätensä. Ja sitten opettaja soittaa heille ja he sanovat: "Itse asiassa minulla ei ole mitään sanottavaa." He kasvavat käymään huutokaupoissa ja pitämään keppiä ylhäällä, mutta sitten heillä ei ole varoja. Olen aina ihmetellyt, miten niille lapsille kävi, ja nyt tiedän minne he menivät.

Mindy:
He matkustivat Mononaan Wisconsiniin vuonna 2006.

Ryöstää:
Ne kaikki.

David:
Joten tästä kaupasta, kuinka paljon päädyit maksamaan siitä, Mindy?

Mindy:
Maksoimme tästä talosta 535,000 XNUMX dollaria.

Ryöstää:
Okei. Ja mikä oli tämän kiinteistön suunnitelma? Oliko sen tarkoitus olla flip, vuokraus, BRRRR, mikä oli lopullinen irtautumisstrategia?

Mindy:
Siitä piti tulla live in flip, ja meillä oli kahdesta viiteen vuotta käännettävä aikajana, vähintään kaksi vuotta, koska siinä sinun on elettävä kohdan 121 poissulkemiseksi, jossa emme maksa mitään. pääomatuloverot ja viisi vuotta, koska halusimme nauttia elämisestä [kuulumaton 00:05:23]

David:
Kuinka pitkälle pääsit tähän sopimukseen ennen kuin asiat alkoivat mennä pieleen?

Mindy:
Voi viisi minuuttia. Tämä oli melkein kirottu.

Ryöstää:
Poistuit päätöspöydästä.

Mindy:
Joten ostimme tämän talon, ensimmäinen tyttäreni syntyi helmikuussa 2007 ja ostimme tämän talon syyskuussa 2006. Asuimme siellä täysipäiväisesti vasta maaliskuussa vauvani syntymän jälkeen. Ja aloitimme työt maaliskuussa. Ja huhtikuussa meillä oli niin sanottu 500 vuoden tulva. Huhtikuussa talon tila oli, että olimme poistaneet upouuden katon, jonka he asensivat juuri ennen markkinoille saattamista, ja lisäsimme toisen kerroksen.
Meillä oli ulkoseinät, mutta ei sivuraidetta. Meillä oli kattoristikot ja vaneri, mutta se ei ole vedenpitävä. Ja jostain syystä olimme repineet pois ajotieltä. Siellä oli siis pelkkää mutaa. Sitten yhtenä yönä tuli tuuli. Katolla oli pressuja, pressut repeytyivät. Sitten alkoi sataa. 500 vuoden tulva on sellainen tulva, joka tapahtuu vain kerran 500 vuodessa.
Se on säätapahtuma. Meillä oli vettä kellarissa. Luulen, että kellarissa oli kuusi tuumaa vettä. Satoi koko talossa, koska meillä ei ollut minkäänlaista vedeneristystä siellä. Minulla oli vauva, minulla oli hän keskellä sänkyä yhdessä huoneessa, joka oli ainoa paikka, jossa ei satanut.
Valaisimissa satoi, seinien reunoilta satoi, ja se oli aivan kuin katsoisimme myrskyn tulevaa läpi osoitteessa weatherunderground.com ja se oli kuin violetti. Keltainen on kevyttä sumua ja punainen on kuin "Vau, ulkona sataa todella." Ja violetti on kuin: "Se on hurrikaani ja tornado sekaisin ja sammakoita sataa." Ja se oli aivan kuin eniten stressiä aiheuttava, emmekä voineet tehdä muuta kuin koko yön, vain katsella tätä myrskyä ja yrittää pitää vauvamme kuivana.

Ryöstää:
Ja siis vain selvennyksenä, 500 vuoden tulvakiinteistö ei tarkoita, että se tulvii vain kerran 500:ssa? Se voi tulvii monta kertaa tuon 500 vuoden aikana. Todella katastrofaaliset tulvat ovat vain kerran 500 vuodessa, eikö niin?

Mindy:
Kyllä.

Ryöstää:
Joo. Okei. Joten nyt voisit myydä sen ja sanoa: "Hei, sinulla on 480 vuotta ennen kuin sinun on huolehdittava tästä."

David:
Eikö sen pitäisi nostaa talon arvoa?

Ryöstää:
Sinulla on viisi vuosisataa.

David:
Olemme jo tehneet kaikki raskaat nostot puolestasi. Pahin on poissa tieltä. Nyt olet hyvä.

Mindy:
Se ei ehkä ole tarkka määritelmä.

David:
Se on kuin vuokrasopimus, mutta sinulla on 500 vuotta ennen vuokrasopimuksen päättymistä, kun taas ostohetkellä sinulla oli kuin kuukausi tai jotain ennen sateen alkamista.

Mindy:
Mutta odota, siellä on enemmän. Sinä talvena Wisconsin sai ennätysmäärän 101 tuumaa lunta, mikä ei ollut normaalia Wisconsinille tuolloin. Ja tuo lumi suli kesäkuun myrskyn aikana. Ja en tiedä muistatko, sanoin, että meillä oli tulva kellarissa. Meillä oli enemmän tulvia kellarissa, koska kaikki vain suli eikä sillä ollut paikkaa minne mennä. Joten siivosimme kellarin ja sitten meillä oli lisää tavaraa ja siivosimme kellarin uudelleen. Olimme juuri laittaneet kaikki lattiat kellariin, joten se on hyvä ajoitus. Se oli Pergo, joka ei ole vedenpitävä. Se oli siis pilalla. Se piti tehdä uudestaan.

Ryöstää:
Eikö? Maksat jo nyt paljon korjauksista, joten voit myös säästää rahaa korjaavien ihmisten kulussa.

Mindy:
Tarkalleen. Sen piti olla satatuhatta dollaria, mutta joku muu tarjosi meille 150,000 XNUMX.

Ryöstää:
Siinä on 50,000 XNUMX dollarin säästö.

Mindy:
säästän rahaa. Se on sellainen sopimus. Okei, joten nämä urakoitsijat, yksi heistä ilmestyi töihin humalassa ja sitten sai potkut. Sanoinko minä, että hän oli työnjohtaja? Koska hän oli. Luulen, että hän oli ainoa, joka tiesi mitään rakentamisesta, mutta hän ei tiennyt mitään siitä, että älä tee rakentamista humalassa. He varastivat meiltä. Olin juuri saanut vauvan. He varastivat kipulääkkeeni synnytyksestäni, jota en heti löytänyt.

David:
Sinä todella pelottit meitä kaikkia, Mindy. Luulimme, että aiot sanoa, että he varastivat lapseni.

Ryöstää:
Sanoit sen hyvin konkreettisella tavalla, kuten minä sanoin: "Odota hetki."

David:
Tämä oli matkalla sitä Rumpelstiltskin-polkua alaspäin. He varastivat meiltä. Olin juuri saanut vauvan. Tauko.

Mindy:
Meillä oli tähtäimen ryömintä, meillä oli kustannushiipumista, meillä oli aikajanan hiipumista. Sen piti valmistua kolmessa kuukaudessa. Se tehtiin vasta kuuden kuukauden kuluttua. Joskus he eivät edes ilmestyneet töihin. Joskus he tekisivät. He ilmestyivät, he tekivät tunnin töitä ja sitten lähtivät. Se oli vain tämä jatkuva stressitekijä, milloin aiot olla täällä? Milloin näen sinut? Milloin aiot saada jotain tehtyä?

Ryöstää:
Joten se kuulostaa siltä kannalta, mitä olet oppinut, että kuuntelijat voivat soveltaa sitä. Ensimmäinen on se, että halvin urakoitsija ei ole aina paras urakoitsija, opetus numero yksi. Ja sitten kuulostaa siltä, ​​oliko sinulla jotain vastuullisuusopintoja, jotka liittyvät siihen, kuinka saat urakoitsijasi pysymään raiteilla, budjetilla, laajuudella ja kaikella sellaisella?

Mindy:
Joo. Minun täytyy tehdä due diligence. Aina kun palkkaan urakoitsijan, minun on soitettava referenssejä. Minun täytyy kysyä niiltä referensseiltä, ​​mitä urakoitsijat tekivät heille. Kaikki viittaukset, jotka tarkistin näille kavereille, sanoivat, että he olivat mahtavia tyyppejä. Mutta en saanut paljon, sain lämpimiä sumeita, mutta en saanut "Oi, he tekevät hienoa työtä ja ovat aina ajoissa" ja sellaista.

David:
Olivatko referenssit paikallisia baarimikoja? "Hyvä tyyppi. Vinkki hyvin.”

Mindy:
Vinkkejä kyllä. Hän on loistava.

Ryöstää:
Se kaveri voisi murskata Coorsin. Kerro mitä.

David:
Tietää eron Manhattanin ja vanhanaikaisen välillä.

Mindy:
Se oli niin huono kokemus urakoitsijoista, että teemme suurimman osan työstämme itse live-tilassamme. Osaan tehdä sähkötyöt sekä putkityöt ja maalaustyöt. Ja minulla on hyvin pieni lista asioista, joita en tee, koska on helpompi oppia uusi taito kuin hankkia urakoitsija. Joten joo, se oli suuri opetus.

David:
Kuvailemasi oli kiinteistöjen matematiikkaa. Eikö? "Minun täytyy säästää 50 tuhatta. Joten sen sijaan, että palkkaisin hyvän urakoitsijan, palkkaan huonon ja vakuutan itselleni, että olen säästänyt 50 tuhatta." Mutta sitten se kiertyy ongelmaksi. Eikö? Käytin sitä esimerkkinä, että olemme kaikki tehneet tämän virheen. Olemme kuin: "Olen yli budjetin. Anna minun säästää kiinteistönvälittäjässä. Anna minun palkata alennuskiinteistönvälittäjä, koska en voi maksaa täyttä 3 prosenttia" tai "Anna minun käyttää huonoa urakoitsijaa" tai "Anna minun laittaa halpa lattia." Ja sitten lattia kuplii. Se on aina kalliimpaa kuin miltä se kuulosti.

Mindy:
Joo. Nyt aioin sanoa, että tärkeintä on ajaa numerosi ja ajaa ne uudelleen ja varmistaa, että ne ovat oikein. Leikkaa kustannuksia missä voit, mutta älä tärkeistä asioista. Kun päätät, minkä laatan laitat taloosi, ja se on kaksi samaa asiaa, joista toinen on 12 dollaria neliöjalolta ja toinen 3 dollaria neliöjalolta. Jos se on vain "Voi, valitse 3 dollaria neliöjalkaa, jos se on sama." Yksi posliini ja yksi keramiikka. Inhoan posliinilaattoja. Haluan aina mennä keramiikan tai kiven kanssa. Mutta älä leikkaa urakoitsijoiden kustannuksia. Älä leikkaa kustannuksia tärkeistä asioista äläkä, voi luoja, älä säästä tyhmillä jutuilla, mutta älä etsi tapoja käyttää enemmän rahaa kuin on tarpeen, jos sinun ei ole pakko.

Ryöstää:
Voitko kertoa meille, mitä teit oikein, mikä auttoi sinua selviytymään tästä tai teki niin, ettei sopimus upottanut sinua kokonaan? Koska useimmat ihmiset kuulivat tämän tarinan ja sanoivat: "Ai niin, sen on täytynyt olla ohi kiinteistöurasi." Mitä tapahtui? Anna meille hieman näkemystä siellä.

Mindy:
Mitä tein oikein? Hallitsin paljon kustannuksia, kun oli aika tehdä viimeistely. Mieheni ja minä teimme, asensimme lattiat, asensimme kylpyhuoneet, asensimme, vuokrasimme kipsilevylle ja teimme sitten loput. Ja pystyimme säätämään kustannuksia siellä, koska meillä oli niin kauhea kokemus kaikkien näiden muiden ihmisten kanssa. Päädyimme urakoitsijoiden kanssa.
Keskustelin satunnaisesti isäni kanssa, joka sattuu rakentamaan tehdasta yritykselleen tuolloin. Ja hän heitti tämän kommentin: "Oi, varmista, että saat allekirjoitetut panttioikeuden vapautukset kaikilta alihankkijoilta ennen kuin maksat heille viimeisen maksun." Ja minä sanoin: "Voi, en ole koskaan kuullut tästä ennen. Kerro tästä lisää." Ja hän selitti minulle, että panttivapaus on asiakirja, jonka urakoitsija allekirjoittaa ja jossa sanotaan: "En aseta panttioikeutta taloosi, koska minulle on maksettu kokonaan."
Ja tämä säästää minulle 11,000 XNUMX dollaria, koska kipsiseinälle ei maksettu, koska nuo urakoitsijat olivat huonoja häviäjiä. Ja mutta annoin heille viimeisen sekin, koska he antoivat minulle panttivapauden kaikilta alihankkijoilta. Joten alihankkijat siellä, älkää allekirjoitko panttioikeuden luopumista ennen kuin saat maksun. Ja jos suoritat maksuja urakoitsijoillesi, älä maksa heille lopullista summaa ennen kuin olet allekirjoittanut panttioikeuden luopumisen kaikilta urakoitsijoiltasi.

Ryöstää:
Siinäpä hyvä vinkki. Onko tämä sopimus, huono kokemus auttanut sinua sen jälkeen?

Mindy:
Voi luoja, kyllä. En palkkaa urakoitsijoita enää. Teemme kaiken vain itse. Olemme itse asiassa palkanneet muutaman urakoitsijan ja olemme tarkastaneet ne perusteellisesti. Ja pääosin hyviä kokemuksia. Ei ole täydellistä tapaa tutkia joku. Ne alkavat loistavasti ja muuttuvat sitten kauheudeksi. Yksi hyvä vinkki on katsoa, ​​mitä he tekevät. Löysimme parhaan urakoitsijamme mennessä, kävelimme vain naapurustossa ja satuimme näkemään tämän talon, jota valmistellaan. Pysähdyimme ja he olivat siellä töissä.
He sanovat: "Voi, haluatko tulla katsomaan mitä me teemme?" Ja heillä sattui olemaan, ei ollut vielä kipsilevypäivä, joten kaikki palkit olivat auki. Ja katselimme ympärillemme: "Vau, tämä on todella siistiä." Ja sitten hän näytti meille, kuinka hän tekee portaita. Hänellä on tämä todella upea tapa tehdä portaita. Kävelet portaita ylös, ne eivät vinku. Kaikki, mitä hän teki, oli kuin "Woo, voisimmeko palkata sinut?" Hän sanoi: "Meillä on vielä pari viikkoa täällä, ja sitten voimme tulla käymään." Joten mahdollisuus kiertää mitä he tekevät tällä hetkellä on todella hieno vinkki.

Ryöstää:
Jos minulla olisi dollari joka kerta, kun olen mennyt sisään jonkun taloon, joka ei tiennyt, kuka olen, koska urakoitsija päästi minut sisään, minulla olisi melko kunnollinen pino 1 dollarin seteleitä, kun koputan oveen ja Olen kuin: "Hei, kuka täällä on kipsiseinä?" Ja hän sanoo: "Tule sisään, anna minun näyttää sinulle." Ja minä olen kuin: "Et voi tehdä tätä, mutta tehdään se." No, se on mahtavaa.
Joten kuulostaa, joo, pari oppituntia tässä. Ilmeisesti tarkasta urakoitsijasi, tee asianmukaista huolellisuutta ja pidä heidät vastuussa. Älä maksa halvimmasta urakoitsijasta. Ja suurin oppituntisi täällä on, ettei kukaan tule tekemään työtä paremmin kuin sinä. Joten nyt teet edelleen paljon omaa työtäsi ja olet käyttänyt sitä menestyäksesi jopa niin suuren traagisen sopimuksen läpi. Sopimus, joka melkein rikkoi Mindy Jensenin.

Mindy:
Sopimus, joka melkein rikkoi Mindy Jensenin. Mutta se ei rikkonut minua, koska minulla oli niin paljon varaa. Minulla on paljon erilaisia ​​kauhoja, joista valita, ja olen valtava reservien kannattaja. Jos sinulla ei ole varauksia, jos sinulla ei ole muita paikkoja rahoittaa näitä odottamattomia ylimitoitettuja kustannuksia tai irtisanoa tämä kaveri ja palkata tämä kaveri, vaikka se tulee maksamaan enemmän, jos sinulla ei ole kaikkia näitä erilaisia ​​kauhoja valita, aiot saada letku.
Sinulla on oltava varauksia, sinulla täytyy olla enemmän kuin luulet. Ja jos et, sinun on tutkittava, mitä teet, ja tehdä yhteistyötä jonkun kanssa, jolla on varauksia, jolla on varoja käytettävissä, jotta et joutuisi nilkoihin. Koska jos rahat olisivat loppuneet, minulla olisi ollut talo ilman kattoa, joka on muuttumassa homefestivaaliksi. Ja se ei vain ole hyväksi kenellekään.

David:
Ja tämä on yksi niistä syistä, miksi kerromme ihmisille usein, että kiinteistösijoittaminen ja varallisuuden rakentaminen on muutakin kuin pelkkä kauppa, se on kokonaistaloudellisuutesi. Hyvät periaatteet, kuten rahan säästäminen ja hyvä työmoraali, jotka auttavat sinua ansaitsemaan enemmän rahaa, auttavat sinua suuresti sopimusten tekemisessä.
Ja iso kiitos Mindylle siitä, että hän vei sopimukseensa yksityiskohtia, jotta me kaikki voisimme oppia siitä. Kuuntele huomenna lisää samaa, kun James ottaa vuorollaan kuumalla paikalla. Ja kuten aina, jos haluat olla yhteydessä Robiin, minuun tai johonkin vieraamme, katso tämän jakson muistiinpanot. Tämä on David Greene Robille. Hän on huono mies Abasolo. Kirjautua ulos.