Uudella ehdotetulla verosuunnitelmalla pyritään poistamaan 1031 vaihtoa

Presidentti Bidenin ehdotus Talousarvio vuodelle 2024 pyrkii edistämään terveydenhuollon ja koulutuksen laajempaa saatavuutta ja kohtuuhintaisuutta leikkaamalla pienituloisten perheiden veroja ja supistamalla alijäämää, mutta ehdotettu rahoitus tulee varakkaiden verojen nostamisesta ja kiinteistösijoittajien tärkeän verohelpotuksen poistamisesta. todennäköisesti hylätään monien kongressissa suoraan. 

Politiikastasi riippuen sinulla voi olla erilaisia ​​ratkaisuja verotukseen. Monet saattavat ehdottaa, että verokoodin muuttaminen varakkaiden kannalta vähemmän edulliseksi on monimutkaisempaa kuin luuletkaan. Tässä tapauksessa Bidenin ehdotus voi tahattomasti vahingoittaa keskiluokan perheitä prosessissa, tutkimus viittaa.

Tässä artikkelissa tarkastellaan, miten tämä verolakiehdotus voisi vaikuttaa erityisesti kiinteistösijoittajiin.

Rikkaiden verojen korottaminen

Ehdotettu budjetti nostaisi varakkaiden amerikkalaisten veroja useilla tavoilla. Se olisi esimerkiksi:

• Nosta pääomatulojen verokantaa 20 prosentista 39.6 prosenttiin ihmisille, jotka ansaitsevat vähintään miljoona dollaria vuosittain
• Nosta Obamacaren veroprosenttia 3.8 prosentista 5 prosenttiin ihmisille, joiden tulot ovat vähintään 400,000 XNUMX dollaria
• Vaadi vähintään 25 prosentin vero rikkaimmille 0.01 prosentille tai kotitalouksille, joiden arvo on vähintään 100 miljoonaa dollaria
• Henkilökohtaisten tulojen verokanta korotetaan 37 prosentista 39.6 prosenttiin ihmisille, jotka ansaitsevat vähintään 400,000 XNUMX dollaria, mikä kumoaa aiemman veronalennuksen 
• Aseta rajoituksia Roth IRA -tilien enimmäisosuudelle ihmisille, jotka ansaitsevat vähintään 400,000 XNUMX dollaria
• Poistaa kuolemantapausten perinnön perusteen korotuksen, mikä vaikuttaa yli 5 miljoonan dollarin realisoitumattomiin myyntivoittoihin (10 miljoonaa dollaria yhteishakijoille) 

On tärkeää huomata, että vaikka ylimmän 1 prosentin efektiivinen veroaste on laskenut 1970-luvulta lähtien, se on silti enemmän kuin kahdeksan kertaa korkeampi kuin keskimääräinen efektiivinen verokanta palkansaajien alimmalle puoliskolle verosäätiön mukaan. Mutta koska liittohallitus käytti $ 1.38 biljoonaa enemmän kuin se keräsi tuloja vuonna 2022, ei ole yllättävää, että poliittiset päättäjät harkitsevat varakkaiden verokantojen nostamista, varsinkin kun varallisuuserot olivat pienemmät vuosina, jolloin korkeatuloiset maksoivat enemmän. tutkimus kumoaa väitteen, että verojen leikkaaminen parantaa taloutta ja hallitus kerää vähemmän tuloja kun verokannat ovat alhaisemmat, joten verokantojen nostaminen ainakin joidenkin veronmaksajien osalta voi olla välttämätöntä.

Pääomavoittoverojen nostamisella kynnysarvon yläpuolelle on kuitenkin joitain tahattomia seurauksia. Esimerkiksi asunnonomistajat, jotka ansaitsevat paljon alle miljoona dollaria tai jopa 1 400,000 dollaria vuodessa, voivat jäädä jumiin verolaskuun asunnon myynti kuumalla markkinoilla, jossa miljoonan dollarin koti ei ole kartano – se on keskihintainen omakotitalo. Esimerkiksi asunnon mediaanihinta San Franciscossa on noin $ 1.3 euroa, vaikka se laski viime vuonna. Vaikka ensisijaisten asuntojen myyntivoitot jätettäisiin pois, asunnonomistaja, joka osti kiinteistön 20 vuotta sitten kuumilta markkinoilta, voi mahdollisesti saada kipinää myyntivuonna. Tämä voi tehdä muuttajille vaikeaksi hankkia samanlaisen kodin nykypäivän korkeilla asuntolainakoroilla. 

On epäselvää, kuinka monta ihmistä tähän kategoriaan kuuluu. Mutta kannattaa kyseenalaistaa, voivatko tietyt poikkeukset olla tarpeen ja onko pääomatuloveron korotus paras tapa saavuttaa liittohallituksen tavoitteet. Kriitikot sanovat esimerkiksi pääomatuloverokannan korotuksen hillitsee säästämistä. Kongressin budjettitoimisto arvioi, että a kulutusvero, joka kannustaisi säästämään yli menojen, vaikuttaisi eniten alijäämää supistamaan – mutta tämä myös suhteettoman suuri vaikutus pienituloisille. Helppoa ratkaisua ei ole. 

1031 Exchangen eliminointi

Toinen ehdotetun talousarvion näkökohta on poistaminen 1031 "samankaltaista" vaihtoa kiinteistösijoittajille, jotka ovat olleet olemassa vuodesta 1921 lähtien. Verolain 1031 § sallii yksityishenkilön lykätä sijoituskiinteistön myyntivoittoveron maksamista käyttämällä myyntituloa samanlaisen saman tai suuremman omaisuuden ostamiseen. A tietoisku Valkoinen talo vertaa veroetua "valtion toistaiseksi voimassa olevaan korottomaan lainaan" ja luokittelee sen "turhaksi erityiskorkojen kulutukseksi". 

Näyttää olevan väärä käsitys siitä, että kiinteistösijoittajat ovat jo varakkaita ja kyltymättömän ahneita ja että he välttävät maksamasta oikeudenmukaista verokantaa hyödyntäen vuokralaisiaan saadakseen lisää tuloja. Ehkä poliittisten aloitteiden muotoilu ylläpitää stereotypiaa, mutta useimmissa tapauksissa se on ilmeisen väärä. 1031 "porsaanreikä" ei hyödy yksinomaan varakkaita – se hyödyttää kiinteistösijoittajia kaikilta elämänaloilta. 

Äiti ja poppi vuokranantajat omistavat 41 % kaikista vuokrakohteista ja lähes 73 % kaikista kahdesta neljään asunnon rakennuksista. Nämä eivät ole ihmisiä, jotka ansaitsevat miljoona dollaria vuodessa – vuokranantajan arvioitu keskimääräinen vuositulo on $97,000. Vaikka kiinteistöjä mainostetaan usein erittäin varakkaiden ensisijaisena sijoitusvälineenä, se on myös työkalu jokapäiväisille ihmisille, joilla he voivat kasvattaa eläkesäästöjään ja säästää tarpeeksi, jotta he voivat lähettää lapsensa yliopistoon. Pienet tarjoukset edullisista kiinteistöistä muodostavat suurimman osan samankaltaisista vaihdoista. 

Lisäksi, tutkimus osoittaa, ettei samankaltaisessa vaihtoverohelpotuksessa ole mitään turhaa – sillä on tärkeä rooli taloudellisen toiminnan kannustamisessa ja yhteisöjen elvyttämisessä. $ 97.4 miljardia arvossa Yhdysvaltain BKT:lle vuonna 2021. Samankaltaiset vaihdot tehostavat investointeja ja luovat satoja tuhansia uusia työpaikkoja. Niiden avulla sijoittajat voivat myös muuttaa tyhjiä liiketiloja kerrostaloksi, mikä on tärkeää kannustaa nykypäivän asuntopulan aikana. National Association of Realtors tarjoaa muutamia anekdoottisia esimerkkejä siitä, kuinka 1031 pörssiä ovat antaneet sijoittajille mahdollisuuden nuorentaa yhteisöjä. 

Kriitikot sanovat, että 1031 vaihdon poistaminen vähentäisi liittovaltion tuloja, pahentaisi asuntopulaa ja johtaisi vuokralaisten asumisen laadun heikkenemiseen, koska kiinteistöjen omistajilla olisi vähemmän kannustimia päivittää asuntojaan uusilla keittiöillä ja kylpyhuoneilla. Yritykset saattavat myös lannistua siirtymästä rakennuksiin, jotka vastaavat paremmin yrityksen ja työntekijöiden tarpeita. Vaikka on mahdollista, että rajoitusten asettamisesta 1031 pörssille voi olla hyötyä, niiden poistaminen kokonaan vaikuttaisi todennäköisesti kielteisesti talouteen, tutkimukset ehdottavat. 

Bottom Line

On vahva peruste nostaa varakkaiden veroja sosiaalisten ohjelmien rahoittamiseksi. Se ei ehkä ole ainoa tapa parantaa taloudellista liikkuvuutta, vetää ihmisiä pois köyhyydestä ja kaventaa varallisuuskuilua, mutta se on mahdollinen ratkaisu – jopa jotkut merkittäviä miljardöörejä ovat tulleet kannattamaan ajatusta.

Mutta verojärjestelmää uudistettaessa päättäjien on oltava varovaisia, etteivät ehdotetut ratkaisut vahingoita vahingossa pienituloisia ja keskiluokkaisia ​​perheitä ja yhteisöjä tai talouteen myönteisesti vaikuttavia kiinteistösijoittajia.

Etkö ole varma kuinka maksimoida vähennykset kiinteistöliiketoiminnassasi? Sisään Kirja verostrategioista taitavalle kiinteistösijoittajalle, CPA:t Amanda Han ja Matthew MacFarland jakavat käytännön tiedot, joita tarvitset paitsi maksaaksesi verosi tänä vuonna, myös valmistellaksesi jatkuvaa strategiaa, joka tekee seuraavasta verokaudestasi paljon helpompaa.

BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.