Moniperhemarkkinoiden päivitys + mitä 20 vuoden veteraani tietää

Andrew:
Tämä on BiggerPockets podcast -ohjelma 767.

Angie:
Hallintoyhtiö tietää, mitä he tekevät. He ovat ammattilaisia, heillä on kokemusta. Kun sinulla on asiakas, joka on liian mukana tapaustutkimuksen jälkeen, kiinteistö ei menesty. Kun sinulla on asiakkaita, jotka ovat käsistä irti ja sinulla on viikoittainen puhelu heidän kanssaan, lähetät viikoittaisen raportin, omistajan raportin. Nämä ominaisuudet kerta toisensa jälkeen ovat erittäin menestyviä.

Andrew:
Andrew Cushman täällä kaverimme Matt Fairclothin kanssa. David Greene on jättänyt äänitysstudion jälleen tyhjäksi, ja luulimme, että hän on saattanut ottaa läksynsä viime kerrasta, joten otamme tehtävän.

Matta:
Kiva olla täällä kanssasi, Andrew. Olen kiitollinen, että saan tehdä haltuunoton kanssasi. Sinulla on tänään tulossa jännittävä keskustelu, ja ihmiset kysyvät, miksi olet innostunut kiinteistönhoidosta? Tämä on niin tylsää. Anna minun kertoa teille, häpeä, että pidätte kiinteistönhoitoa tylsänä. Kiinteistönhallinta on se, mikä tekee tai rikkoo kannattavuuden kaupassa. Hyvä isännöitsijä tekee keskinkertaisen sopimuksen ja tekee siitä hämmästyttävän, ja he tekevät hämmästyttävän sopimuksen ja tekevät siitä täyttä paskaa. Ja kaverit, viimeinen asia. Jos haluat kuulla lisää siitä, mikä tekee kaupoista kannattavia, kiinteistönhallinnasta ja omaisuudenhoidosta, sinun on kuunneltava ohjelmaa numero 739, jossa minä, Andrew ja David sukeltamme syvälle siihen, mitä omaisuudenhoito on, mitä se ei ole ja miten se korreloi kiinteistönhoidon kanssa. Joten kun olet kuunnellut tämän, tarkista se jakso. Numero 739.

Andrew:
Tänään meillä on mukanamme moniperhemarkkinoiden asiantuntija. Aiomme ensin päästä hieman markkinoiden päivitykseen, koska asiat muuttuvat nopeasti ja haluamme yrittää pitää kaikki ajan tasalla siitä, mitä näemme reaaliajassa markkinoilla. Sitten puhumme kiinteistönhoidosta ja puhumme monista asioista. Mutta muutama asia, joita on todella tärkeää varoa, ovat tärkeimmät ominaisuudet, joita sijoittajan tulisi etsiä kolmannen osapuolen kiinteistönhoitoyhtiöstä. Mitkä ovat suurimmat virheet, joita uudet sijoittajat tekevät ottaessaan käyttöön kolmannen osapuolen kiinteistönhallinnan? Aiomme myös kuulla tarinan vuokralaisesta, jolla oli pystysuoraan integroitu maatilan lihakauppa ja grilli, joita he pyörittivät yksikössään. Pysy siis kuulolla kaikesta tästä. Matt, onko sinulla nopea vinkki meille? Oletko valmis?

Matta:
Nopea vinkki. Okei, kaverit, tässä on päivän nopea vinkkisi. Andrew ja minä olemme koonneet sinulle ilmiömäisen resurssin, jota voit käyttää haastatteleessasi kiinteistöyhtiöitä. Nämä ovat 27, ei yksi, kaksi, ei kolme, 27 kysymystä, jotka sinun on esitettävä isännöitsijälle, kun harkitset heidän palkkaamista. Ja tämä ei ole isoa F-kirjainta, jonka Andrew ja minä kokosimme mukavaksi lahjaksi, mukavaksi kiitos. Takaisin teihin. Siirry osoitteeseen biggerpockets.com/resources.

Andrew:
Kyllä, ota se ja tee siitä omasi. Lisää lisäkysymyksiä ja kerro meille YouTuben kommenteissa, mitä mieltä olet siitä. Selvä, olen innoissani. Joten mennään eteenpäin ja hypätään tuohon markkinapäivitykseen.

Matta:
Joten kaverit, puhutaanpa markkinoista. Asiat muuttuvat päivittäin. Mitä te tyypit olette mieltä? Missä olemme?

Andrew:
No, se on mielenkiintoista, koska kaikki kuuntelevat tietävät sen olleen. Voin ehdottomasti antaa jonkinlaisen käsityksen, olemme olleet melko aktiivisia tällä viimeisellä neljänneksellä. Kauppojen määrä, näemme hieman nousua siinä, mitä on saatavilla. Teemme enemmän sopimuksia kuin olemme tehneet, emme saa enempää tarjouksia vastaan, mutta meillä on ainakin enemmän kiinteistöjä katsottavana. Siellä on paljon otsikoita. Olen nähnyt esimerkiksi vuokran laskun kuusi kertaa viimeisen kuuden kuukauden aikana ja kaikkea muuta. Emme näe sitä. Vuokramme ovat nousseet kaikissa kiinteistöissämme. Melkein jokaisella kiinteistöllämme oli levykokoelmat maaliskuussa. Mielestäni on todella tärkeää erottaa markkinat, joista puhut. Muista, että kiinteistöt ovat paikallisia, ei valtakunnallisia.
Joten joo, vuokra on luultavasti alempi, jos sinulla on A-luokan kiinteistö San Franciscossa, mutta jos sinulla on B-luokan kiinteistö vahvasti kasvavalla osamarkkinoilla, sillä todennäköisesti menee edelleen melko hyvin. Älä anna otsikoiden pelotella sinua. Monet kiinteistöt toimivat edelleen loistavasti. Teimme myös juuri yrityskaupan maaliskuun lopussa. Se oli suurin osakekorotus, jonka olemme koskaan tehneet. Se myytiin loppuun viikossa. Joten jälleen kerran puhutaan siitä, että pääomaa ei voi kerätä näinä päivinä. Ja kyllä, se on vaikeampaa, mutta jos sinulla on oikea kauppa ja oikeat sijoittajat ja yhdistät nämä kaksi, voit silti saada kaupan tehtyä. Ja sitten lopuksi, sen kääntöpuolella, listasimme juuri myytävän kiinteistön ja saimme itse asiassa melko vahvan tarjouksen kovalla rahalla. Emme aio hyväksyä sitä vielä.
Mutta huomaamme, että kiinteistöjä, jotka vaativat pankki- tai siltalainoja, on melko vaikea myydä juuri nyt, koska lainanantajat kiristävät sulkijalihaksiaan ja rahoitus on todella vaikeaa. Mutta jos sinulla on kiinteistö, joka on vakiintunut hyvillä markkinoilla ja joka on oikeutettu virastorahoitukseen, virastot ovat edelleen erittäin aktiivisia ja he lainaavat vakiintuneita kiinteistöjä. Joten koska myytävänä on niin vähän varastoa, kiinteistöillä menee todella hyvin. Nämä ovat neljä asiaa, joihin osuisin ja hälventäisin joitain myyttejä ja tuomiota ja synkkyyttä, joita siellä on. Mutta Angie, Matt, lisäisitkö jotain tai haluaisitko kommentoida sitä hieman?

Matta:
Mielenkiintoisia juttuja, Andrew. Mutta ensinnäkin, en voi olla sanomatta sitä, onnittelut ostosta ja kiinteistön listaamisesta myyntiin, ei voi muuta kuin kiittää sinua siitä. Näen myös paljon myytävänä. Ja valitettavasti, jos tarkastellaan myytäviä kiinteistöjä, joita olen nähnyt, monet niistä ovat asioita, joita ihmiset ostivat vuosi sitten, kaksi vuotta sitten. Olet luultavasti nähnyt monia sellaisia, joissa ihmiset ovat ostaneet jotain, myyjä osti sen kaksi vuotta sitten ja he myyvät sen kaksinkertaisella hinnalla, tai välittäjät, joilla on se markkinoilla kaksinkertaisella hinnalla. sitä varten. Se on taskulistaus, eikö? Eli välittäjällä ei ole edes allekirjoitettua listautumissopimusta. He vain kiertävät. Myyjä sanoi, että jos saat tämän numeron, myyn.
Olen nähnyt niitä useita, enkä tiedä, en halua mennä ostamaan jonkun muun ongelmaa. Minua harmittaa, kun ostan kaiken, mikä on ollut omistuksessa alle 18 kuukaudesta kahteen vuoteen. Koska se ongelma, että olen nähnyt sen omakohtaisesti, ei voi puuttua todellisiin pääomaparannuksiin. Et voi käsitellä todellista lykättyä huoltoa niin lyhyessä omistusjaksossa. Sinun on omistettava kiinteistö hieman pidempään, jotta voit hoitaa kaikki hoidettavat asiat. Ja niin nämä ovat vain kiinteistöjä, joita on juuri kiillotettu hieman ja hänen takaisin markkinoille. Sitä olen siis nähnyt paljon näinä päivinä. Mutta en tiedä, onko se todella osoitus markkinoista. Luulen vain, että monet ihmiset vain odottavat.

Andrew:
olisin samaa mieltä. Ja ne eivät mene kauppaan. He ovat myyjiä, jotka lopulta ajavat markkinat alas. Markkinat laskevat viisi, 10%, sitten he laskevat hintaaan viisi, 10%. No arvaa mitä? He ovat edelleen kahdeksanpallon takana ja jahtaavat sitä alas ja pitävät kiinni ikuisesti. Joten kyllä, ostamamme omaisuus oli pitkäaikaista, noin kuusi vuotta. Ja se, jonka myymme, olemme omistaneet kuusi vuotta.

Matta:
Ole hyvä.

Andrew:
Joten se todella saa sen toimimaan. Joten nyt Angie, sinulla on hieman erilainen näkemys, koska näet sen toiselta puolelta, melkein mistä? 25, 26,000 XNUMX yksikköä.

Angie:
Kyllä, 25,000 XNUMX yksikköä. Se on vähän erilainen. Asiakkaamme tai se, mitä näemme, on, että asiakkaamme eivät itse asiassa osta mitään juuri nyt. Ensinnäkin hinnat ovat edelleen naurettavia. Korot ovat nousussa. Ja meillä on myös asiakkaita, jotka ovat huolissaan, koska heillä on siltalainoja ja he ovat huolissaan siitä, että he menettävät omaisuutensa ja joutuvat selvitystilaan. Näemme monenlaisia ​​asioita. Ja mitä tulee vuokriin, tiettyihin markkinoihin, olet aivan oikeassa, Andrew, on markkinoita, toissijaisia ​​ja kolmannen asteen markkinoita, joilla vuokrat ovat edelleen vahvoja. Mutta suurissa kaupungeissa, juuri niin kuin sanoit, viittasit San Franciscoon ja kaikkiin, koska olemme Georgiassa toimiva rahastoyhtiö, aion viitata Atlantaan.
Alamme nähdä ramppien putoavan. Näemme myönnytyksiä tarjottavan. Ja niin alat nähdä sen heikkouden A:n ja B:n markkinoilla. Ja historiallisesti A alkaa pudota, sitten B saa A:n asukkaat, ja sitten se on noidankehä ja se menee alas B:hen, C:hen. Siellä on joitain huolia, ja uskon, että se tulee olemaan vaikeaa. Ja uskon, että tulemme näkemään paljon kiinteistöjä kesän loppupuolella, alkusyksystä menossa selvitystilaan ja ulosmittaukseen.

Andrew:
Ja siis niille, jotka kuuntelevat ja jotka eivät ole perehtyneet vastaanottimeen, voisitteko määritellä sen nopeasti?

Angie:
Joo. Jos kiinteistö on menossa selvitystilaan, rahoituslainanantaja vie sen niin kutsumalle erikoishuoltajalle. Joten Yhdysvalloissa on paljon erikoispalvelijoita, joten laina menee niin sanotulle erikoispalvelijalle. Ja sitten erikoispalvelu vie kiinteistön omistajan oikeuteen, koska he eivät maksa asuntolainaa ja vievät kiinteistön omistajan oikeuteen ja tuomioistuin määrää pesänhoitajan. Joten tuomioistuin määräsi pesänhoitajan, mikä tarkoittaa rahastoyhtiön tuomista hoitamaan omaisuutta. Vastaanottajalle saaja hoitaa tosiasiallisesti lainanantajan, me hoidamme pesänhoitajan puolesta, ja se pysyy selvitystilassa, kunnes erikoishoitaja päättää myydä omaisuuden.

Andrew:
Ja erikoishuoltaja yleensä laittaa sen myyntiin suhteellisen nopeasti siitä? Vai onko siinä viivettä vai?

Angie:
Se riippuu omaisuuden kunnosta. Joten jos kyseessä on erittäin huonokuntoinen omaisuus, ja niin ajattelet kiinteistöä, jossa asuntolainaa ei makseta, yleensä muita asioita ei makseta, huoltoa on paljon lykätty ja vesilaskua ei ehkä makseta. Ja monta kertaa näet, että nämä kiinteistöt päätyvät uutisiin. Se on kuin, odota, 200 asunnon asuntoyhteisö, vesi on suljettu, koska ei ole rahaa maksaa mitään. Ja niin päädyt yleensä hyvin ahdistuneeseen omaisuuteen. Joten kun hänet nimitetään pesänhoitajaksi, johtaja tulee sisään, rahastoyhtiö tulee sisään ja kääntää kiinteistön. Erikoishuolto todella antaa sinulle rahat, mikä on ilmiömäistä, jotta voit kääntää kiinteistön ja saada sen sellaiseen kuntoon, johon se voidaan myydä.
Joten se riippuu omaisuuden kunnosta, milloin saamme sen. Ne eivät aina ole huonoja, mutta yleensä ne ovat, koska siihen mennessä, kun lainan laiminlyönnistä kuluu aina tuomioistuimissa, pesänhoitajan nimittäminen voi olla jopa vuoden tuskaa omaisuudelle.

Andrew:
Ja on hassua, että mainitsit heidän olevan uutisissa, puolentoista vuosikymmenen aikana, kun olen ollut tätä yritystä, en usko, että en ole koskaan nähnyt kiinteistöä olevan uutisissa hyvästä syystä. Se ei ole lähes yleisesti sellaista, mitä haluat tapahtuvan omistamallesi kiinteistölle. Ja sitten kukaan sijoittaja ei jäänyt jälkeen. Sukellaan sisään. Vain nopea määritelmä. Mikä on erikoispalvelija?

Angie:
Erikoispalvelija on yritys, ja annan sinulle muutaman esimerkin. CWCapital, LNR Partners Miamissa, joiden kanssa teemme paljon yhteistyötä. Rialto Capital, ne ovat erikoispalvelijoita ja keskittyvät kirjaimellisesti vaikeuksissa oleviin lainoihin.

Andrew:
Joten ne periaatteessa tulevat sisään ja ottavat haltuunsa riippumatta siitä, haluaako omistaja niitä vai ei?

Angie:
Kyllä.

Andrew:
Ja sitten viimeinen kysymys niille, joilla meitä on paljon ja erityisesti niille, jotka ovat yrittäneet päästä alalle viime vuosina, on ollut niin vaikeaa saada sopimusta viime vuosina. Hinnat ovat korkeat. Kilpailua on paljon. Näet verhon taakse, eikö niin? Koska hallitset tuhansia ja tuhansia omaisuutta. Mattilla ja minulla on vain pari tuhatta. Sinulla on paljon laajempi näkemys kuin meillä. Olen kuullut tarinoita kiinteistöistä, joissa he eivät pysty maksamaan asuntolainaa. Ja sitten, kuten sanoit, he eivät maksa myyjille, he tekevät pääomapuheluja. Ei ole enää jakelua. Heillä on ilmapallolaina, joka erääntyy kuuden kuukauden kuluttua. Milloin joku kuuntelee, milloin joistakin näistä asioista tulee mahdollisuuksia uudelle sijoittajalle päästä sisään seuraavan syklin lopussa?
Kuinka kauan jotkut näistä kiinteistönomistajista voivat potkia tölkkiä tielle ennen kuin he päätyvät erikoishuoltoon ja sitten myyntiin, ennen kuin niistä tulee mahdollisuus seuraavalle henkilölle?

Angie:
No, ennusteemme on loppukesä, alkusyksy, että alamme nähdä prosessin alkavan ja rakennamme siitä eteenpäin. Koska kuten tiedät, Andrew, niin monet näistä ihmisistä ovat maksaneet liikaa näistä varoista, eikä se voi jatkua. Joten joudut noidankehään, joka tapahtui vuonna 2008 ja yhdeksän, jossa olet maksanut liikaa tästä omaisuudesta, olet vakuuttunut siitä, että sinulla on nämä tähtitieteelliset vuokrat, etkä voi saada vuokria, koska markkinat hajoavat, myönnytyksiä tarjotaan ja se on vain se noidankehä alamäkeen. Hups, nyt emme voi maksaa asuntolainaa. Hups, nyt emme voi maksaa tätä. Luulen, että tulemme näkemään sen alun, varsinkin näissä ilmapallolainoissa, taas loppukesä, alkusyksy on ennusteemme.

Andrew:
Selvä, niin loppukesästä, alkusyksystä. Ja sitten viimeinen kysymys, ja olen todella kiinnostunut kuulemaan ajatuksesi tästä. Jotkut ihmiset, joiden kanssa puhun ja joita kuuntelen, sanovat: hei, tämä on vain siivu moniperhemarkkinoita. Toiset ovat sitä mieltä, että tämä vie koko markkinat alas kuten vuonna 2008. Minulla on ajatukseni, mutta haluaisin kuulla, mitä mieltä olette siitä, onko tämä enemmän kuin valikoituja mahdollisuuksia niille, jotka haluavat osta vai onko tämä vain laajalle levinnyt hätä, se oli suuressa finanssikriisissä?

Angie:
Ei, mielestäni se ei tule olemaan, koska uskon, että siellä on niin monia kiinteistönomistajia, joilla on hyvät kiinteät lainat kohtuullisella korolla. Heillä on nyt käteistä rahaa. Joten he voivat kestää pienen vuokran laskun ja vaikeita aikoja ja kiristää hihnaa, sanotaanko. Joten mielestäni en usko, että se tulee olemaan joukkotuhoa. Luulen, että ihmisten, jotka ovat maksaneet liikaa kiinteistöistä, jotka eivät olleet älykkäitä ostajia, piti saada rahat ulos. Ja ne ovat ne, jotka minun mielestäni kärsivät.

Andrew:
Okei. Selvä, hyvä. No, se on toivottavasti hyvää asiaa kaikille, jotka etsivät tarjouksia ja joilla on ehkä jopa omia kiinteistöjä. Matt, onko sinulla jotain lisättävää ennen kuin siirrymme?

Matta:
Olen samaa mieltä siitä, että monilla kiinteistöillä saattaa olla ongelmia, mutta en myöskään ole tuomiopäivän ennustaja. Uskon, että monet ihmiset löytävät tien ulos tai löytävät tavan saada se toimimaan. En usko, että kaduilla tulee verta missään vaiheessa. Luulen, että tarjouksia tulee paljon, ehkä enemmänkin. Ja uskon, että ne, jotka tulevat voittamaan tässä pelissä, tai ne, jotka pääsivät tähän peliin, pelaavat pitkää peliä. Ne, jotka pääsivät sisään, halusivat kääntää kerrostaloa kuin kuumaa perunaa ja päästä sisään, päästä ulos vuoden, kahden vuoden kuluttua, kuten he näkevät ihmisten tekevän sosiaalisessa mediassa, joutuvat ehkä joko muuttamaan suunnitelmaansa tai he saattavat lopettaa. omaisuuden menettämiseen. Kuka tietää?
Mutta uskon, että ne, jotka ovat tulossa peliin tai laajentuvat moniperheessä, Andrew on esimerkki, Andrew teki juuri sopimuksen, sulki juuri kiinteistön tai vain teki kiinteistön sopimuksen ja sulki sen äskettäin. Se voi olla tehty. Hyviä tarjouksia voi silti tehdä. Luulen, että ne, jotka istuvat käsillään ja odottavat taivaan putoamista, istuvat käsillään jonkin aikaa. Voit yhtä hyvin vain mennä ulos ja yrittää löytää mahdollisuuksia. Ole vain tarkka ja tarjoa tarjouksia ymmärtäen, että haluat saada kassavirtaa ja arvostusta, koska arvostaminen ei ehkä ole asia vähään aikaan. Luulen, että kassavirta tulee olemaan kuningas hyvin pitkään moniperheessä.

Angie:
Sanon myös asiakkaille, että olkaa varovaisia ​​vakuutuksenne kanssa, koska markkinoiden kirjaimellisesti inflaation ja kaiken muun kanssa, taukojen on jatkuttava. Et vain voi jatkaa tällä vauhdilla. Ja tulee aika, jolloin ihmiset sanovat, että minulla ei ole varaa tähän. Eikä sinulla ole varaa näihin massiivisiin hinnankorotuksiin. Joten takaa minulle, vaikka siellä voisi olla hyviä tarjouksia, et voi vakuuttaa ja odottaa 30, 40 % vuokrankorotuksia. Markkinat eivät kestä sitä. Ja tästä neuvomme jatkuvasti asiakkaita, älä yliarvioi vuokraasi, koska se ei tule tapahtumaan. Ja olemme nähneet sen. Ihmiset ovat kuin, olen saanut tarpeekseni. Ei. Joten sinun on oltava erittäin varovainen ja neuvomme edelleen asiakkaita samasta asiasta. Jos joudut takaamaan nämä massiiviset vuokrankorotukset, älä osta kauppaa, koska se epäonnistuu.

Matta:
Joten ennen kuin jatkat markkina-analyysistämme, haluan vain kertoa kaikille, että Mattin, Andrew'n ja Angien omistamat kristallipallot ovat kaupassa. Emme näytä saavan niitä ulos kaupasta. Joten tee omat markkinapäätöksesi omien markkinatietojesi perusteella. Teet omat tarjoukset omalla vastuullasi. Tämä on siis Mattin, Andrew'n ja Angien vastuuvapauslauseke tälle päivälle. Mutta toivon, että tämä markkinakeskustelu oli sinulle hyödyllinen. Jatkossa, Angie, olet joku, jonka kanssa Andrew ja minä molemmat uskomme, että monet heistä ovat olleet vuorovaikutuksessa alalla, mutta ne, jotka eivät ole kuulleet sinusta, eivät tunne sinua siinä, voisitko antaa meille lyhyen esittelyn ja kerro meille, kuka Angie Smith on, niin hyppäämme mahtavaan keskusteluun kiinteistönhoidosta ja moniperheistä.

Angie:
Okei. Joo hyvä. Liikekumppanini Cindy Batey ja minä perustimme Strategic Management Partnersin eli SMP:n, kuten kaikki meidät tuntevat, vuonna 2010. Aloitimme yrityksen kirjaimellisesti nollavarallisella. Ja työskentelimme yrityksille, jotka olivat menossa konkurssiin tai vaikeuksiin. Ja Cindy ja minä katsoimme toisiamme ja sanoimme, mitä aiomme tehdä? Ja joko menemme töihin jollekin toiselle tai aiomme perustaa oman yrityksen. Ja niin aloitimme SMP:n vuonna 2010, 0 yksikköä, ja kutsuimme sitä kirjaimellisesti dollarien soittamiseksi. Cindy soitti asianajajille ja välittäjille, jotka hän tiesi menneisyydestään. Itse asiassa soitin erikoispalvelijoille. Joten se johtaa tähän. Ja se oli silloin, kun markkinat olivat hajoamassa. Ja lopuksi herrasmies hänen nimessään, ja minun on sanottava se, koska mielestäni tämän miehen maailma, hänen nimensä on Hector Gomez, ja hän sanoi: "Angie, annan sinulle mahdollisuuden."

Matta:
Nice.

Angie:
Ja olin kuin, kyllä. Saimme vihdoin sopimuksen erikoishuoltajalta ja se toimi hienosti. Ja hän antoi meille kaikkein vaikeimman omaisuuden, jonka voit edes kuvitella antavan jollekin. Ja hän antoi meille omaisuutensa. Kääntimme sen ympäri ja meidät tunnettiin LNR:ssä Georgia-tyttöinä. Ja Georgian tytöt, meidän on annettava heille enemmän, meidän on annettava heille enemmän. Ja kirjaimellisesti LNR antoi meille 18 kiinteistöä yhdessä päivässä kaikkialla Georgian osavaltiossa, vaikka meidän täytyi ottaa haltuun. Ja niinpä välittäjien, meihin uskovien asianajajien ja LNR:n Hector Gomezin välillä SMP todella sai alkunsa. Ja teimme niin hyvää työtä näiden vaikeuksissa olevien omaisuuserien kanssa, ja se vain loi maineemme välittäjien keskuudessa, koska he näkivät nämä omaisuudet hädässä, eivätkä voineet uskoa, että meillä oli kyky kääntää ne ja he pystyivät myymään ne erinomaisella hinnalla. erikoishuollon hinnat. Ja siinä mennään. Ja siitä SMP todella alkoi.

Andrew:
Aiomme poiketa hieman mehukkaasta jutusta täällä. Joten kerrot kaikille, että aloitit yrityksesi hallitessasi kaikkein hallitsemattominta omaisuutta yhtenä lähihistorian moniperheen hallitsemattomimmista ajoista. Joten kerro meille, kerro meille yksi mielenkiintoisimmista kiinteistönhoitotarinoistasi, joita olet kohdannut SMP:n elinkaaren aikana.

Angie:
No, se on Hector Gomezin LNR:n tarina. Ole hyvä. Ja se ei ollut omaisuus, johon hän antoi meille mahdollisuuksiamme. Se oli toinen. Ja se oli monikulttuurinen omaisuus. Ja kun otimme vallan, siellä olisi, enkä liioittele, en vitsaile, patioilla olisi vuohia tai kanoja. Ja sitten aloimme kävellä yksiköitä ja olohuoneiden matossa oli reikiä ja olemme kaikki menossa, mitä? Ja he todella huolehtivat eläimistä.

Matta:
Siellä me menemme.

Angie:
He pitivät huolta eläimistä.

Matta:
No, he eivät olleet vegaaneja, mitä tarkoitat.

Angie:
He eivät olleet ollenkaan vegaaneja. Ja sitten he keittelivät mainitut eläimet asunnon lattialla, koska he eivät tienneet käyttää laitteita, amerikkalaisia ​​laitteita, koska täytyy ajatella, että monet näistä ihmisistä tulivat paikoista, joissa heillä ei ollut nykyaikaisia ​​laitteita, sähköä, mitä tahansa. Joten meidän piti käsitellä sitä. Ja meidän piti itse asiassa laittaa kylttejä, tässä kiinteistössä oli säilytyslampi, jossa oli ankkoja ja hanhia, ja meidän oli itse asiassa kiinnitettävä kyltti, elinympäristö, joka ei ollut tarkoitettu ihmisravinnoksi, koska he ottaisivat eläimet pois säilytysaltaalta ja söivät ne päivälliselle. yhtä hyvin.

Matta:
Angie, maksoivatko he lemmikkivuokraa vuohista ja kanoista?

Angie:
Tiedätkö Mattin, me itse asiassa vitsailimme sillä. Siitä tuli vitsi jopa omaisuudenhoitajamme kanssa, veloitatko lemmikkivuokraa? Voimme ansaita paljon rahaa täällä.

Matta:
Se on tulonlähde, mies.

Angie:
Tulovirta. Mutta ei, meidän piti lopettaa harjoitukset. Ole hyvä.

Matta:
Voi ei. Erilaiset vedot, eikö?

Angie:
Se oli myös täydellinen koulutustilanne, että meidän piti auttaa ihmisiä todella oppimaan ruoanlaittoa ja nykyaikaisten laitteiden käyttöä. Se oli villiä aikaa, se oli hauskaa. Se on ehkä villein tarinani.

Matta:
Ole hyvä. Jokaisella vuokranantajalla on tarinoita siitä, että cocktailjuhlissa heidän täytyy lopettaa musiikki ja kaikki ryyppäävät vuokranantajan ympärillä, kuulet heidän kertovan hulluja vuokranantajatarinoita. Joten kiitos kun jaoit sen.

Angie:
Aivan.

Matta:
Tässä on mielenkiintoinen asia, eikö? Koska jotkut ihmiset kuuntelevat tätä podcastia, jotka ehkä ovat juuri aloittamassa kiinteistöpeliä, tai jotkut ihmiset, jotka kuuntelevat, että ne voivat olla itsehallinnollisia tai mitä tahansa. Kiinteistönhoito, usko tai älä, Angie, joidenkin mielestä se ei ole niin mielenkiintoista. Ja jotkut saattavat jopa sanoa, että minun ei tarvitse edes puhua kiinteistönhoidosta tai edes kuunnella tuota podcast-jaksoa, koska se ei ole niin tärkeää. Eikö? Mitä sanoisit, jos sanoisit, että miksi kolmannen osapuolen johto käyttää erillistä PM-yritystä, paitsi että se johtaa talon sisäistä johtamista, miksi se on, jätän sinut tähän, koska uskon, että Andrew ja minä molemmat olemme samaa mieltä siitä, että se on välttämätöntä, mutta miksi se on tärkeää kiinteistösijoittajalle, miksi he eivät voi vain ostaa kiinteistöä ja antaa markkinoiden tuulien viedä kiinteistön minne se menee?

Angie:
Hyvä kysymys. Ja monet ihmiset, olet oikeassa, Matt, eivät ymmärrä sitä, mutta päivästä toiseen maassa olevat saappaat saavat sen tapahtumaan. Sinun täytyy olla tekemisissä asukkaan kanssa, sinun on vuokrattava asunto, sinun on perittävä vuokra ja sinun on ymmärrettävä markkinat, joilla olet. Sanotaanpa, että joku San Franciscosta, Kaliforniasta, ostaa kiinteistön Savannahista, Georgia. Mitä tuo San Franciscosta kotoisin oleva henkilö tietää Savannahista? 99% ajasta vähän tai ei mitään. Sinun on palkattava joku, joka tuntee markkinoita, tietää, mitä he tekevät, tuntee sen kaupungin ja osavaltion lait, jossa he toimivat, menestyäksesi ja jonka on vaikea hallita kiinteistöä tuhansien kilometrien päästä. Tarvitset ammattimaisen rahastoyhtiön, joka hoitaa omaisuuttasi.

Andrew:
Astutaanpa hieman taaksepäin. Miten tarkalleen määrittelet, mikä on kolmannen osapuolen kiinteistönhallinta?

Angie:
Ja siellä on oikeastaan ​​kolme erilaista rahastoyhtiötä. Siellä on kolmannen osapuolen rahastoyhtiö, joka on 100-prosenttisesti maksullinen. Meillä SMP esimerkiksi ei omista kiinteistöjä. Ja sitten on omistajajohtaja, jossa he voivat omistaa kiinteistöjä, mutta he ovat myös rahastoyhtiö. Sitten sinulla on ehdottomasti omistaja, joka hoitaa, ja tiedän, että se kuulostaa hullulta, mutta voit antaa omistajan johtaa omistamaansa kiinteistöyhtiötä ja johtaa kolmatta osapuolta ja sitten omistaja, jolla on oma hallinnointiyhtiö ja joka hoitaa. Joten sellaiselle, joka etsii rahastoyhtiötä ja urani ennen SMP:tä oli omistajapäällikkönä toimiva rahastoyhtiö, ja monet asiakkaat sanoisivat: Hei Angie, mistä tiedän rahastoyhtiön omistajan?
Hän saa kaiken huomion, hän saa parhaat työntekijät, hän saa kaiken tämän. Joten se aiheutti paljon kitkaa, joten ei tarkoita, että he eivät olisi hyviä hallinnointiyrityksiä tai he eivät tekisi hyvää työtä sinulle, mutta kolmannen osapuolen 100-prosenttinen rahastoyhtiö houkuttelee monia ihmisiä.

Matta:
Haluan korostaa jotain, koska et työskentele vain henkilöille, kuten minä ja Andrew, jotka ovat joko syndikaattoreita tai suuryrityksiä, jotka ovat hedge-rahastoja, mitä tahansa, jotka omistavat moniperheen. On myös käsite, jota kutsutaan vastaanottajaksi. Ja mainitsit sen, kun puhuimme markkinoista. Mainitsit sen täällä. Ymmärrän, että joidenkin ihmisten mielestä saatamme vain heitellä kiinteistöjen slangia, eikö niin? Mitä on pesänhoitaja? Määritellään tämä termi ja puhutaan siitä, kuinka se eroaa työskentelystä sellaisen suoran operaattorin palveluksessa, kuten minä tai Andrew.

Angie:
Oikein. No, erikoispalvelijana tai pesänhoitajana, itse asiassa, jos sinut on nimitetty pesänhoitajaksi, sinut nimittävät sen läänin tuomioistuimet, jossa kiinteistö sijaitsee. Ja tuomioistuin nimeää kirjaimellisesti pesänhoitajan ja sinä raportoit tuomioistuimelle. Joten työskentelet erikoishuollon kanssa, he rahoittavat sinulle rahaa omaisuuden käyttöön, mutta se on tuomioistuin, jolle sinä itse raportoit.

Matta:
Onko tämä kuin pankin omistama omaisuus? Koska monet ihmiset muilla kiinteistöväylillä saattavat kutsua sitä ulosmittaukseksi, jos kiinteistö on nyt pankin omistuksessa. Mutta selvitysjärjestely voisi olla, korjatkaa jos olen väärässä, Angie, missä se on edelleen omistajan omistuksessa, mutta pankki on ottanut vastuutoimenpiteet ja palannut, luovutit sen yrityksellesi toimimaan parhaansa mukaan. korkoa, jos haluat, vaikka he eivät ole omistaja.

Angie:
Oikea. Ja ulosotto. Joten sinulla on selvitystila ja ulosmittaus. Joten jos omaisuus joutuu ulosmittaukseen, lainanantaja on ottanut sen takaisin ja sitten he palkkaavat rahastoyhtiön hoitamaan sitä. Ja aika pitkälti samoilla lähtökohdista kuin teet pesänhoitajan. Joten he rahoittavat, toimit siihen asti, kunnes lainanantaja haluaa myydä omaisuuden. Joten selvitystilassa, teknisesti, kyllä, Matt, omistaja omistaa edelleen kiinteistön, mutta lainanantaja menee sisään ja antaa sen erityiselle palveluntarjoajalle, joka vie asian oikeuteen nimittääkseen pesänhoitajan, koska he ovat laiminlyöneet lainan. Ja monta kertaa selvitysmiehen omaisuutta innokas tai yleensä menee sulkemiseen. Joten se saa omistajan irti. Se menee siis ulosmittaukseen. Mutta on aikoja, ja meillä oli se vuosien aikana, jolloin onnistuimme niin monissa näistä, että se pysyi selvitystilassa koko ajan.

Matta:
Oletko koskaan nähnyt tilannetta, jossa selvitystilassa oleva omaisuus päätyi selvitystilaan ja palasi takaisin omistajalle?

Angie:
Ei koskaan.

Matta:
Okei.

Angie:
Ei koskaan.

Andrew:
Olen kuullut tarinoita omistajista, jotka yrittävät sitä, mutta yleensä he saavat selville, eikä se ole sallittua. Yksi tärkeimmistä asioista sijoittajille, erityisesti niille, jotka haluavat muuttaa toiselle markkinoille tai päästä sisään ensimmäistä kertaa, on kiinteistönhoitoyhtiön valinta. Asun Kaliforniassa ja aion sijoittaa Georgiaan. Siellä on kaikki nämä kiinteistönhoitoyhtiöt. Miten saan selville, mikä niistä on oikea minulle ja yritykselleni ja miten toimin? Joten voisitko, Angie, selittää hieman, kuinka joku valitsee kiinteistönhoitoyhtiön? Ja sitten, kerro meille hieman enemmän SMP:stä, kuinka monta yksikköä teillä on? Kuka sopii sinulle hyvin? Kuka ei ole? Ja ehkä käyttää SMP:tä esimerkkinä siitä, kuinka joku toimisi valintaprosessissa rakentaessaan kolmannen osapuolen kiinteistöhallintatiimiään?

Angie:
Kiinteistönomistajan on hyvä haastatella useampaa kuin yhtä rahastoyhtiötä, koska monta kertaa, ja aion aloittaa tämän ja tämän koko tämän päivän keskustelumme ajan, tämä on avain. Se on ihmisten bisnestä. Kyse on ihmisistä, kiinteistönomistajista, kiinteistönhoitoyhtiöstä, myyjistä, asukkaista. Joten kaikki, mitä teemme kiinteistönhoidossa, on ihmisten liiketoimintaa. Ja niin usein kyse on persoonallisuuksista. Millainen on persoonallisuus omistajan ja isännöitsijän välillä? Onko kiinteistönhoitoyhtiöllä sitten asiantuntemusta? Onko heillä siis asiantuntemusta ostettavan omaisuusluokan suhteen? Onko heillä markkinakykyä? Ymmärtävätkö he markkinoita ja onko heillä oikeat kirjanpito-ohjelmistot?
Ovatko he mukavia? Okei, haluan omaisuuteni karttuvan. Voi ei, haluan omaisuuteni käteisellä. Suhtautuuko rahastoyhtiö siihen? Se on siis todellakin suhde. Ja siksi Cindy ja minä nimesimme yrityksemme strategisen johtamisen kumppaneiksi. Halusimme toimia strategisesti asiakkaidemme kanssa. Ja niin keksimme nimen, koska halusimme sen olevan kumppanuus. Tässä on toinen asia, joka on mielenkiintoinen, ja jälleen kerran, pyysit minua käyttämään SMP:tä, joten teen. Joten kun Cindy ja minä aloitimme yrityksen ja aloimme tapaamaan potentiaalisia asiakkaita ja järjestämään koira- ja poninäyttelyämme, meidän oli kirjaimellisesti kerrottava ihmisille, että emme aio olla 100-prosenttisesti keksejä valmistava yritys. Joten omaisuudella, kuten Andrewlla, on kaksi kiinteistöä samassa kaupungissa. Käytän sitä esimerkiksi. Emme käytä näitä kahta kiinteistöä täsmälleen samalla tavalla. En välitä, ovatko he mailin päässä toisistaan, he ovat eri omaisuutta eri asukkaiden kanssa, erilaista kaikkea.
En aio johtaa kiinteistöä A täsmälleen samalla tavalla kuin aion johtaa kiinteistöä B. Tietenkin sinulla on yleisiä piirteitä, keräät vuokran saman verran, yrität saada kaikki maksamaan vuokransa verkossa jne. . Mutta omaisuuden tai tekemäsi markkinointi voi olla täysin erilaista. Ja uskon, että se on myös sen lisäksi, että aloitamme pesänhoitajaliiketoiminnan ja todistamme maailmalle, että pystymme hoitamaan asioita, joita kukaan ei uskonut voivan hallita. Sitouduimme asiakkaallemme olemaan suorittamatta kaikkea täsmälleen samalla tavalla, koska kahta täsmälleen samanlaista omaisuutta ei ole.

Andrew:
Yksi nopea asia kysyä ennen kuin siirrymme toiseen aiheeseen. Missä SMP on nyt? Koska kun tapasimme, luulen teidän olevan noin 3000 yksikössä. Joten missä olet nyt ja mihin se asettaa HMV:n rahastoyhtiöiden mittakaavaan tai kirjoun, josta sijoittajien on valittava?

Angie:
Oikein. Dang Andrew, olemme tunteneet toisemme liian kauan. Jos aloitimme 3000 24 yksiköstä, meillä on tällä hetkellä 26,000 ja 24 26,000 yksikköä. Jälleen kerran, koska se on vain maksujen hallinnointiyhtiö, asiakkaat ostavat, asiakkaat myyvät. Joten lukumme kuukausittain ovat kirjaimellisesti ylös ja alas. Mutta meillä on yleensä XNUMX–XNUMX XNUMX yksikköä, ja olemme tasoittuneet. Ja on suurempia rahastoyhtiöitä, on pienempiä rahastoyhtiöitä. Minusta me vain sovimme hyvään, sanonko hyvään markkinarakoon. Emmekä toimi kaikissa osavaltioissa. Joten jos asiakas pyytää meitä menemään esimerkiksi Kentuckyyn, vastaus olisi ei. Ensinnäkin, tekisimme tälle asiakkaalle suuren karhunpalvelun, koska emme tiedä Kentuckysta muuta kuin kaupungin nimet ja he kilpailevat siellä. Joten se ei vain ole vahvuutemme. Tai mennä Arkansasiin tai Andrew'hun, Kaliforniaan.

Matta:
En myöskään lähtisi Kaliforniaan.

Angie:
En menisi.

Matta:
Ei sijoituksiin, ei.

Angie:
Joten et halua mennä sinne, missä aiot tehdä karhunpalvelun asiakkaillesi. Ja jos asiakas ostaa huonon kaupan, emmekä hyväksy sitä, kerromme myös asiakkaillemme, että tämä ei ole SMP:tä varten. Ja olemme luultavasti menettäneet enemmän liiketoimintaa. Voisimme olla nyt 50 tai 60,000 30 yksikössä. Emme tee sitä, jos se ei ole oikea istuvuus. Joten sen on oltava jälleen molemminpuolinen kumppanuus ja sopimus, koska emme halua asettaa asiakkaamme epäonnistumaan, emmekä halua epäonnistua asiakkaallemme. Olemmeko täydellisiä ja olemmeko epäonnistuneet? Ehdottomasti. Teemmekö sen tulevaisuudessa? Ehdottomasti. Se on osa elämää. Joskus se toimii ja joskus ei ja se on ok. Ja siksi meillä on XNUMX päivän hallintasopimus.
Jos et ole tyytyväinen meihin tai me emme ole tyytyväisiä sinuun, erotetaan ystäviä. Elämä on liian lyhyt. Ja jälleen, tämä yritys on 100% ihmisistä ja ihmissuhteista.

Matta:
Ehdottomasti. Ja siitä eteenpäin, puhutaanpa ihmisistä, eikö niin? Koska siellä on kaksi eri henkilöä, siellä on omistaja ja isännöitsijä. Ja keskustellaan siitä suhteesta hieman siinä. Mikä on väärinymmärretyin osa omistaja-, PM-suhteessa, jonka näet yhä uudelleen ja uudelleen ja haluat, että puhut tällä hetkellä monien ja monien kiinteistönomistajien kanssa, joten tämä on tilaisuutesi saarnata saarnatuoliin ja kerro kaikille näille omistajille, mikä on iso väärinkäsitys, joka omistajilla on joko siitä, mitä pääministerin pitäisi tehdä, että heidän mielestään omistajien pitäisi tehdä, mitä he eivät tee? Vai vain yleinen väärinkäsitys, jonka uskot omistajilla olevan pääministerin ja omistajasuhteen välillä?

Angie:
No, se on vaikea kysymys, Matt, mutta vastaan ​​siihen näin. Hallintoyhtiö tietää, mitä he tekevät. He ovat ammattilaisia, heillä on kokemusta. Joten kun omistaja, varsinkin uudet, on liian mukana päivittäisessä toiminnassa ja haluaa sanoa, että voi luoja, meillä oli juuri yksi yksikkö vapautunut, nosta vuokraa 250 dollaria. No herra asiakas, ei, aiot hinnoitella sen pois markkinoilta, ja on kohtuutonta odottaa sitä vuokraa. Tee se joka tapauksessa. Joten kun sinulla on asiakas, joka on liian sekaantunut, rahastoyhtiön menestysmahdollisuudet, ja tämä ei vain ole SMP, se on jokainen rahastoyhtiö Yhdysvalloissa, olet palkannut heidät syystä, anna heidän tehdä työnsä.
Ja niille asiakkaille, jotka ovat liian sitoutuneita tapaustutkimusta tapaustutkimuksen jälkeen, omaisuus ei menesty. Kun sinulla on asiakkaita, jotka ovat kädet pois ja sinulla on viikoittainen puhelu heidän kanssaan, lähetät viikoittaisen raportin, omistajan raportin, olet mukana hyvässä keskustelussa heidän kanssaan. Nämä ominaisuudet kerta toisensa jälkeen ovat erittäin menestyneitä.

Andrew:
Aion pelata paholaisen asianajajaa hetken täällä, Angie. Omistan kiinteistön, välitän siitä enemmän kuin kukaan muu, joten aion hoitaa sen parhaani mukaan.

Matta:
Se on minun rahani.

Andrew:
Se on minun rahani, se on minun omaisuuttani. Minulla on omat ajatukseni asiasta. Mutta mitä sanoisit sijoittajalle, joka sanoo haluavansa hoitaa itsensä tästä syystä?

Angie:
Ja aiomme pitää tämän ohjelman PG:nä, siitä minua varoitettiin etukäteen. Joten aiomme pitää sen PG:nä. No, herra asiakas, et käännä ja tiedä kaikkea, ja olen pahoillani. Yritämme ammattimaisesti kertoa asiakkaillemme, että meillä on markkinaosaaminen. Me ymmärrämme. Teemme tätä päivästä toiseen. Olemme tehneet tämän elantomme vuoksi. Et ole. Anna meidän tehdä se. Ja joskus tekevät, joskus eivät. Mutta hyvä rahastoyhtiö, ja Cindy ja minä kerromme tämän asiakkaillemme koko ajan, Cindy ja minä, aiomme mennä menneisiin elämiin. Meillä oli suuri omistus kiinteistöistä. Ymmärrämme, millaista on omistaa kiinteistö ja haluamme kiinteistön menestyvän. Me juurrutamme sen johtoryhmäämme.
Kun kerromme heille kerta toisensa jälkeen, kohtelet tätä omaisuutta kuin omaasi. Joten Andrew ja Matt, siinä mennään. Me juurrutamme ihmisiin, teeskentelemme, että tämä on voimavarasi, että omistat sen. Ja sitä yritämme aina antaa ihmisillemme.

Matta:
Poistumassa siitä, eikö? On kuitenkin olemassa rivi asioita, joita omistajien pitäisi tehdä, ja ehkä he odottavat PM-yhtiön tekevän. Joten mitä yleisiä asioita omistajan todella pitäisi tehdä itse ja he ehkä odottavat, kouluttamaton omistaja odottaisi PM-yrityksensä tekevän, mutta se on todella omistajan tehtävä?

Angie:
Annan vain pari esimerkkiä, koska niitä on monia. Mutta kuten verovalituksissa, rahastoyhtiö ei ole velho verovalituksissa. Emme tee niin. Se ei ole vahvuutemme. Siellä on siis verovalvontayrityksiä. Herra Omistaja, hankimme sinulle verovalvontayrityksen, mutta esimiehesi ei aio tehdä verolaskua puolestasi. Minun täytyy tehdä korjaus. Työskenteletkö tämän parissa? Ei, meidän tehtävämme ei ole jälleenrahoittaa. Sinun tehtäväsi on jälleenrahoittaa. Meidän tehtävämme on hallita omaisuutta. Joten nämä ovat vain pari nopeaa esimerkkiä asioista, joita meiltä joskus kysytään, ja he ovat kuin, miksi et voi tehdä valitusta? Verovalitusyritykset saavat tästä maksun. Ja asiakas sanoo, että voi ei, voit vain tehdä sen. Ei, emme voi.

Matta:
En voi uskoa, että omistajat ovat pyytäneet sinua hoitamaan jälleenrahoituksesi. Olen myös kuullut omistajista, jotka ovat nyt pyytäneet PM-yritystään hoitamaan heidän sijoittajien jakelunsa puolestamme. Kuten, hei, voitko maksaa sijoittajilleni suoraan ja lähettää ne sinne neljännesvuosittain, lähetä se heille suoraan yrityksestä. Eikö?

Angie:
Tapahtuu koko ajan.

Matta:
Syy miksi et voi tehdä sitä, siellä on luottamusvelvollisuus. Se ei ole sen kepin loppu, jonka haluat poimia asioidessasi suoraan sijoittajien kanssa. Ja se on luultavasti asia, jonka tämän syndikaattorin tai operaattorin itsensä ja sijoittajasuhteiden ja kaiken pitäisi hoitaa. Joo. Loistava. Kiitos. No, mitkä asiat pitävät sinut hereillä öisin, vain asioista, jotka menevät pieleen näissä kiinteistöissä ja sellaisissa asioissa, joissa sinulla on välittää? Ja voin kertoa sinulle. Joten PM, joka todella välittää, mikä sinua todella kiinnostaa joka päivä kiinteistönhoitajana?

Angie:
Numero yksi. Ja se on numero yksi, numero kaksi, numero kolme, rikos ja oikeusjutut. Se on hyvin yksinkertaista. Se on vaikein asia, jonka kanssa rahastoyhtiö koskaan käsittelee, on rikos ja oikeusjutut. Se ei ole hauskaa. Voit saada hukkumisen, voit saada ampumisen, voit saada lapsen pudota puusta ja sinut haastaa oikeuteen. Joku putoaa tikkailta. Asian oikeudellinen puoli. Ja kaikki ovat niin riitautuneet tänään, joten voimme mennä vakuutuksiin täältä ja voin puhua kanssasi tuntikausia vakuutuksista ja kuinka vaikeaa on saada vakuutus nyt. Mutta riidanalainen yhteiskunta, jossa elämme nykyään, tekee kiinteistönhoitajan työstä erittäin vaikeaa. Ja se on itse asiassa pelottavaa. Ja sitten kyllä, se ei voi pitää meitä hereillä öisin, varsinkin jos jokin näistä tilanteista tapahtuu.

Matta:
No, mennään sinne, koska monet asiat, joista puhuit, rikollisuus ja oikeusjutut nostavat omistajien vakuutuskustannuksia. Se ei johdu vain siitä, että saamme lisää hurrikaaneja tai mitä tahansa, koska kaikki alueet eivät saa sitä. Moniperheen vakuutuskustannukset nousevat rajusti. Miksi niin? Kommentoit jo miksi näin on. Mitä suosittelet omistajien tekevän? Onko olemassa tapoja, joilla voimme navigoida vakuutuskuluissa ja joihin moniperheen omistajat voivat vain varautua vakuutuskustannusten suhteen?

Angie:
Ei. Eikä yksinkertaista vastausta ole, Matt. En vain osaa sanoa, heiluttakaa tätä taikasauvaa tai tehkää tämä tai tuo. Koska jos menet vakuutusmeklarin puoleen ja he tuovat sen markkinoille, etkä pidä noista tarjouksista ja menet toisen vakuutusmeklarin puoleen, niin seuraava vakuutusmeklari suljetaan pois markkinoilta. Joten he eivät voi mennä hakemaan niitä tarjouksia, koska he ovat jo estetty pois markkinoilta kyseiselle kiinteistölle. Joten sinun täytyy kirjaimellisesti luottaa välittäjään tehdäksesi ostoksia kaikilta osin saadaksesi parhaan mahdollisen vakuutuksen. Mutta onko vakuutuksiin nykyään olemassa vain yksinkertainen napsautusratkaisu? Ei. Ja jälleen, toimimme pääasiassa Georgiassa ja hankimme vakuutuksen Georgian osavaltiossa, erityisesti Atlantassa, jätän sen sellaiseksi, Metro Atlanta.
Se on melkein mahdotonta, koska Georgian lait ovat muuttuneet ja niin monia korkeita palkintoja on myönnetty ihmisille tuomaristoista, että vakuutusyhtiön oikeudenmukainen, elämä on liian lyhyt, olemme poissa Georgiasta. Ja niin omistajilla on Georgiassa erittäin vaikea saada vakuutuksia.

Matta:
Ongelmia kaikkialla. Hyvä oivallus. Se on mitä on. Monet ihmiset, joille puhun, puhuvat joko, he katsovat kiinteistönhoitoa niin kuin uskovat sen, ja voit huutaa, älä tee sitä heti, jos haluat, he puhuvat joko itsehallinnosta tai jopa haukkumisesta, oman yrityksen perustamisesta. kiinteistönhoitoyhtiö ja hoitaa muiden puolesta. Juo Kool-Aid, jota joit monta vuotta sitten ja tee se itse tulonlähteenä, omistettavana yrityksenä. Mitä sanoisit ihmisille, jotka harkitsevat ryhtymistä yritykseen, kuten sinä ja Cindy teitte monta vuotta sitten, ja oman PM-yrityksen perustamista?

Angie:
Erona on, että Cindy ja minä kasvoimme tällä alalla. Joten aloitin leasingkonsulttina ja pääsin rahastoyhtiön omistajaksi. Se ei tapahtunut yhdessä yössä. Meillä oli suuria iskuja ja kaatuminen alas ja loukkasi polveasi matkan varrella. Joten meillä oli kokemusta alan oppimisesta omistajaa vastaan, että he ostivat juuri ensimmäisen kiinteistönsä ja luulevat menevänsä hallintaan. Heillä ei ole aavistustakaan. He eivät tiedä, numero yksi, tarvitset ohjelmiston. Jotkut ihmiset menevät sisään ja yrittävät käyttää QuickBooksia ostaessaan ensimmäistä omaisuuttaan. Ja kuinka palkata ihmisiä. Mihin palkkaat? Mistä saat myyjät? Ja se on kokemus, joka tulee rahastoyhtiöltä tietääkseen sen.
Nyt siellä on omistajia, jotka ovat perustaneet oman rahastoyhtiönsä melko menestyksekkäästi, mutta se on liiketoiminnan ymmärtämistä, eikä sekään tapahtunut yhdessä yössä. Et osta ensimmäistä omaisuuttasi ja perustaa sen jälkeen rahastoyhtiötä. Yleensä se ei vain toimi.

Andrew:
Olisin varmasti samaa mieltä. Ja sitten myös, joten monet ihmiset kuuntelevat, että okei, se on hienoa, mutta minun on silti valittava rahastoyhtiö. Mitkä siis olisivat tärkeimpiä, jos valitsisit kolme tärkeintä kysymystä, jotka jonkun kiinteistöyhtiöitä haastateltavan tulisi kysyä, mitkä nämä kolme kysymystä olisivat? Ja sitten bonuskysymykseesi, mikä on se kysymys, jonka kaikki kysyvät ja joka ei todellakaan ole niin tärkeä, vaikka he luulevat sen olevan?

Angie:
Mikä on minun astrologinen merkkini? Niin tärkeitä asioita kysyttävä. Taas minun täytyy palata. Ymmärrätkö, tunnetko markkinoita ja osaatko toimia niillä? Koska jos palkkaat rahastoyhtiön, joka ei tunne markkinoita, he aloittavat kurvipallon takana. Voidaanko se tehdä? Kyllä, se voidaan tehdä. Mutta jos he eivät tiedä, mennään taas Lexingtoniin, Kentuckyyn, missä SMP ei toimi, tekisit suuren virheen. Joten heidän on tiedettävä, tiedätkö markkinat, joilta ostamme omaisuutemme? Millaisia ​​ohjelmistoja käytät? Onko sinulla kaistanleveyttä kiinteistömme hoitamiseen? Onko toinen hyvä kysymys.

Matta:
Se on hieno kysymys. Ja veikkaan, ettei kukaan kysy sitä.

Angie:
Hyvin harvoin. Aina silloin tällöin, mutta hyvin harvoin sitä kysytään. Ja millaisia ​​laskuja tai piilomaksuja on olemassa? Monet ihmiset eivät kysy sitä. Ja minä ja Cindy, kun aloitimme SMP:n, tulimme jälleen hyvin suurista yrityksistä menneissä elämissämme, joista joillakin oli tai heillä oli laskuja. Ja kun asiakas näki osan siitä, hän huutaa. Joten Cindy ja minä olemme täysin paljastavia, kerromme sinulle tarkalleen, mistä maksat SMP:llä ja näet jokaisen kirjoitetun shekin, kaiken, ei ole piilotettua ohjelmaa. Ja kun Cindy ja minä aloimme, koska tulin palkkion puolelta omistajaosuudella, ja hän oli täysin omistajien johtamasta yrityksestä, joten hän ei ymmärtänyt mitä sanoin. Mutta minä ajattelin, että ei, takaisinmaksuja, täydellistä paljastamista asiakkaillemme, ja elämme tämän rehellisyyden kanssa joka päivä.

Matta:
Voitko todella nopeasti, mikä on takaisinmaksu? Vain auttaakseni kouluttautumaan täällä. Mikä on takaisinmaksu?

Angie:
Palautus voi olla kuin jos siellä olisi markkinointiosasto tai osa kirjanpitokuluista laskutettaisiin takaisin asiakkaalle, eikä sitä kerrota hallinnointisopimuksessa.

Matta:
Kuten PM-maksun ylittävät ja ylittävät maksut.

Angie:
Joo. Tai osa aluejohtajasta tai mitä tahansa, joka veloitetaan asiakkaalta, heidän tietämättään.

Andrew:
Haluan korostaa kahta sanomaasi asiaa, Angie, jotka kokemukseni ja havaintoni mukaan ovat kaksi suurinta syytä siihen, miksi omistajan ja kolmannen osapuolen johtamissuhteet epäonnistuvat. Ja se on, numero yksi, sanoit, että palkkaat rahastoyhtiön, joka tuntee markkinat. Tuo juuri siellä on ehdottoman avainasemassa, koska valitettavasti siinä on kaksi virhettä. Yksi omistaja palkkasi kiinteistönhoitoyhtiön, joka ei tuntenut markkinoita. Toinen virhe oli se, että kiinteistöyhtiö suostui ottamaan työn vastaan. Heidän ei olisi pitänyt tehdä niin. Ja sitten se johtaa epäonnistumiseen, koska he eivät tunne markkinoita ja että omistaja ei todellakaan tule saamaan parempaa palvelua kuin jos he tekisivät sen itse, koska kiinteistönhoitoyhtiö ei myöskään tunne markkinoita. Mielestäni se on todella tärkeää jokaisen huomioida.
Toinen on kaistanleveys. Monet yritykset, ei vain kiinteistöalalla, vaan kautta linjan, kasvavat hinnalla millä hyvänsä. Ja varsinkin kiinteistönhoidossa se on valtava virhe, koska jos sinulla on alue, joka hallinnoi jo 27 kiinteistöä ja sinun tulee olemaan 28., et todennäköisesti saa niin paljon hyvää valvontaa ja asiat eivät vain ole. tulee toimimaan hyvin. Joten niille, jotka kuuntelevat, nämä ovat kaksi ehdotonta avainkysymystä. Onko kiinteistönhoitoyhtiöllä, jolle puhut, todella markkinat, onko kokemusta markkinoista? Ja jos he tekevät, kysy heiltä, ​​voivatko he auttaa sinua vakuuttamaan ja katsomaan tarjouksia, eikö niin? Koska, kuten Angie mainitsi, hän on sanonut asiakkaille: ei, emme aio tehdä sitä sopimusta. No, jos puhut kiinteistönhoitoyhtiölle ja he ovat valmiita ottamaan vastaan ​​kaiken, mitä heität heille, se on punainen lippu, eikö? Se on kasvua hinnalla millä hyvänsä.

Angie:
Numero yksi punainen lippu luultavasti.

Andrew:
Et halua sitä. Ja sitten myös, joo, onko heillä kaistanleveyttä? Onko heillä ihmiset paikallaan? Onko heillä järjestelmiä? Pystyvätkö he palkkaamaan, palkkaamaan ja houkuttelemaan uutta henkilöstöä? Haluaako kiinteistöäsi hoitava isännöitsijä työskennellä kyseisessä yrityksessä? Joten jälleen Angie esitti kaksi todella, todella hyvää asiaa. Varmista, että he tuntevat markkinat ja että heillä on kaistanleveys. Ja sitten myös niille, jotka missasivat edellisen kiinteistönhoitoa koskevan jakson, toimitimme kaikille 27 kysymyksen listan. Joten jos missasit sen viime kerralla, ohjelman muistiinpanoissa on linkki, hanki se, ja se auttaa sinua varmasti. Matta.

Matta:
Hienoa, hienoa, hienoa tavaraa. Andrew ja Angie, tämä on ollut ilmiömäinen keskustelu. Angie, kiitos, että tulit mukaan, kaikkien puolesta, että tulit mukaan ja liityit joukkoomme.

Angie:
Se on ollut hauskaa.

Matta:
Aina hauskaa. Nopeasti, kuinka ihmiset tekisivät sen niille, jotka haluavat kuulla lisää sinusta tai SMP:stä tai saada yhteyden tavalla tai toisella?

Angie:
Mene verkkosivuillemme osoitteessa www.smpmgt ja löydät meidät.

Matta:
Smpmgt. Angie, kiitos. Kiitos paljon. Ja onnittelut SMP:n kasvusta ja menestyksestä. Odotan innolla, että pääsemme puhumaan kanssasi pian.

Angie:
Jep. Kuulostaa hyvältä. Se on ollut hauskaa, kaverit. Kiitos.

Andrew:
Selvä, pidä huolta. No, se oli haastattelukeskustelumme Angie Smithin kanssa kiinteistönhallinnasta. Pääsimme vain murto-osaan asioista, joista olisimme halunneet puhua, mutta tämä ei ole kuuden tunnin podcast. Matti, mitä valitsisit yhdeksi tärkeimmistä kohokohdistasi tai tärkeimmistä asioista, joista puhuimme?

Matta:
Ensinnäkin ilmiömäinen haastattelu. Angie on alan asiantuntija. Hän on tehnyt tätä hyvin pitkään ja hallitsee tuhansia ja tuhansia, tuhansia yksiköitä. Joten on niin hienoa keskustella jonkun kanssa, jolla on niin paljon mausteita ja kokemusta alalta. Muutama kohokohta minulle on loppupuolella, kun olit puhunut siitä, että pyysit isännöitsijää allekirjoittamaan sopimukset puolestasi. Ja en usko, että tarpeeksi ihmiset ymmärtävät, että isännöitsijä voi antaa sinulle, ei vain, tämä on tapa, jolla me hoitaisimme kiinteistön, vaan todella hyvä tai jopa loistava isännöitsijä pystyy katsomaan talouttasi ja validoi ne ja sano, no, näillä markkinoilla vuokrien pitäisi olla X. Sinulla on ne Y, tai uskomme, että pärjäämme kevyemmällä tai luultavasti raskaammalla kulukuormalla.
He voivat antaa sinulle opastusta palkattavien henkilöiden palkanlaskennassa. Hyvä tapa saada selville, onko kiinteistönhoitaja todella perillä vai ei, on hänen kykynsä antaa sinulle hyvä taloudellinen analyysi kaupoista. Ja niinpä luulen, että kysyminen pääministeriltä heidän vakuutuksensa, heidän esiintyjänsä on se, mitä he aikovat kutsua, sinun omaisuudellesi, on mielestäni todella, todella ensiarvoisen tärkeää. Ja olen iloinen, että otit sen esiin haastattelussa. Se oli hyvä muistutus minullekin.

Andrew:
Yksi hänen mukaansa hänen mielestään oli todella tärkeää korostaa, että yksi suurimmista uusien sijoittajien virheistä on täydellisen kiinteistönhoitoyhtiön valitseminen sanomalla, okei, palkata heidät, sijoittaa heidät kiinteistöön ja sitten hallinnoida niitä. kuolemaan. Sukellessani tämän laitteen pieniin yksityiskohtiin, jonka haluan vuokrata tätä varten, ja tämän laitteen pitäisi olla tämä. Ja onko nainen 6A:ssa, onko hän maksanut lemmikkinsä vuokran? Astu hieman taaksepäin ja anna kiinteistönhoitoyhtiön hoitaa päivittäiset yksityiskohdat. Sitä varten he ovat siellä. Ja jos palkkasit oikean yrityksen, he ovat siinä parempia kuin sinä.
Se ei tarkoita, että luovutat kiinteistön heille ja sanot, että okei, puhun sinulle kuukauden kuluttua, kun lähetät minulle raportin. Haluat silti olla mukana. Haluat silti saada ison kuvan ja suunnan kiinteistöstä, mutta anna heidän tehdä työnsä, älä mikrohallinnoi. Ja tiedätkö mitä? Jos annat heidän tehdä työnsä, mutta he eivät, se on eri keskustelu ja voit etsiä toisen kiinteistönhoitoyhtiön. Mutta jos menet kolmannelle osapuolelle, anna heidän tehdä työ. Joten tämä on ehdottomasti yksi niistä asioista, joita korostan. Matt, kuinka ihmiset löytävät sinut niille, jotka ovat ehkä vasta uusia BiggerPocketsissa ja ovat jotenkin ikävöineet sinua?

Matta:
Ihmiset voivat saada minuun todella helposti kiinni, Andrew, menemällä yrityksemme verkkosivustolle, joka on derosagroup.com. Derosagroup.com. He voivat kuulla kaikenlaista hienoa juttua, jota teemme juuri tuolla verkkosivustolla.

Andrew:
Olen Andrew Cushman. Voit vain googlettaa nimeni tai löytää minut osoitteesta Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Ja siellä on kourallinen tapoja ottaa minuun yhteyttä. Ja tietysti, olen BiggerPockets-ammattilainen, joten muista olla yhteydessä minuun ensin BiggerPocketsissa. Tässä on Andrew Cushman Mattille, Captain America, Faircloth, allekirjoittamassa.