Asuntolaina 101: pääoman ja koron laskeminen

Tässä artikkelissa

Calculating the principal and interest on your loan helps you identify the actual cost of a property. If you have a $400,000 loan at a 30-year fixed rate of 5%, the amount you spend after 30 years isn’t $400,000. It’s actually $773,158. $400,000 will go toward your principal, while the other $373,158 will go toward your interest.

Kun ostat kodin a kiinteä korko, kuukausittainen asuntolainamaksusi on sama lainasi ajan. Vaikka kirjoitat sekin samalle summalle joka kuukausi, pääomasi ja korkoasi käyttämäsi summa on aina erilainen. 

Tässä viestissä määrittelemme asuntolainan pääoma- ja korkomaksusi ja näytämme, että sinun on laskettava, kuinka paljon asunto sinulle maksaa, jotta voit tehdä tietoisemman päätöksen asunnon ostosta. Keskustelemme myös todellisen vuosikoron ja korkotason erosta, mitkä tekijät vaikuttavat korkoon ja kuinka voit seurata kiinteäkorkoisten asuntolainamaksujen menoa. 

Näin lasket lainasi pääoman ja koron:

Mikä on asuntolainan päämies?

Kun otat asuntolainaa, pääomasi on lainanantajalta lainaamasi summa. Jos kotisi kokonaisostohinta on 300,000 20 dollaria ja maksat 60,000 % käsirahasta 240,000 XNUMX dollaria, loput XNUMX XNUMX dollaria on pääsaldosi. 

Ostohinta - Käsiraha = Pääsaldo

Käytä kiinnityslaskuri määrittääksesi kuinka paljon sinulla on varaa kotiin. Pääoma vastaa lainasi määrää, joten se on yksi tärkeimmistä tiedoista. Asuntolainan pääomaan alkaa kertyä korkoa heti lainan ottamisen jälkeen. Yhdessä nämä kaksi muodostavat suurimman osan siitä, mitä maksat kuukausittain. 

Mikä on koronmaksu?

Lainauslaitokset eivät lainaa sinulle satoja tuhansia dollareita eivätkä saa mitään vastineeksi. Lainanantajasi veloittaa lainasta korkoa, joka perustuu yleensä vuosikorkoon (APR). 

Useimmat ensiasunnon ostajat ovat yllättyneitä kuullessaan, että jopa alhaisella korolla he käyttävät paljon rahaa asuntolainan korkoon joka kuukausi. Jos esimerkiksi otat 30 vuoden lainan 400,000 5 dollarilla 2,147.29 %:n korolla, kuukausieräsi on 1,666.67 480.62 dollaria. Ensimmäisen kuukauden aikana XNUMX XNUMX dollaria tästä maksusta käytetään korkoon, ja vain XNUMX dollaria käytetään pääoman maksamiseen.

Miten koronmaksusi lasketaan?

Koronmaksun laskeminen vaatii hieman enemmän matematiikkaa. Kaava on:

Kuukauden korkomaksu = Lainan päämäärä x (vuosikorko / 12)

Lainan päämäärä = 400,000 XNUMX dollaria
Korko = 5 % tai 0.05

Tässä tapauksessa kiinnostuksesi on:

Korko = 400,000 05 $ x (.12/XNUMX)
Korko = 1,666.67 XNUMX dollaria

Kiinteällä korolla maksat vähemmän korkoa jokaisella asuntolainamaksulla, koska pääomasaldosi pienenee. Ensimmäisen asuntolainamaksusi jälkeen pääomasaldosi muuttuu 400,000 399,519.38 dollarista XNUMX XNUMX dollariin. Toisen kuukauden korkoyhtälösi on:

Korko = 399,519 05 $ x (.12/XNUMX)
Korko = 1,664.66 XNUMX dollaria

Vaikka päätät sijoittaa vain 2.01 dollaria lisää pääomasaldoasi, maksat hitaasti takaisin yhä enemmän lainastasi ajan mittaan, mikä vie meidät lyhennykseen. 

Mikä on kuoletus?

kuoletus tarkoittaa asuntolainasi maksamista säännöllisillä pääoma- ja korkomaksuilla ajan mittaan. Poistojen laskeminen vaatii seuraavan kaavan:

A = Asuntolainan kuukausimaksu
P = Pääsaldo
I = Jaksollinen korko
N = Maksujen kokonaismäärä

Suosittelemme sen sijaan lyhennyslaskurin käyttöä.

Miksi poistolla on merkitystä

Poistot auttavat asunnonomistajia ja kiinteistösijoittajia tunnistamaan kustannukset ajan myötä. 

Verotuksessa poistotaulukot osoittavat, kuinka paljon maksat korkoja vuosittain. Asuntolainan korot ovat verotuksessa vähennyskelpoisia, eli saat sen, jos erittelet kulut ja ylität normaalin vähennysrajan.

Poistot osoittavat myös, kuinka paljon olet velkaa pääsaldostasi vuosittain tai kuukausittain. Mitä pienempi saldosi, sitä enemmän omaa pääomaa sinulla on kotonasi. Yksinkertaisuuden vuoksi oletetaan, että kotisi arvo ei koskaan nouse. Ennen kuin teet ensimmäisen maksusi, sinulla on 100,000 XNUMX dollaria omaa pääomaa (eli käsirahaa). 

 Yllä olevan esimerkin avulla näet, kuinka paljon pääsaldosi on eri aikavälein:

Kuukausi vuosi	Ensimmäinen käsiraha	Balance	Oma pääoma
0 kuukautta / 0 vuotta	$100,000	$400,000	$100,000
12 kuukautta / 1 vuosi	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 kuukautta / 5 vuotta	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 kuukautta / 10 vuotta	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 kuukautta / 15 vuotta	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 kuukautta / 20 vuotta	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 kuukautta / 25 vuotta	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 kuukautta / 30 vuotta	$100,000	$0	$500,000

Tässä skenaariossa rakennat enemmän omaa pääomaa, mitä pidempään sinulla on lainaa. Tämä johtuu siitä, että enemmän asuntolainamaksuja menee kuukausittaiseen pääomasaldosi. 

Todellinen vuosikorko vs. korko: mitä eroa on?

Molemmat hinnat ilmaistaan ​​prosentteina, mutta niiden välillä on keskeinen ero. 

Korkosi viittaa lainasi vuosikustannuksiin, mutta se ei heijasta maksuja tai kuluja, joita saatat joutua maksamaan lainasta. 

Todellinen vuosikorko on kokonaisvaltaisempi ilmaus lainaamasi summasta ja on usein korkeampi kuin korkotasi. Se heijastaa korkotasi, asuntolainan välittäjän palkkioita, mitä tahansa asuntolainapisteitä, ja muut lainan saamisesta aiheutuvat kulut. 

Mitkä tekijät vaikuttavat korkoosi?

Mitä matalampi korkotaso, sitä pienemmät asuntolainasi kuukausimaksut ovat – ja jokainen prosenttipiste on tärkeä! 400,000 30 dollarin 5 vuoden lainaasi 2,147 %:lla kuukausieräsi on 4 1,910 dollaria. Kuitenkin, jos korkotasi on 237 %, kuukausimaksusi putoaa XNUMX XNUMX dollariin. Siinä on XNUMX dollarin ero!

Tässä on muutamia tekijöitä, jotka määräävät korkotasi:

• Luottopisteet: Mitä korkeampi FICO-pisteesi, sitä alhaisempi korkotasosi. Saat yleensä parhaat hinnat, jos luottopisteesi on 700s tai korkeampi.
• Laina-aika: Jos lainasi on lyhyempi, korkotasi on todennäköisesti alhaisempi. Jos olet oikeutettu 30 vuoden lainaan 5 %:lla, sama lainanantaja saattaa tarjota sinulle 15 vuoden lainaa 4 %:lla. 
• Sijainti: Jos olet alueella, jolla useimmat asunnonomistajat laiminlyövät maksunsa, korkotasosi voi olla korkeampi. 
• Ennakkomaksu: Jos käsirahasi on alle 20 %, useimmat lainat vaativat sinua maksamaan yksityinen asuntolainavakuutus (PMI), mikä on 0.58 % – 1.86 % lisäkorkoa.
• Nykyiset korot: Asuntomarkkinoiden tila ja Federal Reserve vaikuttavat asuntolainojen korkoihin. 

Mitä muuta kuukausittaiseen asuntolainamaksuun sisältyy?

Pääoma ja korko muodostavat kuukausittaisen asuntolainamaksusi pohjan, joka ei nouse lainasi aikana. On kuitenkin otettava huomioon muita maksuja:

• Kiinteistöverot: Nämä verot ovat ne, jotka paikallisviranomaisi veloittaa sinulta kiinteistösi arvioidun arvon perusteella. Arvioitu arvo on se, minkä kiinteistön arvioija sanoo asuntosi olevan arvoinen, eikä se ole sama kuin markkina-arvo. Kiinteistöverot vaihtelevat osavaltioittain.
• Asunnon vakuutus: Asuntovakuutus kattaa yleensä kodin sisäiset ja ulkoiset vahingot, henkilökohtaisen omaisuuden katoamisen tai vahingoittumisen sekä vastuuvakuutuksen, jos kotonasi tai kiinteistössäsi tapahtuu onnettomuus. 
• PMI: Kuten aiemmin mainittiin, sinun on maksettava PMI, jos käsirahasi on alle 20%. Tämä vakuutus suojaa asuntolainanantajaasi, jos et maksa asuntolainaasi. Se häviää, kun laina-arvo (LTV) -suhde laskee 78 prosenttiin tai sen alle. 
• Asunnonomistajien yhdistyksen (HOA) jäsenmaksut: Jos muutat asuntoon tai naapurustoon asunnonomistajien yhdistyksen kanssa, sinun on maksettava HOA-maksut. Nämä vaihtelevat HOA:n mukaan. 

Pidä kirjaa päämiehestäsi ja kiinnostuksestasi

Yhteenvetona totean, että pääomasi on summa, jonka lainaat lainanantajalta, kun otat asuntolainaa, ja korkosi on se, minkä lainanantaja veloittaa lainasta. Nyt kun tiedät kuinka ne toimivat ja kuinka voit käyttää lyhennyslaskinta nähdäksesi, kuinka paljon maksat ja milloin voit tehdä tietoisemman päätöksen asunnon ostosta. 

UKK

Pitäisikö sinun maksaa pääoma vai korko?

Lainan ehdoista riippuen voit maksaa enemmän kuukausittain. Ylimääräinen raha menee pääomasaldollesi ja auttaa sinua maksamaan lainasi takaisin nopeammin. 

Miten muuten voit maksaa lainasi nopeammin pois?

Jotkut yritykset antavat sinun maksaa asuntolainamaksuja kahdesti viikossa. Sen sijaan, että maksaisit 12 kuukausittaista maksua, ansaitset 26 kahden viikon maksua, jotka vastaavat puolta kuukausittaisesta summastasi. Tällä strategialla maksat ylimääräisen kuukauden joka vuosi ja voit säästää lainastasi useita vuosia. 

Mikä prosenttiosuus maksusta on pääoma?

Tämä prosenttiosuus vaihtelee lainasi pituuden, määrän ja koron mukaan. 

BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.