وام مسکن 101: نحوه محاسبه اصل و بهره

در این مقاله

محاسبه اصل و سود وام به شما کمک می کند تا هزینه واقعی یک ملک را شناسایی کنید. اگر وام 400,000 دلاری با نرخ ثابت 30 ساله 5٪ دارید، مبلغی که بعد از 30 سال خرج می کنید 400,000 دلار نیست. در واقع 773,158 دلار است. 400,000 دلار به سمت اصل سرمایه شما می رود، در حالی که 373,158 دلار دیگر به سمت سود شما می رود.

وقتی خانه ای با یک نرخ بهره ثابت، پرداخت ماهانه وام مسکن شما در طول مدت وام شما یکسان خواهد بود. با این حال، حتی اگر هر ماه یک چک به مبلغ یکسان می نویسید، میزان مبلغی که برای اصل و سود خود می گذارید همیشه متفاوت خواهد بود. 

در این پست، پرداخت‌های اصل و سود شما در وام مسکن را تعریف می‌کنیم و به شما نشان می‌دهیم که برای تصمیم‌گیری آگاهانه‌تر هنگام خرید ملک، هزینه یک خانه را محاسبه کنید. ما همچنین درباره تفاوت بین APR و نرخ بهره شما، عواملی که بر نرخ بهره شما تأثیر می‌گذارند و نحوه پیگیری نحوه پرداخت‌های وام مسکن با نرخ ثابت بحث خواهیم کرد. 

در اینجا نحوه محاسبه اصل و سود وام آورده شده است:

اصل وام مسکن چیست؟

وقتی وام مسکن می گیرید، اصل مبلغی است که از یک وام دهنده وام می گیرید. اگر کل قیمت خرید خانه شما 300,000 دلار است و 20٪ پیش پرداخت 60,000 دلاری دارید، 240,000 دلار باقیمانده موجودی اصلی شما است. 

قیمت خرید - پیش پرداخت = موجودی اصلی

ما استفاده کنید ماشین حساب رهن برای تعیین اینکه چقدر خانه می توانید هزینه کنید. اصل وام شما برابر با مبلغ وام شما است و آن را به یکی از مهم ترین اعدادی تبدیل می کند که باید بدانید. اصل وام مسکن شما بلافاصله پس از گرفتن وام شروع به جمع آوری سود می کند. در مجموع، این دو بیشتر مبلغی را که ماهانه پرداخت می کنید را تشکیل می دهند. 

پرداخت بهره چیست؟

موسسات وام دهنده صدها هزار دلار به شما وام نمی دهند و در ازای آن چیزی دریافت نمی کنند. وام دهنده، معمولاً بر اساس نرخ درصد سالانه (APR) بهره وام را از شما دریافت می کند. 

بسیاری از خریدارانی که برای اولین بار خانه خریداری می کنند، شگفت زده می شوند که حتی با نرخ بهره پایین، هر ماه پول زیادی را برای سود وام مسکن خرج می کنند. به عنوان مثال، اگر یک وام 30 ساله به مبلغ 400,000 دلار با نرخ بهره 5 درصد بگیرید، پرداخت ماهانه شما 2,147.29 دلار است. برای ماه اول، 1,666.67 دلار از این پرداخت به سود پرداخت می شود، و تنها 480.62 دلار برای پرداخت اصل سرمایه شما صرف می شود.

پرداخت سود شما چگونه محاسبه می شود؟

محاسبه پرداخت سود شما به کمی ریاضی بیشتر نیاز دارد. فرمول این است:

پرداخت سود ماهانه = مبلغ اصل وام x (نرخ بهره سالانه / 12)

مبلغ اصلی وام = 400,000 دلار
نرخ بهره = 5% یا 0.05

در این مورد، علاقه شما این است:

بهره = 400,000 دلار x (05/12.)
بهره = 1,666.67 دلار

با نرخ ثابت، با هر پرداخت وام مسکن، سود کمتری می پردازید زیرا موجودی اصلی شما کاهش می یابد. پس از اولین پرداخت وام مسکن، موجودی اصلی شما از 400,000 دلار به 399,519.38 دلار می رسد. برای ماه دوم، معادله سود شما این است:

بهره = 399,519 دلار x (05/12.)
بهره = 1,664.66 دلار

در حالی که شما فقط 2.01 دلار بیشتر به مانده اصلی خود اضافه می کنید، به تدریج وام خود را به تدریج پرداخت می کنید، که ما را به سمت استهلاک می کشاند. 

استهلاک چیست؟

استهلاک به این معنی است که وام مسکن خود را از طریق پرداخت منظم اصل و بهره وام مسکن در طول زمان پرداخت کنید. محاسبه استهلاک مستلزم استفاده از فرمول است:

الف = پرداخت ماهانه وام مسکن
P = موجودی اصلی
I = نرخ بهره دوره ای
N = تعداد کل پرداخت ها

توصیه می کنیم به جای آن از ماشین حساب استهلاک استفاده کنید.

چرا استهلاک مهم است

استهلاک به صاحبان خانه و سرمایه گذاران املاک و مستغلات کمک می کند تا هزینه های خود را در طول زمان شناسایی کنند. 

برای مقاصد مالیاتی، جداول استهلاک به شما نشان می دهد که هر سال چقدر سود پرداخت می کنید. بهره وام مسکن قابل کسر مالیات است، به این معنی که اگر هزینه های خود را جزئی کنید و از آستانه کسر استاندارد فراتر بروید، آن را مطالبه می کنید.

استهلاک همچنین نشان می دهد که در هر سال یا ماه چقدر بدهی به مانده اصلی خود خواهید داشت. هر چه تعادل شما کمتر باشد، عدالت بیشتری در خانه خود خواهید داشت. برای ساده نگه داشتن آن، فرض کنید ارزش خانه شما هرگز افزایش نمی یابد. قبل از اینکه اولین پرداخت خود را انجام دهید، 100,000 دلار دارایی سهام دارید (معروف به پیش پرداخت شما). 

 با استفاده از مثال بالا، در اینجا میزان موجودی اصلی شما در فواصل زمانی مختلف است:

ماه سال	پیش پرداخت اولیه	برج میزان	انصاف
0 ماه / 0 سال	$100,000	$400,000	$100,000
12 ماه / 1 سال	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 ماه / 5 سال	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 ماه / 10 سال	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 ماه / 15 سال	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 ماه / 20 سال	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 ماه / 25 سال	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 ماه / 30 سال	$100,000	$0	$500,000

در این سناریو، هر چه بیشتر وام داشته باشید، سهام بیشتری ایجاد می کنید. این به این دلیل است که پرداخت های وام مسکن بیشتر به سمت مانده اصلی ماهانه شما می رود. 

APR در مقابل نرخ بهره: تفاوت چیست؟

هر دو نرخ به صورت درصد بیان می شوند، اما یک تمایز کلیدی بین آنها وجود دارد. 

نرخ بهره شما به هزینه سالانه وام شما اشاره دارد، اما منعکس کننده کارمزد یا هزینه ای نیست که ممکن است مجبور باشید برای وام بپردازید. 

APR شما بیان جامع تری از چیزی است که قرض می گیرید و اغلب بالاتر از نرخ بهره شما است. این نشان دهنده نرخ بهره شما، کارمزد کارگزار وام مسکن، هر کدام است امتیازات وام مسکن، و سایر هزینه هایی که برای دریافت وام خود متحمل می شوید. 

چه عواملی بر نرخ بهره شما تأثیر می گذارد؟

هرچه نرخ بهره شما کمتر باشد، پرداخت ماهانه وام مسکن شما کمتر خواهد بود - و هر درصد آن مهم است! برای وام 400,000 ساله 30 دلاری شما با 5٪، پرداخت ماهانه شما 2,147 دلار است. با این حال، اگر نرخ بهره شما 4 درصد باشد، پرداخت ماهانه شما به 1,910 دلار کاهش می یابد. این یک تفاوت 237 دلاری است!

در اینجا چند عامل وجود دارد که نرخ بهره شما را تعیین می کند:

• امتیاز اعتبار: هرچه امتیاز FICO شما بالاتر باشد، نرخ بهره شما کمتر است. اگر امتیاز اعتباری شما در 700 یا بالاتر باشد، معمولاً واجد شرایط بهترین نرخ ها خواهید بود.
• مدت وام: اگر وام شما کوتاه مدت باشد، احتمالاً نرخ بهره شما کمتر خواهد بود. اگر واجد شرایط وام 30 ساله با 5٪ باشید، همان وام دهنده ممکن است به شما وام 15 ساله با 4٪ پیشنهاد دهد. 
• موقعیت مکانی:: اگر در منطقه‌ای هستید که تعداد بیشتری از مالکان خانه‌های خود را نکول می‌کنند، ممکن است نرخ بهره شما بالاتر باشد. 
• پرداخت اولیه: اگر پیش پرداخت شما کمتر از 20 درصد باشد، اکثر وام ها نیاز به پرداخت دارند بیمه رهن خصوصی (PMI)، که یک سود اضافی 0.58٪ - 1.86٪ است.
• نرخ های بهره جاری: وضعیت بازار مسکن و فدرال رزرو بر نرخ وام مسکن تاثیر می گذارد. 

چه چیز دیگری در پرداخت ماهانه وام مسکن شما گنجانده شده است؟

اصل و بهره شما پایه پرداخت ماهانه وام مسکن شما را تشکیل می دهد که در طول مدت وام شما افزایش نمی یابد. با این حال، هزینه های دیگری نیز وجود دارد که باید در نظر بگیرید:

• مالیات بر مستغلات: این مالیات ها همان چیزی است که دولت محلی شما بر اساس ارزش ارزیابی شده ملک شما از شما دریافت می کند. ارزش ارزیابی شده همان چیزی است که یک ارزیاب ملک می گوید خانه شما ارزش دارد و با ارزش بازار یکسان نیست. مالیات بر املاک از ایالت به ایالت دیگر متفاوت است.
• بیمه صاحب خانه: بیمه صاحب خانه معمولاً آسیب های داخلی و خارجی به خانه شما، از دست دادن یا آسیب به دارایی های شخصی و پوشش مسئولیت را در صورت وقوع حادثه در خانه یا ملک شما پوشش می دهد. 
• PMI: همانطور که قبلا ذکر شد، اگر پیش پرداخت شما کمتر از 20 درصد باشد، باید PMI را پرداخت کنید. اگر وام مسکن خود را پرداخت نکنید، این بیمه از وام دهنده شما محافظت می کند. زمانی که نسبت وام به ارزش (LTV) شما به 78 درصد یا کمتر کاهش یابد، از بین می رود. 
• عوارض انجمن مالکان خانه (HOA).: اگر به کاندو یا محله ای با انجمن صاحب خانه نقل مکان می کنید، باید هزینه های HOA را بپردازید. اینها بر اساس HOA شما متفاوت است. 

پیگیری اصل و علاقه خود

به طور خلاصه، اصل شما مبلغی است که هنگام گرفتن وام مسکن از یک وام دهنده وام می گیرید، و سود شما همان چیزی است که وام دهنده برای قرض گرفتن آن پول از شما می گیرد. اکنون که می دانید آنها چگونه کار می کنند و چگونه از یک ماشین حساب استهلاک استفاده کنید تا ببینید چقدر می پردازید و چه زمانی می توانید تصمیم آگاهانه تری هنگام خرید خانه بگیرید. 

پرسش های متداول

آیا باید اصل یا سود را پرداخت کنید؟

بسته به شرایط وام خود، می توانید هر ماه بیشتر پرداخت کنید. پول اضافی به سمت مانده اصلی شما می رود و به شما کمک می کند وام خود را سریعتر بازپرداخت کنید. 

در غیر این صورت چگونه می توانید وام خود را سریعتر پرداخت کنید؟

برخی از شرکت ها به شما اجازه می دهند هر دو هفته یک بار وام مسکن را پرداخت کنید. به جای 12 پرداخت ماهانه، 26 پرداخت دو هفته ای معادل نصف مبلغ ماهانه شما به دست خواهید آورد. با این استراتژی، هر سال یک ماه اضافه پرداخت می‌کنید و می‌توانید چندین سال وام خود را کاهش دهید. 

چند درصد از پرداخت اصلی است؟

این درصد بر اساس طول وام، مبلغ و نرخ بهره متفاوت است. 

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.