جایی که پول واقعی در چند خانواده ساخته می شود (مدیریت دارایی 101)

دیوید:
این پادکست BiggerPockets Show 739 است.

اندرو:
بنابراین مدیر دارایی کسی است که کارهای روزمره را انجام می دهد. مدیر دارایی تصویر بزرگی است، جهت را تعیین کنید. پس مانند یک کشتی کروز فکر کنید. اگر تا به حال در سفر دریایی بوده اید، مدیر فعالیت ها وجود دارد و آن شخصی است که تقریباً 18 ساعت در روز کار می کند. آن‌ها همیشه در حال دویدن هستند و مطمئن می‌شوند که برنامه‌ها به موقع برگزار می‌شوند، و شام به موقع شروع می‌شود، و تعداد صندلی‌های مناسب روی عرشه، و همه چیزهای کوچکی که برای ساختن یک سفر دریایی خوب مهم است. مدیر دارایی کاپیتان کشتی است.

دیوید:
چه خبره همه این دیوید گرین، میزبان شما از پادکست املاک و مستغلات BiggerPockets، بزرگترین، بهترین، بدترین پادکست سرمایه گذاری املاک و مستغلات در این سیاره است که امروز در اینجا با شما پذیرایی می کند. من دو تن از دوستان خوبم و سرمایه‌گذاران چند خانواده‌ای، مت فرکلاث و اندرو کوشمن را اینجا دارم تا در مورد مدیریت دارایی و مدیریت دارایی و عملیات‌ها در مورد یکسری موارد صحبت کنند که اگر وارد این فضا شوید و مهمتر از آن برای شما درآمدزایی خواهد کرد. به شما کمک می کند اگر در آینده وارد این فضا شوید، پول خود را از دست ندهید.
امروز فوق العاده است. ما به دو نکته واقعاً بسیار مهم وارد می‌شویم، تیم پول‌ساز شما را تشکیل می‌دهیم و سپس یاد می‌گیریم که چگونه با آنها ارتباط برقرار کنیم و آنها را آموزش دهیم تا با شما ارتباط برقرار کنند تا بتوانید یک کسب‌وکار سودآور بسازید، نه خرید دارایی‌ای که شما را می‌خواهد. تا موهایت را از سرت بیرون بیاوری و مثل من در بیای. ما وارد داستان‌های واقعی می‌شویم که این دو سال‌ها در مدیریت دارایی‌های چند خانواده تجربه کرده‌اند، تا بتوانید از اشتباهات آنها درس بگیرید و از اشتباهات خود اجتناب کنید و همچنین قطعاتی را پیدا کنید که به احتمال زیاد به شما کمک می‌کنند سطح بعدی ببینید، جای تعجب نیست که اقتصاد در حال تغییر است. ما در حال رفتن به رکود هستیم و کار کردن املاک و مستغلات در حال حاضر بیش از هر زمان دیگری سخت و دشوارتر می شود. این مهم است که بفهمید واقعاً چگونه از دارایی استفاده کنید که سال ها به شما گفته می شود باید اقدام به خرید کنید.
برخی از چیزهایی که امروز با گوش دادن به آنها یاد خواهید گرفت این است که کجا می توانید کارکنانی را بیابید که به شما کمک کنند چه چیزی را جستجو کنید، سؤالاتی که باید از مدیران املاک بپرسید، قبل از استخدام مدیر دارایی به دنبال چه چیزی باشید، تفاوت. بین یک مدیر دارایی و یک مدیر دارایی، و کارهایی که ناظران تعمیر و نگهداری می توانند انجام دهند که می تواند NOI ملک شما را افزایش دهد و در واقع آن را سودآورتر کند. این و بیشتر در برنامه امروز. شما نمی خواهید آن را از دست بدهید. قبل از اینکه وارد مصاحبه شویم، شیب سریع امروز این است که یادداشت های برنامه را بررسی کنید. ما یک لیست برای شما داریم، 27 سوال که باید از یک مدیر دارایی قبل از استخدام آنها بپرسید که مستقیماً از تجربه مت و اندرو در انجام این کار می آید. که برای شما رایگان است. ممنون که گوش دادید ما شما رو دوست داریم. بسیار خب، بیایید وارد نمایش امروز شویم،
اندرو، مت، به پادکست BiggerPockets به صورت زنده برای ما خوش آمدید، اما نه برای مخاطبان دریاچه تاهو در استراحتگاه زمستانی ما در GoBundance. امروز قصد داریم در مورد چند خانواده صحبت کنیم، اما به طور خاص در مورد عملکرد چند خانواده. پس بیایید با افرادی شروع کنیم که تفاوت بین یک مدیر دارایی و یک مدیر دارایی را نمی دانند. چگونه آن را توصیف می کنی، اندرو؟

اندرو:
بنابراین مدیر دارایی کسی است که کارهای روزمره را انجام می دهد. مدیر دارایی تصویر بزرگی است، جهت را تعیین کنید. پس مانند یک کشتی کروز فکر کنید. اگر تا به حال در سفر دریایی بوده اید، مدیر فعالیت ها وجود دارد، و آن شخصی است که 18 ساعت در روز کار می کند. آن‌ها در حال دویدن هستند، مطمئن می‌شوند که نمایش‌ها به موقع برگزار می‌شوند، و شام به موقع شروع می‌شود، و تعداد صندلی‌های مناسب روی عرشه، و تمام آن نکات کوچکی که برای ساختن یک سفر دریایی خوب مهم است.
مدیر دارایی کاپیتان کشتی است. آره او می‌گوید: «بسیار خوب، طوفانی وارد شد. ما کمی جابه‌جا می‌شویم. ما صد مایل به سمت راست حرکت می کنیم، پشت جزیره را دور می زنیم. ما باید مطمئن شویم که تا هفت روز دیگر به این بندر می‌رسیم.» او یک تصویر بزرگ به نظر می رسد و مطمئن است که این اتفاق خواهد افتاد. این تفاوت بین مدیریت دارایی و مدیریت دارایی است. و این یک خط کشی کاملا واضح نیست، به خصوص اگر کارهای کوچکتری مانند چهار پلکس و 10 واحد انجام می دهید. بیشتر یک طیف است. و اگر خودتان مدیریت می کنید و به تازگی با اولین فورپلکس خود شروع کرده اید، هر دو کار را انجام می دهید. اما هرچه مقیاس و رشد می کنید، تفاوت بیشتر و بیشتر اهمیت می یابد. و به عنوان یک سرمایه گذار که به دنبال ایجاد ثروت است، واقعاً می خواهید روی آن سمت مدیریت دارایی تمرکز کنید. آنجاست که پول واقعی بدست می آید.

دیوید:
بنابراین، آیا فکر می‌کنید بیشتر سرمایه‌گذاران خود مدیران دارایی هستند یا مجموعه‌ای وجود دارد که در واقع می‌خواهید از مدیریت دارایی و همچنین مدیریت دارایی استفاده کنید؟

اندرو:
من می گویم بیشتر سرمایه گذاران خود مدیران دارایی هستند. مثلا من تا حدود هزار واحد مدیر دارایی خودم بودم. و پس از آن که وارد بیش از 2000 واحد شدیم، شروع به آوردن یک تیم مدیریت دارایی برای کمک به آن کردم، زیرا این کار به یک شغل تمام وقت تبدیل می شود. حتی اگر درگیر مدیریت روزانه املاک نیستید، فقط مدیریت کنید... اگر 10 چهار پلکس در سطح شهر پراکنده شده‌اید، حتی اگر یک مدیر برای کمک به جمع‌آوری‌ها و تشکیل پرونده تخلیه و همه این‌ها داشته باشید، باز هم شما قرار است با وام دهنده معامله کنید. شما باید تصمیم بگیرید، "آیا این یکی را در یک سال می فروشم؟ آیا قرار است این یکی را تا دو سال دیگر بفروشم؟ اگر آن را بفروشم، با پولش چه کنم؟» و بنابراین یک نکته وجود دارد... فکر می‌کنم، دوباره، تا هزار سال مال خودم بودم، و خیلی صبر کردم.
و اگر بالاخره فارغ التحصیل شدم، مثل پینوکیو بود. تجارت من مثل پینوکیو بود. وقتی چند نفر را اضافه کردم تا در این زمینه به من کمک کنند، سرانجام به یک تجارت واقعی تبدیل شد. به یاد دارم که ما واقعاً، شاید اینجا در تاهو بودیم، زمانی که داشتیم در مورد اینکه چگونه می‌توان از برخی از کارها استفاده کرد، بدون استفاده از بازیگران واقعی ویژن، که به یاد دارم در ذهن شما آن را دیدید، صحبت می‌کردیم. اگر کسی را استخدام کنم، کنترل کامل را رها می‌کنم، بر خلاف اینکه شما همچنان چشم‌انداز را ایجاد می‌کنید، اما او در حال اجرای چشم‌اندازی است که شما اکنون برای او در نظر گرفته‌اید. و من باید بگویم، مردم، حرفه او از آن زمان به بعد منفجر شده است و من تا آنجا که می توانم اعتبار می کنم.

دیوید:
نه، آره، شما سزاوار اعتبار آن هستید. شما به طور جدی انجام می دهید. ما یک زوج خوب گفتگوهای طولانی مدت داشتیم و این کمک کرد. خوب، من مطمئناً از آن سود می برم زیرا در [نامفهوم 00:05:41] با هم شریک شدیم. نمی توانم بگویم که در تمام طول مدت از آن غذا نمی خورم.

مت:
من فقط می‌خواهم یک چیز دیگر را مطرح کنم و آن اینکه مطمئناً اندرو را کمی مورد آزار و اذیت قرار داده‌اید، زیرا او اکنون در پنج دقیقه اول این پادکست دو قیاس کرده است. شما تا اینجای کار صفر کرده اید. بنابراین ما یک قیاس کارگردان کروز داریم و همچنین قیاس پینوکیو "من یک پسر واقعی هستم" را نیز داریم.

دیوید:
اندرو در مراحل اولیه قرار دارد.

مت:
با تو آشنا شدم، دیوید گرین. بنابراین خوشحالم که در این پادکست امتیاز را در جدول امتیازات قیاس در اینجا نگه دارم.

دیوید:
خیلی خوب. مت، من اکنون آن را به شما می گردانم. خدایا، در چند سال اخیر املاک و مستغلات، ما مشوق های زیادی را دیده ایم. ما افراد زیادی را دیده‌ایم که به طور خاص وارد بازی سندیکایی شده بودند که اصلاً تجربه ای نداشتند. و اقتصاد رو به رشد، واقعاً این عطر بود که بوی تعفن زیادی را پوشانده بود. در دقیقه اول شاهد اندکی افزایش نرخ بهره هستیم. مثل این است که "اوه، خدای من، این چیزی است که در تمام مدت اتفاق افتاده است. رژ لب در بسیاری از این موارد از خوک جدا می شود. دیدگاه شما در مورد اهمیت عملیات در مقایسه با اکتساب ها چیست، که توجه زیادی به آن جلب می شود؟

مت:
آره منظورم این است که 10 سال گذشته به سادگی وارد بازی شده است. می توانستید یک خانواده چند نفره بخرید و به معنای واقعی کلمه هیچ کاری با آن انجام ندهید. بگذارید به زمین بخورد، اجازه دهید مستاجران به طور کامل اجاره را نپردازند، بگذارید همه چیز خواه ناخواه پیش برود، بگذارید علف سه فوت بلند شود و آن را به قیمت یک تن بیشتر از آنچه که خریدید فروخت. منظورم این است که واقعاً هر کسی می‌توانست به این بازی برسد، و حدس بزنید چه چیزی، هر کسی انجام داد. و افراد زیادی هستند که برای 20 دلار یا هر چیز دیگری مایلند به شما یاد دهند که چگونه در املاک و مستغلات یا هر چیز دیگری سرمایه گذاری کنید. و بسیاری از مردم چنین پولی را برای ورود به بازی چند خانواده پرداخت کردند. و بنابراین اکنون به سادگی وارد بازی شده و معامله ای را انجام داده و انگشتان خود را خرد کرده و می توانید آن را در یک سال به قیمت بسیار بیشتر از آنچه برای آن پرداخت کرده اید بفروشید.
این موضوع تا همین اواخر با افزایش نرخ‌ها کار می‌کرد و فروشندگان دیگر نمی‌توانستند قیمت‌های خود را زمانی که برای فروش ملک می‌روند نام ببرند. و بنابراین، ما به سرمایه گذاری قدیمی در املاک و مستغلات برمی گردیم، جایی که شما باید برای جریان نقدینگی سرمایه گذاری کنید و نه قدردانی. و اگر می‌خواهید برای جریان نقدی سرمایه‌گذاری کنید، اگر می‌خواهید روی چیزی سرمایه‌گذاری کنید که برای عملکردش به شما پاداش دهد، باید مدیریت دارایی خوبی روی دارایی داشته باشید. شما نمی توانید فقط انگشتان خود را روی هم بگذارید و اجازه دهید جزر و مد بالا که برای 10 سال افزایش یافته است، درست است؟ خوب، بیایید همه به پنج بالا برسیم. عالی بود این به همه کمک کرده است. اما این آینده نیست. من فکر می‌کنم در آینده قابل پیش‌بینی جریان نقدینگی پادشاه خواهد بود. و برای تحقق این امر، به مدیریت دارایی، KPI، طرح‌های تجاری، دارایی‌هایی که به خوبی اداره می‌شوند نیاز دارید و ممکن است یک سال پس از خرید آن را نفروشید.

دیوید:
نکته ای که من متوجه شده ام این است که وقتی اصول املاک و مستغلات را درک می کنید، اولاً، همه چیز بسیار ساده تر از زمانی می شود که شما طرحی از این جمله بخواهید: «خب، من باید چه کار کنم؟ دقیقا به من بگو چه کار کنم.» اگر بفهمید آپارتمان ها مانند ارزش آنها یا به طور کلی ملک تجاری تابعی از دو قطعه است. شما یک نرخ سقفی دارید و NOI دارید. و شما نمی توانید نرخ سقف را کنترل کنید و نمی توانید NOI را کنترل کنید. این خیلی ساده است. اکنون چیزهایی وجود دارد که نمی‌توانید نرخ سقف را کنترل کنید، مانند اینکه نمی‌توانید بادها را کنترل کنید، اما می‌توانید به الگوهای باد در داخل نمودار مسیر خود در جهتی نگاه کنید که به نفع شما باشد. اما در نهایت، شما نمی توانید آن را در مقابل NOI کنترل کنید، که ممکن است مانند بچه هایی باشد که در انتهای قایق پارو می زنند. من سعی می کنم به قیاس ها برسم. شما تعداد زیادی از آنها را دارید…
شما دو عامل دارید که ارزش یک ملک تجاری را تعیین می کند. سپس اگر به NOI بروید، دو عامل وجود دارد که آن را کنترل می کند. شما درآمد دارید و هزینه دارید. کارها را ساده می کند. بنابراین، عملیات بسیار به هنر این است که چگونه هزینه ها را به حداقل برسانم و چگونه درآمد را به حداکثر برسانم. واقعاً به همین سادگی است. بنابراین، وقتی می دانیم که این تنها بخشی است که می توانید در املاک و مستغلات چند خانواده کنترل کنید، و بسیار مهم است. نظرت، مت، در مورد اینکه آیا باید خود را مدیریت کنی یا اینکه باید چیزی را که برای شخص ثالث مهم است اعمال کنی، چیست؟

مت:
وقتی برای اولین بار درگیر املاک و مستغلات شدم، مستقیماً وارد آن نشدم. در واقع چیزهای دیگری غیر از ساختمان های آپارتمانی وجود دارد که می توانید روی آنها سرمایه گذاری کنید. و بنابراین من شروع به سرمایه گذاری در خانواده های مجرد و چند نفر کوچک کردم و راه خود را از طریق آن ادامه دادم. و نقطه ای بود که من و لیز 115 واحد را با خدمه کوچکی از ترنتون، نیوجرسی اجرا می کردیم. و بنابراین ما برای مدت بسیار طولانی خود مدیریت کردیم. و قابل انجام است. این در اصل یک کار تمام وقت برای من و یک تیم کوچک بود. اما پولی که از این کار به دست آوردیم، به دلیل اینکه از خودمان هزینه مدیریت املاک گرفتیم، برای روشن نگه داشتن چراغ خانه و تغذیه خانواده و داشتن یک سبک زندگی نسبتاً خوب کافی بود.
اما یک نقطه اتکا وجود داشت که مانند یک نقطه تصمیم گیری بود که در آن ما یک دستگاه 49 واحدی را می خریدیم که در ترنتون نبود. کمی از آنجا دور بود. این من را مجبور می کرد که یک شرکت PM جدید در یک بازار جدید راه اندازی کنم و این همان کاری است که می خواستم انجام دهم. اما همسرم که معمولا ایده بهتری نسبت به من دارد، گفت: "بیایید سعی کنیم یک PM جدید برای اجرای این کار استخدام کنیم." و ما انجام دادیم و آنها کار خارق العاده ای انجام دادند. من هنوز معتقدم که احتمالاً بهتر عمل می‌کردیم، اما آنها به اندازه کافی خوب عمل کردند تا دارایی را در حال اجرا نگه دارند. و با تاکتیک‌های مدیریت دارایی خوب، این دارایی بسیار بسیار خوب عمل کرد و این به من امکان داد تا مقیاس را افزایش دهم.
بنابراین من فکر می کنم در ابتدا برای کسانی که به این گوش می دهند و 2، 3، 400 واحد ندارند، ممکن است یک دوبلکس داشته باشند، اگر شما یک دوبلکس دارید و می خواهید در نهایت این تجارت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را تمام وقت انجام دهید. مدیریت خود می تواند یک کسب و کار به اندازه کافی پرسود برای تغذیه خانواده شما باشد، فعلا چراغ های خود را روشن نگه دارید. و همچنین واقعاً به شما کمک می کند تا پارامترهای مدیریت را توسعه دهید زیرا من نکات و نکات مدیریتی را در انجام آن یاد گرفتم و در نهایت آن را به طرف دیگری واگذار کردم، اما این به من بسیار آموخت و همچنین به من غذا داد. خوب در حالی که من آن را انجام دادم

دیوید:
خیلی خوب. اندرو، پرتاب به سمت شما. از دیدگاه شما، برخی از مزایا و معایب هر گزینه چیست؟

اندرو:
بله، مت به برخی از جوانب مثبت اشاره کرد. یکی این است که اگر این کار را انجام دهید، به اندازه کافی آن را مقیاس کنید، می تواند به جریان درآمد دیگری تبدیل شود. بنابراین می تواند یک عامل متعادل کننده، عامل تثبیت کننده باشد. چیز دیگری که اغلب به عنوان حرفه ای ذکر می شود این است که شما کنترل بیشتری دارید، و این درست است، اما این فرض وجود دارد که این کنترل وجود دارد و همچنین اینکه شما بیش از هرکسی به دارایی خود اهمیت می دهید. بنابراین، این فرض وجود دارد: «خب، اگر من کنترل داشته باشم و بیش از هر کسی به آن اهمیت بدهم، کار واقعاً خوبی انجام خواهم داد. خوب، مراقبت مساوی با شایستگی نیست.» اگر همسرم برای چیزی نیاز به جراحی داشته باشد، من وارد OR نمی‌شوم و اینگونه بگویم: «هی، دکتر، می‌دانی چیست؟ من بیشتر از تو به او اهمیت می دهم. بذار اینو بگیرم
نه، من بهترین ها را می خواهم. او می تواند از روده های من متنفر باشد، اما اگر واقعاً در آن جراحی مهارت دارد و می خواهد آن را به درستی انجام دهد، از او می خواهم که آن جراحی را انجام دهد. بنابراین این یک افسانه است که مراقبت مساوی با شایستگی است و اینطور نیست. اما، اگر مهارت های لازم برای همراهی با آن را دارید، بله، این ترکیب واقعاً خوبی است. از طرف دیگر، برخی از معایب مدیریت دارایی یکی از سردردترین مشاغل است. شما اساساً یک شرکت غول پیکر منابع انسانی را اداره می کنید. تمام کاری که در طول روز انجام می دهید این است که با مشکلات مردم و حقوق و دستمزد و سپس مستاجران متخلف و تخلیه و دادگاه ها و اینها برخورد کنید. و به این خوبی پرداخت نمی کند. این یک کسب و کار با حاشیه بسیار کم و استرس بالا است و می تواند واقعاً خسته کننده باشد، افرادی که من می دانم آنها آن را انجام می دهند قطعاً این را می گویند.
و همچنین این چیزی است که باید در نظر داشت، مدیریت دارایی یک تجارت مجزا از سرمایه گذاری در املاک است، بنابراین اگر تصمیم به انجام آن دارید، دو کسب و کار را اداره می کنید. چگونه تصمیم می گیرید؟ ما می‌توانیم یک پانل یک ساعته در مورد جوانب مثبت و منفی انجام دهیم و واقعاً به آن بپردازیم. این بستگی به این دارد که اهداف نهایی شما چیست، تعداد واحدهایی که دارید. اگر یک چهار پلکس دارید، در ابتدا چیزهایی را از مدیریت شخصی آن یاد خواهید گرفت. بنابراین من مدیریت خود را توصیه می کنم. کجا انتقال را انجام می دهید؟ این چیزهایی برای گفتن است. باز هم یک طیف است. مثل این است که اگر یک گیاهخوار هستید و در کراس فیت هستید، چگونه تصمیم می گیرید که اول درباره کدام یک صحبت کنید؟ این برای هر فردی متفاوت است و بستگی به شرایط دارد.

دیوید:
شما هر دوی شما در حال حفاری عمیق در مورد این قیاس هستید. منظورم این است که شما واقعاً رقابتی هستید. من واقعاً به عنوان یک ورزش تماشاگر از تماشای قیاس به عقب و جلو لذت می برم. بسیار خوب، پس توجه داشته باشید، مت، وقتی نوبت به پیدا کردن یک شرکت مدیریت املاک می رسد، اگر این چیزی است که شما به دنبال انجام آن هستید، چه توصیه ای برای پیدا کردن یک شرکت عالی دارید؟ خوب،

مت:
جالب اینجاست که می‌توانید آن را از طریق دوستان خود در Google جستجو کنید، فقط شرکت‌های Google PM در آلبوکرکی، نیومکزیکو یا هر چیز دیگری. اما به احتمال زیاد اگر در حال خرید ملک هستید و اجازه دهید آلبوکرک را انتخاب کنیم زیرا نام جالبی است که بتوان آن را به عنوان بازاری که می‌خواهید در آن سرمایه‌گذاری کنید بیان کنید، احتمالاً به ملکی که در حال بررسی آن هستید از طریق سایر سرنخ‌هایی که دارید، رسیده‌اید. یک مشاور مسکن که با آن کار می کنید، احتمالاً یک دلال وام مسکن که محلی است، شاید یک وکیل، شاید دیگر دوستان سرمایه گذار املاک و مستغلات که از طریق ملاقات با آنها در انجمن های BiggerPockets دارید. بنابراین شما درخواست معرفی می کنید، با افراد دیگری صحبت می کنید که قبلاً فعال هستند یا قبلاً در آن بازار زندگی می کنند یا حضور دارند. و سپس به دنبال سرنخ ها می گردید.
و سپس می خواهید بدانید که آنها چه چیزی را مدیریت می کنند، درست است؟ زیرا اگر یک مدیر املاک به شما بگوید که می تواند مرکز استریپ پایین خیابان را از ملک شما مدیریت کند و همچنین می تواند دوبلکسی را که در آلبوکرکی می خرید مدیریت کند و همچنین می تواند یک ساختمان آپارتمان صد واحدی را که در پایین خیابان است مدیریت کند. این شرکت مدیریت املاک اشتباه است. این سه نهاد بسیار متفاوت هستند که چنین چیزهایی را مدیریت می کنند. بنابراین شما می خواهید مطمئن شوید که نقطه شیرین آنها، هسته آنها، آنها، و من یک قیاس را بیرون می اندازم، طلایی آنها، نه خیلی گرم، نه خیلی سرد، فقط دارایی شماست. شما نمی خواهید آنها همه چیز برای همه باشند زیرا مدیریت دارایی اینطور نیست. سطحی از تخصص وجود دارد که آنها باید برای ملکی که شما می‌خرید، آن را به روی میز بیاورند.

دیوید:
بنابراین، اندرو، وقتی شرکتی را پیدا می‌کنید که فکر می‌کنید می‌تواند خوب باشد و به دنبال بررسی آنها هستید، چه سؤالاتی وجود دارد که به مردم توصیه می‌کنید از آن شرکت‌ها بپرسند؟

اندرو:
ما یک لیست طولانی کامل از سوالات داریم و می توانیم یک سند ارائه دهیم، ما 20 مورد از آنها را دریافت کردیم. ما می توانیم پیوندی به آن در یادداشت های نمایش ارائه دهیم. اما برخی از موارد اصلی، و مت کمی به این موضوع اشاره کرد، این است که پیشینه آنها چیست؟ آیا این یک شرکت مدیریتی است که به تازگی دو سال پیش شروع به کار کرده است؟ و آیا آنها کمی سبز و بی تجربه هستند یا چندین دهه است که در اطراف هستند؟ و بنیانگذاران، از کجا آمده اند؟ آیا آنها مهندسان سابق بودند زیرا شما نمی خواهید به آن افراد اعتماد کنید. یا به عنوان مثال، شرکت مدیریتی که ما استخدام کردیم توسط دو مدیر اجرایی در یک شرکت مدیریتی بسیار بزرگ‌تر تأسیس شد که از فرهنگ سازمانی خسته شده بودند و می‌گفتند: "ما می‌توانیم بهتر عمل کنیم."
آنها بیرون پریدند، کار خود را شروع کردند و واقعاً کار خوبی انجام دادند. پس پیشینه بنیانگذاران چیست. مت، شما به این موضوع، دارایی و تخصص کلاسی دست زدید. شما نمی خواهید یک شرکت مدیریت املاک را برای اداره 10 واحد خود استخدام کنید، در حالی که تمرکز آنها روی خود ذخیره سازی است. آنها دانش و کارایی را نخواهند داشت و حتی ممکن است اهمیتی هم ندهند. برخی از شرکت‌های مدیریت دارایی‌هایی را می‌پذیرند که نه فقط برای به دست آوردن درآمد، بلکه کار خوبی با آن انجام نمی‌دهند. و همچنین اگر در املاک کلاس C تخصص دارید، یک شرکت مدیریت املاک کلاس A را استخدام نکنید زیرا آنها کلاس C شما را گرانتر از توانایی پشتیبانی آن خواهند کرد. و راه های بسیار متفاوتی برای اجرای آن ها وجود دارد. بنابراین نه تنها خود ذخیره سازی و چند خانواده، بلکه کلاس است. شما همچنین یک شرکت مدیریتی می خواهید که به طور ایده آل در بازار شما متخصص باشد.
چند شرکت خوب مدیریت املاک در سطح ملی وجود دارد. ترجیح من منطقه ای است. بنابراین، برای مثال، چیزی که ما استفاده می کنیم، آنها فقط جنوب شرقی ایالات متحده را انجام می دهند تا ردپای آنها با ما مطابقت داشته باشد. آنها 26,000 واحد دارند. بنابراین آنها به اندازه کافی بزرگ هستند که کارایی در مقیاس داشته باشند اما به اندازه کافی کوچک هستند که اگر مشکلی واقعی وجود داشت و من نیاز به گرفتن کسی داشتم، می توانم با تلفن همراه آنها با صاحبان شرکت تماس بگیرم. بنابراین من سوال می‌پرسم، «خب، رد پای شما چیست؟ چند واحد داری؟» آنها چند واحد در بازار فرعی شما دارند؟ بنابراین اگر یک شرکت 10,000 واحد در دالاس داشته باشد و شما به آنها ملکی در لوبوک بدهید، اما آنها هرگز در لوبوک مدیریت نکرده اند، در لوبوک خوب نخواهند بود. شماره یک، آنها برای بیرون رفتن وقت نمی گذارند. شماره دو، آنها بازار را نمی شناسند. این یک بازار بسیار متفاوت است.
بنابراین اینها برخی از سؤالات هستند. و سپس یکی دیگر که بسیار حیاتی است که فکر می کنم بسیاری از مردم فکر نمی کنند بپرسند این است که شما واقعاً آنها را در مورد اینکه آقای و خانمی که شرکت مدیریت املاک ایده آل است، دوست دارید چه نوع رابطه ای با مالکان داشته باشید، احساس می کنید. از ملک؟ زیرا اگر آن‌ها از آن دسته شرکت‌های مدیریت املاک هستند که می‌خواهند شما را ترک کنید و فقط یک بار در ماه گزارش خود را بخوانید، کارساز نخواهد بود. این برای من یک پرچم قرمز بزرگ است. شما یک شرکت مدیریت املاک می خواهید که شما را به عنوان یک شریک ببیند تا بتوانید با هم کار کنید و با هم رشد کنید و یک رابطه ایجاد کنید. و این برای من یکی از بزرگترین کلیدهاست. و همانطور که گفتم، سؤالات بسیار بیشتری فراتر از آن وجود دارد، اما وقتی می نشینم تا با شرکت مدیریت املاک مصاحبه کنم، اینها برخی از مواردی است که من چندین سؤال می پرسم تا درباره آنها بیابم.

دیوید:
مت، وقتی نوبت به استخدام اعضای تیم می‌رسد، شاید مثل شما در مورد کاری صحبت می‌کردید که اندرو شروع به مقیاس‌بندی کرد تا بتواند برخی از کارهایی را که خودش انجام می‌داد از بشقابش خارج کند. چه چیزهایی را در این سالها یاد گرفته اید؟ ما در این مورد با هر دوی شما صحبت خواهیم کرد. توصیه هایی برای افراد دیگری که دارای چند خانواده کوچک یا چند خانواده بزرگ هستند. همه کارها را خودشان انجام داده اند. آنها در حال سوختن هستند، یا می خواهند مقیاس کنند، می خواهند بیشتر بروند. آنها صحبت ما را در مورد "من می خواهم یک پسر واقعی باشم" می شنوند.

اندرو:
نمی توان قیاس شخص دیگری را بدزدد. متشکرم. بله، مرجع قیاس رد صلاحیت شده است. متشکرم.

دیوید:
حفظ کنید. اندرو فقط به پهلو اعتراض کرد. احترام شما، اعتراض. بیش از حد استفاده شده است. خیلی خوب. بنابراین، به نظر شما چه چیزهایی است که مردم باید در هنگام استخدام به دنبال آن باشند یا از آن آگاه باشند؟

مت:
مدیریت اموال و مدیریت دارایی، مشاغل مردمی هستند. و بنابراین مردم برای همیشه در مشاغل کار نمی کنند. و بنابراین به عنوان یک شرکت مدیریت دارایی و همچنین به عنوان یک مدیر دارایی، شما دائماً استخدام خواهید کرد. منظورم، اندرو، می‌توانی بگوییم که من و تو مالک چند خانواده هستیم. همیشه، خوب این تکنسین تعمیر و نگهداری استعفا می دهد یا این مدیر سایت شغل دیگری پیدا می کند یا نماینده لیزینگ باقی می ماند یا هر چیز دیگری. بنابراین به طور مداوم تلاش برای جایگزینی صندلی در سمت PM وجود دارد. و بنابراین، این گفتگو وجود دارد، "اگر من خودم مدیریت باشم، شاید بخواهم یک تکنسین تعمیر و نگهداری جدید استخدام کنم؟ پس چه چیزی سر میز می آورند؟» وقتی برای اولین بار استخدام شدم، یکی از اولین افرادی که استخدام شدم یک تکنسین تعمیر و نگهداری بود و همه چیز در این مورد بود، من به کسی نیاز دارم که یک کامیون و ابزارهای زیادی روی آن داشته باشد. آنها می توانند بسیاری از چیزهای مختلف را که در مورد چیزهای مختلف می دانند، اصلاح کنند. جک همه معاملات با یک کامیون و بسیاری از ابزارهایی که برای آن معاملات در وسیله نقلیه نیاز دارند.
بنابراین اگر خودتان مدیریت می کنید، این چیزی است که می خواهید در نظر بگیرید. بنابراین، هر بار که می خواهید، مجبور به استخدام پیمانکاران شخص ثالث نیستید، مانند استخدام روتوروتر هر بار که می خواهید لوله کشی بگیرید. توالت شما پشتیبان می شود. خیلی بهتر است که فن تعمیر و نگهداری خود را با یک دستگاه ریشه زنی لوله کشی همراه داشته باشید تا خودش بتواند این کار را انجام دهد. این ۱۰ دهم هزینه ای است که یک لوله کش می خواهد بپردازد. بنابراین من فکر می‌کنم این فقط یافتن فرد مناسب برای نقشی است که باز کرده‌اید. بنابراین، برای افرادی که خود مدیریت می‌کنند، می‌تواند تکنسین تعمیر و نگهداری یا شخصی باشد که سابقه حسابداری دارد و می‌تواند مدیر سایت شما، مدیر دفتر شما برای جمع‌آوری اجاره‌ها، قبض‌های اجاره، و این‌جور چیزها باشد. و سپس منظورم، اندرو، من می دانم که این چیزی است که قبلاً در مورد استخدام مدیران دارایی در مورد آن صحبت کرده ایم. ما مجبور شدیم این کار را انجام دهیم. می دانم که شما هم این کار را کرده اید. برای اعضای تیم، برای شرکت‌های بزرگ‌تری که نمایندگان میدانی یا مدیران دارایی را نه برای مدیریت دارایی، بلکه برای سطح بعدی استخدام می‌کنند، درست است؟

اندرو:
و من می گویم یکی از رایج ترین اشتباهات بزرگ و کوچکی که می بینم این است که کسی فردی را برای مدیریت دارایی استخدام می کند و سپس انتظار دارد که مدیریت دارایی را انجام دهد. اگر شما یک عامل لیزینگ دارید که در حال اجراست... من برای شما مثالی می زنم که یکی از اولین افرادی که من در هیئت مدیره آوردم یک ادمین بود و او شروع به کمک به برخی از لیزینگ ها و معامله با مستاجران و همه چیزهای دیگر کرد. و بسیاری از مواقع اتفاقی که می افتد این است که اگر شما در صد واحد یا هر چیز دیگری هستید، آن شخص یا یک عامل لیزینگ یا حتی یک مدیر ملک را وارد می کنند و سپس می گویند: «باشه، عالی. این شخص متوجه شده است من بیرونم." و اکنون کاری که شما انجام داده اید این است که اکنون آن مدیر دارایی را به یک مدیر دارایی تبدیل کرده اید و این چیزی نیست که آنها را برای آن استخدام کرده اید و احتمالاً مجموعه مهارت آنها نیست.
بنابراین این چیزی است که باید از طرف شما، در سمت سرمایه گذار، آگاه بود و انجام آن بسیار وسوسه انگیز است. اما در هنگام استخدام اعضای تیم، چیزی که ما دریافتیم این است که مهارت ها و تجربه در درجه دوم اهمیت قرار دارند. شماره یک نگرش و فرهنگ و تناسب است. و وقتی می‌گویم تناسب فرهنگی، فقط به شما و تیم شما مربوط نمی‌شود، بلکه به دارایی‌ها و ساکنان شما نیز مربوط می‌شود. بنابراین مت، شما در مورد افراد تعمیر و نگهداری صحبت می کنید. این کاری است که همه انجام می‌دهند، «من به یک مرد با کامیون نیاز دارم و او ابزارها را در اختیار دارد و در واقع به موقع حاضر می‌شود. خوب، این یک مزیت است. و او به مدت 37 سال تعمیر و نگهداری بوده و دارای گواهینامه HVAC است. عالی. من او را استخدام می کنم.» اما اگر او بوی ساندویچ سه روزه مترو را بدهد که در تابستان در ماشین رها شده است و با مستاجران بداخلاقی می کند، نتیجه معکوس شما خواهد بود زیرا آن فرد تعمیرکار در واقع بیش از هرکس دیگری با ساکنان وقت دارد. در بسیاری از موارد، درست است؟

مت:
خوشحالم که مطرح کردی

اندرو:
آره بنابراین شما فقط برای مهارت استخدام نمی کنید. مهارت ها مهم هستند. اینطور نیست که آن را از پنجره چک کنید و کسی را استخدام کنید که خوب لبخند بزند، اما باید نگرش و رفتار درستی داشته باشید. در مورد شخص لیزینگ هم همینطور. نمی توانم به شما بگویم چند بار به یک رستوران رفته ام و دربان یا پیشخدمت آنقدر دوستانه و صمیمی بودند. من می گویم، "من می خواهم این شخص را استخدام کنم و به او یاد بدهم که چگونه یک عامل لیزینگ باشد."
منظورم این است که، بله، شما باید مکان مناسبی در ملک خود داشته باشید، باید امکانات رفاهی مناسب را داشته باشید، اما نکته شماره یک احساس است، مردم احساسات را به یاد می آورند، چه احساسی در آنها ایجاد می کنید. و به این ترتیب وقتی کسی از در می‌رود و با لبخندی از او استقبال می‌شود، یا شاید اگر شما یک چهار واحدی دریافت کرده‌اید، بنابراین شخص اجاره‌دهنده شما با او در واحد ملاقات می‌کند تا به آنها یک گشت و گذار بدهد. اگر آن شخصی که به تیم خود اضافه کردید تجربه شخصی عالی به آن ساکن بالقوه می دهد و آنها کمک می کردند و لبخند می زدند و همه اینها، فرقی نمی کند که تفاوت بین سیم کشی باطله و آلومینیوم را در مقابل تعویض با استفاده از CO/. خروجی های ARL این عالی است، اما بزرگ ترین تفاوت را ایجاد نمی کند.
بنابراین چه به دنبال یک عامل اجاره، مدیر املاک، تعمیر و نگهداری، هر یک از این موقعیت‌ها باشید، خواه مستقیماً یا بخشی از شخص ثالث استخدام کنید، نکته شماره یک نگرش، فرهنگ و رفتار است. شما نمی توانید آن چیزها را آموزش دهید. که ذاتی است. می توانید مهارت ها را آموزش دهید. و برخی از بزرگ‌ترین اعضای تیم ما که امروز نمی‌توانم زندگی بدون آنها را تصور کنم، با تجربه چند خانواده‌ای صفر نزد ما آمدند، اما آنها نگرش کنجکاوی، یادگیری، دوستانه و فقط می‌خواستند به مردم خدمت کنند.

دیوید:
این چیزی است که برای شنوندگانی که می‌خواهند وارد این فضا یا هر فضایی در املاک و مستغلات شوند، بسیار ارزشمند است تا درک کنند. انجام دادن." گویی زمانی که دانش را داشته باشید، همه چیز سر جای خود قرار می گیرد. اما افرادی که ما می شناسیم در این کار موفق هستند، شما دو نفر، هیچکدام از شما افرادی نیستید که فقط اطلاعات دارید، اما سوراخ های باسن شما.
اگر به ندرت کسی را نمی شناسید که واقعاً ... مگر اینکه آنها فوق العاده باهوش باشند و بتوانند از تند و تند بودن فرار کنند، بسیار نادر است که چنین چیزی را ببینید، درست است؟ به طور کلی، شما افراد موفقی را نمی بینید که با دیگران خوب نیستند. و بنابراین، داشتن این توانایی برای ایجاد احساس خوب در دیگران، ایجاد احساس راحتی در افراد با اعتماد کردن به شما، جمع آوری پول، فکر نمی کنم... من و برن در مورد این موضوع صحبت می کردیم، زمانی که شخصی برای شما یا یک مکان خصوصی قرارداد عملیاتی می آورد. تفاهم نامه و آنها می گویند، "در اینجا توافق چشم انداز است،" شما نه تنها نمی دانید که آیا آن را به کار خواهد کرد همانطور که آنها می گویند، شما حتی نمی توانید بدانید که آیا آنها فقط آن اعداد را ساخته اند. چگونه به عقب برگردیم و تأیید کنیم. شما مهارت انجام این کار را ندارید وگرنه احتمالاً LP در معامله نخواهید بود.
شما به انسان اعتماد می کنید، به احساسی که به شما می دهند و اگر باهوش باشید به سابقه ای که آنها دارند. بنابراین یادگیری این مهارت‌ها مانند نرخ سقف در مقابل NOI است. نرخ سقف نسبت به NOI نقش بزرگتری در افزایش ارزش خواص ایفا می کند، اما NOI چیزی است که می توانید کنترل کنید. شما می‌توانید مهارت‌ها را داشته باشید، اما اگر بتوانید مهارت‌های افراد را پایین بیاورید، از نظر نجومی تأثیر بیشتری بر ارزش دارد. درست مانند زمانی که ملکی را با هشت کلاهک خریداری کرده باشید و آن را به دو کلاهک فشرده کنید. تقریباً مهم نیست که با NOI چه اتفاقی افتاده است. خیلی بزرگتره افراد موفقی که به خصوص در اینجا می بینیم، همان جا خوش شانس می شوند. خوب، بله، منظورم روشی است که ریاضیات کار می کند. که ارزش بیشتری خواهد داشت.

مت:
آره نکته اصلی این است که یک تند تند نباشید. مهارت های مردم و توانایی مراقبت از مردم و رفع نیازهای آنها و فکر کردن به تصویر بزرگ واقعاً یکی از بزرگترین دارایی هایی است که هر صاحب کسب و کاری می تواند داشته باشد.

اندرو:
خیلی خوب. مت، وقتی صحبت از یک مدیر دارایی خوب می شود، چه مهارت هایی باید داشته باشد؟

مت:
من فکر می کنم که، شما مدیر املاکی را نمی خواهید که همیشه برای تماس های شما تاخیر داشته باشد. می‌توانید از نشانه‌های کوچکی استفاده کنید، خوب، من به مدیر املاکم ایمیلی فرستاده بودم و چهار روز طول کشید تا با من تماس بگیرند. و هر هفته یه تماس زوم باهاشون دارم و با 15 دقیقه تاخیر ظاهر میشن. آنها همیشه پراکنده هستند. بنابراین فقط تمام نکات اصلی مهارت های سازمانی هستند. یک مدیر دارایی به معنای واقعی کلمه بهترین شعبده باز است. آن‌ها با آن‌ها سروکار دارند، مجموعه‌هایی در راه است، و در پنجمین کار اجاره‌ها را انجام دادم، و آن سه واحد تهویه مطبوع از کار افتادند، و آن مستاجر از من خواست که به او زنگ بزنم و یک سوال برایم بفرستم. بنابراین، یک مدیر دارایی باید در میانه بسیاری از چیزهای مختلف قرار گیرد و یک لیست نسبتاً بزرگ کارها را مدیریت کند، و فهرست کارها می‌تواند به طور هم‌زمان شامل موارد مختلفی باشد.
بنابراین آنها باید صد در صد سازماندهی شده باشند و تست های کمی وجود دارد که می توانید برای فهمیدن میزان سازماندهی افراد یا علائمی که برای افرادی که سازماندهی نشده می بینید، استفاده کنید، آنها باید به عنوان یکی از بهترین نیازها برای مردم باشند. افراد و گرم مدیران املاکی که من دارم واقعاً در کاری که انجام می دهند خوب هستند. مستاجرین آنها را تقریباً شبیه والدین مجتمع آپارتمانی می بینند. مثل یک آپارتمان است، "این مادر یا پدری است که من می روم." و با مستاجرین به نوعی رفتار می کنند که انگار فرزندانشان هستند، زیرا آنها را زیر بال خود نگه می دارند، مراقب آنها هستند، آنها هر کاری را که نیاز دارند انجام می دهند. زمانی که مستاجر به چیزی نیاز دارد، آن را درست انجام می دهد. و من فکر می کنم علاوه بر آن ... مانند یک پدر و مادر خوب، شما نیازها را برطرف می کنید.
"اوه، HAVC شما کار نمی کند، خوب است." خوب، شما همچنین باید بتوانید نظم دهنده باشید. "خب، شما اجاره خود را در این ماه پرداخت نکردید، و بنابراین من فقط به شما اجازه نمی دهم... ماه آینده آن را به من برگردانید. شما هم نمی توانید یک نفر دیگر باشید.» و وقتی نوبت به مدیریت املاک می‌رسد، آنها باید این نگرش BS را نداشته باشند. شما باید از جهاتی شبیه دکتر جکیل و آقای هاید باشید تا بخواهید با مستاجر سخت رفتار کنید و اجازه ندهید آنها روی شما راه بروند، اما همچنین نسبت به آنچه مستاجر به شما احترام می گذارد و می داند دوست داشتنی و محترم باشید. که شما پشت آنها را گرفته اید و آنها می خواهند برای مدت طولانی در آنجا بمانند، زیرا می دانند که شما در صورت پیش آمدن از چیزهای آنها مراقبت خواهید کرد.

اندرو:
آره منظورم این است که وقتی به بهترین مدیران دارایی‌مان نگاه می‌کنم، هشت ویژگی متمایز وجود دارد. یکی، مهارت های سازماندهی خوب. مت، همانطور که شما گفتید، آنها در حال رسیدگی به فاکتورها و پرداخت ها و چک ها و اخراج ها هستند.

مت:
و هرگز توپ را نکشید.

اندرو:
آره و درخواست از صاحبان آنها و انواع چیزهای مشابه. شما به درخواست‌های ساکنین بسیار پاسخ می‌دهید، حتی آنهایی که آزاردهنده هستند یا احمقانه یا کوچک به نظر می‌رسند، زیرا مهم نیست. برای آن ساکن، مهم است. و توانایی تفکیک این دو چیز. شما هنوز هم می توانید اذیت شوید، فقط اجازه ندهید ساکنان آن را ببینند. به آنها احترام بگذارید مت، تو این را لمس کردی، تعادل قلب و بدون مدرک، همدل، مهربان، فهمیده، اما اجاره پرداخت می شود، درست مانند وام مسکن و مالیات بر دارایی به شما تعلق می گیرد. من سرمایه گذاران زیادی را دیده ام که با همدلی بیش از حد دچار مشکل شده اند. بین همدلی و همدردی تفاوت وجود دارد. همدلی درک شخص است، خواه او همدردی سوزان باشد، بیشتر شبیه "اوه، آره، باشه."

مت:
خوب، شما درگیر می شوید.

اندرو:
آره داره درگیر میشه این بهتر است. آره همدردی درگیر شدن است، همدلی درک بیشتر است. و همدردی مانند این است: «خب، باشه. مشکلی نیست. من میفهمم. فقط می توانید اجاره ماه آینده را جبران کنید.» حدس بزنید ماه آینده چه اتفاقی می‌افتد، "اوه، می‌دانید چیست، من یک لاستیک پنچر کردم."

دیوید:
من میرم درمانت کنم

اندرو:
آره به همین دلیل است که من دیگر مدیریت نمی کنم. من خیلی خوبم من آن پسر هستم. وقتی به من گفتند: «خب، ماشینم پنچر شد»، باورشان می‌شود. "بسیار خوب، من به شما اجازه می دهم ماه آینده پول من را پرداخت کنید و ما فقط یک حمله در اجاره ماه آینده خود و هر چیز دیگری انجام می دهیم." افرادی هستند که به عنوان مدیران دارایی بریده شده اند که می توانند با چکش در یک دست و در آغوش گرفتن در دست دیگر به دنیا نزدیک شوند. برای من، همیشه آدم در آغوش گرفتن، قلب خیلی خیلی بزرگ و همه چیز از این قبیل، اما من آدمی نیستم که در سمت چکش با مستاجرها و هر چیز دیگری خوب باشم. بنابراین من به عنوان یک مدیر دارایی خیلی کار کردم، بنابراین دیگر این کار را انجام نمی دهم.

دیوید:
شما دو نفر، باید با هم متحد شوید زیرا شما آغوشگر هستید و او چکش.

مت:
بله، نتیجه می دهد. درست. درست.

اندرو:
و چهارمین چیز این است که آنها باید بتوانند با سایر اعضای تیم، چه شما و چه شخص ثالث، رابطه خوبی برقرار کنند. در حالت ایده‌آل، آن‌ها با ملک طوری رفتار می‌کنند که مال آنهاست. من چند مدیر دارم که... شگفت انگیز است. قسم می خورم که آنها بیشتر از من مالک آن هستند. و تفاوتی که باعث می شود شگفت انگیز است. و هنگامی که سعی می کنیم آن را تشخیص دهیم، به آن احترام بگذاریم و به آن پاداش دهیم، فقط این نیست که «اوه، عالی، من این شخص را دارم که...» و ما آن را تشویق می کنیم و به او استقلال بیشتری برای انجام کارها می دهیم. ما مدیری داریم که به تازگی تصمیم گرفته است: «خب، من فکر می‌کنم آن طرف ساختمان با رنگ متفاوت بهتر به نظر می‌رسد.» رفت و رنگش کرد. و منطقه‌ای مثل این بود که «چیکار می‌کنی؟» و من اینطور گفتم: "نه، نه، نه، نه." ما به او اعتماد می‌کنیم و حدس می‌زنیم: «بسیار عالی به نظر می‌رسد. بقیه اموال را انجام دهید.» نه، باز هم، همه به خاطر این خودمختاری کوتاه نمی آیند، اما کسی که دوست دارد... خوب، آنها هنوز هم می توانند آن را برای شما مطرح کنند.

دیوید:
دقیقا. دقیقا.

اندرو:
این چیز را بگیرید و اجازه بگیرید. در این مثال خاص، او می‌دانست که ما با انجام این کار مشکلی نداریم، زیرا او خیلی خوب است. اما دقیقا حق با شماست این حس مالکیت است. فقط توجه داشته باشید، "اگر ما این را نقاشی کنیم، حتی بهتر به نظر می رسد." من می خواهم یک چالش 90 روزه انجام دهم که در آن افرادی که در تلاش برای ارتقاء یا کسب درآمد بیشتر یا موفقیت هستند، فقط به مدت 90 روز می گویند: "با همه چیز شخصی که برایش کار می کنید، درمان کنید، اگر در ملکی زندگی می کنید، آن را درمان کنید. انگار مال خودته.» اگر رئیس شما باشد و فکر کنید، "اگر این شرکت من بود، می خواستم چه کار کنم؟" و ببینید آیا این به طور مطلق زندگی شما را تغییر نمی دهد.

دیوید:
می دانید، حق با شماست زیرا وقتی ساکنی داریم که بیرون می آید و زباله های اطراف واحد را جمع می کند، حتی اگر از مال آنها نباشد و شما به واحد آنها بروید و تمیز باشد، همه چیز خوب و منظم است، ما قطعا بیشتر تمایل دارند که کمی به آنها آزادی عمل بدهند.

اندرو:
اوه، بله، صد در صد. انگار جادو است. کاری کنید که مردم شما را دوست داشته باشند و باعث می‌شوید مردم به شما اعتماد کنند. همانطور که شما گفتید، بهترین نقطه آنجا که او رنگ کردن آن را به عهده گرفت، ما گفتیم: "برو بقیه ملک را رنگ کن." و شما بلافاصله فکر کردید: "چگونه به آنها مسئولیت بیشتر، آزادی بیشتر، خودمختاری بیشتر و همه چیزهایی که می گوییم می خواهیم به آنها بدهم." همه ما از رئیس میکرومدیرینگ شکایت داریم، اما این سوال را از خودمان نمی‌پرسیم: «خب، چه کاری ممکن است انجام دهم که نیاز به مدیریت خرد دارد؟» بله، این همیشه تغییر مسئولیت به شخص دیگری است. به همین دلیل است که من مردم را تشویق می‌کنم که با چیزهایی مثل مال خودشان رفتار کنند، زیرا وقتی شما کسی هستید که پادشاه است، سر که تاج بر سر می‌گذارد سنگین است و شما نگران همه چیز هستید، وقتی می‌بینی شخصی که مایل به حمل آن است. باری با شماست، به طور خودکار قلب شما را به جایی که می خواهید بیشتر بدهید باز می کند.
دیو آزبورن داستانی را تعریف کرد که چگونه مت کینگ، که اکنون مدیر عامل GoBundance است، اولین دستیار او شد و مت گفت: "هی، همسرت به دیدنت می آید. من می روم قبل از اینکه او به اینجا برسد، اتاق هتل شما را تمیز کنم.» مت حتی می توانست چیزی بگوید: «نه همسرم. من اهمیتی نمی دهم.» اما او می‌گوید: «اگر دوست دخترم می‌آمد، می‌خواستم او به اتاق تمیز هتل بیاید.» من با دیو همانطور رفتار خواهم کرد که با خودم رفتار می کنم. و ببینید، او اکنون امپراتوری دیو را اداره می کند.

دیوید:
فکر می‌کنم نکته مغفول مانده این است که مت می‌دانست که اتاق دیو در زمان استراحتش به هم می‌خورد.

مت:
میدانم. او می‌گوید: «گوش کن، من می‌دانم که اتاقت در حال حاضر یک قطار خراب است و من می‌روم و کمک می‌کنم.» شهود آنجا بود.

دیوید:
منظورم این است، کریستا، او آنقدر باهوش است که بگوید، "هی، پس این مورد امروز به تقویم شما اضافه شد." او به من یک پیام متنی می‌فرستد، فقط برای اینکه بگوید، "حتما این را ببینید." اون منو میشناسه من تقویمم را بررسی نمی کنم. صبح نگاهش می کنم و می بینم باید چه کار کنم و کارم تمام است. این بخشی از قرار دادن خود به جای دیگران و مسئولیت پذیری این است که فکر کنید: "اگر من آن شخص بودم، این چیزی است که نیاز داشتم." بنابراین من فکر می کنم که این توصیه واقعا خوبی است. فکر کنم دو سه تا دیگه داری.

اندرو:
آره شماره یک، ما این موضوع را واقعاً به‌عنوان فردی ایده‌آل لمس کردیم که واقعاً با ساکنان و بقیه اعضای تیم درگیر است. همچنین یک نفر، و این زمانی است که شما شروع به افزایش مقیاس می کنید و کمی بزرگتر می شوید، کسی که می تواند به هدایت تیم کمک کند. بنابراین شما یک مدیر می گیرید، خوب پس از آن یک نماینده لیزینگ اضافه می کنید، حالا یک ناظر تعمیر و نگهداری دارید، و سپس یک متخصص تعمیر و نگهداری یا یک فرد زمینی اضافه می کنید، هر چه باشد، آن مدیر املاک کسی است که می تواند یک جلسه 10 دقیقه ای داشته باشد. صبح با مسئول تعمیر و نگهداری بگویید: «بسیار خوب. اینم سفارشات کاری ما بیایید آنها را اولویت بندی کنیم. برو بیرون. مراقب آن باش.» و سپس او در پایان روز بررسی می کند که کدام یک انجام شده است، کدام یک انجام نشده است، چرا. "هی، نماینده لیزینگ، این کار را بکن." و می تواند همه اینها را هماهنگ کند و انجام دهد.
و در نهایت کسی که در واگذاری کار مهارت دارد زیرا مدیر دارایی می تواند در دامی بیفتد که ما به عنوان کارآفرین در آن گرفتار می شویم. ما همه این کارها را خودمان انجام خواهیم داد زیرا این چیزی است که ما را به اینجا رسانده است. و این در واقع چیزی است که ما مجبور بودیم به برخی از مدیران املاک خود کمک کنیم تا از طریق آن رشد کنند: «نه، نگاه کنید، شما واحدهای زیادی دارید. بیایید برای شما یک نماینده لیزینگ بگیریم و این را به شما واگذار کنیم.» یا هنوز نباید این فاکتورها را روز به روز انجام دهید. این شخص دیگر باید این کار را انجام دهد. و سپس شما فقط تأیید می کنید که آنها این کار را انجام داده اند. بنابراین در حالت ایده‌آل این کسی است که می‌تواند کارها را به گونه‌ای واگذار کند که بتوانند رشد کنند و در مقیاس شما رشد کنند. امیدواریم که آنها بتوانند با شما به سمت بالا حرکت کنند.

دیوید:
حالا، مت، به طور خلاصه در مورد آن صحبت می کنید، اندرو اشاره کرد که یک نماینده لیزینگ باید شخصیتی دوستانه باشد. او گاهی اوقات افرادی را می بیند که در خرده فروشی کار می کنند، مانند: "اوه، شما باید کسی باشید که وقتی مردم با او تماس می گیرند یا با شما ملاقات می کنند، به تلفن پاسخ می دهید. چه چیزهای دیگری وجود دارد که یک شخص را به یک عامل لیزینگ خوب تبدیل می کند؟

مت:
بهترین نمایندگان لیزینگ لیزینگی که من دیده ام، آنهایی هستند که می توانند کمی پیشروی کنند و تا حدودی انگیزه مالی دارند. و بهترین کاری که می توان با یک عامل لیزینگ انجام داد این است که به آنها نوعی پاداش ارائه دهید، حتی اگر اینطور نباشد که یک مسکن معمولی اجاره نیم ماه یا چیزی شبیه به آن را در صورت سفارش دریافت کند. در یک شرکت مدیریت املاک بزرگتر، ممکن است چیزی کوچکتر از آن باشد زیرا آن عامل لیزینگ ممکن است هر چند هفته یکبار هشت یا نه واحد اجاره کند. بنابراین می تواند چیزی مهم باشد. بنابراین باید کسی باشد که این را ببیند: «هر چه بیشتر زحمت بکشم و بیشتر به پر کردن این ملک کمک کنم یا به پر کردن واحدهای خالی کمک کنم، پول بیشتری به دست خواهم آورد. این همسویی را داشته باشید و 50 دلار، صد دلار، هر چه باشد، به ازای هر اجاره نامه امضا شده ای که به عنوان مشوق آنها در بالای حقوق پایه خود دریافت می کنند، باید برای آنها معنی داشته باشد.
آنها باید برای آن گرسنه باشند. من همچنین متوجه شدم که آنها معمولاً جذاب هستند. آنها نزدیکترهای خوبی هستند، درست است؟ شما نمی توانید به مستاجر اجازه دهید که "اوه، من فقط یک هفته دیگر برمی گردم" یا هر چیزی که باشد. یک عامل لیزینگ خوب باید بگوید: «هی، گوش کن، امروز بعدازظهر سه نمایش دیگر دارم. آیا فکر نمی کنید می خواهید به برنامه اجاره تبدیل شوید؟ این واحد عالی نیست؟» و در نهایت، آنها باید فکر کنند که آنچه شما ارائه می کنید بهترین چیز از زمان تکه تکه نان است، درست است؟ آنها باید این را دوست داشته باشند، "ما یک استخر اینجا در این ملک داشتیم." یا، «حتی در پایین خیابان یک خواربارفروشی وجود دارد. لازم نیست ملک با استخر باشد. حتی اگر خانواده اصلی شما را نشان دهند، فقط امکانات رفاهی را فهرست می کنند، منطقه را بشناسید. "آیا آنها در حال ساخت یک مرکز خرید جدید در پایین خیابان هستند، یا متوجه شدید که پمپ بنزین یک Quicky Mart یا یک کارواش خودرو یا هر چیز دیگری اضافه می کند؟"
آنها منطقه را شناختند و به مستأجر چشم انداز اجازه دادند که بداند، "این منطقه خوبی است که من در حال نقل مکان به آن هستم. و این واحد خوبی است که من در حال انتقال به آن هستم." آنها باید با امکانات موجود در محل نیز آشنا شوند. آنها باید برای ملک متخصص باشند و هر چیزی را که در مورد آن صحبت می کنند هیجان انگیزترین چیز کنند. بنابراین فکر می‌کنم اینها ویژگی‌های عالی برای نمایندگان لیزینگ هستند و همچنین در پیگیری خوب هستند، در بسته شدن خوب هستند زیرا همه قرار نیست یک اجاره‌نامه را دنبال کنند. خروجی ها و همه چیز و یک چیز دیگر، در دنیای مدرن، من فقط یک عامل لیزینگ عالی را توصیف کردم، اما یک نماینده لیزینگ سطح بعدی، فردی است که در رسانه های اجتماعی خوب است و می تواند پست های اینستاگرام را برای ملک شما انجام دهد، که می تواند پست های فیس بوک را برای ملک شما انجام دهد. که می‌تواند مالکیت Google Pin Drop دارایی‌های رسانه‌های اجتماعی ملک شما را در اختیار بگیرد، زیرا آن‌ها نمایندگی‌های لیزینگ ستاره‌ای سطح بعدی هستند.

اندرو:
بنابراین صحبت از رسانه های اجتماعی، ما با یکی از تیم های مدیریت املاک خود تماس هفتگی داشتیم و از او پرسیدم: "این اجاره نامه ها از کجا آمده اند؟" او می گوید، "اوه، این یکی، این یکی، این یکی، این دو از TikTok آمده اند." وای، وای، وای، اوه، اوه، منظورت چیست که این اجاره نامه ها از TikTok آمده است. «اوه، بله، من همه اینها را انجام می‌دهم…» بنابراین چندین بار در روز معلوم می‌شود که او این ویدیوهای کوچک TikTok را منتشر می‌کند و این ملک دارای این تعداد زیادی از طرفداران است و او از آن اجاره می‌گیرد. و من می گویم، "خوب، می توانید لطفا به مدیران دیگر ما یاد دهید که چگونه این کار را انجام دهند؟" و برخی از آنها مانند، "باشه، عالی است. من یاد خواهم گرفت که چگونه این کار را انجام دهم.» من یکی را دارم که مانند "من TikTok انجام نمی دهم." من می گویم، "خوب، خوب. من شما را مجبور به انجام آن نمی‌کنم.» بنابراین بله، مهارت‌های رسانه‌های اجتماعی، این چیزی بود که کل تیم و کسب‌وکار ما یاد گرفتند، زیرا آن مدیر دوباره این کار را به تنهایی انجام می‌داد بدون اینکه من حتی چیزی بگویم. و من می‌گویم: «صبر کن، صبر کن، صبر کن، می‌توانی از TikTok اجاره بگیری؟» "حتما می تواند."
من اغلب کسی هستم که کسی در حوزه من با سوال املاک و مستغلات تماس می گیرد، هر چه که باشد. بنابراین اغلب دوستان قدیمی یا افرادی پیدا می‌کنم که واقعاً سعی می‌کنند بفهمند باید به چه آپارتمانی نقل مکان کنند. من یک بچه های املاک و مستغلات هستم، بنابراین آنها به من زنگ می زنند، مثل اینکه من می دانم چگونه جواب بدهم.

دیوید:
اوه، آره، اون همونجا

اندرو:
[نامفهوم 00:40:21] آپارتمانی در زندگی من. اما متوجه شدم که وقتی آنها در آن نقطه هستند، "آیا با زمزمه ها، دریاچه ها یا ارتفاعات می روم؟" آنها این لیست از تمام امکاناتی که دارند ایجاد می کنند و سپس اجاره ها را مقایسه می کنند. تجزیه و تحلیل عمیقی وجود دارد که اکثر مستاجران هنگام انتخاب محل نقل مکان به آن می پردازند زیرا در حالت ایده آل آنها برای مدتی در آنجا زندگی می کنند. آنها نمی خواهند بارها را جمع و جور کنند و مدام حرکت کنند. "این 2000 در ماه بود و در این مکان است، اما استخر ندارد و اجازه حیوانات خانگی را نمی دهد. این یکی اجازه حیوانات خانگی را می دهد و فقط 2,500 در ماه است، اما بله، بله بلا.
آنها واقعاً تلاش زیادی کردند تا به این موضوع نگاه کنند و وقتی شما در موقعیتی مانند آن هستید، که درگیر جایی هستید که قرار است بروید، من کاملاً معتقدم که یک عامل لیزینگ که پیگیری می کند، این کار را می فروشد. آنها در مورد اینکه چرا در ارتفاعات در مقابل زمزمه ها یا هر چیز دیگری خوشحال تر می شوند، کاملاً یک تغییر بازی است. وقتی می خواهید تصمیمی بگیرید و نمی خواهید تصمیم اشتباه بگیرید، این خیلی چیز بزرگی است. وقتی آن صدای اطمینان بخشی را دارید که باعث می شود فکر کنید... بیشتر مردم، هر چند عجیب و غریب، این را دریافت می کنند، زیرا خدا باید به من می گوید که به این یکی بروم زیرا این شخص تماس گرفته است، ما همیشه این اعتبار را قائل هستیم-

دیوید:
امضا کردن. قرار است باشد.

اندرو:
مداخله الهی درست زمانی که من سعی می کردم این موضوع را بفهمم، پیگیری کردند. حالا بعد از اینکه آپارتمان را به آنها نشان دادید، احتمالاً همان شب به خانه می‌روند تا با دوست پسر، دوست دخترشان صحبت کنند و بگویند: «کجا می‌خواهی نقل مکان کنی؟» به احتمال زیاد این همان کاری است که آن‌ها انجام می‌دهند زمانی که شما به طور الهی مداخله می‌کنید و در ساعت 8:30 تماس می‌گیرید و فقط مثل این می‌گویید: «هی، آیا سؤالی داشتی؟ من واقعاً دوست دارم شما را اینجا داشته باشم. فکر می‌کردم خیلی خوب با هم کنار آمدیم.» "اوه، خدای من، آنها ما را می خواهند. خوش اومدیم." ما حتی یک سگ هم نداریم. بیا بریم اونجا.» فقط همین یک چیز کوچک کاملاً می تواند تفاوت بزرگی ایجاد کند.

مت:
اجازه دهید به آن اضافه کنم. و دلیل آن این است که بیشتر مردم راه بیشتری را طی نمی کنند. و بنابراین وقتی این کار را می کنید، برای مردم تعجب آور است، درست است؟ مثل این است که شما معمولاً با این جمله، "هی، چطور بود؟" مانند، "هی، روغنت را اینجا در این مغازه یا هر چیز دیگری عوض کردی. چطور بود؟ خوشحال بودی؟» من آن تماس تلفنی را دریافت نمی کنم. و بنابراین وقتی این کار را می‌کنید، آنها می‌گویند: «هی، واقعاً اهمیت می‌دهند. جای خوبی است. اوه، من برای همیشه به آنجا خواهم رفت. و ما آن آپارتمان را اجاره می کنیم زیرا این شخص در واقع تلفن را برداشت و با من تماس گرفت. درست؟

اندرو:
مت، شما قبلاً به نکته بسیار خوبی اشاره کردید که فکر می کنم تفاوت بین مدیریت دارایی و مدیریت دارایی را برجسته می کند. و وقتی گفتید در مورد همسو کردن علایق اعضای تیم خود با موفقیت ملک صحبت کردید. اکثر شرکت های مدیریت املاک، اگر از آنها بپرسید "چه چیزی باید به این شخص پرداخت کنیم؟" آنها می‌گویند، "خب، بازار بین 24 تا 27 دلار در ساعت است، بنابراین ما آن را روی 25 تنظیم می‌کنیم." و این پاسخی است که معمولاً دریافت خواهید کرد. یک مدیر دارایی خوب می‌گوید، "باشه، عالی، این بازار است." اما اگر دارایی من سالانه صد هزار دلار درآمد خالص عملیاتی داشته باشد، من به اهدافم می‌رسم. اگه 120 بزنه دارم له میکنم. پس چه می شود اگر من آن را طوری تنظیم کنم که از یک هدف خاص گذشته باشد، مدیر دارایی درصد مشخصی از هر دلار بالاتر از آن را دریافت می کند. خوب حدس بزنید، حالا درآمد آنها با افزایش درآمد شما افزایش می یابد.
و ما این کار را با بسیاری از املاک خود انجام داده‌ایم و شگفت‌انگیز بوده است، زیرا مدیر دارایی می‌داند: «هی، اگر من روی این موضوع خیلی سخت کار کنم، فقط سرمایه‌گذاران در سراسر کشور یا برخی افراد در کالیفرنیا ایجاد نمی‌شود. پول بیشتر، همچنین برای من پول بیشتری خواهد آورد.» ما یک مدیر دارایی داریم که بیشتر از مناطق بالای او درآمد دارد، زیرا او تا به حال آن را از پارک بیرون انداخته است. و من بسیار خوشحالم که به معنای واقعی کلمه به او دو برابر بازار پرداخت می کنم، زیرا وقتی به میزان سود او نگاه می کنید، تقریباً بی ربط است زیرا او خیلی خوب کار می کند. بنابراین، این یک مهارت خوب مدیر دارایی است که مطمئن شوید... حتی اگر مدیر شما باشد، راهی پیدا کنید تا موفقیت او را با موفقیت شما هماهنگ کند تا همیشه در همان جهت رشد کنید.

دیوید:
بنابراین وقتی نوبت به سرپرستان تعمیر و نگهداری می رسد، این یک قطعه بسیار بزرگ دیگر است زیرا نگهداری ضعیف باعث می شود مردم دیگر تمایلی به زندگی در آنجا نداشته باشند. من فکر می کنم اکثر مردم به طور کلی تا زمانی که اتفاقی بیفتد که آرامش آنها را به هم بزند همان جایی که هستند می مانند. بنابراین صدای همسایه همسایه خیلی زیاد است. اولین افکار آنها احتمالاً این است: «از مدیریت بخواهید آن را برطرف کند. اگر درست نشد، من حرکت می کنم.» یا چیزی خراب است که درست نمی شود. همه تحملی دارند. و سپس در یک نقطه خاص آنها فقط به نقطه ای می رسند که می گویند: "من باید بروم تا این مشکل را برطرف کنم." و جای خالی بسیار گران است، هم به این دلیل که شما در حال حاضر نماینده لیزینگ هستید، باید به کسی پول بدهید تا برود و آن را دوباره پر کند، به علاوه مدت زمانی که کسی اشغال نکرده است، خالی است. و سپس نوبت، شما باید همه این موارد را دوباره رنگ کنید و دوباره انجام دهید. بنابراین ناظران تعمیر و نگهداری در واقع می توانند به کاهش هزینه های شما کمک کنند. دو موردی که هر یک از شما بچه ها فکر می کنید در مورد ناظران تعمیر و نگهداری چه مواردی را برجسته می کنید؟ مهمترین چیزهایی که می توانید توصیه کنید چیست؟

اندرو:
منظورم این است که فکر می‌کنم ما بر اساس این فرض عمل می‌کنیم که هرکسی که در موردش صحبت می‌کنید مهارت‌های اساسی تعمیر و نگهداری دارد. آنها تفاوت بین فیلیپس و سر صاف را می دانند که تقریباً تا آنجایی که من می توانم به آن برسم. پس من هیچ تشبیهی بهتر از این ندارم. شماره یک مشتاق مشارکت است. و منظور من از آن این است که آنها هستند، فقط این نیست: "خوب، من این پنج سفارش کار را دریافت کردم. تا زمانی که امروز این کارها را انجام دهم، حالم خوب است.» خب، شاید آنها در حال کار بر روی دستور کار شماره دو هستند و می‌بینند که ساکن بعدی، در خانه‌شان گیر کرده است. رطوبت را جذب کرده و دیگر جا نمی شود. بنابراین هر بار که آنها را می بینند که بیرون می آیند و مانند آنها شانه های خود را تکان می دهند. "اوه، یک ثانیه صبر کن." آنها می آیند، لولاها را تنظیم می کنند، "اوه، نگاه کن." و آن را در پنج دقیقه برای آنها ثابت کنید.
نیازی به دستور کار ندارد و سپس آنها فردی هستند که مشتاق هستند تا هر جا که مشکلی پیش بیاید به مدیر کمک کنند. یک مثالی که می توانم به آن فکر کنم این است که ما یک ناظر تعمیر و نگهداری داریم که اخیراً استخدام کرده ایم و او با یک دفترچه یادداشت به تماس های ما می آید و لیستی از چیزهایی که باید مرور شود و سپس از مواردی که در مورد آنها صحبت می کنیم یادداشت برداری می کند تا بتواند دنبال کند. به آنها رسیدگی کنید و از آن مراقبت کنید. و ما هرگز از او نخواستیم که این کار را انجام دهد. منظورم این است که او خیلی مشتاق است که مشارکت کند و بخشی از آن باشد. پس این بزرگ است. و سپس یکی دیگر از آنها که من نیز می‌توانم بگویم، و آنها به هم گره خورده‌اند، این است که یک فرد تعمیر و نگهداری که می‌داند این یک تلاش تیمی است.
آره باشه. او پنج سفارش کاری برای انجام دارد، اما ممکن است یک پیمانکار در محل داشته باشد که در حال بازسازی واحد است که باید مطمئن شود که تجهیزات وجود دارد و مدیر، مدیر دارایی آنجاست تا مطمئن شود که او سفارش تدارکات را دریافت کرده است. زیرا معمولاً تعمیر و نگهداری لوازم خود را سفارش نمی دهد. گاهی اوقات اینطور نیست، اما اغلب این یک تلاش تیمی است با این جمله: «خوب، ما به این نیاز داریم. مدیر مطمئن می شود.» و فقط مایل به ورود و کمک در هر کجا که لازم است. و صراحتاً احتمالاً یکی از بدترین جنبه‌های نگهداری در یک مجتمع آپارتمانی بودن است، زیرا ساعت 2:30 بامداد کریسمس با شما تماس می‌گیرند که شخصی یک خرس عروسکی را به داخل توالت هل داده و در حال حاضر آن واحد را سیل می کند.
نه اینکه کسی هرگز از آن لذت ببرد، اما کسی که بتواند بگوید، "خوب، این بخشی از خدمات رسانی به این جامعه است و چیزهایی از این دست قرار است اتفاق بیفتد." و امیدواریم که به عنوان یک مدیر دارایی خوب، این کار را با آنها جبران کنید. ما چنین موقعیت‌هایی داشته‌ایم و به آن شخص نگهدارنده مانند یک کارت هدیه می‌فرستیم مانند: «برو همسرت را برای شام ببر. ملک ما شب سال نو شما را خراب می کند.»

دیوید:
باشه میفهمیم از این بابت متاسفم. و ممنون که جواب تلفنت را دادی و رفتی و مراقب بودی. این عالیه

اندرو:
بله.

مت:
برای اضافه کردن به آن، خنده دار است، فقط به نظر می رسید که یک موضوع مشترک در بین تیم مدیریت املاک است، بنابراین مدیر سایت، عامل اجاره، هر چه احساس مالکیت داشته باشد. و نحوه نشان دادن احساس مالکیت برای تکنسین تعمیر و نگهداری مواردی از این قبیل است، "خب، ما در این ماه 20 سفارش کار داریم، به این معنی که این 20 مستأجر منتظر هستند تا کاری برای آنها انجام دهم و اکنون منتظر هستند. و این اشکالی ندارد و بنابراین باید سرعتم را بالا ببرم. من باید این دستورات کاری را حذف کنم.» هر چه. یک تکنولوژی تعمیر و نگهداری بد شانه های خود را بالا می اندازد و می گوید: "خب، همین است-"

دیوید:
وقتی به آن می رسم به آن می رسم.

مت:
آره وقتی بهش میرسم بهش میرسم و همه‌ی ما فن‌آوری‌های تعمیر و نگهداری را دیده‌ایم که این فلسفه را دارند و همچنین تکنسین‌های تعمیر و نگهداری شلوغی هستند که می‌گویند: «گوش کن، این قابل قبول نیست. این افراد به من نیاز دارند.» سپس این یک احساس مالکیت است و آنها واقعاً ... نشان دادن تماس های دفترچه یادداشت. ما فن‌آوری‌های تعمیر و نگهداری داشته‌ایم که به ما می‌گویند، «گوش کن، ما داشتیم واحد را نوبت می‌دادیم»، به این معنی که وقتی یک واحد تخلیه می‌شود، تعمیر و نگهداری در محل، افرادی بودند که واحدها را تغییر می‌دادند. آنها نزد ما آمدند و گفتند: «هی، ما به کمک کمی نیاز داریم. و این جهان در واحد تبدیل می‌شود، زیرا آژانس‌های زیادی ظاهر شدند و آنها از ما کمک خواستند، زیرا می‌دانستند که نمی‌توانند جریان سفارش کاری خود را حفظ کنند و برای خروج از تعادل سفارش کاری مشکلی نیست. چون می دانستند این چیزی است، مثل مالکیت.
آنها می دانستند که مسئول آن هستند. بنابراین آنها گفتند: "آیا می‌توانیم کمک کوتاه‌مدتی به ما کمک کند تا کمی نقاشی کنیم و زباله‌ها را بیرون بیاوریم؟" هر چه. و ما گفتیم: "مطمئناً، قطعا." چون می دانستیم که اهمیت می دهند. به همین دلیل چنین درخواستی کردند. و به این دلیل نبود که آنها نمی خواستند کار را انجام دهند. به این دلیل است که تعهدات آنها شروع به از بین رفتن می کرد.

اندرو:
آره و آخرین موردی که می خواهم به آن بپردازم وجود دارد. بنابراین هرکسی که گوش می‌دهد ممکن است بگوید: «بچه‌ها خیلی خوب است که شما سه نفر از این جفت‌های نگهداری فوق‌العاده دارید. من فقط سعی می کنم کسی را وادار کنم که واقعاً ظاهر شود و کاری را به موقع انجام دهد." مشکل ما هم الان همینه منظورم این است که من و مت و دیوید در مقیاسی هستیم که این اعضای تیم را در اختیار داریم، اما تعمیر و نگهداری احتمالاً سخت‌ترین موقعیت برای ما در حال حاضر است. و ما متأسفانه افرادی را استخدام کرده‌ایم که با این ویژگی‌هایی که قبلاً در مورد آنها صحبت کردیم مناسب نیستند و مجبور شدیم آنها را رها کنیم. بنابراین اگر آنجا نشسته اید و می روید، «خب، عالی است، همه این شخصیت های ایده آل. من فقط یک سری ویژگی های شخصیتی می خواهم. من فقط می خواهم کسی ظاهر شود.» آره ما هم این مشکل رو داریم این فقط شما نیستید. امیدواریم که اگر فدرال رزرو بیکاری بیشتری ایجاد کند، امیدواریم یکی از مزایای جانبی این باشد که یافتن افراد خوب آسان تر می شود. اما این مشکلی است که ما هم داریم. بنابراین اگر شما آن را تجربه می کنید، احساس بدی نداشته باشید. احتمالا شما نیستید

دیوید:
همه قورباغه ها را می بوسند. ما در مورد فرد ایده آل صحبت می کنیم. این بدان معنا نیست که آنها را در اولین تلاش یا حتی در دهمین تلاش به دست آورید. غالباً این یک مهارت واقعی است که بفهمید چگونه می توانید افراد مناسب را پیدا کنید، به همین دلیل است که وقتی آنها را دارید با آنها خیلی خوب رفتار می کنید زیرا می خواهید آنها با اموال شما رفتار کنند و آنها احتمالاً همانطور که شما با آنها برخورد می کنند. خیلی وقت ها درمان کنید خب بچه ها ممنون این فوق العاده بوده است. و این در مورد موضوعی است که ما اغلب در مورد آن صحبت نمی کنیم زیرا فقط تا آنجا که می توانید املاک و مستغلات بخرید، پول دیگران را قرض کنید، سریع، شل و بی پروا وارد آنجا شوید، فقط اسپری کنید و طعمه کنید و خواهید توانست چند بار به هدف ضربه بزنید و پول زیادی به دست خواهید آورد. و این هدف بسیار تنگ‌تر می‌شود و بسیار سخت‌تر می‌شود.

اندرو:
"این در آینده کار خواهد کرد."

دیوید:
دقیقا همینطوره. پس قبل از اینکه شما را از اینجا بیرون کنم، مت، مردم از کجا می‌توانند درباره شما اطلاعات بیشتری کسب کنند؟

مت:
آنها می توانند در مورد من در وب سایت شرکت ما، derosagroup.com، DEROSA-group.com بشنوند. یا می توانند من را در اینستاگرام در themattfaircloth دنبال کنند.

اندرو:
مت همچنین کتابی برای BiggerPockets نوشته است. آن کتاب چه بود؟

مت:
به آن افزایش سرمایه خصوصی می گفتند. و این چیزی واقعا هیجان انگیز است. و من فکر می کنم که روابط سرمایه گذار و روشی که شما پول بیشتری برای معاملات خود جمع آوری می کنید و رفتاری که با سرمایه گذارانی که قبلاً در معاملات خود دارید، چیزی خواهد بود که حتی بیشتر خواهد شد، همیشه مهم است، اما حتی بیشتر در تغییر اقتصاد مهم است. بنابراین همه باید افزایش سرمایه خصوصی را در biggerpockets.com/store بررسی کنند.

دیوید:
خیلی خوب. و کوش، مردم از کجا می توانند درباره شما بیشتر بدانند؟

اندرو:
فقط وب سایت Vantage Point Acquisitions را جستجو کنید vpacq.com است. همچنین با یک همکار در BiggerPockets تماس بگیرید تا بتوانیم به آنجا متصل شویم. و اگر تا پایان این پادکست پیش رفته اید و یا فردی هستید که عاشق مدیریت دارایی هستید یا می گویید «من واقعاً می خواهم آن را یاد بگیرم»، سه مورد از چهار مورد اخیر ما به تیم ما از شنوندگان BiggerPockets آمده است. افراد شگفت انگیزی هستند که به این پادکست گوش داده اند و ما به دنبال یک پادکست دیگر هستیم. بنابراین اگر می‌خواهید در بخش مدیریت دارایی کسب‌وکار با ما کار کنید، لطفاً به وب‌سایت بروید. یک برگه در آنجا و پیوندی برای درخواست وجود دارد. و من مشتاقانه منتظر همکاری با شما هستم.

دیوید:
آره و من می توانم در آن امضا کنم. اندرو شریک چند خانواده من است. ما با هم ملک می خریم و افرادی که برای کار ما آمده اند فوق العاده بوده اند. و در واقع با پورتفولیوهای خود پیشرفت زیادی کرده اند. این یک راه واقعا، واقعاً خوب برای یادگیری است که وقتی برای کسی کار می‌کنید که شما را در سطح بالایی نگه می‌دارد، به شما یاد می‌دهد که کارها را به روش درست انجام دهید، برای شما الگوی مناسبی برای برخورد با آن قرار می‌دهد. و آن عادت‌هایی که ایجاد می‌شوند، چیزهایی هستند که قبلاً درباره نگرش و شخصیتی که شما به کار می‌آورید، صحبت کردیم. پس لطفاً، اگر اهل چند خانواده هستید، تماس بگیرید.
خیلی خوب بچه ها، من شما را از اینجا بیرون می کنم. از شما بسیار سپاسگزارم که از دریاچه تاهو خود [نامفهوم 00:53:07] وقت گذاشتید تا چند خانواده با من و شنوندگانمان صحبت کنید. و امیدوارم این به افراد زیادی کمک کند. دفعه بعد می بینمت

اندرو:
بعدا می بینمت.

دیوید:
این دیوید گرین برای مت "The Scorekeeper" Faircloth و Andrew "The Hamburgler" Kushman است که تمام قیاس های من را با امضای قرارداد می دزدند.