شما حقوق صاحبان سهام می تواند باشد سس مخفی برای بازنشستگی زودتر. با تعداد زیادی صاحب خانه و سرمایه گذاران املاک اجاره ای در سراسر کشور نشستن بر روی صدها هزار سهام در خانهیکی می پرسد، «اگر تو چی؟ از این سهام به دام افتاده برای ساختن ثروت استفاده کرد؟" و اگرچه اکثر صاحبان خانه نمی خواهند خانه های اصلی خود را بفروشند، با نرخ های بالاتر وام مسکن بازپرداخت کنند، یا ریسک خرید HELOC با قیمت بالا را دارند. صاحبان املاک اجاره ای در موقعیت عالی برای استفاده از موقعیت های سهام عظیم خود برای ارتقاء هستند به سرمایه گذاری های بزرگتر و بهتر آوردیم کریس لوپز، سرمایه گذار و عامل مستقر در دنور، برای توضیح.
کریس توانسته است قابل توجهی بسازید نمونه کارها املاک و مستغلات خیلی سریع، اما حتی خودش هم اعتراف می کند که کمی دیرتر شروع کرده است. کریس پس از اینکه بیشتر دوران حرفهای خود را بهعنوان یک بازاریاب اینترنتی کار کرد و تبدیل به معاملهگر روزانه شد، همه چیز را رها کرد تا به عنوان یک عامل و سرمایهگذار پسند سرمایهگذار، ابتدا وارد حوزه املاک و مستغلات شود. و به عنوان یک سرمایه گذار دنور، خانه هایی را دیده است که چند سال پیش خریده است منفجر شدن در ارزشو بسیاری از سرمایه گذاران دیگر نیز همین احساس را دارند. بنابراین، اگر در آستین، بویز، رالی، فینیکس یا هر مکان دیگری هستید بازارهای رونق املاک و مستغلات، ممکن است به نظر برسد که روی انبوهی از ثروت نشسته اید که نمی توان به آن دست زد. اما شما اشتباه می کنید.
در این قسمت، کریس از آنجا عبور می کند چگونه صاحبان خانه و سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند سهام "به دام افتاده" را باز کنند در خانه هایشان او می گذرد چه زمانی برای خرید، فروش، یا تعمیر و نحوه استفاده از ماشین حساب اجاره املاک BiggerPockets برای تصمیم گیری بهترین حرکت کریس می داند که هر ملکی ارزش فروش/ارتقا را ندارد، اما اگر شما چند ملک بیدرخشید را معامله کنید برای جریان های نقدی، می توانید سالها سریعتر به اهداف بازنشستگی خود برسید، با پول بیشتر و استرس کمتر. بنابراین، می خواهید قفل سهام خانه خود را باز کنید و مسیر خود را به بازنشستگی زودهنگام? بچسبید!
برای گوش دادن به پادکست های اپل اینجا را کلیک کنید.
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
میندی:
به پادکست BiggerPockets Money خوش آمدید، جایی که با کریس لوپز مصاحبه می کنیم و در مورد اینکه با سهامی که در خانه شما گیر کرده است، صحبت می کنیم.
کریس:
بنابراین من فکر می کنم همیشه به این می رسد که "هی، اهدافت چیست؟" و در مورد اهداف خود واقع بین باشید، زیرا تمام املاک و مستغلات وسیله ای است برای رساندن شما به هدفتان. بنابراین، فکر می کنم خیلی خوب است که مردم این مشکل جدید را که دارند دوباره ارزیابی می کنند. و در حالی که آنها در حال ارزیابی مجدد مشکل هستند، بازار همچنین اهداف شما را در حال حاضر و چگونگی تکامل آنها بررسی می کند. زیرا این به ما ستاره شمالی را می دهد که کجا برویم، و به ما کمک می کند تا تصمیمات مناسب را بگیریم.
میندی:
سلام. سلام. سلام. اسم من میندی جنسن است، و مثل همیشه با من همراهی میزبان، اسکات ترنچ، فکر به پول او و پول او روی ذهن است.
اسکات:
عالی. چه معرفی فوق العاده ای از طرف میزبان بدنام من.
میندی:
اون اسنوپه من و اسکات اینجا هستیم تا استقلال مالی را کمتر ترسناک کنیم. آیا واقعاً فکر میکردید که Notorious BIG بود؟ اشکالی ندارد. این حتی بهتر بود. من و اسکات اینجا هستیم تا استقلال مالی را کمتر ترسناک کنیم، کمتر صرفاً برای دیگران ایجاد کنیم. برای اینکه شما را با هر داستان پولی آشنا کنیم، زیرا ما واقعاً معتقدیم آزادی مالی برای همه قابل دستیابی است، مهم نیست که چه زمانی و از کجا شروع می کنید.
اسکات:
درست است. چه بخواهید زودتر بازنشسته شوید و به سراسر جهان سفر کنید، سرمایه گذاری های کلان در دارایی هایی مانند املاک و مستغلات انجام دهید، کسب و کار خود را راه اندازی کنید یا سبد املاکی را که از قبل ساخته اید ارزیابی کنید، ما به شما کمک می کنیم به اهداف مالی خود برسید. و پول را از سر راه خود بردارید تا بتوانید خود را به سمت رویاهای خود راه بیندازید.
میندی:
اسکات، امروز بسیار هیجان زده هستم که با کریس لوپز صحبت کنم. او یک سرمایه گذار و نماینده محلی دنور است، و ما می خواهیم با او در مورد اینکه با تمام سهامی که در خانه شما گیر کرده است، صحبت کنیم. اما قبل از این کار، بخش جدیدی در پادکست پول BiggerPockets به نام Moment Moment داریم که در آن یک هک، انعام یا ترفند پول را به اشتراک می گذاریم تا در سفر مالی به شما کمک کند. لحظه پول امروز است، اگر در پس انداز مشکل دارید، از نردبان پس انداز استفاده کنید. اینجاست که شما یک جایزه مانند AirPods یا یک روز اسپا انتخاب میکنید و هزینه آن را دو تا سه برابر ارزش آن ضرب میکنید. پس از رسیدن به هدف پس انداز به اضافه هزینه کالا، به خود پاداش دهید. آن مورد را دریافت کنید. پس از آن، کالای گرانتری را انتخاب کنید و فرآیند را از اول شروع کنید. اگر نکته پولی برای ما دارید، لطفاً آن را از طریق ایمیل به اشتراک بگذارید
اسکات:
و به عنوان یادآوری، ما همیشه به دنبال مهمانانی هستیم که در برنامه بیایند تا داستان پولی خود را به اشتراک بگذارند، یا به عنوان مهمان برای قسمت های جمعه مالی ما بیایند. بنابراین اگر علاقه مند هستید، لطفاً به آدرس biggerpockets.com/guest یا bigger pockets.com/financereview اقدام کنید.
میندی:
قبل از اینکه کریس را بیاوریم، بیایید کمی استراحت کنیم.
و ما برگشتیم کریس لوپز یک مشاور املاک و مستغلات دنور و سرمایه گذار است. او را می توان در کانال یوتیوب BiggerPockets دید و همچنین او بنیانگذار Envision Advisors است. کریس، به پادکست پول BiggerPockets خوش آمدید.
کریس:
هی میندی من هیجان زده هستم که اینجا هستم، و آماده هستم که با پول صحبت کنم و کمی خرید کنم.
میندی:
خوب، امروز می خواهیم در مورد املاک صحبت کنیم. کریس، کمی در مورد خودت و اینکه در چه چیزی تخصص داری به ما بگو.
کریس:
بنابراین، مانند بسیاری از افراد، مشاور املاک و سرمایه گذار املاک بودن اولین شغل من نبود. من اخیراً 40 ساله شدم و حدود هشت سال پیش برای دومین بازی خود در زندگی آماده بودم. که از اولین کسبوکارهای من که بازاریابی اینترنتی زیاد بود و معاملات روزانه زیاد در بازار سهام و بازار ارز خارج میشد. بنابراین پاسخ کوتاه این است که من در بازاریابی اینترنتی چیزهای زیادی یاد گرفتم و در آنجا موفقیت زیادی داشتم. و من مانند بسیاری از مردم، در معاملات روزانه و معاملات ارز خارجی کار وحشتناکی انجام دادم. بنابراین همه اینها باعث شد که به عقب برگردم تا متوجه شوم: «میدانی چیست؟ املاک و مستغلات جایی است که در 20 سالگی می خواستم به آنجا بروم، اما منابع و پولی برای آن نداشتم. اما الان در اوایل 30 سالگی هستم. من تجربه کردم، مقداری پول گرفتم، تجربه خیلی بیشتری به دست آوردم. من می توانم بیرون بروم و شروع به انجام آن کنم.»
بنابراین در آن زمان تصمیم گرفتم شغلم را به سمت املاک و مستغلات سوق دهم، زیرا به منبع درآمد جدیدی برای کسب و کارم نیاز داشتم و همچنین می خواستم وارد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شوم. بنابراین من به این موضوع اعتقاد زیادی دارم، هر چه بیشتر بتوانم علایق و حرفه ام را با اهداف بلندمدت بازنشستگی، اهداف سرمایه گذاری ادغام کنم، بهتر است. بنابراین من یک اصلاح و تلنگر انجام دادم، پول درآوردم، اما از آن متنفر بودم. عمده فروشی را امتحان کرد. این برای من نبود. اما با رفتن به آنجا و صحبت با مشاوران املاک، و رفتن به آنجا و شروع به انجام معاملات املاک، متوجه شدم: «وای. در دنیای مشاوران املاک فرصت بزرگی وجود دارد که بتوانم به آنجا برویم و نماینده باشم و به مردم کمک کنم که بیرون بروند و کاری را که من میخواهم انجام دهم.» چیزی که اصلاح و تلنگر یا کسب درآمد کوتاه مدت از عمده فروشی نیست، بلکه چگونه می توانم به آنجا بروم و سرمایه گذاری کنم تا در 20 سال آینده بتوانم به اهداف بازنشستگی خود برسم.
بنابراین من مهارت های بازاریابی اینترنتی خود را به کار بردم و از آن برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک استفاده کردم. برای شروع ساختن کسبوکارم، معرفی نامم، مهندسی کار میکند. و من در مورد کمک به مردم در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در اینجا محلی در دنور کار کردم. بنابراین من خیلی روی محله دنور و طرز فکر و روند سرمایه گذاری طولانی مدت املاک و مستغلات تمرکز کرده ام. بنابراین، ما را به ارائه می رساند.
اسکات:
آره بنابراین یکی از چالشهایی که سرمایهگذاران املاک و مستغلات دنور، از جمله من، احتمالاً شما، کریس، و میندی، شما را نیز شامل میشود، این است که ما در 10 سال گذشته سرمایهگذاری در ملک در اینجا واقعاً خوب عمل کردهایم. ارزش ملک به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. شما یک ملک را پنج، شش، هفت، هشت سال پیش خریداری کرده اید، ممکن است ارزش آن دو برابر شده باشد یا نزدیک به آن باشد. ممکن است چند ملک را با پول نقد بازپرداخت کرده باشیم. من شخصاً روی انبوهی از سهام نشسته ام و احساس می کنم گیر کرده ام. من بسیار خوشحالم که این مشکل را دارم. من از این مشکل شکایتی ندارم، اما گیر کردم. درست؟
زیرا اگر من ملک را بفروشم، باید مالیات بر سود را بپردازم. من باید وام مسکنم را بپردازم، و سپس باید این پول نقد را در چیز دیگری که منطقی است استفاده کنم. اگر ملک دیگری را بخرم، به عنوان مثال، بدون معاوضه 1031، 3 درصد وام مسکن خود را با 5 یا 6 درصد وام مسکن عوض می کنم. اگر 1031 مبادله کنم، همین کار را انجام می دهم. باید وام مسکن را عوض کنم اگر من برای بیرون آوردن پول نقد بازپرداخت کنم، همان معامله. من دارم نرخ بهره پایینم رو عوض میکنم بنابراین این مشکل افزایش نرخ بهره، به نظر من، واقعاً برای ما که سرمایه گذاری کرده ایم، مشکل جالبی ایجاد کرده است. و من تعجب کردم که نظر شما در مورد دسترسی به آن سهام چیست و سرمایه گذاران چگونه با این مشکل خوب برخورد می کنند؟
کریس:
بله، و این راهی برای شروع با آن است. داشتن مشکل بزرگی است. این مشکل موفقیت آمیز در جهان اول است و مکان هایی مانند دنور، آستین، سالت لیک سیتی، بسیاری از بازارهایی که در دهه گذشته مورد استقبال قرار گرفته اند، این مشکل را دارند. اساساً چیزی است که کسی ملکی را چند سال پیش با نرخ سقف 7، 8، 9 درصد خریداری کرده است. یک اجاره بسیار خوب سریع، اجاره ها 40، 50 درصد افزایش یافته است. مقادیر دو یا سه برابر شده است. بنابراین در حال حاضر، نرخ سقف فشرده شده است. بنابراین در حال حاضر، نرخ سقف 4٪ و 5٪ است. و هرچه نرخ سقف کمتر باشد، معمولاً اجاره بدتر است. بنابراین، این چالش جالب را برای افرادی که میگویند، «هی، من جریان نقدی خوبی در داراییام کسب میکنم، ایجاد میکند. 800 تا 1,200 دلار در ماه تخفیف برای اجاره یک خانواده در اینجا در دنور. من 200,000 دلار در مانده وام مسکنم با 3.25٪ باقی مانده ام، اما ارزش ملک من 800,000 دلار است. و این همه نکاتی است که شما در مورد "چه کار می کنید؟"
بنابراین فکر میکنم برای مردم واقعاً مهم است که ابتدا یک گام به عقب بردارند و یک مرور کلی از اهدافشان انجام دهند، زیرا از خودم مثال میزنم. وقتی مجرد بودم شروع به خرید ملک کردم. خب الان متاهلم، یه کار جدید دارم و دو تا بچه کوچولو دارم. زندگی من به طرز چشمگیری تغییر کرده است. بنابراین اهداف من تغییر کرده است و همچنین میزان زمانی که می خواهم برای سرمایه گذاری املاک و مستغلات خود بگذارم نیز تغییر کرده است. میخواهم با بچههایم وقت بگذرانم، نه اینکه بیرون بروم و دیوارها را نقاشی کنم. بنابراین من فکر می کنم همیشه به این می رسد که "هی، اهدافت چیست؟" و در مورد اهداف خود واقع بین باشید، زیرا تمام املاک و مستغلات وسیله ای است برای رساندن شما به هدفتان. بنابراین، فکر می کنم خیلی خوب است که مردم این مشکل جدید را که دارند دوباره ارزیابی می کنند. و در حالی که آنها در حال ارزیابی مجدد مشکل هستند، بازار همچنین اهداف شما را در حال حاضر و چگونگی تکامل آنها بررسی می کند. زیرا این به ما ستاره شمالی را می دهد که کجا برویم، و به ما کمک می کند تا تصمیمات مناسب را بگیریم.
و منظورم این است که در بسیاری از مواقع هیچ پاسخ درست یا غلطی برای افراد در رابطه با عدالت وجود ندارد. و من فکر می کنم خیلی مهم است که ابتدا به این موضوع نگاه کنیم، "هی، اگر این را بفروشم، عواقب مالیاتی من چیست؟" یعنی من خانه را هک کرده ام. اسکات، شما خانه را هک کرده اید. بسیاری از شنوندگان BiggerPockets هاوس را هک کرده اند. اگر در فرصتی هستید که می توانید ملکی را بفروشید و در آن معافیت از سود سرمایه دو سال از پنج سال قرار دارید، خوب، ممکن است زمان بسیار خوبی برای خرید و گرفتن 200 باشد. ، 300,000 دلار از حقوق صاحبان سهام خارج از جدول است. آن هدیه را از عمو سام بگیر و با آن بدو. در حال حاضر، اکثریت قریب به اتفاق مردم نمی توانند به این محرومیت از سود سرمایه دسترسی داشته باشند. و سپس مردم به این فکر میکنند که «اوه، خوب، من نمیخواهم از شر 3 درصد نرخ بهره خلاص شوم». خوب، بله، اما من فقط به آن یک معیار نگاه نمی کنم. زیرا سناریوهای زیادی وجود دارد که با نگه داشتن آن 3 درصد، در حالی که در حال صرفه جویی در پول هستید، یک دلار در اینجا پس انداز می کنید. اما در واقع با عدم استفاده مجدد از آن با اهرم و دارایی با نرخ سرمایه بهتر، 10 دلار در خلق ثروت را در اینجا از دست می دهید.
بنابراین، در واقع به اجرای چندین سناریو در بسیاری از موارد منجر می شود. هی هدفت رو مشخص کن و سپس، «با آن ملک چه کنم؟ اجازه دهید در واقع فقط سناریوها را اجرا کنم. آیا باید آن را پرداخت کنم؟» و برای بسیاری از مردم، این پاسخ درستی نیست. زیرا اگر برای اهداف بازنشستگی خود نیاز به جمع آوری املاک بیشتری دارید، خوب، پرداخت یک ملک شما را به آنجا نمی رساند.
اسکات:
می توانم یک سوال سریع اینجا بپرسم؟ شما گفتید که توزیع مجدد سهام از دارایی من به دارایی با نرخ بالاتر می تواند ایده خوبی باشد. اما من یک سرمایه گذار اینجا در دنور هستم، و به هر حال مغرور هستم. و من فکر میکنم که برخی از بهترین املاک اجارهای، املاک اجارهای با جریان نقدینگی را اینجا خریدم، و متقاعد نشدهام که نرخ سقف ملک دیگری در دنور بالاتر از آنهایی باشد که مالک آن هستم. فکر می کنم با این کار یک نمونه کار نسبتاً خوب ایجاد کردم. پس آیا در این مورد پیشنهاد می کنید که مثلاً به خارج از ایالت بروم و به ملک دیگری بروم؟ نمیدانم که آیا بسیاری از سرمایهگذاران احساس میکنند که سبد سرمایهگذاریشان نرخهای سقف معقولی دارد، و حداقل برای وضعیت داراییشان، در میان انواع بهتر سرمایهگذاریهای نقدی در منطقهشان است.
کریس:
نرخ سقف یکی از املاک شما، بالپارک چقدر است؟
اسکات:
مطمئن. من میتوانم بگویم، و از نسبتهای اجاره به قیمت بیشتر به عنوان یک قانون سرانگشتی استفاده میکنم، اما میتوانم بگویم که در محدوده 0.65 اجاره به ارزش قرار دارد.
کریس:
پس چی؟ بنابراین، نرخ سقف 5 تا 6 درصد؟
اسکات:
البته، اگر ما خوب باشیم. آره
کریس:
خب، یعنی باشه. بنابراین، منظور من -
اسکات:
و این برای دنور بالاست.
کریس:
آره.
اسکات:
آره.
کریس:
بنابراین بارها بسیاری از مردم خرید کرده اند ... به خصوص در اینجا در دنور. من قصد دارم از یک سناریوی افراطی استفاده کنم، زیرا به ارزش فعلی ملک بستگی دارد. بسیاری از مردم این اشتباه را انجام می دهند، "اوه، من این ملک را هفت سال پیش خریدم." عالی. این دیگه مهم نیست شما یک ملک با نرخ سقف 9 درصد خریداری کردید. ما باید از اعداد امروز استفاده کنیم. بنابراین از تمام تحلیلهایی که من انجام دادهام، قانون سرانگشتی این بوده است، اگر کمتر از ویژگی نرخ سقف 4 درصد، نرخ سقف 4 درصد با کارمزد PM باشد، اغلب فروش و استقرار مجدد یا 1031 منطقی است. اگر بالاتر از ویژگی نرخ سقف 4٪ باشد، در بسیاری از مواقع به این معنی است که، هی، اصلاح کنید و دوباره مستقر کنید.
اکنون با افزایش نرخ بهره، اوضاع تغییر کرده است. اسپردها سخت تر هستند، اما من دریافتم که نرخ سقف 4 درصد آستانه است. و اغلب اوقات اینطور است که "هی، مردم دارای نرخ سقف 3.5٪ هستند." زیرا آنها ملکی را در دریاچه اسلون خریداری کردند، که منطقه ای است که در دنور مورد استقبال زیادی قرار گرفته است. ملک با نرخ سقف 3.5% را می فروشد. و من می گویم، "شما به افزایش نرخ سقف 1.5 تا 2 درصدی همراه با افزایش اهرم نیاز دارید." بنابراین، نرخ سقف بالاتر، اهرم بالاتر، کلید ارزشمند شدن آن در آن معامله است.
میندی:
باشه. من همیشه در انجمن های BiggerPockets پاتوق می کنم، و شما می توانید آن ها را در biggerpockets.com/forums پیدا کنید، و متوجه شدم که مفهوم نرخ سقف حتی برای برخی از سرمایه گذاران بسیار باتجربه گیج کننده است. آیا می توانید توضیح دهید که در مورد چه چیزی صحبت می کنید، تا افرادی که گوش می دهند و احتمالاً بسیار گیج هستند، متوجه شوند؟
کریس:
کاملاً، و ممنون که آن را مطرح کردید. بنابراین، نرخ سقف اساساً درآمد خالص عملیاتی شما تقسیم بر ارزش فعلی خانه شما است. بنابراین منظور این است که شما اجاره خود را بگیرید. شما تمام داده های عملیاتی خود را کم می کنید. بنابراین اساساً هر چیزی غیر از پرداخت وام مسکن شماست. PM، تعمیرات و نگهداری، مالیات، بیمه، هزینه های HOA، محوطه سازی، هر چه که باشد. این به شما درآمد خالص عملیاتی شما را می دهد، و این فقط راه دیگری برای ارزیابی عملکرد آن دارایی است. من شخصاً نرخ های سقفی را انجام می دهم. این برای من خوب کار کرد، و همچنین خوب است زیرا شما بدهی دارید یا بدهی ندارید. این راهی است که فقط از سطح بالا بفهمیم ویژگی ها چگونه می توانند کار کنند. من میدانم که بسیاری از مردم از GRM یا ضریب نرخ ناخالص، نرخ سقف استفاده میکنند. مفهوم بسیار مشابه، فقط کمی پیشرفته تر و ظریف تر. اما به نظر من این روش بسیار خوبی برای کمک به مکالمه سطح بالا و تست بوییدن است. "هی، این خوب به نظر می رسد." یا، «هی، شما دارای نرخ سقف 4 درصدی هستید. در اینجا چند کار سطح بالا وجود دارد که می توانید انجام دهید."
اسکات:
بنابراین، من از نوعی مفهوم GRM استفاده می کردم. نسبت اجاره به قیمت وارونگی GRM برای فکر کردن به جریان نقدی ملک من است. شما می گویید نرخ های سقفی. نرخ های سقفی بهتر است. من باید از نرخ سقف استفاده کنم. اما من واقعاً به آن به عنوان نسبت اجاره به قیمت در بالاترین سطح نگاه می کنم، اگرچه به راحتی می توانم آن را به این صورت بچرخانم. اما به هر حال، بنابراین شما می گویید که یک ملک با نرخ پایین، چیزی در محدوده 4 یا پایین تر در حال حاضر، که ممکن است بسیاری از سرمایه گذاران متوجه شوند که به طور خاص در دنور دارند، می تواند برای ملکی که می تواند درآمد کسب کند، دوباره معامله شود. نرخ سقف 6 یا 7 درصد در بازار. و این می تواند بازدهی شما را چند برابر کند، بسته به نحوه اهرم شما و مفروضاتی که می کنید.
بنابراین، هزاران اخطار وجود دارد. اما شما میتوانید با یکی از این ویژگیها به طور غیربهینه مستقر شوید. چگونه توجیه کنم... من باید فرضیات زیادی بکنم و باید چیزهای زیادی را باور کنم تا به مقصدی که شما در آن هستید برسم. من باید باور کنم که قدردانی من در این سطح خواهد بود. من باید تفاوت بین نرخ بهره بدهیای که در حال حاضر دارم با نرخ بهرهای که میخواهم در یک ملک جدید دریافت کنم را درک کنم. چگونه می توانم سرم را به دور همه آن قرارها و برداشت ها بپیچم تا مطمئن باشم که اگر به این نتیجه رسیدم: «اوه، اگر ملکی با نرخ سقف 4 درصد دارم، زمان آن رسیده است که آن را بفروشم و مجدداً آن را به یک مکان اختصاص دهم. دارایی با نرخ بالاتر»؟
کریس:
شما به ماشین حساب ها و صفحات گسترده خود مراجعه می کنید. بنابراین، منظورم این است که یک چیز بسیار ساده این است، یعنی هی، برو از ماشین حساب های BP استفاده کن و اسپرد اجاره را وصل کن... برو ماشین حساب صفحه گسترده اجاره ای را بردارید و اجاره ای را که امروز دارید وصل کنید. اما از اعدادی که پنج سال هنگام خرید آن استفاده کردید استفاده نکنید. از اعداد امروزی استفاده کنید «هی، ارزش امروز چیست؟ اجاره امروز چقدر است؟ دادههای عملیاتی امروز چیست؟» و طوری آن را بنویسید که گویی امروز ملک را می خرید. زیرا هر بار که یک مستاجر جدید امضا می کنید، یا اجاره نامه جدیدی را امضا می کنید، یا آن را مجدداً سرمایه گذاری می کنید، اساساً به نوعی ملک را برای مدتی دوباره خریداری می کنید. بنابراین سناریو را مرور کنید و بگویید: "هی، آیا این ویژگی منطقی است؟" بنابراین می توانید این کار را با ماشین حساب BP انجام دهید و سپس نحوه عملکرد آن را بفهمید.
بنابراین من هفته گذشته به ملک یک مشتری نگاه کردم و این یک مثال بسیار رایج است. آنها ملک را به قیمت 300,000 دلار در دنور خریدند. اکنون ارزش آن حدود 650 است. آنها 200,000 دلار وام مسکن، وام با نرخ بهره 3 درصد و 400 هزار حقوق صاحبان سهام گرفتند. اما این یک ویژگی نرخ سقف 3.5، 3.6٪ است. عالی. ماشین حساب را وصل کنید و ببینید که چگونه کار می کند، و سپس بفهمید که چقدر سهام دارید. در این مورد، فرض کنید 400,000 دلار است. و فقط برای برخی از هزینه های فروش، کارمزدها، جمع کنید یا به پایین جمع کنید. یک 1031 را فرض کنید و سناریوهایی مانند آن را بازی کنید. و بگویید: «عالی. اگر 500,000 دلار برای کنار گذاشتن داشته باشم، میروم این ملک دیگر را با نرخ سقفی بخرم.» ممکن است در دنور باشد، ممکن است در بازار محلی شما باشد، یا ممکن است خارج از ایالت باشد. فقط، هی، هر ملکی که به آن نگاه می کنید، بروید وصل کنید، "هی، اگر من این را بفروشم، سهام را بگیرم و این ملک با نرخ بالاتر را بخرم، عملکرد آن چگونه است؟"
اکنون، چیزی که ما اغلب می بینیم... و دوباره، این را از دیدگاه دنور در نظر بگیرید. آن شخص آن ملک را به قیمت 650,000 دلار می فروشد. آنها هزینه های مسکن خود و هزینه های بسته شدن، 1031 آن را پرداخت می کنند. آنها قرار است مکانی به ارزش 1.1 میلیون دلار یا بیشتر بخرند. اما برای ایجاد جریان نقدی، ما با 35، 40 درصد پیش پرداخت با نرخ بهره 7 درصد مواجه هستیم. بنابراین آنچه که اغلب اتفاق میافتد این است که، در آن سناریو، آن را با 35 درصد کاهش فروختند و از 3.5 به 5.5 میرسند. بنابراین، بسیار محافظه کارانه و بسیار واقع بینانه. جریان نقدی آنها تقریباً ثابت خواهد ماند. با این حال، ارزش کل آنها افزایش می یابد و درآمد خالص عملیاتی آنها اغلب بیش از دو برابر می شود. بنابراین من اغلب به این نگاه میکنم: «هی، این یک دلار آینده است. این یک ارزش آینده است.»
و این برای واقعاً، من میگویم، سرمایهگذاری غیرمستقیم برای افرادی است که میخواهند به آنجا بروند و ملکی با ارزش افزوده پیدا کنند. این بیشتر شبیه این است، «هی، من فقط میخواهم به آنجا بروم، به برخی از املاک نگاه کنم، سرمایهام را مجدداً توزیع کنم. من یک حرفه ای پر مشغله هستم. من آدم شلوغی هستم.» برای این نوع سرعت، شما بیشتر به دنبال استقرار مجدد سرمایه خود هستید. و این همان جایی است که برای بسیاری از مشتریانی که با آنها صحبت میکنم، از جمله خودم، امروز با پول نقدم با املاکم زندگی نمیکنم. من درآمد دیگری دارم که این کار را انجام می دهد، و تمام اجاره های من برای ... بازنشستگی من است. این استخر سرمایه گذاری من است. بنابراین، من به جریان نقدی عظیم در آنجا نیازی ندارم.
اکنون، من میخواهم داراییهایم جریان نقدی داشته باشند، اما به نوعی به این نتیجه میرسد که «هی، آیا امروز جریان نقدی بیشتری میخواهی یا میخواهی برای ایجاد جریان نقدی بیشتر در آینده معامله کنی؟» بنابراین، بسیاری از اوقات، حتی با وجود این نمونههای بسیار شدید از یک ملک با نرخ سرمایه پایین و دارای ارزش سهام بالا، در حالی که به خوبی یک سال پیش نیست، هنوز هم در 10، 20، 30 سال منطقی است. بازی شطرنج سرمایه گذاری در املاک. نمی دونم اونجا جواب سوالت رو دادم یا آب رو گل آلود کردم.
اسکات:
نه، فکر می کنم درست است. و من فکر می کنم که پاسخ شما را دوست دارم، و نه فقط به این دلیل که یک پلاگین برای ماشین حساب های ما در biggerpockets.com/calc بود. اما مثل این است که "هی، این جواب است، برو این چیزها را به صفحه گسترده وصل کن و تصمیمات و فرضیاتی بسازی." و یکی از مفروضات کلیدی که قرار است وجود داشته باشد این است، نگاه کنید، اگر ملک جدیدی را تجزیه و تحلیل کنید، میتوانید پیشپرداخت، همه اعداد اولیه در مورد اجاره، جریان نقدی و همه آنها را دریافت کنید. انواع چیزها امیدواریم، اگر شما یک سرمایه گذار املاک و مستغلات هستید، با این نوع فرضیات کاملاً راحت هستید.
اما موارد کلیدی در این تحلیل، نرخ بهره بدهی شما خواهد بود که در ملک جدید دریافت خواهید کرد، و نرخ های افزایشی که در رشد اجاره بها و رشد قیمت در 30 سال آینده دارید، و به ویژه در یکی دو سال آینده با آن. خوب، اگر بلند مدت فکر می کنید 30 سال یا اگر کوتاه مدت فکر می کنید کوتاه مدت. این واقعاً مهم است و من فکر می کنم واقعاً جالب خواهد بود. من فکر می کنم مردم متوجه خواهند شد که اگر باور نداشته باشند که قدردانی بسیار بالا خواهد بود، استراتژی استقرار مجدد می تواند برای آنها هزینه داشته باشد. می تواند بسیار تأثیرگذار باشد. اما اگر به قدردانی در چند سال آینده اعتقاد دارید و میتوانید 3، 4، 5 درصد قدردانی را وارد کنید، آنگاه آنچه میگویید واقعاً بسیار خوب عمل خواهد کرد. آیا این تا حد زیادی دقیق است، کریس، در تجربه شما؟
کریس:
بله، اما من باید از پیش فرض قدردانی عقب نشینی کنم. پس حق با شماست. منظورم این است که من پذیره نویسی 6، 8، 10 درصد را توصیه نمی کنم. من آن را سالها پیش توصیه نمی کردم. من به نوعی 3 تا 5 درصد را برای وسایل تاریخی می نویسم. حالا، یکی دو سال آینده، میگویم: «هی، احتمالاً ما صاف خواهیم بود، حداقل در دنور. ما ممکن است یک امتیاز بدهیم، ممکن است یک نکته را بیان کنیم، اما به نوعی قدردانی نمی کنیم.» من فکر میکنم مهمتر این است... چون حق با شماست. اگر فرضیات احمقانه ای انجام دهید، از بین خواهید رفت. اما حتی اگر ملک دیگری بخرید، فرض کنید در دنور بفروشید و در دنور از یک ملک با نرخ سقف 3.5 تا 5.5 خرید کنید. اگر واقعاً در آنجا یک بیمه نامه واقعی انجام می دهید، هنوز هم بهتر است از یک تجربه ثروت خالص یا تجربه تولید ثروت استفاده کنید، زیرا این هنوز نرخ سقف بالاتری است.
حالا، اگر افزایش یابد یا اجاره ها سریعتر رشد کنند، یک گیلاس بزرگ و چاق بالای آن است که بازدهی شما را افزایش می دهد. اما حتی اگر افزایش قیمت و رشد اجارهبها نسبتاً ثابت باشد، که برای اکثر کشورها فکر میکنم برای یک یا دو سال این طور خواهد بود، یا برای بسیاری از مناطق -3 تا +3 خواهد بود، بنابراین صاف است. ، هنوز هم می تواند بسیار منطقی باشد و همچنان حرکت درستی در تولید ثروت بلندمدت باشد. بنابراین، قدردانی باعث ایجاد یا شکستن آن نمی شود. من فقط بسیار بسیار محافظه کارانه 0، 1% را برای یکی دو سال آینده می نویسم، و سپس احتمالاً در دراز مدت به 3 یا 4% برمی گردد.
نکته دیگر نیز این است که شما به فرصت ها نگاه می کنید. این چند چیز بوده است، زیرا من به مردم توصیه میکنم به آنجا بروند و فقط، منظورم این است که با انبوهی از محاسبات بازی کنند. در این مورد، «هی، من یک سرمایه گذار دنور هستم. فروش در دنور، خرید در دنور. و شما این کار را در بازار خود انجام می دهید. اکنون، شما همچنین می گویید: "هی، در دنور بفروش و خارج از ایالت با نرخ سقفی بهتر خرید کن." چون دنور چیه؟ من معتقدم گران ترین شهر غیر ساحلی در حال حاضر. بنابراین یافتن جریان نقدی بسیار بسیار سخت است. پس بنویسید: "هی، اگر این را بخرم." و سپس تعداد دیوانهواری از قراردادهای تعهد نویسی را انجام دادم که میگوییم: «هی، خوب، من نمیخواهم صرافی 1031 خود را رها کنم. اگر آن را بفروشم و به یک DST، یک تراست تندیس دلاور تبدیل شوم، چه؟ بله، شما پول خود را در مالیات پس انداز می کنید. اما در طول پنج سال آینده، از آنجایی که بازدهی 5 درصدی دارید، در دراز مدت شروع به از دست دادن پول خواهید کرد.
من سناریوهایی را اجرا کردم، "هی، اگر من واقعاً فقط سود سرمایه پرداخت کرده باشم، باید با 400,000 دلار راه بروم، اما 100,000 دلار به جای دیگری می رود." اما من 300,000 دلار برمی دارم و سرمایه گذاری دیگری در املاک و مستغلات انجام می دهم، در یک سندیکا و در یک تجارت دیگر. اما من آنقدر IRR بالاتری دریافت می کنم، هنوز هم می تواند منطقی باشد و بگوید: «می دانید چیست؟ خوردن آن سود سرمایه ارزش دارد.» بنابراین، من در اینجا به شما توصیه نمی کنم. حرف من این است که افراد زیادی کارهای چه میکنند. خوب، کارهای what-if را انجام دهید و محاسبات را از طریق یک صفحه گسترده یا ماشین حساب BiggerPockets اجرا کنید. و سپس می توانید آن یک ماشین حساب را بردارید و همه این کارها را برای ملک خود، ملکی در بازارتان، مکانی خارج از ایالت، DST انجام دهید. شما می توانید یک سرمایه گذاری غیرفعال را کشف کنید، چیزهایی مانند آن. "هی، این اظهارنامه ها چگونه هستند، و آن عواقب مالیاتی چگونه به نظر می رسند؟" تصویر بزرگ چیزها را دریافت کنید.
و سپس سطح بعدی این است که در واقع عبور کنید و مطمئن شوید که از طریق CPA خود صحبت می کنید. عواقب مالیاتی چیست؟ از آنجا که بسیاری از اوقات، من می دانم که برای استفاده شخصی خودم، آنچه را که در استهلاک یا جذب سرمایه کسب می کنم، تخمین می زنم، و حدس من خیلی خوب نیست. بنابراین، من با CPA خود صحبت کردم. و من همچنین به این موارد نگاه خواهم کرد، "بله، شما می توانید به خارج از ایالت بروید و نرخ سقف بالاتر و جذاب تر است. اما اکنون باید هزینه سفر و توسعه یک شبکه جدید در بازار را متحمل شوید.» که خوب یا بد نیست، اما آن ساعت ها و هزینه ها معمولاً در پذیره نویسی ملک نشان داده نمی شود. بنابراین من به آن اعتقاد زیادی دارم، مجموعه ای از سناریوها را اجرا کنید و سپس به معیارها نگاه کنید. و سپس به عواقب مالیاتی نیز نگاه کنید و ببینید: "هی، چقدر پهنای باند و پول لازم است تا من واقعاً این استراتژی جدید را اجرا کنم؟" و فقط از سناریوهای دویدن لذت ببرید.
میندی:
من این توصیه را بسیار دوست دارم، زیرا گرفتار شدن در FOMO یا هر کاری که در حال حاضر بازار انجام می دهد می تواند بسیار آسان باشد. شما یک مشاور املاک هستید. بهار سال گذشته را به خاطر دارید، زمانی که همه خرید می کردند، و شما حتی نمی توانستید گاهی اوقات در برخی از این خانه های گرمتر نمایشی داشته باشید؟ یا می رفتی داخل، و فقط همین در گردان مردم است و می باختی. شما یکی از 1 پیشنهاد هستید. بنابراین می توانم ببینم که مردم واقعاً در مورد آن هیجان زده می شوند. بهار امسال، با توجه به چیزهایی که تا به حال دیده ام، دوباره شروع به شبیه شدن به آن کرده است. نه در این حد، چون نرخ بهره بالایی نداریم. اما هنوز هم، در منطقه دنور، واقعاً بسیار گرم است. بنابراین، فروش آن می تواند وسوسه انگیز باشد. اوه، من دارم به کریس در پادکست BiggerPockets Money گوش می دهم. و او گفت که نرخ سقف من زیاد نیست، بنابراین باید بفروشم.
نه، او این را نمی گوید. او می گوید سناریوهای اجرا. سناریوهای زیادی را اجرا کنید. با نماینده خود صحبت کنید و ببینید آنها فکر می کنند چه چیزی می توانید برای ملک خود دریافت کنید. اعداد را بر اساس آن مقدار اجرا کنید، شاید کمی کمتر، شاید کمی بیشتر. اما قبل از اینکه با هر دو پا به داخل بپرید، ببینید همه این گزینه ها چه چیزی را برای شما به ارمغان می آورند. شما آن را میفروشید، و سپس میگویید: «اوه، من نمیتوانم یک 1031 بسازم، زیرا جدول زمانی من تمام شده است». من به اندازه کافی در مورد 1031 می دانم که خطرناک باشد. یک مجموعه زمانی بسیار مشخص وجود دارد که شما باید یک ملک جدید بخرید تا سه ملک را شناسایی کنید. و اگر این کار را نکنید، 1031 شما در بیرون است. اگر از قبل کسی را نخواهید که پول را برای شما در اختیار بگیرد و آن را نگه دارد، 1031 شما بیرون است. اگر پول را در اختیار بگیرید، اکنون مدیون همه آن مالیات هستید. بنابراین، برنامه ریزی زیادی وجود دارد. اما اگر به فروش فکر می کنید، اعداد را اجرا کنید. مطمئن شوید که منطقی است. تمام اعداد را اجرا کنید. با مردم صحبت کنید من این را خیلی دوست دارم.
اسکات:
آره کریس، به نظر می رسد که چند گزینه در اینجا وجود دارد. من می توانم ملک را بفروشم، می توانم ملک را مجدداً تامین مالی کنم، یا نمی توانم کاری انجام دهم و بگذارم بدهی کم بهره ام مستهلک شود. من انتخاب کردم، بگذار بدهی کم بهره من مستهلک شود. این رویکرد من در حال حاضر است. من مطمئن نیستم که آیا این رویکرد درستی است یا خیر، و باید آن را زیر سوال ببرم. و در مورد فروش ملک دو راه دارم. 1031 تعویض یا فقط در حال برداشت ... من گزینه A را دارم. فروش قسمت A 1031 است و فروش قسمت B برداشت سود است. آیا مطالعه موردی یا سناریوهایی دارید که بتوانید از طریق آن افرادی که هر یک از آن گزینه ها را انتخاب کرده اند و چرا آن را انجام داده اند، یا شاید نمونه هایی از نمونه کارها شخصی شما را راهنمایی کنید؟
کریس:
آره کاملا. یک چیز، من می خواهم به آنچه میندی می گفت برگردم. چیز مورد علاقه من در مورد … چیزی که بعد از انجام تمام سناریوها و صحبت با مردم توصیه می کنم، و من همیشه این کار را انجام می دهم. ویژگی مورد علاقه من BiggerPockets انجمن است. من دوست دارم پست های دیگران را بخوانم، اما پست های خودم را هم می گذارم. و پست نکنید، "هی، بچه ها. به فروش ملک فکر میکنم باید چکار کنم؟" اینجوری پست لنگ نده پستی مانند «هی، من یک سناریو اجرا کردم. در اینجا اعداد آمده است. و من برای این، این، و این سه حالت بالا زدم. در اینجا شماره های من است. در اینجا افکار من است. انجمن BP، بازخورد خود را به من بدهید.» و بازخوردهای بسیار خوبی دریافت خواهید کرد. همچنین باعث میشوید که مردم با شما تماس بگیرند تا فرصتهای دیگری را به ارمغان بیاورند. بنابراین، همیشه دقت لازم را انجام دهید. اما انجمنی که در آنجا وجود دارد، فکر میکنم بهترین بخش BiggerPockets یا بخش مورد علاقه من است. بنابراین همه این کارها را انجام دهید و سپس آن را با انجمن به اشتراک بگذارید و تفکر گروهی را ادامه دهید.
اسکات:
دوستش دارم. ماشین حساب BiggerPockets و انجمن BiggerPockets. درست است. یک سوال هوشمندانه ارسال کنید و پاسخ های هوشمندانه ای دریافت خواهید کرد.
میندی:
یک پاسخ هوشمند و پاسخ های متفاوت زیادی دریافت خواهید کرد. "هی، من از صحبت های این شخص خوشم می آید، اما فکر نمی کنم آنها این عامل را در نظر گرفته باشند." افرادی را خواهید دید که بسیار با تجربه هستند که به شما می گویند در آن موقعیت چه کاری انجام می دهند، و به احتمال زیاد دلیل آن را توضیح خواهند داد. افراد حاضر در انجمن ها عاشق صحبت در مورد املاک و مستغلات هستند. و این برای ما کمی متفاوت است، زیرا ما در املاک و مستغلات هستیم. اما وقتی عاشق صحبت در مورد املاک و مستغلات هستید و یک سرمایه گذار املاک و مستغلات هستید، هیچ کس دیگری در زندگی شما اهمیت نمی دهد. آنها نمی خواهند آن را بشنوند. آنها فقط می خواهند در مورد تجربه بدی که داشتند به شما بگویند. اما در انجمن های BiggerPockets، شما افرادی را دارید که این کار را انجام می دهند. افرادی که مدت طولانی تری نسبت به شما این کار را انجام داده اند و سناریوهایی دارند که ممکن است هنوز از آنها عبور نکرده باشید و می توانند به شما توصیه های باتجربه ای بدهند.
کریس:
بله.
میندی:
و منظور من این نبود که شبیه یک تبلیغات به نظر برسد، اما-
کریس:
نه. اما منظورم این است که آیا یک دارایی وجود دارد، بچه ها؟ از آن استفاده کنید. منظورم این است که این یکی از بهترین دارایی هایی بوده است که در حرفه املاک و مستغلات خود به عنوان یک عامل یا سرمایه گذار استفاده کرده ام. خیلی خوب. بنابراین، به چند مثال در اینجا برمی گردیم. بنابراین برای اینکه یک قدم به عقب برگردم، مدرک من در برنامه ریزی مالی است و من همیشه این تمایل برنامه ریزی طولانی مدت را داشته ام. من دوست ندارم این کار را در سهام و اوراق قرضه انجام دهم، جایی که میگویم: «هی، آن را در یک صندوق شاخص قرار بده، و این خستهکننده است و تنظیمش کن و فراموشش کن». املاک و مستغلات بسیار پیچیده تر است. بنابراین کاری که برای خودم انجام میدهم و کاری که برای مشتریانم انجام میدهم، به نوعی چارچوب پنج مرحلهای را تنظیم کردهام. من آن را با این قاب میکنم، و چند سناریوی رایج را که در بازار میبینیم، بررسی میکنم.
بنابراین مرحله اول این است که اهداف شما چیست؟ همانطور که در مورد آن صحبت کردم، اهداف خود را دوباره بررسی کنید. املاک وسیله نقلیه ای برای رفتن به آنجا است. مرحله دوم، به کل نمونه کارها خود نگاه کنید. بسیاری از مردم به اجاره های خود منزوی نگاه می کنند. اما سلام، در بین 5، یا 7، یا 10 اجاره شما، به طور کلی چگونه عمل می کند؟ دقیقاً همانطور که به IRA خود، 401(k) خود نگاه می کنید، این. "هی، چگونه همه چیز به طور کلی اجرا می شود؟" مرحله سوم این است که به آنجا بروید و شروع به بررسی دارایی های فردی خود کنید، دارایی های فردی خود را. "هی، فرصت ها چیست؟ اعداد چیست؟» در آنجا یک تحلیل SWOT انجام دهید. مرحله چهارم، این سناریوها را همانطور که در مورد آن صحبت کردیم اجرا کنید. و سپس مرحله پنجم این است که برنامه اقدام خود را بنویسید.
بنابراین، این برای سرمایه گذاران بسیار خوب است. همچنین، اگر شما یک نماینده در آنجا هستید، متوجه شده ام که این یک ابزار شگفت انگیز ارزش افزوده مشتری برای مشتریان من است. بنابراین، من و تیمم حدود 30 تا 40 جلسه از این نمونه کارها را در سال انجام می دهیم. یا، متاسفم، یک ماه. اینها به نوعی مانند جلسات برنامه ریزی مالی سالانه شما با مشتریان ما و برای خود ما به عنوان سرمایه گذار هستند. بنابراین، به داده های خوبی می رسیم. ما شاهد برخی از روندها در آنجا هستیم. و برای جمعآوری برخی از مثالهای رایج، باید بگوییم که بسیاری از مردم به بازنشستگی نزدیک میشوند. خوب، برای آنها، آنها کمتر بر رشد متمرکز هستند و بیشتر بر درآمد متمرکز هستند. بنابراین آنها ممکن است در دهه 50 یا 60 زندگی خود باشند، شروع به بازنشستگی کنند یا بخواهند یک قدم به عقب بردارند. بچه ها به دانشگاه می روند یا از خانه بیرون می روند. آنها به یک تن درآمد آینده یا یک تن رشد آینده نیاز ندارند. آنها در چند سال آینده به درآمد بیشتری نیاز دارند.
بنابراین این یک مورد بسیار متفاوت از کسی است که مثل من است، جایی که من هنوز نیاز به جمع آوری املاک و مستغلات بیشتری برای بازنشستگی در سطحی که می خواهم طی 10 یا 20 سال آینده دارم. من هنوز در مرحله انباشتم هستم. بنابراین، برای افرادی که اغلب در مرحله نزدیک به بازنشستگی خود هستند، میتواند منطقی باشد که املاک را پرداخت کنند و بگویند: "هی، اگر این املاک پرداخت شده است، جریان نقدینگی چیست؟" اما در همان زمان، شما سناریوهایی را اجرا می کنید، "هی، در همان زمان، اگر این اموال را پرداخت کردید، هی، به یک شبکه سه گانه نگاه کنید. هی، به صندوق بدهی نگاه کنید که ممکن است 8 یا 10 درصد بازدهی بپردازد. شما می توانید کارهای مختلفی از این قبیل انجام دهید، اما باید مطمئن شوید که با آن هدف هماهنگ است. بنابراین برای بسیاری از افرادی که در آن مرحله بازنشستگی هستند، بسیاری ترجیح می دهند به آنجا بروند و فقط به پرداخت اموال خود ادامه دهند. بنابراین شما میگویید: «هی، اگر فقط اموال خود را پرداخت کنید، به اهداف درآمدی خود رسیدهاید.»
بنابراین اغلب اوقات آنها رویکرد گلوله برفی بدهی را در پیش می گیرند و شروع به پرداخت یک ملک، یا کمترین موجودی یا بالاترین نرخ بهره می کنند. بنابراین، "هی، شروع به پرداخت آن کن." و سپس بعدی را پرداخت کنید، بعدی را پرداخت کنید. و بسیاری از اوقات آنها یک ملک را می فروشند که متعلق به سگ آنها است یا [نامفهوم 00:30:40]. مانند، «هی، این خاصیت، این درد در لب به لب است. من از آن متنفرم. عملکرد خوبی ندارد.» عالی. خوب، از شر آن خلاص شوید. جشن قدردانی ما ادامه خواهیم داد. بنابراین برای بسیاری از مردم، پرداخت اموال خود می تواند یک حرکت واقعا خوب باشد. حالا اما اگر بگویید «هی، اگر مال را پرداخت کنم و درآمدی که میخواهم نداشته باشم»، در آنجا مشکل داریم.
اسکات:
بنابراین ما یک بحث عالی در مورد موضوعی مانند این در نمایش 322 BiggerPockets Money داشتیم، چرا جریان نقدی ملک اجاره ای شما آن چیزی نیست که شما فکر می کنید. ما یک مهمان در آنجا داشتیم که XNUMX ملک اجاره ای داشت و به دلیل اینکه جریان نقدی وجود نداشت زندگی می کرد. بنابراین اگر در این مورد تعجب میکنید، اگر مطمئن نیستید، اگر چند خانه اجارهای داشته باشید که حداقل تعداد کمی از آنها در بهترین حالت به سر میبرند و شاید جریان نقدی منفی داشته باشند، میتوانید در آن موقعیت قرار بگیرید. و من فکر می کنم در آن موقعیت، با دنبال کردن پنج مرحله ای که کریس بیان کرد، متوجه خواهید شد. و در آن تجزیه و تحلیل خاص ملک به ملک، شما تعیین خواهید کرد که احتمالاً باید کدام یک را بفروشید یا از آن خارج شوید. بنابراین کریس، آیا این کار را با نمونه کار خود در یکی دو سال گذشته انجام داده اید؟
کریس:
من دارم. بنابراین، من بررسی نمونه کارها خود را انجام دادم. امسال هیچ حرکتی انجام ندادم، و این بیشتر به این دلیل بود که پورتفولیوی من در واقع ... با نرخ سقف، وام به ارزش، به خوبی بهینه شده است. اما وارد شدن به عوامل بیرونی نیز این است که شغل من و کسب و کار من یک مشاور املاک و مستغلات است که همه مربوط به املاک و مستغلات است. خب من خیلی محافظه کارم و از آنجایی که ما در حال گذراندن روزهای متلاطم هستیم، و درآمد اکثر مردم در املاک و مستغلات امسال کاهش یافته است، و ... برای سال های 2022 و 23 برای بسیاری از مردم کمتر است. بنابراین من می گویم، "هی، من در سرمایه گذاری خود بسیار محافظه کار خواهم بود، زیرا باید مطمئن شوم که درآمد روزانه ام خوب است. بنابراین نمیخواهم به آنجا بروم و شروع به افزایش یا سختتر کردن جریان نقدی کنم.» در حالی که از نقطه نظر سرمایه گذاری منطقی است، اما از نقطه نظر جهانی کاری که من به عنوان یک سرمایه گذار در حال حاضر باید انجام دهم، منطقی نیست.
بنابراین کاری که من انجام می دهم این است که من دو ملک اینجا در مترو دنور دارم که ... منظورم این است که آنها اجاره های خوبی هستند. همانطور که گفتم، آنها مورد علاقه من نیستند. من از حرکت دادن آنها ناراضی نیستم. بنابراین، من با مدیر املاک خود صحبت کرده ام. اجارهنامهها تقریباً در ماه دسامبر به پایان میرسند، چیزی که ما به دنبال آن هستیم، زیرا بهترین زمان برای فروش ملک در دنور فصل بهار است. دقیقاً در اواسط فوریه تا پایان ماه مه، نقطه ای شیرین برای فهرست کردن یک ملک. بنابراین من میخواهم مطمئن شوم که این قراردادها به پایان رسیدهاند، و سپس زمان دارم تا مستاجران را بیرون بیاورم تا بتوانند مکان جدیدی برای زندگی پیدا کنند، و امیدوارم سه تا شش هفته در آنجا باشم و هر کاری را انجام دهم. از به روز رسانی هایی که باید انجام دهم زیرا اکثر اجاره ها به مقداری عشق نیاز دارند. آنها به مقداری TLC نیاز دارند. و در بسیاری از مواقع بهتر است بین 5 تا 15,000 دلار در برخی از کارها سرمایه گذاری کنید و سپس آن را به مالک-ساکن بفروشید. به ازای هر دلاری که برای زیباتر کردن آن خرج میکنم، در ازای آن باید سه تا چهار دلار بیشتر دریافت کنم. بنابراین، "هی، کجاست آن نقطه شیرین برای من که بتوانم آن را برای به حداکثر رساندن دلار خود بسیار مناسب برای مالک باشم؟"
بنابراین، من شروع به برنامه ریزی برای آن می کنم. بسیاری از مشتریان این کار را انجام می دهند. یک چیز واقعا جالب این بسیار جذاب بوده است. بنابراین بازگشت به این سناریوی با ارزش سهام بالا و با نرخ بهره پایین. بسیاری از مردم می گویند، "هی، اجاره من خوب است." آنها یک نرخ سقف 4، 5٪ هستند. آنها اجاره، بخش خوب شهر را دوست دارند. آنها نمی خواهند به آن دست بزنند، اما می خواهند سهام را مجدداً مستقر کنند. ما HELOC های زیادی را انجام داده ایم. یک بانک وجود دارد که من در کلرادو می شناسم ... آنها معمولاً پیدا کردن بانک هایی که HELOC های سرمایه گذاری روی املاک سرمایه گذاری انجام می دهند بسیار دشوار است. بنابراین، HELOC یک خط اعتباری برای سرمایه خانگی است، و آنها مانند یک وام مسکن 30 ساله نیستند، بلکه بیشتر شبیه به چک، کارت اعتباری ملک شما هستند.
ما افراد زیادی داریم که سرمایه گذاری HELOC را بر روی املاک سرمایه گذاری خود انجام می دهند، و سپس آنها از ... آنها یک LTV 30٪ داشتند. آنها 20 یا 30 درصد از سهام خود را خارج می کنند، و سپس آن را در یک استراتژی اجاره یا نوعی استراتژی سندیکایی مجدد استفاده می کنند. و آنها می توانند کیک خود را بخورند و آن را نیز بخورند، زیرا آنها آن نرخ بهره ثابت 30 ساله را دارند، و می توانند با نرخ بهره متغیری کنار بیایند، اما با 6، 7 درصد وام بگیرند، اما می روند. بازدهی 15 تا 20 درصدی دریافت کنید.
میندی:
چه کسی این HELOC را برای املاک سرمایه گذاری انجام می دهد؟ زیرا من نتوانستم کسی را پیدا کنم که HELOC سرمایه گذاری کند.
کریس:
خوب، به من در BiggerPockets پیام دهید، و من به شما می گویم، Mindy. نه. بنابراین، بسیاری از اینها از ... پس با این، پس اینها هستند... منظورم این است که خوشحالم که آن نام را با شما به اشتراک می گذارم و مخاطب خود را در آنجا می دهم، Mindy. پسر عالی اما شما می خواهید به دنبال بانک های محلی باشید. بانک های بزرگ و وام دهندگان ملی، و احتمالاً شخصی که وام 30 ساله ثابت شما را به شما داده است، پسر یا دختر مناسبی برای دادن این وام به شما نخواهند بود. آنها وام دهندگان متعارف فانی و فردی هستند.
بنابراین، بانک های بزرگ این را به شما نمی دهند. اما اغلب اوقات یک بانک محلی پیدا کنید، مانند یک بانک دولتی یا اتحادیه اعتباری، و آنها کسانی هستند که HELOC را انجام می دهند. و این به این نتیجه رسید که من با 30 بانک صحبت کردم، به علاوه شبکه خود را از اینجا بیرون آوردم. و من چند بانک را می شناسم که این کار را انجام می دهند، اما تعداد کمی از آنها اگر صاحب موقعیت اول نباشند، این کار را انجام خواهند داد. و بسیاری از اوقات، آنها مقام اول را ندارند. بنابراین بسیار بسیار ظریف می شود. اما اینجاست که بسیاری از مردم از املاک و مستغلات ناامید میشوند، به خصوص افراد فناوری و سهامداران. من می گویم، "خب، املاک و مستغلات کارآمد نیست." بله، با 30 وام دهنده تماس بگیرید. جالب نیست، اما اینطوری طلا را پیدا می کنید.
اسکات:
بنابراین، من این را به عنوان یک رویکرد و به عنوان یک ابزار دوست دارم. من میخواهم هشدار بدهم که من طرفدار استفاده از HELOC سرمایهگذاری با بهره 6، 7 درصدی نیستم تا پس از آن در سرمایهگذاریهایی از نوع سندیکایی استفاده کنم. من فکر میکنم که این آربیتراژ واقعاً سختی است، و جریانهای نقدی و زمانبندی آن سندیکاها نمیتوانند در برخی از این موارد به خوبی باشند. این یک بازی بسیار تهاجمی است. بنابراین، فقط به یاد داشته باشید که اگر می خواهید چنین استراتژی را انجام دهید. به نظر من، با استفاده از بدهی با نرخ ثابت 30 ساله، این بسیار تهاجمی تر از توزیع مجدد سهام از یک ملک اجاره ای به ملک دیگر است.
کریس:
آره اینجا جایی است که، همانطور که گفتم، برای بسیاری از افرادی که این کار را انجام می دهند، هشت اجاره دارند و آن را با یک یا دو انجام می دهند. بنابراین آنها همچنان در موقعیت کلی سهام بسیار متعادل هستند و نرخ بهره ثابت ترکیبی آنها 3.5 است و اکنون آنها مقدار بسیار کمی از متغیرها را اضافه می کنند. بنابراین من کاملا با شما موافقم، اسکات. پیشرفته تر است. ریسک بالاتری دارد. و ما افرادی را داریم که این کار را با اجاره ها انجام می دهند، این کار را با صندوق ها یا سندیکاها انجام می دهند. اما مطمئناً این یک تکنیک بسیار پیشرفتهتر است و مطمئن شوید که پول نقد برای سوار شدن بر هر موجی از آنجا یا ضربه زدن به هر پانچ از آنجا را دارید.
اسکات:
من میخواهم بگویم، فکر میکنم عاقلانه است که بیرون برویم و ببینیم اگر HELOC سرمایهگذار در دسترس شما باشد، چه چیزی میتوانید دریافت کنید. همیشه خوب است که به اعتبار دسترسی داشته باشید، حتی اگر قرار نیست از آن استفاده کنید.
میندی:
آره. که قطعا پوست من را در ملک ما نجات داد. HELOC سرمایه گذار نبود. این یک HELOC در خانه خودم بود. اما من یک تجارت میمون مالی انجام دادم و نیاز داشتم به پول نقد سریع دسترسی داشته باشم. و من فکر کردم که ممکن است به پول نقد سریع نیاز داشته باشم، بنابراین آن را باز کردم، اما چیزی بیرون نیاوردم. فقط اونجا نشسته بود اما پس از آن زمانی که به آن نیاز داشتم، برای کشیدن وجود داشت. آیا HELOC سرمایه گذاری با نرخ HELOC یکسان یا مشابه دارایی شخصی است؟
کریس:
نه. خیلی وقت ها بیشتر شبیه اول به اضافه 1 تا 3 درصد است، که در بسیاری از مواقع مالک-occ می تواند اول به اضافه 0 یا اول به اضافه 0 به 1 باشد. بنابراین، شما گسترش را در آنجا می بینید. نکته دیگر این است که برای بسیاری از انتخابات مقدماتی، منظورم این است که اتحادیه های اعتباری و بانک های زیادی در سراسر شهر وجود دارند که تا 95٪ یا 100٪ LTV ترکیبی افزایش می یابد. آنها LTV های بسیار بالا را انجام خواهند داد. باز هم با احتیاط وارد آنجا شوید. شما باید با یک کارت اعتباری بزرگ هوشمند باشید. اما یک سرمایه گذار HELOC، جایی که آنها بارها از آن استفاده می کنند، مجموع LTV ترکیبی 70 تا 80٪ است. و LTV ترکیبی به این معنی است: «هی، درصد آن پرداخت 30 ساله ثابت موقعیت اول چقدر است؟ و HELOC را در بالای آن اضافه می کنیم. این دو با هم چیه؟» بنابراین سرمایه گذاری HELOC بهترین چیزی است که من دیده ام. من می گویم بهترین. بالاترین LTV 80٪ LTV ترکیبی است که هنوز برای سرمایه گذاری HELOC بسیار بالاست.
اسکات:
آیا میتوانیم چند نمونه از مشتریانی را که احتمالاً با آنها کار کردهاید، مرور کنیم که ممکن است از این گزینهها استفاده کنند؟ آیا با کسی صحبت کردهاید و او میگوید: «میدانی چیست؟ من فقط میخواهم تاوانش را بدهم و بگویم فراموشش کن»؟ یا، «فقط اجازه میدهم بنشیند و کاری انجام ندهد. قرار نیست زودتر بدهی را پرداخت کنم. من فقط میخواهم آن را مستهلک کند.» و سپس آیا شما افرادی را داشته اید که این مورد را پشت سر گذاشته اند، و دلیل آنها در گذشته نزدیک چه بوده است؟
کریس:
آره منظورم این است که این همه موارد فوق است و بسیاری از آن به اهداف آنها و میزان تحمل ریسک کلی آنها بستگی دارد. منظورم این است که من در حال حاضر مشتریانی دارم که در حال فروش ملک هستند و آنها قصد دارند یک 1031 انجام دهند. برخی از آنها محلی می مانند. برخی در حال رفتن به خارج از ایالت هستند. عالی. گزینه های مختلف وجود دارد. و منطق آنها در این مورد این است: "هی، جشن قدردانی تمام شد." برای دنور، قدردانی دیوانه وار، تمام شده است. حالا، شما الان می فروشید، ممکن است چند امتیاز را پس بدهید. اما چه کسی اهمیت میدهد؟ شما 40 درصد گرفتید. دو سال گذشته را پس بدهید. و آنها هنوز هم می گویند، "در دراز مدت، من می خواهم به آنجا بروم ... بسیاری از مردم می گویند، "هی، این ویژگی یک ویژگی کلاس C است، یک ویژگی سردرد. این دیگر یک اجاره عالی نیست. من میخواهم آن را به مکان بهتری منتقل کنم، یا ویژگی کلاس A، سردرد کمتری داشته باشد.» بنابراین باید تعمیر و نگهداری کمتری داشته باشد، نرخ سقف مشابه یا بالاتر، اما دستدورتر باشد. این تا حدودی سرمایه گذاری است، و همچنین تا حدودی زندگی آنها را به عنوان یک سرمایه گذار آسان تر می کند.
من افراد زیادی را نیز گرفتم... در واقع، اکثریت مردم میگویند: «میدانی چیست؟ من برای سال سخت معلق هستم.» این که برای یک سال سخت بگذرد و فقط به نوعی اجازه دهید پول نقد در بانک بماند، بسازید و به پرداخت بدهی ادامه دهید، هرگز حرکت بدی نیست. اگر مطمئن نیستید، پمپ کردن ترمز به شما آسیبی نمی رساند. هیچ معاملهای وجود ندارد که از دست بدهید و باعث شود حرفهتان به نتیجه برسد یا از بین برود. اما اگر معامله ای انجام دهید، معامله ای وجود دارد که می تواند حرفه شما را بشکند. بنابراین، در مورد بزرگی که قرار است شما را ثروتمند کند، نگران نباشید. نگران کسی باشید که شما را منفجر می کند و 10 سال عقب می اندازد. و این چیزی است که می تواند اتفاق بیفتد. بنابراین، همیشه مراقب است. بنابراین، بسیاری از مردم سفت نشسته اند. همانطور که گفتم، آنها همان کاری را که من هستم انجام می دهند. "هی، من در موقعیت خوبی هستم. خواص من عملکرد خوبی داشت. من در یک LTV خوب هستم. من یک سال است که سفت نشسته ام.»
و سپس افرادی که استراتژیهای پیشرفتهتر قرار دادن یک دوم را در آنجا انجام میدهند، مانند HELOC ثابت یا دوم، اینها افرادی با یک ویژگی نیستند که این کار را انجام میدهند. اینها افرادی با 5 تا 10 ملک هستند و جریان نقدی خوبی دارند و این کار را روی 1 یا 2 ملک انجام می دهند تا LTV جهانی خود را از 30٪ به 40٪ افزایش دهند. بنابراین آنها هنوز در LTV بسیار پایین هستند و نرخ بهره ترکیبی آنها کمی افزایش می یابد. و همچنین پول نقد در بانک و اجاره را دارند تا بتوانند تمام پرداخت ها را تامین کنند. و همچنین برای مقاومت در برابر، "اوه، من آن حرکت را انجام دادم، و فکر می کردم که می خواهم 20٪ IR را ایجاد کنم، و من 7٪ IR را اکنون در این دارایی می سازم." آنها می توانند آن چشم سیاه را تحمل کنند. اما نسبت ریسک به پاداش برای آنها درست است، اما آنها به درستی سرمایه گذاری شده اند و درآمد خوبی دارند.
میندی:
کریس، در این بازار، آیا تا به حال مورد خوبی برای رفو نقدی وجود دارد؟ منظورم این است که من آنقدر بزرگ هستم که 7 درصد را به خاطر بسپارم. اولین وام مسکن من یک وام 7 درصدی بود، و فکر میکردم برای گرفتن وام 7 درصدی احساس خوبی دارم. و اکنون ما به مدت 2 سال 3، 4، 20 درصد وام داریم. مردم در مورد این نرخهای بهره کنونی ترسیدهاند، و من میتوانم درک کنم که چرا پرداخت نقدی روی کاغذ ایده بدی به نظر میرسد، اما نمیتواند همه چیز بد باشد.
کریس:
مانند بسیاری از چیزها، بستگی دارد. اما برخی چیزهای سطح بالا. بنابراین برگردیم به آن مثال، جایی که گفتم، "اگر یک ملک با نرخ سقف 4٪ است، این قانون سرانگشتی من است." که در دنور به خوبی کار می کند. من نمی دانم چگونه این به بازارهای دیگر ترجمه می شود. من شباهت ها را فرض می کنم. اما باز هم این سلب مسئولیت من است. سطح بالا، اگر دارایی دارای نرخ سقف 4 درصد باشد، بازپرداخت نقدی می تواند منطقی باشد. اگر کمتر از ویژگی نرخ سقف 4٪ باشد، معمولاً منطقی نیست. اما اکنون احتمالاً کمی بالاتر است. احتمالاً باید قوانین سرانگشتی خود را برای نرخ سقف در بازار جدید افزایش دهم. زیرا در صورت پرداخت نقدی، ملک را دوباره خریداری می کنید. و من به طور جدی شک دارم که اگر شما یک بازپرداخت نقدی کامل انجام دهید، ملک همچنان جریان نقدی داشته باشد. اغلب اوقات، جریان نقدینگی منفی نیست.
بنابراین، از بین تمام بررسیهایی که انجام دادهام و از بین تمام مشتریانی که با آنها کار کردهام، نمیتوانم به کسی فکر کنم که در حال حاضر در بازار فعلی یک بازنگری نقدی انجام داده باشد. ممکن است یک یا دو وجود داشته باشد، اما میتوانم بگویم که به همان اندازه نزدیک به صفر است که من احساس راحتی میکنم که به طور عمومی بگویم صفر است. اکثر مردم ترجیح میدهند محکم بنشینند و کاری انجام ندهند، پول را بفروشند و جابهجا کنند، یا یک HELOC برای دسترسی به سهام در آنجا قرار دهند. اما اگر در حال حاضر ملک اجاره ای ضعیفی دارید، انجام بازپرداخت 7% معمولاً چیز خوبی نیست. زیرا اکنون یک دارایی نقدینگی منفی دارید که با نرخ سقف ضعیفی است و اکنون در حال سرمایه گذاری مجدد هستید.
بنابراین برای اکثریت قریب به اتفاق مردم، من فکر نمیکنم که داشتن ویژگیهای جریان نقد منفی واقعاً منطقی باشد. هر چند وقت یکبار، برای بخش کوچکی از نمونه کارها، بله، می توانم از این قاعده استثنا قائل شوم. اما برای اکثر مردم، چرا می خواهید دارایی داشته باشید که هزینه آن را پرداخت نکند؟ بنابراین اگر یک رفی نقدی انجام دهید، زمان زیادی منفی می شود. و اینجاست که برای اکثر مردم به یک مسئولیت تبدیل می شود. بنابراین من هیچ گونه پرداخت نقدی ندیده ام، و سرمایه گذاران یا مشتریانم را نیز نمی بینم که این کار را انجام دهند.
میندی:
من این سوال را زیاد میپرسم، و هیچ دلیلی برای پرداخت نقدی هم ندیدهام. اگر ملکی دارید که قبل از شروع افزایش نرخ بهره در ژوئن گذشته خریداری کرده اید، اگر می خواهید آن را نگه دارید، آن را نگه دارید و HELOC را برای دسترسی به سهام نگه دارید. در کوتاه مدت، من با اسکات موافقم که پول HELOC باید کوتاه مدت باشد. اما بعد، آره، یا نگهش میداری یا میفروشی. و اگر می خواهید آن را حفظ کنید، پس نرخ بهره پایین را حفظ کنید. این فقط منطقی نیست. من نمی دانم با آن چه می کنید. اما باز هم بستگی دارد. به احتمال زیاد درست نمی شود. سناریوهای خود را درست همانطور که قبلاً گفتید اجرا کنید. اگر بتوانید به آن پول نقد به گونه ای دسترسی داشته باشید که ... شما یک معامله قاتل پیدا کرده اید و این تنها پول نقدی است که دارید، این می تواند یک راه بسیار بسیار خاص برای استفاده از بازپرداخت نقدی باشد. اما آره من باهات موافقم
اسکات:
آره به جز در مورد کسانی که در مورد بازار املاک و مستغلات افراطی هستند و میخواهند خیلی بیشتر بخرند و پول نقد خود را بیرون بکشند، تامین مالی مجدد از وام مسکن با نرخ بهره پایین به وام بسیار بالاتر سود چندانی ندارد. احساس، مفهوم. بنابراین من می بینم که مورد استفاده برای این به آرامی طی چند سال آینده بازمی گردد، زیرا مردم با نرخ های بهره با نرخ های فعلی خرید می کنند. بنابراین، اگر ملک جدیدی را با نرخ 6، 7، 7.5 درصد با وام سرمایهگذار میخرید، و سپس آن را در سال آینده BRRRR میکنید، اگر میخواهید با نرخ 7 درصد مجدداً سرمایهگذاری کنید و مقداری پول نقد کنید، منطقی است که من بنابراین، من فکر میکنم که در بیشتر فعالیتهای تامین مالی مجدد، سکون موقتی خواهید دید. بدیهی است که از قبل اینجاست. من فکر می کنم که این روند ادامه پیدا خواهد کرد و در چند سال آینده به آرامی باز خواهد گشت.
کریس:
آره منظورم این است که من با بسیاری از وام دهندگان صحبت می کنم، و منظورم این است که جشن رفیع حدود یک سال پیش به پایان رسید. به همین دلیل در دنیای وام دهی نیز شاهد اخراج های زیادی بودیم، زیرا جشن رفیع به پایان رسید. موافقم. فقط در حال حاضر یک بازی بزرگ نیست. بنابراین، در حال حاضر استفاده بسیار کمی از موارد است. معمولا برای کسی منطقی است، اما 0.1٪ در آنجا وجود دارد.
اسکات:
کریس، این فوق العاده بوده است. ممنون که آمدید و نشان دادید و در مورد این مشکل خوب صحبت کردید. اگر سرمایهگذار بلندمدتی بودهاید، چگونه با سرمایهای که احتمالاً در سبد اجارهای خود گرفتار شدهاید، کنار بیایید. مردم از کجا می توانند درباره شما بیشتر بدانند؟
کریس:
خوب، شما همیشه می توانید من را در گوگل جستجو کنید. من یک بازاریاب اینجا در دنور هستم. بنابراین اگر کریس لوپز، دنور را در گوگل جستجو کنید، من را پیدا خواهید کرد. اما بهترین مکان برای انجام آن BiggerPockets است. من در انجمن آنجا هستم و به من DM شلیک کنید. این واقعاً تنها پلتفرم اجتماعی است که من واقعاً از آن استفاده می کنم و به آن پاسخ می دهم، زیرا در واقع اطلاعات مفیدی است. بنابراین من دوست دارم با افراد در BiggerPockets ارتباط برقرار کنم زیرا من واقعاً عاشق پارازیت و صحبت در مورد املاک و مستغلات هستم و همچنین یاد میگیرم که دیگران چه میکنند. بنابراین، BiggerPockets بهترین مکان برای رفتن است.
اسکات:
عالی. آره اگر در دنور هستید، کریس همیشه مایل به ملاقات است. من اخیراً چند بار با شما ملاقات کرده ام. آره همچنین، اگر به انجمن های BiggerPockets می روید، با من نیز تماس بگیرید. از دیدار با شما خوشحال خواهم شد. بنابراین، دنور یک مکان سرگرم کننده برای سرمایه گذاران است. ما عاشق رشد شبکه هستیم.
کریس:
عالی. خب بچه ها ممنون این یک انفجار برای آمدن به اینجا بود. من عاشق صحبت کردن بیشتر در مورد مسائل فنی مانند این هستم، بنابراین این یک فنجان چای مطلق من است. بنابراین، از شما بچه ها متشکرم.
میندی:
ممنون، کریس. این فوق العاده سرگرم کننده بود و به زودی با شما صحبت خواهیم کرد.
کریس:
خداحافظ بچه ها.
میندی:
خیلی خوب. اون کریس لوپز بود خیلی خوش گذشت. اسکات، ما چیزهای زیادی را مطرح کردیم که قبلاً واقعاً به آنها فکر نکرده بودم. اما توصیهای که فقط با هر نمایشی که انجام میدهیم دوباره تکرار میشود این است که شمارههای خود را اجرا کنید. مشقت را بنویس. سناریوهای مختلف را اجرا کنید. فقط کنار صندلی شلوار خود پرواز نکنید. ببینید سودمندترین راه برای شما از نظر مالی کدام است. فقط به این جمله نپردازید که «بقیه در حال فروش هستند، پس من هم باید بفروشم». این ممکن است بهترین گزینه نباشد. شاید بهترین گزینه همین باشد. اما بر اساس ریاضیات، نه احساسات، یک تصمیم محکم بگیرید.
اسکات:
Yep. Love it. Chris says, “Start with your portfolio. Ask yourself the question, ‘Is that going to achieve what I want it to achieve?’” Then, boil that down inside of the real estate component of your portfolio on a deal-by-deal basis. Are each one of these deals contributing to that larger goal? And if not, am I going to pay it off? Am I going to do nothing and let my current note amortize, or am I going to sell and exchange or sell and capture the gains? Complex set of decisions that you have to make here. A lot of thought and energy, and a lot of knowhow needs to go into that. Luckily, we’ve got a platform called BiggerPockets to help you discover all the ins and outs of those types of things, and make those kinds of analyses on the properties component of that.
اما من می خواهم یک سوال دیگر نیز مطرح کنم. من می خواهم یک سوال دیگر در مورد این موضوع مطرح کنم. یعنی اگر کل پورتفولیوی خود را به پول نقد تبدیل کنید چه کاری انجام می دهید؟ اگر من آن را به صورت نقدی به شما تحویل دهم، چگونه آن را مستقر می کنید؟ آیا به همان روشی خواهد بود که امروز آن را به کار گرفتید یا چیزی متفاوت خواهد بود؟ و اگر چیز متفاوتی است، چرا به آن باز نمیگردید و نمیگویید: «چگونه میتوانم امروز با تمام پول نقد اضافی که جمعآوری میکنم حرکتها را شروع کنم، یا شاید حتی برخی از داراییهای موجود در پورتفولیوی فعلی خود را مجدداً مستقر کنم تا به آن وضعیت برسم. این نمونه کارها مورد نظر من است؟
میندی:
اوه، من این سوال را خیلی دوست دارم، اسکات. چگونه پول نقد را مستقر می کنید؟ آیا شما آن را دقیقاً به همین روش اجرا می کنید یا تغییراتی ایجاد می کنید؟ جالبه. فکر میکنم، صادقانه بگویم، تقریباً همان چیزی هستم که الان هستم. من نمونه کارهایم را دوست دارم.
اسکات:
آره من از کارنامه خود بسیار راضی هستم، اما فکر می کنم یکی از مهم ترین مواردی که مردم باید به آن فکر کنند بدهی است. من اخیراً در مورد این موضوع زیاد صحبت می کنم. اما من یک روز دیگر از یک شنونده BP Money سؤالی دریافت کردم، و آنها میگویند: «هی، من این سبد بزرگ را دارم، اما هیچ جریان نقدی ایجاد نمیکنم.» این نمونه کارها 2.5 3 میلیون دلار است. چطور جریان نقدی ایجاد نمی کنید؟» "اوه، به این دلیل است که ما اینگونه مستقر شده ایم." خوب، اگر یک وام مسکن خریده اید، اگر به معنای واقعی کلمه ... وام مسکن سرمایه گذاری در حال حاضر 7 و 7.5 درصد برای وام مسکن 30 ساله در املاک سرمایه گذاری است. شما فقط چند صد دلار را در یکی از آن وام های مسکن قرار دادید. یک وام مسکن بخرید، و فقط از سود، 30، 40,000 دلار در سال جریان نقدی غیرفعال دریافت می کنید. بنابراین برای افرادی که میخواهند با سبد سهام خود چه کاری انجام دهند، باید به آن توجه کنید.
میندی:
این یک سناریوی جالب است، اسکات. خوشم می آید. خیلی خوب. آیا باید از اینجا برویم؟
اسکات:
اجازه دهید آن را انجام دهد
میندی:
باشه. این قسمت از پادکست پول BiggerPockets را به پایان می رساند. او اسکات ترنچ است و من میندی جنسن هستم که می گویم: "زود با تو صحبت کن، بابون."
اسکات:
اگر از قسمت امروز لذت بردید، لطفاً یک بررسی پنج ستاره در Spotify یا Apple به ما بدهید. و اگر به دنبال محتوای پول بیشتری هستید، از کانال YouTube ما در youtube.com/biggerpocketsmoney دیدن کنید.
میندی:
BiggerPockets Money توسط Mindy Jensen و Scott Trench ساخته شده است که توسط Kailyn Bennett تهیه شده است. ویرایش توسط Exodus Media. کپی رایتینگ توسط Nate Weintraub. در نهایت، یک تشکر بزرگ از تیم BiggerPockets برای امکان پذیر ساختن این نمایش.
پادکست را اینجا تماشا کنید
[محتوای جاسازی شده]
به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید دسترسی پیدا کنیم آیتونز با گذاشتن امتیاز و بررسی برای ما! فقط 30 ثانیه طول می کشد. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم
- حقوق صاحبان خانه توضیح داده شده است و نحوه استفاده از آن حتی سریعتر ثروت بسازید
- چه زمانی برای خرید، فروش یا تامین مالی مجدد و نحوه محاسبه بهترین گزینه برای شما
- نرخ های سقفی و با استفاده از این متریک ساده به تصمیم بگیرید که آیا ملک اجاره ای ارزش نگهداری دارد یا خیر
- HELOCs (خطوط اعتباری سهام خانگی) و اینکه کدام بانک ها آنها را در املاک اجاره ای ارائه می دهند
- چارچوب پنج مرحله ای کریس برای ارزیابی مجدد و ارتقاء سبد اجاره ای شما
- کی بازپرداخت پول نقد و آیا انجام این کار با امروز معنا دارد یا خیر نرخ بهره بالا
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
آیا میخواهید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ ما را بررسی کنید صفحه حامی!
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- سال 20
- 2022
- ٪۱۰۰
- 7
- 70
- ٪۱۰۰
- a
- قادر
- درباره ما
- بالاتر
- مطلق
- کاملا
- دسترسی
- دسترسی
- حساب
- انباشتن
- تجمع
- دقیق
- رسیدن
- در میان
- عمل
- عمل
- فعالیت
- واقعا
- اضافه
- اضافی
- پیشرفت
- پیشرفته
- نصیحت
- مشاوران
- پس از
- عامل
- عاملان
- مهاجم
- تراز می کند
- معرفی
- قبلا
- هر چند
- همیشه
- شگفت انگیز
- در میان
- مقدار
- تحلیل
- تجزیه و تحلیل
- و
- سالیانه
- دیگر
- پاسخ
- پاسخ
- هر کس
- اپل
- درخواست
- قدردانی
- تقدیر
- روش
- مناسب
- داوری کردن
- محدوده
- مناطق
- دور و بر
- دارایی
- دارایی
- فرض
- قابل دستیابی است
- جالب
- آستین
- نویسنده
- در دسترس
- به عقب
- بد
- برج میزان
- پهنای باند
- بانک
- بانک
- مستقر
- اساسی
- اساسا
- اساس
- زیرا
- شدن
- شود
- تبدیل شدن به
- قبل از
- بودن
- باور
- در زیر
- بهترین
- بهتر
- میان
- بزرگ
- تصویر بزرگ
- بزرگتر
- بیت
- سیاه پوست
- فوت
- سهام
- رونق
- مرز
- خسته کننده
- امانت گرفتن
- خریداری شده
- BP
- شکستن
- به ارمغان بیاورد
- آوردن
- به ارمغان می آورد
- آورده
- ساختن
- بنا
- بولز
- دسته
- کسب و کار
- کسب و کار
- خرید
- خریداری کردن
- کیک
- محاسبه
- صدا
- نام
- می توانید دریافت کنید
- نمی توان
- کلاه لبه دار
- سرمایه
- سرمایه دار
- گرفتن
- ضبط
- کارت
- کاریابی
- مورد
- مطالعات موردی
- موارد
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- غیر نقدی
- پول نقد
- گرفتار
- به چالش
- چالش ها
- تبادل
- کانال
- بررسی
- شطرنج
- برگزیده
- کریس
- شهر:
- کلاس
- مشتری
- مشتریان
- نزدیک
- بسته
- کالج
- کلرادو
- ترکیب شده
- بیا
- راحت
- آینده
- تجاری
- مشترک
- انجمن
- پیچیده
- جزء
- مفهوم
- نتیجه
- شرط
- مطمئن
- اشتباه
- گیج کننده
- اتصال
- عواقب
- محافظه کار
- در نظر بگیرید
- در نظر گرفته
- تماس
- محتوا
- ادامه دادن
- کمک
- معمولی
- مبدل
- copywriting است
- هزینه
- میتوانست
- کشور
- زن و شوهر
- CPA
- ایجاد شده
- ایجاد
- اعتبار
- کارت اعتباری
- اتحادیه اعتباری
- اتحادیه های اعتباری
- فنجان
- واحد پول
- معاملات ارز
- جاری
- در حال حاضر
- خطرناک
- داده ها
- روز
- تجارت روز
- روز به روز
- مقدار
- معاملات
- بدهی
- دهه
- مصمم
- تصمیم
- تصمیم گیری
- قطعا
- درجه
- دلاور
- دنور
- بستگی دارد
- بستگی دارد
- گسترش
- مستقر
- مقصد
- مشخص کردن
- در حال توسعه
- DID
- تفاوت
- مختلف
- سخت کوشی
- كشف كردن
- گفتگو
- تقسیم شده
- DM
- نمی کند
- سگ
- عمل
- دلار
- دلار
- آیا
- توسط
- مضاعف
- شک
- پایین
- به طور چشمگیری
- رویاها
- کاهش یافته است
- هر
- پیش از آن
- در اوایل
- کسب درآمد
- آسان تر
- به آسانی
- خوردن
- موثر
- هر دو
- در جای دیگر
- جاسازی شده
- انرژی
- مهندسی
- کافی
- تمام
- قسمت
- انصاف
- به خصوص
- اساسا
- املاک
- تخمین زدن
- ارزیابی
- حتی
- تا کنون
- هر
- هر کس
- همه چیز
- تکامل
- مثال
- مثال ها
- جز
- استثنا
- تبادل
- برانگیخته
- اجرا کردن
- خارج شدن
- مهاجرت
- مخارج
- گران
- تجربه
- با تجربه
- توضیح دهید
- مفرط
- چشم
- عوامل
- پنکه
- خارق العاده
- شگفت انگیز
- سریعتر
- چربی
- محبوب
- ویژگی
- پرداخت
- باز خورد
- هزینه
- پا
- کمی از
- شکل
- سرمایه گذاری
- مالی
- استقلال مالی
- به لحاظ مالی
- پیدا کردن
- پایان
- نام خانوادگی
- نگاه اول
- ثابت
- صاف
- جریان
- متمرکز شده است
- پیروی
- FOMO
- برای سرمایه گذاران
- خارجی
- ارز خارجی
- انجمن
- انجمن
- یافت
- موسس
- FRAME
- چارچوب
- رایگان
- آزادی
- جمعه
- از جانب
- نا امید
- کامل
- سرگرمی
- صندوق
- بودجه
- آینده
- رشد آینده
- افزایش
- عایدات
- بازی
- تولید می کنند
- مولد
- دریافت کنید
- گرفتن
- هدیه
- دختر
- دادن
- می دهد
- دادن
- جهانی
- Go
- هدف
- اهداف
- می رود
- رفتن
- طلا
- خوب
- گوگل
- بزرگ
- درشت
- شدن
- رشد
- مهمان
- مهمان
- مرد
- هک
- هک
- دسته
- آویزان کردن
- رخ دادن
- اتفاق می افتد
- خوشحال
- محصول
- جمع آوری
- داشتن
- سر
- شنیدن
- کمک
- کمک
- کمک می کند
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- در سطح بالا
- بالاتر
- بالاترین
- تاریخی
- اصابت
- نگه داشتن
- برگزاری
- صفحه اصلی
- خانه
- مشق شب
- صادقانه
- خوشبختانه
- HOT
- ساعت ها
- خانه
- خانه
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTPS
- بزرگ
- صدها نفر
- صدمه
- من می خواهم
- اندیشه
- شناسایی
- مهم
- in
- مشمول
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- بطور باور نکردنی
- استقلال
- شاخص
- فرد
- اطلاعات
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- علاقه مند
- جالب
- اینترنت
- مصاحبه
- معرفی
- وارونگی
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- گرفتار
- IRA
- جدا شده
- موضوع
- IT
- خود
- سفر
- پرش
- نگاه داشتن
- کلید
- بچه ها
- نوع
- دانستن
- لاکلستر
- نردبان
- دریاچه
- تا حد زیادی
- بزرگتر
- نام
- پارسال
- راه اندازی
- اخراج
- منجر می شود
- آموخته
- یادگیری
- ترک
- وام دهندگان
- امانت دادن
- اجازه دادن
- سطح
- قدرت نفوذ
- LG
- بدهی
- زندگی
- احتمالا
- لاین
- خطوط
- استماع
- فهرست
- کوچک
- زنده
- زندگی
- وام
- وام
- محلی
- بانک های محلی
- محل
- طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- شبیه
- نگاه
- به دنبال
- مطالب
- از دست دادن
- شکست
- خیلی
- عشق
- کم
- LTV
- ساخته
- نگهداری
- اکثریت
- ساخت
- باعث می شود
- ساخت
- مدیر
- بسیاری
- بازار
- بازار یابی (Marketing)
- بازار
- بازارها
- عظیم
- ریاضی
- ماده
- مسائل
- بیشینه ساختن
- به معنی
- رسانه ها
- دیدار
- ادغام کردن
- متری
- متریک
- مترو
- قدرت
- میلیون
- ذهنیت
- گم
- اشتباه
- لحظه
- پول
- ماه
- بیش
- رهن
- وام مسکن
- اکثر
- حرکت
- حرکت می کند
- متحرک
- چندگانه
- نام
- ملت
- ملی
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- نیازهای
- منفی
- خالص
- شبکه
- جدید
- بازار جدید
- بعد
- شمال
- بدنام
- عدد
- تعداد
- ارائه
- پیشنهادات
- اغلب اوقات
- خوب
- قدیمی
- ONE
- باز
- عملیاتی
- نظر
- دیدگاه ها
- فرصت ها
- فرصت
- گزینه
- گزینه
- دیگر
- مشخص شده
- خارج از
- به طور کلی
- مروری
- خود
- صاحبان
- پرداخت
- درد
- نقاشی
- مقاله
- بخش
- ویژه
- شریک
- حزب
- غیر فعال
- درآمد غیر فعال
- گذشته
- مسیر
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- مردم
- مردم
- در صد
- کامل
- انجام دادن
- انجام
- انجام می دهد
- شاید
- شخص
- شخصی
- شخصا
- چشم انداز
- فاز
- عنقا
- انتخاب کنید
- تصویر
- محور
- محل
- اماکن
- برنامه
- برنامه ریزی
- سکو
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- لطفا
- به علاوه
- جیب
- پادکست
- نقطه
- نقطه
- تأمل
- استخر
- فقیر
- مقام
- موقعیت
- موقعیت
- در اختیار داشتن
- ممکن
- پست
- پست ها
- در حال حاضر
- زیبا
- قیمت
- اصلی
- نخستین
- شاید
- مشکل
- روند
- ساخته
- حرفه ای
- به درستی
- املاک
- ویژگی
- محفوظ
- عمومی
- پمپاژ
- فشار
- فشار عقب
- قرار دادن
- قرار می دهد
- قرار دادن
- سوال
- سریع
- رالی
- محدوده
- نرخ
- نرخ
- رتبه
- نسبت
- رسیدن به
- رسیدن به
- مطالعه
- اماده
- واقعی
- املاک و مستغلات
- بازار املاک و مستغلات
- واقع بینانه
- تحقق بخشیدن
- متوجه
- مسکن
- دلیل
- معقول
- اخیر
- تازه
- توصیه
- توصیه
- Refi
- مربوط
- نسبتا
- به یاد داشته باشید
- اجاره
- اجاره
- نشان دادن
- منابع
- پاسخ
- پاسخ
- بازنشستگی
- برگشت
- بازده
- این فایل نقد می نویسید:
- بررسی
- پاداش
- غنی
- خلاص شدن از شر
- سوار شدن
- طلوع
- خطر
- رول
- دور
- قانون
- دویدن
- در حال اجرا
- سعید
- نمک
- سالت لیک سیتی
- سام
- همان
- ذخیره
- صرفه جویی کردن
- پس انداز
- می گوید:
- سناریو
- سناریوها
- دوم
- ثانیه
- راز
- مشاهده
- به نظر می رسد
- بخش
- فروش
- فروش
- فروش
- حس
- جلسات
- تنظیم
- هفت
- اشتراک گذاری
- شلیک
- تیراندازی کردن
- فروشگاه
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- امضاء
- مشابه
- شباهت ها
- ساده
- پس از
- تنها
- نشسته
- وضعیت
- شش
- قابل اندازه
- مهارت ها
- پوست
- به آرامی
- کوچک
- هوشمند
- So
- تا حالا
- آگاهی
- بستر اجتماعی
- فروخته شده
- جامد
- برخی از
- کسی
- چیزی
- بزودی
- صدا
- منبع
- SPA
- متخصص
- خاص
- به طور خاص
- سرعت
- خرج کردن
- چرخش
- حامیان
- Spot
- Spotify
- گسترش
- گسترش
- صفحه گسترده
- بهار
- ستاره
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- دولت
- ماندن
- گام
- مراحل
- چوب
- هنوز
- موجودی
- بازار سهام
- سهام
- سهام و اوراق قرضه
- داستان
- استراتژی ها
- استراتژی
- فشار
- مطالعات
- موفقیت
- موفق
- چنین
- فوق العاده
- شیرین
- سندیکایی
- جدول
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- شیر
- مالیات
- عوارض
- چای
- تیم
- فن آوری
- فنی
- موقت
- مستاجر
- آزمون
- La
- آینده
- جهان
- شان
- آنجا.
- چیز
- اشیاء
- تفکر
- سوم
- در این سال
- فکر
- هزاران نفر
- سه
- آستانه
- از طریق
- سفت شدن
- زمان
- زمان خرید
- جدول زمانی
- بار
- نوک
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- تحمل
- تن
- لحن
- هم
- ابزار
- بالا
- موضوع
- جمع
- کاملا
- لمس
- لمس کرد
- طرف
- تجارت
- بازرگان
- تجارت
- معامله
- رونوشت
- سفر
- سفر
- عظیم
- روند
- سه برابر
- زحمت
- درست
- اعتماد
- دور زدن
- تبدیل
- انواع
- فهمیدن
- تعهد
- اتحادیه
- اتحادیه
- باز
- به روز رسانی
- ارتقاء
- us
- استفاده کنید
- مورد استفاده
- معمولا
- ارزیابی
- ارزش
- ارزش افزوده
- ارزشها
- مختلف
- وسیع
- وسیله نقلیه
- در مقابل
- تصویری
- خواسته
- آب
- امواج
- ثروت
- هفته
- هفته
- خوش آمد
- چی
- چه شده است
- چه
- که
- در حین
- WHO
- اراده
- مایل
- WISE
- بدون
- شگفت انگیز
- تعجب کردم
- مهاجرت کاری
- کار کردن
- مشغول به کار
- کارگر
- با این نسخهها کار
- جهان
- با ارزش
- ارزشمند
- خواهد بود
- بسته بندی کردن
- نوشتن
- کتبی
- اشتباه
- سال
- سال
- بازده
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر