کلید چیه فرار از مسابقه موش در سال 2023? آیا نیاز به یک املاک اجاره ای LLC برای هر ویژگی، یا می توانید چندین مورد را در یک قرار دهید؟ و شما چطور ایجاد جریان نقدی وقتی قیمت مسکن اینقدر بالاست؟ برای سرمایه گذاران روزمره املاک و مستغلات، ممکن است به نظر برسد که املاک اجاره ای سودآور پیدا کردن آنها سخت تر و سخت تر می شود. استقلال مالی آرام آرام دور می شود و در حالی که بسیاری از تعقیب خود دست کشیدند بازنشستگی زودهنگام، آزادی زمان و استقلال در برنامه آنها، ما اینجا هستیم تا دانش لازم را در اختیار شما قرار دهیم به وحشیانه ترین اهداف سرمایه گذاری خود در سال 2023 دست پیدا کنید.
با یکی دیگه برگشتیم دیدن گرین، جایی که نماینده، سرمایه گذار، کارگزار و دانشمند سیستم سازی شما، دیوید گرین، به شما پاسخ می دهد. سوالات سرمایه گذاری املاک و مستغلات در محل! در این قسمت به آن خواهیم پرداخت املاک اجاره ای LLC و در هر کدام چند ویژگی قرار دهیم، وقتی قیمت خانه بالاست چه باید کردو جریان نقدی کم است، "ساخت جدید BRRRR" که می تواند سودهای دیوانه کننده سهام و روشی هوشمندانه برای خرید ایجاد کند بیمه صاحبخانه. همه چیزها (و خیلی بیشتر) در راه است، پس بمانید!
می خواهید از دیوید یک سوال بپرسید؟ اگر چنین است, سوال خود را اینجا مطرح کنید بنابراین دیوید می تواند در قسمت بعدی Seeing Greene به آن پاسخ دهد. پرش کنید انجمن های BiggerPockets و نظر سرمایه گذاران دیگر را بپرسید، یا دیوید را در اینستاگرام دنبال کنید برای اینکه ببینید او چه زمانی پخش زنده میشود تا بتوانید به پرسش و پاسخ زنده بپردازید و پاسخ سؤال خود را در محل دریافت کنید!
اینجا کلیک کنید برای گوش دادن به پادکست های اپل
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
دیوید:
این پادکست نمایش 744 BiggerPockets است. من ترجیح میدهم ببینم شما یک پنج، دو و نیم یا پنج، سه بخرید و اتاقها را جداگانه اجاره کنید. ترجیح میدهم یک مجتمع آپارتمانی کوچک هفت تا هشت واحدی بخرید و آن را اجاره کنید تا اینکه یک سه، دو واحد بخرید، مخصوصاً اگر ساختمان جدید باشد.
اگر در این بازار گرانقیمت در کلرادو هستید، نمیتوانید یک خانه ساختوساز جدید بخرید، قیمت بازار را بپردازید و سعی کنید آن را اجاره کنید. داری پول از دست میدی شما باید کار خلاقانه تری انجام دهید.
شما باید ملکی را پیدا کنید که دارای متراژ مربع است که می توان آن را اضافه کرد، متراژ مربعی که می توان آن را تبدیل کرد تا از یک واحد سه واحد دریافت کنید. شما باید خیلی بیشتر از قبل تلاش کنید تا این چیزها و بازار امروز کار کند. من فکر می کنم شما احتمالا آن را می بینید.
چه خبره همه این دیوید گرین، میزبان شما از بزرگترین، بدترین، بهترین پادکست سرمایه گذاری املاک و مستغلات در جهان، BiggerPockets است. ما امروز اینجا هستیم با یک قسمت Seeing Greene که در آن بینش و دانش خود را در مورد سؤالاتی که شما، شنوندگان ما میپرسید، به اشتراک میگذارم.
یکی از تنها پادکستهایی که شما، شنونده، در برنامه حضور پیدا میکنید. اگر میخواهید در برنامه حضور داشته باشید یا به سؤالتان پاسخ داده شود، به biggerpockets.com/david بروید تا بتوانید سؤالات خود را در آنجا ارسال کنید.
نمایش امروز فوق العاده است. ما وارد New Construction: The Path for RE در سال 2023 می شویم. LLC ها چگونه باید ساختار شوند؟ اگر بیش از یک ملک دارید به یک LLC نیاز دارید یا چند؟ وقتی پیشنهاد یک پیمانکار بالا میرود و معامله به نتیجه نمیرسد، چه کاری میتوان انجام داد و همچنین یک پاسخ بسیار طولانی و مفصل از طرف من در مورد چگونگی ساخت، توسعه و تکامل سیستمها در کسب و کارتان برای کمک به شما؟
مطمئن شوید که تا آخر راه را ادامه می دهید زیرا این سؤال واقعاً خوبی است که پرسیده می شود و من برای پاسخ دادن تلاش زیادی کردم و برای شنیدن آن هیجان زده هستم. قبل از اینکه وارد نمایش شویم، یک نکته سریع برای همه شما دارم.
تیم خود را مورد بررسی قرار دهید تا مطمئن شوید که آنها بخش وسیعی از دانش را در صنعت خود می دانند و نه تنها بخشی از آن را. بنابراین اغلب، مردم به وامدهندهای در Wells Fargo یا Chase Bank یا یک شخص بیمهای که آنلاین پیدا کردهاند مراجعه میکنند و میگویند: «من برای کسبوکار املاک اجارهای، برای سرمایهگذاری املاک و مستغلات به چیزی نیاز دارم».
شخص می گوید: "اوه، این کاری است که ما انجام می دهیم." آنها می گویند، "در مورد این چه؟ در مورد آن چه؟» "من نمی دانم. من این را نمی دانم.» آن صحنه در ملاقات با والدین را به یاد بیاورید که در آن او می خواهد یک بطری شراب خوب برای بردن به خانه شوهرش ببرد، زیرا برای اولین بار است که با او ملاقات می کند و او می گوید: "گران ترین بطری شما چیست؟"
پسر می گوید: "مامان ها، مثل یک بطری شراب 5 دلاری است." او میگوید: «خب، چیز گرانتری سراغ داری؟» پسر می گوید: "خب، می توانی مامان های زیادی بخری." اینگونه است که شما نظرات زیادی را از یک افسر وام، یک کارگزار بیمه، یک مشاور املاک، یک فرد ساختمانی، یک کاردان دریافت می کنید، آنها همه جا هستند.
آنها کسبوکاری را که وارد آن میشوند مطالعه نمیکنند و افرادی نیستند که میخواهید با آنها کار کنید. به همین دلیل است که من شرکتهایی را راهاندازی میکنم و کارمندانم را طوری آموزش میدهم که دانش گستردهای برای وامهای مختلف، سناریوهای متفاوتی داشته باشند که کارساز هستند.
من نمیخواهم نقاط ضعف را بگویم، اما روشهای مختلفی که میتوانیم برای تامین مالی شما در جایی که سایر وامدهندهها میگویند، فراهم کنیم، نمیدانم چگونه این کار را انجام دهم. من فقط دارم تسلیم میشم ما به دنبال آن نیستیم. سوالات زیادی از شخصی که با او کار می کنید بپرسید. اگر آنها نتوانند به آنها پاسخ دهند، نمی دانند صنعت چگونه کار می کند، آن شخصی نیست که می خواهید با او صحبت کنید.
همچنین می توانید از یک عامل یاب BiggerPockets برای یافتن نماینده ای در منطقه خود که یکی از اعضای BiggerPockets است استفاده کنید. از همین روند با آنها استفاده کنید. اگر آنها نماینده خوبی هستند، فقط به این دلیل که آنها در BiggerPockets هستند، تصور نکنید. آنها ممکن است هرگز خانه ای نفروخته باشند یا فقط خانه های جدید ساخت و ساز را فروخته باشند و 75 خانه را در رزومه خود فروخته باشند، اما هیچ یک از آنها فروش مجدد ندارند.
شما می خواهید مطمئن شوید که فردی که با او کار می کنید دارای دانش گسترده ای است. این یک راهنمایی سریع و سریع نبود. این در واقع یک نکته سریع بسیار طولانی بود، اما بسیار مهم بود. امیدوارم همه شنیده باشید و جدی بگیرید.
خیلی خوب. بیایید وارد نمایش امروز شویم.
اردن:
اوضاع چطوره دیوید گرین؟ اسم من جردن ری است. من در واقع یک سرمایه گذار محلی املاک و مستغلات در بازار ممفیس، تنسی هستم. من صاحب یک شرکت املاک و مستغلات هستم که اوایل امسال با این ایده شروع کردم، البته با این ایده که درآمدم را جایگزین کنم و از راننده کامیون بودن دور شوم، چیزی که الان در آن هستم. من در کامیونم هستم.
من از رانندگی با کامیون لذت می برم، اما از املاک و مستغلات نیز لذت می برم و همچنین از خانواده ام لذت می برم و دوست دارم بتوانم زمان بیشتری را با خانواده خود بگذرانم و همچنین ثروت نسلی بسازم. البته، مانند بسیاری از افراد وقتی وارد املاک و مستغلات می شوند.
چند سوال من که دارم، فقط دو سوال. سوال اول، میخواهم بدانم وقتی چندین ملک دارید… من در حال حاضر یکی دارم. اتفاقاً این یک گاو نقدی است. اما وقتی یکی دیگر را میگیرم، وقتی سعی میکنم بفهمم که آیا باید آن را در LLC خود قرار دهم، در حال حاضر اولین ملک را در اختیار دارم یا باید LLC دیگری بگیرم؟
چگونه این کار را انجام می دهید، زیرا به نظر من داشتن چندین LLC از نظر مالیات کار زیادی به نظر می رسد. خب، من دوست دارم مالیات خودم را انجام دهم. من واقعاً در انجام مالیات خودم خوب هستم. من واقعاً به بررسی دقیق میروم، بنابراین ترجیح میدهم به همین روش بمانم تا زمانی که تحمل آن بیش از حد شود. در حال حاضر، یک ملک، شاید دو ملک، احساس می کنم مالیات ها اصلاً پیچیده نخواهد شد.
سوال دوم من این است که آیا عمده فروشی می کنید و اگر عمده فروشی می کنید یا می دانید چه کسی عمده فروشی می کند راه مورد علاقه آنها یا راه مورد علاقه شما برای بازاریابی برای به دست آوردن سرنخ چیست؟ من در حال حاضر تماس های سرد و کارت پستال های زیادی انجام می دهم و در واقع می خواهم تبلیغات فیس بوک را امتحان کنم.
از آنجا که صادقانه، تماس سرد فقط کار نمی کند. کارت پستال ها کار می کنند. دارم تماس میگیرم اما من لزوماً هنوز هیچ سرنخ ایجاد نکرده ام. من تقریباً شش ماه است که در حال تلاش برای فروش عمده هستم، هنوز معامله ای بسته نشده است.
من تعداد زیادی از آنها را تحت قرارداد گرفته ام. در ابتدا من در گرفتن املاک تحت قرارداد خوب بودم و سپس آن را تغییر داد و سپس در یافتن خریداران نقدی خوب شدم اما تحت قرارداد نگرفتم. من سعی می کنم این را به ترکیب آن نیز کاهش دهم، و احساس می کنم که خیلی نزدیک شده ام. اما من فقط می خواستم نظر شما را در این مورد بدانم.
آره اگر بتوانید به سوالات من پاسخ دهید از همه کمک شما سپاسگزارم. من واقعا مشتاق دیدن ویدیوی من در پادکست BiggerPockets شما هستم. ممنون از وقتی که گذاشتید و حال خوبی داشته باشید.
دیوید:
خیلی خوب. جردن، از سوال شما متشکرم. من می توانم قسمت دوم را خیلی سریع پاسخ دهم. من عمده فروشی نیستم من این کار را نمی کنم. نمیخواهم بگویم این کار غیراخلاقی است. اما به طور کلی، مدل را دوست ندارید. این خطوط مرزی از قوانین است. به ندرت برای فروشنده ملک مفید است.
عمده فروشان همیشه به شما می گویند که در حال کار بر روی یک معامله هستند. برد-برد است. گاهی اوقات فکر می کنم این اتفاق می افتد. اما اکثر اوقات فکر می کنم اگر فروشنده خانه خود را در MLS قرار دهد که در آن همه بتوانند ملک را ببینند و سایر سرمایه گذاران در مقایسه با زمانی که آن را به لیست خریدار می فروشند به موجودی بیشتری دسترسی داشته باشند، پول بسیار بیشتری به دست خواهند آورد. و مردی مثل من دسترسی فوری به آن املاکی پیدا می کند که من همه آنها را می خرم و سرمایه گذاران عادی شما نمی توانند آنها را ببینند.
من واقعاً طرفدار زیاد مدل عمده فروشی نیستم. افرادی که به من مراجعه میکنند و میخواهند در املاک و مستغلات پول در بیاورند، ترجیح میدهم خانهشان را برای آنها بفروشم و تا آنجا که میتوانم پول بگیرم، سپس فقط برای آنها یک فروش سریع داشته باشم و برخی از سرمایهگذاران پول در بیاورند.
حالا قسمت اول سوال شما را می توانم اینجا مطرح کنم. آیا از LLC در هر ملک استفاده می کنید یا یک LLC برای همه املاک؟ این سوال خوبی است زیرا افراد زیادی پیچیدگی های LLC را درک نمی کنند. معمولاً به نظر می رسد که یک LLC ایمن تر است، بنابراین فقط ملک خود را در آنجا داشته باشید. این پیچیده است و همیشه امن تر نیست. باشه.
من تعداد زیادی LLC دارم. من معمولاً چندین ملک در هر LLC دارم، اما تلاش برای نگه داشتن همه آنها در کنار هم دردسرساز می شود. من سالانه 75 دلار به CPAها پرداخت می کنم تا همه چیز را درست کنم. این وحشتناک است. من تنها هستم و حقوق تمام وقت کسی را پرداخت می کنم، که حدس می زنم اگر به آن فکر کنم، بهتر است یک CPA را که فقط کارمند تمام وقت من بود استخدام کنم تا اینکه پرداخت کنم که شاید لازم باشد آن را بررسی کنم.
اما چیزی که من در اینجا دریافت می کنم این است که CPA ها سخت هستند. آنها گران هستند. مدیریت آنها سخت است شما باید هر سال با آنها پرونده کنید. چیزهای زیادی در این مورد وجود دارد. فقط فکر نکنید که LLC ها یک قرص جادویی هستند که همه مشکلات شما را برای خواص شما حل می کند.
کاری که میخواهید انجام دهید این است که میزان حقوق صاحبان سهام در هر LLC را کاهش دهید. شما نمی خواهید چهار ملک به طور کامل به صورت نقدی در یکی پرداخت شود، و سپس سایر LLC ها که دارایی ها با اهرم 80 درصدی هستند. شما می خواهید آن را تقسیم کنید تا هر LLC دارای مقدار محدودی سهام باشد.
زیرا اگر از شما شکایت شود، آنها به دنبال حقوق صاحبان سهام در LLC خواهند بود، به همین دلیل است که شما همه چیز را یکجا نمی خواهید. امیدوارم که به سوال شما کمک کند. از خدمات شما متشکرم. ادامه دهید و امیدوارم راهی برای رهایی از شغل رانندگی کامیون پیدا کنید و به شغلی برسید که بیشتر دوست دارید.
بسیار خوب، سوال بعدی ما از کنی مک گرگور در لاس وگاس است. من یک سرباز وظیفه فعال هستم. وقتی به لاس وگاس رسیدم، یک آپارتمان کوچک با وام معمولی خریدم در حالی که اولین خانه ام را با وام VA ساختم. اکنون سه سال بعد، من مجوز املاک خود را گرفتم و تصمیم گرفتم کاندو را بفروشم، که 1031 آن را به دو ملک اجاره ای دیگر مبادله کردم و سرمایه اولیه خود را پس گرفتم.
بعد، ابتدایی ام را فروختم. الان در خانه دوستم زندگی می کنم و باید جای دیگری بخرم. سوال من این است که در این بازار برای چند ملک مراجعه کنم؟ من می توانم از وام صفر پایین VA خود استفاده مجدد کنم، که یک مزیت بزرگ است، حدود 120,000 در بانک. اما بیشتر معاملاتی که من در منطقه انجام می دهم با کاهش صفر و نرخ بهره فعلی من هیچ جریان نقدی باقی نمی گذارد.
بنابراین ارزش انجام دادن دارد. آیا باید ملک چهارمی را نیز بخرم یا منتظر بمانم تا بازار کمی بیشتر شود؟ با تشکر.
باشه. این سؤال واقعاً خوبی است. اول از همه، من می گویم، بدون فکر. از وام VA خود با صفر پایین استفاده کنید تا خود را وارد خانه کنید. در واقع شما می توانید خانه خود را داشته باشید. ممکن است کمی پول خرج کنید. ممکن است کمی از جیبتان بیرون بیایید.
اما این اشکالی ندارد، زیرا داشتن املاک و مستغلات در دراز مدت ارزش دارد. اگر مجبورید برای چند سال فقط برای داشتن مکانی برای زندگی پول از دست بدهید، باز هم بسیار ارزان تر از پرداخت اجاره بها یا مالکیت ملک خود است. این کار بیهوده ای است. شما باید یک خانه بخرید تا با وام VA خود در آن زندگی کنید.
حالا بقیه پولی که داری، 120,000 دلار، فکر نمی کنم این سوال را بپرسی که "چند خانه باید بخرم؟" سوال درست این است که "بهترین راه برای استقرار 120,000 دلار در املاک و مستغلات چیست؟"
حالا عجله ای نیست. این چیزی است که در این مورد عالی است. لازم نیست بروید آن پول را وارد بازی کنید. سالها قبل از افزایش قیمتها، اجارهبها بالا میرفت. شما آن را داشتید تا سرمایه خود را به دلیل تورم بکشید. فشار زیادی روی ما بود. با افزایش نرخ ها، این به طور موقت کند شده است.
فشار زیادی روی شما نیست که بروید آن پول را سرمایه گذاری کنید. مستقر می شدم و منتظر می ماندم. اما من منتظر نمی ماندم تا بازار مخزن شود. من فقط منتظرم تا معامله درست از مسیر شما عبور کند. اگر به من میگویید که نرخهای بهره فعلی جریان نقدی ندارند، باید به ویژگیهای مختلف یا استراتژیهای مختلف نگاه کنید.
شاید شما به دو واحد نگاه می کنید، باید به سه واحد نگاه کنید. شاید به دنبال خانه های مجردی هستید و باید خانه ای بخرید که دارای یک یا دو ADU باشد. راهی برای جریان نقدی ملک وجود دارد. شاید مجبور شوید یک ملک بخرید و خانه اصلی Airbnb و خودتان در ADU زندگی کنید.
راه های خلاقانه مختلفی وجود دارد که می توانید به این موضوع نگاه کنید. اما توصیه من به شما این است که فقط کوکی نروید، "اوه، خوب، آنچه قبلاً کار می کرد، اکنون نیز جواب می دهد." وقتی آن کاندو را خریدید، بازار متفاوتی بود. شما می توانید جریان نقدی دریافت کنید، شما قدردانی کردید. اکنون بازار سخت تری است.
وقت خود را با نگاه خلاقانه به معاملات ترکیب کنید. وقتی مورد مناسب آمد، روی آن بپرید، اما قبل از آن فشاری را برای پریدن روی آن احساس نکنید. فکر نمیکنم اگر فردا خانه نخرید، چیزی به این زودیها به جایی برمیگردد که از دست میدهید.
خیلی خوب. از Sayli در هایوارد. ما افراد زیادی از هایوارد را وارد اینجا می کنیم. من همیشه در مورد فلفل قرمز صحبت می کنم، رستورانی در هیوارد در مأموریتی که دوستش دارم. ما افراد زیادی را از آنجا می آوریم. باحاله. اگر در منطقه خلیج هستید، اگر اصلاً در کالیفرنیا هستید، با ما تماس بگیرید. من دوست دارم با شما صحبت کنم. من دوست دارم شما را بهتر بشناسم، زیرا اینها محل پایکوبی من هستند. خیلی خوب. بیایید ببینیم سایلی چه می گوید.
سایلی:
سلام دیوید. ممنون که به سوال من گوش دادید. اسم من سایلی است. من اهل هیوارد، کالیفرنیا هستم. من سه سال و نیم گذشته در میشیگان سرمایه گذاری کرده ام. سوال من در مورد پروژه توانبخشی راه دور است.
ماه گذشته هفتمین اجاره خانواده مجردی خود را در میشیگان خریدم. این دومین پروژه BUR من است. من از چهار پیمانکار عمومی مختلف پیشنهاد دریافت کردم. همه آنها بسیار شناخته شده هستند و در گروه های FP محلی به خوبی توصیه می شوند. من با دو نفر از آنها، دو GC در پروژه های قبلی خود کار کرده ام. من تجربه ای باهاشون دارم
این یک پروژه نوسازی معمولی است، یک خانه قدیمی که نیاز به ارتقاء، کفپوش، رنگ، حمام، تجدید، وسایل روشنایی، HVAC و غیره دارد. من به سایر سرمایه گذاران در پادکست ها و یوتیوب گوش داده ام. آنها این توانبخشی را زیر 30 هزار، 35 هزار انجام می دهند، اما من حدود 45,000 بودجه در نظر گرفتم. پیشنهاداتی که من از GCها دریافت کردم 70 هزار و حدود است.
سوال من این است که چگونه می توانم هزینه را بدون کاهش کیفیت کاهش دهم؟ من به ارائه محصولات با کیفیت به مستاجران خود افتخار می کنم. اما هزینه 70 هزار بازسازی برای توجیه اجاره بسیار زیاد است. توصیه ای دارید؟ از این بابت متشکرم و از تماس من متشکرم.
دیوید:
خیلی خوب. سایلی، این سؤال واقعاً خوبی است. وقتی در چنین موقعیتی قرار می گیرید که باید هزینه ها را کاهش دهید اما نمی خواهید کیفیت را کاهش دهید، باید در جایی تسلیم شوید.
حالا برای شما که خودتان پروژه را مدیریت می کنید. وقتی از طریق یک پیمانکار عمومی کار می کنید، به پیمانکار پول می دهید تا اساسا پروژه را مدیریت کند و زیربناها را پیدا کند. آنها همیشه خودشان کار را انجام نمی دهند. برای انجام لوله کشی مقدار مشخصی پول به آنها می پردازید.
آنها میروند لولهکشی را پیدا میکنند که کار را با کمتر از دستمزدشان انجام میدهد و تفاوت را نگه میدارند. به یک معنا، آنها یک مدیر پروژه هستند که قطعات مورد نیاز را در اختیار دارند. اگر میخواهید آنها را از معامله حذف کنید و GCها همگی پیشنهادهای 70,000 به شما میدهند، اما فکر میکنید این کار را میتوان برای 45,000 انجام داد، باید خودتان به دنبال پیمانکاران فرعی بروید.
باید بروی لوله کش ها، نقاش ها، دستکاری که بتواند کارهای نوسازی مثل چراغ های حمام، تهویه مطبوع را انجام دهد. اگر خودتان آن افراد را پیدا کردید، می توانید این کار را انجام دهید. فقط میخواهم به شما هشدار بدهم، این سختتر از آن چیزی است که فکر میکنید. به همین دلیل است که بیشتر افراد از پیمانکار عمومی استفاده می کنند.
اگر خودتان بیرون بروید و سعی کنید این افراد را پیدا کنید، ممکن است به شما دروغ بگویند. ممکن است پول شما را بگیرند و کار را تمام نکنند. این مشکلی است که شما در آن گیر خواهید کرد. یکی از راههایی که من این ریسک را کاهش میدهم این است که بعد از اتمام کار به آنها پول میدهم یا شاید یک سوم پولی را که آنها میخواهند به آنها پرداخت کنم و سپس پرداخت کنم. آنها بقیه را بعد از اینکه کار را کامل تایید کردم.
اما دوباره، آنها ممکن است به شما بگویند که کار کامل است. شما باید یک فرد مستقل را به آنجا بفرستید تا مطمئن شوید که HVAC کار کرده است تا مطمئن شوید که کارها مطابق میل شما انجام شده است، به خصوص اگر اینها خارج از حالت باشند، ممکن است مشکل ساز شود.
تنها گزینه دیگری که میتوانم به آن فکر کنم این است که بتوانی فردی را پیدا کنی که در منطقهای زندگی میکند که دستمزد کمتری دارد و او را برای انجام کار به آن منطقه بفرست. حالا مشکل دیترویت است، میشیگان واقعاً شبیه مالیبو اینجا نیست. باشه. اینجا بورلی هیلز نیست مردم آنجا در حال حاضر پول زیادی از دستمزد به دست نمی آورند. این قیمت 70,000 دلاری ممکن است تنها نرخی باشد که این کار قرار است باشد.
تنها چیز دیگری که میتوانم بگویم این است که وقتی در این موقعیتها قرار میگیرم، به دنبال راههایی برای کاهش هزینهها در زمینههایی هستم که کمترین احتمال را دارد که بر معامله تأثیر بگذارد. احتمالاً نمیخواهید رنگ را برش دهید زیرا در ازای آن پول زیادی دریافت میکنید.
احتمالاً نمیخواهید چراغها را قطع کنید زیرا نسبتاً ارزان هستند. اما برخی از چیزهای دیگری که در مورد آنها صحبت می کنید، شاید کفپوش، شاید کفپوش را در آنجا رها کنید. شما با وجود آنچه فکر میکردید، کفپوش ارزانتری قرار میدهید، زیرا هم مواد و هم از نظر کار گران است.
حمام تازه می شود، شاید حمام را ارتقا نمی دهید، فقط وسایل روشنایی را ارتقا می دهید. شاید فقط آنچه را که در حال حاضر دارید زیباتر می کنید و بنابراین کار کمتری انجام می دهید تا بخشی از کار در بودجه آنجا را جبران کنید. این ممکن است در نهایت بهترین گزینه شما باشد. با تشکر از شما برای این ویدئو. به نمایندگی از هیوارد ادامه دهید و به من اطلاع دهید که چگونه پیش می رود.
خیلی خوب. در این مرحله از نمایش، میخواهم مطمئن شوم که همه شما بچهها لایک کنید، نظر بدهید، و در کانال یوتیوب ما مشترک شوید. مخصوصا نظر بدید میخوام بدونم نظرتون در مورد نمایش تا الان چیه؟ آیا اپیزودهای Seeing Greene را دوست دارید؟
ما یک دقیقه وقت می گذاریم تا نظراتی از قسمت های قبلی که شما شنوندگان ما گذاشته اید را بخوانیم. می توانید ببینید دیگران چه فکری می کنند.
از Shaka Boom 01. «دیوید، من عاشق نمایش تو هستم. اما کلماتی که من بیش از حد در برنامه شما می شنوم، یک دوبلکس و دو دوبلکس است. چیزی که من هرگز نمی شنوم که درباره آن صحبت کنید خرید زمین و ساختمان است. من دوست دارم نظرات شما را در مورد سرمایه گذاری در زمین و ساخت خانه ایده آل برای یک خانواده با ADU بشنوم، کاری که من قصد انجام آن را دارم. می دانم که کار/یادگیری زیادی خواهد بود، اما فکر می کنم نتیجه می تواند عالی باشد.»
خوب، شاکا بوم، دلیل اینکه زیاد در مورد آن صحبت نمی کنم این است که هرگز آن را انجام نداده ام و سعی می کنم از چیزهایی که نمی فهمم اجتناب کنم. در مقایسه با خرید خانه ای که از قبل وجود دارد، فوق العاده پیچیده است.
ما به تازگی سؤال قبلی خود را در مورد نحوه مدیریت یک پیمانکار شنیدیم و دیدیم که چگونه می تواند در جایی که قیمت ها خیلی بالا می رود از کنترل خارج شود. وقتی از پایه آن را می سازید بدتر می شود. هزاران چیز اشتباه می شود که انتظارش را نداشتید.
شما در حال وام گرفتن از بانک هایی هستید که انتظار دارند کار انجام شود. شما از طریق مجوزها کار می کنید. قطعات متحرک زیادی در اینجا وجود دارد. ممکن است بسیار آسان باشد که این کار خیلی طولانی شود و پول زیادی از دست بدهد.
حالا، من شما را از انجام آن دلسرد نمیکنم، زیرا اگر قبلاً تصمیم گرفتهاید این کار را انجام دهید، فرض میکنم که آموزش، تخصص و پیشینهای در این زمینه دارید که باعث میشود شما را انجام دهید. فکر کنید که می توانید این کار را بهتر انجام دهید.
اما برای افرادی که شروع به سرمایهگذاری در املاک و مستغلات میکنند یا سبد کوچکی دارند و میخواهند آن را رشد دهند، شنوندههای متوسطی که ما در این برنامه داریم، فردی آواتاری که گوش میدهد، این میتواند کاملاً آنها را از نظر مالی ورشکست کند.
من افراد زیادی را می شناسم که سعی کردند خانه های مخصوص بسازند و پول زیادی از دست دادند، از جمله برخی از اعضای خانواده من. به همین دلیل است که من اغلب در مورد آن صحبت نمی کنم. اما اگر بدانید چه کاری انجام می دهید، می توانید از هر نظر در املاک و مستغلات درآمد کسب کنید.
خیلی خوب. نظر بعدی ما از رباعی خان است. "اگر دیوید گرین کالیفرنیا را ترک کند کجا زندگی می کند؟" اوه، این واقعا خوب است. من از زمانم در فلوریدا لذت بردم. من از فلوریدا جنوبی بازدید کرده ام تا به برخی از پروژه هایی که در آنجا انجام می دهم نگاه کنم. فکر نمیکنم بتوانم در جنوب کالیفرنیا زندگی کنم، زیرا نمیتوانم ترافیک و کندی حرکت را تحمل کنم و همه جا وجود دارد.
از بازدید از کوه های اسموکی لذت بردم. اوه، می دانم، احتمالا اسکاتسدیل باشد. وقتی از اسکاتسدیل بازدید می کنم خیلی دوست دارم. من گرما را دوست دارم مخصوصا گرمای خشک. گرما اذیتم نمیکنه من وقتی دمای 100 درجه است به دویدن می روم، وقتی دمای هوا بیش از 100 درجه است همیشه به پیاده روی می روم. عاشقشم.
من نمی توانم سرما بخورم. من آسم ناشی از هوای سرد دارم که هنگام ورزش اتفاق می افتد. نای من یخ می زند. واقعا نفس کشیدن سخته من نمی توانم تحمل کنم و فقط سرد بودن بد است. من قطعاً در جایی زندگی می کنم که آفتاب باشد و احتمالاً تعطیلات زیادی را به هاوایی می گذرانم.
خیلی خوب. نظر بعدی ما از Haggy 2013 است. پیمایش آنها آسان است و برای این کار 10 لایک می دهم." آره به Nate Weintraub و تیم تولید ما که به شما کمک می کنند با اضافه کردن وقفه های کوچک در جدول زمانی YouTube در آنجا، بدانید چه موضوعاتی را پوشش می دهیم، فریاد بزنید. آنها باید آنجا بنشینند و کارهای زیادی انجام دهند. از شما بچه ها برای انجام این کار متشکرم.
آخرین نظر ما از Unio Brainwave Music App است که میگوید، «امروز به دلایلی روز بسیار تنهایی است. برای مقابله با آن، من به بسیاری از افرادی که این پست را می خوانند سلام می کنم. سلام. امیدوارم همه شما روز بهتری نسبت به آنچه که شروع شد داشته باشید، حتی اگر واقعاً خوب شروع شده باشد.»
خوب، اگر شما هم احساس تنهایی می کنید، ممکن است در زندگی خود به یک جامعه نیاز داشته باشید. در BiggerPockets، ما اینجا هستیم تا آن را ارائه دهیم. وبسایت ما، biggerpockets.com را بررسی کنید، جایی که ما یک انجمن داریم که در آن افراد زیادی به سؤالات پاسخ میدهند و سؤالات خود را میپرسند و همچنین ملاقاتهایی در منطقه شما که در وبسایت پست میکنند. برو با سرمایه گذاران دیگری ملاقات کن و در یک جامعه شرکت کن.
خیلی خوب. ما دوست داریم و از همه مشارکت شما قدردانی می کنیم، بنابراین لطفاً به آن ادامه دهید. نظرات خود را در مورد برنامه امروز برای من بنویسید تا نظر خود را در مورد نحوه عملکرد ما در اینجا بدانم. به یاد داشته باشید، اگر میخواهید در این نمایش حضور داشته باشید، میتوانید به biggerpockets.com/david بروید و سؤال خود را ارسال کنید تا در نمایش ارائه شود.
خیلی خوب. سوال بعدی ما ویدئویی از لیام کوینتانا است.
لیام:
اوضاع چطوره؟ خیلی خوب. نام من لیام از نیواورلئان است. خیلی خوب. من یک شرکت ساختمانی دارم. سوال من از شما این است که می خواهم ساخت و ساز جدید را BUR کنم. من میتوانم خانهها، دوبلکسها، خانوادههای مجردی را با قیمتی بسیار ارزانتر از آنچه در بازار میفروشند بسازم، حتی با وجود بازار [نامفهوم 00:19:34].
اما من میخواهم یک دوبلکس بسازم، آن را تمام کنم، یک پول نقد انجام دهم، پول را بیرون بیاورم و یکی دیگر بسازم. این روش به من این امکان را می دهد که هیچ وقت بی پول نباشم. اگر مایعی را که الان دارم بردارم و فقط برای یکسری اجاره ها پیش پرداخت کنم، در نهایت ضرر می کنم. نظر شما در مورد BURING ساخت و ساز جدید چیست؟
دیوید:
خیلی خوب. خوب، لیام، روش BUR اینگونه عمل می کند. تنها چیزی که متفاوت است این است که شما به جای خرید و بازسازی از ساخت و ساز صحبت می کنید. این می تواند ساخت، بازسازی، اجاره، بازپرداخت مالی، تکرار باشد که به نوعی خنده دار است. آنجا کمی فرق می کند.
من قصد ندارم شما را دلسرد کنم. من فقط میخواهم بگویم که شما باید بفهمید که فرآیند ساختمان چگونه کار میکند. اگر درست است که میتوانید یک ملک جدید با قیمتی بسیار کمتر از آنچه مردم مایل به فروش آن هستند بسازید، این ممکن است موج جدیدی از سرمایهگذاری در املاک و مستغلات باشد.
اگر فروشندگان مایل نباشند قیمت خود را کاهش دهند و به اندازه کافی ملک جدید ساخته شود و با قیمتی کمتر از موجودی موجود بفروشد، این امر باعث میشود که کامپوننتها پایین بیایند و به اصلاح بازار کمک کند. مشکل این است که من سرمایهگذاران کافی را نمیبینم که یاد بگیرند چگونه بسازند و در انجام این کار در دوره زمانی که نیاز داریم قیمتها را پایین بیاوریم، مهارت پیدا کنند.
اما اگر پیش زمینه ای دارید، اگر آن را با یک سازنده خانه وارد کرده اید، فکر می کنم این می تواند جالب باشد. فقط مطمئن شوید که می دانید به چه چیزی وارد می شوید. باشه. زمانی بود که به دنبال انجام همین کار بودم. من می خواستم در جکسون ویل، فلوریدا یک سری ملک بسازم که چهار پلکس بودند.
من زمین را انتخاب کرده بودم. سازنده را داشتم. صحبت های زیادی داشتم. قبل از اینکه وارد پروژه شویم، خدا را شکر متوجه شدم که منطقه بندی فقط به ما اجازه می دهد که در هر مایل مربع یک درب بسازیم. من به دنبال خرید 10 مایل مربع زمین بودم. من فقط می توانستم 10 خانه بگذارم، اما برای ساختن 50 خانه برنامه ریزی کرده بودم.
قرار بود کاری رو که تو انجام میدی انجام بدم من میخواستم دو یا سه، چهار پلکس بسازم، پس از ارزیابی آنها، آنها را مجدداً سرمایهگذاری کنم، همان پول را در چهار واحد بعدی بگذارم و فقط زیرمجموعهای از چهار پلکسهای خودم را بسازم و جامعه اجارهای خودم را داشته باشم که شبیه مجتمعهای آپارتمانی است.
سپس در آخرین لحظه متوجه شدم که منطقه بندی به من اجازه انجام این کار را نمی دهد. این چیزی است که من را می ترساند. چیزهای کوچک زیادی وجود دارند که می توانند ظاهر شوند که وقتی اغلب نمی سازید متوجه نمی شوید و می توانید به راحتی پول خود را تمام کنید.
من قطعاً توصیه می کنم با یک سازنده خانه صحبت کنید که قبلاً این کار را بارها انجام داده است تا قبل از اینکه متعهد به انجام این ساخت و ساز خانه جدید شوید، می تواند شما را در این روند راهنمایی کند.
خیلی خوب. سوال بعدی ما از پل در یوتا است. پل می گوید، من در کانزاس سرمایه گذاری می کنم و در حال حاضر هفت در از یک تریپلکس و چهار خانه مجردی دارم. من یک سرمایه گذار خرید و نگهداری بلند مدت هستم و قصد دارم در کل 10 تا 12 درب دریافت کنم.
زمانی که در حال تنظیم بیمه در جدیدترین ملک اجاره ای خود بودم، شخصی که با او تماس تلفنی داشتم گفت که به نقطه ای می رسم که می تواند گزینه بهتری برای دریافت بیمه نامه تجاری برای همه املاک من باشد تا فردی. خواص روی هر کدام
من واقعاً قبلاً این را نشنیده بودم و امیدوار بودم که نظر دیوید گرین و BiggerPockets را در این مورد به دست بیاورم. از چه مزایا و معایبی باید آگاه باشم؟ آیا شرکتی وجود دارد که باید با آنها ارتباط برقرار کنم یا از آنها اجتناب کنم؟ من با یکی از کارگزاران بیمه محلی تماس گرفتم و وقتی در مورد این موضوع می پرسیدم، به نظر می رسید که بسیار گیج شده اند.
خیلی خنده دار است که این را می گویید زیرا من در حال راه اندازی یک شرکت بیمه هستم. من معتقدم که ما آن را بیمه نگهبان کامل می نامیم و به صاحبخانه ها بیمه می دهد.
اکنون، من با چند مشکل مواجه شده ام که در آن لوله ها شکسته شده اند. زمانی که من در وسط ساخت و ساز بودم، مسائل مربوط به اجاره های کوتاه مدت. من ملکی را خریدم و معلوم شد که قیمتی که از شرکت بیمه به من داده شده بود در نهایت بسیار پایینتر از قیمتی بود که آنها از من نقل کرده بودند، پس از خرید ملک، من را به دردسر انداخت، و آن زمانی است که میروم کسبوکار را شروع کنم.
تا چند ماه دیگر، زمانی که وارد آن کسب و کار شدم، احتمالاً اطلاعات بیشتری در مورد این موضوع به شما خواهم داد. در حال حاضر، زیاد در مورد آن صحبت نمی شود، بنابراین من نمی توانم اطلاعات زیادی در این مورد به شما بدهم.
چیزی که می توانم بگویم این است که این ایده بدی نیست. اگر بتوانید یک خط مشی دریافت کنید که همه چیز را پوشش دهد، فکر می کنم خوب است. تا آنجایی که کارگزار بیمه محلی... شما به اشتباهی زنگ زدید. اگر تماس گرفتید و در مورد آن سؤال کردید و آنها گفتند: "من نمی دانم در مورد چه چیزی صحبت می کنید" با شخص دیگری تماس بگیرید. به تماس ادامه دهید تا زمانی که فردی را پیدا کنید که میشناسد یا میگوید: «اوه، بله. ما این کار را نمی کنیم. اما این دلیل است.» آنها می توانند به شما در مورد این فرآیند آموزش دهند.
بچه ها، به طور کلی، وقتی می خواهید یک دلال بیمه، یک دلال وام مسکن، یک مشاور املاک و یک فرد ساختمانی پیدا کنید، هر چه که باشد، اگر از آنها سوال بپرسید و آنها نمی دانند، معمولاً به این معنی است که اینطور نیست. در داخل چرخهای مخصوص خود قرار میگیرند و آنها فقط کارهای یکسانی را همیشه انجام میدهند و هیچکس در کاری که زیاد انجام نمیدهد خوب نیست.
از یک اسکیت بورد حرفه ای در مورد اسنوبورد نپرسید زیرا آنها این کار را نمی کنند. اسکیت برد می کنند. آنها باید به سختی یاد بگیرند که چگونه در اسنوبورد مهارت داشته باشند. شما می خواهید آنها را به عنوان مربی استخدام کنید فقط به این دلیل که می توانند اسکیت برد داشته باشند.
شما هم باید مردم را به همین صورت بگیرید. اگر با شخصی در تیم من تماس می گیرید، اگر با شخصی در BiggerPockets تماس می گیرید، اگر با شخصی که یکی از دوستان شما را به او معرفی کرده است، سؤالات زیادی بپرسید و مطمئن شوید که او مطمئن است. و در نحوه پاسخگویی به این سؤالات توانمند هستند.
آنها باید دانش گسترده ای داشته باشند یا حداقل کارگزاری که برای آن کار می کنند باید آن را داشته باشد. اگر از وام دهنده خود در مورد وام DSCR، وام پل، HELOC، هر یک از این محصولات وام دیگر بپرسید، و تمام چیزی که آنها می توانند به شما بگویند این است که "ما فقط کارهای متعارف را انجام می دهیم" یک پرچم قرمز بزرگ است. من نمی دانم."
از آن شخص دور شوید. این کسی نیست که بخواهید در سفرتان نظارت، مدیریت، هدایت و راهنمایی شما داشته باشد. شما به فردی نیاز دارید که با آن محصولات آشنا باشد و بتواند به شما بگوید کدام یک برای شما بهترین کار را دارد، به این ترتیب سعی می کنم کارکنانم را آموزش دهم و در نمایندگی های مختلفی که ممکن است با آنها کار کنم به دنبال چه چیزی هستم.
سوال بعدی ما از Kayla، Kayla Wright در نشویل است. سلام دیوید. ممنون که سوال من را خواندید من یک بازاریاب آزاد هستم که اخیراً مستقیماً با سرمایه گذار املاک و مستغلات که از سال 76 2020 درب در منطقه نشویل خریداری کرده است شروع به کار کرده ام.
در ازای خدمات بازاریابی خود، 5٪ از کل سود را در جنبه املاک تلنگر کسب و کار دریافت کردم، که یک سرمایه گذاری جدید در بالای اجاره چند خانواده است که 76 در است. این یک فرصت عالی برای من بود تا چشم انداز املاک و مستغلات را بیاموزم، برای خودم برای سفر املاک و مستغلات خود اهداف تعیین کنم، و یک رابطه قوی با سرمایه گذار ایجاد کنم.
شریک سرمایه گذار من نیز موافقت کرده است که اگر من ملک را خودم پیدا کنم و برای او بیاورم، 5٪ اضافی، یعنی 10٪ از کل سود را به صورت تلنگر ارائه دهد. برای زمینه بیشتر، من به صورت تمام وقت در شغل دیگری کار می کنم و امیدوارم این فرصت به شروع سفر من به عنوان یک کارآفرین کمک کند.
سوال من از شما بهعنوان یک سرمایهگذار این است که من بهجز آموزش روی چه چیزی میتوانم کار کنم که برای شریک سرمایهگذارم به عنوان یکی از اولین کارمندان مفید باشد؟ واقعاً از چه راه هایی می توانم به او کمک کنم تا تجارت تلنگر خود را افزایش دهد و برجسته شود؟ من در حال حاضر روی وب سایت کار می کنم، اما او ابراز علاقه کرده است که در روابط دیگر سرمایه گذاران و سایر جنبه های تجارت به من کمک کند.
پادکست بسیار به من کمک کرده است. بازم ممنون چه سوال جالبی من این را دوست دارم، کایلا. خیلی خوب. وقتی برای اولین بار شروع به شنیدن این موضوع کردم به این فکر میکردم که میخواهم به شما هشدارهایی بدهم که از چه چیزهایی اجتناب کنید. اما من نمی دانم که این لازم است.
واقعا سوال خوبی میپرسی برای کمک بیشتر به این فرد چه کاری می توانم انجام دهم؟ بچه ها، صادقانه این است که چگونه می خواهید در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یاد بگیرید. این با پیدا کردن یک مربی نیست که فقط به شما چیزهایی یاد دهد. این در مورد یافتن شخصی است که بتوانید برای او ارزش قائل شوید و به او کمک کنید و از تجربه انجام این کار برای او یاد بگیرید.
باشه. این چیزی است که شما واقعا به دنبال آن هستید. نه چگونه کسی به من یاد می دهد چگونه خانه بفروشم. شما می روید یک نماینده ای را پیدا کنید که قبلاً می داند چگونه خانه بفروشد و همه کارهایی را که آنها نمی خواهند انجام دهند برای آنها انجام می دهید و از انجام کار یاد می گیرید. این بهترین راه برای یادگیری هر چیزی، انجام واقعی آن است.
کار بر روی وب سایت، این یک ایده عالی است. حدس من این است که آنها به شما مانند یک بازاریاب نگاه می کنند. آنها به چیزهای بازاریابی فکر می کنند که شما می توانید انجام دهید. اما اگر مهارت های بیشتری نسبت به بازاریابی داشته باشید چه؟ باشه. آیا مهارت حسابداری دارید؟ آیا مهارت های مدیریت پروژه دارید؟
آیا می توانید با تماس با افراد مختلفی که قرار است کارهایی را انجام دهند و اطمینان حاصل کنید که آن افراد کاری را که باید انجام می دهند و همچنین از آن افراد بپرسید که برای انجام کارهای خود چه کمکی دارید، به آنها کمک کنید. کار بهتر و یافتن راه هایی برای حل آن؟
خیلی وقتها افرادی مثل من که خیلی چیزها را مدیریت میکنند، دستور یا حکمی میدهند، از شما میخواهم که X را انجام دهید. سپس X به نوعی کنار میرود، و من حتی فکر نمیکنم تا آن زمان بررسی کنم. دو ماه بعد که نیاز به انجام آن داشتم و میگویم: "X کجاست؟" آنها می گویند، "اوه، نیمه راه است." این همیشه اتفاق می افتد. من افراد زیادی در شرکتهایم ندارم که مسئولیت اطمینان از انجام کارها را بر عهده بگیرند.
اگر شما می توانستید آن شخص باشید، می توانید هر کاری انجام دهید. اگر میتوانید یاد بگیرید که سازماندهی کنید، اگر میتوانید یاد بگیرید که پیگیری کنید، اگر میتوانید فهرستی از کارهایی که آن شخص دارد ایجاد کنید، خود را دستیار شخصی او کنید و سپس پیگیری کنید تا مطمئن شوید همه کارها را انجام میدهند و بپرسید. آن شخص بسیاری از سوالات، شما یک تن یاد خواهید گرفت.
من این مدل را دارم که به افراد جدید آموزش می دهم که در آن تصور کنید آب در یک سطل می افتد. باشه. آبی که در سطل می افتد، چیزهایی است که باید در محل کار انجام شود، و سطل همان شخص است. همانطور که آن سطل با آب پر می شود، وظایفی دارند که باید انجام دهند.
وظیفه آنها این است که کار را انجام دهند، یعنی تخلیه سطل قبل از سرریز شدن سطل، یعنی زمان آنها تمام شده و از چیزها عقب مانده اند. باشه. یکی از راه هایی که به ما کمک می کند این است که در انتهای سطل سوراخی ایجاد می کنیم که آب در آن تخلیه می شود. یک نفر زیر آنها، که می تواند شما باشید، که سطل دیگری است که همه چیزهایی را که پایین می آید، می گیرد.
فایده این کار شخصی است که کار اولیه را انجام می دهد، جایی که تمام آب پایین می آید، آنها همه چیز را دریافت می کنند. اما اگر بتوانید خود را در زیر آنها قرار دهید، اگر بتوانید برخی از مسئولیتها را به عهده بگیرید و کار را انجام دهید، از همان یادگیریهایی بهره میبرید که آنها دیگر به آن نیاز ندارند.
چیزی که آنها قبلاً می دانند چگونه انجام دهند وارد می شود. آنها آن را به شما منتقل می کنند. شما این کار را برای آنها انجام دهید. آنها نیازی به یادگیری نداشتند. آنها از قبل می دانند. اما آنها هنوز از انجام آن سود می برند. شما از یادگیری بهره می برید و این به یک رابطه سودمند متقابل تبدیل می شود.
بهترین توصیه من وقتی کسی در موقعیت شما قرار دارد این است که فرار از مسئولیت را کنار بگذارید. از نگاه کردن به املاک به عنوان کاری که می توانید انجام دهید دست بردارید تا مجبور نباشید مسئولیت پذیر باشید. شما مجبور نیستید رشد کنید. لازم نیست مهارت های جدیدی یاد بگیرید. از مسئولیت استقبال کنید دو مسئولیت را اجرا کنید.
وارد شوید و بگویید: «من میخواهم تا جایی که میتوانم برای این شخص کارها را انجام دهم» و فقط به چیزهایی متعهد شوید که مایلید مسئول نتیجه آن باشید. اگر با اندک کار خوبی انجام دهید، چیزهای بیشتری به شما داده می شود و اینطوری خواهید آموخت. سوال عالی
مارک:
هی دیوید من یک سوال از شما داشتم نام من مارک ایرویسون است. من یک عامل/سرمایه گذار اینجا در شمال کلرادو هستم. حدود یک سال و نیم پیش به اینجا نقل مکان کرد. یک خانه جدید ساخت. از آن زمان، من سه تا چهار شب در ماه با VRBO زنگ می زنم.
بعد از دو سال از انجام این کار، میتوانم بیشتر وام مسکنی را که سال آینده میآید در زمان مالیات جبران کنم. DTI من احتمالاً حدود 1,000 در ماه بهبود می یابد و بنابراین من دوباره به دنبال خرید هستم. من در سال 2021 خیلی دیر شروع کردم. به همین دلیل DTI به اندازه ای که آن را اجاره کرده بودم بالا نمی رود. شما می دانید منظورم چیست؟ دو سال تمام وقت اما این همینه که هست. من 1,000 دلار اضافی از DTI خود در سال آینده دریافت خواهم کرد. من دوباره به دنبال حرکت خواهم بود.
ریه بعدی، از آنجایی که اولین ریه من VA بود، فکر می کنم ریه بعدی FHA باشد. اما سوال من این است که اگر در نهایت سعی میکنم از رقابت موشها خارج شوم و از شغل W2 خارج شوم، چگونه میتوانم این کار را در بازار کلرادو با قیمتهای متوسط 450 تا 500 انجام دهم، مگر اینکه ما شاهد نوعی سقوط املاک یا چیزی شبیه به آن هستیم که حتی در آن زمان نیز من شک دارم که قیمت ها در اینجا تا این حد کاهش یابد.
تنها ایده ای که داشتم این است که ادامه دهم و خرید را در گریلی، کلرادو شروع کنم. مسئله اینجاست که من در برومفیلد کار می کنم. این احتمالا حدود یک ساعت رفت و آمد است. آیا من فقط گلوله را گاز می گیرم و یکی دو ساعت از محل کار رانندگی می کنم تا بتوانم دوبلکس در گریلی را مثلاً 475، 500 بخرم؟
یا آیا به خرید خانه های مجردی ادامه می دهم که در آن شما می توانید یک ساختمان جدید سه، دو، بدون زیرزمین، مثلاً، 425 پایین، نزدیک برایتون یا نزدیک Firestone، چیزی شبیه به آن تهیه کنید؟ آیا روی خانههای دوبلکس در گریلی تمرکز میکنم یا روی خانههای مجردی نزدیک به برومفیلد تمرکز میکنم؟ احتمالاً جایی که میتوانم بگویم، تقاضای بیشتری وجود دارد.
همانطور که گفتم، در نهایت سعی میکنم از رقابت موشها خارج شوم تا از شغل W2 خارج شوم. من فقط سعی می کنم آن را بفهمم. همانطور که گفتم، این بازار متفاوت است. من از همیلتون، اوهایو آمدهام، جایی که اولین خانهام 9,000 دلار بود و 25 دلار برای آن گذاشتم، 30 دلار داشتم.
اینجا 30,000 دلار این حتی برای شما یک آلونک هم نمی آورد. منظورم این است که ممکن است شما را مانند یک تریلر 50 ساله خلاصه کند، اما همین. هیچ چیزی که حتی به من نزدیک باشد قابل سکونت نیست. این در اینجا در این بازار متفاوت است. من سعی میکنم خود را وفق دهم و آنچه را که میتوانم انجام دهم.
فقط کمکم کن مرد از خدمات شما به عنوان پلیس قدردانی می کنم و من مشتاقانه منتظر صحبت های شما هستم. خیلی خوب. ممنون رفیق. خدا حافظ.
دیوید:
خیلی خوب. ممنون، مارک، بابت سوالت. این چند چیز خوب است. اول از همه، فکر میکنم احتمالاً متوجه شدهاید که خروج از رقابت موشها سختتر از ۸ تا ۱۰ سال پیش است، زمانی که قیمتها بسیار پایینتر بود، تقاضا بسیار پایینتر بود و رقابت نیز یک مشکل بود. خیلی کمتر هم
واقعیت این است که بیرون آمدن از رقابت موشها با املاک و مستغلات سختتر از همیشه است. من به سرمایه گذاری املاک و مستغلات به عنوان مکملی برای ساختمان ثروت خود نگاه می کنم، نه به عنوان پایه ای که بر درآمدم برای ورود به آن تکیه کنم.
من فکر میکنم بیشتر مردم، تعداد انگشت شماری از افراد وجود دارند که با آن آواتار مناسب نیستند، اما احتمالاً اکثر مردم اگر به همین شکل به آن نگاه کنند، وضعیت بهتری خواهند داشت. سپس اگر یک سقوط اقتصادی بزرگ دیگر داشتیم و شما مقدار زیادی پول پس انداز کردید، در آن زمان است که می توانید املاک زیادی بخرید که در مقطعی جایگزین درآمد شما می شوند.
اما ما کنترلی بر اینکه چه زمانی این اتفاق می افتد نداریم. به نظر میرسد هر بار که دچار رکود میشویم، فقط یک مشت پول چاپ میکنیم تا هرگز به وجود نیاید. این باعث تورم زیادی شده است که باعث شده هزینه های زندگی بیشتر شود و از قضا این دارایی ها را گران تر و به دست آوردن آنها سخت تر کرده است.
بیایید در مورد آنچه می توانید انجام دهید صحبت کنیم. فکر رفتن به منطقه ای با تقاضای کمتر را دوست ندارم. من هم از فکر ساختن جدید سه، دو خوشم نمی آید. سه، دو ملک اجاره ای نیستند. در سال 2010، 2011، من توانستم سه، دو به عنوان ملک اجاره ای بخرم.
اگر یک معامله خوب در ملکی مانند یک فروشنده با انگیزه فوق العاده دریافت کردید، می توانید آن را به ملک اجاره ای تبدیل کنید. اما حتی در آن صورت، اگر به بازده حقوق صاحبان سهام در قیمت نگاه کنید، باید برای ایجاد جریان نقدی معامله بپردازید، بهتر است آن را بخرید، بفروشید، آن سهام را به چیزی شبیه به شش، سه، دو، سه دو نفر با آن پول در مقابل یک.
اینها قرار نیست املاک اجاره ای باشند. آنها خانههایی هستند که مردم در آن زندگی میکنند و میتوان آنها را به داراییهای جریان نقد تبدیل کرد، اما برای آن طراحی نشدهاند. من ترجیح می دهم ببینم شما یک پنج، دو و نیم یا پنج، سه بخرید و اتاق ها را جداگانه اجاره کنید.
ترجیح میدهم یک مجتمع آپارتمانی کوچک هفت تا هشت واحدی بخرید و آن را اجاره کنید تا اینکه یک سه، دو، بهویژه ساختوساز جدید بخرید. اگر در این بازار گرانقیمت در کلرادو هستید، نمیتوانید یک خانه ساختوساز جدید بخرید، قیمت بازار را بپردازید و سعی کنید آن را اجاره کنید. داری پول از دست میدی
شما باید کار خلاقانه تری انجام دهید. شما باید ملکی را پیدا کنید که دارای متراژ مربع است که می توان آن را اضافه کرد، متراژ مربعی که می توان آن را تبدیل کرد تا از یک واحد سه واحد دریافت کنید. شما باید خیلی بیشتر از قبل تلاش کنید تا این چیزها در بازار امروز کار کند. من فکر می کنم شما احتمالا آن را می بینید.
من به شما در مسیر دوبلکس نسبت به ساخت و ساز جدید توصیه می کنم. اما آیا می توانید چیزی در این وسط بدست آورید؟ آیا می توانید چیزی را در منطقه ای که دوست دارید پیدا کنید که بتواند واحدهای بیشتری از آنچه می بینید در آن باشد؟ آیا می توانید یک دوبلکس ساختمانی جدید یا حتی بهتر از آن یک چهاربلکس ساخت و ساز جدید تهیه کنید؟
می توانید با سازنده صحبت کنید و بگویید: "می توانید یک ملک چهار واحدی برای من بسازید؟ آیا منطقهبندی این امکان را میدهد؟» خیلی باحاله شرط می بندم اگر چهار واحد دریافت کنید، احتمالاً می توانید آن را به کار ببرید. شاید مجبور باشید چندین گفتگو از این قبیل با سازندگان مختلف یا بازسازیکنندگان مختلف داشته باشید تا بپرسید، "برای قیمتی که من باید بیش از یک واحد بگیرم، چه کاری میتوان انجام داد؟"
به همین دلیل است که اکثر املاک جریان نقدی ندارند. زیرا شما در حال تجزیه و تحلیل خانه ای با یک واحد و دو اتاق خواب هستید. شما یک مجتمع آپارتمانی یا چندین واحد را تجزیه و تحلیل نمی کنید، این همان چیزی است که اگر می خواهید جریان نقدی به دست آورید، به آن نیاز دارید.
در آن موفق باشید، مارک. من می دانم که شما در بازار سختی در آنجا هستید. آخرین گزینه شما فقط می تواند سرمایه گذاری در خارج از ایالت باشد. اگر بازار اوهایو را میشناسید، همانطور که اشاره کردید، ممکن است به آنجا برگردید و برخی از ملکهای دیگر را بخرید و پول خود را در آنجا بگذارید تا زمانی که تصادف کنیم و واقعاً بتوانید چیزی را در کلرادو پیدا کنید که برای شما مفید باشد.
خیلی خوب. آخرین سوال ما از جان مک کی از فیرفکس، ویرجینیا است. دیوید، شما در مورد قرار دادن سیستم هایی برای کمک به رشد کسب و کار خود صحبت می کنید. چه شکلی است و چگونه تکامل یافته است؟ آیا می توانید چند نمونه از این نوع سیستم ها و اینکه چگونه آنها شما را کارآمدتر کرده اند به من بگویید؟
وای خدای من. اول از همه یک سوال عالی دوم، به طور خلاصه بیان شده است. سوم، شما آن را به روشی عالی اسید می کنید. نه تنها ظاهر آنها چگونه است، بلکه چگونه تکامل یافته اند؟ از آنجا که این تنها راه برای پاسخ به این سوال این است که باید در مورد اینکه اولین سیستم شما چه شکلی بوده و چگونه رشد کرده است صحبت کنید، زیرا هیچ یک از شما قرار نیست فقط یک سیستم را پایین بیاورید و بگویید "تمام شد."
اما این چیزی است که همه آن را توضیح می دهند. شما به الکس هرموز گوش می دهید یا به برخی دیگر از اساتید آنلاین مانند: «شما به یک سیستم نیاز دارید. شما یک کسب و کار می خواهید، نه شغل.» شما اینگونه می گویید: «باشه. باشه. بیایید آن را انجام دهیم.» سپس آنها توضیح می دهند که چگونه کار می کند و شما فکر می کنید که فقط می خواهید یک چوب جادو را تکان دهید و یک سیستم دارید. شما این کار را نمی کنید.
آنچه شما دارید اولین قدم از 700 مرحله است که تبدیل به یک سیستم می شود. از شما بپرسیم که چگونه تکامل یافته است، یک راه عالی برای بیان این است. بیا حرف بزنیم یادم می آید اینجا در جایگاه جان بودم. من با کایل رنکه، که اکنون مدیر عملیات تیم دیوید گرین است، صحبت کردم. به من کمک می کند تا بسیاری از رویدادهایی را که انجام می دهم کنار هم بگذارم، عقب نشینی هایی که انجام می دهم.
او به اجرای کانال یوتیوب کمک می کند. او کارهای مختلف زیادی انجام می دهد. یادم میآید میگفتم، مدام میشنوم که مردم به من میگویند که من به یک سیستم نیاز دارم و من اصلاً نمیدانم این به چه معناست. من مفهوم یک سیستم را دریافت می کنم، اما چگونه باید آن را اجرا کنم؟ آیا نرم افزاری هست که بخرم؟
آیا قرار است آن را روی دفترچه یادداشت بنویسم؟ برای من تصویری از شکل ظاهری آن بکشید. من خیلی ناامید بودم چون می دانستم به چه چیزی نیاز دارم، اما نمی دانستم چگونه به آن برسم. کایل به سمت من برگشت و گفت: "خوب. تنها کاری که باید انجام دهید این است که Google Drive را باز کنید و شروع به باز کردن یک پوشه در مورد هر چیزی که میخواهید بسازید و سپس زیرپوشههایی در داخل پوشه با قطعات دیگر ایجاد کنید و سپس از اسناد Google برای تایپ دستورالعملها استفاده کنید.
آن اطلاعات کوچک چیزی را که مغز من به دنبال آن بود را باز کرد. باشه. من مثل فارست گامپ هستم. من مرد باهوشی نیستم، اما می دانم عشق چیست. من به کسی نیاز داشتم که فقط تصویری را برایم ترسیم کند که بتوانم آن را بگیرم، مانند: "خوب. این چیزی است که من نیاز داشتم. من می توانم با آن بدوم.» من فقط دیوانه شدم
من تبدیل به یک پسر سیستم شدم زیرا جرقه کوچکی داشتم که باعث شروع من شد. امیدوارم پاسخ من به این سوال بتواند جرقه ای برای بسیاری از شما باشد. اجازه دهید نمونه ای از اطلاعاتی را که به مشاوران املاک و نحوه ساختن سیستم ها آموزش می دهم به شما ارائه دهم. چون من کار بسیار خوبی را در سیستم کردن کار یک مشاور املاک انجام دادم.
سپس من کار بسیار خوبی را در سیستم سازی نقش یک افسر وام انجام دادم. وقتی این کار را داشتم، میتوانم افرادی را برای یک کارگزاری استخدام کنم، برای تیم دیوید گرین، برای هر کاری که انجام میدهم. آنها می دانستند که قرار است چه نقشی را بازی کنند. اما قبل از اینکه بتوانم این کار را انجام دهم، مجبور شدم کل چیز را بسازم.
من میخواهم نمونهای از آن را به شما بچهها ارائه کنم و سپس یک اسکرینشات از تلفنم به شما نشان میدهم که به شما نشان میدهد وقتی که نمایندگان و افسران وام را با هم در یک سیستم ترکیب میکنم، چگونه یکی از سیستمها کار میکند.
خیلی خوب. اگر قرار بود فهرستی را انتخاب کنم، که یکی از سادهترین چیزها برای سیستمبندی است، زیرا خریداران دیوانه هستند و بسیار احساساتی هستند و شما باید کارهای مختلف زیادی انجام دهید، سیستمبندی کردن آن سختتر است. انگار دارد گربه ها را گله می کند. این میتواند انجام شود. اما پوف، کار شده است.
لیست ها بسیار ساده تر هستند. کاری که من شروع کردم این بود که فهرستی از همه کارهایی که باید در یک لیست انجام می دادم تهیه کردم. هدف لیست اصلی فقط فراموش نکردن است. سیستم شما شروع به کار می کند که با حذف خطاهای حذف، فقط سعی می کنید مطمئن شوید که بیمه را در ملک اجاره ای خود روشن نکنید.
فراموش نکنید که برداشت های خودکار را برای پرداخت وام مسکن تنظیم کنید. همه اینها، آب و برق روشن شد. آسونه مرد خانه های زیادی خریدم و بعد فهمیدم: «اوه، خدای من. هیچکس تهویه هوا را روشن نکرد. ما آب و برق نداریم.»
مدیران ملک که آن را به مستاجر نشان می دهند خانه 105 درجه است. وقتی این سیستم ها را ندارید گاهی اوقات این اتفاق می افتد. این فقط یک چک لیست است. باشه. در اینجا همه چیزهایی است که باید هنگام خرید اجارهای اتفاق بیفتد. در اینجا همه چیزهایی است که وقتی برای اولین بار یک خانه را فهرست می کنم باید اتفاق بیفتد.
من اکنون صفحهگستردههایی دارم که در آن کارمندانم، هر بار که خانهای را میخرم، ستونی از تمام کارهایی که باید انجام دهند، دارند، خدمات برقی را روشن میکنند، پرداخت خودکار را تنظیم میکنند. در اینجا پیوندی در صفحهگسترده وجود دارد که به پوشه Google Drive میرود، جایی که ما بیمه را نگه میداریم، جایی که صورتحساب وام مسکن را نگه میداریم، در صورتی که در تاریخ بعدی به آن نیاز پیدا کنیم، اطلاعات را در آنجا نگه میداریم، زیرا شما همیشه این کار را میکنید.
برای لیستها، قرار شد در حیاط قرار داده شود، عکاس بخواهد عکس بگیرد، جعبه قفلی روی ملک بگذارد، یک کلید یدکی از مشتری دریافت کند، مطمئن شوید که قرارداد فهرست پر شده است. این سنگ واضح است، اما شما فقط با نوشتن تمام کارهای واضحی که باید انجام دهید شروع کنید. باشه.
من احتمالا لیستی از 15 چیز داشتم. وقتی کریستا، اولین دستیار من، استخدام شد، روی همین کار بود. حالا چه اتفاقی میافتد این است که ما متوجه میشویم، "اوه، ما فراموش کردیم" ... چه کاری را ممکن است در فهرست فراموش کنید؟ شما باید آن را در MLS قرار دهید. شاید فراموش کنیم که فرم خاصی را پر کنیم که باید آن را در MLS قرار دهیم.
من در این سری از 15 مورد که آن مرحله باید به کجا برسد نگاه میکنم و فقط وارد Google Doc میشوم. من مرحله 12 را می زدم، Enter را می زدم و این عدد 13 می شود و آن چیز جدید را قرار می دادم. هر بار که ما مرتکب اشتباه می شدیم، شخصی نزد ما می آمد و می گفت: "این کار باید انجام شود و در لیست نبود." به لیست اضافه شد. به لیست اضافه شد، به لیست اضافه شد. از 15 چیز به 50 چیز رسید.
این همان مقدار کار است که در واقع انجام می شود. برخی از آن 50 نفر دارای نکات فرعی بودند. پس از امضای قرارداد فهرست، یک کپی از آن را به کارگزار بدهید و یک نسخه از آن را به شرکت امانی بدهید. همه این موارد شروع به اعمال خواهند کرد. شما این نکات فرعی را داشتید، اما هنوز فقط یک چک لیست در Google Doc، در زیر یک پوشه Google با نام دارایی، که در پوشهای است که «فهرستها» را نشان میدهد، دارید. باشه. ساده است.
اکنون، در یک نقطه خاص متوجه می شوم که این چیزها را می توان به چند مرحله تقسیم کرد. من لیست 50 چیز یا 75 چیز را به 4 مرحله مختلف تقسیم کردم. اولی پیش فهرست بود. باشه. این تمام چیزهایی بود که برای فروش خانه شما به خانه شما نیاز داشتم. من یک تجزیه و تحلیل بازار مقایسه ای دارم که توسط کارکنانم اجرا می شود و آنها به هر خانه فعال، معلق و فروخته شده ای که در بازار بود نگاه می کنند.
من با نشستن با آنها به آنها نشان دادم، در اینجا نحوه تماس شما با تک تک افراد، هر نماینده ای که یک فروش فعال و معلق دارد، اینگونه است. از آنها میپرسید: «چند پیشنهاد دریافت میکنید؟ پیشنهادات از کجا می آید؟ آیا فکر میکنید قیمت شما خیلی بالاست؟» سپس به آنها یاد می دادم که چگونه رابطه برقرار کنند. هیچ نماینده ای نیست که بخواهد این را به شما بگوید.
قبل از اینکه به فهرستی بروم، این کاری است که من انجام خواهم داد. من برای فروش خانه شما حاضر نمی شوم و فقط می گویم: "اینجاست که باید آن را برای چه بفروشیم." من تحقیقاتی انجام داده ام. من می دانم که این خانه ها در لیست 700 هستند، اما آنها به قیمت 780 فروخته می شوند، بنابراین ما مجبور نیستیم آنقدر پایین لیست کنیم. ما می توانیم با 765 یا چیزی دیگر وارد شویم.
یا این خانه ها در 850 ثبت شده اند و فقط در آنجا نشسته اند. آنها نمی فروشند نماینده می گوید آنها در شرف کاهش قیمت با 775 هستند، بنابراین ما نمی خواهیم آن شخص را کپی کنیم. من تمام این اطلاعات را داشتم و یادداشت هایی داشتم. خانه آنها شبیه این است. خانه شما شبیه این است اینها بهترین پلیس ها هستند من از آنها می خواهم این کار را انجام دهند.
سپس این پوشههای تیم دیوید گرین را ساختیم و این قلمها را داشتیم. فکر نمیکنم یکی اطرافم باشه اما آنها به نوعی شبیه این هستند، اما با لوگو و نام ما قرمز و مشکی بودند. کریستا می گذاشت، پوشه را می گرفت، قلم را می گذاشت. ما یک جزوه بازاریابی داشتیم. ما هنوز این کار را انجام می دهیم، به نام Blueprint که تمام مراحلی را که برای فروش یک خانه انجام می شود و همچنین خریداران، تمام مراحلی که در آن انجام می شود را به فروشندگان توضیح می دهد.
او تحلیل مقایسه ای بازار را قرار داد. او یک کپی از قرارداد فهرست را قرار داده است. ما یک سوکت پاپ داریم که در پشت تلفن قرار می گیرد. یکی از آن چیزهایی که میتوانستید آن را با آن نگه دارید، برند بود. ما همه این چیزها را داشتیم که می آوردیم و همه آن ها در یک پوشه می رفت.
سپس یک آیپد داشته باشم که با خودم بیاورم، این همان چیزی است که ارائه میکنم. باشه. می دانم که این پاسخ کمی طولانی است. اما من سطحی از جزئیات را به شما نشان می دهم که وارد سیستم می شود.
سپس تمام مراحلی که برای من لازم بود تا بتوانم بفروشم ... برای امضای فهرست در این سند بود تا جایی که حتی یک یادآوری برای کریستا وجود دارد که آدرس را از طریق رایانه در تقویم تلفن من قرار دهد که به آن پیوند داده شد تا من فقط در ساعت 3:00 قرار لیست بگیرم.
شما باید به این آدرس بروید، و 30 دقیقه قبل از آن یک یادآوری وجود دارد که میگوید: «چیزی را در ماشینت بگذار»، زیرا همانطور که بچهها متوجه شدید، فراموش کردم سبز روشن کنم. فراموش میکنم پوشه را بگیرم، به قرار ملاقات برسم. بد بود
سپس کریستا میدانست که وقتی من در یک قرار ملاقات بودم، باید در تماس باشد. اگر من آنجا بودم و تو میگفتی، «خب دیوید، منظورم این است که میدانم شما یک تیم دارید، اما من واقعاً میخواهم با شما کار کنم. چگونه بفهمم که قرار است خدمات خوبی دریافت کنم؟» من می گویم، "بیایید این را امتحان کنیم. بیایید همین الان به کریستا زنگ بزنیم و ببینیم چه اتفاقی میافتد.»
زنگ می زدم، او می گفت: "سلام." من می گویم، "هی، کریستا، می توانی به من لطفی کنی؟ این خانه را در MLS بکشید یا این خانه را روی Zillow بکشید و می توانید به من بگویید خانه اطراف او به چه قیمتی می فروشد؟ او چنین خواهد گفت: "مشکلی نیست." او آن را مانند "اوه، سه خانه دیگر وجود دارد که همه در انتظار فروش هستند و هیچ خانه فعال دیگری وجود ندارد." من اینطور می گویم: "بفرمایید."
اکنون می توانیم دقیقاً ببینیم. میخوای به یکی از عوامل زنگ بزنم و ازشون سوال بپرسم؟ آنها مانند "وای. شما این توزیع کننده را دارید که برای پرش آماده است." پس از آن، فهرستی از مواردی داشتم که پس از امضای ارائه لیست انجام میدادیم، اما قبل از اینکه فعال شویم.
این می تواند برنامه ریزی عکس، گرفتن جعبه قفل، گذاشتن در، گذاشتن علامت در حیاط، رفتن نظافتچی ها برای تمیز کردن خانه، بررسی مجدد برای اطمینان از اینکه خانه ها به بازار نیامده اند. رقابت هایی وجود داشت که ما از آن خبر نداشتیم. آنها هر روز آن را بررسی می کردند. من کارکنانی داشتم که وظایفی برای انجام این کار به آنها محول شد.
می بینید که چقدر جزئیات گرا به این موضوع می پردازیم و مطمئن می شویم که اطلاعات خانه در MLS آپلود شده است، حتی اگر ما به صورت زنده پخش نشدیم. ما آن را در آنجا آماده میخواستیم تا به یک دلیل، اگر به دلایلی میخواستیم زودتر پخش شود، فقط میتوانیم روی یک دکمه کلیک کنیم.
ما در آخرین لحظه دو ساعت و نیم وقت گذاشتیم تا اطلاعات را آماده کنیم و مشتری مانند «چرا خانه فهرست شده است؟ من آن را زنده می خواهم.» پس از آن زمانی که در فهرست قرار گرفت، چیزهایی داشتیم، اما قبل از قرارداد آن در آن لیست بود. این مرحله بعدی است که هر هفته با مشتری چک میکنید، با همه نمایندگان چک میکنید تا از آنچه گفتهاند بازخورد دریافت کنید.
کریستا با هر نماینده خریدار که یکی از فهرستهای من را نشان میداد تماس میگرفت و از نظر آنها و مشتریانشان بازخورد میخواست. ما این اطلاعات را برای به اشتراک گذاشتن با مشتریانی که به ما اجازه میدادند خانهشان را بفروشیم، به دست میآوریم.
پس از آن که قرارداد منعقد شد، یک چیز کاملاً جدید، شرکت عنوان به قرارداد نیاز دارد. وام دهنده به قرارداد نیاز دارد. ما باید یک جدول زمانی شروع کنیم تا مطمئن شویم وام دهندگان خریدار کار خود را انجام می دهند. اتفاقی که می افتد این است که املاک از قرارداد خارج می شوند زیرا خریدار نمی تواند وام را تضمین کند. من مالکیت شدید را تمرین کردم.
به جای گفتن، "اوه، خوب، ما هیچ کاری نمی توانستیم انجام دهیم." میگفتم، «میدانی چیست؟ ما باید با وام دهنده آنها تماس می گرفتیم تا مطمئن شویم که همه چیز خوب است." به جای تکیه بر نماینده خریدار که دروغ می گوید. کریستا هفتهای یکبار تماس میگیرد و با وامدهندههای خریدارانی که فهرستهای ما را میخرند، چک میکند.
این کار من نیست. این کار نماینده دیگر است. اما من کار آنها را انجام می دهم زیرا برای بسته شدن آن توافق نیاز داشتم. اگر آنها اینگونه بودند، "آره. آن شخص اظهارات خود را به من نمی دهد. آن شخص به من برنمی گردد. آنها به من اجازه نمی دهند اعتبارشان را بگیرم.» می دانستم چیزی در حال وقوع است.
وقتی مامور اینطور گفت: «آه، آره. همه چیز خوب است. به خوبی پیش می رود اما من می دانم که آنها اطلاعات مورد نیاز خود را به وام دهندگان خود ارسال نمی کنند. شاید آنها به خانه های دیگر نگاه می کنند. شاید آنها به عقب نشینی فکر می کنند. من به مشتریانمان میرفتم و میگفتم: «فکر میکنم باید این خریدار را قطع کنیم و دوباره آن را در بازار بگذاریم و یک خریدار دیگر تهیه کنیم.»
خوب، اگر آنها را از دست بدهیم چه؟ ما قبلاً آنها را از دست داده ایم. آنها فقط این را نگفته اند. این کاری است که هیچ عامل دیگری انجام نمی دهد زیرا آنها این سیستم ها را ندارند. پس از آن که خانه فروخته شد، یک چیز دیگر وجود داشت. اطمینان از اینکه چیزها از نام مشتری ما خارج شده و به نام خریدار قرار داده شده است.
اطمینان حاصل کنید که همه وسایل از خانه خارج شده اند. اطمینان حاصل کنیم که آن را در MLS علامت گذاری کرده ایم که اکنون به جای معلق فروخته می شود. اطمینان از اینکه تمام مدارک مورد نیاز برای رسیدن به کارگزار به کارگزار مناسب رسید. اطمینان حاصل کنیم که به مشتری هدیه داده ایم. اطمینان حاصل کنیم که یک گواهینامه در رسانه های اجتماعی قرار داده ایم.
تمام این چیزها را نمی توانید به مغز خود بگویید تا به شما بگوید. شما باید همه آن را انجام دهید. وقتی ملک اجاره ای میخرم هم همینطور است. وقتی کار یک نفر را در تیم ها استخدام می کنم، همین طور است. شما باید همه چیز را سیستمی کنید. حالا همه چیزهایی که به شما گفتم، باشه، کافی نیست. این فقط چک لیست است.
پس از آن، چک لیست را گرفتیم و آن را به CRM خود به نام Brevity منتقل کردیم و طرح خودکار را ایجاد کردیم. اتفاقی که میافتد این است که قسمتی از لیست، این موارد را برای دیوید آماده کنید، قبل از اینکه او به ارائه فهرست برود، در CRM قرار داده شود و به عنوان یک طرح خودکار ذخیره شود.
کریستا کادری را علامت میزند که میگوید ارائهی پیشفهرست 123 خیابان اصلی یا هر چیز دیگری، و بهطور خودکار مجموعهای از یادآوریها را پر میکند تا به او بگوید این کار باید انجام شود، این کار باید انجام شود، و سپس میتوانیم آن را به یک کارمند دیگر
اگر هماهنگ کننده لیست داشتیم، کریستا اطلاعات را در Brevity قرار می داد، کادر را علامت بزنید. هماهنگ کننده فهرست 12 کاری را که باید انجام می داد تا من را برای رفتن آماده کند، یادآوری می کرد. باشه. سپس پس از امضای موارد، ما برمیگشتیم و او کادر بعدی را علامت میزد که میگوید، لیست پیش فعال یا هر چیزی که آن را مینامیم.
سپس همه آن یادآورهایی که در Google Doc بودند به طور خودکار به شخص مناسب در تیم میروند و اکنون آنها با تمام وجود میدانند که باید همه آن مراحل را انجام دهند. کریستا یا من می توانستیم نگاه کنیم و ببینیم آیا آنها کار خود را انجام می دهند؟ آیا آنها چیزها را چک می کنند؟ آیا به جایی می رود که باید برود؟ زیبا بود.
این همه حافظه را از بین برد، به این ترتیب ما به نقطه ای رسیدیم که می توانستیم 50 خانه را با تعداد انگشت شماری از کارکنان مدیریت همزمان بفروشیم. من 53 خانه در اوج با من و سه مدیر دیگر و همچنین فقط نمایندگان داشتم و به زیبایی اجرا می شد. باشه.
سیستم ها باید اینگونه کار کنند. در حال حاضر، بدیهی است که هیچ یک از آن ها بلافاصله اتفاق نمی افتد. ما هنوز این سیستمها را اصلاح میکنیم، زیرا گاهی اوقات مشکلی پیش میآید که هرگز پیشبینی نمیکردیم و چیزی به سیستم اضافه میکنیم که بگوییم، "خوب. اکنون باید این را در اینجا اضافه کنیم، یا باید چیزی را حذف کنیم." این دیگر اتفاق نمی افتد.
این در یک حوزه از زندگی من بود، فقط یک مشاور املاک. من چیزهای زیادی را در کتابهایی که برای BiggerPockets Sold Skill and Scale نوشتم قرار دادم، که اگر نماینده هستید، میتوانید از کتابفروشی BiggerPockets بخرید.
اگر سرمایهگذار هستید، این مواردی است که من با صفحهگستردههایی که دارم به افراد دیگر آموزش میدهم، مانند پیشنهادات نوشته شده، پیشنهادات پذیرفته شده، بسته شده، بستهشده تحت نوسازی، بسته شدن مبلمان نیازمند، مانند تمام مراحل مختلف زمانی که من در حال خرید ملک هستم. که من و کریستا و هر مدیری که داریم میتوانیم با آن همراه باشیم.
به همین دلیل است که به شما می گویم املاک و مستغلات کار است. اینطور نیست که "اوه، من یک خانه خریدم و کارم تمام شد." شما هنوز باید کارهای زیادی انجام دهید و این سیستم ها بسیار قدرتمند هستند. ممنون جان که به من اجازه دادی تا توضیحی 15 دقیقه ای در مورد چگونگی تولد و تکامل سیستم ها بدهم.
من می توانم یک پادکست کامل در مورد این موضوع انجام دهم، شاید یک سری پادکست کامل، زیرا آنها بسیار مهم هستند. همانطور که در حال گوش دادن هستید، فقط می خواهم به شما یادآوری کنم، انتظار نداشته باشید که در اولین تلاش آن را درست انجام دهید. سیستم ها تکامل یافته اند، درست همانطور که جان گفت، آنها توسعه یافته اند. آنها فقط چیزی نیستند که بوم کنند، شما انگشتان خود را فشار دهید و بگویید: «هی. آیا می توانم صفحه گسترده همه سیستم های شما را داشته باشم؟ و فکر کن که کارت تمام می شود اینطوری نیست.
باشه همه این برنامه امروز ما بود. از اینکه در قسمت امروز Seeing Greene به ما پیوستید بسیار سپاسگزاریم. من عاشق انجام این کارها هستم و حتی بیشتر دوست دارم که شما بچه ها سؤالات ویدیویی خود و همچنین سؤالات نوشتاری خود را برای من ارسال کنید تا به آنها پاسخ دهم.
لطفاً به یاد داشته باشید که یک دقیقه برای گذاشتن نظر در کانال YouTube و همچنین لایک، اشتراک گذاری و مشترک شدن وقت بگذارید و نظر خود را در مورد برنامه امروز به من بگویید. می توانید تعداد بیشتری از من را در DavidGreene24 دنبال کنید. من در شبکه های اجتماعی همه جا و همچنین یوتیوب هستم.
اگر میخواهید شخصاً ملاقات کنید و برای ارسال ویدیو خجالتی هستید، به davidgreene24.com/retreats بروید، جایی که میتوانید راههایی را که میتوانید با من ملاقات کنید، بررسی کنید. ما می توانیم در مورد املاک و مستغلات صحبت کنیم. من می توانم به شما در سفر کمک کنم. ما میتوانیم همدیگر را بشناسیم و میتوانیم آن جامعهای را تشکیل دهیم که برای تنهایی افراد بسیار ضروری است.
خیلی ممنون بچه ها BiggerPockets دارای محتوای زیادی است. اگر کمی وقت دارید یکی دیگر از ویدیوهای ما را ببینید. اگر نه، هفته آینده می بینمت.
قسمت را اینجا ببینید
به ما کمک کنید!
با گذاشتن امتیاز و بررسی به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید در iTunes دسترسی پیدا کنیم! فقط 30 ثانیه طول می کشد و دستورالعمل ها را می توان پیدا کرد اینجا کلیک نمایید. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم:
- کجا می توان ملک اجاره ای بعدی خود را خریداری کرد و نحوه ایجاد جریان نقدی
- راه اندازی املاک اجاره ای خود با مسئولیت محدود و واقعا به چه تعداد نیاز دارید
- La ساخت، اجاره، بازپرداخت و تکرار BRRRR استراتژی که می تواند سهام عظیم تولید کند
- چرا بزرگتر بهتر است و دلیل اینکه همیشه باید برای اجاره با اتاق های بیشتر خرید کنید
- چگونه برای مربی خود ارزش قائل شوید (حتی اگر تجربه املاک ندارید)
- بیمه موجر و زمانی که یک سیاست تجاری بر پوشش فردی غلبه کند
- سیستم های ساختمان برای کسب و کار املاک و مستغلات شما و یک راه عملی برای شروع سیستمسازی امروز
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
کتاب ذکر شده در نمایش:
آیا علاقه مندید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک .
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :است
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- کاملا
- دسترسی
- به دست آورد
- فعال
- واقعا
- وفق دادن
- اضافه
- نشانی
- مدیر سایت
- آگهی
- نصیحت
- اثر
- پس از
- عامل
- عاملان
- توافق
- پیش
- AIR
- تهویه مطبوع
- Airbnb
- الکس
- معرفی
- اجازه می دهد تا
- تنها
- قبلا
- همیشه
- مقدار
- تحلیل
- تجزیه و تحلیل
- و
- دیگر
- پاسخ
- پاسخ
- پیش بینی
- هر کس
- اپارتمان
- نرم افزار
- اپل
- درخواست
- وقت ملاقات
- قدردانی
- تقدیر
- هستند
- محدوده
- مناطق
- دور و بر
- AS
- ظاهر
- دارایی
- اختصاص داده
- دستیار
- At
- نویسنده
- خودکار
- اتوماتیک
- بطور خودکار
- نماد
- میانگین
- به عقب
- زمینه
- حمایت
- بد
- بانک
- ورشکسته
- بانک
- اساسا
- سرخ مایل به قرمز
- BE
- خوشگل
- زیبایی
- زیرا
- شدن
- شود
- تبدیل شدن به
- قبل از
- پشت سر
- بودن
- باور
- مفید
- سود
- بهترین
- شرط
- بهتر
- پیشنهاد
- بزرگ
- بزرگتر
- بزرگترین
- بیت
- سیاه پوست
- کتاب
- رونق
- مرز
- متولد
- قرض گرفتن
- پایین
- خریداری شده
- جعبه
- مغز
- مارکدار
- شکستن
- می شکند
- سرما خوردگی
- بریج
- به ارمغان بیاورد
- شکست
- دلال
- حق العمل
- بودجه
- بودجه
- ساختن
- سازنده
- سازندگان
- بنا
- ساخته
- دسته
- کسب و کار
- کسب و کار
- دکمه
- خرید
- خریداران
- خریداری کردن
- by
- تقویم
- کالیفرنیا
- صدا
- نام
- فراخوانی
- تماس ها
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- نمی توان
- سرمایه
- ماشین
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- گربه ها
- ایجاد می شود
- معین
- کانال
- تعقیب
- ارزان
- ارزان تر
- بررسی
- بررسی
- رئیس
- افسر ارشد عامل
- واضح
- کلیک
- مشتری
- مشتریان
- نزدیک
- بسته
- نزدیک
- مربی
- کلرادو
- ستون
- COM
- ترکیب
- بیا
- آینده
- توضیح
- نظرات
- تجاری
- مرتکب شدن
- انجمن
- رفت و آمد
- شرکت
- شرکت
- مقایسه
- شایسته
- رقابت
- کامل
- به طور کامل
- پیچیده
- پیچیدگی ها
- بغرنج
- مصالحه
- کامپیوتر
- مفهوم
- مطمئن
- اشتباه
- منفی
- ساخت و ساز
- محتوا
- زمینه
- ادامه دادن
- قرارداد
- مقاطعه کار
- پیمانکاران
- کنترل
- معمولی
- گفتگو
- مبدل
- سرد
- تعدیل کننده
- پلیس
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- مقابله با
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- CPA
- سقوط
- ایجاد
- ایجاد شده
- خالق
- خلاقانه
- اعتبار
- CRM
- صلیب
- جاری
- در حال حاضر
- برش
- کاهش هزینه ها
- برش
- تاریخ
- مورخ
- داود
- روز
- مقدار
- معاملات
- مصمم
- قطعا
- درجه
- تقاضا
- گسترش
- طراحی
- جزئیات
- دقیق
- توسعه
- توسعه
- DID
- تفاوت
- مختلف
- سخت کوشی
- هدایت
- مستقیما
- نمایش دادن
- فاصله
- سند
- اسناد و مدارک
- نمی کند
- عمل
- آیا
- توسط
- درب
- دو برابر
- شک
- پایین
- راندن
- راننده
- رانندگی
- قطره
- خشک
- DTI
- در طی
- هر
- پیش از آن
- در اوایل
- آسان تر
- آسان ترین
- به آسانی
- اقتصادی
- سقوط اقتصادی
- تعلیم دادن
- آموزش
- موثر
- تلاش
- هر دو
- از بین بردن
- پست الکترونیک
- کارمند
- کارکنان
- نامزدی
- لذت بردن
- کافی
- وارد
- تمام
- موسس شرکت
- قسمت
- انصاف
- خطاهای
- سپرده
- به خصوص
- املاک
- اتر (ETH)
- حتی
- حوادث
- در نهایت
- تا کنون
- هر
- هر روز
- هر کس
- هر کس
- همه چیز
- تکامل یابد
- تکامل
- کاملا
- مثال
- مثال ها
- تبادل
- برانگیخته
- اجرا کردن
- ورزش
- موجود
- وجود دارد
- انتظار
- منتظر
- گران
- تجربه
- تخصص
- توضیح دهید
- توضیح می دهد
- توضیح
- بیان
- اضافی
- مفرط
- فیس بوک
- تبلیغات فیس بوک
- انصاف
- سقوط
- سقوط
- آبشار
- آشنا
- خانواده
- خانواده
- اعضای خانواده
- پنکه
- توجه
- محبوب
- ویژه
- باز خورد
- کمی از
- شکل
- پرونده
- پر شده
- به لحاظ مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- یابنده
- پیدا کردن
- پایان
- پایان
- نام خانوادگی
- بار اول
- مناسب
- فلیپ
- فلیپس
- فلوریدا
- جریان
- در حال جریان
- تمرکز
- به دنبال
- برای
- استحکام
- فرم
- انجمن
- به جلو
- یافت
- پایه
- چهارم
- رایگان
- آزادی
- آزاد
- دوست
- از جانب
- نا امید
- کامل
- تابع
- خنده دار
- عایدات
- سوالات عمومی
- تولید
- ثروت نسلی
- دریافت کنید
- گرفتن
- هدیه
- دادن
- داده
- دادن
- Go
- هدف
- اهداف
- خوب
- می رود
- رفتن
- خوب
- افرین
- گوگل
- گرفتن
- بزرگ
- سبز
- زمین
- گروه ها
- شدن
- گارد
- راهنمایی
- مرد
- نیم
- همیلتون
- دست
- مشت
- دسته
- رخ دادن
- اتفاق می افتد
- سخت
- آیا
- داشتن
- هاوایی
- شنیدن
- شنیده
- شنوایی
- کمک
- کمک کرد
- کمک
- کمک می کند
- اینجا کلیک نمایید
- hi
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- پیاده روی
- هیلز
- استخدام
- اصابت
- نگه داشتن
- سوراخ
- صفحه اصلی
- خانه
- صادقانه
- امید
- خوشبختانه
- امید
- میزبان
- ساعت ها
- خانه
- خانه
- مسکن
- چگونه
- چگونه
- HTTP
- HTTPS
- بزرگ
- hvac
- i
- من می خواهم
- اندیشه
- دلخواه
- بی اندازه
- غیرمورال
- مهم
- بهبود
- in
- از جمله
- درآمد
- بطور باور نکردنی
- مستقل
- فرد
- به طور جداگانه
- صنعت
- تورم
- اطلاعات
- اول
- بینش
- اینستگرام
- فوری
- در عوض
- دستورالعمل
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- فهرست
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- گرفتار
- اپل
- طعنه آمیز
- موضوع
- مسائل
- IT
- آیتونز
- کار
- جان
- پیوستن
- پیوستن به ما
- اردن
- سفر
- JPG
- پرش
- فقط یکی
- کانزاس
- نگاه داشتن
- نگهداری
- کلید
- نوع
- دانستن
- دانش
- کار
- زمین
- صاحب خانه
- چشم انداز
- LAS
- لاس وگاس
- نام
- دیر
- راه اندازی
- منجر می شود
- یاد گرفتن
- یادگیری
- ترک کردن
- ترک
- قانونی بودن
- وام دهنده
- وام دهندگان
- امانت دادن
- اجازه دادن
- سطح
- LG
- مجوز
- زندگی
- سبک
- پسندیدن
- احتمالا
- محدود شده
- خطوط
- ارتباط دادن
- مرتبط
- مایع
- فهرست
- ذکر شده
- استماع
- فهرست
- لیست
- کوچک
- زنده
- زندگی
- زندگی
- LLC
- وام
- وام
- محلی
- آرم
- طولانی
- دراز مدت
- نگاه کنيد
- شبیه
- نگاه
- به دنبال
- مطالب
- نقاط ضعف
- از دست دادن
- خیلی
- عشق
- کم
- شانس
- ساخته
- شعبده بازي
- اصلی
- اکثریت
- ساخت
- پول را
- باعث می شود
- ساخت
- مرد
- مدیریت
- مدیریت
- مدیر
- مدیران
- مدیریت
- بسیاری
- بسیاری از مردم
- علامت گذاری شده
- بازار
- تحلیل بازار
- بازار یابی (Marketing)
- عظیم
- مصالح
- به معنی
- رسانه ها
- دیدار
- نشست
- ملاقات ها
- عضو
- اعضا
- حافظه
- ذکر شده
- روش
- میشیگان
- متوسط
- قدرت
- نظامی
- دقیقه
- دقیقه
- ماموریت
- اشتباه
- کاهش
- MLS
- مدل
- پول
- ماه
- ماه
- بیش
- کارآمدتر
- رهن
- اکثر
- انگیزه
- حرکت
- متحرک
- چندگانه
- موسیقی
- متقابلا
- نام
- نشویل
- هدایت
- نزدیک
- لزوما
- لازم
- نیاز
- ضروری
- نیازمند
- نیازهای
- جدید
- ساخت و ساز جدید
- نیواورلئان
- بعد
- هفته بعد
- طبیعی
- یادداشت
- واضح
- of
- ارائه
- پیشنهادات
- افسر
- مامورین
- چاپ افست
- اوهایو
- خوب
- on
- ONE
- آنلاین
- باز کن
- عملیاتی
- نظر
- دیدگاه ها
- فرصت
- مخالف
- گزینه
- سفارش
- سازمان یافته
- اصلی
- دیگر
- نتیجه
- خود
- مالکیت
- پرداخت
- رنگ
- کاغذ کاری
- پدر و مادر
- بخش
- شریک
- گذشته
- مسیر
- پل
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- اوج
- انتظار
- مردم
- دوره
- شخص
- شخصی
- تلفن
- عکاس
- برگزیده
- تصویر
- تصاویر
- قطعه
- قطعات
- لوله های
- محل
- برنامه
- برنامه ریزی
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- لطفا
- برق وصل کردن
- لوله کشی خانه ها
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- سیاست
- پوف
- پاپ
- مقام
- موقعیت
- ممکن
- پست
- قوی
- عملی
- ترجیح می دهند
- ارائه
- فشار
- زیبا
- قبلی
- قیمت
- قیمت
- غرور
- اصلی
- چاپ
- شاید
- مشکل
- روند
- تولید کردن
- تولید
- محصولات
- حرفه ای
- مفید
- منافع
- پروژه
- مدیریت پروژه
- پروژه ها
- املاک
- ویژگی
- مثبت
- محفوظ
- ارائه
- ارائه
- خریداری شده
- خرید
- فشار
- قرار دادن
- قرار دادن
- پرسش و پاسخ
- کیفیت
- سوال
- سوالات
- سریع
- نژاد
- رمپ
- محدوده
- موش صحرایی
- نرخ
- نرخ
- نسبتا
- رتبه
- اشعه
- RE
- رسیدن به
- رسیدن به
- خواندن
- مطالعه
- اماده
- واقعی
- املاک و مستغلات
- سقوط املاک و مستغلات
- واقعیت
- تحقق بخشیدن
- متوجه
- تحقق
- دلیل
- اخذ شده
- اخیر
- تازه
- بحران اقتصادی
- توصیه
- قرمز
- اشاره
- Refi
- خالص کردن
- با توجه
- توانبخشی
- روابط
- ارتباط
- نسبتا
- به یاد داشته باشید
- اجاره
- اجاره
- تکرار
- جایگزین کردن
- نشان دادن
- نمایندگی
- تحقیق
- مسئولیت
- مسئوليت
- مسئوليت
- REST
- رستوران
- ادامه
- برگشت
- خطر
- نقش
- اتاق
- دور
- مسیر
- دویدن
- در حال اجرا
- هجوم بردن
- امن تر
- سعید
- حقوق
- فروش
- همان
- می گوید:
- مقیاس
- سناریوها
- صحنه
- برنامه
- برنامه ریزی
- بی نهایت
- دوم
- ثانیه
- امن
- مشاهده
- به نظر می رسد
- فروش
- فروشندگان
- فروش
- حس
- سلسله
- سرویس
- خدمات
- تنظیم
- واریز
- هفت
- چند
- اشتراک گذاری
- فروشگاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نشان می دهد
- طرف
- امضاء
- امضاء شده
- به طور قابل توجهی
- ساده
- پس از
- تنها
- نشسته
- وضعیت
- شرایط
- شش
- شش ماه
- مهارت
- مهارت ها
- لغزش
- کند
- به آرامی
- کوچک
- هوشمند
- دقیق
- ضربه محکم و ناگهانی
- So
- تا حالا
- آگاهی
- رسانه های اجتماعی
- نرم افزار
- فروخته شده
- حل
- برخی از
- کسی
- چیزی
- یک جایی
- بزودی
- جنوب
- جنوبی
- جرقه
- خاص
- خرج کردن
- انشعاب
- حامیان
- صفحه گسترده
- مربع
- کارکنان
- صحنه
- مراحل
- ایستادن
- شروع
- آغاز شده
- شروع می شود
- دولت
- بیانیه
- اظهارات
- گام
- مراحل
- چوب
- هنوز
- استراتژی ها
- خیابان
- قوی
- ساخت یافته
- مهاجرت تحصیلی
- ارسال
- مشترک
- شکایت
- خورشید
- فوق العاده
- مکمل
- مفروض
- سیستم
- سیستم های
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- مخزن
- کار
- وظایف
- مالیات
- عوارض
- تیم
- تیم ها
- مستاجر
- که
- La
- محوطه
- اطلاعات
- پروژه ها
- جهان
- شان
- آنها
- خودشان
- آنجا.
- اینها
- چیز
- اشیاء
- تفکر
- سوم
- در این سال
- فکر
- سه
- از طریق
- زمان
- جدول زمانی
- بار
- نوک
- عنوان
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- فردا
- تن
- لحن
- هم
- بالا
- تاپیک
- جمع
- لمس
- ترافیک
- تریلر
- قطار
- آموزش
- رونوشت
- کامیون
- درست
- دور زدن
- تبدیل
- انواع
- نوعی
- به طور معمول
- زیر
- فهمیدن
- واحد
- واحد
- ارتقاء
- ارتقاء
- آپلود شده
- us
- استفاده کنید
- معمولا
- یوتا
- آب و برق
- مرخصی
- ارزش
- وگاس
- ریسک
- بررسی
- در مقابل
- تصویری
- فیلم های
- ویرجینیا
- بازدید
- مزد
- صبر کنيد
- ترکه
- خواسته
- آب
- موج
- مسیر..
- راه
- ثروت
- سایت اینترنتی
- هفته
- خوش آمد
- خوب
- معروف
- ولز
- ولز فارگو
- چی
- که
- در حین
- WHO
- عمده فروشی
- وسیع
- دامنه گسترده
- اراده
- مایل
- پیروزی برنده
- شراب
- با
- برداشت
- در داخل
- بدون
- کلمه
- کلمات
- مهاجرت کاری
- مشغول به کار
- گردش کار
- کارگر
- با این نسخهها کار
- جهان
- با ارزش
- خواهد بود
- می داد
- استاد
- نوشتن
- نوشته
- کتبی
- اشتباه
- X
- سال
- سال
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر
- Zillow