شاید بدانی چگونه یک سبد املاک و مستغلات بسازیم، اما چگونه می توان یک تزلزل ناپذیر ساخت؟ اکثر سرمایه گذاران املاک و مستغلات چنین فکر می کنند خرید چند ده خانه خاکی ارزان تنها کاری است که آنها برای به دست آوردن میلیون ها دلار نیاز دارند زندگی پر از درآمد غیرفعال داشته باشید. این دور از واقعیت است، به عنوان کل شما ارزش خالص ممکن است سقوط کند به محض اینکه یک سقوط بازار مسکن، اصلاح یا سیاست اجاره جدید وارد عمل شود. بنابراین چگونه می توانید یک سبد املاک و مستغلات پایدار بسازید - که این کار را انجام می دهد ثروت خود را حتی در بدترین شرایط اقتصادی افزایش دهید?
دیوید گرین بارها به این موضوع اشاره کرده است و اغلب به این موضوع اشاره کرده است.معماری نمونه کارها” به عنوان یکی از حیاتی ترین جنبه های ایجاد ثروت از طریق املاک و مستغلات. این استراتژی نه تنها به شما کمک می کند رشد ثروت اما حتی زمانی که همه چیز خراب می شود آن را حفظ کنید. ما را باور نمی کنید؟ به داستانهای فردی دیوید و راب در مورد اتفاقاتی که برای نمونه کارها آنها در طول این دوره رخ داد گوش دهید قرنطینه های 2020 و چقدر سریع برگشتند در حالی که سایر سرمایه گذاران مجبور به بازسازی کامل شدند.
در قسمت اول این پادکست دو قسمتی، دیوید و راب به این موضوع می پردازند رایج ترین نقاط ضعف در آنها نمونه کارها املاک و مستغلات، چه چیزی می تواند باعث شود همه چیز خراب شود و پنج کلید مهم در معماری نمونه کارها. آنها همچنین در مورد تنوع و اینکه چگونه داشتن یک نوع املاک و مستغلات در یک مکان می تواند یک موضوع باشد صحبت می کنند اشتباه بزرگ.
اینجا کلیک کنید برای گوش دادن به پادکست های اپل
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
دیوید:
این پادکست BiggerPockets، نمایش 705 است.
غارت:
چون املاک و مستغلات باید اینگونه باشند. مثل این است که اگر درست سرمایه گذاری کنید، همیشه باید احساس کنید که شکست خورده اید. و این یک قسمت دیگر احتمالاً نیست، من همیشه آن را معمای میلیونر شکسته می نامم، جایی که شما در واقع روی کاغذ یک میلیونر هستید، اما تمام پول نقد خود را برای سرمایه گذاری خود به کار می برید. و بنابراین شما همیشه اینگونه می گویید: "دنگ، همه پول من کجا می رود؟" و فقط در حقوق صاحبان سهام گره خورده است، که چیز خوبی است.
دیوید:
همه چه خبر؟ این دیوید گرین است، میزبان شما در پادکست املاک BiggerPockets، امروز با میزبان مشترک من، راب عباسولو، که شنیدید با هیجان در مورد یکی از بزرگترین رزروهای ما تا به امروز، نه فقط از نظر مقدار پول، بلکه شنیدید در مدت زمان کوتاه و امیدوارم شما هم مثل ما هیجان زده باشید. اما نمایش امروز قرار نیست در مورد یک دسته از بردها باشد. شما در مورد بسیاری از چیزهایی که در پرتفوی ما اشتباه پیش میروند، چیزهایی که ما پیشبینی نمیکردیم که در واقع به موانعی برای ما تبدیل شدهاند، اشتباهاتی که سعی میکنیم از آنها عبور کنیم، تغییرات در اقتصاد، فقط یکسری چیزهایی که درست پیش نمی روند زیرا بسیاری از مردم با این موضوع سروکار دارند. و نحوه برخورد با اشتباهات مهمتر از مرتکب نشدن آنهاست.
نمایش امروز یک اپیزود فوقالعاده است که در آن من و راب میخواهیم به سبد سهام، زندگی و کسبوکار خودمان بپردازیم و کارهایی را که انجام میدهیم برای مدیریت هرج و مرج و ویرانی که اغلب برای سرمایهگذار بودن در املاک و مستغلات انجام میدهیم به اشتراک بگذاریم. و من فکر می کنم که شما آن را دوست خواهید داشت. راب، برخی از قسمت های مورد علاقه شما کدام بود؟
غارت:
اوه مرد اوه، این فقط پر از چیزهای خوب است، زیرا ما در مورد جهان چندگانه صحبت می کنیم، درست است؟ ممکن است نتوانیم شما را به ورود به Interstellar وادار کنیم، اما حداقل میتوانیم شما را به صحبت درباره مفاهیم جهانهای موازی، درباره نابودی مجموعههای ما دعوت کنیم. و حتی میتوانیم به استعارهها و قیاسها پایبند باشیم. شما در مورد ذخیره انرژی صحبت می کنید. من آن را با یک قیاس باتری میآورم و میگویم: "وای دانشآموز معلم شده است." و در آخر، ما در مورد معماری پورتفولیو، و چگونگی ساختار سبد خود به گونه ای که بتواند به شما در مقابله با هر طوفان اقتصادی که ممکن است با آن مواجه شویم یا نشویم کمک کند، فکر خوبی می کنیم.
دیوید:
این دقیقاً درست است و این چیزی است که به نظر من شخصاً مهم است. من در مورد نحوه ساختن یک قلعه مالی زیاد صحبت می کنم، نه یک کلبه شلوغ که می توانید خیلی سریع آن را جمع کنید، که صادقانه بگویم بسیاری از مردم در پنج یا شش سال گذشته با اقتصاد این کار را انجام دادند. که هرگز نباید میبودند و خیلی خوب کار نمیکنند. اما راهی وجود دارد که میتوانید پورتفولیوی خود را به گونهای بسازید که در آزمون زمان مقاومت کند، و این چیزی است که ما در BiggerPockets به آن اعتقاد داریم.
قبل از اینکه به برنامه امروز برسیم، یک نکته سریع برای مخاطبان. نکته سریع امروز این است که در نظر بگیرید که چگونه نمونه کارها شما می تواند کاملا متعادل باشد، همانطور که همه چیز باید باشد. خودتان را تانوس در نظر بگیرید و بپرسید: «چطور ممکن است این همه از هم بپاشد؟ و چگونه می توانم مقدار تعادلی را که برای جلوگیری از این اتفاق نیاز دارم ایجاد کنم؟» این می تواند فصلی با اجاره های کوتاه مدت باشد. این می تواند داشتن پول زیادی در بانک و سپس خرج کردن همه آن برای یک معامله باشد. راب همچنان در تلاش است تا تعادل را به دست آورد. سخت تر از آن چیزی است که به نظر می رسد، آن جا نیست؟
غارت:
باید آن را در یوتیوب ببینید.
دیوید:
سوراخ هایی را در نمونه کارها خود ایجاد کنید. آن را تبدیل به یک برگه کوچک کنید، و به راههایی نگاه کنید که میتواند از هم بپاشد و سپس در تلاش برای جلوگیری از آن فعال باشید، نه تنها زندگی در ترس، اضطراب، و نگرانی در مورد آنچه ممکن است اتفاق بیفتد، نداشتن برنامهای برای آنچه که خواهید داشت. اگر انجام داد انجام دهید
با این گفته، ما می خواهیم پرده را کنار بزنیم و به شما بچه ها نشان دهیم که در نمونه کارها ما چه می گذرد، چگونه با آن چالش ها برخورد می کنیم، و برای قفل کردن و محکم نگه داشتن آن چه می کنیم.
غارت:
بسیار خوب، دیوید، من می دانم که تو طرفدار Interstellar نیستی زیرا هنوز آن را تمام نکرده ای و واقعاً به کل جهان موازی وارد نشده ای، اما من می خواستم چند سناریوی جهان موازی را به سمت شما بیاورم و در مورد آن در قسمت امروز BiggerPockets صحبت کنید. باحاله؟
دیوید:
احتمالاً میتوانم وارد دنیای موازی شوم. اگر از فیلمهای مارول خوشتان میآید، به نوعی به همه ما تحمیل میشود. فقط باید قبولش کنی بله دقیقا درسته بنابراین میتوانیم چندجهانی را وارد پادکست کنیم.
غارت:
باشه، خوب بیا انجامش بدیم بنابراین امروز چیزی که می خواستم در مورد آن صحبت کنم این بود که ما سرمایه گذاران نسبتاً موفقی در املاک و مستغلات هستیم. ما در سفرهای مختلف، بخشهای مختلف سفرهایمان هستیم، اگر بخواهید، و واقعاً، واقعاً، واقعاً برای خودمان خوب عمل کردهایم. و من فکر میکنم ما سیستمها و حفاظتهای کافی در محل داریم تا بتوانیم با هر طوفانی که نزدیک میشویم یا در حال حاضر در آن هستیم، تاب بیاوریم. اما میخواستم امروز فیلمنامه را کمی ورق بزنم و در مورد دنیایی صحبت کنم که در آن کل امپراتوری ما وجود دارد. از هم می پاشد و درباره سناریوهایی صحبت می کند که باعث مرگ دیوید گرین و راب عباسولو می شود.
دیوید:
من فکر می کنم که سالم است. فکر میکنم برنامهریزی مداوم برای بدترین سناریوی پارانوئید فقط میتواند مجموعه شما را قویتر کند. بنابراین این فقط یک سناریوی چندجهانی است که در آن تانوس پادشاه است و مرد آهنی زره خود را گم کرده و کاپیتان آمریکا نمی تواند سپر خود را پیدا کند و هالک بی اشتها شده است. و قدرتمندترین قهرمانان زمین چگونه میخواهند این چالشها را بدون ابرقدرتهایشان مدیریت کنند؟
غارت:
باشه. بنابراین بله، منظورم این است که من کنجکاو هستم، آیا تا به حال به دنیایی فکر کرده اید که در آن کل مجموعه شما از بین می رود؟
دیوید:
بله، من خیلی به آن فکر می کنم. من فکر میکنم چالش این است که وقتی همه چیز واقعاً خوب پیش میرود، شما این فکر را در سر دارید که همیشه اینطور نخواهد بود یا باید برای هر چیزی آماده شوید. اما محیط عاطفی که در آن فعالیت می کنید بسیار متفاوت است. و از طرف دیگر هم همینطور است، وقتی همه چیز خیلی سخت است، شما این فکر را در سر دارید، می دانم که می توانم از طریق املاک و مستغلات پول دربیاورم، می تواند کارساز باشد، اما حالت عاطفی شما بسیار منفی و مبتنی بر ترس است. ، کار کردن بسیار سخت است. بنابراین این تمرینها خوب هستند، زیرا بر اساس عوامل موقتی مانند بازار، نحوه انجام آخرین معامله یا آنچه امروز صبح برای صبحانه خوردهاید، شما را از وضعیت احساسی که در حال حاضر در آن هستید خارج میکند و به جنبه ذهنی آن وارد میشود. جایی که نزدیک شدن به جنبه های مالی از این منظر بسیار پایدارتر و سودمندتر است.
غارت:
اما در اعماق وجودم، میدانم که احتمالاً همیشه از دانستن اینکه ۱۰ میلیون امتیاز کارت اعتباری دارید، احساس آرامش میکنید، درست است؟ آیا این سناریوی آخرالزمانی شما نیست، اگر همه چیز از بین رفته باشد؟
دیوید:
آره. این یکی از برنامه های پشتیبان من است. بنابراین بله، ما در مورد اینکه من تعداد زیادی امتیاز کارت اعتباری دارم، شوخی میکردیم، زیرا داشتن آنها در آنجا، در صورتی که همه چیز از بین برود، احساس بهتری به من میدهد. اگر تانوس انگشتش را بکوبد و نیمی از دارایی ام ناپدید شود، من هنوز این امتیازات کارت اعتباری را دارم که می توانم شش ماه با آن ها زندگی کنم بدون اینکه نگران گرسنگی باشم.
غارت:
آره، دیوید واقعاً فاش نکرده که چند نفر دارد. این حدس من است. من می گویم این یک چیز است، من در مورد امتیازات کارت اعتباری خود بیشتر از سبد املاک و مستغلات خود محافظت می کنم. من فکر می کنم حدود 12,000 دلار امتیاز کارت اعتباری دارم. من نمی دانم. 1.2 میلیون امتیاز کارت اعتباری، مانند 12,000 دلار چیست؟ و من می گویم، "من هرگز این را لمس نمی کنم."
دیوید:
این بسیار خنده دار است، آن و مجموعه Beanie Baby من که در صندوق های امانات مختلف در سراسر غرب میانه نگهداری می کنم.
غارت:
من آن چیز را دیده ام، مرد. این گسترده است.
دیوید:
آره.
غارت:
خب بیا انجامش بدیم مرد بیایید در مورد آن صحبت کنیم. اجازه دهید قبل از ورود به آن، دیدگاه خود را بیان کنم. من فکر می کنم، همانطور که شما گفتید، صحبت از خوب و بد و هی، چه سناریویی، این و آن، سالم است. وقتی همه چیز خوب پیش میرود، ما این طرز فکر را داریم که، "هی، ما داریم آن را خرد میکنیم، بل، بل، بلا." صادقانه بگویم، من به هر طریقی اهمیتی نمیدهم، این احتمالاً یک برداشت داغ است که سبد املاک و مستغلات در روز چگونه کار میکند. مانند جریان نقدی همیشه خوب است، اما به هر حال من همه آن را در حساب بانکی ذخیره می کنم و به هر حال واقعاً به قدردانی متکی هستم. پس من واقعا ماه های خوبی دارم. من چند ماه دارم بیشتر اوقات، آنها ماه های خوبی هستند.
اما صادقانه بگویم، در پایان روز، این یک بازی طولانی است. و بنابراین من درست مثل هر روزی هستم که اگر بخواهید آن سنگ را یک قدم جلو می زنم. این طور نیست، اما می دانید منظور من چیست.
دیوید:
آره بنابراین از دیدگاه شما، زمانی که... یکی از راههایی که در اینجا دفاع میکنید این است که قرار نیست پول حاصل از جریان نقدی را خرج کنید. بنابراین شما جریان نقدی را که می خواهید به دست آورید، پیش بینی می کنید، اما به آن متکی نیستید. بنابراین هرگز یک ارتباط عاطفی وجود ندارد که شما می گویید امنیت شما به جریان نقدی متکی باشد.
غارت:
آره آره من طرفدار جدی این هستم که املاک و مستغلات شما برای شما کار کند و ثروت و همه چیز را بسازید، اما برای داشتن یکسری جریان های درآمد دیگر که واقعاً بتوانید از آن زندگی کنید... بنابراین من احتمالاً 10 تا 15 جریان درآمد دارم. این واقعاً چیزی است که من از آن زندگی می کنم، بنابراین می توانم همیشه مجموعه املاک و مستغلات را به جلو سوق دهم.
دیوید:
من فکر می کنم که سالم است. و دلیلی که فکر می کنم برای ما خوب است که این موضوع را مطرح کنیم، این است که اکثر مردم این واقعیت را قبول ندارند. در اکثر مواقع، اگر در حال دریافت اطلاعات رایگان در مورد سرمایهگذاری در املاک هستید، اگر به کسی پول میدهید، اگر برای مربیگری یا یک دوره آموزشی یا چیزی دیگر هزینه میکنید، ممکن است متفاوت باشد، اما اگر اطلاعات را دریافت میکنید. به صورت رایگان، شخصی که آن را به شما می دهد باید به نوعی پول دربیاورد. بنابراین، آنها معمولاً با تلاش برای جذب شما به … لایک برای تبلیغات، یا جلب بازدید، جلب توجه برای جلب فالوور، کسب درآمد خواهند کرد. سریع ترین راه برای انجام این کار این است که به کسی بگویید که می تواند راحت تر از آنچه در حال حاضر انجام می دهد، درآمد کسب کند. این فقط برای همیشه وجود داشته است.
بنابراین اگر دختری هست که شما دوستش دارید و او دوست پسر دارد، اولین کاری که هر پسری میخواهد انجام دهد این است که همه دلایلی را که دوست پسرش میپسندد و اینکه چطور بهتر میشود را به او بگوید، درست است؟ همین موضوع در مورد اینکه اگر پول کسی را میخواهید، باید به او بگویید جایی که در حال حاضر پول خود را از آن دریافت میکند بهتر است. «و اگر به این دنیا بیایی، دختر، من به تو نشان خواهم داد که چگونه جریان نقدی غیرفعال ایجاد کنی. آیا این بهتر از این نیست که هر روز سر کار برویم؟»
بنابراین، شما مکرراً اسکریپتهای TikTok و Instagram و رسانههای اجتماعی را با ایموجیهای کوچک میبینید که میگوید: «آیا میخواهید 6,000 دلار در ماه درآمد داشته باشید؟ آیا میخواهید بدانید چگونه بدون کار کردن، سالانه 300,000 دلار درآمد دارم؟» و به ناچار، این نوعی جریان نقدی از املاک و مستغلات است، و این درست است که در اصل، شما می توانید به طور منفعلانه از املاک و مستغلات درآمد کسب کنید. همچنین این درست است که ذاتاً نسبت به درآمد W2 که همه در حال هدر دادن آن هستند کمتر قابل اعتماد است.
بنابراین پسر جدید همیشه به شما می گوید که چگونه از دوست پسر شما در همه این راه ها بهتر است. اما اگر از کشتی بپری و با پسر جدید ارتباط برقرار کنی، متوجه میشوی، "اوه، کارهای زیادی وجود داشت که دوست پسرم انجام میداد که این مرد انجام نمیداد که من شاید بدیهی میدانستم." و برای بسیاری از افراد، شغل W2 آنها بهترین چیزی نیست که برای خروج از آن نیاز دارند. اما برای دیگران، فراموش میکنید که وقتی هفته بدی را سپری میکنید یا احساس ناراحتی میکنید یا حواستان پرت است یا بچهتان مریض است و نمیخوابید، مرد، این چک حقوق همچنان ادامه دارد. اگر اجرا نکنید مهم نیست.
شما وارد دنیای املاک و مستغلات یا کارآفرینی می شوید و در بازی A نیستید، این پول ممکن است در واقع متوقف شود. و بنابراین ارزش اذعان دارد که درآمد حاصل از یک منبع مطمئن ارزشی دارد که درآمد حاصل از منبع ناامن مانند جریان نقدی فاقد آن است. و همچنین باید اذعان کرد که این موضوع هرگز در فضای املاک و مستغلات صحبت نمی شود زیرا اکثر افرادی که اطلاعات را به اشتراک می گذارند نمی خواهند به شما بگویند که جریان نقدی قابل اعتماد نیست. زیرا در این صورت شما آنها را دنبال نمی کنید. قرار نیست در کانال آنها مشترک شوید، لایک به آنها بدهید، ارزی را که برای توجیه محتوای رایگانی که منتشر می کنند به آنها نیاز ندارید.
غارت:
اوه بله. خیلی خنده دار است، زیرا من همیشه در یوتیوب، محتوایم، یا فقط دانش آموزانم، مثل "خوب، بیایید شما را به 10,000 دلار در ماه برسانیم." من به شما یاد خواهم داد که چگونه این کار را انجام دهید.» و آنها مانند "اوه خدای من، بیایید این کار را انجام دهیم." من می گویم: «خیلی خب. و این چیزی است که قرار است اتفاق بیفتد زمانی که شما 10,000 دلار در ماه درآمد داشته باشید، آن را خرج نکنید. و آنها مانند "صبر کن، چه؟" من می گویم، "گوچا. من تو را ثروتمند ساختم و نمیگذارم آن را خرج کنی.» زیرا املاک و مستغلات باید چنین باشد. مثل این است که اگر درست سرمایه گذاری کنید، همیشه باید احساس کنید که شکست خورده اید.
و این یک اپیزود احتمالاً دیگر است، من همیشه آن را معمای میلیونر شکسته می نامم، جایی که شما در واقع روی کاغذ یک میلیونر هستید، اما تمام پول نقد خود را برای سرمایه گذاری خود به کار می برید. و بنابراین شما همیشه اینگونه می گویید: "دنگ، همه پول من کجا رفت؟" و فقط در حقوق صاحبان سهام گره خورده است، که چیز خوبی است.
دیوید:
و این یکی از دلایلی است که من شروع کردم به اشاره به پول به عنوان ذخیره انرژی و کار به عنوان انرژی. من سعی میکنم افکارمان را نسبت به دلار آمریکا تغییر دهم، دلاری که ارزشی دارد که دائماً با تورم در نوسان است. خیلی سخت است که بدانید ارزش یک دلار چقدر است، برای درک انرژی تا جایی که می توانید یک دسته پول به دست آورید، که فقط کار را به انرژی تبدیل کردید و سپس آن را به شکل پول درآوردید. و سپس آن پول را با لباس های فانتزی و کفش های فانتزی و ماشین های فانتزی و تعطیلات شیک معاوضه می کنید، و فقط انرژی خود را در بیرون مصرف می کنید.
تمام چیزی که هست همین است. شما ثروتمندتر از دیگران نیستید. شما فقط برای چیزهایی مانند ماشین و لباس، در مقابل املاک و مستغلات انرژی می گذارید، ما دائماً انرژی خود را به دارایی باز می گردانیم، دوباره به سبد سهام. ما آن را در آینده قرار می دهیم که در آن رشد می کند، تکثیر می شود و انرژی بیشتری ایجاد می کند، و می توانیم از طریق جریان نقدی، از طریق بازپرداخت های نقدی، انرژی را از پورتفولیو خارج کنیم. این وسایل نقلیه وجود دارد که ما از آنها برای دسترسی به انرژی استفاده می کنیم. اما حق با شماست، راه بهتر برای رشد ثروتتان این است که تا حد امکان انرژی کمتری را برای خود نگه دارید و تا آنجا که ممکن است انرژی را در داخل وسایل نقلیه ای که قرار است رشد بیشتری داشته باشد، نگه دارید، که اغلب منجر به این می شود که افراد تی. پیراهن هایی مثل تو
غارت:
درست است. یکی من، پیراهن مجرد من، من فقط یکی را دارم. در واقع، من فکر می کنم برای استفاده از قیاس شما در اینجا، من در واقع فکر می کنم بهتر است به شما فکر کنم... اوه، این واقعاً خوب است. باشه. من باید با شما روی آنتن اینجا کار کنم. اما پول و ثروت شما نوعی باتری، ذخیره باتری است، خوب است؟ و بنابراین شما می توانید تمام باتری های خود را برای طوفان ذخیره کنید، و هنگامی که آن طوفان آمد، می توانید از آن برای مقابله با طوفان استفاده کنید.
با این حال، اگر از باتریهایتان برای چیزهای احمقانه استفاده میکنید، نمیدانم، ریموتهای RC یا ماشینهای RC یا هر چیز دیگری، به محض اینکه این انرژی تمام شد، تمام میشود. شما آن را پس نمی گیرید. این یک منبع فرسوده است. و سپس از طرف دیگر، باتری ها برای همیشه دوام نمی آورند. اگر باتری های خود را به مدت 20 سال در کمد نگه دارید، به مرور زمان برق خود را از دست می دهند که این تورم است. بنابراین شما باید بتوانید به طور مداوم انرژی خود را به چیزی انتقال دهید که قرار است انرژی بیشتری تولید کند. من انجام دادم.
دیوید:
عاشقشم. آره. و افراد زیادی هستند که فکر می کنند، "اوه، لپ تاپ من شارژ شده است. من در صد در صد هستم. من نیازی به اتصال آن ندارم.» نگرش وحشتناک شما نباید اینگونه باشید که "من ثروتمند هستم، صد در صد باتری دارم." آن را به برق وصل کنید. انرژی را در منبع برق نگه دارید و انرژی جدیدی از برق دریافت کنید تا آن را بازیابی کنید، که راه های جدیدی برای کسب درآمد از طریق املاک و مستغلات، راه های جدید کسب درآمد از طریق کارآفرینی است.
بله، شما مقدار زیادی ثروت در املاک و مستغلات خود دارید. فقط آن را بیرون نکشید زیرا هرگز نمی دانید چه زمانی به آن نیاز خواهید داشت. شما نمی دانید. اگر برق قطع شود چه اتفاقی می افتد؟ همانطور که گفتید، شما نمی توانید آن باتری را دوباره شارژ کنید و فقط در 4٪ هستید، شما فقط در 12٪ هستید زیرا برای وصل کردن آن تنبل بودید.
بنابراین در برنامه امروز، ما به معنای واقعی کلمه در مورد چگونگی آماده شدن برای آن طوفانی صحبت می کنیم که شما را از جایگزینی آن انرژی باز می دارد، چگونه برای طوفانی آماده می شوید که عمر باتری شما را به نصف کاهش می دهد. وقتی همه چیز عالی است و شما فکر می کنید همیشه عالی خواهد بود، ما برای زمانی برنامه ریزی می کنیم که عالی نباشد زیرا این طوفان ها همیشه اینطور نیستند. طوفان 20 ساله نداریم. آنها معمولاً طوفان های بد و بدی هستند که طی چند سال ویرانی رخ می دهند و سپس اقتصاد بهتر می شود.
بنابراین به طور کلی، به همین دلیل است که ما همیشه خوب کار می کنیم، در هنگام سرمایه گذاری، انرژی را جمع آوری کرده و برق را در مجموعه خود جمع آوری می کنیم. اما احمق هستید اگر برای این واقعیت برنامه ریزی نکنید که رکود خواهید داشت و هدف فقط بقا است. چگونه میخواهیم از آن دورههای کوتاهی که طوفانها میآمدند جان سالم به در ببریم و دریچهها را خراب کردیم، وارد زیرزمین شویم، منتظر بمانیم تا بگذرد، و بعد از پایان کار، از آنجا بیرون بیاییم و شروع به کاشت خود کنیم. پرچم گذاری کنیم و تمام املاک و مستغلات را که می توانیم جمع آوری کنیم.
غارت:
خوب، ما واقعاً، واقعاً استادانه یک قیاس خوب را در این 13 دقیقه گذشته جمع آوری کردیم. امیدوارم واقعا وارد قسمت آخر بشه. اگر فقط یک دقیقه از این را شنیدید، فقط بدانید که چیزهای خوب زیادی وجود داشت که ما در مورد آنها صحبت کردیم.
اما آره، بیایید در مورد آن صحبت کنیم، مرد. بیایید در واقع به ضعفهای ساختاری پورتفولیوهایمان بپردازیم و برخی از آن سناریوهایی که میتوانند باعث فروپاشی آنها شوند چیست. بدیهی است که آنها محتمل نیستند، اما باید در نظر بگیریم که چه اتفاقی ممکن است بیفتد تا ما را از بین ببرد.
دیوید:
آره پس از کجا می خواهید شروع کنید؟
غارت:
خوب منظورم این است که سوال کلی اینجاست که چگونه ممکن است کل امپراتوری از هم بپاشد؟ و من فکر می کنم که چند راه وجود دارد که ما می توانیم این کار را انجام دهیم. بنابراین میتوانیم با این سؤال شروع کنیم، مثلاً نقاط ضعف احتمالی در استراتژی فعلی شما چیست؟ آیا چیزی برای صحبت در مورد آن نوع اولین نقطه دارید؟
دیوید:
و من فقط قبل از ضبط فکر میکردم، داشتم با کسی صحبت میکردم و داشتیم در مورد اینکه کسبوکار کجا خوب میشود و کجا کار بد پیش میرود. و به طور کلی برای من، تصمیمات واقعی که می گیرم نزدیک به صد در صد محکم هستند. من به ندرت تصمیم بدی در مورد خرید یا نحوه مدیریت آن یا نحوه مدیریت جریان انرژی میگیرم.
و بنابراین من در مورد آن در نمایش صحبت خواهم کرد، چگونه به آن نگاه می کنم به طوری که به ندرت تصمیمات بدی می گیرم، اما هنوز استرس و مشکلات قابل توجهی دارم و چیزهایی که اشتباه پیش می روند. بنابراین من سعی میکردم بفهمم اگر در تمام سرمایهگذاریهایم تصمیمات خوبی بگیرم، این اتفاق چگونه میافتد؟ و چیزی که من متوجه شدم این است که به دو چیز مربوط می شود و چیزهایی وجود دارد که نمی توانم آنها را کنترل کنم. آنها افراد دیگری هستند و چیزهایی مانند مقررات هستند.
بنابراین می توانم به یک معامله نگاه کنم، آن را از هر موقعیتی تجزیه و تحلیل کنم، با یک برنامه واقعا خوب وارد آن شوم، ملک را بخرم، و همسایه از ساخت و ساز شکایت کند و شهر درگیر شود و آنها سرعت شما را کاهش دهند و تبدیل به یک معامله شود. پروژه شش ماهه به جای یک پروژه 30 روزه و قبل از اینکه ملک را بیرون بیاورید، 10 دلار در ماه از دست می دهید و 60,000 دلار در چاه هستید.
بنابراین متوجه نمی شوید که به مجوز نوع دوم نیاز دارید. خوب، سه ماه دیگر طول می کشد تا بتوانید آن را دریافت کنید، درست است؟ و سپس از این مسیر خرگوش که فقط ساخت خود را ساختهاید پایین میروید، یا قسمت پرش شما 90,000 ماه طول کشیده و XNUMX دلار کنار گذاشته نشدهاید، و چیز بعدی که میدانید این است که از مایع اضافی به مایع تبدیل شدهاید. و سپس اگر مشکل دیگری دارید که در جای دیگری در کارنامه خود اشتباه می کند، رونق، در آن نقطه ای هستید که نمی توانید طوفان را تحمل کنید.
بنابراین مقررات چیزی است که در حال حاضر برای سرمایه گذاران بسیار دشوار است. و این به ویژه در مورد اجاره های کوتاه مدت صادق است. نمی دانی همسایه از شورای شهر چه شکایتی می کند و می آیند و می گویند این دیگر جایز نیست. یا یکی از همکاران من اخیراً مجبور شد سه ملک خود را در ویرجینیا بفروشد زیرا از هیچ جایی، HOA تصمیم گرفت که دیگر اجازه اجاره کوتاه مدت را نخواهیم داد. پس او قرار است چه کار کند؟ مجبور شد خانه ها را در بازار بگذارد و بفروشد. او قادر به فروش برای سود نیست. بیشتر پولی که در 9 ماه قبل از آن از همه کارهایی که انجام داده بودند به دست آورده بودند، صرف هزینه های بسته شدن و هزینه های مسکن شد. و بعد از اینکه او و شریکش پول را تقسیم کردند، به سختی هیچ سودی برای 9 ماه کار سخت و موفقیت حاصل شد. چیزی نیست که آنها بتوانند کنترل کنند.
بنابراین چیزهایی مانند مقررات می توانند من را کاملاً خراب کنند. و دیگری مردم هستند. داشتم به تمام مشکلاتی که دارم فکر می کردم. همیشه از معاملاتی که با افراد دیگر انجام دادم مشکلاتی وجود دارد. شریک یک معامله حریص شد یا تنبل شد، یا سیستم ارزشی مشابه من نداشت و تصمیماتی گرفتند که من به آن نگاه نمیکردم که خیلی ضعیف بود. پس با اینکه نقشه و ملک کامل بود، شخص کامل نبود.
یا یک شریک تجاری که با او وارد تجارت می شوید و متوجه می شوید که دوستی شما با یک نفر همان رابطه ای نیست که با پول درگیر شده است. بنابراین موقعیتهایی داشتهام که در آن شرکتی را راهاندازی کردهایم و آنها واقعاً خیلی سریع عمل کردند و کاملاً تغییر کردند. آنها ارزش های یکسانی ندارند، آنها بسیار متفاوت عمل می کنند. نفس آنها برای آنها مهمتر از موفقیت در تجارت است. آنها هرگز به این سرعت رفاه را تجربه نکرده بودند، و به گونه ای به آنها ضربه زد که من نمی توانستم پیش بینی کنم.
بنابراین اینها معمولاً چیزهایی هستند که باعث ایجاد استرس در زندگی من می شوند. و بنابراین تلاش برای یادگیری محدود کردن وابستگی من به افراد دیگر در این شرکت ها بزرگترین تهدید برای مجموعه من است. و بسیاری از مسائلی که در حال حاضر با آن مواجه هستم از همین موضوع ناشی می شود.
غارت:
آیا به همین دلیل است که خدمات اجاره سوسک فولکس واگن صورتی رنگ خود را خاموش کردید؟ من همیشه به این فکر می کردم که چرا این کار از بین رفت.
دیوید:
ما تقاضاهای زیادی داشتیم و این برای تصویر من واقعاً خوب بود. اما بله، شریکی که من تصمیم گرفته بودم، آنها دیگر نمی خواستند صورتی باشد، آنها می خواستند به رنگ بنفش بروند و من فقط نمی توانستم با آن زندگی کنم.
غارت:
تفاوت های خلاقانه نه مرد، این خیلی منطقی است. من فکر می کنم قطعا وجود دارد... منظورم این است که مقررات حتی از بین می روند، فکر می کنم قوانین و قوانین اجاره کوتاه مدت و هر چیز دیگری از این دست. یعنی می دانیم که من یک هاست اجاره ای کوتاه مدت هستم. بدیهی است که ما همیشه در مورد آن صحبت می کنیم، اما مقررات دیگری وجود دارد که واقعا می تواند شما را به یک حلقه پرتاب کند. و من به شما یک مثال می زنم که در آن امپراتوری کسی ممکن است در حال فروپاشی باشد. مال من نه، خوشبختانه. حدس میزنم برای هدف این پادکست، بگوییم این امپراتوری من بود.
من یک عملیات Airbnb نسبتاً موفقیت آمیز داشتم و یک عملیات جانبی کوچک که جریان نقدینگی داشت، پول زیادی داشت، همه چیز خوب پیش می رفت، من گرم پرواز می کردم ... ایکاروس، اگر بخواهید، نزدیک به خورشید پرواز می کردم. و سپس ما به این چیز کوچک به نام همه گیری COVID-19 در سراسر جهان رسیدیم. و حدس بزنید چه؟ Airbnb همه رزروهایی را که ما برای سه ماه متوالی داشتیم لغو کرد و سپس شهر تعطیل شد و به شما اجازه انجام Airbnb را نمیدادند.
و بنابراین ما در واقع مجبور شدیم مبلغ 40 تا 50,000 دلار را برای رزرو یک شبه بازپرداخت کنیم. در حال حاضر، من فکر می کنم برای اکثر افرادی که بیش از حد غیرتمند هستند و بسیار اهرمی هستند و ذخایر زیادی ندارند یا هر چیز دیگری مانند آن، این امر باعث می شود بیشتر کسب و کارها از بین برود. اما دیدگاه من همیشه این بوده است که فقط تمام پولمان را در حساب بانکی نگه داریم، آن را خرج نکنیم. همانطور که گفتم سعی می کنم پول ملکی خرج نکنم. بنابراین واقعاً چیز مهمی نبود. بازپرداخت آن برای ما کار مهمی نبود. بدیهی است که من دوست نداشتم مانند 50 گرند بازپرداخت کنم، اما اینطور بود، خوب، ما پول داریم، فقط قرار نیست آن را بسازیم. این چیز مهمی نیست.
و بعد حدس بزنید چی؟ ما در نهایت به این نتیجه رسیدیم، چون توانستیم آن را تحمل کنیم، در واقع بیشترین سودآوری را برای بقیه سال داشته ایم. در حالی که افراد زیادی در آربیتراژ اجاره بودند، مانند قراردادهای اجاره اصلی که در آن صد واحد وجود داشت، بسیاری از آنها در آن زمان به طور خاص به این دلیل که نمی توانستند مستاجران را وادار کنند Airbnbs خود را اجاره کنند، زیر بار رفتند.
بنابراین حتی بیشتر از مقررات جهانی می تواند واقعاً باعث فروپاشی امپراتوری شما شود. آیا در آن مدت با بقیه نمونه کارهای خود مشکلی داشتید یا خوب بودید؟ آیا اصلاً در طول اولین باری که کووید-19 وارد شد چیزی داشتید که باعث ایجاد شکاف ساختاری در سیستم شما شود یا خوب بودید زیرا بیشتر در اجاره های بلندمدت بودید؟
دیوید:
خب، املاک اجاره ای کم و بیش بود... باشه. من چند مستاجر داشتم که پولی نمیدادند، و یکی داشتم که مستاجر بیش از یک سال پولی در آن پرداخت نکرد. مشکل با آن این بود که من به دلیل تمام مشاغل دیگری که دارم، نمونه کارها را بسیار نزدیک تماشا نمی کردم. بنابراین من حتی نمی دانم که یک سال یا بیشتر از یک سال بدون پرداخت این شخص گذشته است. مدیر املاک آن را به جلوی توجه من فشار نداد.
این بزرگترین مشکل اجاره ها بود. مشکل بزرگتر با تیم املاک بود. مشاوران املاک و مستغلات غیر ضروری در نظر گرفته شدند. بنابراین ما به معنای واقعی کلمه دیگر نمی توانستیم خانه ها را نشان دهیم. نه فقط برگزاری خانه های باز. حتی نمی توانی وارد خانه ای شوی که حتی بروی آن را نشان بدهی. قرار نبود کسی خانه بخرد. بنابراین کل این جریان درآمد اساساً تعطیل شد. قرار نیست بتوانید خانه کسی را بفروشید و نمیتوانید به خریداران در خرید آن کمک کنید.
و از نقطه نظر احساسی بسیار آسان است که ببینیم پول مدام در حال چرخش است. و سپس کووید، که یک رویداد قو سیاه بود، که هیچکس فکرش را نمیکرد، رونق گرفت. آنها در واقع یک دوره چند هفته ای داشتند که وام ها تامین نمی شدند. وام های فانی می و فردی مک، مانند دولت، "ما فقط به هیچ چیزی کمک مالی نمی کنیم." تنها راهی که می توانید با پول نقد خانه بخرید و تنها راهی که می توانید خانه بخرید، ندیدن آن است.
بنابراین هیچ کس در آن زمان قصد خرید خانه را ندارد. و بنابراین مجموعه شما به عنوان یک کل فقط دارایی های شما نیست، بلکه زندگی شماست، درست است؟ همانطور که اشاره کردید و گفتید که تمام شده اید ... ممکن است بیش از حد تحت فشار باشید. همه فرض می کنند که این به معنای گرفتن وام در ملکی است که بیش از حد LTV است. نه، شما می توانید در 50% LTV واقعاً پایین باشید، اما اگر زندگی شما بیش از حد اهرمی باشد چه؟ شما پرداختهای هنگفتی برای خودرو دریافت کردهاید، پرداخت خانه هنگفتی دارید که نمیتوانید از عهده آن برآیید. شما بدهی های زیادی دارید که هرگز پرداخت نکرده اید. شما سبک زندگی دارید که دیگران پول شما را خرج می کنند و شما به آن توجه نمی کنید. شما می توانید سرمایه گذاری های محتاطانه ای داشته باشید اما سبک زندگی خود را به گونه ای اجرا کنید که خیلی منظم نباشد و به راحتی می توانید دارایی ها را به دلیل اتفاقاتی که در طرف مقابل می گذرد از دست بدهید.
غارت:
آره حتما منظورم این است که فکر میکنم در حال حاضر صحبت از موضوع وام است، چیز دیگری که احتمالاً برای بسیاری از مردم مشکل ساز است، وامهای بریج است، یا افرادی که در حال حاضر بر اساس ARVهای شش ماه پیش که اکنون میگیریم، ورق میزنند. شاید یک... من نمیدانم در حال حاضر اصلاح چیست، اما اجازه دهید بگوییم که اگر اینطور باشد، در شش تا دوازده ماه آینده بین 20 تا 30 درصد خواهد بود. من از بالای سرم نمی دانم. اما اگر این چیزی است که هست، پس گرفتن نقدینگی و در واقع بازگرداندن پولتان کار بسیار سختی خواهد بود. یا اگر فقط میفروشید، اگر قبلاً حاشیههای نازکی داشتید و فقط 12 تا 10 دلار با یک بازسازی واقعاً سبک سود میبردید، اصلاح قیمتها و سپس افزایش نرخهای بهره ممکن است باعث شود خریداران این کار را انجام ندهند. می خواهید تلنگر خود را بخرید و بنابراین در این وام سخت یا وام بریج هستید که نمی توانید از آن خارج شوید.
دیوید:
این در واقع در حال حاضر در چندین ملک برای من اتفاق می افتد. بنابراین درست قبل از اینکه نرخها افزایش پیدا کنند، خریدم را شروع کردم، و سپس آنها به افزایش خود ادامه دادند. بنابراین من چند ملک دارم، مانند بازسازی های بسیار بزرگ با میلیون دلاری یا چندین میلیون ملک در منطقه خلیج که در آن وام پل را به مدت 12 ماه با چیزی حدود 10، 30 درصد سود قفل کردم. در آن زمان، نرخ ها چهار و نیم بود، شاید پنج، اما احتمالا کمتر. و نرخها آنقدر سریع بالا رفتهاند که برای بازپرداخت وام بریج من، که نوعی وام سخت است، وام ثابت XNUMX ساله من بالاتر از وام سخت است.
و من نمی توانم آن را بفروشم زیرا ارزش ها پایین آمده است. آنها کرش را دوست نداشتند، اما کمتر از زمانی که من آن را پرداخت کردم، پایین آمدند، زیرا نرخ ها بسیار بالا رفته است.
بنابراین این طوفان های کاملی است که در مورد آن صحبت می کنیم. من برنامه های خروج زیادی داشتم، خوب، ملک را بخر، تعمیرش کن، ARV باید اینجا باشد، من بیش از صد درصد سرمایه ام را پس می گیرم و این دارایی بزرگ را خواهم داشت . خوب در حال حاضر، جریان نقدی به طور قابل توجهی کمتر شده است، زیرا نرخ ها در پنج بودند و سپس برای این ملک خاص که من دارم، به 10 و نیم افزایش یافتند. و من نمی توانم با فروش از آن خارج شوم در حالی که بازار فقط در حال بالا رفتن، بالا رفتن، بالا رفتن بود زیرا قیمت ها پایین آمده و آنها نیز در وسط بازسازی هستند. پس باید بازسازی را تمام کنم.
و البته، با نوسازی، مدت زمانی که طول می کشد، با مشکلاتی مواجه می شوید، و پس از آن که مسائل مربوط به مجوز ظاهر می شود، چیزهای جدید شروع به اضافه شدن می کنند و نمی توانید هیچ درآمدی برای ملک جمع آوری کنید. . شما نمی توانید ملک را بفروشید و باید به سرمایه گذاری در آن ادامه دهید تا زمانی که کار تمام شود تا بتوانید در واقع چیزی داشته باشید که بتوان آن را اجاره کرد.
و پس از آن زمانی که اجاره داده می شود، تقریباً به اندازه ای که برنامه ریزی کرده اید درآمد کسب نخواهید کرد، زیرا نرخ ها بسیار بالاتر رفته اند و قرار نیست تمام پول خود را پس بگیرید، یا به همان اندازه پول را پس نخواهید گرفت زیرا ارزش پایین آمد این اتفاق در املاک و مستغلات می افتد.
و چیزی که شما متوجه شدید این است که قابل پیش بینی نبود. ما نمیدانستیم چه زمانی قرار است نرخها به این شکل بالا برود. ما نمی دانستیم که کووید چه زمانی قرار است رخ دهد. شما نمی توانید بدانید که چه اتفاقی قرار است بیفتد. و طرف دیگر آن زمانی است که اجازه میدهید ترس از اتفاقی نادرست، فلج تحلیل را ایجاد کند و هیچ کاری انجام نمیدهید، و تماشا میکنید که همه اطرافیانتان دارند پول میگیرند.
بنابراین شما در موقعیتی هستید که هیچ حرکت بدون ریسکی وجود ندارد. یا با اقدام نکردن شکست می خورید یا مثل من عمل می کنید و به نتیجه ای که می خواستید نمی رسید. تنها راهی که می توانید آن را کاهش دهید این است که به آنچه در آینده نزدیک روی می دهد نگاه نکنید. شما به آنچه در دراز مدت اتفاق می افتد نگاه می کنید. من برخی کارها را به خوبی انجام دادم، آنها را در مکانهایی خریدم که تضمین شده است که ارزش بیشتری نسبت به هر چیز دیگری در اطرافشان دارند، مکانهای درجه A، درست است.
من واحدهای اضافی را در این املاک ایجاد کردم، بنابراین جریان نقدی من بیش از ارزش یک ملک قابل مقایسه خواهد بود. در برخی موارد، نرخها پایین میآیند، میتوانم مجدداً سرمایهگذاری کنم و میتوانم به اعدادی که در ابتدا فکر میکردم برگردم. این واقعاً زمانی است که من از دست دادم. فکر میکردم قرار است در شش ماه مقدار مشخصی پول در بیاورم، شاید دو سال و نیم، سه، چهار سال باشد، امیدوارم کمتر شود، اما ممکن است آنقدر طول بکشد تا در نهایت آن پول را به دست بیاورم. بنابراین من فقط زمان را از دست دادم.
اما هنوز هم وجود دارد، اگر من اینها را در مکان های وحشتناک می خریدم چه می شد؟ اوه، در حال حاضر هیچ کاری نمی توانم انجام دهم. شما فقط می خواهید پیچ خورده، درست است؟ بنابراین اصول املاک و مستغلات، این جایی است که از آن سرچشمه میگیرند، آیا ما برای بدترین سناریو برنامهریزی میکنیم. آیا فکر می کردم قرار است نرخ ها برای من از پنج به 10 و نیم برسد؟ نه. آیا تا به حال فکر می کردم که برای یک تعمیر 30 ساله که بیشتر از وام سختی است که برای شروع توانبخشی استفاده کردم، بازپرداخت مالی کنم؟ نه. آیا فکر می کردم که ARV به میزان قابل توجهی کاهش می یابد زیرا نرخ ها بسیار بالا رفته است. در یک خانه 2 میلیون دلاری، اگر قیمت ها دو برابر شود، به ارزش آن بسیار بیشتر از یک خانه 200,000 دلاری آسیب می رساند. نه، من به هیچ یک از این چیزها فکر نکردم. اما کاری که با پول خود انجام می دهید و اینکه چگونه می توانید پورتفولیوی خود را بسازید به شما این امکان را می دهد که در آن دوران زنده بمانید.
غارت:
خوب اجازه دهید این را از شما بپرسم، فقط از روی کنجکاوی. وقتی میروی آن خانهها را تعمیر میکنی، میگفتی ممکن است تمام پول را دریافت نکنی... ممکن است تمام پول نقد خود را پس نگیری، فقط پول نقد را در معامله در خانه باقی میگذاری.
دیوید:
آره.
غارت:
پس این فقط انرژی است که در خانه می ماند، درست است، اگر بخواهید. آره من از استفاده از این علیه شما متنفرم، اما در کتاب مقدس Burr شما در مورد این موضوع زیاد صحبت می کنید، جایی که مردم می روند و خانه را بازسازی می کنند و برای آنها، آنها می خواهند تمام پول خود را پس بگیرند، اما ممکن است فقط بتوانند 80 را دریافت کنند. ٪ از پول خود را پس می گیرند و آنها باید 20٪ را در معامله بگذارند و این مانند "اوه، خیلی بد." اکنون شما فقط دارایی خالص را در خانه یا هر چیز دیگری قفل کرده اید.
بنابراین من فکر میکنم در پایان روز، تا زمانی که از منظر بلندمدت به آن نگاه کنید، واقعا ضرر نمیکنید... در یک چرخه 20 تا 30 ساله ضرر کردن در املاک و مستغلات سخت است، اگر شما در واقع دارایی های خود را نگه می دارید.
دیوید:
تقریبا غیرممکن.
غارت:
آره.
دیوید:
دقیقا همینطوره. و این چیزی است که ما به آن اشاره می کنیم، چیزی است که من زمان را از دست دادم. فکر می کردم زودتر به نقطه خاصی از جدول زمانی خود می رسم و نشد. اما من با خرید کالاهایی که در هشت سال گذشته خریداری کردم، وقت زیادی به دست آوردم، زیرا تورم بسیار وحشیانه بود و افزایش اجاره بها آنقدر احمقانه بود، که طی 20 تا 25 سال بعد به جایی رسیدم که باید میبودم.
چند ملک دارم که در سال 2013 خریدم که اجاره بها آنها بیش از دو برابر شده است. بنابراین یک ویژگی، چهار پلکس همان چیزی است که من زیاد استفاده می کنم. من با اجاره 700 خریدم. الان اجاره ها 1750، 1850 بسته به واحدی هست. 20 یا 30 سال نباید این اتفاق می افتاد. این اتفاق در هشت یا نه سال برای من افتاد. بنابراین من زمان زیادی را در آن معاملات به دست آوردم. و در این موارد که بازار به سرعت روی من چرخید، مدتی را از دست دادم.
اما بله، تا زمانی که آن را برای مدت کافی نگه دارید، اگر از اصول درست پیروی کنید، مشکلی ندارید. اما جالب نیست. بخشی از دلیل اینکه ما می خواهیم این قسمت را بسازیم این است که دیگران آن را می شنوند. شما تنها کسانی نیستید که این را تجربه می کنید. وقتی بازار به سرعت و به طور غیرمنتظره تغییر می کند، فرش از زیر شما بیرون کشیده می شود، شما نمی دانید از کدام طرف می خواهید سقوط کنید.
غارت:
مطمئنا. خوب، حدس میزنم با توجه به این نکته، میخواستم در مورد اینکه چقدر میتوانید با پورتفولیوی خود نقدینگی داشته باشید و تغییرات عمده در اقتصاد را تریاژ کنید، صحبت کنم. آیا در پرتفوی کلی خود نقدینگی دارید تا بتوانید از آن خارج شوید؟ زیرا می دانم که این چیزی است که احتمالاً افراد زیادی در سال آینده با آن روبرو خواهند شد. آنها می توانند در وسط وام باشند، می توانند در وسط بازپرداخت مالی باشند، می توانند یکسری خانه داشته باشند، ممکن است شغل خود را از دست داده باشند و به پول نیاز داشته باشند.
بنابراین، از طریق تریاژ، اساساً چه سطحی از اولویت را می توانید به خانه های مختلف اختصاص دهید؟ آیا می توانید از شر آنها خلاص شوید؟ انعطاف پذیری شما در حال حاضر با مجموعه کلی خود چیست؟
دیوید:
خوبه. مشکلات من ناشی از دستیابی سریع بسیاری از خواص است. هر کاری که انجام می دهم مربوط به مشکلات خرید، بازپروری، مسائل مربوط به مجوز است. تمام املاکی که قبلاً متعلق به آنهاست خوب است. پس این فقط یک چیزی است که میخواهم... من نمیخواهم همه با شنیدن این حرف بترسند و بگویند، "اوه، دیوید حتی نمیتواند در این بازار کار کند." خوب اگر 20 اجاره کوتاه مدت در یک دوره چهار ماهه خریداری کنید، اگر همه چیز عالی پیش نرود، هر کسی با مشکلاتی روبرو خواهد شد. بنابراین من فقط بسیاری از املاک را خریدم و در همان زمان به طوفان عالی رسیدم که این یک مشکل است.
در مورد املاکی که قبلاً مالک آنها هستید، سؤال این است که چقدر نقدینگی میخواهید یا سهامی که میخواهید در آن املاک نگه دارید؟ این بستگی به میزان انرژی شما در حساب بانکی خود دارد. اونجا تعادل هست
بنابراین برخی از افراد انرژی زیادی را در خود ملک نگه نمیدارند، بنابراین دارایی زیادی ندارند، اما این مشکلی ندارد زیرا آنها یک دسته کامل انرژی را از طریق نقدینگی نقدی در حسابهای بانکی خود نگه میدارند. پس حالشون خوبه آنها هرگز مجبور نیستند ملکی را بفروشند. اگر شما کسی هستید که فکر میکنید، "من نمیخواهم پول نقد زیادی در بانک داشته باشم، میخواهم همه آن را در داراییها بگذارم،" شاید شما از آن دسته افرادی هستید که دوست دارید چیزها را پرداخت کنید. بنابراین شما احساس خوبی دارید که بدانید، "اوه، ارزش وام من فقط 30٪ است. من امن هستم، می توانم بفروشم.» خوب این شخصی است که می تواند ملک را بفروشد. اما برای دسترسی به آن انرژی، باید بفروشید. و من هرگز دوست ندارم در بازار خریدار بفروشم. من هرگز نمی خواهم ملکی را بفروشم مگر اینکه فروش آن به نفع من باشد.
دلیل اینکه من از استراتژی نگهداری انرژی شما در خانه به جای بانک خوشم نمی آید، تنها راه دسترسی به آن، تامین مالی مجدد آن یا فروش آن یا دریافت HELOC است، نوعی از آن. و اگر ارزشها پایین باشد، یعنی نمیخواهم بفروشم، احتمالاً نرخها افزایش مییابد، به این معنی که نمیخواهم دوباره سرمایهگذاری کنم. واقعاً سناریوی خوبی در آنجا وجود ندارد، به همین دلیل است که من اغلب با این باور روبرو هستم که پرداخت یا پرداخت خانه شما آنقدرها هم که فکر می کنید ایمن نیست. ترجیح میدهم آن پول را در بانک نگه دارم تا بتوانم از آن برای کارهای دیگر استفاده کنم، یا فقط میتوانم مدت بیشتری پرداخت کنم.
بنابراین برخی از مردم 300 دلار در بانک خواهند داشت و می گویند: "دیوید، من می خواهم 250 دلار از این مبلغ را بگذارم تا وام 500,000 دلاری خود را به وام 250,000 دلاری بدهم." من می گویم، "بسیار خوب، بنابراین اگر به نحوی مستاجر را از دست دادید و نتوانستید پرداخت را انجام دهید، آیا ترجیح نمی دهید 250,000 دلار در بانک داشته باشید تا برای XNUMX سال پرداخت را انجام دهید، اگر مجبور بودید، به جای این که همه آن را در بانک بیاندازید. وقتی صحبت از توانایی شما در پرداخت اسکناس به میان میآید، واقعاً خودتان را لاغر کنید؟
غارت:
آره. داداش من با این یکی خیلی مشکل دارم من صادقانه خواهم گفت. من می دانم که قانون سرانگشتی همیشه استفاده از اهرم و استفاده از پول دیگران و همه چیزهای دیگر است. من خیلی طرفدار آن هستم. هی، بیایید از اهرم استفاده کنیم، بیایید از آن برای مقیاس بندی استفاده کنیم، از پول بانک استفاده کنیم، درست است؟ اما من کمی بیشتر احساس میکنم که دستکم داشته باشم… اگر میتوانستید برای پرداخت اولیهتان تلاش کنید، این همیشه یک حساب پسانداز است که اگر همه چیز را از دست بدهید، ندارید. مجبور نیستید وام مسکن بپردازید و می توانید در خانه خود بمانید.
من به نوعی از آن متنفر نیستم. شما می دانید منظورم چیست؟ و اگر واقعاً نیاز دارید، در نهایت می توانید یک HELOC را خارج کنید. بنابراین من فقط فکر می کنم ترجیح شخصی وجود دارد. من نمی گویم این کار را با املاک سرمایه گذاری خود انجام دهید، اما با سرمایه گذاری اولیه خود، فکر می کنم کمی راحت است که بدانم روی نیم میلیون دلار سهام نشسته ام که اگر واقعاً نیاز داشته باشم، می توانم آن را بگیرم. .
دیوید:
اما شما با داشتن نیم میلیون دلار در بانک، همین راحتی را احساس نمی کنید؟
غارت:
نه واقعا نه در واقع بسیار استرس زا است.
دیوید:
آیا این به این دلیل است که شما وسوسه می شوید آن را خرج کنید؟
غارت:
نه حتی اون رفیق منظورم این است که من در حال حاضر پول نقد در حساب های خود دارم و آن را دوست ندارم. چون من فقط می بینم که پژمرده می شود، ارزش آن. و همچنین همیشه... نمیدانم، جابهجایی آن و انتقال آن به بانکهای دیگر، و سپس بیمه FDIC، از این قبیل چیزها، ناخوشایند است. من نمی دانم. من فقط مثل، بله، خوب است که آن را داشته باشم. تقریبا حس خوبی داره اما پس از آن، یادآوری همه کارمندانی است که باید به آنها پول پرداخت کنم. من نمی دانم، این واقعا واقعی نیست. این بیشتر است [نامفهوم 00:34:25]-
دیوید:
نه، اما انسانها اینگونه هستند... این رابطه ما با پول و انرژی است که در حال حاضر درباره آن صحبت میکنیم. خیلی واقعیه منطقی نیست که چرا شما چنین احساسی دارید، اما چه کسی اهمیت می دهد، زیرا اینگونه تصمیمات خود را می گیرید. قراره ببینیش این باعث می شود کمی استرس داشته باشید.
و بنابراین فکر میکنم این بخشی از دلیلی است که من و شما همیشه میخواهیم احساس کنیم که در هم شکستهایم. چون از لحظهای که احساس میکنید ثروتمند هستید، شروع به تصمیمگیری میکنید که انگار پول ارزشمند نیست، احترامتان را نسبت به آن از دست میدهید. شما به راحتی شروع به خرج کردن آن برای چیزهایی می کنید یا به افرادی اجازه می دهید که در لیست حقوق و دستمزدی بمانند که کارشان را خوب انجام نمی دهند یا بیشتر از آنچه باید برای خانه پرداخت می کنید، زیرا پول دارید.
وقتی همیشه احساس میکنید که به نوعی از کار افتادهاید یا دستکم منضبط هستید یا از نظر مالی کمی تحت فشار هستید، ارزش پول را بسیار بیشتر میکنید. شما با احترام بیشتری با آن رفتار می کنید زیرا آنقدرها ندارید. فکر میکنم این چیزی است که شما به آن میرسید.
غارت:
قطعا. پس با آن، چقدر پول در حساب بانکی خود دارید؟ نه، شوخی می کنم. خیلی خوب. بنابراین من در واقع می خواستم در مورد نقدینگی پرتفوی خود صحبت کنم. از نظر تئوری، بسیاری از نمونه کارها من در واقع بسیار مایع هستند. من سهام زیادی دارم زیرا در پنج سال گذشته خرید کرده ام و هرگز واقعاً نفروخته ام.
بنابراین من یک سال و نیم، دو سال پیش خانه ای در سویرویل، گاتلینبورگ، تنسی خریدم. فکر کنم 500 خریدم، چیزی در محدوده 808 و 850 قرار می گیرد. سهام زیادی وجود دارد. من یک خانه به قیمت 300 خریدم که ارزش آن 550، 600 است. من همه این خانه ها را دارم که دارای شش رقم حقوق صاحبان سهام هستند. تقریباً هر یک از خانههایی که من مالک آنها هستم، دارای شش رقم یا چندین شش رقم حقوق صاحبان سهام هستند. و این به این دلیل نیست که من یک نابغه هستم، فقط به این دلیل است که به طور مداوم خرید کرده ام.
و بنابراین اگر واقعاً نیاز به فروش داشتم، میتوانم همین الان در بازار خریدار بفروشم. آیا برای سهام خود پول از دست می دهم؟ شاید. اما من هنوز سهام را دارم، بنابراین اینطور نیست... از نظر من، بسیار خوب، خانه کوچکم در جاشوا تری است، آن را به قیمت 165 هزار ساختم. اینکه آن را به قیمت 300 یا 350 بفروشم واقعاً برای من مهم نیست، زیرا مقدار سهامی که من ساختهام، بدیهی است که من تا آنجا که ممکن است پول میخواهم، اما اگر مجبور شدم به خاطر بازار آن را 50 هزار دلار از دست بدهم. خوبه. پول همه چیز بازی است... به هر حال مثل پول انحصار. من هرگز متوجه آن نشده ام و بنابراین حتی مال من نیست. من اینطوری فکر می کنم.
بنابراین میتوانم بگویم که اکثر نمونه کارها من اینگونه است، به غیر از برخی از خریدهای اخیر، مانند خانه ما در اسکاتسدیل. ما آن را به قیمت 3.25 میلیون خریدیم. ما از پیش پرداختی که روی آن گذاشته ایم، 20 درصد حقوق صاحبان سهام در آن داریم. اما اگر در حال حاضر سعی کنیم آن را بفروشیم، خوب، نمیدانم، شاید خوب باشد، اما منظورم این است که 6 درصد هزینههای مسکن واقعاً مقدار زیادی از آن پول را برای ما کاهش میدهد. بنابراین به طور کلی، من احساس امنیت می کنم که اگر مجبور باشم می توانم نمونه کارها را بفروشم، اما واقعاً نمی خواهم.
دیوید:
و شما هرگز نمی خواهید در موقعیتی قرار بگیرید که مجبور باشید. شما همیشه می خواهید بفروشید زیرا فروش برای شما منطقی است. اگر قصد فروش دارید، اهرم با شماست.
و سپس فروش به خودی خود یک رویداد پیچیده است زیرا احتمالاً بر روی پولی که به دست آورده اید مالیات خواهید داشت و می خواهید یک 1031 انجام دهید. بنابراین اگر این خانه را بفروشید، آیا جایی دارید که بتوانید قرار دهید پول یا اینکه می خواهید پول را بگذارید؟ آیا استرس بیشتری در زندگی شما ایجاد می کند که اگر فقط ملک را نگه می داشتید؟
اما ساختن سبد خود به گونهای که در مکانی قرار بگیرید که هرگز مجبور به فروش نباشید، احساس میکنم بیش از نیمی از کار است. املاک واقعی که انتخاب میکنید و روشی که آنها با یکدیگر کار میکنند، مؤلفه بسیار مهمی است تا اطمینان حاصل کنید که هرگز در موقعیتی قرار نخواهید داشت که مجبور به فروش در زمانی که نمیخواهید انجام دهید. بنابراین، برخی از کارهایی که انجام دادهاید، راب، تا این لحظه برای تنوع بخشیدن به ظاهر آن سبد یا خرید انواع مختلفی از داراییهایی که برای شما پوشش میدهند، چیست، تا در آن موقعیت قرار نگیرید، "اوه مرد، تجارت آنطور که من می خواستم در چند ماه گذشته پیش نرفت. باید چیزی بفروشم.»
غارت:
بنابراین من از طرفداران پر و پا قرص تنوع هستم، حتی فقط با... من به طور واضح، اگر نه همه کوتاهم... خوب، بله، اجاره های کوتاه مدت در حال حاضر اجاره های میان مدت هستند. اما من از طرفداران پر و پا قرص تنوع هستم. من 35 در در سراسر کشور دارم، بسیار خوب. من یک زوج در کالیفرنیا دارم. من یکی دارم... خوب، من یک زوج در آریزونا، یک زوج در تنسی، یک زوج در تگزاس، یکی در ویسکانسین، چند نفر در ویرجینیای غربی، یک زوج در نیویورک 20 ساله دارم.
بنابراین من در سراسر نقشه هستم. و مردم همیشه اینگونه می گویند: «چرا با خودت این کار را می کنی؟ آیا استخدام انتقام جویان خود سخت نیست؟» اما برای من، چیزی که دریافتم این است که دوست دارم در سراسر کشور برای مبارزه با فصلی بودن تنوع ایجاد کنم. و این چیزی است که شما در مورد معماری نمونه کارها نیز کمی در مورد آن صحبت می کنید، که من می خواهم در اینجا در یک ثانیه به آن بپردازم. اما برای من، بسیاری از اجارههای کوتاهمدت خود را در شخصیتهای مختلف بهگونهای متزلزل کردهام که هرگز در یک ماه خاص صدمه نمیبینم.
من یک مثال خوب برای شما می زنم. اگر یک خانه ساحلی بخرید و در ماه مه تعطیل شوید، احساس می کنید که یک نابغه هستید زیرا از ماه می تا آگوست آن را خرد خواهید کرد. شما اینگونه خواهید بود، "اوه خدای من، من باهوش ترین سرمایه گذار املاک و مستغلات هستم که تا کنون زندگی کرده ام. من قصد دارم از این خانه نیم میلیون دلار درآمد داشته باشم.» و سپس سپتامبر می چرخد و شما می گویید، "اوه، من خراب هستم و هیچ یک از پولم را پس انداز نکردم،" درست است؟
بنابراین برای مبارزه با این موضوع، باید بدانید که به عنوان مثال، بازارهای ساحلی به شدت فصلی هستند و فقط سه ماه از سال آن را خرد می کنند. به این معنی که اگر میخواهید ملک دیگری را انتخاب کنید، احتمالاً نمیخواهید ملک ساحلی دیگری انجام دهید وگرنه فقط برای سه ماه از سال درآمد کسب خواهید کرد. بنابراین کاری که میخواهید انجام دهید این است که ملک دیگری پیدا کنید که شاید برای 9 ماه از سال، آن را با سه ماه دیگر سرگردان کند، در واقع جریان نقدینگی ایجاد میکند تا همیشه پول وارد شود.
و بنابراین این چیزی است که من در واقع به طور خاص با آن تجربه کردم، به روشی خوب... یا آن را واقعاً به روشی خوب یاد گرفته ام، مانند ملک اسکاتسدیل ما. ما یک عمارت 6,000 فوت مربعی در صحرا خریدیم که در ماه ژوئن زمانی که کسی به اسکاتسدیل نمی رود محصور شده بود. و اساساً از ژوئن تا نوامبر، من نمی گویم جیرجیرک بود، اما اکتبر خوب بود، نوامبر کمی کند بود. و مثل این است که، اوه مرد، اگر هر کس دیگری که برای این کار آماده نبود قدم به پرداخت وام مسکن 17,500 دلاری بگذارد، آسیب می بیند. آنها می گفتند: "اوه خدای من، من ورشکست خواهم شد." اما از آنجایی که بقیه 35 واحد من اساساً آن را خرد می کنند، همه آنها در طول سال سرگردان هستند، این مسئله مهمی نبود.
و حالا داریم وارد دسامبر میشویم، در نیمه راه رزرو شدهایم، و بعد دیروز یک رزرو ۷۰۰۰ دلاری برای ژانویه برای پنج روز، یک رزرو ۷۰۰۰ دلاری دریافت کردیم. و این فقط یکی از مواردی است که وارد شد. و اکنون در ژانویه، ما شبی 7,000 تا 7,000 دلار شارژ می کنیم. و حالا مثل این است که «اوه، باشه. آره عالیه توجه داشته باشید، در فصل اوج یک ملک لوکس بخرید تا شش ماه از سال آن وام مسکن را نخورید. با این حال، من و شما توانستیم آن طوفان را پشت سر بگذاریم، زیرا مجموعه های نسبتا متنوعی داریم.
دیوید:
این نمونه بسیار خوبی از معماری نمونه کارها است. شما در اجاره های کوتاه مدت فصلی دارید. و به دلیل بازی ذهنی مهم است. و همانطور که اشاره کردید، بسیاری از مردم پولی را که از اجاره آنها به دست می آید خرج می کنند زیرا آنها جایگزین درآمد W2 خود می شوند و شما درآمد W2 را خرج می کنید. پس چرا درآمد غیرفعال خود را از املاک و مستغلات خرج نمی کنید؟
مشکل در اجارههای سنتی است، آنها با نحوه مدیریت مالی شخصیتان بسیار، بسیار نزدیک، بسیار خوب کنار هم قرار گرفتهاند. بنابراین هر ماه یا هر دو هفته یکبار حقوق دریافت می کنید. و بنابراین شما می گویید: "من ماهانه X مقدار پول در می آورم." سپس صورتحسابهای شما همه بر روی یک چیز ماهانه تنظیم میشوند. من هر ماه این تعداد قبض را پرداخت می کنم تا بتوانم بودجه ای را بر اساس یک ماه جمع آوری کنم. خوب، اگر مستاجر هر ماه همان اجاره را بپردازد، واقعاً مناسب است زیرا شما هر ماه یک وام مسکن را پرداخت می کنید.
خوب، اجاره های کوتاه مدت، این موضوع را خراب کنید، زیرا نمی توانید به آنچه در یک ماه تولید می کنید نگاه کنید. ما به آنچه آنها در یک سال تولید می کنند نگاه می کنیم، زیرا هر ماه یکسان نیست. و بنابراین، اگر پول خود را خرج کنید، آه، خیلی آسان است که غافلگیر شوید، همانطور که گفتید، فکر می کنید که دارید آن را خراب می کنید، کار شگفت انگیزی می کنید، اکنون پول را به ملک می ریزید، شاید باید این کار را انجام دهید. نباشید، یا بیشتر از آنچه باید خرج می کنید. شما سفرهای پرهزینه به ملک را برای چیزهایی توجیه می کنید که واقعاً لازم نیست اتفاق بیفتند، زیرا پول در حال چرخش است، و سپس به آن ماه های زمستان ضربه می زنید و واقعاً بد می شود، پول را از دست می دهید و اکنون واقعاً احساس می کنید بد احساسات شما در مقابل، همانطور که گفتید، اگر بتوانید یکی را به دست آورید که دیگری را خنثی کند، هرگز واقعاً آن سنبله های بزرگ را نخواهید داشت، بالا می رود و میخ های بزرگ پایین می آید.
راه دیگری که من فکر می کنم عمارت اسکاتسدیل از نظر معماری نمونه کارها به کار گرفته شد این بود که می دانستیم وقتی برای اولین بار آن را خریدیم، پول زیادی به دست نمی آوریم. فکر می کنم ما برنامه ریزی کردیم که کم و بیش تلاش کنیم تا 18 تا 24 ماه اول را پشت سر بگذاریم. و بخشی از آن به این دلیل بود که ما مجبور شدیم پول زیادی را به ملک بریزیم تا آن را آماده کنیم. و همچنین، میدانستیم که نمیدانیم چه چیزی اشتباه میشود. ما باید یک بازار جدید را کشف کنیم.
زمانی می توانید این کار را انجام دهید که پورتفولیوی موجود شما دارای جریان نقدی است. شما نمی توانید این کار را انجام دهید اگر این تنها ملکی است که می خرید، این تنها ملکی است که وارد سبد سهام شما می شود، شما پول زیادی ندارید، ملک را از دست خواهید داد. ما هم این خانه را با افق بلندمدت خریدیم.
ما می گوییم، "ما کل این چیز را به قیمت کمتر از هزینه ای که خود زمین در صورت خرید زمین می خرید، می خریم." بسیار خوب، اما احتمالاً تا 10 تا 10 سال آینده این ارزش را درک نخواهیم کرد. این منطقهای بود که میدانیم اسکاتسدیل را در درازمدت دوست داریم، نوع افرادی که به آنجا میروند، نحوه تنظیم اقتصاد. ما فکر میکنیم که آن بازار بهطور باورنکردنی خوب خواهد بود، اما اگر در حال حاضر به سختی به آن دست مییابید، شما این تجمل را ندارید که در 2 سال آینده پول نقد کنید. اگر میخواهید، «من میخواهم کارم در WXNUMX را رها کنم، این خانه برای خرید وحشتناک خواهد بود». بنابراین دلیل اینکه ما حتی توانستیم
غارت:
در زمانی که آن را خریدیم، در ماهی که آن را خریدیم، بله.
دیوید:
اما حتی اگر در زمانی که مردم از اسکاتسدیل بازدید میکردند، آن را خریده بودیم، باز هم... مانند بخاری استخر، باید تعویض کنیم و آبگرمکن خراب شود و زمین ورزشی که باید انجام شود. شما هنوز هم می توانید وارد این چند صد هزار دلار در سوراخی شوید که هنگام خرید خانه ای به این بزرگی در یک منطقه جدید برنامه ریزی نمی کردید. ما میتوانستیم، زیرا چیزهایی که قبلاً خریده بودیم، به قدری خوب عمل میکردند که این توانایی را برای ما به ارمغان آورد که اساساً در آینده به خودمان پولهای بادآورده زیادی بدهیم. این مثل این است که شما صد دلار را در جیب کت خود بگذارید و بعد از 10 سال، دوباره برگردید و متوجه شوید که این مبلغ صد هزار دلار است. این یک جور موقعیت است. اما اگر پولی برای زندگی نداشته باشید، نمی توانید صد دلار در آن جیب کت بگذارید.
غارت:
آره آره حتما آره و وقتی میگویم زمانی که آن را خریدیم، منظورم بیشتر شبیه این بود که آن را در ژوئن خریدیم در مقایسه با ژانویه. بنابراین اکنون دارم شروع به رسیدن به نقطه ای می کنم که می گویم: «اوه، هی، ما باهوشیم. به ما نگاه کن. به این رزرو 7,000 دلاری یا این رزرو 10,000 دلاری نگاه کنید، و اکنون مردم برای رویدادها و همه این موارد با ما تماس می گیرند. این فقط یک قطره آهسته است. اما همانطور که شما گفتید، ما به نوعی پرتفوی خود را بر اساس آن برنامه ریزی کردیم. من هرگز به کسی نمی گویم که برود و یک ملک 3 میلیون دلاری بخرد، مگر اینکه واقعاً توانایی تحمل هر نوع دست اندازهای جاده را داشته باشد. اما همچنین فقط جنبه مالی داشتن یک نمونه کار که می تواند برای شما سست شود.
دیوید:
شما همچنین هرگز به کسی نمی گویید تا زمانی که 40,000 خانه از آن ها را ندارید، به خرید خانه های 700 دلاری در غرب میانه ادامه دهید. این هم کار نمی کند، درست است؟ بنابراین پیشرفتی در مورد چگونگی تغییر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد. شما با چرخهای آموزشی یا سه چرخه شروع کردید، سپس وارد چرخهای آموزشی میشوید، سپس سوار دوچرخه میشوید و زمانی که در حال یادگیری هستید، به نوعی در کلاسهای دارایی حرکت میکنید. در نظر داشتن این موضوع در هنگام ساختن نمونه کارها به شما کمک می کند تا از طوفان های زندگی که پیش می آید عبور کنید.
غارت:
درسته. و فقط بگذار بگویم، تو املاک را خراب کردی... چگونه این را بگویم؟ تو این را برای من خراب کردی که وقتی میخواستم بروم و خانههای 10 دلاری بخرم، گفتی: «چرا این کار را میکنی؟ این یک شغل است. برو یک خانه 300,000 میلیون دلاری بخر.» و من مثل "اوه" گفتم. و سپس ما آن را خریدیم و من می گویم: "اوه بله، من دیگر نباید این خانه های 3 دلاری را بخرم." و حالا من این کار را نمی کنم.
بنابراین اکنون مثل این است که میبینم این معاملات همیشه به میز من میرسند و معاملات خوبی هستند، اما همانطور که از شما آموختهام، برای ادامه خرید این کالاها مقیاسپذیر نیست. و بنابراین اکنون من در مورد نوساناتی که در یک سناریوی بزرگتر انجام می دهم بسیار گزینشی هستم. در حال حاضر، من سعی می کنم 50 در را در یک زمان انجام دهم یا سعی می کنم املاک لوکس انجام دهم، یا سعی می کنم کارهایی انجام دهم که برای زمان من بسیار معنی دار است. بنابراین حدس میزنم از هر دو طرف از شما تشکر کنم. ممنون که آن را برای من خراب کردی، و ممنونم که مرا متحول کردی.
دیوید:
شما یک گربه بودید و موش ها را شکار می کردید و تمام نیازهای کالری خود را از آن موش ها تامین می کردید. اما دوست من، تو تبدیل به یک شیر شدی و اکنون موشها با شیری به جثه تو ناشایست هستند و تو آنطور که باید و شاید به دنبال غزال میگردی.
غارت:
بنابراین، دیوید، وقتی صحبت از معماری نمونه کارها میشود، میتوانید برخی از، نمیدانم، برخی از ستونها یا برخی از معیارهایی را که برای جمعآوری سبد املاک شما به کار میرود را به ما ارائه دهید؟
دیوید:
آره بنابراین وقتی به مجموعه خود به عنوان یک کل نگاه می کنید، پنج چیز وجود دارد که من دوست دارم سعی کنم نوعی تعادل ایجاد کنم زیرا اینها همه راه هایی هستند که می توانید ثروت پایدار بسازید که واقعاً از آن لذت خواهید برد. این یک شکل از ساختمان مانند یک قلعه مالی است که بدون توجه به آنچه به سمت آن پرتاب می شود، در مقابل یک خانه پرینت سه بعدی که می توانید آن را خیلی سریع پرتاب کنید و سریع آن را پرتاب کنید، می ایستد، اما وقتی اولین طوفان رخ می دهد، سقوط می کند.
اولین مورد حقوق صاحبان سهام است. شما می خواهید انرژی زیادی در آن مجموعه داشته باشید. همانطور که گفتی، راب، اگر در روزهای سخت پیش بیایی، می توانی آن را بیرون بکشی. این جایی است که نقطه مثبت بزرگ در کارنامه شما قرار دارد. شما می خواهید بزرگترین ثروت خود را از طریق سهامی که در بلندمدت املاک و مستغلات ایجاد می کنید، بسازید. بنابراین این یکی از اولین چیزهایی است که می خواهید به آن فکر کنید.
مورد بعدی جریان نقدی است. شما به جریان نقدی نیاز دارید، نه فقط برای جایگزینی درآمد خود، بلکه برای اطمینان از اینکه می توانید ملک را برای مدت طولانی نگه دارید. از آنجایی که جریانهای نقدی روشی است که میتوانید مطمئن شوید که میتوانید آن پرداخت را انجام دهید، که اجازه میدهد حقوق صاحبان سهام حتی انجام شود، مگر اینکه از همان ابتدا وارد سهام شده باشید.
مورد بعدی نقدینگی است. این فقط در نمونه کارها نیست، بلکه در زندگی شما نیز وجود دارد. شما باید ذخیره داشته باشید. این نوعی نقدینگی است، پولی که می توانید از آن استفاده کنید. آیا می توانید از برنامه بازنشستگی وام بگیرید؟ آیا HELOC را در ملک راه اندازی کرده اید؟ اگر در تنگنا هستید، اگر فرصت خوبی پیدا کردید، آیا پولی دارید که بتوانید از آن استفاده کنید تا ملک جدیدی بخرید، مشکلی را برطرف کنید، ملکی را بهبود ببخشید، هر چه که باشد. ، آیا در کل مجموعه شما بهترین وضعیت را دارد؟
مورد بعدی سهولت مالکیت خواهد بود. اگر از داشتن آن متنفر باشید، هرگز قصد ندارید یک سبد بزرگ بسازید که به خوبی کار کند. اگر 40 اجاره کوتاه مدت داشته باشید و همه آنها را خودتان مدیریت کنید، سهولت مالکیت ندارید. این چیزی نیست که شما از آن لذت ببرید. اگر در محلههای وحشتناک ملک میخرید، حتی اگر معاملات عالی دریافت میکنید، در نهایت از داشتن آن متنفر میشوید و بزرگ نمیشوید. قرار نیست آن سرمایه یا آن جریان نقدی را بدست آورید. بنابراین می توانید تعداد انگشت شماری از کودکان مشکل دار را در کارنامه خود داشته باشید. گاهی اوقات ارزش آن را دارند، اما نمیتواند چیزی باشد که اکثریت پورتفولیوی شما چیزی باشد که دوست ندارید مالک آن باشید.
و هنگام ساخت و ساز باید این را در نظر بگیرید. و آخرین مورد مقیاس پذیری خواهد بود. آیا این کار را به گونهای انجام میدهید که بتوانید به مقیاسگذاری ادامه دهید و بتوانید ادامه دهید؟ آیا بارها و بارها خانه های 10، 300,000،XNUMX دلاری می خرید؟ خوب این در پادکست عالی به نظر می رسد وقتی می گوییم "اوه، شما می توانید از سرمایه گذاران پول قرض کنید." و ما به نوعی کل نمودار سازمانی را می سازیم که هر قطعه کجا می رود و برای یک مهندس عالی به نظر می رسد، آنها مانند "این کار می کند." اما وقتی واقعاً سعی میکنید نمایشنامهای را که به تازگی طراحی کردهاید اجرا کنید، متوجه میشوید که مهارت انجام آن را ندارید یا در عمل کار نمیکند، مانند آنچه در تئوری بود.
بنابراین مقیاس پذیری بخش فوق العاده مهمی از مجموعه شما به عنوان یک کل است. و اغلب، این به معنای نازک کردن برخی از ویژگیهایی است که مقیاسپذیری آنها بسیار دشوار است و جایگزینی آنها با ویژگیهایی که آسانتر هستند یا تا زمانی که چهار نیاز دیگر شما برآورده میشوند، از یک طبقه دارایی به کلاس دیگر منتقل میشوند.
غارت:
آره، آره، آره بنابراین به نظر می رسد که واقعاً آنچه ما به دنبال آن هستیم تعادلی از یکسری چیزهای مختلف در مقابل وارد شدن به یک جنبه است و این منطقی است. شما از من پرسیدید که چگونه تنوع میدهم و من گفتم، "خب، من در موقعیت مکانی تنوع ایجاد میکنم،" اما در واقع این تنها راهی نیست که وقتی میخواهم نمونه کارهایم را بسازم، تنوع ایجاد میکنم. من در واقع دارم انواع واحدهایی را که در پلتفرم های اجاره کوتاه مدت فهرست می کنم متنوع می کنم.
بنابراین بله، من آنها را در سراسر آریزونا، تگزاس، کالیفرنیا و نیویورک دریافت کردم. اما من همچنین واحدهای بسیار جالبی دارم که دوست دارم با آنها سرگرم شوم. و گاهی اوقات من یک واحد را فقط به این دلیل که دارای ظاهر جالبی است می خرم. بنابراین من خانه های کوچک دارم، یورت دارم، ایر استریم دارم، کلبه های کلبه دارم، کابین دارم، کابین های مدرن قرن میانه دارم، کاندو دارم، من. کمی از همه چیز دارم
و واقعاً به این دلیل است که من دوست دارم برای همه انواع مختلف مخاطبان در آنجا جذاب باشم. به این ترتیب، میدانم که آیا چیزی مد روز است یا آنقدرها هم داغ نیست، که مثلاً مانند یک خانه کوچک، مردم همیشه آنها را دوست دارند. مردم نمیخواهند در یک یا دو سال دیگر در خانههای کوچک بمانند، مثل امسال. خوب پس من همه این انواع دیگر خواص را دارم تا همه آن ها را برآورده کنم. بنابراین برای من، همیشه به دنبال تعادل در نمونه کارهام در انواع واقعی فهرستهایی که ایجاد میکنم و تجربیاتی که به مردم ارائه میدهم هستم.
دیوید:
خودشه. باید اینطوری فکر کنی و وقتی همه چیز در بازار عالی پیش می رود، ما به تنوع فکر نمی کنیم. ما به این فکر نمی کنیم که اگر مشکلی پیش بیاید چه می شود. ما فقط فکر می کنیم که ساده ترین، سریع ترین و سرگرم کننده ترین راه برای مقیاس کاری که انجام می دهیم چیست. و اینگونه است که می توانید برای خود یک خانه درختی بسازید. شما می توانید آن ها را خیلی سریع بسازید. در عرض چند ساعت، میتوانید برای خودتان یک خانه درختی درست کنید، اما اینطور نیست که قلعهای بسازید که در آزمون زمان مقاومت کند.
غارت:
خوب من حدود یک سال و نیم است که روی دهکده درختی خود در گاتلینبورگ، تنسی کار می کنم، اما امروز به روز رسانی آن را دریافت کردم. و من در واقع فکر میکنم که ما در یک ماه آینده در حال پیشرفت هستیم و چهار خانه درختی گنبدی در هوا خواهند بود، همانطور که حدس میزنم برای یک خانه درختی بسیار استاندارد است، و سپس یک خانه کوچک، یک خانه درختی کوچک نیز. و به این ترتیب این به نحوه تنوع بخشیدن به من نیز میپردازد. من می خواهم بیشتر به اقامت های منحصر به فرد بروم. اما بله، فقط برای اینکه من به نوعی پارامترهای شما را برای معماری نمونه کارها بفهمم، فقط می خواستم آن را برای مخاطبان خلاصه کنم. ما سهام، جریان نقدی، نقدینگی، سهولت مالکیت و مقیاس پذیری داریم. آیا من هیچ کدام را از دست دادم؟ و با این پنج چیز، ما یک تعادل خوب می خواهیم.
دیوید:
خودشه. و شما این را می خواهید... بنابراین هر یک از آن چیزها باید نقاط ضعف دیگران را جبران کند.
غارت:
باشه عالیه خوب این واقعا خوب بوده است. من متأسفم که به همه اطلاع دهم که ما آنقدر در نیمه اول این بازی شکاف داریم که قرار است یک بار دیگر به شما بدهیم... حدس میزنم، پشیمان نیستم، هیجانزده هستم.
دیوید:
شماره دو نمایش
غارت:
بله، ما قسمت دوم این مقاله را به شما میدهیم که در آن به سؤالات بسیار شادابتر و شاید حتی عمیقتر میپردازیم. چالشهای واقعی که ما در کسبوکار خود با آن روبرو هستیم، چه مشکلاتی هستند؟ اگر قرار باشد فردا همه چیز را از دست بدهیم، چگونه سبد خود را از ابتدا با 0 دلار بازسازی می کنیم؟ این در قسمت بعدی BiggerPockets خواهد بود. من واقعاً در مورد آن هیجانزده هستم، زیرا نمیدانم هنوز پاسخها را دارم یا نه، اما به زودی میخواهیم بفهمیم که آنها چه هستند.
دیوید:
باید خیلی سرگرم کننده باشد. این کارهایی که اگر از سوالات شروع میکردید، همیشه از موارد مورد علاقه من هستند، زیرا شما را مجبور میکند چیزهایی را از خودتان بیرون بکشید که معمولاً نمیداشتید.
غارت:
این همان چیزی است که هر بار که سیستم های نبوغ عمیق خود را دارید. و من می گویم، "اوه-اوه. من میدانم که پاسخ من چنین چیزی نیست.» خوبه. [نامفهوم 00:52:49]…
دیوید:
به همین دلیل است که من [نامفهوم 00:52:50] ثانیه میشوم زیرا من یک آدم تند و تیز هستم.
غارت:
میدونم میدونم.
دیوید:
خیلی خوب. خب ممنون راب از برخی از بینشهایی که در اینجا به اشتراک گذاشتید و همچنین سؤالات واقعاً خوبی پرسیدید، قدردانی میکنم، بنابراین از این بابت از شما متشکرم. اگر سوالات خوبی نمی گرفتم نمی توانستم جواب های خوبی بدهم.
و برای شما شنوندگان، امیدواریم از این قسمت درباره همه چیزهایی که ممکن است در املاک و مستغلات اشتباه میشود و کارهایی که ما برای کاهش این خطر انجام میدهیم لذت برده باشید. در نمایش بعدی، قرار است به این موضوع بپردازیم که اگر از نو شروع کنیم چه کار میکنیم تا به آماده شدن برای مشکلات پیشرونده کمک کنیم، زیرا سرمایهگذاران عاقل برای درست پیش رفتن همه چیز آماده نمیشوند. آنها برای کاری که قرار است انجام دهند در صورت بروز مشکل برنامه ریزی می کنند و بر اساس آن آماده می شوند.
اگر از این برنامه خوشتان میآید، لطفاً به ما لطف کنید، هر جا که به پادکست واقعی گوش میدهید، یک نقد پنج ستاره به ما بدهید، خواه این پادکست اپل، اسپاتیفای، استیچر، هر آنچه که مورد علاقه شماست. فقط یک ثانیه سریع وقت بگذارید و لطفاً آن بررسی را به ما بدهید تا بتوانیم بهترین پادکست املاک و مستغلات در جهان باقی بمانیم. و اگر کمی وقت دارید، به یکی دیگر از قسمت های ما گوش دهید. این دیوید گرین برای راب است، یک تی شرت دارد، Abasolo.
قسمت را اینجا ببینید
به ما کمک کنید!
با گذاشتن امتیاز و بررسی به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید در iTunes دسترسی پیدا کنیم! فقط 30 ثانیه طول می کشد و دستورالعمل ها را می توان پیدا کرد اینجا کلیک نمایید. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم:
- چرا جریان نقدی نه as قابل اعتماد همانطور که اکثر سرمایه گذاران فکر می کنند و چرا شما نمی توانید به آن وابسته باشید
- چند چیز که می تواند به طور کامل سبد املاک خود را نابود کنید
- نقدینگی و چقدر پول نقد در دست داشته باشید/آماده استقرار در صورت بروز مشکل
- چرا همه سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید تلاش کنید تا "میلیونرهای شکست خورده" باشید
- تنوع بخشی املاک و مستغلات و اینکه چرا می خواهید در بیش از یک بازار اجاره داشته باشید
- La پنج عامل معماری پورتفولیو که هر سرمایه گذار باید به آن توجه کند
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
آیا میخواهید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ ما را بررسی کنید صفحه حامی!
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- 10 میلیون دلار
- $3
- 000
- 1
- 10
- ماه 12
- سال 20
- 3d
- a
- توانایی
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- کاملا
- پذیرفتن
- دسترسی
- بر این اساس
- حساب
- حساب ها
- اذعان
- به دست آوردن
- کسب
- اکتساب
- در میان
- عمل
- واقعا
- اضافی
- تبلیغات
- مدافع
- پس از
- در برابر
- عاملان
- AIR
- Airbnb
- معرفی
- اجازه می دهد تا
- قبلا
- همیشه
- شگفت انگیز
- امریکا
- مقدار
- تحلیل
- تحلیل
- و
- دیگر
- پاسخ
- پاسخ
- سبقت جستن
- پیش بینی
- اضطراب
- جدا
- استیناف
- اپل
- قدردانی
- تقدیر
- نزدیک شدن
- داوری کردن
- معماری
- محدوده
- مناطق
- آریزونا
- دور و بر
- ظاهر
- جنبه
- دارایی
- کلاس دارایی
- دارایی
- وابسته
- توجه
- حضار
- جلسات
- اوت
- نویسنده
- عزیزم
- به عقب
- پشتیبان گیری
- بد
- برج میزان
- بانک
- حساب بانکی
- حساب های بانکی
- ورشکسته
- مستقر
- اساسا
- BAT
- باتری
- باتری
- عمر باتری
- ذخیره باتری
- نبرد
- سرخ مایل به قرمز
- ساحل
- زیرا
- شدن
- تبدیل شدن به
- قبل از
- بودن
- باور
- باور
- مفید
- مزایای
- بهترین
- بهتر
- بزرگ
- بزرگتر
- بزرگترین
- اسکناس
- بیت
- سیاه پوست
- رزرو
- رونق
- مرز
- امانت گرفتن
- خریداری شده
- جعبه
- شکستن
- صبحانه
- شکستن
- بریج
- به ارمغان بیاورد
- شکست
- بودجه
- ساختن
- بنا
- ساخته
- دسته
- کسب و کار
- کسب و کار
- خرید
- خریداران
- خریداری کردن
- کالیفرنیا
- صدا
- نام
- می توانید دریافت کنید
- لغو شد
- نمی توان
- سرمایه
- ماشین
- کارت
- اهميت دادن
- اتومبیل
- مورد
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- غیر نقدی
- CAT
- گرفتار
- علت
- ایجاد می شود
- معین
- به چالش
- چالش ها
- تغییر دادن
- تبادل
- کانال
- هرج و مرج
- متهم
- شارژ
- چارت سازمانی
- بررسی
- فرزندان
- را انتخاب کنید
- شهر:
- کلاس
- کلاس ها
- نزدیک
- نزدیک
- بسته
- لباس ها
- مربیگری
- جمع آوری
- جمع آوری
- مجموعه
- مبارزه با
- بیا
- راحت
- آرامش
- آینده
- مشترک
- قابل مقایسه
- به طور کامل
- بغرنج
- جزء
- مفاهیم
- ارتباط
- در نظر بگیرید
- در نظر گرفته
- به طور مداوم
- ساختن
- ساخت
- ساخت و ساز
- محتوا
- ادامه داد:
- قرارداد
- کنترل
- گفتگو
- سرد
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- شورا
- کشور
- زن و شوهر
- دوره
- دادگاه
- پوشش
- کاوید
- Covid-19
- بیماری همه گیر COVID-19
- سقوط
- سقوط کرد
- سقوط
- ایجاد
- ایجاد شده
- ایجاد
- اعتبار
- کارت اعتباری
- ضوابط
- بسیار سخت
- حس کنجکاوی
- کنجکاو
- واحد پول
- جاری
- در حال حاضر
- برش
- برش
- تاریخ
- داود
- روز
- روز
- مقدار
- معامله
- معاملات
- بدهی
- دسامبر
- مصمم
- تصمیم
- تصمیم گیری
- عمیق
- دفاع
- تقاضا
- وابسته
- بستگی دارد
- بستگی دارد
- گسترش
- استقرار
- سپرده
- از بین بردن
- خرابی
- DID
- تفاوت
- مختلف
- مشکل
- منضبط
- نمایش دادن
- تنوع
- متنوع
- تنوع
- نمی کند
- عمل
- دلار
- دلار
- آیا
- درب
- دو برابر
- مضاعف
- پایین
- رکودها
- دوجین
- قطره
- موادی که موقتا برای استعمال انبار میشود
- در طی
- هر
- آسان تر
- آسان ترین
- به آسانی
- اقتصادی
- اقتصاد
- اقتصاد
- هر دو
- برق
- احساسات
- امپراطوری
- کارکنان
- به پایان می رسد
- انرژی
- مهندس
- لذت بردن
- کافی
- سرمایه گذاری
- شرکت
- تمام
- محیط
- انصاف
- به خصوص
- ضروری است
- املاک
- اتر (ETH)
- حتی
- واقعه
- حوادث
- در نهایت
- تا کنون
- هر روز
- هر کس
- همه چیز
- کاملا
- مثال
- برانگیخته
- هیجان
- اجرا کردن
- موجود
- خروج
- گران
- با تجربه
- تجارب
- وسیع
- اضافی
- چهره
- عوامل
- سقوط
- آبشار
- پنکه
- خارق العاده
- FAST
- سریعترین
- توجه
- محبوب
- مورد علاقه های شما
- fdic
- ترس
- هزینه
- کمی از
- شکل
- آمار و ارقام
- پر شده
- نهایی
- امور مالی
- مالی
- به لحاظ مالی
- پیدا کردن
- پایان
- نام خانوادگی
- رفع
- ثابت
- انعطاف پذیری
- فلیپ
- جریان
- در حال جریان
- جریانها
- پرواز
- به دنبال
- پیروی
- پا
- برای سرمایه گذاران
- نیروهای
- برای همیشه
- فرم
- قلعه نظامی
- به جلو
- یافت
- رایگان
- غالبا
- دوست
- دوستی
- از جانب
- جلو
- کامل
- سرگرمی
- صندوق
- بودجه
- خنده دار
- آینده
- بازی
- سوالات عمومی
- نابغه
- دریافت کنید
- گرفتن
- دختر
- دادن
- داده
- دادن
- جهانی
- Go
- هدف
- خوب
- می رود
- رفتن
- خوب
- افرین
- درجه
- اعطا شده
- بزرگ
- حریص
- زمین
- شدن
- رشد کرد
- تضمین شده
- گارد
- مرد
- نیم
- مشت
- دسته
- اداره
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- سخت
- کار سخت
- دریچه
- داشتن
- سر
- سلامتی
- سالم
- شنیده
- شنوایی
- کمک
- اینجا کلیک نمایید
- قهرمانان
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- خیلی
- استخدام
- اصابت
- بازدید
- نگه داشتن
- برگزاری
- سوراخ
- سوراخ
- صفحه اصلی
- خانه
- امید
- خوشبختانه
- افق
- میزبان
- HOT
- ساعت ها
- خانه
- خانه
- مسکن
- بازار مسکن
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTPS
- بزرگ
- انسان
- گرسنه
- صید
- موانع
- من می خواهم
- تصویر
- فوری
- مهم
- غیر ممکن
- بهبود
- in
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- بطور باور نکردنی
- فرد
- به ناچار
- تورم
- اطلاعات
- بینش
- اینستگرام
- در عوض
- دستورالعمل
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- گرفتار
- مرد آهن
- مسائل
- IT
- خود
- آیتونز
- ژانویه
- کار
- سفرها
- پرش
- فقط یکی
- نگاه داشتن
- نگهداری
- کلید
- نوع
- پادشاه
- دانستن
- دانا
- زمین
- لپ تاپ
- نام
- قوانین
- منجر می شود
- یاد گرفتن
- آموخته
- یادگیری
- ترک کردن
- ترک
- اجازه دادن
- سطح
- قدرت نفوذ
- LG
- زندگی
- سبک زندگی
- سبک
- احتمالا
- محدود
- لاین
- مایع
- نقدینگی
- استماع
- فهرست
- لیست
- کوچک
- زنده
- زندگی
- زندگی
- وام
- وام
- محل
- مکان
- قفل شده
- طولانی
- بازی طولانی
- مدت زمان طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- به دنبال
- مطالب
- از دست دادن
- شکست
- خیلی
- عشق
- کم
- LTV
- لوکس
- مک
- ساخته
- عمده
- اکثریت
- ساخت
- پول را
- باعث می شود
- ساخت
- مرد
- مدیریت
- مدیر
- عمارت
- بسیاری
- بسیاری از مردم
- نقشه
- حاشیه
- بازار
- سقوط بازار
- بازارها
- تعجب
- عظیم
- استاد
- ماده
- معنی
- معنی دار
- به معنی
- رسانه ها
- دیدار
- روانی
- ذکر شده
- موشها
- متوسط
- میان ترم
- قدرت
- میلیون
- میلیون دلار
- میلیون دلار
- میلیونر
- میلیون ها نفر
- ذهن
- ذهنیت
- دقیقه
- اشتباهات
- کاهش
- مدرن
- پول
- ماه
- ماهیانه
- ماه
- بیش
- صبح
- رهن
- اکثر
- حرکت
- فیلم ها
- متحرک
- چندگانه
- فرضیه چندجهانی
- هدایت
- تقریبا
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- نیازهای
- منفی
- خالص
- جدید
- بازار جدید
- نیویورک
- بعد
- شب
- به طور معمول
- نوامبر
- تعداد
- متعدد
- اکتبر
- اغلب اوقات
- خوب
- ONE
- باز کن
- کار
- عملیاتی
- عمل
- دیدگاه ها
- فرصت
- مخالف
- سفارش
- سازمانی
- در اصل
- دیگر
- دیگران
- خارج از
- به طور کلی
- شبانه
- خود
- متعلق به
- مالکیت
- پرداخت
- بیماری همه گیر
- مقاله
- موازی
- پارامترهای
- بخش
- ویژه
- شریک
- بخش
- غیر فعال
- درآمد غیر فعال
- گذشته
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- حقوق و دستمزد
- کشور
- اوج
- مردم
- مردم
- در صد
- کامل
- انجام دادن
- انجام
- دوره
- دوره ها
- شخص
- شخصی
- شخصیت ها
- شخصا
- چشم انداز
- انتخاب کنید
- قطعه
- محل
- برنامه
- برنامه ریزی
- برنامه ریزی
- برنامه
- کاشت
- سیستم عامل
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- بازی
- لطفا
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- نقطه مشاهده
- نقطه
- سیاست
- استخر
- فقیر
- مقام
- اوراق بهادار
- موقعیت
- ممکن
- قدرت
- تمرین
- پیش بینی
- ترجیح می دهند
- آماده
- آماده شده
- زیبا
- جلوگیری از
- قبلی
- قیمت
- اصلی
- اصل
- از اصول
- اولویت
- بلادرنگ
- شاید
- مشکل
- مشکلات
- تولید کردن
- سود
- مفید
- پیشرفت
- پروژه
- پروانه
- املاک
- ویژگی
- محافظ
- خریداری شده
- خرید
- هدف
- فشار
- هل دادن
- قرار دادن
- قرار دادن
- سوال
- سوالات
- سریع
- سریعترین
- به سرعت
- محدوده
- سریعا
- نرخ
- رتبه
- رسیدن به
- اماده
- واقعی
- املاک و مستغلات
- تحقق بخشیدن
- متوجه
- مسکن
- دلیل
- دلایل
- خلاصه
- اخیر
- تازه
- شارژ
- ثبت
- Refi
- استرداد
- پشیمانی
- تنظیم
- مقررات
- توانبخشی
- ارتباط
- نسبتا
- قابل اعتماد
- عوض کردن
- اجاره
- اجاره
- جایگزین کردن
- نشان دادن
- مورد نیاز
- رزرو
- ذخایر
- REST
- نتیجه
- بازنشستگی
- درامد
- این فایل نقد می نویسید:
- غنی
- خلاص شدن از شر
- بریدگی
- خطر
- جاده
- نورد
- رول
- دور
- خراب کردن
- قانون
- دویدن
- امن
- ایمنی
- سعید
- همان
- ذخیره
- پس انداز
- حساب پس انداز
- مقیاس پذیری
- مقیاس پذیر
- مقیاس
- مقیاس گذاری
- می ترسم
- سناریوها
- اسکریپت
- فصل
- دوم
- ثانیه
- امن
- مشاهده
- انتخابی
- خود
- فروش
- فروش
- حس
- سپتامبر
- سرویس
- خدمت
- تنظیم
- چند
- اشتراک گذاری
- به اشتراک گذاشته شده
- اشتراک
- سپر
- شیفت
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نشان می دهد
- خاموش
- قابل توجه
- به طور قابل توجهی
- تنها
- نشسته
- وضعیت
- شرایط
- شش
- شش ماه
- مهارت ها
- شل
- کند
- کوچک
- هوشمند
- So
- آگاهی
- رسانه های اجتماعی
- فروخته شده
- جامد
- برخی از
- کسی
- چیزی
- یک جایی
- بزودی
- منبع
- فضا
- سخن گفتن
- صحبت کردن
- خاص
- به طور خاص
- خرج کردن
- هزینه
- سنبله
- سنبله ها
- انشعاب
- حامیان
- ورزش ها
- Spotify
- مربع
- پایدار
- ایستادن
- استاندارد
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- ذخیره کردن
- دولت
- ماندن
- گام
- چسبیده
- هنوز
- STONE
- توقف
- ذخیره سازی
- opbevare
- ذخیره شده
- داستان
- طوفان
- طوفان
- راست
- استراتژی
- جریان
- جریان
- فشار
- قوی
- ساختاری
- ساختار
- مبارزه
- دانشجو
- دانشجویان
- مشترک
- موفقیت
- موفق
- خورشید
- فوق العاده
- زنده ماندن
- قابل تحمل
- قو
- نوسان
- سیستم
- سیستم های
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- شیر
- عوارض
- معلم
- تیم
- موقت
- مستاجر
- آزمون
- وابسته به تکزاس
- La
- آینده
- اطلاعات
- جهان
- شان
- آنجا.
- چیز
- اشیاء
- تفکر
- در این سال
- فکر
- تهدید
- سه
- از طریق
- سراسر
- پرتاب
- گره خورده است
- تاکسی
- زمان
- جدول زمانی
- بار
- نوک
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- فردا
- تن
- هم
- بالا
- موضوع
- لمس
- طرف
- تجارت
- سنتی
- آموزش
- رونوشت
- تبدیل شدن
- درمان
- تریاژ
- درست
- دور زدن
- تبدیل
- انواع
- به طور معمول
- زیر
- فهمیدن
- درک
- منحصر به فرد
- واحد
- واحد
- جهان
- بروزرسانی
- بالا
- us
- دلار آمریکا
- استفاده کنید
- معمولا
- ارزشمند
- ارزش
- ارزشها
- مختلف
- وسایل نقلیه
- در مقابل
- تصویری
- چشم انداز
- نمایش ها
- دهکده
- ویرجینیا
- فولکس واگن
- صبر کنيد
- خواسته
- تماشا کردن
- تماشای
- آب
- راه
- ثروت
- هوا
- هفته
- هفته
- غرب
- ویرجینیای غربی
- چی
- چه
- که
- در حین
- WHO
- وحشی
- اراده
- برنده
- زمستان
- سیم
- ویسکانسین
- WISE
- بدون
- مهاجرت کاری
- کار کردن
- مشغول به کار
- کارگر
- با این نسخهها کار
- جهان
- بدترین
- با ارزش
- خواهد بود
- کتبی
- اشتباه
- X
- سال
- سال
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت