Mis põhjustas 2023. aasta metsiku kindlustusturu (ja millal võivad hinnad langeda)

David:
See on BiggerPocketsi taskuhäälingusaade 819.

Andrew:
Mis puudutab maakleri ja müüja avaldusi kindlustuse kohta, siis te ei võta seda avaldust kunagi nimiväärtusena. Kui saate laenu, veenduge, et teate, millised on teie laenuandja nõuded kindlustusele. Otsige üles ka teisi mitmepere-, isegi ühepere-investoreid, kes investeerivad teie turule, teevad seda, mida soovite teha, ja öelge: „Hei, mida te kindlustuse eest maksate? Millist katvust saate? Millised väljakutsed teil on?"
Kui teete need kolm asja, annab see teile vähemalt hea lähtepunkti. Kolme aasta pärast on see natuke raskem, kuid kui teil on õige lähtepunkt, on teil algusest peale palju parem.

David:
Mis kõigil toimub? See on David Greene, teie BiggerPocketsi taskuhäälingusaatejuht. Maailma suurim, halvim ja parim kinnisvara taskuhääling. Igal nädalal toome teieni lugusid, juhiseid ja vastuseid, mida vajate nutikate kinnisvaraotsuste tegemiseks.
Praegusel turul, täna räägime metsikust kindlustusturust, kus me praegu oleme. Uurime, kuidas me siia sattusime. Selle mõju erinevatele varaklassidele, mida nutikad investorid saavad oma vara ja enda kaitsmiseks teha ning kuidas toimib kindlustusturg tervikuna.
Minuga liitub mu partner ja sõber Andrew Cushman, kui me räägime ruumi eksperdi Robert Hamiltoniga. Andrew, tere tulemast saatesse.

Andrew:
Hea olla siin, mu sõber.

David:
Jah, see on ja see on hea, et olete. Lõpetasite just surfamise ja olete nüüd podcastis. Mul on hea meel, et olete täna minuga oma lillesärki kandes. Märkasin, et see on särk, mida kannate, kui soovite ilusat avaldust teha.
Brandon Turneril, samuti meie ühisel sõbral, on ilus särk. Tema on valmistatud teksast. See on tal üks särk, millel on varrukad, ja ma tean, et ta tahab seda kandes tõesti hea mulje jätta. Nii et tänan teid oma ilusa särgi kandmise eest.

Andrew:
Kui ma sinuga räägin, tahan ma esitleda parimat.

David:
Hea kuulda. Hea küll, nii et tänases saates räägime millestki, millest keegi ei raatsi rääkida, aga kõik peavad seda kuulma. Need on kinnisvaramaailma vitamiinid, me räägime, kindlustus.
Hinnad on uus takistus kinnisvarasse sisenemisel. Nad ajavad palju tehinguid sassi, praegused intressimäärad tõrjuvad isegi kogenud investoreid nende mängust. Ärge analüüsige teist tehingut ilma tänast osa kuulamata.
Andrew, mida võiksid kinnisvarainvestorid tänasest saatest otsida, mis aitab neid oma äritegevuses?

Andrew:
Anname kõrgetasemelise ülevaate sellest, mis on kindlustusturg ja kuidas sellel orienteeruda, ning defineerime mõned terminid ja proovime lihtsalt anda investoritele, eriti neile, kes on äriga alustamas ja kuulevad hirmulugusid teemal "Oh issand! kindlustuskulud kolmekordistuvad.
Kuidas te sellest aru saate ja kuidas te seda võtate ning kindlustuse sõlmimise ja uute tehingute vaatamisega edasi lähete ning mida teete, et see ei takistaks teid täna välja astumast ja edukatest investeeringutest?

David:
Hästi. Nüüd, enne kui jõuame Roberti juurde, toob teieni tänane kiire näpunäide Andrew Cushman ise.

Andrew:
Jah. Tänane kiire näpunäide on see, et kindlustus on nagu langevari. Kui te ei tee seda esimesel korral õigesti, pole teil seda tõenäoliselt teist korda vaja.
Ja kui jõuame selle jao lõppu, anname teile seitse kiiret näpunäidet, mille järgi saate veenduda, et saate õige kindlustuse ja täieliku kindlustuskaitse, et saaksite teha eduka investeeringu ja saate oma portfelli kasvatada ja tean, et kui katastroof tabab teid, on teid kaitstud.

David:
Suurepärane töö, Andrew. Ja kui teile meeldivad kiired näpunäited, kuulake kindlasti tänase saate lõpuni, sest Andrew annab veel seitse, kui salvestuse lõppu jõuame.
See on suurepärane. Õppite asju, mida te ilmselt kunagi isegi ei teadnud, et vajate, kuid seda me BiggerPocketsis teeme. Anname teile seda, mida vajate, sest see on meie töö.
Olgu, toome Robert sisse.
Robert Hamilton, tere tulemast BiggerPocketsi podcasti. Kuidas sul täna läheb?

Robert:
David, ma olen suurepärane. Kuidas on sinuga?

David:
Mul läheb hästi. Tegelikult on täna siin Californias väga tore päev ja midagi katastroofilist pole veel juhtunud, nii et pöialt. Koputage seal puule.
Andrew, kuidas su päev läheb?

Andrew:
See on hea. Nagu te ütlesite, on Californias ilus päev. Veetsin täna hommikul paar tundi imelistel lainetel sõites. Nüüd saan teiega kinnisvarast rääkida.
Me räägime kindlustusest, mis varem oli igav ja nüüd on, noh, ütleme nii, et see pole enam igav ja ma tunnen turul mõningaid nihkeid. Ma arvan, et tehingud on varsti tulemas, nii et ma tunnen end umbes sama elevil kui kass, kes kuulis konserviavajat.

David:
Seal sa lähed.

Andrew:
Ma lähen toon seda tuunikala, sa räägid alati Davidist.

David:
Jah, see on suurepärane punkt. Kui soovite selle kohta rohkem teada saada, vaadake minu raamatut Scale, kus ma seda seal käsitlen. Kuid see on midagi, millest me lootsime, et me ei pea kunagi rääkima. Kindlustus ei ole midagi, mida soovite huvitavaks teha, kuid kui see muutub huvitavaks, käsitleme seda BiggerPocketsi taskuhäälingus ja teavitame kõiki.
Nii et Robert, kas saate meie kuulajatele endast natuke rääkida?

Robert:
Muidugi, jah. Ma juhin meie kinnisvaragruppi siin Ameerika Kindlustusbüroos. Olen piirkondlik juhtivpartner ja nii nagu me oleme loodud, on meil kinnisvarapoode, mis liiguvad Ameerika Ühendriikides. Nii et meil on Florida kagus, kirdes ja siis läänerannik.
Tegutseme justkui konsortsiumina, et jagada teadmisi, mida me kõik sellel turul omandame, ja panna oma pead kokku, et proovida lahendada probleeme, lahendada mõningaid meil esinevaid lisatasu ja võimsusega seotud probleeme. Ja minu eriala on mitmepereelamud, rohkem mikropuitkarkasskorterid.
Nii et ilmselgelt oleme näinud, nagu Andrew mainis, tohutut nihet turul. Halb uudis on see, et see on nii halb, kui ma 25 aasta jooksul kunagi näinud olen. Hea uudis on see, et ajalooliselt ei ole tegelikult ühtegi tugevat turgu, mis kestaks kauem kui umbes seitse aastat ja meil on aega viis ja pool kuni kuus aastat.
Seega loodame, et kui tuul selle tuulehooaja tasakaalu ei löö, hakkame nägema platood ja siis loodetavasti leevendust ning jõuame omamoodi majandusse, kuidas see juhtuma hakkab. kindlustusturu probleem, kui me täna seda kõnet läbime.

David:
Jah. Nii et isiklikult olen oma portfellis hävitatud. Ostsin terve hulga maju just siis, kui kindlustushinnad hakkasid tõusma, ja ma ei tea ühtegi omadussõna, mis kirjeldaks, kui šokeeriv see oli, kui kiiresti kindlustus tõusis. Kui te pole ostnud, võib see teile tunduda üllatusena, kuid kui olete, siis teate, mida ma kavatsen.
Ostsin maja ja see oli lühiajaline rent ning see oli vanem kodu ajaloolises linnaosas, Florida lõunaosa ranna lähedal. Minu kindlustuspakkumine, parim pakkumine, mille ma sain, oli 26,000 XNUMX dollarit aastas ühepereelamu kohta. Ja see juhtus pärast seda, kui kulutasin palju raha katuse parandamiseks, et muuta see orkaanisõbralikuks.
Ma mõtlen, see on hull ja meil on probleeme Californias, meil on probleeme Floridas. Orkaan Idalia tabas Lõuna-Carolinat, Georgiat ja Floridat, mis on osariigid, kus kindlustusandjad on juba hakanud turult lahkuma.
Räägime siis natuke sellest, kuidas kindlustuse seis on muutunud ja kuidas me siia jõudsime. Kui sa ei viitsi meile väikese ajalootunni anda, Robert?

Robert:
Jah. Nii et me võime seda tundide viisi läbi elada. Mul on diagrammid ja graafikud. Mul on hea meel jagada seda kõigi kuulajatega, kuid 50,000 XNUMX jala kõrguselt pole meil praegu turul mahti olnud. Nii et kõik, mis on viimase viie aasta jooksul juhtunud metsatulekahjudest orkaanideni ja kõige selleni, dokumentideta ilmastikunähtusteni, on meie ehituskulud tõusnud.
Andrew võib kinnitada, et neli aastat tagasi võisin tulekahjus kaotada neli ühikut. See on võib-olla 30, 40,000 XNUMX dollarit ühik, kui kõik linnad ühendatakse, kõik koodiuuendused, suurenenud ehituskulud, tööjõu puudumine. Sama tulekahju on täna kolm või neli korda.
Nii et lisate selle kõik koos sellega, et omanikud peavad hindama oma kinnisvara kõrgema kulu eest ruutjala kohta, kuna ehituskulud on kõrgemad kui varem. See tähendab, et turul on vähem vedajaid, kellel on väiksem võimsus ja sama nõudlus, kui mitte suurem nõudlus suurenenud asenduskulude tõttu.
Nii et toimub see, et need operaatorid on lihtsalt tootmismahus ja peavad oma liine katkestama. Ja mida see tegelikust näitest tähendab, on see, et kui mul on 25 miljonit dollarit ja 250 korteriga korterikompleks, siis täna on selle väärtuseks arvatavasti 50 miljonit dollarit ja kus mul oli varem üks operaator, kes kirjutas oma põhikatte 25-le. miljonit, mul võib praegu olla kaks või kolm kandjat, sest ükski vedaja ei suuda nii palju mahutada. Ja see on pakkumise nõudluse probleem, kus väiksema võimsuse korral on kõrgemad hinnad ja kui hinnad tõusevad, loodame, et ruumi tuleb rohkem operaatoreid, mis loob rohkem võimsust, mis surub hinnad tagasi.
Tavaliselt nii kõvad ja pehmed turud töötavad. Minu arvates on ainus kaup, mis on sellel turul veidi erinev ja mida ma varasematel raskematel pehmetel turgudel näinud pole, on tavaliselt see, et kõva turg on teatud tüüpi majandussündmuste lõpus, mille COVID-19 ilmselgelt oli Selle kiirendajaks on ehituse kallinemine.
Minu arvates selleks, et see kõva turg ennast parandaks ja viiks meid tagasi viie- või 70-aastasele pehmele turule, kus näeme intressimäärade langust, rohkem operaatoreid tuleb kohale, omavastutus on väiksem, välistusi on poliitikates vähem. , ja lihtsalt parem turg kindlustuskaitsele. Peame nägema, et need ehituskulud väheneksid. Nii et see tuleb veel kindlaks teha.
2022. aasta lõpus nägime selles mõningast langust, hakkasime nägema saematerjali ja terase futuuri. Alustage maandamiseks, mis tavaliselt järgneb turul veerand hiljem. Kuid alates 2023. aastast oleme näinud igas kvartalis ligikaudu 6% materjalikulude kasvu, täpsemalt teie mehaanika ja seda tüüpi tehingute osas. Nii et me peame nägema ehitusturul mingit korrektsiooni ja ma arvan, et seda tehes on see kindlustusturu enesekorrektsiooni kõrvalekalle.

Andrew:
Nii et Robert, kui ma peaksin selle võhiklikult kokku võtma, siis tundub, et see, mida sa ütled, on viimastel aastatel vedajad ja vedajad, need on tüübid, kes tegelikult nõude peale tšeki kirjutavad, eks? Kui sa ütled vedaja?

Robert:
Õige. Jah, need on teie kindlustusandjad, teie ettevõtted.

Andrew:
Jah. Nii et vedajad on just nõuetega põrunud. Florida orkaanid, Texase külmumine, California metsatulekahju. Nii et see on dramaatiline, nad tegelevad äriga, et teenida kasumit, ja nii et kui nad saadavad välja miljardeid ja koguvad mõne miljardi võrra vähem kindlustusmakseid, ei taha nende aktsionärid seda teha.
Seega on nende väljamaksed tõusnud ja siis on tõusnud hoonete tegelikud väärtused. Ja siis, nagu ma ütlesin, kui teil on tulekahju ja lähete oma kindlustusandja juurde, öelge: "Hei, maksa mulle, et see asi uuesti üles ehitaks." Nüüd, tööjõu ja tarvikutega, on selle tegemise kulud kahe- ja kolmekordistunud. Ja ma tean, et meil on varem olnud 10,000 30 dollari suurune kulu, mis on nüüd 40 või XNUMX.
Nii et panete kõik need asjad kokku ja väidate, et see on muutunud kõvaks ja raskeks, mis tähendab, et kindlustusmaksed on uskumatult kõrged või mõnel juhul ei saa te isegi kindlustust hankida, kuid te ütlete, et on märke, et loodetavasti See võib siin järgmise paari aasta jooksul paraneda, kuni me ei saa Florida kaudu rohkem kuut orkaani.

Robert:
Jah. Kindlustus, see on nagu härja ja karu turg finantsturul. Me nimetame seda pehmeks ja kõvaks turuks. Ja kõva turg tähendab lihtsalt seda, et kindlustust on raske teha. See maksab rohkem, tingimused ei ole tavaliselt nii soodsad.
Kuid kõik punktid, millele te just pihta saite, on vedajad lihtsalt, nad näevad elamukinnisvarapinnas kahjumlikkust ja seal, kus meil varem oli antud vara puhul, võib mul olla 10 või 12 või isegi 20 elujõulist kindlustusfirmat või vedajat, annaks kinnisvarale katte. Nüüd on mul kolm.
Ja kui teil on murdosa tänasel turul tegutsevatest operaatoritest, kes olid seal viis aastat tagasi, kuid sama palju katmist vajavaid varasid, on need operaatorid esildistega ülekoormatud. Nad aeglustavad uuendamise hinnapakkumiste väljastamist ja hakkavad oma tingimusi nimetama. Nad hakkavad suurendama omavastutusi, lisama väljaarvamisi, nõuavad kõrgemat hindamist, sest nad on ainsad vedajad, kes on nõus mis tahes konkreetset tüüpi varadele liini või katte välja andma.
Ja see ei pruugi olla A-, B- või C-vara, vaid kõikehõlmav. Igal vararuumil on oma väljakutsed, kuid üldiselt on võimsus kõigi jaoks probleem.

Andrew:
Hea küll, nii et te ütlete, et on lootust, et minu kindlustusmaksed, mis sel aastal tõusid 67%, aasta või kahe pärast, võin ma vähemalt saada kindla.

Robert:
Ajalooliselt pole midagi näidata. Just siis, kui me arvame, et turg ei saa enam hullemaks minna, kuid me ei näe silmapiiril midagi, mis näitaks, et see läheb paremaks. See on tavaliselt siis, kui turg hakkab muutuma. Ma tean, et sellel pole mõtet, aga kui me läheme tagasi ja vaatame kõvasid ja pehmeid turge, on neil kõigil viis kuni seitse aastat säilivusaeg ja see võib kesta veidi kauem.
Kuid tavaliselt on see just siis, kui me ei suuda arvata, et see võib hullemaks minna, siis on paar uut vedajat turule hüppamas, uue võimsuse loomine, teistele turgu monopoliseerivatele vedajatele näitamine, et tegemist on konkurentsitiheda turuga. ja hakkate saama lähtestamise algust.
Ta uurib kristallkuuli, et teada saada, millal see juhtuma hakkab, kuid see ei saa sellisel kiirusel jätkuda ilma, et kõrvalliinil olevad vedajad ei hakkaks huvi tundma ja tootmisvõimsust turule tagasi tooma. Lihtsalt minu isiklik arvamus ja ainult ajaloolise täpsuse põhjal.

Andrew:
Tead mis, ma asutan kindlustusfirma ja David, ma kindlustan sind 25,000 XNUMX eest aastas.

David:
Praegu ei saa ma ei öelda.

Robert:
Jah. Me kasutame Iani. Ian on suurepärane näide. See sai läbi ja kahjusid pole veel kvantifitseeritud. See on 75 miljardi dollari suurune kahjum. Nägime üleöö ja kui ma ütlen üleöö, siis samal minutil, kui moratoorium Iani möödumisel tühistati, tühistati mõned meie järgmistest uuendustest ja need noteeriti järgmisel päeval 30 ja 40% võrra.
See on see, kuidas turg on harjunud põlvili, ja Ian tuleks sellest läbi. See oleks järgmine tormihooaeg, enne kui me tegelikult näeme selle tormi mõju turule ja kuidas see mõjutas jaemüüjaid. kindlustus.
Nüüd on vedajad, nad pöörlevad, kui ma ütlen kord kvartalis, siis mõned nende isud ja juhised muutuvad iganädalaselt. Nii et ma võiksin anda Andrew'le täna kinnisvaraobjekti projektsiooni ja kui neil kulub sulgemiseks 90 või 120 päeva, pildistada nende projektsioonide jaoks kasutatavad kandjad, võivad nad end ruumist täielikult eemaldada või sellest varaklassist. kiiresti. Nii et praegu on väga reaalajas.

David:
Hästi. Vaatame, kuidas ma olen omandanud Robert Hamiltoni kindlustushariduse kooli. Lisatasud on kombinatsioon asenduskuludest ja riskist.
Mida kõrgem on kõik need asjad, seda kallim on teie lisatasu. Osa probleemist seisneb selles, et asenduskulud on kasvanud, kuna materjalid on kallinenud ja tööjõud on suurenenud, ja siis ma eeldan, et ka risk on suurenenud.
Kas see on tegur, millest saame rääkida? Kas see on torm, kas see on kindlustuspettus? Kas kindlustussektoris on toimumas asju, mis suurendavad ka vedajate riski, mis toob kaasa meie jaoks suuremad kulud?

Robert:
Jah. Ma ei usu, et see on pettus. Ma mõtlen, et turul toimub alati mõni spekulatiivne kindlustuspettus, kuid see ei ole nõela liigutaja. Need on lihtsalt globaalsed ilmastikumustrid, mis meil on olnud. See ei ole üks tulekahju ühes kohas. See ei ole üks üldine vastutusnõue ühes kohas. See on vaid ülemaailmne kumuleerumine loodusõnnetustest ja miljardeid dollareid maksvatest sündmustest, mis on meil viimase viie aasta jooksul Ameerika Ühendriikides juhtunud.
Enamikul vedajatel on nn kinnituspunkt. Nii et kui ma kirjutan kindlustuspoliisi ühele Andrew varadest ja see on 25 miljoni dollari piirang ja see on kirjutatud, siis kasutame näiteks reisijaid. Nad hoiavad majas vaid viis kuni 10 miljonit dollarit mis tahes kahjust ja seejärel kindlustasid nad edasi. Ja mis neid vedajaid mõjutab, on see, et nende miljardite pluss dollarite kahjumite tõttu osalevad need vedajad oma edasikindlustuses ja on oma edasikindlustuslepingu kaudu nagu Andrew, kes sõlmib katuspoliisi.
Ajalooliselt pole seda juhtunud nii sageli kui viimase viie aasta jooksul. Nii et see on globaalselt see, mis kõike juhib. Ja keegi pole selle suhtes immuunne, sest iga vedaja, kellel on edasikindlustusleping, ja kui see on nende kirjutiste alamhulk, mis põhjustab selle edasikindlustuslepingu tõusu või mõju, on see määr näha igas äritegevuses, mille nad kirjutavad. . Seetõttu on see praegune turg nii laialt levinud. Põhjus on selles, et edasikindlustus mõjutab iga ettevõtte kõiki kirjutisi.

David:
Nii et ma ei teadnud seda. See on erinev. Kui ma õigesti kuulen, on see sarnane hüpoteeklaenutööstusega, kus saate laenu, mille saite oma laenuandja ja teie peaga, see on lihtsalt inimene, kellelt te raha laenasite, kuid nad müüvad selle paberi kellelegi teisele, kes müüb selle kellelegi teisele. ja see läheb aina suurematesse basseinidesse.
Ütlete, et kindlustus on sarnane, kui teid kindlustab vedaja, neil on kindlustus, mis katab, sellel inimesel võib see olla, see hakkab kehtima.

Robert:
See on täpselt õige. Kui vaatate iga televisiooni reklaami ja kõiki kodukindlustusandjaid, siis kõik on teadlikud nende ülemaailmsetest kirjutistest. See, mida nad tegelikult ohustavad, on nende programmide ülemaailmse edasikindlustusega võrreldes üsna minimaalne.
Ian oli 75 miljardi dollari suurune kahjum. Tegelikud vedajad, kes kirjutasid, et kasutame näiteks teie kodu, kes oli selle maja vedaja, mis teil oli? Ütleme nii, et see on Geico, see on hiljuti Floridast lahkunud vedaja.

David:
Sisalikke on üle kogu Florida. See oleks mõistlik.

Andrew:
Oh, nad kukuvad puude vahelt välja.

Robert:
Kui teie Florida kodukandja kirjutab, mida iganes, PML-i, mis neil on kõigi nende majadega ja neil on selline katastroofiline sündmus nagu Ian, siis see, mida nad tegelikult maksavad võrreldes sellega, mida nad oma edasikindlustusandjalt tagasi saavad, on väike summa võrreldes sellega, mis neil on. globaalsed väited on. Nii et need edasikindlustusandjad mõjutavad seda palju, sest see on vedaja jaoks otsene kulu. Nii nagu Andrew kinnisvarakindlustus on tema tegevusega seotud kulu, kindlustusandjaga nagu Travellers, nende edasikindlustuslepingute ja nende kirjaliku kuluga.
Nii et kui liidate kõik kokku, nad peavad maksma oma töötajatele, nad peavad maksma oma kontoripindade eest, nad peavad maksma edasikindlustuslepingud. Kindlustusettevõtja peab maksma kõik tegevuskulud nagu tavaline äri. Nii et mul on palju kliente, kes ütlevad: "Noh, ma maksin sada tuhat dollarit lisatasu ja mul oli sada tuhat dollarit kahjumit. Vedaja ei kaotanud minu pealt raha. Jah, nad tegid seda, sest neil on 40% kulukoormus.
Nii et iga lisatasu dollar, mille neile maksate, on nende kasumitasu tõenäoliselt 60 senti dollarilt. Ja paljud inimesed ei saa aru, kui vaatate kahjumäärasid ja ütlete: "Noh, minu kahjumäär on ainult 80%. No ikka 20% kahjum vedajale. Nii et mitte sattuda umbrohtu, kuid on palju keerulisi, mis puudutavad kirjutamist, kindlustuslepingut ja negatiivseid tulemusi, mida paljud need vedajad on mõne sellise eseme põhjal näinud.

Andrew:
Hea küll, nii et ma olen selle kindlustusega tegelenud juba pikka aega ja sa kasutasid lihtsalt terminit, millega ma isegi tuttav pole. Kas saaksite selgitada, mis on PML?

Robert:
See on teie tõenäoline maksimaalne kaotus. Nii et see on suur osa sellest, mis Floridat mõjutab ja põhjus, miks paljud vedajad, mulle ei meeldi kasutada sõna redlining, sellel pole lihtsalt suurt esteetikat, kuid sisuliselt nad seda teevad.
Teil on Floridasse ja Davidisse sõitev vedaja. Võite neile täna samasse majja saata ja esimese asjana ühendavad nad selle mudeliga. Nad näevad, milline kontsentratsioon neil on selles sihtnumbris või viie miili raadiuses, ja nad otsustavad: "Hei, meil on selles konsolideeritud piirkonnas juba liiga palju riske. pole mingit levikut, et CAT, kahe, kolme või nelja torm läbi tuleks ja millestki ilma jääks.

David:
Nii et üks orkaan, mis sellesse linna saabub, võib hävitada kõik, võrreldes suurema vahemaaga, kuna need katastroofilised sündmused kipuvad juhtuma kindlas geograafilises kohas, eks?

Robert:
Jah. Toon teile täiusliku näite. Meil on pannkäepidemes vara ja me tegelesime nende tuulekatte väljavahetamisega enne, kui Idalia see läbi sai, Idalia tuli läbi, iga kord, kui torm läbi tuleb, kehtestavad vedajad moratooriumi. See tähendab, et kui see torm on kohal, ei saa te ühtegi levi siduda, muuta ega muuta.

Andrew:
Tahad öelda, et sa ei saa kindlustust päev enne orkaani?

Robert:
Kahjuks ei.

Andrew:
Dang.

Robert:
Meil on paar klienti proovinud. Nii et torm möödus ja nii saime kõik valmis, ütlesin kindlustusandjale, ma ütlesin: "Kõik allkirjastatud dokumendid, siin on kõik, mida vajate. Samal hetkel, kui need moratooriumid tühistati, vajan ma selle katet. Ja see moratoorium tühistati millalgi keset tööpäeva.
Pean tagasi minema ja vaatama ja vaatama, mis päev täpselt oli. Selle päeva lõpuks ei kirjutanud nad enam selle sihtnumbriga äritehinguid, sest nad olid nii kiiresti välja vahetanud, et nende keskendumine oli selles valdkonnas üle selle, mida nad soovisid.

Andrew:
See kõik kõlab päris hirmuäratavalt. Ma arvan, et olen valmis lihtsalt alla andma ja surfilauad välja tõmbama ning selle mõneks ajaks unustama. Aga ma mõtlen, et ilmselgelt see nii ei ole.
Nii et kui ma tulen teie juurde või David tuleb teie juurde või kui uus investor kaalub mitmeperekonda sattumist, siis mida me sellega peale hakkame? Kuidas me tagame? Kas saame mingi umbkaudse hinnangu ja ütleme siis: "Olgu, järgmise viie aasta jooksul kasvab see 10% aastas."
Mida soovitaksite kõrgel tasemel, laias mõttes investoritele, kes ei taha kõrval istuda, mis nagunii pole kunagi tegelikult hea strateegia, aga kuidas ikkagi tehinguid vaadata, tehinguid analüüsida ja edasi minna, aga teguriks suhteliselt suur ebakindlus, mis praegu turul valitsevate kindlustustariifide ja kindlustusmaksetega on seotud?

Robert:
Jah. Ei, see on suurepärane küsimus. Ma arvan, et esimese asjana jagate selle kaheks osaks. Esiteks, te määratlete minu varana, kas CAT on eksponeeritud või mitte. Ja kass puutub kokku, tähendab see katastroofilist sündmust. Ja Ameerika Ühendriikides käsitleme katastroofilist sündmust tavaliselt kahe asjana, tuule või tulekahju korral.
Nii et kõik läänes on kalduvus, mitte Colorado, teatud California piirkonnad, seal on CAT kokkupuude metsatulekahjudega. Ütleme, et kõik, mis on pärit Texasest kuni ranniku poole kuni idaranniku poole, kus see hakkab sealt veidi põhja poole hajuma, on orkaanile avatud CAT.
Nii et esimene asi, mida ma teeksin ja mida julgustan oma investoreid tegema, oleks kõigepealt kindlaks teha, mis tüüpi vara teil on. Kas see on katastroofiliselt avatud vara või on see mittekatastroofiliselt avatud vara?
Alustame mittekatastroofiliselt kokku puutuvatest, sest ma arvan, et need on natuke lihtsamad. Mitte olla vastutustundetu, kuid ma arvan, et ennustan, et see turg võib kesta veel kaks kuni kolm aastat. Ja ma sõlmiksin selle põhjal ja ma ei ole jällegi kinnisvaraoperaator, kuid piisavalt taiplik, et kinnisvarainvesteeringuid alahinnata.
Ma arvan, et te ei saa sellest palju kauem välja kirjutada, kui prognoosite seda rasket turgu viimase 10 aasta jooksul. Ma arvan, et ükski tehing ei garanteeri korralikult, kui võtate kulude kasvu nii kaua maha. Kas see on õiglane väide, Andrew?

Andrew:
Kõik, mis on möödunud kahe aasta jooksul, teete lihtsalt oma parima haritud oletuse.

Robert:
See on täpselt õige. Nii et ma julgustaksin kõne ajal kuulajaid, mis on suurim asi, mida ma näen, ja oma varasematel aastatel võisin ma selles süüdi olla. Sul on kliente. Kliendid on väärtuslikud, nad on meie vara, nad hoiavad meid äris või toidavad meie perekondi ja maksavad töötajatele palka. Ja viimane asi, mida soovite teha, on klienti häirida.
Nii et suurim viga, mida ma näen, on see, et investorid pöörduvad oma maakleri poole ja ütlevad: "Kas saate anda mulle selle kinnisvara prognoosi?" Ja viimane asi, mida maakler teha tahab, on investorit hirmutada, et see, mida nad neile annavad, on hull või see, mida nad neile annavad, võib olla parem. Nii et suurim viga, mida investorid näen, on see, et nad saavad oma pro forma eest halbu numbreid. Ja ma mõtlen selle all seda, et maakler alahindab tegelikku kindlustusmakset, lootes klienti mitte häirida.
Nii et tehing läheb lepingu alusel, investorid panid 300 dollarit ühiku kohta, sest maakler ei tahtnud neid hirmutada, et see on 600 dollarit ühiku kohta. Ja kuna tagatised liiguvad edasi, läheb raha raskeks. Laenutingimused hakkavad muutuma kindlamaks, ootamatult ilmub viimasel hetkel maakler koos hinnapakkumistega ja ütleb: „Oh, Andrew, ma tean, et ma ütlesin, et see on 300 dollarit ühik, aga see on 600 dollarit ühik. ” Ja ma tunnen sageli, et see on üks kahest asjast. Kas maakler lihtsalt ei saa oma kliendiga ühendust või pole maakler lihtsalt turul haritud.
Ja ma toon näitena Andrew. Me sõlmime Andrew jaoks palju tehinguid, millest 90% ta edasi ei liigu, ja see on okei, sest see on tema kohustus neid tehinguid sõlmida. Aga eks me alati proovime ja hindame ning mul läheb vahel hindest mööda, aga sajaprotsendiliselt ei vea. Ma võin sellest puudust tunda, kuna laenuandja soovib natuke kõrgemat hinda, kui me arvasime, või ma võin sellest puudust tunda, kuna EGI on veidi erinev, või võib-olla andis Andrew mulle renditava netoruutmeetri ja saime aru. renditav brutopind on 10% suurem. Ja nagu David varem ütles, on meil kaaluda 10% rohkem väärtusi.
Neid asju juhtub, kuid te ei tohiks sellest nii palju ilma jääda. Seega proovime teha suure pildi sellest, kus see vara asub? Mis on selle kuritegevuse skoor? Mida meie arvates turg asenduskuludelt soovib? Millist laenuandjat Andrew kasutab? Kas see on Freddie Maci laen? Kas see on riskifondi laen? Kas see laenuandja, kellega oleme varem koostööd teinud, küsib teatud nüansse, mida teised laenuandjad ei küsi? Ja me proovime seda mudeliks ehitada.
Ja mõnikord on see väiksem kui müüjalt T12-l. Mõnikord on see rohkem. Ja kui see on rohkem, peame olema valmis ütlema Andrew'le, kui ta ütleb: "Hei, miks praegune omanik maksab 50,000 75,000 dollarit ja teie prognoosisite just 50 XNUMX dollarit?" Noh, me peame olema valmis oma punktid Andrew'le rääkima. "Noh, nad kindlustavad selle hinnaga XNUMX taala jala eest, ilma et peaksite selle kindlustama alla saja. Nad ei osta tuulekaitset. Või: "Neil on veerand miljonit dollarit omavastutust." See võib olla mitmesuguseid asju, millesse me ei pea süvenema.
Kuid ma arvan, et parim nõuanne, mida saan uutele investoritele anda, on see, et ärge kartke kindlustusturgu, sest kuigi piirmäärasid ei kasutata päriselt, võib-olla kasutati neid varem T12-de põhjal, jääb see siiski ülima hinnakujunduse alla. tehingust.
Nii et ärge kartke, vaid olge hoolas ja veenduge, et teete koostööd kellegagi, kes mõistab turgu, mõistab võlga, mille kavatsete selle vara eest hankida, ja suudab anda teile põhjaliku ülevaate selle põhjustest. olla A või miks see võib olla B ja nende vahepealsed valetajad, mis võiksid kangi liigutada.

Andrew:
Nii et ma kuulsin seal kolme asja, mida minu arvates peaks iga investor ära võtma. Esiteks, mis puudutab maakleri ja müüja avaldusi kindlustuse kohta, siis kohelge neid avaldusi nii, nagu teie nelja-aastane laps ütleb, et ta ei pea enne autosse istumist vannituppa minema, ei pea te seda väidet kunagi nimiväärtuseks. . Number üks. Number üks. Seega olge alati pisut skeptiline.
Number kaks ja see on tegelikult hoopis teine ​​teema, aga kui te laenu saate, siis veenduge, et teate, millised on teie laenuandja nõuded kindlustusele. See võib olla midagi, mis võib teie kindlustuse tagamise või tehingu takistada, kui arvate, et saate ühe taseme kindlustuse, ja kaks nädalat enne sulgemist kostab teie laenuandja nagu "Vaatame nende kindlustus üle." Ja nad ütlevad: "Ah, sa vajad seda topelt." See võib teid kindlasti segamini ajada.
Ja siis kolmas asi on saada väga hea hinnang. Ja muidugi, kui ma saan hea hinnangu, alustame alati Robertist, aga oletame, et kui teil pole Robertit, siis te ei tea veel Robertit. Number üks, mine otsi üks. Ja siis teiseks rääkige ka kinnisvarahalduritega, kes tegutsevad teie turul, ja uurige: "Hei, mida te näete praeguste kindlustusmäärade kohta teie hallatava vara kohta?"
Minge ka BiggerPocketsi foorumitesse ja küsige ringi, öelge: "Hei." Kui investeerite Texase osariigis San Antoniosse, minge foorumitesse, leidke teisi mitmepere- või isegi ühepere investoreid, kes investeerivad teie turule, tehes seda, mida soovite, ja öelge: „Hei, mida te kindlustuse eest maksate? Millist katvust saate? Millised väljakutsed teil on?" Ja uurige, mida teised investorid teevad.
Kui teete need kolm asja, annab see teile vähemalt hea lähtepunkti, kus teie tehing ei lõpe, sest tagatiseks maksite 300 ühikut ja see on tegelikult 900. Nagu Robert ütles, on see kolme aasta pärast natukene. karmim, kuid kui teil on õige lähtepunkt, on teil algusest peale palju parem.

Robert:
See on suurepärane mõte, Andrew. Ja ilmselgelt elan ma selles ruumis nagu iga kuulaja ja me lähtume kõigest ühikust. Sest nagu kõik seostub sellega, mis on ühiku hind?
Üks asi ja veel kord, et mitte liiga detailseks muutuda, kuid üks asi, mida ma julgustaksin paljusid kuulajaid tegema, on kasutada ühiku kohta oma teejuhina. Mõistan seda täiesti, kuid mõnikord peate ekstrapoleerima vaid sammu edasi. Ja mul on alati palju kliente, kes ütlevad: "Miks ma maksan ühe vara eest 250 ühikut, aga teise vara eest maksan 350 ühikut ja mõlemal on sama poliitika?" Selle põhjuseks on ruutmeetrid.
Nii et kui soovite lisada täiendavat hoolsuskihti ja ma mõtlen selle all seda, et Andrew'l on vara number üks ja selle keskmine ruutjalga ühiku kohta on 600 ruutjalga ja vara number kaks keskmine ruutjalga ühiku 1200 ruutjalga kohta, siis kõik. kuna see on täpselt sama, on vara kaks kaks korda suurem kui vara üks, kuna see on kaks korda suurem. Kahekordne asenduskulu korda määr võrdub lisatasuga.
Nii et mõnikord näen, et inimesed jäävad ühikuhinna, ühiku maksumuse, ühiku maksumuse hankimise vahele ja siis ei jõua nende vara sellele ühikuhinnale. Nad ei saa aru, miks, ja see on lihtsalt sellepärast, et võib-olla on sellel sisekoridorid või lihtsalt palju ühist ala. See võib olla vanemad, suuremad üksused, võib-olla kaks magamistuba, mis on 1700 ruutjalga. Ja ruutmaterjalid on täpsem viis selle mõõtmiseks.
Nii et kui esitate neid küsimusi oma eakaaslaste rühmale, nagu Andrew mainis, siis kui saate fondivalitsejalt sarnaste varade kohta üksikasju ja jagada need nende keskmiseks ruutmeetriks ühikute kaupa, on see üks asi, mis liigutab nõela. natukene. Nii et jällegi, et mitte liiga detailseks minna, tahame hoida seda tänast vestlust väga kõrgel tasemel, kuid see on komponent, mis on väga oluline.

Andrew:
Ja siis ma tahan lihtsalt kiiresti tagasi pöörduda ühe asja juurde, millest me varem rääkisime. Kui mul on CAT-i paljastatud foobia, siis kuhu minna USA-s investeerima sinna, kus mul on kõige vähem võimalusi orkaanide, maavärinate, tulekahjude ja muu sellise jaoks? Kas on paar osariiki, mida soovitaksite ehk inimestel alustada?

Robert:
Jah. Seega on palju riike, millesse suhtutakse teistest soodsamalt, ja suur osa sellest on seotud ümbritsevate kohtuvaidlustega. Ja see võib-olla ei olegi niivõrd suunatud kinnisvarale, vaid lihtsalt kohtuvaidlus loob soodsaid ja ebasoodsaid turge.
Nii et Louisiana, Alabama, pole suured kohtuvaidlused. Florida, mitte suurepärane kohtuvaidlusosariik. Texas, halb karistuslik kahju osariik. Nii et mõnda neist osariikidest minnes ei pruugi te aru saada, miks teie kindlustuskulusid suurendatakse. See on lihtsalt sellepärast, et see ei ole kinnisvaraomanike jaoks suurepärane juriidiline platvorm. See tähendab, et kui teie vastu on esitatud nõue või teatud tüüpi kohtuasi, pole teie kindlustusandjal suurepäraseid kaitseplatvorme. Vastupidisel juhul kasutan näiteks Põhja-Carolinat.
Põhja-Carolina on kinnisvaraomanike jaoks suurepärane õigusriik, mis põhineb lihtsalt hooletuse tõendamise nõudel. See on väga hea õigusmaastik. Vedajad armastavad Põhja-Carolinat, sest nad teavad, et nende eelduslikud vastutusnõuded on selles osariigis palju väiksemad kui üheski teises osariigis. Kõik asjad jäävad muutumatuks lihtsalt seetõttu, et sellel on parem juriidiline maastik. Nii et ma ei saa konkreetselt öelda, et üks osariik on teisest parem, sest igal osariigil on häid ja halbu alasid.

Andrew:
Hea küll, sain aru. Nii et ma tean mõnda osariiki, mida olen vaadanud, sa mainisid Põhja-Carolinat. Tennessee tundub üsna hea ka madala riski ja madala kuritegevusega.

Robert:
Tennessee on hea osariik. Tennessee's puhub veidi konvektiivtuult.

Andrew:
Oh, meteoroloogia terminid.

Robert:
Jah. Konvektiivtuuled lihtsalt, need on nimeta tormid. Nii et tornaadod, tuulekäärid, Tennessee jõuab üle Mississippi põhjaosa, Arkansase Tennessee loodenurka. Neil on konvektiivtuul, nii et Tennessee's on natuke varandust. Kuid üldiselt on Tennessee suurepärane osariik.

David:
Andrew, olete õppinud raskelt kindlustusküsimustes navigeerima. Mõned omadused, milles me koos oleme. Mul on olnud hullumeelseid lugusid, mida jagame veel ühe taskuhäälingusaate jaoks, kuid milliseid asju peavad investorid küsima selle kohta, et õppisite raskel teel või lisasite nende kontrollnimekirja, kui nad kindlustust ostavad?

Andrew:
Jah. Olen kindlasti õppinud katse-eksituse meetodil kindlustuskoolis. Ma tunnen, et tarkus on mind jälitanud, kuid ma olen alati olnud veidi kiirem ja õnneks on Robert aidanud tagada, et ma liiga kaugele ei jõuaks.
Nii et üks asjadest, mille me peaaegu raskel teel õppisime ja mille üksikasjadesse me ei süvene, aga see on minu jaoks lihtsalt silmapaistev näide teemal "Mida kuradit?" Ja kui tegelete kinnisvara ja kindlustusega ning kui te seda ei tea, võib see teie päeva rikkuda.
Üks asi, mida me teada saime, on see, et meil oli kinnisvara, mis ei asunud üleujutusvööndis, kuid mul oli hiiliv kahtlus. Nii et meil oli üleujutuskindlustus ja saime troopilise tormi ja see ujutas üle ning me pidime nüansi juurde minema: "Noh, kas üleujutus oli vihmast või veekogust?" Ja Robert, parandage mind, kui ma eksin, aga üleujutuskindlustus ei kata tegelikult vihmavee kogunemist. See on õige?

Robert:
Riikliku üleujutuskindlustuse kava kohaselt on see veekogu ülevool.

Andrew:
Nii et see on lõks. Mul polnud aimugi, et teie korterelamu võib üle ujutada. Sul võiks olla üleujutuskindlustus, aga nad võivad tulla ja öelda: „Noh, see on sellepärast, et vesi ei voolanud ära ja lihtsalt sadas vihma. Olete lähimast veekogust 16 miili kaugusel, nii et see ei lähe arvesse. Kas seda saab kuidagi katta?

Robert:
Jah. Erakindlustuse kaudu, mille me sellele konkreetsele varale paigutasime, mis määratleb üleujutuse veelgi, hõlmates pinnavee kogunemist.

Andrew:
Okei. Hästi. Veel huvitavaid asju, me rääkisime kuritegevuse tulemustest ja investeerisime Georgia osariigis DeKalbi maakonda, mis on osa Atlanta metroost, ja üks põhjusi, miks me sealt välja jääme, on see, et kindlustus muutub väga kalliks ja keeruliseks. üks põhjusi on kuritegevus. Mõnes neist linnaosadest on kuritegevus muutunud väga raskeks.
Mis juhtub, kui ostate vara ja saate poliisi, teie vastutus on kaetud ja te ei võta aega välistuste läbilugemiseks. Millised on ehk kolm esimest, mida investorid otsiksid, et teada saada, kas see on kaetud või mitte? Nii et näiteks Atlanta teatud osades ei kata need kallaletungi ja patareid, eks?

Robert:
See on õige.

Andrew:
Ütleme nii, et see on number üks. Kas võiksite mõelda veel kahele või kolmele parimale, mida investor peab otsima, et teada saada: "Hei, kas ma olen tõesti kaetud või mitte?" Ja mitte eeldada, et see on kaetud?

Robert:
Jah. Ma mõtlen, et see on pidevas muutumises, kuid ilmselgelt suurimad, ma hakkan kasutama sõna vägivaldsed kuriteod. Nii et veenduge, et teil pole vägivaldse kuriteo eest välistamist. Kandjad maskeerivad seda mitmel erineval viisil. Mõnikord on see rünnak ja aku välistamine. Mõnikord on see kuritarvitamine ja ahistamine, mõnikord tulirelvade keelamine, mõnikord relvade keelamine. Neil on palju erinevaid vorme, mida nad kasutavad selle katvuse hirmutamiseks.
Kui lähete mõnda neist naabruskondadest ja jälle, ma ei tuvasta naabruskonnas punast joont, kuid kui lähete investorina kõrge kuritegevuse skooriga piirkonda, peate tõenäoliselt olema valmis selleks, et mõnel hetkel teie omandiõigusest selle vara ajal ei pruugi teil olla võimalik vägivaldsete kuritegude eest katet saada. Ja ma ütlen, et selle põhjal, et saate selle alguses ja siis on teie asukohas kaks või kolm vägivaldset kuritegu, ei saa te seda uuendamisel või kui saate selle uuendamisel, siis hind. sest see saab olema nii hämmastav, et te ei taha seda osta.
Nii et ma ei taha öelda, et ostja olge ettevaatlik, kuid see on lihtsalt midagi, mida peate teadma. Mõnda muud välistamist hakkame nägema ja mõnda neist saame eemaldada, mõnda mitte. Oleme hakanud nägema palju inimkaubanduse välistusi, eriti Atlanta piirkonnas.
Mul on praegu kaks klienti, kes kaebavad inimkaubanduse asjus, kellest mõlemal meie arvates ei ole tegemist hooletuse või süüga, vaid nõude esitajad, kes olid olnud ühest kohast teise, olenemata sellest, kas või mitte või vastu tahtmist. kaks mu klienti on inimkaubanduse üle kohtuvaidluses.
Veel üks välistus, mida me näeme, nimetatakse elamiskõlblikkuse välistamiseks. Igaühe, kellel on vara, on ilmselt tulnud üürnik nende juurde, kes soovivad üürilepingust loobuda või tagatisraha tagasi saada, või mis tahes põhjusel on ta seda soovinud. Nad esitavad teie vastu nõude. Üksus ei olnud elamiskõlbulik, olgu selles vesi, lutikad, mis iganes see võib olla. Näeme, et paljud vedajad hakkavad enam elamiskõlblikkuse välistamist kaitsma, olenemata sellest, kas neil on nende jaoks eeliseid või mitte.
Nii et me võiksime selle kõne ülejäänud osa jaoks nimekirja minna, kuid julgustan kõiki investoreid ja selle kõne kuulajaid tegema, kui te oma maaklerilt midagi muud ei saa, peaksite kõigepealt saama kokkuvõtte, mis kõik sellel olevad poliitikavormid. Aga kui te seda ei tee, küsige sellelt maaklerilt: "Kas ma saan oma vastutuse hinnapakkumise täieliku koopia?" Te ei pea olema kindlustusekspert, et lugeda oma vormide loendit ja suutma võhiklikult hinnata, kas see vorm mõjutab teid drastiliselt või mitte. St kui mul on vormide loend ja seal on kirjas tulirelvade keelamine, ei pea ma olema kindlustusekspert, et teada, et minu üldine vastutuspoliis ei hõlma tulirelvade kaitset.
Nii et hankige need vormid ja ma luban teile, et kui vaatate nende uuendamist uuendamise järel, siis hakkate mõistma, kuidas need vormid poliitikasse lähevad, millised neist töötavad teie kasuks ja millised mitte. ja olge lihtsalt parem kindlustuse ostja oma kinnisvara ja oma investorite jaoks.

Andrew:
Nii et kõik korras. Nii et investoritele, kes seda kuulavad: "Oodake natuke, kui minu kinnistul toimub tulistamine, on see kurb, ilmselgelt me ​​ei taha, et see juhtuks, aga kuidas see on minu süü või vastutus?" Juhtub see, et keegi asjaosaline tuleb ja kaebab teid kohtusse, kuna teil polnud näiteks kinnistul piisavalt valgustust ja see oli teie süü.

Robert:
Nad koostavad kolm lehekülge süüdistusi ja jällegi, olenemata sellest, kas neil on õigust või mitte, seisate silmitsi katvuse, levitamata jätmise või osariigi kohtu ette pöördumisega.

Andrew:
Seetõttu on see paljuski selline: "Oota hetk, see pole minu süü, nii palju." Noh, see ei tähenda, et sellest ei saaks ikkagi teie vastutus. Teine asi, Robert, sa mainisid sõnavorme paar korda ja kui ma vormi kuulen, mõtlen midagi, mille ma DMV-s või arstikabinetis täidan ja nad küsivad minult: „Loetlege oma lähim elav sugulane. ” Ja ma mõtlen: "Ma ei tea, neli miili teie või minu kontorini?" Mis vorm on kindlustusmaailmas? Mida see tähendab?

Robert:
Jah. Seega on põhjus, et teie poliitika, noh, me ei tee enam paberpoliitikat. Edastame need elektrooniliselt. Kuid neile, kes on omanud kinnisvara piisavalt kaua, et mäletada, millal kindlustusköitjaid hankisite, on need nii paksud. Sellel on põhjus, miks nad nii paksud on. Igale poliisile on lisatud vormid ja need vormid on kindlustusleping. Väga tormiline on minna 130-leheküljelist poliitikat ette-tagasi lugema.

Andrew:
Ma olen proovinud.

Robert:
Ma ei palu kellelgi seda teha, kuid teie petuleht on see, et iga poliitika koosneb kolmest komponendist. Sellel on deklaratsioonide leht. Deklaratsioonide leht, see on lihtsalt, seal on kirjas poliisi jõustumise kuupäevad, kindlustusandja nimi, kindlustatu nimi, poliisi limiidid, lihtsalt väga kõrgel tasemel ülevaade kindlustuskaitsest. Järgmine on vormide loend.
Vormiloend on sisuliselt sellele järgneva kahe tollise paberi sisukord. Saate välja võtta 90% sellest, mida vajate oma katvuse mõistmiseks, vaadates lihtsalt vormide loendit. Nii et mõelge deklaratsioonide lehele, vormide loendile ja seejärel kõikidele vormidele.
Kui me vaatame eeskirju või vaatame midagi kliendi jaoks, ei pea ma tingimata 300 lehekülge läbi lugema, kui Andrew annaks mulle poliitika, mida ta ostab. Ma lähen otse vormide loendisse.
Ja seda vormiloendit vaadates mõistan kõike, mis sellele vormiloendile järgneb, mis on hea, mis on halb, mida mul võib-olla vaja on, kui on garantii, mis ütleb, et sellel poliitikal on kaitse, et alumiiniumjuhtmeid pole, siis ma olen Loen alumiiniumist juhtmestiku vormi ja ütlen: "Olgu, mida see täpselt ütleb?" Kas seal on kirjas, et alumiiniumjuhtmeid pole või tuleb see parandada? Seega on vormid olemas üksikasjade jaoks, kuid enamiku neist saate vormide loendist välja võtta. Ma käsitlen vormide loendit nagu sisukorda.

Andrew:
Hästi. Nii et see tundub tõesti hea näpunäide. Jah, ma ütleksin, et isegi uutele investoritele, kui proovite esikohal, lihtsalt õppida, kuidas kindlustus toimib, aga ka veenduda, et teil on õige kindlustus.
Kontrollige oma deklaratsioonide lehte, sest see ütleb teile kõik teie piirangud, näiteks: "Teil on 2 miljonit sellelt ja 500,000 635 sellelt ja teie omavastutus sellelt." Ja siis teie vormide loend, see on sisukord. Nii et kui olete mures tulirelva välistamise või alumiiniumjuhtmete või tuule ja rahe pärast, ütleb see teile: „Olgu, mine. See on leheküljel XNUMX, ma lähen vaatan, vaata siia. Kuid see annab teile kiire ülevaate.

Robert:
Jah, mitte päris täpselt, aga see on täpselt see, mis see on. Kui näete oma kinnisvarapoliitikas katusehinnangu kinnitust, siis ma ilmselt tahan seda katusehinnangu kinnitust lugeda, et uurida, kas ma sain oma katuste kahjustuste eest katet. See on lihtsalt palju lihtsam, kui arvate, kui mõistate kindlustuspoliisi koostamise mehhanisme.

Andrew:
Hästi. Rääkides katusehinnangutest, omavastutustest, teavad paljud meist nüüd: "Oh, mul on 10,000 25,000 dollari omavastutus või 5 10 või sada tuhat." Ja ma tean, et üks asi, mille mõistmine võttis meil alguses pisut kauem aega, on suur osa neist korteripoliitikatest, näiteks kui ma ostan 2- või 2-korteri, siis tuleb see XNUMX-ga. % omavastutus. See kõlab hästi. XNUMX%, see pole midagi. Miks see on täiesti vale?

Robert:
Jah. Nii et iga kord, kui näete omavastutusprotsenti, mis on muutumas 10 aastat tagasi, oleks mul siia tulemas vedaja, näiteks Travelers. 10 aastat tagasi ütlesid Travellerid viis aastat tagasi: "Hakkame kõigis oma Atlanta korterites määrama omavastutuse protsenti." Ma ütlesin: "Sa oled endast väljas. Kui seda teete, kaotate iga korteri, mille kirjutate.
Ma eksisin. Kuna turg jõudis neile kiiresti järele ja kui nad määrasid ühe või 2% tuulerahe mahaarvamise, teevad seda paljud teised operaatorid ja ma loodan, et siin pole ühtegi Travelleri kuulajat. Ma ei räägi reisijatest, vaid toon neid lihtsalt näitena.
Kuid Andrew viitab sellele, et alati, kui näete oma poliisil mahaarvatavat protsenti, on see protsent väärtustest, millele see palgafond kehtib, mitte protsent kahjust. Näiteks Andrew'l on portfell.
Ma arvan, et meil on üks vara, seal on 30 miljoni dollari suurune vara, sellel on 2% omavastutus, see on 2% 30 miljonist dollarist enne tagatise kohaldamist, mitte 2% kahjust, mis iganes on. Peate seda mõistma ja me Andrewga viis või 10 aastat tagasi, kui ta hakkas oma käeulatuses osalema, hakkasime nendest varadest rääkima. Minu nõuanne oma klientidele on alati olnud: sõlmige oma tehing nii, nagu oleksite kahjumis.
Kinnitage see, oodates orkaani. Sest ma näen, et nii paljud inimesed lähevad Floridasse või Gulf Coast'i või Charlestoni, Myrtle Beachi piirkonda, mis iganes piirkonda soovite valida. Ma näen, et nii paljud inimesed lähevad sinna ja arvavad, et nad saavad midagi ja neid ei taba kunagi torm. Vaata, see juhtus ka majaomanikega.
Peate neid tehinguid tagama nii, nagu tabaks teid torm, tagama selle nii, nagu oleks teil täielik kahjum, et saaksite korralikult reserveerida ja aru saada isegi siis, kui te seda ei reserveeri ega rahasta. "Olgu, kui see juhtuks, siis siin on rahaline mõju, mida see mulle avaldab." 2% 30 miljonist dollarist oli see, Andrew? 600,000 XNUMX dollarit?

Andrew:
See on… Jah.

Robert:
Seega on sellel varal 600,000 2 dollari suurune mahaarvatav tuulerahe, mitte 600,000% 12,000 3 dollari suurusest nõudest, mis oleks 5 7 dollarit. See on suur vahe. Nii et peate seda mõistma ja see muutub tõesti olulisemaks, sest kuna Florida turg on ilmselgelt mõjutatud, on see, mis varem oli ühe-kahe või 10% omavastutus, nüüd XNUMX%, XNUMX%, XNUMX% ja laenuandjad. lubavad seda, sest laenuandjad ei saa laenu anda, kui nad seda ei luba, sest inimesed ei saa ilma selleta laenu täitmiseks kindlustust hankida.
Seega on meil kliendid mõnede vanade C-klassi varade osas. Nende nimeline tormi omavastutus on 10%, mis tähendab, et 10% nende vara väärtusest tuleb kahjustada, enne kui kindlustuskaitse rakendub. Nii et üks, kaks, 3% elu läheb edasi. 10%, see muutub tavaliselt sularahasündmuseks, kus peate pöörduma tagasi oma investorite poole ja koguma raha või hankima teatud tüüpi lisavõlga, kuna paljudel kinnisvaraobjektidel lihtsalt ei ole seda tüüpi sularaha. reserv.

Andrew:
See on hea kraam. Mulle meeldiks lihtsalt jätkata. Ma tahan, aga on veel paar, mida tahan kiirelt kõigi jaoks esile tõsta. See on värk, mida omamise ja tegutsemise korral võib eduka investeeringu erinevus olla.
Kindlasti ei ole see nii seksikas ja põnev, kuidas järgmise tehinguni jõuda või kõik taktikad, millest me räägime, kuid see on värk, mis tagab, et te ei kaota raha. Ja ka siis, kui teil on õige kindlustus ja me teame seda oma äris isiklikult, võib looduskatastroof muutuda ootamatuks. Meil oli kinnisvara, mis oli hea ja mille orkaan hävitas ja nüüd on see fantastiline. Nii et see on hea toimimise võti. Veel kaks asja, mida tahan väga kiiresti puudutada.
Esiteks, igaühe jaoks, kes vaatab kindlustuspoliisi, on üks viga, mida investorid teevad, et nad valivad rahalise väärtuse poliisi, et säästa kindlustusmakse pealt raha, ja kuna see on palju odavam kui nn täieliku asendusväärtuse poliis. Kuid probleem on selles, et see on täpselt see, mis seal kirjas on.
Kui teil on katus, mille orkaan laiali lendab ja teil on sellel rahalise väärtuse poliitika, tulevad nad sisse ja ütlevad: "Noh, jah, selle väljavahetamine läheb teile maksma 400 tuhat. aga see oli ainult sada väärt, nii et siin on sada. Edu." Kui täieliku asendusväärtusega kuni hindamiseni, siis see oli siis, kui määrasite vara väärtuse ja kõik need muud asjad, millest Robert varem rääkis.
Teoreetiliselt annavad need teile piisavalt, et katus täielikult välja vahetada. Nii et ärge tehke seda viga, et valite odavama rahalise väärtuse. Ja siis teiseks, Robert, ma palun teil seda lihtsalt üheminutilise kokkuvõttega selgitada, kui saate.
Seal on midagi, mida nimetatakse kaaskindlustuseks, ja ma tean, et selle mõistmine võttis mul kaua aega ja see on nagu kaassõltuvus, kuna see on üks neist sõnadest, mis kõlab positiivselt, näiteks: "Jah, me teeme seda koos.” Kuid tegelikult on see halb asi. Mis siis täpsemalt on kaaskindlustus ja kuidas inimesed veenduvad, et nad sellesse lõksu ei satuks?

Robert:
Jah. Seega enamik laenuandjaid seda ei luba. Nii et iga kuulaja, kellel on mis tahes tüüpi, võtan selle tagasi. Mõned kogukonna pangad ei pruugi seda mõista, kuid enamik institutsionaalseid laenuandjaid ei luba seda. Aga mis see on, kas olete vedaja meelevallas, eks? Kuna kaaskindlustus ei määratle täpselt, milline on teie karistus.
Kogu kaaskindlustus on lihtsalt valem, mille kohaselt kui Andrew otsustab: "Ma tahan kindlustada oma korteri hinnaga 75 dollarit jalga." See on kõik. Arutelu lõpp. Vedaja ütleb: "Olgu, võite selle kindlustada 75 dollariga jala kohta. Lisame teie trahvile kaaskindlustuse klausli. Ja kui teil on kahju, tuleme kohale ja hindame teie vara väärtust. Ja mis vahe on, on trahv kaotuse pealt. Nii et ma toon teile näite.
Nii et kui Andrew kindlustab selle 75 dollari eest jala kohta, tuleb kandja kaotuse ajal välja. See on kicker. Sa ei tea enne kaotust, sest sinna pole midagi kirjutatud. Carrier tuleb välja ja hindab kinnisvara ning ütleb: "Meie asenduskulude kalkulaatori põhjal oleks see pidanud olema 150 dollarit jalga." Noh, Andrew sada tuhat dollarit ühe ühiku tulekahju, ta saab 50 senti dollari eest.
Seega on kaaskindlustus karistus selle eest, mille eest te selle kindlustasite, selle asemel, mille eest oleksite pidanud selle kindlustama. Väga lihtsalt, nii see on. Te ei soovi seda kunagi poliitikasse lisada, sest see annab kohandajale meelevaldse võimaluse teie vara väärtustada ja siis olete ummikus, et väita vastupidist.

David:
Olgu, Andrew, milliseid muid häid samme väikeinvestoritel teha on? Kas teil on kiireid näpunäiteid, mida inimesed mäletaksid, kui saade on läbi?

Andrew:
Jah. Jällegi, ma tean, et oleme rääkinud paljudest rasketest asjadest ja see on omamoodi hirmutav ja see on nagu "Oh jeesus, ma isegi ei tea, kas ma tahan enam investeerida." Hea uudis on selline, nagu Robert ütles: ka see läheb mööda, eks? See on kõva turg. Lõpuks muutub see pehmeks. Pehme tähendab lihtsamini tagatavat, loodetavasti hinnad langevad. Kuid ma tahan anda kõigile seitse kiiret nõuannet selle kohta, mida saate teha mitte ainult õige kindlustuse hankimiseks, vaid ka üldiseks kindlustamiseks, et teie investeering läheks hästi.
Nii et number üks, alustage piirkondadest, kus suuremahuliste investorite konkurents on väiksem. Üks asi, mida me sellel turul avastame, on see, et keegi, kellel on 2000 ühikut, saab tõenäoliselt paremaid hindu kui see, kes ostab just oma esimesed 10 ühikut.
Nii et proovige leida turge, kus te võib-olla nende meestega ei konkureeri. Ja üldiselt öeldes, kui te alles alustate, ei jõua te tõenäoliselt otse saja ühikuni, sel juhul on teil vähem tõenäoline, et konkureerite nende inimestega. Seega on selle ettevõtte mastaapsuse eelis, kui sinna jõuate, kuid ärge laske sellel end heidutada, sest on tõenäoline, et soovite alles alustada või soovite lihtsalt skaleerida 10-lt 20-le või sada, konkureerite tõenäoliselt lihtsalt teiste investoritega, kes on samas kohas. Nii et ärge laske sellel olla hoiatav mõju.
Teine asi on jällegi see, et kui ma täna alustaksin, väldiksin selle hõlbustamiseks omadusi, mis vedajatele ei meeldi. Seega otsiksin kinnisvara madala kuritegevusega piirkondadest. Ma otsiksin omadusi, millel pole alumiiniumjuhtmestikku. Otsin kinnistuid, mis pole ehitatud 1803. aastal ja on paarsada aastat vanad ja lagunevad.
Mõelge, kui kirjutaksite kindlustuspoliisi, kui oleksite teisel pool lauda, ​​siis millist vara soovite kindlustada? Pange end kandja kingadesse ja minge siis neid omadusi otsima. See aitab kõrvaldada suure osa sellest peavalust. Minge piirkondadesse, mis kandjatele meeldivad. Kolmandana on meil Tennessee suhteliselt hea. Põhja-Carolina on suhteliselt hea.
Robert, ma tean, et te panite välja väga hea USA kaardi ja ma ei usu, et teie eesmärk oli öelda head osariigid, halvad osariigid, kuid see näitas, millistel osariikidel on millised riskid. Kui saaksime selle saatemärkmetesse visata, oleks see minu arvates kõigile õpetlik, et nad saaksid lihtsalt ettekujutuse: "Oh, siin on see ja siin on see." Nii et minge otsima kinnisvara ja piirkondi, millel pole lihtsalt nii palju riske.
Number neli, pange end taas kindlustusandja kingadesse ja vähendage riske nende vaatevinklist. Nii et kui proovite hankida oma kinnisvarale uut poliisi või ostate poliisi, otsige võimalusi, kas saate valgustust parandada? Kas saate komistamisohtu vähendada? Kas saate basseini ümber parema tara panna? Milliseid pisiasju saate teha, et kõrvaldada asjad, mis tekitavad kindlustuslepingu või kõrvetised. Veenduge, et igal pool on tulekustutid ja et need on tõesti kunagi viimase 10 aasta jooksul kontrollitud, et need söestuks, kui keegi neid kasutama läheb.
Viies, leidke kindlustusmaakler, kes on teie tegevusele spetsialiseerunud. Nii on Robert spetsialiseerunud sajale 200-le aia stiilis korterikompleksile Ameerika Ühendriikide kaguosas. Nii et ta on ideaalne selleks, mida me teeme. Kui otsite 10 korteriga kinnisvara Idaho osariigis Boise'is, ei ole Robert teie mees, kuid seal on tüüp või tütar, kes seda turgu tunneb. Tunne oma, mõista, mida sa teha üritad. Nii et mine otsi üles see inimene. Proovige kindlustusest aru saada, kuid ärge püüdke saada kindlustuseksperdiks. Selleks on selline mees nagu Robert. Nii et mine otsi üles see inimene, kes tunneb teie turgu, teie vara.
Number kuus, see on jällegi natuke hirmutav, kuid pidage meeles, et see pole ainult teie. Selle probleemiga tegelevad kõik selles valdkonnas. David Greene pole ainuke, kes saab oma majale 26,000 XNUMX dollari suuruse uuendamispreemia. See juhtub tõenäoliselt peaaegu kõigi teiste tema naabruskonnas. Ja nii et selles mõttes on see natuke võrdsed võimalused. Ja vahe on selles, kas otsustate välja mõelda, kuidas sellest mööda minna ja sellest üle saada, või olla nagu paljud teised inimesed, kes lihtsalt ütlevad: "Ah, see on liiga kallis, liiga raske. Ma ootan, kuni asjad muutuvad." Ja võib, aga ei pruugi.
Ja siis viimane näpunäide, selle võlgnen ma Robertile. Ta päästis paar korda meie tagumikku, kuid meil on olnud paar kinnistut, mis olid suurtes loodusõnnetustes. Nii et kui teie kortermajas on tulekahju ja see kustutab teie 10-st kaks, olete põhimõtteliselt ainult teie ja vedaja. Terve linn pole hädas.
Aga kui teil on kinnisvara piirkonnas, mille hävitab metsatulekahju või kui teil on kord sajandis külmutamine, mis kahjustab kõiki varasid, või meie jaoks, hävitas orkaan Michael kogu linna, kus me viibisime. Teie nõude esitamise kiirus on oluline. Kui olete järjekorras ainuke, pole sellel tõenäoliselt suurt tähtsust, kuid kui MSA-s on veel 300 kinnisvara, mis samuti kahjustada said, on neil kindlustusandjatel palju rohkem tööd, kui nad suudavad toime tulla.
Ja meie vara jaoks nägime orkaani tulemas. Tegelikult helistasin ma Robertile eelmisel päeval. Ma ütlesin: "Alusta-"

Robert:
Eelnev öö.

Andrew:
Jah, eelmisel õhtul.

Robert:
Andrew ütles: "Esitage nõue." Ma ütlesin: "Andrew, torm pole veel kohal." Ta ütles: "Esitage nõue." Ma ütlesin: "Olgu." Nii et ma esitasin nõude enne, kui see isegi mõjutas, ja arvan, et Andrew sai järgmisel päeval kõne ja see on nagu külm, mis jõulude ajal kagusse tuli. Sel nädalavahetusel nõude esitanud inimesed olid kolm kuud ees esmaspäeval selle esitajatest. Väga kahju, et varastasin su äikese seal Andrew.

Andrew:
Ei, aga sul on õigus. Ja kuna olime nõude järjekorras esimesed, saime kahe nädala jooksul 250,000 XNUMX dollari suuruse tšeki. Kindlustusandja ütles lihtsalt: "Jah, teil on suur kindlustus. Siin on tšekk. Mine alusta.” Ja nii alustasimegi järgmisel päeval remonti. Ja nii me olime järjekorras esimesed, kus oli kinnistuid, mille kohta ma linnas teadsin, et need ei hakanud üheksa kuud isegi käima. Nii et mõelge sellele, et teie varad seisavad seal, hallitavad, lagunevad, sõna otseses mõttes mädanevad üheksa kuud, enne kui saate üldse alustada.
Nii et kui olete kunagi piirkonnas, kus on looduskatastroof või kahju, mis mõjutab paljusid inimesi, siis veenduge, et te ei raatsi end segada. Hankige need väited. Teil ei pea olema kogu teavet. Lihtsalt võta oma koht järjekorda, eks? Nii et see on nagu must reede Best Buy'is. Kui soovite seda telerit saada, peate kohale jõudma varakult. Te ei pruugi üksikasju teada, kuid parem on järjekorda astuda, vastasel juhul ei juhtu seda.

Robert:
Suurepärane punkt, Andrew. See tähendab, et kui sa saad halbu uudiseid, see ei parane. Suurimad probleemid, mida näen nõuete puhul, mis algavad vale jalaga, on see, kui kindlustusandja proovib sellega ise hakkama saada või ootab, et mulle kaks või kolm nädalat hiljem teataks: „Ütle mulle, kui see juhtub. Las ma olen see, kes otsustab, kas peame selle kohe vedajale saatma või mitte. Kuna sellega viivitamine, nagu Andrew ütles, tekkis sul hallitus, nüüd vaidled EMS-i üle, see muutub mõnikord lihtsalt katastroofiks.

Andrew:
Ja te saate selle alati lihtsalt tühistada, eks? Kui saate teada, kus-

Robert:
Jah. Vedajalt saad nõude alati tagasi võtta, võtad selle ametlikult tagasi. Nad võtavad selle ametlikult välja.

Andrew:
Nii et põhimõtteliselt tuleb ära võtta see, kui arvate, et teil on nõude esitamine, siis lihtsalt esitamisest pole kahju. Saate selle alati hiljem tagasi tõmmata. Ja kui te seda tõesti vajate, olete mängust ees.

Robert:
Head punktid, Andrew.

David:
Ja see on käes. Kindlustussektor on muutumas, kuid on asju, mida investorid saavad teha, et end vahepeal hästi positsioneerida, ja teadmised on jõud.
Nii et tänan selle eest, Robert. Kui inimesed tahavad teiega ühendust võtta, siis kuidas nad seda kõige paremini teha saavad?

Robert:
Jah. Meili . Ja see järelliide on ka meie veebisait ioausa.com. Sealt leiate kõik partnerid. Ja ma olen alati õnnelik, jällegi seal, kus ma ei saa olla kõigile kasulik. Iga kord, kui soovite minuga tehingut sõlmida, et mu mõtteid saada, on mul alati viis või kümme minutit aega, et midagi läbi teha.

David:
Palun. Täna mainitud ressursside kohta saate vaadata saate märkmeid. Kui teile see osa meeldib, vaadake BiggerPockets Rookie 307. osa, kus räägitakse, kuidas kaitsta oma laenutust tulekahjude, üleujutuste, kohtuasjade ja vastutuse eest, mis on eetris 26. juulil.
Samuti suurepäraseid postitusi kindlustuse kohta koos muude selliste lugude ja olukordadega, mida leiate BiggerPocketsi ajaveebist ja foorumist. Nii et kaaluge selle kontrollimist.
Ja Andrew, kui inimesed tahavad sinuga rohkem teada saada, mida nad minu arvates peaksid tegema, siis oled sa põnev inimene. Ja ainuke inimene, kellega koos mitmepereelamut ostan, kuhu ta läheks?

Andrew:
Tänapäeval võib mind sageli kohata otse katkestuste taga, kusagil San Diego maakonna joonel, kuid kui olete rohkem digitüüp, on minu valitud sotsiaalmeediaplatvorm LinkedIn. Ja kui te kommenteerite minu postitusi, siis tegelikult olen vastaja. Nii et see on hea koht, kus vestelda mitmepereelamute või turgude või kõige muu kohta, mis toimub.
Ja kui soovite helistada või otse ühendust võtta, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, on veebisaidil vahekaart Ühendage meiega, klõpsake sellel ja järgige lihtsaid juhiseid ning me võtame teiega ühendust.

David:
Mis mulle sinu juures meeldib, Andrew, on see, et sa oled meeletult etteaimatav. LinkedIn on teie eelistatud sotsiaalmeedia.

Andrew:
Jep.

David:
Sa näed välja nagu kõndiv LinkedIni avatar. Vinge.
Nii et kui kasutate LinkedInit, minge vaadake Andrew'd seal ja kui ei, siis võite saata mulle Instagramis DM ja ma saan teid Andrew'ga ühendada, sest me oleme parimad pungad ja ma räägin temaga kogu aeg.
Leiate mind @davidgreene24 Instagramist, Facebookist, Twitterist ja peaaegu kõikjalt või külastage veebisaiti davidgreene24.com, et näha, millega ma hakkama sain.
Robert, tänan, et täna siin olite. Ja kõik teised, pidage meeles, et saate selle nädala lõpus kuulata rohkem suurepäraseid episoode, sealhulgas hilise alustamise juhendit kõigile, kes tunnevad, et on kinnisvaramänguga liiga hiljaks jäänud. Ryan Tseko jõudu andev lugu ja tema arusaamad kauginvesteeringutest ja suuremast BiggerPocketsi sisust.
Tänan teid mõlemaid veel kord, et olete siin. See on David Greene Andrew LinkedInile, Cushman lahkub.