Kuidas nimetaja mõju kinnisvarainvestoritele mõjutab?

Selles artiklis

Kas soovite oma rikkust hävitada? Ma võin sulle õpetada, kuidas. Kas soovite luua endale rohkem rikkust? Ma võin sind ka seda tegema õpetada. 

Kas teate nimetaja efekti? 

Rahanduses ja investeerimises on "nimetaja efekt” tekib siis, kui ühe portfelli osa väärtus langeb drastiliselt ja tõmbab portfelli üldväärtust alla. Selle tulemusena moodustavad kõik portfelli segmendid, mille väärtus ei langenud, nüüd suure protsendi kogu pirukast.

Kuigi see on tõsi ja mõneti ilmselge, on kinnisvara puhul mängus veel üks nimetaja. Investorite unistuste ja rikkuse salakaval hävitaja. 

Kui omandate ja kasutate suurepärast vara ja see nimetaja läheb sinu suunas, siis tähistad topeltvõiduga. Kuid isegi kui ostate ja kasutate oma vara hästi, võib see nimetajaefekt teid hävitada ja teie aktsiaid likvideerida.

Mis on see nimetaja efekt? Ma räägin ülemmäära dekompressioonist. 

Mis selles kinnisvaratsüklis toimub? 

Ärikinnisvara ülemmäär täidab sarnast funktsiooni kui P / E suhe börsil investeerides, kuid vastupidi. See on tegelikult tulu ja hinna suhe. Täpsemalt: 

Piirmäär = puhas tegevustulu ÷ varade hind

. ülempiiri määr liigub pöördvõrdeliselt vara väärtusega ostu/müügi hetkel. Ülemmäär peegeldab investorite arvamust sellise vara eeldatava ilma võimenduseta tulumäära kohta sellises asukohas, sellises olukorras ja sellisel ajal. 

Madalam piirmäär võrdub kõrgema hinnaga varaga. Viimase kümnendi jooksul kogetud enneolematu ülemmäärade kokkusurumine peegeldab peaaegu ohjeldamatut optimismi, mida investorid on kommerts- ja elamukinnisvara omandamisel olnud. 

Kuid puud ei kasva taevani. Nagu majandusteadlane Herb Stein kavalalt märkis: "Kui miski ei saa kesta igavesti, siis see peatub." 

Ma ei ütle, et see on kinnisvara varade hindade tõstmise lõpp. Ma ütlen, et see on tavaline kinnisvaraturu tsüklite mõõna ja voolu hetk. Ja neile, kes 2008. aastal ei olnud, tahan selgelt öelda, et paanikaks või investeerimise lõpetamiseks pole põhjust. 

Vastupidi, mõned parimad võimalused on saadaval osana teiste viimaste aastate halbadest omandamistest. 

Ma ei oska paremini kui Scott Trenchi tsiteerida artikkel sellel teemal.

Kas olete veendunud nimetaja efekti laastavas jõus? (Kui teile see termin ei meeldi, võite jääda piirmäära dekompressiooni juurde). 

Kasvav ülemmäär võib oluliselt langetada kommertskinnisvara vara väärtust. Ja nagu oleme mujal arutanud, võib finantsvõimendus selle veelgi valusamaks muuta. Mõelge sellele, kui varade väärtus langeb 25%, see kaotaks umbes 100% omakapitalist 75% finantsvõimendusega tehingus. 

See pole muinasjutu õudusunenägu. On palju lugusid LP investoritest, kes on juba valmis kaotama kogu oma investeeringu mõnesse sündikaattehingusse. Mõned neist on ligikaudu kaks või kolm aastat vanad tehingud aeguva sildvõlaga. Teised tehti eelmisel aastal ujuva intressimääraga võlaga. Kahjuks ei tea paljud neist LP-investoritest veel, et nad on ohus.  

Juhtum pikkade hoidmisaegade jaoks 

Lühikeses hoidmisajas pole midagi halba. Hulgimüügimajad, päevakauplemine ja paljud kommertskinnisvaratehingud pakuvad kõrget hinda IRR kasumit oma investoritele. Paljud lühiajalised strateegiad on buumiajal populaarsed.

Kuid minu lemmikinvestor Warren Buffett arvab teisiti. Ta ütleb: "Kui te ei ole nõus kümme aastat aktsiat omama, siis ärge isegi mõelge selle kümneks minutiks omamisele." Omaha Oracle ütles ka: "Või lemmik hoidmise periood on igavene."  

Kuidas suhtuvad pikaajalised investorid sellesse hirmutavasse ülemmäära dekompressiooni? Ütleksin, et enamasti on neil vähe või üldse mitte mingit mõju, välja arvatud see, et neile antakse võimalus järgmise aasta või kahe jooksul õiglase hinnaga või alahinnatud tehingute tegemiseks. 

Mõelge sellele. Kujutage ette, et teil on rahavooga kommertskinnisvara. Ostsite selle kaks aastat tagasi 3 miljoni dollari eest ja esimese 18 kuu piirmäära tihendamine suurendas selle hinnangulist väärtust 4 miljoni dollarini. Sa kogusid endiselt oma rahavoogusid ja nautisid oma elu. 

Seejärel toimub ülemmäära dekompressioon viimase kuue kuu jooksul ja järgmisel aastal langeb selle hinnatud väärtus tagasi 2.8 miljonile dollarile. Kas peaksite paanikasse sattuma? Ma ei teaks, miks. Peaksite ikkagi rahavoogusid koguma ja oma elu nautima.

Pikaajalisi omanikke ei kurna lühiajaliste väärtuste muutused. Tavaliselt on neil fikseeritud intressimääraga võlg, mis ei aegu väga pikka aega. Ja need, kes soetasid oma vara kümme aastat tagasi ja seisavad silmitsi oma võla tähtaegadega, on tavaliselt näinud märkimisväärset väärtuse kasvu ja põhiosa tagasimaksmist, mis annab neile vastuvõetava positsiooni vajaduse korral kohe refinantseerida. 

Taaskord Buffettile viidates. Teda ei saa vähem huvitada Berkshire Hathaway aktsiate lühiajalised tõusud või langused. Teda ei juhi turu arvamus nende varade kohta, sest see ei mõjuta nende lõplikku väärtust. Talle tegelikult meeldib, kui hinnad langevad, et saaks veelgi rohkem soetada. 

Aktsiaturu arvamus väärtusest on sarnane kommertskinnisvara ülemmääraga. Ärikinnisvarainvestoritena oleks meil hea jäljendada investorit (Buffett), kes võib kaotada 99.4% oma aktsia väärtusest ja ületada samal perioodil siiski S&P 500. 

Final Thoughts

Minu investeerimisühing on pikaajaline omanik. Ma mõistan, et see ei ole sageli kõige populaarsem pakkumine ja seetõttu lähevad paljud investorid meie fondist üle. Soovin kõigile lühema tähtajaga omanikele edu, kuid ma arvan, et praegune ja eelseisev intressimäära šokk paneb paljud oma strateegiaid ümber mõtlema. Kas see juhtub või mitte, jätkame oma pikaajalise strateegia järgimist. 

Blackstone'i asutaja Larry Fink lõi pikaajalise perspektiivi. Võib-olla peaksime pikaajalist mõtlemist nimetama "CRE lugeja efektiks". 

Kui see nii oleks, keskenduks see meie võrrandis pika aja jooksul neto tegevustulu suurendamisele, nii et lugeja muutused oleksid vähem mõjukad. See strateegia koos mõõduka kuni madala LTV-ga, pikaajalise fikseeritud intressimääraga võla hankimisega peaks osutuma võitjaks igal turul, härjal või karul. 

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.