. "Doom Loop" võib põhjustada pankadele, ettevõtetele ja ärikinnisvara krahhi. Kinnisvarahinnangutega alla, vara omanikud hakkavad vaikimisi tegemaja krediit karmistab, põhjustades sama tsükli kordumise ikka ja jälle, tõmmates pangad ja bilansid allapoole, kuni me põhja jõudma. Kuid kas see "Doom Loopi" stsenaarium toidab lihtsalt hirmu a eluasemeturu krahh, või oleme kuude kaugusel sellest, et sellest saaks meie uus reaalsus?
Me küsisime Richard BarkhamCBRE ülemaailmne peaökonomist, tema seisukoht mis võib põhjustada "Doom Loopi" ja milleks me peaksime valmis olema. Richardi meeskond haldab planeedi kõige põhjalikumaid kommertskinnisvaraandmeid. Kui massid hirmunult minema jooksevad, näeb Richardi meeskond võimalust ja kui kuulate tänast osa, saate täpselt teada kus hinnad on liiga madalad, et edasi kanda.
Richard annab oma majandusprognoosi järgmiseks aastaks, mil USA võiks siseneda a langus, kui kõrge töötus võiks saada ja kust ärikinnisvara hinnad suunduvad. Kui mõned kommertskinnisvarasektorid seisavad silmitsi dramaatilise hinnalangusega, siis teised näevad üllatavalt tugevad välja. Kuid nõrgema majanduse ja hirmuga, et "Doom Loop" võtab võimust, Kas igapäevased investorid on selle potentsiaalse majanduskatastroofi eest kaitstud?
Apple Podcastide kuulamiseks klõpsake siin.
Kuula podcasti siit
Loe ärakirja siit
Dave:
Hei, kõik. Tere tulemast turule.
James Dainard, mis toimub? Hea, et sa siin oled.
James:
Mul on hea meel siin olla. Maandus äsja Napolis, Floridas, punasele silmale. Nii et ma olen praegu suvalises hotellitoas.
Dave:
Miks sa oled Floridas Napolis?
James:
See on mõeldud müügiks. Meil on hunnik poisse ühes meie partneri majas kohtumas, nii et see on päris lahe. Kuid ma sõna otseses mõttes maandusin, istusin Uberisse ja sõitsin juhuslikku hotelli, et podcasti kuulata.
Dave:
Oh mu jumal. Nii et see pole isegi koht, kus te ööbite.
James:
Ei, see on poole peal.
Dave:
Üürisite just podcasti salvestamiseks ruumi.
James:
Pean hankima selle hea wifi.
Dave:
Vau. Oh mu jumal. Vau. Sa ööbid ilusamates hotellides kui mina. Minu wifi on seal alati kohutav. Kuid see on pühendumus, me hindame seda väga. Noh, täna on meil suurepärane etendus. Lubage mul küsida, kas olete hiljuti kuulnud terminit "doom loop"?
James:
See on korduses. See on vähemalt kuu tähtaeg. Ma tean nii palju.
Dave:
Noh, kui te pole seda kuulnud, siis meie publikule on doom loop see stsenaarium, millest paljud ajakirjanikud ja analüütikud räägivad sellest, kust saavad alguse kommertskinnisvara maksejõuetused, pangad lõpetavad laenuandmise, laenuandmine karmistab, mis avaldab hindadele suuremat survet. , rohkem inimesi vaikib ja see muutub negatiivseks allakäiguspiraaliks. Ja seda on juhtunud ka minevikus. See ei ole väljamõeldis ega teooria. See on juhtunud ja paljud analüütikud arvavad, et see võib juhtuda USA-s ärikinnisvaraga.
Nii et täna tõime kohale uskumatu külalise. See on Richard Barkham, kes on CBRA ülemaailmne peaökonomist ja globaalsete uuringute juht. Kui te pole tuttav, on see üks suurimaid kommertskinnisvarafirmasid kogu riigis. Tal on tohutu analüütikute ja majandusteadlaste meeskond ning meil on temaga uskumatu vestlus hukatuse ahelast, rahvusvahelisel kinnisvaraturul toimuvast ja sellest, kuidas see võib USA-d mõjutada. Seetõttu ma arvan, et me kuuleme. mõned tõeliselt põnevad asjad selles vestluses.
James, kas teil on Richardile küsimusi, mida soovite eriti küsida?
James:
Jah, kus pakkumised tulevad? Me pole veel suuri pakkumisi näinud.
Dave:
Andke mulle need pakkumised.
James:
Kuhu nad lähevad? Lähme otsime neid.
Dave:
Jah. Kõik need majandusteadlased räägivad palju teooriast. Nad on suurepärased külalised ja ülimalt abivalmid, kuid ma ei usu, et nad näitaksid teile kinnisvara, mis oleks teie jaoks suur pakkumine.
James:
Nad annavad teile väikese kullatüki vihjeid, mida peaksite otsima hakkama.
Dave:
Jah, nad teavitavad teie strateegiat.
James:
Jah, tehke märkmeid ja uurige kõiki sektoreid, millest ta räägib.
Dave:
Enne kui jõuame oma vestlusesse Richardiga, tahtsin lihtsalt öelda, et kuulete kahte erinevat terminit, mida te ei pruugi teada. Üks on piirmäärad. Me räägime sellest saates päris palju. Kuid ülemmäärad on üks viis, kuidas kommertskinnisvara sageli hinnata. Ja see on põhimõtteliselt lihtsalt turu sentimenti mõõtmine ja see, kui palju investorid on nõus teatud tuluvoo või teatud varaklassi eest maksma. Mida kõrgem on piirmäär, seda odavam on hoone. Nii et ostjatele meeldivad tavaliselt kõrged ülemmäärad. Mida madalam on piirmäär, seda kallim on hoone. Nii et müüjatele see tavaliselt meeldib. Nii et pidage seda intervjuu läbimisel meeles.
Teine asi, millest me räägime, on IRR. Kui te pole sellest kunagi kuulnud, tähistab see sisemist tulumäära ja see on põhimõtteliselt lihtsalt mõõdik, mida kinnisvarainvestorid kasutavad, kuid seda kasutatakse eriti sageli kommertskinnisvara puhul ja see on kommertsinvestorite eelistatud mõõdik. sest see on väga keerukas. Olen sellest oma raamatus kirjutanud, aga ma ei oska sulle isegi peast valemit öelda.
Põhimõtteliselt see, mida IRR teeb, kõige lihtsamas mõttes, võimaldab teil arvesse võtta kõiki erinevaid kinnisvarast saadavaid tuluvooge. Nii et paljud inimesed vaatavad rahavoogusid ja raha-tasuvust või oma aktsiate kasvu ja omakapitali kordajat. See, mida IRR teeb, on see, et see vaatleb teie erinevat rahavoogu, teie kogutavat erinevat omakapitali, selle sissetuleku ajastust ja annab teile ühe kindla arvu teie üldise tootluse mõistmiseks. Ja see on suurepärane asi, mida õppida, kui olete kinnisvarainvestor. Räägime sellest ajakirjas Real Estate by Numbers. Lihtsalt teadke, et Richard ja James ja mina räägime IRR-ist ja seda see tähendab.
Olgu, James, ilma pikema jututa, võtame CBRE ülemaailmse peaökonomist Richard Barkhami.
Dave:
Richard Barkham, tere tulemast turule. Täname, et meiega liitusite.
Richard:
Väga hea meel siin olla.
Dave:
Alustame sellest, et räägiksite publikule natuke endast ja oma positsioonist CBRE-s.
Richard:
Seega olen CBRE ülemaailmne peaökonomist ja CBRE on maailma suurim kinnisvarateenuste ettevõte. Olen seda rolli täitnud kaheksa aastat. Enne seda olin väga tuntud inglise firmas Grosvenor ja enne seda oma pattude eest ülikooli professor.
Dave:
Suurepärane. Ja kas saaksite meile natuke rääkida sellest, millega teie ja ma eeldan, et ka teie meeskond CBRE-s majandusprognooside ja -analüüside osas töötate?
Richard:
Jah. Nii et minu meeskonnas on 600 inimest üle maailma ning me tegeleme peamiselt kinnisvaraturgude andmete kogumise ja haldamisega. Nüüd on meie tegevus vaid globaalsete kinnisvaraturgudega ühenduses hoidmine ja meile meeldib olla turul esikohal, kommenteerides kinnisvara hiljutisi suundumusi, ning meile meeldib omada parimaid ideid kinnisvara juhtivate jõudude kohta.
Dave:
Oh hea. Noh, me tahame kuulda teie suurtest ideedest. Alustame siiski üldise väljavaatega. Kõigil on tänapäeval erinev arvamus selle kohta, kuhu USA majandus liigub. Mis on sinu?
Richard:
USA majandus on olnud üllatavalt vastupidav, kuid me ootame siiski majanduslanguse saabumist. Oleme koostanud selle 4. aasta neljandaks ja 2023. aasta esimeseks kvartaliks. Arvestades majanduse vastupidavust, ei saa me selles aga päris kindlad olla. Nägin, et me lükkame selle pisut välja, kuid viimase 1 aasta järsem intressimäärade tõus mõjutab lõpuks majandust. See mõjutab juba teatud sektoreid, kinnisvara on üks neist. Ka globaalsed tingimused halvenevad, mis näitab meid rohkem majanduslanguse suunas.
Dave:
Ja millised on need globaalsed tingimused, millele viitate ja millel on teie arvates USA majandusele suurim mõju?
Richard:
Noh, ma arvan, et ennekõike ootasime, et Hiina hakkab Ziglarist välja langema, see vaoshoitav sulgemine, hoogustama tõesti kiiret kasvu. Ja nii läks veerandiks. Kuid teises kvartalis on Hiina majandus üsna palju aeglustunud ja osaliselt seetõttu, et inimesed kulutasid esimeses kvartalis kogu oma raha ja on teises kvartalis end veidi tagasi hoidnud. Kuid ma arvan, et Hiinas on eluasemeturu nõrkusega seotud põhiprobleeme, eriti teise ja kolmanda astme linnades. Ja ka Hiina majandus jookseb oma tavapärasesse kasvukanalisse eksporti, kuid lääne turud on väga loid.
Nii et ma arvan, et Hiina majandusel on probleeme. Miks see nüüd USA-d mõjutab? Selle põhjuseks on asjaolu, et Hiina on viimase 20 aasta jooksul kulisside taga olnud ülemaailmse nõudluse üha olulisem tõukejõud. Ja kuigi Ameerika Ühendriigid on üsna isoleeritud ja vastupidav majandus, ei saa see globaalse nõudluse nõrgenemisest täielikult pääseda. Ja see on Hiina suurim asi. Kuid ma märkasin ka, et Euroopa on samuti nõrgenenud. Saksamaal, Prantsusmaal ja Itaalias oli SKP II kvartalis negatiivne. Seega hakkavad ka suuremad arenenud majandused tundma näputäis.
James:
Tore, et tõite selle esile, sest ma olen tegelikult üsna palju lugenud Hiina majanduse kohta ja sellest, kui palju see on jahtunud ja võib-olla stagflatsiooni poole liikunud. See on tohutu tehing, sest tegemist on tohutu majandusega, mis on esile kerkinud. Mida see meie võimalikule majanduslangusele kohalikul tasandil teeb? Minu mure on see, et see võib tegelikult saata maailma mõnevõrra keerlema, mis võib hoida intressimäärasid veidi kõrgemal. Kas arvate, et see mõjutab järgmise 12 kuu intressimäärasid ka mis tahes globaalse aeglustumise mõjul?
Richard:
Ei, ma arvan, et Hiina puhul on see vastupidi. Ma arvan, et Hiina saadab deflatsioonitõuke, aeglustab Hiinat, sest Hiina on maailmamajanduses väga suur ressursside ja kaupade kasutaja. Kui Hiina majandus aeglustub, avaldab see toormetele allasurvet ja see aitab vähendada inflatsiooni arenenud maailmas. Ja ma arvan ka, et Hiina juhib palju arenevaid turge. Hiina ja arenevad turud võivad kokku moodustada 35% maailma majandusest. USA ettevõtted ekspordivad neile turgudele. Nii et ma arvan, et Ameerika Ühendriikide majandusele ja teistele arenenud turgudele saadetakse aeglustunud impulss. Aga ma ei arva, et see on inflatsioon, ma arvan, et see on deflatsioon.
Dave:
Nii et üks küsimus, mida ma mõnelt meie külalistelt pidevalt küsin, on see, et nende jaoks, kes usuvad, et majanduslangus on tulevikus, mis muutub praeguse, mida te kirjeldasite kui vastupidavana, vahel, kui olukord, mis tegelikult langeb majanduslangusse? Mis sa arvad, millised juhid on need, kes kaalukausi kallutavad?
Richard:
Ma arvan, et ühel hetkel soovivad ettevõtted oma töötajate arvu vähendada. Kui nõudlus aeglustub, tahavad ettevõtted tööjõu vabaks lasta ja ma arvan, et hakkame nägema, et tööpuudus hakkab tõusma. Meil on uskumatult madal tööpuudus. See on olnud 3.5. Viimane number oli 3.8, kuid ma arvan, et majanduslanguse ajal võib see kergesti tõusta kuni 4, 4.5. Ja tõepoolest, see oli palju suurem kui suures finantskriisis. Nii et vähem töökohti, raskem tööd saada, töökohtade vaheline pikenemine ja see mõjub tarbijate suhtumises. Ja ma arvan, et see paneb leibkonnad olema kulutuste osas palju ettevaatlikumad. Ja me hakkame nägema selle mõningaid elemente, sest praegu jätkab USA majandus töökohtade lisamist, uusi töökohti, mis kompenseerivad juba töötavate inimeste kulutuste aeglustumist.
James:
Nii et Richard, millal sa arvad... Töökohtade aruanne hakkab muutuma. Ma arvan, et see viimane kuu näitas, et see hakkab jahtuma. See hakkab kindlasti jahtuma ja niipalju kui ma aru saan, on paljud tõstetud intressimäärad kõrged, on see (a) inflatsiooni vastu võitlemiseks, aga ka tööturu jahutamiseks. Kas arvate, kuni me ei näe rohkem tööpuudust, kas usute, et Fed jätkab intressimäärade tõstmist, et võidelda tööturuga? Või on see midagi, mille abil nad suudavad muuta selle pehmeks maandumiseks, kus me ei pea nägema tonni tööpuudust, et määrad kontrolli alla saada? Sest praegu on raha kulu liiga kõrge. Ma tean, et maksan seda kõigis oma igapäevatoimingutes kinnisvaraga. Ma arvan, et me kõik ootame, et nad tagasi langeksid, ja me näeme, et inflatsioon hakkab langema. Tööturg hakkab aeglustuma, kuid kas me tõesti peame nägema tööturul pausi, et see muutuma hakkaks?
Richard:
Ma arvan, et Fed tahaks majandust aeglustada, ilma et see mõjutaks tegelikult tööturgu. Nii et ma ei usu, et Fed ründab tööturgu, kuid hetkel näitavad tänased andmed, et tööjõukulude indeks vaadati üles. Seega on tööjõukulu ikkagi ideaalsest kõrgem. Ja üks lihtne viis selle väljendamiseks on tunnipalga kasvutempo USA majanduses praegu 4.4%. Fed soovib seda näha umbes 3.5% juures, sest ja see on tehnilise ökonoomika vastus, annab 3.5% palgakasv pluss 1.5% tootlikkuse kasv teile 2% tööjõu erikulude kasvu ja see on määr, mis on kooskõlas 2% inflatsiooni. Seega on 4.4% kõrgem määr, mis on kooskõlas 2% inflatsiooniga, ja tõepoolest, tegelikult on tootlikkus lame, nii et see impulss tööturult.
Nüüd on selleks kaks võimalust. Esiteks saame rohkem töötajaid tööjõu hulka tagasi tuua. Seega võib tööjõus osalemine tõusta ja see on juhtunud. Kuid teine viis, kuidas see juhtuda saab, on nõudluse tööturult eemaldamine. Ja nõudlus töökohtade, loodavate töökohtade järele väheneb, aga ma arvan, et USA majanduses on endiselt umbes 8 miljonit vaba töökohta. Nii et vaatamata sellele, et see aeglustub, on see endiselt tugev tööturg ja ma arvan, et Fed ei taha tööpuudust tekitada, kuid see hoiab intressimäärad kõrgel seni, kuni see palgakasv oluliselt leeveneb ja see võib seejärel vallandada tõusu. töötuses.
James:
Jah, ma loodan, et see jahtub. Üritame praegu veel palgata ja inimesi on võimatu saada, nagu Vaikse ookeani loodeosas, see on lihtsalt kohutav. Iga kord, kui paneme töökuulutuse üles, kulub meil selle täitmiseks kolm kuni neli kuud, mitte 30 päeva, nagu varem.
Richard:
Noh, ma arvan, et sa pole ainuke äriline tunne. Ja ma arvan, et töötlev tööstus aeglustub. Aga kui vaadata töötleva tööstuse uuringuid, siis suurim probleem ei ole tootmise rahastamise kulud, vaid juurdepääs kvalifitseeritud tööjõule. See on päris asi. Üks selle tõukejõude on loomulikult demograafiline. Teil on tööturult lahkumas palju buummehi. Lisaks kogu tsüklilisele stiimulile ja kogu makromajanduslikule tsüklile on teil sellega katteks demograafia ja tööturult lahkuvad buumid. Ja mõned prognoosid ütlevad tegelikult, et USA tööturg kahaneb järgmise viie aasta jooksul. Nii et seda tuleb minu arvates täiendada kvalifitseeritud inimeste seadusliku rändega. Ja see on elavnemas, kuid nagu te soovitate, on tööturu tingimused jahenenud, kuid need on endiselt pingelised.
Tulles tagasi algse küsimuse juurde, teeb see Föderaalreservi muret. Absoluutselt on.
Dave:
Hea küll, Richard. Oleme teid makroökonoomikast palju rääkinud, kuid arvestades teie kogemusi CBRE-s, sooviksime kuulda teie seisukohta kommertskinnisvaraturu kohta. Näib, et loeme iga päev pealkirja mõne hukatuse ja sünge stsenaariumi kohta ning tahaksime kuulda, kas tunnete samamoodi? Või mida arvate kommertsturust?
Richard:
Okei. Noh, lubage mul panna see inimeste jaoks konteksti, lihtsalt enne alustamist. Ärikinnisvara väärtus Ameerika Ühendriikides on umbes 10 triljonit. See on natuke rohkem kui see. Ühepereelamute ehk elamukinnisvara väärtus on 45 triljonit. Seega on elamukinnisvaraturg palju-palju suurem ja see on tegelikult hea tervise juures. Hinnad tõusevad ja isegi ehitus kasvab ning see on tõesti veider, arvestades, et meil on hüpoteeklaenude intressimäärad 7.5%. Ma arvan, et selle põhjuseks on suur finantskriis. Meil pole lihtsalt õnnestunud ehitada piisavalt maju Ameerika Ühendriikidesse. Puudujääk on kolm kuni 4 miljonit kodu, seega on nõudluse ja pakkumise tasakaal elamuturul suhteliselt terve.
Nüüd saame tulla selle juurde, kuidas see korteriturgu mõjutab. Inimesed räägivad hukust ja süngusest. Võtame kommertskinnisvara kontekstis. Ja tõeline majanduslanguse sektor kommertskinnisvara valdkonnas on kontorisektor. Ja sellest 10 triljonist võivad kontorid moodustada 25%. Nii et jällegi on see suur sektor, see on hästi nähtav, see on meie näos. Büroosektoris on vakantsus 19%, võrreldes paari aasta taguse 12%-ga, mis on vabade ametikohtade määr, mida me pole näinud alates säästu- ja laenukriisist 1980. aastate alguses. Ettevõtted vähendavad kaugtöö tõttu tõesti kasutatavat ruumi.
Lisaks on meil eelmisest ehituslainest turule toodud uus kinnisvara. Nii et põhitõed ametis, praegu väga nõrgad. See on nüanss, ma räägin kinnisvara asjadest.
James:
Palun.
Richard:
Pole tõsi, et kontoriturg on täiesti surnud. Vaatasin tehingute arvu, mida CBRE teeb 2023. aastal ja see on vaid 5% väiksem kui 2019. aastal tehtud tehingute arv. Kui aga ettevõtted võtavad ruumi, on see 30% vähem kui 2019. aastal. , seega on turg aktiivne, lihtsalt ettevõtted võtavad vähem ruumi ja eelistavad ka uuemat ehitust. Tõeline lend kvaliteedi ja kogemuste poole, ma arvan. Turg ei ole surnud, kuid vaba aktsia on kasvanud 12%-lt 18%-le.
Vaadates ülejäänud kinnisvara, mille all pean silmas kortereid, mille all pean silmas jaekaubandussektorit, mille all pean silmas tööstust, ja üha enam alternatiive, nagu andmekeskused, meditsiinikabinet, bioteadused, ütleksin, et põhialused on tegelikult olemas. mõistlikult vastupidav. See on tõesti üllatav, kui sellele üle vaatate. Vabade ametikohtade määr on tõusmas, nõudlus pole päris see, mis ta oli, kuid ma ütleksin, et kõigis neis sektorites on põhinäitajad üsna korras. Sellega ma tahan öelda, et inimesed on turul aktiivsed, võtavad ruumi ning vabade ametikohtade ja vabade pindade osas pole suurt tõusu.
James:
Richard, kas sa oled näinud palju hinna kokkusurumist? Oleme näinud seda mõnes eluruumis, kuid nüüd oleme näinud, et kodu keskmine hind on tõusnud. Kas olete näinud intressimäärade tõustes ja nõudluses suurt survet? Nagu te just ütlesite, võtavad üürnikud vähem ruumi. Kas olete näinud kõigis neis segmentides, nagu tööstus-, kontori-, jaemüük ja hinnakujundus, suurt tihendamist? Milliseid kohandusi olete näinud? Kuna olen näinud, kuidas nendes sektorites hinnakujundus hakkab langema, mitte nii palju tehinguid ei toimu, aga milliseid hindade korrigeerimisi oleme aasta-aastalt näinud, kuna nõudlus on väiksem?
Richard:
Jah. See on keeruline lugu, nii et see on natuke pikk vastus, kuid alustame korteritega. Kui olete korterite kasutaja, on teie makstav hind ilmselgelt üür. Ajavahemikul 2020–2022, mil inimesed Covidist tõesti välja kukkusid, tõusid korterite üürihinnad kõigis osariikides keskmiselt 24%. See on kohutav. Ütleksin, et korterite üürikasv on langenud umbes 2% peale. Nii et hinnad hiilivad endiselt üles, kuid see on alla inflatsiooni. Ja ma arvan, et on teatud turge, kus ehitatakse üsna palju uusi kortereid, kus olete tegelikult näinud mõningast hinnalangust. Kuid keskmiselt arvan, et kogu Ameerika korterite hinnad hiilivad ikka aeglaselt üles.
Jaemüügi puhul on see teine kummaline lugu. Me pole umbes 15 aastat ühtegi kaubanduspinda ehitanud. Ja jaemüügisektor on Covidist läbi käinud. See on puhastanud oma bilansid, leiutanud end uuesti omnikanali operaatoriks, väga nigelaks omnikanaliks ja ma arvan, et osa sellest on tarbijate üleküllus saatnud inimesed jaemüügikeskustesse. Nii et tegelikult jaemüügisektoris ütlevad meie maaklerid meile, et A-klassi ruumi pole piisavalt. Ettevõtteid hoitakse tagasi laienemast, sest neil pole piisavalt head ruumi. Me pole piisavalt ehitanud. Nii et üür hiilib jaemüügis ikka veel üles. See ei tähenda, et B- ja C-klassi kaubanduskeskustega probleeme poleks. Ma arvan, et kõik näeksid seda oma igapäevaelus, kuid isegi mõned neist leiutavad end uuesti kogukonna keskusteks ja antiiksete kaubanduskeskuste sihtkohtadeks. Ja nad leiavad muid kasutusviise, isegi paindlikud kontorid lähevad mõnesse B- ja C-keskusesse.
Nii et see on korter, see on jaemüük. Tööstus, millel on digitaalmajanduse ja e-kaubanduse taganttuul, on selle taga ikka korralikult ja me näeme, et liisimine tööstuses väheneb sel aastal 30% eelmise aasta miljardilt ruutjalalt ehk 750 miljonile ruutjalgale. , kuid see on siiski rekordiliselt tugevuselt kolmas aasta. Seega on üürihinnad tõusmas ja tööstuses rohkem kui veidi, võib-olla kuskil 9–12%. Nii et see on väga kuum turg. Ja muidugi muud asjad, näiteks andmekeskused. Siin Dallases, kus ma asun, on inimesi, kes rendivad ruumi kuueks aastaks. Nõudlus pilvandmetöötluse ja tehisintellekti ümber olevate andmekeskuste järele on tõesti tohutu, see on uskumatult kuum sektor.
Nii et ma peatun seal. On ka teisi sektoreid, millest võiksin rääkida, aga minu arvates on kinnisvara põhialused peale kontorite üllatavalt tugevad, mis ei tähenda, et investorid oleksid aktiivsed. Kui teha vahet inimestel, kes kasutavad kinnisvara selleks, milleks see on ehitatud ja nad maksavad üüri, ning inimestel, kes omavad kinnisvara, milleks on pensionifondid, elukindlustusseltsid, ülikoolide usaldusfondid ja muu erakapital, on siin väga vaikne. investeerimisrindel praegu. Ja hinnad langevad. Tegelik hind, mida maksaksite kinnisvara kui vara eest, on 15–20% madalam kui kaks aastat tagasi.
Dave:
Nii et kokkuvõtteks. Jah, nii et nõudlus üürnike seas, olgu nad siis korteriüürnikud või jaeüürnikud, näib olevat suhteliselt hästi vastu pidanud, kuid nõudlus investorite seas väheneb. Seda oleme näinud ja andmed, mida olen vaadanud, näitavad, et piirmäärad liiguvad ülespoole. Kas see on see, mida sa näed? Ja kui jah, siis väljaspool kontorit arvan, et me kõik mõistame kontorit kui suurimat hitti, kuid meie vaatajaskond on eriti huvitatud mitmepereelamute tüüpi vaatajaskonnast, nii et ma olen lihtsalt uudishimulik, kuidas toimivad piirmäärad selles konkreetses kommertskinnisvara sektoris. pärandvara.
Richard:
Noh, ma arvan, et see on nagu kõik teised sektorid. Ülemmäärad oleksid olenevalt vara tüübist ja asukohast umbes 125–150 baaspunkti vahemikus 3.5% kuni 4 või 5%, olenevalt asukohast. Ja võib-olla sellest kõrgemgi, oleneb lähtepunktist. Erinevaid klassifikatsioone ja erinevaid asukohti kajastavad piirmäärad on erinevad. Ütleksin üldiselt, et hinnad on alla 150 baaspunkti ja see võrdub ligikaudu 20% hinnalangusega.
Dave:
Ja kas sa arvad, et see jätkub?
Richard:
Jah, tegelikult teen. Ma näen... Mitte igavesti.
Dave:
Ei, ma lihtsalt armastan kedagi, kes annab otsese vastuse. Nii et tavaliselt, kui me midagi sellist küsime, siis hei, noh. Kuna see on keeruline, ärge saage minust valesti aru, seal on palju hoiatusi, kuid ma hindan alati sellist väga selget vastust.
Richard:
Jah. Ma arvan, et väärtus võib veelgi väheneda ja see ei pöördu enne, kui investorid hakkavad nägema intressimäärade selget libisemist. Me hakkasime nägema, ma arvan, et võib-olla kaks kuud tagasi, vaid natukene tunnet, kus inimesed olid... Vaadates seda, mida ma nägin, mis oli tegelikult kontor, on see probleem, kuid kinnisvara põhialused pole tegelikult väga halvad. näib olevat inflatsiooniga üleval. Ja need forvard tootlusmäärad, võtke 5% ülemmäär, lisage 2% üürikasv ja meil on mõtteliselt 7% forvard IRR ja see võrdub võlakuludega kuskil 6.5–7.5%. Inimesed hakkasid mõtlema, et äkki hakkame uuesti tehinguid vaatama.
Kuid ma arvan, et 10-aastase riigikassa hüppeline tõus, kui see tõusis viimase kahe nädala jooksul 4.2-lt 4.4-le, tõi taas ette ebakindluse intressimäärade tõusutee suhtes. Nii et inimesed panid lihtsalt pastaka käest ja mõtlesid, et me lihtsalt ootame ja vaatame, mis juhtub. Ma arvan, et oleme selles maailmas, et head uudised on halvad uudised, samas kui aastatel 2009–2020 olid halvad uudised kinnisvara jaoks head uudised, kuna need hoidsid intressimäärad madalal. Nüüd oleme vastupidises maailmas, see on sama maailm, kuid see on vastupidine. Hea uudis on aga halb uudis, sest see suurendab inimeste muret kõrgemate intressimäärade pärast pikemaks ajaks.
James:
Nii et Richard, sa ütled, et järgmise 12 kuu jooksul võime veel oste näha. Ma tunnen, et mitmepereelamute turg on veidi langenud, kuid müüjad on seal endiselt kinni ja tehinguid ei toimu palju, kuna piirmäärad ei ole meie jaoks piisavalt atraktiivsed, et neid vaadata. Kuna olen näinud sama asja, nägime ülemmäärasid nagu 3.5, võib-olla madalat 4 sekundit ja nüüd on need kuni 5.5. See ei ole praegu väga atraktiivne, kui võlg on väljas.
Richard:
Ei ei. Tähendab, ma arvan, et kui inimestel oleks rohkem enesekindlust, te ei vaataks lihtsalt tehniliste vahendite saamiseks, vaid ei vaataks ainult ülemmäära. Peaksite vaatama IRR-i, mis võtab arvesse teie saadavat rendi kallinemist.
James:
Õigus.
Richard:
Ja ma arvan, et IRR-id, isegi kui eeldada 2% rendikasvu, 2.5%, annab see teile IRR-i, mis on palliplatsil. Kuid ma arvan, et kui usaldus haihtub, pole inimesed IRR-i investorid. IRR-i investorid hõlmavad oletuste tegemist üüri kohta tulevikus ja inimesed ei taha seda teha. Ja lihtsalt, nagu te ütlete, pole praegu positiivset mõjuvõimu ja inimesed ei taha turul negatiivset võimendust aktsepteerida.
Kuid selle võrrandi ümberpööramiseks pole palju vaja, ma ei usu. Tahaksime lihtsalt saada natuke selgemat suunda selle kohta, kuhu inflatsioon liigub, natuke selgemaid juhiseid selle kohta, et oleme jõudnud Föderaalreservi fondide tsükli haripunkti, Fed on selles suhtes olnud väga kahemõtteline, siis ma arvan, et asjad lähevad korda. jootraha. Sest liisingu poole pealt kadus liising 2. aasta teises kvartalis, just siis, kui intressimäärad tõusma hakkasid, inimesed langesid turult välja. Noh, liising on tagasi. Selle aasta II kvartali liising tuli tagasi. Ja meil on üsna kõrge uusehituse tase, võib-olla 2022 2 ühikut kvartalis, kuid turg neelab 90,000–60 70,000 ühikut kvartalis, vähemalt teise kvartali tõendite ja kolmanda kvartali trajektoori põhjal.
Nii et nõudlus on tagasi tõusnud. Vabad kohad ilmselt veidi suurenevad. Kuid nõudluse taastumisega ei lähe see liiga palju aega, sest inimesed võivad öelda, et siin on võimalik teha soodsaid tehinguid. Ütleksin ainult teie mõtte kohta müüjate vastu, kui Fed poleks sekkunud ja pakkunud pangandussektorile likviidsust, mis on võimaldanud pangandussektoril laenuperioodi läbida. Nad võivad endiselt intressi maksta, kuid nende väärtus on madalam. Meil võis olla teistsugune olukord. Fed on olnud väga aktiivne pangandussektori likviidsuse tagamisel. Ja muidugi, ma arvan, et see hoiab omanike surve maha ja seetõttu on teil ostjate ja müüjate või omanike ja potentsiaalsete ostjate vaheline vastandlikkus.
Dave:
Richard, ma tahan jälgida pangandussektorit ja seal toimuvat. Just eile lugesin Wall Street Journalist artiklit, kus nad postitasid kommertskinnisvaraga seotud hukatuse ahelast. Põhieeldus on, et nende väärtused on juba langenud. See on pannud mõned kinnisvarad vee alla ja nüüd hakkavad inimesed neid laene maksmata. Pangalaen karmistub, mis tähendab, et inimesed ei saa refinantseerida või osta, mis avaldab hinnanguid veelgi allapoole ja loob spiraali, mis tekitab kommertskinnisvarapinna hindade püsivat langust. Mul on uudishimulik, kas teie arvates on selle hukatuse ahela oht või kuidas iganes te seda nimetate, kui pankade maksejõuetuse ja kommertsturgu mõjutava likviidsuse puudumise risk on suurem?
Richard:
Ma mõtlen, et see, mida ma teile ütlen, on pigem keeruline argument, mis on kuskil vahepeal, pole probleemi ja seal on hukatussilmus.
Dave:
Okei.
Richard:
Ma arvan, et suure austusega on ajakirjanduslik maksiim lihtsustada ja liialdada.
Dave:
Õigus.
Richard:
Ja ma arvan, et kinnisvaraga on teatud määral see, mis toimub. Ja ma ei väida, et laenude allahindlusega pole probleemi, kuid ma arvan, et see, mida me kuuleme ja mida me näeme, on pankadel piisav juurdepääs likviidsusele ja seetõttu ei kannata nad deposiidi põgenemise käes. . Nii et kui nad teenivad kahjumit või peavad laenud alla kirjutama, saavad nad selle suhteliselt korrapäraselt oma tulude ja tulude kontole kanda. Pole kahtlust, et uue rahastamise jaoks on krediidi maksumus ja kättesaadavus palju rangem. See on uskumatult tihe. Aga ma arvan, et pangad ei taha, et nende raamatupidamises oleks kinnisvara. Tähendab, nad on seda varem läbi elanud. Nad ei taha panna inimesi maksejõuetustesse ja siis on neil kinnisvara, mida nad peavad haldama või nad peavad selle allahindlusega müüma kellelegi, kes hoiab seda kaks aastat ja seejärel teeb kasum kaks aastat tagasi. Nad on seda varem läbi elanud ja nad ei taha seda uuesti läbi elada.
Nii et ma arvan, et see, mida me näeme, on see, et võimaluse korral laienevad pangad. Ma läheksin nii kaugele, et öeldaks pikendamine ja teesklemine, kuid on palju loomingulisi viise, kuidas pangad saavad laenuvõtjatega koostööd teha, et ägedast stressiperioodist üle saada. Ja ma ei ütle, et kaotusi ei tule. Meie enda uuringud näitavad, et tõenäoliselt 60 miljardit laenu jääb maksejõuetuks. Ärikinnisvarale on antud 4.5 miljardit laenu. See 60 miljardit, võib-olla on see 1.5% kogu pangavarast. Nii et see saab olema valus, kuid see ei too pangandussektorit alla. Seetõttu pole doom loop hea ja kahjumite teenimine pole kunagi hea, kuid ma ei usu, et see on nii agressiivne doom loop, nagu oleme näinud varasemate kinnisvarakriiside puhul. Oleme näinud, et doom loop on tegelikkuses olemas. Säästulaenukriisis nad tegid, suures finantskriisis tegid, aga praegu erinevatel põhjustel ma arvan, et me ei ole veel seal.
James:
Kindlasti on palju artikleid selle sõnaga doom loop. See on uus periood, mida ma näen igas artiklis, kus see on doom loop, doom loop, see on kõik, mida ma kuulen.
Dave:
Oodake, James, selle episoodi nimi on nüüd doom loop ja meil on tõenäoliselt meie kõigi aegade parima esitusega episood, kui nimetame seda doom loopiks.
Richard:
Kas me ei saa rääkida pigem vooruslikest ringkondadest kui hukatustsüklist?
Dave:
Jah, keegi ei taha kuulda vooruslikest ringkondadest, nad tahavad kuulda kahjuks doom loop'idest. Mulle meeldiksid vooruslikud ringid.
James:
Aga kui tulemas on hukatussilmus, Richard, sest tundub, et tunnete end mõnes ärisektoris edasi liikudes kindlalt, siis milliste sektorite suhtes peaksid investorid teie arvates praegu kõige rohkem ettevaatlikud olema? Kui kavatsete järgmise 12 kuu jooksul selle järgmise tehingu osta, siis millised sektorid teile meeldivad. Hei, ma oleksin selle suhtes rahutu või ettevaatlik?
Richard:
Noh, on väga ahvatlev öelda kontorid, sest kontorid, nagu ma ütlen, on meil vakantsus hüppeliselt 12%-lt 19%-le. Meil pole kindlust USA kontorisse tööle naasmise kohta. Arvame, et tööle naasmine kogub tuure, kuid veidi pikema perioodi jooksul, kuid praegu pole selles kindlust. Teisest küljest saate umbes 40-aastase kinnisvaravaldkonna professionaalina parimad pakkumised kõige pommitatud turgudel. Nii et keset kogu seda ümberhindamist avanevad kontorisektoris mõned väga head võimalused. Ja kui sa tõesti tahad olla vastupidine, siis jooksed vastupidises suunas. Kõik need inimesed, kes jooksevad ühte suunda ja ütlevad doom loop, doom loop, saate teada, kust nad tulevad, ja liigute vastupidises suunas.
Ma arvan, et ka jaemüügil on praegu päris palju tegemist. Nägime üsna palju erakapitali. Ja see pole nagu kontoris, varade suurused võivad olla väiksemad. Jaekaubanduses on võimalik kaasa lüüa väiksematel investoritel ja me näeme ruumipuudust ja näeme väga-väga huvitavaid trende jaekaubanduses. Seksikad sektorid, kui ma tahan seda nendes terminites väljendada, või sektorid, milles oleme taganttuule tõttu kõige kindlamad, on tööstussektor ja mitmeperemajade sektor, kui soovite investeerida pikemaajalisesse üürikasvu. Kuid kui turg hakkab liikuma, siis tõusevad hinnad kõige kiiremini. Nii et kui soovite sellesse pikaajalisse lugu investeerida, peate kiiresti liikuma, ma ütleksin.
Ärge saage minust valesti aru, mitmepere ja korteri teatud osad võivad minu arvates tekitada probleeme. Mitmes sektoris oli üsna palju väga odavat sildfinantseerimist, kus inimesed ostsid 24% üürikasvu buumiaastatel väga väikese võlgnevusega C-klassi varasid ning soovisid neid renoveerida ja ümber paigutada. B või B pluss või A klassi tühik. Arvestades üldist nõrkust ja intressimäärade taset, arvan, et mõned neist võivad lõppeda maksejõuetusega. Nii et kui olete nende asjade üliõpilane, võib sellel turusegmendil varasid üles võtta või rekapitaliseerida.
Dave:
James hakkab nüüd sülg jooksma.
Richard:
Oh, ma olin. Ma hakkasin üles töötama.
Dave:
See on tema roolikamber.
James:
Mul hakkasid järsku sõrmed sügelema. Ma mõtlen, jah, siin me läheme. Ja ma arvan, et Richard sai hakkama. Tundub, et kõik ostsid neid pakkumisi väga pingeliste täitjate pealt ja siis korrigeeritakse nende võlgu keskvoolu ja teie ehituskulud on suuremad, loa ajad on pikemad ja siis järsku on teie rahakulu tõusnud ja see on kindlasti on selles sektoris probleeme. Stabiliseeritud asjad liiguvad samuti endiselt, kuid need asjad, mis on stabiliseerunud, on see, kus me näeme võimalusi. Ja seda me kindlasti otsime.
Richard:
See on õige. Ja jällegi, pika karjääri jooksul on inimesed, kes on teinud väga häid ostuotsuseid, ostnud probleemsetelt arendajatelt või raskustes ehitusettevõtetelt. Oleme seda varem näinud.
Dave:
Noh, ma loodan, et keegi ei kaota oma särki. Ma ei poolda seda üldse. Kuid arvan, et on kasulik mõista, et see juhtub ja tõenäoliselt on hädas varasid, mille peab ümber paigutama keegi teine peale praeguse omaniku.
Richard:
Jah. Pean silmas seda, et pangandussektor kirjutab praegu maha palju võlgu, mis on veest madalamal, nii et sellel on majanduslik kulu, kuid see ei ole hetkel kontrolli alt väljunud. Ja õnneks pole see tarbijasektorit, eluasemeturgu veel päris tabanud, sest see mõjutab siis tavainimesi ja see pole üldse meeldiv.
Dave:
Noh, Richard, suur aitäh, et meiega liitusite. See on olnud uskumatult läbinägelik. Ma tahan meie vaatajaskonnaga jagada, et olete koos oma meeskonnaga koostanud uskumatu majandusaruande nimega The Midyear Global Real Estate Market Outlook for 2023. See on põnev lugemine ja selle juurde on lisatud ka suurepärane video.
Richard, kas saaksite meile sellest lühidalt rääkida ja kust meie publik selle leiab, kui soovib rohkem teada saada?
Richard:
Jah, see on CBRE veebisaidil cbre.com. Minge jaotisse Uuringud ja ülevaated ning klõpsake sellel. See võib võtta kaks või kolm klõpsu, kuid see on olemas. Mul on oma uurimiseksperdid üle maailma ning me püüame olla neutraalsed ja tasakaalustatud ning andmetepõhised. Anname lihtsalt laia ülevaate Ameerika Ühendriikide ja kogu maailma kinnisvaraturgudest. Tegelikult ma osalesin selles ja õppisin sellest ka.
Dave:
See on parim uurimisprojekt, eks?
Richard:
Jah, absoluutselt.
Dave:
Hästi. Noh, Richard, tänan veel kord meiega liitumise eest.
Richard:
See on minu täielik rõõm.
Dave:
Nii et James, Richard on meile öelnud, et tema arvates on varade väärtused langemas, mis ilmselgelt ei ole hea kõigile, kes omavad kinnisvara, aga ka see, et võib tekkida mõningaid võimalusi, mida ma tean, et olete eriti huvitatud nende ärakasutamisest. Niisiis, kuidas seda tüüpi prognoos või ennustus teid teie ettevõtte suhtes tunnetab?
James:
Mulle meeldib, et ta kinnitas mulle, et peaksite ostma siis, kui teised inimesed ei taha sisuliselt osta. Kui ta rääkis sellest, kuidas tööstuslikult tõusevad üürid, kuid hinnad langevad, oli nii palju olulisi pisiasju. Nii et nendes sektorites on praegu võimalus neid võimalusi läbi elada ja lihtsalt otsida, sest kuulete kogu aeg, et inimesed ütlevad: "Ah, te ei saa midagi osta. Sa ei saa midagi osta." Kuid ainuüksi see statistika, millest ta rääkis, tööstus, rendihinnad tõusevad, kuid hinnad langevad, see on koht, kuhu soovite vaadata. Nii et ma olen järgmise 12 kuu jooksul üha rohkem põnevil ja see on kannatlikkuse ja õige võimaluse leidmise küsimus.
Dave:
Mainisite saates, et piirmäärad on praegu, ütlesite Seattle'is, mis need on 5.5?
James:
Jah, ma ütleks, et 5.25 kuni 5.5, seal sees, kuskil seal.
Dave:
Arvestades aga seda, kus intressimäärad on, on see negatiivne finantsvõimendus, mis ei ole investorite jaoks tavaliselt atraktiivne, arvestades võlakulusid. Millisel hetkel peaksid ülemmäärad tõusma, et tunneksite end tõeliselt põnevil võimalike tehingute potentsiaalist?
James:
Noh, lisaväärtuse ostmisel saate alati hea ülemmäära. Seal saate seda suurendada. Aga ma mõtlen, et teoreetiliselt ei meeldi mulle tegelikult alla piirmäära osta. Ma tahaksin olla selles 6.5. Kui see on stabiliseerunud vähese tõusuga, tahan praegu olla umbes 6.5.
Dave:
Ja nii, et kõik aru saaksid, on ülemmäärad turu meeleolu mõõt. Ja nagu James osutab, väheneb see võla maksumuse, nõudluse ja tajutava riski põhjal. Ja üldiselt on stabiliseeritud varade ülemmäärad madalamad. Ja kui piirmäärad on madalamad, tähendab see, et nad kauplevad kõrgema hinnaga. Kui piirmäärad on kõrgemad, on need odavamad. Ja tavaliselt saate ostjana kõrgema ülemmäära, kui ostate, nagu James ütleb, parandaja või midagi, mis vajab lisaväärtust.
Aga vabandust, James, jätka.
James:
Jah, ma arvan, et seda me praegu näeme. Paljud tehingud, mida me selle viimase kuue kuu jooksul näeme, on palju 1031 raha liikumist, kuid mitte palju uusi ostjaid, kes selle üldise 5.5 ülempiiri eest sisse astuvad. Kui neil on eesmärk ostma minna, siis nad seda teevad. Peale selle jahivad kõik seda lisaväärtust, kus peate käised üles käärima ja tööle asuma. Kuid praegu on mõned väga head ostud. Ma tean, et meie sisemised intressimäärad on viimase üheksa kuu jooksul üsna palju tõusnud, jõudes praegu 17, 18%ni ja seega on need kõik head.
Dave:
See on väga hea asi. Eks me peame asjadel lihtsalt silma peal hoidma ja vaatama, kuidas läheb, aga üldiselt nõustun Richardi hinnanguga. Ülempiirimäärad on tõusnud ja ma arvan, et need tõusevad jätkuvalt, kuigi ma arvan, et vähemalt mitmepereelamute puhul, mis on mulle kõige paremini mõistetav sektor, hakkavad üürihinnad tõenäoliselt aeglustuma. Need võivad jääda nullist kõrgemale ja kasvada, kuid ma arvan, et need meeletud üürikasvumäärad, mida me mitmepereelamute puhul nägime, on selleks korraks möödas. Ja nii, et koos ülemmäärade tõusuga alandame mitmeperekonna väärtusi veelgi kaugemale, kui nad praegu on, mis võib pakkuda huvitavaid võimalusi. Nii et me peame sellel silma peal hoidma.
James, tänan teid nii palju, et olete siin. Me hindame seda alati. Ja kõigile, kes seda kuulavad, oleme tänulikud. Kui teile see osa meeldib, ärge unustage meile Spotifys või Apple'is või YouTube'is arvustust jätta, kui te seda seal vaatate. Täname veel kord ja näeme järgmises On The Marketi osas.
On The Market on loonud mina, Dave Meyer ja Kailyn Bennett. Tootnud Kailyn Bennett, toimetanud Joel Esparza ja Onyx Media, uurinud Pooja Jindal, tekstikirjutanud Nate Weintraub. Ja väga eriline tänu kogu BiggerPocketsi meeskonnale. Turu saate sisu on ainult arvamused. Kõik kuulajad peaksid sõltumatult kontrollima andmepunkte, arvamusi ja investeerimisstrateegiaid.
Vaata episoodi siit
Aidake meid!
Aidake meil iTunesis uute kuulajateni jõuda, jättes meile hinnangu ja arvustuse! See võtab vaid 30 sekundit ja juhised leiate siin. Aitäh! Hindame seda väga!
Selles episoodis käsitleme:
- ta kinnisvara "Doom Loop" selgitas ja mis seda põhjustada võib ahelreaktsioon tankivarade hindadele
- . "globaalne aeglustumine" ja langus prognoose 2023 ja 2024 jaoks
- Kõige nõrgem ja kommertskinnisvara tugevaimad sektorid (ja millised on alahinnatud)
- Piirmäära uuendused ja mis lõpuks paneb hinnad taas paranema
- Parimad ostuvõimalused 2023. aastal ning kasvavate üüride ja langevate hindadega varad
- Tööpuudus, inflatsioon, deflatsiooni ja seda, mida võime järgmise aasta jooksul oodata
- And So Palju rohkem!
Lingid saatest
Saates mainitud raamat
Võtke ühendust Richardiga:
Kas soovite rohkem teada saada tänaste sponsorite kohta või saada ise BiggerPocketsi partneriks? Meil .
BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.
- SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
- PlatoData.Network Vertikaalne generatiivne Ai. Jõustage ennast. Juurdepääs siia.
- PlatoAiStream. Web3 luure. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
- PlatoESG. Süsinik, CleanTech, Energia, Keskkond päikeseenergia, Jäätmekäitluse. Juurdepääs siia.
- PlatoTervis. Biotehnoloogia ja kliiniliste uuringute luureandmed. Juurdepääs siia.
- BlockOffsets. Keskkonnakompensatsiooni omandi ajakohastamine. Juurdepääs siia.
- Allikas: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :on
- :on
- :mitte
- : kus
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 kuud
- 125
- 15 aastat
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2% inflatsioon
- 20
- 20 aastat
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- Võimalik
- MEIST
- sellest
- üle
- absoluutne
- absoluutselt
- aktsepteerima
- juurdepääs
- konto
- Kontod
- üle
- aktiivne
- tegevus
- tegelik
- tegelikult
- Ad
- lisama
- Kohandatud
- kohandused
- ADEelis
- mõjutada
- jälle
- agressiivne
- tagasi
- eespool
- Materjal: BPA ja flataatide vaba plastik
- lubatud
- võimaldab
- üksi
- mööda
- juba
- Ka
- alternatiive
- Kuigi
- alati
- am
- Ameerika
- keset
- vahel
- summa
- summad
- an
- analüüs
- Analüütikud
- ja
- Teine
- vastus
- mistahes
- keegi
- midagi
- kuskil
- lahus
- Korter
- korterid
- õun
- hindama
- kallinemine
- umbes
- OLEME
- argument
- ümber
- artikkel
- kaubad
- kunstlik
- tehisintellekti
- AS
- küsima
- küsib
- hindamine
- eelis
- varaklass
- vara
- eeldab
- eeldused
- At
- Ründamine
- ahvatlev
- publik
- autor
- autor on
- kättesaadavus
- keskmine
- ära
- b
- tagasi
- Halb
- Saldo
- bilansiaruanne
- Pank
- pangakriisidega
- Pangandus
- pangandussektor
- Pangad
- põhineb
- põhiline
- Põhimõtteliselt
- alus
- lahing
- BE
- Pidage
- sest
- muutub
- saada
- olnud
- enne
- hakkas
- alustama
- Algus
- taga
- kaamerate taga
- on
- Uskuma
- alla
- BEST
- vahel
- Suur
- Suur pilt
- suurem
- suurim
- Miljard
- Natuke
- raamat
- Raamatud
- buum
- piir
- laenuvõtjad
- ostnud
- Murdma
- BRIDGE
- lühidalt
- tooma
- lai
- maaklerid
- tõi kaasa
- ehitama
- Ehitus
- ehitatud
- Kobar
- äri
- ettevõtted
- büst
- kuid
- ostma
- OSTJA..
- ostjad
- Ostmine
- Ostab
- by
- Numbrite kaupa
- helistama
- kutsutud
- tuli
- CAN
- Saab
- kork
- kapital
- Karjäär
- juhul
- Põhjus
- põhjustades
- ettevaatlik
- CBRE
- Centers
- kindel
- kindlus
- muutma
- muutuv
- Kanal
- odav
- odavam
- juht
- Hiina
- Chinas
- hiina
- ringid
- Linnad
- klass
- selge
- klõps
- ronima
- Cloud
- cloud computing
- Kollektsioneerimine
- COM
- kombineeritud
- Tulema
- tulevad
- kommentaar
- kaubandus-
- kommertskinnisvara
- Tarbekaubad
- kogukond
- Kogukonna jaoturid
- Ettevõtted
- ettevõte
- täiesti
- keeruline
- terviklik
- arvutustehnika
- Murettekitav
- Tingimused
- usaldus
- kindel
- seotud
- järjepidev
- ehitus
- tarbija
- tarbijate tundeid
- sisu
- kontekst
- jätkama
- jätkates
- kontrollida
- Vestlus
- jahe
- copywriting
- ettevõtted
- Maksma
- kulud
- võiks
- riik
- Paar
- kursus
- cover
- Covidien
- krahh
- loodud
- loob
- Loominguline
- krediit
- kriiside
- kriis
- uudishimulik
- Praegune
- lõikamine
- tsükkel
- Tsükliline
- iga päev
- Dallas
- andmed
- andmekeskuste
- andmepunktid
- Dave
- päev
- Päeva
- surnud
- tegelema
- Pakkumised
- Võlg
- korralik
- otsused
- Keeldub
- Langevad
- pühendumine
- vaikimisi
- vaikimisi
- DEFITSIIT
- kindlasti
- deflatsioon
- deflatsiooniline
- tarne
- Nõudlus
- demograafiliste
- Demograafia
- Olenevalt
- sõltub
- hoius
- kirjeldatud
- sihtkohtadesse
- arenenud
- Arendajad
- DID
- erinev
- DIG
- digitaalne
- Digitaalne majandus
- otsene
- suund
- Allahindlus
- Ekraan
- eristamine
- vaevatud
- do
- ei
- teeme
- Ära
- hukatus
- doom loop
- kahtlen
- alla
- allapoole
- dramaatiliselt
- ajendatud
- juht
- draiverid
- kõvakettad
- sõidu
- Drop
- langes
- Kukkumine
- e-kaubandus
- Varajane
- leevendada
- Lihtne
- kergesti
- mõõn
- Majanduslik
- Ökonoomika
- majandusega
- Majandusteadlane
- majandusteadlased
- majandus
- toimetamine
- kumbki
- element
- teine
- smirgel
- arenevatel turgudel
- töötavad
- töö
- lõpp
- hõivatud
- Inglise
- piisavalt
- sisene
- Kogu
- episood
- võrdub
- omakapital
- Samaväärne
- põhiliselt
- kinnisvara
- Eeter (ETH)
- Euroopa
- Isegi
- lõpuks
- Iga
- kõik
- igapäevane
- igaüks
- igaühe
- tõend
- täpselt
- ülemäära
- erutatud
- eksisteerima
- laiendades
- ootama
- ootused
- oodatav
- kallis
- kogemus
- ekspertide
- eksport
- ekspordi
- laiendades
- ulatus
- silm
- nägu
- ees
- asjaolu
- faktor
- Ebaõnnestunud
- õiglaselt
- tuttav
- pere
- kaugele
- lummav
- hirm
- Toidetud
- toitmine
- tundma
- jalad
- vähem
- Ilukirjandus
- täitma
- Lõpuks
- finants-
- finantskriisi
- finantseerimine
- leidma
- leidmine
- ettevõtetele
- esimene
- viis
- flat
- lend
- Florida
- Voolud
- järgima
- eest
- Sundida
- relvajõud
- Ennustus
- prognoosid
- eeskätt
- igavesti
- valem
- edasi
- avastatud
- neli
- Prantsusmaa
- Alates
- esi-
- põhiline
- Põhialused
- raha
- edasi
- tulevik
- koguma
- andis
- SKP
- SKT kasv
- Üldine
- üldiselt
- Saksamaa
- saama
- saamine
- Andma
- antud
- annab
- Globaalne
- Maailma majandus
- Go
- Jumal
- Goes
- läheb
- Kuldne
- läinud
- hea
- sain
- klass
- suur
- suuresti
- Kasvama
- Kasv
- külaline
- online
- juhised
- olnud
- poolel teel
- käsi
- Varred
- juhtuda
- juhtus
- Juhtub
- juhtub
- õnnelik
- raskem
- Olema
- võttes
- he
- juhataja
- töötajate arv
- Rubriik
- pealkiri
- Tervis
- tervislik
- kuulama
- kuulnud
- ärakuulamine
- raske
- Held
- kasulik
- aitab
- siin
- varjatud
- Suur
- rohkem
- teda
- vihjed
- palkama
- tema
- Tulemus
- lööb
- hoidma
- omamine
- omab
- Avaleht
- Majad
- lootus
- lootes
- KUUM
- hotell
- Hotellid
- kodumajapidamiste
- maja
- elamispind
- eluasemeturg
- Kuidas
- Kui kõrge
- HTTPS
- rummud
- tohutu
- i
- Ma teen
- ideaalne
- ideid
- if
- mõju
- mõjutavad
- Mõjud
- kahjustused
- oluline
- võimatu
- parandama
- in
- tulu
- Suurendama
- kasvanud
- Tõstab
- kasvav
- üha rohkem
- uskumatu
- uskumatult
- iseseisvalt
- indeks
- Näitab
- tööstus-
- tööstus
- inflatsioon
- teatama
- INSANE
- mõistlik
- teadmisi
- juhised
- kindlustus
- Intelligentsus
- huvi
- Intressimäärad
- huvitatud
- huvitav
- sisemine
- rahvusvaheliselt
- Intervjuu
- sisse
- Investeeri
- investeering
- investor
- Investorid
- kaasama
- seotud
- irr
- isoleeritud
- probleem
- küsimustes
- IT
- Itaalia
- ITS
- ise
- iTunes
- james
- töö
- Tööturg
- töökohtade aruanne
- liitumine
- meiega liitumas
- ajakiri
- Ajakirjanikud
- jpg
- hüppama
- lihtsalt
- hoidma
- pidamine
- hoitakse
- Võti
- lüüa
- Laps
- Teadma
- töö
- tööturul
- puudus
- maandumine
- viimane
- Eelmisel aastal
- Õppida
- õppinud
- õppimine
- liising
- kõige vähem
- Lahkuma
- jätmine
- Õigus
- laenud
- vähem
- vähem
- laskma
- Tase
- Finantsvõimendus
- LG
- elu
- Maaülikooli
- nagu
- Tõenäoliselt
- joon
- vooder
- Likviidsus
- Kuulamine
- vähe
- Elab
- laen
- Laenud
- kohapeal
- liising
- kohad
- lukustamine
- Pikk
- pikaajaline
- enam
- Vaata
- Vaatasin
- otsin
- välimus
- Kaotab
- kaotus
- kaod
- Partii
- armastus
- Madal
- vähendada
- Makromajanduslik
- makromajandus
- tehtud
- jääb
- tegema
- TEEB
- Tegemine
- mees
- juhtima
- juhtiv
- tootmine
- tootmistööstus
- palju
- märk
- Turg
- turutingimuste
- turuväljavaated
- turusentiment
- turul
- turud
- massid
- suur
- küsimus
- Oluline
- Maksiim
- mai..
- võib olla
- me
- keskmine
- vahendid
- mõõtma
- mõõtmine
- Meedia
- meditsiini-
- Vastama
- mainitud
- meetriline
- Meyer
- Keset aastat
- võib
- ränne
- miljon
- meeles
- hetk
- raha
- kuu
- kuu
- rohkem
- Hüpoteek
- kõige
- liikuma
- liikumine
- liikuv
- palju
- mitut sektorit hõlmav
- mitmekordne
- my
- tingimata
- Vajadus
- vajadustele
- negatiivne
- Neutraalne
- mitte kunagi
- Uus
- uus Ehitus
- uuem
- uudised
- järgmine
- ei
- mitte ükski
- normaalne
- märkused
- nüüd
- Nuance
- number
- numbrid
- Ilmne
- of
- maha
- Office
- bürood
- sageli
- oh
- Hästi
- omnichannel
- on
- kunagi
- ONE
- ones
- ainult
- Oonüks
- avatud
- operaator
- Arvamus
- Arvamused
- Võimalused
- Võimalus
- vastupidine
- or
- et
- tavaline
- originaal
- Muu
- teised
- meie
- välja
- väljavaade
- väljaspool
- üle
- üldine
- ülevaade
- enda
- omanik
- omanikud
- tempo
- Vaikne ookean
- valus
- osa
- osales
- osalemine
- eriline
- eriti
- partner
- osad
- sooritama
- minevik
- tee
- patsient
- paus
- Maksma
- pöörates
- tipp
- pension
- Inimesed
- inimeste
- kohta
- tajutav
- esinejad
- esitades
- periood
- valitud
- pilt
- Platon
- Platoni andmete intelligentsus
- PlatoData
- mängija
- palun
- rõõm
- pluss
- podcast
- Saated
- Punkt
- võrra
- positsioon
- positiivne
- võimalik
- võimalik
- post
- potentsiaal
- ennustus
- Ennustused
- eelistatud
- valmis
- esitada
- surve
- ilus
- eelmine
- hind
- Hinnad
- hinnapoliitika
- eelkõige
- Eelnev
- era-
- tõenäoliselt
- Probleem
- probleeme
- Toodetud
- tootlikkus
- professionaalne
- Õpetaja
- Kasum
- projekt
- omadused
- kinnisvara
- kaitstud
- tingimusel
- pakkudes
- tõmmates
- ostma
- eesmärk
- Lükkamine
- panema
- Paneb
- Q1
- Q2
- Q3
- kvaliteet
- Kvartal
- küsimus
- Küsimused
- kõige kiiremini
- kiiresti
- tõstmine
- juhuslik
- valik
- kiire
- määr
- Rates
- pigem
- hinnang
- jõudma
- jõudis
- Lugenud
- Lugemine
- reaalne
- kinnisvara
- kinnisvaraturg
- kinnisvaraturud
- Reaalsus
- tõesti
- põhjustel
- hiljuti
- hiljuti
- langus
- tunnistama
- rekord
- Red
- vähendama
- viitamine
- peegeldav
- suhteline
- suhteliselt
- kauge
- kaugtöö
- Rent
- kordama
- aru
- esindama
- teadustöö
- elamu-
- vastupidavust
- vetruv
- Vahendid
- suhtes
- REST
- jaemüük
- Taganema
- tagasipöördumine
- tagasikäik
- läbi
- Richard
- õige
- Tõusma
- tõusev
- Oht
- jõuline
- Roll
- Rull
- ruum
- juurdumise
- ümber
- jooks
- jooksmine
- s
- ohutu
- Ütlesin
- müük
- sama
- Hoiused
- nägin
- ütlema
- ütlus
- Kaalud
- stsenaarium
- stseenide
- TEADUSED
- Seattle
- sekundit
- sektor
- Sektorid
- vaata
- nägemine
- tundub
- tundub
- nähtud
- näeb
- segment
- segmendid
- müüma
- Sellers
- saatma
- tunne
- Saadetud
- tunne
- Teenused
- teenindusettevõte
- Jaga
- Teravam
- puudus
- peaks
- näitama
- näidates
- Näitused
- külg
- lihtne
- lihtsustama
- alates
- ühekordne
- olukord
- SIX
- Kuus kuud
- suurused
- osav
- libisemine
- aeglane
- Võta aeglasemalt
- Aeglustub
- Aeglaselt
- aeglustub
- loid
- väiksem
- So
- Pehme
- tahke
- mõned
- Keegi
- midagi
- mõnevõrra
- kuskil
- keeruline
- Ruum
- rääkimine
- eriline
- konkreetse
- kulutama
- Kulutused
- kasutatud
- ora
- Spin
- Sponsorid
- Spotify
- ruut
- stagflatsioon
- seisab
- algus
- alustatud
- Käivitus
- algab
- Ühendriigid
- jääma
- viibides
- Veel
- stiimul
- varu
- Peatus
- Lugu
- strateegiad
- Strateegia
- oja
- ojad
- tänav
- stress
- tugev
- õpilane
- oluliselt
- selline
- äkiline
- kannatab
- soovitama
- KOKKUVÕTE
- super
- varustama
- hüppeline
- üllatav
- püsiv
- Tail wind
- Võtma
- võtab
- võtmine
- rääkima
- rääkimine
- tank
- meeskond
- Tehniline
- öelda
- ütleb
- üürnik
- termin
- tingimused
- kohutav
- kui
- tänama
- tänan
- et
- .
- Fed
- Tulevik
- The Wall Street Journal
- maailm
- oma
- Neile
- ennast
- SIIS
- teooria
- Seal.
- seetõttu
- Need
- nad
- asi
- asjad
- mõtlema
- Mõtlemine
- Mõtleb
- see
- Sel aastal
- need
- kuigi?
- arvasin
- kolm
- Läbi
- puuk
- tiksub
- rida
- karmistamine
- tihedam
- aeg
- korda
- ajastamine
- ots
- et
- täna
- tänane
- kokku
- ütles
- tonn
- liiga
- võttis
- ülemine
- Summa
- suunas
- kaubelda
- trajektoor
- Tehingud
- Ümberkirjutus
- transiit
- riigikassa
- Trends
- vallandada
- triljon
- häda
- tõsi
- tõeliselt
- Usub
- püüdma
- üritab
- Pöörake
- kaks
- tüüp
- liigid
- tüüpiliselt
- meie
- USA majandus
- Uber
- Ebakindlus
- all
- mõistma
- mõistab
- töötus
- kahjuks
- üksus
- Ühendatud
- Ühendriigid
- üksused
- Ülikool
- kuni
- Upside
- us
- kasutama
- Kasutatud
- Kasutaja
- kasutusalad
- tavaliselt
- Valuutavad väärtused
- väärtus
- hinnatud
- Väärtused
- sort
- Kontrollimine
- kontrollima
- väga
- Video
- nähtav
- palk
- töötasu
- ootama
- ootamine
- jalutamine
- Sein
- Wall Street
- Wall Street Journal
- tahan
- tagaotsitav
- tahab
- oli
- vaadates
- Vesi
- Wave
- Tee..
- kuidas
- we
- nõrkus
- veebisait
- nädalat
- teretulnud
- Hästi
- hästi tuntud
- läks
- olid
- Lääne-
- M
- Mis on
- mis iganes
- millal
- samas kui
- kas
- mis
- kuigi
- WHO
- miks
- wifi
- will
- valmis
- koos
- ilma
- imeline
- sõna
- Töö
- treening
- töötas
- töötajate
- töö
- maailm
- maailma
- väärt
- oleks
- WoW
- kirjutama
- kirjutamine
- kirjalik
- Vale
- aasta
- aastat
- jah
- eile
- veel
- sa
- Sinu
- ise
- youtube
- sephyrnet
- null