Seda artiklit esitleb Easy Street Capital. Lugege meie toimetusjuhised rohkem informatsiooni.
Viimastel aastatel on kinnisvarainvestorite seas tohutult populaarseks saanud üsna uus laenutoode: võlateenuste kattesuhte (DSCR) laenud. DSCR-laenud on muutunud oluliseks vahendiks investoritele, kes on teel oma unistuste finantsvabaduse saavutamiseks.
Need laenud on mõeldud spetsiaalselt kinnisvarainvesteeringutele ainult, on nii tõhusad ja populaarsed, kuna nõuavad ei mingit sissetulekute tõendamist (või võlgade ja sissetulekute suhet) ega maksudeklaratsioone ega lõputut paberimajandust. Lisaks – kuigi kvalifikatsioon ja dokumentatsioon on palju väiksemad kui tavalistel hüpoteeklaenudel – on intressimäärad napilt kõrgemad (tavaliselt alla 1% kõrgemad). Need laenud pakuvad fikseeritud intressimääraga 30 aastat, sealhulgas optsioone, mille puhul on esimese 10 aasta jooksul ainult intressid, nii et väldite väljamaksmise ja refinantseerimissurvet, mis sageli kaasneb raske raha alternatiividega.
Kokkuvõttes pole ime, miks investorid on kogunenud nende laenude poole, et suurendada oma portfelli ja saavutada oma unistused finantsvabadusest.
Kuidas kvalifitseeruda DSCR-laenu saamiseks?
Potentsiaalsed laenuvõtjad võivad DSCR-laenudest esimest korda teada saades mõnikord segadusse sattuda. Täpsemalt, kvalifitseerimise protsess, eriti kui nad on olnud tavapärase kvalifikatsiooniga väänas. Kui tavapärased laenuandjad kontrollivad näiliselt kõiki teie sissetulekute, kulude, pangakonto tehingute ja krediidiajaloo aspekte, siis DSCR-laenud on erinevad, kuna kvalifikatsioon ja tagatis keskenduvad peamiselt kinnisvarale, mitte teile, laenuvõtjale.
DSCR-laenuandjad vaatavad teie krediidiskoori ja veenduvad, et teil on mõne kuu makseid pangas, kuid peale selle kvalifitseerub teie vara, mitte teie! See tähendab, et teie sissetulekuallikad, olenemata sellest, kas teil on W-2 töökoht, omate ettevõtet, investeerite täiskohaga kinnisvarasse või olete pensionil või töökoha vahel, vahet pole! DSCR laenuandjad sissetulekuid rangelt ei arvesta!
Mis määrab minu hinna ja tingimused?
Mis siis määrab, kas kvalifitseerute ja millist intressi maksate? See tuleneb peamiselt kolmest võtmetegurist:
- DSCR (võla-teenuse-katte suhe)
- LTV (laenu ja väärtuse suhe)
- FICO (krediidiskoor)
Võlateenuste kattekordaja (DSCR)
Pole üllatav, et DSCR-i mõõdik on DSCR-laenude jaoks oluline. Võlateenuste kattekordaja mõõdab kinnisvaratulu (üürid) jagatuna peamiste kuludega (põhiosa ja teie hüpoteeklaenu intressid, millele lisanduvad kinnisvaramaksud, kindlustus ja kõik kohaldatavad HOA tasud).
Üldiselt kinnisvarainvestorid investeerida igakuise rahavoo jaoks oma üüripindadest, mis saavutatakse siis, kui tulu ületab kulusid ja kasumit jääb üle. DSCR 1.00x tähendab, et tulu võrdub kuludega ja investor on kasumis. DSCR üle 1.00x tähendab, et investor teenib raha, kuna neil on nüüd rahavoog. Näiteks tekib DSCR 1.25-kordne, kui kinnisvara teenib 1,250 dollarit kuus üüri ja sellel on 1,000 dollarit PITIA (kulu – põhisumma + intressid + maksud + kindlustus + ühingutasud). DSCR alla 1.00x tähendab, et kulud ületavad tulu, seega kaotab investor iga kuu raha.
Kuidas see laenuandja vaatenurgast toimib? Laenuandja soovib üldiselt, et investor teeniks võimalikult palju rahavoogu, kuna peamine mure on hüpoteeklaenu maksete tegemise võimalus. Seega, mida kõrgem on DSCR, seda paremad laenutingimused investor saab, sest laenuandja võib olla kindlam, et saab tagasi makstud, kuna üür rohkem kui katab iga kuu võlamaksed!
Laenu ja väärtuse suhe (LTV)
Teine määrav tegur on laenu ja väärtuse suhe (LTV). See on lihtne mõõdik, mis võrdleb teie laenusummat kinnisvara väärtusega. See on laenuandja jaoks ülimalt oluline, sest laenuandja peamiseks vahendiks laenu maksmise (makseviivituse) lõpetamisel on vara arestimine ja tasumata võla pealt saamata jäänud raha asendamine kinnisvaravaraga. Lihtsalt, kui laenuandja saab vara arestimise olukorras müüa rohkem kui võlgu, on laenuandja kaitstud raha kaotamise eest.
Seega, mida madalam on LTV, seda väiksem on laenuandja kaotuse oht, kuna neil on suurem "padi" juhuks, kui on vaja sulgeda. Näiteks 80% LTV stsenaariumi korral (näiteks laenuvõtja ostab kinnisvara ja paneb 20% alla) tooks 1,000,000 800,000 200,000-dollarine kinnisvara 20 200,000 dollari suuruse laenu ja XNUMX XNUMX-dollarise "padja" või laenuvõtja omakapitali. Sellises olukorras, kui laenuvõtja jätab oma kohustused täitmata ja laenuandja peab vara sund võtma, kuni vara väärtus ei ole langenud rohkem kui XNUMX% (XNUMX XNUMX dollarit), on laenuandja kaitstud kaotuse riski eest, kuna siis omandab ta vara, mis on väärt rohkem kui kustutatud võlg.
Selles näites, kui vara säilitas selle väärtuse 1,000,000 1,000,000 800,000 dollarit ja laenuandja sundis maksejõuetuse tõttu pankrotti, tuleb laenuandja tegelikult ette, omades XNUMX XNUMX-dollarise kupüüri asemel XNUMX XNUMX XNUMX dollari suurust kinnisvara. Reaalses maailmas pole see aga nii lihtne (nagu kõik kinnisvarainvestorid väga hästi teavad!), kuna selle protsessiga kaasnevad sulgemiskulud, õigusabitasud ning aeg ja energia, mida peaaegu kõik laenuandjad eelistaksid vältida.
Kuidas see siis laenutingimusi mõjutab? Lihtsalt, mida madalam on LTV, seda paremad on tingimused laenuvõtja jaoks, kuna see suurendab laenuandja "polstrit" väärtuse languse ja sulgemise korral. Ülaltoodud näites oleks kinnisvara väärtus pidanud langema rohkem kui 20%, et laenuandja raha kaotaks, mis on ebatõenäoline, kuid usutav stsenaarium. Kui aga LTV oleks olnud 60%, st 600,000 1,000,000 dollari suurune laen 40 400,000 60 dollari suuruse kinnisvara kohta, oleks väärtus pidanud vähenema ilmatu XNUMX% või XNUMX XNUMX dollari võrra, et laenuandja oleks kahjumis. Palju ebatõenäolisem! Seega saab laenuandja pakkuda XNUMX% LTV laenule paremaid tingimusi (nt madalamat intressimäära), kuna sellega kaasneb palju väiksem risk.
FICO (krediidiskoor)
Viimane võtmemõõdik DSCR-laenu saamiseks on teie FICO või kvalifitseeruv krediidiskoor. Tavaliselt on igaühe jaoks kolm krediidiskoori, Equifax, Experian ja TransUnion, ning laenu saamiseks kasutatav skoor on keskmine.
Kuigi DSCR-laenud põhinevad peamiselt kinnisvaral, mitte üksikul laenuvõtjal, vaatab laenuandja ikkagi krediidiskoori osana kvalifikatsiooni suurest pildist. Pange tähele, et hüpoteeklaenuandja krediidiskoori arvutatakse veidi erinevalt kui tavalise panga või võrguandmete pakkuja skoor. Need skoorid on kinnisvarakrediidi suhtes pisut suurema kaaluga, võttes rohkem arvesse selliseid asju nagu muud hüpoteeklaenu võlad.
Laenuandja vaatenurgast näitab keegi, kellel on pikk ja suurepärane ajalugu õigeaegselt ja täielikult teiste hüpoteeklaenude eest maksnud, suurepärane näitaja teie DSCR-laenu täiuslike ja õigeaegsete maksete tõenäosusest. Seega mida parem krediit, seda paremad tingimused.
Muud kvalifikatsiooni määravad tegurid
Kuigi ülaltoodud kolm suurt mõõdikut on teie kvalifikatsiooni ja määra peamised määrajad, mõjutavad ka muud tegurid, ehkki mitte nii olulised. Mõned muud tegurid, mida DSCR-i laenuandjad kasutavad, on järgmised:
- Laenu eesmärk: Tavaliselt on teil omandamisel paremad tingimused kui väljamakse refinantseerimisel, kuna laenuandja kasutatud väärtus on ostul kindlam ja laenuvõtja jaoks on rohkem tagatud "nahk mängus".
- Laenu suurus: DSCR-laenuandjatele meeldib tavaliselt "Goldilocks sweet spot" laenu suurus, mis pole parima hinna jaoks liiga suur ega liiga väike. Selle põhjuseks on asjaolu, et suuremahuliste üüripindade turg on väiksem (st kui palju potentsiaalseid ostjaid või rentijaid on rohkem kui 3 miljoni dollari suuruse mõisa jaoks), kuid vastupidi, liiga väikese väärtusega kinnisvara (väärtusega 200 250 dollarit või vähem) võib viidata langusele või ülimaalähedane turg, karm naabruskond või halvas seisukorras kinnistu. Parimad intressimäärad ja madalaimad tasud on tavaliselt vahemikus 750 XNUMX–XNUMX XNUMX dollarit.
- Ettemaksu trahvid: DSCR-i laenuandjad on tuntud selle poolest, et pakuvad parimaid intressimäärasid, kui laenu ettemakse trahvid (st tasu, kui maksate ettemakse tähtaja alguses) on kõrgemad. Kui olete pikaajaline investor ja ei plaani kiiresti müüa, on sageli hea mõte kaubelda esimese viie aasta jooksul ettemaksutrahvid palju madalama intressimäära vastu.
Kuidas valida DSCR-i laenuandjat
Kui olete valmis DSCR-laenu võtma, on aeg valida teile sobiv laenuandja. Mõnikord võib olla raske aru saada, kuidas alustada ja keda valida. Seal on palju DSCR-laenuandjaid, kes pakuvad toodet.
Siin on DSCR-laenude saladus, mida paljud laenuandjad teile ei räägi: laenutoode on kõigi laenuandjate seas enamasti sama. Kuigi servi ja täpsete intressimääradega on mõningaid erinevusi, on laenud enamasti enam-vähem samad. Ja intressimääradest rääkides võib öelda, et ühel laenuandjal võivad olla antud ajahetkel parimad intressimäärad, kuid nagu kõigil konkurentsivõimelistel turgudel, ei kesta see kaua ning intressimäärad lähenevad lõpuks sisuliselt samadele.
Niisiis, kuidas valida õige DSCR-laenuandja mitte ainult vahetuks tehinguks, vaid ka pikaajalise suhte loomiseks?
Sa tahad tõele lihvida erialad ja erinevused pakutavates laenuprogrammides ja maine ja rahaline tugevus ka laenuandjalt. Hinnad ja tasud on tõenäoliselt üsna sarnased, seega küsige kindlasti häid küsimusi ja uurige, miks need erinevad.
Mõned soovitatud küsimused alustamiseks:
- Kas olete otsene laenuandja, kes laenab oma kapitali, või maaklervahendaja, kes teeb koostööd teiste laenuandjatega?
- Kas teil on kinnisvaratüüpide jaoks spetsiaalseid programme, näiteks lühi- ja keskmise tähtajaga üürifinantseerimine? Kas on mingeid BRRRR-i laenuprogramme?
- Kui suur on maksimaalne LTV, mille laenate?
- Kas vajate, et DSCR oleks vähemalt 1.00x või on teil valikuvõimalusi mitterahavooga kinnisvara jaoks?
- Kui partnerid (st 50/50 LLC omanikest) võtavad DSCR-laenu, kas kvalifitseerute kõrgema või madalama partneri FICO skoori?
Järeldus
DSCR-laenuandja valimine ja seejärel oma kvalifikatsiooni tagamine annab teile võimalikult madalad intressimäärad ja tasud, võib olla tohutu kogemus. Loodetavasti võib see artikkel olla tugev ressurss, mis aitab teil valida oma investeerimisteekonna jaoks parima DSCR-laenu.
Seda artiklit esitleb Easy Street Capital
Easy Street Capital on eraõiguslik kinnisvaralaenuandja, mille peakontor asub Texases Austinis ja teenindab kinnisvarainvestoreid üle kogu riigi. Kogenud meeskonna ja uuenduslike laenuprogrammide poolt määratletud Easy Street Capital on ideaalne finantseerimispartner igasuguse kogemustaseme ja erialaga kinnisvarainvestoritele. Olenemata sellest, kas investor parandab ja vahetab ümber, rahastab rahavooga renti või ehitab põhja, on meil nendele vajadustele vastav lahendus.
BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.
- SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
- Platoblockchain. Web3 metaversiooni intelligentsus. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
- Allikas: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- võime
- MEIST
- üle
- konto
- Saavutada
- saavutada
- omandamine
- tegelikult
- mõjutada
- vastu
- eespool
- Materjal: BPA ja flataatide vaba plastik
- alternatiive
- vahel
- summa
- ja
- kohaldatav
- ümber
- artikkel
- aspekt
- eelis
- Ühing
- Austin
- autor
- tagasi
- Pank
- pangakonto
- põhineb
- sest
- muutuma
- on
- alla
- BEST
- Parem
- vahel
- Suur
- Suur pilt
- Natuke
- piir
- laenuvõtjad
- Laenamine
- Purustamine
- maakleritasu
- Ehitus
- äri
- ostjad
- arvutatud
- tühistatud
- kapital
- viima
- juhul
- Raha
- rahavool
- kindel
- Sulgemine
- Tulema
- võrrelda
- konkurentsivõimeline
- Murettekitav
- seisund
- kindel
- segadus
- tavaline
- lähenema
- kulud
- riik
- katmine
- kaaned
- krediit
- kriitiline
- andmed
- tegelema
- Võlg
- võlgade maksed
- Langevad
- vähenema
- vaikimisi
- vaikimisi
- Määrama
- määrab
- määrates kindlaks
- erinevus
- erinevused
- erinev
- otsene
- jagatud
- dokumentatsioon
- Ära
- alla
- unistused
- iga
- Varajane
- Tõhus
- kohtumine
- Lõputu
- energia
- tohutult
- tagades
- Võrdub
- Equifax
- omakapital
- eriti
- põhiliselt
- asutades
- kinnisvara
- Isegi
- lõpuks
- Iga
- igaüks
- näide
- ületama
- ületab
- kulud
- Experian
- kogemus
- kogenud
- äärmiselt
- tegurid
- õiglaselt
- tasu
- Tasud
- vähe
- FICO
- Joonis
- lõplik
- finants-
- finantseerimine
- leidma
- esimene
- sobima
- fikseeritud
- voog
- keskendunud
- Investoritele
- Vabadus
- Alates
- täis
- edasi
- üldiselt
- saama
- saamine
- antud
- annab
- andmine
- läheb
- hea
- suur
- tagatud
- Raske
- peakorter
- tugevalt
- aidates
- varjatud
- rohkem
- ajalugu
- loodetavasti
- Kuidas
- Kuidas
- aga
- HTTPS
- idee
- ideaalne
- Vahetu
- oluline
- in
- sisaldama
- Kaasa arvatud
- tulu
- Tõstab
- näitama
- Indikaator
- eraldi
- info
- uuenduslik
- selle asemel
- kindlustus
- huvi
- Intressimäärad
- vahendaja
- Investeeri
- investeerimine
- investeering
- Investopedia
- investor
- Investorid
- IT
- töö
- Tööturg
- teekond
- Võti
- Teadma
- teatud
- suurem
- viimane
- õppimine
- Õigus
- Laenuta
- laenuandja
- laenuandjad
- laenud
- taset
- LG
- Tõenäoliselt
- Loetletud
- vähe
- OÜ
- laen
- Laenud
- logo
- Pikk
- pikaajaline
- Vaata
- otsin
- kaotama
- kaotamine
- kaotus
- Partii
- LTV
- põhiline
- tegema
- Tegemine
- palju
- Turg
- turud
- maksimaalne
- vahendid
- meetmed
- meetriline
- Meetrika
- Kesk-
- raha
- Kaotatud raha
- kuu
- igakuine
- kuu
- rohkem
- Hüpoteek
- hüpoteegid
- kõige
- peaaegu
- tingimata
- vaja
- vajadustele
- Uus
- normaalne
- pakkuma
- pakutud
- pakkumine
- ONE
- Internetis
- Arvamused
- Valikud
- Muu
- võlgu
- enda
- omanikud
- makstud
- osa
- partner
- partnerid
- Maksma
- pöörates
- maksed
- täiuslik
- perspektiiv
- valima
- pilt
- kava
- Platon
- Platoni andmete intelligentsus
- PlatoData
- usutav
- pluss
- vaene
- populaarne
- portfellid
- positsioon
- võimalik
- potentsiaal
- eelistama
- esitatud
- surve
- ilus
- hinnapoliitika
- eelkõige
- esmane
- Peamine
- era-
- protsess
- Toode
- Kasum
- Programmid
- omadused
- kinnisvara
- kaitstud
- tarnija
- ostma
- Ostud
- eesmärk
- Paneb
- kvalifikatsioon
- kvalifitseeruma
- olulise
- Küsimused
- kiiresti
- valik
- määr
- Rates
- suhe
- Lugenud
- valmis
- reaalne
- kinnisvara
- päris maailm
- hiljuti
- suhe
- Rent
- üürnikud
- asendama
- esindama
- nõudma
- ressurss
- Tulu
- Oht
- ümber
- sama
- Skaala
- Teine
- Saladus
- müüma
- Müük
- teenima
- teenus
- teenindavad
- Lühike
- sarnane
- lihtne
- lihtsalt
- alates
- olukord
- SUURUS
- väike
- So
- mõned
- Keegi
- Allikad
- eriline
- eriti
- kasutatud
- algus
- alustatud
- Veel
- Peatus
- tänav
- tugev
- selline
- üllatus
- magus
- Võtma
- võtmine
- maks
- Maksud
- meeskond
- tingimused
- texas
- .
- oma
- seetõttu
- asjad
- kolm
- aeg
- et
- kokku
- liiga
- tööriist
- suunas
- jälgida
- kaubelda
- Tehingud
- Üleminek
- tõsi
- liigid
- tüüpiliselt
- allakirjutamine
- ära kasutama
- kasutatud
- väärtus
- Kontrollimine
- webp
- M
- Mis on
- kas
- mis
- kuigi
- WHO
- will
- jooksul
- Töö
- töötab
- maailm
- väärt
- oleks
- kirjalik
- aastat
- Sinu
- sephyrnet