Hüpoteek 101: kuidas arvutada põhisummat ja intressi

Selles artiklis

Laenu põhiosa ja intressi arvutamine aitab teil kindlaks teha kinnisvara tegeliku maksumuse. Kui teil on 400,000 30 dollari suurune laen 5-aastase fikseeritud intressimääraga 30%, ei ole teie 400,000 aasta pärast kulutatud summa 773,158 400,000 dollarit. See on tegelikult 373,158 XNUMX dollarit. XNUMX XNUMX dollarit läheb teie põhiosa katteks, ülejäänud XNUMX XNUMX dollarit aga teie intresside katteks.

Kui ostate kodu koos a fikseeritud intressimääraga, on teie igakuine hüpoteeklaenu makse sama kogu laenuperioodi jooksul. Kuigi kirjutate iga kuu sama summa kohta tšeki, on põhiosa ja intresside katteks panustav summa alati erinev. 

Selles postituses määratleme, millised on teie hüpoteegi põhiosa ja intressimaksed ning näitame, et kinnisvara ostmisel teadlikuma otsuse tegemiseks peate arvutama, kui palju maja teile maksma läheb. Arutame ka krediidi kulukuse määra ja intressimäära erinevust, millised tegurid mõjutavad teie intressimäära ja kuidas jälgida, kuhu teie fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenu maksed lähevad. 

Laenu põhiosa ja intressi arvutamiseks tehke järgmist.

Mis on hüpoteegi põhiosa?

Kui võtate kodulaenu, on teie põhiosa laenuandjalt laenatud summa. Kui teie kodu kogu ostuhind on 300,000 20 dollarit ja teete 60,000% sissemakse 240,000 XNUMX dollarit, on ülejäänud XNUMX XNUMX dollarit teie põhisaldo. 

Ostuhind – Sissemaks = Põhiosa saldo

Kasutage meie hüpoteegi kalkulaator et teha kindlaks, kui palju kodu saate endale lubada. Teie põhisumma võrdub teie laenusummaga, mistõttu on see üks tähtsamaid numbreid, mida teada saada. Teie hüpoteegi põhisumma hakkab koguma intressi kohe pärast laenu võtmist. Need kaks koos moodustavad suurema osa igakuiselt makstavast summast. 

Mis on intressimakse?

Laenu andvad asutused ei laena teile sadu tuhandeid dollareid ega saa midagi vastu. Teie laenuandja nõuab teilt laenult intressi, mis põhineb tavaliselt krediidi kulukuse aastamääral (APR). 

Enamik esmakordseid koduostjaid on üllatunud, kui saavad teada, et isegi madala intressimääraga kulutavad nad iga kuu hüpoteegi intressidele palju raha. Näiteks kui võtate 30-aastase laenu 400,000 5 dollari eest 2,147.29% intressimääraga, on teie kuumakse 1,666.67 dollarit. Esimesel kuul läheb 480.62 dollarit sellest maksest intressiks ja ainult XNUMX dollarit teie põhiosa tasumiseks.

Kuidas teie intressimakset arvutatakse?

Intressimakse arvutamine nõuab veidi rohkem matemaatikat. Valem on:

Kuu intressimakse = laenu põhisumma x (aastane intressimäär / 12)

Laenu põhisumma = 400,000 XNUMX dollarit
Intressimäär = 5% ehk 0.05

Sel juhul on teie huvid järgmised:

Intress = 400,000 05 $ x (.12/XNUMX)
Intress = 1,666.67 dollarit

Fikseeritud intressimääraga maksate iga hüpoteegimaksega vähem intressi, kuna teie põhiosa saldo väheneb. Pärast teie esimest hüpoteeklaenu maksmist on teie põhisumma 400,000 399,519.38 dollarilt XNUMX XNUMX dollarile. Teise kuu intressivõrrand on järgmine:

Intress = 399,519 05 $ x (.12/XNUMX)
Intress = 1,664.66 dollarit

Ehkki kulutate oma põhisummaks ainult 2.01 dollarit rohkem, maksate aja jooksul üha suurema osa laenust tagasi, mis viib meid amortisatsioonini. 

Mis on amortisatsioon?

Amortisatsioon tähendab oma kodulaenu tasumist regulaarsete põhiosa ja intresside hüpoteeklaenu maksete kaudu aja jooksul. Amortisatsiooni arvutamiseks on vaja kasutada valemit:

A = igakuine hüpoteeklaenu makse
P = põhisaldo
I = perioodiline intressimäär
N = Maksete koguarv

Soovitame selle asemel kasutada amortisatsioonikalkulaatorit.

Miks on amortisatsioon oluline

Amortisatsioon aitab majaomanikel ja kinnisvarainvestoritel oma kulud aja jooksul kindlaks teha. 

Maksustamise eesmärgil näitavad amortisatsioonitabelid, kui palju te igal aastal intressi maksate. Hüpoteeklaenu intressid on maksudest mahaarvatavad, mis tähendab, et taotlete seda, kui kirjeldate oma kulusid ja ületate tavapärase mahaarvamise künnise.

Amortisatsioon näitab ka seda, kui palju võlgnete oma põhisaldo igal aastal või kuus. Mida madalam on teie saldo, seda rohkem on teie kodus omakapitali. Et see oleks lihtne, oletame, et teie kodu väärtus ei tõuse kunagi. Enne esimese makse tegemist on teil 100,000 XNUMX dollarit omakapitali (teise nimega teie sissemakse). 

 Kasutades ülaltoodud näidet, on teie põhisaldo erinevatel ajavahemikel järgmine:

Kuu aasta	Esialgne sissemakse	Saldo	Omakapital
0 kuud / 0 aastat	$100,000	$400,000	$100,000
12 kuud / 1 aasta	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 kuud / 5 aastat	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 kuud / 10 aastat	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 kuud / 15 aastat	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 kuud / 20 aastat	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 kuud / 25 aastat	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 kuud / 30 aastat	$100,000	$0	$500,000

Selle stsenaariumi korral suurendate omakapitali, mida kauem teil laenu on. Selle põhjuseks on asjaolu, et rohkem hüpoteeklaenu makseid läheb teie igakuise põhisumma saldoni. 

APR vs intressimäär: mis vahe on?

Mõlemad määrad on väljendatud protsentides, kuid nende vahel on oluline erinevus. 

Teie intressimäär viitab teie laenu aastasele kulule, kuid ei kajasta tasusid ega tasusid, mida peate laenu eest maksma. 

Teie krediidi kulukuse aastamäär on terviklikum väljend sellest, mida te laenu võtate, ja on sageli kõrgem kui teie intressimäär. See kajastab teie intressimäära, hüpoteeklaenu maakleritasusid, mis tahes hüpoteegi punktidja muud laenu saamiseks võetavad tasud. 

Millised tegurid mõjutavad teie intressimäära?

Mida madalam on teie intressimäär, seda väiksemad on teie igakuised hüpoteegimaksed – ja iga protsendipunkt loeb! Teie 400,000 30 dollari suuruse 5-aastase 2,147% laenu puhul on teie kuumakse 4 dollarit. Kui teie intressimäär on aga 1,910%, langeb teie kuumakse 237 dollarile. See on XNUMX dollari vahe!

Siin on mõned tegurid, mis määravad teie intressimäära:

• Krediidiskoori skoor: Mida kõrgem on teie FICO skoor, seda madalam on teie intressimäär. Tavaliselt kvalifitseerute parimatele intressimääradele, kui teie krediidiskoor on 700s või kõrgem.
• Laenu tähtaeg: kui teie laen on lühema tähtajaga, on teie intressimäär tõenäoliselt madalam. Kui vastate 30-aastasele laenule 5%, võib sama laenuandja pakkuda teile 15-aastast laenu 4%. 
• asukoht: kui asute piirkonnas, kus rohkem majaomanikke jätab maksejõuetuse, võib teie intressimäär olla kõrgem. 
• Sissemaks: kui teie sissemakse on alla 20%, peate enamiku laenude puhul maksma erahüpoteekikindlustus (PMI), mis on lisaks 0.58% – 1.86% lisandunud intressi.
• Praegused intressimäärad: eluasemeturu olukord ja Föderaalreserv mõjutavad eluasemelaenu intressimäärasid. 

Mida veel teie igakuine hüpoteegimakse sisaldab?

Teie põhiosa ja intress moodustavad teie igakuise hüpoteegimakse aluse, mis teie laenu kestuse jooksul ei suurene. Siiski tuleb arvestada ka muude tasudega:

• Kinnisvara maksud: need maksud võtab teie kohalik omavalitsus teilt teie kinnisvara hinnangulise väärtuse alusel. Hinnatud väärtus on see, mida kinnisvara hindaja ütleb, et teie kodu on väärt ja see ei ole sama, mis turuväärtus. Kinnisvaramaksud on osariigiti erinevad.
• Majaomaniku kindlustus: Majaomaniku kindlustus katab tavaliselt teie kodu sise- ja väliskahju, isikliku vara kadumise või kahjustumise ning vastutuskindlustuse, kui teie kodus või teie kinnistul juhtub õnnetus. 
• ERK: Nagu varem mainitud, peate maksma PMI, kui teie sissemakse on väiksem kui 20%. See kindlustus kaitseb teie hüpoteeklaenuandjat, kui te oma hüpoteeklaenu ei maksa. See kaob, kui teie laenu ja väärtuse suhe (LTV) langeb 78%ni või alla selle. 
• Majaomanike ühingu (HOA) tasud: Kui kolite korterisse või naabrusse majaomanike ühinguga, peate maksma HOA tasu. Need erinevad sõltuvalt teie HOA-st. 

Peate jälgima oma põhikapitali ja huvisid

Kokkuvõtteks võib öelda, et teie põhiosa on summa, mille laenuandjalt eluasemelaenu võtmisel laenate, ja teie intressimäär on see, mida laenuandja selle raha laenamise eest küsib. Nüüd, kui teate, kuidas need töötavad ja kuidas kasutada amortisatsioonikalkulaatorit, et näha, kui palju maksate ja millal saate kodu ostmisel teha teadlikuma otsuse. 

KKK

Kas peaksite maksma põhiosa või intressi?

Olenevalt laenutingimustest saate iga kuu rohkem maksta. Lisaraha läheb teie põhisumma katteks ja aitab teil laenu kiiremini tagasi maksta. 

Kuidas muidu saate oma laenu kiiremini tagasi maksta?

Mõned ettevõtted lubavad teil teha hüpoteeklaenu makseid kord kahe nädala tagant. 12 kuumakse asemel teenite 26 kahenädalast makset, mis on võrdne poolega teie igakuisest summast. Selle strateegiaga maksate igal aastal lisakuu ja võite oma laenu mitu aastat maha võtta. 

Kui suur osa maksest on põhisumma?

See protsent sõltub teie laenu pikkusest, summast ja intressimäärast. 

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.