Actualización del mercado multifamiliar + Lo que sabe un veterano de 20 años

Andrew:
Este es el programa de podcast BiggerPockets 767.

Angie:
La sociedad gestora sabe lo que está haciendo. Ellos son los profesionales, ellos son los que tienen la experiencia. Cuando tienes un cliente que está demasiado involucrado, estudio de caso tras estudio de caso, la propiedad no tiene éxito. Cuando tienes clientes que no intervienen y tienes una llamada semanal con ellos, envías tu informe semanal, el informe de tu propietario. Esas propiedades una y otra vez tienen un gran éxito.

Andrew:
Andrew Cushman aquí con nuestro amigo Matt Faircloth. David Greene ha vuelto a dejar el estudio de grabación vacío y pensamos que podría haber aprendido la lección la última vez, así que nos haremos cargo.

Matt:
Me alegro de estar aquí contigo, Andrés. Estoy agradecido de poder hacer la adquisición contigo. Tienes una conversación interesante hoy y la gente dice: ¿Por qué estás entusiasmado con la administración de propiedades? Esto es tan aburrido. Déjenme decirles, muchachos, la culpa es suya por pensar que la administración de propiedades es aburrida. La administración de la propiedad es lo que hará o deshará la rentabilidad de un acuerdo. Un buen administrador de propiedades aceptará un trato mediocre y lo hará increíble, y aceptará un trato increíble y lo convertirá en una completa mierda. Y chicos, una última cosa. Si quieren saber más sobre lo que hace que los acuerdos sean rentables, la gestión de propiedades y la gestión de activos, tienen que escuchar el programa número 739, donde Andrew, David y yo profundizamos en lo que es la gestión de activos, lo que no es y cómo. se correlaciona con la gestión de la propiedad. Entonces, después de escuchar este, mira ese episodio. Número 739.

Andrew:
Hoy tenemos con nosotros a un experto en el mercado multifamiliar. Primero vamos a entrar en una pequeña actualización del mercado porque las cosas están cambiando rápidamente y queremos tratar de mantener a todos actualizados sobre lo que estamos viendo en tiempo real en los mercados. Luego vamos a hablar sobre administración de propiedades y vamos a hablar de muchas cosas. Pero un par de cosas que es realmente importante tener en cuenta son los rasgos clave que un inversor debe buscar en una empresa de administración de propiedades de terceros. ¿Cuáles son los principales errores que cometen los nuevos inversores cuando contratan la gestión de propiedades de terceros? Y también vamos a escuchar una historia sobre un inquilino que tenía una carnicería agrícola y una barbacoa integradas verticalmente que manejaban dentro de su unidad. Así que estad atentos a todo eso. Matt, ¿tienes algún consejo rápido para nosotros? ¿Estás listo?

Matt:
Consejo rapido. Bien, chicos, aquí está el consejo rápido del día. Andrew y yo hemos reunido un recurso fenomenal para que lo utilicen cuando entrevisten a empresas de administración de propiedades. Estas son 27, no una, ni dos, ni tres, 27 preguntas que debes hacerle a un administrador de propiedades cuando estás considerando contratarlos. Y esto es sin F mayúscula, algo que Andrew y yo preparamos como un bonito regalo, un bonito agradecimiento. Volvamos a ustedes. Vaya a bigpockets.com/resources.

Andrew:
Sí, toma eso y hazlo tuyo. Agregue algunas preguntas adicionales y háganos saber en los comentarios de YouTube qué piensa al respecto. Muy bien, estoy emocionado. Así que sigamos adelante y entremos en esa actualización del mercado.

Matt:
Chicos, hablemos del mercado, hombre. Las cosas cambian a diario. ¿Qué piensan ustedes? ¿Dónde estamos?

Andrew:
Bueno, es interesante, como todos los que escuchan saben que lo ha sido, definitivamente puedo dar una idea, hemos estado bastante activos en este último trimestre. Volumen de ofertas, estamos viendo un ligero aumento en lo que está disponible para ver. Estamos suscribiendo más acuerdos de los que hemos hecho, no conseguimos que se acepten más ofertas, pero al menos tenemos más propiedades para mirar. Hay muchos titulares por ahí. He visto cosas como que el alquiler bajó seis veces en los últimos seis meses y todo eso. No estamos viendo eso. Nuestros alquileres han aumentado en todas nuestras propiedades. Casi todas nuestras propiedades tuvieron recaudaciones récord en marzo. Creo que es muy importante diferenciar de qué mercados estás hablando. Recuerde, los bienes raíces son locales, no nacionales.
Entonces, sí, el alquiler probablemente baje si tiene una propiedad de clase A en San Francisco, pero si tiene una propiedad de clase B en un submercado de fuerte crecimiento, probablemente todavía le esté yendo bastante bien. No dejes que los titulares te asusten. Muchas propiedades siguen funcionando fantásticamente. También acabamos de cerrar una adquisición a finales de marzo. Fue el mayor aumento de capital que jamás hayamos realizado. Se agotó en una semana. Una vez más, se habla mucho de que hoy en día no se puede recaudar capital. Y sí, es más difícil, pero si tienes el trato correcto y los inversionistas correctos y los juntas, aún puedes cerrar un trato. Y finalmente, por otro lado, acabamos de poner a la venta una propiedad y, desde el principio, recibimos una oferta bastante sólida con dinero fuerte. No vamos a aceptarlo todavía.
Pero lo que estamos descubriendo es que las propiedades que requieren préstamos bancarios o puente son bastante difíciles de vender en este momento porque esos prestamistas están apretando sus esfínteres y el financiamiento es realmente difícil. Pero si tiene una propiedad estabilizada en un buen mercado que califica para financiamiento de agencias, las agencias todavía están muy activas y están otorgando préstamos para propiedades estabilizadas. Entonces, debido a que hay tan poco inventario a la venta, las propiedades en realidad están funcionando bastante bien. Esas son las cuatro cosas que abordaría y disiparía algunos de los mitos y el pesimismo que existen. Pero Angie, Matt, ¿algo que quisieran agregar o comentar para aclarar eso un poco?

Matt:
Cosas interesantes, Andrew. Pero antes que nada, no puedo evitar decirlo, felicidades por la compra y poner una propiedad a la venta, no puedo evitar felicitarte por eso. También veo muchos a la venta. Y desafortunadamente, si nos fijamos en las propiedades en venta que he visto, muchas de ellas son cosas que la gente compró hace un año o dos años. Probablemente hayas visto muchos casos en los que la gente compra algo, el vendedor lo compró hace dos años y lo vende por el doble de lo que pagaron, o los corredores que lo tienen en el mercado por el doble de lo que pagaron. para ello. Es una lista de bolsillo, ¿verdad? Lo que significa que el corredor ni siquiera tiene un acuerdo de cotización firmado. Simplemente están dando vueltas. El vendedor dijo, bueno, si puedes conseguirme este número, lo venderé.
He visto muchos de esos y no lo sé, no quiero creer el problema de otra persona. Y desconfío de comprar cualquier cosa que haya sido propiedad de menos de 18 meses a dos años. Porque el problema con eso, que lo he visto de primera mano, es que no se pueden abordar mejoras de capital reales. No se puede abordar el mantenimiento diferido real en un ciclo de propiedad tan corto. Necesita ser propietario de una propiedad un poco más de tiempo para lidiar con todas las cosas que deben abordarse. Y estas son todas propiedades que acaban de ser pulidas un poquito y que han vuelto a estar en el mercado. Eso es lo que he visto mucho estos días. Pero no sé si realmente es una indicación del mercado. Simplemente creo que mucha gente sigue esperando.

Andrew:
Estoy de acuerdo. Y esos no van a comerciar. Esos son los vendedores que terminarán haciendo caer el mercado. El mercado caerá un cinco, 10%, luego ellos bajarán su precio un cinco, 10%. ¿Bien adivina que? Todavía están detrás de la bola ocho y la perseguirán y aguantarán para siempre. Así que sí, la propiedad que compramos era propiedad a largo plazo, como seis años. Y el que estamos vendiendo lo tenemos desde hace seis años.

Matt:
Ahí tienes.

Andrew:
Entonces eso realmente hace que funcione. Entonces, Angie, tienes una visión un poco diferente porque ves el meollo de la cuestión al otro lado de esto, ¿cerca de qué? 25, 26,000 unidades.

Angie:
Sí, 25,000 unidades. Es un poco diferente. Nuestros clientes o lo que estamos viendo es que nuestros clientes en realidad no están comprando nada en este momento. Número uno, los precios siguen siendo ridículos. Las tasas de interés están subiendo. Y también tenemos clientes que están preocupados porque tienen préstamos puente y les preocupa perder sus propiedades y entrar en quiebra. Estamos viendo toda una mezcla de cosas. Y con respecto a los alquileres, a ciertos mercados, tienes toda la razón, Andrew, hay mercados, los mercados secundario y terciario, en los que los alquileres siguen siendo fuertes. Pero en las ciudades principales, exactamente lo que dijiste, hiciste referencia a San Francisco y todo eso, como somos una empresa de gestión con sede en Georgia, voy a hacer referencia a Atlanta.
Estamos empezando a ver caer las rampas. Estamos viendo que se ofrecen concesiones. Y entonces estamos empezando a ver esa debilidad en el mercado en A y B. E históricamente A comienza a caer, luego B se queda con los residentes A, y luego es un círculo vicioso y baja a B, C Hay algunas preocupaciones y creo que va a ser difícil. Y creo que veremos muchas propiedades en la última parte del verano y principios del otoño en quiebra y ejecución hipotecaria.

Andrew:
Entonces, para aquellos que están escuchando y que no están familiarizados con la administración judicial, ¿podrían definirlo rápidamente?

Angie:
Sí. Si una propiedad entra en suspensión de pagos, el prestamista financiero la lleva a lo que llamamos un administrador especial. Entonces, hay muchos administradores especiales en los EE. UU. y el préstamo se destina a lo que se llama un administrador especial. Y luego el administrador especial lleva al dueño de la propiedad a los tribunales porque no está pagando la hipoteca y lleva al dueño de la propiedad a los tribunales y el tribunal nombra un síndico. Entonces, el síndico designado por el tribunal, lo que significa contratar una empresa de gestión para gestionar el activo. Para el receptor, el receptor en realidad administra para el prestamista, nosotros administramos para el receptor y permanece en administración judicial hasta el momento en que el administrador especial decide vender el activo.

Andrew:
¿Y el administrador especial normalmente lo pone a la venta con relativa rapidez? ¿O hay un retraso o?

Angie:
Depende del estado del activo. Entonces, si es un activo muy deteriorado, y piensa en una propiedad donde no se paga la hipoteca, generalmente no se pagan otras cosas, hay mucho mantenimiento diferido y es posible que no se pague la factura del agua. Y muchas veces ves que estas propiedades terminan en las noticias. Es como, espera, en un complejo de apartamentos de 200 unidades, le cortaron el agua porque no hay dinero para pagar nada. Y entonces terminamos con un activo generalmente muy angustiado. Entonces, al ser designado síndico, entra el administrador, la compañía administradora entra y cambia la propiedad. De hecho, el administrador especial le da el dinero, lo cual es fenomenal, para darle la vuelta a la propiedad y ponerla en condiciones en las que pueda venderse.
Depende del estado del activo cuando lo recibamos. No siempre son malos, pero generalmente lo son porque en el momento en que se pasa del incumplimiento del préstamo hasta los tribunales para nombrar un administrador judicial, el activo puede sufrir hasta un año de dificultades.

Andrew:
Y es curioso que los hayas mencionado en las noticias; en una década y media de existencia en este negocio, no creo haber visto nunca una propiedad inmobiliaria en las noticias por una buena razón. Casi siempre, eso no es algo que desee que le suceda a una propiedad de su propiedad. Y entonces ningún inversor se quedará atrás. Profundicemos. Sólo una definición rápida. ¿Qué es un administrador especial?

Angie:
Un administrador especial es una empresa y les daré algunos ejemplos. CWCapital, socios de LNR en Miami con quienes trabajamos mucho. Rialto Capital, son administradores especiales y literalmente se centran en préstamos en dificultades.

Andrew:
Entonces, ¿básicamente entran y se hacen cargo independientemente de si el propietario lo desea o no?

Angie:
Sí.

Andrew:
Y luego, la última pregunta para aquellos que, muchos de nosotros, y especialmente aquellos que han estado tratando de ingresar al negocio en los últimos años, ha sido muy difícil llegar a un acuerdo en los últimos años. Los precios son altos. Hay mucha competencia. Estás viendo detrás de la cortina, ¿verdad? Porque estás gestionando miles y miles de activos. Matt y yo sólo tenemos un par de miles. Tienes una visión mucho más amplia que la nuestra. He estado escuchando historias de propiedades donde no pueden realizar el pago de la hipoteca. Y luego, como usted dijo, no pagan a los proveedores, sino que realizan llamadas de capital. No hay más distribuciones. Tienen un préstamo global que vence en seis meses. Para alguien que esté escuchando, ¿cuándo cree que algunas de estas cosas se convertirán en oportunidades para que un nuevo inversor ingrese al final del próximo ciclo?
¿Cuánto tiempo más pueden algunos de estos propietarios dejar la lata antes de terminar en servicios especiales y luego en venta, antes de que se conviertan en una oportunidad para la siguiente persona?

Angie:
Bueno, nuestra predicción es que a finales del verano, principios del otoño, comenzaremos a ver el proceso y que construiremos a partir de ahí. Porque, como sabes, Andrew, muchas de estas personas han pagado de más por estos activos y simplemente no puede continuar. Entonces entras en el círculo vicioso que ocurrió en 2008 y nueve, en el que pagaste de más por este activo, lo suscribiste para obtener estas rentas astronómicas y no puedes obtener las rentas porque el mercado se está desmoronando, se ofrecen concesiones y es simplemente ese círculo vicioso cuesta abajo. Vaya, ahora no podemos pagar la hipoteca. Vaya, ahora no podemos pagar esto. Creo que veremos el comienzo, especialmente en estos préstamos globales; nuevamente, nuestra predicción es finales del verano y principios del otoño.

Andrew:
Muy bien, finales del verano, principios del otoño. Y luego la última pregunta, y estoy muy interesado en escuchar su opinión al respecto. Algunas personas con las que hablo y escucho dicen: "Oye, esto será solo una porción del mercado multifamiliar". Otros dicen que esto hará que todo el mercado caiga como en 2008. Tengo mi opinión, pero me gustaría escuchar lo que piensan en términos de si esto será más bien oportunidades selectas para aquellos que buscan ¿Comprar o será simplemente una angustia generalizada como lo fue durante la gran crisis financiera?

Angie:
No, en mi opinión no va a ser así, porque creo que hay muchos propietarios que tienen buenos préstamos sólidos a una tasa de interés razonable. Ahora están fluyendo efectivo. Así que pueden soportar una pequeña caída en el alquiler y algunos tiempos difíciles y apretarse el cinturón, digamos. Entonces, en mi opinión, no creo que vaya a haber una destrucción masiva. Creo que, nuevamente, serán las personas que pagaron de más por los bienes raíces y que no fueron compradores inteligentes las que tendrán que sacar el dinero. Y esos son los que van a sufrir, en mi opinión.

Andrew:
Bueno. Muy bien, bien. Bueno, es de esperar que sea una buena información relevante para todos los que buscan ofertas y tal vez incluso tengan algunas propiedades propias. Matt, ¿tienes algo que agregar antes de continuar?

Matt:
Estoy de acuerdo en que muchas propiedades tal vez tendrán problemas, pero tampoco preveo el fin del mundo. Creo que mucha gente encontrará una salida o una manera de hacerlo funcionar. No creo que vaya a haber sangre en las calles ni mucho menos. Creo que habrá muchas ofertas, tal vez más. Y creo que aquellos que van a ganar en este juego o aquellos que entraron en este juego jugarán a largo plazo. Aquellos que entraron y querían voltear un edificio de apartamentos como si fuera una papa caliente y entrar y salir en un año, dos años, como ven que hace la gente en las redes sociales, tal vez tendrán que cambiar su plan o podrían terminar. hasta perder una propiedad. ¿Quién sabe?
Pero creo que aquellos que están entrando al juego o expandiéndose en una multifamiliar, Andrew es un buen ejemplo, Andrew acaba de cerrar un trato, simplemente cerró una propiedad o simplemente puso una propiedad bajo contrato y la cerró recientemente. Se puede hacer. Todavía se pueden conseguir buenas ofertas en eso. Creo que aquellos que están sentados en sus manos y esperando que el cielo caiga van a estar sentados en sus manos por un tiempo. También podrías salir y tratar de encontrar oportunidades. Simplemente sea escrupuloso y oferte por acuerdos entendiendo que desea generar flujo de efectivo y esa apreciación, porque la apreciación podría no existir por un tiempo. Creo que el flujo de caja será el rey durante mucho tiempo en las viviendas multifamiliares.

Angie:
También sigo diciéndoles a los clientes que tengan cuidado con su suscripción porque el mercado, literalmente, con la inflación y todo lo demás, las pausas tienen que continuar. Simplemente no puedes continuar a este ritmo. Y llegará un momento en el que la gente dirá: No puedo permitirme esto. Y no puedes seguir permitiéndote estos aumentos masivos de precios. Entonces, para mí, aunque pueda haber algunas buenas ofertas, no se puede suscribir y esperar aumentos de alquiler del 30 o 40%. El mercado no puede soportarlo. Y eso es lo que continuamente aconsejamos a los clientes, no sobreproyecte sus alquileres porque no va a suceder. Y lo hemos visto. La gente dice: ya he tenido suficiente. No. Entonces hay que tener mucho, mucho cuidado y seguimos aconsejando a los clientes de lo mismo. Si tiene que financiar estos aumentos masivos de alquiler, no compre el acuerdo porque fracasará.

Matt:
Entonces, antes de continuar con nuestro análisis de mercado, quiero que todos sepan que las bolas de cristal propiedad de Matt, Andrew y Angie están en la tienda. Parece que no podemos sacarlos de la tienda. Así que tome sus propias decisiones de mercado basándose en sus propios datos de mercado. Usted hace sus propias ofertas bajo su propio riesgo. Ese es nuestro descargo de responsabilidad de Matt, Andrew y Angie del día. Pero espero que esta conversación sobre el mercado le haya resultado informativa. Continuando, Angie, eres alguien con quien Andrew y yo creemos que muchos de ellos han interactuado en la industria, pero para aquellos que no han oído hablar de ti, no te conocen en eso, ¿podrías darnos una breve introducción? y cuéntenos quién es Angie Smith y comenzaremos una conversación increíble sobre administración de propiedades y multifamiliares.

Angie:
Bueno. Sí, genial. Mi socia comercial, Cindy Batey y yo fundamos Strategic Management Partners, o SMP, como todos nos conocen, en 2010. Literalmente, iniciamos la empresa sin activos. Y trabajábamos para empresas que estaban quebrando o en dificultades. Y Cindy y yo nos miramos y dijimos, ¿qué vamos a hacer? Y o vamos a trabajar para otra persona o vamos a iniciar nuestra propia empresa. Entonces comenzamos SMP en 2010, 0 unidades y literalmente lo llamamos marcar por dólares. Cindy estaba llamando a abogados y corredores que conocía de su pasado. De hecho, estaba llamando a administradores especiales. Entonces esto lleva a esto. Y fue cuando el mercado se estaba desmoronando. Y finalmente un caballero en su nombre, y tengo que decirlo porque creo que el mundo de este hombre, su nombre es Héctor Gómez, y me dijo: “Angie, te doy una oportunidad”.

Matt:
Niza.

Angie:
Y yo dije, sí. Finalmente conseguimos un trato de un administrador especial y funcionó a la perfección. Y nos dio el activo más angustiante que puedas imaginar dar a alguien. Y nos dio su activo. Le dimos la vuelta y en LNR nos conocieron como las chicas de Georgia. Y a las chicas de Georgia, tenemos que darles más, tenemos que darles más. Y, literalmente, LNR nos dio 18 propiedades en un día en todo el estado de Georgia, aunque tuvimos que hacernos cargo. Y así, entre los corredores, los abogados que creen en nosotros y Héctor Gómez de LNR, así es como SMP comenzó. E hicimos un muy buen trabajo con esos activos en dificultades y eso simplemente construyó nuestra reputación entre los corredores porque vieron estos activos en dificultades, no podían creer que tuviéramos la capacidad de revertirlos y pudieran venderlos a excelentes precios. Precios para el administrador especial. Y ahí lo tienes. Y así es como realmente empezó SMP.

Andrew:
Aquí nos desviaremos ligeramente hacia las cosas jugosas. Entonces, lo que le está diciendo a todo el mundo es que usted comenzó su empresa administrando los activos más inmanejables que existen, durante uno de los momentos más inmanejables de las viviendas multifamiliares en la historia reciente. Cuéntenos, cuéntenos una de las historias de administración de propiedades más interesantes que haya encontrado durante la vida de SMP.

Angie:
Bueno, es una historia de Héctor Gómez LNR. Ahí tienes. Y no fue la propiedad en la que nos dio la oportunidad. Fue otro. Y era una propiedad multicultural. Y cuando asumimos, habría, y no exagero, no bromeo, habría cabras en los patios o gallinas. Y luego empezamos a caminar por las unidades y había agujeros en la alfombra de las salas y todos dijimos, ¿qué? Y en realidad estaban cuidando a los animales.

Matt:
Aquí vamos.

Angie:
Estaban cuidando a los animales.

Matt:
Bueno, no eran veganos, es lo que estás diciendo.

Angie:
No eran veganos en absoluto. Y luego cocinaban a dichos animales en el piso del departamento porque no sabían usar electrodomésticos, electrodomésticos americanos, porque hay que pensar que muchas de estas personas venían de lugares donde no tenían equipos modernos, electricidad, cualquier cosa. Entonces tuvimos que lidiar con eso. Y de hecho tuvimos que colocar letreros, esta propiedad tenía un estanque de retención que tenía patos y gansos, y de hecho tuvimos que publicar un letrero, hábitat no para consumo humano porque sacarían a las criaturas del estanque de retención y las comerían para cenar. también.

Matt:
Ahora Angie, ¿estaban pagando alquiler por las cabras y las gallinas?

Angie:
¿Conoces a Matt? En realidad bromeamos sobre eso. Se convirtió en una broma incluso para nuestro administrador de activos: ¿cobran alquiler por mascota? Podemos ganar mucho dinero aquí.

Matt:
Esa es una fuente de ingresos, hombre.

Angie:
Flujo de ingresos. Pero no, tuvimos que detener las prácticas. Ahí tienes.

Matt:
Oh hombre. Diferentes trazos, ¿verdad?

Angie:
También fue una situación totalmente educativa, tuvimos que ayudar a la gente a aprender realmente a cocinar y a utilizar electrodomésticos modernos. Fue una época salvaje, fue divertida. Esa es probablemente mi historia más loca.

Matt:
Ahí tienes. Todos los propietarios tienen historias de que en el cóctel, ellos son los que tienen que detener la música y todos se apiñan alrededor del propietario, los escuchas contar algunas historias locas del propietario. Así que gracias por compartir eso.

Angie:
Exactamente.

Matt:
Aquí hay algo interesante, ¿verdad? Porque algunas personas escuchan este podcast y tal vez recién se estén iniciando en el juego de bienes raíces o algunas personas que lo están escuchando pueden ser autogestionadas o lo que sea. La administración de propiedades, lo creas o no, Angie, a algunas personas no les resulta tan interesante. Y algunas personas incluso podrían decir: Ni siquiera necesito hablar sobre administración de propiedades o escuchar ese episodio de podcast porque no es tan importante. ¿Bien? ¿Qué diría, para decir por qué una administración externa utiliza una empresa de gestión de proyectos separada, además de administrar internamente? ¿Por qué? Le estoy lanzando una pelota de béisbol aquí porque creo que Andrew y yo estamos de acuerdo en que es imperativo. pero ¿por qué es importante para un inversionista en bienes raíces, por qué no pueden simplemente comprar la propiedad y dejar que los vientos del mercado la lleven a donde va a ir?

Angie:
Buena pregunta. Y mucha gente, tienes razón, Matt, no lo entiende, pero son las botas en el terreno día tras día las que hacen que esto suceda. Tienes que tratar con el residente, tienes que alquilar el apartamento, tienes que cobrar el alquiler y tienes que entender el mercado en el que estás. Entonces, digamos que alguien de San Francisco, California, compra una propiedad en Savannah, Georgia. ¿Qué sabe esa persona de San Francisco sobre Savannah? El 99% de las veces poco o nada. Necesita contratar a alguien que tenga conocimientos del mercado, que sepa lo que está haciendo, que conozca las leyes de la ciudad y el estado en el que opera, para tener éxito y que sea difícil administrar una propiedad a miles de kilómetros de distancia. Necesita una empresa de gestión profesional sobre el terreno que administre su activo.

Andrew:
Retrocedamos un poco. ¿Cómo se define exactamente qué es la gestión de propiedades de terceros?

Angie:
Y realmente hay, diré, tres tipos diferentes de sociedades gestoras. Hay una empresa de gestión externa, que se gestiona al 100 % con honorarios. Nosotros, SMP, por ejemplo, no poseemos bienes inmuebles. Y luego está un administrador propietario en el que pueden poseer algunos bienes inmuebles, pero también son una empresa de administración. Luego, estrictamente, tiene al propietario que administra, y sé que suena loco, pero puede hacer que un propietario administre una empresa de bienes raíces de su propiedad y administre a un tercero y luego el propietario que tiene su propia empresa de administración y la administra. Entonces, para alguien que está buscando una empresa de gestión, y mi carrera antes de SMP fue una empresa de gestión de propietarios, y muchos de los clientes dirían, Hola Angie, ¿cómo puedo conocer al Sr. Propietario de la empresa de gestión?
Está recibiendo toda la atención, está consiguiendo los mejores empleados, está recibiendo todo esto. Así que creó mucha fricción, por lo que no quiero decir que no sean buenas empresas de gestión o que no harán un buen trabajo para usted, pero tener una empresa de gestión 100% externa es atractivo para mucha gente.

Matt:
Quiero resaltar algo, porque no solo se trabaja para personas como Andrew y yo, que son sindicatos o corporaciones más grandes que son fondos de cobertura, lo que sea, que son propietarios de viviendas multifamiliares. También existe un concepto llamado administración judicial. Y lo mencionaste cuando hablábamos de los mercados. Lo mencionaste aquí. Me estoy dando cuenta de que para algunas personas es posible que simplemente estemos hablando de jerga inmobiliaria, ¿verdad? ¿Qué es la sindicatura? Definamos ese término y hablemos de en qué se diferencia de trabajar para un operador directo como yo o Andrew.

Angie:
Bien. Bueno, como administrador especial o administrador judicial, en realidad, si lo designan síndico, lo designan los tribunales del condado en el que se encuentra esa propiedad. Y el tribunal literalmente lo nombra síndico y usted se reporta ante el tribunal. Entonces, usted trabaja con el administrador especial, ellos son los que le financian el dinero para operar el activo, pero en realidad es al tribunal al que reporta.

Matt:
¿Es esto como propiedad de un banco? Porque mucha gente en otros sectores del sector inmobiliario podría llamar a eso una ejecución hipotecaria cuando la propiedad ahora es propiedad del banco. Pero un acuerdo de administración judicial podría ser, corrígeme si me equivoco, Angie, donde todavía es propiedad del propietario, pero el banco asumió las medidas de responsabilidad y lo entregó, tú se lo entregaste a tu empresa para que actúe de la mejor manera posible. interés, por así decirlo, aunque no sean el propietario.

Angie:
Correcto. Y la ejecución hipotecaria. Entonces tenemos quiebras y ejecuciones hipotecarias. Entonces, si una propiedad entra en ejecución hipotecaria, el prestamista la recupera y luego contrata a una empresa de administración para operarla. Y bajo la misma premisa que en una administración judicial. Entonces ellos financian, usted opera hasta el momento en que el prestamista quiere vender el activo. Entonces, en una administración judicial, técnicamente, sí, Matt, el propietario todavía es dueño de la propiedad, pero el prestamista interviene y se la entrega a un administrador especial que la lleva a los tribunales para nombrar un síndico porque no ha cumplido con el préstamo. Y muchas veces una propiedad en quiebra está interesada o, en general, entra en ejecución hipotecaria. Entonces saca al dueño de esto. Entonces entrará en ejecución hipotecaria. Pero hay momentos, y lo tuvimos durante los años en que administramos tantos de estos, que permaneció en suspensión de pagos todo el tiempo.

Matt:
¿Alguna vez ha visto una situación en la que una propiedad en suspensión de pagos terminó saliendo de la suspensión de pagos y volviendo al propietario?

Angie:
Nunca.

Matt:
Bueno.

Angie:
Nunca.

Andrew:
He oído historias de propietarios que intentaron hacer eso, pero generalmente los descubren y eso no está permitido. Una de las cosas clave para los inversores, especialmente aquellos que buscan mudarse a otro mercado o ingresar por primera vez, es elegir una empresa de administración de propiedades. Vivo en California, voy a invertir en Georgia. Están todas estas empresas de administración de propiedades. ¿Cómo puedo saber cuál es el adecuado para mí y mi negocio y cómo lo opero? Entonces, Angie, ¿podrías explicarnos un poco cómo se elige una empresa de administración de propiedades? Y luego, cuéntenos un poco más sobre SMP, ¿cuántas unidades tienen? ¿Quién es una buena opción para ti? ¿Quién no lo es? ¿Y tal vez utilizar SMP como ejemplo de cómo alguien llevaría a cabo ese proceso de selección cuando esté formando su equipo de administración de propiedades de terceros?

Angie:
Es bueno que el propietario de una propiedad entreviste a más de una empresa de administración porque muchas veces, y voy a comenzar con esto y durante toda nuestra conversación de hoy, esta será la clave. Es un negocio de personas. Se trata de la gente, de los propietarios, de la empresa administradora de la propiedad, de los vendedores, de los residentes. Entonces, todo lo que hacemos en la administración de propiedades es un negocio de personas. Y muchas veces se trata de personalidades. ¿Cómo es la personalidad entre el propietario y el administrador de la propiedad? Entonces, ¿la empresa de administración de propiedades tiene la experiencia? Entonces, ¿tienen experiencia en la clase de activos que se está comprando? ¿Tienen capacidad de mercado? ¿Entienden el mercado y tienen el software de contabilidad adecuado?
¿Están de acuerdo? Bien, quiero mi propiedad en acumulación. Oh no, quiero mi propiedad en efectivo. ¿La sociedad gestora se adapta a esto? Entonces realmente es una relación. Y es por eso que Cindy y yo nombramos a los Socios de Gestión Estratégica de nuestra empresa. Queríamos gestionar estratégicamente con nuestros clientes. Y así se nos ocurrió el nombre, porque queríamos que fuera una asociación. Aquí hay otra cosa que es interesante y, nuevamente, usted me pidió que usara SMP, así que lo haré. Entonces, cuando Cindy y yo comenzamos el negocio y comenzamos a reunirnos con clientes potenciales y a hacer nuestro espectáculo de perros y ponis, literalmente tuvimos que decirle a la gente que no vamos a ser una empresa que comprará la política 100% cortadora de galletas. Entonces la propiedad, como Andrew, tiene dos propiedades en la misma ciudad. Usaré eso por ejemplo. No operamos esas dos propiedades exactamente igual. No me importa si están a una milla de distancia uno del otro, son activos diferentes con residentes diferentes, todo diferente.
No voy a administrar la propiedad A exactamente de la misma manera que voy a administrar la propiedad B. Por supuesto, tienes generalidades, cobras el alquiler de la misma manera, intentas que todos paguen el alquiler en línea, etcétera, etcétera. . Pero la comercialización del activo o lo que haces puede ser totalmente diferente. Y creo que eso también va más allá de que empecemos en el negocio de la administración judicial y le demostremos al mundo que podíamos gestionar cosas que nadie pensaba que pudieran gestionarse. Nuestro compromiso con nuestro cliente era no ejecutar todo exactamente igual porque no hay dos activos exactamente iguales.

Andrew:
Una pregunta rápida que debemos hacer antes de pasar a otro tema. ¿Dónde está SMP ahora? Porque cuando nos conocimos, creo que ustedes tenían alrededor de 3000 unidades. Entonces, ¿dónde se encuentra ahora y dónde sitúa eso a SMP en la escala o el espectro de sociedades de gestión entre las que los inversores pueden elegir?

Angie:
Bien. Maldito Andrew, nos conocemos desde hace demasiado tiempo. Si empezamos con 3000 unidades, actualmente tenemos entre 24 y 26,000 unidades. Nuevamente, al ser únicamente una empresa de gestión de tarifas, los clientes compran y venden. Así que nuestras cifras de mes a mes literalmente suben y bajan. Pero generalmente nos encontramos entre el rango de 24 y 26,000 unidades, es donde nos hemos estabilizado. Y hay empresas de gestión más grandes y empresas de gestión más pequeñas. Simplemente creo que encajamos en un buen, diría un buen nicho. Y no operamos en todos los estados. Entonces, si un cliente nos pide que vayamos a Kentucky, por ejemplo, la respuesta sería no. Número uno, no le haríamos ningún favor a ese cliente porque no sabemos nada sobre Kentucky además de los nombres de la ciudad y allí se corren caballos. Así que simplemente no es nuestro fuerte. O ir a Arkansas o Andrew, California.

Matt:
Yo tampoco iría a California.

Angie:
yo no iría

Matt:
No para inversiones, no.

Angie:
Por lo tanto, no querrá ir a un lugar donde no le hará ningún favor a sus clientes. Y si un cliente está comprando una mala oferta y no estamos de acuerdo con ella, también les diremos a nuestros clientes que no, esto no es para SMP. Y probablemente hayamos perdido más negocios. Probablemente ahora podríamos tener 50 o 60,000 unidades. No lo haremos si no encaja bien. Por lo tanto, tiene que ser, nuevamente, una asociación y un acuerdo mutuos porque no queremos que nuestro cliente fracase y no queremos que nuestro cliente fracase. ¿Somos perfectos y hemos fallado? Absolutamente. ¿Lo haremos en el futuro? Absolutamente. Es parte de la vida. A veces funciona y otras no y está bien. Y es por eso que tenemos un plazo de 30 días en nuestro acuerdo de gestión.
Si no estás contento con nosotros o nosotros no estamos contentos contigo, separémonos amigos. La vida es demasiado corta. Y nuevamente, este negocio se trata 100% de personas y relaciones.

Matt:
Absolutamente. Y yendo más allá, hablemos de personas, ¿no? Porque hay dos personas diferentes, el propietario y el administrador de la propiedad. Y analicemos un poco esa relación. ¿Cuál es la parte más incomprendida de la relación entre propietario y PM, que ves una y otra vez y deseas? Estás hablando con muchísimos propietarios de bienes raíces en este momento, así que esta es tu oportunidad de predicar desde el desde el púlpito y decirles a todos estos propietarios, ¿cuál es el gran malentendido que tienen los propietarios, ya sea sobre algo que debería estar haciendo un primer ministro, o que creen que los propietarios deberían estar haciendo y no lo están haciendo? ¿O simplemente es un error común que cree que tienen los propietarios sobre la relación entre el PM y el propietario?

Angie:
Bueno, esa es una pregunta difícil, Matt, pero la responderé de esta manera. La sociedad gestora sabe lo que está haciendo. Ellos son los profesionales, ellos son los que tienen la experiencia. Entonces, cuando un propietario, especialmente los nuevos, está demasiado involucrado en las operaciones diarias y quiere decir, Dios mío, acabamos de tener una unidad vacía, aumente el alquiler en $250. Bueno, señor cliente, no, lo va a poner fuera del mercado y no es razonable esperar ese alquiler. Hazlo de todos modos. Entonces, cuando tienes un cliente que está demasiado involucrado, las posibilidades de éxito de la empresa de gestión, y esto simplemente no es SMP, son todas las empresas de gestión de los Estados Unidos, los has contratado por una razón, déjalos hacer su trabajo.
Y para aquellos clientes que están demasiado comprometidos, estudio de caso tras estudio de caso, la propiedad no tiene éxito. Cuando tienes clientes que no intervienen y tienes una llamada semanal con ellos, envías tu informe semanal, el informe de tu propietario, mantienes una buena conversación con ellos. Esas propiedades, una y otra vez, tienen un gran éxito.

Andrew:
Voy a hacer de abogado del diablo por un segundo, Angie. Soy dueño de la propiedad, me preocupo más que nadie, por lo tanto, haré el mejor trabajo administrándola.

Matt:
Es mi dinero.

Andrew:
Es mi dinero, es mi propiedad. Tengo mis propios pensamientos sobre eso. Pero, ¿qué le diría a un inversor que dice que quiere autogestionarse por ese motivo?

Angie:
Y vamos a mantener este programa PG, me lo advirtieron previamente. Así que lo mantendremos PG. Bueno, señor cliente, usted no se vuelve loco y lo sabe todo y lo siento. Intentamos decirles profesionalmente a nuestros clientes que, por favor, tenemos la experiencia en el mercado. Entendemos. Hacemos esto día tras día. Hemos hecho esto para ganarnos la vida. No lo has hecho. Por favor, déjanos hacerlo. Y a veces lo hacen, a veces no. Pero una buena empresa de gestión, y Cindy y yo les decimos esto a nuestros clientes todo el tiempo, Cindy y yo iremos a vidas pasadas. Teníamos importantes propiedades inmobiliarias. Entendemos lo que es ser propietario de una propiedad y queremos que esa propiedad tenga éxito. Eso lo inculcamos en nuestro equipo ejecutivo.
Cuando les decimos una y otra vez, usted trata este activo como si fuera suyo. Entonces Andrew y Matt, ahí lo tienen. Inculcamos en nuestra gente que pretendamos que este es nuestro activo, que lo poseemos. Y eso es lo que intentamos darle siempre a nuestra gente.

Matt:
Saliendo de eso, ¿verdad? Sin embargo, hay una serie de cosas que los propietarios deberían hacer y tal vez esperan que haga una empresa de PM. Entonces, ¿cuáles son algunas de las cosas comunes que un propietario realmente debería hacer por sí mismo y que quizás espera que un propietario no capacitado haga su empresa de PM, pero en realidad es tarea del propietario?

Angie:
Sólo pondré un par de ejemplos porque hay muchos. Pero al igual que las apelaciones fiscales, una sociedad gestora no es un mago en las apelaciones fiscales. Nosotros no hacemos eso. Ese no es nuestro fuerte. Así que existen empresas de apelación de impuestos. Señor propietario, le conseguiremos la empresa de apelación de impuestos, pero su gerente no presentará una factura de impuestos por usted. Necesito hacer una refinanciación. ¿Trabajarás en esto? No, no es nuestro trabajo hacer su refinanciamiento. Es su trabajo hacer su refinanciamiento. Nuestro trabajo es administrar la propiedad. Entonces, esos son solo un par de ejemplos rápidos de cosas que a veces nos preguntan y dicen, bueno, ¿por qué no puedes simplemente hacer la apelación? Las empresas de apelación de impuestos reciben una tarifa por hacer esto. Y el cliente dice, oh no, puedes hacerlo. No, no podemos.

Matt:
No puedo creer que algunos propietarios le hayan pedido que se encargue de su refinanciamiento. También he oído hablar de propietarios que ahora piden a su empresa de PM que se encargue de las distribuciones para los inversores por nosotros. Oye, ¿puedes pagarles a mis inversores directamente y enviarlos allí trimestralmente? Enviárselo directamente desde la empresa. ¿Bien?

Angie:
Pasa todo el tiempo.

Matt:
La razón por la que no se puede hacer eso es que existe un deber fiduciario. Ésa no es la única manera de abordar el trato directo con los inversores. Y eso es probablemente algo que debería ser manejado por este sindicato o por el propio operador y las relaciones con los inversores y todo eso. Sí. Excelente. Gracias. Bueno, ¿cuáles son algunas de las cosas que te mantienen despierto por la noche, sobre cosas que salen mal en estas propiedades y cosas así? ¿Qué es lo que te mantiene despierto por la noche como PM, como buen administrador de propiedades que realmente ¿le importa? Y puedo decirte que sí. Entonces, como PM que realmente se preocupa, ¿qué es algo que realmente le preocupa en el día a día como administrador de propiedades?

Angie:
Número uno. Y es el número uno, el número dos, el número tres, los delitos y los juicios. Es muy sencillo. Eso es lo más difícil a lo que se enfrentará cualquier empresa de gestión: el crimen y los juicios. No es divertido. Puedes ahogarte, puedes tener un tiroteo, puedes hacer que un niño se caiga de un árbol y te demanden. Alguien se cae de una escalera. El aspecto legal de esto. Y todo el mundo es tan litigante hoy en día, por lo que podemos dedicarnos a los seguros desde aquí y puedo hablar con ustedes durante horas sobre los seguros y lo difícil que es conseguir un seguro ahora. Pero la sociedad litigiosa en la que vivimos hoy hace que sea muy difícil ser administrador de propiedades. Y en realidad da miedo. Y luego sí, no puede mantenernos despiertos por la noche, especialmente si nos sucede una de esas situaciones.

Matt:
Bueno, vayamos allí, porque muchas de las cosas de las que habló, los delitos y las demandas están elevando el costo del seguro para los propietarios. No es sólo porque estamos recibiendo más huracanes o lo que sea, porque no todas las áreas están sufriendo eso. El costo del seguro está aumentando drásticamente en los multifamiliares. ¿Porqué es eso? Ya comentas por qué es así. ¿Qué recomiendas que hagan los propietarios? ¿Existen formas en las que podamos afrontar los costos del seguro y para las cuales los propietarios multifamiliares puedan estar preparados con respecto al costo del seguro?

Angie:
No. Y realmente no hay una respuesta sencilla, Matt. Simplemente no puedo decir: agita esta varita mágica o haz esto o aquello. Porque si vas a un corredor de seguros y lo sacan al mercado y no te gustan esas cotizaciones y vas a otro corredor de seguros, bueno, el próximo corredor de seguros quedará excluido del mercado. Por lo tanto, no pueden obtener esas cotizaciones porque ya están excluidos del mercado para esa propiedad inmobiliaria. Por lo tanto, literalmente debe confiar en su corredor para analizar todos los aspectos y obtener el mejor seguro posible. Pero, ¿existe hoy en día una solución sencilla para los seguros? No. Y nuevamente, tenemos nuestra sede principalmente en Georgia y obtenemos seguros en el estado de Georgia, especialmente en Atlanta, lo dejaré así, Metro Atlanta.
Es casi imposible porque las leyes en Georgia han cambiado y se han otorgado tantos premios importantes a personas de los jurados que la compañía de seguros simplemente, la vida es demasiado corta, estamos fuera de Georgia. Por eso, los propietarios están pasando por momentos muy difíciles en Georgia para conseguir un seguro.

Matt:
Problemas por todas partes. Buena idea. Es lo que es. Muchas de las personas con las que hablo hablan de eso, ven la administración de propiedades como si lo creyeran, y puedes gritar, no lo hagas ahora si quieres, hablan de autoadministración o incluso jadean, de comenzar la suya propia. empresa de administración de propiedades y gestión por cuenta de otras personas. Beber el Kool-Aid que bebiste hace muchos años y hacerlo ellos mismos como una fuente de ingresos, como un negocio propio. ¿Qué les diría a las personas que están considerando ingresar al negocio como lo hicieron usted y Cindy hace muchos años y comenzar su propia empresa de PM?

Angie:
La diferencia es que Cindy y yo crecimos en esta industria. Así que comencé como consultor de arrendamientos y fui ascendiendo hasta llegar a ser propietario de una empresa de gestión. No sucedió de la noche a la mañana. Tuvimos grandes golpes y nos caímos y nos lastimamos la rodilla en el camino. Así que tuvimos la experiencia de conocer la industria versus un propietario que acaba de comprar su primera propiedad y cree que va a entrar y administrarla. No tienen ni idea. No lo saben, número uno, necesitas un programa de software. Bueno, algunas personas entran e intentan utilizar QuickBooks cuando compran su primera propiedad. Y cómo contratar gente. ¿Para qué contratas? ¿De dónde sacan a los proveedores? Y esa es la experiencia que viene de una empresa gestora para saber eso.
Ahora bien, hay propietarios que han iniciado sus propias empresas de gestión con bastante éxito, pero hay que entender el negocio y tampoco sucedió de la noche a la mañana. No compras tu primera propiedad y luego inicias una empresa de gestión. Generalmente simplemente no funciona.

Andrew:
Ciertamente estaría de acuerdo con eso. Y luego también, hay mucha gente escuchando que dice, está bien, eso es genial, pero aún tengo que elegir una empresa de gestión. Entonces, ¿cuáles diría que son algunas de las más importantes? Si tuviera que elegir las tres preguntas más importantes que debería hacer alguien que entrevista a empresas de administración de propiedades, ¿cuáles serían esas tres preguntas? Y luego, para su pregunta adicional, ¿cuál es la pregunta que todos hacen y que realmente no es tan importante, aunque crean que sí lo es?

Angie:
¿Cuál es mi signo astrológico, supongo? Cosas tan importantes que preguntar. De nuevo tengo que volver. ¿Entiendes, conoces el mercado y puedes operar en ese mercado? Porque si contratas a una empresa de gestión que no conoce el mercado, empezarán detrás de la bola curva. Se puede hacer? Sí, se puede hacer. Pero si no lo saben, vayamos nuevamente a Lexington, Kentucky, donde SMP no opera, estaría cometiendo un gran error. Entonces necesitan saber: ¿conocen el mercado en el que compramos nuestro activo? ¿Qué tipo de software utilizas? ¿Tiene el ancho de banda para hacerse cargo de nuestra propiedad? Es otra buena pregunta.

Matt:
Esa es una gran pregunta. Y apuesto que nadie pregunta eso.

Angie:
Muy raramente. De vez en cuando, pero muy raramente se pregunta eso. ¿Y qué tipo de billbacks o cargos ocultos existen? Mucha gente no pregunta eso. Y Cindy y yo, cuando comenzamos SMP, nuevamente venimos de compañías muy grandes en nuestras vidas pasadas que algunas de ellas tenían o tenían facturas. Y cuando el cliente vio algo de eso, empezó a gritar. Entonces, Cindy y yo somos una revelación completa, le decimos exactamente lo que paga con SMP y usted ve cada cheque emitido, todo, no hay ninguna agenda oculta. Y cuando Cindy y yo empezamos, porque yo venía del lado de las tarifas con una parte del propietario, y ella era totalmente de una empresa administrada por el propietario, así que no entendió lo que estaba diciendo. Pero yo dije: no, facturas, divulgación total a nuestros clientes y vivimos con esa integridad todos los días.

Matt:
¿Puedes decirnos muy rápido qué es un billback? Sólo para ayudar a educar aquí. ¿Qué es una factura?

Angie:
Una devolución de factura podría ser como si hubiera un departamento de marketing o una parte de los honorarios de contabilidad se facturara al cliente, y eso no se revela en el acuerdo de gestión.

Matt:
Como cargos que van más allá de la tarifa de PM.

Angie:
Sí. O parte del gerente regional o lo que sea que se le esté cobrando al cliente, sin que él lo sepa.

Andrew:
Quiero resaltar dos de las cosas que dijiste, Angie, que en mi experiencia y observación son dos de las principales razones por las que fracasan las relaciones entre el propietario y la administración de terceros. Y eso es, número uno, usted dijo: asegúrese de contratar una empresa de gestión que conozca el mercado. Eso es absolutamente clave, porque desafortunadamente hay dos errores ahí. Uno, un propietario contrató a una empresa de administración de propiedades que no conocía el mercado. El segundo error fue que la empresa administradora de la propiedad aceptó aceptar el trabajo. No deberían haber hecho eso. Y luego eso lleva al fracaso porque no conocen el mercado y el propietario realmente no obtendrá un mejor servicio que si lo hicieran ellos mismos porque la empresa de administración de propiedades tampoco conoce ese mercado. Creo que es muy importante que todos tomen nota de eso.
El segundo es el ancho de banda. Muchas empresas, no sólo en el sector inmobiliario, sino en todos los ámbitos, están creciendo a cualquier precio. Y especialmente en la administración de propiedades, eso es un gran error, porque si tienes una región que ya administra 27 propiedades y la tuya va a ser la número 28, probablemente no obtendrás una supervisión tan buena y las cosas simplemente no están va a funcionar bien. Entonces, para quienes escuchan, esas son dos preguntas absolutamente claves. ¿La empresa de administración de propiedades con la que está hablando realmente conoce el mercado y tiene experiencia en el mercado? Y si es así, pregúntales si pueden ayudarte a suscribir y buscar ofertas, ¿verdad? Porque, como mencionó Angie, les ha dicho a los clientes: no, no vamos a aceptar ese trato. Bueno, si estás hablando con una empresa de administración de propiedades y están dispuestos a aceptar cualquier cosa que les arrojes, eso es una señal de alerta, ¿verdad? Eso es crecimiento a toda costa.

Angie:
Probablemente la señal de alerta número uno.

Andrew:
No quieres eso. Y además, sí, ¿tienen ancho de banda? ¿Tienen la gente en su lugar? ¿Tienen los sistemas? ¿Tienen la capacidad de contratar, incorporar y atraer nuevo personal? ¿El administrador de la propiedad que va a administrar su propiedad quiere trabajar para esa empresa? De nuevo, Angie mencionó dos cosas realmente buenas. Asegúrese de que conozcan el mercado, asegúrese de que tengan el ancho de banda. Y luego, también para aquellos que se perdieron el episodio anterior que hicimos sobre administración de propiedades, les proporcionamos a todos una lista de 27 preguntas para hacer. Entonces, si te lo perdiste la última vez, habrá un enlace en las notas del programa, consíguelo y definitivamente te ayudará. Mate.

Matt:
Genial, genial, genial. Andrew y Angie, esta ha sido una conversación fenomenal. Angie, gracias por venir, en nombre de todos, por venir y acompañarnos.

Angie:
Ha sido divertido.

Matt:
Siempre divertido. Muy rápido, para aquellos que quieran saber más sobre usted o SMP o conectarse de una forma u otra, ¿cómo lo harían?

Angie:
Vaya a nuestro sitio web en www.smpmgt y podrá encontrarnos.

Matt:
Smpmgt. Angie, gracias. Muchas gracias. Y felicidades por el crecimiento y el éxito de SMP. Espero volver a hablar contigo pronto.

Angie:
Sí. Suena bien. Ha sido divertido, muchachos. Gracias.

Andrew:
Muy bien, cuídate. Bueno, esa fue nuestra entrevista con Angie Smith sobre administración de propiedades. Solo llegamos a una fracción de las cosas de las que nos hubiera gustado hablar, pero este no es un podcast de seis horas. Entonces, para las cosas de las que hablamos, Matt, ¿qué elegirías como uno de tus aspectos más destacados o las cosas más importantes de las que hablamos?

Matt:
Primero que nada, fenomenal entrevista. Angie es una experta en la industria. Lleva mucho tiempo haciendo esto y gestiona miles y miles, miles de unidades. Así que es una gran conversación tenerla con alguien que tiene tanta experiencia y experiencia en la industria. Lo más destacado para mí es hacia el final, cuando habló sobre pedirle a un administrador de propiedades que suscribiera acuerdos para usted. Y no creo que mucha gente se dé cuenta de que un administrador de propiedades puede brindarle, no solo esta es la forma en que administraríamos la propiedad, sino que un administrador de propiedades realmente bueno o incluso excelente podrá examinar sus finanzas y valídelos y diga, bueno, los alquileres en este mercado deberían ser X. Los tiene como Y, o creemos que podemos gestionar una carga de gastos más ligera o, más probablemente, una carga de gastos más elevada.
Pueden brindarle orientación sobre la nómina de las personas que tendrá que contratar. Una buena manera de saber si un administrador de propiedades realmente está al tanto o no es su capacidad para brindarle un buen análisis financiero de las ofertas. Por eso creo que pedirle a un PM su suscripción, su intérprete es como lo llamarán, para su propiedad, creo que es realmente primordial. Y me alegra que hayas mencionado eso durante la entrevista. Ese también fue un buen recordatorio para mí.

Andrew:
Una de las cosas que dijo y que pensé que era realmente importante resaltar es que uno de los mayores errores de los nuevos inversores es elegir la empresa de administración de propiedades perfecta y decirle, está bien, contratarla, colocarla en la propiedad y luego microadministrarla. a muerte. Simplemente profundizando en los pequeños detalles de, bueno, esta unidad que quiero alquilar para esto, y esta unidad debería ser esto. ¿Y la señora del 6A ha pagado el alquiler de su mascota? Retroceda un poco y deje que la empresa de administración de propiedades se encargue de los detalles del día a día. Para eso están ahí. Y si contrató a la empresa adecuada, será mejor que usted en eso.
Ahora, eso no significa que les entregues la propiedad y les digas, está bien, te hablo en un mes cuando me envíes el informe. Aún quieres participar. Aún desea recibir una visión general y la dirección de la propiedad, pero déjelos hacer su trabajo, no microgestione. ¿Y sabes qué? Si les dejas hacer su trabajo y no lo hacen, bueno, esa es una conversación diferente y puedes buscar otra empresa de administración de propiedades. Pero si recurre a un tercero, déjelo hacer el trabajo. Definitivamente esa es una de las cosas que destacaría. Matt, para aquellos que tal vez sean nuevos en BiggerPockets y de alguna manera te hayan extrañado, ¿cómo te encuentra la gente?

Matt:
La gente puede comunicarse conmigo muy fácilmente, Andrew, simplemente visitando el sitio web de nuestra empresa, es decir, derosagroup.com. Derosagroup.com. Pueden escuchar todo tipo de cosas interesantes que estamos haciendo allí mismo, en ese sitio web.

Andrew:
Soy Andrew Cushman. Puede buscar mi nombre en Google o encontrarme en Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Y hay varias formas de conectarse conmigo allí. Y, por supuesto, soy miembro profesional de BiggerPockets, así que asegúrese de conectarse conmigo primero en BiggerPockets. Este es Andrew Cushman para Matt, Capitán América, Faircloth, despidiéndose.