Usando tu bienes raíces negocio para financiar las vacaciones de tus SUEÑOS, ¡con todos o la mayoría de los gastos pagados! Como un inversionista inmobiliaria, manejando grandes cantidades de dinero para materiales, rehabilitay otros gastos tiene sus beneficios. Hoy nos entusiasma hablar de una solución simple pero inteligente. estrategia de deuda esa novatos de bienes raíces a menudo pasan por alto.
Bienvenido de nuevo a otro Respuesta de novato! Si está buscando aprovechar los muchos beneficios de invertir en bienes raices, sintonízate mientras Tony y Ashley comparten cómo utilizar tarjetas de crédito para truco de viaje ¡su camino hacia vacaciones lujosas de cinco cifras cada año! También hablamos de cuándo debes y cuándo no debes utilizar un HELOC para ayudar financiar un propiedad de inversión. ¿Alguna vez te has preguntado cómo deberías usar el dinero de refinanciamiento en efectivo? Nuestros anfitriones cubren algunas de las limitaciones que pueda encontrar. Finalmente, Ashley y Tony discuten su parte superior análisis de inversión estrategias en 2023 ¡Y cómo elegir el mejor para ti!
Si desea que Ashley y Tony respondan una pregunta sobre bienes raíces, puede publicar en el Grupo de Facebook para novatos en bienes raíces! O llámenos a la Línea de solicitud de novatos (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Este es Real Estate Rookie, episodio 286.
Tony:
Revisamos muchas de nuestras tarjetas de crédito, compramos materiales y esas cosas. Todos nuestros eventos se realizan a través de nuestras tarjetas de crédito. Todas las diferentes cosas que tenemos en nuestro negocio, las revisamos con nuestra tarjeta de crédito tanto como podemos. Para todos los inversores inmobiliarios que existen, creo que algo común que la gente pasa por alto es la posibilidad de utilizar puntos de tarjetas de crédito para ayudar a financiar sus vacaciones.
Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión, Tony Robinson.
Tony:
Y bienvenido al Podcast para novatos en bienes raíces, donde cada semana, dos veces por semana, le brindamos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para iniciar su viaje de inversión. Y hoy tenemos algunas preguntas y respuestas. Me encantan las respuestas de los novatos porque podemos profundizar en los pensamientos y los miedos y deseos más oscuros de nuestra audiencia de novatos. Los temas que vamos a cubrir hoy son primero cuándo no debes usar un HELOC, porque hay momentos en los que deberías y momentos en los que no. Vamos a hablar sobre cómo Ash y yo estamos cambiando nuestra estrategia de análisis de inversiones para 2023 y qué cambios debería realizar. Y vamos a hablar de por qué debería decir no más a menudo de lo que debería decir sí cuando se trata de elegir su estrategia de inversión inmobiliaria.
Ashley:
Tony hace una gran revelación en el episodio de hoy sobre cómo se fue a estas glamorosas vacaciones de $ 12,000 durante, ¿cuánto fueron, cinco días?
Tony:
Cinco días, sí.
Ashley:
Por $200. Y cómo puedes hacerlo tú también. Realmente quería usar ese remate, pero hoy en día hay excelente información sobre bienes raíces, pero también, como inversionistas de bienes raíces, cómo pueden tomar su negocio y usarlo personalmente para su propio beneficio. Tony habla de cómo pudo hacer esto recientemente con su esposa y comparte sus secretos.
Nuestra primera pregunta de hoy es de Nicole Roy. Algo que realmente no entiendo es ¿cuál es el beneficio de hacer un HELOC de interés únicamente para financiar otro acuerdo? Para mí no tiene sentido nunca pagar la nota y luego potencialmente pagar una hipoteca primaria, más una hipoteca sobre propiedades de inversión, más los pagos de HELOC tirados a la cuneta. No lo entiendo. ¿Me estoy perdiendo de algo? Ella está diciendo que usted tiene su residencia principal, sobre la cual tiene una hipoteca, y luego obtendrá una HELOC de su residencia principal por el valor adicional que hay en su propiedad, y luego usará esa HELOC para comprar una propiedad de inversión. . Y ahora creo que en su ejemplo, ella dice que usaría el HELOC para el pago inicial y luego iría y obtendría una hipoteca sobre la propiedad de inversión. Ahora tiene la hipoteca principal, los pagos de intereses de HELOC únicamente y luego también tiene la hipoteca de su propiedad de inversión. Ella pregunta cómo puede tener sentido esto cuando se pagan estas facturas para comprar esa propiedad de inversión.
Tony:
Sí, quiero decir, mi pensamiento, y no he sacado el HELOC en mi residencia principal antes, así que estoy hablando de lo que pienso sobre cómo usar esto. Pero siempre he considerado el HELOC como dinero fuerte casi menos costoso. Por lo general, no usaría dinero fuerte para una compra y retención a largo plazo; esa no será su deuda a largo plazo. Por lo general, las personas utilizan dinero fuerte durante seis a 12, tal vez 18 meses, mientras compran y renuevan una propiedad. Luego, el objetivo al final de ese período es refinanciar con deuda a largo plazo más barata y luego liquidar ese dinero fuerte.
Cuando piensas en usar tu HELOC, lo usaría de la misma manera cuando sales, tal vez compras una propiedad en dificultades y luego usas ese HELOC para financiar el pago inicial o la rehabilitación. y luego, después de cualquier período, 12, 18 meses, regresas y refinancias con alguna deuda fija a largo plazo. Conozco algunas personas que han comprado alquileres a corto plazo utilizando su HELOC y utilizarán su HELOC para financiar su pago inicial. Pero lo que harán es que, como los flujos de efectivo y los alquileres a corto plazo tienden a ser un poco mayores, tomarán todo ese flujo de efectivo de la propiedad y luego pagarán agresivamente su HELOC en un período de 12 a 18 meses. El mismo concepto, pero normalmente solo me gustaría ver a alguien usando HELOC en un corto período de tiempo. ¿Qué piensas sobre eso, Ash?
Ashley:
Si estoy de acuerdo. Supongo que en el caso del pago inicial, usar su HELOC para el pago inicial, creo que es más común que las personas usen el HELOC como precio de compra total o tal vez solo para financiar la rehabilitación, ya que encontraron otra forma de comprar. la propiedad y luego simplemente la usan como rehabilitación. Luego, cuando van y refinancian la propiedad, están pagando ese HELOC, ya sea que lo usaron para su hipoteca o para la rehabilitación o lo que sea, o para comprar la propiedad al principio. Si lo está utilizando como HELOC, como pago inicial y va a obtener una hipoteca, es importante saber cuál será su plazo si va a refinanciar. Si sabe que va a refinanciar la propiedad en un año, entonces debe asegurarse de haber agregado suficiente valor a la propiedad para poder refinanciarla y retirar suficiente dinero para pagar su HELOC y ese financiamiento original que obtuviste para comprar la propiedad.
Si solo está usando ese dinero de HELOC para un pago inicial y luego obtiene una hipoteca de tasa fija a largo plazo y no tiene planes de refinanciar, entonces necesita tener un plan para pagar esa línea de crédito y no solo pagando los pagos solo de intereses. Tal vez tenga un ingreso alto pero simplemente no ha ahorrado su dinero, pero sabe que en el futuro, podría darse el lujo de gastar $3,000 al mes y puede pagar el HELOC en su totalidad, en 12 meses, 18 meses o lo que sea. es. Pero en lugar de esperar 12 o 18 meses para comprar una propiedad de inversión, hasta que haya ahorrado el pago inicial, obtendrá el HELOC. Lo más importante es hacer números y asegurarse de que tenga sentido realizar esos pagos. Si está pagando su HELOC, todo su flujo de caja, tal vez parte de sus ingresos W2 incluso se destine a pagar esa línea de crédito.
Mi antiguo coanfitrión aquí, Felipe Mejía, solía ir y usaba líneas de crédito como pagos iniciales de propiedades y simplemente tomaba todo el flujo de efectivo de todas sus propiedades y lo arrojaba a la línea de crédito hasta que estaba pagado y luego él mismo comenzaba a retirar el flujo de efectivo nuevamente. Luego, cuando compró otra propiedad, hizo lo mismo, canceló la línea de crédito, invirtió todo su flujo de efectivo en ella hasta que la liquidó y siguió reutilizando esa misma línea de crédito para los pagos iniciales de las propiedades.
Tony:
Sí, creo que estamos en la misma página aquí, es que realmente solo quieres usar ese HELOC como deuda a corto plazo y no entrar en una situación en la que te aferres a esto para siempre. Antes de pasar a la siguiente pregunta, Ash, solo quiero felicitar a alguien que nos dejó una reseña de cinco estrellas en Apple Podcast. Y en realidad es una especie de reseña larga, pero la leeré porque creo que hay mucha buena información aquí.
Y esta reseña dice: “Me encanta tu contenido. Me casé con un hombre de la casa. A lo largo de los años, visitamos algunas propiedades de alquiler más. Mi marido se dedica al comercio y conoce a mucha gente, por lo que arreglar las cosas le resulta fácil. Se hizo cargo del mantenimiento y puso las cosas de gestión en mi regazo. No tenía idea de lo que estaba haciendo y tenía una mala actitud hacia los alquileres. Luego encontré el podcast Real Estate Rookie y, por primera vez en mi vida, estoy realmente emocionado de que seamos propietarios de estas propiedades. Agradezco su conocimiento y veo estas propiedades como una gran herramienta. No sé si alguna vez escalaremos más allá de las 12 puertas que tenemos, pero por primera vez tengo claridad y objetivos. Sé cuáles son mis próximos pasos. Ustedes brindan una dirección que nunca antes había tenido y aprecio el podcast de Real Estate Rookie más de lo que las palabras pueden expresar, muchas gracias”.
Sí, como dije, una reseña más larga, pero qué genial. Y apreciamos esas amables palabras y para todos nuestros novatos que están escuchando, si aún no han dejado de calificar y reseñar en cualquier plataforma que estén escuchando, por favor háganlo. Porque cuantas más reseñas recibamos, a más personas podremos ayudar y a más personas podamos ayudar, más historias como esta obtendremos. Les agradecemos que estén con nosotros.
Ashley:
Bien, nuestra segunda pregunta de hoy es de Natalie Ann. “¿Cómo estrechó su enfoque para determinar su estrategia? Estoy en todas partes con la compra de un dúplex para comprar y mantener y también me intriga hacer una inversión y tener alquileres a corto plazo”.
Tony:
Ashley, esta es una pregunta común que tienen muchos novatos: ¿adónde voy? ¿Dónde tomo mi tiempo o paso mi tiempo? Y para mí, todo se reduce a un par de cosas. Creo que lo primero es comprender cuáles son sus objetivos como inversionista en bienes raíces y luego, en segundo lugar, comprender realmente dónde se encuentran sus fortalezas y debilidades y qué le gusta hacer en el rol de inversión en bienes raíces. Si su objetivo es dejar su trabajo diario lo más rápido posible, entonces invertir en una gran cantidad de alquileres a largo plazo llave en mano podría ser un camino más lento para lograrlo. Pero hacer algo como voltear, vender al por mayor o alquilar a corto plazo podría llevarte allí un poco más rápido. Creo que lo primero es comprender cuáles son sus objetivos y tratar de identificar qué clase de activo o qué tipo de inversión inmobiliaria puede ayudarle a llegar allí más rápido.
Entonces, lo segundo que debes considerar es ¿en qué eres realmente bueno? Sí, tal vez te encanta la idea del dinero que puedes generar al cambiar de casa, pero tal vez seas malo en la administración de propiedades y tal vez seas malo en la gestión de personas y eso está bien, ¿verdad? Pero si ese es el caso, entonces tal vez cambiar de casa no sea adecuado para usted, o tal vez odie las llamadas en frío, hablar con extraños y vender gente. Y si ese es el caso, entonces la venta al por mayor no es para usted. Tal vez odies la idea de hablar con el público en general y brindar servicio al cliente, entonces los alquileres a corto plazo no son para ti. Cada clase de activo tiene un conjunto de habilidades diferentes que se requieren para tener éxito. Y hay que preguntarse: ¿tengo las habilidades, la capacidad y el deseo de hacerlo bien en esa clase de activos? Creo que esas son las dos cosas que miraría, Ash.
Ashley:
Sí, últimamente he pensado mucho en esto antes de abordar tu primera estrategia. Lo más importante es pensar por qué está invirtiendo en bienes raíces. Y una respuesta muy común es porque quieres dejar tu trabajo W2. ¿Cómo haces eso? Que necesitas dinero, necesitas otro ingreso. Y creo que a veces la gente se confunde con: "Odio mi trabajo, quiero hacer algo que amo y me apasiona". Y sí, eso es asombroso. Y créame, cuando llegue el dinero, empezará a amar los bienes raíces. Pero a veces esa pasión o deseo, “Quiero diseñar casas, me encantaría elegir los muebles y diseñarlos para alquileres a corto plazo”, es el razonamiento por el que la gente elige ciertas opciones. O incluso simplemente decir: “Vaya, parece que mucha gente está ganando mucho más dinero con alquileres a corto plazo. Simplemente voy a hacer eso”.
Pienso que observe cuáles son sus recursos, cuáles son sus oportunidades y qué va a lograr al principio y construya esa base sólida. Cuando comencé a invertir en bienes raíces, trabajaba como administrador de propiedades para un inversor de compra y retención. Tenía algo de experiencia en esa estrategia inmobiliaria. También tenía recursos porque había hecho financiamiento para este inversionista. Le había adquirido propiedades, todas esas cosas. Tenía esa base de conocimientos. Comencé a construir mi base recolectando alquileres para comprar y mantener. Y eso fue lo que creó mi flujo de caja. Eso es lo que empezó a construir mi riqueza. Y me he vuelto muy bueno comprando y manteniendo propiedades en mi mercado. Me considero un experto en eso. Me encantan las cabañas con terreno y tomar cabañas viejas y convertirlas en estos lindos espacios pequeños, acogedores y modernos. Decidí probar esto.
He construido una base sólida y ahora me dediqué a hacer estas cabañas. En la primera cabaña que hice, me pasé $40,000 del presupuesto. Y si hubiera empezado con eso, me habría abandonado. Probablemente habría tenido que vender el proyecto a mitad de camino. Una vez que tenga esa base sólida, podrá girar y comenzar a aprender las cosas que realmente le apasionan y tendrá más libertad de tiempo, más dinero para cometer esos errores mientras aprende a hacer las cosas que tenía el otro inversionista. como mentor, un recurso como alguien con quien aprender. No cometía tantos errores porque tenía todas estas ventajas a mi alcance. Creo que empiece a analizar cuáles son esas ventajas y oportunidades para usted, dónde puede ser más estratégico y exitoso para construir esa base y utilizarla para determinar cuál debería ser su estrategia.
Tony:
Sí, ese es un consejo fantástico, Ashley. Y cuando comencé a invertir, me dije, y supongo que déjame dar un paso atrás, ¿no? Ahora tengo 32 años y, durante mis 20, siempre supe que quería ser emprendedor y, con suerte, algún día trabajar por mi cuenta. Pero lo que me costó fue comprometerme con una cosa. Y cada dos meses realmente sentía como si estuviera saltando de una idea descabellada a otra, y probaba esto y aquello y esto y aquello, y simplemente estaba buscando eso, cómo podría encontrar oro. . Pero como nunca me comprometí realmente con una estrategia o una táctica, nunca llegué a ser realmente bueno en nada. Y adquirí un montón de habilidades aleatorias en estos diferentes lugares, pero no era un maestro en nada. Cuando comencé a invertir en bienes raíces, también me dije: "Oye, realmente quiero ser bueno en algo dentro del mundo de la inversión inmobiliaria".
Para mí, terminaron siendo alquileres a corto plazo. Y ese compromiso con esto es lo que realmente me permitió convertirme en un maestro en mi oficio. Natalie, y para todos los demás novatos que están escuchando, mi desafío para ustedes es decir: "Está bien, sea cual sea el camino que tome", comprométanse con ese camino durante al menos cinco años. Diga: "Voy a dedicar los próximos cinco años a centrarme realmente en esta única cosa". Si se trata de comprar y mantener, entonces intenta convertirse en el mejor inversor para comprar y mantener durante los próximos cinco años. Si se trata de cambiar casas, intente convertirse en el mejor cambiador de casas en los próximos cinco años y, sea cual sea la clase de activo que elija, conviértase en un maestro de ese oficio. Luego, una vez que haya desarrollado toda su experiencia en esta clase de activos, será mucho más fácil diversificarse desde allí y probar diferentes estrategias.
Ashley:
Y con esa cabaña, honestamente, habría sido un exceso de más de $40,000 en el presupuesto si no hubiera tenido la experiencia y el conocimiento de invertir tantos años y dirigir rehabilitaciones para alquileres a largo plazo y cosas así. Y fue muy diferente. E incluso estableciéndolo como un alquiler a corto plazo, solo había tenido un alquiler a corto plazo antes de eso, y estaba en un complejo de apartamentos. Nunca tuve que preocuparme realmente por la mitad de las cosas que haces cuando se trata de una casa unifamiliar como alquiler a corto plazo. "Está bien, esta propiedad está en el campo, tenemos que conseguir WiFi, ¿hay siquiera WiFi aquí?" Cosas así, no se te ocurren cuando estás empezando a hacer algunas de estas cosas. Natalie en realidad tenía una segunda parte de esta pregunta: ¿cómo te volviste bueno analizando ofertas?
Tony:
Creo que lo primero, Ashley, y en cierto modo se remonta a lo que acabamos de decir, es que es difícil volverse bueno analizando si estás en todos lados. Si estás intentando cambiar una casa, si estás intentando vender al por mayor, si estás intentando [inaudible 00:15:43], si estás intentando convertir la llave en mano, si estás intentando STR, Si desea comprar un complejo de apartamentos, si desea almacenamiento, cada tipo de inversión inmobiliaria tiene un proceso para analizar las ofertas. Y creo que a las personas a menudo les cuesta mejorar porque no se concentran en una sola cosa. Simplemente relacionándolo con lo que dijimos inicialmente, es simplemente elegir ese tipo de inversión en bienes raíces y luego concentrarse realmente en eso. Luego, a partir de ahí, en realidad es solo repetición. Cuantos más representantes tenga analizando propiedades, más rápido será analizar esas ofertas.
Les digo a muchos de los estudiantes con los que trabajo que mi desafío inicial para ellos es: "Oye, durante los próximos 90 días quiero que analices 100 propiedades", y parece una gran tarea, pero esto es lo que sucede. Esos primeros cinco o 10 te llevarán una eternidad porque es la primera vez que analizas los datos y tratas de comprender cómo usar las diferentes herramientas para analizar y qué tiene sentido y qué no. Pero cuando llegas al número 15, te estás moviendo un poco más rápido. Cuando llegue a 50, sabrá exactamente cuál es el ADR en un apartamento de tres habitaciones en Joshua Tree porque ya lo ha hecho 49 veces. Existe este tipo de impulso que comienza a generarse a medida que se analizan los acuerdos. Y Ash, estoy seguro de que si te preguntara: "Oye, ¿cuánto cuesta el alquiler de un apartamento de dos habitaciones en Buffalo, Nueva York?" Probablemente ni siquiera tengas que pensar realmente en ello y simplemente puedes recitar esos números. Realmente creo que es una cuestión de repetición y de ser bueno analizando.
Ashley:
Sí, lo único que agregaría a eso también es que, junto con la repetición, es la experiencia. A medida que compra propiedades, se da cuenta de cosas que deben ajustarse en sus números o cosas que no tuvo en cuenta antes. Una cosa que creo que mucha gente pasa por alto es que no contabilizan sus tarifas de LLC. Si creó una LLC, no contabilizan esas tarifas de LLC. No contabiliza su declaración de impuestos. Si tiene una LLC, está pagando una tarifa por separado a su contador público certificado o contador para presentar esa declaración de impuestos. Esas pequeñas cosas pueden sumar.
Pago como por una LLC, ha aumentado a lo largo de los años y yo era de, comencé en 200 tal vez, y ahora ha subido a 350 a 400 por una LLC, que puede tener una o varias propiedades dentro de ella. Pero si está comprando su primera propiedad y tiene su LLC y está pagando $200, eso podría significar que se ha perdido el flujo de efectivo de un mes y no lo está contabilizando en sus números. Esas son algunas de las cosas que creo que he aprendido a lo largo de los años, al invertir: "Oh, aquí hay cosas en las que ni siquiera pensé al analizar un trato".
Tony:
Y supongo que antes de terminar con esta última pregunta, solo quiero comentar cómo estamos cambiando nuestro enfoque al analizar ofertas, especialmente en el espacio de alquiler a corto plazo. Y esto variará de un mercado a otro, pero he podido ver datos de muchos mercados diferentes en Estados Unidos, y lo que estamos viendo es que el primer trimestre en muchos estados de un Muchos mercados han bajado aproximadamente un 15% año tras año en comparación con 2023 y 2022. Mientras analizamos ofertas, ahora que estamos considerando compras, tenemos que descontar los ingresos que fueron en 2022 mientras analizamos para 2023.
Todavía estamos comprando propiedades, pero la forma en que las analizamos es agregando ese descuento para asegurarnos de no pagar de más por las cosas. Y creo que es una buena estrategia a seguir. Es mejor ser un poco más conservador a medida que nos adentramos en esta área de incertidumbre económica. Y creo que cuanto más conservador sea en sus cifras, más confianza podrá tener a la hora de presentar esas ofertas.
Ashley:
Bueno. Nuestra siguiente pregunta es para Montas Risavis. "¿Existe una limitación de lo que puede hacer con el efectivo que recibe de un refinanciamiento con retiro de efectivo?" Esta es una buena pregunta porque si vas a un banco y obtienes una hipoteca, te exigen que uses esos fondos para comprar una propiedad. Si obtiene un préstamo para un automóvil y obtiene esos fondos, le exigirán que los use para comprar ese automóvil. En cuanto a hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo, cuando vaya y presente la solicitud en el banco, primero le preguntarán si tiene alguna deuda actual sobre la propiedad como garantía. Tal vez usted sea dueño del dinero de alguien, un prestamista privado que le dio el dinero para comprar la propiedad y necesita devolverle el dinero, o lo hizo con un prestamista de dinero fuerte o tiene otra hipoteca sobre la propiedad, tal vez haya un gravamen sobre la propiedad por algo más.
Tal vez tenga otro HELOC en la propiedad, sea lo que sea, tendrá que pagar todo lo que esté garantizado en la propiedad, como propiedad como garantía, tendrá que pagar eso con las ganancias del efectivo. refinanciar. Otra cosa que he visto que el banco también hace es que tal vez su deuda con respecto a los ingresos no sea tan grande cuando lo precalifican y le dicen: "Está bien, si usa parte de los ingresos de este préstamo anterior y más allá de su hipoteca actual, y usted va a liquidar esta tarjeta de crédito, va a liquidar este préstamo de automóvil para eliminar el pago de la deuda, luego seguiremos adelante y aprobaremos este refinanciamiento con retiro de efectivo”. Cualquier cosa para la que se requiera utilizar los fondos se acordará con el banco antes de eso. Pero cualquier cosa más allá de lo que quieren que usted pague con las ganancias es que recibe un cheque o se deposita directamente en su cuenta bancaria y puede hacer lo que quiera con él. No hay limitaciones.
Tony:
Y creo que el otro beneficio que mucha gente olvida, especialmente los nuevos inversores, es que el dinero que se obtiene de un refinanciamiento con retiro de efectivo está libre de impuestos porque no son ingresos, técnicamente es una deuda que estás asumiendo, por lo que no estás gravados sobre cualesquiera que sean esos ingresos. Y es por eso que se ven muchos inversionistas inmobiliarios realmente exitosos que ganan la mayor parte de su dinero ni siquiera con el flujo de efectivo de sus propiedades, sino que salen y compran estas propiedades comerciales y las compran por un par de millones. Inviertan un par de millones más para arreglarlos y luego podrán refinanciar y retirar millones de dólares, todo libre de impuestos. Así es como se ve que muchas de las personas que realmente están aplastando este espacio continúan obteniendo buenos resultados sin aumentar su obligación tributaria.
Ashley:
Los inquilinos están pagando esos pagos por ellos.
Tony:
¿Totalmente cierto? Y es una situación en la que todos ganan, como propietario. Ash, ¿has cobrado refinanciaciones de alguna propiedad recientemente?
Ashley:
Sí, hice nuestro pequeño alquiler a corto plazo.
Tony:
Y supongo que si podemos hablar sobre cómo es ese proceso para los novatos. ¿Puede aprovechar el 100% de ese capital? ¿Cuál es el proceso típico? Simplemente guíe a un inversor novato sobre cómo se ve eso.
Ashley:
Hicimos la parte comercial de los préstamos porque es una LLC. Fuimos con un prestamista comercial, que puede encontrar en prácticamente cualquier banco. Fuimos al pequeño prestamista local y utilizamos un préstamo de dinero fuerte para comprar la propiedad, y luego usamos efectivo para rehabilitar la propiedad. Una vez que casi terminamos con la propiedad, fuimos al banco y solicitamos el préstamo para refinanciar. Hicimos una tasación y primero tuvimos que liquidar el préstamo de dinero fuerte. De ese refinanciamiento en efectivo, se acordó que tomaríamos ese dinero para liquidar el refinanciamiento de la propiedad. En cuanto a reembolsarnos el dinero que aportamos para la rehabilitación, el banco no dice: “Oh, tienes que reembolsarte a ti mismo. Ese es un requisito”.
A ellos no les importa eso. Pueden seguir adelante y tomar ese dinero y ponerlo en otra propiedad y nunca devolver el dinero, sea lo que sea que quieran hacer con él. Hicimos ese refinanciamiento con retiro de efectivo, y luego cerramos el próximo viernes con otro refinanciamiento con retiro de efectivo en el que estamos haciendo en el lado residencial, no en el lado comercial de los préstamos. Y para esa propiedad hicimos una tarjeta de crédito, una tarjeta de crédito con 0% de interés para cualquiera de los materiales para la mano de obra. Le revelamos esto al banco y le dijimos: "Tenemos la intención de liquidar esa tarjeta de crédito cuando compramos esta propiedad". De hecho, les pedimos que simplemente tomen los fondos para pagar esa tarjeta de crédito. Ya le pagamos al prestamista de dinero fuerte porque el préstamo de dinero fuerte vencía antes de que termináramos nuestro refinanciamiento en efectivo. De hecho, recibiremos un cheque realmente grande, pero será solo para compensarnos por haber pagado a nuestro prestamista.
Tony:
Entonces, Ashley, por lo general, sobre las refinanciaciones que ha realizado, ¿hasta qué LTV están dispuestos a llegar? La casa vale cien mil dólares. ¿Qué porcentaje de eso están dispuestos a darle en el refinanciamiento?
Ashley:
Así en ambos, 80%.
Tony:
Eso es bastante bueno.
Ashley:
Sí, lo he visto, el que haremos el próximo viernes, es en el lado residencial, muy común. Luego el préstamo comercial, muchas veces solo ofrecen del 70 al 75%, pero esto fue... No sé si fue porque los números tenían tanto sentido que estaban dispuestos a subir al 80%. en eso.
Tony:
Y nuevamente, el beneficio de trabajar con un tipo de banco más pequeño y más local es que obtienes cierta flexibilidad que no obtendrás de algunos de los grandes bancos que existen. Sí, solo hice un par de [inaudible 00:25:23] verdaderos en los que hice refis con retiro de efectivo y en esos tuve que alcanzar aproximadamente 72, y fue exactamente 72 y medio por ciento es lo que tenía. estar para poder recuperar el dinero en efectivo. Cada banco es un poco diferente.
Ashley:
En realidad, estos son los primeros préstamos, las primeras refinanciaciones en las que he realizado un 80%. Por lo general, solo lo hago, incluso si tiene una valoración más alta, solo hago de 70 a 75 para no estar demasiado apalancado.
Tony:
Demasiado apalancado, sí.
Ashley:
Sí. Esta es la primera vez que me siento cómodo con el 80.
Tony:
Entonces, otra cosa que mencionaste fue el uso de la tarjeta de crédito con 0% de interés para ayudar a financiar parte de la rehabilitación. Y acabo de publicar en mis redes sociales hace un par de días que Sarah y yo tomamos estas increíbles vacaciones de casi una semana de duración en México, y quiero decir que el viaje probablemente valió alrededor de $12,000 una vez que sumas nuestros vuelos, la estadía, el lugar en el que nos quedamos. Y literalmente solo gastamos $200 para ir allí porque todo lo demás estaba cubierto con nuestros puntos. Y estoy tratando de recordar cuántos, eran como varios cientos de miles de puntos que teníamos, pero pasamos muchos de nuestros giros a través de nuestras tarjetas de crédito. Compramos materiales y otras cosas también. Organizamos nuestros eventos en persona. Casi todos nuestros eventos se realizan a través de nuestras tarjetas de crédito. Publicamos anuncios para nuestros eventos, al igual que todas las diferentes cosas que tenemos en nuestro negocio, utilizamos nuestra tarjeta de crédito tanto como podemos.
Y podemos tomarnos unas vacaciones geniales un par de veces al año. Pasamos cinco días en Playa del Carmen en un resort súper, súper lujoso, justo en primera línea de playa. Conseguimos un traslado privado al aeropuerto y un Tesla que nos recogió y nos dejó. Obtuvimos acceso gratuito a todos los parques. De todos modos, fue un viaje fantástico. Para todos los inversores inmobiliarios que existen, creo que algo común que la gente pasa por alto es la posibilidad de utilizar puntos de tarjetas de crédito para ayudar a financiar sus vacaciones. Al igual que Sarah y yo, la mayor parte del tiempo que viajamos ahora no pagamos nuestras vacaciones,
Ashley:
Honestamente, ni siquiera si eres un inversionista en bienes raíces porque muchas tarjetas de crédito tienen bonos de registro, y hay personas que son increíbles en hacer esto cuando van y abren nuevas tarjetas de crédito, las cierran o lo que sea. , y simplemente están acumulando todos estos puntos porque las tarjetas de crédito tendrán como si gastaras $5,000 dentro de los primeros tres meses, entonces te daremos cien mil puntos para usar en viajes o lo que sea.
De hecho, he hecho esto probablemente durante cuatro o cinco años. Comencé con los bonos de registro y ahora con mis rehabilitaciones y todo eso, definitivamente me ayuda a acumular puntos. Pero si vuelo con Southwest durante los últimos cuatro años, he podido llevar a alguien conmigo gratis. He tenido su pase de acompañante. Es agridulce porque si vuelo con Delta, tengo suficientes puntos para acumular estatus allí a partir de los puntos de su tarjeta de crédito. es como si normalmente me pasaran a primera clase, pero si alguien viene conmigo, vuela gratis en Southwest, que no ofrece ningún ascenso. Es como, "Sí, puedes venir contigo, esto es genial, pero ahora estamos volando [inaudible 00:28:36]".
Tony:
Haz que paguen por sí mismos.
Ashley:
Lo siento, niño de cinco años, tienes que juntar dinero para que tu boleto te acompañe.
Tony:
¿Cuál ha sido tu tarjeta de crédito favorita? ¿Cuál te gusta más para los puntos?
Ashley:
Creo que el Chase Sapphire.
Tony:
Sí, lo mismo que iba a decir.
Ashley:
Especialmente si estás comenzando por primera vez, hazlo porque tienen la regla de las cinco, es como una especie de regla de las cinco en la que Chase solo puede abrir cinco tarjetas de crédito durante cuatro años o algo así. Es algo así. O sí, no lo sé. Pero le limitan la cantidad de tarjetas de crédito que acumula para obtener los puntos y si puede abrir las tarjetas a su nombre personal. Si tiene empresas, puede abrirlas con el nombre de su empresa, pero puede combinar todos esos puntos para su número personal de recompensas de Marriott o Delta o lo que sea.
Tony:
Y no quiero descarrilarme demasiado en esto, pero también me he dado cuenta, porque también tenemos el Chase Sapphire, y yo tengo uno a mi nombre, Sarah tiene uno a su nombre, y aunque son personales Tarjetas, también las usamos solo para asuntos comerciales. Luego tenemos la tarjeta Chase Business Ink y puedes hacer todas estas cosas interesantes. Pero lo que he notado es que en realidad los puntos en Chase valen más que las millas que obtengo con United. Podría tener cien mil millas y podría tener cien mil puntos y los puntos con Chase van más allá de las millas incluso si hago la reserva en United. Sí, de todos modos, el punto de toda esta conversación es que todos escuchan, deberías aprovechar la deuda de la manera correcta para ayudarte a financiar las vacaciones de tus sueños.
Ashley:
Si tiene un historial de agotar el límite de sus tarjetas de crédito, acumular deudas en sus tarjetas de crédito y no pagarlas mensualmente, puede que esta no sea la estrategia que debe intentar ahora mismo para viajar, pero si ha sido muy diligente y paga. su tarjeta de crédito todos los meses, nunca ha acumulado un saldo, entonces también podría aprovechar estos puntos. Los chicos de Travel Point, creo que es como PointsGuys.com, es un sitio web grande. Hay un montón de gente, creo que es tía Kara, tía Kara o algo así. Habla mucho sobre la piratería de viajes. Hay muchos lugares diferentes donde puedes intentar aprender sobre esto.
Tony:
Me alegra que hayas mencionado eso porque sí, no quiero que nadie piense que Ashley y yo estamos acumulando deudas de tarjetas de crédito de seis cifras. Mi asistente entra y probablemente paga con nuestra tarjeta de crédito cada dos días. Rara vez también tenemos un saldo real en nuestras tarjetas de crédito. Quiere asegurarse de tener el efectivo.
Ashley:
Si no lo pagué, normalmente es entre una semana o cada dos semanas. En primer lugar, no me gusta tener un saldo alto, pero probablemente, Daryl estaría en Lowe's y diría: "Lo siento, se ha rechazado". Ya has llegado al máximo en Lowe's estas últimas dos semanas. Bueno. Vayamos a nuestra siguiente pregunta aquí. “¿Cómo se puede seleccionar un agente de bienes raíces que sea amigable para los inversionistas? ¿Qué preguntas les haces? Creo que la mejor manera de hacerlo es simplemente conectarse a BiggerPockets.com/agentfinder, y es un servicio de búsqueda de contactos para inversores y agentes inmobiliarios.
Estos agentes inmobiliarios los puedes seleccionar por mercado, así al menos tienes que saber en qué mercado quieres invertir. Luego llenas un formulario y te pondrán en contacto con un agente. Luego puede llamar y hablar con el agente para ver si será más adecuado para usted. Pero creo que esto le brindará la gran ventaja de que ya está hablando con agentes que trabajan directamente con inversionistas, tal vez incluso tengan experiencia en inversiones en lugar de comenzar desde cero con agentes de investigación.
Tony:
Entonces, solo una cosa que agregar a eso, Ashley, y creo que esta es una pregunta que debería hacerle a su potencial contador público certificado, a su abogado, a sus agentes, a su corredor de seguros. El error que cometen muchos nuevos inversores cuando hablan con estas empresas es que hacen la pregunta: "¿Trabajan con inversores inmobiliarios?" Y, por supuesto, su respuesta será: "Sí, trabajamos con inversores inmobiliarios, nos encanta trabajar con inversores inmobiliarios".
Ashley:
"Trabajamos con todos". No importa lo que les hubieras preguntado.
Tony:
Bien, la respuesta será sí.
Ashley:
Agricultores, habrían dicho que sí.
Tony:
"Amamos a los agricultores". Pero creo que la mejor pregunta es: ¿qué porcentaje de su clientela actual o pasada son inversores inmobiliarios? Es una pregunta similar, pero un poco más directa. Y ahora, si dicen: "Tal vez como un 5%". Ahora, ya sabes, está bien, genial, que a esta persona le gusta trabajar con inversores inmobiliarios, pero no se especializa en trabajar con inversores inmobiliarios. Pero si dicen: "Oye, el 60%", el 80% o el "95% de mi clientela son inversores inmobiliarios", así es como sabrás que también tienes un agente verdaderamente amigable con los inversores.
Ashley:
Chicos, muchas gracias por enviarnos preguntas cada semana. Si desea enviar una pregunta, puede enviarnos un DM a Tony o a mí, o puede enviarla en el grupo de Facebook Real Estate Rookie. Soy Ashley, @wealthfromrentals y él es Tony, @tonyjrobinson en Instagram, y volveremos el miércoles con un invitado.
Mira el podcast aquí
En este episodio cubrimos
- Cómo apalancamiento deuda inmobiliaria de la manera correcta (¡y financia las vacaciones de tus SUEÑOS!)
- Cuándo deberías y no deberías usar un HELOC para una propiedad de inversión
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