¿Quieres generar múltiples flujos de ingresos? ¿Bien adivina que? NO necesitas comprar más propiedades para hacerlo. En cambio, puedes convertir una propiedad de alquiler existente en una fuente de ingresos…pero tiene que cumplir con las calificaciones adecuadas. Esto es precisamente lo que el primer invitado de hoy, Stacie, está buscando. Tiene varias propiedades y algunas tienen suficiente terreno para agregar una segunda propiedad de alquiler. ¿Pero vale la pena el alto flujo de caja para hacer desarrollo?
Bienvenido de nuevo a Ver a Greene, donde David y Rob responden preguntas sobre bienes raíces de oyentes de BiggerPockets como usted. Primero, hablaremos con Stacie sobre ella. comprar vs construir dilema, y que tiene MUCHO más sentido en el mercado actual. Entonces, un inversor luchando por ahorrar bajo pago pregunta qué debe hacer: ahorrar, invertir en otro lugar o pagar sus hipotecas. Finalmente, David da algunos consejos rápidos sobre el uso de un “acuerdo” sobre el valor líquido de la vivienda Y cómo gana MÁS dinero con el hack de tu casa.
¿Quieres hacerle una pregunta a David? Si es así, envíe su pregunta aquí para que David pueda responderla en el próximo episodio de Seeing Greene. Súbete al Foros de bolsillos más grandes y preguntar a otros inversores su opinión, o sigue a david en instagram para ver cuándo se lanzará para que pueda acceder a una sesión de preguntas y respuestas en vivo y obtener una respuesta en el acto.
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David Green:
Este es el podcast de BiggerPockets. ¿Qué pasa con todos? Soy David Greene, su presentador del podcast BiggerPockets Real Estate, que viene desde Kauai, y esa es una de las cosas que me encantan de los bienes raíces: puedo traerles preguntas de nuestra base de oyentes de todas partes del mundo. Mi esperanza es que más de ustedes puedan llegar a la misma posición y hoy compartiremos algunos consejos que los ayudarán a lograr precisamente eso. El episodio de Seeing Greene de hoy tiene muchas cosas buenas, incluido qué es un acuerdo sobre el valor líquido de la vivienda y si se debe utilizar uno. Las mejores formas de reinvertir el flujo de caja que está generando hoy con su cartera actual y cómo debería pensarlo y una llamada en vivo con uno de nuestros oyentes en la que vamos y venimos.
Ayudándolos a determinar si deben tomar el dinero que han ganado en bienes raíces y mejorar las propiedades que tienen o si deben comprar propiedades nuevas y, de ser así, en qué pensar al tomar esa decisión. Mucha gente en el mercado actual tiene capital y está tratando de descubrir cómo deben usarlo, y a veces eso significa comprar más bienes inmuebles, pero a veces eso significa mejorar los bienes inmuebles que tienen. Me gusta especialmente este tema porque muchas personas tienen capital y lo están aprovechando con HELOC, pero no están seguros de si deberían usar ese dinero de HELOC para escalar a una cartera más grande o mejorar lo que tienen. Así que abordamos eso y más en el episodio de hoy de Seeing Greene.
Traeremos a nuestro primer invitado en un segundo, pero antes les daremos un consejo rápido a todos ustedes. Escuchará más sobre esto en la siguiente pregunta, pero creo firmemente, especialmente si tiene un alquiler a corto plazo que aprovecha su capital y usa ese dinero para mejorar la propiedad, mejorar la decoración, agregarle comodidades, hacer que se vea mejor, tomar mejores fotografías, es una forma rápida de obtener un rendimiento de su capital que luego puede usarse para pagar la línea de crédito de capital. No me gusta en el mercado actual sacar $200,000 de una casa a una tasa de interés bastante alta y usarlos para el pago inicial de una propiedad y luego tener que obtener otro préstamo para el otro 80% y acumular deudas cuando las tasas son altas. más alto.
Soy mucho más fanático de la estrategia de entrar y salir, algo así como usar una moto acuática en lugar de un acorazado. Saque algo de capital, arregle su casa, mejore los ingresos y luego pague el préstamo de capital con esos ingresos y luego pregúntese cómo puede hacerlo de nuevo. ¿Cómo puedes reciclar esos mismos 20 o 30,000 dólares para mejorar las propiedades que tienes y ganar en la guerra de los alquileres a corto plazo? Muy bien, vayamos a nuestro primer invitado de hoy. Demos la bienvenida a Stacie al estudio. Stacie, bienvenida a Ver a Greene. Un poco de historia sobre ti. Tiene una propiedad unifamiliar, un dúplex y una propiedad en el área de Austin, en New Braunfels, Texas. Es una historia muy divertida: casi invertí en New Braunfels hace unos cinco años y desearía haberlo hecho, porque me habría ido muy bien.
Fui víctima del mismo problema: bueno, la primera vez que oí hablar de ello era esta cantidad y ahora son 50,000 dólares más. No quiero llegar demasiado tarde y cometer el mismo error que les digo a todos los demás que no cometan porque lo aprendí en ese ejemplo. Felicitaciones por hacer lo correcto y tener una propiedad en New Braunfels. Entonces, cuéntanos qué tienes en mente hoy.
Stacie:
Gracias. Sí, considerando las propiedades que tenemos y nuestra estrategia a largo plazo de comprar y mantener, en la que participamos al 100%, tenemos esta propiedad en New Braunfels. De hecho, lo compramos en el sitio sin haberlo visto y fue una muy buena compra para nosotros. Está zonificado multifamiliar. Está a una cuadra del río Guadalupe, por lo que tiene una casa unifamiliar allí donde tenemos un inquilino a largo plazo, pero tenemos la oportunidad de desarrollarla porque ya está zonificada para multifamiliares. Es un lote de medio acre. Luego, tenemos esta parcela, esta parcela de un cuarto de acre en Lago Vista, cerca de Lake Travis, que nos regaló una familia que también tiene oportunidades de desarrollo.
Tenemos estas dos propiedades que poseemos, que tienen oportunidades de desarrollo, pero también estamos tentados a comprar nuestra próxima propiedad de inversión. Así que estamos a punto de intentar decidir si mantenemos el rumbo, dejamos esas propiedades como están porque tenemos un inquilino a largo plazo en New Braunfels, tenemos un flujo de efectivo de alrededor de $600 al mes allí, por lo que está bien pagando. sí mismo y algo más. Luego, tenemos este lote que está ahí vacío y estamos tratando de descubrir qué hacer con él. Nuestro dúplex en el sur de Austin genera un flujo de efectivo de alrededor de $2,100 al mes. Entonces tenemos dos alquileres a largo plazo allí. No estamos buscando desarrollar ni hacer nada con eso en este momento. Entonces estamos en ese tipo de punto de inflexión.
¿Compramos nuestra próxima propiedad de inversión o ahora es el momento de hacer algo de capital forzado y desarrollar la propiedad de New Braunfels o construir algo en Lago Vista?
David Green:
Bien.
Robar:
Mi primera pregunta aquí es ¿cuál es la razón por la que desea ingresar a la siguiente propiedad? Es la razón por la que desea ingresar a la siguiente propiedad simplemente por el bien del crecimiento y dice: “Oye, solo quiero agregar más a la cartera. Realmente no necesito el flujo de efectivo”, ¿o quiere comprar otra propiedad porque quiere más flujo de efectivo porque necesita un par de cientos de dólares adicionales cada mes?
Stacie:
No necesitamos dinero extra todos los meses. Queremos hacer crecer la cartera y también queremos invertir en cierto modo, sé que no se trata de sincronizar los mercados, el tiempo en el mercado, pero aún así parece que ahora es un buen momento antes de que todos regresen al mercado, en caso de que las tasas bajen. . Entonces, sentimos eso, queremos obtener la próxima propiedad porque queremos hacer crecer la cartera, pero también, ¿cuándo es el momento de desarrollar estas propiedades en las que también estamos sentados? Así que no sabemos qué camino tomar necesariamente.
Robar:
Creo que si no estás presionado por el flujo de efectivo y tienes mucho y tienes una propiedad dividida en zonas para más propiedades, soy un gran admirador de generar tantas corrientes de ingresos a partir de una sola propiedad. como sea posible. Entonces, si tienes el valor y la dedicación y supongo que la mente abierta para realizar una nueva construcción, entonces creo que deberías hacerlo. Soy un gran admirador, de hecho creo que la nueva construcción es la mejor manera de combatir muchas cosas que están sucediendo en este momento porque sí, obtendrás algo con un interés más alto si compras una propiedad. Entonces, para mí, pienso, creo que si puedes ir y construir algo a tu costo sin el margen de beneficio de alguien... si vas y compras una nueva construcción de Redfin, estás pagando su costo y estás pagando. una prima por ello, ¿verdad?
Entonces, si puedes ir y construir algo a tu costo, en realidad no es el mismo margen de beneficio que sacarlo de la MLS y cuando refinancias y retiras tu dinero, tendrás una tasa de interés más alta, por supuesto, pero No dolerá tanto como haber comprado una propiedad directamente en la MLS, si eso tiene sentido. Entonces, si tienes la capacidad de esperar, digamos, de 12 a 18 meses, entonces definitivamente creo que construir desde cero es algo realmente inteligente que puedes hacer ahora mismo.
David Green:
Está bien. Yo también opinaré sobre esto. Me encanta la pregunta. Surge mucho donde vivo en el Área de la Bahía, normalmente se ve esto en áreas más caras, donde la pregunta es: ¿construyo una ADU o compro una casa nueva? Y lo complicado es que no se puede financiar la construcción. Si pudieras financiar la construcción, casi siempre sería fácil: "Sí, simplemente mejora la propiedad que tienes". El problema es que hay que invertir mucho capital para hacerlo. Así que me gusta intentar simplificar este proceso de convertir manzanas en manzanas tanto como pueda. Y me pregunté: por el capital que voy a invertir en esto, ¿cuánto flujo de efectivo voy a recibir?
¿Cuál es el retorno de la inversión y cuánto capital voy a generar? ¿Cuál es el retorno de la inversión sobre eso? Entonces, si agregara algo a la propiedad que ya tiene, ¿cuánto dinero tendría que aportar para hacer esto? ¿Cree que eso aumentaría el valor líquido?
Stacie:
Para la propiedad de New Braunfels, probablemente tendríamos que aportar unos 200,000 dólares de capital para construir una ADU, al menos una ADU, ¿verdad? Una ADU prefabricada probablemente costaría alrededor de 200,000, en total. Para la propiedad de Lago Vista, estamos considerando probablemente entre 250 y medio millón de capital para invertir en el desarrollo de esa propiedad, debido a que es tierra sin editar, va a requerir mucho más espacio libre y trabajo para preparar esa propiedad para la construcción. Así que no creo que hagamos ambas cosas al mismo tiempo. Creo que estamos ansiosos por analizar realmente... Creo que la propiedad de New Braunfels tiene el mayor potencial porque es un área de gran crecimiento y su ubicación es privilegiada, ya que está a una cuadra del río Guadalupe. Así que creo que, por lo que puedo decir, hay muchas ventajas en el desarrollo de New Braunfels.
David Green:
Entonces, si invierte los $200,000 en New Braunfels, ¿agregaría capital a la propiedad?
Stacie:
Sí, creo que agregaríamos capital a la propiedad.
David Green:
¿Cuánto crees que estarías agregando?
Stacie:
Creo que probablemente agregaríamos... lo compramos hace dos años. Probablemente tengamos alrededor de... voy a decir alrededor de 40,000 en capital en tan solo los últimos dos años en la propiedad. Entonces, si agregamos una ADU, también tendríamos que configurar un poco la parte delantera para colocar la ADU. No lo sé, pero voy a suponer que probablemente agregaríamos alrededor de... inmediatamente alrededor de cien. , 150,000 en patrimonio de esa propiedad. ¿Les parecen correctos los números que he compartido?
David Green:
No conozco la zona. Sí, podría. Podría funcionar. ¿Qué pasa con el flujo de caja? Si construye una ADU por $200,000 XNUMX, ¿cuánto se alquilará?
Stacie:
Sí, porque en este momento estamos alquilando, todo en P y en I es como 1800. 18, 1900 estamos alquilando por 25 en la casa unifamiliar, por lo que tenemos un buen flujo de caja allí. Podemos construir hasta 1,000 pies cuadrados de ADU sin que se considere una segunda estructura principal de la propiedad. Entonces, 1,000 pies cuadrados, probablemente podríamos alquilarlos, diría alrededor de 18, 1900 en el mercado actual por 1,000 pies cuadrados.
David Green:
Bueno. ¿Esto aumentaría los impuestos a la propiedad sobre la propiedad si se suma a este trabajo, haría que valga más?
Stacie:
Más probable.
David Green:
¿Y entonces dónde están en New Braunfels como un dos y medio por ciento más o menos?
Stacie:
No, es alrededor del 2%. Es como 1.97, algo así. Sí.
David Green:
Así que ese es un retorno bastante saludable. Quiero decir, tendrá impuestos adicionales sobre la propiedad y habrá más seguros, pero aún así, creo que dijo que era 1800, ¿cree que lo alquilaría?
Stacie:
Sí.
David Green:
Entonces digamos que mantienes, digamos, 1400 de eso para invertir 200,000. Eso no es un mal negocio. No estás muy lejos de la regla del 1%. La desventaja sería que estás gastando $200,000 para agregar $100,000 de capital, por lo que en realidad estás perdiendo capital en cierto sentido porque estás transfiriendo ese dinero de tu cuenta bancaria a la propiedad. Vas a perder $100,000 de valor allí, pero vas a ganar un flujo de efectivo adicional de, digamos, $1,400 al mes o $1,300 al mes. Ahora bien, he aquí por qué lo planteé de esa manera. Creo que tu trabajo aquí, Stacie, es preguntarte con estos $200,000, si los pusiera en un vehículo de inversión diferente, ¿podría obtener algo mejor que digamos 13 o $1,400 al mes y evitar perder $100,000 de capital? ¿Podría invertir $ 200,000 100,000 en la construcción de una nueva casa y ganar $ XNUMX XNUMX de capital al final en lugar de perderlo?
Eso supone una oscilación de 200,000 dólares, o tal vez obtenga un mejor flujo de caja, tal vez el flujo de caja no sea tan bueno, pero no pierda tanto capital. ¿Has buscado oportunidades como esa?
Stacie:
Yo no tengo, no.
David Green:
Bueno. Así es como mi mente piensa en ello. ¿Qué pasaría si pagaras en efectivo por algo que costara $200,000, tal vez un arreglo superior, lo arreglaras y luego lo refinanciaras, pudieras hacerlo de nuevo, o pudieras comprar una propiedad de un millón de dólares, pagar $200,000 por adelantado, así que Los tengo. En mi opinión, tienes las tres opciones. Lo pones como pago inicial de algo, pagas en efectivo por algo o lo pones en la propiedad que tienes. Rob, ¿qué estás pensando?
Robar:
Sí, supongo que realmente me gustaría... y desafortunadamente no podremos resolver esto en este episodio, pero me gustaría saber qué tipo de capital agregaríamos porque creo que es, No voy a decir raro, pero siento que si estás construyendo algo en tu propiedad, como una ADU o una unidad secundaria, creo que el capital que estás construyendo debería ser bastante proporcional a la cantidad de dinero. que estás invirtiendo, ¿verdad? Entonces, creo que si fueras a gastar 200 pero solo obtuvieras $ 100,000 en capital, entonces sí, estaría de acuerdo con David. Probablemente no haría eso.
Buscaría algún lugar donde obtuviera la proporción de uno por uno, pero me pregunto si obtendría ese capital total al agregar una adición a la propiedad. Si la respuesta es sí, seguiría ese camino y luego lo construiría y luego haría una refinanciación con retiro de efectivo e intentaría recuperar la mayor parte de ese dinero, porque si hace eso y obtiene una parte bastante significativa de su dinero. atrás, entonces su ROI se dispara en ese punto. Soy un gran admirador de esta estrategia únicamente porque puedes acumular flujos de ingresos en una propiedad y realmente marca una gran diferencia. Tenía una propiedad en Los Ángeles. Cuando lo compré, era una hipoteca de $400. Desde entonces he refinanciado, ahora son como 4,200, pero ahora alquilo la casa principal, que cuesta... entre 3,500 y $5,000 al mes.
Tengo una ADU en el patio trasero que cuesta entre 2300 y 3,000 dólares al mes, e incluso tengo una tercera unidad que no alquilo, pero solía alquilarla, y eran otros 2,000 dólares por esa unidad. Entonces, cuando lo sumaste todo, eran como $ 8,000 en una propiedad y tus márgenes de ganancia son muy saludables. Todas sus facturas de jardinería están consolidadas en esa única propiedad. Todas sus facturas simplemente están consolidadas en este único negocio, y es por eso que soy un gran admirador de generar básicamente tantos flujos de ingresos en una propiedad como sea posible, asumiendo que el capital que invierte es uno por uno en la inversión. que tu pones.
David Green:
Esa es la clave, Stacie. No me encanta el trato si estás invirtiendo más dinero del que estás ganando en capital. Al oír eso, ¿qué pasa por tu mente?
Stacie:
Sí. No, eso tiene mucho sentido. No estoy al 100% en todos los números. Esto es todo lo que he podido llegar, pero profundizaré en términos del valor real que podríamos obtener de esa propiedad. Sí, y sólo para lanzar una bola curva aquí, ¿verdad? Nuestra casa en Los Ángeles, estamos en el Valle de San Fernando, estamos en Encino, en las colinas. Por eso mi Internet es un poco irregular. Quiero decir, originalmente íbamos a conservar esta casa y venderla o no venderla, pero usarla como una especie de propiedad de inversión aquí, alquilarla. Nuestro último pensamiento fue vender esta casa para comprar más propiedades en Texas.
Así que estamos tratando de tratar todas nuestras casas como parte de la cartera y cómo podemos aprovecharlas al máximo, y lo sé, David, estás en el norte de California, pero no sé, estábamos Como que empezamos a pensar que sólo queríamos salir de California.
David Green:
Impactante. Nunca escuché a nadie decir esto.
Stacie:
Sí, nunca, ¿verdad?
David Green:
Sí. Es algo en lo que pensar porque probablemente tengas mucho capital allí. No creo que le beneficie venderlo y poner el dinero en Texas, a menos que sepa dónde va a poner el dinero, y parece que primero debe resolver ese problema. ¿Dónde vamos a desplegar nuestro capital y cómo lo vamos a desplegar? No creo que vaya a ser tan simple como construir sobre lo que ya tenemos. Puede haber algo en lo que me gustaría tomar algo de ese efectivo y buscar una manera de comprar algo que tal vez estaba en dificultades y que podría arreglar y agregarle valor, aunque no está mal construir una ADU en esa área donde ya sabes. vas a tener inquilinos, sabes que los valores van a subir.
No te va a hacer daño. Simplemente odio esos altos impuestos a la propiedad de Texas, ¿verdad? Si el valor de la propiedad aumenta, esos impuestos perjudicarán el flujo de caja que obtendría.
Stacie:
Lo hacen, y los seguros también aumentan, así que cada año, los seguros aumentan de manera constante.
David Green:
Así es. Bueno, gracias Stacie. Esta fue una buena pregunta. Creo que cada vez más personas hacen esta pregunta porque las tarifas son altas, por lo que no es automático, sí, debería comprar otra propiedad. Ahora, las tarifas están aumentando mucho. Es difícil lograr que tengan flujo de caja. Estamos empezando a hacer preguntas como esta, así que gracias por mencionar esto.
Stacie:
Gracias chicos.
David Green:
Gracias, Stacie.
Robar:
Gracias por su atención.
David Green:
Muy bien, gracias Stacie por acompañarnos hoy. Acabo de dejar a Rob en un Chipotle, así que volaré solo durante el resto del episodio de hoy, pero muchas gracias a Rob por unirse. Estaba tan agradecido que le dejé un dólar para que pudiera conseguir un poco de guacamole extra en ese burrito que tanto le gusta. Su consejo para aprovechar al máximo una propiedad es excelente y le agradezco que lo comparta. Si desea que Rob y yo, o yo o cualquier otra persona en el universo de BP respondamos sus preguntas específicas, diríjase a bigpockets.com/david donde puede enviarlas y eso hará que me agrade. Si has enviado una pregunta a Seeing Greene, puedes considerarte mi amigo y cuando nos veamos en BP Con, me tomaré una foto contigo, te abrazaré y diré algo agradable.
Espero que estén obteniendo algo de valor de la conversación de hoy y de las preguntas de nuestros oyentes hasta ahora, pero tenemos más por venir después de esta sección. Me gusta tomarme un minuto en medio de nuestros programas para compartir comentarios que todos ustedes han dejado en YouTube o cuando revisan el podcast. Nuestra primera reseña proviene de 1981 South Bay. “Me encantan los episodios de Seeing Greene. Me encantan estos episodios y es una gran adición tener a Rob en la serie. Mi esposa y yo llevamos dos años escuchando Bigger Pockets. Finalmente acabamos de comprar nuestros dos primeros dúplex y estamos planeando adquirir más propiedades. No podríamos haberlo hecho sin este podcast y la comunidad. Gracias, David, Rob y toda la comunidad de BP”.
Bueno, gracias South Bay por una reseña de cinco estrellas. Eso es increíblemente asombroso. Espero que algunos de nuestros oyentes sigan su ejemplo y, además, si se encuentran en la Bahía Sur del Área de la Bahía del Norte de California, somos básicamente vecinos. Vivo aproximadamente a una hora de ti, así que asegúrate de comunicarte con Instagram. Déjame saber que fuiste tú quien dejó ese comentario y veamos si podemos invitarte a asistir a algunas de las reuniones que hago en el norte de California. Aquí tenemos algunos comentarios del episodio 840 de Seeing Greene que salió directamente del canal de YouTube. El primero proviene de Dan Cohan. “Gracias por compartir este increíble video. Realmente me identifico con las dificultades que supone estimar los costos de renovación, especialmente cuando se invierte en bienes raíces desde lejos”. Y luego Laura Peffer agregó: "Sí, haga un programa completo sobre To Cash Flow o Not To Cash Flow".
Bueno, usted ha hablado y nosotros le hemos escuchado. De hecho, grabamos un programa sobre cuándo está bien o quizás no está bien comprar propiedades que no generan flujo de efectivo y hablaré con nuestro personal de producción sobre cómo armar un programa que diga si el flujo de efectivo es la única razón para invertir en bienes raíces o es ¿Está bien no invertir en ello? Tal vez tengamos un ir y venir donde tengamos a los defensores del flujo de efectivo y a los vengadores de la apreciación o como quiera que llamemos a eso. En caso de que te lo hayas perdido, regresa y escucha el episodio 853, que se lanzó el 6 de diciembre, donde desglosamos tres acuerdos de flujo de caja negativos. Muy bien, pasemos a la siguiente pregunta. Muy bien, nuestra siguiente pregunta proviene de Roy Gottsteiner. Es un ciudadano extranjero que vive en el extranjero, por lo que está teniendo dificultades para conseguir financiación.
Solo puede obtener proporciones de préstamo a valor del 60 al 65% y no tiene acceso a productos como FHA o HELOC. Roy comenzó hace cuatro años a invertir en Carolina del Norte y Ohio y actualmente tiene una cartera de 10 viviendas unifamiliares en alquiler. Principalmente realiza BRRR y alquileres tradicionales a largo plazo y recientemente comenzó a realizar algunos alquileres a mediano plazo. Roy dice: “Hola David. Estos episodios son extremadamente útiles y me ayudan a ajustar constantemente mi forma de pensar en función de la dinámica actual del mercado, así como de mi propia posición en el proceso de inversión, así que gracias por todo. Creé una cartera de 10 unidades, con un flujo de caja de dos a $3,000 por mes. Tengo 35 años y un gran trabajo, así que no necesito estos ingresos y tengo la intención de reinvertirlos todos”.
“Estoy tratando de pensar en la mejor manera de utilizar ese dinero para mejorar aún más mi progreso hacia la independencia financiera. Aquí hay algunas opciones que tenía en mente, pero me alegra escuchar tu opinión. Si hay algo más en lo que necesito pensar. Invertirlo regularmente en un índice bursátil y promediar el costo en dólares para mantenerlo a largo plazo. El costo promedio en dólares básicamente significa que usted sigue comprando acciones incluso si el precio está bajando. Es curioso que se nos ocurriera esta frase, costo promedio en dólares para decir, bueno, sigue comprando incluso si el precio baja porque eventualmente subirá y lo habrás comprado a un promedio más bajo que los precios cuando estaban. alto. Número dos, liquidar las hipotecas de mis propiedades de inversión para reducir el apalancamiento y aumentar el flujo de caja”.
“Número tres: ahorre dinero e intente encontrar un acuerdo financiero creativo con una entrada de 30,000 dólares cada año. Mi última compra fue un sub dos con una entrada de 42,000 dólares y fue genial. Espero con ansias tus sabios consejos”. Muy bien, gracias por esa pregunta. Soy consciente de que. Puedo responder a esta bastante rápido. No me encanta la idea de liquidar tus hipotecas, especialmente porque si las compraste y tienes 10, probablemente tengan tasas de interés bastante bajas en este momento, por lo que no estás ahorrando mucho dinero al hacerlo. También tienes que pagar una tonelada de hipoteca antes de no tener que hacer el pago cuando es de propiedad libre y clara, por lo que realmente no ves el retorno de ese dinero durante años.
Podrían pasar 10, 15, 20 años tratando de liquidar estas cosas antes de deshacerse de los intereses de su hipoteca. Entonces, lo que sucederá es que acumulará capital más rápido, pero no pondrá dinero en su banco más rápido. Así que no me encanta esa idea y no me encanta invertir en el índice bursátil, porque no quiero dar consejos sobre algo que realmente no entiendo y no sé si hay algún consejo sólido que pueda dar. puede ofrecerle a cualquiera cuando se trata de invertir en acciones. También creo que le irá mejor con los bienes raíces a largo plazo. Entonces, su tercera opción, ahorrar dinero e intentar encontrar un acuerdo financiero creativo como el que hizo la última vez, es bastante buena.
Y he aquí por qué me gusta eso. Si no encuentra el acuerdo de finanzas creativas, simplemente tendrá más reservas y nunca me encontrará molesto por alguien que tiene muchas reservas, especialmente considerando la economía en la que estamos entrando. En el pasado, el éxito consistía principalmente en escalar y adquirir. ¿Cuántas puertas puedes conseguir? Esa fue la fanfarronada del cóctel, tengo tantas puertas. En el futuro, creo, será: ¿qué puedes conservar? ¿Cómo puede conservar los bienes inmuebles que ya ha comprado? Y las reservas pueden ser un factor enorme para salvarle allí. Muy bien, pasando a nuestra siguiente pregunta. Esto viene de Chris Lloyd en Hampton Roads, Virginia.
Chris Lloyd:
Hola David. Mi nombre es Chris Lloyd de Newport News, Virginia. Y aquí está mi pregunta. Actualmente tengo una propiedad que estaba buscando renovar y planeo financiar esta renovación usando un HELOC. Tengo dos propiedades con un buen valor líquido y recientemente descubrí que no puedo calificar para un HELOC porque he trabajado por cuenta propia durante menos de dos años. Tomé mi negocio a tiempo completo hace poco más de un año. Así que estuve buscando otras formas de financiar este proyecto y encontré acuerdos sobre el valor líquido de la vivienda. Esto no es algo de lo que realmente haya oído hablar en el podcast y me preguntaba si había alguna razón. Si se trata de un producto más nuevo, si simplemente está ganando terreno o si este producto es absolutamente basura, no lo sé. Entonces, pregunto en qué casos tendría sentido que alguien lo use y cuándo y ¿no tendría sentido?
David Green:
Muy bien, Chris, gracias por esa pregunta. Lo aprecio. Mi consejo sería: no, no creo que deba firmar un acuerdo sobre el valor líquido de la vivienda a menos que se encuentre en una situación financiera desesperada. E incluso si es así, probablemente preferiría que vendiera la casa, tomara su capital y se dedicara a otra cosa. Muy bien, nuestra última pregunta vendrá de Nick Lynch y es una pregunta en video.
Nick Lynch:
Hola David, soy Nick Lynch de Sacramento, California. Gracias por todo lo que tú y BiggerPockets hacéis. Me encanta el contenido de ustedes. Espero comprar mi primera casa en el área metropolitana de Sacramento en California cuando mi contrato de arrendamiento actual finalice el 30 de abril de 2024. Mi pregunta para usted es cuál sería el mejor método para ingresar a mi primera casa e invertir al mismo tiempo. tiempo, dado lo altos que son los precios en California. Estoy considerando piratear una casa, saltar de una a otra o simplemente comprar una residencia principal en la que me sienta cómodo viviendo a largo plazo y usar el resto del fondo que tendría después de un pago inicial para tal vez invertir en propiedades fuera del estado que podría capitalizar más fácilmente.
Mi mayor preocupación con el hackeo de casas o las visitas de casa en California es que la propiedad es tan cara que se necesitaría un pago inicial muy grande para que esas propiedades generen flujo de caja incluso después de vivir en ellas durante un par de años. Gracias David. Agradezco la ayuda.
David Green:
Muy bien, Nick, me alegro de que te hayas comunicado. De hecho, hacemos muchos negocios en el equipo de David Greene en el área de Sacramento y ayudamos a la gente con cosas como esta todo el tiempo. La clave para hackear una casa no es pagar la hipoteca o comprar una casa barata. La clave para hackear una casa con éxito, y con esto me refiero a salir de ella y tener dinero en efectivo para más adelante. Lo que a menudo llamo la táctica de alquiler astuta porque puedes conseguir una propiedad de alquiler con un 5% de pago inicial o tres punto medio por ciento de pago inicial en lugar de un 20% de pago inicial si vives en ella primero, es encontrar una propiedad real con un plano que funcione. . Hemos ayudado a los clientes a lograr esto comprando propiedades con un alto número de dormitorios y baños porque son más unidades que pueden crear para generar ingresos.
También hemos tenido personas a las que hemos ayudado a hacer esto cuando alquilan parte de la casa como alquiler a corto plazo o un plano de planta que se puede mover donde se agregan paredes para crear más de una unidad en la propiedad misma. . La clave no es centrarse en los gastos y mantenerlos bajos, sino centrarse en los ingresos y aumentarlos. Entonces, cuando esté buscando la propiedad, lo que realmente quiere hacer es buscar un plano de planta que tenga muchos dormitorios y baños y suficiente estacionamiento y que también esté en un área donde la gente quiera alquilar, o usted Quiere buscar un plano de planta donde el sótano donde pueda vivir y alquilar tal vez dos unidades arriba o dos unidades arriba y tenga una ADU.
Algo en lo que pueda obtener muchos más ingresos de la propiedad sobre la que tiene más control. A eso lo llamo flujo de caja forzado en lugar de una propiedad que acaba de comprar a un precio más bajo porque eso no es realista. Si está tratando de comprar en un mercado de alta apreciación como el norte de California, donde los salarios son altos y el mercado es fuerte, es menos probable que encuentre una casa barata. Comuníquese conmigo directamente y veré si podemos ayudarlo con eso y comenzar a buscar propiedades con la mayor cantidad de pies cuadrados y luego, preguntarse, ¿cómo podría manipular y maniobrar los pies cuadrados para que esta sea una buena casa? cortar a tajos. Gran pregunta, y te deseo lo mejor en tus esfuerzos.
Muy bien, todos los que están viendo a Greene hoy, aprecio mucho que estén aquí conmigo y me brinden su atención y me permitan ayudarlos a educarlos sobre la inversión en bienes raíces y el aumento de la riqueza a través de los bienes raíces porque me apasiona y Los quiero muchachos. Realmente espero haber podido ayudar a algunos de ustedes, almas valientes que tomaron la acción y hacerme las preguntas que pude responder para todos los demás. Y espero responder más de sus preguntas. Vaya a bigpockets.com/david y envíe su pregunta para aparecer en Seeing Greene. Espero que hayan disfrutado el programa de hoy y nos vemos en el próximo episodio de Seeing Greene.
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En este episodio cubrimos:
- Cómo convierta una propiedad de alquiler en múltiples fuentes de ingresos
- Construyendo un ADU (unidad de vivienda accesoria) y cuanto se puede ganar
- Ya sea para ahorrar, invertir o pagar su hipoteca con tu flujo de caja
- “Acuerdos” sobre el valor líquido de la vivienda y si valen la pena correr el riesgo en 2024
- La UNA cosa que David busca en CUALQUIER truco de casa eso lo convertirá en una fuente de ingresos
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- Fuente: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
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