Fugas, rehabilitaciones sorpresa y la realidad de comprar su primera propiedad de alquiler

Ashley:
Este es el podcast Real Estate Rookie, episodio 277.

Tony:
Has aprendido tanto en este primer acuerdo, Sarah, que estoy seguro de que si hablamos con Sarah hoy y con Sarah hace seis meses, sois dos personas totalmente diferentes en lo que respecta a sus conocimientos sobre inversiones inmobiliarias. Incluso si usted es capaz de salir de este acuerdo con el tiempo en un punto de equilibrio, sigue siendo el múltiplo, el retorno de eso es 10x, 100x porque ha podido aprender y darse las herramientas que necesita para mantenerse. creciente.

Sarah:
Gracias. Sabía que esto simplemente iba a crecer, con suerte, en capital y alcanzar el punto de equilibrio durante algunos años. Está bien. Es estar cavando un hoyo ahora mismo, es simplemente lo que...

Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión Tony Robinson.

Tony:
Y bienvenido al Podcast para novatos en bienes raíces, donde cada semana, dos veces por semana, le brindamos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para iniciar su viaje de inversión. Hoy quiero felicitar a alguien que se llama Andrew. Andrew nos dejó una reseña de cinco estrellas en Apple Podcasts. Su reseña dice: “Gran anfitrión, compañía increíble, información inolvidable, BiggerPockets es una de las empresas más altruistas que conozco. Ofrecen mucho valor de forma gratuita y este podcast no decepciona. Invitados muy informados y anfitrión increíble. Definitivamente vale la pena echarle un vistazo”.
Si aún no lo ha hecho, si es parte de la comunidad de novatos y aún no ha dejado una calificación y reseña honestas en cualquier plataforma que esté escuchando, tómese unos minutos para hacerlo. Cuantas más reseñas recibamos, a más personas podremos llegar y, a más personas llegaremos, a más personas podremos ayudar. Eso es lo que nos encanta hacer aquí. Siento que últimamente hemos recibido una serie de críticas realmente positivas, Ashley, y realmente ayuda a mi ego súper pequeño, mi ego súper sensible, cuando escucho todos estos comentarios positivos.

Ashley:
Sarah es una invitada especial hoy porque hice un sorteo en el pedido anticipado de que cuando alguien reservara el libro Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment, una persona podría venir al programa conmigo y con Tony y Podríamos entrevistarlos, pero también podrían hacernos algunas preguntas y saber cómo podemos ayudarlos en su viaje. Sarah es completamente honesta: ayer lloró a mares y las cosas no van como esperaba con la rehabilitación de la propiedad. En cierto modo repasamos lo que ella ha logrado. Estuvo atrapada en una parálisis de análisis durante un par de años, finalmente tomó medidas, y hablamos sobre qué es esa acción y cómo encontró ese impulso, y ahora que está en la propiedad, algo que ha surgido y cómo va a superarlo. y superarlo.

Tony:
Hay una parte del episodio en la que ella se vuelve súper vulnerable y realmente entramos en una especie de conversación profunda sobre los desafíos que conlleva ser un inversionista de bienes raíces. Aprecio mucho que se haya abierto a nosotros de esa manera porque creo que arroja luz sobre la parte de la inversión inmobiliaria de la que no se habla lo suficiente, y son los desafíos, las dudas, el miedo y cómo hacerlo. trabajas a través de eso. Creo que pasamos una parte decente del episodio simplemente replanteando los desafíos que ella está atravesando y posicionándolos de una manera que realmente apoye a Sarah y sus objetivos a largo plazo de generar riqueza a través de bienes raíces.

Ashley:
Cuando Sarah se enteró por primera vez de que ella era la ganadora, ganó esto, pero de hecho lo rechazó. Ella dijo: “No, no lo hago. Acabo de contratar mi primera propiedad. Realmente todavía no he invertido en bienes raíces. No creo que esto sea realmente para mí”.
Entonces, alguien le respondió por correo electrónico y le dijo simplemente: “Eres perfecta. Estás en esto ahora mismo”. Nos encanta cómo salió este episodio del podcast porque ella está literalmente en el meollo de la cuestión en este momento y es alguien que tal vez hizo esto hace uno o dos años. Hay cosas que no van a recordar, cosas que van a olvidar mientras cuentan su historia, así que creo que escuchar cómo esto la está impactando en este momento, puede motivarte e inspirarte, pero también Puede mostrarle cuáles son algunos riesgos.
Escuche el episodio de hoy y tómelo con cautela: no siempre será perfecto. No siempre habrá una gran victoria al final, o tal vez todavía la habrá para ella. Simplemente no lo sabemos todavía. Por eso pensé que era tan intrigante e interesante escuchar a alguien que está en las trincheras en este momento en su primer acuerdo. Sarah, gracias también por comprar el libro Real Estate Rookie.

Sarah:
Ah, lo sabes.

Ashley:
Lo aprecio.

Sarah:
Lo tengo. Pensé que era spam que ganara esto. Casi lo borro.

Ashley:
Bueno, estamos muy felices de tenerte aquí. Cuéntanos, incluso antes del sector inmobiliario, quién eres y tal vez qué te llevó a buscar inversiones inmobiliarias.

Sarah:
Soy diseñador de interiores en San Diego y hace unos cinco años comencé a buscar casualmente inversiones en bienes raíces solo por diversión, mirando lugares que me gusta visitar y aprendiendo sobre administración del dinero, finanzas personales y mentalidad, y descubriendo cómo puedo podría hacerlo. Realmente no lo sabía, no tenía ninguna herramienta en ese momento, así que solo miro a los expansores y a las personas que lo han hecho antes y cómo puedo hacerlo. Hace tres años, los encontré y devoré tanta información como pude. Estaba comprando todos los libros y viendo los podcasts y YouTube y realmente tratando de obtener la mayor cantidad de información y ponerme al día como podía.
Un par de años después de eso, comencé a darme cuenta de que tenía una parálisis de análisis tratando de ser perfecto y conseguirlo todo y tenía miedo al fracaso. Era este equilibrio de mentalidad por el que estaba tratando de pasar mucho y vi a un par de amigos comprar propiedades, y eso realmente me motivó y encendió un fuego que me hizo decir, está bien, pongámonos serios. Comencemos a hacer algunas ofertas y tomemos algunas medidas. Me reuní con agentes inmobiliarios que conocí a través de BiggerPockets y corredores y alineé mi hoja de cálculo y mi flujo de caja, descubriendo qué podía hacer y cuál era mi estrategia. Si una estrategia no funcionara, daría un giro e iría a otra dirección, la exploraría un poco y volvería aquí.
Hace aproximadamente un año, me puse serio y terminé haciendo una oferta y me superaron en $ 5,000, pero eso fue una buena práctica. Pero nuevamente, luego cambié a una ubicación diferente que tenía un poco menos de competencia y estaba más cerca de donde vivo, y el mercado comenzó a cambiar y simplemente mantuve la perspectiva general y pensé, está bien, tal vez esto sea menos competencia. para mí, y aunque las tasas de interés son más altas, puedo volver a presentar la solicitud más tarde y simplemente hacer que funcione con lo que tenía, y luego hacer una oferta una semana después de que figurara en la lista y fuera aceptada.

Tony:
Hombre, felicidades.

Ashley:
Quiero abordar rápidamente una cosa que usted dijo que era realmente importante y habló sobre la parálisis del análisis. Luego dijiste que habías llegado al punto en el que pensabas, está bien, tengo que actuar. Inmediatamente después de eso, dijiste que empezaste a hacer las ofertas, y que hay un problema tan grande en el que la gente ni siquiera hace las ofertas, ni siquiera llega al paso de sentirse cómodo al presentar ofertas. ¿Por qué? ¿Crees que decidiste hacer ofertas? ¿Cuáles son algunas de las cosas que lo hicieron sentir cómodo y seguro de que está listo para presentar esas ofertas, sean aceptadas o no?

Sarah:
Fue aterrador, pero había visto muchos lugares en los que realmente no estaba convencido y este encajaba y pensé que era manejable y encajaba en el flujo de efectivo para vivir allí durante un año y luego hacer un alquiler a corto plazo después, por lo que simplemente hago números constantemente. En ese momento me pareció un poco exagerado. Estar en California es una inversión mayor por lo que obtienes.

Tony:
Felicitaciones, Sarah, por tomar esa medida porque creo que mucha gente se queda estancada en esa fase, así que el hecho de que puedas salir adelante creo que es súper impresionante. Pero algo más que mencionaste fuera de la parálisis del análisis fue el hecho de que viste a otras personas en tu red que estaban dando ese paso, y eso fue parte de lo que te dio la confianza para hacerlo tú mismo. Creo que es muy importante destacar esto, porque muchos de nuestros oyentes novatos están solos en esta isla. Están viendo o escuchando atracones el podcast y están viendo el canal de YouTube y leyendo todos los libros, pero luego miran a su izquierda y miran a su derecha, y están la única persona que está haciendo esto en su círculo actual.
Es por eso que Ash y yo enfatizamos tanto la importancia de construir tu red para que haya otras personas a tu alrededor que estén pasando por el mismo viaje. Ya sean los foros de BiggerPockets, el grupo de Facebook Real Estate Rookie, unirse a algunos de los campos de entrenamiento de BiggerPockets u otros programas de entrenamiento, cualquier cosa que puedas hacer para rodearte de gente, eso te dará la confianza para decir: "Bueno, hombre, si Ashley y Tony pueden hacerlo, soy tan inteligente como esos muchachos, estoy seguro de que yo también puedo hacerlo”. Me encanta escuchar eso.
Quiero hablar un poco más sobre su caja de compra, porque habló sobre mercados cambiantes. Mencionaste eso antes de comenzar a grabar, que vives en San Diego, California, que es un mercado bastante caro para la mayoría de la gente. Supongo que dos preguntas: a, ¿por qué no invertir en su patio trasero? ¿Fue solo el precio o fue algo más? Entonces, B, ¿cómo te solidificaste? Bueno, este es el tipo de mercado que estoy buscando porque el país es un lugar grande. ¿Cómo lo redujiste en una ciudad específica?

Sarah:
Quería ser local y sentí que eso era más manejable para mí. Pero en el momento en que estaba mirando San Diego, pensé, está bien, tal vez pueda conseguir un dúplex y BRRRR con una FHA, pero mis padres firmaron conmigo, así que eso fue un pequeño problema en la caja de compra. . Entonces, simplemente estaba girando en torno a los condominios. Solo tenía alrededor de $500,000, eso también era un límite en ese momento. Tenía que asegurarme de poder cubrir la hipoteca y cómo lo haría. Empecé a sentirme demasiado caro en mi patio trasero. Luego, simplemente salí a un lugar de vacaciones a una hora y media de distancia que me encanta visitar y me siento bien. Si sales de la ciudad, atraerás a la gente a reagruparse, castigarse y escapar de la dura realidad. Es divertido.

Tony:
¿Estás en Julián, California? Supongo que ese es el lugar de vacaciones más cercano a San Diego. ¿Puedes describir qué es Julian para las personas que no están familiarizadas con el sur de California?

Sarah:
Creo que Julian es uno de los únicos lugares en el sur de California que tiene cuatro estaciones. En este momento, hemos recibido mucha nieve y mucha lluvia, pero luego tendremos súper flores en la primavera y luego un verano bastante seco, algo así como el desierto a unos 95 grados, y luego entra en un hermoso otoño donde todas las hojas cambian y hay que recoger calabazas y manzanas. Está realmente orientado a la familia. Hay caminatas, hay una red de cielo oscuro.

Tony:
Sarah, me encanta, y estoy liderando porque quería continuar con esto, es que la mayoría de nuestros oyentes probablemente nunca hayan oído hablar de Julian, California. Incluso para mí, estoy a una hora y media al norte de ti, y tampoco había oído hablar de Julian hasta que comencé a conocer gente en San Diego. Pero para la gente que está al sur de donde estoy, todos conocen a Julian. La razón por la que menciono esto es que cada zona del país, cada estado tiene su propio lugar regional local donde dicen: "Oye, sí, si quiero ir a la nieve, aquí es donde vamos". O: "Oye, si quiero ir al río, aquí es donde voy". O, “Oye, si quiero ir al lago, aquí es donde… Si quiero ir en bicicleta de montaña…”
Cada estado tiene su propia pequeña área que atiende a ese viajero. Y entonces, mucha gente me pregunta, Tony, ¿cómo encuentro el mercado adecuado? ¿Cómo sé dónde invertir? Realmente, digo, realmente no importa. Puedes elegir cualquier estado. Puedes colocar un marcador en cualquier mapa de cualquiera de los estados de Estados Unidos y encontrarás al menos un mercado que tenga sentido. Creo que el hecho de que Julian trabaje para usted es algo importante que debemos comunicar a los oyentes.

Sarah:
Escuché a alguien decir que pusieron un alfiler en el lugar donde viven y salieron aproximadamente una hora y luego dieron la vuelta a un radio y dijeron: “¿Qué es manejable para mí, México, el océano? Está bien, por aquí”.

Ashley:
Sarah, ¿cuáles son los planes con esta cabaña entonces, esta propiedad? ¿Puedes contarnos un poco más al respecto?

Sarah:
Uno de los puntos de venta fue que había dos más uno arriba y un estudio abajo. Tener esos dos ingresos eventualmente realmente ayudó al flujo de caja e hizo que el precio valiera la pena para mí, y se equilibró uniformemente. Tan pronto como me mude, espero conseguir un inquilino a largo plazo allí solo porque he escuchado a las comunidades donde todos están invirtiendo y quiero proporcionar algún tipo de vivienda local para las personas, además de usar parte de ella. buscar un lugar de vacaciones para la gente y crear ese equilibrio.

Tony:
Tienes el 2-1 arriba y un estudio abajo. Actualmente vives en la propiedad, ¿correcto? Entonces, el plan es rehabilitación o ¿cómo estás?

Sarah:
Sí, tengo rehabilitación. Es más de lo que pensaba. Hubo un par de problemas. Hubo una fuga activa cuando presenté la oferta y estaban lidiando con su seguro. Tenía la impresión de que todo se arreglaría a medida que avanzaban y que el seguro se liquidaría. Luego, lo redujeron a que la causa de la fuga fueran estas puertas de arriba que dan al patio y el estudio del sótano está debajo.

Ashley:
Oh, entonces entraba por las puertas como si las puertas no estuvieran selladas y luego bajaba como una unidad.

Sarah:
Bueno, quien puso estas puertas, puertas de madera sin saliente, por lo que el viento, el agua y la nieve simplemente se filtraron. Me dan crédito para reemplazar las puertas, obtuvieron la propiedad, ordenaron las puertas, las tienen listas para ser instaladas. y todavía hay una fuga. Hay tanta agua en la montaña que está empapada. El primer día que recibí las llaves, quité dos pies de nieve de ese patio de 20 pies con una pala enorme y pesada y estaba justo… encima de ellas. Realmente, fue una montaña que me dio la bienvenida.

Tony:
Esta debe ser una de las mejores historias de bienvenida a inversiones inmobiliarias que he escuchado en este podcast en mucho tiempo. Como el día que cierras, tienes que palear dos pies de nieve. Eso es genial.

Ashley:
Especialmente cuando vives en San Diego. Para mí es normal ir a una propiedad a hacer eso.

Sarah:
No, no hago nieve, de verdad. La última vez estuve en Telluride para la boda de un amigo y me caí. De todos modos, es una curva de aprendizaje y está bien, pero ahora estoy en la fase de descubrimiento de otras cosas en las que empiezo a necesitar concentrarme más y girar mi presupuesto.

Ashley:
¿Tiene que remodelar ambas unidades?

Sarah:
Sólo estaba planeando el piso de arriba. Eso sería, porque ese es el ambiente de la cabaña, tiene techos de madera y una hermosa chimenea y es realmente acogedor.

Tony:
Muy rápido, Ashley, sólo quiero explorar tu cerebro. Obviamente, Sarah, esta es tu primera inversión. Cada vez que compramos una propiedad, aprendemos algo nuevo. Para mí, lo siento, y depende de la propiedad, pero a menudo intento que el vendedor repare dependiendo de cuál sea nuestro objetivo, pero para reparar ciertas cosas. Si se trata de demostraciones estéticas, sé que voy a cambiar esas cosas yo mismo de todos modos, así que no le pediré al vendedor que coloque un piso nuevo o que rediseñe los baños.
Pero, por ejemplo, acabamos de comprar una propiedad y le pedimos al vendedor que reemplazara el tanque séptico porque sabíamos que el tanque séptico estaba defectuoso y podría haber sido culpa nuestra. Simplemente nos habría dado un crédito para salir y hacerlo nosotros mismos después del cierre o para que el vendedor lo hiciera. Presionamos mucho para que el vendedor lo repare porque se desconoce, está bien, ¿y si es algo más que el tanque séptico? ¿Qué pasa después de eso? Ashley, solo tengo curiosidad, cuando compras ofertas, ¿cómo determinas qué vas a resolver y arreglar versus lo que quieres impulsar hacia el vendedor?

Ashley:
Todas mis propiedades están prácticamente como están. Son tan malos que ni siquiera puedes elegir que yo diga: "Quiero esta solución". Es solo que, vamos Ash, mira esta propiedad. Eso no hará nada para mejorarlo. Nunca pedí que se hiciera nada. Tal vez si comenzara a concentrarme más en cosas que no fueran proyectos de rehabilitación tan grandes, tal vez pediría cosas, pero estoy presentando mis ofertas sabiendo que tendré que trabajar mucho y muchas cosas diferentes. Probablemente lo único que pediría es el tanque séptico y el pozo por hacer. Creo que es un gran ejemplo.
Cuando cambié una casa en Seattle, Washington, compramos la propiedad sin inspección, pero pedimos un alcance de alcantarillado porque en Washington, o al menos en Seattle, si hay alguna ley o regulación que indique que la línea de alcantarillado debe ser fijo a su casa, si usted es el nuevo propietario que se hace cargo de ella, no tiene derechos adquiridos sobre ningún tipo de cosa o lo que sea. Pero si usted es el propietario actual de la propiedad y va y hace esa reparación, es mucho más barato porque no tiene que hacer nada, no recuerdo exactamente cuál era la ley. Eso era algo que la persona con la que estaba asociado siempre preguntaba si había algún problema con esa línea de alcantarillado que se conectaba a la tubería principal. Siempre le pedían al vendedor que hiciera esa reparación, incluso si tenían que agregarle al precio de compra para cubrir el costo porque era mucho más barato que el propietario actual comprara la propiedad o reparara esa cosa que tenerla. usted, como nuevo propietario, haga eso.

Tony:
Fresco. Impresionante, Sara. Obviamente, en ese primer acuerdo aprenderás muchísimo, así que me alegro de que estemos obteniendo buenas lecciones de aprendizaje de este. Quería volver rápidamente a los números de este acuerdo. Si no le importa, explíquenos cuál fue su precio de compra, cuál fue su efectivo total para cerrar y cuál está proyectando para los costos de rehabilitación.

Sarah:
Fueron $500,000 y hice un 5% de pago inicial. Aquí es donde me equivoqué con mis números. Sólo asigné el 1.5% para los costos de cierre cuando probablemente debería haber aportado el 3%. Probablemente había hablado con cuatro prestamistas diferentes.

Ashley:
¿Por qué fue eso, Sara? ¿Hubo algo más que surgió en sus costos de cierre que los duplicó?

Tony:
Porque yo también estoy en California y normalmente presupuesto alrededor del 2% para nuestros costos de cierre.

Sarah:
No creo que supiera pagar un año por adelantado por el seguro y luego cuatro meses por el impuesto a la propiedad o lo que fuera. Pero lo bueno es que obtuve un crédito de $9,500 del vendedor que se destinó directamente a los costos de cierre, por lo que quedó realmente igualado. Después del informe de inspección, que sorprendió a algunos, llamé a un contratista para que diera una caminata solo para ver si esto se iba a caer de la colina. ¿Vale la pena? ¿Me voy a meter en un pozo de dinero? Él dice: “No, pero hay algunas correcciones que querrás hacer y probablemente podrías hacerlo por $30,000. Entonces, los muebles estarían encima de eso”. Eso es lo que analicé y constantemente volvía a estos números, como cada pieza que necesitaba ser mejorada, cuál sería el costo, y luego tenía sentido, pero ahora que estoy en esto.

Ashley:
¿Vino un inspector real o simplemente utilizó al contratista? Tenías tanto el informe de inspección como el contratista. Creo que es una gran combinación si puedes hacer ambas cosas para obtener dos puntos de vista diferentes. En ese momento, ¿hubo cosas diferentes que el inspector dijo que debían hacerse y que tal vez el contratista no hizo o algo así?

Sarah:
Gran parte de la fuga apuntó nuevamente a estas puertas francesas en el patio. Ellos voluntariamente instalaron un drenaje francés detrás de la casa a un costo de $11,000 para evitar que el agua saliera de la casa. Cuando entré allí, todavía entraba agua debajo de la casa en ese lugar. Podría ser el calentador de agua, podría ser simplemente agua que viene de quién sabe en qué dirección. No lo sé, pero me hace preguntarme, dado que no revelaron ninguna intrusión de agua subterránea, ¿por qué pusieron voluntariamente un drenaje francés de 11,000 dólares que en realidad no se hizo correctamente? Tampoco fue tan profundo como debería ser. Se trata de contratar a un plomero y es como: "Véndelo de inmediato", y un tipo dice: "Está bien, averigüemos qué podemos hacer para seguir avanzando y hacerlo por etapas", pero ha sido abrumador.

Tony:
Solo quiero hacer una pregunta porque usted pasó por alto esto, pero como inversionista por primera vez, pudo encontrar un contratista que lo acompañara a recorrer su propiedad, lo cual es un desafío para muchos nuevos inversionistas: encontrar la opción adecuada. contratista-

Ashley:
Incluso los inversores experimentados consiguen que alguien venga.

Tony:
Es bueno que alguien aparezca. ¿Puedes explicarnos, Sarah, cómo encontraste a esa persona y cuánto te cobró, en todo caso, por hacer ese recorrido contigo?

Sarah:
Sí, gracias por preguntar porque cuando recurrí a Julian, realmente quería recurrir a un agente inmobiliario local, y ella ha sido invaluable porque ha comido pan y desayuno en dos o tres lugares diferentes desde los años 90, así que conoce gente, Conoce a todos los submarinos, conoce a los mejores contratistas. Era su alta referencia de un contratista local realmente bueno. Él salió, le pagué $350 y luego me dio un informe de las cosas que debía abordar. Luego, al lado me dijo el estimado de lo que probablemente costaría, que es alrededor de $30,000. Lo sé, vengo del diseño de interiores y la construcción, sé que esos números simplemente se salen de control. Una parte de mí simplemente me castiga por ser ingenuo o no lo sé.

Ashley:
¿Qué hubieras hecho diferente en esa situación ahora, mirando hacia atrás?

Sarah:
Ayer, deseaba tener el remordimiento del comprador y mucho arrepentimiento, y fue en la mañana cuando un plomero dijo: "He tratado con personas que simplemente tiran dinero en esta situación y gastan $70,000 y es como estás persiguiendo tu propia cola”. Pero luego hablé con otras tres personas ese mismo día y terminé hablando con un tipo que estaba tratando de encontrar lo positivo en la situación y le dijo: “Mira, manejemos estas tres cosas. Controlemos la inundación, levantemos un muro y comencemos a terminar el piso de arriba”.

Tony:
Solo quiero hacer una pausa en esto por un segundo porque, primero, Sarah, aprecio totalmente la transparencia y la vulnerabilidad aquí en el programa, porque estas son cosas con las que muchos de nosotros luchamos como inversores y pensamos: "Hombre, ¿estoy haciendo algo?". la decisión correcta. ¿Estoy yendo por el camino correcto? ¿Acabo de equivocarme realmente? Todas estas son cosas con las que luchamos a veces. Primero debes saber que no estás solo. Déjame hacer esta pregunta primero. ¿Cuánto flujo de caja esperaba obtener anualmente con este primer acuerdo?

Sarah:
Arriba, probablemente solo sean 52 porque el estadio de béisbol de arriba costaba como 250 por noche con una ocupación del 50%, generalmente de jueves a lunes, no es tanto como el área de Joshua Tree. Eventualmente eso fue cerrar un poco las cosas con el inquilino a largo plazo, pensé que sería algo estable, pero cuando me mudé y arreglé la planta baja, pude alquilar la planta baja a corto plazo solo para recuperar algo de dinero y Hagan una pausa, solo hagan una pausa ahí abajo porque tengo algunos días para venir y arreglar las cosas si algo está pasando.

Tony:
Esta es la razón por la que hago esa pregunta, porque incluso si usted puede alcanzar el punto de equilibrio en este primer acuerdo, incluso si puede alcanzar el punto de equilibrio, en mi opinión, aún así logra su propósito porque Ashley no se retiró de su primer trato. No me retiré de mi primer trato. David Greene no se retiró de su primer contrato. Beardy Brandon no se retiró de su primer contrato. Rob... No he conocido a una sola persona que haya hecho un trato y haya dicho: “Ya terminé. Me voy hacia el atardecer.
El propósito del primer trato es informarse. El propósito del primer trato es brindarle la base y la estructura, darle la confianza para que pueda salir y obtener su segundo trato y luego su tercer trato y luego su quinto trato, y luego su décimo trato. . Has aprendido tanto en este primer acuerdo, Sarah, que estoy seguro de que si hablamos con Sarah hoy y con Sarah hace seis meses, sois dos personas totalmente diferentes en lo que respecta a sus conocimientos sobre inversiones inmobiliarias. Incluso si eres capaz de salir de este acuerdo, eventualmente en el camino hacia un punto de equilibrio, sigue siendo el múltiplo, el retorno de eso es 10x, 10x porque has podido aprender y darte las herramientas que necesitas para continúa creciendo.

Sarah:
Gracias. Sabía que esto simplemente iba a crecer, con suerte, en capital y alcanzar el punto de equilibrio durante algunos años. Está bien. Es estar cavando un hoyo ahora mismo, es simplemente lo que...

Ashley:
Bueno, yo también creo que hablaste con ese primer plomero y él te dijo: "Véndelo, deshazte de él". Pero fuiste y hablaste con otras personas. Hay personas que se habrían rendido en ese mismo momento y habrían dicho: “Se acabó. Necesito enumerarlo. Básicamente necesito regalarlo. Voy a perder 50,000 dólares por él y lo venderé por menos de lo que me costó”. Pero en cambio, ese mismo día, hablaste con otras personas, y creo que esa es una conclusión importante: no siempre confíes en una opinión, una persona a la que fuiste y otros plomeros vinieron y lo miraron. El hecho de que uno de ellos dijera: “Abordemos estas cosas primero. Entremos en ello y vayamos paso a paso”, donde tal vez sea más como tomarlo en pequeños paquetes, estos pequeños segmentos pueden desglosarlo y construir un plan.
Y al igual que hacer una rehabilitación completa, quieres tener un plan en marcha, donde yo, y estoy seguro de que Tony también, donde ambos hemos realizado proyectos de rehabilitación en los que es como, "Está bien, comencemos". Vamos a improvisar”. Pero realmente, los mejores van donde tienes ese plan implementado, y creo que has encontrado un contratista que también lo sabe, donde puede ayudarte, vayamos paso a paso y tratemos de mitigar el daño. Una cosa que hemos hecho es observar un problema y ver, bueno, dónde hay algo que podamos, ni siquiera detener el sangrado, sino ralentizarlo, así que ralentizar el agua que entra y luego trabajar para detenerlo. Entonces, ¿cuál es la solución real para resolver este problema completo y que no vuelva a suceder? Eso puede llevar un poco de tiempo, pero si puedes seguir trabajando en el piso de arriba, porque no entra agua al sótano, ¿verdad?

Sarah:
Está en el sótano.

Ashley:
Lo siento, ¿el de arriba?

Sarah:
No, no entra agua al piso de arriba. Es solo el sótano de la planta baja y es el calentador de agua, un subterráneo o tal vez una fuga del patio a la unidad de almacenamiento de al lado.

Ashley:
Creo que parte de esto también es que aún puedes continuar trabajando para poner en funcionamiento ese alquiler a corto plazo, de modo que tengas esos ingresos para compensar algunos de estos costos de rehabilitación que quizás tengas que hacer para conseguir ese sótano. Unidad terminada.

Sarah:
Exacto, y espera a que se seque el mes que viene. Tenemos un par de lluvias nuevamente. Lo bueno es que llegué sabiendo cuál iba a ser este problema. Lo habría comprado en el verano cuando estaba seco y luego llegó esto y de la nada, me habría sacudido, al menos fue como si me hubieran arrojado al fondo de la nada de inmediato.

Tony:
Sarah, y hay una razón por la que hago esta pregunta, pero ¿cuáles son tus objetivos a largo plazo? ¿Se está esforzando por reemplazar los ingresos de su negocio de diseño de interiores lo más rápido posible para poder salir de él? ¿El sector inmobiliario es más bien una apuesta a largo plazo en la que busca complementar su jubilación? Ayúdanos a comprender el contexto de por qué empezaste.

Sarah:
Seguiré trabajando. Me encanta hacer diseño de interiores, pero este es definitivamente un objetivo de jubilación. Se trata de descubrir cómo diversificar mis activos y tengo 40 años, soy soltero y estoy deseando saber qué voy a hacer para lograr cierta estabilidad en 25 años y reunir una cartera que eventualmente pueda tener como Los ingresos pasivos serían buenos y algo de estabilidad para mí. Me gustaría tener mi propia casa, pero San Diego es... Durante el COVID, todo se salió de control. Todos se mudaron aquí.

Tony:
La razón por la que te pregunto acerca de tus objetivos, Sarah, es porque creo que eso ayuda a alinear o enmarcar este primer acuerdo en una perspectiva aún mejor porque no necesitas que este acuerdo funcione hoy para sentirte financieramente estable. Creo que lo que hay que empezar a preguntarse es: ¿este acuerdo todavía tiene sentido dentro de 5 años, dentro de 10 años o dentro de 15 años? El solo hecho de que haya comprado en un mercado del sur de California, eso por sí solo, suponiendo que la historia continúe con la misma tendencia que ha tenido, se apreciará en los próximos 5, 10 o 15 años. Incluso si te aferras a esto y estás en equilibrio durante esos 10 años y se está amortizando solo, tienes un activo que se aprecia enormemente durante ese mismo período de tiempo, ahora puedes refinanciarlo y ahora puedes venderlo y... Tenemos tantos pesos diferentes que asignarle a ese capital. Hay muchas maneras de enmarcar esto, Sarah, donde, aunque parezca aterrador en este momento, sigo pensando que hay muchas ventajas para ti.

Sarah:
Eso es lo que me dijo el contratista porque lo estaba mirando y pensé: “¿Estoy comprando un pozo de dinero? Dímelo directamente”. Él dice: “No, métete en el mercado. Pon tu pie en la puerta y luego ocúpate de ello a medida que avanza”. Él dice: “Mira, esta casa ha estado aquí y ha durado tanto tiempo. Todos nosotros estamos aquí arriba en la montaña”.

Ashley:
Bueno, Sarah, realmente apreciamos tu honestidad y también compartir cómo ha sido tu experiencia. No hay nada mejor que escuchar la historia de alguien mientras la atraviesa en lugar de años después, donde si estuvieras contando este mismo escenario dentro de dos o tres años, apuesto a que hay muchas cosas de las que simplemente te olvidarías. Es como un parto. Tienes ese primer hijo y piensas: “Nunca volveré a hacerlo. Eso fue muy doloroso. Eso fue horrible." Luego, un año después, algo así como: "Oh, la fiebre del bebé". Es como, “Oh, eso no estuvo tan mal. Voy a hacerlo de nuevo”.

Tony:
Puedo identificarme totalmente con ese sentimiento.

Sarah:
Quizás consiga un compañero la próxima vez. La próxima vez conseguiré un compañero para que todos puedan comer [inaudible 00:32:31].

Ashley:
Mi primer trato fue con un socio porque tenía miedo de que sucediera algo como lo que estás pasando. El socio que elegí tenía una muy buena red de personas que podían ayudarnos y también tenía muchos ahorros en efectivo. Y entonces, creo que para mí, esa fue mi manta de seguridad cuando comencé: tener a alguien más que lo atravesara, donde no era solo yo, que si me caía, había alguien más que se caía conmigo, supongo. , en cierto sentido, y simplemente tener esas dos mentes para descubrir qué sigue. ¿Cuál es su plan a futuro y en qué podemos ayudarlo en esta propiedad o en la siguiente?

Sarah:
Creo que organizar el software de administración para que pueda fluir y quitarme un poco de estrés porque ahora tengo que concentrarme un poco más en la rehabilitación y la puesta en escena. Creo que hablaron de Guesty u Hospitable, no estoy seguro de cuál es el que funciona mejor para ustedes.

Ashley:
Tony, probablemente puedas responder mejor a la pregunta sobre el alquiler a corto plazo, y luego puedo tocar el lado a largo plazo.

Tony:
Absolutamente, Sara. Hay algunas piezas de nuestra pila de software. Creo que la primera pieza que necesitas es algún tipo de administrador de canales o software de administración de propiedades. Hay varios por ahí. Utilizamos una empresa llamada Hospitalable. Otro grande se llama Guesty. OwnerRez es otro grande. Creo que con solo encontrar el que creas que es más intuitivo, todos hacen más o menos lo mismo. Creo que es sólo la interfaz y la usabilidad lo que tiene más sentido para que elijas uno.
Lo segundo que necesitas absolutamente es una herramienta de fijación de precios dinámica. Usamos PriceLabs. AirDNA también es otro grande. Hay un par más por ahí. Creo que Wheelhouse es otro que la gente usa, pero si desea maximizar sus ingresos, normalmente no desea utilizar las sugerencias de precios que le ofrecen Airbnb y Vrbo porque Airbnb y Vrbo quieren que sus precios sean competitivos, mientras que nosotros, como El anfitrión quiere maximizar nuestros ingresos. Esos objetivos están en cierto modo en desacuerdo entre sí.
Luego, el tercer elemento que utilizamos para ayudar a reducir parte de la carga de trabajo de gestión es nuestra guía digital. Descubrimos que brindarles a los huéspedes instrucciones escritas y en video sobre cómo usar la propiedad reduce enormemente la cantidad de preguntas que recibimos de la gente y reduce la cantidad de tiempo que tenemos para administrar la propiedad. En resumen, necesita un software de administración de propiedades, necesita herramientas de precios dinámicas y necesita una guía digital.

Sarah:
¿Tiene un programa que utiliza para la guía o hace la guía de Airbnb?

Tony:
No uso la funcionalidad de Airbnb porque reservamos tanto en Airbnb como en Vrbo. Si su guía solo está disponible a través de Airbnb, cualquiera que reserve a través de Vrbo no tendrá una guía. Normalmente optamos por una plataforma de terceros. He visto a algunas personas que simplemente lo hacen en Canva y crean una versión digital en Canva que es realmente agradable desde el punto de vista estético. Luego, están las empresas que ofrecen servicios de guías digitales. Hostfully tiene una guía digital. Breezeway tiene una guía digital. Creo que algunos de estos otros PMS también tienen guías digitales, pero prefiero la versión de software porque es un poco más fácil actualizarla sobre la marcha. No es necesario imprimir nada y simplemente enviárselo a los huéspedes cuando lleguen.

Ashley:
De hecho, acabo de contratar, porque hasta este otoño, solo tenía un alquiler a corto plazo y mi limpiadora se encargaba de todo. Ella hizo todos los mensajes, todo. Luego, cuando empezaron a agregar un par de unidades más, decidí que debería ser más como Tony y debería implementar algunos sistemas. De hecho, contraté a alguien para que hiciera la investigación y básicamente les dije lo que quería que el software hiciera por mí y ellos lo armaron todo. Usamos Hostfully. Hacemos la guía a través de Hostfully, pero también es el software de administración de propiedades. Usamos ese lado también.
Luego, usamos RemoteLock para configurar códigos de clave automatizados para todos, lo que se integra en los mensajes que enviamos a todos sobre cuál es su código de clave y lo cambia automáticamente para cada persona. Esos son realmente los únicos dos que usamos, que yo sepa, al menos. Quizás tenga algo más ahí. Tony, para el limpiador, ¿usas algo separado para tu limpiador porque creo que tenemos eso donde les envía un correo electrónico cuando hay una nueva reserva y luego pueden aceptarla o rechazarla? No sé si eso es a través de Hostfully o no. Cómo lo configuramos, no estoy seguro.

Tony:
Muchos de los administradores de canales tienen algunas funciones limitadas para administrar su personal de limpieza y mantenimiento. Inicialmente, hasta hace unos cuatro o cinco meses, lo manejamos todo a través de nuestro administrador de canales. Más recientemente, agregamos un segundo software, o no un segundo software, nuestro cuarto software que se centra específicamente en nuestro personal de limpieza y mantenimiento, y se llama Breezeway. Dios, sé que tenemos un enlace de afiliado que compartiré contigo después. Ah, sí, es https://breezway.io/robinson. Creo que si usas eso, obtienes un 25% de descuento o algo así.
Pero Breezeway es realmente genial porque se integra con tus PM. Todas sus reservas se ingresan en el calendario y obliga a sus limpiadores a revisar una lista de verificación que deben completar para marcar una limpieza como realizada. En realidad, les exige que envíen fotografías mientras recorren la propiedad y completan todos esos pasos. Puedo ver, por ejemplo, que una de las cosas sobre las que recibimos mensajes de nuestros invitados era que no había esponjas, pero sabemos que les hemos ordenado a nuestros limpiadores que dejen las esponjas, por lo que ahora en nuestra lista de verificación de limpieza, tienen para tomar una foto del gabinete debajo del fregadero abierto para que podamos ver que hay bolsas de basura, recipientes para platos y esponjas debajo del fregadero. Hay muchas funciones como esa que pueden ayudar a responsabilizar a sus limpiadores. Usamos Breezeway. Ha sido realmente genial para nosotros.

Ashley:
Luego, en cuanto a convertir el sótano en un alquiler a largo plazo, creo que Rent Ready es excelente solo por tener esa unidad o incluso las primeras 10 unidades. Tienen todos los aspectos que necesita en el software, como cobrar el alquiler en línea, llevar la contabilidad, tienen contratos de arrendamiento que puede firmar electrónicamente allí, simplemente es muy básico. Puede pagar un complemento, por ejemplo, si alguien tiene una solicitud de mantenimiento, puede registrarse en su centro de llamadas donde tiene un número exclusivo al que llama la persona y alguien de su equipo soluciona el problema con ella o envía un proveedor que usted Me gustaría que lo usaran para cualquier problema. También está Avail, apartamentos.com, e incluso Zillow ha comenzado a desarrollar algún tipo de sistema de gestión de alquileres.
Luego, como otra pieza para realizar la gestión a largo plazo, está Rent Ready, Avail, apartamentos.com. Tratando de pensar. Sé que hay otro gran también que es genial para empezar, pero en cuanto a crecer y escalar, está AppFolio, propiedad de Buildium donde estos tienen una tarifa mínima y que realmente no tiene sentido hasta que tal vez estés en Se necesitan de 20 a 30 unidades para implementar ese software y simplemente tienen más detalles. Pero lo mismo ocurre con el alquiler a corto o largo plazo: el software tiene tanta automatización que hace que sea muy fácil ejecutar sus unidades de forma remota y luego administrarlas de esa manera.
Además, mire simplemente buscar en Google mensajes diferentes. En lugar de tener que pensar, está bien, ¿qué debería decirle mi mensaje al huésped cuando reserve, o qué debería decirle a alguien el día que se mude a su unidad de alquiler a largo plazo? Puede encontrar fácilmente muestras en línea y luego modificarlas y adaptarlas específicamente a su propiedad. Luego, a medida que agrega unidades adicionales, simplemente las copia, las pega y las modifica. Muchas veces, el software también tendrá plantillas, al menos en el lado del alquiler a largo plazo, por lo que automáticamente extraerá el nombre del inquilino, la dirección de la propiedad, los ingresará y podrá enviar todo a todos sus diferentes unidades si es necesario.
Por ejemplo, habrá alguien quitando nieve en el camino de entrada ese día y usted quiere enviarlo a las cuatro unidades de su cuádruple, automáticamente pondrá el nombre de cada persona, cosas así y lo enviará. Creo que integrar el software de administración de propiedades de alquiler a corto plazo y de alquiler a largo plazo lleva algo de tiempo configurarlo, pero la automatización que puede proporcionar realmente lo ayudará. Como dijiste, debes concentrarte en el lado de rehabilitación.

Sarah:
Sí, necesitaría desestresarme.

Ashley:
Tony, muy rápido, ¿quieres hablar sobre el uso de asistentes virtuales para ejecutar algunas de estas partes también?

Tony:
Honestamente, creo que los asistentes virtuales son probablemente uno de los aspectos de formación de equipos menos utilizados por los inversores inmobiliarios. No se habla lo suficiente de ello. En este momento, tenemos cinco VA en nuestro equipo. Tres que se centran en las operaciones, dos que se centran en los precios y nuestra pila de software. Uno de mis mayores arrepentimientos como inversionista de bienes raíces fue no haber contratado a esas personas antes por la cantidad de costo que hay que pagarles en comparación con el valor que brindan. Es un retorno de la inversión realmente grande y definitivamente le permiten ampliar su negocio más rápido con un poco menos de dolor de cabeza.
Si planea construir una cartera de tamaño decente, si quiere más de una propiedad y sabe que quiere más de una propiedad, contratar a esas personas en esa primera propiedad lo hace mucho más fácil porque ahora están aprendiendo juntos. Eres capaz de establecer bases sólidas, de esa manera tienes procesos muy estrictos en una propiedad, por lo que cuando llegas a 5 o 10, es solo cuestión de agregar más unidades y no necesariamente intentar escalar tu equipo al mismo tiempo. tiempo.

Ashley:
Lo mejor también es que incluso si tienes una propiedad, puedes encontrar asistentes virtuales que trabajan para tal vez 10 inversionistas diferentes con solo unas pocas unidades, por lo que puedes costearlos fácilmente porque estás compartiendo el costo básicamente porque son trabajando para un montón de otras personas, donde tal vez si encuentras a alguien local, quiera un trabajo a tiempo parcial de al menos 20 horas o algo así. Creo que eso también es una gran ventaja. Ir a Fiverr o Upwork son dos excelentes lugares para comenzar a buscar asistentes virtuales. Bueno, antes de terminar, ¿hay algo más en lo que podamos ayudarte?

Sarah:
No, os aprecio mucho, chicos. Estoy recibiendo comentarios, pero gracias chicos. Realmente te aprecio por invitarme.

Ashley:
Estamos muy contentos de que haya venido y gracias nuevamente por comprar el libro Real Estate Rookie porque lo llevó hasta nosotros.

Sarah:
Nunca pense que eso pasaria.

Ashley:
Fue genial conocerte y compartir tu viaje y ¿cuál sería el mejor lugar para que la gente te siguiera y se mantuviera informado sobre lo que estás pasando con tu dúplex?

Sarah:
Bueno, no publico mucho, pero estoy en Instagram, @quesarara, QUESARARA.

Ashley:
Tendrás que compartir tu viaje. Publica más sobre ello. Oye, y antes de que cierremos, ¿tienes una idea de cuándo quieres poner en marcha tu alquiler a corto plazo?

Sarah:
A finales de mayo. Esa es la temporada alta.

Ashley:
Eso es pronto. Bien, excelente. Bueno, te deseamos la mejor de las suertes y muchas gracias por tomarte el tiempo de charlar con nosotros. Aunque eres un novato, has aportado mucho valor a este episodio y creo que mucha gente se llevará algunas lecciones aprendidas, pero también mucha motivación e inspiración de tu parte. Gracias por venir. Lo apreciamos. Gracias chicos. Soy Ashley, @wealthfromrentals y él es Tony @tonyjrobinson, y volveremos con otro episodio. Hasta pronto.

Altavoz 4:
(canto)