¿Qué tan importantes son las tasas hipotecarias a inversión inmobiliaria? ¿Debo sacar tanto depreciación como sea posible para bajar mis impuestos? ¿Y qué debo hacer cuando mi La relación DTI (deuda a ingresos) es demasiado alta? ¡Tienes las preguntas y David Greene tiene las respuestas! En este episodio de Ver a Greene, David va a un alto nivel, entrando en temas como beneficios fiscales de bienes raíces, retorno de capital (ROE), y por qué préstamos y apalancamiento son más riesgosos de lo que la mayoría de los novatos piensan!
Tenemos preguntas de hackers domésticos, BRRRRers, inversionistas multifamiliares y comerciales, y más en Seeing Greene de esta semana. Primero, escuchamos a un estudiante universitario que intenta pirateo de la casa en un mercado inmobiliario caro. Entonces, una familia que ha superado su espacio y quiere usar financiación creativa para comprar su próxima residencia principal. Y finalmente, una madre preocupada que inversión inmobiliaria podría afectar la estabilidad de sus hijos. ¿No sabes qué harías en estas situaciones? Entonces, ¡quédate! ¡David tiene las respuestas!
¿Quieres hacerle una pregunta a David? Si es así, envíe su pregunta aquí para que David pueda responderla en el próximo episodio de Seeing Greene. Súbete al Foros de bolsillos más grandes y preguntar a otros inversores su opinión, o sigue a david en instagram para ver cuándo se lanzará para que pueda participar en una sesión de preguntas y respuestas en vivo y obtener una respuesta en el acto.
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David:
Este es el programa 720 de BiggerPockets Podcast. El apalancamiento es excelente. No es bueno para todos. Está destinado a personas que entienden cómo usarlo. Hay muchas cosas en la vida que son así. Bueno. Los autos son geniales, pero no permitimos que los conduzcan niños de nueve años. Ni siquiera permitimos que los conduzcan jóvenes de 25 años si no han aprobado un curso de seguridad para conductores y han pasado el examen y entienden las reglas de tránsito. Tienes que ganarte el derecho a conducir. Tienes que ganarte el derecho a jugar con fuego, ¿verdad? Hay gente que usa el fuego en su trabajo. Hay soldadores. Hay diferentes tipos de personas que usan el calor para conducir ciertas cosas, pero no solo les das la herramienta y les dejas que jueguen con ella desde el principio. Tienes que ganarte ese derecho. El apalancamiento es muy similar.
¿Que tal estáis todos? Este es David Greene, su presentador del podcast de bienes raíces BiggerPockets, aquí hoy con un episodio de Seeing Greene para su placer visual y auditivo. Si estás escuchando [inaudible 00:00:50] en un podcast, eso es genial. Soy consciente de que. Pero también puedes vernos en YouTube, si quieres ver cómo me veo. A menudo me dicen que soy más alto en la vida real de lo que la gente piensa. No sé si es un cumplido o si lo que intentan decir es que tengo una vocecita aguda que me hace sonar como si mido un metro veinte. No estoy seguro de qué camino tomar. Así que avísame, cuando me veas en YouTube, ¿me parezco a lo que imaginaste en tu cabeza? Siempre es divertido cuando ves cómo se ve alguien, y es muy, muy diferente de lo que esperabas, y nunca puedes volver a mirarlo de la misma manera.
En el programa de hoy, tenemos algunas cosas realmente geniales. Hablamos sobre cómo continuar pirateando casas incluso cuando su relación deuda-ingresos puede comenzar a reducirse debido a que posee todos los bienes inmuebles nuevos. Hablamos de si se debe alquilar una propiedad que se tiene actualmente o si deben quedarse en esa propiedad y no comprar una nueva. Analizamos si alguien debería ahorrar $300,000 en impuestos o si debería evitarlo y ahorrar ese dinero en el futuro, todo eso y más en el episodio de Seeing Greene de hoy. Ahora, si nunca has escuchado uno de estos episodios, déjame desglosarlo rápidamente. En estos programas, tomamos preguntas de ustedes, nuestros oyentes, las reproducimos y luego las respondo para que todos las escuchen con el objetivo de ayudarlo a aumentar su base de conocimientos y bienes raíces para que pueda tener más éxito en su propio camino hacia libertad financiera a través de bienes raíces.
Antes de entrar en el programa de hoy, una última orden del día es Quick Tip, y es que 2023 ya está aquí. 2024 no será mejor que 2023 si no realiza cambios intencionales para hacerlo. Y 2023 no va a ser diferente de 2022 si no hace cambios intencionales para que sea así. Así que dedica un tiempo a meditar sobre cómo te gustaría que fuera tu vida. Y lo que es más importante, quién tendrías que ser para que eso suceda. A veces cometemos el error de preguntar: “¿Qué tengo que hacer, o qué necesito acumular para conseguir lo que quiero?”. Es mucho mejor preguntar: "¿En quién debo convertirme?" Porque cuando te conviertes en esa persona, esas cosas te encontrarán. Muy bien, vayamos a nuestra primera pregunta.
Shalom:
Hola David. Emocionado de que respondas a mi pregunta. Mi nombre es Shalom y soy un ávido oyente de BiggerPockets. Mi pregunta es la siguiente. Actualmente, soy un estudiante universitario en la ciudad de Nueva York y pronto me graduaré con un ingreso de $85,000 al año. Me pregunto cómo puedo comenzar a piratear casas o cómo puedo continuar mi viaje inmobiliario. Así que actualmente tengo un espacio de estacionamiento, en el que hago arbitraje. Lo alquilo por 275, y luego lo subarriendo a otra persona por 335 al mes.
Ahora estoy buscando expandirme, pero no sé cómo hacer house hack o cómo puedo crecer sin... porque mi mercado es muy caro. Entonces, en la ciudad de Nueva York o en Brooklyn o en las afueras de Nueva Jersey, los dúplex cuestan un millón y medio, más de dos millones. Entonces, ¿cómo puedo hackear o expandirme en este mercado con restricciones tan limitantes con… de ingresos y otros tipos de cosas? Gracias.
David:
Muy bien, Shalom. Muchas gracias por hacer esa pregunta. Te lo agradezco. Profundicemos en esto porque hay una respuesta a lo que estás preguntando. Estás hablando de la piratería de casas, que es probablemente mi tema favorito en todos los bienes raíces. Hay tantas maneras de hacerlo. Es una estrategia de inversión tan superior. Podría ser un... Es flexible. Debería ser parte de la estrategia de todos, incluso si compran propiedades utilizando diferentes medios. La piratería de la casa es genial.
De lo que estás hablando es de un problema común en áreas de alto precio, cosas más caras. Como de lo que estás hablando, Nueva Jersey, Nueva York, verás esto con frecuencia. La razón por la que los dúplex se venden tanto es porque alguien los comprará, y sé que suena tonto, pero piénsalo. Si normalmente va a pagar cuatro mil al mes por su hipoteca, pero puede comprar un dúplex y alquilar un lado por 2,500, es una gran ganancia si solo tiene que pagar 1,500.
Entonces, si está tratando de obtener flujo de efectivo, no funcionará, pero si está tratando de ahorrar en su hipoteca, funcionará. Entonces, desafortunadamente, toda su competencia está bien si no obtiene flujo de efectivo, lo que crea más demanda. El suministro sigue siendo el mismo. Los precios suben. Eso es a lo que te enfrentas. Entonces, si desea un truco de casa en un mercado costoso, lo cual debería hacer, hay dos cosas en las que pensar. La primera, bueno, ¿estás pagando alquiler en este momento?
Si tiene en cuenta el alquiler que está pagando y lo incluye como ingreso en la inversión, es posible que los números se vean mucho mejor de lo que está pensando en no hacerlo. La segunda cosa es que probablemente no podrá comprar un dúplex porque cuanto mayor sea el recuento de unidades en la propiedad, es más probable que los números se vean mejor.
La otra cosa es que podrías buscar trucos caseros no tradicionales. Así que siempre describimos la estrategia de hackeo de casas. Brandon Turner y yo hacíamos esto todo el tiempo al hablar de: "Compre un dúplex, compre un tríplex, viva en una unidad, agote las demás", porque es muy simple de entender el concepto. Pero eso no significa que la ejecución deba hacerse realmente así. Es un poco difícil hacer que funcione de esa manera, para ser franco.
Es más fácil ir a comprar una casa de cinco habitaciones con tres baños, agregarle otra o dos habitaciones, de modo que tenga seis o siete habitaciones, alquilar esas habitaciones y vivir en una de las habitaciones usted mismo. Ahora, esto no es tan cómodo, pero eso es a lo que estás renunciando. Estás renunciando a la comodidad para poder ganar dinero. Ahora eres un chico joven. Ganas 85 al año, lo que no está nada mal.
Puede correr algún riesgo comprando bienes raíces. Creo que es un movimiento inteligente. Deberías invertir tu dinero pero sacrificar tu comodidad. No tienes que comprar un dúplex y alquilar uno de sus lados. Si fueras a hacer eso, compraría un dúplex que tuviera dos o tres dormitorios en cada lado y los alquilaría individualmente. Siempre aumentará los ingresos que genera una propiedad al aumentar la cantidad de unidades que se pueden alquilar.
Esto se puede hacer yendo de un dúplex a un tríplex o de un tríplex a un cuádruple o un cuádruple que tenga dos habitaciones en lugar de una habitación y alquilando las habitaciones individualmente o convirtiendo una habitación familiar en una habitación y alquilándola. Ahora, esto no funciona a escala. Es muy difícil construir una gran cartera haciendo esto porque ahora estás alquilando de 10 a 12 habitaciones en cada unidad. Es muy difícil manejar eso.
Pero cuando eres nuevo, y solo estás tratando de obtener tracción, y vas a generar apreciación, comprando un mercado caro, esta es probablemente la mejor manera de hacerlo. También va a disminuir su riesgo mientras aprende un poco de los fundamentos de la inversión en bienes raíces. Así que ese es el consejo que tengo para ti. Deja de mirar dúplex.
Tienes que mirar tríplex o cuádruple, y tienes que mirar casas unifamiliares que tienen muchas habitaciones y muchos baños con suficiente estacionamiento y vecinos que no están muy cerca porque no quieres que se quejen y poner los parques de su inquilino frente a su casa. Por lo tanto, tendrá que buscar en la MLS y buscar con más frecuencia el trato correcto, pero busque un tipo diferente de trato y encontrará que la piratería de la casa funciona mucho mejor.
Está bien. Nuestra próxima pregunta proviene de Jesse Goldstein. “Hola, David. Gracias por crear lo que claramente es la mejor fuente de contenido inmobiliario disponible. Tu programa está más lleno de proteínas inmobiliarias que mi familia después de la cena de Acción de Gracias. Mi pregunta es sobre cómo aplicar estrategias de financiación creativas utilizadas para acuerdos de inversión en el espacio inmobiliario residencial. Como antecedente, mi esposa y yo estamos esperando nuestro cuarto hijo y nuestra casa adosada de 2300 pies cuadrados se está quedando pequeña rápidamente.
Nuestro plan es alquilarlo si podemos encontrar un lugar más grande, pero como no hemos podido encontrar un precio correcto en los pocos meses desde que hemos estado buscando, un colega se mudará fuera del estado en diciembre, recientemente la incluyó hermosa casa, pero con las tasas de interés actuales, es mucho más de lo que me siento cómodo gastando. Estuve conversando con ella hace unas semanas después de que la escuché decir que no tenían bocados después de dos reducciones de precios y que estaban considerando alquilar la propiedad.
Parece que los dos nos hemos visto perjudicados por las tasas de interés más altas. Creo que ahora podemos estar en una situación en la que podrían considerar algunas ideas financieras creativas para resolver potencialmente ambos problemas. Están fijados en su precio de mercado de 1.3 millones, pero actualmente tienen una tasa de interés muy baja en los dos y ahora están bastante motivados en lugar de alquilarlo. Hemos hablado brevemente sobre el tema de la cuota del préstamo, el contrato de venta de terrenos, la opción de arrendamiento o la posibilidad de tener una segunda hipoteca, y ambos buscamos el asesoramiento de abogados de bienes raíces.
¿Cuál es su impresión al emplear estas estrategias en el espacio residencial? Ninguno de los agentes inmobiliarios locales de Pensilvania con los que ha estado hablando ha oído hablar de este enfoque. Si seguimos por estos caminos, ¿cómo podrían ambas partes compensar a nuestros respectivos agentes por su arduo trabajo durante los últimos meses? Gracias." Bien, profundicemos en esto, Jesse.
En primer lugar, cuando se trata de compensar a los agentes, eso es algo de lo que el vendedor será responsable. Eso debe provenir del lado del vendedor, independientemente de cómo esté estructurada la transacción. Ahora, la compañía de título y depósito en garantía puede manejar esto por usted. Simplemente sacarán las comisiones que habrían ido a los agentes y las pagarán incluso si no está haciendo la transacción en lo que llamamos un acuerdo de igualdad en el que no puso la MLS. No solo encontraron un comprador que no conocen. Te lo están vendiendo.
Su pregunta se reduce a estructurar esto de manera creativa, y parece que lo que está pensando es que puede obtener un mejor trato si lo hace. Basado en todo lo que he visto aquí, la única parte del trato que suena mejor es la tasa de interés que obtendrá. Lo obtendrás en los dos y no en los siete o los seis o donde sea que estén.
En realidad no estás obteniendo un mejor precio. Quieren esos 1.3 millones. Una cosa a tener en cuenta es que si se hace cargo de esto y no obtiene su propio préstamo, se hace un poco menos de diligencia debida. Por lo tanto, querrá obtener una tasación para asegurarse de que no está pagando de más por esa propiedad, a menos que esté de acuerdo con pagar 1.3 y no le importe lo que se tasa. Pero lo más probable es que, si no se está vendiendo, probablemente lo tengan en una lista demasiado alta y estén considerando vendérselo a usted porque quieren obtener el mismo dinero.
Ahora, en realidad, no están perdiendo nada más que mantener esa deuda en su propio libro, por así decirlo. Por lo tanto, seguirán siendo responsables de realizar el pago, aunque usted lo haga por ellos, y si intentan comprar su próxima casa, encontrarán que eso es difícil. Entonces, a veces, debido a que los vendedores no entienden las desventajas de un tema, usted hace todo el trabajo, lo arma, tal vez incluso cierra la casa, van a comprar la próxima y su prestamista dice: " No puedes comprar una casa. Todavía tienes esta hipoteca a tu nombre.
Y dicen: “Bueno, no. Fulano de tal lo está pagando”. No importa Todavía aparece como magro en la propiedad debajo de ti. Sujeto a que no es como un cajón de sastre que soluciona todos los problemas. Puede funcionar en muchos casos, pero en otros no. No sé si esto suena como uno en el que dice un inmediato, "Oh, sujeto a hará que el trato funcione". No mencionaste cuáles son los números ejecutándolo a una tasa de interés de dos en dos. Está bien, la gente se enamora de la tasa de interés. Es una cosa del ego. “Mi tasa es alta. Mi tarifa es baja. Estoy en los dos. Eso no significa nada.
Si la propiedad pierde dinero todos los meses o podría tener un pago más barato si compró la casa de otra persona a la que no estaba sujeto. No importa cuál sea tu tarifa. Importa lo que la propiedad realmente está produciendo. En teoría, podría comprar una casa con una tasa de interés del 40% si fluyera el efectivo. Si trajo suficiente dinero, eso es lo que realmente importa. Entonces, debe hacer un poco de tarea aquí, ejecutar algunos números y ver: "Si compro esta propiedad con su hipoteca, ¿se comportará como yo quiero?"
Si no deja de mirarlo. El precio de compra será el problema aquí, no solo la tasa de interés. Si funciona, ahí está tu respuesta. Ahora todo lo que tienes que hacer es averiguar cómo estructurarlo si vas a comprarlo. Parte del problema es que tendrás que calcular la diferencia entre lo que deben y lo que piden. Así que digamos que hay una hipoteca sobre esta cosa por 700,000, y quieren venderla por 1.3.
Bueno, esa diferencia de $600,000 que tendrías que poner como pago inicial, o tendrías que pagarles a ellos como un pagaré, o tendrías que obtenerla de otro prestamista, y ese prestamista no va a querer darte la préstamo porque van a estar en la segunda posición detrás del préstamo que ya está allí. Mira, cuando obtenemos un préstamo para comprar una propiedad, estamos pagando los gravámenes existentes con el dinero del nuevo préstamo, lo que vuelve a colocar al nuevo préstamo en la primera posición, que es donde siempre querrán estar. . Esta es otra complicación que surge con el tema de la estrategia.
Entonces, si solo deben 1.1 millones, y están tratando de venderlo por 1.3 millones, y usted tiene los $200,000 que iba a poner como pago inicial de todos modos, eso podría funcionar. Pero todo tiene que alinearse perfectamente para usted si va a hacer que algo como esto funcione. Mi consejo es no considerar la financiación creativa como una forma de hacer que un mal negocio parezca un buen negocio. Casi suena como si estuvieras tratando de convencerte a ti mismo de este trato porque su tasa es de dos en dos, o estás como, “Oye, nos conocemos. Esta es mi oportunidad de usar todas las cosas geniales que aprendí en BiggerPockets”.
Realmente me gusta la emoción, pero eso no es para lo que está idealmente diseñado el financiamiento creativo. Es más cuando alguien está en una situación increíblemente angustiada, y está muy motivado para vender, y está dispuesto a hacer una financiación creativa aunque, por lo general, no sea lo mejor para él. Ahora, si está buscando comprar esta casa para usted porque mencionó reemplazar su casa adosada, entonces tal vez esta sea una residencia principal, entonces su diligencia debida es aún más fácil. Mire cuál sería su hipoteca sobre esta casa, si asume su hipoteca.
Compare eso con lo que sería su hipoteca en una casa similar que podría comprar si la comprara con las tasas de interés actuales y vea cuál de esas situaciones se siente mejor para usted. ¿Te gusta más este a este precio, o te gusta más aquel a ese precio? Y si te gusta más esta casa, lo único que tienes que resolver es esa situación con el vendedor en la que puede haber una discrepancia entre cuánto debe en su antigua hipoteca que te estás haciendo cargo y cuánto es el precio de compra. que vas a tener que pagar la diferencia. Buena suerte con eso.
Chico:
Hola David, gracias por aceptar la pregunta. Mi nombre es Guy Baxter. Tengo 26 años de San Diego, California. He estado escuchando el podcast durante casi tres años y recién este año compré mi primera propiedad en San Diego. Lo compré en mayo.
Estoy llegando al sexto mes y tengo algunas preguntas sobre BRRRRing, solo con las condiciones actuales del mercado. Desde que compré la propiedad, las tasas de interés han subido un poco, y solo estoy tratando de decidir si debo continuar en el camino del BRRRR y morder la bala con las tasas de interés más altas y sacar todo mi efectivo. para poder colocarlo e implementarlo en otro lugar, o si debo mantener el pago mensual más bajo y simplemente ahorrar un poco más para el próximo año para volver a instalarlo.
Afortunadamente, con el aumento de las tasas de interés en San Diego, los precios aún no han bajado del todo, por lo que debería poder obtener la mayor parte, me devolvieron todo mi dinero, tal vez un poco más, y sí, con suerte, eso tiene sentido. . No puedo esperar a escuchar la respuesta. Gracias.
David:
Oye, gracias por eso, Guy. Está bien. Esta es una pregunta frecuente, y haré mi mejor trabajo para desglosarla de una manera que ayude a todos. Al tratar de decidir, "¿Debería refinanciar mi tasa baja a una tasa más alta?", que es lo que tendría que hacer para sacar su dinero de la operación para comprar la próxima operación. La pregunta incorrecta que debe hacerse es: "¿Debo mantener mi tasa baja u obtener una tasa más alta?"
La pregunta correcta es: "¿Cuánto dinero tendría que gastar cada mes si refinancio para sacar mi dinero más de lo que estoy gastando ahora?" Entonces, digamos que su deuda es de tres mil dólares al mes, y si refinancia, aumentará a 3,500 a la tasa más alta con el saldo de préstamo más alto porque está sacando el dinero. Bueno. Así que ahora tiene una pérdida de $ 500 si hace esto.
Desea comparar eso con la cantidad de dinero que puede ganar si reinvierte el dinero que retiró. Entonces, si está sacando $ 250,000, ¿puede invertir $ 250,000 de una manera que le gane más que los $ 500 que le cuesta cada mes obtener el nuevo préstamo? Así que ahora estás comparando 500 extra con lo que puedo conseguir extra en otro lugar. Esa es la forma correcta de ver este problema. Ahora, por supuesto, esto solo está analizando el flujo de efectivo, mientras que los bienes raíces generan dinero de muchas maneras diferentes.
Pero si puede conseguir que el flujo de efectivo se acerque un poco, no hay que pensarlo dos veces para comprar el nuevo inmueble porque eventualmente obtendrá una apreciación. Vas a obtener un pago inicial de préstamo en una nueva propiedad. Obtendrá alquileres que aumentarán en la nueva propiedad mientras su hipoteca permanezca igual. Entonces, cada año, en teoría, se volverá más valioso para usted, y durante un período de 5, 10, 15, 20 años, tener dos propiedades en lugar de una casi siempre será una estrategia de inversión superior. Entonces, la mayoría de las veces, la mayoría de las veces, sacar el dinero para comprar más bienes raíces, a la larga, será mejor, pero no siempre es así.
Está bien. Si el flujo de efectivo es increíblemente bueno en la propiedad de San Diego, tal vez sea un cambio de mejor calidad de vida para usted vivir de eso y no reinvertir. Si tiene un montón de bienes raíces y no quiere comprar más, tal vez sea mejor quedarse donde está. Pero a lo que quiero llegar es a no hacer la pregunta de: "¿Debería salir del 4% para entrar en el seis y medio por ciento?" Simplemente no importa. Importa cuál es el costo de ese capital.
¿Cuánto te cuesta sacar ese dinero y cuánto puedes ganar con el dinero si lo reinviertes, o vas a perder dinero si lo reinviertes? ¿Qué pasa si simplemente no hay oportunidades por ahí? Ese es un escenario realista para mucha gente. No hay nada que comprar que les guste. En ese caso, no te hace bien hacer un refinanciamiento en efectivo y tener capital si no lo vas a gastar en nada. Bueno.
Así que hágase las preguntas correctas. Piensa en esto. Tal vez envíenos otro video con algunas oportunidades de inversión diferentes que pueda comparar. Y luego, puedo darle una mejor respuesta sobre si debe sacar el dinero de la casa de San Diego y ponerlo de nuevo en el mercado en una propiedad diferente.
Está bien. Gracias a todos por enviar sus preguntas. Si no hicieras eso, no tendríamos un espectáculo, y realmente aprecio el hecho de que podamos tener uno. Y quiero preguntar: "¿Te gusta el programa?" En este segmento del programa es donde leo los comentarios de los videos de YouTube en programas anteriores, para que pueda escuchar lo que dicen otras personas. Y aquí también es donde le pediría que le gustara y se suscribiera a este video y a este canal y dejara sus comentarios en YouTube para que los leamos posiblemente en un episodio futuro.
Muy bien, esto viene del episodio 699, un consejo de un oyente sobre un inquilino inseguro de Ariel Eve. En la pregunta dos, llame a Servicios de Protección para Adultos para expresar sus inquietudes. Llevarán a cabo una investigación sobre su seguridad para vivir sola. Nuestro próximo comentario proviene de Iceman Ant. El comentario de Ariel ahí era de una persona que tenía un inquilino y le preocupaba su seguridad. Tenían miedo de que la persona pudiera desmayarse o incluso morir en la unidad que tenían, y querían saber si tenían alguna obligación real de cuidar a la persona o alguna responsabilidad en ese escenario.
Nuestro próximo comentario proviene de Iceman Ant. "JAJAJA. Dijo, programas. Está bien, David. También crecí en el área de VHS”. Muy bien, esta es una crítica que merezco. Hice un comentario al referirme a programas de televisión antiguos, y lo llamé programas porque así los llamaba mi abuela, y se me quedó grabado en la cabeza, y me salió cuando estaba hablando. Y Iceman me llamó la atención. Solía ser, "¿Estás viendo tu programa favorito?" Sé que alguien recuerda que la gente solía llamar programas de televisión, programas.
Hay ciertas cosas como esa que todavía decimos. Como si alguien dijera: "¿Estás filmando?" Y yo estoy como, bueno, en realidad ya no usamos película. Nadie ha usado película durante mucho tiempo. Como ahora, probablemente diríamos grabación, pero aún oirás a la gente decir filmar. Está bien. Nuestro siguiente comentario proviene de Brie. “Me preocupa la pregunta del primer espectador, ya que la piratería de casas en serie también iba a ser mi estrategia para comenzar. Sin embargo, si no puede aplicar los ingresos por alquiler de la propiedad que está ocupando actualmente a los índices de ingresos de la deuda, eso presenta una gran barrera para calificar para esa segunda casa. Esta es la primera vez que escucho esto. Entonces, la alternativa es mudarse alquilando o aumentando los ingresos de W2 para pagar las dos casas sin contar los ingresos por alquiler. ¿Algún otro consejo?
Está bien. El comentario y la pregunta de Brie tienen que ver con el hecho de que cuando estás pirateando una casa, no puedes tomar los ingresos que te pagan y usarlos para obtener ingresos para tu próxima propiedad. En la mayoría de los casos, no se le permite usar los ingresos de una residencia principal para calificar para más propiedades y su próxima propiedad. Ahora, creo que si tiene una ADU o, a veces, si es un dúplex o si vive en una unidad y alquila la otra, es posible que pueda hacerlo. Pero muchas veces, los prestamistas dicen: “No, esa es su principal. No puede contar los ingresos que provienen de ello porque no podemos verificarlo”.
Esto también es un problema cuando las personas no reclaman esos ingresos en sus impuestos. Si no reclama los ingresos en sus impuestos, definitivamente no podrá usarlos para calificar para la próxima casa. Y con frecuencia le digo a la gente que corte la casa cada año. La clave es cuando te mudas de la última casa, ahora ya no es una residencia principal. No importa si su préstamo es un préstamo de residencia principal.
Y por cierto, si te lo estás preguntando, no. Si se muda de una casa, es su residencia principal, no se ajusta automáticamente a un préstamo de propiedad de inversión con una tasa más alta. El banco no sabe, no le importa, no importa. Obtuvo ese préstamo como residencia principal y esos términos del préstamo, si obtuvo una tasa fija, no cambiarán durante el próximo período de tiempo, generalmente 30 años que tiene ese préstamo.
Entonces, cuando se muda, aún obtiene un préstamo que es un préstamo de residencia principal, pero ahora en sus impuestos, ahora se reclama como una propiedad de ingresos. Ahora está reclamando los ingresos que genera, y ahora puede usar esos ingresos para comprar propiedades adicionales. Entonces, a veces compras una casa, la modificas, te mudas de ella a otra cosa y luego comienzas a reclamar esos ingresos en tus impuestos como una propiedad de inversión, lo que no dañará tu DTI. Entonces usted puede comprar su próxima casa. Puede repetir ese proceso indefinidamente. Por lo tanto, ralentiza la rapidez con la que puede adquirir nuevos trucos para la casa.
Pero en el peor de los casos, aún puede hacerlo cada dos años, ¿verdad? Y una vez que llegue a cierto punto, no necesitará los ingresos adicionales para calificar. Su relación deuda-ingreso va a ser buena debido a que el alquiler que tiene de todas las casas anteriores que compró se cuenta para sus ingresos. Por lo tanto, puede hacer que sea un poco más lento comenzar, pero a largo plazo, no te hará tanto daño. Gracias por eso, Brie.
El siguiente comentario proviene de Austin. “Creo que hay algo que Eli, quien hizo la pregunta de hackear la casa, podría hacer. Puede comprar una casa principal una vez al año. Entonces, si se acerca ese año, digamos que su primer año en su casa es el 12/11/22, puede hacer que los compañeros de cuarto firmen un nuevo contrato de arrendamiento que no es un contrato de alquiler por habitación, pero Arrendamiento de toda la casa. Luego, haga que los compañeros de cuarto lo firmen para, digamos, el 1 de enero de 2022. Aunque ahora es diciembre, pueden aceptar un nuevo contrato de arrendamiento ahora. Entonces él puede estar viviendo en la casa desde el 12/11 hasta el 12/31, tratando de encontrar una nueva casa.
Puede ir a su prestamista ahora y mostrar su contrato de arrendamiento del 1 de enero, y contarán el 75 o el 80% del alquiler como ingresos. O si todos sus compañeros de cuarto quieren mudarse el 31 de diciembre, podría simplemente alquilar, prearrendar toda la casa a una familia y obtener un contrato de arrendamiento firmado. Lleve ese contrato de arrendamiento firmado al prestamista, y contarán el 75 o el 80 % del alquiler como ingresos para ayudar al DTI. La otra cosa que Eli podría hacer es tratar de comprar un dúplex. Digamos que el dúplex tiene el lado A alquilado a mil y el lado B está vacío. El prestamista contaría el 75 o el 80% de los ingresos por alquiler del lado A hacia su DTI. Curioso si alguien tiene otras ideas. También estoy hackeando casas y buscando escalar”.
Está bien. Bueno, gracias, Austin, por tu contribución allí. Lo haría... Puede que sea correcto, pero tendríamos que verificar esto antes de asumir que cualquiera de los consejos que está recibiendo funcionará. Entonces, cada vez que me encuentro en un escenario como este, acudo a un oficial de préstamos y le digo: "Oye, ¿cómo funciona esto?" Ahora, la mayoría de las veces, los oficiales de crédito tampoco lo sabrán. Esto es demasiado granular. Así que irán al prestamista y le dirán: “Oye, necesito hablar con un ejecutivo de cuentas. ¿Cuáles son sus reglas para la suscripción cuando se trata de estos escenarios?”
Y van a ir a hablar con un asegurador. Van a esperar para escuchar de nuevo. El suscriptor buscará las condiciones que tienen para todos los diferentes programas de préstamos y le informará si funciona, si no funciona o si funcionaría. Y luego nos pondremos en contacto con usted. Es por eso que tengo una compañía de préstamos, la única corredora, y es por eso que voy a ellos y les digo: “Oye, este es mi problema. ¿Cómo podemos arreglarlo? Y dejo que los profesionales lo resuelvan. Es tentador tratar de resolver todo esto en una columna de YouTube, pero no es una buena idea. No hay forma de que alguien aquí pueda saberlo, y estas reglas cambian todo el tiempo.
Entonces, su mejor opción, si tiene preguntas, es comunicarse con un oficial de préstamos o un corredor de préstamos y preguntarles: “Oye, este es mi problema. ¿Cómo puedo arreglarlo?" Deje que regresen a usted con algunas respuestas. Y nuestro último comentario proviene de Kelly Olson. “David, sigues diciendo, socio de responsabilidad. Trate de decir accountabilabuddy. Se sale de la lengua y es divertido decirlo”. Accountabilabuddy. De acuerdo, eso es más fácil de decir, y también es un poco más cursi, y no sé qué tan bien se verá el queso verde. Entonces, por ahora, voy a usar el compañero de rendición de cuentas muy directo, pero diré, Kelly, Accountabilabuddy probablemente va a despegar. Va a ser muy popular.
Y si prefieren accountabilabuddy, háganoslo saber en los comentarios simplemente escribiendo en accountabilabuddy. Está bien. Amamos y apreciamos su compromiso. Continúe haciéndolo. Dale me gusta, suscríbete y comenta en este canal de YouTube. Y si está escuchando en una aplicación de podcast, tómese un tiempo para darnos una reseña de cinco estrellas. Queremos mejorar y seguir siendo relevantes, así que escríbanos si está en Apple Podcast, si está en Spotify, Stitcher, lo que sea. No seguiremos siendo el mejor podcast relacionado con bienes raíces en el mundo si ustedes no nos dan esas reseñas. Entonces por eso lo pido. Muchas gracias. Está bien. Volvamos al espectáculo. Nuestro próximo video proviene de JJ Williams en St. Louis, Missouri.
JJ
hola david Estoy bajo contrato con una propiedad de financiación del vendedor. Es una casa histórica en la que vamos a convertirnos... Serían tres unidades en la casa principal, y luego también hay una pequeña casa asociada con ella. Es zona plurifamiliar y comercial. Así que estamos buscando hacer dos Airbnbs en el nivel inferior, así como la casa pequeña. Y luego estamos buscando hacer un espacio de oficina o un alquiler a largo plazo en el nivel superior.
El trato es 125 haciendo 10% de financiación del vendedor, y luego va a costar entre 70 y $80,000 para rehabilitar todo. Tengo curiosidad. Tengo acciones para sacar todo el dinero para hacer la rehabilitación. ¿Es más inteligente pedir un préstamo contra esas acciones, o simplemente debería sacarlas, usar el dinero y luego, de esa manera, mi flujo de caja es un poco mejor? Déjame saber lo que piensas. Te aprecio.
David:
Wow, JJ, esta es una pregunta muy interesante. No recibo esto muy a menudo, lo cual es gracioso porque comenzaste tu pregunta dándome todos los detalles del trato en sí, y luego, cuando haces la pregunta real al final, me doy cuenta de que ninguno de esos detalles es realmente relevante. Pero felicitaciones por el trato que está armando y por explicar cómo va a funcionar. Eso es muy bonito.
Está bien. La verdadera pregunta aquí es: “Tengo acciones. ¿Debo vender las acciones y usar el dinero para el pago inicial, o debo tomar un préstamo contra las acciones para hacer esto?” Esto se reducirá a qué tan fuerte es su posición financiera. Si su posición es fuerte, podría ser mejor tomar el préstamo contra las acciones. Ahora, por supuesto, esto es suponiendo que las acciones mantengan su valor o suban. Si las acciones caen y tomas un préstamo contra ellas, acabas de correr un doble riesgo. Perdiste dinero con las acciones y estás perdiendo dinero con el préstamo que tienes que pagar, ¿verdad?
Y nunca sabemos exactamente cómo va a funcionar. Entonces, la mayoría de los gurús financieros como yo le darán consejos conservadores. Casi todo el mundo va a decir: "No lo hagas". Bueno. Esto está puesto aquí en mi sombrerito de Dave Ramsey. “Nunca se apalanque contra las acciones. De hecho, no debería tener apalancamiento en nada. Véndalo todo y pague al contado la casa, véndalo todo y pague al contado la casa. No seas estúpido. Ahora, puede que tenga razón porque no sé lo suficiente sobre tu situación para poder decírtelo. Pero diré que si tiene una posición financiera sólida y cree en las acciones, no es una idea terrible, en mi opinión, pedir un préstamo contra él para comprar la propiedad.
Es una idea terrible si no puede hacer el pago de la casa y el pago del préstamo contra sus acciones, suponiendo que todo salga mal con este alquiler. Está bien. Ahora, este es un consejo que le daría a todo el mundo. Suponga la ventaja en el peor de los casos. No se puede alquilar la propiedad, pasan nueve meses donde está vacante. Tienes que hacer el pago del préstamo a la persona que te vendió la propiedad, y tienes que hacer el pago del préstamo contra las acciones, y la rehabilitación sube. ¿Aún puede cubrir todas sus obligaciones de deuda con el dinero que ha ahorrado y el dinero que gana en el trabajo?
Si la respuesta es no, no pida prestado contra las acciones. No haga nada extra arriesgado si no tiene ese dinero extra. Si la respuesta es: “Sí, David, he estado viviendo debajo de mis frijoles durante cinco años. Ahorro mucho dinero todos los meses. Trabajo muy duro. Soy bueno con el efectivo. Bueno, entonces, mi amigo se ha ganado el derecho de usar apalancamiento, y así es como yo lo veo. El apalancamiento es genial. No es bueno para todos. Está destinado a personas que entienden cómo usarlo. Hay muchas cosas en la vida que son así.
Bueno. Los autos son geniales, pero no permitimos que los conduzcan niños de nueve años. Ni siquiera permitimos que los conduzcan jóvenes de 25 años si no han aprobado un curso de seguridad para conductores y han pasado el examen y no entienden las reglas de tránsito. Tienes que ganarte el derecho a conducir. Tienes que ganarte el derecho a jugar con fuego, ¿verdad? Hay gente que usa el fuego en su trabajo. Hay soldadores. Hay diferentes tipos de personas que utilizan el calor para realizar ciertas cosas. Pero no solo les das la herramienta y los dejas jugar con ella desde el principio. Tienes que ganarte ese derecho. El apalancamiento es muy similar. Sea sabio al respecto. Si puedes manejarlo, úsalo. Si no puede, simplemente espere y utilícelo en el futuro.
Háganme saber en los comentarios lo que piensan sobre mi enfoque para usar el apalancamiento. Está bien. Nuestra siguiente pregunta es genial y proviene de Claudia Domínguez en Coral Springs, Florida. "Compré una propiedad a fines de 2021 que sirve como mi residencia principal hasta que pueda alquilarla más adelante en 2022, requisito de ocupación del propietario de un año según la asociación". Parece que Claudia compró una propiedad en HOA. "Siendo que esta será mi primera propiedad de alquiler, tengo varias preguntas con las que me encantaría que me ayuden".
Está bien. Es una casa de 1800 pies cuadrados con tres dormitorios y dos baños. Es una casa adosada de un solo nivel en la esquina con un garaje para dos autos comprado por 322 con un 10% de pago inicial en una hipoteca a 30 años. Claudia cree que podría alquilar por 2,500 a 2,800 por mes. “Nuestros gastos mensuales, incluidas las cuotas de asociación, son 2100”. Entonces, lo que realmente estamos viendo es de 400 a $700 al mes en flujo de efectivo antes de analizar el mantenimiento y todo lo demás. Está bien. Pregunta. “¿Cómo calcularía mi ROI potencial en la propiedad? Nuestro pago inicial y los costos de cierre llegaron a 50,000. Gastamos otros 5,000 en pisos nuevos después de la mudanza antes de que se dañara el laminado que estaba allí antes”.
Muy bien, comencemos con eso. No calculas el ROI porque has estado viviendo en él durante un año, y no importa lo que dejes. Importa cuánto capital tiene en la propiedad en este momento. Así que reste los honorarios del agente inmobiliario, los costos de cierre, cualquier costo de venta de la venta de esta casa y averigüe cuánto dinero le queda. Está bien. Entonces vas a tomar los 400 al mes que obtendrías si se alquilara por 2,500. Vamos a volvernos conservadores. Vamos a multiplicar eso por 12. Bien. 12 meses por 400 al mes es $4,800 en un año.
Está bien. Vas a dividir eso por la cantidad de capital que tienes en la casa en este momento. Así que se compra por 322 con un 10% de pago inicial. Entonces, lo más probable es que realmente no tenga casi nada de capital. Bueno. Porque si vendió la casa, sus costos de cierre probablemente estarán cerca del 6%. Así que eso te deja con sólo el 4% de la equidad en esta propiedad, que probablemente sea 12 mil dólares. Así que digamos que ha subido un poco, y digamos que tiene, digamos... Hombre, seamos útiles para usted porque Florida tuvo un buen año, y digamos que tiene $40,000 en capital en esta propiedad.
Entonces, si dividimos los 4,800 entre 40,000 12, eso nos da un rendimiento sobre el capital del 40,000 %, lo cual es bastante bueno en el mercado actual. Bueno. Pero digamos que no tienes ni 4,800 de capital. Si dividimos esos 12,000 entre... Digamos que su casa no se ha levantado en absoluto, y solo tiene alrededor de $40 allí. Bueno, ahora el rendimiento de su capital va a ser del XNUMX%. Por lo tanto, cuanto menos capital tenga en el trato, mayor será el rendimiento de su capital, lo que significa que tiene más sentido alquilarlo en lugar de venderlo y poner el dinero en otra parte.
Entonces, antes de profundizar en su pregunta, ya parece que mudarse de esta propiedad y alquilarla será una obviedad para usted, pero sigamos adelante. “¿Cómo puedo confirmar si tiene sentido financiero actualizar los baños?” Probablemente no lo hará. Solo la cantidad de dinero que tendrá que gastar para actualizar los baños no aumentará su alquiler tanto como piensa. Pero tu pregunta no era, "¿Debería?" Fue, "¿Cómo podría saberlo?" Entonces, mi respuesta será si la actualización de los baños aumentará el alquiler que puede generar mediante un retorno positivo de la inversión, tiene sentido hacerlo.
Entonces, si pudiera aumentar el alquiler de 2,400 a 2,800 simplemente actualizando los baños, y solo le costaría, digamos, 15 mil dólares actualizar los baños, y lo mantendría como un alquiler por un período suficiente de tiempo para recuperar los 15 grandes, así se determina esa pregunta. “Estoy luchando con mi propio prejuicio de que no alquilaría baños obsoletos en una propiedad. Estoy considerando una remodelación de bajo presupuesto porque puedo conseguir tocadores usados más modernos y descubrí que las bañeras se pueden pintar. Simplemente no estoy seguro de si debería seguir gastando dinero en esto”.
De acuerdo, primero que nada, buen trabajo por tu parte al reconocer tu propio sesgo. Probablemente no sea tan importante como crees. Sin embargo, me has influenciado. Si está buscando hacer una remodelación de bajo presupuesto, parte de ella usted mismo, en la que solo está comprando nuevos tocadores y pintando una bañera, sí, eso puede tener sentido para usted. Supongo que se trataba de una remodelación completa del baño de la que estábamos hablando.
“Si el mercado continúa como lo ha estado en los últimos trimestres, significará gastar considerablemente más en la próxima propiedad que compre con la intención de alquilarla. ¿Qué criterios debo tener en cuenta para asegurarme de que estoy comprando una buena inversión a precios que parecen inflados? Creo que he oído que la apreciación no debe ser un factor inmediato, ¿o debo calificar para retenciones a largo plazo? No estoy seguro de cómo estimar el aumento en las tarifas de alquiler que, de lo contrario, podrían respaldar la compra de la próxima propiedad en un mercado ajustado".
Una vez más, las tasas de interés no importan cuando toma esta decisión. Sé que se siente raro de escuchar, y los precios de compra no importan. ¿Qué importa si va a subir de valor desde que lo pagué y va a generar flujo de caja? Ahora, las tasas de interés y los precios de compra afectan el flujo de efectivo y son relevantes solo para ese propósito. Lo que significa que cuanto mayor sea el precio de compra y mayor sea la tasa, más difícil será el flujo de caja. Pero en sí mismos, no son importantes. Entonces, el criterio que creo que debe tener en cuenta es que dedicará más tiempo y esfuerzo a buscar otra oferta para reemplazar la que tiene.
Y esto no es raro en el sector inmobiliario. De hecho, esto probablemente esté más cerca de un mercado más saludable de lo que hemos estado viendo desde la última caída. Sé que suena loco, pero nos mimaron. Nos acostumbramos a comprar una propiedad que se apreciaba cada año y que necesitaba muy poco trabajo que no estaba destinado a generar flujo de efectivo en primer lugar. Esto era en su mayoría bienes raíces residenciales. Todos hemos estado comprando. Ese efectivo fluyó desde el primer día, y no solo flujo de efectivo, sino flujo de efectivo en dos dígitos. Solo somos nosotros siendo mimados. Y ahora que ya no estamos malcriados, estamos enojados por eso.
Pero tradicionalmente, la forma en que se estructuran los bienes raíces está destinada a generar dinero a largo plazo, no a corto plazo. Así que está bien si es más difícil de lo que pensamos para que funcione. Los bienes raíces siguen siendo una buena decisión de inversión. Pregunta dos de tres opciones de préstamo. “¿Cuáles son las mejores opciones de préstamo para comprar una propiedad? Tengo un trabajo W2 que paga por encima del promedio de mi área. Y tengo buen crédito, pero solo tengo suficiente para un pago inicial del 10% en la siguiente propiedad. Dado que ya tengo una propiedad, creo que se verá obligado a solicitar un préstamo convencional con un pago inicial del 10 %”.
Está bien. Entonces, la mejor opción de préstamo para usted es hacer lo mismo en su próxima casa que hizo en la primera que acabamos de mencionar. Desea utilizar un préstamo de residencia principal y poner la menor cantidad posible. No tienes que poner el 10%. De hecho, puede hacer un pago inicial del 5% en muchos casos o del tres y medio por ciento si aún no tiene un préstamo de la FHA. Si no la está comprando como residencia principal, lo que significa que se está mudando de la que está y no va a comprar otra casa para vivir, se va a vivir a otro lugar. Puede poner un 10% de enganche muchas veces como casa de vacaciones. Bueno.
Así que son como una casa que vas a alquilar por algún tiempo. Pero vas a alquilar a otras personas, o no vas a vivir allí como tu residente principal. Así que contáctenos si desea que busquemos un préstamo para una casa de vacaciones para usted o vaya a alguien en BiggerPockets, use sus herramientas allí y encuentre a una persona que sea miembro que haga hipotecas y pregúntele: "Oye, ¿qué opciones tengo? tengo si no quiero quemar mi préstamo de casa de vacaciones? Quiero comprar una residencia principal.” Pero no asumo que tienes que hacer un pago inicial del 10%. Es muy probable que pueda obtener algo por tres y medio a 5% ya que se está mudando de su residencia principal actual.
Mucha gente piensa que solo puede tener un préstamo de residencia principal a la vez. Eso no es verdad. Por lo general, solo puede tener un préstamo FHA o un préstamo VA a la vez. Pero puede tener más de un préstamo de residencia principal a la vez porque no todos los préstamos de residencia principal son VA y FHA. Puede obtener un préstamo convencional, a menudo con un 5% de pago inicial en una residencia principal. Pregunta tres de tres. Esta es una pregunta relacionada con la familia.
“Estoy hackeando la casa para empezar. Vivo con mis hijos en la propiedad que se va a alquilar. Nos acabamos de mudar de un departamento en el que estuvimos solo siete meses después de mudarnos de la casa que vendimos en 2021. Mi intención es comprar otra propiedad y vivir en ella por un tiempo antes de alquilarla y finalmente comprar mi propiedad de largo plazo. término hogar. Siento que obligar a mis hijos a mudarse cada uno o dos años podría afectarlos negativamente, pero no quiero usar a mis hijos como excusa para no lograr mis objetivos. ¿Cómo concilia algunas de las demandas de la inversión en bienes raíces, en mi caso, la piratería de casas, donde muevo a mis hijos todos los años a un lugar nuevo con lo que se siente como deficiencias al formar una familia?
Ooh, esta es una buena pregunta aquí. Y, por supuesto, le estás preguntando a un tipo que no tiene familia ni hijos, y aún así me sentaré aquí y haré todo lo posible para explicar esta conversación difícil. En primer lugar, solo quiero decir que en realidad entiendo, no puedo entender literalmente, pero empatizo con lo que estás pasando y creo que eres una buena persona por hacer esta pregunta. Porque, en podcasts como este, siempre hablamos de los componentes financieros de los bienes raíces. Es por eso que la gente está aquí para escuchar. Sin embargo, seríamos tontos si no reconociéramos que los bienes raíces también tienen un componente emocional.
Esto es parte del proceso, y si quieres que tu subconsciente respalde lo que estás haciendo y te apoye en ello, debes satisfacer tu lado emocional. Así que me alegro de que preguntes esto, y si otras personas se han estado preguntando lo mismo, no te sientas mal por ello. Esto es totalmente normal y es algo que todos tenemos que superar como inversores. De hecho, una de las razones por las que creo que me tomó más tiempo en la vida formar una familia fue porque sabía lo difícil que afectaría mi carrera policial, mis semanas laborales de cien horas, mi compromiso de construir negocios y ganar dinero a través de bienes raíces. una familia negativamente. Es más difícil, y creo que eso estaba en la parte posterior de mi cabeza, y simplemente dejé de formar una familia porque primero quería construir el éxito en este campo.
Obviamente es una posición diferente en la que estoy ahora. Así que ahora, si quisiera formar una familia, creo que podría hacerlo sin algo de esa culpa. Pero estás justo ahí, justo en medio de esta culpa de mamá. Así que trabajemos nuestro camino a través de este. Claudia, lo primero que pienso es que quieres tener una conversación honesta con tus hijos y compartir por qué la decisión será beneficiosa para la familia en el futuro. Es una herramienta de enseñanza, ¿verdad?
Entonces, tal vez sus hijos no tengan la edad suficiente para entender matemáticas, pero si la tienen, podría explicarles: “Esto es lo que pagamos por la casa. Ahora, si nos mudamos a la segunda casa, solo será esto. Eso significa que mami no tiene que trabajar tanto en el trabajo, y puedo estar más tiempo contigo en casa si nos mudamos de nuevo”. No diría, "Esto significa que mami gana mucho más dinero", porque si yo fuera un niño, escucharía eso, diría, "Oh, genial, entonces puedes comprarme más juguetes ahora", lo cual no es donde quieres que vaya la conversación. Así que haga la correlación entre más dinero ahorre, más podrá estar con ellos.
Lo siguiente que haría es tratar de encontrar una manera de hacerlo divertido. A nadie le gusta moverse. Es un dolor, cierto. Entonces, ¿puedes hacerlo divertido? ¿Puede haber algún tipo de recompensa que pueda darles a estos niños que no cueste dinero, que haga que esto sea menos... no sé si traumático es la palabra correcta, pero menos una experiencia negativa? ¿Pueden reunirse todos y comer pizza o palomitas de maíz en el piso cuando se mudan, sentarse en bolsas de frijoles y compartir historias de su parte favorita de la nueva casa?
¿Puedes aventurarte en familia y caminar por el barrio y señalar las casas que más te gustan o ver a qué distancia están los restaurantes, la heladería o el cine? ¿Puedes llevarlos a las nuevas películas y decirles: "Oigan, niños, comparemos esto con el otro cine y veamos qué podría ser mejor en este". Bien. ¿Puedes convertirlo en un juego, un sistema o un patrón en el que, cada vez que se muevan, aprendan lo que se necesita para moverse y así lo hagan mejor? Ahora, no sé si es una mudanza que es muy difícil para los niños tanto como cambiar de escuela, eso es lo que pensaría. Es tener que perder a algunos de sus amigos.
Entonces, si puede alojar a Hack en el mismo distrito escolar, definitivamente sería mejor. Si no, tendría muchas conversaciones sobre lo que están pasando en la escuela. Muchos padres cometen el error de asumir que todo es bueno para sus hijos porque sus hijos no dicen nada. Pero cuando era niño, no iba a ir a casa y hablar con mi mamá o mi papá si me estaban acosando o si tenía algún problema. Eso no sucedía muy a menudo, pero definitivamente no iba a ir a hablar de ello. Y las veces que traté de hablar de eso con mis padres, lo descartaron porque tenían otras cosas en sus vidas por las que estaban más estresados.
Entonces pensé que cuando nos mudamos, fue una mudanza muy, muy, muy difícil para mí. Iba a séptimo grado, así que ingresé a la secundaria en una escuela nueva con un grupo de niños que tenían mucho más dinero que los niños de la última escuela. Y no me vestía muy bien, y se burlaban de mí, y nunca me habían molestado porque era muy popular en mi primera escuela. Simplemente no sabía cómo manejas este tipo de situación. Y no había nadie con quien hablar.
Entonces, sería abierto con ellos sobre si son extrovertidos. ¿Hacen nuevos amigos? ¿Son introvertidos? ¿Están teniendo dificultades para hacer amigos? Y solo dales algunos consejos de lo que pueden hacer para ser más simpáticos en general para que la transición no sea tan difícil para ellos. Por supuesto, quiero reconocer que estás haciendo algunos sacrificios aquí. Va a ser más difícil para ellos porque estás haciendo esto. Felicitaciones por poner a su familia en primer lugar, aunque va a ser difícil a corto plazo. Muy bien, nuestra próxima pregunta viene de Jack Graham.
Jack:
Hola, David. Mi nombre es Jack Graham, y tengo una gran pregunta para usted, que es, ¿debería segregar algunas de mis propiedades a un costo adicional, para no tener que pagar impuestos sobre la renta sobre mis ingresos regulares? Y solo como contexto, tengo unas cinco propiedades con un valor total de unos 2.5 millones. Alrededor del 40 % de eso es en capital, y estoy tratando de obtener algunas de estas propiedades, dos de las cuales compré este año, y busqué en YouTube, algunos videos, todos mencionan una segregación de costos adicionales.
Siendo un agente inmobiliario de tiempo completo y ultra inversionista, trabajo más de 75 horas al mes en bienes raíces. Así que técnicamente podría usar esa parte del código fiscal para compensar mis ingresos personales. Y este año, se supone que debo pagar entre 300 y 350,000 XNUMX dólares en impuestos, y realmente no quiero hacerlo. Así que mi pregunta fue para ti: “Oye, ¿debería hacer esto? ¿Debería usar esas dos propiedades que compré este año para bonificar el costo y segregarlas para poder mantener el dinero en mi banco y, con suerte, comprar nuevas propiedades en el futuro, y podría hacer un mejor uso de mi dinero en este momento en lugar de mantenerlo... dando al gobierno?
¿Y cuáles son las consecuencias? ¿Pagaré más impuestos en el futuro? Si ese es el caso, ¿es algo que aún debería hacer?” Déjame saber cuáles son tus pensamientos. Gran admirador de BiggerPockets, gran admirador tuyo y de lo que hacéis. Así que muchas gracias por todo, y espero su respuesta.
David:
Muy bien, Jack, muchas gracias por esto. Qué gran pregunta aquí. Así que le daré una idea general de lo que está describiendo para cualquier persona que no esté familiarizada con la depreciación de bonificación, luego haré todo lo posible para responder a su pregunta. Lo que Jack está hablando aquí es que, normalmente, cuando compras una propiedad, llamémosla propiedad residencial, el gobierno te permite cancelar una parte de esa propiedad cada 27 años y medio porque se va a desmoronar. Entonces dicen que la vida útil de esta propiedad va a ser de más de 27 años y medio. Así que tomas el precio total de la propiedad, lo divides por 27.5 y lo puedes deducir de los ingresos que genera la propiedad. Entonces, si gana 500 dólares al mes, pero el número que acabo de describir es 400 dólares al mes, solo paga impuestos sobre $100 al mes.
Si eres un profesional inmobiliario a tiempo completo, te dejarán asumir las pérdidas. Entonces, a veces, lo que sucede es que puedes cancelar 700 por mes, pero solo genera 500 por mes. Así que tienes $200 al mes que son extra y no están cubiertos. Si eres un profesional de bienes raíces a tiempo completo, puedes tomar esos $200 y aplicarlos a otras formas en las que ganaste dinero a través de bienes raíces, comisiones, casas que cambian los ingresos, creo. En casi todas las formas en que genera ingresos, puede protegerse contra ese 200%. Ahora, cuando combina esa asignación con la depreciación adicional, en realidad no puede esperar 27 años y medio para tomar ese dinero. Puedes hacer un estudio donde te dejen tomarlo todo en el primer año. Se llama estudio de segregación de costos. Es un poco más complicado de lo que estoy describiendo, pero estaría aquí todo el día tratando de hablar de ello.
Entonces, sin darle los detalles, la estrategia general es que mire una propiedad. Usted determina, “Está bien. Bueno, esta gran parte se desgastará mucho más rápido que 27 años y medio, así que voy a asumir la pérdida por adelantado en el primer año”. Cuando combina la estrategia de tomar todas sus pérdidas en el primer año con el hecho de que ahora puede proteger los ingresos de otras cosas, los profesionales de bienes raíces de tiempo completo pueden terminar evitando pagar impuestos sobre la renta. Ahora, así es como la gente como Robert Kiyosaki, Donald Trump y yo decimos: “No pago ningún impuesto sobre la renta. No pago impuestos en absoluto. No soy estúpido." Esto es realmente a lo que están llegando. Bueno. No es que estén evadiendo impuestos como si estuvieran infringiendo la ley, es que han reinvertido todo su dinero en nuevos bienes inmuebles, por lo que tienen todas estas nuevas pérdidas que asumir contra el dinero que están ganando.
Ahora, suena genial, y por eso lo hacemos porque no queremos pagar impuestos. Jack, tú tampoco quieres pagar impuestos, pero hay un inconveniente. De hecho, hay un par de inconvenientes que voy a describir antes de que sepamos si este es el movimiento correcto. En primer lugar, nunca puede dejar de comprar bienes raíces cuando hace esto. Yo digo que es como tomar al lobo por años. Siempre y cuando estés comprando bienes raíces nuevos... Como si tuviera que comprar bienes raíces todos los años para compensar el dinero que gané, y a veces tengo que gastar cerca del 100 % del dinero que gané o a veces más del XNUMX %. volver a los bienes raíces para no pagar impuestos sobre ellos. Bueno. Entonces, si su objetivo es ahorrar una gran cantidad de ahorros, esto no siempre funciona. A veces, si solo quieres efectivo en el banco, es mejor pagar los impuestos.
Segundo apagado. No es gratis. En realidad, cuando lo toma todo por adelantado, pierde la capacidad de tomarlo durante los próximos 27 años y medio porque lo tomó todo en el primer año, por lo que la depreciación desaparece. No puede proteger ninguno de esos ingresos después de haberlos tomado de inmediato, lo que significa que pagará impuestos más altos sobre los ingresos futuros que genera esa propiedad. Ahora, siempre que tome ese ingreso futuro, incluido en todo el dinero que está ganando como profesional de bienes raíces, y siga comprando más bienes raíces, no pagará impuestos sobre ellos. ¿Pero ves de lo que estoy hablando aquí? Está siendo absorbido más y más profundamente en este mundo donde nunca puede dejar de comprar más bienes raíces.
Y cuando deje de comprar más bienes raíces, pagará impuestos sobre el dinero que gane, y hará impuestos sobre los ingresos que generan esas propiedades, y esos ingresos no estarán protegidos por depreciación. El último inconveniente que se me ocurre es el hecho de que esto no es gratis. De hecho, tiene que pagar los estudios de segregación de costos, que según mi experiencia pueden oscilar entre seis y 10,000 10,000 dólares por estudio. Entonces, no solo no puede tomar la depreciación para siempre, sino que solo puede tomarla de inmediato. Tenías que gastar de seis a $350,000 por el lujo de hacer eso. Así que sí, ahorrará $ XNUMX, pero también tendrá algunas pérdidas en algunas de estas otras formas que describo.
Dicho todo esto, si vamos a entrar en un mercado como el actual, en el que espero ver mejores oportunidades de las que hemos podido ver, esos 300 a 350,000 350,000 adicionales que gastaría en impuestos servirán. más bien de lo que normalmente sería. Si fuéramos a un mercado donde los precios siguen subiendo, subiendo, subiendo, subiendo. Y no importaba cuánto dinero tuvieras. Simplemente no ibas a poder comprar nada, y si lo hacías, ibas a perder dinero cuando lo compraras, o podría colapsar. Esa es una historia diferente. Pero ahora estamos en una situación en la que podría tomar esos XNUMX y esperar para ver si bajará más. ¿Va a, entre comillas, estrellarse? Tener capital en este momento es más beneficioso que tener capital en otros escenarios donde los bienes raíces siguen explotando debido a todo el dinero que está imprimiendo el gobierno.
Así que me inclino por el hecho de que creo que deberías hacer esto, ¿verdad? Otra cosa a tener en cuenta es que si está invirtiendo sabiamente para el futuro y está aumentando su capital, hay formas de ganar dinero en bienes raíces que no están sujetas a impuestos, que no son flujo de caja. Por lo tanto, debe informar su flujo de efectivo como ingreso porque lo es. Es por eso que cuando la gente dice, "Flujo de efectivo, flujo de efectivo, flujo de efectivo", y solo tienen pequeños signos de dólar en sus ojos como Scrooge McDuck, y están obsesionados con el flujo de efectivo porque va a resolver todos sus problemas. problemas. no lo hace no lo hace Ahora, es genial. No digo que lo evites, pero digo que no es tan bueno como lo promocionamos.
Cuando obtiene capital, puede hacer refinanciaciones con retiro de efectivo que no están sujetas a impuestos, en absoluto. Y lo bueno de un refinanciamiento con retiro de efectivo es que, por lo general, le lleva mucho tiempo acumular capital. Entonces, por lo general, durante el tiempo que ha estado construyendo ese capital, las rentas han estado subiendo en lo que compró. Entonces, para cuando haga un refinanciamiento con retiro de efectivo, las rentas habrán aumentado lo suficiente como para respaldar la deuda adicional que está contrayendo en el refinanciamiento con retiro de efectivo. Así que en realidad no corres ningún peligro. No pierdes dinero cuando lo haces. La propiedad continúa pagando el préstamo que usted tomó. Obtiene un refinanciamiento en efectivo, que no está sujeto a impuestos. Puede vivir con ese dinero o puede reinvertir ese dinero en bienes raíces futuros que tiene que seguir comprando si va a utilizar estudios de segregación de costos y depreciaciones adicionales.
El último punto en el que acabo de pensar y que voy a poner como una pequeña cereza encima de esto para usted, Sr. Jack Graham, es que la depreciación de la bonificación no existirá para siempre. De hecho, creo que en 2023, se reducirá a un nivel en el que solo se puede tomar el 80 % del valor y en 2024, solo el 60 %, y así sucesivamente, hasta que finalmente llegue a cero. Entonces, si está pensando en hacer esto, diría que debe hacerlo ahora porque cada año, se volverá progresivamente menos beneficioso hasta que no esté allí en absoluto. Muchas gracias por tu pregunta. Por favor, háganos saber lo que decida.
Muy bien, y ese fue nuestro programa de hoy. Pero lo que tienen un poco de cosas de alto nivel justo al final con algunas palabras elegantes como segregación de costos, depreciación de bonificación, algunas cosas geniales allí, y luego también tienen algunas cosas de principiantes como, "Oye, ¿qué préstamo puedo usar para comprar mi próxima casa, y debo comprar una casa? ¿Cómo puedo mantener alta mi deuda con respecto a los ingresos si sigo pirateando mi casa? Y para eso estamos aquí. Queremos brindarle el mayor valor posible para que pueda encontrar la libertad financiera a través de bienes raíces, tal como lo hicimos muchos de nosotros, incluyéndome a mí. Y nos encantaría sentarnos aquí y alentarlos, muchachos, para observarlos en el camino.
Así que muchas gracias por seguir. Si quieres saber más sobre mí en particular, puedes seguirme en las redes sociales @davidgreene24. Ve a seguirme en Instagram ahora mismo. También puedes encontrarme en YouTube si vas a youtube.com/@, el pequeño signo @, davidgreene24, y te suscribes a mi canal y miras los videos que tengo allí donde hago cosas un poco más personales. También puede seguirnos en BiggerPockets en YouTube. Puedes seguirnos en Instagram. Puedes seguirnos en todas las redes sociales. Así que búscanos allí y síguenos también.
Mira, deshazte de algo de la basura en tu vida. Bueno. Deshazte de algunas de las cosas que no te ayudan en nada. Solo el desplazamiento sin sentido o el desplazamiento fatal que haces, y comienza a escuchar cosas que te darán un futuro mejor que el que tienes ahora. Muchas gracias por su tiempo y atención. Los amo chicos. Si tienes tiempo, mira otro video, y si no, te veo la semana que viene.
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En este episodio cubrimos:
- Cómo hackear la casa incluso en un mercado inmobiliario de alto precio
- BRRRRing en una tasa de interés más alta y cuándo tiene sentido cobrar
- Estrategias creativas de financiación y si vale la pena o no usarlos para bienes raíces residenciales
- préstamos de margen y cuando tiene sentido sacar apalancamiento a partir de su cartera de acciones
- ROI (retorno de la inversión) frente a ROE (retorno sobre el capital) y cómo valorar una propiedad de alquiler primaria convertida
- hackeo de casasefecto de s en la vida familiar y cuando mudarse no vale la pena el dinero
- Depósito depreciación explicado y del ganancia a corto plazo y dolor a largo plazo de grandes deducciones fiscales
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