Respuesta de novato: heredar inquilinos, obtener aprobación previa y aumentar el alquiler

Ashley:
Este es Real Estate Rookie, episodio 274. Siempre puedes preguntar o tal vez ofrecer algo también, por lo que podrías acudir al inquilino si realmente deseas aumentar el alquiler, pero también tal vez vas a rehabilitar toda su cocina y remodelarla. para ellos, es ir a ellos y si están de acuerdo con el aumento del precio para remodelar su cocina, entonces puede continuar y hacer que firmen que ambos están rompiendo ese contrato de arrendamiento y ambos están firmando un nuevo contrato de arrendamiento con ese aumento alquilar. Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión, Tony Robinson.

Tony:
Y bienvenido al Podcast para novatos en bienes raíces, donde cada semana, dos veces por semana, le brindamos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para iniciar su viaje de inversión. Y quiero comenzar el episodio de hoy gritando a alguien con el nombre de usuario de NaftaliB y Naftali dijo: “Gran espectáculo. Gracias, Ashley y Tony. Realmente disfruto escuchando el podcast de novatos. Ustedes brindan muchos consejos e ideas excelentes y brindan un verdadero camino para que los novatos comiencen a invertir en bienes raíces. Sigue viniendo esos episodios”. Para aquellos de ustedes que están escuchando y son parte de la audiencia Rookie, si aún no nos han dejado una calificación y una reseña honestas, significaría mucho para nosotros si se tomaran unos minutos para hacerlo. Cuantas más reseñas recibimos, más gente podemos ayudar y ayudar a la gente es lo que nos encanta hacer aquí. ¿No es así, Ashley?

Ashley:
Sí. Sí. Hoy tenemos un gran episodio de respuesta de novatos. No se olvide, puede dejarnos una pregunta en el grupo de Facebook Real Estate Rookie y es posible que la respondamos en el programa hoy. Hablamos de un acuerdo de impedimento legal, que es... Y también de contratos de arrendamiento en cuanto a cuándo heredas inquilinos, ¿cuándo puedes realmente aumentar la renta? Vamos a obtener una preaprobación para un préstamo, ¿cuándo es un buen momento para obtener una preaprobación antes de que esté pensando en comprar? Luego, también, otra pregunta muy común que recibimos, LLC o poner una propiedad a su nombre personal, que desglosamos por usted.

Tony:
Muy bien, la primera pregunta de hoy proviene de Simon Woznika y la pregunta de Simon es: “Hola a todos. Voy a alquilar mi primera propiedad de alquiler pronto y me preguntaba si debería ir con la administración de la propiedad o simplemente se la alquilo a alguien. ¿Qué recomendarías? ¿Cuánto de los ingresos tomaría normalmente una empresa de este tipo? ¿Qué harían ellos que yo no pudiera hacer yo mismo? Simon, esta es una pregunta fantástica y creo que muchos nuevos inversores probablemente van y vienen con esta misma idea, el mismo tipo de desafío también. Cuando se trata de la administración de propiedades, realmente hay tres cosas que considero. Es tiempo, es deseo, y es habilidad. ¿Bueno? Primero debe preguntarse, ¿tiene tiempo para administrar una propiedad por su cuenta? Si tiene un trabajo W2 súper ocupado y tal vez un montón de compromisos familiares o compromisos comunitarios y simplemente no puede imaginar tratar de buscar a otro por mucho tiempo que necesite para administrar su propiedad, entonces tal vez tenga sentido contratar a un administrador de propiedades.
La segunda es la habilidad. ¿Tiene las habilidades para administrar? Esencialmente, es como un proyecto en curso que estás administrando, ¿verdad? Como aceptar las solicitudes de mantenimiento de sus inquilinos y asegurarse de que se completen de manera oportuna. Si hay problemas de pago, que está administrando eso, que está al tanto de los contratos de arrendamiento, y hay mucho que implica ser un administrador de propiedades efectivo y debe preguntarse, ¿sus habilidades se alinean con lo que necesitaría para ser un administrador de propiedades exitoso? Entonces la última pieza es el deseo. ¿De verdad quieres hacer todas esas cosas? O incluso si tienes el tiempo, incluso si tienes la capacidad, ¿realmente tienes el deseo de hacer esas cosas a diario? Porque si no lo hace, realmente puede quitarle la diversión a ser un inversionista de bienes raíces si se obliga a participar en esta caja de actividades que no disfruta completamente. Lo primero que miraré, Simon, es el tiempo, la capacidad y luego el deseo. Ashley, sé que tienes muchas ideas sobre la administración de alquileres de propiedades a largo plazo. ¿Qué tienes para Simón?

Ashley:
Creo que lo más importante es asegurarse de saber cuáles son las leyes de vivienda justa, las reglas y regulaciones, las leyes en su área, en su mercado, porque ahí es donde puede meterse en más problemas. En primer lugar, ¿quiere pagar por la comodidad de que alguien se haga cargo de toda su propiedad? Sin embargo, lo que debe recordar es que incluso si contrata a una empresa de administración de propiedades, eso no significa que sea automáticamente un inversionista pasivo. También tendrá que hacer algo de administración de activos, como revisar los informes de su propietario todos los meses y ver lo que le han cobrado, qué está pasando con su propiedad, si los inquilinos no están pagando o si se cobran cargos por pagos atrasados, cosas así, y solo supervisando su compañía de administración de propiedades. Tenga eso en cuenta si está buscando ser completamente pasivo o simplemente podría hacer el trabajo usted mismo. Piensa en eso también.
Recomiendo exactamente lo que dijo Tony, piense en cuánto tiempo tiene que realmente puede dedicarle. Empecé autogestionándome y funcionó muy bien hasta que me abrumé y ya no quería hacerlo más. Pienso investigar si puedes construir los sistemas y procesos que pueden ayudarte a avanzar lentamente y definitivamente enfocarte en eso al principio. Para esa primera propiedad, documente todo, haga todas las listas de verificación que pueda. A medida que agrega propiedades, es un proceso sencillo y no causa más dolores de cabeza ni ningún tipo de cuello de botella a su empresa de administración de propiedades que está utilizando para su autogestión. Los ingresos que suele tener una empresa de administración de propiedades, si tiene una gran cartera, generalmente puede obtener un descuento en eso, pero para alguien que solo tiene uno o dos, lo más común que estoy viendo en este momento es alrededor del 10%.
Entonces siempre hay cargos adicionales. Pregunte cuáles son esas tarifas por adelantado y asegúrese de agregar esas tarifas para que no sea solo el 10% lo que están sacando cada mes. Puede mirar y ver si le exigen que haga una inspección anual en la que le cobran tal vez $ 150 por revisar la unidad y ser proactivo al respecto, pero tal vez sea un requisito que tienen que usted haga esta inspección en sus propiedades, cosas como eso. Busque cualquier otro tipo de tarifa que puedan tener y luego ejecute sus números en función de eso. Incluso si decide que se va a autogestionar en este momento, cuando esté calculando sus números, cuando esté analizando un trato, ingrese los números de administración de la propiedad, póngalos para que, si en algún momento decide que ya no quiere autogestionarse, puede asegurarse de que el trato siga teniendo sentido para usted.

Tony:
Ashley, un par de cosas que mencionaste, como aprender las leyes, creo que es algo muy importante, especialmente para los inversores más nuevos, y más aún si no estás invirtiendo en tu propio patio trasero. Si va a viajar fuera del estado, definitivamente querrá asegurarse de comprenderlo bien. Hablar con otras empresas locales de administración de propiedades o abogados de bienes raíces y con ese mercado específico que pueda decirle: "Oye, ¿qué cosas debo hacer como propietario para cumplir con las normas de la ciudad?" Creo que existe otro beneficio al contratar a Simon, una empresa de administración de propiedades para su primera propiedad, incluso si no planea usarla a largo plazo. Lo que hace es que si los contrata, ahora tiene una visión interna de cómo un profesional administraría esas propiedades y dice que las usa durante seis meses a un año, sea lo que sea, durante ese período de tiempo, su objetivo no es solo Para pagarles para que usted no intervenga, su objetivo es comprender cuáles son sus sistemas y procesos para que pueda básicamente copiarlos y pegarlos en su propio negocio una vez que tenga todo en funcionamiento usted mismo.
¿Cómo manejan el cobro del alquiler? ¿Qué hacen si hay una violación de contrato de arrendamiento? ¿Cómo manejan los pagos atrasados? ¿Qué pasa si hay disputas entre personas que son... Si tiene una familia múltiple, entre la persona de la unidad A y la persona de la unidad B, cómo manejan la renovación de los contratos de arrendamiento? Hay tantos matices que intervienen en la administración y la propiedad y si puede ver cómo un profesional maneja esas cosas, cuando sale a buscar esa segunda propiedad. Ahora, tal vez en lugar de contratar a ese administrador de propiedades, puede tomar todo el sistema y los procesos que aprende de esa primera propiedad y aplicarlos a la segunda. Creo, Simon, que para un nuevo inversionista a veces vale la pena pagar ese 10% o lo que sea para que pueda ser adoctrinado en la forma correcta de administrar una propiedad.

Ashley:
Luego, la última pregunta, ¿qué harían ellos que yo no pudiera hacer? Para esa pregunta, creo que realmente los recursos que tienen disponibles que usted no puede tener, y solo la conveniencia. ¿Quiere recibir llamadas telefónicas o mensajes o quiere tener que llamar a un proveedor o encontrar un proveedor? ¿Tiene una lista de recursos a los que puede acudir si su inodoro está tapado? ¿Tiene un plomero al que pueda llamar que llegue de manera oportuna? Ese tipo de cosas. Eso puede ser un gran recurso y conveniencia que pueden ofrecer, que usted. También el hecho de que tienen las herramientas de sistema integradas para listar su propiedad en alquiler en una tonelada de sitios web diferentes y tal vez simplemente no en Facebook Marketplace, como usted podría hacer.
Software implementado para que sea más fácil para sus inquilinos. Definitivamente, creo al 100% que puede instalar el software y configurar todas estas cosas que tiene una empresa de administración de propiedades. Y es más, creo que la verdadera compañía de administración de propiedades de recursos y beneficios es la conveniencia y, con suerte, menos dolores de cabeza al hacer que ellos se encarguen de eso y que sean profesionales y sepan cómo manejar ciertas situaciones, y luego solo los recursos y las personas que tienen en su red para ayudarlo con su propiedad para que funcione aún mejor.

Tony:
Pero creo, y ya tocaste esto un poco, Ashley, pero solo porque estás contratando a ese administrador de la propiedad no significa que dejes de intervenir por completo y todavía hay un nivel de participación que debes tener. Creo que el único momento real en el que puedes ser un inversionista pasivo es si eres un prestamista de dinero privado para la rehabilitación o el proyecto de otra persona o si estás invirtiendo pasivamente en una sindicación. Esos son los dos momentos en los que literalmente todo lo que estás haciendo es poner tu dinero y luego de unos meses o tal vez de unos años, si se trata de una sindicación, recuperas todo tu dinero con un gran retorno. Pero cualquier otra forma de inversión inmobiliaria, ya sea a largo o corto plazo, o cualquier otra forma, necesita tener cierto nivel de participación activa para asegurarse de que esa propiedad sea rentable.
Muy bien, entonces la pregunta número dos proviene de Joaquín Hara y la pregunta de Joaquín es: “Cuando compras una propiedad con un inquilino que ya está en la mitad de su contrato de arrendamiento, ¿puedes aumentar su renta o tienes que esperar hasta que finalice su contrato de arrendamiento? ” Ashley, te encanta hablar sobre el acuerdo de impedimento legal y cómo afecta a los propietarios que compran propiedades que ya tienen inquilinos. Solo para aquellos de ustedes que estaban confundidos como yo, si quieren saber cómo se escribe eso, es ESTOPPL. Busque la palabra impedimento. Ash, quieres desglosar qué es eso y, como arrendador, ¿cómo tienes que cumplir con los contratos de arrendamiento que ya están vigentes?

Ashley:
Sí, entonces se otorga un acuerdo de impedimento legal a un inquilino. Por lo general, prefiero dárselo antes que el inquilino o antes de que compre la propiedad, así que antes de cerrarla, pero también puede dárselo al inquilino después de cerrar la propiedad, si el dueño anterior no quiere, ellos no quiero que nadie sepa que están vendiendo o algo así. Pero en realidad es para verificar todo en su contrato de arrendamiento. Definitivamente desea hacer esto antes de cerrar cuando no hay contratos de arrendamiento vigentes y solo el propietario le dice: "Oh, me pagan $ 400 al mes en efectivo" o "No tienen un contrato de arrendamiento mes a mes". .” Desea asegurarse de que el inquilino esté en la misma página de ese acuerdo verbal y que el inquilino no va a salir de repente con un contrato de arrendamiento diciendo: “No, en realidad solo pagué $ 300 por mes. No sé por qué te dijo 400. Aquí está la copia firmada del contrato de arrendamiento que me dio”.
Definitivamente, una forma de protegerse es hacer que completen, obtiene toda su información de contacto. Realmente es solo para verificar que todo en el contrato de arrendamiento es el mismo, que el propietario y el inquilino están diciendo. Puede preguntar quién es el dueño de los electrodomésticos, quién paga los servicios públicos. Porque aunque hay algo en un contrato de arrendamiento, no siempre significa que ambas partes estén de acuerdo con el contrato de arrendamiento. Tal vez dice en un contrato de arrendamiento que no se admiten mascotas, pero el inquilino tiene un perro allí y el dueño simplemente no sabe o algo por el estilo. Es solo una forma de encontrar información sobre lo que está sucediendo en la unidad real y sobre su inquilino y realmente lo ayuda a calcular sus números también, porque también siempre pregunto: "¿Hay reparaciones que se necesitan dentro de su unidad? ”

Tony:
Sí, pero creo que probablemente podamos decir que esta es una declaración general. Obviamente Ash, no he invertido en todos los estados de los Estados Unidos, pero quiero decir que la mayoría de los estados probablemente tienen algún tipo de protección que dice que si compras una propiedad donde ya hay un contrato de arrendamiento vigente, no puedes simplemente decirle a ese inquilino , “Oye, como soy el nuevo dueño, tu alquiler va a subir $500 por mes”. Por lo general, existen algún tipo de protecciones para que los inquilinos digan que si hay un documento legalmente vinculante que ya existe como nuevo propietario, debe cumplir con ese acuerdo existente y no puede simplemente aumentar los precios de los inquilinos que ya están allá.

Ashley:
Sí, así que asegúrese de averiguar cuándo vence el contrato de arrendamiento antes de cerrar la propiedad para saber cuánto tiempo estará atrapado en el contrato de arrendamiento en el que ellos pagarán ese alquiler tal vez por debajo del mercado, pero asegúrese de Conozca también las leyes locales sobre cuánto aviso debe avisarles antes de que finalice el contrato de arrendamiento para aumentar el alquiler. En el estado de Nueva York, es como un período de avance. Si han vivido allí menos de un año, el aviso será de 30 días. Si han vivido allí durante más de un año, creo que dos años tal vez o algo así, son 60 días y luego, durante dos años, son 90 días. Asegúrese de saber con cuánto aviso, porque tampoco quiere llegar a una situación en la que no les avise con suficiente antelación y ahora tenga que esperar aún más después de que finalice el plazo del arrendamiento.
Creo que una cosa más a tener en cuenta también es que siempre puede preguntar o tal vez ofrecer algo también, por lo que podría acudir al inquilino si realmente desea aumentar el alquiler, pero también tal vez va a rehabilitar toda su cocina y remodelar. para ellos, es ir a ellos y si aceptan el aumento del precio para remodelar su cocina, entonces puede continuar y hacer que firmen que ambos están rompiendo ese contrato de arrendamiento y ambos están firmando un nuevo contrato de arrendamiento con eso aumento de la renta. Simplemente no piense que no hay negociación que pueda, si ambos acuerdan mutuamente romper los términos del contrato, entonces adelante y pueden seguir adelante y hacerlo. No es como si tuviera que permanecer en ese contrato de arrendamiento si ambos quieren salirse mutuamente de ese contrato de arrendamiento también, o cambiar el alquiler.

Tony:
Fresco. Bueno, pasemos a nuestra siguiente pregunta. Este proviene de Sarah Lima y la pregunta de Sarah es: “¿Usas un agente de bienes raíces cuando compras una casa de inversión o hay alguna instancia en la que no lo haces? Soy nuevo, no tengo educación del tipo de agente inmobiliario y estoy pensando en comprarle a un mayorista, pero no estoy seguro de cómo hacerlo. ¿Me comunico con un agente inmobiliario y luego los tres trabajamos juntos? Sarah, sí, creo que Ashley y yo hemos comprado inversiones inmobiliarias en las que no hay agentes inmobiliarios involucrados, y definitivamente no tienes que utilizar un agente inmobiliario para ejecutar una transacción inmobiliaria. Si está buscando comprarle a un mayorista, a menudo no tienen agentes inmobiliarios involucrados. Puedo decirte cómo lo he hecho en mi estado natal de California y Ash puede darte una idea del lado de Nueva York. Hay algunas similitudes pero algunas diferencias.
Si está trabajando con el mayorista, y así es como lo hacemos en California, generalmente usamos el depósito en garantía y el título como intermediarios para facilitar esa transacción. Si el mayorista le dice que le transfiera fondos directamente, yo no lo haría en un 1000 %. Desea asegurarse de que todo el dinero que está enviando para este acuerdo sea manejado por algún tipo de tercero. Nuevamente, típicamente para nosotros en California, ese es el título y el depósito en garantía con los que trabajamos para coordinar eso. La forma en que nuestras transacciones suelen funcionar es que si le compro a un mayorista, ejecutamos nuestro propio acuerdo de compra. El mayorista tiene uno o nuestra empresa de depósito en garantía puede proporcionarnos uno. Y eso, al igual que lo haría si estuviera comprando con un agente de bienes raíces, constituye o supongo que describe todos los detalles de la tarifa de esa transacción.
El depósito de garantía, su período de diligencia debida, cuándo planean cerrar y cualquier otro acuerdo o disposición que usted y el mayorista hayan acordado como parte de ese acuerdo de compra de bienes raíces. Usted firma esos documentos y luego, cuando necesita enviar su depósito de garantía, no lo está enviando a todo el vendedor, lo está enviando al título y depósito en garantía y ellos retienen esos fondos durante el período de depósito en garantía. Cuando en realidad está cerrando la propiedad, si está pagando en efectivo o tal vez tiene un prestamista de dinero duro, esos fondos nuevamente se transfieren al depósito en garantía y luego el título se procesa y se asegura de que el título esté limpio, que no haya gravámenes. o cualquier tipo de problemas con el título de la propiedad.
Y siempre que la propiedad esté limpia, el depósito en garantía y el título liberan los fondos al mayorista. Les pagan y luego obtienen su prueba que dice: “Oye, en realidad soy dueño de esta propiedad. Toda la documentación se presenta ante el condado” y es una verdadera transacción legal. Así es como hacemos las cosas en California. Muchas veces compramos propiedades sin agentes inmobiliarios involucrados. ¿Cómo se ve por tu parte, Ashley?

Ashley:
Sí, entonces en Nueva York tienes que usar un abogado para cerrar una transacción de bienes raíces. Acabo de contratar a un abogado como lo haría usted, incluso si va a través de un agente de bienes raíces. El abogado, lo más probable es que si está utilizando un abogado con experiencia en cierres de bienes raíces, lo que debería hacer, podrá guiarlo y guiarlo a través de todo el proceso. Es bastante fácil. Ellos cancelarán el contrato por ti y luego podrás enviárselo al vendedor. Una vez que está firmado, se lo envía de regreso a su abogado y luego ellos prácticamente se encargan del cierre desde allí, trabajarán con el abogado del vendedor para facilitar todo el cierre. Trabajan directamente con la compañía de títulos. Nunca he tenido que hablar o hablar con una compañía de títulos antes, lo que tal vez ralentiza el proceso, tal vez lo acelera. No sé.
Pero sé que los cierres tardan mucho más en Nueva York que en otras partes del país. Sí, recomiendo contratar a un abogado. Incluso si su estado no requiere uno, puede contratar a alguien de la compañía de títulos o un abogado, pero alguien que lo ayude a facilitar. Pero también puede contratar a un agente de bienes raíces y simplemente decir: “Oye, ¿puedes ayudarme? Ya tengo mi oferta aceptada. Necesito que se redacte un contrato. ¿Puedo pagarte una tarifa fija solo para redactar este contrato por mí? Esa es una opción que usted también podría hacer.

Tony:
Impresionante. Pasemos a la siguiente pregunta aquí. Ésta proviene de Carl Anthony y la pregunta de Carl es: “¿Cómo se decide qué prestamista de dinero fuerte utilizar? ¿Existe algún tipo de 'Yelp' o sistema de reseñas en alguna parte? Carl, me alegra mucho que lo hayas preguntado. Si va al sitio web de Bigger Pockets y a Under Network, uno de los menús desplegables es Prestamistas de dinero fuerte y hay una colección de prestamistas de dinero fuerte destacados. También puede buscar un prestamista de dinero fuerte por estado, y si hace clic en uno de los perfiles de esos prestamistas de dinero fuerte, podrá ver las reseñas públicas que se dejaron para ese prestamista de dinero fuerte. Luego, también puede buscar el nombre de ese prestamista de dinero fuerte dentro de los foros de Bigger Pockets. Y a menudo hay diferentes publicaciones de las que la gente ha hablado donde se pueden escuchar las experiencias de otras personas con prestamistas de dinero fuerte.
Diríjase al sitio web de Bigger Pockets, nuevamente, en Red, busque Hard Money Lenders. Ni siquiera sé, hay una base de datos masiva de prestamistas de dinero duro allí. Otra excelente manera de encontrar prestamistas de dinero duro es preguntar a otros inversores en su mercado local, así que Carl, no estoy seguro de en qué ciudad se encuentra, pero si hay una reunión local o un grupo local de Facebook o cualquier tipo de lugar donde se congregan los inversionistas, iría allí y simplemente preguntaría: "Oye, ¿hay prestamistas de dinero duro o pueden recomendarme prestamistas de dinero duro?" Siento que en casi todas las reuniones he estado en al menos un prestamista de dinero fuerte en ese evento porque también están buscando nuevos clientes y nuevas formas de financiar sus acuerdos. Siempre están haciendo contactos y conociendo gente también. BiggerPockets.com es un gran primer lugar para ir.
Luego, diría que ir a algún lugar como una reunión en persona es un excelente segundo paso, pero una vez que encuentre estas empresas, algunas de las cosas que desea buscar porque no todos los prestamistas privados o no todos los prestamistas de dinero fuerte se crean de la misma manera, usted quiere hacer preguntas sobre, “Oye, ¿cuáles son tus tarifas? ¿Cuál es la tasa de interés que está buscando pagar?” ¿Qué tipo de puntos te van a cobrar, verdad? Ahí es donde los prestamistas de dinero duro generalmente obtienen una gran cantidad de sus ingresos al cobrar puntos por adelantado. Incluso si un prestamista de dinero duro tal vez tenga una tasa de interés más baja, si sus puntos son excepcionalmente altos, el costo total de la deuda podría ser mayor. Desea asegurarse de que está evaluando el costo total del dinero y no solo mirando una métrica por sí misma.
Otras cosas a tener en cuenta son ¿qué tipo de LTV van a proporcionar? Algunos prestamistas de dinero fuerte, si usted es un rehabilitador por primera vez o un flipper por primera vez, es posible que solo aumenten hasta el 60% del LTV, mientras que otros pueden aumentar hasta el 75 u 80% del LTV, según su experiencia. Desea hacer tantas preguntas como pueda sobre su producto crediticio y cuál es el costo total de ese dinero, y luego usar eso para comenzar a comparar un prestamista de dinero fuerte con el siguiente.

Ashley:
Además, lo que recomendaría preguntar también es su servicio al cliente. ¿Se le va a asignar un oficial de préstamo? El dinero duro que hice el año pasado fue como 20 personas diferentes involucradas en cada pregunta. Había alguien más que tenía la respuesta, y fue una experiencia horrible para mí. Recomiendo si puede trabajar con una empresa que tiene, y creo que Lodha Capital fue patrocinador en la conferencia Bigger Pockets el año pasado, pero terminé trabajando con ellos en un préstamo y perdimos el trato, pero fueron increíbles. Tenía un especialista en préstamos con el que estaba trabajando en otra compañía, solo que todos los días alguien más me enviaba un correo electrónico. E incluso mi abogado dijo: “Ya ni siquiera sé a quién contactar en este momento. Sigue cambiando”. Luego, después de que se cerró el préstamo, contratan un servicio de terceros para que realmente administre el préstamo.
Ellos son los que enviarían mis estados de cuenta y luego cobrarían mi pago. Cuando hablé con la persona que administraba el préstamo, el especialista que estaba asignado a mi producto de préstamo dijo que no había acceso en línea, que este prestamista de dinero fuerte no proporcionaba eso. Cada vez que quería ver cuál era el saldo de mi préstamo, tenía que esperar mi estado de cuenta o enviar un correo electrónico. Y siento que eso es algo que está tan desactualizado que no puede iniciar sesión en algún tipo de sistema en línea, ver cuál es su saldo, verificar sus pagos, cosas así, verificar la fecha de vencimiento de su préstamo, cosas así .
Esa fue otra cosa que realmente me hubiera gustado incorporar al producto de préstamo. Luego, lo último fue también, siempre tienen toneladas de personas, diferentes contactos que estaban sucediendo, de alguna manera mi póliza de seguro les fue enviada varias veces, y terminé recibiendo dos veces avisos en el correo que no tenía. seguros sobre las propiedades que estaban prestando y que iban a poner su propio seguro donde ya habían sido enviados dos veces.
Simplemente estaba muy desorganizado y era un sistema muy pobre. Creo que además de lo que estás pagando, creo que habría pagado más por ir con alguien donde no tuviera estos constantes dolores de cabeza al tratar de ponerme en contacto con alguien o tratar de resolver estas cosas o arruinarlas. arriba. Cuando cerramos una de las propiedades, era viernes, nos sentamos en la mesa de cierre por tres horas porque el joven de 22 años que me asignaron para trabajar en lo mío no sabía nada sobre trabajos de título. Y de hecho, un abogado de títulos vino a mi cierre porque mi abogado había predicho que esto iba a ser un problema, y ​​fueron tres horas y terminamos no cerrándonos hasta el lunes siguiente cuando finalmente demostramos que estábamos en lo correcto y ellos equivocado.
Todo ese fin de semana tuvimos contratistas alineados, estábamos listos para mudarnos a nuestras propiedades y tuvimos que esperar hasta el lunes siguiente. Creo que no solo lo que está pagando por el dinero fuerte, sino también hablar con otros inversores que lo han utilizado sobre qué tan complicada es esta empresa real y si vale la pena dedicarle mi tiempo. Porque preferiría pagar más por alguien mejor.

Tony:
Creo que también es interesante, Ash, que hayas dicho que ese prestamista de dinero fuerte en realidad no cumplió con el préstamo a largo plazo. Siento que, por lo general, las empresas con dinero fuerte que veo lo mantienen en los libros porque es un período de tiempo muy corto. Eso es interesante.

Ashley:
Sí, en cuanto al servicio del préstamo en cuanto a que mantuvieron el préstamo en los libros, solo se cobró el pago. Era casi como si una empresa de terceros verificara que tenía el seguro vigente, que estaba haciendo los pagos, pero que el préstamo aún estaba en sus libros. En realidad, no se ocuparon del cobro de pagos y solo del backend, como las cosas administrativas, supongo.

Tony:
Entiendo. ¿Eran como un cobrador de pagos para ese prestamista de dinero fuerte?

Ashley:
Casi como una empresa de administración de propiedades, diría yo.

Tony:
Muy bien, bueno, pasemos a nuestra siguiente pregunta aquí. Este proviene de Caleb Murber y la pregunta de Caleb es: “¿Cuándo es el mejor momento para obtener la aprobación? Estoy pensando que voy a estar tratando de comprar y arreglar la casa de un dúplex en abril o alrededor de ese tiempo. Me pregunto cuándo sería el momento adecuado para obtener la preaprobación. ¿Debo esperar hasta que tenga mi pago inicial? ¿No debería esperar en absoluto? ¿Debe mi crédito estar por encima de cierto puntaje? Sí, ¿qué debo hacer? Caleb, creo que la aprobación previa es algo que probablemente deberías hacer más temprano que tarde. Y aquí está la razón por la que digo eso. Creo que una parte importante de poder comprar las propiedades correctas e identificar los mercados correctos es comprender cuál es su poder adquisitivo. Y cuando hablo de poder adquisitivo, hay dos partes en eso.
Está el capital al que tienes acceso o que tienes disponible. ¿Cuánto dinero puede destinar a pagos iniciales o costos de rehabilitación y puesta en marcha y todas esas otras cosas? Pero la otra parte de su poder adquisitivo es ¿para qué cantidad de préstamo puede obtener aprobación? Y si esta es la primera vez que compra una propiedad, es posible que no tenga una buena idea del monto del préstamo para el que realmente puede calificar. Digamos, por ejemplo, que está muy emocionado, elige su mercado, comienza a analizar ofertas y tal vez el precio promedio de las propiedades que ha estado buscando es de $ 400,000.
Pero digamos que va a obtener una aprobación previa una vez que finalmente obtiene esta propiedad bajo contrato y luego se da cuenta de que solo puede obtener la aprobación por $200,000, ahora ha perdido todo este tiempo y energía identificando este mercado y analizando estas ofertas a un precio determinado. que en realidad no puedes permitirte. Creo que obtener esa aprobación previa en una etapa más temprana del proceso le ayudará a delimitar y centrarse en las propiedades que realmente puede permitirse comprar. Ese sería mi consejo, Caleb, es tener esa conversación más temprano que tarde. ¿Qué piensas, Ashley?

Ashley:
Sí, y creo que es lo mejor, y podrán guiarlo sobre cuánto necesitaría para cerrar la propiedad, por ejemplo, ¿cuál sería el monto de su pago inicial? Si aún no lo tienes, sé abierto y honesto. “¿Cuánto necesito ahorrar? Este es el tipo de casa que quiero comprar” o “Esto es lo que estoy pensando gastar” también. Ellos pueden informarle porque puede estimar cuáles serán los costos de cierre. O puedes pensar como: “Está bien, quiero comprar una casa de 160,000 dólares. Mi pago inicial será del tres y medio por ciento. Sé que el monto de mi hipoteca será este, amortizado en 30 años. Este es mi pago mensual. Sí, puedo permitírmelo”. Pero cuando cierre la propiedad, tendrá que mostrar reservas, tendrá que mostrar cuáles son sus costos de cierre. Tendrá que pagar esos costos de cierre por adelantado.
Creo que simplemente sentarse con el prestamista y saber cuáles son esas cosas puede ser una gran ventaja antes de tiempo en lugar de esperar hasta que encuentre la propiedad perfecta y presente una oferta y luego descubra que ni siquiera puede obtener un préstamo. para ello porque no tiene la cantidad de dinero que realmente necesita, a pesar de que podría pagar el pago mensual.

Tony:
Está bien. Pasemos a nuestra última pregunta aquí. Este viene de Elsie Talwar, y lo siento, Elsie, espero haber acertado tu nombre allí. Pero esta pregunta es, “LLC versus responsabilidad de límite alto más seguro general. Esta sería mi primera propiedad de alquiler. ¿Cuál de estos tiene más sentido?” Ya hemos conversado sobre esto en el pasado sobre las diferencias entre ir con una LLC versus tal vez mantener algunas de las cosas a su nombre personal y cuáles son el tipo de protecciones de responsabilidad. Cuando habla de poner una propiedad a su nombre personal en lugar de una LLC, desde una perspectiva fiscal, en realidad no importa. Si tiene una propiedad a su nombre personal, aún puede reconocer los ingresos y gastos vinculados a esa propiedad como ingresos para su LLC, ¿verdad? La escritura y la hipoteca no tienen impacto en su capacidad para reconocer eso como ingreso comercial.
No hay grandes beneficios fiscales de hacer uno frente al otro. Donde realmente obtiene los beneficios es desde una perspectiva de responsabilidad. De una LLC, si tiene el título de propiedad de una LLC, si algo sucede, hay algún tipo de reclamo contra esa propiedad, en lugar de que alguien pueda ir detrás de usted personalmente y decir: "Oye, me llevaré a Tony". y los activos de Ashley”, si configura las cosas correctamente, en realidad solo pueden ir tras los activos que posee la LLC. Ahora, si por cualquier motivo decide obtener la deuda a su nombre personal o la propiedad a su nombre personal, ya sea por el tipo de deuda que obtuvo o por el motivo que sea, todavía hay opciones para protegerse desde una perspectiva de responsabilidad. . Y eso es lo que hicimos en nuestro negocio porque gran parte de nuestra deuda está a nuestro nombre personal oa nombre personal de nuestro socio.
Y lo que hicimos fue obtener una póliza general, y quiero decir que la póliza general tiene hasta $2 millones de protección de responsabilidad además de lo que cubre nuestro seguro de propietario de vivienda. Para nosotros, tenemos algunas capas de protección. Tenemos el seguro de propietario de vivienda como capa número uno, y luego tenemos la póliza general como capa número dos por encima del seguro de propietario de vivienda. Y para nosotros, eso nos da la tranquilidad de que $2 millones deberían cubrir la gran mayoría de los problemas de responsabilidad que vería en una propiedad, y eso nos ayuda a dormir mejor por la noche.
También existen costos asociados con la creación de estas LLC, LLC también. Tienes los costos de creación de tu LLC. Tienes que mantenerlos todos los años. En California, creo que son como 800 dólares, tienes que presentar una declaración de impuestos. Hay archivos QuickBook, hay más cosas que debe hacer a medida que crea más LLC. Creo que hay que sopesar el costo versus el beneficio, ¿a cuánto riesgo me estoy exponiendo y cuál es la recompensa potencial de tener esa LLC? Así es como lo configuramos, Ash. No sé qué hacen ustedes en su negocio.

Ashley:
Sí, lo primero que deberías mirar es si te demandaran, ¿qué podrían quitarte las personas? ¿Cuál es su patrimonio neto? Si tuviera que liquidar todo para pagar este juicio, ¿cuánto habría? Si alquila un apartamento, ni siquiera es dueño de su propia casa en este momento, no tiene un automóvil o tiene un automóvil, pero tiene muy poco capital en él, y acaba de comprar un automóvil nuevo y si lo vendió, probablemente ganaría menos de lo que realmente debe. Mire cuáles son sus activos en realidad, porque si lo demandan y no hay nada que tomar, o tal vez tiene un valor neto de $ 20,000 o algo así, y la mayoría de las veces un abogado no va a perder el tiempo persiguiendo y demandando. usted porque hay muy poco que alguien pueda realmente quitarle en una demanda.
Piense en eso porque una de las razones más importantes para obtener una LLC es la protección de responsabilidad de sus activos personales o de otros activos que se encuentran en otras LLC. Tengo un negocio, la licorería. La tienda de licores está en una entidad diferente al edificio donde está la tienda de licores, y lo aprendí de otro inversionista que tiene cualquier negocio en su propia LLC. Entonces, cualquier edificio en el que se encuentre está en su propia LLC, y eso solo le brinda esa protección de responsabilidad separada entre sí. Cuando coloca propiedades en una LLC, si de repente tiene un millón de dólares en capital, puede ser hora de comenzar a abrir otra LLC y construir propiedades en esa LLC, por lo que está distribuyendo el patrimonio neto.
Si esa LLC es demandada, no obtendrás los $5 millones que están en juego de alguien que tienes en capital, sino que tal vez los distribuirás para que haya un millón en cada una de esas LLC, por lo que solo van a podrá venir después de ese millón, y todavía tendrá sus otros cuatro millones en capital para las LLC. Pero recién comenzando, piense en cuáles son sus bienes personales y cuánto está realmente disponible para que alguien lo demande. El siguiente aspecto más importante a considerar es ¿cómo desea financiar este acuerdo? La tasa fija a 30 años, la tasa de interés baja, la tasa de interés más baja que puede obtener hoy, pero al hacer eso, obtendrá la póliza de seguro general si ingresa su nombre personal. Siempre puedes refinanciarlo más adelante y ponerlo en una hipoteca comercial donde lo traspasarás a una LLC.
Hay varios inversores, incluyéndome a mí, que compraron una propiedad a nuestro nombre personal, obtuvieron esa hipoteca personal y luego la transfirieron a una LLC. Y como sigo siendo 100% propietario de la propiedad, mi nombre personal y también 100% propietario de la LLC, mi cláusula de venta vencida no ha sido cancelada, todavía estoy haciendo pagos sobre la propiedad. Los bancos no se dedican a ejecutar hipotecas sobre viviendas. La propiedad todavía se está pagando, por lo general no es un problema, pero revise su contrato de hipoteca y vea, si es así, qué implica realmente la cláusula de venta vencida. Pero he visto muchas hipotecas cambiar el lenguaje según el cual, si usted sigue siendo 100% propietario, no aplicarán la cláusula de vencimiento en venta.

Tony:
Sí. Elsie, espero que eso te dé una idea. Hay muchos factores a considerar allí, pero afortunadamente, incluso si decide no ir con la LLC, todavía hay formas de protegerse como propietario de esa propiedad. Sí, espero que haya sido útil.

Ashley:
Si les gustaría hacernos una pregunta, pueden dejarnos un mensaje de voz al 1-888-5-ROOKIE, y podemos reproducirlo en una respuesta de novato del sábado o el miércoles como una grabación de mensaje de voz para que respondan nuestros invitados. Muchas gracias por escuchar, y no se olviden de unirse al grupo de Facebook Real Estate Rookie donde también pueden dejarnos un mensaje allí, pero casi les puedo garantizar que antes de que transmitamos el episodio del podcast, van a tener un montón de respuestas y respuestas a tu pregunta dentro del grupo de Facebook Real Estate Rookie.
Es genial tener personas de ideas afines con las que consultar e interactuar. Tenemos inversores novatos que acaban de enterarse de la inversión inmobiliaria de un amigo o de YouTube o de quien sea que se esté uniendo. Luego también tenemos inversores experimentados directamente en el grupo de Facebook. Asegúrate de unirte. Soy Ashley, @WealthFromRentals, y él es Tony, @TonyJRobinson, y volveremos el miércoles con un invitado.