Nueva encuesta sobre alquileres unifamiliares

Dave:
Hola a todos. Bienvenido a En el Mercado. Soy su anfitrión, Dave Meyer, y hoy me acompaña mi coanfitrión, James Dainard. James, creo que tengo un regalito de Navidad adelantado para ti. ¿Qué pasaría si le dijera que podemos profundizar en los conocimientos de 270,000 alquileres unifamiliares actuales?

James:
Bueno, eso es mucho que desempacar. Siempre y cuando hagas todos los análisis y me los entregues.

Dave:
No tienes que hacerlo. Tenemos un invitado que lo va a hacer. De hecho, tenemos a Rick Palacios Jr., director de investigación y director general de John Burns Research and Consulting. Si no conoce esta empresa, es uno de los mejores proveedores de datos de toda la industria. Hemos tenido a su fundador, John Burns, en el programa un par de veces, y Rick se une a nosotros hoy porque hacen una encuesta. Han estado haciendo esto durante años y han obtenido 270,000 alquileres unifamiliares individuales. Nunca había oído hablar de un índice de sentimiento de encuesta tan grande. Así que creo que hoy vamos a obtener algunas ideas realmente increíbles de Rick. ¿Algo que esté esperando o algo sobre el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares que realmente quiera saber?

James:
Estoy deseando hablar un poco sobre lo que están haciendo los responsables de los fondos de cobertura, hacia dónde podrían dirigirse las oportunidades y si creemos que entrarán más inventarios en el mercado. Porque, como sabemos, el inventario es escaso, pero la gente está sedienta de inversiones en este momento, por lo que espero que haya más flexibilidad para que podamos conseguir más acuerdos en 2024.

Dave:
Estoy sediento.

James:
2023 ha sido un año sediento.

Dave:
Va a ser un año de mucha sed. Vamos a beber el año que viene.

James:
Sí, abramos el grifo, por favor, y hagamos que el acuerdo fluya.

Dave:
Antes de incluir a Rick aquí, solo quiero decir que Rick proporciona información realmente detallada. Va a hablar sobre todo tipo de temas, muy fáciles de entender, pero hay dos cosas de las que va a hablar. Uno es NOI. Si no conoce ese acrónimo, significa ingreso operativo neto. Entonces puedes pensar en ello como una ganancia, pero básicamente toma todos tus ingresos de una propiedad y luego restas tus gastos operativos. No incluye sus costos de financiamiento ni su CapEx, así que eso es exactamente lo que es. Si no está familiarizado, puede considerarlo como una medida de ganancias de una propiedad.
Y luego también hablamos del efecto lock-in. Hablamos de esto todo el tiempo en el programa, pero si eres nuevo en el programa, básicamente se trata de este fenómeno de los últimos años en el que el aumento de las tasas de interés no sólo ha sacado la demanda del mercado, sino que también Sacó la oferta del mercado porque muchas personas que poseen casas a una tasa de interés realmente baja no quieren venderla porque realmente aman su tasa hipotecaria baja y no van a conseguir otra buena. Y ese es el efecto de bloqueo. Todo tendrá sentido cuando hablemos de ello con Rick.
Muy bien, entonces vamos a tomar un breve descanso y luego regresaremos con Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, bienvenido a On the Market. Gracias por unirte a nosotros.

Almiar:
Sí. Gracias por invitarme, Dave.

Dave:
Bueno, Rick, John Burns de John Burns Research and Consulting se unió a nosotros, pero cuéntanos qué haces para la empresa.

Almiar:
Técnicamente soy nuestro Director de Investigación y lo que eso significa es que tengo mis manos en todo lo que hacemos. Y sé que ha tenido a John varias veces, pero brevemente sobre la empresa. Hemos existido durante 20 años. He estado cubriendo toda mi carrera sobre vivienda durante aproximadamente 17 o 18 años. La mayor parte de eso con John. Y entonces tocamos a los constructores de viviendas, el espacio de alquiler, en el que sé que vamos a entrar, productos de construcción, lo que sea. Entonces, si es importante para la vivienda, generalmente estamos haciendo algo al respecto para nuestros clientes.

Dave:
Definitivamente puedo dar fe de eso. Ustedes producen datos increíbles, y todos los demás analistas y personas a quienes realmente respeto también siempre citan sus datos. Por eso apreciamos todos los conocimientos que nos brinda.

Almiar:
Y usaste datos, toneladas de datos excelentes, pero también usas la palabra insights. Creo que eso es lo que intentamos hacer. Es una combinación de ambas cosas.

Dave:
Sí, es súper interesante. Y creo que sólo a unos pocos de nosotros nos gusta realmente mirar datos sin procesar. Creo que la mayoría de la gente realmente sólo quiere llegar al “¿Y qué?” de todo, y ustedes hacen un gran trabajo con eso.

Almiar:
Sí.

Dave:
Hoy vamos a profundizar en un nuevo informe que ha elaborado sobre alquileres unifamiliares. ¿Puedes contarnos un poco sobre este informe? ¿Cuál es el alcance? ¿Cuál es la metodología?

Almiar:
Hemos estado realizando una encuesta de operadores institucionales de alquiler de viviendas unifamiliares desde 2019, y es un tamaño de muestra muy bueno. Está en asociación con el Consejo Nacional de Viviendas de Alquiler, pero creo que el tamaño de la muestra es de aproximadamente 270,000 propiedades bajo administración, y un tamaño de muestra muy bueno. Y es una mezcla de entidades públicas, los REIT que todos conocemos, pero también muchos grupos privados. Y si eres un nerd de los datos, te darás cuenta de que son los grupos privados los que realmente impulsan este mercado, aunque a la prensa le gustaría hacerte creer que no es así.
Así que sí, un tamaño de muestra fantástico. Y creo que estamos preguntando todas las cosas en las que pensamos en la ocupación de alquileres de espacios a seis meses vista. Y luego creo que lo que también me encanta es que me encanta cuando empiezo a recibir muchas preguntas de los clientes en mi bandeja de entrada y luego puedo ir y dirigir egoístamente una pregunta única que podemos hacer mensual o trimestralmente para leer las cosas. . Y eso es lo que me encanta hacer. Entonces, cuando sea temático y oportuno, intentaremos hacer una pregunta. Y creo que podríamos abordar algunas de las cosas que preguntamos en el último trimestre. Pero, hasta donde yo sé, es una de las encuestas de mayor duración en el espacio. Entonces nos gusta.

Dave:
Eso es genial, 270,000 propiedades. Y solo quiero aclarar, Rick. Muchas de las personas que escuchan este podcast probablemente sean pequeños inversores que poseen un par de propiedades. ¿Estas personas también están representadas en la encuesta o se trata en su mayoría de grandes empresas?

Almiar:
Generalmente son empresas de mayor escala gestionadas profesionalmente.

Dave:
Excelente.

Almiar:
Probablemente deberíamos intentar capturar más empresas familiares más pequeñas porque, como mencioné antes, representan esencialmente el 97% de todo el mercado.

Dave:
¿Dijiste 97%?

Almiar:
Sí. La estadística sobre quién posee alquileres unifamiliares en todo el país, las instituciones que son, algunas personas dicen que más de 100, más de 1,000, es alrededor del 3% de propiedad. Y luego, el otro 97% son las personas normales en todo el país que han acumulado carteras o se han convertido en propietarios accidentales después de su primera casa. Entonces ellos son el mercado.

James:
Eso es una locura. Todo el mundo siempre piensa que los fondos de cobertura están comprando todos los alquileres, pero todavía hay mucho margen para ello.

Almiar:
Sí.

James:
Rick, ¿crees que hay una gran diferencia entre los informes de estos grandes fondos de cobertura y los REIT que poseen estas viviendas unifamiliares? Tienen muy buenos informes. Tienen mucho más personal detrás. ¿Cree que hay una gran diferencia entre el operador familiar y los grandes fondos de cobertura o institucionales en cuanto a lo que sucede con las tasas de desocupación y alquiler? Algunos de los fondos de cobertura son mucho más disciplinados a la hora de aumentar los alquileres y ¿crees que hay una gran variación entre esos dos?

Almiar:
Creo que uno de ellos, de la manera más simplista que hemos pensado, es el propietario, operador de alquiler, gerente o como quiera llamarlo, promedio familiar, probablemente no aumentarán los alquileres de manera exponencial. . Y la razón es que para ellos, si es una propiedad que tienen, el flujo de caja es fundamental. Y entonces te pierdes uno o dos meses, Dios no lo quiera, más cuando tienes que entregar esa propiedad porque tal vez aumentas demasiado los alquileres, entonces eso se convierte en un problema realmente grande para ellos.
Y creo que probablemente también sea una de las razones, y nuevamente, han visto la encuesta que hacemos, pero luego, Dios, hacemos muchos otros informes en este espacio. Y una de las cosas que me gusta observar al hablar con la gente, especialmente con las que son bastante nuevas en el sector, es que preguntan: "Bueno, ¿cómo se desempeña este sector a lo largo del tiempo?" Y lo traigo de vuelta a ese comentario sobre el alquiler. Puede regresar y mirar, y tenemos nuestro propio índice que rastrea los alquileres en 99 mercados en todo el país, específicamente en alquileres unifamiliares, y, históricamente, el crecimiento de los alquileres a nivel nacional sigue bastante de cerca lo que está haciendo la inflación en general. Y luego también sigue bastante de cerca lo que está provocando el crecimiento de los ingresos de los hogares. Por lo tanto, es una clase de activos históricamente básica y algo aburrida cuando se la mira desde esa perspectiva.

Dave:
¿Y qué ha pasado este año, Rick? ¿Los alquileres de la audiencia que encuestó han seguido la inflación?

Almiar:
Yo diría que si tuviera que etiquetar este año para la industria del alquiler unifamiliar, sería un año de normalización. Y la tesis que teníamos de cara a 2023 era que no esperamos que esta industria, el alquiler unifamiliar, colapse o se congele de ninguna manera. Y estoy hablando de los fundamentos, no de los mercados de capitales, y podemos abordar eso más adelante si así lo desean. Fue más bien un: “Oye, las cosas se van a enfriar pero se van a normalizar. No vamos a caer por un precipicio”.
Y lo que quiero decir con esto es que todo lo que experimentamos desde el inicio de COVID en la primavera de 2020 hasta 2022, hay que descartarlo y pensar en ello como un evento único en la vida en el que la migración fue con esteroides. Había desacoplamiento del hogar. Y lo que eso significa básicamente es que es posible que haya dos o tres personas viviendo juntas, llega el COVID y dicen: “Bueno, voy a ir a los suburbios. Necesito tener mi propio lugar trabajando desde casa”. Y eso fue como esteroides para todo el mercado de alquiler, tanto multifamiliar como unifamiliar.
Entonces hubo eso, hubo migración, y esas cosas ahora han desaparecido. Y entonces, lo que estamos viendo ahora, y esto también está en nuestra encuesta, tendencias de crecimiento de los alquileres, tendencias de ocupación, todo realmente está volviendo a lo que vimos en nuestra encuesta alrededor de 2019. Y luego, más allá del trabajo de encuesta que hacemos, creo que Mencioné que tenemos puntos de datos propios para 99 mercados en todo el país. Seguimos esto. Y ese es realmente el tema: las cosas simplemente se están normalizando volviendo a lo que era esta clase de activos desde una perspectiva de fundamentos anteriores a 2020.
Y si miras lo que sucedió en el espacio multifamiliar este año, no es genial. Tenemos un exceso de oferta. Se puede argumentar que parte de eso también está afectando a la construcción para alquiler, pero la clase de activos de alquiler unifamiliar ha tenido un desempeño bastante saludable. Y creo que esa ha sido realmente parte de la razón principal por la que a la gente le gusta esta clase de activos: no hay una volatilidad masiva, especialmente en los alquileres. Los precios de las viviendas han sido diferentes esta vez. Y entonces puedes planificar en torno a eso. No va a volverse loco hacia arriba o hacia abajo. Es bastante a prueba de recesión según las métricas que hemos analizado, y eso se está manifestando en este momento.

Dave:
Creo que es muy importante que la gente sepa que históricamente los alquileres crecen alrededor de la inflación o un poco por encima de la inflación, como había dicho Rick. Y eso es lo que hemos visto en los últimos años, tal vez si uno se dedica a la inversión inmobiliaria desde la pandemia, fue un crecimiento anormalmente alto. Y James, tengo curiosidad por saber tu opinión, pero creo que ver un crecimiento del 3 al 5% a pesar de que es menor que durante el año, personalmente me gusta verlo. Me gusta volver a la normalidad.

James:
Estaba bastante contento con un crecimiento del 5% este año. Esperaba que fuera un poco más plano solo por el palo de hockey que vimos durante la pandemia. E históricamente, como usted dijo, estamos un poco por encima de la inflación. Cuando analizamos una proforma a largo plazo en una propiedad multifamiliar o en alquiler unifamiliar, anticipamos un crecimiento del alquiler del 3 al 4% cada año. Y siento que debido a la pandemia, fue una locura, es como si saliéramos de la autopista. Y tomamos la rampa de giro y todavía vamos a donde se supone que debemos ir, pero se siente como si fuera mucho más lento porque no es lo mismo. Pero un crecimiento del 5%, si alcanzamos un crecimiento del 5% cada año, estaremos muy contentos con ese retorno. Y creo que es importante que la gente recuerde que, como dijo Rick, eso no era normal. Hay que descartar esos años porque lo que realmente se obtiene del sector inmobiliario es un crecimiento constante, no estos palos de hockey como hemos visto.

Almiar:
La mayoría de las personas que han estado invirtiendo en este espacio durante mucho tiempo están totalmente de acuerdo con eso. Es la mosca nocturna que llega tarde y dice: "Oh, puedo garantizar un crecimiento del alquiler del 10% durante los próximos cinco años". Esos son los individuos y entidades que están teniendo problemas y obviamente ahora se enteran de lo que está sucediendo en los mercados de capitales.

Dave:
Esto explica y nos da una idea de lo que ha sucedido en el lado de los ingresos de la ecuación. ¿Puede contarnos un poco más sobre el lado de los gastos?

Almiar:
Me alegra que menciones eso porque ha sido uno de los sectores más volátiles del... Y solo piensas en las matemáticas de tu NOI. Eso ha complicado las cosas. Y creo que lo escuchas tanto de grupos más pequeños como de grandes instituciones y hay un par de componentes.
Creo que una es que pensamos que los valores y la apreciación de los activos son fantásticos. Y suele ser así, pero cuando se obtiene un 10 o un 20 % más por la apreciación de precios, eso eventualmente se refleja en los impuestos a la propiedad en muchos estados. Te golpean a menos que estés en California, donde tienen la Proposición 13. Pero creo que eso tomó a muchos grupos por sorpresa y en ese momento dijeron: “Oh, esto es fantástico. Los valores están cosechando”, y luego recibes la factura del impuesto a la propiedad y dices: “Oh, mierda, no modelamos esto”. Entonces creo que ese es un componente.
Y luego pienso también que el otro componente del lado de los gastos son los costos del seguro. Eso surge una y otra vez. Acabamos de tener nuestra gran conferencia de clientes en Nueva York y este fue un tema en todo momento tanto para los constructores de viviendas como para los operadores de alquiler, mientras que en el lado del alquiler, y me centraré en las viviendas unifamiliares y de construcción para alquiler también, ellos Nos estamos viendo afectados por costos de seguro en avisos de renovación que aumentan un 10, 20, 30 o más por ciento. Y lo que eso hace es que inmediatamente tiene un impacto para usted en el lado de los gastos. Y luego, si tiene que modelar eso en el futuro, no podrá adquirir porque las matemáticas cambian inmediatamente para sus objetivos de adquisición y su caja de compra.
Y creo que eso se ha convertido en un gran problema para muchos grupos. Y hablas de Florida, hablas de Texas, California. Hay muchos grupos que simplemente ya no redactan políticas y no parece que eso vaya a desaparecer pronto. Entonces ese ha sido un gran problema. Así que últimamente el lado de los gastos de la ecuación no parece tan ideal para muchos grupos.

James:
Para nosotros hacemos muchas distribuciones de apartamentos. Tenemos muchas propiedades de alquiler diferentes. Nuestra factura de seguro es un costo real en estas propiedades. Y no sólo eso. Cuando agrega valor, sus planes de construcción casi han duplicado el costo. Entonces, el financiamiento a corto plazo, cuando lo obtienes a través de la estabilización y lo adaptas a un nuevo código, si estás comprando un edificio antiguo en este momento, los costos están por las nubes. Y tocar California es una completa pesadilla. Acabo de comprar mi primera propiedad en California. Me llevó más de tres semanas encontrar una póliza de seguro para una casa unifamiliar. Y el costo fue absurdo. Algunas de mis cotizaciones ascendían a 50,000 dólares anuales para una casa unifamiliar.

Almiar:
¿Dónde está esta casa? ¿Está en un acantilado por donde sube el agua?

Dave:
Es una linda casa.

James:
Está sobre un acantilado. Fue absurdo y lo logramos, pero tomó una eternidad. Y estoy acostumbrado a... El seguro nunca ha sido un problema. Nos lleva 24 horas obtener la suscripción y tener una póliza en vigor. Y el hecho de que tomó de dos a tres semanas poner en funcionamiento el seguro y luego su costo, es astronómico. Y por lo que nos dicen nuestros proveedores y corredores de seguros, esto no está mejorando.

Almiar:
No.

James:
Esto va a empeorar. Y está marcando una gran diferencia en nuestros costos operativos generales y en el impacto final. Además del costo del seguro, el costo laboral realmente nos ha afectado. El costo de contratar administradores de propiedades y administrar correctamente su cartera de negocios ha aumentado al menos un 25% de los salarios de lo que tenemos que pagar para conseguir a alguien bueno que se quede. Eso no va a tener una alta rotación. En el extremo inferior, su rotación es tan alta que bien podría pagar los salarios más altos.

Almiar:
Ni siquiera vale la pena.

James:
Sí.

Dave:
Oh, es brutal.

Almiar:
¿Cuál es la comparación de tiempo que estás usando en ese aumento del 25%? ¿Eso es durante los últimos dos o tres años? Porque eso es mucho.

James:
Normalmente, con nuestros administradores de propiedades en el noroeste del Pacífico, si somos empleados asalariados, el salario promedio era de 55 a 60 mil dólares. Si contratamos a esos 55, que no creo que sea un mal salario para ese puesto, pero si contratamos a ese precio medio de 55,000, la rotación es cada cuatro o seis meses, se acabarán. Y entonces, lo que descubrimos es que tuvimos que pasar de 55 a 60, de 65 a incluso 70 para los realmente buenos que pueden mantener las cosas en orden porque reducen las tasas de desocupación. Vale la pena conservar a sus buenos empleados, pero es un gran salto cuando se habla de 55 a 65. Eso es un aumento muy, muy grande. Y fue durante los últimos 12 a 18 meses que vimos ese gran aumento, pero aún sigue siendo bastante intenso en el noroeste del Pacífico.

Almiar:
Y esa es una gran parte del motivo de las conversaciones que tenemos y luego de los datos que realmente rastreamos sobre esto en todo el país. En el lado de las adquisiciones, las cosas se han desacelerado enormemente porque tienes todos estos aportes de los que hemos hablado ahora, el lado de los gastos no se ve fantástico. El crecimiento de los alquileres se está normalizando y enfriando. Y entonces el coste del capital acaba de dispararse. Y eso inmediatamente obliga a la gente a dejar los lápices o al menos decir: "Oye, tenemos que afilar un poco los lápices aquí y resolver esto". Y por el momento, el lado de las adquisiciones simplemente se ha desconectado en su mayor parte de lo que hemos visto.

Dave:
Rick, acabas de mencionar el costo de capital como un impedimento importante para la adquisición. ¿Qué pasa con la disponibilidad de capital? Se oye mucho acerca de que sólo en el mercado comercial es difícil conseguir un préstamo. El crédito es escaso. ¿Pasa lo mismo en las viviendas unifamiliares?

Almiar:
Creo que sí, especialmente si su lente es hoy en comparación con cuando el SOFR estaba en cero.

Dave:
Rick, ¿puedes explicar qué es SOFR?

Almiar:
Es una tasa de financiación segura a un día y reemplazó al LIBOR. Y para las personas en este espacio, ese es el punto de referencia que considerarán cuando piensen en acuerdos de financiación. Y entonces, cuando estábamos en un mundo con una política de tasas de interés cero, la SOFR estuvo alrededor de cero, creo que durante dos años, desde marzo de 2020 hasta aproximadamente 2022. Y luego, obviamente, la Reserva Federal entra y hace lo suyo. Y hoy, creo que ronda los 5 y el cambio la última vez que revisé, y no ha llegado como el resto de la curva de rendimiento. Entonces, si nos fijamos en las tasas a dos años, las tasas a cinco años, las tasas a 10 años, todas ellas han ingresado, pero el SOFR aún no se ha movido. Está por ahí.
Entonces creo que esa es una gran parte del por qué. Puede comprar un bono del Tesoro a 10 años a 4,015 y el SOFR en este momento está a más de 5, por lo que hacer acuerdos en este espacio es bastante difícil en este momento. Por eso creo que todo el mundo espera que... Lo descubriremos hoy. Estamos grabando esto el 13 de diciembre y la Reserva Federal está a punto de decir lo que van a hacer, al menos una guía de lo que van a hacer el próximo año. Y creo que todos en este espacio realmente esperan que sí, que tengamos un aterrizaje suave y que haya algunos recortes el próximo año porque eso debería trasladarse a lo que hará el financiamiento SOFR.
Y nuevamente, desde una visión a más largo plazo de este sector, creo que una de las razones por las que la gente se enamoró de este espacio cuando las tasas estaban en cero fue, y así fue por un tiempo, que era muy difícil obtener rendimiento en cualquier lugar. Quiero decir, en cualquier lugar. Entonces la gente miró esta clase de activos y dijo: “Oh, sí, puedo pedir prestado. Lo levanto. Obtengo un crecimiento del alquiler. Obtengo una apreciación del precio de la vivienda”. Y ese es un rendimiento bastante decente en un mundo donde el rendimiento casi no existe. Y ahora, es casi como un giro de 180 grados en el que hoy en día el rendimiento está en todas partes y es... Ah, por cierto, está libre de riesgos. Ahí es donde se vuelve un poco más difícil hacer negocios en este espacio. Y el capital ahora también mira a otros lugares.

James:
Hemos notado que en los últimos 12, yo diría que de 12 a 18 meses, estos grandes fondos de cobertura realmente han desacelerado la compra de estas casas unifamiliares. Y ahora mismo, con las tasas de interés, es difícil lograr que los acuerdos cubran. Pero hay un poco más de oportunidades por ahí. En este momento, conozco a los inversionistas familiares, que están obteniendo tasas de interés bastante altas. Cuando está pensando en comprar una propiedad de alquiler, su tasa se cotiza en el mejor de los casos, entre el 7.5 y el 8% en este momento. Y puede hacer que sea difícil de cubrir, pero lo que hemos descubierto es que algunas de estas grandes instituciones se han retirado, y no sólo eso, el inversor estacional también se ha retirado del mercado, los que, como decías, , están proyectando el crecimiento del alquiler del 10% que solo se ha producido en ese mercado caliente. Se han retirado.
Así que hemos visto algunas oportunidades, pero ¿qué crees que va a pasar con ese pequeño inversor familiar? ¿Cree que aumentará su apetito por comprar propiedades en alquiler? Porque todavía parece que el tono es: “Oh, las tasas son demasiado altas. No se puede hacer un lápiz”. Hemos visto oportunidades y hemos estado comprando propiedades, pero muchas veces vienen con muchos pelos en la cabeza. Tienes que agregar mucho valor para llegar allí y crear una posición de capital, para que la base sea lo suficientemente baja. ¿Crees que los inversores familiares seguirán comprando durante 2024 o crees que será un poco más plano como lo fue en 2023?

Almiar:
Si lo que hablamos antes y logramos un aterrizaje suave, las tasas comienzan a subir el próximo año, creo que eso se prestará favorablemente para que ingresen más grupos y, con suerte, algunos de los grupos familiares más pequeños. Lo que hemos visto en los datos que rastreamos es que las instituciones probablemente durante el último año aproximadamente, en realidad desde que las Reservas Federales comenzaron a aumentar las tasas y se mantuvieron en lo que son hoy, se han retirado masivamente. Casi han desaparecido en su mayor parte. Pero los grupos más pequeños a los que te refieres, las mamás y los papás más pequeños, todavía están ahí. Y creo que lo que vemos en nuestros datos mercado por mercado es que son compradores a lo largo de los ciclos, por lo que siempre están ahí, siempre jugando. Creo que lo que dijiste tiene algo de pelo y es un valor agregado, lo cual es un eufemismo porque es estresante, este no es un trato fácil.

Dave:
No para James. Eso le resulta muy reconfortante.

Almiar:
Probablemente ahí es donde estás encontrando oportunidades ahora mismo. Observamos lo que informan y hablan los REIT, y una de mis estadísticas favoritas de este último trimestre que mencionó American Homes for Rent, AMH, creo que es como se llaman ahora oficialmente, creo que la estadística que dijeron fue este. Porque siempre tienen ofertas que implementarán a través de sus modelos de suscripción, por lo que creo que fueron como 22,000 casas las que ejecutaron a través de su modelo de suscripción y solo compraron ocho.

Dave:
Whoa.

Almiar:
Así que sólo ocho de esos 22,000 encajaban con lo que necesitaban en términos para adquirir esas viviendas. Entonces, hay un microcosmos de lo que estamos viendo en los datos de todo el país en este momento para los grupos más grandes.

Dave:
Vaya, eso no es alentador. No quiero hacer números sobre 22,000 acuerdos para obtener ocho.

Almiar:
Probablemente tu modelo no sea tan sofisticado como el de ellos.

Dave:
Definitivamente no. Rick, me encantaría conocer tu opinión sobre lo que podría cambiar en el espacio de alquiler unifamiliar en 2024. A grandes rasgos, ¿qué esperas para el próximo año?

Almiar:
Nuestra tesis general es que no tendremos una recesión. Y si eso se mantiene, será bueno para el sector. Entonces piensa en el crecimiento de los alquileres, y esto se remonta a nuestros comentarios anteriores. No hagamos un crecimiento pro forma de los alquileres de dos dígitos porque, repito, eso es descartarlo. Probablemente sea una vez en la vida.

Dave:
Para siempre. Sí, para siempre.

Almiar:
La forma de pensar en el espacio es probablemente con tasas de ocupación del 95 o 96%. En la mayoría de los mercados, obtendrá un crecimiento del alquiler del 3 al 5%. Y estos somos nosotros pensando en ello desde una nueva perspectiva de arrendamiento. Y ese es un contexto bastante básico para esta clase de activos. Y luego piensas en los volúmenes de adquisición. Y aquí es donde creo que si lo haces... En realidad, mientras hablo de esto, me alegro de que estemos rompiendo esto. Porque una de las otras cosas que creo que ha funcionado bien para el sector de alquiler unifamiliar es que no ha habido muchos anuncios de alquiler en el mercado en este ciclo. Y entonces, una gran parte de eso es lo que sucede en SFR, el alquiler de viviendas unifamiliares, en el lado del listado suele ser un flujo de lo que sucede en el lado de la venta de viviendas unifamiliares, es decir, cuando los listados aparecen en venta, la mayor parte de adquisiciones para grupos de alquiler, llegan a través de la MLS.
Y entonces, lo que no vimos en este ciclo, y hay un montón de razones por las cuales, bloqueando, no entraré en eso, simplemente no vimos un aumento en la actividad de listados. Y entonces, por definición, no se vio una transición para algunos de los que ingresaron al espacio de alquiler. Sin embargo, lo que sí imaginamos para 2024 es que creemos, y se puede ver en los datos, que el pico de bloqueo se produjo a mediados de 2022. Estamos empezando a ver más listados en venta ingresando al mercado en un período muy poco estacional. . Acabamos de realizar este análisis de uno de nuestros informes este mes. Entonces creo que empiezas a pensar en eso y avanzas rápidamente hasta 2024 y dices: “Está bien. Bueno, eso probablemente me dice que podemos comenzar a ver más actividad en términos de listados de alquileres unifamiliares que ingresan al mercado como oportunidades de adquisición”, porque esa oferta en realidad estuvo bloqueada durante el último año.
Y eso también es parte de nuestra tesis de que está bien, por lo que probablemente obtendrá más suministro incremental. Probablemente debería pensar en normalizar un poco el crecimiento de los alquileres en comparación con años anteriores. Así que eso también es un pequeño detalle de nuestra forma de pensar el próximo año.

Dave:
Eso es súper interesante. Y tengo curiosidad. ¿Cree que el efecto de bloqueo seguirá disminuyendo, desapareciendo gradualmente, o cree que existe un punto mágico en el que si las tasas hipotecarias bajan hasta cierto punto, comenzaremos a ver una avalancha de oferta?

Almiar:
Sí, odio usar la palabra inundación porque normalmente sólo se produce una inundación si hay una angustia masiva.

Dave:
Si cierto.

Almiar:
Eso no está en nuestra tesis. No he oído a nadie pedir eso a menos que sean simplemente un oso permanente. Así que creo que el efecto de bloqueo va a ir poco a poco... Las llaves de las esposas van a empezar a desbloquear poco a poco a más y más personas. Y creo también que si tenemos un mundo en el que las tasas hipotecarias, pensemos en las tasas hipotecarias, las tasas hipotecarias del mercado alcanzaron 8 durante una semana, a principios de noviembre. Ahora han vuelto al 7 y cambian. Y creo que si la gente se siente más cómoda con la idea de: "Oye, no vamos a volver a un mundo de hipotecas fijas del 3% a 30 años en el corto plazo", entonces tendré que perder la esperanza de eso. Y ahora llevo un año, dos años más en este contexto de mayor duración, y ¿sabes qué? La vida pasa y voy a volver a realizar la transacción. No voy a esperar otra vez a tasas hipotecarias del 3% o 4%. Y por eso creo que, de forma lenta pero segura, eso va a empezar a suceder.
Y la otra cosa, este es un comodín en esto donde se habla de la capacidad de desbloquear el inventario. Una de las razones por las que el espacio de viviendas nuevas, los constructores de viviendas, y estamos muy cerca de ese espacio, ha tenido un desempeño fenomenal este año es, A, no hay mucha oferta de reventa, por lo que no hay mucho con qué competir. Pero luego, B, específicamente en el nivel de entrada, han estado comprando tasas hipotecarias rebajadas a 5. Algunos constructores todavía anuncian por debajo de 5, lo cual es sorprendente. Y menciono eso porque han tenido una racha fantástica usándolo. Estás empezando a ver algunos grupos que podrían hacer algo como esto para el mercado de reventa.
Y lo que quiero decir con esto es que los corredores están comenzando a tener conversaciones como: "Oye, ¿es esta una herramienta que podemos usar para nuestros clientes?" Y debido a que eso es realmente una gran ventaja, donde las casas nuevas que llegan a una tasa hipotecaria de 5, 5 1/2, una casa de reventa, tienes que pagar un 7%, tal vez un 7% más. Entonces, si parte de ese inventario de reventa puede reducirse a un precio competitivo que están haciendo los constructores, ahí es donde creo que comienza a ingresar más inventario al mercado. Y hay un grupo. Siento que casi nos olvidamos de los iBuyers, pero todavía existen. Y hay un grupo llamado Offerpad al que puedes acceder a su sitio web y curiosear. Y estaba haciendo esto el otro día para Phoenix, y pueden ver que están anunciando casas que adquirieron y que ahora están vendiendo a una tasa hipotecaria del 5%.

Dave:
Wow.

Almiar:
Así que están rebajando ese precio para la comida para llevar, que es un comprador minorista. Ahí es donde creo que existe el potencial para que el mercado de reventa adopte esta herramienta financiera que los constructores han estado usando y diga: "Está bien, comencemos a hacer eso también y probablemente obtengamos algunas ventas".

Dave:
Eso es súper interesante, Rick. Solo quiero explicárselo a todos para asegurarme de que todos entiendan. Básicamente, durante los últimos dos años, basándose únicamente en el modelo de negocio del constructor, se les incentiva a mover el producto rápidamente, generalmente más rápido que las viviendas existentes. Y por eso están rebajando las tasas de interés de la gente. Se trata de cosas temporales en las que el comprador paga un par de miles de dólares para reducir su tasa de interés en un 1, 2 o 3% durante uno, dos o tres años.
Y esa es una de las razones por las que estamos viendo un gran aumento mientras hablábamos de personas que compran nuevas construcciones. Y lo ha hecho más atractivo en comparación con las viviendas existentes que en el pasado. Pero parece, Rick, que estás diciendo que los agentes y las casas de bolsa están tratando de encontrar formas de ofrecer o considerar incentivos similares para tal vez nivelar un poco el campo de juego en términos de tasas de interés para que más vendedores estén motivados a vender y conseguir más oferta en el mercado.

Almiar:
Exactamente. Sí. Y lo único que diría es que a veces son compras temporales, pero la mayor parte de ellas, en términos de lo que los constructores han estado haciendo, son los tres años completos fijos.

Dave:
¿Oh enserio?

Almiar:
Sí. Por lo que entonces-

Dave:
Eso es genial.

Almiar:
Esa es una herramienta enorme porque si piensas en eso y en el consumidor, obviamente hay mucha demanda para la compra de viviendas. Y si puede tener una conversación con un comprador minorista y decirle: "Oye, las tasas de mercado están aquí a 7 1/2 o lo que eran", ahora son 7, "pero podemos conseguirlo a 5. Y Ah, por cierto, esa es la duración total del préstamo a 30 años”. Esa es una gran herramienta de ventas.

Dave:
Absolutamente.

Almiar:
Si hurga en las páginas web de los constructores, casi todos se inclinan por compras fijas a 30 años. Algunos de ellos están empezando a anunciar hipotecas ajustables nuevamente, y podemos abordar eso si lo desea. Pero creo que la psique del consumidor en torno a las hipotecas de tasa ajustable es como, “Oh, no, las recuerdo. Recuerdo lo que hicieron y no quiero eso”. Y por eso la mayoría de los consumidores se están inclinando hacia la compra fija a 30 años, y es por eso que los constructores se están inclinando hacia ella.

Dave:
Rick, mientras te tengo aquí, ¿puedo explicarte una teoría o una pregunta que tengo? No está en su informe, pero he estado leyendo mucho y hemos hablado mucho en el programa sobre el exceso de oferta y la sobreconstrucción en el espacio multifamiliar, y están empezando a ver debilidad en los alquileres allí. Las tasas de ocupación están disminuyendo un poco. ¿Cree que existe un riesgo que se extiende al espacio de alquiler unifamiliar?

Almiar:
El perfil del inquilino es muy diferente. Y ahí es donde pienso, y tenemos los datos que lo respaldan, el espacio multifamiliar, el espacio de departamentos, históricamente muy volátil. Se producen olas de oferta, olas masivas de oferta que suben, colapsan, sangran a través de las rentas, las rentas colapsan. Y esencialmente estamos viendo eso ahora mismo. Pero por lo que estamos viendo, en realidad no se ve un impacto en el lado del alquiler unifamiliar. Y olvido la estadística, pero la tenemos. Es como encontrar una aguja en un pajar tratando de encontrar un apartamento de tres habitaciones, y eso es realmente una gran parte del alquiler unifamiliar: "Oye, estamos ofreciendo algo que funciona para ese grupo en un distrito escolar". Y ahí es donde, cuando lo miramos históricamente, y creo que incluso este ciclo también, pronosticamos un crecimiento negativo de los alquileres en el espacio de apartamentos este año el próximo año, y pronosticamos un crecimiento bastante bueno de los alquileres en los alquileres unifamiliares este año. año y el año que viene.
Entonces, lo único que puedo decir es que debido a que tenemos un índice de alquileres unifamiliares en el que rastreamos nuevos arrendamientos en 99 mercados, hay un par de mercados donde los alquileres se han vuelto negativos o bastante cercanos, y hay una conexión. Así que Vegas y Phoenix son los mercados a los que me refiero. Y si está familiarizado con el espacio de los apartamentos, Vegas y Phoenix también han visto entrar una gran cantidad de oferta al sistema. Entonces, esos son los dos mercados en este momento en los que, desde un punto de vista general, se podría decir: "Oh, esas dos partes del ecosistema de alquiler, tanto los apartamentos como el alquiler unifamiliar en esos mercados, se han desacelerado considerablemente". Pero en el resto del país todavía no hemos visto esa conexión.

Dave:
Entiendo. Gracias. Eso es muy útil. Bueno, Rick, esta ha sido una conversación fantástica. Muchas gracias por compartir su investigación y sus conocimientos con nosotros. Si las personas quieren obtener el informe o aprender más sobre su trabajo, ¿dónde deberían hacerlo?

Almiar:
Sí, puede ir a nuestro sitio web y completar una consulta. Realizamos muchas encuestas de investigación para nuestros clientes, pero creo que algunas de nuestras mejores cosas se obtienen a través de nuestro boletín informativo gratuito. Y así podrás registrarte allí en nuestra web. Y luego tenemos mucha gente en las redes sociales. Si estás en LinkedIn, puedes seguirnos allí. Si estás en Twitter o X, puedes seguirnos allí. Y luego, incluso en Threads, empezamos a ver que más personas empiezan a husmear en Threads, así que ya veremos.

Dave:
Lindo. Bueno, muchas gracias, Rick. Agradecemos que se una a nosotros.

Almiar:
Sí, lo mismo. Se lo agradezco, muchachos.

James:
Gracias, rick.

Dave:
Entonces, James, ¿algo de esta investigación cambia tu opinión sobre lo que sucederá el próximo año o lo que vas a hacer?

James:
¿Sabes qué? Vamos a seguir haciendo lo que hacemos. Estamos en nuestras formas pro y si alcanza nuestros números de caja de compra, seguiremos comprando. Creo que es lo que anticipamos, cosas que vamos a normalizar. Estamos viendo un crecimiento constante de los alquileres, pero debemos seguir realizando un seguimiento de esos gastos. Realmente pronostica que esos gastos aumentarán durante los próximos años. Y mientras siga así, seguiremos comprando.

Dave:
Si hombre. De hecho, reafirma lo que planeo hacer el próximo año. He estado invirtiendo pasivamente en multifamiliares durante los últimos años, pero necesito volver y comprar viviendas unifamiliares y pequeñas multifamiliares. Creo que es una clase de activo muy estable, que coincide con algunos de los cambios más importantes que he experimentado en el sector multifamiliar. Es simplemente una buena manera de crear una cartera más equilibrada, por lo que me hace sentir bien con lo que estoy planeando para el próximo año.

James:
Sí, es como si todo el mundo dijera: "Oh, quiero entrar en el sector multifamiliar porque quiero estar en proyectos más grandes". Pero al final del día, una propiedad unifamiliar le brindará el mayor impacto a corto plazo que una multifamiliar a largo plazo. Es solo el crecimiento del capital y el flujo de caja, no tiene comparación en esa clase de activos. Así que no te olvides de las pequeñas ofertas. Ellos ganan dinero.

Dave:
Lo sé, sí. Todo el mundo quiere conseguir 20 unidades a la vez. Pero a menos que tengas un equipo, es mucho. Es muy efectivo ir poco a poco, uno a la vez, y hacer un muy buen trabajo en tratos individuales en lugar de intentar conseguir un gran grand slam.

James:
Los pequeños acuerdos funcionan.

Dave:
Absolutamente.

James:
No les pasa nada.

Dave:
Está bien. Bueno, gracias James por acompañarnos. Y gracias a todos por escuchar. Te apreciamos. Y si te gusta este episodio, por favor danos una reseña. No hemos recibido reseñas en semanas. No sé qué está pasando. Entonces, si estás escuchando el programa, ingresa a Apple o Spotify y danos una reseña honesta del podcast On the Market. Gracias a todos de nuevo. Nos vemos la próxima vez.
On The Market fue creado por Dave Meyer, Kaitlin Bennett y yo. El programa es producido por Kaitlin Bennett con edición de Exodus Media. La redacción publicitaria es de Calico Content y queremos agradecer enormemente a todos en BiggerPockets por hacer posible este programa.