Deberias saber como armar una cartera de bienes raices, pero ¿cómo se construye uno inquebrantable? La mayoría de los inversores inmobiliarios piensan que comprar unas pocas docenas de casas muy baratas es todo lo que necesitan hacer para hacer millones y vivir una vida llena de ingresos pasivos. Esto está lejos de la realidad., ya que tu entero patrimonio neto podría venirse abajo tan pronto como entre en juego una caída del mercado de la vivienda, una corrección o una nueva política de alquiler. Entonces, ¿cómo construye una cartera de bienes raíces sostenible, una que aumentar su riqueza incluso durante los peores tiempos económicos?
David Greene ha tocado este tema en numerosas ocasiones, a menudo refiriéndose a “arquitectura de cartera” como uno de los aspectos más cruciales de la creación de riqueza a través de bienes raíces. Esta estrategia no sólo le ayuda a hacer crecer la riqueza pero mantenerlo incluso cuando todo sale mal. ¿No nos crees? Escuche las historias individuales de David y Rob sobre lo que sucedió con sus carpetas durante el 2020 bloqueos y qué tan rápido se recuperaron mientras otros inversionistas tuvieron que reconstruir por completo.
En la primera parte de este podcast de dos partes, David y Rob repasarán los debilidades más comunes en su carteras inmobiliarias, lo que podría hacer que todo se derrumbara, y el cinco claves más importantes para la arquitectura de la cartera. También hablan sobre la diversificación y cómo tener solo un tipo de bienes raíces en un solo lugar podría ser una Un gran error.
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David:
Este es el podcast de BiggerPockets, programa 705.
Robar:
Porque así deberían ser los bienes raíces. Es como si siempre deberías sentir que estás arruinado si estás invirtiendo correctamente. Y ese es probablemente otro episodio de, siempre lo llamo el enigma del millonario quebrado, en el que en realidad eres millonario en el papel, pero estás desplegando todo tu efectivo en tus inversiones. Y siempre estás como, "Maldita sea, ¿a dónde va todo mi dinero?" Y está ligado a la equidad, lo cual es algo bueno.
David:
¿Que tal estáis todos? Este es David Greene, su presentador del podcast de bienes raíces de BiggerPockets, aquí hoy con mi copresentador, Rob Abasolo, a quien acaban de escuchar entusiasmado por una de nuestras mayores reservas hasta la fecha, no solo por la cantidad de dinero, sino en el corto espacio de tiempo. Y espero que estés tan emocionado como nosotros. Pero el programa de hoy no va a ser sobre un montón de victorias, en realidad. Vas a escuchar sobre muchas cosas que están saliendo mal en nuestras carteras, cosas que no anticipamos que en realidad se convirtieron en obstáculos para nosotros, errores que estamos tratando de superar, cambios en la economía, simplemente un montón de cosas que no van bien porque mucha gente está lidiando con esto. Y cómo manejas los errores es incluso más importante que no cometerlos.
El programa de hoy es un episodio fantástico en el que Rob y yo profundizaremos en nuestras propias carteras, vidas y negocios y compartiremos lo que estamos haciendo para manejar el caos y la destrucción que a menudo conlleva ser un inversionista de bienes raíces. Y creo que te va a encantar. Rob, ¿cuáles fueron algunas de tus partes favoritas?
Robar:
Oh hombre. Oh, esto está lleno de golosinas porque hablamos del multiverso, ¿verdad? Es posible que no podamos lograr que ingrese a Interstellar, pero al menos podemos lograr que hable sobre los conceptos de los universos paralelos, de la desaparición de nuestras carteras. E incluso llegamos a enfrentarnos cara a cara con metáforas y analogías. Hablas de almacenamiento de energía. Lo traigo con una analogía de batería y estoy como, "Wow, el estudiante se ha convertido en el maestro". Y, por último, reflexionamos mucho sobre la arquitectura de la cartera y cómo estructurar su cartera de una manera que pueda ayudarlo a capear cualquier tormenta económica que podamos enfrentar o no.
David:
Eso es exactamente correcto, y eso es lo que creo que es personalmente importante. Me refiero mucho a cómo construyes una fortaleza financiera, no una choza endeble que podrías armar muy rápido, lo que, francamente, mucha gente hizo en los últimos cinco o seis años con la economía, hubo personas que juntaron cosas. que nunca debieron haberlo sido, y no lo están haciendo muy bien. Pero hay una manera de construir su cartera de una manera que resistirá la prueba del tiempo, y eso es en lo que creemos en BiggerPockets.
Antes de llegar al programa de hoy, un consejo rápido para la audiencia. El consejo rápido de hoy es considerar cómo su cartera puede estar perfectamente equilibrada, como deberían estar todas las cosas. Considérese Thanos y pregúntese: “¿Cómo podría todo esto desmoronarse? ¿Y cómo puedo crear la cantidad de equilibrio que necesitaría para evitar que eso suceda? Podría ser estacionalidad con alquileres a corto plazo. Podría ser tener mucho dinero en el banco y luego gastarlo todo en un negocio. Rob todavía está tratando de encontrar el equilibrio. Es más difícil de lo que parece, ¿no es allí?
Robar:
Tienes que verlo en YouTube.
David:
Haga agujeros en su propia cartera. Conviértalo en un poke-folio y observe las formas en que esto podría desmoronarse y luego sea proactivo para tratar de prevenir eso en lugar de simplemente vivir con miedo, ansiedad y preocupación por lo que podría suceder, sin tener un plan para lo que va a hacer. hazlo si lo hace.
Dicho esto, vamos a abrir el telón y mostrarles lo que ha estado sucediendo en nuestras carteras, cómo estamos manejando esos desafíos y qué estamos haciendo para asegurarnos y mantenerlo firme.
Robar:
Muy bien, David, sé que no eres un fanático de Interstellar porque todavía no lo has terminado y no te gusta mucho el universo paralelo, pero quería presentarte un par de escenarios de universos paralelos y hable de ello en el episodio de hoy de BiggerPockets. ¿Está bien?
David:
Probablemente pueda entrar en la cosa del universo paralelo. Es como si nos lo impusieran a todos, si te gustan las películas de Marvel. Solo tienes que aceptarlo. Sí, exactamente correcto. Entonces podríamos traer el multiverso al podcast.
Robar:
Bien, bueno, hagámoslo. Así que hoy de lo que quería hablar es de que somos inversores inmobiliarios relativamente exitosos. Estamos en diferentes viajes, diferentes partes de nuestros viajes, por así decirlo, y nos ha ido muy, muy, muy bien. Y creo que contamos con suficientes sistemas y protecciones para capear cualquier tormenta que se acerque o en la que nos encontremos actualmente. Pero hoy quería cambiar un poco el guión y hablar sobre un mundo en el que todo nuestro imperio se desmorona y habla sobre los escenarios que provocarían la desaparición de David Greene y Rob Abasolo.
David:
Creo que eso es saludable. Creo que planificar constantemente para el peor de los casos paranoicos solo puede fortalecer su cartera. Entonces, este sería solo un escenario multiverso donde Thanos es el rey y Iron Man ha perdido su armadura y el Capitán América no puede encontrar su escudo y Hulk se ha vuelto anoréxico. ¿Y cómo van a manejar estos desafíos los héroes más poderosos de la tierra sin sus superpoderes?
Robar:
Bueno. Así que sí, quiero decir que tengo curiosidad, ¿alguna vez has pensado en un mundo en el que todo tu portafolio se desmorona?
David:
Sí, lo pienso mucho. Creo que el desafío es que cuando las cosas van muy bien, tienes el pensamiento en la cabeza de que no siempre será así o que tienes que prepararte para lo que sea. Pero el ambiente emocional en el que estás operando es muy diferente. Y lo mismo es cierto en el otro lado, cuando las cosas son muy difíciles, tienes el pensamiento en tu cabeza, sé que puedo ganar dinero a través de bienes raíces, puede funcionar, pero tu estado emocional es tan negativo y está basado en el miedo. , es muy difícil de operar. Por lo tanto, estos ejercicios son buenos, porque lo obligan a salir del estado emocional en el que se encuentra en este momento en función de factores temporales como el mercado, cómo fue su último trato o lo que comió en el desayuno esta mañana y en el lado mental de ello. donde es mucho más estable y beneficioso abordar los aspectos financieros desde esa perspectiva.
Robar:
Pero en el fondo, sé que probablemente siempre te consuela saber que tienes 10 millones de puntos de tarjeta de crédito, ¿verdad? ¿No es ese tu escenario apocalíptico, si todo se ha ido?
David:
Sí. Ese es mi único plan de respaldo. Así que sí, bromeábamos acerca de que tengo muchos puntos de tarjetas de crédito porque tenerlos allí me hace sentir mejor en caso de que todo se borre. Si Thanos chasquea el dedo y la mitad de mi riqueza desaparece, todavía tengo estos puntos de tarjeta de crédito con los que puedo vivir durante seis meses sin tener que preocuparme por pasar hambre.
Robar:
Sí, David realmente no ha revelado cuántos tiene. Esa es mi conjetura. Diré que eso es lo único, soy más protector con los puntos de mi tarjeta de crédito que con mi cartera de bienes raíces. Creo que tengo como $12,000 en puntos de tarjeta de crédito. No sé. ¿Qué son 1.2 millones de puntos de tarjeta de crédito, como 12,000 dólares? Y yo digo: "Nunca voy a tocar esto".
David:
Eso es muy divertido, eso y mi colección Beanie Baby que guardo en varias cajas de seguridad en todo el Medio Oeste.
Robar:
He visto esa cosa, hombre. Eso es extenso.
David:
Sí.
Robar:
Bueno, hagámoslo, hombre. Hablemos de eso. Permítanme dar mi punto de vista antes de entrar en materia. Creo que como dijiste, es saludable hablar de lo bueno y lo malo y bueno, qué escenario, esto y aquello. Tenemos esta mentalidad cuando las cosas van bien que, "Oye, lo estamos aplastando, bla, bla, bla". Honestamente, no me importa de una forma u otra, esta es probablemente una toma caliente, cómo le va a la cartera de bienes raíces en el día a día. Por ejemplo, el flujo de efectivo siempre es bueno, pero de todos modos lo guardo todo en la cuenta bancaria y realmente confío en la apreciación de todos modos. Así que tengo muy buenos meses. Tengo tantos meses. La mayoría de las veces, son buenos meses.
Pero honestamente, al final del día, es un juego largo. Y entonces, como todos los días, estoy empujando esa piedra un pie hacia adelante, por así decirlo. No es así como funciona, pero sabes a lo que me refiero.
David:
Sí. Entonces, desde su perspectiva, cuando está... una de las formas en que está jugando a la defensiva aquí es que no va a gastar el dinero del flujo de efectivo. Por lo tanto, proyecta el flujo de efectivo que desea obtener, pero no confía en él. Por lo tanto, nunca hay una conexión emocional entre lo que está diciendo y su seguridad al depender del flujo de caja.
Robar:
Sí. Sí. Soy un gran defensor de que sus bienes raíces trabajen para usted y generen riqueza y todo, pero tener un montón de otros flujos de ingresos de los que realmente pueda vivir... Así que probablemente tenga entre 10 y 15 flujos de ingresos. Eso es realmente de lo que vivo, para que siempre pueda impulsar la cartera de bienes raíces.
David:
Creo que eso es saludable. Y la razón por la que creo que es bueno que mencionemos esto es que la mayoría de la gente no reconoce ese hecho. La mayoría de las veces, si obtiene información gratuita sobre inversiones inmobiliarias, si le paga a alguien, esto podría ser diferente si paga por capacitación o un curso o algo así, pero si obtiene la información gratis, la persona que te lo da tiene que ganar dinero de alguna manera. Entonces, por lo general, van a ganar dinero al tratar de que usted... le guste la publicidad, o para obtener vistas, para llamar la atención y obtener seguidores. La forma más rápida de hacerlo es decirle a alguien que puede ganar más dinero más fácilmente de lo que está haciendo actualmente. Esto ha existido desde siempre.
Entonces, si hay una chica que te gusta y tiene novio, lo primero que todos los hombres quieren hacer es contarle todas las razones por las que su novio apesta y cómo sería mejor, ¿verdad? Lo mismo sucede si quieres el dinero de alguien, tienes que decirle que el lugar del que actualmente obtienen su dinero podría ser mejor. “Y si vienes a este mundo, niña, te mostraré cómo generar un flujo de efectivo pasivo. ¿No sería eso mejor que tener que ir a trabajar todos los días?”.
Y, por lo tanto, con frecuencia ves TikTok e Instagram y guiones de redes sociales con pequeños emojis que dicen: "¿Quieres ganar $ 6,000 al mes? ¿Quieres saber cómo gano $300,000 al año sin trabajar?” E, inevitablemente, se trata de alguna forma de flujo de efectivo de los bienes inmuebles, y es cierto que, en principio, se puede ganar dinero de forma pasiva con los bienes inmuebles. También es cierto que es intrínsecamente menos fiable que los ingresos W2 que todo el mundo está tirando a la basura.
Así que el chico nuevo siempre te dirá cómo es mejor que tu novio en todos estos aspectos. Pero luego, si abandonas el barco y te conectas con el chico nuevo, te das cuenta: "Oh, hay muchas cosas que mi novio estaba haciendo que este chico no hace y que tal vez yo di por sentado". Y para muchas personas, su trabajo W2 no es lo mejor que necesitan para salir adelante. Pero para otros, olvidas que cuando estás teniendo una mala semana o te sientes mal o estás distraído o tu hijo está enfermo y no estás durmiendo, hombre, ese cheque sigue llegando. No importa si no rindes.
Entras en el mundo de los bienes raíces o el espíritu empresarial y no estás en tu juego A, ese dinero en realidad podría detenerse. Por lo tanto, vale la pena reconocer que los ingresos que provienen de una fuente segura tienen un valor que no tienen los ingresos que provienen de una fuente insegura como el flujo de caja. Y también vale la pena reconocer que esto nunca se habla en el espacio inmobiliario porque la mayoría de las personas que comparten la información no quieren decirle que el flujo de efectivo no es confiable. Porque entonces no los vas a seguir. No te suscribirás a su canal, no les darás Me gusta, no les darás la moneda que necesitan para justificar el contenido gratuito que publican.
Robar:
Oh sí. Es muy divertido porque siempre estoy como, bueno en YouTube, en mi contenido, o simplemente con mis estudiantes, estoy como, “Está bien, vamos a conseguirte $10,000 al mes. Te voy a enseñar cómo hacer eso”. Y dicen: "Oh, Dios mío, hagámoslo". Estoy como, “Está bien. Y esto es lo que sucederá cuando ganes $10,000 al mes, no los vas a gastar”. Y son como, "Espera, ¿qué?" Estoy como, “Te tengo. Te hice rico y no voy a dejar que lo gastes”, porque así deberían ser los bienes raíces. Es como si siempre deberías sentir que estás arruinado si estás invirtiendo correctamente.
Y ese es probablemente un episodio completamente diferente de, siempre lo llamo el enigma del millonario arruinado, donde en realidad eres millonario en papel, pero estás desplegando todo tu efectivo en tus inversiones. Y siempre estás como, "Maldita sea, ¿a dónde se fue todo mi dinero?" Y está ligado a la equidad, lo cual es algo bueno.
David:
Y esa es una de las razones por las que comencé a referirme al dinero como una reserva de energía y al trabajo como energía. Estoy tratando de alejar nuestro pensamiento del dólar estadounidense, que tiene un valor que fluctúa constantemente con la inflación. Es muy difícil saber cuánto vale un dólar, comprender la energía y saber dónde se puede ganar mucho dinero, que era simplemente convertir el trabajo en energía y luego tomarlo en forma de dinero. Y luego vas a cambiar ese dinero por ropa lujosa y zapatos lujosos y autos lujosos y vacaciones lujosas, y solo estás gastando tu energía en el exterior.
Eso es todo lo que es. No eres más rico que otras personas. Simplemente está poniendo energía en cosas como automóviles y ropa, en comparación con los bienes raíces, constantemente estamos volviendo a poner nuestra energía en el activo, en la cartera. Lo estamos poniendo en el futuro donde va a crecer y replicarse y crear más energía, y podemos sacar energía de la cartera a través del flujo de caja, a través de refinanciaciones de efectivo. Hay estos vehículos que usamos para acceder a esa energía. Pero tienes razón, la mejor manera de aumentar tu riqueza es mantener la menor cantidad de energía posible para ti y mantener la mayor cantidad dentro de los vehículos donde crecerá más, lo que a menudo lleva a que las personas usen t- camisas como tú.
Robar:
Así es. Mi única, mi única camiseta, solo tengo una. En realidad, creo que para usar su analogía aquí, en realidad creo que es mejor pensar en su... Oh, esto es realmente bueno. Bueno. Tengo que trabajar contigo en el aire aquí. Pero tu dinero y tu riqueza es como una batería, una batería de almacenamiento, ¿de acuerdo? Y así puede almacenar todas sus baterías para una tormenta, y cuando llegue esa tormenta, puede usarlas para capear la tormenta.
Sin embargo, si usa sus baterías para cosas tontas, no sé, controles remotos RC o autos RC o lo que sea, tan pronto como se va esa energía, se va. No lo vas a recuperar. Es una fuente que se agota. Y luego, por otro lado, las baterías no duran para siempre. Si simplemente guarda sus baterías en el armario durante 20 años, pierden energía con el tiempo, lo cual es inflación. Por lo tanto, debe poder mover constantemente su energía a algo que produzca más energía. Lo hice.
David:
Me encanta. Sí. Y hay tanta gente que piensa: “Oh, mi computadora portátil está cargada. Estoy al cien por cien. No necesito enchufarlo”. Terrible actitud. No deberías decir: "Soy rico, estoy al cien por cien de la batería". Conéctelo. Mantenga la energía en la fuente de energía y tenga nueva energía proveniente de la electricidad para restaurarla, lo que sería nuevas formas de generar ingresos a través de bienes raíces, nuevas formas de generar ingresos a través del espíritu empresarial.
Sí, tienes un montón de riqueza almacenada dentro de tu propiedad inmobiliaria. No lo saque simplemente porque nunca sabe cuándo lo va a necesitar. no lo sabes ¿Qué pasa si se va la luz? Como dijiste, no puedes recargar esa batería y solo estás al 4%, solo estás al 12% porque te dio pereza enchufarla.
Entonces, en el programa de hoy, literalmente estamos hablando de cómo nos preparamos para esa tormenta que les impedirá reemplazar esa energía, cómo se preparan para la tormenta que reducirá la vida útil de la batería a la mitad. Cómo cuando todo está bien y piensas que siempre va a estar bien, planificamos para cuando no va a estar bien porque esas tormentas tienden a no ser el caso todo el tiempo. No tenemos tormentas de 20 años. Tienden a ser huracanes malvados y desagradables que se manifiestan en un par de años de devastación y luego la economía mejora.
Entonces, en general, es por eso que siempre lo estamos haciendo bien, recolectando energía y electricidad en nuestra cartera cuando la invertimos. Pero sería un tonto si no planeara el hecho de que va a tener recesiones, y el objetivo es solo sobrevivir. ¿Cómo vamos a sobrevivir esos cortos períodos de tiempo en los que golpean las tormentas y tenemos que cerrar las escotillas, entrar al sótano, esperar a que pase, y luego, una vez que termine, salir de allí y comenzar a plantar nuestro bandera y recoger todos los bienes raíces que podamos.
Robar:
Bueno, realmente armamos magistralmente una buena analogía aquí en los últimos 13 minutos. Espero que realmente llegue al episodio final. Si solo escuchaste un minuto de esto, solo debes saber que hubo muchas cosas buenas de las que acabamos de hablar.
Pero sí, hablemos de eso, hombre. De hecho, analicemos las debilidades estructurales de nuestras carteras y cuáles son algunos de esos escenarios que podrían hacer que se desmoronen. Obviamente, no es probable, pero deberíamos considerar qué podría pasar para derribarnos.
David:
Sí. Entonces, ¿por dónde quieres empezar?
Robar:
Bueno, quiero decir, la pregunta general aquí es ¿cómo podría desmoronarse todo el imperio? Y creo que hay algunas maneras en las que podemos hacer eso. Entonces, podríamos comenzar con la pregunta, ¿cuáles son las áreas de posibles debilidades en su estrategia actual? ¿Tiene algo de qué hablar sobre ese tipo de primer punto?
David:
Y estaba pensando antes de grabar, estaba teniendo una conversación con alguien y hablábamos sobre dónde los negocios van bien y dónde van mal. Y, en general, para mí, las decisiones reales que estoy tomando son casi cien por ciento sólidas. Rara vez tomo una mala decisión cuando se trata de qué comprar o cómo administrarlo o cómo administrar el flujo de energía.
Y entonces hablaré sobre eso en el programa, cómo lo veo para que rara vez tome malas decisiones, pero todavía tengo estrés y problemas significativos y cosas que salen mal. Entonces, estaba tratando de averiguar cómo sucede eso si estoy tomando buenas decisiones en todas mis inversiones. Y me doy cuenta de que todo se reduce a dos cosas y hay cosas que no puedo controlar. Son otras personas y son cosas como regulaciones.
Así que podría mirar un trato, analizarlo desde cada situación individual, llegar a él con un muy buen plan, comprar la propiedad y el vecino se queja de la construcción y la ciudad se involucra y te hacen más lento y se convierte en un problema. proyecto de seis meses en lugar de un proyecto de 30 días y pierdes 10 mil dólares al mes antes incluso de sacar la propiedad y tienes $ 60,000 en el hoyo.
Entonces no te das cuenta de que necesitas un segundo tipo de permiso. Bueno, eso llevará otros tres meses antes de que puedas conseguirlo, ¿verdad? Y luego vas por este sendero de conejo de solo tu construcción, o tu parte de salto tomó nueve meses y no tenías $ 90,000 ahorrados, y lo siguiente que sabes, pasas de ser líquido extra a apenas líquido en absoluto. Y luego, si tiene otro problema que sale mal en otra parte de su cartera, boom, está en ese punto en el que no va a capear la tormenta.
Por lo tanto, la regulación es algo muy difícil de manejar para los inversores en este momento. Y eso es especialmente cierto con los alquileres a corto plazo. No sabes de qué se está quejando el vecino al ayuntamiento y entran y dicen: “Esto ya no está permitido”. O un asociado mío recientemente tuvo que vender tres propiedades suyas en Virginia porque, de la nada, la HOA decidió que ya no permitiremos los alquileres a corto plazo. Entonces, ¿qué va a hacer? Tuvo que poner las casas en el mercado y venderlas. No fue capaz de vender para obtener una ganancia. La mayor parte del dinero que habían estado ganando durante los nueve meses anteriores de todo el trabajo que hicieron, se destinó a cubrir los costos de cierre y los honorarios de los agentes inmobiliarios. Y luego, después de que él y su socio dividieron el dinero, apenas se obtuvieron ganancias durante nueve meses de arduo trabajo y éxito. Nada que ellos pudieran controlar.
Así que cosas como la regulación pueden arruinarme absolutamente. Y el otro es la gente. Estaba pensando en todos los problemas que estoy teniendo. Siempre hay problemas de tratos que hice con otras personas. Un socio en un trato se volvió codicioso o perezoso, o no tenía el mismo sistema de valores que yo y tomó decisiones que yo no estaba mirando y que fueron muy malas. Entonces, aunque el plan y la propiedad eran perfectos, la persona no era perfecta.
O un socio comercial con el que hace negocios y descubre que la amistad que tiene con alguien no es la misma relación que tiene una vez que se involucra el dinero. Así que he tenido situaciones en las que comenzamos una empresa y les fue muy bien muy rápido, y cambiaron por completo. No tienen los mismos valores, actúan de manera muy diferente. Su ego es más importante para ellos que el éxito del negocio. Nunca habían experimentado tanta riqueza tan rápido, y los golpeó de una manera que no podría haber anticipado.
Esas son típicamente las cosas que causarán estrés en mi vida. Y entonces, tratar de aprender a limitar cuán dependiente soy de otras personas en estas empresas es la mayor amenaza para mi cartera. Y la mayoría de los problemas que tengo en este momento provienen de eso.
Robar:
¿Es por eso que cerró su servicio de alquiler de Volkswagen Beetle rosa? Siempre me he preguntado por qué se hundió.
David:
Tuvimos mucha demanda y fue muy bueno para mi imagen. Pero sí, la pareja que había decidido, ya no querían que fuera rosa, querían mudarse a púrpura y simplemente no podía vivir con eso.
Robar:
Diferencias creativas. No, hombre, eso tiene mucho sentido. Creo que definitivamente hay... quiero decir, las regulaciones incluso pasan, creo que las leyes y las leyes de alquiler a corto plazo y todo eso. Quiero decir que sabemos que soy un anfitrión de alquiler a corto plazo. Obviamente, hablamos de eso todo el tiempo, pero hay otras regulaciones que realmente pueden confundirte. Y les daré un ejemplo de dónde se podría haber derrumbado el imperio de alguien. El mío no, afortunadamente. Supongo que para el propósito de este podcast, diremos que fue mi imperio.
Tuve una operación de Airbnb relativamente exitosa y una pequeña operación de glamping en la que fluía el efectivo, mucho dinero, las cosas iban bien, estaba volando en caliente... Ícaro, por así decirlo, volando cerca del sol. Y luego tenemos esta pequeña cosa llamada pandemia de COVID-19 en todo el mundo. ¿Y adivina qué? Airbnb canceló todas las reservas que teníamos durante tres meses seguidos, y luego la ciudad cerró y no te permitieron hacer Airbnb.
Así que tuvimos que reembolsar entre 40 y 50,000 50 dólares en reservas durante la noche. Ahora, creo que para la mayoría de las personas que son demasiado entusiastas y muy apalancadas y no tienen muchas reservas ni nada por el estilo, eso habría consumido la mayoría de los negocios. Pero mi punto de vista siempre ha sido mantener todo nuestro dinero en la cuenta bancaria, no gastarlo. Como dije, trato de no gastar dinero en bienes raíces. Así que realmente no fue gran cosa. No fue un gran problema para nosotros reembolsarlo. Obviamente, no me gustaba reembolsar XNUMX mil dólares, pero era como, bueno, tenemos el dinero, simplemente no lo vamos a lograr. No es gran cosa.
Y luego adivina qué? Terminamos, porque pudimos capear eso, en realidad fuimos los más rentables que habíamos tenido durante el resto del año. Mientras que había mucha gente en el arbitraje de alquileres, como contratos maestros de arrendamiento en los que tenían cien unidades, muchos de ellos se hundieron durante ese tiempo específicamente porque no pudieron lograr que los inquilinos alquilaran sus Airbnbs.
Entonces, incluso más de una regulación global realmente podría hacer que su imperio se desmorone. ¿Tuviste algún problema durante ese tiempo con el resto de tu cartera, o estabas bien? ¿Tuvo algo durante su tiempo cuando COVID-19 golpeó por primera vez que causó grietas estructurales en su sistema o estuvo bien porque estuvo principalmente en alquileres a largo plazo?
David:
Bueno, las propiedades de alquiler eran más o menos... Bueno. Tuve un puñado de inquilinos que no pagaron, y tuve uno en el que el inquilino no pagó durante más de un año. El problema con eso fue que no estaba mirando muy de cerca la cartera debido a todos los otros negocios que tengo. Entonces yo no sé ni que pasó un año o más de un año sin que esta persona pagara. El administrador de la propiedad no me llamó la atención.
Ese fue el mayor problema con los alquileres. El mayor problema fue con el equipo de bienes raíces. Se consideró que los agentes inmobiliarios no eran esenciales. Así que, literalmente, ya no podíamos mostrar casas. No solo celebrar jornadas de puertas abiertas. Ni siquiera puedes entrar en una casa para ir a mostrarla. Nadie iba a comprar casas. Entonces, todo este flujo de ingresos básicamente se cerró. No iba a poder vender la casa de nadie y no iba a poder ayudar a los compradores a comprarla.
Y es muy fácil desde un punto de vista emocional ver que el dinero sigue llegando. Puedo seguir comprando, puedo seguir gastando, puedo seguir haciendo lo que sea que esté haciendo. Y luego llega COVID, que fue un evento de cisne negro, nadie hubiera pensado nunca, boom. De hecho, tuvieron un período de un par de semanas en el que los préstamos no se financiaron. Préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac, el gobierno dice: "Simplemente no estamos financiando nada". La única forma de comprar casas con dinero en efectivo y la única forma de comprar casas es no verlo.
Así que nadie va a comprar casas en ese momento. Entonces, su cartera en su conjunto no son solo los activos que posee, es su vida, ¿verdad? Como mencionaste diciendo que habías terminado... podrías estar demasiado apalancado. Todos asumen que eso significa pedir un préstamo sobre la propiedad que es demasiado LTV. No, podrías estar en un 50 % de LTV realmente bajo, pero ¿y si tu vida está demasiado apalancada? Tienes pagos masivos de automóviles, tienes un pago enorme de la casa que no puedes pagar. Tienes una tonelada de deudas que nunca saldaste. Tienes un estilo de vida en el que otras personas gastan tu dinero y tú no le prestas atención. Puede tener inversiones prudentes pero llevar su estilo de vida de una manera que no es muy disciplinada y puede perder fácilmente los activos debido a lo que estaba pasando del otro lado.
Robar:
Si, seguro. Quiero decir, creo que hablando de los préstamos en este momento, otra cosa que probablemente sea un punto conflictivo para muchas personas son los préstamos puente, o personas que están cambiando en este momento en función de los ARV de hace seis meses que ahora que estamos tomando tal vez un… No sé cuál es la corrección en este momento, pero digamos que es del 20 al 30 % en los próximos seis a 12 meses, si eso es lo que es. No sé de la parte superior de mi cabeza. Pero si eso es lo que es, entonces va a ser muy difícil cobrar y recuperar su dinero. O incluso si solo está vendiendo, si ya tenía márgenes muy reducidos y solo iba a obtener entre 10 y $ 30,000 de ganancias en una remodelación realmente ligera, la corrección de precios y luego el aumento en las tasas de interés podría hacer que los compradores no quiere comprar su flip y, por lo tanto, está en este préstamo de dinero duro o préstamo puente del que no puede salir.
David:
Eso me está pasando ahora mismo en varias propiedades. Así que me fui de compras justo antes de que subieran las tasas, y luego siguieron subiendo. Así que tengo un par de propiedades, como rehabilitaciones bastante grandes por un millón de dólares o varios millones de propiedades en el Área de la Bahía donde obtuve un préstamo puente por 12 meses a algo así como nueve, 10% de interés. En ese momento, las tarifas eran de cuatro y medio, tal vez cinco, pero probablemente menos. Y las tasas han subido tan rápido que para refinanciar con mi préstamo puente, que es una forma de préstamo de dinero fuerte, mi préstamo fijo a 30 años será más alto que el préstamo de dinero fuerte.
Y no puedo venderlo porque los valores han bajado. No les ha gustado colapsar, pero han bajado menos de donde estaba cuando lo pagué porque las tasas han subido mucho.
Así que son estas tormentas perfectas de las que estamos hablando. Tenía muchos planes de salida, está bien, compre la propiedad, arréglela, el ARV debería estar aquí, voy a recuperar más del cien por ciento de mi capital y voy a tener este gran activo. . Bueno, ahora, el flujo de efectivo es significativamente menor porque las tasas estaban en cinco y luego subieron a 10 y medio para esta propiedad en particular que tengo. Y no puedo salir vendiendo cuando el mercado estaba subiendo, subiendo, subiendo porque los precios han bajado y también están en medio de una renovación. Así que tengo que terminar la renovación.
Y luego, por supuesto, tiene problemas con la renovación, cuánto tiempo lleva, y luego, cuando surgen problemas con los permisos, las cosas nuevas comienzan a agregarse y no puede recaudar ningún ingreso para la propiedad. . No puede vender la propiedad y debe seguir invirtiendo dinero en ella, hasta que esté terminada para que realmente pueda tener algo que pueda alquilarse.
Y luego, cuando se alquila, no va a ganar tanto como había planeado porque las tasas han subido mucho más y no va a recuperar todo su dinero, o tanto dinero porque el el valor bajó. Esto sucede en el sector inmobiliario.
Y lo que tienes que entender es que no se podía haber predicho. No sabíamos cuándo iban a subir las tasas de esta manera. No sabíamos cuándo iba a suceder COVID. No puedes saber lo que va a pasar. Y la otra cara de la moneda es cuando dejas que el miedo a que algo salga mal cree una parálisis de análisis y no haces nada, y observas a todos los que te rodean ganar dinero.
Así que estás en una posición en la que no hay movimiento libre de riesgo. O vas a salir perdiendo si no tomas medidas o tomarás medidas como yo lo hice y no obtendrás el resultado que deseabas. La única forma de mitigar eso es no mirar lo que está sucediendo en el futuro inmediato. Miras lo que está pasando a largo plazo. Hice ciertas cosas bien, las compré en lugares que están garantizados para apreciar mucho más que todo lo demás a su alrededor, ubicaciones de grado A, ¿verdad?
Creé unidades adicionales en estas propiedades, por lo que mi flujo de caja será más de lo que valdría una propiedad comparable. En algún momento, las tasas bajarán, podré refinanciar y podré volver a los números que pensé originalmente. Es realmente solo el tiempo que perdí. Pensé que iba a ganar cierta cantidad de dinero en seis meses, tal vez en dos años y medio, tres, cuatro años, con suerte menos, pero podría pasar tanto tiempo antes de que termine ganando ese dinero. Así que perdí tiempo.
Pero todavía hay como, ¿y si hubiera comprado estos en lugares terribles? Oh, no habría nada que pudiera hacer ahora. Estarías jodido, ¿verdad? Entonces, los principios de bienes raíces, de aquí es de donde provienen, estamos planificando para el peor de los casos. ¿Pensé que las tasas iban a pasar de cinco a 10 y medio para mí? No. ¿Pensé alguna vez que refinanciaría en una solución de 30 años que era más que el préstamo de dinero fuerte que usé para comenzar la rehabilitación? No. ¿Pensé que el ARV caería tan significativamente porque las tasas aumentaron tanto? En una casa de $2 millones, si las tasas se duplican, el valor se ve afectado mucho más que una casa de $200,000. No, no pensé en ninguna de esas cosas. Pero lo que haga con su dinero y cómo pueda estructurar su cartera le permitirá sobrevivir a esos tiempos.
Robar:
Bueno, déjame preguntarte esto, solo por curiosidad. Cuando vaya a refinanciar esas casas, estaba diciendo que es posible que no obtenga el total... es posible que no recupere todo su efectivo, solo dejará efectivo en el trato en la casa/
David:
Sí.
Robar:
Así que es solo energía que se queda en la casa, por así decirlo. Sí. Odio usar esto en tu contra, pero en la Biblia de Burr hablas mucho de esto donde la gente va y rehabilita la casa y para ellos, quieren recuperar todo su dinero, pero es posible que solo puedan obtener 80 % de su dinero devuelto y tienen que dejar 20% en el trato y es como, "Oh, qué mal". Ahora acaba de bloquear el patrimonio neto en una casa o lo que sea.
Así que creo que al final del día, mientras lo mire desde una perspectiva a largo plazo, en realidad no está perdiendo... Es difícil perder en bienes raíces en un ciclo de 20 a 30 años, si en realidad te estás aferrando a tus activos.
David:
Casi imposible.
Robar:
Sí.
David:
Eso es exactamente correcto. Y eso es lo que estamos señalando, es lo que perdí fue tiempo. Pensé que iba a estar antes en cierto punto de mi línea de tiempo, y no fue así. Pero gané mucho tiempo con las cosas que compré en los últimos ocho años porque la inflación era tan salvaje y los aumentos de alquiler eran tan locos que llegué a donde debería haber estado en 20 o 25 años en cinco.
Tengo algunas propiedades que compré en 2013 que las rentas se han más que duplicado. Entonces una propiedad, un fourplex es el que uso mucho. Lo compré en alquileres por 700. Ahora los alquileres son como 1750, 1850 dependiendo de qué unidad. Eso no debería haber sucedido durante 20 o 30 años. Eso me pasó a mí en ocho o nueve años. Así que gané mucho tiempo en esos tratos. Y en estos en los que el mercado me dio la vuelta rápidamente, he perdido algo de tiempo.
Pero sí, siempre que lo sostenga durante el tiempo suficiente, estará bien si sigue los principios correctos. Pero no es divertido. Parte de por qué queremos hacer este episodio es para que otras personas lo escuchen. No sois los únicos que estáis pasando por esto. Cuando el mercado cambia tan rápido e inesperadamente, la alfombra se te quita, no sabes de qué manera vas a caer.
Robar:
Con seguridad. Bueno, supongo que en esa nota, quería hablar sobre cuán líquido puede ser con su cartera para evaluar cualquier cambio importante en la economía. ¿Tiene liquidez en su cartera general para poder salir? Porque sé que esto es algo que probablemente mucha gente tendrá que enfrentar el próximo año. Podrían estar en medio de préstamos, podrían estar en medio de refinanciamientos, pueden tener un montón de casas, pueden haber perdido su trabajo y van a necesitar dinero.
Entonces, a través de la clasificación, ¿qué nivel de prioridad básicamente puede asignar a diferentes hogares? ¿Puedes deshacerte de ellos? ¿Cuál es su flexibilidad en este momento con su cartera general?
David:
Eso es bueno. Mis problemas se basan en adquirir demasiadas propiedades demasiado rápido. Todo lo que estoy haciendo es por los problemas de adquisición, las rehabilitaciones, los problemas de permisos. Todas las propiedades ya poseídas están bien. Así que eso es solo una cosa que quiero... No quiero que todos los que escuchen esto se asusten y digan: "Oh, David ni siquiera puede triunfar en este mercado". Bueno, si compró 20 alquileres a corto plazo en un período de cuatro meses, cualquiera tendrá problemas si todo no sale perfecto. Así que acabo de comprar muchas propiedades y me encontré con la tormenta perfecta al mismo tiempo que es un problema.
En cuanto a las propiedades que ya posee, la pregunta es, ¿cuánta liquidez quiere o cuánta equidad quiere mantener en esas propiedades? Depende de la cantidad de energía que tenga en su cuenta bancaria. Ahí hay un equilibrio.
Algunas personas no guardan mucha energía en la propiedad en sí, por lo que no tienen mucho capital, pero está bien porque guardan mucha energía en sus cuentas bancarias en forma de liquidez en efectivo. Así que están bien. No tienen que vender nunca una propiedad. Si eres alguien que piensa: "No quiero tener mucho dinero en efectivo en el banco, solo quiero ponerlo todo en las propiedades", tal vez seas el tipo de persona a la que le gusta pagar las cosas. , por lo que se siente bien sabiendo: “Oh, mi préstamo a valor es solo del 30 %. Estoy a salvo, puedo vender”. Bueno, esa es una persona que puede vender la propiedad. Pero para acceder a esa energía, tienes que vender. Y nunca me gusta vender en un mercado de compradores. No quiero vender nunca una propiedad a menos que me beneficie venderla.
La razón por la que no me gusta la estrategia de mantener la energía en la casa en lugar de en el banco es que la única forma de acceder a ella es refinanciarla o venderla u obtener un HELOC, alguna forma de eso. Y si los valores están bajos, lo que significa que no quiero vender, las tasas probablemente estén altas, lo que significa que no quiero refinanciar. Realmente no hay un gran escenario allí, por lo que con frecuencia me enfrento a esta creencia de que tener su casa pagada o pagada no es tan seguro como cree. Prefiero guardar ese dinero en el banco donde puedo usarlo para otras cosas, o simplemente puedo hacer pagos por más tiempo.
Entonces, algunas personas tendrán 300 mil en el banco y dirán: "David, quiero poner 250 mil de esto para pagar mi préstamo de $ 500,000 a un préstamo de $ 250,000". Estoy como, "Está bien, entonces si de alguna manera perdiste al inquilino y no pudiste hacer el pago, ¿no preferirías tener $250,000 en el banco para hacer pagos durante nueve años si tuvieras que tirarlo todo en la casa y se está reduciendo mucho cuando se trata de su capacidad para hacer los pagos de sus pagarés?
Robar:
Sí. Amigo, lucho mucho con esto. Seré honesto. Sé que la regla general es siempre apalancar y usar el dinero de otras personas y todo ese tipo de cosas. Estoy muy por eso. Oye, aprovechemos, usemos eso para escalar, usemos el dinero del banco, ¿no? Pero estoy empezando a sentirme un poco más inclinado a tener al menos tu... si pudieras esforzarte para tener tu primaria pagada, eso siempre será una... es una cuenta de ahorros que tienes en caso de que pierdas todo, no No tienes que pagar una hipoteca y puedes quedarte en tu casa.
No odio eso. ¿Usted sabe lo que quiero decir? Y si realmente lo necesita, eventualmente puede sacar un HELOC. Así que creo que es una preferencia personal allí. No digo que haga eso con sus propiedades de inversión, pero con su principal, creo que hay un poco de consuelo sabiendo que tengo medio millón de dólares de capital que si alguna vez realmente lo necesito, puedo tomarlo. .
David:
¿Pero no sentirías la misma comodidad teniendo medio millón de dólares en el banco?
Robar:
No, realmente no. En realidad es bastante estresante.
David:
¿Es porque estarías tentado a gastarlo?
Robar:
Ni siquiera eso, tío. Quiero decir que tengo dinero en efectivo en mis cuentas en este momento y no me gusta. Porque solo veo que se está marchitando, su valor. Y también siempre estoy… no sé, es un inconveniente moverlo y transferirlo a otro banco, luego al seguro de la FDIC, todo ese tipo de cosas. No sé. Estoy como, sí, es bueno tenerlo. Casi se siente bien. Pero también es un recordatorio de todos los empleados a los que tengo que pagar. No sé, esto no es realmente real. Esto es más [inaudible 00:34:25]-
David:
No, pero así es como los seres humanos... esta es nuestra relación con el dinero y la energía de la que estamos hablando en este momento. es muy real No tiene sentido lógico por qué te sientes así, pero a quién le importa, porque así es como vas a tomar tus decisiones. lo vas a ver Te va a causar algo de estrés.
Y creo que esta es parte de la razón por la que tú y yo siempre queremos sentir que estamos arruinados. Porque, en el momento en que sientes que eres rico, empiezas a tomar decisiones como si el dinero no fuera valioso, empiezas a perderle el respeto. Simplemente comienza a gastarlo en cosas fácilmente o deja que las personas permanezcan en la nómina que no están haciendo un buen trabajo o pagan más de lo que tenía que pagar por la casa porque tiene el dinero.
Cuando siempre te sientes arruinado o al menos disciplinado o un poco estresado financieramente de una manera pequeña, valoras mucho más el dinero. Lo tratas con más respeto porque no tienes tanto. Creo que eso es probablemente a lo que te refieres.
Robar:
Definitivamente. Con eso, ¿cuánto dinero tienes en tu cuenta bancaria? Solo bromeo. Está bien. Así que en realidad quería hablar sobre la liquidez de mi cartera. Teóricamente, gran parte de mi cartera es bastante líquida. Tengo mucho capital porque compré en los últimos cinco años y nunca vendí.
Así que compré una casa en Sevierville, Gatlinburg, Tennessee, hace un año y medio, hace dos años. Creo que lo compré por 500, la cosa se pone en el rango de 808 y 850. Mucha equidad allí. Compré una casa por 300 que vale 550, 600. Tengo todas estas casas que tienen seis cifras de capital. Casi todas y cada una de las casas que poseo tienen seis cifras o múltiples cifras de capital de seis cifras. Y eso no es porque sea un genio, es solo porque he comprado constantemente.
Entonces, si realmente necesitara vender, podría hacerlo ahora mismo en un mercado de compradores. ¿Perdería dinero por mi patrimonio? Tal vez. Pero todavía tengo el capital, así que no... En mi mente estoy como, está bien, mi pequeña casa en Joshua Tree, la construí por 165K. Si lo vendo por 300 o 350 realmente no me importa, porque la cantidad de capital que he construido, obviamente quiero la mayor cantidad de dinero posible, pero si tuviera que perder 50K debido al mercado, está bien. El dinero es todo juego... como el dinero de Monopoly de todos modos. Nunca me he dado cuenta y por eso ni siquiera es mío. Así es como lo pienso.
Así que diría que la mayor parte de mi cartera es así, además de algunas de las compras más recientes, como nuestra casa de Scottsdale. Lo compramos por 3.25 millones. Tenemos un 20% de participación en él del pago inicial que le damos. Pero si tratamos de venderlo ahora mismo, bueno, no sé, tal vez estaría bien, pero con el, quiero decir, el 6% en honorarios de agentes inmobiliarios realmente reduciría mucho ese dinero para nosotros. Entonces, en general, me siento bastante seguro de poder vender mi cartera si tuviera que hacerlo, pero realmente no quiero hacerlo.
David:
Y nunca querrás estar en una posición en la que tengas que hacerlo. Siempre quiere estar vendiendo porque tiene sentido para usted vender. El apalancamiento está de su lado, si va a vender.
Y luego vender es un evento complicado en sí mismo porque probablemente tendrá que pagar impuestos sobre ese dinero que ganó y querrá hacer un 1031. Entonces, si vende esta casa, ¿tiene un lugar donde pueda ponerla? el dinero o que quieres poner el dinero? ¿Va a crear más estrés en su vida que si se hubiera quedado con la propiedad?
Pero construir tu propia cartera para que estés en un lugar donde nunca tengas que vender, creo que es más de la mitad de la batalla. Las propiedades reales que elija y la forma en que funcionan entre sí es un componente muy importante para asegurarse de que nunca esté en una posición en la que tenga que vender cuando no quiera. Entonces, ¿cuáles son algunas de las cosas que has hecho, Rob, hasta este punto para tal vez diversificar el aspecto de esa cartera o comprar diferentes tipos de activos que te cubran, para que no llegues a esa posición en la que, “Oh hombre, el negocio no fue tan bien como quería en los últimos dos meses. Tengo que vender algo.
Robar:
Así que soy un gran aficionado a la diversificación, aunque solo sea con... Obviamente soy mayormente, si no todo corto... Bueno, sí, los alquileres a corto plazo son alquileres a mediano plazo en este momento. Pero soy un gran admirador de la diversificación. Tengo 35 puertas en todo el país, de acuerdo. Tengo un par en California. Tengo uno en... Bueno, tengo un par en Arizona, un par en Tennessee, un par en Texas, uno en Wisconsin, varios en West Virginia, 20 en Nueva York.
Así que estoy por todo el mapa. Y la gente siempre dice: “¿Por qué te harías eso a ti mismo? ¿No es difícil contratar a tus Vengadores? Pero para mí, lo que he encontrado es que me gusta diversificarme en todo el país para combatir la estacionalidad. Y esto es algo de lo que hablas bastante también con la arquitectura de cartera, en lo que quiero entrar aquí en un segundo. Pero para mí, he escalonado tantos de mis alquileres a corto plazo en diferentes personalidades que nunca me duele realmente en un mes específico.
Te daré un buen ejemplo. Si compras una casa en la playa y la cierras en mayo, te vas a sentir como un genio porque la vas a machacar de mayo a agosto. Vas a decir: “Oh, Dios mío, soy el inversionista inmobiliario más inteligente que jamás haya existido. Voy a ganar medio millón de dólares con esta casa”. Y luego llega septiembre y dices: "Oh, estoy arruinado y no ahorré nada de mi dinero", ¿verdad?
Entonces, para combatir esto, debe comprender que los mercados de playa, por ejemplo, son muy estacionales y solo lo aplastan durante tres meses al año. Lo que significa que si iba a comprar otra propiedad, probablemente no quiera hacer otra propiedad en la playa o, de lo contrario, solo ganará dinero durante tres meses al año. Entonces, lo que querría hacer es encontrar otra propiedad que tal vez durante nueve meses al año, alternándola con los otros tres meses, realmente genere flujo de efectivo para que siempre tenga dinero ingresando.
Y esto es algo con lo que realmente experimenté específicamente, en el buen sentido... o lo aprendí realmente en el buen sentido, como nuestra propiedad de Scottsdale. Compramos una mansión de 6,000 pies cuadrados en el desierto, cerrada en junio cuando nadie va a Scottsdale. Y básicamente de junio a noviembre, no diría que fueron grillos, pero octubre estuvo bien, noviembre fue un poco lento. Y es como, oh hombre, si alguien más que no estaba preparado para esto hiciera un pago de hipoteca de $ 17,500, estaría dolido. Serían como, "Oh, Dios mío, voy a ir a la bancarrota". Pero debido a que el resto de mis 35 unidades básicamente lo aplastan, todas están escalonadas durante todo el año, no fue gran cosa.
Y ahora estamos entrando en diciembre, estamos a mitad de camino, y ayer recibimos una reserva de $7,000 para enero por cinco días, una reserva de $7,000. Y ese es solo uno de los que llegaron. Y ahora, en enero, estamos cobrando entre 1500 y $2,200 por noche. Y ahora es como, “Oh, está bien. Sí, genial. Nota personal: compre una propiedad de lujo en temporada alta para no tener que pagar el pago de la hipoteca durante seis meses al año”. Sin embargo, usted y yo pudimos capear esa tormenta porque tenemos carteras relativamente diversificadas.
David:
Ese es un muy buen ejemplo de arquitectura de cartera. Tienes estacionalidad en los alquileres a corto plazo. Y es importante por el juego mental. Y como mencionó, muchas personas gastan el dinero que proviene de sus alquileres porque reemplazan sus ingresos W2 y usted gasta ingresos W2. Entonces, ¿por qué no gastaría sus ingresos pasivos de bienes raíces?
El problema es con los alquileres tradicionales, se alinearon muy, muy de cerca, muy bien con la forma en que administras tus finanzas personales. Entonces te pagan cada mes o cada dos semanas. Y entonces dices: “Gano X cantidad de dinero al mes”. Luego, todas sus facturas se configuran mensualmente. “Pago todos los meses esta cantidad de facturas para poder armar un presupuesto basado en un mes”. Bueno, si el inquilino paga el mismo alquiler todos los meses, eso encaja muy bien porque está haciendo un pago de hipoteca todos los meses.
Bueno, alquileres a corto plazo, arruina todo esto porque no puedes ver lo que ganas en un mes. Miramos lo que ganan en un año, porque no todos los meses son iguales. Entonces, si gastas tu dinero, oh, es tan fácil que te tomen con la guardia baja, como dijiste, pensando que lo estás arruinando, lo estás haciendo increíble, ahora estás invirtiendo dinero en la propiedad, tal vez no deberías 't ser, o estás gastando más dinero de lo que debería ser. Estás justificando viajes costosos a la propiedad por cosas que realmente no tienen que suceder porque el dinero está llegando, y luego llegas a esos meses de invierno y se pone realmente mal, estás perdiendo dinero y ahora te sientes realmente malo. Tus emociones se están derrumbando versus, como dijiste, si puedes conseguir una que compense a la otra, en realidad nunca tienes esos picos enormes, que suben y bajan.
Otra forma en que creo que la mansión de Scottsdale funcionó en un sentido de arquitectura de cartera fue que sabíamos que no íbamos a ganar mucho dinero cuando la compramos por primera vez. Creo que planeamos más o menos intentar alcanzar el punto de equilibrio durante los primeros 18 a 24 meses. Y parte de eso se debió a que tuvimos que invertir mucho dinero en la propiedad para tenerla lista. Y también, sabíamos que no íbamos a saber qué salía mal. Tenemos que descubrir un nuevo mercado.
Puede hacerlo cuando su cartera actual tenga un flujo de caja sólido. No puede hacer eso si esta es la única propiedad que está comprando, esta es la única que entra en su cartera, no tiene mucho dinero, perdería la propiedad. También compramos esta casa con un horizonte a largo plazo.
Pensamos: "Estamos comprando todo esto por menos de lo que costaría la tierra en sí misma si solo compráramos la tierra". Está bien, pero probablemente no nos demos cuenta de ese valor hasta dentro de cinco a diez años. Esta fue un área que sabemos que realmente nos gusta Scottsdale a largo plazo, el tipo de personas que se mudan allí, la forma en que se establece la economía. Creemos que al mercado le irá increíblemente bien, pero no puede darse el lujo de cobrar en 10 años si apenas lo está logrando en este momento. Si dice: "Quiero dejar mi trabajo W10, esta habría sido una casa terrible para comprar". Así que la razón por la que pudimos-
Robar:
En el momento en que lo compramos, en el mes en que lo compramos, sí.
David:
Pero incluso si lo hubiéramos comprado durante un tiempo en que la gente visitaba Scottsdale, todavía... Al igual que el calentador de la piscina, tenemos que reemplazarlo y el calentador de agua se adapta y la cancha de deportes que se debe arreglar. Todavía puede meterse en esto un par de cientos de miles de dólares en el agujero que no estaba planeando cuando compra una casa tan grande en una nueva área. Pudimos hacerlo, porque las cosas que habíamos comprado antes de esto estaban funcionando tan bien que nos dieron la capacidad de básicamente darnos una gran ganancia inesperada en el futuro. Esto es como si pusieras cien dólares en el bolsillo de tu abrigo y luego, 10 años después, regresas y descubres que son cien mil dólares. Es un tipo de situación como esa. Pero si no tienes dinero para vivir, no puedes poner cien dólares en el bolsillo de ese abrigo.
Robar:
Sí, sí, seguro. Sí. Y cuando digo el momento en que lo compramos, me refiero más a que lo compramos en junio que en enero. Así que ahora estoy empezando a llegar a ese punto en el que estoy como, “Oh, oye, somos inteligentes. Míranos. Mira esta reserva de $7,000 o esta de $10,000”, y ahora la gente nos contacta para eventos y todo ese tipo de cosas. Es solo un pequeño goteo lento. Pero como dijiste, planeamos nuestras carteras en consecuencia. Nunca le diría a nadie que vaya y compre una propiedad de $ 3 millones a menos que tenga la capacidad de soportar cualquier tipo de baches en el camino. Pero también el aspecto financiero de tener una cartera que pueda tomar el relevo por usted.
David:
Tampoco le dirías a nadie que siga comprando casas de $ 40,000 en el Medio Oeste hasta que tengas 700 de ellas. Eso tampoco funciona, ¿verdad? Así que hay una progresión de cómo debería cambiar la inversión inmobiliaria. Comenzaste con ruedas de entrenamiento o un triciclo, luego te metes en ruedas de entrenamiento, luego te subes a una bicicleta y te mueves a través de clases de activos a medida que aprendes. Tener eso en cuenta mientras construye su cartera lo ayudará a capear las tormentas de la vida que se avecinan.
Robar:
Es cierto. Y déjame decirte que arruinaste los bienes raíces... ¿Cómo digo esto? Me arruinaste esto porque cuando quería ir y comprar 10 casas de $ 300,000, me dijiste: "¿Por qué harías eso? Eso es un trabajo. Ve a comprar una casa de 3 millones de dólares”. Y yo estaba como, "Uf". Y luego lo compramos y dije: "Oh, sí, ya no debería comprar estas casas de $ 300,000". Y ahora ya no.
Así que ahora veo estas ofertas en mi escritorio todo el tiempo y son buenas ofertas, pero como aprendí de ustedes, no es escalable seguir comprando estos mamelucos. Y ahora soy muy selectivo con los cambios que tomo en un escenario más grande. En este momento, estoy tratando de hacer 50 puertas a la vez o tratando de hacer propiedades de lujo, o tratando de hacer cosas que sean mucho más significativas para mi tiempo. Así que supongo que gracias en ambos extremos de eso. Gracias por arruinarme, y gracias por transformarme.
David:
Eras un gato y estabas cazando ratones y estabas satisfaciendo todas tus necesidades calóricas de esos ratones. Pero, amigo mío, te has convertido en un león y ahora los ratones no son dignos de un león de tu estatura y ahora estás persiguiendo gacelas, como debes hacer.
Robar:
Entonces, David, cuando se trata de la arquitectura de la cartera, ¿puede darnos algunos de los, no sé, algunos de los pilares o algunos de los criterios que se utilizan para armar su cartera de bienes raíces?
David:
Sí. Entonces, cuando observa su cartera como un todo, hay cinco cosas que me gusta tratar de crear algún tipo de equilibrio porque todas estas son formas de crear una riqueza sostenible que realmente disfrutará. Es una forma de construir como una fortaleza financiera que se mantendrá sin importar lo que se le arroje en comparación con una casa impresa en 3D que puede arrojar muy rápido y escalar rápidamente, pero cuando golpea la primera tormenta, se va a caer.
El primero es la equidad. Quieres tener mucha energía en esa cartera. Como dijiste, Rob, si te encuentras en tiempos difíciles, puedes sacarlo. Aquí es donde está la gran ventaja de su cartera. Vas a construir tu mayor riqueza a través de la equidad que creas al tener propiedades inmobiliarias a largo plazo. Así que esa es una de las primeras cosas en las que quieres pensar.
El siguiente es el flujo de caja. Necesita flujo de efectivo, no solo para reemplazar sus ingresos, sino también para asegurarse de que puede conservar la propiedad durante mucho tiempo. Porque los flujos de efectivo son la forma en que se asegura de que puede realizar ese pago, lo que permite incluso que se produzca el capital, a menos que haya entrado en capital desde el principio.
El siguiente es la liquidez. Eso no es solo en la cartera sino en tu vida. Necesitas tener reservas. Esa es una forma de liquidez, dinero que puedes aprovechar. ¿Se puede pedir prestado de un plan de jubilación? ¿Tiene HELOC instalado en la propiedad? Si está en apuros, si tiene una buena oportunidad, ¿tiene dinero al que pueda recurrir de inmediato para adquirir una nueva propiedad, arreglar algo que salió mal, mejorar una propiedad, cualquiera que sea el caso? , que está en la mejor salud de su cartera en su conjunto?
El siguiente sería la facilidad de propiedad. Nunca vas a construir una gran cartera que funcione bien si odias tenerla. Si tiene 40 alquileres a corto plazo y los administra todos usted mismo, no tiene facilidad de propiedad. Eso no es algo que vayas a disfrutar. Si está comprando propiedades en vecindarios terribles, incluso si obtiene grandes ofertas, terminará odiando ser propietario y no crecerá en grande. No obtendrá ese capital ni ese flujo de efectivo. Así que puedes tener un puñado de niños problemáticos en tu cartera. A veces valen la pena, pero no puede ser algo en lo que la mayor parte de su cartera sea algo que no le guste tener.
Y tienes que considerar eso cuando estás construyendo. Y el último sería la escalabilidad. ¿Estás haciendo esto de manera que puedas seguir escalando y puedas continuar? ¿Está comprando 10 casas de $300,000 una y otra vez? Bueno, eso suena genial en un podcast cuando decimos: "Oh, puedes pedir dinero prestado a los inversores". Y construimos todo el organigrama de dónde va cada pieza y suena genial para un ingeniero, dicen: "Eso funciona". Pero luego, cuando realmente intentas ejecutar la jugada que acabas de dibujar, te das cuenta de que no tienes las habilidades para hacerlo o no funciona en la práctica, como lo hizo en la teoría.
Por lo tanto, la escalabilidad es una parte muy importante de su cartera en su conjunto. Y, a menudo, eso significará reducir algunas propiedades que son demasiado difíciles de escalar y reemplazarlas con propiedades que sean más fáciles o pasar de una clase de activos a otra siempre que se cumplan los otros cuatro requisitos.
Robar:
Si, si, si. Así que parece que realmente lo que estamos buscando es un equilibrio de un montón de cosas diferentes versus realmente entrar en un aspecto y eso tiene sentido. Me preguntaron cómo me estoy diversificando y dije: "Bueno, oye, me diversifico en la ubicación", pero en realidad esa no es la única forma en que me diversifico cuando estoy construyendo mi cartera. De hecho, también estoy diversificando los tipos de unidades que incluyo en las plataformas de alquiler a corto plazo.
Así que sí, los tengo en Arizona, Texas, California y Nueva York. Pero también tengo unidades geniales con las que simplemente me gusta divertirme. Y a veces compro una unidad solo porque es una propiedad atractiva. Así que tengo casas pequeñas, yurtas, Airstreams, chalés, cabañas, cabañas modernas de mediados de siglo, condominios, tengo un poco de todo.
Y es realmente porque me gusta atraer a todos los diferentes tipos de audiencias que existen. De esa manera, sé si algo está de moda o si no es tan atractivo, como una casa pequeña, por ejemplo, a la gente siempre le encantan. La gente no quiere quedarse en casas pequeñas en un año o dos, tanto como lo hicieron este año. Bueno, entonces tengo todos estos otros tipos de propiedades para cumplir con todo eso. Entonces, para mí, siempre busco el equilibrio en mi cartera en los tipos reales de listados que estoy creando y las experiencias que estoy brindando a las personas.
David:
Eso es todo. Tienes que estar pensando así. Y cuando todo va bien en el mercado, no pensamos en la diversificación. No pensamos en qué pasa si algo sale mal. Simplemente pensamos cuál es la forma más fácil, rápida y divertida de escalar lo que estamos haciendo. Y así es como puedes construirte una casa en el árbol. Podrías construirlos realmente rápido. En un par de horas, puede instalar una casa en el árbol, pero no es así como construye una fortaleza que resistirá la prueba del tiempo.
Robar:
Bueno, he estado trabajando en mi aldea de la casa del árbol en Gatlinburg, Tennessee durante aproximadamente un año y medio, pero hoy recibí la actualización. Y de hecho creo que estamos abriendo camino en un mes y van a ser cuatro casas en los árboles con forma de domo que estarán en el aire, como supongo que bastante estándar para una casa en el árbol, y luego una casa pequeña, una casa en el árbol pequeña con estructura en forma de A también. Y eso también influye en cómo me estoy diversificando. Quiero adentrarme más en estancias únicas. Pero sí, solo para que entienda un poco sus parámetros para la arquitectura de la cartera, solo quería recapitularlo para la audiencia. Tenemos equidad, flujo de caja, liquidez, facilidad de propiedad y escalabilidad. ¿Me perdí alguno? Y con esas cinco cosas, queremos un buen equilibrio.
David:
Eso es todo. Y quieres eso... así que cada una de esas cosas debería compensar las debilidades de las demás.
Robar:
Está bien, increíble. Bueno, esto ha sido muy bueno. Lamento informarles a todos que discutimos tanto en la primera mitad de esto que les daremos otra... Supongo que no me arrepiento, estoy emocionado.
David:
No. Dos espectáculos.
Robar:
Sí, les estamos dando una segunda parte de esto donde nos adentramos en algunas preguntas mucho más jugosas, tal vez incluso profundas. ¿Cuáles son los desafíos reales por los que estamos pasando en nuestros negocios, algunas de las trampas? Si tuviéramos que perderlo todo mañana, ¿cómo reconstruiríamos nuestra cartera comenzando desde cero con $0? Eso estará en el próximo episodio de BiggerPockets. Estoy muy emocionado porque no sé si tengo las respuestas todavía, pero vamos a averiguar cuáles son pronto.
David:
Debería ser muy divertido. Estas preguntas sobre qué harías si volvieras a empezar son siempre algunas de mis favoritas, porque te obligan a sacar cosas de ti mismo que normalmente no tendrías.
Robar:
Así es cada vez que tienes tus sistemas de genio profundo. Y yo estoy como, “Uh-oh. Sé que mi respuesta no es nada de eso”. Eso es bueno. [inaudible 00:52:49]…
David:
Es por eso que [inaudible 00:52:50] segundo porque soy un idiota.
Robar:
Sé que sé.
David:
Está bien. Bueno, gracias Rob. Aprecio algunas de las ideas que compartió aquí y también hizo algunas preguntas realmente buenas, así que gracias por eso. No sería capaz de dar buenas respuestas si no tuviera buenas preguntas.
Y para ustedes, oyentes, esperamos que hayan disfrutado este episodio sobre todas las cosas que pueden salir mal en el sector inmobiliario y lo que hacemos para mitigar ese riesgo. En el próximo programa, hablaremos de lo que haríamos si empezáramos de nuevo para ayudar a prepararnos para cuando las cosas salgan mal, porque los inversores sabios no se preparan para que todo salga bien. Hacen planes sobre lo que van a hacer si las cosas salen mal y se preparan en consecuencia.
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- ¿Por qué flujo de fondos no va as confianza como piensan la mayoría de los inversores y por qué NO PUEDES depender de ello
- Las pocas cosas que podrían completamente destruir su cartera de bienes raíces
- Liquidez y cuanto efectivo tener a la mano/listo para implementar cuando las cosas van mal
- Por qué todos los inversores inmobiliarios deberían esforzarse por ser "millonarios quebrados"
- Diversificación inmobiliaria y por qué quiere ser propietario de alquileres en más de un mercado
- El proyecto cinco factores de la arquitectura de la cartera que TODO inversor debe prestar atención a
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
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