Los bancos recortan el crédito, ¿se acabó realmente la "recesión" del mercado?

Dave:
Oye, ¿qué está pasando a todos? Bienvenido a En el Mercado. Soy tu anfitrión, Dave Meyer, y volvimos a reunir a toda la pandilla. Kathy, James, Henry y Jamil se unen a nosotros hoy. Siento que ha pasado un tiempo desde que grabamos todos juntos. Es bueno verlos a todos.

Kathy
Igualmente.

James:
La familia ha vuelto a estar unida.

Kathy
Y James es mucho mayor.

James:
Lo soy, y no más sabio.

Dave:
Lo sé, grabamos ayer en su cumpleaños y pensé en cantarle en el podcast, pero luego me sentí muy cohibido y no lo hice.

Kathy
Todavía hay una posibilidad.

James:
Sí, lo estoy esperando. Kathy, tienes un álbum, deberías cantar.

Kathy
Eso es cierto. Eso es cierto. Oh hombre, ya se ha corrido la voz.

Dave:
Muy bien, bueno, no los haremos cantar a todos, pero James, feliz cumpleaños de parte de todos. Grabamos ayer, así que hay muchos episodios de feliz cumpleaños para ti, pero te los mereces todos.

James:
Lo aprecio.

Dave:
Hoy, en nuestro episodio, repasaremos algunos titulares de bienes raíces. Tenemos cuatro historias excelentes para ti. Vamos a hablar de la recesión inmobiliaria y de si ha terminado o no. Los estándares crediticios y cómo se están endureciendo y lo que eso significa para los inversores inmobiliarios. Hablaremos sobre si está vendiendo una propiedad, cómo asegurarse de que no reciba ofertas bajas y hablaremos de 15 ciudades que están bien preparadas para un crecimiento estable y que probablemente mantendrán su valor durante el los próximos dos años. Así que quédense después del receso y entraremos en estos temas.
En nuestra primera historia, hablamos, por supuesto, de la recesión inmobiliaria. Si escuchas este programa, hablamos mucho sobre este tema, lo que está pasando con los precios de la vivienda. Pero sólo en los últimos meses hemos visto un cambio bastante importante en las tendencias de los precios de la vivienda. Bajaron un poco año tras año, no fue nada demasiado serio, pero estamos llegando a un punto según la mayoría de los estándares, los datos de todos son un poco diferentes, lo que dice que ahora estamos básicamente a la par con el año pasado. se trata de plano. Entonces, la pregunta de la que habla este artículo, la encuesta de NAR que indica que la recesión inmobiliaria puede haber terminado, esta tal vez fue la corrección inmobiliaria más corta jamás vista y ahora estamos preparados para un crecimiento futuro. Entonces Henry, comencemos contigo. ¿Creen que la recesión inmobiliaria ha terminado y a ninguno de ustedes se le permite decir: “Depende del mercado”? Sé que estás a punto de hacerlo, estamos hablando a nivel nacional aquí.

Kathy
Casi lo dijo, le salía de la boca.

Dave:
Lo sé, pude verlo. Pude leer sus labios comenzando a decir: "En Arkansas, todo es increíble y todos ustedes, idiotas, deberían mudarse a Arkansas".

Kathy
Allí no hay recesión.

Dave:
Pero simpatiza con el resto de nosotros, Henry, y cuéntanos qué está pasando a nivel nacional.

Henry:
Oh hombre. Mira, creo que estamos viendo algo de lo que todos hemos hablado. Es que realmente estamos empezando a sentir esta falta de inventario, y con la falta de inventario y la gente simplemente entendiendo, las tasas de interés están entre seis y ocho y se sienten cómodos con eso. Las razones por las que las personas se mudan no siempre son financieras. Su estilo de vida, su vida, sus trabajos están cambiando o quieren cambiar de trabajo porque quieren ganar más dinero. Hay muchos cambios de trabajo para aumentar su salario, y eso puede requerir una mudanza, ya sea en su ciudad o fuera de ella. Hay gente que busca relaciones y la vida está empezando a suceder. La gente necesita comprar casas, no hay casas para comprar, porque hemos hablado del efecto de bloqueo, la gente que tiene tasas de interés bajas no quiere vender y no hay mucho inventario.
Y entonces, estás empezando a ver que la gente está luchando por el inventario que existe. Entonces está viendo múltiples situaciones de ofertas nuevamente, recibimos múltiples ofertas en prácticamente todo lo que enumeramos. Eso es bueno. Las cosas que enumeramos que no son tan buenas o que lo son, porque tendremos propiedades de cola, así que compraremos propiedades, simplemente las limpiaremos y las volveremos a poner en el mercado para que ' no renovamos. Estos tardan más en venderse. Entonces, creo que estás viendo un mercado saludable. Y eso es lo que debería pasar, ¿verdad? Si publicas una porquería, debería llevar más tiempo venderla que algo que se hace correctamente. Estos deberían recibir múltiples ofertas y venderse rápidamente. Entonces, ¿se acabó la sesión? Hombre, eso creo, especialmente si las tasas de interés no vuelven a subir. Si comienzan a mostrar signos de declive, creo que verás una prisa por comprar lo que hay en el mercado y luego verás aún más ofertas.

Dave:
Kathy, tengo curiosidad por saber qué piensas. Tuvimos un programa con Kathy, J. Scott y Scott Trench el otro día y obtuve una vista previa de lo que Kathy cree que está sucediendo aquí, pero nos gustaría escuchar su opinión sobre esto y si cree que se nos acabó. el bosque en términos de correcciones de precios.

Kathy
Bueno, para usar la cita de Logan Mohtashami: "Estamos en un mercado inmobiliario tremendamente insalubre". Entonces, como dijo Henry, tal vez volver a un mercado donde realmente tienes que intentar vender algo y debe verse bien. Es muy difícil para un agente en este momento, hay que fijarle el precio correcto.

Henry:
Tienes que trabajar.

Kathy
Sí. Bueno, de nuevo, fue hace solo 18 meses aproximadamente, simplemente podías pegar un letrero afuera y la propiedad se vendería sin importar la condición. Por lo tanto, es más saludable en el sentido de que el vendedor realmente tiene que proporcionar una casa de calidad, en la mayoría de los casos para ponerla en el mercado abierto, no tanto en el mercado de inversionistas. Y los compradores pueden tomarse el tiempo para investigar la propiedad. Nuevamente, hace 18 meses ni siquiera podías obtener inspecciones en algunos casos, solo tenías que comprar tal como estaba y aceptar lo que tenías porque había cientos de personas esperándolo en muchas ciudades.
Entonces, en este sentido, es más saludable para el comprador, tiene más tiempo para mirar lo que está comprando. Pero la parte tremendamente insalubre es que con tasas de interés altas y precios altos, las propiedades todavía se siguen vendiendo porque simplemente no hay otras opciones, excepto casas nuevas. Y es por eso que los constructores están entusiasmados en este momento. La confianza de los constructores ha aumentado porque sus productos se están vendiendo. Las ventas de los constructores aumentaron un 20%, mientras que las ventas de viviendas usadas disminuyeron un 20% porque eso es lo que está a la venta. Rich y yo acabamos de cerrar un dúplex nuevo en Palm Coast, obtuvimos una tasa de interés de 4.75 porque pudimos negociarla con el constructor porque había espacio para que negociaran y el efectivo fluye muy bien. Y esto es lo que creo que es una oportunidad para los constructores y las personas que desean comprar casas nuevas porque está disponible.

Dave:
James o Jamil, ¿alguno de ustedes piensa que esto es incorrecto, que existe la posibilidad de que se produzcan más caídas de precios en los próximos meses?

James:
Realmente todo se reduce a si rompen ese mercado laboral o no. Creo que todo el mundo está mirando las tasas de interés todo el tiempo. Dicen: "Si las tasas de interés bajan, la vivienda se volverá loca". Pero hay muchos otros factores externos a los que debes estar atento. ¿Qué está pasando con el mercado laboral, qué está pasando con el desempleo? ¿Se está debilitando? Y si no es así, podrían seguir subiendo estas tarifas.
Y lo que este artículo predice es que será muy positivo y agresivo, y espero que así sea. Dice que podría haber tan solo, las tasas podrían bajar a aproximadamente 6.5 para fin de año, 6% en 2024. Estamos en tasas de alrededor de siete a 7.5 en este momento para los compradores que están comprando y el mercado todavía está moverse y mantenerse firme. Por lo tanto, tiene sentido que el mercado se recupere, si la tasa baja aproximadamente un punto, eso es un 10% más asequible para el próximo consumidor. Entonces, creo que si las tarifas bajan, todo seguirá bien debido a la falta de inventario. Pero hay que estar atento... No se pueden mirar simplemente las tasas de interés, hay que mirar todo lo que está pasando en el mundo. Porque si entramos en algún tipo de recesión global, lo que podría ocurrir, ahí es donde creo que el mercado inmobiliario caerá. De hecho, no creo que ya se trate mucho de tarifas.

Jamil:
Sí James, ese es un gran punto. La otra cosa a la que creo que debemos prestar atención es a cuánto efectivo, cuántas casas se están comprando realmente con efectivo y cuánta actividad inversora todavía hay en el mercado. Eso sigue siendo parte de lo que está apuntalando las cosas en este momento. Puedo decirles, basándonos simplemente en lo que estamos haciendo en nuestro negocio, que todavía hay una enorme cantidad de actividad inversora, devorando el inventario. ¿Y qué pasa si de repente tenemos inversores que empiezan a poner en venta sus propiedades o a poner más inventario en el mercado?
O, por otro lado, ¿qué pasa si la gente dice: “Está bien, ¿sabes qué? Las tasas han bajado lo suficiente como para que podamos superar este efecto de bloqueo”. Y luego todas las personas que han estado sentadas en esta propiedad y todo este inventario porque dijeron: "Bueno, no voy a vender, mi tasa es demasiado baja". Ahora que cambian de opinión y tenemos ese inventario en el mercado, creo que eso también podría crear algunas situaciones de precios. Entonces, no creo que estemos fuera de peligro todavía porque creo que no tenemos todas las variables resueltas y no sabemos cómo van a operar las personas cuando tengamos situaciones un poco más normales.

Dave:
Estoy algo así contigo Jamil. No estoy diciendo que los precios vayan a bajar, pero sí creo que declarar terminada la recesión inmobiliaria es un poco preventivo en este momento. Hay mucha evidencia en este momento de que las tasas hipotecarias se mantendrán más altas por un poco más de tiempo. Estamos grabando esto a principios de agosto. Fitch acaba de rebajar la calificación crediticia de Estados Unidos, lo que hizo subir los rendimientos de los bonos, lo que hará subir las tasas hipotecarias durante los próximos días. La Reserva Federal ha indicado que planea mantener los tipos más altos durante más tiempo y no tengo motivos para no creerles.
Y entonces, creo que hay evidencia de que algunas cosas podríamos ver, después de la ocupada temporada de ventas de verano, una ligera caída en los precios de las viviendas. No creo que sea dramático, pero no creo que tengamos suficiente información, como usted dijo, Jamil, para decir que la recesión inmobiliaria ha terminado. Personalmente, seguiría teniendo cierta precaución o al menos así es como estoy procediendo.
Para nuestra segunda historia, el titular es: "La Reserva Federal dice que los bancos estadounidenses ajustaron aún más el crédito a raíz de las quiebras". Entonces, la Reserva Federal emitió este informe y básicamente dijo que después, todos saben lo que pasó con la crisis bancaria, que los bancos básicamente elevaron sus estándares para evitar el riesgo de insolvencia, como vimos con un par de bancos, más notablemente el Silicon Valley Bank, allí. Hubo una débil demanda de préstamos. Y básicamente, dicen que los bancos han aumentado sus estándares y ahora es aproximadamente un 50% más difícil, el crédito se ha restringido en aproximadamente un 50%, particularmente en préstamos comerciales e industriales. Entonces, tengo curiosidad, James, comencemos contigo aquí. ¿Cuál cree que será el impacto de esto en el ya de por sí arriesgado sector comercial?

James:
Siento que esto es algo de lo que se ha hablado durante unos seis meses, que esto ha ido en esa dirección. Y no debería ser una sorpresa, ya que todavía hay muchas tasas de desocupación en el sector comercial, el sector industrial estaba sobrecomprado, algo así como el almacenamiento. Y los bancos consideran que es riesgoso, por lo que van a endurecer sus requisitos. Eso tiene sentido. Dicen: "Oye, esto no se ve muy bien", y además el costo del dinero es mucho más alto para cubrir la cobertura de la deuda.
Entonces, creo que esto seguirá siendo más estricto y no creo que sea solo en el sector industrial. Este artículo hace referencia a muchas cosas comerciales e industriales y dice que la demanda ha bajado un 50%. Pero eso tiene sentido, no hay muchas transacciones en ese espacio, oficina, industrial, simplemente no veo que esas ofertas en nuestro mercado local bajen. Seguimos viendo viviendas multifamiliares y no están siendo tan estrictos con los préstamos comerciales, simplemente hemos fijado algunas tasas bastante buenas. Pero realmente querían... Estos bancos están más preocupados por los índices de cobertura de la deuda. No les preocupa tanto el préstamo sobre valores, ni la equidad en el acuerdo. Quieren asegurarse de que el activo pueda amortizarse por sí solo y no creen que esa oficina vaya a hacerlo. Por eso creo que será muy difícil conseguir dinero durante los próximos 12 a 24 meses. Será necesario que haya mucho más financiamiento de propietarios en ese espacio para que las transacciones se recuperen. Y no veo que eso suceda hasta dentro de al menos uno o dos años.
Y si eres un inversor y tienes que salir a comprar en los bancos ahora mismo. Estamos hablando con tantos bancos locales y hablando de trasladar depósitos, ¿cómo podemos conseguir más líneas de crédito con ellos? Tenía un banco en un dúplex en este momento y quieren un 40% de pago inicial y yo estoy comprando un 25% por debajo del mercado, eso no tiene ningún sentido en un préstamo a valor. Estaban más preocupados por la cobertura de la deuda. Entonces, ofrecimos trasladar algunos depósitos y, de repente, en lugar de bajar un 40%, bajaron al 25%. Así que simplemente están analizando todas las garantías y quieren asegurarse de protegerlas. Y es importante que los inversores en este momento busquen en los bancos, hablen con ellos, quién tiene demanda, quién necesita depósitos, use sus depósitos, consiga algunos amigos en su equipo y podrá tener acceso al dinero. Pero en el corto plazo, no veo que los préstamos comerciales se muevan mucho en los próximos 12 a 18 meses.

Jamil:
Sí, quería añadir algo más. Creo que James lo logró. Y la clave que creo que realmente impulsará el mercado o al menos lo revitalizará es que la gente cambie su mentalidad hacia situaciones y soluciones más creativas. Creo que si los vendedores realmente quieren salir de su situación, si pueden ofrecer estas oportunidades de financiamiento de propietarios a las personas, podríamos comenzar a ver nuevos inversores o personas que se sientan a la mesa y digan: "Mira, yo aceptaría la financiación de propietarios". esto, yo asumiría este proyecto. Analizaría este activo, pero tiene que tener sentido”. Y como también dice James, te estás volviendo creativo con los bancos, estás transfiriendo depósitos, estás creando la situación ideal para el prestamista o la situación ideal para ti como comprador particular con una situación financiera de propietario. . Pero la creatividad es la clave. Cuanto más creativa sea la gente en ese tipo de activo, mayor será el volumen de transacciones. Pero no será hasta que la gente salga de la caja normal de pensamiento que eso realmente sucederá.

Dave:
Sí, ese es un buen punto. Y entiendo que ser creativo tiene sentido, pero parece que la otra cosa que retrasa esto es que seguimos escuchando que la clase de activos comerciales se va a desplomar. Y las tasas de capitalización han aumentado, los precios están bajando un poco, pero siento que esa es la otra cosa que simplemente está bloqueando esto, es como si todos estuvieran esperando esta implosión inminente que, personalmente, todavía creo que va a suceder, pero no ha sucedido todavía. Kathy, tenía curiosidad por saber qué piensas sobre esto.

Kathy
Bueno, creo que la Reserva Federal se alegra con esta noticia. Esto es exactamente lo que están intentando crear. Esto es lo que sucede en un ciclo de ajuste, cuando la Reserva Federal intenta desacelerar las cosas, sacar dinero del sistema. Eso pasa por prestar menos. Y sabemos que, nuevamente, hace como 18 meses, los bancos estaban haciendo locuras. La gente suscribía con locura y de alguna manera los bancos estaban aceptando eso y eso ha cambiado.
Entonces, a menudo, cuando hay una sobrecorrección que ocurre cuando los bancos se vuelven demasiado indulgentes y, ay, pagan el precio por eso, luego se endurecen y eso es lo que están haciendo. ¿Estaría usted prestando dinero para una propiedad comercial en este momento sin un pago inicial enorme? Tendría que ser un LTV del 50%, como muchos exigen porque no sabemos dónde está el fondo del sector inmobiliario comercial. Entonces es extremadamente arriesgado. Se está produciendo una sobrecorrección masiva porque los bancos fueron demasiado indulgentes no hace mucho tiempo. Entonces están pagando el precio. Pero la pregunta es: ¿cómo sobreviven los bancos cuando no hacen negocios? Si no están prestando, eso es un problema. Entonces, veremos más problemas debido a eso.

Henry:
Estoy totalmente de acuerdo. Creo que James le dio en la nariz. Los bancos son negocios, muchachos. Proporcionan un servicio y ese servicio suele ser prestar dinero; necesitan prestar para seguir en el negocio. Entonces, usted tiene que determinar “¿Qué gano yo con esto?”, por parte de su banco. Si quiere que su banco preste, lo están endureciendo, no no están prestando, lo están endureciendo. Simplemente significa que para las cosas con las que no se sienten cómodos, querrán que tengas más participación en el juego con ellos. Para las cosas con las que se sienten más cómodos, es más probable que requieran menos participación en el juego porque se sienten cómodos con esa clase de activos.
Por lo tanto, debe encontrar el banco local al que le guste el tipo de inversión inmobiliaria que usted realiza y construir esa relación. Y endurecerse sólo significa que quieren que usted realmente haga un buen trato, quieren que usted sea un muy buen inversor inmobiliario. Entonces, si eres fuerte en un nicho particular y encuentras un banco que se sienta cómodo con ese nicho, creo que puedes encontrar préstamos favorables. Sólo va a requerir trabajo. Simplemente no puedes llamar al banco, a cualquier banco que quieras y obtener condiciones favorables como las que podías hacer hace un año para ciertos activos; va a requerir trabajo. A veces tienes que llamar a 20 o 30 bancos y hablar con ellos sobre lo que estás haciendo antes de encontrar uno que esté dispuesto a prestarte a las tasas y términos que estás buscando.
Entonces sí, se están ajustando, será más difícil encontrar el dinero, pero el dinero todavía está disponible. Y luego, creo que lo que James realmente dio en el blanco es que necesitan permanecer en el negocio y por eso quieren sus depósitos. Entonces, si puede encontrar “¿Qué ganan ellos con esto?” y brindarles sus depósitos, realmente aún puede negociar buenos términos para ciertos activos. Una vez más, un activo más riesgoso, más piel en el juego, un activo menos riesgoso, menos piel en el juego. Y si les traes depósitos, mejor aún. No es el fin del mundo.

Dave:
Bueno, no todos tenemos depósitos del tamaño del suyo y del de James. No sé si estarían tan impresionados con el mío y dispuestos a otorgarme préstamos.

James:
Pero todo es relativo, dependiendo de tu mercado, te buscan un porcentaje de lo que te están prestando. Entonces, si estás en un mercado de $200,000, necesitas moverte como 40,000. Si puede mover un depósito adicional de 40,000 o algo así allí, porque ellos reciben su pago inicial y luego también se quedan con el 20% de su dinero, por eso se sienten bien al respecto y pueden volver a prestarlo. Por lo tanto, no necesitas mucho dinero para comprarlo, depende del mercado. Ahora bien, si estás en Seattle, sí, necesitarás trasladar algo de dinero, es caro, o lo mismo en Los Ángeles, pero se trata más del porcentaje que del tamaño.

Henry:
Sí, estoy en Arkansas, puedo darles cinco dólares, estamos bien.

Dave:
Está bien. El titular de nuestra tercera historia es: "Expertos en bienes raíces, cinco razones por las que recibe ofertas bajas y cómo solucionarlo". Puedo ver a James sonriendo de oreja a oreja, está listo para hablar de esto. James, te dejaré empezar.

Kathy
Él también parece un poco enojado por eso.

Dave:
Sí, está listo para pelear.

James:
Sé que Jamil puede identificarse conmigo cuando la gente dice: "Oh, eres un jugador tan bajo". Para ser honesto, es muy grosero llamar a alguien. Es como, no, no somos jugadores bajos, en realidad le estamos ofreciendo valor de mercado por la condición del activo. Por eso, creo que es importante conocer a todas estas personas que usan ese término jugador bajo. No, simplemente tienes un precio equivocado. No estás menospreciando a alguien si puedes proporcionar datos estadísticos que respalden el monto de tu oferta. Y creo que es muy importante que los mayoristas e inversores lo sepan. Redactamos ofertas basadas en el valor de mercado, tal como está. Y no nos importa qué... El valor de mercado futuro es la ventaja para el inversor, eso no tiene nada que ver con lo que el propietario posee en este momento, estamos comprando en el momento.
Y entonces, cuando la gente me llama jugador bajo, simplemente nos aseguramos de enviar siempre de tres a cinco composiciones que demuestren que estamos en el rango de lo que es una verdadera red para un vendedor. Pero realmente me gustó este artículo. Lo denunciaron porque dijeron: "Oye, vendedor, si recibes un montón de ofertas bajas, tal vez seas tú, no ellos". Y a eso se reduce todo. Si desea vender su propiedad por el valor de mercado actual, debe tenerla presentable. La gente comprará cosas que sean buenos productos. Pero si estás en el medio, obtendrás un precio medio. Si necesita trabajo, obtendrá el precio por necesidad de trabajo. Y depende del vendedor hacer esos cambios para cambiar la forma en que se venderá. Y si no quieren hacer esos cambios, tienen que reducir el precio. Así es como funciona este negocio.
Y me gustó mucho el artículo. Resaltó muchas cosas, al presentar su propiedad, tuvo que trabajar para ello. Entiende realmente lo que tienes y lo que vendes. Y si tiene esas cosas, le pondrá el precio correspondiente y no obtendrá las bolas bajas, solo obtendrá una transacción. Y entonces, creo que simplemente mira lo que tienes. Si no se está vendiendo, mira lo que tienes, y tal vez sea solo una cuestión de precio y precio, lo dejas en paz y simplemente dices: "Oye, este tipo de inventario tarda más en venderse, así que voy a vender". siéntate en eso”. Pero si hay transacciones a tu alrededor y no es así, generalmente es un problema del producto.

Jamil:
Voy a redoblar esto, porque James, tú y yo, y Henry... Kathy es la única que compra propiedades brillantes porque le encantan las cosas nuevas y creo que son geniales. No lo hacemos, intercambiamos cosas que necesitan ser reposicionadas, a las que se les agrega valor. Esto es lo que creo que es realmente importante. Entonces, echemos un vistazo a los agentes inmobiliarios. Son fiduciarios, lo que significa que tienen la obligación de decirles la verdad a sus vendedores. Tienen la obligación de actuar en el mejor interés de su cliente. Y eso significa ser honesto con ellos y decirles: “Escuchen. Mira, no me importa en qué vendió el vecino, gastaron $100,000 en esa casa arreglándola, no vas a recibir ese dinero. Todavía tienes aquí una alfombra Shea de 1970 y un frigorífico Electrolux, no va a funcionar. Esto es lo que es, tenemos opciones, ¿de acuerdo? Opción número uno: gastas dinero, arreglas esta casa y te conseguiré lo que Dave vendió al otro lado de la calle. Si no quiere gastar dinero y hacer eso, le conseguiré una oferta en efectivo de un inversionista que gastará el dinero y lo hará”.
Pero seamos honestos con la gente. El hecho es que cuando estás en una cita para cotizar y le mientes a tu cliente sólo para que firme el acuerdo, puedes perder seis meses de su tiempo, de modo que mientras la casa está en el mercado y ellos Piensa que hiciste un mal trabajo, y luego piensan, cuando llegan ofertas de inversionistas, que son bajas porque fuiste deshonesto con ellos sobre el valor real de la propiedad. Eso es problemático para mí.

Dave:
Me encanta esto. Deberíamos hablar de esto todo el tiempo, este es el tipo de energía que necesitamos.

James:
Me encanta.

Dave:
Amigo, dale a ese hombre una botella de agua sobre la toalla, él acaba de [inaudible] dar una vuelta completa en el ring.

James:
Acabas de celebrar mi cumpleaños.

Dave:
Necesitamos abanicarlo un poco. ¿Está bien, Henry?

Henry:
Este artículo me dice, esto es bienes raíces, así es como funciona. Tienes que vender algo al valor que tiene. No se puede esperar recibir más dinero por algo que no vale tanto. Pero la gente todavía está en la burbuja de 2020 a 2022 en sus cabezas, donde dicen: "Puedo tirar esto y alguien vendrá a darme todo lo que quiero". Y ya no es así. Una vez más, esto es un modelo de mercado más saludable. Lo que significa que, si quieres vender algo, debes posicionarlo para venderlo por el valor que vale. Entonces, vendremos y le ofreceremos lo que creemos que vale la propiedad en su condición actual. Período. Fin de la historia. Si quieres conseguir más dinero, tienes que invertir dinero en la propiedad, tienes que hacer que la propiedad luzca bien.
Para mí, todo lo que enumero ahora mismo, si estoy vendiendo una propiedad y he hecho un gran trabajo remodelando esa propiedad y he prestado atención a los detalles. Porque repito, antes podías simplemente ponerle lápiz labial a un cerdo y tirarlo ahí, pero ahora la gente camina por tu remodelación y dice: "Veo que pusieron pintura en las paredes, pero no reemplazaron toda". los puntos de venta, eso me lleva a creer que podría haber algún problema que no solucionaron. Por eso, no voy a dar una oferta de precio completo o no voy a ofrecer nada”. Nos obliga a nosotros, como inversores que reparamos y cambiamos propiedades, a hacerlo correctamente, a prestar atención a los detalles, a hacer las pequeñas cosas antes de colocar una propiedad en el mercado si queremos obtener el mejor precio.
Lo mismo ocurre con los propietarios que venden su propiedad. Tienes que prestar atención a los detalles. Si desea ganar mucho dinero, entonces debe mostrarle a la gente que la propiedad está cuidada y cuidada y que debe ubicarse correctamente. Es lo que debería suceder cuando vendes una propiedad. Esto para mí dice: esto es bienes raíces.

Dave:
Siento que tocamos un punto sensible aquí. Esto es algo de lo que tal vez deberíamos hablar más. Y tal vez lo que debería hacer también es leer el artículo y decir lo que dice para que todos lo sepan, porque decía que había cinco razones por las que recibes ofertas bajas. Y básicamente concuerda con lo que ustedes tres acaban de decir. La primera fue que sus expectativas podrían superar las realidades del mercado. Básicamente, tienes expectativas poco realistas. Número dos, no se pueden vender casas para reparar a precios llave en mano. Eso es exactamente correcto. Número tres, la mala estética repele a los compradores incluso si la casa es estructuralmente sólida. ¿Alguna vez has entrado a una casa y alguien te ha dicho: “Es estructuralmente sólida, no te preocupes por todo lo demás que es feo. Tenemos una gran base, está totalmente bien”. Número cuatro, su casa es tan buena como su presentación. Creo que se trata más de ponerlo en escena, de hacer que se vea bien. Y por último, las dificultades financieras atraen el tipo de atención equivocado. Básicamente, si estás en problemas financieros y lo transmites, probablemente no te vaya a ir muy bien. Entonces, creo que todos estos son buenos consejos brindados con mucha pasión por parte de estos tres. Kathy, ¿tienes algo que agregar?

Kathy
Oh, en realidad, en mi opinión, este es un problema de agente. Un agente realmente debe conocer el valor y poder explicarle al vendedor: "Podrías invertir esta cantidad de dinero y obtendrás mucho más". O: "Si inviertes tanto dinero, en realidad no dará resultado; véndelo donde está". Entonces, creo que muchos agentes nuevos ingresaron al mercado, no saben lo que están haciendo, no están acostumbrados a este tipo de mercado, están acostumbrados al mercado en el que no tenían que hacer nada. . Tienen que trabajar más duro, tienen que demostrar realmente su valor hoy.

James:
Y ahora mismo están comiendo huesos de pollo, no hay mucho que vender.

Jamil:
Verdadero. Pero James, hay una situación fundamental en el proceso educativo de concesión de licencias. A todas las personas con las que he hablado en los 50 estados que pasan por el proceso de concesión de licencias les he hecho la misma pregunta: "¿Te enseñaron cómo competir?" "No."

Henry:
Aquí vamos.

Dave:
¿Es eso una verdad?

James:
Eso es cierto.

Dave:
¿No te enseñan a comp?

Jamil:
Eso es cierto. “¿No te enseñaron cómo comparar propiedades cuando obtuviste tu licencia de bienes raíces?” “No, no lo hicieron”. "Oh, vaya. Así que no tienes idea de cómo encontrar valor, pero tienes el deber fiduciario de ser responsable ante un cliente, y todavía no te han enseñado cómo valorar una propiedad”. Ahí es donde está el problema.

James:
Estoy 100% de acuerdo. Y luego, han llegado muchos corredores en los últimos tres años. Es un mercado diferente. Las reglas de simplemente enumerar lo que quisieras y vender eran una regla y podías hacerlo. Que ahora volvemos a los bienes raíces básicos y fundamentales.

Kathy
Y para que conste, para que conste, nuestro fondo, nuestro fondo de alquiler unifamiliar compra propiedades viejas y feas y las repara. Pero a mí personalmente me gustan las cosas elegantes.

Henry:
Oh, entonces lo harás por diversión, pero no lo harás tú mismo. Bueno. Bueno. Está bien. Está bien. Muy bien, suena bien.

Dave:
Haz lo que ella dice, no lo que ella hace. Siento que ese es un tema con Kathy recientemente. Ella siempre dice: "Todos deberían hacer esto, pero yo estoy haciendo algo totalmente diferente".

Kathy
No no no no. Bueno, es mi… Lo mismo compraría en Dallas. Es solo lo que está a la venta, no hay nada nuevo en las áreas en las que queremos comprar. Entonces, compramos cosas viejas y las hacemos nuevas.

Dave:
Impresionante.

Kathy
Sólo estaba mostrando mi diversificación, eso es todo.

Dave:
Está bien. Para nuestro último artículo, tenemos una historia de gobankrates.com. Se titula: "Estas 15 ciudades están preparadas para el crecimiento más estable y es probable que mantengan su valor". Kathy, creo que hay un mercado que te interesa especialmente y que no se menciona con mucha frecuencia en el programa que se transmitió aquí. ¿Cuál de estos 15 fue tu favorito?

Kathy
Oh, ¿estás hablando de Fackerville?

Dave:
No, nadie quiere hablar de Fackerville, aunque tú sí. No, se suponía que le robarías el mercado a Henry.

Kathy
Oh, ¿cómo podría olvidarlo?

Dave:
Antes del programa estábamos leyendo esto y le decía que uno de los mercados es Fayetteville, que obviamente está en el patio trasero de Henry.

Kathy
No, no, lo tomaré.

Dave:
Le estaba diciendo a Henry que no puede elegirlo, así que...

Kathy
No puede cogerlo, es mío.

Dave:
… Kathy, tú eliges.

Kathy
Sí, voy a ir a Fayetteville y encontraré a Henry y le pediré que me encuentre un trato. ¿Como es que?

Henry:
Vamos.

Kathy
Así es como invertiría allí.

Dave:
Está bien. Eso es perfecto. Bueno, estos 15 mercados, básicamente la forma en que GOBankRates los está evaluando, son el cambio previsto en el valor de la vivienda a uno y tres meses. Luego hicieron pronósticos año tras año. Entonces, un mes, tres meses y año tras año, y luego el promedio de los tres. Voy a ser honesto, creo que es una manera terrible de evaluar cómo comprar bienes raíces, basta con mirar una perspectiva de un mes. ¿Pero te gusta alguno de estos mercados? Ahora que he estropeado todo el artículo, ¿a alguno de vosotros le gusta alguno de estos 15 mercados?

James:
Hago.

Jamil:
Lo único que me gusta, Dave, es el hecho de que tenemos varios mercados de Georgia allí, y creo que es una buena señal de que se está produciendo una situación saludable en ese estado. Hay gente que viene del área metropolitana principal de Atlanta y se muda a esas regiones más pequeñas. Y creo que eso demuestra que hay mucha migración y mucha fuerza en ese estado. Entonces, para mí, ahí es donde haría mis apuestas, en esos mercados secundarios y terciarios de Georgia. Creo que está sucediendo algo realmente interesante allí.

Dave:
Lindo. Me gusta eso. James, ¿tu esposa no es uno de estos mercados?

James:
Así que, por casualidad, mi esposa me propuso recientemente mudarme a Wilmington, Carolina del Norte, que tiene una población de aproximadamente 125,000 habitantes. La calidad de vida es asombrosa allí y el precio es sustancialmente más barato. Es algo así como Newport Beach en Nápoles, Florida, pero a una fracción del precio. Buenas escuelas, buena calidad de vida, altos ingresos y al mercado le va muy bien, no hay mucho que ofrecer. El precio medio de la vivienda es más bajo, por lo que creo que es un mercado fuerte, porque he estado investigando en él y es un lugar realmente genial para vivir. Pero una cosa que quería señalar en este artículo, además de ese lugar, Wilmington es increíble. ¿Alguien más tuvo algún problema con algunas de estas ciudades? Porque Coeur d'Alene obtuvo el puesto número dos allí...

Kathy
Sí.

Dave:
Vaya-

James:
… Yo estaba como, “¿Qué está pasando…”

Dave:
… de ninguna manera. Sí, cualquier cosa en Idaho debería ser desterrada ahora mismo.

James:
Y es un mercado de viviendas secundarias, tenía una población de 60,000 personas, las tarifas están por las nubes. En este momento están saliendo enormes plataformas de construcción en Coeur d'Alene, están llegando al mercado un montón de unidades y lo consideran el número dos más estable. Tuve un serio problema con eso, porque hicieron referencia... Está en el medio de la nada, al lado de la frontera con Washington y es caro, y hay un montón de productos llegando al mercado. No creo que sea un mercado fuerte en general.

Kathy
Me sorprendió mucho verlo allí, pero también parece ser un lugar del que habla mucha gente rica. Entonces, sabemos que tenemos una especie de mercado bifurcado donde las personas con riqueza parecen estar creando más riqueza, incluso en este entorno, y Coeur d'Alene es donde están comprando. Entonces, quién sabe, tal vez porque se está volviendo más popular se mantendrá estable.
Pero estoy de acuerdo con usted en que si buscamos invertir y hablamos de inversiones, no de segundas residencias, algunos de esos mercados de Georgia tienen mucho sentido cuando hemos estado invirtiendo en esas áreas durante mucho tiempo. tiempo. Porque nuevamente, cada vez que estás cerca de un gran metro, el crecimiento tiende a ir a los suburbios, de todos modos, en cualquier mercado, la gente siempre busca asequibilidad. Así es siempre. Entonces, esos mercados terciarios que se encuentran fuera de los grandes mercados donde los empleos también están comenzando a moverse, siempre son un buen plan. También vi Portland, Maine. Me preguntaba sobre eso, Dave, porque estabas en Maine y mi hija estaba allí muy cerca de donde te casaste al mismo tiempo, creo que te estaba persiguiendo. Quizás estaba tomando fotografías, no lo sé, paparazzi.

Dave:
Bueno, creo que les dije, chicos, tuvimos una boda intrusa en nuestra boda, dos de ellos...

Kathy
No era Krista, pero ella quería.

Dave:
… Bueno. Reconocería a Krista y la habrían invitado. Pero sí, pasé un par de semanas en Maine y realmente me gustó. Sinceramente, no sé lo suficiente sobre las finanzas de la ciudad y la economía, pero la calidad de vida es excelente. Gente súper agradable, realmente se siente una comunidad, incluso para, quiero decir, no es una ciudad grande, sino una ciudad terciaria. Muy bonito parque de viviendas antiguas e increíbles rollos de langosta. Comía dos o tres rollos de langosta por día como mínimo y estaba encantado. Entonces, creo que basándome solo en eso, consideraría invertir en Portland, pero, sinceramente, no sé lo suficiente al respecto.

Henry:
Bueno, como Dave me cortó las alas y no me dejó hablar de Fayetteville, Arkansas, todavía lo tengo porque Joplin, Missouri está en la lista, y eso está a sólo 45 minutos de distancia, y también tengo propiedades allí. Entonces, Joplin, Misuri. He estado comprando en Joplin, Missouri exactamente, probablemente una de las razones por las que está en esta lista, y es porque el noroeste de Arkansas está creciendo mucho y la gente no quiere vivir o está teniendo dificultades para encontrar casas allí. Y en 45 minutos a una hora en Joplin, podrías conseguir una casa mucho más grande, y Joplin todavía tiene una economía bastante próspera. Hay toneladas de manufactura allí, además de todas las oportunidades laborales en el área del noroeste de Arkansas, lo que empuja a la gente a salir. Pero puedes conseguir cosas, puedes comprar cosas que a veces generan flujo de caja en el mercado.
Y entonces, es un lugar bastante bueno. Ahora, es un mercado de flujo de caja, no obtendrás una gran apreciación, pero este artículo dice que tal vez en el futuro sí. Creo que se apreciará en el futuro, simplemente por el crecimiento del mercado del noroeste de Arkansas. Entonces ya estoy invirtiendo ahí, tengo como seis puertas ahí y voy a seguir comprando. Te tengo.

Dave:
Bueno, creo que después de un año, un año y medio de este programa, Henry, ahora sabemos que simplemente eliges tus mercados según gobankingrates.com, simplemente estás bajando la lista aquí.

Henry:
Tomaré mi cheque, gobankingrates.com, puedes enviármelo directamente.

Dave:
Su tarifa de afiliado acaba de aumentar. No, ese es Henry, claramente lo estás acertando basándose en esto. ¿Y está comprando suficiente volumen para apuntalar el mercado de Joplin en este momento?

Henry:
Aún no. Aún no. Aún no.

Dave:
Bueno. No está moviendo los mercados.

Jamil:
Pero Henry y yo decidimos que él era el inversionista vendedor directo en el noroeste de Arkansas, razón por la cual su costo por contrato para su marketing es tan bajo.

Henry:
No, tú lo decidiste.

Jamil:
Esta fue una presentación que Henry hizo en nuestro evento de campamento comunitario y fue genial, por cierto, solo estaba bromeando con él. Si hay alguien a quien escucharía y en quien confiaría para entender cómo hacer marketing directo al vendedor, es ese hombre.

Henry:
Mira, Jamil me saboteó por completo en el escenario. Estaba haciendo una presentación sobre cómo el marketing directo al vendedor está funcionando bien para mí y cómo estoy obteniendo un gran retorno del dinero que gasto en mi marketing directo al vendedor y se lo froto en la cara a Jamil porque siempre hace caca en el marketing directo al vendedor. marketing del vendedor. Luego subió al escenario y dijo: "La única razón por la que mi marketing funciona tan bien es porque soy el único inversor en Arkansas". Y luego, cuando vamos a hacer un evento benéfico para recaudar dinero, mi obsequio benéfico fue que llevaría a alguien hasta aquí al noroeste de Arkansas para mostrarles mis propiedades, llevarlos y mostrarles mis oficinas y todo eso. Y nadie quería venir a Arkansas porque Jamil se hizo caca encima del escenario. Y entonces-

Kathy
Dudar-

Henry:
… le cuestas dinero a la organización benéfica.

Dave:
Quiero ir, ofertaré por eso.

Kathy
… Yo iría.

Henry:
Vamos, hagámoslo.

Dave:
Estoy dentro. Kathy, vámonos, tú y yo.

James:
Yo también estoy.

Dave:
¿Quieren ir antes de BP Con?

Henry:
Vamos.

Dave:
James, tienes que saltarte Las Vegas.

Henry:
Vamos. Los alojaré en el hotel Swankiest y pondré a Jamil en un granero.

Dave:
¿Son el mismo lugar?

James:
Aunque creo que deberíamos ir a tocar puertas allí. Démosle a Henry algo de competencia en ese mercado.

Henry:
Tráelo. Tráelo.

Dave:
Está bien. Bueno, vámonos de aquí. Kathy, James, Henry, Jamil, muchas gracias a todos por estar aquí, fue genial tener a la pandilla nuevamente unida. Gracias a todos por escuchar. Si disfrutó del programa, le pedimos que nos dé una reseña en Apple o Spotify, significa mucho para nosotros. Realmente nos ayuda a hacer más programas geniales como este. Gracias de nuevo, nos vemos la próxima vez en On The Market.
On The Market fue creado por mí, Dave Meyer y Calin Bennett, producido por Calin Bennett, editado por Joel Esparza y ​​Onyx Media, investigación por Puja Gendal, redacción publicitaria por Nate Weintraub. Y un agradecimiento muy especial a todo el equipo de BiggerPockets. El contenido del programa On The Market son sólo opiniones. Todos los oyentes deben verificar de forma independiente los datos, las opiniones y las estrategias de inversión.