El proyecto "Bucle de la fatalidad" podría provocar que bancos, empresas y bienes raíces comerciales colapsarán. Con las valoraciones inmobiliarias a la baja, las propiedades los propietarios comienzan a incumpliry el crédito se endurece, haciendo que el mismo ciclo se repita una y otra vez, arrastrando a los bancos y a los balances hacia abajo hasta que llegar al fondo. ¿Pero este escenario de “Doom Loop” simplemente alimenta el miedo a una caída del mercado inmobiliario¿O estamos a meses de que esto se convierta en nuestra nueva realidad?
Preguntamos Richard Barkham, economista jefe global de CBRE, su opinión sobre ¿Qué podría causar un “Doom Loop”? y para qué deberíamos estar preparados. El equipo de Richard maneja algunos de los datos inmobiliarios comerciales más completos del planeta. Cuando las masas huyen aterrorizadas, el equipo de Richard ve una oportunidad y si escuchas el episodio de hoy, sabrás exactamente donde los precios son demasiado bajos para transmitirlos.
Richard da su previsiones económicas para el próximo año, cuando Estados Unidos podría entrar en una recesión, qué tan alto desempleo podría llegar y dónde precios de bienes raíces comerciales se dirigen. Si bien algunos sectores de bienes raíces comerciales enfrentan caídas dramáticas de precios, otros parecen sorprendentemente fuertes. Pero con una economía más débil y el temor a que se afiance un “bucle fatal”, ¿Están los inversores cotidianos a salvo de esta posible catástrofe económica?
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Dave:
Hola a todos. Bienvenido a En El Mercado.
James Dainard, ¿qué está pasando hombre? Es bueno tenerte aqui.
James:
Estoy feliz de estar aquí. Acabo de aterrizar en un Red Eye en Naples, Florida. Entonces estoy en una habitación de hotel al azar ahora mismo.
Dave:
¿Por qué estás en Nápoles, Florida?
James:
Es para un retiro de ventas. Vamos a reunir a un grupo de chicos en la casa de uno de nuestros socios, así que es genial. Pero literalmente aterricé, me subí al Uber y me detuve en un hotel al azar para ver el podcast.
Dave:
Ay dios mío. Así que ni siquiera te vas a quedar ahí.
James:
No, esto es la mitad del camino.
Dave:
Acabas de alquilar una sala para grabar el podcast.
James:
Tengo que conseguir ese buen wifi.
Dave:
Guau. Ay dios mío. Guau. Te alojas en hoteles mejores que yo. Mi wifi siempre es terrible allí. Pero eso es dedicación, eso lo apreciamos mucho. Bueno, hoy tenemos un gran espectáculo. Déjame preguntarte, ¿has oído recientemente el término “doom loop”?
James:
Está en repetición. Es el término del mes, al menos. Eso lo sé.
Dave:
Bueno, si no lo han escuchado, para nuestra audiencia, el bucle fatal es el escenario del que muchos periodistas y analistas están hablando, donde comienzan los impagos de bienes raíces comerciales, los bancos dejan de prestar, el crédito se endurece, lo que ejerce más presión a la baja sobre los precios. , más gente incumple y se convierte en esta espiral descendente negativa. Y esto ha sucedido en el pasado. Esto no es ficción ni teoría. Esto ha sucedido y muchos analistas piensan que podría suceder en Estados Unidos con el sector inmobiliario comercial.
Así que hoy traemos a un invitado increíble. Es Richard Barkham, economista jefe global y jefe de investigación global de CBRA, que, si no está familiarizado, es una de las firmas de bienes raíces comerciales más grandes de todo el país. Mantiene un equipo enorme de analistas y economistas, y tenemos una conversación increíble con él sobre el ciclo fatal, sobre lo que está pasando en el mercado inmobiliario internacional y cómo podría afectar a los EE.UU. Y por eso creo que vamos a escuchar Algunas cosas realmente fascinantes en esta conversación.
James, ¿tienes alguna pregunta que te interese especialmente hacerle a Richard?
James:
Sí, ¿dónde estarán los acuerdos? Aún no hemos visto las grandes ofertas.
Dave:
Dame esas ofertas.
James:
¿A donde van ellos? Vamos a buscarlos.
Dave:
Sí. Todos estos economistas hablan mucho de teoría. Son huéspedes maravillosos y muy serviciales, pero no creo que le muestren ninguna propiedad que suponga una gran oferta para usted.
James:
Te dejan esos pequeños indicios de pepitas de oro que deberías empezar a buscar.
Dave:
Sí, informan tu estrategia.
James:
Sí, toma notas y profundiza en todos los sectores de los que va a hablar.
Dave:
Antes de comenzar nuestra conversación con Richard, solo quería decirle que escuchará dos términos diferentes que quizás no conozca. Uno son los tipos máximos. Hablamos de eso bastante en el programa. Pero las tasas máximas son una forma en que a menudo se valoran los bienes raíces comerciales. Y es básicamente sólo una medida del sentimiento del mercado y de cuánto están dispuestos a pagar los inversores por un flujo particular de ingresos o una clase de activo particular. Cuanto mayor sea la tasa máxima, menos costoso será el edificio. Por lo tanto, a los compradores normalmente les gustan las tasas de capitalización altas. Cuanto menor sea la tasa máxima, más caro será el edificio. Así que a los vendedores normalmente les gusta eso. Así que tenga esto en cuenta a medida que avancemos en esta entrevista.
La otra cosa de la que vamos a hablar es la TIR. Si nunca ha oído hablar de él, significa Tasa Interna de Retorno, y es básicamente una métrica que los inversores inmobiliarios de todo tipo utilizan, pero se utiliza especialmente en bienes raíces comerciales y es una métrica preferida por los inversores comerciales. porque es muy sofisticado. He escrito sobre esto en mi libro, pero ni siquiera puedo decirte la fórmula que se me viene a la cabeza.
Básicamente, lo que hace la TIR, en el sentido más simplista, es permitirle tener en cuenta todos los diferentes flujos de ingresos que obtiene de una propiedad. Por eso, mucha gente analiza el flujo de caja y el rendimiento de efectivo sobre efectivo, o analiza el crecimiento de su capital y el múltiplo del capital. Lo que hace la TIR es analizar los diferentes flujos de caja que estás obteniendo, el diferente capital que estás acumulando, el momento de esos ingresos y te brinda un número sólido para comprender tu rendimiento general. Y es fantástico aprenderlo si es un inversor en bienes raíces. Hablamos de ello en Bienes Raíces en Números. Sólo debes saber que Richard, James y yo vamos a hablar sobre la TIR y eso es lo que significa.
Muy bien, James, sin más preámbulos, traigamos a Richard Barkham, economista jefe global de CBRE.
Dave:
Richard Barkham, bienvenido a On The Market. Gracias por estar con nosotros.
Richard:
Muy contento de estar aquí.
Dave:
Comencemos pidiéndole que le cuente a nuestra audiencia un poco sobre usted y su puesto en CBRE.
Richard:
Soy economista jefe global de CBRE, y CBRE es la empresa de servicios inmobiliarios más grande del mundo. He ocupado este cargo durante ocho años. Antes de eso estuve en una empresa inglesa muy conocida llamada Grosvenor, y antes de eso, por mis pecados, fui profesor universitario.
Dave:
Excelente. ¿Y puede contarnos un poco sobre en qué trabaja usted, y supongo que también su equipo, en CBRE en términos de previsión y análisis económicos?
Richard:
Sí. Mi equipo está formado por 600 personas en todo el mundo y nos dedicamos principalmente a recopilar y gestionar datos sobre los mercados inmobiliarios. Ahora lo que hacemos es mantenernos conectados con los mercados inmobiliarios globales, y nos gusta ser los primeros en el mercado con comentarios sobre las tendencias recientes en el sector inmobiliario, y nos gusta tener las mejores grandes ideas sobre las fuerzas que impulsan el sector inmobiliario.
Dave:
Oh Dios. Bueno, queremos escuchar tus grandes ideas. Sin embargo, comencemos simplemente con una perspectiva general. Hoy en día todo el mundo tiene una opinión diferente sobre hacia dónde se dirige la economía estadounidense. ¿Lo que es tuyo?
Richard:
La economía estadounidense ha sido sorprendentemente resistente, pero aún esperamos que se produzca una recesión. Lo tenemos programado para el cuarto trimestre de 4 y el primer trimestre de 2023. Pero dada la resiliencia de la economía, no podemos estar exactamente seguros de eso. Podría imaginarnos retrasando un poco esa situación, pero el mayor aumento de las tasas de interés en 1 años terminará afectando a la economía. Ya está afectando a algunos sectores, el inmobiliario es uno de ellos. Las condiciones globales también están empeorando, lo que nos apunta más hacia una recesión.
Dave:
¿Y cuáles son algunas de esas condiciones globales a las que hace referencia y que cree que tendrán el mayor impacto en la economía estadounidense?
Richard:
Bueno, creo que, ante todo, esperábamos que China, cuando saliera de Ziglar, ese confinamiento por el covid, despegara hacia un crecimiento realmente rápido. Y así fue durante un cuarto. Pero en el segundo trimestre la economía china se ha desacelerado bastante, y en parte se debe a que la gente gastó todo su dinero en el primer trimestre y se contuvo un poco en el segundo. Pero creo que hay cuestiones más fundamentales en China que tienen que ver con la debilidad del mercado inmobiliario, particularmente en las ciudades de segundo y tercer nivel. Y también la economía china está entrando en su canal normal de crecimiento: las exportaciones, pero los mercados occidentales están muy lentos.
Entonces creo que la economía china tiene problemas. Ahora bien, ¿por qué afecta eso a Estados Unidos? Esto se debe a que, detrás de escena, durante los últimos 20 años aproximadamente, China ha sido un impulsor cada vez más importante de la demanda global. Y aunque Estados Unidos es una economía bastante aislada y resiliente, no puede salirse con la suya por completo ante el debilitamiento de la demanda global. Y eso es lo más importante de China. Pero también noté que Europa también se ha debilitado. Alemania, Francia e Italia tuvieron un crecimiento negativo del PIB en el segundo trimestre. De modo que las economías desarrolladas más grandes también están empezando a sentir la presión.
James:
Me alegra que hayas mencionado eso porque en realidad he estado leyendo bastante sobre la economía china y cuánto se ha estado enfriando y posiblemente dirigiéndose hacia la estanflación. Eso es algo muy importante porque lo que está surgiendo es una economía enorme. ¿Qué efecto tendrá esto en nuestra posible recesión a nivel local? Una de mis preocupaciones es que esto podría hacer que el mundo dé un giro que podría mantener las tasas un poco más altas. ¿Cree que eso afectará las tasas en el futuro durante los próximos 12 meses con el impacto de algún tipo de desaceleración global también?
Richard:
No, creo que es al revés en el caso de China. Creo que China va a enviar un impulso deflacionario, una desaceleración en China, porque China es un gran usuario de recursos y materias primas en la economía mundial. Si la economía china se desacelera, eso ejercerá una presión a la baja sobre las materias primas y ayudará a reducir la inflación en el mundo desarrollado. Y también creo que China impulsa muchos de los mercados emergentes. China y los mercados emergentes juntos pueden representar el 35% de la economía global. Las empresas estadounidenses exportan a esos mercados. Así que pienso que se está enviando un impulso de desaceleración a la economía de Estados Unidos y a otros mercados desarrollados. Pero no creo que sea inflación, creo que es deflación.
Dave:
Así que una pregunta que sigo haciendo a algunos de nuestros invitados es, para aquellos que creen que habrá una recesión en el futuro, ¿qué va a cambiar entre ahora, que ustedes describieron como resiliente, y uno que realmente caiga en una recesión? ¿Cuáles crees que serán algunos de los impulsores que inclinarán la balanza?
Richard:
Creo que en algún momento las empresas querrán reducir su plantilla. Si la demanda se desacelera, las empresas querrán dejar ir la mano de obra y creo que lo que empezaremos a ver es un aumento del desempleo. Tenemos un desempleo increíblemente bajo. Ha estado en 3.5. El último número fue 3.8, pero creo que en el transcurso de una recesión fácilmente podría llegar a 4, 4.5. Y, de hecho, fue mucho más alto que el de la gran crisis financiera. Por lo tanto, hay menos empleos, es más difícil conseguir un trabajo, hay más tiempo entre empleos y eso se refleja en el sentimiento del consumidor. Y creo que eso hace que los hogares sean mucho más cautelosos con respecto a lo que gastan. Y estamos empezando a ver algún elemento de eso, porque en este momento la economía estadounidense continúa agregando empleos, nuevos empleos que están compensando la desaceleración del gasto de las personas que ya están empleadas.
James:
Entonces, Richard, ¿cuándo crees que... El informe de empleo está empezando a cambiar? Creo que este último mes indicaba que está empezando a enfriarse. Definitivamente está empezando a enfriarse y, hasta donde tengo entendido, muchas de las tasas de interés que se están aumentando son altas, es para (a) combatir la inflación, pero también para enfriar el mercado laboral. ¿Cree que, hasta que veamos más desempleo, la Reserva Federal seguirá subiendo las tasas para tratar de luchar contra el mercado laboral? ¿O es algo que pueden hacer más bien un aterrizaje suave donde no tendremos que ver una tonelada de desempleo para controlar las tasas? Porque ahora mismo el coste del dinero es excesivamente alto. Sé que lo estoy pagando en todas mis actividades diarias en el sector inmobiliario. Creo que todos estamos esperando que vuelvan a bajar y estamos viendo que la inflación comienza a bajar. El mercado laboral está empezando a desacelerarse, pero ¿realmente necesitamos ver una ruptura en el mercado laboral para que eso comience a cambiar en sentido contrario?
Richard:
Creo que a la Reserva Federal le encantaría desacelerar la economía sin afectar realmente al mercado laboral. Así que no creo que la Reserva Federal esté atacando el mercado laboral, pero en estos momentos los datos de hoy muestran que el índice de costes laborales se revisó al alza. Por tanto, el coste de la mano de obra sigue siendo mayor de lo ideal. Y una forma sencilla de expresarlo es que la tasa de crecimiento de los salarios por hora en la economía estadounidense en este momento es del 4.4%. A la Reserva Federal le gustaría ver eso en alrededor del 3.5% porque, y esta es una respuesta económica técnica, un crecimiento salarial del 3.5% más un crecimiento de la productividad del 1.5% da un crecimiento del 2% en los costos laborales unitarios, y esa es la tasa que es consistente con el 2%. inflación. Así que el 4.4% está por encima de la tasa que es consistente con una inflación del 2% y, de hecho, en realidad la productividad está plana, de ahí el impulso del mercado laboral.
Ahora hay dos maneras en que eso puede aliviarse. Primero, podemos lograr que más trabajadores vuelvan a la fuerza laboral. Por tanto, la participación en la fuerza laboral puede aumentar, y eso ha estado sucediendo. Pero la otra manera de que esto suceda es eliminando la demanda del mercado laboral. Y la demanda de empleos, los empleos creados están disminuyendo, pero creo que todavía hay alrededor de 8 millones de vacantes en la economía estadounidense. Entonces, a pesar de que se está desacelerando, sigue siendo un mercado laboral sólido, y no creo que la Reserva Federal quiera causar desempleo, pero mantendrá las tasas de interés altas hasta que el crecimiento de los salarios disminuya sustancialmente, y eso luego puede desencadenar un aumento. en el desempleo.
James:
Sí, espero que se enfríe. Todavía estamos intentando contratar gente en este momento y es imposible conseguir gente, como en el noroeste del Pacífico, es simplemente terrible. Cada vez que publicamos una oferta de trabajo, tardamos entre tres y cuatro meses en llenarla, en lugar de 30 días, como solía ser.
Richard:
Bueno, creo que no eres el único negocio que realmente siente eso. Y había una sensación de que creo que la industria manufacturera se estaba desacelerando. Pero si nos fijamos en las encuestas de la industria manufacturera, el mayor problema no es el costo de financiar la fabricación, sino el acceso a mano de obra calificada. Es algo real. Uno de los factores que impulsan esto, por supuesto, es la demografía. Hay muchos boomers que abandonan el mercado laboral. Además de todo el estímulo cíclico y todo el ciclo macroeconómico, hay datos demográficos superpuestos y hay boomers que abandonan el mercado laboral. Y algunos pronósticos dicen de hecho que el mercado laboral estadounidense se contraerá en los próximos cinco años. Así que creo que eso debe reponerse, diría yo, con migración legal de personas capacitadas. Y eso está mejorando, pero, como usted sugiere, las condiciones del mercado laboral se han enfriado pero aún son difíciles.
Volviendo a la pregunta original, eso preocupa a la Reserva Federal. Absolutamente lo es.
Dave:
Muy bien, Ricardo. Bueno, le hemos hablado mucho sobre macroeconomía, pero nos encantaría escuchar, dada su experiencia en CBRE, su opinión sobre el mercado inmobiliario comercial. Parece que todos los días leemos un titular sobre algún escenario pesimista y nos encantaría saber si usted siente lo mismo. ¿O cuál es su opinión sobre el mercado comercial?
Richard:
Bueno. Bueno, permítanme poner esto en contexto para la gente, en un panorama general, justo antes de comenzar. Los bienes raíces comerciales en los Estados Unidos valen alrededor de 10 billones. Es un poco más que eso. Las viviendas unifamiliares, o bienes inmuebles residenciales, valen 45 billones. Así que el mercado inmobiliario residencial es mucho, mucho más grande y, en realidad, goza de buena salud. Los precios están subiendo e incluso la construcción está mejorando, y eso es realmente extraño dado que tenemos tasas hipotecarias del 7.5%. Creo que lo que explica esto es la post gran crisis financiera. Simplemente no hemos logrado construir suficientes viviendas en Estados Unidos. Hay un déficit de entre tres y cuatro millones de viviendas, por lo que el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado residencial es razonablemente saludable.
Ahora podemos ver cómo afecta esto al mercado de apartamentos. La gente habla de pesimismo y pesimismo. Pongamos los bienes raíces comerciales en contexto. Y el sector real en recesión en el sector inmobiliario comercial es el sector de oficinas. Y de esos 10 billones, las oficinas pueden representar el 25% de eso. Nuevamente, es un sector grande, es muy visible, está en nuestra cara. Y la desocupación en el sector de oficinas es del 19%, frente al 12% hace un par de años, que es una tasa de desocupación que no hemos visto desde la crisis de ahorro y préstamo de principios de los años 1980. Las empresas realmente están recortando la cantidad de espacio que van a utilizar debido al trabajo remoto.
Y también tenemos una entrega de nuevos inmuebles al mercado provenientes de la ola de construcción anterior. Así que los fundamentos en el cargo son muy débiles en este momento. Esto es un matiz, voy a hablar de cosas inmobiliarias.
James:
Por favor.
Richard:
No es cierto que el mercado de oficinas esté completamente muerto. Observé la cantidad de transacciones que CBRE está realizando en 2023, y es solo un 5% menos que la cantidad de transacciones que hicimos en 2019. Pero cuando las empresas están ocupando espacio, que es un 30% menos que en 2019 , por lo que el mercado está activo, solo que las empresas están ocupando menos espacio y también prefieren las construcciones más nuevas. Creo que el verdadero vuelo hacia la calidad y la experiencia. El mercado no está muerto, pero el stock desocupado ha aumentado del 12% al 18%.
Si analizamos el resto del sector inmobiliario, me refiero a apartamentos, me refiero al sector minorista, me refiero a industrial, y cada vez más a alternativas como centros de datos, consultorios médicos, ciencias biológicas, diría que los fundamentos que existen en realidad son razonablemente robusto. Es realmente sorprendente cuando lo miras. Las tasas de desocupación están aumentando, la demanda no es exactamente lo que era, pero yo diría que los fundamentos en todos esos sectores están razonablemente bien. Con lo que quiero decir que la gente está activa en el mercado, ocupando espacio, y no hay un gran aumento en las tasas de desocupación y espacio desocupado.
James:
Richard, ¿has visto mucha compresión de precios? Lo hemos visto en parte del espacio residencial, pero ahora hemos visto que el precio medio de la vivienda vuelve a subir. ¿Ha visto mucha compresión con el aumento de las tasas de interés y la demanda? Como acabas de decir, los inquilinos están ocupando menos espacio. ¿Ha visto mucha compresión en todos esos segmentos, como industrial, oficinas, comercio minorista y precios? ¿Qué ajustes has visto? Porque he visto que los precios comienzan a bajar en esos sectores, no se realizan tantas transacciones, pero ¿qué tipo de ajustes de precios hemos visto año tras año, en función de que la demanda es menor?
Richard:
Sí. Quiero decir, es una historia compleja, por lo que será una respuesta un poco larga, pero comencemos con los apartamentos. Si eres usuario de apartamentos el precio que pagas es el alquiler, obviamente. En ese período de 2020 a 2022, cuando la gente realmente salió de Covid, vimos que los alquileres de apartamentos aumentaron un 24%, en promedio en todo Estados Unidos. Es terrible. Yo diría que el crecimiento del alquiler de apartamentos ha caído a aproximadamente el 2%. Así que los precios siguen subiendo pero están por debajo de la inflación. Y creo que hay ciertos mercados en los que se están construyendo muchos apartamentos nuevos y en los que se han visto algunas caídas de precios. Pero, en promedio, creo que los precios de los departamentos en todo Estados Unidos todavía están subiendo lentamente.
En el caso del comercio minorista, esa es otra historia extraña. No hemos construido ningún espacio comercial desde hace unos 15 años. Y el sector minorista ha pasado por el Covid. Ha limpiado sus balances, se ha reinventado como un operador omnicanal, un omnicanal muy ingenioso y creo que parte del hecho de que la exuberancia del consumidor ha enviado a la gente a los centros minoristas. De hecho, en el sector minorista nuestros corredores nos dicen que no hay suficiente espacio de Grado A. Las empresas no pueden expandirse porque no hay suficiente espacio adecuado. No hemos construido lo suficiente. Así que, de hecho, el alquiler sigue aumentando en el comercio minorista. Eso no quiere decir que no haya problemas con los centros comerciales de grado B y C. Creo que todo el mundo vería eso en su vida diaria, pero incluso algunos de ellos se están reinventando como centros comunitarios y destinos de centros comerciales de antigüedades. Y están encontrando otros usos, incluso se están incorporando oficinas flexibles en algunos centros comerciales B y C.
Entonces eso es departamento, eso es venta minorista. Industrial, que tiene el viento de cola de la economía digital, del comercio electrónico, todavía muy respaldado, y veremos que el arrendamiento en el sector industrial caerá un 30% este año, de mil millones de pies cuadrados el año pasado a quizás 750 millones de pies cuadrados. , pero seguirá siendo el tercer año más fuerte registrado. Así que los alquileres están subiendo y más que un poco en el sector industrial, tal vez entre un 9 y un 12%. Entonces ese es un mercado muy caliente. Y por supuesto, otras cosas como los centros de datos. Hay gente aquí en Dallas, donde resido, que alquila espacio dentro de seis años. Existe una demanda realmente enorme de centros de datos relacionados con la computación en la nube y la inteligencia artificial; es un sector increíblemente atractivo.
Así que haré una pausa allí. Hay otros sectores de los que podría hablar, pero creo que los fundamentos del sector inmobiliario, aparte de las oficinas, son sorprendentemente sólidos, lo que no quiere decir que los inversores estén activos. Si se hace una distinción entre las personas que utilizan los bienes inmuebles para el fin para el que fueron construidos y pagan alquiler, y las personas que poseen bienes inmuebles, que son fondos de pensiones, compañías de seguros de vida, fideicomisos universitarios y otros capitales privados, no hay mucha información sobre el frente de inversión en este momento. Y los precios están bajando. El precio real que pagaría por los bienes inmuebles como activo disminuirá entre un 15 y un 20 % con respecto a hace dos años.
Dave:
Entonces solo en resumen. Sí, la demanda entre los inquilinos, ya sean inquilinos de apartamentos o de comercios minoristas, parece mantenerse relativamente bien, pero la demanda entre los inversores está cayendo. Eso es lo que hemos estado viendo, y los datos que he estado analizando muestran que las tasas de capitalización están aumentando. ¿Es eso lo que estás viendo? Y si es así, fuera de la oficina, creo que todos entendemos que la oficina es el mayor éxito, pero nuestra audiencia está particularmente interesada en el tipo de audiencia de apartamentos multifamiliares, así que tengo curiosidad por saber cómo se están desempeñando las tasas de capitalización en ese sector específico de bienes raíces comerciales. bienes.
Richard:
Bueno, creo que es como todos los demás sectores. Las tasas de capitalización se reducirían aproximadamente entre 125 y 150 puntos básicos, según el tipo de activo y la ubicación, desde alrededor del 3.5% hasta el 4 o 5%, según la ubicación. Y tal vez más que eso, depende de cuál sea el punto de partida. Existe una variedad de tasas máximas que reflejan las diferentes calificaciones y las diferentes ubicaciones. Yo diría que, en general, los precios han bajado 150 puntos básicos, lo que equivale aproximadamente a una caída de precios del 20%.
Dave:
¿Y crees que eso va a continuar?
Richard:
Sí, de hecho lo hago. Ya veo... No para siempre.
Dave:
No, simplemente amo a alguien que da una respuesta directa. Por lo general, cuando preguntamos algo así, ellos, oye, bueno. Debido a que es complejo, no me malinterpretes, hay muchas salvedades, pero siempre agradezco una respuesta tan clara como esa.
Richard:
Sí. Creo que podría haber una mayor pérdida de valor, y no se revertirá hasta que los inversores comiencen a ver una trayectoria clara para las tasas de interés. Empezamos a ver, creo que tal vez hace dos meses, una pequeña sensación de dónde estaba la gente... Mirando lo que vi, que en realidad eran oficinas, eso tiene un problema, pero los fundamentos en bienes raíces en realidad no están tan mal, parecen estar superando la inflación. Y esas tasas de rendimiento a plazo, si tomamos una tasa máxima del 5%, agregamos un crecimiento del alquiler del 2%, tenemos teóricamente una TIR anticipada del 7%, y eso equivale a costos de deuda entre 6.5 y 7.5%. La gente empezó a pensar que tal vez empezaríamos a buscar acuerdos de nuevo.
Pero creo que el repunte del bono del Tesoro a 10 años, cuando pasó de 4.2 a 4.4 en las últimas dos semanas, volvió a traer a la mente la incertidumbre sobre la trayectoria de las tasas de interés. Así que la gente volvió a dejar los bolígrafos y pensó: bueno, vamos a esperar y ver qué pasa. Creo que estamos en este mundo en el que las buenas noticias son malas noticias, mientras que entre 2009 y 2020, para el sector inmobiliario las malas noticias eran buenas noticias porque mantenían bajas las tasas de interés. Ahora estamos en el mundo opuesto, es el mismo mundo pero es opuesto. Pero las buenas noticias son malas noticias porque aumentan las preocupaciones de la gente sobre las tasas de interés más altas por más tiempo.
James:
Entonces, Richard, estás diciendo que podríamos ver más compras durante los próximos 12 meses. Siento que el mercado multifamiliar ha caído un poco, pero los vendedores todavía se mantienen firmes y no hay muchas transacciones porque las tasas máximas no son lo suficientemente atractivas como para que las analicemos. Porque he visto lo mismo, estábamos viendo tasas de capitalización como 3.5, tal vez 4 bajas, y ahora están hasta 5.5. No es muy atractivo con la deuda que existe en este momento.
Richard:
No no. Quiero decir, creo que si la gente tuviera más confianza, no solo mirarían, para ser técnicos, no solo mirarían la tasa de capitalización. Tendría que mirar la TIR, que tiene en cuenta la apreciación del alquiler que obtendría.
James:
Derecha.
Richard:
Y creo que la TIR, incluso si se supone un crecimiento de los alquileres del 2%, 2.5%, da una TIR que se está acercando al estadio. Pero creo que cuando la confianza se evapora la gente no es inversora en TIR. Los inversores en TIR implican hacer suposiciones sobre el alquiler en el futuro y la gente no quiere hacer eso. Y, como usted dice, no existe un apalancamiento positivo en este momento y la gente no está dispuesta a aceptar un apalancamiento negativo en el mercado.
Pero no creo que haga falta mucho para inclinar esa ecuación. Nos gustaría obtener una dirección un poco más obvia sobre hacia dónde se dirige la inflación, una orientación un poco más obvia de que hemos alcanzado el pico del ciclo de los fondos de la Reserva Federal, la Reserva Federal ha sido muy ambigua al respecto, entonces creo que las cosas mejorarán. consejo. Porque en el lado del arrendamiento, el arrendamiento desapareció en el segundo trimestre de 2, justo cuando las tasas de interés comenzaron a subir, la gente abandonó el mercado. Bueno, el arrendamiento ha vuelto. El arrendamiento en el segundo trimestre de este año volvió. Y tenemos un nivel bastante alto de nuevas construcciones, tal vez 2022 unidades por trimestre, pero el mercado está absorbiendo entre 2 y 90,000 unidades por trimestre, al menos según la evidencia del segundo trimestre y la trayectoria del tercer trimestre.
Entonces la demanda ha vuelto a aumentar. Probablemente las vacantes estén aumentando ligeramente. Pero con el regreso de la demanda, no será necesario demasiado, en términos de expectativas, para que la gente diga que hay algunas gangas aquí. Yo diría, justo en cuanto a su punto de que los vendedores se resisten, si la Reserva Federal no hubiera intervenido y proporcionado liquidez al sector bancario, lo que le ha permitido transitar por un período de préstamos. Es posible que todavía estén pagando los intereses, pero están por debajo del nivel del agua en términos de valor. Podríamos haber tenido una situación diferente. La Reserva Federal ha sido muy activa a la hora de proporcionar liquidez al sector bancario. Y, por supuesto, creo que eso ha mantenido la presión sobre los propietarios y, por lo tanto, se produce este enfrentamiento entre compradores y vendedores, o propietarios y compradores potenciales.
Dave:
Richard, quiero hacer un seguimiento del sector bancario y de lo que está sucediendo allí. Precisamente ayer estaba leyendo un artículo en el Wall Street Journal donde hablaban de un “bucle fatal” en el sector inmobiliario comercial. La premisa básica es que sus valoraciones ya están bajadas. Ha dejado algunas propiedades bajo el agua y ahora la gente está empezando a incumplir esos préstamos. El crédito bancario se está reduciendo, lo que significa que la gente no puede refinanciar o no puede comprar, lo que ejerce una mayor presión a la baja sobre las valoraciones y crea la espiral que genera una presión bajista sostenida sobre los precios en el espacio inmobiliario comercial. Tengo curiosidad por saber si cree que existe el riesgo de que se produzca este ciclo fatal, o como quiera llamarlo, si hay más riesgo de que las quiebras bancarias y la falta de liquidez afecten al mercado comercial.
Richard:
Quiero decir, lo que les voy a decir es un argumento bastante complejo, que está en algún punto intermedio, no hay problema y hay un ciclo fatal.
Dave:
Bueno.
Richard:
Creo, con mucho respeto, que la máxima periodística es simplificar y exagerar.
Dave:
Derecha.
Richard:
Y creo que, hasta cierto punto, con el sector inmobiliario eso es lo que está pasando. Y no estoy diciendo que no haya un problema con el deterioro de los préstamos, pero creo que lo que estamos escuchando y viendo es que los bancos tienen un amplio acceso a la liquidez, y por eso no están sufriendo una fuga de depósitos. . Entonces, cuando tienen pérdidas o tienen que amortizar préstamos, pueden trasladarlos a su cuenta de pérdidas y ganancias de forma relativamente ordenada. No hay duda de que el costo y la disponibilidad de crédito para nueva financiación son mucho más ajustados. Es increíblemente apretado. Pero no creo que los bancos quieran terminar con bienes inmuebles en sus libros. Quiero decir, han pasado por esto antes. No quieren poner a la gente en mora y luego tener los bienes inmuebles que tienen que administrar o tienen que venderlos con algún descuento a alguien que los posee durante dos años y luego hace una ganancias dos años después. Ya han pasado por eso antes y no quieren volver a pasar por eso.
Entonces creo que lo que estamos viendo es que, donde sea posible, los bancos se están ampliando. Me atrevería a decir extender y fingir, pero hay muchas formas creativas en las que los bancos pueden trabajar con los prestatarios para superar el período de estrés agudo. Y no digo que no vaya a haber pérdidas. Nuestra propia investigación nos dice que probablemente 60 mil millones de préstamos no cumplirán sus obligaciones. Hay 4.5 millones de préstamos para bienes raíces comerciales. Esos 60 mil millones, tal vez sean el 1.5% del total de los activos bancarios. Así que será doloroso, pero no derribará al sector bancario. Por lo tanto, el ciclo fatal no es bueno, y tener pérdidas nunca es bueno, pero no creo que sea un ciclo fatal tan agresivo como el que hemos visto en crisis inmobiliarias anteriores. Hemos visto que los bucles fatales existen en la realidad. Lo hicieron en la crisis de los préstamos de ahorro, lo hicieron en la gran crisis financiera, pero por el momento, por diversas razones, no creo que hayamos llegado a ese punto todavía.
James:
Definitivamente hay muchos artículos con esa palabra bucle fatal. Es el nuevo término que veo en cada artículo, donde es un bucle fatal, un bucle fatal, eso es todo lo que escucho.
Dave:
Solo espera, James, el episodio ahora se llamará Doom Loop, y probablemente tendremos nuestro episodio con mejor desempeño de todos los tiempos si lo llamamos Doom Loop.
Richard:
¿No podemos hablar de círculos virtuosos en lugar de bucles fatales?
Dave:
Sí, nadie quiere oír hablar de círculos virtuosos, desafortunadamente quieren oír hablar de bucles fatales. Me encantarían los círculos virtuosos.
James:
Pero si se avecina un ciclo fatal, Richard, porque parece que usted tiene confianza en algunos sectores comerciales en el futuro, ¿de qué sectores cree que la mayoría de los inversores deberían tener cuidado en este momento? Si está pensando en comprar el próximo acuerdo en los próximos 12 meses, ¿en qué sectores se encuentra? Oye, ¿me enfriaría o desconfiaría de eso?
Richard:
Bueno, es muy tentador decir oficinas, porque en las oficinas, como digo, tenemos ese salto en la desocupación del 12% al 19%. No tenemos certeza sobre el regreso al trabajo en la oficina estadounidense. Creemos que el regreso al trabajo se acelerará, pero solo durante un período más largo, pero no hay certeza al respecto en este momento. Por otro lado, como profesional del sector inmobiliario desde hace unos 40 años, consigues las mejores gangas en los mercados más bombardeados. Entonces, en medio de toda esa revalorización, habrá muy buenas oportunidades en el sector de oficinas. Y si realmente quieres ser contrario, corres en la dirección opuesta. Todas esas personas corriendo en una dirección diciendo bucle fatal, bucle fatal, averiguas de dónde vienen y te mueves en la dirección opuesta.
Creo que el comercio minorista también tiene mucho que ofrecer en este momento. Estábamos viendo bastante capital privado. Y no es como una oficina, el tamaño de los activos puede ser menor. Es posible que los inversores más pequeños se involucren en el comercio minorista, y estamos viendo una escasez de espacio y estamos viendo algunas tendencias muy, muy interesantes en el comercio minorista. Los sectores atractivos, si quiero decirlo en esos términos, o los sectores en los que tenemos más confianza, creo, debido a los vientos de cola, son el sector industrial y el sector multifamiliar si se quiere invertir en el crecimiento del alquiler a largo plazo. Pero una vez que el mercado comience a moverse, ahí es donde los precios subirán más rápido. Entonces, si desea invertir en esa historia a largo plazo, entonces debe actuar rápidamente, diría yo.
No me malinterpreten, hay ciertas partes de viviendas multifamiliares y apartamentos que creo que tendrán algunos problemas. Había bastante financiación puente muy barata en el multisector donde la gente, en los años de auge, con un crecimiento de los alquileres del 24%, compraba activos de grado C con un endeudamiento muy bajo y buscaba renovarlos y reposicionarlos como B o B plus o A Grado espacio. Dada la debilidad general y el nivel de las tasas de interés, creo que algunos de ellos podrían terminar en default. Entonces, si usted es un estudioso de estos temas, es posible que haya activos que recoger o recapitalizar en ese segmento del mercado.
Dave:
James va a empezar a salivar ahora.
Richard:
Ah, lo estaba. Me estaba poniendo nervioso.
Dave:
Esa es su timonera.
James:
De repente me picaban los dedos. Yo digo, sí, aquí vamos. Y creo que Richard lo logró. Es como si todo el mundo estuviera comprando estas ofertas con empresas con un desempeño muy ajustado y luego se les ajustara la deuda a mitad de camino, y sus costos de construcción son más altos, sus tiempos de permisos son más largos, y luego, de repente, su costo de dinero aumentó y es Definitivamente tuve algunos problemas en ese sector. Es como si las cosas que están estabilizadas todavía se estuvieran moviendo también, pero las cosas que están en la mitad de la estabilización es donde estamos viendo oportunidades. Y ahí es definitivamente donde estamos buscando.
Richard:
Así es. Y nuevamente, a lo largo de una larga carrera, las personas que han tomado muy buenas decisiones de compra han comprado a desarrolladores o empresas de construcción en problemas. Hemos visto este antes.
Dave:
Bueno, espero que nadie pierda la camiseta. No estoy apoyando eso en absoluto. Pero creo que es útil reconocer que esto está sucediendo y que probablemente habrá activos en dificultades que deberán ser reposicionados por otra persona que no sea el propietario actual.
Richard:
Sí. Quiero decir, el sector bancario en este momento está cancelando una gran cantidad de deuda que está por debajo del agua, por lo que esto tiene un costo económico, pero simplemente no está fuera de control en este momento. Y afortunadamente todavía no ha afectado al sector de consumo, al mercado inmobiliario, porque eso afecta a la gente común y corriente, y eso no es nada agradable.
Dave:
Bueno, Richard, muchas gracias por acompañarnos. Esto ha sido increíblemente revelador. Quiero compartir con nuestra audiencia que usted y su equipo han escrito un informe económico increíble, llamado Perspectivas del mercado inmobiliario global de mitad de año para 2023. Es una lectura fascinante y también viene con un excelente video.
Richard, ¿puedes contarnos brevemente sobre esto y dónde puede encontrarlo nuestra audiencia si quiere obtener más información?
Richard:
Sí, estará en el sitio web de CBRE, cbre.com. Vaya a Investigación e información y haga clic en él. Puede que sean necesarios dos o tres clics, pero está ahí. Tengo mis expertos en investigación de todo el mundo y tratamos de ser neutrales, equilibrados y basados en datos. Simplemente brindamos una amplia descripción general de los mercados inmobiliarios en los Estados Unidos y en todo el mundo. De hecho, participé en él y también aprendí de él.
Dave:
Ese es el mejor tipo de proyecto de investigación, ¿verdad?
Richard:
Si absolutamente.
Dave:
Está bien. Bueno, Richard, gracias de nuevo por acompañarnos.
Richard:
Es un placer absoluto para mí.
Dave:
Entonces, James, Richard nos ha dicho que cree que los valores de los activos están bajando, lo que obviamente no es bueno para nadie que posea bienes raíces, pero también que podría haber algunas oportunidades, que sé que usted está particularmente interesado en aprovechar. Entonces, ¿cómo le hace sentir este tipo de pronóstico o predicción acerca de su negocio?
James:
Bueno, me gusta que me haya verificado que deberías comprar cuando otras personas no quieren comprar, esencialmente. Había tantas pequeñas cosas clave cuando hablaba de cuán industriales están subiendo los alquileres, pero los precios están bajando. Entonces, en esos sectores existe cierta oportunidad de avanzar y simplemente buscar esas oportunidades ahora mismo, porque todo el tiempo se escucha que la gente dice: “Ah, no se puede comprar nada”. No puedes comprar nada”. Pero solo esa estadística de la que hablaba, industrial, los alquileres están subiendo pero los precios están bajando, ahí es donde hay que mirar. Así que estoy cada vez más emocionado por los próximos 12 meses y será cuestión de ser paciente y encontrar la oportunidad adecuada.
Dave:
Mencionaste en el programa que las tasas de tope donde están ahora, dijiste Seattle, ¿cuáles son 5.5?
James:
Sí, yo diría 5.25 a 5.5, ahí, en algún lugar de ahí.
Dave:
Pero dada la situación de las tasas de interés, eso es un apalancamiento negativo, algo que no suele ser atractivo para los inversores dado el nivel de los costos de la deuda. ¿En qué punto tendrían que aumentar las tasas de capitalización para que usted se sienta realmente entusiasmado con el potencial de las ofertas que podría comprar?
James:
Bueno, siempre puedes obtener una buena tasa de capitalización si compras valor agregado. Ahí es donde puedes aumentarlo. Pero quiero decir, en teoría, no me gusta comprar por debajo del tipo máximo. Me gustaría estar en ese 6.5. Si se estabiliza con pocas ventajas, quiero estar alrededor de 6.5 en este momento.
Dave:
Y para que todos entiendan, las tasas de capitalización son una medida del sentimiento del mercado. Y como indica James, fluctúa y refluye según el costo de la deuda, la demanda y el riesgo percibido. Y, en términos generales, las tasas de capitalización son más bajas para los activos estabilizados. Y cuando las tasas de capitalización son más bajas, eso significa que se negocian a un costo más alto. Cuando las tasas de capitalización son más altas, son más baratas. Y, por lo general, puede obtener una tasa de capitalización más alta como comprador si está comprando, como dice James, un reparador o algo que necesita valor agregado.
Pero lo siento, James, adelante.
James:
Sí, creo que eso es lo que estamos viendo ahora mismo. Muchas de las transacciones que estamos viendo en estos últimos seis meses son una gran cantidad de movimiento de dinero de 1031, pero no muchos compradores nuevos que ingresan por ese límite general de 5.5. Si tienen el propósito de ir a comprar, lo harán. Aparte de eso, todo el mundo está persiguiendo ese valor agregado en el que tienes que arremangarte y ponerte a trabajar. Pero hay algunas compras realmente buenas en este momento. Sé que nuestras TIR han aumentado bastante en los últimos nueve meses hasta donde ahora estamos alcanzando el 17, 18%, y todas esas son cosas buenas.
Dave:
Eso es algo muy bueno. Bueno, tendremos que estar atentos y ver cómo va, pero en general estoy de acuerdo con la evaluación de Richard. Las tasas de capitalización han aumentado y creo que seguirán aumentando, mientras que supongo que los alquileres, al menos en viviendas multifamiliares, que es el sector que mejor entiendo, probablemente se desacelerarán. Es posible que se mantengan por encima de cero y crezcan, pero creo que estas increíbles tasas de crecimiento de los alquileres que vimos en las viviendas multifamiliares han terminado por el momento. Y eso, combinado con el aumento de las tasas de capitalización, reduciremos los valores multifamiliares aún más allá de donde se encuentran hoy, lo que podría presentar algunas oportunidades interesantes. Así que tendremos que estar atentos a este.
James, muchas gracias por estar aquí. Siempre lo apreciamos. Y a todos los que lo escuchan, les agradecemos. Si te gusta este episodio, no olvides dejarnos una reseña en Spotify, Apple o YouTube si lo estás viendo allí. Gracias de nuevo y nos vemos en el próximo episodio de On The Market.
On The Market fue creado por Dave Meyer, Kailyn Bennett y yo. Producido por Kailyn Bennett, edición de Joel Esparza y Onyx Media, investigación de Pooja Jindal, redacción de Nate Weintraub. Y un agradecimiento muy especial a todo el equipo de BiggerPockets. El contenido del programa On The Market son sólo opiniones. Todos los oyentes deben verificar de forma independiente los datos, las opiniones y las estrategias de inversión.
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En este episodio cubrimos:
- El “Doom Loop” inmobiliario explicado y que podría causar esto reacción en cadena para hundir los precios de los activos
- El proyecto “desaceleración mundial” y recesión predicciones para 2023 y 2024
- Los más débiles y sectores más fuertes del sector inmobiliario comercial (y cuáles tienen un precio inferior al esperado)
- Actualizaciones de la tasa de capitalización y qué hará finalmente que los precios vuelvan a mejorar
- Las mejores oportunidades de compra en 2023 y activos con rentas crecientes y precios a la baja
- Desempleo, inflación, deflación y lo que podemos esperar durante el próximo año
- Y So ¡Mucho más!
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- Fuente: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
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