Tú quieres construir una cartera de bienes raíces, ¡pero es posible que aún no tenga una sola propiedad de alquiler! Entonces, ¿cómo se pasa de espectador a inversor y finalmente llegar a ser financieramente libre a través de la inversión inmobiliaria? ¡Comenzar con el fin en mente! Muchos inversores inmobiliarios novatos imaginan una vida de ensueño con alquileres que fluyen en efectivo y poco o ningún estrés, solo para darme cuenta de que la vida del propietario es MUY diferente de lo que parece en las redes sociales. A hacer crecer una cartera inmobiliaria pasiva, tienes que hacer algo diferente. David Greene, anfitrión de la Podcast de bienes raíces de BiggerPockets, sabe exactamente lo que es eso.
David pasó de policía a agente inmobiliario de primer nivel, inversor, corredor y presentador del podcast de inversión en bienes raíces más reconocido del mundo. Él sabe lo que se siente tener un gran cartera y todos los puntos de dolor que vienen con él. Para los inversores novatos, David quiere asegurarse de que no cometan los mismos errores que él. Escalar su cartera incorrectamente podría forzarlo a aceptar otro trabajo, NO el independencia financiera estas buscando.
En su nuevo libro, SCALE: una guía para agentes exitosos para mejorar su negocio de bienes raíces, David describe EXACTAMENTE lo que debe hacer para construir un negocio, NO una pesadilla de propietario. En este episodio, te dará todo lo que necesitas saber sobre elegir el área y la propiedad correctas, por qué la apreciación a menudo supera al flujo de efectivo, sabiendo “el número” a ofrecer, y cómo puedes externaliza tu trabajo para vivir la vida que amas!
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Ashley:
Este es el episodio 262 de Real Estate Rookie.
David:
Hay dos partes en un sistema. Hablo de esto en Scale. Todo el mundo entiende la primera parte, que es que necesita crear una lista de verificación de las cosas que deben hacerse o una biblioteca de videos que muestren a alguien cómo hacerlo. Ese es el primer paso para crear un sistema. El error se convierte en cuando pensamos que eso es todo lo que es un sistema, porque la segunda parte de un sistema es tener un ser humano que sea hábil y capaz de hacer esas cosas. Todos hemos tenido un puesto en el que contratamos a alguien para hacer algo y estaba súper claro lo que tenían que hacer y aun así lo arruinaron.
Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión, Tony Robinson.
Tony:
Y bienvenido al Podcast de Real Estate Rookie, donde cada semana, dos veces por semana, le brindaremos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar. Hoy, quiero saludar a alguien con el nombre de usuario de Maryelle PC que dejó una reseña de cinco estrellas en Apple Podcasts que dice: “Hablando honestamente, descubrí este podcast después de escuchar por primera vez el OG Bigger Pockets Podcast. Me quedé sin contenido y quería más. Este podcast, Ricky Show, es ahora mi podcast favorito. Es muy identificable con alguien que todavía está al principio de su viaje de inversión en bienes raíces y brinda muchos consejos útiles y concretos. Tony y Ashley son anfitriones fenomenales y recomendaría este podcast a cualquiera que busque avanzar en su carrera de inversión en bienes raíces”.
Maryelle, te apreciamos. Que es una reseña tan buena, agradable y positiva. Si está en la audiencia de novatos y aún no nos ha dejado una reseña, tómese los dos minutos, deje esa reseña. Lo apreciaríamos.
Ashley Kehr, hoy tenemos un gran episodio para todos, ¿verdad? Algunas cosas realmente geniales en las que nos vamos a meter.
Ashley:
Sí, y desearía que nuestros invitados hubieran estado presentes hoy cuando leyeron la reseña de la introducción que estamos grabando aquí.
Tony:
Si eso es verdad.
Ashley:
Hoy, tenemos a David Greene, y es sorprendente lo rápido que puede analizar un trato si ustedes no saben eso sobre él. Escribió un libro llamado Scale y hablará sobre escalar su negocio, y nos centraremos principalmente en cómo puede analizar rápidamente un acuerdo para hacer crecer su negocio y las cosas que debería implementar en sus sistemas. Definitivamente es un libro para cualquier tipo de negocio, diría yo. Ni siquiera es específico de un agente de bienes raíces o incluso específico de un inversionista, así que estoy deseando que llegue. Pero en realidad podemos ver a David en Denver en un par de semanas.
Tony:
Sí. Estamos organizando una pequeña reunión de anfitriones para todos los podcasts de Bigger Pockets. Será divertido. Pero Ash, tú y yo también pasamos unos días en Orlando, así que agradezco que hayas venido a la cumbre.
Ashley:
Sí. Acabamos de hacer la cumbre de alquiler a corto plazo de Tony. Es el segundo al que asisto, y ambos han sido increíbles y una gran experiencia de aprendizaje. ¿Sabes dónde tomé la mayor cantidad de notas? Fue la esposa de Tony, Sarah, cuando hizo su presentación, después, la sesión de preguntas y respuestas, solo las preguntas increíbles que la gente hacía y ella respondía eran solo estas pequeñas cosas en las que ni siquiera piensas que eran como momentos de ajá para a mí. Por ejemplo, si permite mascotas, tenga expectativas muy estrictas, como que no haya mascotas en los muebles. Si se encuentra pelo de perro, se le cobrará X cantidad. Además, proporcione una cama para perros. Una cosa tan fácil, barata y económica de hacer. Estaba en mi pequeño no pet en mi teléfono agregando todas estas cosas.
Tony:
Sí, fue súper divertido. Siempre estamos muy emocionados de llegar, tuvimos casi 400 personas en ese evento que vinieron a Orlando con nosotros. Nos vamos a Austin en la primavera, así que será divertido llevar esto a la carretera y conocer más gente y hablar de alquileres a corto plazo. Pero Sarah y yo apreciamos que salgas del armario y seas nuestro mayor fan durante un par de días.
Ashley:
Bueno, es muy amable de tu parte decirlo, a pesar de que traje el mal tiempo conmigo como de costumbre. No fue súper brillante, caluroso y soleado todo el tiempo.
Tony:
Sí, pero al menos los vuelos no se cancelaron. No nos atascamos. El equipaje no se perdió.
Ashley:
Sí. Sí, sí.
David Greene, bienvenido de nuevo al espectáculo. Quiero decir, ¿es esta su segunda, tercera, tal vez incluso cuarta vez en el Podcast de Real Estate Rookie?
David:
Podría ser la cuarta vez. Ustedes son tan buenos anfitriones que la paso tan bien. Constantemente estoy molestando a nuestro equipo de producción diciendo: "¿Puedo ir al programa Rookie, por favor?" es genial
Ashley:
Sí. Quiero decir, nos han pagado mucho dinero para tenerte continuamente de vuelta en el programa. Ha estado funcionando muy bien para todos nosotros.
Tony:
Es una situación de ganar-ganar. Pero creo que tienes el récord, David, de más apariciones de Ricky en este momento. Así que amigo, felicitaciones para ti, hombre.
David:
Bueno, eso solo demuestra que nunca dejamos de ser novatos, ¿verdad? No importa cuántas propiedades compre, siempre hay algo que aprender. Siempre hay cosas que salen mal. Siempre hay formas de mejorar.
Tony:
Amigo, entonces espera. Sé que tenemos un tema totalmente diferente del que hablar hoy, pero me encanta lo que acabas de decir, porque es como si la gente me mirara y dijera: "Dios mío, quiero ser como Tony". Y luego te miro a ti y a Brandon y digo: "Oh, hombre, quiero ser como ustedes". Y ustedes están mirando a no sé quién más, Ken McElroy, y quieren ser como él, y Ken está mirando a otra persona diciendo: "Quiero ser como ellos". Incluso para las personas que están escuchando este podcast, solo sepan que todas las personas a las que admiran están admirando a otra persona a la que están tratando de emular. Me encanta ese concepto, hombre. Gracias por compartirlo.
David:
Ese es un muy buen punto. Escuché que había algunos jugadores de la NBA a los que los fanáticos les hablaban mal, como: "No eres tan bueno como LeBron James, apestas". Uno de ellos hizo un muy buen punto. Dijeron: "Estoy más cerca de LeBron James que tú de mí". ¿Bueno? Ese es un muy buen punto, ¿verdad? ¿Alguna vez quieres un buen video YouTube, el desafío de Brian Scalabrine.
Tony:
Vi eso.
David:
Es increíble, ¿verdad? Para los estándares de la NBA, es un tipo del que todos se burlan y escogió a los mejores jugadores que pudo encontrar que pensaron que podían vencerlo y barrió el piso con todos ellos. Simplemente demuestra lo buenos que son esos muchachos en la NBA. Las personas que escuchan esto para tener una casa o dos, o para piratear su casa, los miran y dicen: "Oh, desearía poder ser ellos". Estás mucho más cerca de Ashley, Tony y de mí que de las personas que ni siquiera entienden que los bienes raíces importan, que las finanzas importan, que deberías estar ahorrando tu dinero y deberías tener un presupuesto y deberías tener un plan. Estás mucho más cerca de donde estamos que el estadounidense promedio que camina ingenuamente por la vida con la esperanza de ganar la lotería. No te desanimes por el lugar en el que te encuentras ahora. Si solo estás escuchando esto, ya estás mejor que la mayoría de la gente.
Ashley:
Y usted es un experto o tiene experiencia en una cosa que está haciendo o tal vez en un par de cosas que está haciendo. Pero David, si te dijéramos que abrimos un glamping en Buffalo, Nueva York, ¿serías un experto en eso?
David:
Absolutamente no. ¿Sin ver?
Ashley:
Si, exacto. Incluso admirando a alguien que crees que es un inversionista de experiencia increíble, increíble y experto, hay cosas que puedes saber y que puedes saber mejor que ellos que cualquier otra persona, porque tal vez solo tienes ese pequeño campamento, glamping, campamento y tú. Está muy por delante de los tres que estamos sentados aquí porque no tenemos nada de eso. Piensen en eso también, muchachos, cuando se comparen con otros, es posible que también sepan más de lo que creen.
David:
Oh sí. Antes del espectáculo, los tres teníamos una conversación sobre la industria en general de la que todos formamos parte y compartimos educación inmobiliaria. La tendencia en este momento es encontrar a una persona que tenga un mejor plan que los demás y copiar su modelo. Hay toneladas de personas vendiendo cursos y esto es como, "Sé como esta persona, sé como esta persona". Todos tienen su propia pequeña marca y así es como ganan dinero. El problema con ese método es que es posible que no tenga el conjunto de habilidades de Tony o el conjunto de habilidades de Ashley o nombre el conjunto de habilidades de su influenciador favorito. Es posible que no tenga sus recursos. Es posible que no tenga la personalidad de ellos para administrar un negocio mayorista y tienen el don de la elocuencia y pueden hablar con cualquiera. Podrían vender hielo a un esquimal y son muy buenos en eso. O es posible que no sea tan analítico con un inversionista multifamiliar increíble como cualquier otra persona.
Vemos las historias de X cantidad de dinero sobre X cantidad de unidades que pensamos: "Quiero tener lo que tienen". Creo que es mucho mejor decir: "Quiero ser quienes son". ¿Quién es la persona con la que me puedo identificar que mi conjunto de habilidades, mi personalidad, mis objetivos, mis principios se alinean con ellos y luego tal vez hacer que ese sea el lugar principal de donde obtienes tu comida? Es muy difícil saber quién es la persona adecuada a seguir porque hay muchas formas de ganar dinero en esto, pero no vas a tener el mismo éxito en todas. Podrías ser genial en glamping, pero podrías ser terrible en flipping o de diferentes maneras. Y si elige un método que no está en línea con sus fortalezas y lo que le parece liviano, odiará todos los días de inversión inmobiliaria al igual que odiaba todos los días del trabajo W2 que trató de obtener. . En realidad, hay que pensar un poco más para asegurarse de elegir el camino correcto.
Ashley:
David, ese es un gran punto y nos lleva a nuestra discusión sobre por qué estás aquí porque escribiste un libro compartiendo tu experiencia con otros. ¿Puedes contarnos un poco sobre ese libro y tu razonamiento por el que crees que la gente debería aprender de él?
David:
Sí, gracias. Cuando dejé mi trabajo en W2, que era oficial de policía, pasé a ser agente de bienes raíces, que es un entorno muy diferente. Las cosas que te hacen bueno como policía no te hacen bueno vendiendo casas. Tuve que aprender completamente diferente. Sería como alguien que fue un corredor de maratón de larga distancia que quiere ir a hacer ejercicio con Tony y quiere ser fisicoculturista. Si eres bueno en uno, no necesariamente serás bueno en el otro. Fue un viaje muy desafiante para mí que terminó dejándome una persona más completa. Creo que ese era el plan divino que se suponía que debía tomar. Pero fue motivado por reconocer que los agentes simplemente no eran buenos. Seguí como inversionista encontrando agentes, trabajando con ellos y dándome cuenta de que yo sabía más sobre bienes raíces que ellos. Esto es realmente frustrante. Escucho más podcasts, leo más libros, tengo más conversaciones. Estoy prestando más atención a cómo funciona este mundo que mi agente, que se supone que es mi guía.
Cuando comencé a trabajar como agente de bienes raíces, simplemente tenía un enfoque diferente al de todos los demás y tenía este deseo de aprender a ser bueno como agente. Así que me inscribí en todos los entrenamientos de Keller Williams que pude. Hablé con todos los principales productores que estaban en GoBundance, todos en mi oficina. Si eran buenos vendiendo casas, quería analizarlos, diseccionarlos y descubrir por qué eran buenos en eso, y luego, lentamente, comencé a aplicarme eso. Ahora, en ese proceso, me di cuenta de que no tengo la personalidad y el maquillaje que acabamos de describir para ser excelente en la venta de casas.
No me gusta tener conversaciones todo el día. Soy mucho más introvertido. Soy mucho más analítico. Me gusta averiguar qué hace que funcione, pero no me gusta la ejecución. No me gusta tener que hablar contigo durante dos horas y hacerte sentir bien con el proceso. Mientras que los principales productores, ese fue el patrón que vi. Amaban a los humanos, les encantaba hablar con la gente, les encantaba alegrarle el día a alguien. Estaban muy atentos al perfil del disco y el mío estaba muy bajo. Entonces, en lugar de concentrarme en convertirme en el mejor agente, cambié y me concentré en capacitar a los agentes para que fueran los mejores agentes y hacer crecer un equipo, que era mucho más en mi línea. Se sentía mucho más como invertir. Los principios eran muy similares. Trabajas muy duro para obtener una propiedad de inversión, le agregas valor, con el tiempo comienza a funcionar mejor.
Eliminas problemas que podrían salir mal. Nunca hablé con un inquilino. No quiero tener que ser la persona que hable con un inquilino. Eso es un administrador de la propiedad. Eso es lo primero que quería aprovechar. Bueno, eso comenzó a funcionar con bienes raíces, ya que creé sistemas para ayudar a los agentes a descubrir qué debían hacer y cómo hacerlo, les brindé herramientas, les brindé capacitación, les brindé conocimientos, eran mucho mejores para hablar con los clientes y guiarlos a través del proceso, por lo que construí un equipo de bienes raíces. Al final de ese viaje, miré hacia atrás y dije: "Está bien, ¿cómo comparto toda esta información que he descubierto durante los últimos seis o siete años con todos los demás agentes que están en el ecosistema de Bigger Pockets?" Porque ellos también necesitan esa ayuda. Las personas que estaban enseñando cómo comprar casas necesitan mejores agentes.
Logré un contrato de libros con Bigger Pockets donde escribí tres libros en la serie de productores principales. El primero se llama Vendido, y solo se enfoca en los primeros pasos para un agente: qué haces para ganar dinero, cómo vendes una casa, los conceptos básicos que tu corredor debería estar enseñándote y probablemente no. . Luego, el segundo libro de la serie se llamó Habilidad. Se trataba de convertirse en un productor superior, el mejor agente en su mercado, con el que todos quieren trabajar, el que se gana muy bien la vida y gana mucho dinero para que luego puedan reinvertirlo en bienes raíces.
Este tercer libro que sale se llama Scale. Este libro trata sobre tomar, una vez que eres un productor superior y estás ganando mucho dinero, quieres convertir tu trabajo en un negocio para que seas libre de hacer otras cosas o puedas escalarlo a un grado realmente grande. . Este libro está repleto de principios que cualquier persona de negocios puede utilizar para pasar de "tengo un trabajo" a "dirijo un negocio". Funciona por ser agente inmobiliario. Funciona para ser un operador de alquiler a corto plazo que no quiere ser el que hace todo el trabajo. Funciona si usted es dueño de una empresa de piscinas y está limpiando las piscinas y quiere llegar a donde está escalando este negocio para obtener contratos de piscinas en toda la ciudad. Los principios son los mismos.
Tony:
David, me encanta la distinción entre tener un trabajo y administrar un negocio, y obviamente gran parte de nuestra audiencia son personas que están al comienzo de su viaje. ¿Cuándo piensa, en qué punto de su ciclo de vida de inversión en bienes raíces debería alguien pensar en el hecho de que en realidad está construyendo un negocio? Déjame darte un poco de contexto. Creo que muy a menudo las personas toman decisiones cuando comienzan su carrera de inversión con la idea de "Oh, soy un inversionista de bienes raíces y tengo una o dos casas", y no, "Soy un inversionista de bienes raíces". empresario que es dueño de un negocio.” ¿Cuál es su consejo para las personas que recién comienzan acerca de tener esa mentalidad de que en realidad están administrando un negocio desde el primer día?
David:
Ese es un gran, gran punto, porque lo son, pero no te das cuenta. Creo que déjame empezar con lo que creo que jode a la gente. La mayoría de nosotros no tomamos decisiones donde nos sentamos y realmente pensamos en cómo queremos que sea nuestra vida y luego comenzamos a construir eso. Esa sería la forma ideal de hacerlo. Pero seré el primero en decir, cuando me uní a GoBundance por primera vez y me dijeron: "Bueno, ¿cuáles son tus objetivos?" Es como, "No estar donde estoy ahora". "¿Qué significa eso?" “Quiero dormir más de tres horas por noche”. "¿Cómo vas a llegar allí?" “No lo sé, pero eso es lo que quiero”. ¿Bien? Realmente no entendemos cómo salir del lugar en el que estamos, pero ese es un mejor camino. Si sabe cómo quiere que sea su vida, puede comenzar a comprar la propiedad adecuada, configurarla de la manera correcta y seguir los pasos que necesita para llegar a donde quiere ir.
Al igual que tú, Tony, estás haciendo fisicoculturismo. Ya sabes cómo se ve el cuerpo que va a ganar la competencia. No solo vas al gimnasio y tomas cosas y haces ejercicio y esperas verte mejor. Hay un propósito en lo que estás haciendo, cómo lo estás haciendo y la forma en que lo estás haciendo. Y luego haces pequeños giros en el camino. Si esta parte del cuerpo no funciona o esta funciona demasiado y tienes que equilibrar eso, lo modificas, ¿verdad? Esa es la forma correcta de ser bueno en algo. Pero lo que la mayoría de nosotros hacemos es decir, “Tengo dolor. No me gusta mi trabajo, no me gusta viajar al trabajo, no me gusta estar en la ruina. No me gusta algo de mi vida. Eso sería mejor que donde estoy ahora, así que déjame ir a hacer eso”.
Entonces vamos a hacerlo y es mejor. Pero entonces esa situación tiene sus propios dolores. Decimos, “está bien, no me gusta esto. ¿Qué puedo hacer diferente?” Terminamos saltando esquizofrénicamente de una cosa a otra. Lo llamamos el síndrome del objeto brillante. Lo llamamos construir demasiados puentes. Tenemos todas estas formas diferentes de describir lo que está sucediendo. Pero básicamente se trata de seres humanos que se mueven de un punto de dolor a otro en su vida con la esperanza de llegar a donde terminarán. Es ser adicto al hopium. Solo esperas que si esto va mejor, finalmente seré feliz. Y rara vez lo es. De lo que estás hablando es de idear un plan para ser propietario de un negocio en el que elijas el papel que desempeñarás en ese negocio. Si quieres hacer ventas, si quieres hacer operaciones, si quieres hacer asuntos legales, si solo quieres hablar de eso, si quieres comercializarlo, lo que sea, tienes esa opción.
Cuando eres un inversionista, eres dueño de un negocio. Tener una casa le brinda la oportunidad de ser el administrador de la propiedad, la persona de la construcción. Puedes ser tu propio agente. Puede hacer todo el trabajo usted mismo o puede aprovecharlo para diferentes personas en el equipo. Lo que quiero resaltar es a los seres humanos que piensan que quieren tener seis casas, probablemente no quieras seis casas. Lo que quieres es salir de donde estás ahora mismo. Entonces puedes ser dueño de seis casas y decidir que tampoco te gusta y quieres salir de eso. Comprender los principios que se encuentran en este libro Scale lo pondrá en una posición en la que cuando decida que no me gusta dónde estoy, es muy fácil retirarse y poner a alguien más en ese lugar y concentrarse en lo que hace. como, no desechar todo el proyecto en el que estaba trabajando y comenzar uno nuevo desde cero.
Tony:
Sí. David, tantas buenas pepitas en lo que acabas de compartir. Hablas sobre el hopium, nunca lo había escuchado expresado de esa manera antes, pero me encanta ese dicho. Amigo, me recuerda mucho a mí cuando tenía poco más de veinte años. Saben, chicos, Blue Host es algo así como GoDaddy, el sitio web de alojamiento de dominios. Si inició sesión en mi cuenta de GoDaddy entre los 19 y los 27 años, hay como 40 dominios diferentes que compré porque cada dos meses tenía esta idea de negocio loca. Me encontré sin encontrar el éxito y la razón era que no estaba realmente enfocado en una cosa. Y cuando comencé a invertir en bienes raíces, realmente me dije a mí mismo que no solo quiero ser un inversionista de bienes raíces, sino que quiero ser un inversionista de bienes raíces que se centre solo en esta clase de activos.
Cuando realmente tomé la decisión de ser de clase mundial en esta única cosa, fue cuando el éxito comenzó a seguir. Entonces, si hay un consejo para nuestros oyentes novatos, es que incluso al comienzo de su viaje, mientras más claridad pueda tener sobre lo que alguna vez hizo bien, más fácil será volverse realmente bueno en eso. La otra cosa que dijiste fue sobre tener esas metas por adelantado. Creo que si podemos tomarnos el tiempo para pensar dentro de cinco o diez años y decir: "¿Cómo quiero que sea mi negocio?" Nos ayuda a tomar mejores decisiones hoy que respaldan esos objetivos. Pero si solo te dejas llevar por la corriente, puedes terminar en cualquier tipo de situación porque no tienes esa claridad sobre en qué estás trabajando.
David:
Sí, eso es exactamente correcto. Solo comencé la entrevista señalando esto porque es algo así como las verduras que nadie quiere comer. Hay la voz de otra persona que va a decir: "Si solo tomas mi curso, si solo usas mi programa, todos tus problemas se resolverán". Las personas se lanzan a ello, gastan su dinero, invierten en él y luego, en medio de ello, en algún momento se dan cuenta: “Oh, esto no es diferente a la situación en la que me encontraba. ¿Qué es lo siguiente? ”
No hay una próxima cosa. Los principios para escalar un negocio son los mismos en cualquier empresa que desee emprender. Si pudieras concentrarte en eso, ser bueno en eso, buscar la excelencia en lo que estás haciendo, lo que dijiste, Tony, es exactamente lo que sucederá. Elegirás lo tuyo, te volverás excelente en eso, desempeñarás el papel en ese negocio que funciona para tu personalidad, y luego tendrás las puertas abiertas si quieres traer algo nuevo. o comenzar un segundo o simplemente duplicar o triplicar o cuadruplicar esa cosa y explotarla para tener un montón de ellos.
Cualquier cosa que quieras hacer en la vida puede suceder cuando construyes un negocio, no solo persigues el trabajo.
Ashley:
David, creo que es bastante obvio de nuestra conversación hasta ahora que este libro, a pesar de que está algo adaptado a los agentes de bienes raíces, es un negocio en general. Este libro ayudará a cualquiera que esté tratando de hacer crecer y escalar cualquier negocio. La primera pregunta que tengo que surge al crecer y escalar, especialmente como agente de bienes raíces o incluso como inversionista es, está bien, he estado comprando en Buffalo, Nueva York, ahora voy a tomar mi modelo de negocio y Quiero crecer y escalar a otro mercado. ¿Puede hablar sobre algunas de las cosas que debe tener en cuenta, debe investigar y hacer esa educación antes de construir un negocio en otro mercado completamente nuevo?
David:
Sí, ese es un gran punto. El novato típico dirá: “¿Cuál es el mercado caliente? donde debo invertir. ¿Búfalo? Está bien, iré a Buffalo. Invierten en Buffalo porque otras personas lo hacen, y tal vez lo hicieron bien y ese mercado crece, y ganan dinero, y ahora se jactan con todos sus amigos del aumento de su valor neto, ¿verdad? Es la misma vibra que recibió de NFT o de los inversores en criptomonedas. Se hicieron millonarios de la noche a la mañana y de repente son expertos y luego lo pierden igual de rápido. Es mejor saber por qué Buffalo funcionó. ¿Cuáles fueron los fundamentos que sucedieron que causaron que a Buffalo le fuera tan bien y qué pasos seguiste que funcionaron y qué los hizo funcionar? A diferencia del mono ve que el mono hace, solo copio lo que vi hacer a otra persona.
Cuando desea mudarse a un nuevo mercado, desea tener una buena comprensión de la macroeconomía básicamente. ¿Qué está haciendo el país? ¿Está subiendo o bajando nuestra oferta monetaria? ¿Son deseables los bienes inmuebles? ¿No es deseable? ¿Hay un área a la que los inquilinos se están mudando en masa más que a otras o las empresas se están mudando a donde los salarios están subiendo? ¿Y cómo funciona la oferta y la demanda? Esto suena muy aburrido. Pero casi todas las preguntas que recibo sobre qué puedo esperar que haga el mercado, si entiendes la oferta y la demanda, se vuelven muy fáciles de anticipar. De acuerdo, cuando a este hipotético Búfalo le fue bien, lo más probable es que hubo una constricción en la oferta y un aumento en la demanda que condujo a algún tipo de resultado de aumento de las rentas y del valor, y por eso salió bien.
Ashley:
David, ¿dónde puede alguien encontrar esta información, obtener estas estadísticas, encontrar estos datos?
David:
Las respuestas fáciles son la Oficina de Estadísticas y Trabajo de EE. UU. que rastrea a dónde se muda la gente. ¿Bueno? Creo que también podría ver dónde están aumentando los salarios en esas áreas. Pero para ser transparente, no suelo usar eso. Miro a las personas a las que les gusta leer esas cosas, los nerds que están rastreando eso, que luego publican esos hallazgos. Bolsillos más grandes, como Dave Meyer, ¿verdad? Cuando hacemos State of the Market, estamos hablando de lo que vemos que sucede con los datos que muestran a dónde se muda la gente. Si estaba siguiendo a COVID, vio que mucha gente se fue de California y mucha gente se fue de Nueva York durante ese tiempo. Estaba en todas las noticias. No tenías que tener un lugar específico para ir a buscar. Estaba bastante claro. Los californianos se mudaron a Idaho, Nevada, Arizona, una especie de estados que están cerca de nosotros, Oregón. Y luego los neoyorquinos se mudaron a Florida. Gran parte de Wall Street se mudó al sur de la Florida. No es una coincidencia que los valores inmobiliarios en el sur de la Florida explotaran al mismo tiempo que el dinero salía de Nueva York y entraba en la Florida.
Si comprende los principios de bienes raíces, puede ver, bueno, en cierto punto, el sur de Florida sería demasiado costoso para que las personas se muden y ¿qué van a hacer? Van a decir: "Bueno, ¿qué hay cerca del sur de Florida que sea más barato?" Ese va a ser el mercado emergente al que se mudará la gente. Estos principios, no son ciencia espacial. No tienes que ser más astuto que los demás. Solo tiene que tener el compromiso de comprender qué impulsa el valor de los bienes raíces y el aumento de las rentas.
Una vez que comprende los conceptos básicos del análisis de una propiedad, sabiendo si fluye efectivo, ese es el primer paso que todos dan. El siguiente paso es comprender, bueno, ¿qué haría que aumentara el flujo de caja? ¿Qué haría que los valores subieran? ¿Cómo encuentro un área que es más probable que sea deseable en el futuro de lo que es ahora? Y con solo escuchar las noticias, solo mirar bankrate.com, puede ver hacia dónde tienden a ir las tasas de interés. No tiene que ser algo que la gente esté estudiando religiosamente todo el tiempo. El simple hecho de prestar atención en general y comprender estos principios le dará una gran ventaja cuando intente elegir su mercado y luego decidir qué propiedades comprar en ese mercado.
Ashley:
Sí, para cualquier oyente novato en este momento que no haya revisado ninguno de estos datos, incluso elija una ciudad al azar y vaya a los lugares que David recomendó, y simplemente familiarícese con estos sitios web. Estuve escuchando el podcast On the Market hoy con Dave Meyer, a quien David recomendó ver. Publicó este informe sobre Bigger Pockets. Si va a bigpockets.com/report, acaba de armar una perspectiva casi de mercado para 2023. Te está dando datos de diferentes ciudades. Lo que él está pronosticando, lo verás dentro del próximo año. Creo que es gratis para miembros profesionales, podría ser gratis para todos, pero puedes ir a bigpockets.com/report. Lo ha publicado antes y tiene un valor tremendo, así que les recomiendo que lo revisen y también los otros sitios web que mencionó David y que se familiaricen con esas cosas.
David, ¿qué hay de volverse eficiente con el crecimiento y la escala? Ahora que vas a diferentes mercados, ¿cómo te aseguras de que estás haciendo esto de la mejor manera posible y no estás perdiendo el tiempo y construyendo desde cero otra vez?
David:
El error que cometen la mayoría de los nuevos inversores es que compensan el conocimiento y la habilidad con un gran volumen. Dirán: "Está bien, voy a analizar cien ofertas y encontraré la única, la aguja en el pajar, que funcione". Van a Zillow y simplemente comienzan a mirar al azar casas que son bonitas y las analizan, y luego se desaniman. "Nada funciona. Hombre, no puedo encontrar nada que fluya en efectivo. No me va a dar mi número que me dijeron que obtuviera, ese 10% de retorno”. Mientras que si me mostraras ese mismo perfil de Zillow, ni siquiera me molestaría en analizarlo, y podría decirte de inmediato que eso no va a funcionar. Las casas unifamiliares que están en buenas condiciones a ese precio no se acercan a la regla del 1%. Ni siquiera necesitas molestarte en analizarlo.
Ahora, creo que la clave es si da el siguiente paso y dice: "¿Qué tendría que cambiar para que fluya el efectivo?" Bueno, los alquileres son 2,500 al mes. La propiedad es de 500,000. Es alrededor de medio por ciento. Casi tendría que tener dos unidades en la misma casa por el mismo precio. Bueno, si tenía una unidad que se alquiló por 2,500 y una unidad que se alquiló por 2100, ahora está lo suficientemente cerca de la regla del 1% como para que funcione. Entonces, si puede encontrar en esa misma área por alrededor de 500,000, una propiedad con dos unidades que están cerca de los montos de alquiler que acabo de decir, ahora es digno de investigar y analizar. ¿Bueno? Esa pequeña cantidad de información podría literalmente ahorrarle a alguien de cinco a seis horas de tiempo dando vueltas, analizando cada casa de una sola familia, con la esperanza de encontrar una que milagrosamente fluya en efectivo.
En lugar de la persona que entiende, “Necesito aumentar el alquiler. Nadie paga más de 2,500 para vivir en esta ciudad, así que necesito dos unidades o necesito tres unidades”. Y luego empiezas a mirar la propiedad y dices: “Bueno, ¿puedo convertir el garaje? Solo quiero ver las propiedades que tienen ADU. ¿Tienen sótanos que ya están convertidos a los que podría agregar un baño y luego alquilarlos? Sólo un poco de grasa en el codo. ¿Puedes usar un poco de creatividad para encontrar algo que funcione en ese mercado? Porque entiendes lo que hace que las propiedades fluyan. Eso por sí solo hace que esos inversionistas sean mucho más eficientes cuando deciden qué propiedades deberían buscar e investigar en comparación con el que no sabe por qué el número al final, el retorno de efectivo sobre efectivo, terminó bien o mal.
Tony:
David, quiero saber tu opinión porque el mercado ha cambiado. ¿Bien? Lo que vimos en los últimos dos años, fue en gran medida un mercado de vendedores donde hubo múltiples ofertas, pedidos excesivos, sin contingencias, y lo que estamos viendo ahora es más un regreso a la normalidad donde es una especie de mercado de compradores, ¿verdad? Los compradores tienen un poco más de influencia en este momento. He compartido esto en el podcast antes, pero hay una propiedad que acabamos de contratar y de hecho la levantamos mientras conversabas. Hace siete meses, esa propiedad estaba listada por $500,000. Bajaron sutilmente el precio durante los próximos meses. Cuando inicialmente presenté mi oferta, fue hace unos cuatro meses, la habían incluido en 410. Ofrecí 312 en esa casa. Rechazaron mi oferta de plano. Regresaron unos meses más tarde después de una caída de precio de 50K y dijeron: "Oye, bajamos el precio 50K, ¿lo quieres ahora?"
Dije: "No, mi precio es 312". Regresaron más tarde, "¿Tomarás 325?" “No, mi precio es 512. Dijeron: “¿Aceptarás 315?”. Dije: "No, mi precio es 312". Estamos bajo contrato ahora en 312. Obviamente, creo que como dijiste, es importante saber qué tipo de propiedades deberías estar buscando, pero para nuestros novatos que están escuchando, ¿piensas que tal vez deberían ignorar la compra? o el precio de venta en este momento y realmente solo concéntrate en, bien, ¿qué necesito ofrecer para que este trato tenga sentido?
David:
Esa es la primera mitad, sí. Tienes que saber que el número del trato tiene sentido para ti. El error que cometen las personas una vez que tienen su número es tratar de obligar al vendedor a aceptar que 12 es por lo que deberían vender. Los verá haciendo preguntas como, “¿Cómo hago para que el vendedor acepte crear una financiación? ¿Cómo hago para que el vendedor acepte vender por este precio? Tienen que entender que su casa no vale eso”. Eso es un ejercicio de futilidad. La mitad de la mitad del juego es saber qué número ofrecer. La otra mitad es saber identificar qué vendedores son más propensos a tomar su número. ¿Bien? Solo contándome esta historia, el hecho de que siguieran volviendo a ti me dice que creaste una forma de impresión. Construiste algún tipo de relación con ese agente de cotización que sabían que cerrarías y estabas muy interesado.
No disparaste una oferta. Sí o no, dijeron que no y simplemente se olvidaron. Plantaste algunas semillas que les hicieron saber que realmente quiero esta casa pero tiene que ser a este precio, por favor vuelve a mí cuando estés listo. Ese seguimiento es lo que hacen las empresas. Ese es un principio del que hablamos en Skill. No solo vas a un cliente de bienes raíces y le dices: "Oye, ¿puedo ser tu agente?" “No quiero comprar una casa en este momento”. “Bueno, entonces estás muerto para mí. Ve a golpear arena. ¿Bien? Tienes que mantener viva una relación con esa persona para que regrese cuando esté lista para comprar una casa. Sería lo mismo para cualquier cosa. El tipo que entró ayer en mi oficina queriendo venderme Internet de alta velocidad para mi oficina o algo así, no conseguirá la venta en el primer intento, pero si veo a esa persona una y otra vez y me atrapa en un momento en que mi internet se bloqueó y estoy enojado, probablemente diré: "Sí, me quedo con tu internet". Ese es un principio comercial.
Las personas que entienden eso, cuando se dedican a invertir en bienes raíces, obtienen milagrosamente estas grandes ofertas a los 12. El problema es que alguien escucha eso y dice: “Bueno, no sé. Tony consigue mejores tratos que yo. Cuando escribí una oferta en el 312 por una casa de $500,000, me dijeron que no. No funciona. ¿Bien? Es el enfoque de la comprensión. Literalmente tengo una hoja de cálculo cuando busco propiedades y escribimos una oferta. El hecho de que escribí una oferta por una casa es la primera columna de mi hoja de cálculo, ofertas escritas. Lo uso para hacer un seguimiento cada dos semanas si realmente me gusta esa propiedad. ¿Ya se vendió? ¿Sus vendedores están pensando diferente? Porque nunca sabes lo que va a pasar. Muchas veces los vendedores dicen que no. Luego comienzan a buscar casas en Zillow y se enamoran de una, pero tienen que vender su casa para comprar esa. Y cuando regresa después de que uno de ellos se enamoró de una nueva casa, ahora esa oferta que envió puede ser más atractiva que cuando la recibió por primera vez.
Seguiré constantemente. Hay una casa que tenía en contrato hace un par de meses. Tuve que retirarme porque necesitaba $75,000 de trabajo en la cubierta. La casa aún no se ha vendido. Cada dos semanas le digo a mi agente: "Regístrese y vea cómo los vendedores cambiaron de opinión". Ese es un principio comercial que funciona en cualquier negocio. Me encantaría ver a los inversores entender más eso. Y luego, la siguiente columna en mi hoja de cálculo es propiedades y depósito en garantía, y luego cerrar, y luego con una rehabilitación. Tengo todo este proceso de cómo rastreamos las propiedades que estoy comprando. Pero el primer paso es hacer un seguimiento de ese trato que realmente desea y monitorearlo a lo largo del tiempo.
Ashley:
David, hablando de sus hojas de cálculo aquí, Tony y yo usamos monday.com para rastrear cosas similares, pero ¿podría profundizar un poco más en su proceso para que un novato pueda ser más rápido en el análisis de ofertas? ¿Cuáles son algunas de las cosas que deberían implementar en su negocio para tener más experiencia en el análisis de acuerdos, de modo que revisen su cuadro de compra o sus criterios y no pierdan tanto tiempo en, está bien, aquí hay una lista de MLS? Lo estoy conectando a esta calculadora. Estoy revisando el análisis completo de cada propiedad. ¿Cuáles son algunos tipos de consejos que puede hacer para acelerar ese proceso?
David:
Esa es una buena pregunta. Me alegra mucho oírte decir esto, porque esto es lo que la gente necesita oír. Cuando estás aprendiendo a analizar un trato, sí, tienes que analizar cien tratos, pero una vez que sabes cómo hacerlo, no tiene ningún valor repetir este proceso y tratar de empujar esta clavija cuadrada en un agujero redondo. . Cuando sea bastante bueno para comprender cuáles son los números, las entradas que se utilizan para determinar si va a generar flujo de efectivo o no, ahora desea pasar a la fase dos, que es, bueno, lo que hace que algunas propiedades funcionen y otras no. trabajar. ¿Bueno? En mi análisis, lo primero que miro es el área. Tengo en mente, hay 10 formas en que ganamos dinero a través de bienes raíces, y un par de ellas serían comprando acciones. Eso es simplemente comprar la propiedad a menos del valor de mercado. La propiedad de Tony se va a tasar por más de 312. Él ya ganó dinero al aceptar el trato de inmediato. También está forzando la equidad. Eso sería arreglar una propiedad, mejorarla cosméticamente, agregar pies cuadrados, algo así.
En lo que tendemos a pensar es solo en el flujo de caja. Ese es uno fuera de la carpa en el que profundizamos y solo estamos buscando para ver cuál de estas cosas tiene flujo de caja. Pero incluso entonces hay un flujo de caja forzado. ¿Puedo ingresar y agregar una unidad a esa propiedad que mejorará el flujo de efectivo? Está el flujo de caja natural, que es justo lo que sucede debido al aumento de la inflación, pero luego está el flujo de caja de apreciación del mercado. ¿Qué pasa si compras en un mercado como el sur de la Florida antes de que explote? Podría esperar que sus flujos de efectivo aumenten de manera desproporcionada con respecto al mercado en su conjunto.
Estoy tratando de identificar las áreas en las que estoy poniendo las probabilidades a mi favor. No sé se va a apreciar. No sé, va a subir. Pero estadísticamente hablando, si identifico el sur de Florida o Seattle hace un par de años, o Austin, Texas hace cinco años como un área en la que la tecnología se mudaría y generaría grandes empleos y había una cantidad restringida de propiedades que podrían construirse debido a que el área ya estaba construida, por lo que la oferta y la demanda iban a estar muy lejos con mucha más demanda que oferta, es razonable pensar que voy a obtener mayores ganancias en esa área que en cualquier otro lugar. El área en sí es lo primero que busco. Quiero saber, ¿es este un lugar deseable para que la gente viva? ¿Como está el clima? ¿Cómo es el entorno económico? ¿Cómo es el ambiente político? ¿Cómo es la estructura impositiva de esa ciudad real o ese estado?
¿Y entonces tiene oferta restringida? No sé si Topeka, Kansas alguna vez será el mercado más popular, porque Kansas es muy grande y pueden construir algunas casas más. Todos los oyentes de Kansas, los amamos. Si los precios de Kansas suben, simplemente construirán un millón de casas más, y hay mucho espacio para hacerlo, ¿verdad? Cuando miras el mercado al que le está yendo muy bien en los últimos ocho años: San Francisco, Seattle, Portland, Austin, todos son pequeños centros a los que todos se mudaron y ya estaban desarrollados, pero no había ningún lugar para construir. Eso no es ciencia espacial, pero por alguna razón pasa por alto a los inversores porque no hay ningún lugar en la calculadora para señalar ese tipo de cosas.
El área es lo primero que busco. Busco oferta restringida, delincuencia baja y señales de desarrollo. ¿Se están mudando las empresas allí y están trayendo salarios más altos? Porque incluso si desea pagar un alquiler más alto, debe poder pagarlo. Tienes que ser capaz de ganar más dinero para poder pagar ese alquiler más alto. Lo segundo que observo después del área son los ingresos, que es donde comienza la mayoría de la gente. ¿Está cerca de la regla del 1%? No tiene que ser la regla del 1%. Especialmente porque las tasas de interés eran más bajas, la regla del 1%, podía alejarse más y más de ella. Tal vez si las tasas de interés son del 15 %, debe atenerse a la regla del 1 %, pero aun así son bastante bajas. No tiene que ser exactamente allí. Ni siquiera me voy a molestar en analizar propiedades que están muy lejos.
Si alguien está buscando casas unifamiliares en Austin, Texas, que cuestan 800 mil dólares y se alquilan por 3,200, no se moleste. Ni siquiera lo analice a menos que vea un ángulo y tenga el capital para convertir unidades adicionales de esa propiedad o si lo está analizando porque hay mucho capital allí. Me gusta mirar tres años en el camino en lugar de un año, a veces cinco años en el camino. Este es otro consejo que es muy impopular. A la gente no le gusta escucharlo, pero estoy siendo honesto acerca de cómo veo los bienes raíces. Muy pocas ofertas en este momento parecen increíblemente prometedoras. El segundo que los compras. Estoy seguro de que ambos pueden estar de acuerdo. La mayor parte de lo que analizas no te da ese 12 a 15 % de retorno en efectivo que podíamos obtener hace cinco años, o hace 10 años podías obtener entre un 20 y un 25 % de retorno en efectivo.
Hay tanta competencia por los bienes raíces en este momento, y hay tan pocas clases de activos en competencia donde las personas pueden poner su dinero que todo se está destinando a bienes raíces. Si solo desea un flujo de efectivo increíble en el momento en que compra la casa, nada va a funcionar. Lo que estoy haciendo es mirar tres años en el camino, cuatro años en el camino, cinco años en el camino. Con los aumentos de alquiler, con el aumento de la demanda, con la propiedad finalmente estabilizada, ¿será esta una buena inversión o seguirá siendo un asco?
Porque muchas de las personas de las que escuché que se metieron en malas ofertas las compraron de compañías llave en mano, o fueron y compraron algo en Indiana por $40,000 que se veía increíble, y cinco años después perdieron dinero porque en el momento en que una cosa sale mal, todo su flujo de efectivo se va por la puerta, o tienen un inquilino malo y desaparece. ¿Bueno? No hay entrada en una hoja de cálculo para ese tipo de cosas cuando estamos monitoreando el flujo de caja. Estoy pensando dentro de cinco años, ¿cómo será el desarrollo? No lo sabe, pero tampoco sabe si el flujo de caja del primer año va a funcionar. Es esta falacia de que la calculadora que le dice que obtendrá un cierto rendimiento es lo que realmente va a funcionar. Siempre tomo ese enfoque a más largo plazo y trato de poner las probabilidades a mi favor entendiendo que no hay garantía allí.
Ashley:
David, en ese sentido con respecto a la perspectiva de tres años, ¿hay algo específico en este momento que alguien deba cambiar o implementar en su negocio que esté viendo en comparación con los últimos dos años con las condiciones del mercado cambiando? ¿Hay algo justo en la parte superior de la cabeza que le darías un consejo a un novato? Tal vez estuviste en un curso para inversionistas de bienes raíces y aprendiste esto en los últimos dos años, o viste a otros inversionistas hacer esto, y ahora que el mercado ha cambiado, ¿no lo hagas más o hagas esto en su lugar? ¿Acabas de tener alguna pequeña cosita como esa?
David:
Bueno, por un lado, el gobierno estaba imprimiendo tanto dinero en los últimos cinco años. Casi todo lo que compraste iba a aumentar de valor. Pero el problema era que nosotros, los inversores, nos atribuiríamos el mérito. ¿Bueno? Alguien iba a comprar una propiedad en un área aleatoria y luego se apreciaba en un 20% y decían: “Soy muy inteligente. Soy un genio." No, no eres como tú. De hecho, la forma en que lo veo es que las propiedades no se apreciaron en un 20%, el dólar se devaluó en un 20%. Acabas de tomar ese crédito en tus libros. Creo que mucha gente no se ha dado cuenta de que no hicimos una gran inversión en bienes raíces como pensábamos, el dinero se devaluó. Y por eso no me sorprende que los huevos sean caros o la gasolina sea cara o los autos sean caros. Todo se está volviendo más caro debido a la inflación.
El mejor movimiento que hicieron los inversionistas fue que pusimos nuestro dinero en algo que conservaba su valor. En realidad, no aumentó su valor, y eso es una lección de humildad cuando puedes aceptar eso, pero también crea una sensación de urgencia de que necesitas poner tu dinero en algo que mantendrá su valor porque, naturalmente, el valor del dinero se está erosionando junto con inflación. A medida que aumentamos las tasas de interés, de alguna manera ralentizamos la subida de los precios, pero no creo que eso signifique que lo hemos detenido. Las tarifas por minuto vuelven a bajar, vamos a ver otro puf en valor. Parte de la estrategia en este momento es equilibrar: "No puedo comprar una propiedad que no puedo pagar con la esperanza de que suba". Eso es especulación. No hacemos eso. Tiene que ser algo que te puedas permitir. Pero quizás necesite moderar sus expectativas de que no funcionará bien hasta que ocurran cuatro o cinco años de inflación y los alquileres que puede esperar sean más altos.
O si está comprando una propiedad en este momento, como si tuviera que refinanciar uno de mis proyectos BRRRR que tenía un préstamo puente a una tasa de interés del 10.75%. Eso apesta. Este es un préstamo de $2.2 millones. Eso no me gustó para nada. ¿Bueno? Pero cuando las tasas bajan, si cae de que tuve que pagar 10, tal vez alguien más tenga que pagar siete u ocho. Si vuelve a bajar a cuatro o cinco, ¿qué va a pasar con el valor de esa propiedad? Se evaluó en 2.9. Cuando las tasas bajan mucho, probablemente se evalúen en 3.7. Si puedo refinanciar desde esa tasa alta a algo menos, mi hipoteca de $17,000 probablemente baje a 11 o 12,000, y de repente hay mucho flujo de efectivo.
Solo puedo comprar propiedades que puedo pagar. No me encanta que esa sea la situación en la que me encontré, pero estaré bien si tomo el enfoque a más largo plazo. No creo que los inversores pensaran de esa manera en los últimos cinco o seis años. Era como, “Estamos imprimiendo dinero. Estamos ahogando al país en estímulos. Todas las manos en el mazo. Tienes que poner tu dinero en algún lugar ahora mismo para subirte a esta marea creciente que está subiendo”. Ahora debe ser un poco más cuidadoso y debe pensar: “¿Estoy comprando en un área que mantendrá su atractivo durante los próximos tres a cinco años, porque entonces me veré como un genio? ”
Ashley:
Creo que una gran lección que los novatos deberían ver allí mismo con lo que acabas de decir, David, es que no tengas expectativas tan altas. Estás viendo a la gente en las redes sociales. Como, “Guau, obtuve ese 20% en agradecimiento por hacer esta rehabilitación en esta propiedad. Hice eso tan valioso”. Disminuye un poco esas expectativas y no te quedes atascado. Todavía toma acción. Tener un rendimiento o una suma que fluya en efectivo en una propiedad, seguirá siendo excelente. No se concentre en tener ese trato perfecto, el que maximiza por completo cada dólar que está poniendo en esa inversión, porque solo quiere hacer ese primer trato. Eso te dará el impulso para impulsarte. Así que no te dejes atrapar por lo que hacen otras personas o lo que hicieron en los últimos dos años, o hiciste un BRRRR y no estás sacando todo tu dinero. Quizás estés dejando un par de miles de dólares en la propiedad. Eso no es el fin del mundo en absoluto. Eso sigue siendo asombroso. Acabas de comprar esta propiedad por $2,000 y la gente te está pagando por vivir allí. Obtiene el pago de la hipoteca y está acumulando capital en ella. Trate de no concentrarse en lo que sucedió en los últimos dos años y vuelva a estabilizarse y permanezca en su propio carril y concéntrese en lo que está sucediendo ahora.
David:
Ese es un buen punto. Eso lo escucho mucho. "Oh, no saqué todo mi dinero del BRRRR que fallaron". Es como, bueno, hubieras puesto un 25% de pago inicial más tu rehabilitación. Te habrías quedado con 35 a 40% de tu dinero en el trato si lo hubieras comprado tradicionalmente. En cambio, dejó el 10% de su dinero allí y cree que hizo algo mal. Que eso sigue siendo absolutamente una victoria. Creo que en tu punto, si nos comparamos con el influencer en TikTok que muestra sus grandes ganancias y que puedes o no confirmar que realmente lo hicieron, nos sentimos mal. Si nos comparamos con la persona que no hizo nada, deberías sentirte muy bien. Esa es solo una lección general. Si todos nos estamos comparando con Tony, vamos a pensar que no lo estoy haciendo lo suficientemente bien en el gimnasio. ¿Bien? O nos estamos comparando con Ashley, decimos: "Simplemente no soy lo suficientemente divertido". Pero si nos comparamos con lo que éramos ayer, lo único que importa es si soy más fuerte y más divertido que donde estaba.
Tony:
David, quiero hablar un poco más sobre los sistemas y procesos que los inversionistas de bienes raíces deberían construir cuando piensan en el negocio que tienen. Como ejemplo, solo tuve que contratar a un nuevo asistente en mi negocio. Cuando incorporé a mi asistente anterior, hice un muy buen trabajo al grabar videos en Loom para las diferentes tareas que quería que hiciera ese primer asistente. Así que, “Oye, paga esta factura de la tarjeta de crédito aquí. Aquí hay un video de telar. Paga esta factura. Aquí hay un video. Pague a este miembro del equipo. Aquí hay un video. Haz esta otra pequeña tarea aleatoria. Aquí hay un video”. Cada vez que realicé esta tarea para ese primer EA, fue fácil para mí entrenarla cuando tuve que reemplazarla. Ahora es aún más fácil porque cada vez que le pido a esta nueva EA que haga algo, también le envío un video con el enlace. Si piensa en ese proceso de construcción de sistemas dentro de ese pequeño ejemplo, ¿cómo podemos aplicar eso a alguien que está construyendo un negocio de bienes raíces? ¿Cuáles son algunas de las cosas que deberían empezar a hacer hoy para que así puedan empezar a sistematizar su negocio inmobiliario?
David:
Ese es otro principio que se aplica ya sea para invertir en bienes raíces, administrar un negocio como agente, administrar cualquier tipo de negocio. Es más fácil simplemente tomar lo que sea que tenga que hacer y simplemente hacerlo, pero eso te pone en la rueda de hámster de la que nunca te bajas. Hay dos partes en un sistema. Hablo de esto en Scale. Todo el mundo entiende la primera parte, que es que necesita crear una lista de verificación de las cosas que deben hacerse o una biblioteca de videos que muestren a alguien cómo hacerlo. Ese es el primer paso para crear un sistema. El error se convierte en cuando pensamos que eso es todo lo que es un sistema, porque la segunda parte de un sistema es tener un ser humano que sea hábil y capaz de hacer esas cosas. Todos hemos tenido un puesto en el que contratamos a alguien para hacer algo y estaba súper claro lo que tenían que hacer y aun así lo arruinaron.
Y luego lo que sucede es que dices: “¿Sabes qué? La gente no trabaja. No hay manera de hacer esto. Solo necesito ir y hacerlo yo mismo”. Porque cuando es nuestro negocio, siempre encontraremos alguna manera de hacer las cosas que deben hacerse. Ese no es el fin del mundo, porque al menos cuando usted mismo tiene una lista de verificación, es menos probable que cometa errores. Es menos probable que te olvides de hacer cosas. Vas a ser más eficiente en hacerlo. De lo que hablo en Scale es que el proceso de aprovechar lo que estás haciendo debe verse con el mismo enfoque que tomaste cuando estabas aprendiendo a hacerlo tú mismo. Hablo de las tres dimensiones del éxito.
La primera es simplemente una dimensión simple, se mueve de izquierda a derecha. Eso es lo que yo llamo aprender. Comenzamos sin saber nada y lentamente nos movemos hacia abajo en este espectro hacia cien. Y cuanto más nos acercamos a cien, más dinero ganamos, menos tiempo toma, más habilidad tenemos, mejor éxito logras. Este es usted que sabe cómo ejecutar un alquiler a corto plazo. Estás mucho más cerca de los 100 porque lo has hecho durante un tiempo. Eres bueno analizándolos. Eres bueno para anticiparte a los problemas. Eres bueno para maximizar los ingresos. Eres bueno mitigando las quejas de los huéspedes. Eres bueno recibiendo buenas críticas. Has aprendido a ser bueno en este trabajo, así que gana un buen dinero. El problema es que, en cierto punto, llegas al final. No puedes mejorar. Estás dirigiendo a 15 de ellos y piensas, “16 me romperían. No puedo hacer otra cosa. En ese momento, usted tiene una opción. Podrías ser feliz con tus 15 y simplemente trabajar duro y ganar buen dinero para siempre, o podrías comenzar de nuevo en un nuevo espectro, una nueva dimensión, que yo llamo apalancamiento.
Y de nuevo, vas a empezar de cero y ahora te estás moviendo en otra dirección. Es tu segunda dimensión. Ahora estás subiendo. Tienes que llegar a cien en la capacidad de apalancamiento, la habilidad de apalancamiento. Es diferente a aprender. Donde la gente lo estropea es cuando piensa: “Ya aprendí a hacer esto. Debería empezar con cien en apalancamiento. Y no lo haces. Hay un conjunto de habilidades completamente diferente que implica identificar talentos, capacitar talentos y responsabilizarlos. Todas las cosas que implican ser bueno en el apalancamiento, apestan, y vas a empezar desde el principio a medida que fallas y fallas y fallas. Y si nadie te dice que eso es lo que viene, lo intentarás una o dos veces. Dirás: "Esto no es para mí". Renunciarás. Vuelve al aprendizaje donde te sientes cómodo y trabajarás duro y nunca le dirás a nadie que odias tu vida porque ganas un buen dinero pero no tienes tiempo para gastarlo o disfrutarlo porque estás trabajando. todo el tiempo.
Tony:
David, amigo, tantos buenos ejemplos. Es divertido, en realidad tuve una llamada hoy con mi gerente de operaciones para nuestra empresa de limpieza de alquileres a corto plazo. Uno de los nuevos roles que instituimos en esa empresa fue el de inspector de propiedades. Todo su trabajo es ir a estos alquileres a corto plazo después de que los limpiadores hayan terminado e inspeccionar qué tan bien hicieron el trabajo. Y mi gerente de operaciones decía: “Oye, Tony, cuando el inspector encuentra un problema, solo quiero que lo solucione en el acto. De esa manera podemos manejarlo rápidamente y los invitados pueden registrarse sin problemas”. Dije: "Que no es en absoluto lo que vamos a hacer". Porque si ese inspector de propiedades lo limpia en el acto, ahora les estamos quitando la responsabilidad a los limpiadores de hacer ese trabajo correctamente.
Lo que quiero es que si el inspector encuentra un problema, notifique al limpiador, quien luego regresa a la propiedad por segunda vez ese día para resolver el problema real. ¿Bien? La razón por la que comparto eso es porque a menudo sentimos que es más fácil resolver estos problemas por nosotros mismos mientras construimos nuestro negocio, pero lo que estamos haciendo es perjudicar a las personas que deberían desarrollar las habilidades para resolver esos problemas para a nosotros. Entonces, si podemos hacer un mejor trabajo al impulsar esa responsabilidad hacia las personas que hemos contratado o con las que nos asociamos para hacer eso, eventualmente nos permitirá dar un paso atrás y dejar que el negocio crezca por sí solo.
David:
Lo que acabas de describir es parte de la habilidad de apalancamiento. Probablemente no aprendiste eso automáticamente. Tuviste que pasar por un par de situaciones muy frustrado porque los limpiadores decían: "Oh, genial, no tengo que hacer nada". Te diste cuenta de que si quiero ser bueno en el apalancamiento, tengo que crear dolor para la persona que cometió el error, de lo contrario, seguirá cometiéndolo. Nadie te dice eso, eso es parte de algo en lo que tienes que ser bueno. Tuve que aprender esa lección con mis negocios también, donde tenía esta tendencia a querer intervenir y ayudar al agente que comete un error y guardar su tocino y tratar de mantener vivo el trato. Todos tenemos una cosa en la que, "Es más fácil si lo arreglo". Y luego el problema sucede continuamente por el resto de tu vida. Tiene que haber un punto en el que la persona a la que te has apalancado sienta dolor, se vea obligada a asumir la responsabilidad y resuelva su propio problema para que tú no lo resuelvas.
Hay muchas cosas así que van a aparecer durante el apalancamiento. Vas a tener que encontrar los limpiadores correctos. Vas a tener que volverte bueno leyendo a la gente. ¿Es este un limpiador que va a aparecer todos los días o es un limpiador que dice: “Estoy atrasado en mis facturas. Realmente necesito un trabajo. Voy a decirle a Tony todo lo que quiere escuchar y voy a trabajar duro durante dos meses y luego me voy a poner al día y voy a dejar de estar motivado y simplemente voy a resbalar. volver a hacer un mal trabajo otra vez”. Tienes que aprender a anticiparte a estas cosas y, en cierto punto, reducirás el apalancamiento y ahora puedes pasar de tener 12 alquileres unifamiliares a corto plazo a 40. Tienes una cartera enorme.
Pero hay otra dimensión si quiere ir más allá de eso, y la tercera dimensión es el liderazgo. Ese es un conjunto de habilidades completamente nuevo. Tienes que aprender una forma completamente nueva de abordar las cosas y tienes que empezar de cero. En Scale, hablo de estos hechos porque todos quieren la libertad financiera y saben que los bienes raíces los ayudarán a llegar allí, así que lo hacen. Luego se dan cuenta de que son esclavos de la administración de bienes raíces y necesitan el apalancamiento, por lo que quieren salir de eso. Entonces salen de eso y luego se dan cuenta, bueno, todavía soy un esclavo en cierto sentido de todas estas personas que dependen de mí para hacer el trabajo. Hasta que llegue al liderazgo, nunca tendrá realmente el control de su vida. No lo has convertido en un negocio, solo lo has convertido en un trabajo.
Tony:
Hombre, David, tantas cosas buenas, hermano, y siento que podríamos continuar con este punto por días y días. Pero creo que lo realmente rápido sobre el liderazgo y el apalancamiento es que cada persona que quiera construir una gran cartera debería pensar en esos principios desde el primer día, porque cuanto más pueda integrar eso en su negocio cuando es pequeño, más fácil será tener éxito cuando su negocio crezca.
También quiero recapitular, Dave, algunas de las otras cosas que has mencionado. Cuando hablamos de selección de mercado y realmente la pieza de análisis del acuerdo y las cosas que mencionó fueron para analizar rápidamente, hable sobre el área en la que se enfoca y sepa a qué mercados debería mudarse. Usted habló sobre el potencial de ingresos y sobre la posibilidad de excluir rápidamente ciertas propiedades porque sabe que no van a marcar esa casilla porque ya ha analizado algunas ofertas en ese mercado. Buscando mercados que tal vez se estén apreciando y no solo centrándose en esa métrica que es el flujo de caja. En última instancia, creo que lo más importante es que incluso si tiene este marco, las personas aún deben tomar medidas de manera constante para encontrar el beneficio de saber esas cosas. Ahí es donde muchos novatos se atascan.
David, supongo que una última pregunta para ti. Si alguien lee los libros, si alguien escucha el podcast, ¿cómo puede actuar constantemente? ¿Qué consejo tiene para que alguien haga realmente las cosas que necesita hacer para ver esto completamente?
David:
Bueno, comience por saber qué acciones se deben tomar. ¿Quién tendría que ser o qué tendría que saber para ser realmente bueno en esto? Siguiendo con la analogía del levantamiento de pesas, no solo... Parte del trabajo es trabajar muy duro, pero no quieres simplemente aparecer en el gimnasio y trabajar muy duro sin ningún plan. ¿Puedes identificar qué hace que los músculos crezcan? ¿Qué alimentos hay que comer? ¿Bien? ¿Qué tan difícil es demasiado difícil o hay demasiado difícil? ¿Puedes aclarar qué es lo que hace que esto sea exitoso? Cuando tienes eso, solo te enfocas en cuál es el siguiente paso. Tantos inversionistas, esta es solo mi opinión personal, miran al tipo que tiene complejos de apartamentos de 700 unidades y dicen: "Quiero ser ellos". Están tratando de copiar este modelo o este sistema que no es realista que lo logren.
No van a convertirse en un sindicato y recaudar un montón de dinero y comprar un complejo de apartamentos de 100 unidades y aprender de esa manera. Serían mucho mejores simplemente piratear la casa, solo poner un tres y medio por ciento en una propiedad, y acostumbrarse a los fundamentos, acostumbrarse a ver qué sale mal, acostumbrarse a descubrir qué parte de los bienes raíces le gusta. . Y luego, al final de un año, alquile cualquier parte de la casa en la que vivía, el dormitorio, la unidad, lo que sea, y vuelva a construir la casa. Solo haz eso todos los años durante los próximos tres, cuatro, tal vez cinco años. Obtendrá la sensación de que los bienes raíces comienzan a volverse algo predecibles. ¿Bien?
Compras una casa y dices: “Está bien, voy a firmar. Esto es lo que voy a comprobar en los documentos. Necesito asegurarme de que esto se haga. Esta es la parte que el contratista siempre pierde”. Cuando está anticipando lo que va a salir mal justo antes de que suceda, está llegando al punto en que está listo para dar el siguiente paso. Y después de que acaba de piratear la casa, acaba de poner un 5% de pago inicial en una casa, no arriesgó todo su dinero en un trato varias veces seguidas. Ha acumulado algo de capital, está en condiciones de sacar un HELOC de esa propiedad, tiene una muy buena comprensión de los fundamentos de los bienes raíces. Luego diga: "Está bien, creo que podría comprar un complejo de apartamentos de 12 unidades". O si tiene mucha confianza, tal vez compre un 20 o 25. Y luego tómese un año para averiguar cómo funciona. Luego aproveche partes de él, haga que un administrador de propiedades se haga cargo, haga que una compañía diferente se concentre en los arrendamientos y luego dé el siguiente paso en lo que se está metiendo.
Es realmente que hay dos maneras de errar. Podrías ir demasiado grande y tratar de hacer demasiado y quedar atrapado y no hacer nada. O puede decir, “No estoy listo para nada. Voy a sentarme aquí y no hacer nada”. Solo da pasos muy pequeños todo el tiempo. He estado volviendo al gimnasio recientemente. Fue desalentador porque esperaba levantar lo que hice hace dos años cuando iba todo el tiempo, y no fue nada parecido a eso. Hay una vocecita que dice: “Simplemente no lo hagas. No tiene sentido." ¿Bien? La clave no era monitorear cuánto estaba levantando. Era solo para asegurarme, ¿fui al gimnasio? ¿Hice ejercicio hasta el fallo? A quién le importa si mi antiguo calentamiento ahora es mi máximo. No importa. Solo importa si lo hice.
Y luego, con el tiempo, lentamente comienza a regresar y regresar, y ahora, unos tres meses después, estoy literalmente aumentando el peso cada vez que voy y me siento bien. Es ese recordatorio para mí mismo, porque todos somos novatos. Solo tienes que hacerlo una y otra y otra vez y asegurarte de que lo estás haciendo, y luego las puertas se abren. No era como, "¿Cómo sé qué estoy listo para levantar más peso?" Puedes decir. Podrías ir más pesado y no te va a caer en la cara, así que lo haces. Sabrás después de un par de actos de la casa que es hora de ir más grande. Y una vez que haya crecido, sabrá que esto se está volviendo aburrido. Estoy listo para dar el siguiente paso.
Ashley:
Bueno, David, la próxima vez que te tengamos, tendrás que hacer algún tipo de competencia de levantamiento con Tony ahora que estás de nuevo entrenando.
David:
Sí. Eso es lo que necesita Bigger Pockets, la mayor competencia de bombas.
Ashley:
Haremos algún tipo de evento de caridad en el que la gente pueda donar dólares para ver quién cree que va a ganar. Sí. Bueno, David, muchas gracias por acompañarnos en el Podcast de Real Estate Rookie. ¿Puedes dejar que todos sepan dónde pueden encontrar tu nuevo libro?
David:
Sí, pueden. Si vas a más grande, pockets.com/scale, o scalebook, pero scale tiene menos palabras, entonces escribe esa. Puede obtener el libro allí y puede obtener más información sobre mí en las redes sociales en davidgreene24.
Ashley:
Bueno. Y si van a Pockets.com/scalebook más grande y usan el código de descuento scale262, pueden obtener un 10 % de descuento.
David:
Así es. Creo que también estamos armando otro plan de marketing en el que si compran los tres libros, pueden obtener una membresía de un mes gratis en el autor intelectual que estoy ejecutando, y los libros no son nada parecidos a lo que costaría el autor intelectual, por lo que es un trato súper bueno. Y si no sabes, si no eres agente, solo cómpralos y dáselos a los agentes inmobiliarios que tengas. Ellos lo apreciarán. Es un trabajo duro y no reciben la orientación suficiente que necesitan.
Ashley:
O si ya tiene los otros dos libros, probablemente todavía valga la pena comprar los tres y darle uno a alguien.
David:
Sí, eso es bastante cierto.
Ashley:
Y solo para ingresar a la mente maestra de forma gratuita, eso es un valor realmente genial. Bien, entonces hagan que lo revisen en la librería Bigger Pockets.
Soy Ashley en Wealth Firm Rentals, y él es Tony en Tony J. Robinson, y volveremos con otro invitado.
Altavoz 4:
(Cantando).
Mira el podcast aquí
En este episodio cubrimos
- Cómo fue David Greene de policía estresado a inversor financieramente libre
- Cómo construir un negocio, NO es un trabajo eso te quitará tiempo de tu día
- Qué buscar al investigar un área de inversión y si los mercados de flujo de caja valen la pena
- Conocer la “eficiencia” de un trato y cómo puede hacerte MUCHO más rico
- La "perspectiva a largo plazo" que utiliza David al analizar CUALQUIER acuerdo inmobiliario
- Cómo usar el "apalancamiento" para trabaja menos, gana másy construir un mejor negocio
- ¿Por qué comprar la mayor cantidad de bienes raíces posible NO ES una buena opción para inversores
- Y So ¡Mucho más!
Enlaces de la feria
Libros mencionados en este programa:
Conéctate con David:
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
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- También soy miembro del cuerpo docente de World Extreme Medicine (WEM) y embajadora europea de igualdad para The Transformational Travel Council (TTC). En mi tiempo libre, soy una incansable aventurera, escaladora, patrona de día, buceadora y defensora de la igualdad de género en el deporte y la aventura. En XNUMX, fundé Almas Libres, una ONG nacida para involucrar, educar y empoderar a mujeres y niñas a través del deporte urbano, la cultura y la tecnología.
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
- Marea
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