Ποιο είναι το κλειδί για δραπετεύοντας από την κούρσα των αρουραίων το 2023; Χρειάζεστε ένα ενοικίαση ακινήτων LLC για κάθε ιδιοκτησία ή μπορείτε να βάλετε πολλά σε ένα; Και πώς κάνεις δημιουργία ταμειακών ροών όταν οι τιμές των κατοικιών είναι τόσο υψηλές; Για τον καθημερινό επενδυτή ακινήτων, μπορεί να φαίνεται ότι τα κερδοφόρα ενοικιαζόμενα ακίνητα γίνονται όλο και πιο δύσκολο να βρεθούν, και οικονομική ανεξαρτησία ξεφεύγει σιγά σιγά. Και ενώ πολλοί θα εγκατέλειπαν την επιδίωξή τους για πρόωρη σύνταξη, ελευθερία χρόνου και αυτονομία ως προς το πρόγραμμά τους, είμαστε εδώ για να σας δώσουμε τη γνώση που χρειάζεστε πετύχετε τους πιο τρελούς επενδυτικούς σας στόχους το 2023.
Επιστρέψαμε με άλλον Βλέποντας τον Γκριν, όπου ο πράκτορας, ο επενδυτής, ο μεσίτης και ο γνώστης της οικοδόμησης συστημάτων, ο David Greene, απαντά ερωτήσεις για επενδύσεις σε ακίνητα επί τόπου! Σε αυτό το επεισόδιο, θα αγγίξουμε ενοικιαζόμενα ακίνητα LLC και πόσες ιδιότητες να βάλεις σε κάθε ένα, τι να κάνετε όταν οι τιμές των κατοικιών είναι υψηλέςκαι οι ταμειακές ροές είναι χαμηλές, η "νέα κατασκευή BRRRR" που θα μπορούσε να δημιουργήσει τρελά κέρδη μετοχικού κεφαλαίου και έναν πιο έξυπνο τρόπο αγοράς ασφάλιση ιδιοκτήτη. Όλα αυτά (και πολλά άλλα) έρχονται, οπότε μείνετε!
Θέλετε να κάνετε μια ερώτηση στον Ντέιβιντ; Αν είναι έτσι, υποβάλετε την ερώτησή σας εδώ ώστε ο David μπορεί να το απαντήσει στο επόμενο επεισόδιο του Seeing Greene. Ανεβείτε στο Φόρουμ BiggerPockets και ζητήστε από άλλους επενδυτές τη γνώμη τους, ή ακολουθήστε τον David στο Instagram για να δείτε πότε θα βγει ζωντανά, ώστε να μπορείτε να μεταβείτε σε ένα ζωντανό Q&A και να απαντήσετε στην ερώτησή σας επί τόπου!
Περισσότερα για να ακούσετε σε Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Ντέιβιντ:
Αυτό είναι το BiggerPockets Podcast Show 744. Θα προτιμούσα να σας δω να αγοράζετε ένα πεντ, δυόμισι ή ένα πέντε, τρία και να νοικιάσετε τα δωμάτια ξεχωριστά. Προτιμώ να σας δω να αγοράζετε ένα μικρό συγκρότημα διαμερισμάτων επτά έως οκτώ μονάδων και να το νοικιάσετε παρά να πάτε να αγοράσετε ένα τρία, δύο, ειδικά αν πρόκειται για νέα κατασκευή.
Εάν βρίσκεστε σε αυτήν την ακριβή αγορά στο Κολοράντο, δεν μπορείτε να πάτε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι κατασκευής, να πληρώσετε την τιμή της αγοράς και να προσπαθήσετε να το κάνετε να λειτουργεί ως ενοικίαση. Θα χάσετε χρήματα. Πρέπει να κάνεις κάτι πιο δημιουργικό.
Πρέπει να βρείτε ένα ακίνητο που έχει τετραγωνικά μέτρα που μπορούν να προστεθούν, τετραγωνικά μέτρα που μπορούν να μετατραπούν για να λάβετε τρεις μονάδες από μια μονάδα. Πρέπει να προσπαθήσετε πολύ πιο σκληρά για να λειτουργήσει αυτό το υλικό και η σημερινή αγορά από πριν. Νομίζω ότι μάλλον το βλέπεις αυτό.
Τι συμβαίνει σε όλους; Αυτός είναι ο David Greene, ο οικοδεσπότης του μεγαλύτερου, του χειρότερου, του καλύτερου podcast επενδύσεων σε ακίνητα στον κόσμο, του BiggerPockets. Είμαστε εδώ σήμερα με ένα επεισόδιο του Seeing Greene όπου μοιράζομαι τις γνώσεις και τις γνώσεις μου για ερωτήσεις που κάνετε εσείς, οι ακροατές μας.
Ένα από τα μοναδικά podcast όπου εσείς, ο ακροατής, συμμετέχετε στην εκπομπή. Εάν θέλετε να συμμετάσχετε στην εκπομπή ή να απαντηθεί η ερώτησή σας, μεταβείτε στη διεύθυνση biggerpockets.com/david όπου μπορείτε να υποβάλετε τις ερωτήσεις σας εκεί.
Η σημερινή εκπομπή είναι φοβερή. Μπαίνουμε στο New Construction: The Path for RE in 2023. Πώς πρέπει να δομηθούν οι LLC; Χρειάζεστε μία LLC ή περισσότερες, εάν έχετε περισσότερα από ένα ακίνητα; Όταν η προσφορά ενός εργολάβου είναι υψηλή και η συμφωνία δεν λειτουργεί, τι μπορεί να γίνει, καθώς και μια πολύ μακροσκελή και λεπτομερή απάντηση από εμένα για το πώς να δημιουργήσετε, να αναπτύξετε και να εξελίξετε συστήματα στην επιχείρησή σας για να σας βοηθήσω;
Βεβαιωθείτε ότι έχετε μείνει μέχρι το τέλος γιατί αυτή είναι μια πολύ καλή ερώτηση που τίθεται, και καταβάλλω μεγάλη προσπάθεια στην απάντηση και είμαι ενθουσιασμένος που θα την ακούσετε. Πριν μπούμε στην εκπομπή, έχω μια γρήγορη συμβουλή για όλους σας.
Ελέγξτε την ομάδα σας για να βεβαιωθείτε ότι γνωρίζει ένα ευρύ φάσμα γνώσεων στον κλάδο τους και όχι μόνο ένα κομμάτι της. Τόσο συχνά, οι άνθρωποι πηγαίνουν σε έναν δανειστή στο Wells Fargo ή στην Chase Bank ή σε ένα ασφαλιστικό άτομο που βρήκαν στο διαδίκτυο και λένε, "Χρειάζομαι κάτι για την επιχείρηση ενοικίασης ακινήτων, για την επενδυτική μου επιχείρηση σε ακίνητα."
Το άτομο λέει, «Α, αυτό κάνουμε». Λένε, «Τι γίνεται με αυτό; Τι λες γι αυτό?" "Δεν γνωρίζω. Δεν το ξέρω αυτό.” Θυμηθείτε εκείνη τη σκηνή στο Meet the Parents όπου θέλει ένα ωραίο μπουκάλι κρασί για να το πάει στο σπίτι του πεθερού του επειδή τον συναντά για πρώτη φορά και λέει, "Ποιο είναι το πιο ακριβό σου μπουκάλι;"
Ο τύπος λέει, «Μαμά, είναι σαν ένα μπουκάλι κρασί 5 δολαρίων». Πηγαίνει, «Λοιπόν, έχεις κάτι πιο ακριβό;» Ο τύπος λέει, «Λοιπόν, θα μπορούσατε να αγοράσετε πολλές μαμάδες». Έτσι λαμβάνετε πολλά σχόλια από έναν υπάλληλο δανείων, έναν ασφαλιστικό μεσίτη, έναν κτηματομεσίτη, έναν κατασκευαστή, έναν τεχνίτη, είναι παντού.
Δεν μελετούν την επιχείρηση στην οποία ασχολούνται και δεν είναι τα άτομα με τα οποία θέλετε να συνεργαστείτε. Γι' αυτό ξεκινώ εταιρείες και εκπαιδεύω τους υπαλλήλους μου ώστε να έχουν ένα ευρύ φάσμα γνώσεων για διαφορετικά δάνεια, διαφορετικά σενάρια που θα λειτουργήσουν.
Δεν θέλω να πω παραθυράκια, αλλά διαφορετικούς τρόπους με τους οποίους μπορούμε να σας κάνουμε να χρηματοδοτήσετε εκεί που λένε άλλοι δανειστές, δεν ξέρω πώς να το κάνω αυτό. Απλώς τα παρατάω. Δεν το ψάχνουμε. Κάντε πολλές ερωτήσεις στο άτομο με το οποίο συνεργάζεστε. Αν δεν μπορούν να τους απαντήσουν, δεν ξέρουν πώς λειτουργεί η βιομηχανία, δεν είναι το άτομο με το οποίο θέλετε να μιλήσετε.
Θα μπορούσατε επίσης να χρησιμοποιήσετε έναν ανιχνευτή πρακτόρων BiggerPockets για να βρείτε έναν πράκτορα στην περιοχή σας που είναι μέλος του BiggerPockets. Χρησιμοποιήστε την ίδια διαδικασία με αυτά. Μην υποθέτετε απλώς επειδή είναι στο BiggerPockets, αν είναι καλός πράκτορας. Μπορεί να μην έχουν πουλήσει ποτέ ένα σπίτι ή να έχουν πουλήσει μόνο καινούργια σπίτια και να έχουν πουλήσει 75 σπίτια στο βιογραφικό τους, αλλά κανένα από αυτά δεν είναι μεταπώληση.
Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι το άτομο με το οποίο εργάζεστε έχει μεγάλο βαθμό γνώσης. Δεν ήταν μια πολύ γρήγορη, γρήγορη συμβουλή. Αυτή ήταν στην πραγματικότητα μια πολύ μεγάλη γρήγορη συμβουλή, αλλά ήταν πολύ σημαντική. Ελπίζω να το ακούσατε όλοι και να το πάρετε στα σοβαρά.
Εντάξει. Ας μπούμε στη σημερινή εκπομπή.
Ιορδανία:
Πώς πάει ο Ντέιβιντ Γκριν; Το όνομά μου είναι Τζόρνταν Ρέι. Στην πραγματικότητα είμαι τοπικός επενδυτής ακινήτων στην αγορά του Μέμφις του Τενεσί. Είμαι ιδιοκτήτης μιας κτηματομεσιτικής εταιρείας που ξεκίνησα νωρίτερα φέτος με την ιδέα, φυσικά, να αντικαταστήσω το εισόδημά μου και να φύγω από το να γίνω οδηγός φορτηγού, στο οποίο βρίσκομαι αυτή τη στιγμή. Είμαι στο φορτηγό μου.
Μου αρέσει να οδηγώ φορτηγό, αλλά επίσης απολαμβάνω την ακίνητη περιουσία και επίσης απολαμβάνω την οικογένειά μου και θα ήθελα να μπορώ να περνάω περισσότερο χρόνο με την οικογένειά μου και επίσης να χτίζω έναν πλούτο γενεών. Φυσικά, όπως κάνουν οι περισσότεροι άνθρωποι όταν μπαίνουν σε ακίνητα.
Οι λίγες ερωτήσεις μου που έχω, μόνο δύο ερωτήσεις. Πρώτη ερώτηση, θέλω να μάθω πότε έχετε πολλά ακίνητα… Έχω μία αυτή τη στιγμή. Παρεμπιπτόντως, είναι μια αγελάδα μετρητών. Αλλά όταν παίρνω ένα άλλο, όταν προσπαθώ να καταλάβω εάν πρέπει να το βάλω στην LLC μου, τότε έχω αυτήν τη στιγμή την πρώτη ιδιοκτησία ή πρέπει να πάρω άλλη LLC;
Πώς θα το κάνετε αυτό, γιατί για μένα το να έχω πολλαπλές LLC μου φαίνεται σαν πολλή δουλειά όσον αφορά τους φόρους. Λοιπόν, μου αρέσει να κάνω μόνος μου τους φόρους. Είμαι πολύ καλός στο να κάνω μόνος μου τους φόρους. Πραγματικά θα κάνω τη δέουσα επιμέλεια, οπότε προτιμώ να παραμείνω έτσι μέχρι να γίνει πολύ δύσκολο να το χειριστώ. Αυτή τη στιγμή, ένα ακίνητο, ίσως δύο ακίνητα, νιώθω ότι οι φόροι δεν πρόκειται να είναι καθόλου περίπλοκοι.
Η δεύτερη ερώτησή μου θα ήταν, κάνετε χονδρική και αν κάνετε χονδρική ή αν ξέρετε ποιος είναι ο αγαπημένος τρόπος ή ο αγαπημένος σας τρόπος για να αποκτήσετε δυνητικούς πελάτες; Αυτήν τη στιγμή κάνω πολλές κρύες κλήσεις και ταχυδρομικές κάρτες και στην πραγματικότητα πρόκειται να αρχίσω να δοκιμάζω διαφημίσεις στο Facebook.
Γιατί ειλικρινά, η ψυχρή κλήση απλά δεν λειτουργεί. Οι καρτ ποστάλ λειτουργούν. Παίρνω κλήσεις πίσω. Αλλά δεν έχω δημιουργήσει απαραίτητα δυνητικούς πελάτες ακόμα. Προσπαθώ να κάνω χονδρική πώληση εδώ και περίπου έξι μήνες, δεν έχω κλείσει ακόμη συμφωνία.
Έχω πάρει αρκετά από αυτά με συμβόλαιο. Στην αρχή ήμουν καλός στο να βρίσκω ακίνητα με συμβόλαιο και στη συνέχεια ανατράπηκε και μετά κατάφερα να βρω αγοραστές με μετρητά, αλλά όχι με συμβόλαιο. Προσπαθώ να το συνδυάσω, επίσης, και νιώθω ότι πλησιάζω αρκετά. Αλλά ήθελα απλώς να μάθω τη γνώμη σας για αυτό.
Ναι. Εκτιμώ όλη τη βοήθειά σας αν μπορείτε να απαντήσετε στις ερωτήσεις μου. Ανυπομονώ πραγματικά να δω το βίντεό μου στο BiggerPockets Podcast σας. Ευχαριστώ για τον χρόνο σας και να περνάτε υπέροχα.
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Τζόρνταν, ευχαριστώ για την ερώτησή σου. Μπορώ να απαντήσω στο δεύτερο μέρος πολύ γρήγορα. Δεν κάνω χονδρική. Δεν το κάνω αυτό. Δεν πρόκειται να πω ότι είναι ανήθικο. Αλλά γενικά, δεν μου αρέσει το μοντέλο. Είναι σοβατεπί της νομιμότητας. Σπάνια είναι επωφελής για τον πωλητή του ακινήτου.
Οι χονδρέμποροι θα σας λένε πάντα ότι εργάζονται για μια συμφωνία. Είναι win-win. Μερικές φορές νομίζω ότι συμβαίνει. Αλλά τις περισσότερες φορές πιστεύω ότι ο πωλητής θα έβγαζε πολύ περισσότερα χρήματα αν έβαζε το σπίτι του στο MLS όπου όλοι θα μπορούσαν να δουν το ακίνητο και άλλοι επενδυτές θα είχαν πρόσβαση σε περισσότερο απόθεμα σε σχέση με όταν το πουλούσαν στη λίστα αγοραστών και ένας τύπος σαν εμένα έχει άμεση πρόσβαση σε εκείνα τα ακίνητα που τα αγοράζω όλα και οι κανονικοί επενδυτές σας απλά δεν προλαβαίνουν να τα δουν.
Δεν είμαι πραγματικά μεγάλος θαυμαστής του μοντέλου χονδρικής. Οι άνθρωποι που έρχονται σε εμένα που θέλουν να βγάλουν χρήματα από ακίνητα, προτιμώ να πουλήσω το σπίτι τους για αυτούς και να τους πάρω όσα περισσότερα χρήματα μπορούσα, μετά απλώς να τους κάνω μια γρήγορη πώληση και ορισμένοι επενδυτές θα βγάλουν χρήματα.
Τώρα, το πρώτο μέρος της ερώτησής σας μπορώ να αναφερθώ εδώ. Χρησιμοποιείτε μια LLC ανά ιδιοκτησία ή μια LLC για όλα τα ακίνητα; Αυτή είναι μια καλή ερώτηση γιατί δεν κατανοούν πολλοί την πολυπλοκότητα των LLC. Συνήθως φαίνεται ότι μια LLC είναι πιο ασφαλής, γι' αυτό απλώς έχετε την ιδιοκτησία σας εκεί. Είναι περίπλοκο και δεν είναι πάντα πιο ασφαλές. Εντάξει.
Έχω πολλές ΕΠΕ. Συνήθως έχω πολλά ακίνητα ανά LLC, αλλά γίνεται πονοκέφαλος να προσπαθήσω να τα κρατήσω όλα μαζί. Πληρώνω 75 γραμμάρια το χρόνο σε CPA για να προσπαθήσω να τα διορθώσω όλα. Είναι τρομερό. Μόνος μου και πληρώνω τον μισθό πλήρους απασχόλησης κάποιου, τον οποίο υποθέτω ότι αν το σκεφτώ, θα ήταν καλύτερα να προσλάβω έναν CPA που ήταν απλώς υπάλληλος πλήρους απασχόλησης παρά να πληρώσω που ίσως χρειαστεί να το εξετάσω.
Αλλά αυτό που καταλαβαίνω εδώ είναι ότι τα CPA είναι δύσκολα. Είναι ακριβά. Είναι δύσκολο να τα διαχειριστείς. Πρέπει να υποβάλλετε φάκελο μαζί τους κάθε χρόνο. Υπάρχουν πολλά που σχετίζονται με αυτό. Μην νομίζετε απλώς ότι οι LLC είναι ένα μαγικό χάπι που θα λύσει όλο το πρόβλημά σας για τις ιδιοκτησίες σας.
Αυτό που θέλετε να προσπαθήσετε να κάνετε είναι να μειώσετε το ύψος των ιδίων κεφαλαίων σε κάθε μεμονωμένη LLC. Δεν θέλετε να έχετε τέσσερις ιδιοκτησίες πλήρως εξοφλημένες σε μετρητά σε μία και στη συνέχεια άλλες LLC όπου τα ακίνητα έχουν μόχλευση κατά 80%. Θέλετε να το χωρίσετε, ώστε κάθε LLC να έχει περιορισμένο ποσό ιδίων κεφαλαίων.
Διότι αν σας μηνύσουν, θα κυνηγήσουν τα ίδια κεφάλαια στην LLC, γι' αυτό δεν τα θέλετε όλα σε ένα. Ελπίζω να βοηθήσει με την ερώτησή σας. Σας ευχαριστούμε για την εξυπηρέτησή σας. Συνεχίστε να συνεχίζετε και ελπίζω να βρείτε έναν τρόπο να ξεφύγετε από την οδήγηση φορτηγού και σε μια δουλειά που σας αρέσει περισσότερο.
Εντάξει, η επόμενη ερώτησή μας προέρχεται από τον Kenny McGregor στο Λας Βέγκας. Είμαι ενεργός στρατιωτικός. Όταν έφτασα στο Λας Βέγκας, αγόρασα ένα μικρό διαμέρισμα με ένα συμβατικό δάνειο ενώ έχτισα το πρώτο μου σπίτι με δάνειο VA. Τώρα, τρία χρόνια αργότερα, πήρα την άδεια ακίνητης περιουσίας μου και αποφάσισα να πουλήσω το διαμέρισμα, το οποίο ανταλλάσσω 1031 σε δύο ακόμη ενοικιαζόμενα ακίνητα και ανέκτησα την αρχική μου επένδυση.
Στη συνέχεια, πούλησα το βασικό μου. Τώρα μένω στο σπίτι του φίλου μου και πρέπει να αγοράσω άλλο μέρος. Η ερώτησή μου είναι, σε αυτή την αγορά, πόσα ακίνητα πρέπει να πάω; Μπορώ να επαναχρησιμοποιήσω το δάνειο μηδενικής αξίας VA, το οποίο είναι μεγάλο όφελος, περίπου 120,000 στην τράπεζα. Αλλά οι περισσότερες από τις συμφωνίες που πραγματοποιώ στην τοπική περιοχή με μηδενική πτώση και τα τρέχοντα επιτόκια μου δεν αφήνουν καμία ταμειακή ροή.
Αξίζει λοιπόν να γίνει. Να αγοράσω και ένα τέταρτο ακίνητο ή να περιμένω να τακτοποιηθεί λίγο περισσότερο η αγορά; Ευχαριστώ.
Εντάξει. Αυτή είναι μια πραγματικά καλή ερώτηση. Καταρχάς, θα έλεγα, χωρίς μυαλό. Χρησιμοποιήστε το δάνειό σας VA με μηδενική μείωση για να μπείτε σε ένα σπίτι. Στην πραγματικότητα, θα μπορούσατε να έχετε το δικό σας σπίτι. Μπορεί να ξοδέψετε λίγα χρήματα. Μπορεί να βγεις από την τσέπη σου.
Αλλά αυτό είναι εντάξει, γιατί αξίζει να έχετε μακροπρόθεσμα ακίνητα. Εάν πρέπει να χάσετε χρήματα για μερικά χρόνια μόνο και μόνο για να έχετε ένα μέρος για να ζήσετε, είναι ακόμα πολύ φθηνότερο από το να πληρώσετε ενοίκιο ή να κατέχετε την ιδιοκτησία σας. Αυτό είναι αδιανόητο. Πρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι για να το ζήσετε ως κύριο με το δάνειό σας VA.
Τώρα, τα υπόλοιπα χρήματα που έχετε, 120,000 $, δεν νομίζω ότι πρέπει να κάνετε την ερώτηση "Πόσα σπίτια πρέπει να αγοράσω;" Η σωστή ερώτηση είναι, "Ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος για να αναπτύξετε 120,000 $ σε ακίνητα;"
Τώρα, δεν υπάρχει βιασύνη. Αυτό είναι το φοβερό σε αυτό. Δεν χρειάζεται να πας να βάλεις αυτά τα χρήματα στο παιχνίδι. Για χρόνια πριν ανέβουν οι τιμές, τα ενοίκια ανέβαιναν. Το είχατε για να τραβήξετε το κεφάλαιό σας λόγω του πληθωρισμού. Υπήρχε μεγάλη πίεση πάνω μας. Αυτό έχει επιβραδυνθεί προσωρινά καθώς τα επιτόκια έχουν ανέβει.
Δεν υπάρχει τόση πίεση για να πάτε να επενδύσετε αυτά τα χρήματα. Θα τακτοποιούσα και θα περίμενα. Αλλά δεν θα περίμενα να φουσκώσει η αγορά. Απλώς περιμένω τη σωστή συμφωνία να διασταυρώσει το δρόμο σας. Αν μου λέτε ότι τα τρέχοντα επιτόκια δεν αφήνουν ταμειακές ροές, πρέπει να εξετάσετε διαφορετικά ακίνητα ή διαφορετικές στρατηγικές.
Ίσως κοιτάτε δύο μονάδες, πρέπει να κοιτάξετε τρεις μονάδες. Ίσως ψάχνετε για μονοκατοικίες και πρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι που έχει ένα ADU ή δύο ADU. Υπάρχει τρόπος να κάνετε ταμειακές ροές ακινήτων. Ίσως θα χρειαστεί να αγοράσετε ένα ακίνητο και το Airbnb το κύριο σπίτι και να ζήσετε μόνοι σας στο ADU.
Υπάρχουν διάφοροι δημιουργικοί τρόποι με τους οποίους μπορείτε να το δείτε. Αλλά η συμβουλή μου προς εσάς θα ήταν να μην πάτε απλώς στον κόφτη των μπισκότων, «Ω, καλά, αυτό που λειτουργούσε πριν θα λειτουργήσει τώρα». Όταν αγοράσατε αυτό το διαμέρισμα, ήταν μια διαφορετική αγορά. Θα μπορούσατε να πάρετε ταμειακές ροές, πήρατε εκτίμηση. Είναι μια πιο δύσκολη αγορά τώρα.
Συνδυάστε να αφιερώνετε χρόνο με τη δημιουργική εξέταση των προσφορών. Όταν έρθει το σωστό, πηδήξτε το, αλλά μην αισθανθείτε πίεση να το πηδήσετε πριν από αυτό. Δεν νομίζω ότι κάτι θα γυρίσει σύντομα εκεί που θα χάσετε αν δεν αγοράσετε σπίτι αύριο.
Εντάξει. Από το Sayli στο Hayward. Έχουμε πολλούς ανθρώπους του Hayward να έρχονται εδώ. Μιλάω πάντα για τα κόκκινα τσίλι, ένα εστιατόριο στο Χέιγουορντ σε αποστολή που αγαπώ. Παίρνουμε πολύ κόσμο από εκεί. Αυτό είναι ωραίο. Εάν βρίσκεστε στην περιοχή Bay, εάν βρίσκεστε στην Καλιφόρνια, επικοινωνήστε μαζί μας. Θα ήθελα να μιλήσω μαζί σας. Θα ήθελα πολύ να σε γνωρίσω καλύτερα γιατί αυτοί είναι οι χώροι μου. Εντάξει. Ας δούμε τι έχει να πει ο Sayli.
Sayli:
Γεια, Ντέιβιντ. Σας ευχαριστώ που ακούσατε την ερώτησή μου. Το όνομά μου είναι Sayli. Είμαι από το Hayward της Καλιφόρνια. Επενδύω στο Μίσιγκαν τα τελευταία τρεισήμισι χρόνια. Η ερώτησή μου αφορά το έργο αποκατάστασης μεγάλων αποστάσεων.
Τον περασμένο μήνα αγόρασα το έβδομο ενοικιαζόμενο μονοκατοικία μου στο Μίσιγκαν. Είναι το δεύτερο μου έργο BUR. Πήρα προσφορές από τέσσερις διαφορετικούς γενικούς εργολάβους. Όλοι τους είναι πολύ γνωστοί και συνιστώνται σε τοπικές ομάδες ΠΠ. Έχω δουλέψει με δύο από αυτούς, δύο GC σε προηγούμενα έργα μου. Έχω κάποια εμπειρία μαζί τους.
Πρόκειται για ένα τυπικό έργο ανακαίνισης, ένα παλιό σπίτι που χρειάζεται ανύψωση, δάπεδο, βαφή, μπάνιο, ανανέωση, φωτιστικά, HVAC κ.λπ. Ακούω άλλους επενδυτές σε podcast και YouTube. Κάνουν αυτή την απεξάρτηση κάτω από 30, 35, αλλά είχα προϋπολογισμό περίπου 45,000. Οι προσφορές που πήρα από τα GC είναι 70 χιλιάδες και περίπου.
Το ερώτημά μου είναι πώς μπορώ να μειώσω το κόστος χωρίς συμβιβασμούς στην ποιότητα; Είμαι περήφανος που παρέχω ποιοτικά προϊόντα στους ενοικιαστές μου. Αλλά το κόστος αποκατάστασης 70 είναι πολύ υψηλό για να δικαιολογήσει το ενοίκιο. Καμιά συμβουλή; Σας ευχαριστώ για αυτό και σας ευχαριστώ που δεχτήκατε την κλήση μου.
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Sayli, αυτή είναι μια πολύ καλή ερώτηση. Όταν βρίσκεστε σε μια κατάσταση όπως αυτή όπου πρέπει να μειώσετε το κόστος αλλά δεν θέλετε να μειώσετε την ποιότητα, θα πρέπει να υποχωρήσετε κάπου.
Τώρα για εσάς που θα διαχειρίζεστε μόνοι σας το έργο. Όταν εργάζεστε μέσω ενός γενικού εργολάβου, πληρώνετε τον ανάδοχο για να διαχειριστεί βασικά το έργο και να βρει τους συνδρομητές. Δεν κάνουν πάντα τη δουλειά μόνοι τους. Τους πληρώνετε ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό για να κάνουν τα υδραυλικά.
Πηγαίνουν να βρουν έναν υδραυλικό που κάνει τη δουλειά με λιγότερο από ό,τι πληρώθηκαν και κρατούν τη διαφορά. Κατά μία έννοια, είναι ένας διαχειριστής έργου που έχει τα κομμάτια που χρειάζονται. Εάν θέλετε να τους αποκλείσετε από τη συμφωνία και οι GC σας δίνουν όλες προσφορές 70,000, αλλά πιστεύετε ότι μπορεί να γίνει για 45,000, θα πρέπει να πάτε να βρείτε τους υπεργολάβους μόνοι σας.
Θα πρέπει να πάτε να βρείτε τους υδραυλικούς, τους ζωγράφους, έναν τεχνίτη που μπορεί να κάνει την ανακαίνιση όπως τα φωτιστικά μπάνιου, το HVAC. Εάν βρείτε μόνοι σας αυτούς τους ανθρώπους, μπορείτε να το κάνετε αυτό. Θέλω απλώς να σας προειδοποιήσω, είναι πιο δύσκολο από όσο νομίζετε. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι περισσότεροι άνθρωποι χρησιμοποιούν γενικό εργολάβο.
Αν πάτε εκεί έξω και προσπαθήσετε να βρείτε μόνοι σας αυτούς τους ανθρώπους, μπορεί να σας πουν ψέματα. Μπορεί να σου πάρουν τα λεφτά και να μην τελειώσουν τη δουλειά. Αυτό είναι το πρόβλημα στο οποίο θα κολλήσετε. Ένας τρόπος με τον οποίο μετριάζω αυτόν τον κίνδυνο είναι ότι τους πληρώνω μετά την ολοκλήρωση της δουλειάς ή ίσως τους πληρώνω το ένα τρίτο των χρημάτων που ζητούν και μετά πληρώνω τους υπόλοιπους αφού επαληθεύσω την ολοκλήρωση της εργασίας.
Αλλά και πάλι, μπορεί να σας πουν ότι το έργο ολοκληρώθηκε. Θα πρέπει να στείλετε ένα ανεξάρτητο άτομο εκεί για να βεβαιωθείτε ότι το HVAC λειτούργησε για να βεβαιωθείτε ότι η βαφή έγινε για να βεβαιωθείτε ότι τα πράγματα έγιναν σύμφωνα με τις προτιμήσεις σας, ειδικά εάν αυτά είναι εκτός κατάστασης, αυτό μπορεί να γίνει δύσκολο.
Η μόνη άλλη επιλογή που θα μπορούσα να σκεφτώ είναι αν θα μπορούσατε να βρείτε ένα άτομο που ζει σε μια περιοχή όπου οι μισθοί είναι χαμηλότεροι και να τον πετάξετε σε αυτήν την περιοχή για να κάνει τη δουλειά. Τώρα το πρόβλημα είναι το Ντιτρόιτ, το Μίσιγκαν δεν μοιάζει πραγματικά με το Μαλιμπού εδώ. Εντάξει. Αυτό δεν είναι το Μπέβερλι Χιλς. Οι άνθρωποι εκεί ήδη δεν βγάζουν πολλά χρήματα από τους μισθούς. Αυτή η προσφορά των 70,000 δολαρίων μπορεί να είναι ακριβώς η τρέχουσα τιμή για αυτό που πρόκειται να είναι αυτό το έργο.
Το μόνο άλλο πράγμα που μπορώ να πω είναι ότι όταν βρίσκομαι σε αυτές τις καταστάσεις, ψάχνω τρόπους να μειώσω το κόστος στους τομείς που είναι λιγότερο πιθανό να επηρεάσουν τη συμφωνία. Πιθανότατα δεν θέλετε να κόψετε τη μπογιά γιατί θα έχετε πολύ όρεξη για αυτό.
Μάλλον δεν θέλετε να κόψετε τα φωτιστικά επειδή είναι σχετικά φθηνά. Αλλά μερικά από τα άλλα πράγματα για τα οποία μιλάτε, ίσως το δάπεδο, ίσως αφήσετε το δάπεδο εκεί μέσα. Βάζεις ένα φθηνότερο δάπεδο αν και αυτό που σκεφτόσουν, γιατί είναι ακριβό, τόσο τα υλικά όσο και η εργασία.
Το μπάνιο ανανεώνει, ίσως δεν αναβαθμίζεις το μπάνιο, απλώς αναβαθμίζεις τα φωτιστικά. Ίσως απλώς κάνετε αυτό που έχετε ήδη πιο ωραίο και έτσι κάνετε λιγότερη δουλειά για να αναπληρώσετε μέρος της δουλειάς στον προϋπολογισμό εκεί. Αυτό μπορεί να καταλήξει να είναι η καλύτερη επιλογή σας. Ευχαριστώ για το βίντεο. Συνεχίστε να εκπροσωπείτε τον Hayward και πείτε μου πώς πάει.
Εντάξει. Σε αυτό το στάδιο της εκπομπής, θέλω να βεβαιωθώ ότι όλοι σας θα κάνετε like, σχόλια και εγγραφή στο κανάλι μας στο YouTube. Ειδικά σχολίασε, θέλω να μάθω, τι γνώμη έχεις για την παράσταση μέχρι στιγμής; Σας αρέσουν τα επεισόδια του Seeing Greene;
Θα αφιερώσουμε ένα λεπτό για να διαβάσουμε μερικά σχόλια από προηγούμενα επεισόδια που έχετε αφήσει εσείς, οι ακροατές μας. Μπορείτε να δείτε τι σκέφτονται οι άλλοι.
Από το Shaka Boom 01. «David, I love your show. Αλλά οι λέξεις που ακούω πάρα πολύ στην εκπομπή σας είναι ένα duplex και δύο duplex. Κάτι για το οποίο δεν σας ακούω ποτέ να μιλάτε είναι η αγορά γης και οικοδομής. Θα ήθελα πολύ να ακούσω τις σκέψεις σας σχετικά με την επένδυση σε γη και την κατασκευή της ιδανικής μονοκατοικίας με ADU, κάτι που θα κάνω. Ξέρω ότι θα είναι πολλή δουλειά/μάθηση, αλλά πιστεύω ότι το αποτέλεσμα θα μπορούσε να είναι υπέροχο.”
Λοιπόν, Shaka Boom, ο λόγος που δεν το συζητώ πολύ είναι ότι δεν το έχω κάνει ποτέ και προσπαθώ να αποφύγω πράγματα που δεν καταλαβαίνω. Είναι απίστευτα περίπλοκο σε σύγκριση με την αγορά ενός σπιτιού που ήδη υπάρχει.
Μόλις ακούσαμε την προηγούμενη ερώτησή μας σχετικά με το πώς να διαχειριστούμε έναν εργολάβο και είδαμε πώς αυτό μπορεί να ξεφύγει από τον έλεγχο όπου οι προσφορές είναι πολύ υψηλές. Γίνεται ακόμη χειρότερο όταν το χτίζετε από την αρχή. Πολλά πράγματα πάνε στραβά που δεν περιμένατε.
Δανείζεστε χρήματα από τράπεζες όπου περιμένουν να γίνει δουλειά. Δουλεύεις μέσω αδειών. Υπάρχουν τόσα πολλά κινούμενα κομμάτια εδώ. Θα μπορούσε να είναι πολύ εύκολο για αυτό να διαρκέσει πολύ και να χάσει πολλά χρήματα.
Τώρα, δεν πρόκειται να σας αποθαρρύνω από το να το κάνετε γιατί αν έχετε ήδη αποφασίσει ότι θα το κάνετε, υποθέτω ότι έχετε κάποια εκπαίδευση, κάποια εξειδίκευση, κάποιο υπόβαθρο σε αυτόν τον τομέα που σας κάνει σκέψου ότι μπορείς να το κάνεις αυτό καλύτερα.
Αλλά για άτομα που αρχίζουν να επενδύουν σε ακίνητα ή έχουν ένα μικρό χαρτοφυλάκιο και θέλουν να το μεγαλώσουν, ο μέσος ακροατής που έχουμε σε αυτήν την εκπομπή, το άτομο avatar που ακούει, αυτό θα μπορούσε να τους χρεοκοπήσει οικονομικά.
Ξέρω πολλούς ανθρώπους που προσπάθησαν να χτίσουν σπίτια προδιαγραφών και έχασαν πολλά χρήματα, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων μελών της οικογένειάς μου. Γι' αυτό δεν το συζητώ τόσο συχνά. Αλλά αν ξέρετε τι κάνετε, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα με κάθε τρόπο.
Εντάξει. Το επόμενο σχόλιό μας προέρχεται από τον Rubai Khan. «Πού θα ζούσε ο Ντέιβιντ Γκριν αν έφευγε ποτέ από την Καλιφόρνια;» Ω, αυτό είναι πραγματικά καλό. Απόλαυσα τον χρόνο μου στη Φλόριντα. Επισκέφθηκα τη Νότια Φλόριντα για να δω μερικά από τα έργα που κάνω εκεί κάτω. Δεν νομίζω ότι θα μπορούσα να ζήσω στη νότια Καλιφόρνια γιατί απλά δεν αντέχω την κυκλοφορία και τα πράγματα να κινούνται αργά και είναι παντού.
Μου άρεσε να επισκέπτομαι τα Smoky Mountains. Ω, ξέρω, μάλλον είναι ο Scottsdale. Μου αρέσει πολύ όταν επισκέπτομαι το Scottsdale. Μου αρέσει η ζέστη, ειδικά η ξηρή ζέστη. Η ζέστη δεν με ενοχλεί. Πηγαίνω τρέχοντας όταν είναι 100 βαθμούς, πεζοπορία όταν είναι πάνω από 100 μοίρες όλη την ώρα. Το αγαπώ.
Δεν μπορώ να κάνω κρύο. Έχω άσθμα που προκαλείται από τον κρύο αέρα που συμβαίνει όταν ασκούμαι. Η τραχεία μου παγώνει. Είναι πραγματικά δύσκολο να αναπνεύσεις. Δεν το αντέχω και το να κρυώνω είναι χάλια. Σίγουρα θα έμενα κάπου όπου έχει ήλιο και μάλλον θα έκανα πολλές διακοπές στη Χαβάη.
Εντάξει. Το επόμενο σχόλιό μας προέρχεται από το Haggy 2013. «Ευχαριστούμε που περιγράψατε τα βίντεο. Είναι εύκολο στην πλοήγησή τους και γι' αυτό θα δώσω 10 likes." Ναι. Φωνάξτε τον Nate Weintraub και την ομάδα παραγωγής μας που σας βοηθούν να μάθετε ποια θέματα καλύπτουμε προσθέτοντας στα μικρά διαλείμματα στο χρονοδιάγραμμα του YouTube εκεί. Πρέπει να καθίσουν εκεί και να κάνουν πολλή δουλειά. Ευχαριστώ παιδιά που το κάνατε.
Το τελευταίο μας σχόλιο προέρχεται από το Unio Brainwave Music App που λέει, «Σήμερα είναι μια πολύ μοναχική μέρα για κάποιο λόγο. Για να το αντιμετωπίσω αυτό, λέω γεια σε όσους περισσότερους διαβάζουν αυτήν την ανάρτηση. Γειά σου. Ελπίζω να έχετε όλοι μια καλύτερη μέρα από ό,τι ξεκίνησε, ακόμα κι αν ξεκίνησε πολύ καλά».
Λοιπόν, αν και εσείς νιώθετε μόνοι, ίσως χρειάζεστε κάποια κοινότητα στη ζωή σας. Στο BiggerPockets, είμαστε εδώ για να το παρέχουμε. Επισκεφτείτε τον ιστότοπό μας, biggerpockets.com όπου έχουμε ένα φόρουμ όπου πολλοί άνθρωποι απαντούν σε ερωτήσεις και κάνουν τις ερωτήσεις τους καθώς και συναντήσεις στην περιοχή σας που δημοσιεύουν στον ιστότοπο. Πηγαίνετε να συναντήσετε άλλους επενδυτές και να εμπλακείτε σε μια κοινότητα.
Εντάξει. Αγαπάμε και εκτιμούμε όλη τη δέσμευσή σας, γι' αυτό συνεχίστε έτσι. Αφήστε μου μερικά σχόλια για τη σημερινή εκπομπή για να μου πείτε τη γνώμη σας για το πώς τα πάμε εδώ. Θυμηθείτε, εάν θέλετε να εμφανιστείτε στην εκπομπή, μπορείτε να μεταβείτε στη διεύθυνση biggerpockets.com/david και να υποβάλετε την ερώτησή σας για να παρουσιαστεί στην εκπομπή.
Εντάξει. Η επόμενη ερώτησή μας είναι ένα βίντεο από τον Liam Quintana.
Λιάμ:
Πώς πάει? Εντάξει. Με λένε Λίαμ από τη Νέα Ορλεάνη. Εντάξει. Είμαι ιδιοκτήτης κατασκευαστικής εταιρείας. Η ερώτησή μου για εσάς είναι θέλω να ΚΑΨΩ νέα κατασκευή. Μπορώ να χτίσω σπίτια, μεζονέτες, μονοκατοικίες πολύ φθηνότερα από αυτό που πουλάνε στην αγορά, παρόλο που η αγορά [δεν ακούγεται 00:19:34].
Αλλά θέλω να φτιάξω ένα duplex, να το τελειώσω, να κάνω ένα cash-out refi, να βγάλω τα χρήματα και να φτιάξω ένα άλλο. Αυτή η μέθοδος μου επιτρέπει να μην ξεμείνω ποτέ από χρήματα. Αν πάρω το υγρό που έχω τώρα και απλώς καταβάλλω προκαταβολές σε ένα σωρό ενοικιάσεις, θα έχανα τελικά χρήματα. Τι πιστεύετε για το BURing new building;
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Λοιπόν, Liam, έτσι λειτουργεί η μέθοδος BUR. Το μόνο πράγμα που είναι διαφορετικό είναι ότι μιλάτε για οικοδόμηση αντί για αγορά και αποκατάσταση. Αυτό θα ήταν κατασκευή, αποκατάσταση, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση, επανάληψη, κάτι που είναι κάπως αστείο. Εκεί είναι λίγο διαφορετικά.
Δεν πρόκειται να σε αποθαρρύνω. Απλώς θα πω ότι πρέπει να καταλάβετε πώς λειτουργεί η διαδικασία κατασκευής. Εάν είναι αλήθεια ότι μπορείτε να χτίσετε ένα νέο ακίνητο για πολύ λιγότερο από αυτό για το οποίο οι άνθρωποι είναι διατεθειμένοι να το πουλήσουν, αυτό μπορεί να είναι ένα νέο κύμα με επενδύσεις σε ακίνητα.
Εάν οι πωλητές απλώς δεν είναι πρόθυμοι να ρίξουν την τιμή τους και χτιστούν αρκετά νέα ακίνητα και πουλήσουν λιγότερο από αυτό που είναι το υπάρχον απόθεμα, αυτό θα ανάγκαζε τις εταιρείες να μειωθούν και θα βοηθούσε την αγορά να διορθωθεί. Το πρόβλημα είναι ότι απλώς δεν βλέπω αρκετούς επενδυτές να μαθαίνουν πώς να χτίζουν και να γίνονται ικανοί στο να το κάνουν κατά τη χρονική περίοδο που θα χρειαζόμασταν να πιέσουμε τις τιμές για να πέσει.
Αλλά αν έχετε κάποιο υπόβαθρο, εάν το έχετε μαζί με έναν οικοδόμο, νομίζω ότι αυτό θα μπορούσε να είναι υπέροχο. Απλώς βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε σε τι ασχολείστε. Εντάξει. Κάποια στιγμή έψαξα να κάνω το ίδιο πράγμα. Επρόκειτο να χτίσω ένα σωρό ακίνητα στο Τζάκσονβιλ της Φλόριντα που ήταν τέσσερα.
Είχα διαλέξει τη γη. Είχα τον οικοδόμο. Είχα πολλές συζητήσεις. Συνειδητοποίησα, δόξα τω Θεώ, πριν μπούμε στο έργο, ότι η χωροθέτηση θα μας επέτρεπε να χτίσουμε μόνο μία πόρτα ανά τετραγωνικό μίλι. Έψαχνα να αγοράσω 10 τετραγωνικά μίλια γης. Μπορούσα να βάλω μόνο 10 σπίτια, αλλά είχα προγραμματίσει να χτίσω το 50.
Θα έκανα αυτό που κάνεις. Επρόκειτο να χτίσω δύο ή τρία, τετράπλευρα, να τα αναχρηματοδοτήσω μόλις αξιολογηθούν, να βάλω τα ίδια χρήματα στα επόμενα τέσσερα και απλώς να φτιάξω τη δική μου υποδιαίρεση τεσσάρων κατοικιών και να έχω τη δική μου κοινότητα ενοικίασης σαν συγκροτήματα διαμερισμάτων.
Τότε ανακάλυψα ότι την τελευταία στιγμή η χωροθέτηση δεν θα μου επέτρεπε να το κάνω αυτό. Αυτό είναι που με τρομάζει. Υπάρχουν πολλά μικρά πράγματα που μπορεί να εμφανιστούν έτσι που δεν καταλαβαίνεις όταν δεν χτίζεις συχνά και μπορεί να ξεμείνεις από χρήματα πολύ εύκολα.
Σίγουρα θα συνιστούσα να μιλήσετε με έναν οικοδόμο που το έχει κάνει πολλές φορές στο παρελθόν, ώστε να σας καθοδηγήσει στη διαδικασία προτού δεσμευτείτε να κάνετε αυτή τη νέα κατασκευή σπιτιού.
Εντάξει. Η επόμενη ερώτησή μας προέρχεται από τον Paul στη Γιούτα. Ο Paul λέει, επενδύω στο Κάνσας και αυτή τη στιγμή έχω επτά πόρτες από ένα τρίκλινο και τέσσερις μονοκατοικίες. Είμαι μακροπρόθεσμος επενδυτής αγοράς και κρατήσεων και σκοπεύω να πάρω συνολικά 10 έως 12 πόρτες.
Όταν έφτιαχνα ασφάλιση στο πιο πρόσφατο ενοικιαζόμενο ακίνητό μου, το άτομο με το οποίο τηλεφώνησα ανέφερε ότι φτάνω στο σημείο όπου θα μπορούσε να είναι καλύτερη επιλογή να αποκτήσω ένα εμπορικό συμβόλαιο ασφάλισης για όλα μου τα ακίνητα παρά για μεμονωμένα ιδιότητες σε κάθε ένα.
Πραγματικά δεν το έχω ξανακούσει αυτό και ήλπιζα να έχω τις σκέψεις του David Greene και των BiggerPockets σχετικά με αυτό. Ποια πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα πρέπει να γνωρίζω; Υπάρχουν εταιρείες με τις οποίες πρέπει να απευθυνθώ ή να αποφύγω; Κάλεσα έναν τοπικό ασφαλιστικό μεσίτη και φαίνονται αρκετά μπερδεμένοι όταν ρωτούσα για αυτό.
Είναι τόσο αστείο που το λες αυτό γιατί είμαι στη διαδικασία να ιδρύσω μια ασφαλιστική εταιρεία αυτή τη στιγμή. Πιστεύω ότι θα το ονομάσουμε πλήρη ασφάλιση φρουράς και θα παρέχει ασφάλεια στους ιδιοκτήτες.
Τώρα, έχω αντιμετωπίσει μερικά ζητήματα όπου μου έσπασαν οι σωλήνες. Όταν ήμουν στη μέση της κατασκευής, θέματα με βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Αγόρασα ακίνητο και αποδεικνύεται ότι η προσφορά που μου δόθηκε από την ασφαλιστική εταιρεία κατέληξε να είναι πολύ χαμηλότερη από αυτή που μου έδωσαν όταν αγοράστηκε το ακίνητο και με απογοητεύει, και τότε ξεκινάω μια επιχείρηση.
Σε μερικούς μήνες, θα έχω πιθανώς πολλές περισσότερες πληροφορίες να σας δώσω σχετικά με αυτό, μόλις ασχοληθώ με αυτήν την επιχείρηση. Τώρα, δεν συζητιέται πολύ, επομένως δεν μπορώ να σας δώσω πολλές πληροφορίες σχετικά με αυτό.
Αυτό που μπορώ να πω είναι ότι δεν είναι κακή ιδέα. Εάν μπορείτε να πάρετε μια πολιτική που θα καλύπτει τα πάντα, νομίζω ότι αυτό είναι καλό. Όσον αφορά τον τοπικό ασφαλιστικό μεσίτη… Μόλις καλέσατε λάθος. Εάν τηλεφωνήσετε και ρωτήσετε για αυτό και σας πουν, «Δεν ξέρω για τι πράγμα μιλάτε», καλέστε κάποιον άλλο. Συνεχίστε να τηλεφωνείτε μέχρι να βρείτε ένα άτομο που είτε γνωρίζει είτε λέει: «Α, ναι. Δεν το κάνουμε αυτό. Να γιατί όμως." Μπορούν να σας εκπαιδεύσουν σχετικά με τη διαδικασία.
Παιδιά, γενικά, όταν ψάχνετε να βρείτε έναν ασφαλιστικό μεσίτη, έναν μεσίτη στεγαστικών δανείων, έναν κτηματομεσίτη και έναν κατασκευαστή, ό,τι κι αν είναι, αν τους κάνετε ερωτήσεις και δεν ξέρουν, συνήθως σημαίνει ότι Δεν εμπίπτουν στη συγκεκριμένη τιμονιέρα τους και απλώς κάνουν τα ίδια πράγματα όλη την ώρα και κανείς δεν είναι καλός σε κάτι που δεν κάνει πολύ.
Δεν πας να ρωτήσεις έναν επαγγελματία skateboarder για το snowboard γιατί δεν το κάνει αυτό. Κάνουν skateboard. Θα πρέπει να μάθουν με τον δύσκολο τρόπο πώς να είναι καλοί στο snowboard. Θέλετε να τους προσλάβετε για να γίνουν προπονητές μόνο και μόνο επειδή μπορούν να κάνουν skateboard.
Πρέπει να παίρνετε τους ανθρώπους με τον ίδιο τρόπο. Εάν απευθύνεστε σε κάποιον στην ομάδα μου, εάν απευθύνεστε σε κάποιον στο BiggerPockets, εάν απευθύνεστε σε κάποιον στον οποίο σας παρέπεμψε ένας φίλος, κάντε πολλές ερωτήσεις και βεβαιωθείτε ότι έχει αυτοπεποίθηση και ικανοί στον τρόπο που απαντούν σε αυτές τις ερωτήσεις.
Θα πρέπει να έχουν ένα ευρύ φάσμα γνώσεων ή τουλάχιστον ο μεσίτης στον οποίο εργάζονται θα πρέπει να το έχει. Είναι μια τεράστια κόκκινη σημαία αν ρωτήσετε τον δανειστή σας για ένα δάνειο DSCR, ένα δάνειο γέφυρας, ένα HELOC, οποιοδήποτε από αυτά τα άλλα προϊόντα δανείου, και το μόνο που μπορούν να σας πουν είναι «Απλώς κάνουμε συμβατικά. Δεν γνωρίζω."
Φύγε μακριά από αυτό το άτομο. Δεν είναι αυτό το άτομο που θέλετε να επιβλέπει, να διοικεί, να κατευθύνει, να σας καθοδηγεί στο ταξίδι σας. Χρειάζεστε ένα άτομο που να είναι εξοικειωμένο με αυτά τα προϊόντα και να μπορεί να σας πει ποιο είναι καλύτερο για εσάς, με τον οποίο προσπαθώ να εκπαιδεύσω το προσωπικό μου και τι αναζητώ σε διαφορετικούς αντιπροσώπους με τους οποίους μπορεί να συνεργάζομαι.
Η επόμενη ερώτησή μας προέρχεται από την Kayla, Kayla Wright στο Νάσβιλ. Γεια σου Ντέιβιντ. Σας ευχαριστώ που διαβάσατε την ερώτησή μου. Είμαι ελεύθερος επαγγελματίας έμπορος που πρόσφατα άρχισε να συνεργάζεται απευθείας με τον επενδυτή ακινήτων που έχει αποκτήσει 76 πόρτες στην περιοχή του Νάσβιλ από το 2020.
Σε αντάλλαγμα από τις υπηρεσίες μάρκετινγκ μου, έλαβα μια πληρωμή 5% των συνολικών κερδών από την πτυχή της αναστροφής ιδιοκτησίας της επιχείρησης, η οποία είναι μια νέα επιχείρηση πέρα από την ενοικίαση για πολλές οικογένειες, η οποία είναι 76 πόρτες. Αυτή ήταν μια εξαιρετική ευκαιρία για μένα να μάθω το τοπίο του real estate, να θέσω στόχους για τον εαυτό μου για το δικό μου ταξίδι ακίνητης περιουσίας και να οικοδομήσω μια ισχυρή σχέση με τον επενδυτή.
Ο επενδυτής συνεργάτης μου συμφώνησε επίσης να προσφέρει ένα επιπλέον 5%, άρα 10% συνολικά, των κερδών στα flips αν βρω μόνος μου τα ακίνητα και του τα φέρω. Για πρόσθετο πλαίσιο, εργάζομαι με πλήρη απασχόληση σε άλλη δουλειά και ελπίζω ότι αυτή η ευκαιρία θα βοηθήσει να ξεκινήσω το ταξίδι μου ως επιχειρηματίας.
Η ερώτησή μου για εσάς ως επενδυτή είναι τι μπορώ να δουλέψω πέρα από την εκπαίδευση που θα είναι επωφελής για τον επενδυτή συνεργάτη μου ως έναν από τους πρώτους υπαλλήλους; Με ποιους τρόπους μπορώ πραγματικά να τον βοηθήσω να βελτιώσει την επιχείρησή του και να ξεχωρίσει; Αυτήν τη στιγμή εργάζομαι στον ιστότοπο, αλλά έχει εκδηλώσει ενδιαφέρον για τη βοήθειά μου σε άλλες επενδυτικές σχέσεις και σε άλλες πλευρές της επιχείρησης.
Το podcast με έχει βοηθήσει πάρα πολύ. Ευχαριστώ και πάλι. Τι φοβερή ερώτηση. Μου αρέσει αυτό, Kayla. Εντάξει. Σκεφτόμουν όταν άρχισα να το ακούω για πρώτη φορά ότι θα σας δώσω κάποιες προειδοποιήσεις για το τι πρέπει να αποφύγετε. Αλλά δεν ξέρω ότι είναι απαραίτητο.
Κάνετε μια πολύ καλή ερώτηση. Τι μπορώ να κάνω για να βοηθήσω αυτό το άτομο με περισσότερα; Παιδιά, ειλικρινά, έτσι θα μάθετε για τις επενδύσεις σε ακίνητα. Δεν είναι να βρεις έναν μέντορα που θα σου διδάξει πράγματα. Έχει να κάνει με το να βρεις έναν άνθρωπο στον οποίο μπορείς να του δώσεις αξία και να τον βοηθήσεις, και μαθαίνεις από την εμπειρία του να το κάνεις για εκείνον.
Εντάξει. Αυτό πραγματικά ψάχνεις. Όχι πώς με μαθαίνει κάποιος πώς να πουλάω σπίτια. Πας να βρεις έναν πράκτορα που ξέρει ήδη πώς να πουλάει σπίτια και κάνεις όλη τη δουλειά για αυτούς που δεν θέλουν να κάνουν, και μαθαίνεις κάνοντας τη δουλειά. Αυτός είναι ο καλύτερος τρόπος για να μάθετε οτιδήποτε είναι να το κάνετε πραγματικά.
Δουλεύοντας στον ιστότοπο, αυτή είναι μια υπέροχη ιδέα. Υποθέτω ότι σε βλέπουν σαν έμπορο. Σκέφτονται πράγματα μάρκετινγκ που θα μπορούσατε να κάνετε. Τι γίνεται όμως αν έχετε περισσότερες δεξιότητες από το μάρκετινγκ; Εντάξει. Έχετε λογιστικές ικανότητες; Έχετε δεξιότητες διαχείρισης έργου;
Μπορείτε να μάθετε ποια είναι η ροή εργασίας τους και να τους βοηθήσετε καλώντας τους διαφορετικούς ανθρώπους που υποτίθεται ότι κάνουν πράγματα και βεβαιώνοντας ότι αυτοί οι άνθρωποι έκαναν αυτό που έπρεπε να κάνουν, καθώς και ρωτώντας αυτούς τους ανθρώπους τι χρειάζεστε για να κάνετε δουλειά καλύτερα και βρίσκεις τρόπους να το λύσεις;
Πολλές φορές άνθρωποι σαν εμένα που διαχειρίζονται πολλά πράγματα, δίνουν μια εντολή ή ένα διάταγμα, θέλω να πας να κάνεις το Χ. Τότε ο Χ με κάποιο τρόπο πέφτει στην άκρη, και δεν σκέφτομαι καν να πάω να κάνω check in μέχρι αυτό δύο μήνες αργότερα, όταν χρειαζόμουν να το κάνω και λέω, "Πού είναι το Χ;" Λένε, «Ω, έχει τελειώσει τα μισά του δρόμου». Αυτό συμβαίνει συνέχεια. Δεν έχω πολλούς ανθρώπους στις εταιρείες μου που αναλαμβάνουν την ευθύνη να διασφαλίσουν ότι τα πράγματα γίνονται.
Αν μπορούσες να είσαι αυτό το άτομο, θα μπορούσες να κάνεις τα πάντα. Αν μπορούσατε απλώς να μάθετε να είστε οργανωμένοι, εάν μπορούσατε να μάθετε να κάνετε συνέχεια, εάν μπορούσατε να δημιουργήσετε μια λίστα υποχρεώσεων με όλα όσα έχει αυτό το άτομο, κάντε τον εαυτό σας προσωπικό βοηθό του και μετά συνεχίστε για να βεβαιωθείτε ότι όλοι κάνουν πράγματα και ρωτήστε αυτό το άτομο πολλές ερωτήσεις, θα μάθετε έναν τόνο.
Έχω αυτό το μοντέλο που διδάσκω στους νέους ανθρώπους όπου φαντάζονται νερό να πέφτει σε έναν κουβά. Εντάξει. Το νερό που πέφτει στον κουβά είναι το υλικό που πρέπει να γίνει στη δουλειά, και ο κάδος είναι το άτομο. Καθώς αυτός ο κουβάς γεμίζει με νερό, έχουν εργασίες που πρέπει να ολοκληρώσουν.
Η δουλειά τους είναι να ολοκληρώσουν την εργασία, η οποία είναι η αποστράγγιση του κάδου πριν ξεχειλίσει ο κάδος, που σημαίνει ότι τους έληξε ο χρόνος και έπεσαν πίσω σε πράγματα. Εντάξει. Ένας τρόπος που βοηθάμε είναι να βάλουμε μια τρύπα στον πάτο του κάδου όπου στραγγίζει το νερό. Ένα άτομο από κάτω τους, που θα μπορούσε να είσαι εσύ, που είναι ένας άλλος κουβάς που πιάνει όλα τα πράγματα που κατεβαίνουν.
Το όφελος από αυτό είναι το άτομο που κάνει την αρχική εργασία όπου όλο το νερό πέφτει, παίρνει όλη τη μάθηση. Αλλά αν μπορείτε να βάλετε τον εαυτό σας κάτω από αυτά, εάν μπορείτε να αναλάβετε κάποιες από τις ευθύνες και να κάνετε τη δουλειά, επωφεληθείτε από την ίδια μάθηση που δεν χρειάζονται πια.
Κάτι που ξέρουν ήδη πώς να κάνουν μπαίνει μέσα. Σου το μεταδίδουν. Το κάνεις για αυτούς. Δεν χρειαζόταν να μάθουν. Ξέρουν ήδη. Αλλά εξακολουθούν να έχουν το όφελος που το κάνουν. Παίρνετε το όφελος της μάθησης και γίνεται μια αμοιβαία επωφελής σχέση.
Η καλύτερη συμβουλή μου όταν κάποιος βρίσκεται στη θέση σας είναι να σταματήσετε να τρέχετε από την ευθύνη. Σταματήστε να βλέπετε την ακίνητη περιουσία ως κάτι που μπορείτε να κάνετε, ώστε να μην χρειάζεται να είστε υπεύθυνοι. Δεν χρειάζεται να μεγαλώσεις. Δεν χρειάζεται να μάθετε νέες δεξιότητες. Ευπρόσδεκτη ευθύνη. Εκτελέστε δύο ευθύνες.
Πηγαίνετε και πείτε: «Θέλω να κάνω όσα περισσότερα πράγματα μπορώ για αυτό το άτομο» και αφοσιωθείτε μόνο στα πράγματα για τα οποία είστε διατεθειμένοι να είστε υπεύθυνοι για το αποτέλεσμα. Αν κάνεις καλή δουλειά με λίγα, θα σου δοθούν περισσότερα και έτσι θα μάθεις. Μεγάλη ερώτηση.
Μαρκ:
Γεια σου Ντέιβιντ. Έχω μια ερώτηση για εσάς. Το όνομά μου είναι Marc Irvison. Είμαι αντιπρόσωπος/επενδυτής εδώ στο Βόρειο Κολοράντο. Μετακόμισε εδώ πριν από περίπου ενάμιση χρόνο. Αγόρασε ένα καινούργιο σπίτι. Έκτοτε τηλεφωνώ στο VRBO τρεις με τέσσερις νύχτες το μήνα.
Μετά από δύο χρόνια που το κάνω αυτό, θα είμαι σε θέση να αντισταθμίσω το μεγαλύτερο μέρος της υποθήκης που θα έρθει τον επόμενο χρόνο κατά τη διάρκεια της φορολογικής περιόδου. Το DTI μου θα βελτιωθεί πιθανώς περίπου 1,000 το μήνα, και έτσι θα ψάξω να αγοράσω ξανά. Ξεκίνησα πολύ αργά το 2021. Γι' αυτό το DTI δεν πρόκειται να ανέβει τόσο όσο αν το είχα νοικιάσει. Ξέρεις τι εννοώ? Δύο χρόνια πλήρους απασχόλησης. Αλλά είναι αυτό που είναι. Θα πάρω 1,000 δολάρια επιπλέον στο DTI μου τον επόμενο χρόνο. Θα ψάξω να μετακομίσω ξανά.
Το επόμενο, αφού ο πρώτος μου πνεύμονας ήταν σε VA, ο επόμενος υποθέτω ότι θα είναι FHA. Αλλά η ερώτησή μου είναι, εάν τελικά προσπαθώ να βγω από την κούρσα των αρουραίων και να βγω από τη δουλειά της W2, πώς μπορώ να το κάνω αυτό να συμβεί σε αυτήν την αγορά του Κολοράντο όπως είναι με τις μέσες τιμές να είναι 450 έως 500, εκτός και αν Βλέπουμε κάποιου είδους συντριβή ακινήτων ή κάτι τέτοιο, που ακόμη και τότε αμφιβάλλω ότι οι τιμές θα πέσει τόσο πολύ εδώ.
Η μόνη ιδέα που είχα είναι να προχωρήσω και να αρχίσω να αγοράζω στο Greeley του Κολοράντο. Το θέμα εκεί είναι ότι εργάζομαι στο Broomfield. Είναι πιθανώς περίπου μία ώρα μετακίνησης. Απλώς δαγκώνω τη σφαίρα και οδηγώ μια ή δύο ώρες από τη δουλειά, ώστε να μπορώ να αγοράσω duplex στο Greeley για ας πούμε 475, 500;
Ή μήπως συνεχίσω να αγοράζω μονοκατοικίες όπου μπορείτε να πάρετε μια νέα κατασκευή τρία, δύο, χωρίς υπόγειο, για παράδειγμα, 425 κάτω, κοντά στο Brighton ή κοντά στο Firestone, κάτι τέτοιο; Επικεντρώνομαι σε διώροφα σπίτια στο Greeley ή επικεντρώνομαι σε μονοκατοικία πιο κοντά στο Broomfield; Πιθανώς εκεί που υπάρχει, θα έλεγα, μεγαλύτερη ζήτηση.
Όπως είπα, τελικά προσπαθώ να βγω από την κούρσα των αρουραίων για να ξεφύγω από μια δουλειά W2. Απλώς προσπαθώ να το καταλάβω. Όπως είπα, αυτή η αγορά είναι πολύ διαφορετική. Κατάγομαι από το Χάμιλτον του Οχάιο όπου το πρώτο μου σπίτι ήταν 9,000 δολάρια και έβαλα 25, είχα 30 all in. Τελικά τα πλήρωσα όλα, είχα το σπίτι μου ελεύθερο και καθαρό.
Εδώ έξω 30,000 δολάρια. Αυτό δεν θα σου έφερνε ούτε ένα υπόστεγο. Θέλω να πω, μπορεί να σας κάνει σαν ένα τρέιλερ 50 ετών, αλλά μέχρι εκεί. Τίποτα που να είναι έστω και κοντά μου κατοικήσιμο. Αυτό είναι διαφορετικό εδώ σε αυτήν την αγορά. Προσπαθώ να προσαρμοστώ και να κάνω ό,τι μπορώ.
Απλώς βοήθησέ με, φίλε. Εκτιμώ την υπηρεσία σας ως αστυνομικός και θα περιμένω με ανυπομονησία τι έχετε να πείτε. Εντάξει. Ευχαριστώ φίλε. Αντίο.
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Ευχαριστώ, Marc, για την ερώτησή σου. Αυτό είναι μερικά καλά πράγματα εδώ. Αρχικά, νομίζω ότι πιθανώς συνειδητοποιείτε ότι η πραγματικότητα ότι η έξοδος από την κούρσα των αρουραίων θα είναι πιο δύσκολη από ό,τι ήταν πριν από οκτώ έως 10 χρόνια, όταν οι τιμές ήταν πολύ χαμηλότερες, η ζήτηση ήταν πολύ χαμηλότερη και ο ανταγωνισμός ήταν επίσης πολύ λιγότερο επίσης.
Απλώς, η πραγματικότητα είναι ότι είναι πιο δύσκολο να ξεφύγεις από την κούρσα των αρουραίων με την ακίνητη περιουσία από ποτέ. Έφτασα να βλέπω τις επενδύσεις σε ακίνητα ως συμπλήρωμα στην οικοδόμηση του πλούτου μου, όχι απαραίτητα ως το θεμέλιο πάνω στο οποίο θα βασιστώ στο εισόδημά μου για να έρθω.
Νομίζω ότι οι περισσότεροι άνθρωποι, υπάρχει μια χούφτα ανθρώπων που δεν ταιριάζουν με αυτό το avatar, αλλά οι περισσότεροι άνθρωποι πιθανότατα θα ήταν καλύτερα αν το έβλεπαν με τον ίδιο τρόπο. Στη συνέχεια, αν έχουμε άλλο ένα μεγάλο οικονομικό κραχ και έχετε εξοικονομήσει πολλά χρήματα, τότε μπορείτε να αγοράσετε πολλά ακίνητα που θα λειτουργήσουν για να αντικαταστήσουν το εισόδημά σας κάποια στιγμή.
Αλλά δεν έχουμε τον έλεγχο του πότε συμβαίνει αυτό. Φαίνεται ότι κάθε φορά που βιώνουμε ύφεση, απλώς τυπώνουμε ένα σωρό χρήματα για να μην προκύψουν ποτέ. Αυτό προκάλεσε πολύ πληθωρισμό, ο οποίος έκανε το κόστος ζωής να αυξηθεί, γεγονός που κατά ειρωνικό τρόπο έκανε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία ακόμη πιο ακριβά και πιο δύσκολο να αποκτηθούν.
Ας μιλήσουμε για το τι μπορείτε να κάνετε. Δεν μου αρέσει η σκέψη να πάω σε μια περιοχή με λιγότερη ζήτηση. Επίσης δεν μου αρέσει η σκέψη να πάρω μια νέα κατασκευή τρία, δύο. Τρία, δύο δεν είναι ενοικιαζόμενα ακίνητα. Το 2010, το 2011, μπορούσα να αγοράσω ένα τρία, δύο ως ενοικιαζόμενο ακίνητο.
Εάν λάβετε μια καλή προσφορά σε ένα ακίνητο όπως από έναν πωλητή με εξαιρετικά κίνητρα, μπορείτε να το κάνετε ενοικιαζόμενο ακίνητο. Αλλά ακόμα και τότε, αν κοιτάξετε την απόδοση ιδίων κεφαλαίων στην τιμή, θα έπρεπε να πληρώσετε για να πραγματοποιήσετε τη συμφωνία ροή μετρητών, θα ήταν καλύτερα να το αγοράσετε, να το πουλήσετε, να μετακινήσετε αυτό το μετοχικό κεφάλαιο σε κάτι που μοιάζει με έξι, τρία, δύο, τρία δύο με αυτά τα χρήματα σε αντίθεση με ένα.
Αυτά δεν προορίζονται να είναι ενοικιαζόμενα ακίνητα. Αυτά προορίζονται να είναι σπίτια στα οποία ζουν άνθρωποι που μπορούν να μετατραπούν σε ακίνητα ταμειακών ροών, αλλά δεν είναι σχεδιασμένα για αυτό. Θα προτιμούσα να σε δω να αγοράσεις ένα πεντάμισι ή ένα πέντε, τρία και να νοικιάσεις τα δωμάτια ξεχωριστά.
Προτιμώ να σας δω να αγοράζετε ένα μικρό συγκρότημα διαμερισμάτων επτά έως οκτώ μονάδων και να το νοικιάσετε παρά να πάτε να αγοράσετε ένα τρία, δύο, ειδικά νέα κατασκευή. Εάν βρίσκεστε σε αυτήν την ακριβή αγορά στο Κολοράντο, δεν μπορείτε να πάτε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι κατασκευής, να πληρώσετε την τιμή της αγοράς και να προσπαθήσετε να το κάνετε να λειτουργεί ως ενοικίαση. Θα χάσετε χρήματα.
Πρέπει να κάνεις κάτι πιο δημιουργικό. Πρέπει να βρείτε ένα ακίνητο που έχει τετραγωνικά μέτρα που μπορούν να προστεθούν, τετραγωνικά μέτρα που μπορούν να μετατραπούν για να λάβετε τρεις μονάδες από μια μονάδα. Πρέπει να προσπαθήσετε πολύ περισσότερο για να κάνετε αυτό το υλικό να λειτουργεί στη σημερινή αγορά από πριν. Νομίζω ότι μάλλον το βλέπεις αυτό.
Θα σας συμβούλευα για τη διαδρομή διπλής όψης στη νέα κατασκευή. Μπορείς όμως να βρεις κάτι στη μέση; Μπορείτε να βρείτε κάτι στην περιοχή που σας αρέσει που θα μπορούσε να έχει περισσότερες μονάδες σε αυτό από αυτό που βλέπετε; Θα μπορούσατε να αποκτήσετε μια νέα κατασκευή duplex ή ακόμα καλύτερα μια νέα κατασκευή fourplex;
Μπορείτε να μιλήσετε με τον οικοδόμο και να πείτε: «Θα μπορούσατε να μου φτιάξετε ένα ακίνητο τεσσάρων μονάδων; Θα το επιτρέψει η χωροθέτηση;» Θα ήταν πολύ ωραίο. Βάζω στοίχημα αν λάβετε τέσσερις μονάδες, θα μπορούσατε να το κάνετε να λειτουργήσει. Ίσως πρέπει να κάνετε πολλές συζητήσεις όπως αυτή με διαφορετικούς κατασκευαστές ή διαφορετικούς ανακαινιστές για να ρωτήσετε, "Τι θα μπορούσε να γίνει στην τιμή που έχω για να πάρω περισσότερες από μία μονάδες;"
Γι' αυτό τα περισσότερα ακίνητα δεν είναι ταμειακές ροές. Επειδή αναλύετε ένα σπίτι με μία μονάδα και δύο υπνοδωμάτια. Δεν αναλύετε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων ή πολλές μονάδες, που είναι αυτό που χρειάζεστε εάν πρόκειται να αποκτήσετε ταμειακή ροή.
Καλή τύχη σε αυτό, Marc. Ξέρω ότι βρίσκεσαι σε μια δύσκολη αγορά εκεί έξω. Η τελευταία σας επιλογή θα μπορούσε απλώς να είναι η επένδυση εκτός κράτους. Εάν γνωρίζετε την αγορά του Οχάιο, όπως αναφέρατε, ίσως επιστρέψετε εκεί έξω και αγοράζετε κάποια άλλα ακίνητα και συνεχίζετε να βάζετε τα χρήματά σας εκεί μέχρι να έχουμε μια συντριβή και να βρείτε πραγματικά κάτι στο Κολοράντο που σας ταιριάζει.
Εντάξει. Η τελευταία μας ερώτηση προέρχεται από τον John McKee από το Fairfax της Βιρτζίνια. David, μιλάς για τη δημιουργία συστημάτων που θα βοηθήσουν στην ανάπτυξη της επιχείρησής σου. Πώς μοιάζει και πώς εξελίχθηκε; Μπορείτε να μου δώσετε μερικά παραδείγματα αυτών των τύπων συστημάτων και πώς σας έκαναν πιο αποτελεσματικούς;
Ω Θεέ μου. Καταρχήν, μεγάλη ερώτηση. Δεύτερον, συνοπτικά διατυπωμένο. Τρίτον, το οξύνεις με εξαιρετικό τρόπο. Όχι μόνο πώς μοιάζουν, αλλά και πώς εξελίχθηκαν; Επειδή αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να απαντήσετε σε αυτήν την ερώτηση είναι να μιλήσετε για το πώς φαινόταν το πρώτο σας σύστημα και πώς αναπτύχθηκε, επειδή κανείς από εσάς δεν πρόκειται απλώς να καταρρίψει ένα σύστημα και να πει: "Έγινε".
Αλλά αυτό το εξηγούν όλοι. Ακούτε τον Alex Hormoze ή ακούτε μερικούς από τους άλλους διαδικτυακούς γκουρού όπως, «Χρειάζεστε ένα σύστημα. Θέλεις επιχείρηση, όχι δουλειά». Είσαι σαν, «Εντάξει. Εντάξει. Ας το κάνουμε." Μετά σου εξηγούν πώς λειτουργεί και νομίζεις ότι απλώς θα κουνήσεις ένα μαγικό ραβδί και έχεις ένα σύστημα. Δεν το κάνεις.
Αυτό που έχετε είναι ένα πρώτο βήμα από τα 700 βήματα που θα γίνουν σύστημα. Το να σας ρωτήσω πώς εξελίχτηκε είναι ένας πολύ καλός τρόπος να το εκφράσετε αυτό. Ας μιλήσουμε. Θυμάμαι ότι ήμουν στη θέση του Γιάννη εδώ. Μίλησα με τον Kyle Renke, ο οποίος είναι τώρα ο Chief Operating Officer της ομάδας The David Greene. Με βοηθά να συνδυάσω πολλά από τα γεγονότα που κάνω, τα retreats που τρέχω.
Βοηθά στη λειτουργία του καναλιού YouTube. Κάνει πολλά διαφορετικά πράγματα. Θυμάμαι να λέω, ακούω συνέχεια ανθρώπους να μου λένε ότι χρειάζομαι ένα σύστημα και δεν ξέρω τι σημαίνει αυτό. Καταλαβαίνω την έννοια του συστήματος, αλλά πώς πρέπει να το εκτελέσω; Υπάρχει λογισμικό που πρέπει να αγοράσω;
Πρέπει να το γράψω σε ένα σημειωματάριο; Ζωγράφισε μου μια εικόνα για το πώς φαίνεται αυτό. Ήμουν τόσο απογοητευμένος γιατί ήξερα τι χρειαζόμουν, αλλά δεν ήξερα πώς να το αποκτήσω. Ο Kyle επέστρεψε κοντά μου και μου λέει, «Εντάξει. Το μόνο που χρειάζεται να κάνετε είναι να ανοίξετε το Google Drive και να ξεκινήσετε να ανοίγετε έναν φάκελο για ό,τι θέλετε να φτιάξετε και στη συνέχεια να δημιουργήσετε υποφακέλους μέσα στο φάκελο με τα άλλα κομμάτια και στη συνέχεια να χρησιμοποιήσετε έγγραφα Google για να πληκτρολογήσετε τις οδηγίες."
Αυτή η μικρή πληροφορία ξεκλείδωσε αυτό που έψαχνε ο εγκέφαλός μου. Εντάξει. Είμαι σαν τον Φόρεστ Γκαμπ. Δεν είμαι έξυπνος άνθρωπος, αλλά ξέρω τι είναι αγάπη. Χρειαζόμουν κάποιον να μου ζωγραφίσει μια εικόνα που θα μπορούσα να βγάλω, όπως, «Εντάξει. Αυτό χρειαζόμουν. Μπορώ να τρέξω με αυτό». Απλώς τρελάθηκα.
Έγινα ένας τύπος συστημάτων γιατί είχα αυτή τη μικρή σπίθα που με ξεκίνησε. Ελπίζω ότι η απάντηση σε αυτήν την ερώτηση μπορεί να είναι αυτή η σπίθα για πολλούς από εσάς. Επιτρέψτε μου να σας δώσω ένα παράδειγμα πληροφοριών που διδάσκω σε κτηματομεσίτες και πώς να κατασκευάζουν συστήματα. Γιατί έκανα πολύ καλή δουλειά που συστηματοποίησα τη δουλειά του κτηματομεσίτη.
Έπειτα έκανα πολύ καλή δουλειά συστηματοποιώντας τον ρόλο του υπαλλήλου δανείων. Μόλις το είχα αυτό, θα μπορούσα να προσλάβω ανθρώπους για τη μία μεσιτεία, για την ομάδα του David Greene, για οτιδήποτε άλλο κάνω. Ήξεραν τι ρόλο επρόκειτο να παίξουν. Αλλά πριν μπορέσω να το κάνω αυτό, έπρεπε να φτιάξω ολόκληρο το πράγμα.
Θα σας δώσω ένα παράδειγμα γι' αυτό και μετά θα σας δείξω ένα στιγμιότυπο οθόνης από το τηλέφωνό μου που σας δείχνει πώς λειτουργεί ένα από τα συστήματα όταν συνδυάζω και τους πράκτορες και τους υπαλλήλους δανείων μαζί σε ένα σύστημα.
Εντάξει. Αν επρόκειτο να πάρω μια καταχώριση, η οποία είναι ένα από τα πιο εύκολα πράγματα για συστηματοποίηση, επειδή οι αγοραστές είναι τρελοί και είναι πολύ συναισθηματικοί και πρέπει να κάνετε πολλά διαφορετικά πράγματα, είναι πιο δύσκολο να το συστηματοποιήσετε. Είναι σαν να βοσκάει γάτες. Μπορεί να γίνει. Αλλά πουφ, δούλεψε.
Οι καταχωρίσεις είναι πολύ πιο εύκολες. Αυτό που ξεκίνησα ήταν ότι έφτιαξα μια λίστα με όλα όσα έπρεπε να κάνω σε μια καταχώριση. Ο στόχος της αρχικής λίστας είναι απλώς να μην ξεχνάμε. Το σύστημά σας ξεκινά, εξαλείφοντας τα σφάλματα παράλειψης, απλώς προσπαθείτε να βεβαιωθείτε ότι δεν ξεχάσετε να ενεργοποιήσετε την ασφάλεια στο ενοικιαζόμενο ακίνητο.
Μην ξεχνάτε να ρυθμίσετε τις αυτόματες αναλήψεις για την πληρωμή του στεγαστικού δανείου. Όλα αυτά, τα βοηθητικά προγράμματα ενεργοποιήθηκαν. Είναι εύκολο, φίλε. Αγόρασα πολλά σπίτια και μετά συνειδητοποίησα, «Ω, Θεέ μου. Κανείς δεν άνοιξε τον κλιματισμό. Δεν έχουμε κοινόχρηστα».
Οι διαχειριστές του ακινήτου το δείχνουν σε έναν ενοικιαστή το σπίτι είναι 105 μοίρες. Αυτό συμβαίνει μερικές φορές όταν δεν έχετε αυτά τα συστήματα. Είναι απλώς μια λίστα ελέγχου. Εντάξει. Εδώ είναι όλα τα πράγματα που πρέπει να συμβούν όταν αγοράζω για πρώτη φορά ένα ενοίκιο. Εδώ είναι όλα τα πράγματα που πρέπει να συμβούν όταν αναφέρω για πρώτη φορά ένα σπίτι.
Τώρα έχω υπολογιστικά φύλλα όπου οι υπάλληλοί μου, κάθε φορά που αγοράζω ένα σπίτι έχουν μια στήλη με όλα τα πράγματα που έπρεπε να κάνουν, ενεργοποιούν τα βοηθητικά προγράμματα, ρυθμίζουν την αυτόματη πληρωμή. Ακολουθεί ένας σύνδεσμος στο υπολογιστικό φύλλο που θα μεταβεί στο φάκελο του Google Drive όπου θα διατηρήσουμε την ασφάλιση, όπου θα διατηρήσουμε την κατάσταση υποθήκης, όπου θα διατηρήσουμε τις πληροφορίες εάν το χρειαστούμε σε μεταγενέστερη ημερομηνία, επειδή το κάνετε πάντα.
Για καταχωρίσεις, δόθηκε εντολή να τοποθετηθούν στην αυλή, να πάει ο φωτογράφος να τραβήξει φωτογραφίες, να βάλει ένα κουτί κλειδαριάς στο ακίνητο, να πάρει ένα εφεδρικό κλειδί από τον πελάτη, βεβαιωθείτε ότι έχει συμπληρωθεί η συμφωνία καταχώρισης. Αυτή η πέτρα είναι προφανής, αλλά ξεκινάτε γράφοντας όλα τα προφανή πράγματα που πρέπει να κάνετε. Εντάξει.
Μάλλον είχα μια λίστα με 15 πράγματα. Όταν προσλήφθηκε η Krista, η πρώτη μου βοηθός, πάνω σε αυτό δούλευε. Τώρα τι θα συνέβαινε είναι ότι θα συνειδητοποιούσαμε, «Ω, το ξεχάσαμε» … Τι είναι αυτό που μπορεί να ξεχάσετε σε μια καταχώριση να κάνετε; Πρέπει να το βάλεις στο MLS. Ίσως θα ξεχάσαμε να συμπληρώσουμε μια συγκεκριμένη φόρμα που χρειαζόμασταν για να τη βάλουμε στο MLS.
Θα κοίταζα πού σε αυτή τη σειρά των 15 πραγμάτων θα έπρεπε να πάει αυτό το βήμα και θα πήγαινα απλώς στο Έγγραφο Google μου. Θα έκανα βήμα 12, θα χτυπούσα Enter και αυτό κάνει 13, και θα έβαζα αυτό το νέο πράγμα. Κάθε φορά που κάναμε ένα λάθος, κάποιος ερχόταν σε εμάς και μας έλεγε: «Αυτό πρέπει να γίνει και δεν ήταν στη λίστα». Προστέθηκε στη λίστα. Προστέθηκε στη λίστα, προστέθηκε στη λίστα. Πήγε από 15 πράγματα σε 50 πράγματα.
Τόσα πράγματα γίνονται στην πραγματικότητα. Μερικά από αυτά τα 50 είχαν υποσημεία. Η υπογραφή της συμφωνίας εισαγωγής θα μετατραπεί στη συνέχεια, δώστε ένα αντίγραφό της στον μεσίτη, δώστε ένα αντίγραφό της στην εταιρεία μεσεγγύησης. Όλα αυτά τα πράγματα θα άρχιζαν να ισχύουν. Είχατε αυτά τα δευτερεύοντα σημεία, αλλά εξακολουθείτε να έχετε απλώς μια λίστα ελέγχου σε ένα Έγγραφο Google, κάτω από έναν φάκελο Google με το όνομα της ιδιότητας, το οποίο βρίσκεται σε έναν φάκελο που αναφέρει "Λίστες". Εντάξει. Είναι τόσο απλό.
Τώρα, σε ένα συγκεκριμένο σημείο συνειδητοποιώ ότι αυτά τα πράγματα μπορούν να συγκεντρωθούν σε στάδια. Έσπασα τη λίστα μου με 50 πράγματα ή 75 πράγματα σε 4 διαφορετικά στάδια. Το πρώτο ήταν η προκαταχώριση. Εντάξει. Αυτό ήταν όλο το υλικό που χρειαζόμουν αν επρόκειτο να πάω στο σπίτι σας για να πουλήσω το σπίτι σας. Θα έκανα μια συγκριτική ανάλυση αγοράς από το προσωπικό μου και θα εξετάσει κάθε ενεργό, εκκρεμές και πωλημένο σπίτι που υπήρχε στην αγορά.
Τους έδειξα καθισμένος μαζί τους, ορίστε πώς αποκαλείτε κάθε άτομο, κάθε πράκτορα που έχει μια ενεργή και μια εκκρεμή πώληση. Τους ρωτάς, «Πόσες προσφορές παίρνετε; Πού έρχονται οι προσφορές; Πιστεύεις ότι η τιμή σου είναι πολύ υψηλή;» Μετά θα τους μάθαινα πώς να χτίζουν σχέσεις. Δεν υπάρχει πράκτορας που θέλει να σου το πει αυτό.
Πριν πάω σε μια καταχώριση, αυτή είναι η δουλειά που θα έκανα. Δεν εμφανίζομαι για να πουλήσω το σπίτι σας και απλά να πω, "Να σε τι πρέπει να το πουλήσουμε." Έχω κάνει κάποια έρευνα. Ξέρω ότι αυτά τα σπίτια είναι καταχωρημένα στα 700, αλλά πωλούνται για 780, οπότε δεν χρειάζεται να τα αναφέρουμε τόσο χαμηλά. Θα μπορούσαμε να έρθουμε στο 765 ή κάτι τέτοιο.
Ή αυτά τα σπίτια ήταν καταχωρημένα στο 850 και απλά κάθονται εκεί. Δεν πουλάνε. Ο πράκτορας λέει ότι πρόκειται να κάνουν μια μείωση τιμής στα 775, επομένως δεν θέλουμε να αντιγράψουμε αυτό το άτομο. Είχα όλες αυτές τις πληροφορίες και είχα σημειώσεις. Το σπίτι τους μοιάζει με αυτό. Το σπίτι σου μοιάζει με αυτό. Αυτοί είναι οι καλύτεροι αστυνομικοί. Θα ήθελα να το κάνουν αυτό.
Στη συνέχεια φτιάξαμε αυτούς τους φακέλους της ομάδας David Greene και είχαμε αυτά τα στυλό. Δεν νομίζω ότι έχω ένα τριγύρω. Αλλά φαίνονται κάπως έτσι, αλλά ήταν κόκκινα και μαύρα με το λογότυπό μας και το όνομά μας. Η Κρίστα έβαζε, έπαιρνε το φάκελο, έβαζε το στυλό. Είχαμε ένα φυλλάδιο μάρκετινγκ. Εξακολουθούμε να το κάνουμε, που ονομάζεται Blueprint που εξηγεί στους πωλητές όλα τα βήματα για την πώληση ενός σπιτιού καθώς και στους αγοραστές, όλα τα βήματα που ακολουθούν.
Θα έβαζε τη συγκριτική ανάλυση της αγοράς. Έβαλε ένα αντίγραφο της συμφωνίας εισαγωγής. Έχουμε μια πρίζα που μπαίνει στο πίσω μέρος ενός τηλεφώνου. Ένα από αυτά τα πράγματα που μπορούσες να το κρατήσεις ήταν επώνυμα. Είχαμε όλα αυτά τα καλούδια που θα φέρναμε και όλα αυτά θα πήγαιναν σε ένα φάκελο.
Τότε θα είχα ένα iPad που θα έφερνα μαζί μου και σε αυτό θα έκανα την παρουσίαση. Εντάξει. Ξέρω ότι αυτή είναι λίγο μακροσκελής απάντηση. Αλλά σας δείχνω παιδιά ένα επίπεδο λεπτομέρειας που εμπίπτει στο σύστημα.
Στη συνέχεια, όλα τα βήματα που χρειάζονταν για να μπορέσω να πουλήσω… για να υπογράψω την καταχώριση ήταν σε αυτό το έγγραφο μέχρι το σημείο όπου υπήρχε ακόμη και μια υπενθύμιση για την Krista να βάλει τη διεύθυνση στο ημερολόγιο του τηλεφώνου μου μέσω του υπολογιστή που συνδέθηκε με αυτό, έτσι ώστε να κλείσω ένα ραντεβού στις 3:00.
Πρέπει να πάτε σε αυτή τη διεύθυνση και θα υπήρχε μια υπενθύμιση 30 λεπτά πριν που θα έλεγε, "Βάλτε το πράγμα στο αυτοκίνητό σας", γιατί όπως παρατηρήσατε, ξεχνάω να ανάψω το πράσινο φως. Θα ξεχάσω να πιάσω το φάκελο στο, να φτάσω στο ραντεβού της καταχώρισης. Ήταν κακό.
Τότε η Κρίστα ήξερε ότι έπρεπε να είναι σε εφημερία όταν ήμουν σε ένα ραντεβού στην καταχώριση. Αν ήμουν εκεί και έλεγες, «Λοιπόν, Ντέιβιντ, εννοώ ότι ξέρω ότι έχεις μια ομάδα, αλλά θέλω πραγματικά να συνεργαστώ μαζί σου. Πώς ξέρω ότι θα έχω καλή εξυπηρέτηση;» Θα έλεγα, «Ας το δοκιμάσουμε αυτό. Ας τηλεφωνήσουμε στην Κρίστα τώρα και ας δούμε τι θα συμβεί».
Θα τηλεφωνούσα, θα έλεγε «Γεια». Λέω, «Γεια, Κρίστα, μπορείς να μου κάνεις μια χάρη; Ανέβασε αυτό το σπίτι στο MLS ή ανέβασε αυτό το σπίτι στο Zillow και μπορείς να μου πεις σε τι πουλάει το σπίτι γύρω της;» Θα πει «Κανένα πρόβλημα». Το έβγαζε σαν, «Ω, υπάρχουν άλλα τρία σπίτια που είναι όλα σε εκκρεμότητα προς πώληση και κανένα άλλο ενεργό σπίτι». Λέω, "Ορίστε."
Τώρα μπορούμε να δούμε ακριβώς. Θέλετε να τηλεφωνήσω σε έναν από τους πράκτορες και να τους κάνω μια ερώτηση; Λένε, «Ουάου. Έχετε αυτόν τον διεκπεραιωτή που είναι έτοιμος να μεταβεί." Μετά από αυτό, είχα μια λίστα με πράγματα που θα κάναμε μετά την υπογραφή της παρουσίασης της καταχώρισης, αλλά πριν δραστηριοποιηθούμε.
Αυτό θα ήταν να προγραμματίσετε τη φωτογραφία, να βάλετε το κουτί της κλειδαριάς, να βάλετε την πόρτα, να βάλετε την ταμπέλα στην αυλή, να πάνε καθαριστές να καθαρίσουν το σπίτι, να ελέγξετε ξανά για να βεβαιωθείτε ότι τα σπίτια δεν βγήκαν στην αγορά. Υπήρχαν ανταγωνισμοί που δεν γνωρίζαμε. Θα το έλεγχαν κάθε μέρα. Θα είχα προσωπικό που είχε καθήκοντα να το κάνει αυτό.
Βλέπετε πόσο προσανατολισμένοι στις λεπτομέρειες ασχολούμαστε με αυτό το πράγμα, φροντίζοντας να μεταφορτωθούν οι πληροφορίες του σπιτιού στο MLS, παρόλο που δεν βγήκαμε ζωντανά. Το θέλαμε εκεί έτοιμο, ώστε για έναν, αν για κάποιο λόγο θέλαμε να βγούμε ζωντανά νωρίτερα, να μπορούσαμε απλώς να κάνουμε κλικ σε ένα κουμπί.
Την τελευταία στιγμή χρειαζόμασταν δυόμισι ώρες για να ετοιμάσουμε τις πληροφορίες και ο πελάτης είπε, «Γιατί το σπίτι είναι καταχωρημένο; Το θέλω ζωντανά." Έπειτα, είχαμε πράγματα από τη στιγμή που καταγράφηκε, αλλά πριν ήταν στο συμβόλαιο που ήταν σε αυτήν τη λίστα. Αυτό θα ήταν το επόμενο βήμα που έρχεται, κάνοντας check-in με τον πελάτη κάθε εβδομάδα, check-in με όλους τους πράκτορες για να λαμβάνετε σχόλια για όσα είπαν.
Η Krista τηλεφωνούσε στον πράκτορα κάθε αγοραστή που έδειχνε μία από τις καταχωρίσεις μου και ζητούσε σχόλια για το τι σκέφτονταν και τι σκέφτονταν οι πελάτες τους. Θα είχαμε αυτές τις πληροφορίες για να τις μοιραστούμε με τους πελάτες μας που μας άφηναν να πουλήσουμε το σπίτι τους.
Στη συνέχεια, μόλις ολοκληρώθηκε η σύμβαση, ένα εντελώς νέο πράγμα, η εταιρεία του τίτλου χρειάζεται τη σύμβαση. Ο δανειστής χρειάζεται τη σύμβαση. Πρέπει να ξεκινήσουμε ένα χρονοδιάγραμμα για να βεβαιωθούμε ότι οι δανειστές του αγοραστή κάνουν τη δουλειά τους. Αυτό που θα συνέβαινε είναι ότι τα ακίνητα θα πέσουν εκτός σύμβασης επειδή ο αγοραστής δεν μπορούσε να εξασφαλίσει δανεισμό. Άσκησα ακραία ιδιοκτησία.
Αντί να πούμε, «Ω, καλά, δεν μπορούσαμε να κάνουμε τίποτα». Θα έλεγα, «Ξέρεις τι; Θα έπρεπε να είχαμε καλέσει τον δανειστή τους για να βεβαιωθούμε ότι όλα ήταν καλά». Αντί να βασίζεστε στον πράκτορα του αγοραστή που λέει ψέματα. Έγινε μέρος αυτού του πράγματος για την Krista να τηλεφωνεί μια φορά την εβδομάδα και να ελέγχει τους δανειστές των αγοραστών που αγοράζουν τις καταχωρίσεις μας.
Αυτή δεν είναι η δουλειά μου. Αυτή είναι η δουλειά του άλλου πράκτορα. Αλλά θα έκανα τη δουλειά τους γιατί χρειαζόμουν αυτή τη συμφωνία για να κλείσω. Αν ήταν σαν, «Ναι. Το άτομο δεν μου δίνει τις δηλώσεις του. Το άτομο δεν μου απαντά. Δεν θα με αφήσουν να τραβήξω την πίστη τους». Ήξερα ότι κάτι συνέβαινε.
Όταν ο πράκτορας είπε, «Ω, ναι. Ολα είναι καλά. Περνάει ευχάριστα. Αλλά ξέρω ότι δεν υποβάλλουν τις πληροφορίες που χρειάζονταν στους δανειστές τους. Ίσως κοιτάζουν άλλα σπίτια. Ίσως σκέφτονται να κάνουν πίσω. Πήγαινα στους πελάτες μας και έλεγα: «Νομίζω ότι πρέπει να τραβήξουμε την πρίζα σε αυτόν τον αγοραστή και να τον επαναφέρουμε στην αγορά και να πάρουμε άλλον».
Λοιπόν, αν τα χάσουμε; Τους έχουμε ήδη χάσει. Απλώς δεν το είπαν αυτό. Αυτό δεν κάνουν άλλοι πράκτορες επειδή δεν έχουν αυτά τα συστήματα. Μετά από τη στιγμή που το σπίτι πουλήθηκε, υπήρχε ένα εντελώς άλλο πράγμα. Βεβαιωθείτε ότι το υλικό αφαιρέθηκε από το όνομα του πελάτη μας και το βάλαμε στο όνομα του αγοραστή.
Βεβαιωθείτε ότι όλα τα έπιπλα έχουν μετακινηθεί από το σπίτι. Βεβαιωθείτε ότι το σημειώσαμε στο MLS που πλέον πωλείται αντί να εκκρεμεί. Βεβαιωθείτε ότι όλα τα έγγραφα που χρειαζόταν για να φτάσετε στον μεσίτη πήγε στον σωστό μεσίτη. Φροντίζοντας να λάβουμε στον πελάτη ένα δώρο. Φροντίζοντας να δημοσιεύσουμε μια μαρτυρία στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης.
Όλα αυτά δεν μπορείτε να βασιστείτε στον εγκέφαλό σας για να σας τα πει. Πρέπει να τα κάνεις όλα. Είναι με τον ίδιο τρόπο όταν αγοράζω ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο. Είναι με τον ίδιο τρόπο όταν προσλαμβάνω τη δουλειά ενός ατόμου στις ομάδες. Πρέπει να συστηματοποιήσεις τα πάντα. Τώρα όλα όσα σου είπα, εντάξει, δεν είναι αρκετά. Αυτή είναι απλώς η λίστα ελέγχου.
Αυτό που πήραμε στη συνέχεια ήταν ότι πήραμε τη λίστα ελέγχου και τη μεταφέραμε στο CRM μας που ονομάζεται Brevity και δημιουργήσαμε αυτόματο σχέδιο. Αυτό που θα συνέβαινε είναι αυτό το κομμάτι της λίστας, ετοιμάστε αυτό το υλικό για τον David προτού πάει στην παρουσίαση της καταχώρισης, να τοποθετηθεί στο CRM και να αποθηκευτεί ως αυτόματο σχέδιο.
Η Krista θα τσεκάρει ένα πλαίσιο που θα έγραφε όπως 123 Main Street pre-listing παρουσίαση ή οτιδήποτε άλλο, και θα συμπλήρωνε αυτόματα μια σειρά υπενθυμίσεων για να της πει ότι αυτό πρέπει να γίνει, αυτό πρέπει να γίνει και στη συνέχεια θα μπορούσαμε να το αναθέσουμε σε άλλος υπάλληλος.
Εάν είχαμε έναν συντονιστή καταχώρισης, η Krista θα έβαζε τις πληροφορίες στο Brevity, επιλέξτε το πλαίσιο. Ο συντονιστής της καταχώρισης θα λάμβανε μια υπενθύμιση για τα 12 πράγματα που έπρεπε να γίνουν για να είμαι έτοιμος να πάω. Εντάξει. Στη συνέχεια, αφού υπογραφόταν το υλικό, επιστρέφαμε και εκείνη τσεκάρει το επόμενο πλαίσιο που θα έγραφε, καταχώριση προενεργών ή όπως αλλιώς το ονομάζαμε.
Στη συνέχεια, όλες αυτές οι υπενθυμίσεις που υπήρχαν στο Έγγραφο Google πηγαίνουν αυτόματα στο σωστό άτομο στην ομάδα και τώρα γνωρίζουν με όλα όσα χρειάζονται για να κάνουν όλα αυτά τα βήματα. Η Krista ή εγώ θα μπορούσαμε να δούμε και να δούμε, κάνουν τη δουλειά τους; Τσεκάρουν τα πράγματα; Πηγαίνει εκεί που πρέπει; Ήταν όμορφα.
Αφαίρεσε όλη τη μνήμη από αυτό, και έτσι φτάσαμε στο σημείο να μπορούμε να πουλάμε 50 σπίτια με μια χούφτα προσωπικό διαχείρισης κάθε φορά. Είχα 53 σπίτια σε μεσεγγύηση στην κορυφή με εμένα και τρεις άλλους διαχειριστές καθώς και μόνο με τους πράκτορες, και λειτουργούσε υπέροχα. Εντάξει.
Έτσι πρέπει να λειτουργούν τα συστήματα. Τώρα, προφανώς τίποτα από αυτά δεν συμβαίνει αμέσως. Εξακολουθούμε να βελτιώνουμε αυτά τα συστήματα επειδή περιστασιακά κάτι πάει στραβά που δεν περιμέναμε ποτέ και προσθέτουμε κάτι στο σύστημα για να πούμε: «Εντάξει. Τώρα πρέπει να το προσθέσουμε εδώ, διαφορετικά πρέπει να βγάλουμε κάτι». Αυτό δεν συμβαίνει πια.
Έτσι περιελάμβανε έναν τομέα της ζωής μου, απλώς έναν κτηματομεσίτη. Έβαλα πολλά πράγματα στα βιβλία που έγραψα για το BiggerPockets Sold Skill and Scale, τα οποία μπορείτε να αγοράσετε στο βιβλιοπωλείο BiggerPockets εάν είστε αντιπρόσωποι.
Εάν είστε επενδυτές, αυτό είναι κάτι που διδάσκω σε άλλα άτομα με τα υπολογιστικά φύλλα που έχω, όπως προσφορές γραμμένες, προσφορές αποδεκτές, κλειστές, κλειστές υπό αποκατάσταση, κλειστά έπιπλα που χρειάζονται, όπως όλα τα διαφορετικά στάδια όταν αγοράζω ακίνητα. ότι η Krista και εγώ και όποιος διαχειριστής έχουμε μπορούμε να το παρακολουθήσουμε.
Αυτός είναι ο λόγος που σας λέω τα ακίνητα είναι δουλειά. Δεν είναι σαν, «Α, αγόρασα ένα σπίτι και τελείωσα». Πρέπει ακόμα να κάνετε πολλά πράγματα και αυτά τα συστήματα είναι το τόσο ισχυρό. Ευχαριστώ Γιάννη που με άφησες να κάνω μια 15λεπτη εξήγηση για το πώς γεννιούνται και εξελίσσονται τα συστήματα.
Θα μπορούσα να κάνω ένα ολόκληρο podcast για αυτό, ίσως μια ολόκληρη σειρά podcast γιατί είναι τόσο σημαντικά. Καθώς ακούτε, θέλω απλώς να σας υπενθυμίσω, μην περιμένετε να το κάνετε σωστά με την πρώτη προσπάθεια. Τα συστήματα εξελίσσονται, όπως είπε ο John, αναπτύσσονται. Δεν είναι απλώς κάτι που φουντώνει, χτυπάς τα δάχτυλά σου και λες, «Γεια. Μπορώ να έχω το υπολογιστικό φύλλο όλων των συστημάτων σας;» και σκέψου ότι θα τελειώσεις. Δεν είναι έτσι.
Εντάξει, όλοι. Αυτή ήταν η εκπομπή μας για σήμερα. Σας ευχαριστούμε πολύ που ήσασταν μαζί μας στο σημερινό επεισόδιο του Seeing Greene. Μου αρέσει να τα κάνω αυτά και μου αρέσει ακόμη περισσότερο που υποβάλλετε τις ερωτήσεις βίντεο καθώς και τις γραπτές ερωτήσεις σας για να απαντήσω.
Θυμηθείτε να αφιερώσετε ένα λεπτό για να αφήσετε ένα σχόλιο στο κανάλι YouTube, καθώς και να κάνετε like, κοινοποίηση και εγγραφή και πείτε μου τη γνώμη σας για τη σημερινή εκπομπή. Θα μπορούσατε να ακολουθήσετε περισσότερα από εμένα στο DavidGreene24. Είμαι στα social media παντού καθώς και στο YouTube.
Εάν θέλετε να συναντηθείτε προσωπικά και είστε πολύ ντροπαλοί για να υποβάλετε ένα βίντεο, μεταβείτε στη διεύθυνση davidgreene24.com/retreats όπου μπορείτε να δείτε τρόπους με τους οποίους μπορείτε να συναντηθείτε μαζί μου. Μπορούμε να μιλήσουμε για ακίνητα. Μπορώ να σε βοηθήσω στο ταξίδι σου. Μπορούμε να γνωριστούμε και μπορούμε να σχηματίσουμε αυτή την κοινότητα που είναι τόσο απαραίτητη για να μείνουν μοναχικοί οι άνθρωποι.
Ευχαριστώ πολύ παιδιά. Το BiggerPockets έχει πολύ περιεχόμενο εκεί έξω. Αν έχετε λίγο χρόνο, δείτε ένα άλλο από τα βίντεό μας. Αν όχι, θα τα πούμε την επόμενη εβδομάδα.
Δείτε το επεισόδιο εδώ
Βοηθήστε μας!
Βοηθήστε μας να προσεγγίσουμε νέους ακροατές στο iTunes, αφήνοντάς μας μια αξιολόγηση και μια κριτική! Χρειάζονται μόλις 30 δευτερόλεπτα και μπορείτε να βρείτε οδηγίες εδώ. Ευχαριστώ! Το εκτιμούμε πολύ!
Σε αυτό το επεισόδιο Καλύπτουμε:
- Πού να αγοράσετε το επόμενο ακίνητό σας για ενοικίαση και πώς να δημιουργήσετε ταμειακές ροές
- Ρύθμιση των ενοικιαζόμενων ακινήτων LLC και πόσα πραγματικά θα χρειαστείτε
- Η κατασκευή, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση και επανάληψη BRRRR στρατηγική που θα μπορούσε να παράγει τεράστια ίδια κεφάλαια
- Γιατί το μεγαλύτερο είναι καλύτερο και ο λόγος που πρέπει ΠΑΝΤΑ να ψωνίζετε για ενοικιαζόμενα με περισσότερα δωμάτια
- Πώς να προσφέρετε αξία στον μέντορά σας (ακόμα κι αν δεν έχετε εμπειρία ακίνητης περιουσίας)
- Ασφάλιση ιδιοκτήτη και όταν μια εμπορική πολιτική υπερισχύει της ατομικής κάλυψης
- Κατασκευή συστημάτων για την κτηματομεσιτική σας επιχείρηση και ένας πρακτικός τρόπος για να ξεκινήσετε τη συστημοποίηση ΣΗΜΕΡΑ
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Βιβλίο που αναφέρεται στην εκπομπή:
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ .
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :είναι
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- Ικανός
- Σχετικα
- σχετικά με αυτό
- απολύτως
- πρόσβαση
- αποκτήθηκαν
- ενεργός
- πραγματικά
- προσαρμόσει
- προστιθέμενη
- διεύθυνση
- διαχειριστής
- διαφημίσεις
- συμβουλές
- επηρεάζουν
- Μετά το
- Πράκτορας
- παράγοντες
- Συμφωνία
- εμπρός
- ΑΕΡΑ
- Κλιματισμός
- Airbnb
- alex
- Όλα
- επιτρέπει
- alone
- ήδη
- πάντοτε
- ποσό
- ανάλυση
- αναλύοντας
- και
- Άλλος
- απάντηση
- απαντήσεις
- Πρόβλεψη
- κάποιος
- Διαμέρισμα
- app
- Apple
- Εφαρμογή
- ραντεβού
- εκτιμώ
- εκτίμηση
- ΕΙΝΑΙ
- ΠΕΡΙΟΧΗ
- περιοχές
- γύρω
- AS
- άποψη
- Ενεργητικό
- ανατεθεί
- Βοηθός
- At
- συγγραφέας
- αυτόματη
- Αυτόματο
- αυτομάτως
- avatar
- μέσος
- πίσω
- φόντο
- υποστήριξη
- Κακός
- Τράπεζα
- χρεωκοπημένος
- Τράπεζες
- Βασικα
- Κόλπος
- BE
- όμορφη
- όμορφα
- επειδή
- γίνονται
- γίνεται
- να γίνει
- πριν
- πίσω
- είναι
- Πιστεύω
- ευεργετική
- όφελος
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Στοίχημα
- Καλύτερα
- προσφορά
- Μεγάλος
- μεγαλύτερος
- Μεγαλύτερη
- Κομμάτι
- Μαύρη
- Βιβλία
- κεραία
- σύνορο
- γεννημένος
- Δανεισμός
- Κάτω μέρος
- αγόρασε
- Κουτί
- Εγκέφαλος
- σεσημασμένος
- Διακοπή
- φρένα
- ΑΝΑΠΝΕΩ
- ΓΕΦΥΡΑ
- φέρω
- έσπασε
- μεσίτης
- μεσιτεία
- προϋπολογισμός
- προϋπολογισμός
- χτίζω
- Builder
- κατασκευαστές
- Κτίριο
- χτισμένο
- τσαμπί
- επιχείρηση
- επιχειρήσεις
- κουμπί
- αγορά
- αγοραστές
- Εξαγορά
- by
- Ημερολογιο
- Καλιφόρνια
- κλήση
- που ονομάζεται
- κλήση
- κλήσεις
- CAN
- Μπορεί να πάρει
- δεν μπορώ
- κεφάλαιο
- αυτοκίνητο
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- Γάτες
- προκαλούνται
- ορισμένες
- Κανάλι
- κυνηγητό
- φθηνά
- φτηνότερος
- έλεγχος
- έλεγχος
- αρχηγός
- Chief Operating Officer
- καθαρός
- κλικ
- πελάτης
- πελάτες
- Κλεισιμο
- κλειστό
- πιο κοντά
- προπονητής
- Κολοράντο
- Στήλη
- COM
- συνδυάζοντας
- Ελάτε
- ερχομός
- σχόλιο
- σχόλια
- εμπορικός
- διαπράττουν
- κοινότητα
- Ανταλάσσω
- Εταιρείες
- εταίρα
- σύγκριση
- ικανός
- ανταγωνισμός
- πλήρης
- εντελώς
- συγκρότημα
- πολυπλοκότητα
- περίπλοκος
- συμβιβασμός
- υπολογιστή
- έννοια
- βέβαιος
- συγχέεται
- ΚΑΤΑ
- δόμηση
- περιεχόμενο
- συμφραζόμενα
- ΣΥΝΕΧΕΙΑ
- σύμβαση
- Εργολάβος
- εργολάβοι
- έλεγχος
- συμβατικός
- συνομιλίες
- μετατρέπονται
- Δροσερός
- Συντονιστής
- μπάτσοι
- Κόστος
- Δικαστικά έξοδα
- θα μπορούσε να
- μετρητής
- Ζευγάρι
- πορεία
- κάλυμμα
- CPA
- Crash
- δημιουργία
- δημιουργήθηκε
- Δημιουργικός
- Δημιουργικά
- μονάδες
- CRM
- Σταυρός
- Ρεύμα
- Τη στιγμή
- Τομή
- κόβω το κόστος
- τομή
- Ημερομηνία
- με ημερομηνία
- Δαβίδ
- ημέρα
- συμφωνία
- Προσφορές
- αποφάσισε
- οπωσδηποτε
- Πτυχίο
- Ζήτηση
- παρατάσσω
- σχεδιασμένα
- λεπτομέρεια
- λεπτομερής
- ανάπτυξη
- αναπτύχθηκε
- DID
- διαφορά
- διαφορετικές
- επιμέλεια
- σκηνοθεσία
- κατευθείαν
- Display
- απόσταση
- έγγραφο
- έγγραφα
- Όχι
- πράξη
- Μην
- Θύρα
- πόρτες
- διπλασιαστεί
- αμφιβάλλω
- κάτω
- αυτοκίνητο
- οδηγός
- οδήγηση
- Πτώση
- στεγνώσει
- DTI
- κατά την διάρκεια
- κάθε
- Νωρίτερα
- Νωρίς
- ευκολότερη
- πιο εύκολη
- εύκολα
- Οικονομικός
- οικονομική συντριβή
- εκπαιδεύσει
- Εκπαίδευση
- αποτελεσματικός
- προσπάθεια
- είτε
- εξάλειψη
- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
- Υπάλληλος
- υπαλλήλους
- δέσμευση
- απολαύσετε
- αρκετά
- εισάγετε
- Ολόκληρος
- Επιχειρηματία
- Επεισόδια
- δικαιοσύνη
- λάθη
- χρηματική εγγύηση
- ειδικά
- περιουσία
- Αιθέρας (ΕΤΗ)
- Even
- εκδηλώσεις
- τελικά
- ΠΑΝΤΑ
- Κάθε
- καθημερινά
- όλοι
- ο καθένας είναι
- πάντα
- εξελίσσονται
- εξελίχθηκε
- ακριβώς
- παράδειγμα
- παραδείγματα
- ανταλλαγή
- ενθουσιασμένοι
- εκτελέσει
- Άσκηση
- υφιστάμενα
- υπάρχει
- αναμένω
- αναμένουν
- ακριβά
- εμπειρία
- εξειδίκευση
- Εξηγήστε
- Εξηγεί
- εξήγηση
- εξέφρασε την
- επιπλέον
- άκρο
- Facebook διαφημίσεις
- fairfax
- Πτώση
- Πτώση
- Falls
- οικείος
- οικογένειες
- οικογένεια
- μέλη της οικογένειας
- ανεμιστήρας
- ευνοούν
- Αγαπημένα
- Προτεινόμενο
- ανατροφοδότηση
- λίγοι
- Εικόνα
- Αρχεία
- γεμάτο
- οικονομικά
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- Finder
- εύρεση
- τέλος
- φινίρισμα
- Όνομα
- πρώτη φορά
- ταιριάζουν
- Αναρρίπτω
- Περνάει
- Φλόριντα
- ροή
- Ρεύση
- Συγκέντρωση
- ακολουθήστε
- Για
- Δύναμη
- μορφή
- Φόρουμ
- Προς τα εμπρός
- Βρέθηκαν
- Θεμέλιο
- Τέταρτος
- Δωρεάν
- Ελευθερία
- ανεξάρτητος
- φίλος
- από
- απογοητευμένοι
- πλήρη
- λειτουργία
- αστείος
- κέρδη
- General
- παράγεται
- πλούτο των γενεών
- παίρνω
- να πάρει
- δώρο
- Δώστε
- δεδομένου
- Δίνοντας
- Go
- γκολ
- Στόχοι
- Θεός
- πηγαίνει
- μετάβαση
- καλός
- καλή δουλειά
- πιάσε
- εξαιρετική
- Πράσινο
- Έδαφος
- Ομάδα
- Grow
- φρουρά
- καθοδηγήσει
- Άνθρωπος
- Ήμισυ
- Χάμιλτον
- χέρι
- χούφτα
- λαβή
- συμβαίνω
- συμβαίνει
- Σκληρά
- Έχω
- που έχει
- Χαβάη
- ακούω
- ακούσει
- ακοή
- βοήθεια
- βοήθησε
- βοήθεια
- βοηθά
- εδώ
- hi
- κρυμμένο
- Ψηλά
- υψηλότερο
- πεζοπορία
- Hills
- ενοικίαση
- Επιτυχία
- κρατήστε
- Τρύπα
- Αρχική
- σπίτια
- Τίμια
- ελπίζω
- Ας ελπίσουμε ότι
- ελπίζοντας
- οικοδεσπότης
- ΩΡΕΣ
- Σπίτι
- σπίτια
- στέγαση
- Πως
- Πώς να
- http
- HTTPS
- τεράστιος
- hvac
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- ιδανικό
- πάρα πολύ
- Ανήθικος
- σημαντικό
- βελτίωση
- in
- Συμπεριλαμβανομένου
- Εισόδημα
- απίστευτα
- ανεξάρτητος
- ατομικές
- Μεμονωμένα
- βιομηχανία
- πληθωρισμός
- πληροφορίες
- αρχικός
- διορατικότητα
- στιγμή
- αντί
- οδηγίες
- ασφάλιση
- τόκος
- Επιτόκια
- απογραφή
- Επενδύστε
- επενδύοντας
- επένδυση
- επενδυτής
- Επενδυτές
- συμμετέχουν
- iPad
- Ειρωνικώς
- ζήτημα
- θέματα
- IT
- iTunes
- Δουλειά
- Γιάννης
- ενώνει
- έλα μαζί μας
- Ιορδανία
- ταξίδι
- jpg
- άλμα
- μόνο ένα
- Κάνσας
- Διατήρηση
- τήρηση
- Κλειδί
- Είδος
- Ξέρω
- γνώση
- εργασία
- Οικόπεδο
- σπιτονοικοκύρης
- τοπίο
- LAS
- Λας Βέγκας
- Επίθετο
- Αργά
- δρομολόγηση
- Οδηγεί
- ΜΑΘΑΊΝΩ
- μάθηση
- Άδεια
- αφήνοντας
- νομιμότητα
- δανειστή
- δανειστές
- δανεισμός
- αφήνοντας
- Επίπεδο
- LG
- Άδεια
- ζωή
- φως
- Μου αρέσει
- Πιθανός
- Περιωρισμένος
- γραμμές
- LINK
- συνδέονται
- Υγρό
- Λιστα
- Εισηγμένες
- Ακούγοντας
- λίστα
- Ακίνητα
- λίγο
- ζω
- ζωές
- ζουν
- LLC
- δάνειο
- Δάνεια
- τοπικός
- λογότυπο
- Μακριά
- μακροπρόθεσμος
- ματιά
- μοιάζει
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- ΦΑΊΝΕΤΑΙ
- παραθυράκια
- χάνουν
- Παρτίδα
- αγάπη
- Χαμηλός
- τύχη
- που
- μαγεία
- Κυρίως
- Η πλειοψηφία
- κάνω
- να κερδίσει χρήματα
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- άνδρας
- διαχείριση
- διαχείριση
- διευθυντής
- Διευθυντές
- διαχείριση
- πολοί
- πολλοί άνθρωποι
- μαρκαρισμένος
- αγορά
- Ανάλυση Αγοράς
- Μάρκετινγκ
- μαζική
- υλικά
- μέσα
- Εικόνες / Βίντεο
- Γνωρίστε
- συνάντηση
- Meetups
- μέλος
- Μέλη
- Μνήμη
- που αναφέρθηκαν
- μέθοδος
- Μίσιγκαν
- Μέσο
- ενδέχεται να
- Στρατιωτικός
- λεπτό
- πρακτικά
- Αποστολή
- λάθος
- Μετριάζω
- MLS
- μοντέλο
- χρήματα
- Μηνας
- μήνες
- περισσότερο
- πιο αποτελεσματικό
- Υποθήκη
- πλέον
- κίνητρα
- μετακινήσετε
- κίνηση
- πολλαπλούς
- Μουσική
- αμοιβαίως
- όνομα
- Nashville
- Πλοηγηθείτε
- Κοντά
- αναγκαίως
- απαραίτητος
- Ανάγκη
- που απαιτούνται
- χρειάζονται
- ανάγκες
- Νέα
- Νέες Κατασκευές
- Νέα Ορλεάνη
- επόμενη
- την επόμενη εβδομάδα
- κανονικός
- Notes
- Εμφανή
- of
- προσφορά
- προσφορές
- Αξιωματικός
- αξιωματικών
- όφσετ
- Οχάιο
- Καλά
- on
- ONE
- διαδικτυακά (online)
- ανοίξτε
- λειτουργίας
- Γνώμη
- Απόψεις
- Ευκαιρία
- αντίθετος
- Επιλογή
- τάξη
- Οργανωμένος
- πρωτότυπο
- ΑΛΛΑ
- Αποτέλεσμα
- δική
- ιδιοκτησία
- καταβλήθηκε
- χρώμα
- γραφειοκρατία
- γονείς
- μέρος
- εταίρος
- Το παρελθόν
- μονοπάτι
- Παύλος
- Πληρωμή
- πληρώνουν
- πληρωμή
- πληρωμές
- Κορυφή
- εκκρεμής
- People
- περίοδος
- person
- προσωπικός
- τηλέφωνο
- φωτογράφο
- εκλεκτός
- εικόνα
- Εικόνες
- κομμάτι
- κομμάτια
- σωλήνες
- Μέρος
- σχέδιο
- προγραμματίζονται
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- Δοκιμάστε να παίξετε
- παίχτης
- σας παρακαλούμε
- βύσμα
- Υδραυλικά
- το podcast
- podcasts
- Σημείο
- πολιτική
- ΟΜΟΦΥΛΟΦΙΛΟΣ
- ποπ
- χαρτοφυλάκιο
- θέση
- δυνατός
- Θέση
- ισχυρός
- Πρακτικός
- προτιμώ
- παρουσίαση
- χυτρα
- αρκετά
- προηγούμενος
- τιμή
- Τιμές
- υπερηφάνεια
- πρωταρχικός
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- διαδικασια μας
- παράγει
- παραγωγή
- Προϊόντα
- επαγγελματίας
- επικερδής
- κέρδη
- σχέδιο
- διαχείριση έργου
- έργα
- ιδιότητες
- περιουσία
- PROS
- προστατεύονται
- παρέχουν
- χορήγηση
- αγοράσει
- αγορά
- Σπρώξτε
- βάζω
- Βάζοντας
- Ερωτήσεις και απαντήσεις
- ποιότητα
- ερώτηση
- Ερωτήσεις
- Γρήγορα
- Αγώνας
- Αναβαθμίδα
- σειρά
- ΑΡΟΥΡΑΙΟΣ
- Τιμή
- Τιμές
- μάλλον
- εκτίμηση
- RAY
- RE
- φθάσουν
- φθάνοντας
- Διάβασε
- Ανάγνωση
- έτοιμος
- πραγματικός
- ακίνητα
- συντριβή ακινήτων
- Πραγματικότητα
- συνειδητοποιήσουν
- συνειδητοποίησα
- συνειδητοποιώντας
- λόγος
- έλαβε
- πρόσφατος
- πρόσφατα
- ύφεση
- συνιστώ
- Red
- αναφέρεται
- Refi
- τελειοποίηση
- σχετικά με
- Rehab
- συγγένειες
- σχέση
- σχετικά
- θυμάμαι
- Ενοικίαση
- ενοικιάσεις
- επαναλαμβάνω
- αντικαθιστώ
- εκπροσωπώ
- εκπροσωπούν
- έρευνα
- ευθυνών
- ευθύνη
- υπεύθυνος
- ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
- εστιατόριο
- περίληψη
- απόδοση
- Κίνδυνος
- Ρόλος
- Δωμάτια
- γύρος
- Διαδρομή
- τρέξιμο
- τρέξιμο
- βιασύνη
- Ασφαλέστερο
- Είπε
- μισθός
- πώληση
- ίδιο
- λέει
- Κλίμακα
- σενάρια
- σκηνή
- πρόγραμμα
- προγραμματιστεί
- σκούξιμο
- Δεύτερος
- δευτερόλεπτα
- προστατευμένο περιβάλλον
- βλέποντας
- φαίνεται
- πωλούν
- πωλητές
- Τις Πωλήσεις
- αίσθηση
- Σειρές
- υπηρεσία
- Υπηρεσίες
- σειρά
- εγκατασταθούν
- επτά
- διάφοροι
- Κοινοποίηση
- Κατάστημα
- βραχυπρόθεσμα
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- Δείχνει
- Πλευρές
- υπογράψουν
- υπογραφεί
- σημαντικά
- Απλούς
- αφού
- ενιαίας
- Συνεδρίαση
- κατάσταση
- καταστάσεων
- ΕΞΙ
- Έξι μήνες
- επιδεξιότητα
- δεξιότητες
- ολίσθηση
- επιβραδύνουν
- Αργά
- small
- έξυπνος
- εξυπνότερα
- Θραύση
- So
- μέχρι τώρα
- Μ.Κ.Δ
- social media
- λογισμικό
- πωλούνται
- SOLVE
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- κάπου
- Σύντομα
- Νότος
- Νότιος
- Σπινθήρας
- συγκεκριμένες
- δαπανήσει
- διαίρεση
- Χορηγοί
- Υπολογιστικό φύλλο
- πλατεία
- Προσωπικό
- Στάδιο
- στάδια
- σταθεί
- Εκκίνηση
- ξεκίνησε
- ξεκινά
- Κατάσταση
- Δήλωση
- δηλώσεις
- Βήμα
- Βήματα
- Ραβδί
- Ακόμη
- στρατηγικές
- δρόμος
- ισχυρός
- δομημένος
- Μελέτη
- υποβάλουν
- συνεισφέρω
- μήνυσε
- Κυρ.
- Σούπερ
- συμπλήρωμα
- υποτιθεμένος
- σύστημα
- συστήματα
- Πάρτε
- παίρνει
- λήψη
- Συζήτηση
- ομιλία
- δεξαμενή
- Έργο
- εργασίες
- φόρος
- Φόροι
- ομάδες
- ενοικιαστής
- ότι
- Η
- Η περιοχή
- οι πληροφορίες
- Οι εργασίες
- ο κόσμος
- τους
- Τους
- τους
- Εκεί.
- Αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- Σκέψη
- Τρίτος
- φέτος
- σκέψη
- τρία
- Μέσω
- ώρα
- χρονοδιάγραμμα
- φορές
- τύπος
- Τίτλος
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- αύριο
- τόνος
- τόνους
- πολύ
- κορυφή
- Θέματα
- Σύνολο
- αφή
- ΚΙΝΗΣΗ στους ΔΡΟΜΟΥΣ
- τροχόσπιτο
- Τρένο
- Εκπαίδευση
- Αντίγραφο
- φορτηγό
- αληθής
- ΣΤΡΟΦΗ
- Γύρισε
- τύποι
- τυπικός
- συνήθως
- υπό
- καταλαβαίνω
- μονάδα
- μονάδες
- αναβάθμισης
- Ανύψωση
- Φορτώθηκε
- us
- χρήση
- συνήθως
- utah
- επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας
- διακοπές
- αξία
- VEGAS
- επιχείρηση
- επαληθεύει
- Εναντίον
- Βίντεο
- Βίντεο
- Βιργινία
- Επίσκεψη
- μισθοί
- περιμένετε
- ράβδος
- ήθελε
- Νερό
- WAVE
- Τρόπος..
- τρόπους
- Πλούτος
- Ιστοσελίδα : www.example.gr
- εβδομάδα
- καλωσόρισμα
- ΛΟΙΠΌΝ
- πολύ γνωστό
- Wells
- Wells Fargo
- Τι
- Ποιό
- ενώ
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- ΧΟΝΔΡΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΟ
- ευρύς
- Ευρύ φάσμα
- θα
- πρόθυμος
- Win-Win
- ΚΡΑΣΙ
- με
- Αναλήψεις
- εντός
- χωρίς
- λέξη
- λόγια
- Εργασία
- εργάστηκαν
- ροής εργασίας
- εργαζόμενος
- λειτουργεί
- κόσμος
- αξία
- θα
- θα έδινα
- Κατασκευαστής
- γράφω
- γραφή
- γραπτή
- Λανθασμένος
- X
- έτος
- χρόνια
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet
- μηδέν
- Zillow