Παρά απρόβλεπτα επιτόκια στεγαστικών δανείων, υπάρχει μια τεράστια ευκαιρία για επενδυτές ακινήτων το επόμενο έτος. Λάβετε πληροφορίες και στρατηγικές από το Έκθεση κατάστασης ακινήτων BiggerPockets 2024.
Στη σημερινή εκπομπή, ο Αντιπρόεδρος Δεδομένων και Αναλύσεων του BiggerPockets, Dave Meyer, και συν-οικοδεσπότης του Στην αγορά podcast, Τζέιμς Ντάιναρντ, θα μοιραστούν τις σκέψεις τους για πού θα μπορούσε να φτάσει η αγορά κατοικίας το 2024, τι συνέβη το 2023, και το μεγαλύτερες ευκαιρίες για τους επενδυτές τον επόμενο χρόνο. Από χαμηλός επιτόκια στεγαστικών δανείων προς την μικροσκοπικές προκαταβολές, ζώντας δωρεάν, και αγοράζοντας ολοκαίνουργια σπίτια με έκπτωση, θα μοιραστούν ακόμη και στρατηγικές οι αρχάριοι μπορούν να το χρησιμοποιήσουν οικοδομήσουμε πλούτο στο 2024.
Θέλετε πρόσβαση στο σύνολο Έκθεση Επένδυσης Κατάστασης Ακίνητης Περιουσίας 2024? Περισσότερα ή κατευθυνθείτε στο BiggerPockets.com/Report24 για να αποκτήσετε δωρεάν πρόσβαση σε όλες τις στρατηγικές, τα δεδομένα και τις πληροφορίες.
Περισσότερα για να ακούσετε σε Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Ντέιβιντ:
Αυτό είναι το BiggerPockets Podcast show 854. Τι συμβαίνει σε όλους; Αυτός είναι ο David Greene, ο οικοδεσπότης σας του BiggerPockets Real Estate Podcast, του μεγαλύτερου, του καλύτερου, του χειρότερου podcast ακινήτων στον πλανήτη. Κάθε εβδομάδα, φέρνοντάς σας τις γνώσεις, τους τρόπους και τις γνώσεις αγοράς που χρειάζεστε για να λάβετε τις καλύτερες δυνατές αποφάσεις προκειμένου να βελτιώσετε την οικονομική σας θέση και να χτίσετε τη ζωή που πάντα θέλατε.
Συνεργάζομαι σήμερα με δύο ακίνητα, τον Dave Meyer και τον James Dainard, για να αναλύσουμε την κατάσταση της ακίνητης περιουσίας μέχρι το 2024. Θα σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε πού βρισκόμαστε, τις δυνάμεις της αγοράς που διαμόρφωσαν τον τρόπο που φτάσαμε εδώ, και πώς μπορείτε να εντοπίσετε ευκαιρίες, καθώς και να μειώσετε τον κίνδυνο για το 2024. Καλώς ήρθατε κύριοι. Τι να περιμένουμε από τη σημερινή εκπομπή;
Dave:
Λοιπόν, ελπίζω σήμερα να βοηθήσω όλους όσοι το ακούνε να κατανοήσουν μερικές από τις περίπλοκες και ναι, μερικές φορές συγκεχυμένες δυνάμεις της αγοράς που οδηγούν την οικονομία και την αγορά κατοικίας και τις επιστροφές ακινήτων αυτή τη στιγμή. Ξέρω ότι μερικές φορές αυτά τα πράγματα φαίνονται λίγο τρομακτικά, αλλά νομίζω ότι αν εργαστείτε για να τα κατανοήσετε λίγο και τα πράγματα για τα οποία θα μιλήσουμε σήμερα, θα δείτε ότι μπορείτε να επενδύσετε σε οποιοδήποτε είδος πραγματικού αγορά ακινήτων. Απλά πρέπει να υιοθετήσετε την κατάλληλη τακτική.
James:
Ναι. Θα προχωρήσουμε επίσης στην κάλυψη στρατηγικών που έχουν γίνει πιο ριψοκίνδυνες καθώς η αγορά και το κόστος των χρημάτων έχουν αυξηθεί, όλα γίνονται πιο ριψοκίνδυνα, αλλά ποιες είναι οι λύσεις γύρω από αυτό; Διότι υψηλότερος ο κίνδυνος, μεγαλύτερη η ανταμοιβή.
Ντέιβιντ:
Κερδίζοντας περισσότερα χρήματα μειώνοντας τον κίνδυνο, όλα αυτά και πολλά άλλα στη σημερινή εκπομπή. Αλλά πριν ασχοληθούμε με αυτό, έχω μια γρήγορη βουτιά για όλους σας. Ο Dave Meyer, ένας από τους καλεσμένους μας εδώ έγραψε την αναφορά State of Real Estate Investing για το BiggerPockets και είναι διαθέσιμη σε εσάς ως πιστός ακροατής podcast του BiggerPockets δωρεάν στο biggerpockets.com/report24. Αυτή η έκθεση θα έχει όλες τις πληροφορίες που πρέπει να γνωρίζετε για να λάβετε καλές επενδυτικές αποφάσεις και θα αντλήσουμε σε μεγάλο βαθμό από αυτήν την αναφορά στη σημερινή εκπομπή. Λοιπόν, ας ξεκινήσουμε αυτό το πράγμα και ας ξεκινήσουμε με το 2023. Λοιπόν, ο Dave Meyer, μπορείτε να μου πείτε τι συνέβη το 2023 και πού βρισκόμαστε τώρα;
Dave:
Σίγουρος. Αυτό μπορεί να είναι μια ανακεφαλαίωση για μερικούς ανθρώπους, αλλά θα το περάσω γρήγορα, ώστε όλοι να είναι στην ίδια σελίδα και να θέσουν τη βάση για τη συνομιλία μας. Όταν ξεκινήσαμε το 2023, η αγορά ακινήτων για κατοικίες και για οποιονδήποτε οικιστικό είναι ουσιαστικά οτιδήποτε είναι τέσσερις μονάδες ή λιγότερες. Η αγορά κατοικιών ήταν σε μια μικρή διόρθωση. Σίγουρα δεν ήταν το κραχ που ζητούσαν πολλοί, αλλά μπήκαμε στη χρονιά όπου τα πράγματα ήταν αρκετά αργά, οι τιμές μειώθηκαν κατά 3 έως 1985% και αυτό οφειλόταν κυρίως στην οικονομική προσιτότητα ή στην έλλειψή της. Προσιτές τιμές πιθανότατα ξέρετε τι σημαίνει, αλλά βασικά είναι το πόσο εύκολα ο μέσος Αμερικανός μπορεί να αντέξει οικονομικά τη μέση τιμή του σπιτιού και δεν τα πάει πολύ καλά. Στην πραγματικότητα αυτή τη στιγμή, είναι το χαμηλότερο που έχει σημειωθεί από το XNUMX. Αυτό στην πραγματικότητα μόλις τράβηξε μεγάλη ζήτηση από την αγορά.
Έτσι μπήκαμε στη χρονιά, αλλά οι αγοραστές δεν ήθελαν να είναι στην αγορά, αλλά ούτε και οι πωλητές. Όποιος είναι μέρος της ακίνητης περιουσίας φέτος γνωρίζει ότι δεν έχει υπάρξει πολύ απόθεμα στην αγορά. Οι τιμές έχουν ανακάμψει λίγο. Από τώρα είναι περίπου ένα έως 2% σε ετήσια βάση, ανάλογα με το ποιον ρωτάτε. Όμως, ο όγκος των πωλήσεων κατοικιών, όπως είμαι βέβαιος ότι και οι δύο ως κτηματομεσίτες έχετε δει, έχει πραγματικά μειωθεί πολύ. Έχει μειωθεί σχεδόν κατά 50% σε σχέση με το 2021, και ολόκληρη η αγορά είναι απλώς υποτονική και αργή. Αυτό έχουμε για πωλήσεις.
Όσον αφορά το ενοίκιο, στην πραγματικότητα έχει γίνει αρκετά καλά. Ανεβαίνουμε περίπου 5% από έτος σε έτος, αλλά είναι πολύ πιο αργός από ό,τι ήταν τα τελευταία δύο χρόνια και αρχίζουμε να βλέπουμε τις κενές θέσεις να αυξάνονται λίγο και έτσι νομίζω ότι υπάρχει λόγος να πιστεύουμε ότι η αύξηση του ενοικίου θα μείνει λίγο στάσιμο, αλλά εκεί βρισκόμαστε, είναι μια υποτονική αγορά με σχετικά σταθερές τιμές.
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Ο Τζέιμς, όπως εγώ, έχεις τα χέρια σου σε πολλά διαφορετικά στοιχεία ακινήτων και σίγουρα έχεις μπότες στο έδαφος σε πολλές αγορές. Λοιπόν, με βάση αυτά που μόλις είπε ο Dave, το έχετε δει να παίζει πρακτικά;
James:
Ναι. Εννοώ ότι ο Ντέιβ μόλις συνόψισε τα πάντα. Είναι απλώς αργή και σταθερή αυτή τη στιγμή, και αυτό είναι γενικά για εμάς, είτε αναστρέφουμε ακίνητα, αναπτύσσουμε, νοικιάζουμε, απλά βλέπουμε αυτή την αργή, αργή απορρόφηση και καθώς τα ποσοστά έχουν αυξηθεί, στραγγαλίζει την αγορά και επιβραδύνει it down, το οποίο ειλικρινά ήταν λίγο αναζωογονητικό για εμάς γιατί ήταν τόσο γρήγορο πριν από 24 μήνες που δεν μπορούσατε καν να σκεφτείτε πριν τι αγοράσατε, αλλά ήταν αυτό το αργό τρόχισμα, αυτή η μετάβαση προς τα κάτω τους τελευταίους 12 μήνες. Το βλέπουμε να γίνεται όλο και πιο αργό κάθε μήνα, αλλά τα πράγματα εξακολουθούν να απορροφούν και να κινούνται. Οι τιμές αρχίζουν να ξεπερνούν. Αρχίζουμε να βλέπουμε λίγη περισσότερη δραστηριότητα επειδή η εμπιστοσύνη των αγοραστών έχει επιστρέψει και απλώς προσπαθούμε να ξεπεράσουμε αυτή τη λάσπη. Το 2023 ήταν η χρονιά της λάσπης όπου απλά όλα διαλύονται, η μπότα σου έχει κολλήσει εκεί και τη βγάζεις πίσω και απλά προχωρά να φτάσεις σε ένα στεγνό DIRT, στο οποίο φτάνουμε τώρα όπως έχουν οι τιμές σταθερά προς τα κάτω και μόλις το ξεπερνάμε.
Ντέιβιντ:
Μου αρεσει αυτο. Προσπαθώ να βρω την ξηρή βρωμιά. Είναι ένας πολύ καλός τρόπος να το βάλεις.
Dave:
Θα κλέψεις αυτήν την αναλογία τώρα, Ντέιβιντ;
Ντέιβιντ:
Ναι. Ελπίζω ότι δεν το ακούνε αρκετοί άνθρωποι που δεν ξέρουν ότι προήλθε από τον Τζέιμς και οι άνθρωποι μπορούν να υποθέσουν ότι το βρήκα αυτό γιατί είναι πολύ καλό. Η χρονιά της λάσπης.
James:
Είναι επειδή ήμουν απλώς offroad και glam όλο το Σαββατοκύριακο, οπότε είμαι ακόμα παγιδευμένος στο offroad. Μην κολλάς. Κόλλησα πάρα πολλά. Κολλήθηκα περισσότερες φορές αυτό το Σαββατοκύριακο από ό,τι το 2023, οπότε αυτό είναι το καλό σημάδι.
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Καλό πράγμα. Αυτό, λοιπόν, περάσαμε το 2023, αλλά τι πρέπει να περιμένουμε ως επενδυτές το 2024; Ποιες στρατηγικές φαίνονται οι πιο υποσχόμενες και τι πρέπει να αποφύγουμε; Περισσότερα για αυτό μετά από αυτό το γρήγορο διάλειμμα.
Έχοντας υπόψη όλες αυτές τις δυνάμεις της αγοράς και την αβεβαιότητα, ας προχωρήσουμε στο τι μπορούμε να κάνουμε το 2024. Dave, στην έκθεσή σας καλύπτετε εννέα προτάσεις ή τακτικές που πιστεύετε ότι οι άνθρωποι πρέπει να γνωρίζουν για το 2024. Έχουμε απομονώσει τέσσερις από αυτές και θα τα δούμε στη σημερινή εκπομπή. Ας ξεκινήσουμε με τους κινδύνους που πρέπει να γνωρίζουν οι άνθρωποι.
Dave:
Ναι. Έτσι, θα επισημάνουμε μόνο μερικές από τις προτάσεις που έχω κάνει και για να γνωρίζουν όλοι, αυτές είναι προτάσεις που επιδιώκω προσωπικά και απλώς έχω συγκεντρώσει μιλώντας με δεκάδες άλλους έμπειρους επενδυτές σχετικά με το τι κάνουν κάνουν τον επόμενο χρόνο. Και θα εξετάσουμε μερικά, αν θέλετε να τα δείτε όλα, φροντίστε να ελέγξετε την αναφορά. Και πάλι, μπορείτε να το δείτε δωρεάν. Αλλά ένα από τα βασικά για τα οποία ήθελα να ρωτήσω τον Τζέιμς είναι ότι νιώθω επιφυλακτικός με τα BRRRR και τα Flips. Αυτό δεν είναι το γλυκό μου σημείο, αλλά κοιτάζοντας μόνο μερικούς από τους αριθμούς ως αουτσάιντερ που εξετάζει αυτόν τον κλάδο, είμαι περίεργος τι πιστεύετε για αυτό το επιχειρηματικό μοντέλο προστιθέμενης αξίας που οδεύει προς το 2024.
James:
Νομίζω ότι η προστιθέμενη αξία είναι πραγματικά εκεί που βρίσκεται η στρατηγική αυτή τη στιγμή, γιατί και πάλι, αν δεν μπορείτε να βρείτε ταμειακές ροές, ο μόνος τρόπος για να συγκεντρώσετε μια απόδοση είναι να εφαρμόσετε τον σωστό προγραμματισμό και να επιβάλλετε αυτό το κεφάλαιο. Σε εποχές που όλα έχουν περισσότερα χρήματα… Είναι σαν κάθε φορά που πηγαίνετε για μεσημεριανό γεύμα, τώρα είναι εκατό δολάρια όπου ήταν 20 ή όλα έχουν περισσότερα...
Dave:
Που τρως μεσημεριανό;
James:
Νιώθω ότι δεν τρώω μεσημεριανό γεύμα στα πιο όμορφα μέρη, Ντέιβ. Θα σας στείλω φωτογραφίες της απόδειξής μου, αλλά έχω παιδιά και αθροίζεται.
Dave:
Εντάξει. Για όλη την οικογένεια? Εντάξει. Νόμιζα ότι έτρωγες μόνος σου.
James:
Ολόκληρη η οικογένεια. Όχι, όχι για μένα. Όχι. Είμαι πάντα στο κυνήγι αυτού του τεριγιάκι των $10 για να είμαι δίκαιος, αλλά είναι να προσπαθήσω να επιτύχω αυτά τα τεράστια κέρδη μετοχικού κεφαλαίου και οι άνθρωποι να ανησυχούν για αυτές τις δύο στρατηγικές για δίκαιους λόγους. Είναι πολύ επικίνδυνα και ο λόγος που είναι επικίνδυνοι είναι ότι το κόστος του χρέους σας για τη χρηματοδότηση κατάργησης είναι τρεις έως τέσσερις μονάδες υψηλότερο. Τα πράγματα διαρκούν περισσότερο. Όταν πουλάτε ένα ακίνητο, το κρατάτε για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Καθώς η αγορά επιβραδύνεται, τα πράγματα συναλλάσσονται και συναλλάσσονται για αυτό για το οποίο είναι εισηγμένες. Δεν βλέπουμε αυτές τις τεράστιες λίστες, αλλά χρειάζονται χρόνο και πρέπει να το ξεπεράσετε και πρέπει να το ξεφορτωθείτε με ακριβό χρέος. Εκεί λοιπόν είναι ο κίνδυνος, είναι αυτό το χάλι μετρητών από το οποίο ταΐζετε συνεχώς αυτά τα επενδυτικά θηρία μέχρι να περάσουν από τις σταθεροποιήσεις και τις πωλήσεις τους.
Επομένως, πρόκειται για τη γέννηση των αποθεματικών μετρητών αυτή τη στιγμή καθώς ξεκινάτε τη συμφωνία. Το καλό είναι ότι υπάρχουν προσφορές μεγάλου περιθωρίου στη σημερινή αγορά σε όλες τις αγορές και δεν χρειάζεται να κάνετε τόσες πολλές. Μπορείτε να επιλέξετε ένα, να το αντιμετωπίσετε, αλλά πρέπει να έχετε τα αποθεματικά, είτε πρόκειται για επιδιόρθωση και αναστροφή είτε για BRRRR, χρειάζεται περισσότερος χρόνος και πρέπει να είστε σε θέση να συμβαδίσετε με αυτό το χρέος και να το εξυπηρετήσετε. Ο μεγαλύτερος κίνδυνος με τα BRRRR αυτή τη στιγμή είναι τα κυμαινόμενα επιτόκια. Υπήρξαν πολλές φορές που αγόρασα ενοικιάσεις το 2023 και έκανα το ποσοστό μου περίπου στο 7% και ξαφνικά λέει 7 1/2 και πας να τραβήξεις. Εννοώ ότι όταν έχετε μια προσαρμογή μισού πόντων, μπορεί πραγματικά να καταρρίψει τη ροή μετρητών σας, μπορεί να αφαιρέσει δύο έως τρεις βαθμούς από την επιστροφή σας.
Οπότε πρόκειται για την ευγενική προετοιμασία και την προετοιμασία των πάντων. Εάν αγοράζετε μια βραχυπρόθεσμη επένδυση, προσθέστε επιπλέον δύο έως τρεις μήνες στο κόστος του χρέους σας και στους χρόνους παραμονής σας. Αυτό θα σας περάσει. Σας επιτρέπει να σχεδιάσετε τη ρευστότητά σας. Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο για ενοικίαση και έχετε μεγαλύτερη περίοδο σταθεροποίησης, ρίξτε έναν επιπλέον μισό πόντο στην τιμή σας, δείτε πώς λειτουργεί. Και τότε η αναδοχή είναι τόσο σημαντική τώρα. Ο κόσμος πήρε λίγο, μισώ να χρησιμοποιώ αυτή τη λέξη, αλλά τεμπέλης 2020 έως 2022. Θα αγόραζες κάτι και αν δεν το ανασφάλιζες σωστά, θα είχε ακόμα ανάπτυξη. Τώρα, αν δεν το αναλάβετε σωστά με τις σωστές αξίες, τις σωστές προβλέψεις εισοδήματος, όλο το μπαρούτι σας, όλα τα μετρητά σας θα κλειδωθούν στη συμφωνία και αυτός είναι ο κίνδυνος BRRRR αυτή τη στιγμή.
Ο σκοπός των BRRRR είναι να αυξήσετε το κεφάλαιό σας, να αυξήσετε τα περιουσιακά σας στοιχεία και να διατηρήσετε τα χρήματά σας. Εάν υπολογίσετε λάθος, οι τράπεζες θα σας μόχλίσουν τόσο πολύ με 75% δάνειο στην αξία και διασφαλίζοντας ότι το DCR σας ή ότι το χρέος σας καλύπτει σε εκείνο το σημείο. Πρέπει λοιπόν να βεβαιωθείτε ότι έχετε την κάλυψή σας. Εάν δεν αναλάβετε σωστά, τα χρήματά σας παγιδεύονται. Θέλετε, λοιπόν, να επιβραδύνετε πραγματικά αυτές τις συμφωνίες, να δουλέψετε σε όλες τις γωνίες, να βεβαιωθείτε ότι έχετε τη σωστή ομάδα και στη συνέχεια να κλειδώσετε το χρέος σας τώρα. Δεν είναι μέρες να πάμε να αγοράσουμε κάτι, να καταλάβουμε το χρέος αργότερα. Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο για να το διατηρήσετε, βεβαιωθείτε ότι είστε πλήρως προσόντα με έναν μεσίτη υποθηκών, ότι κατανοείτε το εισόδημα από ενοίκια και ότι μπορείτε να καλύψετε. Και αν δεν μπορείτε, ίσως θελήσετε να κοιτάξετε την επόμενη συμφωνία ή να βεβαιωθείτε ότι θα το χρησιμοποιήσετε στο μπαρούτι σας και ποιες θα είναι οι προβλέψεις σας για ταμειακές ροές.
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Επομένως, πάρτε τα πράγματα λίγο πιο αργά, αφιερώστε λίγο περισσότερο χρόνο στην εκ των προτέρων αναδοχή και αφιερώστε λίγο περισσότερο χρόνο στο πίσω μέρος για να εκτελέσετε πραγματικά το σχέδιο. Αυτό είναι ένα πρόβλημα που παρατήρησα το 2023, τα πράγματα κινούνταν τόσο γρήγορα που ήταν πολύ δύσκολο να δώσεις προσοχή σε όλα τα κινούμενα κομμάτια μόλις μπεις στην κατασκευή όταν προσπαθούσες να εκτελέσεις τη συμφωνία. Αλλά όπως είπατε, τα πράγματα λειτούργησαν λόγω του πόσο αυξάνονταν οι αξίες και ακόμη και τα ενοίκια αυξάνονταν και μετά συνήθως οι τιμές μειώνονταν. Έτσι, στο τέλος κάθε συμφωνίας ήταν πιο γλυκό από ό,τι όταν το κάνατε. Τώρα λες γεια, θέλεις πραγματικά να υποθέσεις το χειρότερο. Ας υποθέσουμε ότι τα ποσοστά θα αυξηθούν κατά μισό πόντο περίπου και υποθέστε ότι θα χρειαστεί να αφιερώσετε πολύ περισσότερο χρόνο για να εκτελέσετε και να βεβαιωθείτε ότι θα γίνουν τα πράγματα που πρέπει να γίνουν για τις συμφωνίες που ξανααγοράζοντας. Ντέιβ, θέλω να σου το ρίξω. Ποιες είναι οι δύο στρατηγικές για τις οποίες θεωρείτε θετικές το 2024;
Dave:
Εντάξει. Έχω μια συμβατική συμβουλή για εσάς και μια αντισυμβατική. Λοιπόν, θα ξεκινήσω με ένα που πιθανότατα όλοι έχετε ακούσει και το οποίο είναι το house hacking. Και το house hacking λειτουργεί σχεδόν σε οποιεσδήποτε συνθήκες αγοράς και σχεδόν σε οποιαδήποτε αγορά σε ολόκληρη τη χώρα. Εάν δεν είστε εξοικειωμένοι με τη στρατηγική, είναι βασικά ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο όπου μένετε σε μια μονάδα, νοικιάζετε τα άλλα ή ζείτε σε ένα υπνοδωμάτιο και βρίσκετε συγκάτοικους. Αλλά το 2024 συνέβη κάτι πολύ συναρπαστικό με το hacking στο σπίτι. Υπάρχουν μερικοί νέοι κανόνες για τα στεγαστικά δάνεια FHA που σας επιτρέπουν τώρα να βάλετε μόλις 5% κάτω για τις μικρές πολυ-οικογένειες. Αυτό είναι λοιπόν κάθε ακίνητο που έχει δύο έως τέσσερις μονάδες. Προηγουμένως έπρεπε να βάλετε τουλάχιστον 20% κάτω εάν θέλατε μια υποθήκη FHA σε αυτούς τους τύπους ακινήτων. Τώρα θα μπορείτε να μπείτε σε μερικές από αυτές τις μικρές πολυοικογένειες με πολύ λιγότερα μετρητά.
Υπάρχουν επίσης ορισμένοι κανόνες που σας επιτρέπουν να υπολογίζετε τώρα τα ενοικιαζόμενα ακίνητα από μια ADU, η οποία είναι μια βοηθητική μονάδα κατοικίας. Οι άνθρωποι το αποκαλούν σουίτα πεθεράς ή βασικά έχετε ένα υπόστεγο στην αυλή σας που ελπίζουμε ότι είναι ενημερωμένο και ασφαλές και τα πάντα. Τώρα μπορείτε να το υπολογίζετε στην υποθήκη σας, ώστε να μπορείτε πλέον να πληροίτε τις προϋποθέσεις για περισσότερα όταν ψάχνετε για αυτόν τον τύπο ακινήτου. Αυτοί λοιπόν είναι δύο διαφορετικοί νέοι κανόνες στεγαστικών δανείων που κάνουν το hacking στο σπίτι πιο προσιτό και πιο προσιτό από ποτέ.
Το δεύτερο είναι λίγο λιγότερο συμβατικό και αυτό είναι να εξετάσουμε νέες κατασκευές. Και ξέρω ότι σε κανονικές περιόδους για τους επενδυτές, δεν αξίζει συνήθως το ασφάλιστρο να πληρώσετε για νέα κατασκευή επειδή δεν παίρνετε αρκετό ενοίκιο από αυτήν. Είναι παρόμοιο με την αγορά ενός νέου αυτοκινήτου. Αγοράζετε κάτι που είναι ολοκαίνουργιο, υπάρχει ένα premium σε αυτό και για τους επενδυτές, συνήθως δεν αξίζει τον κόπο. Αλλά αυτή τη στιγμή βλέπουμε πολύ καλές προσφορές για νέες κατασκευές, επειδή οι κατασκευαστές, το επιχειρηματικό τους μοντέλο είναι διαφορετικό από έναν ιδιοκτήτη σπιτιού που προσπαθεί να πουλήσει ή έναν επενδυτή που μπορεί απλώς να περιμένει κάτι. Πρέπει να μετακινήσουν το απόθεμα. Χτίζουν και πρέπει να πουλήσουν αυτά τα πράγματα γρήγορα, να τα βγάλουν από τον ισολογισμό τους. Έτσι, αυτό που κάνουν για να μετακινήσουν το απόθεμα αυτή τη στιγμή είναι να κάνουν μειώσεις αγοράς επιτοκίων. Βλέπουμε τακτικά κατασκευαστές κατοικιών να αγοράζουν το ποσοστό σας 1%, 2%. Έτσι, αντί να αγοράσετε κάτι στο υπάρχον σπίτι που χρησιμοποιείται με ποσοστό 7.5%, θα μπορούσατε να αγοράσετε κάτι καινούργιο με 5.5%.
Και αξίζει να σημειωθεί ότι τα buy downs δεν είναι μόνιμα. Αυτά είναι για ένα ή δύο ή τρία χρόνια ανάλογα με το συγκεκριμένο προϊόν, αλλά είναι μια πραγματικά καλή επιλογή για άτομα ανάλογα με τη συγκεκριμένη αγορά σας και το τι προσφέρουν. Αλλά νομίζω ότι οι νέες κατασκευές είναι πιο ελκυστικές τώρα από ό,τι ήταν οποτεδήποτε στην επενδυτική μου καριέρα και τουλάχιστον αξίζει να το κοιτάξω αυτή τη στιγμή. Στην εποχή των εξαιρετικά χαμηλών αποθεμάτων, πλέον οι νέες κατασκευές αντιπροσωπεύουν το 30% των προσφορών στην αγορά. Κανονικά είναι σαν 10. Επομένως, αν θέλετε να βγείτε στην αγορά, αυτή θα μπορούσε να είναι μια καλή επιλογή για εσάς.
Ντέιβιντ:
Έτσι, αν είναι δύσκολο να βρείτε μια συμφωνία, ίσως να δημιουργήσετε μια συμφωνία. Τζέιμς, τι βλέπεις σε αυτόν τον χώρο;
James:
Μου αρέσει αυτό που είπε ο Dave γιατί εννοώ ότι λειτουργεί σε όλες τις διαφορετικές πτυχές. Όπως ένας αγοραστής κατοικίας, μπορείτε να συνεργαστείτε με αυτούς τους κατασκευαστές, θα μειώσουν την τιμή των αγοραστών και θα μπορείτε να κάνετε την πληρωμή σας πιο προσιτή και όλα είναι ενσωματωμένα στην τιμολόγηση. Αλλά από την πλευρά των επενδύσεων, αγαπάμε την ανάπτυξη αυτή τη στιγμή και υπάρχουν δύο βασικοί λόγοι για τους οποίους. Το DIRT είχε πάντα υψηλή τιμή πριν από 18 μήνες. Έχει πέσει, τουλάχιστον στην τοπική μας αγορά και το έχω δει αρκετά συνεπές σε οποιαδήποτε από τις μεγάλες πόλεις του μετρό, καθώς η τιμή DIRT μειώνεται σχεδόν κατά 25 έως 30% στο κόστος. Όχι μόνο αυτό, η δομή έχει αλλάξει γιατί καθώς το χρέος έχει γίνει πιο ακριβό για εμάς τους οικοδόμους στην αγορά, όλοι οι οικοδόμοι άλλαξαν τη νοοτροπία τους στο να πάνε, «Ε, χρειάζομαι κεφάλαιο, χρειάζομαι μπαρούτι αυτή τη στιγμή και δεν θέλω να συμμετέχω σε αυτά τα έργα για 24 μήνες».
Το καλό με την κοινότητα των κτιρίων, είναι πολύ πιο λογικό και κινούνται κατά κύματα πάνω από τους μικρότερους επενδυτές. Οι μικρότεροι επενδυτές έχουν τόσα πολλά διαφορετικά σχέδια, αλλά οι οικοδόμοι είναι όλοι στο ίδιο σχέδιο, αγοράζουν ένα κομμάτι γης, το αναπτύσσουν, το κατασκευάζουν με ένα συγκεκριμένο κόστος, το πουλάνε ανά κέρδος, είναι όλα τα ίδια και όλοι πάνε για πολύ , πολύ παρόμοια περιθώρια. Έτσι, τώρα αυτό που έγινε είναι ότι έπρεπε να αγοράσουμε αυτά τα ακίνητα με μετρητά ή με σκληρά χρήματα και μοχλό καθώς περιμένετε άδειες.
Σχεδόν κάθε συμφωνία που κάνουμε τώρα είναι μια κλειστή άδεια, δουλειά. Επομένως, δεν χρειάζεται να είμαστε σε αυτή τη συμφωνία τόσο πολύ, επειδή μας χρειάζονται 9 έως 12 μήνες για να φτιάξουμε το προϊόν. Κλείνουμε με την άδεια, το κόστος του DIRT μειώνεται κατά 30%. Και επίσης το κόστος κατασκευής. Αν κοιτάξετε την ανακαίνιση έναντι της νέας κατασκευής, το κόστος νέας κατασκευής είναι χαμηλότερο από την ανακαίνιση και αυτό οφείλεται στο ότι τα επαγγέλματα λειτουργούν. Ο όγκος έχει επιβραδυνθεί, η έκταση της γης έχει μειωθεί στις συναλλαγές, υπάρχουν πολύ περισσότερα κενά στο πρόγραμμά τους από ό,τι υπάρχουν για εκείνη τη μαμά και τον ανάδοχο που εργάζεται για τον μικρότερο επενδυτή. Είναι συνεχώς απασχολημένοι, χρησιμοποιούν τα χέρια τους και είναι απασχολημένοι και η τιμολόγησή τους δεν έχει δώσει. Έτσι, έχει γίνει φθηνότερο σε γενικές γραμμές.
Και το τελευταίο πράγμα που μου αρέσει πολύ, και αυτό είναι κάτι που όλοι θέλουν να σκεφτούν, συζητούσαμε με το ρίσκο και το Flips είναι ότι τα χρήματα είναι χάλια. Όπου μπορείτε να κάνετε αυτήν την πληρωμή με σκληρά χρήματα 12% τώρα στη συμφωνία σας για τους επόμενους 9 έως 12 μήνες καθώς τη σταθεροποιείτε, με νέα κατασκευή, το χρέος είναι καλύτερο. Είναι φθηνότερο κατά μία έως δύο μονάδες και πολλές φορές πρόκειται να σας δώσουν αποθεματικά τόκων, κάτι που βοηθά στη ροή μετρητών σας σε περιόδους όπου τα πράγματα απλώς διαβρώνονται αυτήν τη στιγμή.
Και το αποθεματικό επιτοκίου είναι όταν αγοράζουμε αυτές τις συμφωνίες και τις δομούμε με άδειες κλειστού τύπου, διότι δεν χρειάζεται να κάνουμε μια πληρωμή για αυτό για 12 μήνες. Έχουν ενσωματώσει τις πληρωμές μας στο υπόλοιπο του δανείου μας, το οποίο μας βοηθά να μεγιστοποιήσουμε τις αποδόσεις μετρητών μας. Μας βοηθά με τη ρευστότητά μας και τις συνολικές επενδύσεις μας πιο σταθερές από ό,τι είναι στην αγορά επισκευής και αναστροφής. Λοιπόν, αγαπάμε τους dev αυτή τη στιγμή και δεν μας άρεσε πολύ πριν από 24 μήνες. Άρα οι ευκαιρίες είναι εδώ.
Ντέιβιντ:
Ναι. Θα ήταν υπέροχο αν μπορούσαμε να επιταχύνουμε την κατασκευή περισσότερων προϊόντων. Αν η πίεση που ασκήθηκε στους οικοδόμους και οι συμφωνίες που έγιναν πιο νόημα οδήγησαν στην πραγματικότητα να χτίσουμε περισσότερα σπίτια. Βρίσκεται πάντα στην επενδυτική κοινότητα για όσο διάστημα είμαι μέρος της, αναζητήστε κάτι που υπάρχει ήδη γιατί θα έχετε καλύτερη προσφορά για ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο αντί για ένα νέο αυτοκίνητο. Αλλά εάν το απόθεμα του αυτοκινήτου είναι μειωμένο ή σε αυτήν την περίπτωση το απόθεμα του σπιτιού είναι μειωμένο, πρέπει να κάνουμε περισσότερα από αυτά. Άρα αυτό θα ήταν μια τεράστια ευλογία. Εάν ήταν πιο κερδοφόρο για τους κατασκευαστές να χτίσουν περισσότερα σπίτια, θα μπορούσαμε να χτίσουμε περισσότερα σπίτια και θα μπορούσαμε πραγματικά να μειώσουμε την οικονομική προσιτότητα των σπιτιών καθώς και την τιμή των σπιτιών χαμηλότερη, ώστε περισσότεροι άνθρωποι να μπορούν να μπουν στην αγορά.
Ένας μεγάλος φόβος που έχω να μπω στο 2024 είναι ότι οι συμφωνίες δεν θα έχουν νόημα για τον μέσο Αμερικανό που δεν έχει πολλά μετρητά και ξοδεύει 100 $ για μεσημεριανό γεύμα, αλλά θα έχει νόημα για τη BlackRock και άλλα θεσμικά κεφάλαια που είναι δεσμευμένα με μετρητά και να έχετε πρόσβαση σε φθηνότερο κεφάλαιο από ό,τι οι άνθρωποι σαν εμάς που ακούν αυτό το podcast. Έτσι, τα δάχτυλά μου σταυρώνονται που ο οικοδόμος ανεβαίνει και αρχίζει να χτίζει. Εντάξει. Τζέιμς, θέλω να σε ρωτήσω, πώς μοιάζει η επιτυχία το 2024 και είναι διαφορετική από ό,τι φαινόταν τα προηγούμενα πέντε με οκτώ χρόνια;
James:
Έτσι, καθώς η αγορά αλλάζει, υπάρχει πάντα ένας διαφορετικός ορισμός της επιτυχίας. Νομίζω ότι τους τελευταίους 24 μήνες ή 24 μήνες πριν, όταν τα επιτόκια ήταν χαμηλά, ο ορισμός της επιτυχίας ήταν να αγοράσεις οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο, να το χαστουκίσεις φτηνό χρέος και να το αφήσεις να μεγαλώσει. Και αυτή ήταν η στρατηγική γιατί το φτηνό χρήμα μεγάλωνε τα πάντα και ο ορισμός της επιτυχίας όταν μπαίνεις σε μια μεταβατική αγορά, δεν διαφέρει από ό,τι ήταν όταν ήταν το 2009, το '10 και το '11 όπου δεν υπήρχαν πολλά από αυτά. Άμεση ικανοποίηση των like, μόλις αγόρασα αυτό το ακίνητο και ανταμείβομαι σήμερα. Και η στιγμιαία ικανοποίηση πρέπει να φύγει. Πρόκειται για τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη και το μακροπρόθεσμο σχέδιο.
Και για μένα είναι η χρονιά που πραγματοποιώ μεγάλα κέρδη μετοχικού κεφαλαίου για χρήση για μεγάλους σκοπούς σε 12 έως 24, 36 μήνες αργότερα. Μου αρέσει να φορτώνω το θησαυροφυλάκιό μου σε αγορές όπως αυτή σήμερα, και αυτό είναι να μπαίνω στο παιχνίδι, να βρίσκω το ακίνητο, να σχεδιάζω στρατηγική πίσω από αυτό και μετά να αφήνω αυτό το περιουσιακό στοιχείο να αναπτυχθεί ή να μπω σε αυτό το άμεσο αναγκαστικό μετοχικό κεφάλαιο με το σωστό σχέδιο κατασκευής. Και επειδή η αγορά έχει επιβραδυνθεί τόσο πολύ αυτή τη στιγμή και οι συναλλαγές μειώνονται, οι πωλητές μειώνονται, οι αγοραστές έχουν πέσει, υπάρχουν μερικές τεράστιες ευκαιρίες σε εξέλιξη. Άρα, το παν είναι να βρούμε αυτά τα τεράστια ποπ μεγάλα σχέδια ανάπτυξης για το μέλλον, όχι για το σήμερα. Και πάλι, επιστρέφοντας στο 2009 και το '10, δεν είχαμε μεγάλη επιτυχία στα χαρτιά εκείνα τα χρόνια, αλλά αυτά τα χρόνια ήταν τεράστια για μας για ανάπτυξη από τα τελευταία 20. Ήταν να αποκτήσουμε αυτό το απόθεμα σε αυτό θα μας βοηθούσε προχωρησε.
Ντέιβιντ:
Δώστε μου λοιπόν ένα πρακτικό παράδειγμα για το πώς θα ήταν μια καλή συμφωνία το 2023 και ίσως πώς θα είναι μια καλή συμφωνία για το 2024;
James:
Θέλω να πω, ένα μεγάλο μέρος του 2023 απλώς έβρισκε οποιοδήποτε περιθώριο. Εξαρτάται επίσης από την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Το 2023, νομίζω ότι για ένα ακίνητο BRRRR, ο στόχος μου ήταν να ξεπεράσω τα επίπεδα. Και αν μπορούσα να ξεπεράσω το επιτόκιό μου ή να καλύψω τα ενοίκια μετά από όλα τα έξοδα και να πάρω ένα τεράστιο ίσως εξαψήφιο περιθώριο μετοχών ή ακόμα και ένα 50,000, ένα τεράστιο περιθώριο μετοχών, αυτό ήταν ένα κέρδος για μένα το 2023, ειδικά αν είχε οποιεσδήποτε άλλες πρόσθετες επενδυτικές κινήσεις εκεί, όπως παιχνίδια πυκνότητας ανάπτυξης, πορεία προόδου, και αν μπορούσα να αγοράσω κάτι που θα ισοφαρίσει, ξέρω ότι υπάρχει ανοδική πορεία το 2025 έως το 2026, μόλις πέσουν τα ποσοστά.
Κάποιοι άλλοι καλοί, νομίζω ότι οι ορισμοί των συμφωνιών το 2023 ήταν ότι δεν χρειαζόταν να εργαστείτε τόσο σκληρά, κάτι που ακούγεται περίεργο, αλλά επειδή οι συναλλαγές μειώθηκαν από το '20 στο '22, έπρεπε να αγοράσουμε ακίνητα BRRRR και να αγοράσουμε ακίνητα που ήταν βαριά, βαριά fixers για να λάβετε αυτή τη βαθιά έκπτωση για να είναι κάτω από αυτό το δάνειο 75% στην αξία για να γίνει ταμειακή ροή. Τώρα μπορούμε να αγοράσουμε πολύ απλούστερα έργα επειδή ξεπερνούν τα επίπεδα και οι περισσότεροι επενδυτές μένουν μακριά από αυτά και πρέπει απλώς να ξεπεράσουμε τα επιτόκια και να μην κάνουμε τόση κατασκευή, αλλά απλώς να ακολουθήσουμε αυτούς τους τρόπους επιτοκίων.
Επομένως, για μένα, αν μπορώ να μπω σε ένα διάλειμμα ενεργητικού ακόμα και με κάποια επιπλέον ανοδική πορεία, αυτό είναι 100% νίκη. Το 2024, νομίζω ότι ο ορισμός θα είναι, υπάρχει πολύ περισσότερη στιγμιαία ικανοποίηση φέτος, επειδή καθώς οι επενδυτές αποσύρθηκαν, καταφέραμε να αποκτήσουμε ένα πολύ καλό απόθεμα σε μερικές πολύ καλές εκπτώσεις που διατίθενται . Και μόνο και μόνο επειδή η αγορά επιβραδύνεται δεν σημαίνει ότι δεν πουλάμε αυτό το ακίνητο. Τα πράγματα εξακολουθούν να πωλούνται, ακόμα κινούνται, δεν υπάρχει πολύ απόθεμα. Επομένως, νομίζω ότι το 2024, η κερδοφορία του τώρα θα είναι πολύ μεγαλύτερη από ό,τι ήταν το 2023. Και αυτό το βλέπουμε ήδη στα P&L μας στην πρόβλεψη ταμειακών ροών μας.
Ντέιβιντ:
Dave, κάτι να προσθέσετε για τους πόντους James εκεί;
Dave:
Απλώς μου αρέσει πολύ αυτό που έλεγε ο Τζέιμς ότι προσπαθεί να ξεπεράσει τα επίπεδα, και ξέρω ότι αυτό δεν είναι το πιο σέξι ή το πιο ωραίο πράγμα που μπορεί να πει κανείς, αλλά γενικά συμφωνώ ότι αυτή τη στιγμή, ειδικά σε αυτόν τον τύπο αγοράς, ο προσωπικός μου στόχος είναι να προσπαθήσω και να κάνω καλύτερο από το διάλειμμα ακόμα και όταν κοιτάζω διαφορετικούς οδηγούς κέρδους. Καταλαβαίνω λοιπόν ότι οι τιμές το επόμενο έτος πιθανότατα θα είναι σταθερές σε ορισμένες αγορές που μπορεί να μειωθούν λίγο. Σε ορισμένες αγορές μπορεί να ανέβουν λίγο. Αλλά αν έχω ταμειακές ροές και αποσβέσεις και φορολογικά οφέλη, εφόσον αυτά τα πράγματα μπορούν να με οδηγήσουν σε οποιαδήποτε βραχυπρόθεσμη αστάθεια στην αγορά, θα συνεχίσω να αγοράσω οτιδήποτε έχει μακροπρόθεσμες δυνατότητες. Όπως είπε ο Τζέιμς, ψάχνω να δω τι θα κάνει αυτή η συμφωνία το 2025, το '26, το '27, ακόμα πιο έξω. Και εφόσον έχω αρκετές ταμειακές ροές και βραχυπρόθεσμα οφέλη για να με φέρω σε πέρας προσωπικά, δεν χρειάζεται να βγω στο σπίτι τον επόμενο χρόνο. Απλώς θέλω να κάνω κάτι 3, 5, 7 χρόνια αργότερα.
Ντέιβιντ:
Αυτό είναι ενδιαφέρον γιατί πιστεύω ότι έτσι λειτουργούσαν συνήθως τα ακίνητα στις περισσότερες αγορές που δεν είχαν τεράστια ποσά ποσοτικής χαλάρωσης. Συνήθως, όταν οι άνθρωποι αγόραζαν ακίνητα, ακολουθούσαν μια μακροπρόθεσμη προσέγγιση και θέλουν να μάθουν για την τοποθεσία, τα δημογραφικά στοιχεία της περιοχής. Αν οι επιχειρήσεις κινούνταν εκεί που κατευθύνονταν τα ενοίκια. Δεν αφορούσε πάντα μόνο το τι είναι αυτή τη στιγμή αυτή τη στιγμή και πόσο μεγάλο κομμάτι ιδίων κεφαλαίων ή πόση ταμειακή ροή μπορώ να πάρω όταν το αγοράσω για πρώτη φορά; Έτσι, ενώ αυτό ακούγεται σαν αλλαγή, είναι σχεδόν σαν μια επιστροφή σε αυτό που ήταν το real estate για το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου που υπήρχε. Θα συμφωνούσατε εσείς οι δύο;
Dave:
Ναι. Από την εμπειρία μου, ναι. Εννοώ ότι τα ακίνητα είναι μια μακροπρόθεσμη βιομηχανία. Η επιστροφή στο σημείο όπου η εκτίμηση είναι δύο ή 3% είναι φυσιολογικό. Σε κανονικές εποχές τα τελευταία 50 χρόνια, τα ακίνητα έχουν ανατιμηθεί λίγο περισσότερο από τον πληθωρισμό, όπως 1% περισσότερο από τον πληθωρισμό. Επομένως, αυτή η ιδέα ότι χρειαζόμαστε 5, 10, 15% αύξηση των τιμών από έτος σε έτος για να έχουμε απόδοση δεν είναι αλήθεια. Ήταν ωραίο για λίγο, ήταν πολύ εύκολο, αλλά γι' αυτό όλοι μπήκαν σε αυτό. Και αυτό είναι απλώς η επιστροφή στην κατανόηση της πλήρους σειράς διαφορετικών τρόπων με τους οποίους μπορείτε να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα και στην εφαρμογή τους για μεγάλο χρονικό διάστημα. Και όταν το κάνετε αυτό, είναι ένας πολύ σχετικά χαμηλός τρόπος επένδυσης.
Ντέιβιντ:
Οπότε Τζέιμς, για να μπορέσει κάποιος να κάνει μια καλή συμφωνία, πρέπει να ξέρει πώς μοιάζει μια καλή συμφωνία. Ποιοι είναι μερικοί παράγοντες ή μετρήσεις που πιστεύετε ότι θα πρέπει να πληκτρολογηθούν οι άνθρωποι το 2024 που ουρλιάζουν, είμαι καλή συμφωνία, αγοράστε με;
James:
Νομίζω ότι έχει να κάνει με το να ρυθμίζετε πάντα το κουτί αγοράς σας και να γνωρίζετε ποιες είναι οι προσδοκίες σας για επιστροφή και κάθε χρόνο πρέπει να το αλλάζετε. Το κιβώτιο αγορών μου για το 2023 είναι διαφορετικό από ό,τι πρόκειται για το 2024. Στην πραγματικότητα είναι δραματικά διαφορετικό. Ο ορισμός της καλής συμφωνίας, θα αλλάξει για τον Dave, θα αλλάξει για σένα και θα αλλάξει για μένα. Όλοι το έχουμε. Βρισκόμαστε σε διαφορετικές αγορές με διαφορετικούς στόχους, αλλά ο τρόπος με τον οποίο τα καταφέρνεις και τα μαθηματικά αυτά τα καταφέρνεις είναι να τον χρησιμοποιείς, είναι όλα στην αναδοχή. Καθιερώστε το κουτί αγορών σας και, στη συνέχεια, προχωρήστε σε αυτήν την εις βάθος αναδοχή και επεξεργαστείτε τους υπολογισμούς. Αυτό με βάζει στον στόχο μου σε μια περίοδο δύο ετών; Και νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό για σήμερα να ορίσετε το κουτί αγοράς σας που να έχει στόχους 2 και 3 ετών, όχι στόχους έξι και 12 μηνών.
Θα υπάρχουν πάντα οι προσφορές 6 και 12 μηνών, οι συμφωνίες χονδρικής, αυτοί οι τύποι ακινήτων για άμεση δημιουργία μετρητών, αλλά πρέπει πραγματικά να τα καθορίσετε και αυτό αφορά την εργασία μέσω της αναδοχής, την εργασία μέσω των αριθμομηχανών, τη χρήση εργαλείων όπως οι αριθμομηχανές BiggerPockets να προχωρήσω και να πούμε, «Γεια, το 2024, αν η απόδοση μετρητών μου για ενοίκια είναι στο 10% ή να έχω τουλάχιστον δύο παράγοντες X στο κέρδος ιδίων κεφαλαίων για τα μετρητά που επενδύω σε εκείνο το σημείο, ξέρω τι Θέλω να αγοράσω."
Στη συνέχεια, πρόκειται για την αναδοχή. Η σωστή ανάλυση με τη σωστή ομάδα, η χρήση των αριθμομηχανών και των BiggerPockets είναι πολύ καλή για αυτό. Μπορείτε να κάνετε την αριθμομηχανή buy and hold, να ακολουθήσετε τη στρατηγική BRRRR, πώς μεγιστοποιείτε τα μετρητά σας και, στη συνέχεια, επιτυγχάνετε αυτή την πραγματική απόδοση; Αλλά νομίζω ότι το μεγαλύτερο πράγμα είναι να βεβαιωθείτε ότι οι στόχοι σας ορίζονται για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Στη συνέχεια, ορίστε το κουτί αγοράς σας, επεξεργαστείτε τους υπολογισμούς, λειτουργεί η συμφωνία ή όχι; Προχωρήστε στο επόμενο αν δεν λειτουργεί.
Ντέιβιντ:
Έχετε λοιπόν ένα υποθετικό σύνολο κριτηρίων που θα συνιστούσατε στους ανθρώπους να αναζητήσουν σε μια μέση αγορά; Όπως μια επιστροφή μετρητών σε μετρητά ή κάποιο μετοχικό κεφάλαιο που θα θέλατε να δείτε σε μια συμφωνία;
James:
Ναι. Τυπικά, με τη στρατηγική BRRRR ή ακόμα και με τα Flips, είμαι ένας τύπος βαριάς προστιθέμενης αξίας. Αν δεν μπαίνω σε μια θέση 25% σε μετοχές, είτε πρόκειται για ένα Flip, ένα ακίνητο BRRRR, ένα κομμάτι ανάπτυξης, όλα μαζί με την τιμή αγοράς μου, την αποκατάστασή μου ή το κόστος του λογαριασμού μου και το χαμηλό κόστος μου, δεν είμαι αυτό μέσα σε αυτό. Διαθέτουμε πολλά ακίνητα στο Σιάτλ και έχουμε μεγάλη ταμειακή ροή. Έχουμε ταμειακές ροές γύρω στο 10%, αλλά αυτό δεν είναι αυτό που ψάχνω σήμερα. Αυτή είναι η μακροπρόθεσμη προσέγγιση. Πρόκειται για τη δημιουργία αυτών των τεράστιων περιθωρίων μετοχών. Έτσι, αν δεν παίρνω το 25% από αυτό, δεν με ενδιαφέρει γιατί στο τέλος της ημέρας, δεν πρόκειται να ταμειακή ροή τόσο καλά με τα επιτόκια. Αλλά το ίδιο κεφάλαιο είναι αυτό που χτίζετε. Εάν μπορείτε να βάλετε 25,000 $ σε ένα φθηνότερο ακίνητο και να δημιουργήσετε 25,000 $ σε ίδια κεφάλαια, αυτή είναι η απόδοση 100% που μπορείτε να κάνετε σε μια περίοδο 12 μηνών. Αυτό είναι τεράστιο.
Ντέιβιντ:
Εξαιρετικό σημείο. Και Τζέιμς, πάντα είχες διαφορετικό τρόπο να βλέπεις τα ακίνητα. Θυμάμαι την πρώτη φορά που σε άκουσα να λες, «Γεια, μπορώ να αγοράσω ένα ακίνητο και μπορώ να το κρατήσω ως ενοικίαση και μπορώ να πάρω 5% μετρητά με την επιστροφή μετρητών ή μπορώ να το αναστρέψω και μπορώ να πάρω επιστροφή 45% στα λεφτά μου ή κάτι τέτοιο». Απλώς θυμάμαι ότι σκέφτηκα, δεν ακούς ανθρώπους να το αναφέρουν έτσι πολύ συχνά, αλλά αν εξετάζεις την αύξηση κεφαλαίου σε αντίθεση με το παθητικό εισόδημα, είναι λογικό. Dave, ποια είναι μερικά πράγματα που ψάχνεις σε προσφορές που θα ξεκινήσουν το 2024 από μια μετρική θέση;
Dave:
Για μένα, θεωρώ τον εαυτό μου επενδυτή IRR επειδή πιστεύω ότι είναι ο καλύτερος τρόπος και για όποιον δεν ξέρει τι σημαίνει αυτό, είναι ο εσωτερικός ρυθμός απόδοσης και είναι μια μέτρηση που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να αξιολογήσετε τις συμφωνίες που χρησιμοποιεί το Η διαχρονική αξία του χρήματος για να συνδυάσει τόσο τα ίδια κεφάλαια όσο και τις ταμειακές ροές σε μία μέτρηση. Έτσι μπορείτε να δείτε πώς επηρεάζεται η μεγάλη εικόνα. Για μένα, το κοιτάζω απλώς επειδή είμαι σε μια θέση στην καριέρα μου, εργάζομαι με πλήρη απασχόληση και δεν χρειάζομαι το ίδιο επίπεδο με τις ταμειακές ροές αυτή τη στιγμή με κάποιον που μπορεί να πλησιάζει στη σύνταξη ή να θέλει να συνταξιοδοτηθεί πρόωρα.
Για μένα, λοιπόν, απλώς κοιτάζω πώς μπορώ να μεγιστοποιήσω το IRR μου ανά πάσα στιγμή. Και για μένα αυτό είναι συνήθως ένας συνδυασμός. Προσπαθώ να βρω συμφωνίες και επενδύω κυρίως παθητικά, αλλά προσπαθώ να βρω συμφωνίες όπου υπάρχει κάποιο στοιχείο προστιθέμενης αξίας και στη συνέχεια υπάρχει αναστολή ταμειακών ροών. Αλλά βγάζετε τα χρήματά σας σε πέντε έως επτά χρόνια αντί να τα κρατάτε σε ένα ακίνητο για 20 ή 30 χρόνια, επειδή συνήθως το IRR σας, οι χρονικά σταθμισμένες αποδόσεις σας τείνουν να μειώνονται με την πάροδο του χρόνου, αν το κάνετε αυτό. Για μένα, λοιπόν, αναζητώ κρατήσεις πέντε έως επτά ετών και μέρη όπου μπορώ να μεγιστοποιήσω τη συνολική μου απόδοση. Και αυτό πραγματικά δεν έχει αλλάξει πολύ τα τελευταία δύο χρόνια και αμφιβάλλω ότι θα αλλάξει σύντομα για μένα.
Ντέιβιντ:
Παιδιά, αυτό ήταν φανταστικό. Ντέιβ, θέλετε να αφήσετε το κοινό να φύγει από εδώ; Πού μπορούν να βρουν την αναφορά σας;
Dave:
Όχι, σε ευχαριστώ που με έχεις. Ελπίζω όλοι να μάθουν κάτι. Και αν θέλετε να μάθετε περισσότερα, απλώς ρίξτε μια ματιά στο biggerpockets.com/report24.
Ντέιβιντ:
Τζέιμς, τι λες; Κάποια τελευταία λέξη για το κοινό;
James:
Μην τρομάζετε από τα ΜΜΕ. Φτιάξτε το κουτί αγοράς σας. Βρείτε μερικές καλές ευκαιρίες εκεί έξω και διαβάστε την αναφορά του Dave. Οι BiggerPockets, κάνουν πολύ καλή δουλειά δίνοντάς σας αυτές τις πληροφορίες. Έτσι φτιάχνεις το κουτί αγοράς σου. Διαβάστε το και, στη συνέχεια, δημιουργήστε το κουτί αγοράς σας. Μην κατασκευάζετε πρώτα το κουτί αγοράς σας.
Ντέιβιντ:
Εντάξει. Κατευθυνθείτε λοιπόν στο biggerpockets.com/report24 για βαθύτερη ανάλυση και περισσότερες προτάσεις για το τι θα μπορούσατε να κάνετε για να ενδυναμώσετε τον εαυτό σας το 2024. Έχουμε επίσης αναφέρει αρκετές στρατηγικές στην εκπομπή. Αν θέλετε να μάθετε περισσότερα για κάποιο από αυτά, μεταβείτε στη διεύθυνση biggerpockets.com/store. Και υπάρχουν βιβλία που έχει εκδώσει το BiggerPockets που θα σας διδάξουν σχεδόν όλα όσα χρειάζεται να ξέρετε για αυτά τα θέματα. Παρακαλώ, εάν δεν το έχετε κάνει ήδη, εγγραφείτε στο podcast, αφήστε μας μια κριτική, πείτε μας τη γνώμη σας για τη σημερινή εκπομπή και συνεχίστε να ακούτε άλλα επεισόδια του BiggerPockets, ώστε να μπορείτε να είστε ενημερωμένοι για το τι συμβαίνει σε αυτό διαρκώς μεταβαλλόμενη αγορά. Είμαι ο David Greene. Για τον Dave Meyer και τον James Dainard, υπογραφή.
Δείτε το επεισόδιο εδώ
Βοηθήστε μας!
Βοηθήστε μας να προσεγγίσουμε νέους ακροατές στο iTunes, αφήνοντάς μας μια αξιολόγηση και μια κριτική! Χρειάζονται μόλις 30 δευτερόλεπτα και μπορείτε να βρείτε οδηγίες εδώ. Ευχαριστώ! Το εκτιμούμε πολύ!
Βουτήξτε στο DreamSofa.com, όπου η πολυτέλεια συναντά τον στρατηγικό σχεδιασμό. Εάν είστε ιδιοκτήτης μιας Airbnb, ενός ξενοδοχείου ή ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου, ξέρετε ότι τα έπιπλα δεν είναι απλώς ένα στοιχείο γραμμής, είναι ο συνεργάτης σας σε μια ισχυρή επένδυση! Για τους ακροατές της BP, κατευθυνθείτε στο dreamsofa.com και χρησιμοποιήστε τον κωδικό BiggerPockets στο ταμείο για δωρεάν αναβάθμιση σε White Glove Delivery! Κάντε το στρατηγικό, κάντε το επένδυση, κάντε το DreamSofa.
Σε αυτό το επεισόδιο Καλύπτουμε:
- Τεράστιες ευκαιρίες για την οικοδόμηση πλούτου ο 2024 αγορά κατοικίας
- Η διόρθωση εμπορικών ακινήτων και ακίνητα βλέποντας το μεγαλύτερο περικοπές τιμών
- Προσφορά, ζήτηση και γιατί οι τιμές των κατοικιών δεν έπεσαν το 2023
- Πώς να παραλάβετε ένα ολοκαίνουργιο ακίνητο στο α χαμηλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων ΣΗΜΕΡΑ
- Η νέο πρόγραμμα δανείων πέντε τοις εκατό Ο καθένας μπορεί να χρησιμοποιήσει για να ζήσει δωρεάν
- Κίνδυνοι που πρέπει να προσέξουμε το 2024 που θα μπορούσε να σκοτώσει τις ταμειακές ροές σας αμέσως
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Συνδεθείτε με τον Dave:
Συνδεθείτε με τον Τζέιμς:
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ [προστασία μέσω email].
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Ενδυναμώστε τον εαυτό σας. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoESG. Ανθρακας, Cleantech, Ενέργεια, Περιβάλλον, Ηλιακός, Διαχείριση των αποβλήτων. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoHealth. Ευφυΐα βιοτεχνολογίας και κλινικών δοκιμών. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-854
- :έχει
- :είναι
- :δεν
- :που
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 μήνες
- 15%
- 1985
- 2%
- 20
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 2026
- 24
- 25
- 30
- 300
- 36
- 50
- 50 χρόνια
- 7
- 9
- a
- Ικανός
- Σχετικα
- πρόσβαση
- προσιτός
- αξεσουάρ
- Λογαριασμοί
- αποκτούν
- απέναντι
- δραστηριότητα
- πραγματικά
- προσθέτω
- Πρόσθετος
- Προσθέτει
- Προσαρμογή
- ενστερνίζομαι
- συμβουλές
- προσιτές
- Μετά το
- πάλι
- παράγοντες
- πριν
- Airbnb
- Όλα
- Όλο το χρόνο
- επιτρέπουν
- σχεδόν
- ήδη
- Επίσης
- πάντοτε
- am
- Αμερικανικη
- χρεολυσία
- ποσό
- Ποσά
- an
- ανάλυση
- analytics
- αναλύσει
- και
- κάθε
- κάποιος
- οτιδήποτε
- Apple
- εφαρμόζοντας
- εκτιμώ
- εκτίμηση
- πλησιάζω
- προσεγγίζοντας
- κατάλληλος
- ΕΙΝΑΙ
- ΠΕΡΙΟΧΗ
- γύρω
- AS
- ζητώ
- πτυχές
- προσόν
- κατηγορίας στοιχείων ενεργητικού
- Ενεργητικό
- υποθέτω
- At
- προσοχή
- ελκυστικός
- ακροατήριο
- συγγραφέας
- διαθέσιμος
- μέσος
- αποφύγετε
- επίγνωση
- μακριά
- πίσω
- Υπόλοιπο
- Ισολογισμός
- Τράπεζες
- βασίζονται
- Βασικα
- BE
- έγινε
- επειδή
- να γίνει
- ήταν
- πριν
- πίσω
- Πιστεύω
- παρακάτω
- οφέλη
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Καλύτερα
- Μεγάλος
- Μεγάλη εικόνα
- μεγαλύτερος
- Μεγαλύτερη
- Νομοσχέδιο
- Κομμάτι
- BlackRock
- ευλογία
- επιτροπή
- Βιβλία
- Μπότες & Μποτάκια
- σύνορο
- και οι δύο
- αγόρασε
- Κουτί
- BP
- μάρκα
- Καινούργια
- Διακοπή
- Σπάζοντας
- Φέρνοντας
- μεσίτης
- χτίζω
- Builder
- κατασκευαστές
- Κτίριο
- χτισμένο
- επιχείρηση
- επιχειρηματικό μοντέλο
- επιχειρήσεις
- απασχολημένος
- αλλά
- αγορά
- ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ..
- αγοραστές
- Εξαγορά
- by
- κλήση
- κλήση
- ήρθε
- CAN
- Μπορεί να πάρει
- κεφάλαιο
- αυτοκίνητο
- Σταδιοδρομία
- κουβαλάω
- περίπτωση
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- προσεκτικός
- ορισμένες
- σίγουρα
- αλλαγή
- άλλαξε
- Αλλαγές
- κυνηγητό
- φθηνά
- φτηνότερος
- έλεγχος
- Ολοκλήρωση Αγοράς
- Πόλεις
- τάξη
- καθαρός
- Κλεισιμο
- κλείσιμο
- Συνοικοδεσπότης
- κωδικός
- COM
- συνδυασμός
- συνδυασμός
- Ελάτε
- έρχεται
- ερχομός
- κοινότητα
- συγκρότημα
- Συνθήκες
- εμπιστοσύνη
- σύγχυση
- Εξετάστε
- συνεπής
- συνεχώς
- δόμηση
- Εργολάβος
- συμβατικός
- Συνομιλία
- σωστά
- Κόστος
- Δικαστικά έξοδα
- θα μπορούσε να
- χώρα
- Ζευγάρι
- κάλυμμα
- κάλυψη
- κάλυμμα
- Καλύπτει
- Crash
- δημιουργία
- δημιουργία
- κριτήρια
- Crossed
- περίεργος
- ημερομηνία
- Ημερομηνία
- Ο Dave
- Δαβίδ
- ημέρα
- Ημ.
- DCR
- συμφωνία
- Προσφορές
- Χρέος
- αποφάσεις
- Απόρριψη
- βαθύς
- βαθύτερη
- ορίζεται
- οπωσδηποτε
- ορισμός
- ορισμοί
- Ζήτηση
- Δημογραφικά στοιχεία
- πυκνότητα
- Σε συνάρτηση
- εξαρτάται
- Υπηρεσίες
- Dev
- ανάπτυξη
- ανάπτυξη
- Ανάπτυξη
- DID
- διαφορετικές
- δύσκολος
- Βουτήξτε
- βρωμιά
- Έκπτωση
- εκπτώσεις
- Display
- do
- κάνει
- Όχι
- πράξη
- γίνεται
- Μην
- αμφιβάλλω
- κάτω
- κάτω
- δεκάδες
- δραματικά
- σχέδιο
- οδηγοί
- οδήγηση
- Σταγόνες
- στεγνώσει
- δυο
- κατά την διάρκεια
- Νωρίς
- εύκολα
- χαλάρωση
- εύκολος
- οικονομία
- στοιχείο
- στοιχεία
- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
- εξουσιοδοτώ
- τέλος
- αρκετά
- εισήχθη
- Ολόκληρος
- επεισόδιο
- Επεισόδια
- δικαιοσύνη
- Εποχή
- ειδικά
- ουσιώδης
- εγκαθιδρύω
- περιουσία
- Αιθέρας (ΕΤΗ)
- αξιολογήσει
- Even
- ΠΑΝΤΑ
- συνεχώς μεταβαλλόμενο
- Κάθε
- όλοι
- πάντα
- παράδειγμα
- συναρπαστικός
- εκτελέσει
- εκτέλεσης
- υφιστάμενα
- αναμένω
- προσδοκίες
- έξοδα
- ακριβά
- εμπειρία
- έμπειρος
- επιπλέον
- παράγοντας
- παράγοντες
- έκθεση
- Πτώση
- Πεσμένος
- οικογένεια
- φανταστική
- FAST
- φόβος
- σίτιση
- αισθάνομαι
- αίσθημα
- αισθάνεται
- λίγοι
- λιγότερα
- Εικόνα
- οικονομικός
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- εύρεση
- Όνομα
- πρώτη φορά
- πέντε
- σταθερός
- ίσια
- Αναρρίπτω
- Περνάει
- επιπλέων
- ροή
- Εξής
- Για
- Για τους επενδυτές
- Δύναμη
- Δυνάμεις
- Προς τα εμπρός
- Βρέθηκαν
- τέσσερα
- Δωρεάν
- από
- πλήρη
- πλήρως
- Βασικές αρχές
- χρήματα
- περαιτέρω
- μελλοντικός
- Κέρδος
- κέρδη
- παιχνίδι
- κενά
- συγκεντρώθηκαν
- γενικά
- παίρνω
- να πάρει
- Δώστε
- δεδομένου
- Δίνοντας
- Go
- γκολ
- Στόχοι
- μετάβαση
- φύγει
- καλός
- πήρε
- εξαιρετική
- Έδαφος
- Grow
- Μεγαλώνοντας
- Ανάπτυξη
- επισκέπτες
- Άνθρωπος
- hacking
- είχε
- Ήμισυ
- τα χέρια
- συνέβη
- Συμβαίνει
- Σκληρά
- μισώ
- Έχω
- που έχει
- κεφάλι
- με επικεφαλής
- Επικεφαλίδα
- ακούω
- ακούσει
- βαριά
- βοήθεια
- βοηθά
- εδώ
- κρυμμένο
- Ψηλά
- υψηλότερο
- Επισημάνετε
- Επιτυχία
- να χτυπήσει
- κρατήστε
- κατέχει
- Αρχική
- σπίτια
- Τίμια
- ελπίζω
- Ας ελπίσουμε ότι
- ελπίζοντας
- οικοδεσπότης
- ξενοδοχείο
- Σπίτι
- στέγαση
- αγορά κατοικίας
- Πως
- Πώς να
- http
- HTTPS
- τεράστιος
- εκατό
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- προσδιορίσει
- if
- επηρεάζονται
- εφαρμογή
- σημαντικό
- βελτίωση
- in
- σε βάθος
- Εισόδημα
- αυξημένη
- αύξηση
- βιομηχανία
- πληθωρισμός
- πληροφορίες
- διορατικότητα
- ιδέες
- στιγμή
- αντί
- Θεσμική
- οδηγίες
- τόκος
- ΕΠΙΤΟΚΙΟ
- Επιτόκια
- ενδιαφερόμενος
- ενδιαφέρον
- εσωτερικός
- σε
- απογραφή
- Επενδύστε
- επενδύοντας
- επένδυση
- Επενδύσεις
- επενδυτής
- Επενδυτές
- irr
- απομονωμένος
- IT
- ΤΟΥ
- iTunes
- james
- Δουλειά
- εντάχθηκαν
- άλμα
- μόλις
- Διατήρηση
- τήρηση
- παιδιά
- Σκοτώστε
- Είδος
- ρίχνω κάτω
- Ξέρω
- Γνωρίζοντας
- γνώση
- ξέρει
- Έλλειψη
- Οικόπεδο
- σε μεγάλο βαθμό
- Επίθετο
- αργότερα
- ΜΑΘΑΊΝΩ
- μάθηση
- ελάχιστα
- Άδεια
- αφήνοντας
- Led
- μείον
- ας
- Αφήνει
- αφήνοντας
- Επίπεδο
- Μόχλευση
- LG
- ζωή
- Μου αρέσει
- γραμμή
- Ρευστότητα
- Εισηγμένες
- ακροατής
- Ακούγοντας
- Λίστες
- λίγο
- ζω
- ζουν
- φόρτωση
- δάνειο
- τοπικός
- τοποθεσία
- κλειδωμένη
- λογικός
- λογότυπο
- Μακριά
- μακροπρόθεσμος
- πλέον
- ματιά
- μοιάζει
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- ΦΑΊΝΕΤΑΙ
- Παρτίδα
- αγάπη
- Χαμηλός
- χαμηλότερα
- χαμηλότερο
- πιστός
- μεσημεριανό
- Luxury
- που
- Κυρίως
- μεγάλες
- Η πλειοψηφία
- κάνω
- να κερδίσει χρήματα
- Κατασκευή
- πολοί
- Περιθώριο
- περιθώρια
- αγορά
- συνθήκες της αγοράς
- οι δυνάμεις της αγοράς
- πληροφορίες για την αγορά
- αγορές
- μαζική
- μαθηματικά
- max-width
- Αυξάνω στον ανώτατο βαθμό
- μπορεί
- me
- εννοώ
- μέσα
- Εικόνες / Βίντεο
- πληροί
- αναφέρω
- που αναφέρθηκαν
- μετρικός
- Metrics
- μετρό
- Meyer
- ενδέχεται να
- νου
- Μύθος
- Μετριάζω
- μετριασμός
- μοντέλο
- μαμά
- στιγμή
- χρήματα
- Μηνας
- μήνες
- περισσότερο
- Υποθήκη
- υποθήκες
- πλέον
- ως επί το πλείστον
- μετακινήσετε
- προχώρα μπροστά
- κίνηση
- πολύ
- my
- τον εαυτό μου
- σχεδόν
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- ανάγκες
- κανενα απο τα δυο
- Νέα
- Νέες Κατασκευές
- επόμενη
- όμορφη
- εννέα
- Όχι.
- Ν/Α
- κανονικός
- Κανονικά
- σημειώνοντας
- τώρα
- αριθμοί
- of
- off
- προσφορά
- συχνά
- Καλά
- on
- μια φορά
- ONE
- αυτά
- αποκλειστικά
- ανοίξτε
- λειτουργεί
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- Ευκαιρία
- αντίθετος
- Επιλογή
- or
- τάξη
- ΑΛΛΑ
- Άλλα
- δικός μας
- έξω
- επί
- φόρμες
- δική
- ιδιοκτήτης
- σελίδα
- Χαρτί
- μέρος
- Ειδικότερα
- ιδιαίτερα
- εταίρος
- παθητικός
- παθητικό εισόδημα
- μονοπάτι
- Πληρωμή
- πληρωμή
- πληρωμές
- People
- για
- τοις εκατό
- εκτελούνται
- περίοδος
- μόνιμος
- άδειες
- προσωπικός
- Προσωπικά
- επιλέξτε
- εικόνα
- Εικόνες
- κομμάτι
- κομμάτια
- Μέρη
- σχέδιο
- πλανήτης
- σχεδιασμό
- φώναξε
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- παίχτης
- παιχνίδι
- παίζει
- σας παρακαλούμε
- Αφθονία
- το podcast
- podcasts
- Σημείο
- σημεία
- ποπ
- Pops
- θέση
- δυνατός
- δυναμικού
- ισχυρός
- Πρακτικός
- Ανώτερο
- προετοιμασία
- χυτρα
- αρκετά
- προηγούμενος
- προηγουμένως
- τιμή
- Τιμές
- τιμολόγηση
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- Προϊόν
- Προϊόντα
- Κέρδος
- κερδοφορία
- επικερδής
- Πρόγραμμα
- Πρόοδος
- προβλέψεις
- έργα
- υποσχόμενος
- ιδιότητες
- περιουσία
- προστατεύονται
- δημοσιεύθηκε
- τραβώντας
- αγορά
- σκοποί
- επιδιώκοντας
- Σπρώξτε
- Δραστήριος
- βάζω
- έχω τα προσόντα
- ποσοτικός
- Ποσοτική χαλάρωση
- Γρήγορα
- γρήγορα
- Τιμή
- Τιμές
- μάλλον
- εκτίμηση
- φθάσουν
- Διάβασε
- πραγματικός
- ακίνητα
- αγορά ακινήτων
- πραγματικά
- λόγος
- λόγους
- ανακεφαλαιώσουμε
- συνιστώ
- τακτικά
- Rehab
- σχετικής
- σχετικά
- θυμάμαι
- Ενοικίαση
- ενοικιάσεις
- αναφέρουν
- εκπροσωπώ
- Απόθεμα
- αποθεματικών
- κατοικιών
- συνταξιοδότηση
- απόδοση
- Επιστροφές
- ανασκόπηση
- Ανταμοιβή
- σε συνδυασμό με ένα μοναδικό πρόγραμμα ανταμοιβής
- Βόλτα
- δεξιά
- Κίνδυνος
- κινδύνους
- Επικίνδυνος
- δρόμος
- γύρος
- κανόνες
- τρέξιμο
- ένα ασφαλές
- Είπε
- εμπορικός
- Ογκος ΠΩΛΗΣΕΩΝ
- ίδιο
- λένε
- ρητό
- λέει
- πρόγραμμα
- Σιάτλ
- Δεύτερος
- δευτερόλεπτα
- δείτε
- βλέποντας
- φαίνομαι
- δει
- πωλούν
- πωλητές
- Τις Πωλήσεις
- στείλετε
- αίσθηση
- υπηρεσία
- σειρά
- τον καθορισμό
- επτά
- διάφοροι
- σχήματος
- Κοινοποίηση
- υπόστεγο
- σεντόνι
- Βλαστός
- βραχυπρόθεσμα
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- πλευρά
- υπογράψουν
- υπογραφή
- παρόμοιες
- Απλούς
- αφού
- καθίσει
- ΕΞΙ
- σφαλιάρα
- επιβραδύνουν
- Αναστροφή
- επιβραδύνει
- βραδύς
- small
- μικρότερος
- So
- Μαλακός
- Λύσεις
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- μερικές φορές
- Σύντομα
- Χώρος
- δαπανήσει
- Δαπάνες
- Χορηγοί
- Spot
- διάδοση
- Spreads
- σταθερός
- Στάδιο
- Εκκίνηση
- ξεκίνησε
- Ξεκινήστε
- Κατάσταση
- παραμονή
- διαμονή
- σταθερά
- σταθερός
- Βήμα
- Ακόμη
- Στρατηγική
- στρατηγικές
- Στρατηγική
- δομή
- συνεισφέρω
- επιτυχία
- τέτοιος
- αιφνίδιος
- σουίτα
- αθροίσω
- Σούπερ
- βέβαιος
- γλυκός
- ενεργοποιημένη
- τακτική
- Πάρτε
- παίρνει
- λήψη
- Συζήτηση
- ομιλία
- φόρος
- πει
- Τείνουν
- όροι
- από
- ευχαριστώ
- ότι
- Η
- Η περιοχή
- Το μέλλον
- οι πληροφορίες
- Το κράτος
- τους
- Τους
- τότε
- Εκεί.
- Αυτοί
- αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- νομίζω
- Σκέψη
- αυτό
- φέτος
- εκείνοι
- σκέψη
- τρία
- Μέσω
- παντού
- τσιμπούρι
- ώρα
- φορές
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- τόνος
- πολύ
- εργαλεία
- Θέματα
- Σύνολο
- προς
- συναλλαγές
- συναλλαγή
- Συναλλαγές
- Αντίγραφο
- μετάβαση
- παγιδευτεί
- αληθής
- προσπαθώ
- προσπαθώντας
- δύο
- τύπος
- τύποι
- συνήθως
- Αβεβαιότητα
- πρωτότυπος
- υπό
- καταλαβαίνω
- κατανόηση
- αναδοχή
- άγνωστος
- μονάδα
- μονάδες
- μέχρι
- αναβάθμισης
- Άνω μέρος
- us
- χρήση
- μεταχειρισμένος
- χρησιμοποιεί
- χρησιμοποιώντας
- συνήθως
- αξιοποιώντας
- αξία
- Αξίες
- Θόλος
- Εναντίον
- πολύ
- Βίντεο
- Μεταβλητότητα
- τόμος
- vp
- περιμένετε
- Αναμονή
- περπάτημα
- θέλω
- ήθελε
- θέλει
- ήταν
- Δες
- κύματα
- Τρόπος..
- τρόπους
- we
- Πλούτος
- εβδομάδα
- σαββατοκύριακο
- καλωσόρισμα
- ΛΟΙΠΌΝ
- πήγε
- ήταν
- Τι
- Τι είναι
- πότε
- αν
- Ποιό
- ενώ
- άσπρο
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- ολόκληρο
- WHY
- θα
- νίκη
- ΣΟΦΌΣ
- με
- θαυμάσιος
- λέξη
- λόγια
- Εργασία
- εργάστηκαν
- εργαζόμενος
- λειτουργεί
- χειρότερη
- αξία
- θα
- γραπτή
- Έγραψε
- X
- έτος
- χρόνια
- Ναί
- εσείς
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet