Απάντηση Rookie: Εύρεση Comps, Εκτίμηση του κόστους αποκατάστασης και κάλυψη κενών θέσεων

Άσλεϊ:
Αυτό είναι το επεισόδιο 278 του Real Estate Rookie.

Αντωνάκης:
Θα πρέπει επίσης να κοιτάξετε τους αριθμούς και να τους χρησιμοποιήσετε για να σας βοηθήσουν να αποφασίσετε γιατί, ας πούμε ότι κοιτάμε τον επόμενο χρόνο, τους επόμενους 12 μήνες, και πείτε ότι προσπαθείτε να πάρετε 1,000 δολάρια για τη θέση σας σωστά τώρα, αλλά επειδή προσπαθήσατε να πάρετε 1,000 $, η θέση σας παραμένει κενή για τους επόμενους δύο μήνες. Σωστά? Κατά τη διάρκεια αυτού του έτους, έχετε δύο μήνες που είναι άδειοι, επομένως θα κερδίσετε 1,000 $ σε 10 μήνες, δηλαδή 10,000 $. Πες ότι έριξες την τιμή από τα 1,000 στα 950 και το νοικιάζεις αυτόν τον μήνα, τώρα έχεις ολόκληρους 12 μήνες. Στην πραγματικότητα θα βγάλεις περισσότερα. Θα κερδίσετε 11,400 $ στα 950 αν ξεπλυθεί για ολόκληρο το έτος.

Άσλεϊ:
Το όνομά μου είναι Ashley Kehr και είμαι εδώ με τον συμπαρουσιαστή μου, Tony Robinson.

Αντωνάκης:
Και καλώς ήρθατε στο Real Estate Rookie Podcast, όπου κάθε εβδομάδα, δύο φορές την εβδομάδα, σας φέρνουμε την έμπνευση, το κίνητρο και τις ιστορίες που πρέπει να ακούσετε για να ξεκινήσετε το επενδυτικό σας ταξίδι.
Και θέλω να ξεκινήσω το σημερινό επεισόδιο φωνάζοντας κάποιον με το όνομα χρήστη του RSGreen2. Μας άφησαν μια κριτική πέντε αστέρων στο Apple Podcast που λέει: «Λέω σε όλους και σε οποιονδήποτε μπορώ να ακούσει αυτό το podcast, ειδικά όταν οι άνθρωποι με ρωτούν για το πού μπορούν να ξεκινήσουν. Ο Tony και η Ashley έχουν μεγάλη ενέργεια και κρατούν τα πράγματα πολύ απτά για τους ακροατές. Συνέχισε την εξαιρετική δουλειά, Ashley, και συνέχισε να γελάς. Μην αφήσεις κανέναν να σου πει διαφορετικά. Η ζωή είναι πολύ σύντομη."
Και, λοιπόν, RSGreen, σας εκτιμούμε. Και Ash, πρέπει να πω, μου αρέσει το γέλιο σου επίσης. Μην ακούτε τους μισητές. Συνέχισε να κάνεις το πράγμα σου. Συνέχισε να ζεις τη ζωή σου.

Άσλεϊ:
Λοιπόν, σας ευχαριστώ πολύ γιατί είναι σωματικά αδύνατο να σταματήσετε να γελάτε, οπότε, εδώ για να μείνετε. Λοιπόν, Τόνι, τι νέο έχεις;

Αντωνάκης:
Έχουμε αυτό το κάμπινγκ στο οποίο εργαζόμαστε στη Δυτική Βιρτζίνια, οπότε είμαι πολύ ενθουσιασμένος γι' αυτό. Και, ειλικρινά, μέχρι να προβληθεί αυτό το επεισόδιο, πιστεύω ότι θα έπρεπε να το έχουμε κλείσει μέχρι τώρα. Αλλά ήταν μια συμφωνία που μου ήρθε πραγματικά στο Instagram. Ένας από τους ακόλουθούς μου στο Instagram επικοινώνησε μαζί μου. Και οι περισσότερες προσφορές που μου αποστέλλονται στο Instagram δεν είναι και τόσο καλές, αλλά αυτή τελικά ολοκληρώθηκε, οπότε είμαστε πολύ ενθουσιασμένοι γι' αυτό.
Αυτήν τη στιγμή, έχει ένα σπίτι για μια οικογένεια και λίγο… Υπάρχει μια εκκλησία στο έδαφος, και υπάρχουν μερικά επιθέματα RV, αλλά θα χτίσουμε μερικά πολύ όμορφα κάμπινγκ με θόλο εκεί. Λοιπόν, είμαστε ενθουσιασμένοι. Θα είναι το πρώτο μας αληθινό εμπορικό έργο και ελπίζουμε το πρώτο από πολλά. Έτσι, απλώς προσπαθούμε να κάνουμε τη δέουσα επιμέλειά μας αυτή τη στιγμή και να βάλουμε τα χρήματα στη σειρά και να αφαιρέσουμε αυτό το πράγμα.
Λοιπόν, είχαμε μια αποτυχημένη απόπειρα πέρυσι στην πρώτη μας εμπορική συμφωνία, οπότε ελπίζω αυτή… ελπίζω να την πραγματοποιήσουμε πραγματικά.

Άσλεϊ:
Ναι, είμαι τόσο ενθουσιασμένος για σένα. Πήρα το ενημερωτικό δελτίο σας που μιλούσε για το ακίνητο τις προάλλες και ο Ντάριλ και εγώ το διαβάζαμε. Φαίνεται τόσο συναρπαστικό και μια τόσο μεγάλη ευκαιρία.

Αντωνάκης:
Ναι.

Άσλεϊ:
Εντάξει, λοιπόν, αυτή την εβδομάδα, έχουμε, νομίζω, πέντε ερωτήσεις που κάναμε πραγματικά σήμερα, πέντε ή έξι. Και μιλάμε για τη χρηματοδότηση, τη λήψη τραπεζικής χρηματοδότησης, τις διαφορές μεταξύ της υποθήκης με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, μιας συμβατικής υποθήκης, μιας υποθήκης δεύτερης κατοικίας, πολλά διαφορετικά πράγματα για τα οποία μιλάμε και ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και ποια μπορεί να είναι τα η καλύτερη διαδρομή για εσάς, ανάλογα με την κατάστασή σας.
Και μετά προχωράμε στην εκτίμηση μιας αποτοξίνωσης και μερικών από τους τρόπους με τους οποίους μπορείτε να το κάνετε αυτό ως αρχάριος επενδυτής.

Αντωνάκης:
Ναι, μιλάμε επίσης για ανάλυση συμφωνιών και μιλάμε για FSBO και πώς να διαπραγματευτείς με τους πωλητές, χωρίς να είναι παρών ο αντιπρόσωπός σου. Και μιλάμε επίσης για την ενοικίαση του ακινήτου σας και για το πώς να μην βιδωθείτε όταν ψάχνετε για ενοικιαστές και να βεβαιωθείτε ότι έχετε γεμίσει. Λοιπόν, πολλές καλές συζητήσεις για σήμερα.

Άσλεϊ:
Θα σας πούμε επίσης τι είναι το FSBO, για όσους από εσάς δεν ξέρετε. Λοιπόν, ακούστε το, το [δεν ακούγεται 00:03:33]-

Αντωνάκης:
Αυτό δεν ξέρω.

Άσλεϊ:
Εντάξει, η πρώτη μας ερώτηση σήμερα είναι από τον Ernesto, και αυτή είναι στην ομάδα Real Estate Rookie στο Facebook. Παιδιά, μην ξεχνάτε, αν θέλετε να κάνετε ερωτήσεις που μπορεί να απαντήσουμε στην εκπομπή, μπορείτε να εγγραφείτε στην ομάδα Real Estate Rookie στο Facebook. Κάντε μια ερώτηση εκεί μέσα. Πιθανότατα, θα πάρετε μια ολόκληρη ομάδα ανθρώπων, αρχάριους επενδυτές και έμπειρους επενδυτές, για να απαντήσουν στην ερώτησή σας πριν φτάσουμε σε αυτήν.
Αλλά στην ερώτηση του Ερνέστο σήμερα είναι: «Είναι δυνατόν να αποκτήσετε ένα νέο στεγαστικό δάνειο σε μια LLC με 20 έως 25% μειωμένο; Επίσης, ποια είναι τα έγγραφα και οι απαιτήσεις που χρειάζονται;».
Και η απάντηση σε αυτό είναι, ναι, μπορείτε. Αυτό είναι στην πραγματικότητα συνήθως αυτό που αναζητά ένας εμπορικός δανειστής, είναι αυτό 20 έως 25% κάτω. Μερικές φορές, μπορεί να απαιτούν μείωση 30% ή περισσότερο. Έτσι, δεδομένου ότι αυτό πρόκειται να είναι σε μια LLC, θα πρέπει να πάτε στην εμπορική πλευρά του δανεισμού.
Βρήκα μια μικρή τοπική τράπεζα που σας επέτρεψε να λάβετε δάνειο από την πλευρά της κατοικίας σε μια LLC, αλλά, τις περισσότερες φορές, θα πρέπει να πάτε σε έναν εμπορικό δανειστή και μπορείτε να κάνετε τα 20 25% κάτω. Υπάρχουν πολλές διαφορετικές επιλογές για τον εμπορικό δανεισμό. Για παράδειγμα, πόσο καιρό πρόκειται να αποσβέσετε το δάνειο. Αυτό θα επηρεάσει επίσης το επιτόκιο σας. Εάν πρόκειται να κάνετε ένα ARM, ένα στεγαστικό δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, πολλές διαφορετικές επιλογές από την πλευρά του εμπορικού δανεισμού.
Δεν έχω δει, από την πλευρά του εμπορικού δανεισμού, που θα σας αφήσουν να βάλετε κάτω από 20%. Έχω δει από την πλευρά της κατοικίας, όπου μια μικρή τράπεζα που πρόκειται να κρατήσει το δάνειο εσωτερικά θα το επιτρέψει, μόνο και μόνο επειδή αγοράζετε κάτω από την αγοραία αξία. Αλλά οι τράπεζες είναι πραγματικά ευέλικτες, ειδικά οι μικρές, τοπικές τράπεζες, όπου ίσως αυτό συμβαίνει όπου μπορείτε να ρίξετε λιγότερο από 20%.
Tony, το έχεις δει ποτέ, όπου ένας εμπορικός δανειστής θα βάλει λιγότερο από 20% κάτω;

Αντωνάκης:
Όχι. Ναι, το μεγαλύτερο μέρος του χρέους μας, ειλικρινά, δεν βαρύνει την LLC μας. Και το χρέος που έχουμε στην LLC μας είναι από ιδιώτες δανειστές. Συνήθως μειώνουμε 0% σε αυτά.
Αλλά νομίζω ότι η ερώτησή μου στον Ερνέστο θα ήταν: "Ποιο είναι το κίνητρό σου, Ερνέστο, για να πάρεις την LLC και να διεκδικήσεις το εμπορικό χρέος;"
Νομίζω ότι υπάρχει μια κοινή παρανόηση ότι χρειάζεστε μια LLC για να αγοράσετε επενδυτικά ακίνητα ή για να λάβετε όλα τα φορολογικά οφέλη που συνοδεύουν το να είστε επενδυτής σε ακίνητα. Και αυτό δεν είναι αλήθεια. Μπορείτε ακόμα να διεκδικήσετε όλες τις κρατήσεις, ακόμη και αν το ακίνητο είναι στο προσωπικό σας όνομα και ακόμη και αν το χρέος είναι στο προσωπικό σας όνομα.
Η LLC έρχεται πραγματικά αν ανησυχείτε για την ευθύνη, σωστά; Προστασία περιουσιακών στοιχείων. Και ακόμα, υπάρχουν τρόποι να προστατευτείτε από την άποψη της ευθύνης, χωρίς καν να δημιουργήσετε την LLC.
Έτσι, νομίζω ότι αυτή θα ήταν η πρώτη μου ερώτηση, Ερνέστο. Επειδή, πολλές φορές, μπορείτε να πάρετε καλύτερο χρέος εάν είστε σε θέση να πάρετε αυτό το χρέος στο όνομά σας.
Τώρα, προφανώς, αν ακολουθήσετε αυτή τη διαδρομή, πολλές φορές, οι τράπεζες θα θέλουν να βεβαιωθούν ότι έχετε το DTI για να το καλύψετε. Λοιπόν, ίσως αν ψάχνετε για εμπορική ιδιοκτησία, όπου κοιτάζουν κάπως το… Θεέ μου, γιατί δεν μπορώ να σκεφτώ το όνομα της δήλωσης; Η προσωπική σας οικονομική κατάσταση, και εξετάζουν το NOI του ακινήτου, αυτός θα μπορούσε να είναι ένας λόγος.
Αλλά Ερνέστο, αν έχεις την αναλογία χρέους προς εισόδημα, έχεις τα πιστωτικά σκορ για να βγεις και να πάρεις αυτό το χρέος μόνος σου, θα μπορούσα να πω ότι ίσως είναι πιο ωφέλιμο να πάρεις κάτι στο προσωπικό σου όνομα.

Άσλεϊ:
Και μετά, το δεύτερο μέρος αυτής της ερώτησης, ήταν τα απαιτούμενα έγγραφα και ο Τόνι έθιξε ένα από αυτά, παρέχοντας την προσωπική σας οικονομική κατάσταση, η οποία απαριθμεί τα περιουσιακά σας στοιχεία μείον τις υποχρεώσεις σας.
Έτσι, εάν έχετε μια κύρια κατοικία, αυτό θα ήταν το περιουσιακό σας στοιχείο. Εάν έχετε αποταμιεύσεις μετρητών, αυτό θα ήταν πλεονέκτημα. Οι υποχρεώσεις σας θα είναι η υποθήκη που βρίσκεται στην κύρια κατοικία σας ή αν έχετε δάνειο αυτοκινήτου, τέτοια πράγματα.
Το επόμενο πράγμα που μπορεί να χρειαστεί να παρέχετε, και αυτά είναι ειδικά εάν πρόκειται να είστε προσωπικός εγγυητής για το δάνειο. Έτσι, παρόλο που η LLC σας λαμβάνει το δάνειο, η τράπεζα μπορεί να σας ζητήσει ή να σας ζητήσει να είστε προσωπικός εγγυητής, όπου υπογράφετε, λέγοντας ότι εάν η LLC αθετήσει το δάνειο, είστε πλέον προσωπικά υπόχρεοι να πληρώσετε αυτό το δάνειο. Παίρνετε καλύτερο επιτόκιο εάν το υπογράψετε και μπορεί να λάβετε καλύτερους όρους εάν είστε προσωπικός εγγυητής.
Έτσι, μπορεί να θέλουν δύο χρόνια από την προσωπική σας φορολογική δήλωση, εάν ισχύει, δύο χρόνια από τη φορολογική σας δήλωση LLC εάν είναι ανοιχτή για δύο χρόνια, ένα κέρδος και τη ζημία του ακινήτου που αγοράζετε, καθώς και το ρολό ενοικίου του ακινήτου που αγοράζετε. Και τότε, πιθανότατα θα τρέξουν την πίστωσή σας επίσης, ως προσωπικός εγγυητής.
Επίσης, πιθανότατα θα απαιτήσουν από οποιονδήποτε συνεργάτη που έχει πάνω από … ή έχει 20% ή περισσότερο ιδιοκτησία στο ακίνητο επίσης, να παράσχει όλα αυτά τα πράγματα, όπως τη φορολογική του δήλωση, και να είναι επίσης προσωπικός εγγυητής.
Δεν το έχω δει ποτέ, όπου, αν κάποιος κατέχει λιγότερο από 20%, του ζητά να υπογράψει το δάνειο ή να δώσει τα στοιχεία του, αλλά αυτό θα μπορούσε επίσης να συμβεί.
Εντάξει, ας προχωρήσουμε στην επόμενη ερώτησή μας. Αυτή η ερώτηση είναι από την Denise Biddinger και αυτή είναι επίσης από την ομάδα Real Estate Rookie στο Facebook. «Ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος να δομήσετε μια πρώτη συνεργασία; Πρέπει να αναζητήσουμε κάποιον που θα μοιράσει το κόστος μιας υποθήκης και ο καθένας θα λάβει ένα δάνειο για το μισό που ισχύει; Είναι και αυτή μια επιλογή; Λοιπόν, εδώ είναι ένα υπόβαθρο για αυτό. Είναι αγορά και κράτημα. Το ακίνητο αναγράφεται στις 265,000, η ​​προκαταβολή μόνο 20%, που είναι περίπου 50,000, η ​​οποία, ελπίζουμε, θα χρηματοδοτηθεί από έναν εταίρο. Ποιους άλλους παράγοντες πρέπει να λάβω υπόψη μου; Ευχαριστώ."
Λοιπόν, αυτό είναι κάτι για το οποίο ο Τόνι και εγώ μιλάμε πολύ. Δεν υπάρχει σωστός τρόπος να δομήσετε την πρώτη σας συνεργασία. Αυτό είναι απολύτως διαπραγματεύσιμο. Θέλετε απλώς να βεβαιωθείτε ότι είναι νόμιμο και ότι είναι όλα γραπτά.
Οπότε, νομίζω ότι ο Τόνι θα μπορεί να μιλήσει καλύτερα σε αυτό το θέμα, επειδή, Τόνι, συνεργάζεσαι με ανθρώπους που φέρνουν το κεφάλαιο σε συμφωνίες και πώς κάνεις τις συμφωνίες κοινής επιχείρησης.
Για μένα, προσωπικά, την πρώτη μου συνεργασία, κάναμε μια ιδιοκτησία 50-50. Ο σύντροφός μου έφερε το κεφάλαιο, αλλά ήταν και ο κάτοχος του ενεχύρου στο ακίνητο. Κρατούσε την υποθήκη, οπότε τα χρήματα που χρησιμοποιήσαμε για να αγοράσουμε το ακίνητο, του επιστρέφαμε αυτά τα χρήματα σε απόσβεση 15 ετών, με επιτόκιο 5.5%.
Έτσι, έπαιρνε μια μηνιαία πληρωμή κάθε μήνα αρχής και τόκου. Ήταν επίσης κάτοχος του 50% του ακινήτου, οπότε οποιοδήποτε μετοχικό κεφάλαιο πληρωνόταν με υποθήκη, έπαιρνε αυτό το πλεονέκτημα. Εκτίμησε επίσης το ακίνητο που χτίζει ίδια κεφάλαια. Έτσι, όταν τελικά πουλήσαμε, πήρε το 50% του κέρδους. Επίσης έπαιρνε το 50% των ταμειακών ροών κατά τη διάρκεια ζωής αυτού του ακινήτου που το είχαμε.
Λοιπόν, Τόνι, θέλεις να προχωρήσεις και να αγγίξεις την πλευρά της κοινοπραξίας της συνεργασίας για την πρώτη σου συμφωνία;

Αντωνάκης:
Ναι, λοιπόν, υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να δεις, Ντενίζ. Λοιπόν, το πρώτο πράγμα που είπατε είναι: "Πρέπει να αναζητήσουμε κάποιον να μοιράσει το κόστος μιας υποθήκης και μετά να πάρει ο καθένας ένα δάνειο για το μισό που ισχύει;"
Πραγματικά δεν έχω ξαναδεί κάτι τέτοιο, όπου έχετε δύο διαφορετικούς συνεργάτες και ο καθένας από αυτούς παίρνει τη δική του υποθήκη για το μέρος του ακινήτου. Συνήθως, εάν πρόκειται να το κάνετε με αυτόν τον τρόπο, και οι δύο θα υποβάλατε αίτηση για την ίδια υποθήκη.
Αλλά εδώ είναι το θέμα. Νομίζω ότι, εάν είστε σε μια εταιρική σχέση, συνήθως, θέλετε όσο το δυνατόν μικρότερο αριθμό ατόμων στο στεγαστικό δάνειο, επειδή εάν ένα άτομο μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις για αυτό το δάνειο μόνο του, τότε επιτρέπει στο επόμενο άτομο σε αυτήν τη συνεργασία να λάβει το μεταγενέστερο δάνειο. Αλλά εάν και οι δύο είστε σε αυτό το δάνειο, τώρα επηρεάζονται και οι δύο DTI σας. Έτσι, συνήθως, θέλετε όσο το δυνατόν μικρότερο αριθμό ατόμων στα στεγαστικά δάνεια.
Αλλά ούτως ή άλλως, για να απαντήσω κάπως στην ερώτησή σας σχετικά με το πώς να το δομήσετε, υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να εξετάσετε, Denise. Μπορείτε να δείτε την υποθήκη. Λοιπόν, ποιος θα φέρει την υποθήκη; Τις προκαταβολές του κεφαλαίου, ποιος θα το φέρει αυτό το κεφάλαιο; Και μετά, σχετικά με την πραγματική ιδιοκτησία του ακινήτου, εξετάζετε τα ίδια κεφάλαια. Πώς θα χωρίσουμε την ιδιοκτησία αυτού του ακινήτου; Και μετά κοιτάς τα κέρδη. Πώς θα μοιράσουμε τα πραγματικά κέρδη αυτού του ακινήτου;
Και μπορείτε να δέσετε σε άλλα πράγματα όπως, "Γεια, θα λάβει κάποιος μια αμοιβή διαχείρισης για την καθημερινή διαχείριση του ακινήτου;" Ή αν κάποιος κάνει συντήρηση στο ακίνητο, παίρνετε ωριαία χρέωση για το κομμάτι συντήρησης; Αλλά νομίζω ότι αυτοί είναι οι διαφορετικοί μοχλοί που θέλετε να εξετάσετε.
Και ακούγεται σαν Ντενίζ, ψάχνεις κάποιον για να φέρει την προκαταβολή, αλλά φαίνεται επίσης ότι, αν το διαβάζω με τον σωστό τρόπο, νιώθεις ότι έχεις τη δυνατότητα να λάβεις έγκριση για το δάνειο. Έτσι, ένας εύκολος τρόπος για να το κάνετε θα ήταν να πείτε, «Εντάξει, κοίτα. Πάω να κουβαλήσω την υποθήκη. Θα φέρεις το κεφάλαιο προκαταβολής».
Και πρέπει να βεβαιωθείτε ότι αυτά τα χρήματα είναι ωριμασμένα ή ότι ο δανειστής σας είναι εντάξει με το άτομο που σας δίνει αυτά τα χρήματα. Αλλά πες, εσύ κουβαλάς την υποθήκη. Αυτό το άτομο φέρνει την προκαταβολή. Και μετά μπορείτε να πείτε, «Γεια, θα μοιράσουμε τα κέρδη στη μέση 50/50. Θα μοιράσουμε τα ίδια κεφάλαια στη μέση του 50/50».
Ή ο σύντροφός σας θα μπορούσε να πει: "Γεια, αφού έφερα τα 50, θέλω να βεβαιωθώ ότι όποτε πουλάμε το ακίνητο, θα παίρνω πρώτα τα 50 μου πίσω και μετά θα χωρίσουμε ό,τι περισσεύει."
Λοιπόν, υπάρχουν ένα εκατομμύριο διαφορετικοί τρόποι για να ξεφλουδίσετε τη γάτα εδώ, Ντενίζ, αλλά νομίζω ότι αυτά είναι τα πράγματα που θέλετε να εξετάσετε, είναι η υποθήκη σας, η προκαταβολή σας, τα ίδια κεφάλαιά σας και τα κέρδη σας.

Άσλεϊ:
Εντάξει, η επόμενη ερώτησή μας είναι από τον Trevor Manning. Λέει, «Γεια, πρωτάρηδες. Θα αρχίσω να αναλύω τις συμφωνίες. Αναρωτιόμουν αν υπάρχει ένας πρόχειρος εμπειρικός κανόνας για την εκτίμηση του κόστους αποκατάστασης, όπως μια εκτίμηση ανά τετραγωνικό πόδι, μέτρια, βαριά αποκατάσταση. Δεν χρειάζεται να είναι εξαιρετικά ακριβές. Θέλω απλώς να λερώσω τα χέρια μου με την εξάσκηση στην ανάλυσή μου. Καλο σαββατοκυριακο."
Εντάξει, αυτό είναι τόσο δύσκολο πράγμα, καθώς ένας αρχάριος που ξεκινάει, υπολογίζει την απεξάρτηση. Και ακόμα, παλεύω με αυτό, καθώς υπάρχουν τόσες πολλές μεταβλητές που μπαίνουν στο παιχνίδι για να πετύχουμε τον τέλειο προϋπολογισμό, την τέλεια εκτίμηση.
Όταν πρωτοξεκίνησα να κάνω πλήρεις, βαριές αποκαταστάσεις, ανέλαβα έναν συνεργάτη που ήξερε να κάνει κατασκευές και έτσι έμαθα να κάνω τις εκτιμήσεις μου.
Το πρώτο πράγμα που θα έκανα είναι να κοιτάξω το βιβλίο Εκτίμηση του κόστους αποκατάστασης του J. Scott. Είναι διαθέσιμο στο βιβλιοπωλείο BiggerPockets. Και δεν θα είναι σε θέση να σας πει, "Εντάξει, στην αγορά σας, στην περιοχή σας, ένας ζωγράφος θα σας χρεώσει 2.50 $ ανά τετραγωνικό πόδι", αλλά θα σχεδιάσει τα πάντα. Θα πρέπει να λαμβάνετε προσφορές για όλα όσα θα έπρεπε να υπολογίζετε ότι μπορεί να χάνετε.
Ένας άλλος τρόπος για να το δείτε είναι, και αυτό είναι πολύ χρονοβόρο, αλλά μόλις το κάνετε μία φορά, μπορείτε να το επαναχρησιμοποιήσετε συνεχώς για άλλες ιδιότητες, είναι να δημιουργήσετε το δικό σας είδος προτύπου, ώστε να μπορείτε τουλάχιστον να αποκτήσετε μια πολύ καλή ιδέα για το κόστος του υλικού.
Άρα, κοιτάτε ένα ακίνητο. Εξετάζετε την καταχώριση στο διαδίκτυο ή ίσως πηγαίνετε να κάνετε μια πραγματική εμφάνιση. Τραβήξτε πολλές φωτογραφίες και βίντεο της ιδιοκτησίας. Στη συνέχεια, καθίστε και πηγαίνετε, δωμάτιο με δωμάτιο.
Εντάξει, χρησιμοποιώ πάντα το μπάνιο ως παράδειγμα. Κοιτάς το μπάνιο. Θέλετε να σκίσετε το μπάνιο και να το ξανακάνετε. Εντάξει. Για το ντους, ίσως ξέρετε ότι θέλετε να βάλετε πλακάκια. Θέλετε να πλακώσετε ολόκληρο το ντους. Εντάξει, θα φτιάξουν σύστημα πλακιδίων Schluter. Εντάξει? Μπορείτε να πάτε και να δείτε την τιμή στο Lowe's, στο Home Depot ή σε οποιοδήποτε κατάστημα υλικού που χρησιμοποιείτε. Τραβήξτε το κόστος αυτού. Θα το συνδέσετε με το υπολογιστικό φύλλο σας.
Στη συνέχεια, θα βρείτε ένα βίντεο YouTube που μιλάει για το τι χρειάζεται για να φτιάξετε ένα ντους με πλακάκια. Και θα πείτε, «Εντάξει, χρειάζομαι το ενέματα. Χρειάζομαι το πλακάκι. Χρειάζομαι το λεπτό σετ. Θα χρειαστώ αυτά τα άλλα πράγματα. Θα χρειαστώ τη βρύση. Θα χρειαστώ τη λαβή. Θα χρειαστώ ό,τι άλλο υπάρχει σε αυτό το βίντεο." Κάντε μια λίστα και δημιουργήστε αυτό το είδος φύλλου εργασίας, αυτό το πρότυπο και, στη συνέχεια, μεταβείτε στο διαδίκτυο στο κατάστημα υλικού και τραβήξτε αυτά τα πράγματα.
Λοιπόν, μια τουαλέτα, θα χρειαστείτε ένα σφράγισμα με κερί για να πάτε με την τουαλέτα. Όλα αυτά μπορείτε να τα αναζητήσετε στο google στο YouTube. Βάλτε αυτά τα πράγματα εκεί μέσα. Ακόμα κι αν δεν χρησιμοποιείτε την ίδια ακριβώς τουαλέτα που συνδέσατε, θα σας δώσει μια πολύ καλή εκτίμηση του προϋπολογισμού σας που θα χρειαστεί να είναι.
Εάν δεν ξέρετε ποια τουαλέτα να διαλέξετε, προχωρήστε και επιλέξτε μια από την υψηλότερη άκρη, και αν καταλήξετε να πάρετε μια που είναι φθηνότερη και θα λειτουργήσει εξίσου καλά, τότε τέλεια. Μόλις εξοικονομήσατε 25, 30 $ ακριβώς εκεί. Οπότε, πάντα να υπερεκτιμάτε. Πηγαίνετε για το προϊόν με την υψηλότερη τιμή. Δεν θέλετε να ξεφύγετε από τον προϋπολογισμό σας επιλέγοντας πλακίδιο 10 $ ανά τετραγωνικό πόδι, εάν κάνετε απλώς μια ενοικίαση ακινήτου, όπου θα μπορούσατε να ξεφύγετε με πλακίδιο $2 ή 3 $ ανά τετραγωνικό πόδι. Είναι χρονοβόρο, αλλά νομίζω ότι είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να κατανοήσετε το κόστος των υλικών.
Και μετά, όσον αφορά την εργασία, τηλεφωνήστε και ρωτήστε τους εργολάβους, "Τι χρεώνετε για να εγκαταστήσετε μια τουαλέτα;" Ρωτήστε άλλους επενδυτές. James Dainard, τον είχαμε μαζί. Είμαι βέβαιος ότι ο Τόνι έχει ήδη εξαντλήσει τους αριθμούς των επεισοδίων του, για το ποιο επεισόδιο ήταν αυτό. Αλλά έκανε αυτή τη βαριά, βαθιά κατάδυση. Και έχει ένα πρότυπο, όπου ξέρει ότι ο ζωγράφος του χρεώνει Χ ποσό ανά τετραγωνικό πόδι. Έτσι, όταν υπολογίζει μια αποκατάσταση, ξέρει ήδη, «Εντάξει, αυτό είναι ένα ακίνητο 2100 τετραγωνικών ποδιών. Πηγαίνω στα 2.50 σεντς των δολαρίων ο ζωγράφος μου, και αυτό είναι το ποσό που θα χρεωθώ… Αυτή είναι η εκτίμησή μου για τον πίνακα στο ακίνητο.»
Και το ίδιο για την τοποθέτηση πλακιδίων και όλων αυτών των διαφορετικών πραγμάτων, ή ακόμα και γυψοσανίδας. Λοιπόν, τηλεφωνώ και παίρνω μια ιδέα. Φυσικά, κανένας ανάδοχος δεν θα μπορεί να σας πει από το τηλέφωνο: "Αυτό είναι πόσο θα κόστιζε μόνο για αυτό", αλλά μόνο μια ιδέα ή μια σειρά μπορεί πραγματικά να σας βοηθήσει να καταλάβετε.
Και στη συνέχεια, και για τις κουζίνες, τηλεφωνήστε στα μέρη των ντουλαπιών κουζίνας που κάνουν το σχεδιασμό και ρωτήστε εάν μπορούν να σας δώσουν ένα μοντέλο χαμηλού κόστους ή ένα ντουλάπι χαμηλού επιπέδου, ποια είναι η τιμή για αυτό. Αν είναι κουζίνα 500 τετραγωνικών μέτρων, τέτοια πράγματα.
Αυτό θα είναι χρονοβόρο, αλλά το να περιηγηθείτε και να επισκεφτείτε αυτά τα διαφορετικά μέρη, να πραγματοποιήσετε τις τηλεφωνικές κλήσεις, να αναζητήσετε πράγματα στο Διαδίκτυο, θα αξίζει τον κόπο, αν πραγματικά θέλετε να έχετε μια πιο ακριβή εκτίμηση. Και αν αυτό είναι το μόνο πράγμα που σας εμποδίζει να ξεκινήσετε, τότε σίγουρα αξίζει τον χρόνο να κάνετε αυτού του είδους την έρευνα.

Αντωνάκης:
Ναι, είναι μεγάλη κατάρρευση, Ash. Και, φυσικά, έχω τελειώσει το επεισόδιο του James, οπότε αυτό ήταν το Επεισόδιο 165 για το Πρώτο Μέρος, και νομίζω ότι το δεύτερο μέρος είναι 167, αν δεν κάνω λάθος, ή 166, ένα από αυτά.
Λοιπόν, Trevor, εκτός από όλα όσα είπε η Ashley, θα σας πω ακριβώς τι ήταν το ταξίδι μου όταν πρωτοξεκίνησα και τι έκανα για να προσπαθήσω να υπολογίσω το κόστος της αποκατάστασής μου. Και μόλις βρήκα το αντικείμενο του ακινήτου μου, ένα ακίνητο που έψαχνα να αγοράσω, έψαξα για άλλες εταιρείες σε αυτήν την περιοχή που είχαν πουλήσει πρόσφατα και εντόπισα τις εταιρείες που μου άρεσαν, αυτές που προσπαθούσα να μιμηθώ.
Και έκανα δύο πράγματα, πραγματικά. Πρώτα, βγήκα έξω και βρήκα έναν άλλο εργολάβο και είπα, «Γεια, να σε τι ψάχνω να μετατρέψω αυτό το σπίτι. Να σε τι προσπαθώ να το μεταμορφώσω. Μπορείτε να μου δώσετε ένα παράδειγμα έργων που έχετε κάνει πρόσφατα και τα οποία έμοιαζαν με αυτό;»
Και αυτός ο εργολάβος είπε: «Ναι, εδώ είναι ένα ή δύο ακίνητα που έκανα, που είναι παρόμοια με αυτό που προσπαθείτε να κάνετε».
Και είπα, "Εντάξει, ποιο ήταν το κόστος για αυτό το ακίνητο;"
Και μου είπε, «Ε, ήταν, ό,τι κι αν είναι, 70,000 $ για να κάνω αυτή την απεξάρτηση».
Και μετά, αυτό το είδος μου έδωσε ένα γήπεδο, αν θέλω να κάνω ένα επίπεδο αποκατάστασης, θα μου κοστίσει περίπου 60 έως 70,000 $ για να το κάνω.
Και το άλλο πράγμα που έκανα ήταν ότι του έδωσα φωτογραφίες από το πώς μοιάζει το ακίνητο σήμερα, την τρέχουσα κατάσταση αυτού του ακινήτου, και του έδειξα εκείνα τα στοιχεία που κοίταζα και του είπα: «Ε, για να αποκτήσω ένα ακίνητο σαν αυτό , για να φαίνομαι έτσι, τι πιστεύεις ότι θα μου κόστιζε;»
Και είπε, «Εντάξει, θα σου κοστίσει περίπου τόσο πολύ».
Λοιπόν, τώρα, έχω αυτούς τους συγκεκριμένους αριθμούς για το τι χρέωνε στους προηγούμενους πελάτες του να κάνουν αυτές τις αποκαταστάσεις, και τώρα έχω αυτό το χαρτοφυλάκιο για το τι θα με χρεώσει για να πάρω αυτό το ακίνητο που κοιτάζω και να γυρίσω σε κάτι νέο. Και με αυτά, μου έδωσε μια αρκετά αξιοπρεπή θέση στο τι θα ξόδευα για να αποκτήσω το επίπεδο αποκατάστασης που έψαχνα.
Έτσι, νομίζω, Trevor, είναι εξαιρετικά σημαντικό να μιλάς με άλλους επενδυτές στην αγορά σου και να τους ρωτάς τι ξοδεύουν σε μια τιμή ανά τετραγωνικό πόδι. Και μετά, επίσης, απλά πηγαίνοντας στους ανθρώπους που πρόκειται να κάνουν τη δουλειά και να πάρουν τη γνώμη τους.
Είναι απίστευτα δύσκολο, Τρέβορ, για εμένα ή την Άσλεϊ να πούμε, "Γεια, χρησιμοποιήστε αυτήν την τιμή ανά τετραγωνικό πόδι στην αγορά σας", γιατί είναι πολύ διαφορετικό αυτό που ξοδεύει η Άσλεϊ στο Μπάφαλο από αυτό που ξοδεύω στη Νότια Καλιφόρνια. , και θα είναι πολύ διαφορετικό από αυτό που ξοδεύετε σε όποια πόλη ή πολιτεία βρίσκεστε. Επομένως, πρέπει να λάβετε τοπικές πληροφορίες για να κάνετε την καλύτερη εικασία σας.

Άσλεϊ:
Ναι, το τελευταίο πράγμα που θα πρόσθετα σε αυτό επίσης είναι, ακόμη και όταν βρίσκεστε στο Lowe's, αν προσέχετε, συνήθως έχουν πινακίδες που λένε, «Θα τοποθετήσουμε το δάπεδό σας. Θα εγκαταστήσουμε την μπανιέρα σας." Μάθετε ποια είναι η τιμή τους σε αυτό. Και πολλές φορές, στην πραγματικότητα παρέχουν επίσης δωρεάν προσφορές, όπου θα στείλουν κάποιον έξω. Αλλά μερικές φορές, θα πουν, «Έχουμε μια ιδιαίτερη εξέλιξη. Η τιμή μας είναι συνήθως 5 $ ανά τετραγωνικό πόδι για να τοποθετήσουμε το δάπεδο, την πολυτελή σανίδα βινυλίου, αλλά μόνο για αυτήν την εβδομάδα, το κάνουμε για Χ ποσό."
Αλλά μπορείτε τουλάχιστον να δείτε πώς ποικίλλει το είδος της τιμολόγησής τους, και μπορείτε επίσης να το χρησιμοποιήσετε ως σημείο εκκίνησης για το ποιες είναι οι τιμές.

Αντωνάκης:
Ash, είμαι απλά περίεργος, δεν έχετε χρησιμοποιήσει ποτέ LVP στα ακίνητά σας; Έχετε κάνει ποτέ, δεν ξέρω, πλακάκι, πραγματικό πλακάκι, στα ακίνητά σας ή, δεν ξέρω, ποιος είναι ο παλιός τύπος λινοτάπητα ή πηγαίνετε πάντα LVP;

Άσλεϊ:
Πρόσφατα, πάντα LVP. Έχω κάνει ντουζιέρες με πλακάκια και πλακάκια στα μπάνια. Δεν νομίζω ότι έχω τοποθετήσει ποτέ πλακάκια σε κουζίνα πριν για ενοικίαση, αλλά σίγουρα έχω κάνει το ντους με πλακάκια, το πλακάκι στο πάτωμα του μπάνιου και μετά σανίδα πολυτελείας βινυλίου παντού. Στην πραγματικότητα, σε μια μονάδα αυτή τη στιγμή, που μόλις έκανα μεγάλο τζίρο, και όταν σκίσαμε τα χαλιά από τότε που το αγόρασα, επρόκειτο να βάλουμε το LVP κάτω, αλλά στην πραγματικότητα είχε δάπεδα από σκληρό ξύλο. Και ήταν φθηνότερο να φινιριστείτε τα σκληρά ξύλα, από το να σκίσετε το χαλί ή να βάλετε το LVP σε αυτή τη μονάδα.
Και μετά, το A-Frame, η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, κάναμε πλακάκια σε αυτό το μπάνιο και το ντους επίσης, αλλά αυτό ήταν όλο το LVP εκεί. Ναι.
Και μετά, στα συγκροτήματα διαμερισμάτων που διαχειρίζομαι, κάνουμε λινέλαιο στην κουζίνα, στο μπάνιο, αλλά σιγά-σιγά το μετατρέπουμε σε LVP, καθώς οι άνθρωποι φεύγουν και απλώς το διατηρούν συνεπές σε όλη τη διάρκεια.

Αντωνάκης:
Ναι, το ίδιο και για εμάς. Κάνουμε πλακάκια σε όλα τα μπάνια μας, τα δάπεδα του μπάνιου, το πάτωμα του ντους, τους τοίχους του ντους, πλακώνουμε πάντα αυτά. Έχουμε αίθρια στις περισσότερες από τις αυλές μας. Θα πλακώσουμε και το εξωτερικό με κάποιο ωραίο πλακάκι. Και μετά, όλα τα άλλα είναι επίσης ένα πολύ ωραίο LVP. Απλώς είμαι περίεργος γιατί ένας από τους φίλους μου, βρίσκεται στην κύρια κατοικία, και αντί να κάνει LVP, απλώς έστρωσε όλο το εσωτερικό του σπιτιού του. Και έμοιαζε σχεδόν με LVP, αλλά ήταν πλακάκι. Και μου είπε ότι σκέφτονταν να κάνουν LVP, αλλά τελικά ήταν φθηνότερο να κάνουν αυτό το πλακίδιο. Λοιπόν, ήμουν απλά περίεργος αν έχετε δοκιμάσει ποτέ κάτι τέτοιο πριν.

Άσλεϊ:
Ναι, στην πραγματικότητα, σε αυτό το ακίνητο που βρίσκομαι αυτή τη στιγμή, εύχομαι… Να υπάρχει όλη η στοίβαξη. Μπορείτε να το δείτε, ολόκληρη την παλέτα του δαπέδου ακριβώς εκεί, και είναι LVP, αλλά θα ήθελα να είχα κάνει πλακάκια σε αυτό σε όλη τη διάρκεια.
Η θεία μου και ο θείος μου το έκαναν αυτό. Στην πραγματικότητα έσκισαν όλα τα σκληρά ξύλα τους στο σπίτι τους και έβαλαν πλακάκι που μοιάζει με ξύλο πάνω του, μόνο και μόνο λόγω της ανθεκτικότητας. Τα σκυλιά τους έξυζαν τα σκληρά ξύλα.
Το σπίτι μου που έχτισα, κάναμε πλακάκια στην κουζίνα και τα μπάνια και το πλυσταριό, αλλά τα υπόλοιπα… στον μουσουλμανικό χώρο, αλλά μετά τα υπόλοιπα είναι όλα τα σκληρά ξύλα. Το μισώ τόσο πολύ. Τα πρώτα δύο χρόνια που ζούσα σε αυτό το σπίτι, τσακιζόμουν κάθε φορά που έπεφτε ένα παιχνίδι στο πάτωμα ή οτιδήποτε άλλο. Τώρα, υπάρχουν χτυπήματα και γρατσουνιές και τα πάντα σε όλο του, αλλά είναι επίσης το LVP, νομίζω ότι είναι πολύ πιο εύκολο να διατηρηθεί καθαρό, αλλά και πολύ πιο ανθεκτικό από τα σκληρά ξύλα. Έτσι, δεν με νοιάζει πια τα σκληρά ξύλα.

Αντωνάκης:
Ναι.

Άσλεϊ:
Εντάξει. Λοιπόν, η επόμενη ερώτησή μας είναι από τον Jordan Alexander, και είναι: «Θα πηγαίνατε με ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο δεύτερης κατοικίας με 10% χαμηλότερα, με μακροπρόθεσμο σταθερό, ή θα ξεκινούσατε μια εσωτερική σχέση χαρτοφυλακίου με έναν δανειστή με 15% χαμηλότερα , επιτόκιο 5% και απόσβεση 20 ετών;»
Εντάξει, λοιπόν, η γνώμη μου για αυτό είναι, ποιος είναι ο λόγος που καταρχάς; Πας για ταμειακές ροές; Θα πάτε για εκτίμηση; Σκοπεύετε να δημιουργήσετε αυτό το τεράστιο χαρτοφυλάκιο, όπου πιστεύετε ότι το να κάνετε αυτό το ένα δάνειο διαφορετικά με τον δανειστή θα σας δώσει χρόνια εξαιρετικής συνεργασίας μαζί του;
Νομίζω ότι τρέξε τους αριθμούς και τι θα σου δώσει την καλύτερη ταμειακή ροή. Εάν μπορείτε να αποκτήσετε και τα δύο, κοιτάξτε σε πέντε χρόνια αργότερα, όπου θα έχετε καλύτερη απόδοση σε αυτά τα πράγματα.
Κάνοντας το εσωτερικό δάνειο χαρτοφυλακίου, εάν συνεργάζεστε με αυτόν τον δανειστή για να κάνετε το δάνειο χαρτοφυλακίου ή συνεργάζεστε μαζί του για να κάνετε την υποθήκη δεύτερης κατοικίας, θα συνεχίσετε να δημιουργείτε μια σχέση συνεργαζόμενοι με αυτόν τον υπάλληλο δανείου, όχι ανεξάρτητα από το είδος του προϊόντος δανείου που κάνετε.
Επομένως, κατά τη γνώμη μου, θα συνιστούσα να μειώσετε το 10% και να λάβετε αυτό το πάγιο στεγαστικό δάνειο 30 ετών, με χαμηλότερο επιτόκιο. Το επιτόκιο 5% για το δεύτερο που ανέφερες με την 20ετία απόσβεση και βάζοντας λίγο παραπάνω, ίσως είναι χαμηλότερο επιτόκιο αυτή τη στιγμή. Δεν είμαι σίγουρος πότε έγινε αυτή η ανάρτηση ή τι θα ήταν για την υποθήκη δεύτερης κατοικίας, αλλά το επιτόκιο 5% δεν ακούγεται τόσο κακό για μένα τώρα.
Κάνω … βοηθώντας τον επιχειρηματικό μου συνεργάτη. Κάνει δάνειο αυτή τη στιγμή σε μια κύρια κατοικία. Και όταν συμπλήρωνα μερικά από τα χαρτιά του, ήταν 5.125% που έπαιρνε, αλλά είναι 7/1 ARM, οπότε διορθώθηκε μόνο για επτά χρόνια, και μετά θα πάει και θα το αναχρηματοδοτήσει, ανάλογα πότε ... τι τα ποσοστά είναι, ή μάλλον απλώς το πληρώνουν.
Αλλά Tony, τι πιστεύεις για αυτό; Και επίσης, Τόνι, έχω και μια άλλη ερώτηση για σένα, είσαι… Και το άκουσα αυτό. Αυτή ήταν μια φήμη που κυκλοφόρησε, και συνεχίζω να ξεχνάω να σας ρωτήσω αν είναι αλήθεια, γίνονται πιο αυστηρές οι τράπεζες όσον αφορά τον δανεισμό του στεγαστικού δανείου δεύτερης κατοικίας, ότι η μείωση του 10% εξαφανίζεται;

Αντωνάκης:
Ναι, είναι ένα υπέροχο call-out, Ash. Αυτό που επρόκειτο να αναφέρω είναι, καθώς μίλησα για την ερώτηση του Jordan εδώ, είναι ότι οι τράπεζες δεν ξεφεύγουν απαραίτητα από το στεγαστικό δάνειο δεύτερης κατοικίας, αλλά γίνονται πιο ακριβές. Έτσι, εξακολουθούν να είναι μειωμένα κατά 10%, αλλά πολλές τράπεζες τώρα προσθέτουν επιπλέον πόντους, πέρα ​​από την προκαταβολή 10%, που σχεδόν την καθιστά λιγότερο επιθυμητή για τους ανθρώπους.
Έτσι, δεν έχουμε κλείσει με δάνειο δεύτερης κατοικίας 10% εδώ και καιρό, και πηγαίνουμε με δάνεια επενδυτών με μείωση 15%, επειδή, όταν αθροίσουμε το συνολικό κόστος του χρέους, στην πραγματικότητα ήταν φθηνότερο να πάμε με δάνειο 15% χωρίς πόντους, έναντι 10% με όλους τους πρόσθετους πόντους και προμήθειες.
Έτσι, νομίζω ότι θα απαντούσα στην ερώτηση του Jordan με παρόμοιο τρόπο, Ashley, όπου είναι σαν, «Ιορδανία, πρέπει να εξετάσεις το συνολικό κόστος του χρέους και να καταλάβεις, μεταξύ της υποθήκης δεύτερης κατοικίας και αυτού του δανείου χαρτοφυλακίου, ποιο θα σας επιτρέψει να επιτύχετε καλύτερες αποδόσεις και καλύτερες ταμειακές ροές μακροπρόθεσμα;».
Όπως είπε ο Ash, εννοώ, 5%, αν είναι τα σημερινά ποσοστά, αυτό είναι πολύ καλό. Λοιπόν, μπορεί να με ενδιαφέρει να το κάνω. Δεν αναφέρατε ποια ήταν η θητεία για αυτό, οπότε δεν ξέρω αν πρόκειται για τριετή, πενταετή θητεία, αλλά το 5% φαίνεται αρκετά σταθερό. Αλλά ναι, σίγουρα θα έτρεχα τους αριθμούς και θα προσπαθούσα να καταλάβω ποιος έχει το πιο νόημα.
Έτσι, λίγο πριν κλείσουμε αυτό, θέλω απλώς να μιλήσω για τα σημεία και πώς προσθέτει στο κόστος κλεισίματός σας. Έτσι, ένας βαθμός είναι ουσιαστικά το 1% του ποσού της υποθήκης σας. Έτσι, αν είχα 100 $ υποθήκη, ένας βαθμός θα ήταν 1%, που είναι $1.
Έτσι, καθώς προσθέτετε αυτούς τους επιπλέον πόντους, μπορεί πραγματικά να αρχίσει να αθροίζεται, ειδικά εάν αγοράζετε ένα σπίτι για 300,000, 400,000, 500,000, 800,000 $, ένας βαθμός μπορεί να κάνει μια πολύ μεγάλη διαφορά στο κόστος της προκαταβολής σας.
Επομένως, θέλετε να βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε, όχι μόνο το ποσοστό προκαταβολής, αλλά και τους πρόσθετους πόντους και τις χρεώσεις που προστίθενται σε αυτό, επειδή όταν κλείσετε σε αυτό το ακίνητο, είναι η προκαταβολή, συν όλα τα έξοδα κλεισίματος , το οποίο περιλαμβάνει αυτές τις αμοιβές και τους βαθμούς.

Άσλεϊ:
Έχω δει τράπεζες να κάνουν πολλές επιλογές για τους ανθρώπους, είναι ότι θα προσφέρουν, εάν πληρώσετε πόντους, θα έχετε εξαγορά επιτοκίου. Έτσι, ας πούμε, για παράδειγμα, το επιτόκιο σας είναι 6%, αν πληρώσετε έναν πόντο, θα το πέσει στο 5.8% ή κάτι τέτοιο.
Λοιπόν, αυτό που πρέπει να κάνετε σε αυτά τα σενάρια, είναι να κοιτάξετε: "Εντάξει, πόσα περισσότερα χρήματα θα πρέπει να αφήσω;" Λοιπόν, ένα σημείο, ας πούμε ότι είναι ένα ακίνητο 300,000 $, αυτό είναι 3,000 $ που προστέθηκαν στο κόστος κλεισίματός σας, αλλά ας δούμε πόσους τόκους εξοικονομείτε με το να μειωθεί λίγο αυτό το επιτόκιο και αξίζει τον κόπο;
Επίσης, κοιτάξτε και τη μηνιαία πληρωμή σας. Πόσες επιπλέον ταμειακές ροές θα έχετε στην πραγματικότητα και πόσο καιρό μέχρι να μπορέσετε να πάρετε πίσω αυτά τα $3,000, που βάλατε μπροστά; Ή αξίζει να λάβετε υψηλότερο επιτόκιο και να μην χρειαστεί να βάλετε περισσότερα χρήματα στη συμφωνία εκ των προτέρων;
Λοιπόν, πρέπει να σκεφτείτε μόνο μερικά πράγματα, καθώς οι δανειστές προσπαθούν να γίνουν δημιουργικοί για να προσελκύσουν κόσμο όταν αυτά τα επιτόκια είναι υψηλότερα, προσφέροντας αυτές τις αποδόσεις πόντων. Επομένως, απλώς βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε αν είναι πραγματικά καλύτερη επιλογή για εσάς ή όχι. Και το έχω δει μέχρι και τρεις πόντους, όπου μπορείς να πληρώσεις 3%, για να πέσει λίγο το επιτόκιο.

Αντωνάκης:
Ναι, πολύ γρήγορα, Ash, πριν πάμε στο επόμενο. Ξέρω ότι έχουμε ξαναμιλήσει για τη NACA. Και πρόσφατα είχα έναν καλεσμένο σε αυτό το μεταχειρισμένο NACA επίσης. Και η NACA είναι σαν ένα πρόγραμμα δανείου, που βοηθά τους ανθρώπους να αγοράζουν ακίνητα. Και είναι πολύ καλοί στο να σας επιτρέπουν να αγοράσετε και το επιτόκιο. Και όταν τα επιτόκια ήταν εξαιρετικά χαμηλά, γνωρίζω μερικούς ανθρώπους που έπαιρναν δάνεια NACA κάτω του 1%, κάτι που είναι τρελό να το σκέφτεσαι. Αυτό είναι κυριολεκτικά σχεδόν δωρεάν χρήματα.
Οπότε, ναι, αν μπορείτε να αγοράσετε τις τιμές σας, μπορεί να είναι επωφελές στο σωστό περιβάλλον.

Άσλεϊ:
Εντάξει, η επόμενη ερώτησή μας είναι από τον Πρέστον Γουάλας. «Καταχώρησα την πρώτη μου ενοικίαση πριν από περίπου δύο εβδομάδες. Είχα μερικούς ανθρώπους να επικοινωνήσουν για την υποβολή αίτησης, αλλά ποτέ δεν ολοκλήρωσαν τη διαδικασία. Χρησιμοποιώ διαχειριστή ακινήτων, καθώς έχω απομακρυνθεί λίγο περισσότερο από μία ώρα. Σε ποιο σημείο σκέφτεστε όλοι να μειώσετε το αίτημα για το μηνιαίο μίσθωμα; Έκανα αρκετή έρευνα στην περιοχή και μάλιστα τιμολόγησα το ενοίκιο περίπου 50 $ χαμηλότερα από μερικά συγκρίσιμα στη γειτονιά που το νοικιάζει τον Ιανουάριο. Έχω την οικονομική δυνατότητα να πληρώσω το στεγαστικό δάνειο χωρίς το ενοίκιο, αλλά ταυτόχρονα, δεν θέλω να το έχω κενό για πολύ περισσότερο».
Έτσι, το πρώτο πράγμα που θα κοιτούσα είναι η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων ή ο διαχειριστής του ακινήτου σας. Ποια είναι τα πράγματα που κάνουν για να εμπορευθούν το ακίνητό σας; Αν ψάξετε το ακίνητό σας ή αναζητήσετε, ας πούμε, τα ακίνητα στο Μπάφαλο. Διαμερίσματα προς ενοικίαση, Μπάφαλο, Νέα Υόρκη. Διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στο Μπάφαλο της Νέας Υόρκης ή οποιαδήποτε άλλη πόλη στην οποία βρίσκεται η ιδιοκτησία σας.
Πού βλέπετε την καταχώριση; Είναι σε πολλά μέρη; Εκτινάσσεται σε 10 διαφορετικά μέρη; Υπάρχει πινακίδα στο μπροστινό μέρος της αυλής; Έτσι, αυτό είναι το πρώτο κομμάτι που θα κοιτούσα, είναι το πραγματικό μάρκετινγκ της μονάδας.
Και μετά, θα ακολουθούσα τη συμβουλή του διαχειριστή του ακινήτου σας. Είναι ο ειδικός, υποτίθεται ότι είναι ο ειδικός, σε αυτήν την αγορά, και παίρνουν τη γνώμη τους ως προς: «Εντάξει, αυτό είναι στη λίστα, αυτό που νόμιζα ότι ήταν κάτω από 50 $ πριν από συγκρίσιμα στην περιοχή. Από την εμπειρία σας, ποια πιστεύετε ότι είναι η διαφορά μεταξύ της μονάδας μου και αυτών των άλλων μονάδων;» Έτσι, ίσως αυτές οι άλλες μονάδες έχουν πλυντήριο και στεγνωτήριο, και η δική σας όχι. Και αυτό στην πραγματικότητα γίνεται περισσότερο μεγάλη υπόθεση παρά δεν είναι. Και μετά, δείτε αν υπάρχει μια ευκαιρία, για ό,τι χάνετε, να το προσθέσετε σε αυτό.
Έτσι, ίσως αυτές οι άλλες ιδιότητες να επιτρέπουν κατοικίδια και εσείς να μην επιτρέπετε τα κατοικίδια. Εντάξει, ίσως να το ξανασκεφτείτε και να επιτρέψετε ένα κατοικίδιο και να χρεώσετε ένα τέλος για το κατοικίδιο κατά τη μετακόμιση; Τετοια πραγματα.
Λοιπόν, αυτό θα έκανα κάπως μια έρευνα, προτού πραγματικά μπείτε και μειώσετε το ενοίκιο περισσότερο από αυτό που έχετε.

Αντωνάκης:
Ναι, νομίζω ότι το μόνο άλλο πράγμα που θα ήθελα να ζητήσω, Πρέστον, είναι να κοιτάξεις και τους αριθμούς και να τους χρησιμοποιήσεις για να σε βοηθήσει να αποφασίσεις γιατί, ας πούμε ότι κοιτάμε τον επόμενο χρόνο, τον επόμενο 12 μήνες και πείτε ότι προσπαθείτε να πάρετε 1,000 δολάρια για τη θέση σας αυτήν τη στιγμή, αλλά επειδή προσπαθήσατε να πάρετε 1,000 $, η θέση σας παραμένει κενή για τους επόμενους δύο μήνες. Σωστά? Κατά τη διάρκεια αυτού του έτους, έχετε δύο μήνες που είναι άδειοι. Έτσι, θα κερδίσετε 1,000 $ σε 10 μήνες, δηλαδή 10,000 $. Ας πούμε ότι ρίξατε την τιμή από τα 1,000 στα 950, και το νοικιάζετε αυτόν τον μήνα, τώρα έχετε ολόκληρους 12 μήνες, στην πραγματικότητα θα βγάλετε περισσότερους. Θα κερδίσετε 11,400 $ στα 950 αν είναι νοικιασμένο για ολόκληρο το έτος.
Και, έτσι, δεν συμπεριέλαβα καν το γεγονός ότι πρέπει να πληρώσετε μόνοι σας την υποθήκη για αυτούς τους δύο μήνες του ακινήτου που παραμένει κενό. Έτσι, μερικές φορές, μπορείτε να κερδίσετε περισσότερα χρήματα μειώνοντας το ενοίκιο σας. Λοιπόν, νομίζω ότι απλά λάβετε υπόψη και αυτό, όπου μερικές φορές οι επενδυτές σε ακίνητα προσηλώνονται τόσο στο μηνιαίο ποσό, δεν αντιλαμβάνονται τον αντίκτυπο που έχει στην κενή θέση, η οποία είναι η μεγαλύτερη δαπάνη για εμάς, ως επενδυτές ακινήτων. .

Άσλεϊ:
Και το τελευταίο πράγμα που πρέπει να προσθέσετε σε αυτό, αυτή είναι μια υπέροχη συμβουλή, Τόνι, το μόνο πράγμα που πρέπει να είστε προσεκτικοί με αυτό είναι να μην… Θέλετε να γεμίσετε αυτή τη μονάδα. Μην αναλάβετε απλώς το πρώτο άτομο που κάνει αίτηση για τη μονάδα σας και κινδυνεύετε να πάρετε έναν κακό ενοικιαστή. θέλετε να το νοικιάσετε πολύ γρήγορα. Και μετά, οι άνθρωποι καταλήγουν να σκουπίζουν το σπίτι, και είδες όλες τις κόκκινες σημαίες, αλλά ήθελες απλώς να το νοικιάσεις. Λοιπόν, αυτή θα ήταν η μία προειδοποιητική μου ιστορία.
Εντάξει, η τελευταία μας ερώτηση σήμερα στο Rookie Reply είναι από τον Samuel Hall. «Ένα FSBO, το οποίο είναι προς πώληση από τον ιδιοκτήτη, συμφώνησε να προχωρήσει με την προσφορά μου. Ωστόσο, θέλουν να τους παρέχω συγκρίσεις, συγκρίσιμες. Πώς θα το χειριζόσασταν αυτό;»
Λοιπόν, νομίζω ότι αυτή είναι μια εξαιρετική κατάσταση για να ελέγξεις, Σάμουελ. Θέλουν να τους παρέχετε, αντί να βγουν έξω και να βρουν τους δικούς τους κομπ. Έτσι, νομίζω ότι μπορείτε σίγουρα να το χρησιμοποιήσετε προς όφελός σας. Λοιπόν, μεταβείτε στο MLS, το Zillow, το realtor.com ή οτιδήποτε άλλο, και θα κοίταζα συγκρίσιμα ακίνητα που έχουν πουληθεί σε αυτήν την περιοχή, όχι σε ποια πράγματα αναφέρονται, γιατί μόνο και μόνο επειδή αναφέρονται σε κάτι, δεν σημαίνει ότι Πραγματικά θα πουλήσω για αυτό.
Θα πήγαινα επίσης στο propstream.com. Έχουν μια δωρεάν δοκιμή επτά ημερών, επομένως απλώς χρησιμοποιήστε το για τις επτά ημέρες και μπορείτε να το ακυρώσετε ή μπορείτε να το κρατήσετε αν σας αρέσει. Αλλά θα μπορείτε επίσης να τραβήξετε συγκρίσιμα στοιχεία από εκεί, βάζοντας τη διεύθυνση, και υπάρχει ένα μικρό κουμπί που πατάτε για να κοιτάξετε συγκρίσιμα στην περιοχή.
Έτσι, θα συγκρίνετε τον αριθμό των κρεβατοκάμαρων, του μπάνιου, αλλά και των τετραγωνικών μέτρων και στη συνέχεια τα τελειώματα του ακινήτου. Εάν βρείτε ένα ακίνητο που κοστίζει 400,000 $, αλλά ταιριάζει σε κάθε πλαίσιο ελέγχου, αλλά έχει όλα αυτά τα φινιρίσματα υψηλής ποιότητας, όπου το δικό σας εξακολουθεί να είναι σχεδιασμένο στη δεκαετία του '60, αυτό δεν θα είναι αρκετά συγκρίσιμο ή θα πρέπει να προσαρμόσετε το συγκρίσιμο σας δείχνοντας ότι αυτό το σπίτι έχει επιπλέον αναβαθμίσεις 100,000 $ που δεν διαθέτει το σπίτι αυτού του ατόμου.
Το μέρος στο οποίο θα ήμουν προσεκτικός σχετικά με αυτό είναι ότι αυτό το άτομο έχει πιθανώς αυτή τη συναισθηματική αξία για την περιουσία του, οπότε προσπαθήστε να μην χτυπήσετε την περιουσία του λέγοντας: «Ω, αυτά τα συγκρίσιμα είναι πολύ καλύτερα από τα δικά σας. Γι' αυτό κοιτάζω κάτι διαφορετικό».
Έτσι, ακόμη και κοιτάξτε, δείτε εάν μπορείτε να βρείτε ένα ακίνητο που είναι χειρότερο από το δικό τους, ή σε επίπεδο όπως υπάρχει, και πουλήθηκε πραγματικά για αυτό που πρόκειται να πληρώσετε για αυτό. Αλλά νομίζω ότι έχετε ένα πλεονέκτημα επιλέγοντας και επιλέγοντας τους υπολογιστές που χρησιμοποιείτε, για να κάνετε την προσφορά σας να φαίνεται πιο ευνοϊκή.

Αντωνάκης:
Ναι, νομίζω ότι το μόνο πράγμα που θα προσθέσω σε αυτό είναι να συμπεριλάβω και τον Samuel, και υποθέτω εδώ ότι υπάρχει κάποια δουλειά που πρέπει να γίνει, αλλά θα συμπεριλάμβανα επίσης τον προϋπολογισμό απεξάρτησής σας. Έτσι, μπορείτε να πάτε στον πωλητή και να πείτε: «Κοιτάξτε, αγοράζω αυτό το ακίνητο από εσάς για Χ, αλλά πρέπει επίσης να επενδύσω άλλα 10, 20, 50, 100,000 $ για να κάνω αυτό το ακίνητο ακόμη και κατοικήσιμο για το επόμενο άτομο. Λοιπόν, αναλαμβάνω όλη τη δουλειά που δεν θέλετε να κάνετε».
Και το τελευταίο πράγμα που μπορείτε να πείτε στον πωλητή είναι: «Κοίτα, κύριε και κυρία Πωλητή, θα αγοράσω το ακίνητο εντελώς ως έχει. Κυριολεκτικά δεν χρειάζεται να σηκώσεις το δάχτυλο. Αν θέλετε να αφήσετε όλα τα σκουπίδια εδώ, αφήστε τον αέρα των σκουπιδιών. Αν θέλετε να κάνετε… Μην αγγίζετε τίποτα, θα φροντίσω τα πάντα. Αλλά να ξέρετε ότι πρέπει επίσης να δουλέψω λίγη δουλειά σε αυτό».
Έχουμε χρησιμοποιήσει αυτήν την τακτική μερικές φορές με ορισμένες προσφορές εκτός αγοράς που έχουμε αγοράσει και ήταν χρήσιμο να πούμε: «Κοιτάξτε, καταλαβαίνουμε ότι έχετε τη συναισθηματική αξία, αλλά για εμάς, είναι επίσης μια επιχείρηση για εμάς επίσης, και ορίστε τι θα πρέπει να ξοδέψουμε για να αξίζει τον κόπο».
Έτσι, βρήκα ότι είναι χρήσιμο όταν διαπραγματεύεστε και με άλλους.

Άσλεϊ:
Ναι, είναι πολύ καλή συμβουλή. Οπότε, όσο περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να παρέχετε για … αυτό θα είναι προς όφελός σας, τόσο το καλύτερο.
Λοιπόν, σας ευχαριστώ πολύ, παιδιά, που ήρθατε μαζί μας για την Απάντηση Rookie αυτής της εβδομάδας. Αν το παρακολουθείτε στο YouTube, βεβαιωθείτε ότι έχετε εγγραφεί στο κανάλι και σας αρέσει αυτό το βίντεο για εμάς και αφήστε ένα σχόλιο παρακάτω, σχετικά με το ποια ερώτηση και απάντηση βρήκατε την πιο πολύτιμη αυτή την εβδομάδα. Και μην ξεχάσετε να μας αφήσετε μια κριτική αν ακούτε στην αγαπημένη σας πλατφόρμα podcast.
Ευχαριστώ πολύ παιδιά. Είμαι ο Ashley @wealthfromrentals, και αυτός είναι ο Tony @tonyjrobinson, και θα επιστρέψουμε την Τετάρτη με έναν καλεσμένο.
(τραγούδι)