Η Αμερική κραυγάζει για οικονομικά προσιτή στέγαση, αλλά κανείς δεν θέλει να χτίσει

Dave:
Γεια σε όλους. Καλώς ήρθατε στο On The Market. Είμαι ο οικοδεσπότης σας, ο Dave Meyer, και σήμερα θα βρεθώ μαζί μου από δύο αξιότιμους οικονομολόγους από το Moody's Analytics για να μιλήσουμε για την προσιτή τιμή ενοικίου και στέγασης και την πολυοικογένεια.
Θα έχουμε μια πραγματικά συναρπαστική συζήτηση και νομίζω, αν είστε επενδυτής ενοικίασης ακινήτων, εμπορικός επενδυτής, σίγουρα θα θέλετε να το ακούσετε γιατί ο Λου και ο Τομ, που είναι οι δύο καλεσμένοι μας σήμερα, είναι πραγματικά ειδικοί στην αύξηση των ενοικίων και στις μειώσεις των ενοικίων και στην ύφεση, και έχουν μια πραγματικά συναρπαστική και εμπειρογνώμονα γνώμη για το τι μπορεί να συμβεί με την αύξηση των ενοικίων τα επόμενα δύο χρόνια.
Δεν πρόκειται να ασχοληθώ περισσότερο με αυτό γιατί είναι μια συναρπαστική συζήτηση και θέλω να ασχοληθώ με αυτό. Θα σας πω απλά ποιοι είναι αυτοί οι άνθρωποι γρήγορα.
Πρώτος καλεσμένος είναι ο Tom LaSalvia, ο οποίος είναι ανώτερος οικονομολόγος στα εμπορικά ακίνητα, στις αναδυόμενες τάσεις, στον τομέα της στέγασης ειδικότητα στο Moody's Analytics. Εξειδικεύεται σε όλα τα πράγματα, αλλά μου είπε πριν από την εκπομπή ότι η πολυοικογένεια είναι η αγάπη του, και έτσι προσφέρει αυτή τη γνώμη ειδικού.
Έχουμε επίσης τον Λου Τσεν. Ο Lu είναι ανώτερος οικονομολόγος στο τμήμα εμπορικών ακινήτων της Moody's Analytics. Έχει βαθιά γνώση της αστικής οικονομίας και του πιστωτικού κινδύνου με ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τη στέγαση ηλικιωμένων και την αστική μετανάστευση.
Θα κάνουμε ένα γρήγορο διάλειμμα και μετά θα φέρουμε τους Tom και Lu για να μιλήσουν για την αγορά πολυοικογενειών, την ανάπτυξη των ενοικίων και κάθε είδους άλλα συναρπαστικά θέματα που έχουν να κάνουν με τα εμπορικά ακίνητα.
Lu Chen και Tom LaSalvia, καλωσορίσατε στο On The Market. Σας ευχαριστώ πολύ που είστε εδώ.

Δευτ.:
Ευχαριστούμε που μας έχετε.

Θωμάς:
Απόλυτη απόλαυση.

Dave:
Εντάξει. Λου, κυκλοφόρησες πρόσφατα ένα άρθρο με το όνομα Βασικά Takeaways από την Ενημέρωση Προσιτότητας Στέγασης 4ου τριμήνου, και αυτό ήταν τουλάχιστον για ανθρώπους σαν εμένα, μια συναρπαστική ανάγνωση. Νομίζω ότι θα άρεσε πολύ και στους ακροατές μας.
Μπορείτε να μας πείτε λίγα περισσότερα για την έρευνά σας σχετικά με τις προσιτές τιμές στέγασης και τι έχει δείξει τελευταία;

Δευτ.:
Οπωσδήποτε, Ντέιβ. Αυτό λοιπόν είναι πραγματικά αγαπητό και κοντά στην καρδιά μας. Ως ερευνητής CRE στο Moody's Analytics, νοιαζόμαστε βαθιά για την οικονομική προσιτή τιμή της στέγασης, η οποία είναι στο μυαλό πολλών κατοίκων της Αμερικής. Πραγματικά ξεκινήσαμε να το παρακολουθούμε πριν από περισσότερο από ένα χρόνο, όταν είχαμε δει μια ταχεία αύξηση του ενοικίου της αγοράς σε γενικές γραμμές.
Και καθώς κοιτάμε πίσω στη χρονοσειρά, καθώς κοιτάμε πίσω στα σημεία δεδομένων, η πιο πρόσφατη ενημέρωση έδειξε πραγματικά ένα φλέγον ζήτημα σε όλο τον πίνακα. Όπως ανακαλύψαμε, οι ΗΠΑ επιβαρύνονται πλέον με ενοίκιο για πρώτη φορά σε εθνικό επίπεδο, αφού πριν από περισσότερα από 20 χρόνια, αρχίζουμε να το παρακολουθούμε.
Συνήθως όταν εμείς, ας πούμε, τους έδωσα μετρό ή οι ΗΠΑ επιβαρύνονται με ενοίκιο και αυτή η μέτρηση που χρησιμοποιούμε είναι η αναλογία εισοδήματος από ενοίκια. Έτσι ουσιαστικά μετράμε πόσο ενοίκιο πληρώνει κάθε μεμονωμένο νοικοκυριό ενοικιαστή για ένα χρόνο, σε σύγκριση με το διάμεσο εισόδημα του νοικοκυριού του. Έτσι, εάν η αναλογία εισοδήματος από ενοίκια φτάσει ποτέ στο 30% ή περισσότερο, ονομάζουμε το νοικοκυριό του ενοικιαστή, επιβαρυμένο με ενοίκιο.
Και οι ΗΠΑ στο σύνολό τους σε ένα τέταρτο τρίμηνο του 2022, για πρώτη φορά έφτασαν αυτό το όριο του 30%, και αυτό ήταν πάνω από μία ποσοστιαία μονάδα από ένα χρόνο πριν και αυξήθηκε τον περασμένο χρόνο περίπου, και μόλις πρόσφατα μεσολάβησε, αλλά εξακολουθεί να είναι μια ανώτερη τάση και ότι το 30% είναι πραγματικά αυτό το συμβολικό όριο που μας ενδιαφέρει και το οποίο είναι επίσης ερωτευμένο με πολλούς από τους φορείς χάραξης πολιτικής που προσπαθούν να αντιμετωπίσουν αυτό το ζήτημα της οικονομικής προσιτότητας.

Dave:
Ω, υπέροχα. Ευχαριστώ. Έχω τόσες πολλές ερωτήσεις σχετικά με αυτό, αλλά σε μία από αυτές μόλις θίξατε, η οποία ήταν, γιατί 30%; Μόλις είπες ότι είναι συμβολικό. Είναι μόνο αυτό ή υπάρχει κάποιος οικονομικός λόγος για τον οποίο η αναλογία ενοικίου προς εισόδημα πάνω από 30% είναι ιδιαίτερα σημαντική;

Δευτ.:
Απολύτως. Απλώς σκεφτείτε αυτό το 30% ως άτομο. Αν νοικιάσω ένα σπίτι και πρέπει να πληρώσω το 30% του ετήσιου εισοδήματός μου για το ενοίκιο μου είναι αρκετά επαχθές, αλλά υπάρχουν, εννοώ ακαδημαϊκά και κοινωνικά στοιχεία που υποστηρίζουν αυτό το 30%. Οπότε Τομ, διόρθωσέ με αν κάνω λάθος.
Νομίζω ότι το HUD χρησιμοποιεί αυτό το 30% πριν από περίπου μισό αιώνα. Και το Πανεπιστήμιο του Χάρβαρντ έχει επίσης υποστηρίξει, και έτσι αναφέροντας ένα 30%, φυσικά έχουμε ένα 50%, που είναι ακόμη και ένα εξαιρετικά επαχθές όριο, αλλά αυτό το 30% είναι υψηλό για το μέσο νοικοκυριό συνολικά. Κάποιος?

Θωμάς:
Τελικά, αυτό το 30% αποφασίστηκε όταν εξετάζουμε συγκεκριμένα νοικοκυριά μεσαίου έως χαμηλότερου εισοδήματος και τελικά τι μπορεί να πρέπει να θυσιάσουν εάν πρέπει να πληρώσουν αυτό το 30% ή το 35% ή το 40%. Επομένως, δεν είναι σαν να πηγαίνετε από το 29.9% στο 30% και ξαφνικά όλα αλλάζουν.
Επιστρέφοντας λοιπόν σε αυτό που έλεγε ο Lu για λίγο ορόσημο ή συμβολικό χαρακτήρα, αλλά αυτό το 30% ή περίπου αυτό το 30% είναι σημαντικό, ειδικά σε ένα πληθωριστικό περιβάλλον επειδή η τιμή των πάντων ανέβαινε, συμπεριλαμβανομένων των αναγκαίων. Επομένως, οι επιλογές πρέπει να γίνουν από το νοικοκυριό.
Και τα νοικοκυριά χρειάζονται το καταφύγιό τους. Χρειάζονται ένα μέρος για να ζήσουν, και συχνά λέμε, «Το ενοίκιο τρώει πρώτα». Και αυτό σημαίνει ότι θα προσπαθήσουμε να κρατήσουμε τα παιδιά μας στο διαμέρισμά μας όσο το δυνατόν περισσότερο, χωρίς να χρειάζεται να ανατρέψουμε τη ζωή τους και να μετακομίσουν σε διαφορετική σχολική περιοχή ή μικρότερο σπίτι, κ.λπ. Και δυστυχώς, ίσως χρειαστεί να θυσιασθούμε σε άλλους τομείς. Και νομίζω ότι αυτή είναι η σημασία του να είσαι σε αυτό το επίπεδο.

Δευτ.:
Και ο Ντέιβ, δεν είμαι σίγουρος αν έχετε ακούσει μια πρόσφατη συζήτηση για την Ομοσπονδιακή Τράπεζα που επαναφέρει τον πληθωρισμό στο στόχο του 2%, και οι άνθρωποι αναρωτιούνται: «Γιατί είναι 2%; Γιατί δεν μπορούμε να το αυξήσουμε στο 4%;» Διότι πόσο διαφέρει από την ετήσια ανάπτυξη από δύο έως τέσσερις ποσοστιαίες μονάδες; Μάλλον δεν αισθάνεσαι ένα βαθούλωμα αν είσαι λίγο περισσότερο ο μέσος όρος.
Αλλά τελικά, όπως αποδείχτηκε από τα δύο προηγούμενα, πρέπει να μείνουμε σε κάποιο όριο, ακόμα κι αν αυτό δεν σημαίνει πολύ μεγάλη διαφορά αν κοιτάτε 29 ποσοστιαίες μονάδες έναντι 31. Απλώς πρέπει να έχετε κάτι για να εμμένω. Και μόλις αποδείχθηκε ότι το 30% είναι μια συναίνεση όπου η ακαδημαϊκή κοινότητα, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής και η κοινωνία συμφώνησαν σε αυτό το 30%, είναι αυτή η γραμμή στην οποία θέλουμε να τηρήσουμε.

Dave:
Εντάξει. Λοιπόν, υπέροχο. Αυτό είναι πολύ χρήσιμο. Και για να ανακεφαλαιώσουμε για όλους, μιλάμε για την αναλογία ενοικίου προς εισόδημα, η οποία συγκρίνει το ποσό που πρέπει να πληρώσει μια οικογένεια για ενοίκιο σε σύγκριση με το εισόδημα του νοικοκυριού της. Και τώρα, για πρώτη φορά στις ΗΠΑ, ξεπέρασε αυτό το όριο του 30%, που σημαίνει ότι οι ΗΠΑ σε εθνική κλίμακα είναι πλέον ένα, εισαγωγικό, μη εισαγωγικό, «έθνος με επιβάρυνση με ενοίκια».
Λου, είχες αναφέρει νωρίτερα ότι είναι η πρώτη φορά που συμβαίνει αυτό. Υπήρξαν άλλες περίοδοι στις ΗΠΑ όπου το ενοίκιο ήταν σχεδόν μη προσιτό ή αυτό είναι ένα σχετικά πρόσφατο φαινόμενο;

Δευτ.:
Είμαστε πολύ κοντά στο όριο του 30% εδώ και αρκετό καιρό, αλλά πρέπει να τονίσω ότι δεν φτάσαμε σε αυτό το σημείο πριν από μια δεκαετία ή πριν από δύο δεκαετίες. Αρχίσαμε λοιπόν να παρακολουθούμε τον εθνικό μέσο όρο εισοδήματος από ενοίκια. Ξεκινήσαμε με 22.5% και αυτό ήταν το 1999.
Επομένως, αν το σκεφτείτε αυτό, ήταν λιγότερο από το ένα τέταρτο, το ένα τέταρτο του μέσου όρου, του προϋπολογισμού των νοικοκυριών για το εισόδημα των μέσων ενημέρωσης, και τώρα είμαστε κοντά στο ένα τρίτο του προϋπολογισμού. Και υπάρχουν περίοδοι όπου μπορείτε να δείτε ότι το ποσοστό μετριάζεται και υπάρχουν περίοδοι που βλέπετε ότι το ποσοστό αυξάνεται. Και πρέπει να πω ότι το δεύτερο εξάμηνο του 2021 μέχρι τώρα είναι το σημείο όπου βλέπουμε αυτή την ταχεία αύξηση του ενοικίου που επιβαρύνεται με το μέσο αμερικανικό νοικοκυριό.

Θωμάς:
Ναι. Και θα προσθέσω σε αυτό, ότι τις τελευταίες δύο δεκαετίες, η γενική τροχιά ήταν ανοδική, όπως ανέφερε ο Lu. Και αυτό που μας λέει είναι ότι υπάρχει κάπως αναντιστοιχία μεταξύ της αναπτυξιακής πλευράς του κλάδου και της πλευράς της ζήτησης.
Ο πληθυσμός συνεχίζει να αυξάνεται, το εισόδημα συνεχίζει να αυξάνεται, αλλά με άνισο τρόπο. Και όταν συμβαίνει αυτό, χρησιμοποιούμε σπάνιους πόρους για την κατασκευή ορισμένων τύπων κατοικιών ή άλλων τύπων ακινήτων εντός της χώρας ή υποδομών εντός της χώρας. Και δυστυχώς, σιγά σιγά τις τελευταίες δύο δεκαετίες, γίνεται όλο και πιο ακριβό να προσφέρεις περισσότερο καταφύγιο.
Τώρα, φυσικά, υπάρχει μια απόχρωση και δεν νομίζω ότι θέλουμε να το χάσουμε σε αυτήν τη συζήτηση, επειδή εσείς ως νοικοκυριό έχετε ακόμα μια μικρή επιλογή για το πού θα ζήσετε. Είτε σε ποιο μετρό μένετε είτε εντός αυτού του μετρό, ποια γειτονιά επιλέγετε, είτε εντός αυτής της γειτονιάς, σε ποιο κτίριο και σε ποια τετραγωνικά μέτρα επιλέγετε.
Επομένως, δεν λέμε ότι κάθε νοικοκυριό αντιμετωπίζει αυτό το βάρος, αλλά αυτό που λέμε είναι ότι το επίπεδο του εισοδήματος που δαπανάται γενικά για στέγαση συνεχίζει να αυξάνεται. Και αυτό είναι αλήθεια στην πολυοικογενειακή πλευρά των πραγμάτων. Αυτό ισχύει στην πλευρά των πραγμάτων για την οικογένεια. Και σιγά σιγά εκεί, πάλι, πρέπει να υπάρξουν ανταλλαγές, ιδιαίτερα σε αυτή τη μεσαία προς χαμηλότερη εισοδηματική πλευρά του εισοδηματικού φάσματος.

Dave:
Αυτό είναι πολύ χρήσιμο να το γνωρίζουμε και απλά φαίνεται ότι το βλέπουμε γενικά, πολλές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, πολλές διαφορετικές αγορές, στις οποίες θέλω να μπω. Αλλά είμαι περίεργος λίγο περισσότερο, να μιλήσω λίγο περισσότερο για το γιατί συμβαίνει αυτό πιο πρόσφατα;
Μίλησες λίγο με τον Τομ γι' αυτό. Φαίνεται σαν μια ανισορροπία στην προσφορά και τη ζήτηση σε ορισμένες αγορές ή ορισμένα μέρη στη στέγαση. Όχι απαραίτητα σε ενοικιαζόμενες κατοικίες. Έχουμε μιλήσει για αυτό το είδος που προέρχεται από την έλλειψη κατασκευής κατά τη διάρκεια της μετά τη Μεγάλη Ύφεση.
Κάτι τέτοιο συνέβη και στην αγορά ενοικίων; Και επίσης περίεργο, όπως είπατε, είναι κοντά στο 30% για λίγο, αλλά το πετύχαμε μόλις πρόσφατα. Γιατί τώρα? Τι συνέβη κατά τη διάρκεια της πανδημίας που την έκανε να φτάσει πραγματικά σε αυτό το οριακό σημείο;

Θωμάς:
Θα ξεκινήσω με την προηγούμενη ερώτηση...

Dave:
Συγγνώμη, ήταν σαν ερώτηση έξι μερών.

Θωμάς:
Οχι όχι όχι όχι. Όλα σχετικά.
Η ιστορία της προσφοράς είναι αρκετά ενδιαφέρουσα, επειδή έχει υπάρξει μια καλή κατασκευή πολυοικογενειών τις τελευταίες δύο δεκαετίες. Έχει ανεβοκατεβεί δεδομένων των διαφορετικών τμημάτων των οικονομικών κύκλων στους οποίους βρισκόμαστε. Αλλά το θέμα είναι πού δαπανήθηκαν τα χρήματα, που νομίζω ότι είναι πραγματικά ενδιαφέρον και πραγματικά υπογραμμίζει γιατί τα επίπεδα ενοικίων αυξάνονται με τον ρυθμό που έχουν ήταν σε σχέση με τους μισθούς.
Αν κοιτάξετε τις δύο τελευταίες δεκαετίες για τις οποίες συνεχίζουμε να μιλάμε, κάπου μεταξύ 80 και 90% της ανάπτυξης σε πολυοικογένειες, αφορούσε ιδιότητες κατηγορίας Α. Όχι B, C. Όχι το, quote, unquote, «στεγαστικές θέσεις εργασίας» που έχει γίνει πολύ γνωστό πρόσφατα. Οπότε φεύγω έξω από ολόκληρη την πλευρά του LIHTC των πραγμάτων στη δημόσια πλευρά, όταν λέω αυτό το νούμερο 80 έως 90%. Αλλά εξακολουθεί να είναι πραγματικά ενδεικτικό, σωστά;
Και πάλι, πρόκειται για περιορισμένους πόρους. Γνωρίζουμε ότι η εργασία είναι σπάνια, γνωρίζουμε ότι τα υλικά είναι σπάνια, και όταν τόσο μεγάλο μέρος αυτού του κεφαλαίου αφιερώνεται σε αυτόν τον τύπο κατοικίας, και δικαίως από την οπτική γωνία της αγοράς, επειδή μπορούν να το μισθώσουν ακόμα, σωστά;

Dave:
Αυτό είναι.

Θωμάς:
Αλλά αυτά πρόκειται να είναι υψηλότερα ενοικιαζόμενα μέρη και τελικά θα κάνει την αγορά να είναι πιο σφιχτή όσον αφορά το εργατικό δυναμικό των πραγμάτων. Και αυτό το βλέπουμε στα δεδομένα μας πολύ καθαρά. Κατηγορία Α, μια τάση ποσοστών κενών θέσεων περίπου 6%. Τα ποσοστά κενών θέσεων κατηγορίας Β, Γ τείνουν γύρω στο XNUMX, XNUMX τοις εκατό. Και αυτό απλώς σας δείχνει αυτή τη διαφορά αυτού που συμβαίνει εδώ.
Έτσι, λαμβάνετε πραγματικά αυτό το φαινόμενο του οικοσυστήματος της στέγασης, όπου τόσο μεγάλο μέρος της κατασκευής και της προσφοράς έχει γίνει σε μια συγκεκριμένη περιοχή και αυτό από μόνο του προκαλεί αύξηση των ενοικίων σε αυτήν την περιοχή, αλλά στη συνέχεια προκαλεί αύξηση των ενοικίων για τον Β και Γ επίσης. Και είναι πάλι, επιστρέφοντας στο ποιος πονάει περισσότερο; Βλάπτει περισσότερο τα νοικοκυριά μεσαίου έως χαμηλότερου εισοδήματος.
Νομίζω λοιπόν ότι απάντησα τουλάχιστον σε μερικές από τις πρώτες ερωτήσεις σας σχετικά με το γιατί η ιστορία της προσφοράς είναι έτσι όπως είναι. Αλλά Lu, αν θέλετε να προσθέσετε σε αυτό και ίσως μετά μεταβείτε σε αυτό το δεύτερο μέρος της ερώτησης.

Δευτ.:
Δεν έχω πολλά να προσθέσω από την πλευρά της προσφοράς, αλλά θα συνεχίσω και από την πλευρά της ζήτησης της ιστορίας. Έτσι, αν μπορώ να εκπροσωπήσω τους millennials, πρέπει να πω ότι η ζήτηση παρέμεινε πολύ ισχυρή, καθώς οι millennials σχηματίζονται και είχαν νέα νοικοκυριά ειδικά τα τελευταία χρόνια.
Έτσι, αν σκεφτείτε πότε η πλευρά της ζήτησης αυξάνεται, εάν έχετε περισσότερα νοικοκυριά που εισέρχονται στη νέα αγορά ενοικίασης και στην αγορά κατοικίας γενικά, και τότε έχουμε αυτή την περίοδο COVID που έχει αυτό το σοκ, που επιτρέπει στους ανθρώπους να μετακινούνται από τα μετρό σε μετρό.
Θέλω να φέρω μερικές αποχρώσεις σε επίπεδο μετρό, γιατί όταν λέμε ότι ο εθνικός μέσος όρος των ΗΠΑ αγγίζει αυτό το όριο του 30%, δεν προσπαθώ να πω ότι παντού αγγίζει αυτό το 30%. Υπάρχουν λοιπόν μέρη που είναι πολύ πάνω από αυτό το βάρος ενοικίασης 30%, αλλά υπάρχουν επίσης μέρη όπου, αν και είναι κάτω από αυτό το όριο του 30%, βλέπετε αυτή την αυξανόμενη τάση για ορισμένα μετρό. Και τα μετρό, και αν καλέσω μόνο μερικά μετρό, το Λας Βέγκας, τα μετρό στο Τέξας και το Μαϊάμι, το Φορτ Λόντερντεϊλ, το Παλμ Μπιτς στη Φλόριντα.
Έτσι, όλα αυτά τα μέρη στη ζώνη του ήλιου, βλέπουν τα θετικά στη μετανάστευση από ανθρώπους που απολαμβάνουν πραγματικά την ηλιοφάνεια, απολαμβάνοντας την παραλία, απολαμβάνοντας πιο ευρύχωρους χώρους. Και όταν συνέβη ο COVID, όταν η απομακρυσμένη εργασία γίνεται μοντέρνα, γίνεται δυνατότητα, γίνεται ανάγκη. Και βλέπετε ανθρώπους να μετακινούνται οικειοθελώς από την Καλιφόρνια σε μέρη όπου έχουν λιγότερους περιορισμούς για τον COVID, χαμηλότερους φόρους, φθηνότερα σπίτια. Έτσι, αυτή η μεταναστευτική ροή φέρνει πολλά μετρό σε γρηγορότερη τροχιά όσον αφορά το ενοίκιο τους.
Έτσι, αυτή η πλευρά της ζήτησης προσθέτει πραγματικά αυτή την πίεση σε αυτήν την ήδη πολύ στενή αγορά. Έτσι, αν θυμηθούμε τι είπε ο Τομ για το Β και το Γ, όλα αυτά τα μέρη για τον πληθυσμό του εργατικού δυναμικού, και ότι έχουμε ήδη μια πολύ σφιχτή αγορά και έχουμε αυτό το σοκ από την πλευρά της ζήτησης δεν βοηθάει πολύ την κατάσταση.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο βλέπουμε αυτό το αυξανόμενο βάρος και το ταχέως αυξανόμενο βάρος, το οποίο πραγματικά ξεκίνησε μέχρι το τέλος του 2021, να συνεχίζεται στο μεγαλύτερο μέρος του 2022, και μόλις πρόσφατα αρχίσαμε να το βλέπουμε να μετριάζεται λίγο.

Dave:
Αυτό είναι απολύτως λογικό. Είμαι περίεργος αν βλέπετε το αντίθετο αποτέλεσμα σε ορισμένα μετρό που χάνουν πληθυσμό. Βλέπουμε μια αύξηση της προσφοράς και στη συνέχεια μια επακόλουθη, κάποια πτωτική πίεση στην αύξηση των ενοικίων;

Δευτ.:
Τομ, μπορώ να το ξεκινήσω με το Σαν Φρανσίσκο;

Θωμάς:
Γεια σου, ζεις εκεί, γι' αυτό.

Δευτ.:
Απολύτως. Έτσι, το Σαν Φρανσίσκο ήταν ένα από τα μετρό που εξακολουθούμε να βλέπουμε, το ενοίκιο του στην αγορά ήταν 1.6% πίσω, σχεδόν 2% χαμηλότερο από το προ-COVID επίπεδό του. Αυτό συμβαίνει αφού παλεύουμε για τρία χρόνια και προσπαθούμε να καλύψουμε όπως όλοι οι άλλοι, και εξακολουθούμε να έχουμε αυτό το μικρό κενό. Είτε το πιστεύεις έιτε όχι.
Ο λόγος ήταν ότι όλοι έμεναν στο Σαν Φρανσίσκο ήταν μια πολύ σφιχτή αγορά. Έχετε μόνο αυτό το μικρό χώρο για να χτίσετε και γιατί αντιμετωπίζουμε αυτό το πρόβλημα, οφείλεται πραγματικά στη ζήτηση. Έτσι, η μετατόπιση της ζήτησης, οι άνθρωποι πιέζονται και οι άνθρωποι έχουν βαρεθεί τόσο πολύ από τις πυρκαγιές και τους ανθρώπους που έχουν την πολυτέλεια να εργάζονται οπουδήποτε. Έτσι έφυγαν από το Σαν Φρανσίσκο, έφυγαν από την περιοχή του κόλπου, μείωσαν τη ζήτηση, και αυτό δημιουργεί πολύ μεγαλύτερη τρύπα για να αποτύχει.
Έτσι, από την άλλη πλευρά, όχι μόνο βλέπουμε την πτώση του ενοικίου, αν και για πολλά άλλα μέρη θέλουμε να πούμε ότι η αύξηση του ενοικίου ήταν συγκρατημένη, αλλά για το Σαν Φρανσίσκο, στην πραγματικότητα απλώς δεν μπορέσαμε να καλύψουμε τη διαφορά. Αυτή είναι η μία πλευρά της ιστορίας. Και από την άλλη πλευρά, αν παρακολουθείτε το μεσαίο εισόδημα των νοικοκυριών αυξάνεται και αυξάνεται ραγδαία από άτομα που κερδίζουν πραγματικά πολλά από την τεχνολογική έκρηξη, ειδικά τα δύο πρώτα χρόνια της περιόδου COVID.
Έτσι, η μείωση του ενοικίου σε συνδυασμό με την αύξηση του εισοδήματος είναι πραγματικά ελαφρυντική, τουλάχιστον στα χαρτιά. Το βάρος ενοικίου για τους San Franciscoers. Έτσι ήμασταν, αν παρακολουθείτε την ιστορία των 10 κορυφαίων μετρό με επιβάρυνση από ενοίκια τις τελευταίες δύο δεκαετίες. Έτσι, το Σαν Φρανσίσκο ήταν μέσα και έξω από την εικόνα για αρκετό καιρό. Υπήρξαν λοιπόν πολλές διαφοροποιήσεις επειδή μετρό όπως το Σαν Φρανσίσκο, όπως η Ουάσιγκτον, DC. Έτσι, όλα αυτά τα πολύ καλά καθιερωμένα τεχνολογικά μετρό είναι πολύ κυκλικά.
Έτσι, ό,τι κι αν υπάρχει ύφεση και ο τομέας της τεχνολογίας είναι πολύ πιο ασταθής από πολλούς άλλους παραδοσιακούς τομείς. Και βλέπετε ότι οδηγεί αυτή τη ζήτηση, οδηγώντας την αύξηση του εισοδήματος για τα μετρό. Και γι' αυτό το Σαν Φρανσίσκο ήταν περίπου 30% εδώ και αρκετό καιρό και στη συνέχεια, όταν χτύπησε η φούσκα dot-com, έπεσε από τη λίστα και μετά ανέβηκε ξανά φτάνοντας πάνω και πέρα ​​από το 30% και πίσω προς τα κάτω.
Υπήρξαν λοιπόν παραλλαγές, αλλά είναι ενδιαφέρον να δούμε πώς ένα μετρό όπως το Σαν Φρανσίσκο μπορεί να επηρεαστεί τόσο από την προσφορά όσο και από τη ζήτηση και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να επηρεαστεί σημαντικά από το νοικοκυριό του ενοικιαστή και την απόφασή του.

Θωμάς:
Ναι. Θα πηδήξω εδώ και απλώς δεν θα αντικρούσω κάπως αυτό που λέει ο Λου, αλλά θέλω να αναφέρω το γεγονός ότι εάν αυτό συμβαίνει στο Σαν Φρανσίσκο, γιατί να μην συμβεί στη Βοστώνη, στη Νέα Υόρκη; Μερικές από τις άλλες πόλεις που είναι γνωστό ότι είναι πόλεις με πολύ υψηλό ενοίκιο. Και έτσι είναι μια πολύ ενδιαφέρουσα κατάσταση εδώ, όπου είδαμε όλη αυτή τη μετανάστευση νωρίς στην πανδημία προς τη ζώνη του ήλιου και είχαμε όλα αυτά τα αγαπημένα της Sun Belt του Phoenix και του Austin και του Miami και του Jacksonville και της Tampa, κ.λπ., κ.λπ.
Σιγά σιγά τους τελευταίους, θα έλεγα 18 μήνες, βλέπουμε ότι ίσως κάποιοι από αυτούς τους ανθρώπους να επιστρέφουν σε μερικές από αυτές τις βορειοανατολικές ακριβές πόλεις, πιθανώς καθώς το γραφείο επανέρχεται λίγο. Αλλά υπάρχει ένα άλλο μέρος αυτής της ιστορίας ζήτησης για πόλεις όπως αυτή, και εξακολουθώ να πιστεύω ότι το Σαν Φρανσίσκο θα έχει λίγο από αυτό. Και αυτές είναι πόλεις του τρόπου ζωής που είναι μοναδικές από μόνες τους.
Και έτσι, ενώ θα περίμενε κανείς πολύ λιγότερη πίεση από πλευράς ζήτησης για μια Νέα Υόρκη ή τη Βοστώνη, αυτό που πραγματικά είδαμε είναι ότι ο σχηματισμός νοικοκυριών αυξάνεται δραματικά σε αυτές τις περιοχές και η δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης αυξάνεται δραματικά σε αυτές τις περιοχές τον τελευταίο χρόνο και Ήμισυ. Και αυτό που μας λέει είναι ότι υπάρχει αυτή η ποιότητα.
Εάν οι άνθρωποι επιλέγουν πραγματικά κινήσεις τρόπου ζωής, δεν σημαίνει ότι είναι όλα για την Sun Belt και δεν σημαίνει ότι όλα τα ζητήματα προσιτών προσιτών είναι η Sun Belt, επειδή βλέπουμε απίστευτα υψηλές αναλογίες ενοικίου προς εισόδημα στο μερικές από τις παραδοσιακά ακριβές πόλεις. Και ο Λου, νομίζω ότι μπορείτε να με υποστηρίξετε σε αυτό με ορισμένα από τα δεδομένα ότι αυτές οι περιοχές έχουν επανέλθει και δεν υπάρχει ελάφρυνση ενοικίου ακόμη και για αυτές τις παραδοσιακές πόλεις του βόρειου κρύου καιρού.

Dave:
Αν λέγατε, λέτε ότι υπάρχει σχηματισμός νοικοκυριού, είναι πιθανό ότι αυτοί οι άνθρωποι παρέμεναν σε κατάσταση συγκάτοικου ή ζούσαν μαζί επειδή τα πράγματα ήταν τόσο ακριβά και τώρα που ίσως υπάρχει λίγο λιγότερος ανταγωνισμός.
Ξέρω ότι τα ενοίκια στο Μανχάταν έχουν εκραγεί, αλλά πιστεύετε ότι υπάρχει κάποιος λόγος για τον οποίο ο σχηματισμός νοικοκυριών αυξάνεται αυτή τη στιγμή;

Θωμάς:
Υπάρχει ένα χρονοδιάγραμμα εδώ που νομίζω ότι είναι κατάλληλο. Στις αρχές της πανδημίας, δεν θέλαμε να είμαστε κοντά σε άλλους ανθρώπους. Φοβηθήκαμε και επίσης δεν έπρεπε να πάμε στο γραφείο. Έτσι, πολλοί από τη νεότερη γενιά συχνά, είναι αυτοί που κατοικούν στη Νέα Υόρκη.
Πολλοί από αυτούς επέστρεψαν με τη μαμά και τον μπαμπά και κοιμόντουσαν στο παλιό τους δωμάτιο ή στον καναπέ τους ή ό,τι κι αν έγινε αυτό το δωμάτιο χόμπι ή οτιδήποτε άλλο είναι. Και έτσι είδαμε αυτού του είδους την απόσυρση και τη δραστηριότητα και τότε ήταν που συζητούνταν όλες αυτές οι τεράστιες εκπτώσεις στο Μανχάταν και πώς αν κάποιος θέλει να επιστρέψει στην πόλη, υπάρχει μια μεγάλη ευκαιρία να λάβει μια τεράστια έκπτωση.
Και ένα χρόνο μετά, όταν όλοι έπρεπε να ανανεώσουν, όλα αυτά τα παιδιά, όλοι εκείνοι οι άνθρωποι που ήταν στον καναπέ της μαμάς και του μπαμπά επέστρεψαν αμέσως. Δεν είναι αυτοί που επέλεξαν τη Φλόριντα, ειδικά αυτή η νεαρή και πεινασμένη ομάδα. Υπάρχει ακόμα αξία στη Νέα Υόρκη, υπάρχει ακόμα αξία στη Βοστώνη, υπάρχει ακόμα αξία ακόμη και στο Σαν Φρανσίσκο νομίζω τελικά, για αυτόν τον τύπο πληθυσμού.
Και έτσι, όταν τα πράγματα άνοιξαν λίγο, μια φορά λίγο μια επιστροφή στο γραφείο, τότε ήταν που είδατε μια τεράστια δραστηριότητα. Και πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους σε εκείνο το σημείο εξακολουθούσαν να διστάζουν να βρουν συγκάτοικοι.

Dave:
Αυτό είναι.

Θωμάς:
Και έτσι σκεφτείτε το. Τώρα έχετε επιπλέον νοικοκυριά που αναζητούν περισσότερα στούντιο διαμερίσματα ή ένα υπνοδωμάτιο ή τουλάχιστον δεν κάνετε κουκέτες, ίσως και παράνομα, κάτι που δεν λέω ότι συμβαίνει, αλλά μπορεί να συμβεί σε μέρη όπως η Νέα Υόρκη. Όπου στην πραγματικότητα έχετε πάρα πολλούς κατοίκους στο συγκεκριμένο διαμέρισμα και ζείτε σε μια ντουλάπα με σκούπα, λέω πάντα.
Οπότε νομίζω ότι υπάρχει αυτό το χρονοδιάγραμμα μιας αποχώρησης και μετά αυτού του είδους η επιστροφή στη νοοτροπία της πόλης, αλλά πίσω στην πόλη ίσως χωρίς συγκάτοικο στην αρχή. Έχω την αίσθηση ότι πρόκειται να αλλάξει, αλλάζει αυτή τη στιγμή. Θα συνεχίσει να αλλάζει το 2023 καθώς η οικονομία μαλακώνει λίγο.

Dave:
Εντάξει ωραία. Θέλω να αρχίσω να μιλάω για το τι συμβαίνει από εδώ και πού πιστεύετε ότι θα πάει το ενοίκιο. Αλλά Τομ, ανέφερες κάτι στο οποίο θέλω να επανέλθω, το οποίο είναι ότι στην αγορά, στην αγορά πολλών οικογενειών, στην πλευρά της προσφοράς. Βλέπουμε ότι τα τελευταία δύο χρόνια, η ανάπτυξη έχει επικεντρωθεί σε ιδιότητες κατηγορίας Α.
Αυτό δεν είναι ένα podcast για ακίνητα και κυρίως επενδυτές ακινήτων. Όταν το σκέφτομαι αυτό, αυτό μου λέει ότι το προφίλ ανταμοιβής κινδύνου για την κατασκευή και την ανάπτυξη κατηγορίας Β, κατηγορίας C απλώς δεν υπάρχει επειδή αυτές οι αγορές τείνουν να είναι αποτελεσματικές. Έχετε ιδέα γιατί; Γιατί δεν είναι ελκυστικό ή γιατί οι προγραμματιστές δεν χτίζουν ακίνητα κατηγορίας C και κατηγορίας B με τον ίδιο ρυθμό;

Θωμάς:
Είναι μια υπέροχη ερώτηση και έχω μιλήσει με πολλούς προγραμματιστές για αυτό. Και σταθερά μου λένε ότι οι Β και Γ δεν μπόρεσαν να γράψουν μολύβι τα τελευταία 10, 20 χρόνια, πράγμα που σημαίνει ότι τα μαθηματικά δεν λειτουργούν τόσο καλά όσο τα μαθηματικά για την τάξη Α.
Η γη κοστίζει το ίδιο χρηματικό ποσό ανεξάρτητα από το τι πρόκειται να βάλετε σε αυτήν τη γη. Ένα μεγάλο μέρος της διαρθρωτικής ανάπτυξης κοστίζει το ίδιο χρηματικό ποσό. Πολλά από τα γραφειοκρατικά είναι ακριβώς τα ίδια με αυτά που πρέπει να αντιμετωπίσετε. Οπότε προσφέρω μερικές ακόμη ανέσεις, ίσως προσθέσω λίγο επιπλέον χώρο και λίγο καλύτερο φωτισμό και μπορώ να αυξήσω το ενοίκιο αρκετά.
Και έτσι οι προγραμματιστές συνεχίζουν να λένε, «Λοιπόν, εάν τα ποσοστά κενών θέσεων στην κατηγορία Α πρόκειται να παραμείνουν περίπου στο 6%, εάν μπορώ να μισθώσω αυτά τα ακίνητα αρκετά γρήγορα και αποτελεσματικά, τότε θα ακολουθήσω αυτήν τη διαδρομή. Δεν χρειάζεται να χτίσω κατοικίες για εργατικό δυναμικό γιατί η κερδοφορία είναι μεγαλύτερη στην κατηγορία Α». Τουλάχιστον έτσι, θα έλεγα τα τελευταία 10, 20 χρόνια.

Δευτ.:
Ή από το άλλο φάσμα, εάν οι προγραμματιστές δεν χτίζουν πολυοικογένεια κατηγορίας Β και Γ, είναι πιθανώς καλύτερο να αρχίσετε να σκέφτεστε ή ακόμα και να επενδύετε σε οικονομικά προσιτή στέγαση. Υπάρχει λοιπόν ένας όρος που άρχισα να ακούω πολύ, λέγεται η μέση που λείπει γιατί αν ξεκινήσεις να κατασκευάζεις οικονομικά προσιτές κατοικίες, υπάρχει μεγαλύτερη συνεργασία μεταξύ του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα.
Έχουμε λοιπόν φορολογικά πλεονεκτήματα, έχουμε κρατική χορηγία και έχουμε πολιτική που έχει σχεδιαστεί για την υποστήριξη της κατασκευής οικονομικά προσιτών κατοικιών. Και τότε έχουμε αυτό το οικονομικό κίνητρο για την οικοδόμηση κατηγορίας Α, που άφησε την πλειονότητα των μεσαίων του νοικοκυριού να χάσει τις ευκαιρίες της αγοράς, επειδή δεν μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για οικονομικά προσιτή στέγαση και δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά την κατηγορία Α.
Τι πρόκειται να κάνουν? Λοιπόν, Τομ, έκανα πρόσφατα μια πολύ ενδιαφέρουσα άσκηση. Υπάρχει λοιπόν ένα είδος ορίου, αν πούμε το 50% του εισοδήματος του νοικοκυριού από τα ΜΜΕ, το εισόδημα θεωρείται ως το χαμηλό εισόδημα. Αλλά αν βάλετε το 70, 80% αυτού του εισοδήματος από τα μέσα μαζικής ενημέρωσης ως μέτριο, αλλά ακόμα χαμηλό εισόδημα, και εάν συνδέσετε αυτόν τον αριθμό στον υπολογισμό του εισοδήματος από ενοίκια και πολλά άλλα μετρό θα έρθουν πάνω μου, γιατί ξαφνικά γίνονται ακόμα πιο ενοίκιο - επιβαρύνεται.
Γιατί εκεί βλέπουμε πολλά από τα μεσαία που λείπουν και δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά το διαμέρισμα με τιμή αγοράς στην αγορά. Και νομίζω ότι αυτό πηγαίνει πίσω στην περιοχή που ζω στην Καλιφόρνια και έχουμε πολλές πολιτικές όχι μόνο για οικονομικά προσιτή στέγαση, αλλά και για την κατασκευή πρόσθετων μονάδων όπως η ADU. Δεν είμαι σίγουρος Dave, αν είστε εξοικειωμένοι με αυτόν τον όρο, είναι Accessory Dwelling Units, οι οποίες μπορούν να συνδεθούν ή να αποσπαστούν σε μια μονοκατοικία για να ελπίζουμε ότι θα αυξηθεί η προσφορά για τα μεσαία που λείπουν.
Και υπήρξαν πολλές μετατροπές από υπάρχουσες κενές εμπορικές ιδιοκτησίες και συνεργάζονται με το τμήμα σχεδιασμού για να αναδιοργανώσουν λίγο και να το μετατρέψουν σε πολυοικογένεια και ελπίζουμε να διαθέσουν ορισμένες μονάδες σε προσιτές. Έτσι, υπήρξαν πολλοί καινοτόμοι τρόποι, δημιουργικοί τρόποι επίλυσης και τουλάχιστον προσπάθεια αντιμετώπισης αυτής της έλλειψης προσφοράς.

Dave:
Ναι. Μιλάμε για ADU και αναβάθμιση ζώνης λίγο στην εκπομπή γιατί είναι καλή ιδέα. Είμαι απλά περίεργος αν είναι αρκετό; Σωστά? Επειδή γνωρίζω πολλούς προγραμματιστές ακινήτων, αν ήταν κερδοφόρο να χτίσω κατηγορία Β ή κατηγορία Γ, θα το έκαναν. Και δεν ξέρω πόσοι ιδιοκτήτες σπιτιού θέλουν να φτιάξουν ένα ADU. Ποιοι είναι πρόθυμοι να βάλουν τα μετρητά.

Δευτ.:
Θα φτιάξω ένα ADU.

Dave:
Ομορφη! Είναι υπέροχο. Ορίστε. Μπράβο σου. Είναι μια εξαιρετική επιχείρηση, αλλά είμαι απλώς περίεργος, αν είναι αρκετός αγοραστής σπιτιού, απλώς μου φαίνεται πιο αποτελεσματικό να βρω έναν τρόπο να δώσω κίνητρα στους επαγγελματίες κατασκευαστές διαμερισμάτων να χτίσουν τις σωστές κατοικίες αντί να βασίζονται μόνο στους ιδιοκτήτες σπιτιού να γίνουν επενδυτές ακινήτων.

Θωμάς:
Και ο Ντέιβ, νομίζω ότι εκεί πάμε. Νομίζω ότι οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα δίνουν κίνητρα στους ιδιώτες προγραμματιστές να βρουν έναν τρόπο να χτίσουν αυτή τη μέση που λείπει.
Ήδη συζητείται σε ομοσπονδιακό επίπεδο, πολιτειακό επίπεδο, επίπεδο δήμων, και νομίζω ότι θα ακούμε συνεχώς γι' αυτό, είτε πρόκειται για επέκταση του LIHTC από την άποψη του

Dave:
Τι είναι το LIHTC; Συγνώμη.

Θωμάς:
Ω. Οχι συγνώμη. Άρα Πίστωση Φόρου Στέγασης Χαμηλού Εισοδήματος.

Dave:
Εντάξει.

Θωμάς:
LIHTC. Πίστωση Φόρου Στέγασης Χαμηλού Εισοδήματος. Και βασικά δίνει κίνητρα στους προγραμματιστές εάν βάλουν ένα συγκεκριμένο ποσό μονάδων που βρίσκονται σε ένα συγκεκριμένο όριο του μέσου εισοδήματος της περιοχής, σε αυτό το κτίριο μπορούν να λάβουν κάποια ανακούφιση. Και έχουμε ακούσει την κυβέρνηση Μπάιντεν να μιλά για επέκταση αυτού. Έχουμε ακούσει ακόμη και τη λέξη MIHTC να πετιέται, που θα ήταν πίστωση στεγαστικού φόρου μεσαίου εισοδήματος. Και έτσι νομίζω ότι αυτό είναι μέρος της λύσης.
Νομίζω ότι ένα άλλο μέρος της λύσης θα είναι ότι βρισκόμαστε επιτέλους σε μια εποχή όπου οι νόμοι περί ζωνών θα χαλαρώσουν λίγο. Και νομίζω ότι αυτό θα είναι τεράστιο για την ανάπτυξη όχι μόνο στον τομέα της στέγασης, αλλά νομίζω και σε όλα τα εμπορικά ακίνητα.
Αυτό που ίσως επιβεβαιώνει αυτή την ταχεία άνοδο των θεμάτων προσιτής τιμής είναι ότι τελικά είπε στους τοπικούς ηγέτες ότι πρέπει να σκεφτούν τι λειτούργησε και τι όχι και να έχουν πολύ τμηματοποιημένη ζώνη ενώ θα είναι ίσως Είναι δύσκολο να χαλαρώσουμε αυτούς σε συγκεκριμένους τομείς, δεδομένου του νιμβισμού, θα χρειαστεί σε πολλούς τομείς και νομίζω ότι θα χορηγηθεί σε πολλούς τομείς προχωρώντας.

Dave:
Ναι. Εννοώ ότι τελικά υπάρχουν τόσες πολλές προτεινόμενες λύσεις. Ίσως αυτή είναι απλώς η άποψή μου ότι μέχρι να λυθεί επαρκώς το ζήτημα της προσφοράς, θα είναι όλα επιδέσμους και ίσως θα βοηθήσουν βραχυπρόθεσμα, αλλά φαίνεται απλώς να κάνουμε τους προγραμματιστές να δημιουργήσουν περισσότερα ή Το να επιτραπεί στους προγραμματιστές να χτίσουν περισσότερα από αυτήν τη μεσαία στεγαστική τάξη που λείπει θα μπορούσε να είναι πραγματικά χρήσιμο.
Θέλω να σας ρωτήσω όμως, είμαι βέβαιος ότι όλοι στην εκπομπή που ακούν, θέλουν να μάθουν τι πιστεύετε και οι δύο για το πού πηγαίνει τώρα το ενοίκιο. Λοιπόν, Λου, έκανες εξαιρετική δουλειά εξηγώντας πώς και γιατί το ενοίκιο έχει εκτοξευθεί στα ύψη. Βλέπουμε αυτό το μεγάλο ενοίκιο να επιβαρύνεται. Τι γίνεται από εδώ;

Δευτ.:
Υπάρχει φως στο τέλος του τούνελ. Θέλω λοιπόν να το ξεκινήσω με μια θετική νότα και ελπίζω να τελειώσω με μια θετική νότα. Έτσι, το 2023, προβλέπουμε ότι θα υπάρξει μια ιστορική ποσότητα νέων κατασκευών που θα κυκλοφορήσουν διαδικτυακά στο μέτωπο των πολυκατοικιών. Και υπάρχουν δύο λόγοι.
Ένα μεγάλο μέρος της κατασκευής, η οποία διαρκεί μήνες και έως και πάνω από ένα χρόνο για να ολοκληρωθεί. Και ξεκίνησαν ήδη από το 2021. Εδώ, λοιπόν, έχουμε ακόμα μερικά από τα μειονεκτήματα, την πλευρά της προσφοράς του ζητήματος, το σημείο συμφόρησης στην αλυσίδα εφοδιασμού, αλλά ήταν πραγματικά λογικό για τους προγραμματιστές.
Έτσι το ενοίκιο αυξανόταν γρήγορα, το επιτόκιο σκεφτόταν όταν τα ομοσπονδιακά αποθεματικά άρχισαν να αυξάνονται το επιτόκιο στις αρχές του 2022. Έτσι σε εκείνο το σημείο, λίγους μήνες πριν από αυτό, το επιτόκιο ήταν ακόμα σχετικά χαμηλό, το περιθώριο ήταν υψηλό, το κόστος ήταν σχετικά διαχειρίσιμο, και το οποίο ενέπνευσε αυτή την κατασκευή να ξεκινήσει ή την υπάρχουσα κατασκευή να συνεχίσει.
Και από την πλευρά της προσφοράς, κοιτάμε θετικά, θα δούμε αύξηση του όγκου και από την άλλη, η ζήτηση θα σταθεροποιηθεί γιατί ήδη βλέπουμε τη χαλάρωση, τη σταθεροποίηση προς το τέλος του 2022. Άρα αυτό το θέμα της προσιτότητας , αυτός ο φόβος της ύφεσης, αυτός ο δισταγμός της επιστροφής στην αγορά κατοικίας για μια οικογένεια θα διατηρήσει μεγάλο μέρος του νοικοκυριού για να παραμείνει στην αγορά πολλών οικογενειών για κάποιο χρονικό διάστημα. Σταυρωμένα δάχτυλα, τίποτα δεν πάει νότια από εκεί. Και αυτό θα βοηθήσει στη σταθεροποίηση της αύξησης των ενοικίων.
Έτσι, μπορεί να βλέπουμε ήδη την κορύφωση της επιβάρυνσης των ενοικίων σε ολόκληρη τη χώρα. Έτσι, το 30% μπορεί να είναι γύρω από την κορυφή που βλέπουμε. Και είχα μια κλεφτή ματιά στην προβολή του αρχείου 2023 σχετικά με την αναλογία εισοδήματος από ενοίκια. Ξέρω ότι ο Τομ θα γελάσει μαζί μου επειδή ενημερώνουμε σε τριμηνιαία βάση, αλλά σε αυτό το σημείο, με βάση τα πιο πρόσφατα πλεονεκτήματα που βλέπουμε μέχρι το τέλος του 2023, ο δείκτης εισοδήματος από ενοίκια σε εθνικό επίπεδο θα πρέπει να μειωθεί από το 30 % κορυφή, όχι πολύ. Και πάλι, αυτός είναι ένας συμβολικός αριθμός, αλλά θα πρέπει να δούμε λίγο το μετριασμό αυτού του φορτίου.

Dave:
Εντάξει. Αυτό είναι πραγματικά ενδιαφέρον γιατί πιστεύω ότι ως επενδυτές συχνά, λέω στους ανθρώπους, «Δεν νομίζω ότι το ενοίκιο θα αυξηθεί για πολύ καιρό». Όχι, δεν ξέρω πολύ καιρό, αλλά τουλάχιστον για ένα ή δύο χρόνια μέσα σε αυτήν την οικονομική αβεβαιότητα που βρισκόμαστε.
Λέτε ότι η αναλογία ενοικίων προς εισόδημα θα πέσει επειδή τα ενοίκια θα πέσουν ή πρόκειται να σταθεροποιηθούν και το εισόδημα θα συνεχίσει να αυξάνεται;

Δευτ.:
Απλά για την ιστορία, δεν προβάλλουμε με τον ένα ή τον άλλο τρόπο. Βλέπουμε λοιπόν τη συγκράτηση της ταχύτητας γιατί όντως κατεβαίνει στις αποχρώσεις του επιπέδου του μετρό. Έτσι, σε εθνικό επίπεδο, βλέπουμε την αύξηση των ενοικίων, επιστρέφοντας εκεί που πιθανότατα θα δούμε τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο. Επομένως, θα είναι συγκρατημένο σε ένα εύρος τριών τοις εκατό, αλλά σε επίπεδο μετρό υπάρχουν μέρη όπου μπορεί να δούμε, να αρχίσουμε να βλέπουμε πτώση ενοικίου, αλλά υπάρχουν επίσης μέρη όπου μπορεί να δούμε ότι το ενοίκιο είναι σχετικά πιο σταθερό από πολλά άλλα μέρη .
Πρέπει λοιπόν να συνειδητοποιήσουμε ότι δεν αφορά μόνο την προσφορά και τη ζήτηση, αλλά και από την άλλη πλευρά, η αγορά ενοικίασης, το ενοίκιο είναι αρκετά βασικό στοιχείο. Τόσα πολλά νοικοκυριά, που ανανεώνουν το ενοίκιο μετά από τουλάχιστον ένα χρόνο. Αυτός είναι λοιπόν ο μεγαλύτερος όρος τους. Γι' αυτό, όταν εξετάζετε τον πληθωρισμό των καταφυγίων στην έκθεση ΔΤΚ, και ακόμη και με βάση την τελευταία ανάγνωση, εξακολουθεί να είναι σταθερά υψηλός κάπου στο εύρος των επτά τοις εκατό. Και από την άλλη πλευρά, Ντέιβ, πιθανότατα βλέπεις ήδη ότι σε ορισμένα μέρη έχει σημειωθεί πτώση στις νέες βίζες.
Εκεί λοιπόν βλέπετε αυτή την ανισότητα απόκλισης, όπου τα δεδομένα ΔΤΚ παρακολουθούν έναν συνδυασμό του υπάρχοντος μισθώματος και επίσης του νέου μισθώματος και που δείχνει αυτή τη σταθερότητα. Αλλά από την άλλη, ορισμένες από τις νέες μισθώσεις δείχνουν την έκπτωση. Λοιπόν, Τομ, ξέρω ότι θέλεις να πεις κάτι.

Θωμάς:
Νομίζω ότι τα είπες όμορφα. Θα προσθέσω όχι μόνο νέες μισθώσεις, αλλά ιδιαίτερα σε ορισμένες από τις νεότερες κατασκευές, όταν αυτοί οι ιδιοκτήτες ακινήτων προσπαθούν να μισθώσουν αυτά τα ακίνητα, βλέπουμε ότι οι παραχωρήσεις αυξάνονται λίγο. Αλλά θα ήθελα να πω ξανά, ότι δεν προβλέπουμε ένα εκτεταμένο επίπεδο μείωσης των ενοικίων με βάση αυτά που είχε ήδη πει ο Lu σχετικά με την κολλώδη κατάσταση.
Αλλά θα ρίξω εκεί από την προοπτική των Moody's, αυτή τη στιγμή δεν περιμένουμε ύφεση. Αναμένουμε άμβλυνση της αγοράς εργασίας, αλλά ιστορικά για να έχουμε μειώσεις των ενοικίων ή τουλάχιστον μια σταθερή μείωση του ενοικίου σε χρονικό διάστημα ενός έως δύο τετάρτων, απαιτεί κάποιο άγχος σε αυτήν την αγορά εργασίας. Απαιτεί αύξηση της ανεργίας. Και αυτή τη στιγμή, εννοώ καλή μου, κοιτάξτε την έκθεση για την κατάσταση της απασχόλησης από όχι πολύ καιρό πριν, 500,000 θέσεις εργασίας σε αυτήν. Άρα βρισκόμαστε σε αναλογία δύο προς ένα των ανοιγμάτων θέσεων εργασίας προς τους άνεργους.
Έτσι, εκτός και αν δούμε δραματικές αλλαγές στην αγορά εργασίας, και παρεμπιπτόντως, περιμένουμε πλήρη χαλάρωση, αλλά αν δεν δούμε δραματικές αλλαγές, δεν μπορούμε να προβλέψουμε εκτεταμένες μειώσεις των ενοικίων επειδή οι άνθρωποι εξακολουθούν να έχουν δουλειές και αισθάνονται ακόμα σχετικά σίγουροι ότι θα τα έχουν. Νομίζω ότι μέρος αυτού εξακολουθεί να ταιριάζει με την ιστορία προσδοκιών, αλλά είναι μια ιστορία απασχόλησης. Επομένως, εάν θέλετε να μάθετε τι πρόκειται να συμβεί με το ενοίκιο, παρακολουθήστε προσεκτικά αυτήν την αγορά εργασίας.

Dave:
Αυτό είναι πολύ χρήσιμο. Και θέλω να αποσυσκευάσω μερικά πράγματα εκεί πριν φύγουμε από εδώ. Απλώς για να συνοψίσουμε για όλους όσους ακούν, ένας από τους λόγους που το ενοίκιο είναι τόσο κολλώδες όπως είπε ο Lu, είναι επειδή όταν εξετάζετε τα ενοίκια, υπάρχουν διάφορα πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη.
Υπάρχει τι πληρώνουν οι άνθρωποι που μένουν στο ίδιο διαμέρισμα και τι πληρώνουν οι άνθρωποι που μετακομίζουν ή υπογράφουν νέα μίσθωση. Και αυτές μερικές φορές παρακολουθούνται διαφορετικά και διαφορετικές εταιρείες δεδομένων ενοικίασης έχουν διαφορετικές μεθοδολογίες. Ο ΔΤΚ έχει μια τέτοια περίφημη καθυστερημένη μεθοδολογία, και έτσι υπάρχουν διαφορετικοί τρόποι να το σκεφτείς αυτό.
Και έτσι θέλω απλώς να βεβαιωθώ ότι το άκουσα σωστά, είναι ότι πιστεύετε ότι μπορεί να υπάρχουν, ή υπάρχουν μέχρι στιγμής στοιχεία ότι οι άνθρωποι που ανανεώνουν ή αναζητούν νέες μισθώσεις, υπάρχουν κάποιες ενδείξεις ότι τα ενοίκια μειώνονται εκεί, αλλά στο σύνολό τους, τα ενοίκια παραμένουν αρκετά σταθερά αυτή τη στιγμή. Είναι σωστό?

Δευτ.:
Αυτή είναι μια δίκαιη δήλωση.

Dave:
Εντάξει ωραία. Και τότε ήμουν απλώς περίεργος, Τομ, μόλις είπες για το τι χρειάζεται για να μειωθεί το ενοίκιο ιστορικά. Εννοώ, δεν μπορώ να θυμηθώ από την κορυφή του κεφαλιού μου, αλλά πιστεύω ότι είδαμε κάποιες μειώσεις ενοικίων την εποχή του 2008, όχι σχεδόν τόσο όσο οι μειώσεις των τιμών των κατοικιών. Εννοώ ένα κλάσμα του. Μπορείτε όμως να μας πείτε το βάθος και το εύρος αυτού που συνέβη με τις τιμές των ενοικίων που περιβάλλουν την οικονομική κρίση;

Θωμάς:
Ναι. Είδαμε μια μικρή πτώση. Λου, αν μπορείς να με βοηθήσεις με τους ακριβείς αριθμούς, θέλω να πω ότι είναι μόνο ένα έως 2% σε μερικά χρόνια. Αλλά σκεφτείτε αυτήν την κατάσταση από οικονομική άποψη.
Η ανεργία ήταν γύρω στο 10% και έμεινε εκεί για λίγο και η κατάσταση είναι δραματικά διαφορετική. Είδαμε αύξηση των κενών θέσεων, πολύ πάνω από πέντε, έξι, 7%. Νομίζω ότι ξεπεράσαμε περίπου το 8% στην προοπτική της πολυοικογένειας. Και έτσι πρέπει να χαλαρώσετε ξανά την αγορά προτού λάβετε δραματικές μειώσεις ενοικίων.
Ελπίζω λοιπόν ότι εσείς ως επενδυτής ή δανειστής δεν βάλατε 7, 8, 9, 10% αύξηση ενοικίου στο proforma σας όταν ολοκληρώσατε τη συμφωνία πριν από ένα ή δύο χρόνια, όταν τα ενοίκια αυξάνονταν εκεί. Αλλά αν όντως βάλατε τους μακροπρόθεσμους μέσους όρους, μπορεί να υπάρξει λίγο λόξυγκας φέτος εδώ ή εκεί. Αλλά νομίζω ότι γενικά εκεί επιστρέφουμε, πηγαίνοντας μπροστά. Και Λου, έχεις αυτούς τους ακριβείς αριθμούς;

Δευτ.:
Σας ευχαριστώ που αγοράσατε αυτόν τον χρόνο για να κοιτάξω τους ακριβείς αριθμούς. Πραγματικά το εκτιμώ.
Το περασμένο καλοκαίρι, το καλοκαίρι του 2022 ήταν όταν ο Τομ και εγώ ενδιαφερθήκαμε πραγματικά. Τότε ήταν που όλοι ζαλίστηκαν σε μια ύφεση και είδαν τα δύο τέταρτα του ΑΕΠ, αρνητική αύξηση του ΑΕΠ, και είπαν, "Φτάσαμε ακόμα;" Έτσι, όταν όλοι μιλούσαν, και φυσικά ο Τομ κι εγώ ενδιαφερόμασταν και συγκρίνουμε και αντιπαραβάλλουμε κάθε μεμονωμένη ύφεση από τα τέλη της δεκαετίας του 1970, τις αρχές της δεκαετίας του 1980, όταν την αποκαλούμε περίοδο Volcker μέχρι την ύφεση του 2020 COVID.
Είναι ενδιαφέρον, λοιπόν, ότι αν κοιτάξετε τις αγορές για μονοκατοικίες και πολυκατοικίες, παίζουν πολύ καλά αυτόν τον ρυθμό. Έτσι, συνήθως αρχίζετε να βλέπετε το πιεστήριο κατοικιών μιας οικογένειας να παίρνει ένα χαστούκι κάθετο στην αρχή της ύφεσης. Πραγματικά απλώς σηματοδοτεί ότι βρισκόμαστε σε ύφεση και ταυτόχρονα, σε πολυοικογένεια, αν κοιτάξετε κάθε μεμονωμένη ύφεση, είναι σχεδόν σταθερά ότι δεν χτυπιέται αμέσως.
Πότε θα χτυπήσει η πολυκατοικία, η πολυοικογενειακή ενοικίαση; Είναι όπου έχουμε σχεδόν βγει από την ύφεση. Γιατί; Διότι τότε είναι που οι άνθρωποι αναζητούν την ευκαιρία στην αγορά κατοικίας για μια οικογένεια. Έτσι, αύξησαν την τιμή της κατοικίας για μια οικογένεια, και ταυτόχρονα, επειδή έπαιξαν αυτόν τον ρυθμό πολύ καλά και πολυοικογενειακά, αυτή η ζήτηση μετατοπίστηκε και αρχίζετε να βλέπετε ότι το ενοίκιο αλλάζει, έχοντας αυτόν τον μεγαλύτερο αντίκτυπο.
Κοιτάζοντας λοιπόν τη Μεγάλη Ύφεση, απλώς για να βάλουμε τον αριθμό εκεί, ώστε να έχουμε μια ιδέα που βρισκόμαστε. Έτσι, κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης από το 2007 έως το 2009, η τιμή της κατοικίας για μία οικογένεια, αν συγκρίνετε την κορυφή με την κατώτατη γραμμή, μειώθηκε κατά 15% σε εθνικό επίπεδο. Παρεμπιπτόντως, αυτό είναι προσαρμοσμένο στο ΔΤΚ. Ταυτόχρονα, η αύξηση των ενοικίων για πολλές οικογένειες, η οποία είχε υποχωρήσει μετά το 2009, μειώθηκε μόνο κατά 1.6%. Λιγότερο από 2% αν συγκρίνετε την κορυφή και το κατώτατο σημείο. Έτσι μας έδωσε την ιδέα του χρονισμού και της κλίμακας.

Dave:
Αυτό είναι τόσο ενδιαφέρον. Οπότε λέτε ότι βασικά οι άνθρωποι περιμένουν ή η πτώση των τιμών των κατοικιών ρουφά τη ζήτηση από την αγορά πολλών οικογενειών επειδή οι άνθρωποι θέλουν να αγοράσουν σπίτια ενώ είναι φθηνά. Είναι αυτό, το κατάλαβα σωστά;

Δευτ.:
Έτσι, όταν αρχίσετε να βλέπετε τη δυναμική της αγοράς κατοικίας για μία οικογένεια να αυξάνεται, εκεί θα αρχίσετε να βλέπετε τη ζήτηση να μετατοπίζεται διακριτικά από τις πολυκατοικίες στην αγορά κατοικίας για μία οικογένεια. Και αυτό επίσης, θα ήλπιζα ότι θα μπορούσε να είναι ένας κορυφαίος δείκτης όταν αρχίσουμε να βλέπουμε μια μαζική πτώση ενοικίου σε γενικές γραμμές, ίσως αυτό είναι ένα σημάδι ότι έχουμε ξεφύγει από αυτήν την καταστροφή.

Dave:
Έτσι, η παρακμή των πολλών οικογενειών είναι στην πραγματικότητα ένα μήνυμα ότι μια ύφεση μπορεί να τελειώνει.

Δευτ.:
Ελπίζω. Επομένως, πρέπει ακόμα να εκτελέσουμε στατιστική δοκιμή εάν αυτό είναι σήμα εκατό τοις εκατό, αλλά συνήθως αυτό συμβαίνει σε αυτό το χρονοδιάγραμμα.

Dave:
Εντάξει. Αυτό είναι πολύ ωραίο.

Δευτ.:
Και αν κοιτάξετε την προηγούμενη ύφεση, έτσι μερικές φορές ο NBER θα ορίσει ότι η ύφεση θα τελειώσει ακόμη και πριν δείτε την πολυκατοικία και στη συνέχεια μειώνεται.

Dave:
Εντάξει. Ενδιαφέρων.

Δευτ.:
Οπότε το χρονοδιάγραμμα ακολουθεί το χρονοδιάγραμμα της ύφεσης, αλλά δεν θα ήταν απαραίτητα προγενέστερο, αν το είχα κάνει…

Dave:
Όχι, όχι, αλλά αυτό είναι απολύτως λογικό. Αυτό είναι πραγματικά ενδιαφέρον. Υστερεί λίγο στην υπόλοιπη οικονομία και στις τιμές των κατοικιών.

Δευτ.:
Και επίσης λόγω της κολλητικότητας.

Dave:
Ναι. Ενδιαφέρων. Εντάξει.
Λοιπόν, σας ευχαριστώ πολύ που είστε εδώ. Αυτό ήταν συναρπαστικό. Έχω μάθει έναν τόνο σήμερα. Μου άρεσε πολύ να μάθω και από τους δύο σας. Αν οι άνθρωποι θέλουν να συνδεθούν μαζί σου, Λου, πού πρέπει να το κάνουν αυτό;

Δευτ.:
Είμαι στην ευχάριστη θέση να μοιραστώ το email μου.

Dave:
Εξαιρετική.

Δευτ.:
Έτσι είναι

Dave:
Εντάξει. Εξαιρετική. Και ο Τομ, τι γίνεται με εσένα;

Θωμάς:
Ανάλογα με αυτό, , ή μπορείτε να ελέγξετε την ιστοσελίδα μας CRE της Moody's, η οποία έχει πολλές από τις γνώσεις μας, και ίσως ο Dave, θα μπορούσαμε να το επισυνάψουμε με κάποιο τρόπο.

Dave:
Σίγουρα, ναι, θα συνδεθούμε με αυτό στην περιγραφή της εκπομπής σίγουρα.

Θωμάς:
Εξαιρετική.

Dave:
Εντάξει. Εξαιρετική.
Λοιπόν, Lu Chen και Tom LaSalvia, σας ευχαριστούμε πολύ που ήρθατε μαζί μας στο The Market.

Δευτ.:
Ευχαριστούμε που μας έχεις Dave.

Θωμάς:
Μια αληθινή χαρά, ευχαριστώ.

Dave:
Ευχαριστούμε θερμά τον Tom και τον Lu, και πάλι για την παρουσία μας σε αυτό το επεισόδιο του On The Market. Και οι δύο προέρχονται από το Moody's Analytics. Εάν θέλετε να ελέγξετε τη δουλειά τους, μπορείτε να το κάνετε. Έχουν μια εξαιρετική ιστοσελίδα, κάθε είδους πληροφορίες για την αγορά ακινήτων, εμπορικά ακίνητα και όλα αυτά.
Ειλικρινά έμαθα πολλά για αυτό. Νομίζω ότι τα takeaways εδώ για μένα, τα μεγάλα στο τέλος ήταν ότι, το λέμε πολύ στην εκπομπή, αλλά χαίρομαι που έχω δύο οικονομολόγους να με υποστηρίζουν, ότι το ενοίκιο είναι ιδιαίτερα κολλώδες. Και παρόλο που μπορεί να δούμε ορισμένους τίτλους ότι το ενοίκιο μειώνεται, ήταν πολύ πιθανό να είναι μια πολύ μέτρια πτώση στα ενοίκια αυτή τη στιγμή.
Αλλά ήθελα απλώς να ενισχύσω αυτό που λέω εδώ και λίγο καιρό, ότι αν ήμουν στη θέση σου και αγόραζα ακίνητα και αναλάμβανα ακίνητη περιουσία, θα υπέθεσα πολύ μέτρια αύξηση των ενοικίων για τους επόμενους 12 έως 24 μήνες. Όπως δείχνει η έρευνα των Lu και Tom, έχουμε φτάσει σε αυτό το όριο όπου οι άνθρωποι μπορεί να μην είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν περισσότερα από ό,τι έχουν τώρα, και είδαμε αυτήν την ταχεία αύξηση στο ενοίκιο και είναι λογικό για μένα ότι η αγορά πρόκειται να κρυώσει.
Νομίζω ότι το άλλο πράγμα που βρήκα πολύ ενδιαφέρον προσωπικά αφορούσε ακριβώς αυτό το μέσο που λείπει και πώς υπάρχει απλώς έλλειψη κτιρίου στην τάξη Β, στην κατηγορία Γ, στην πολυοικογένεια. Θα είναι ενδιαφέρον να δούμε αν υπάρχουν περισσότερες συμπράξεις δημόσιου-ιδιωτικού τομέα ή καλύτερες ευκαιρίες χωροθέτησης ζωνών, επειδή απλώς φαίνεται κάτι που χρειάζεται η αγορά, ότι θα υπάρξει ζήτηση για αυτόν τον τύπο κατοικίας και υπάρχει έλλειψη.
Οπότε αυτό είναι κάτι που σίγουρα θα παρακολουθώ. Θα ήθελα πολύ να ακούσω τι μάθατε όλοι από αυτό το επεισόδιο. Μπορείτε να με βρείτε στα φόρουμ του BiggerPockets. Υπάρχει ένα podcast On The Market αν θέλετε να μιλήσετε για οτιδήποτε μάθατε ή να κάνετε ερωτήσεις, μπορείτε να με βρείτε εκεί ή μπορείτε να με βρείτε στο Instagram όπου είμαι @thedatadeli. Σας ευχαριστώ όλους που ακούσατε. Θα τα πούμε την επόμενη φορά.
Το On The Market δημιουργήθηκε από εμένα, τον Dave Meyer και την Kailyn Bennett. Παραγωγή Kailyn Bennett, μοντάζ Joel Esparza και Onyx Media, έρευνα από τον Puja Gendal και ένα μεγάλο ευχαριστώ σε ολόκληρη την ομάδα του BiggerPockets.
Το περιεχόμενο της εκπομπής On The Market είναι μόνο απόψεις. Όλοι οι ακροατές θα πρέπει να επαληθεύουν ανεξάρτητα σημεία δεδομένων, απόψεις και επενδυτικές στρατηγικές.